Novità fiscali in materia di
imposte indirette sui
trasferimenti immobiliari
Collegio Geometri e Geometri
Laureati della Provincia di Sondrio
Sondrio – 25 febbraio 2014
Prima delle novità ….. fino al 2013
Avevamo visto nell’incontro di maggio 2012 come procedere a tassare
un atto di trasferimento immobiliare rispondendo alle tre domande di
fondo:
1.
2.
3.
quali imposte si rendono applicabili
su quale base imponibile
con quale aliquota
Con attenzione alle possibili esenzioni e/o agevolazioni e senza
trascurare qualche attenzione alle imposte dirette.
Sondrio 25 febbraio 2014
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
2
E avevamo visto …..
Che le imposte (c.d. indirette) che possono trovare applicazione in relazione
ad un atto di trasferimento di immobili all’atto della sua registrazione sono:
•
•
•
•
•
Imposta sulle (successioni e) donazioni (T.U. 346/1990)
Imposta di Registro (T.U. 131/1986, c.d TUR)
Imposta sul valore aggiunto (I.V.A.) (d.p.r. 633/1972)
Imposte Ipotecaria e Catastale (T.U. 347/1990)
Imposta di Bollo (d.p.r. 642/1972 Imposte dirette)
Sondrio 25 febbraio 2014
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Sommariamente si erano individuati i presupposti di applicazione di ciascuna
imposta e le loro differenze:
• imposta sulle successioni e donazioni, T.U. 346/1990: (Art. 1 -) ……. si applica ai
trasferimenti di beni e diritti per successione a causa di morte ed ai trasferimenti di beni
e diritti per donazione o altra liberalità tra vivi.
• imposta di registro, T.U. 131/1986 (T.U.R.): (Art. 1 -) ……… si applica, nella misura
indicata nella tariffa allegata …. agli atti soggetti a registrazione …. (Art. 2 -) ……….
indicati nella tariffa … . Tra essi: (Tariffa I, Art. 1 -) Atti traslativi a titolo oneroso della
proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari
….
• imposta sul valore aggiunto (IVA), D.P.R. 633/1972: (Art. 1 -) …… si applica sulle
cessioni di beni … effettuate …… nell'esercizio di imprese … .
• imposte ipotecaria e catastale, T.U. 347/1990: colpiscono rispettivamente (Art. 1 -) Le
formalità di trascrizione … eseguite nei pubblici registri immobiliari … e …. (Art. 10) - Le
volture catastali …. .
• imposta di bollo, D.P.R. 642/1972: (Art. 1 –) Sono soggetti all’imposta di bollo gli …..
(Tariffa I, Art. 1 –) Atti rogati, ricevuti o autenticati da notai o da altri pubblici ufficiali …..
Osservando che le prime tre sono imposte alternative tra loro, le ultime hanno
invece un’applicazione per così dire trasversale
Sondrio 25 febbraio 2014
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
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Ci si era soffermati sul rapporto non sempre facile tra IVA e
Imposta di registro
• ed infatti le due imposte possono colpire entrambe trasferimenti
immobiliari a titolo oneroso ma l’IVA richiede in più che il trasferimento
sia posto in essere in esercizio di impresa (art. 1 D.P.R: 633/1972),
• per cui se si applica l’IVA di regola, l’imposta di registro cede il passo
(principio di alternatività: art. 40 T.U.R.) e si applica solo nella cosiddetta
“misura fissa” (lo stesso vale per le imposte ipotecarie e catastali),
• si era cercato di chiarire la distinzione tra operazioni
soggette/escluse/esenti IVA, individuando per quanto di nostro interesse
le principali operazioni escluse da ambito IVA (conferimenti di azienda o
rami aziendali e cessioni terreni non suscettibili di utilizzazione
edificatoria: art. 2 D.P.R: 633/1972), e, faccenda più complicata, le
operazioni esenti IVA.
Sondrio 25 febbraio 2014
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Nell’ambito delle operazioni IVA esenti ….
si era rimarcato in particolare il diverso trattamento tra operazioni IVA esenti
•
aventi ad oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione
abitativa (art. 10 comma 1 n. 8 bis D.P.R. 633/1972), per le quali benché si
abbia esenzione IVA (che quindi non si paga) imposte di registro ipotecaria
e catastale si pagano in misura normale (come cioè se fossero vendite
poste in essere tra privati),
ovvero
• aventi ad oggetto immobili strumentali (in sostanza fabbricati o porzioni
di fabbricato nelle categorie catastali A/10, C e D), per le quali (art. 10
comma 1 n. 8 ter D.P.R. 633/1972) oltre ad aversi esenzione I.V.A.
l’imposta di registro si applica nella sola misura fissa, mentre l’imposta
ipotecaria si applica in misura maggiorata (3%) e l’imposta catastale
nell’aliquota 1%.
Sondrio 25 febbraio 2014
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sui trasferimenti immobiliari
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A questo riguardo è intervenuto il D.L. 83/2012 che ha modificato (semplificando
il quadro e con qualche vantaggio per le imprese di costruzione) il perimetro delle
due norme che ora più o meno recitano così:
•
8 bis) sono esenti da IVA (e quindi no IVA e imposte di registro ipotecaria e
catastale ordinarie) le cessioni aventi ad oggetto cessioni di fabbricati o di
porzioni di fabbricato ad uso abitativo (e, si deve aggiungere, loro pertinenze)
escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici o che vi hanno eseguito,
anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1,
lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia 380/2001, entro cinque anni
dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, ovvero quelle
effettuate dalle stesse imprese anche successivamente nel caso in cui nel
relativo atto sia espressamente manifestata l'opzione per l'imposizione.
•
8 ter) sono esenti da IVA (e quindi no IVA ma anche imposta di registro fissa,
imposte ipotecaria 3% e catastale 1%) le cessioni di fabbricati o di porzioni di
fabbricato strumentali non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali
trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici o che vi
hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui
all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia
380/2001, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o
dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto sia espressamente
manifestata l'opzione per l'imposizione.
Sondrio 25 febbraio 2014
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per cui, riformulando le conclusioni circa il rapporto
IVA/Registro
per individuare la corretta tassazione di un trasferimento immobiliare il principio di
alternatività IVA / registro (art. 40 TUR), deve sempre fare i conti con la diversa
qualificazione che la cessione di immobile effettuata da parte di esercente impresa
può assumere nell’ambito della disciplina IVA (soggetta, esclusa, esente) in ragione del
soggetto cedente (costruttore o no) dell’oggetto (immobile tout court, abitativo o
strumentale) o ancora della destinazione che vi intende imprimere il cessionario
(pertinenzialità), potendosi avere:
•
•
•
•
•
cessioni escluse IVA / soggette registro proporzionale (terreni non edificabili),
cessioni soggette IVA/soggette registro ipotecaria e catastale fissa (terreni
edificabili o fabbricati non ultimati),
cessioni esenti IVA /soggette registro proporzionale (abitativi ceduti da
imprese costruttrici o assimilate oltre i 5 anni dal termine lavori senza opzione
ovvero ceduti da imprese non costruttrici),
cessioni esenti IVA/soggette registro fisso (immobili strumentali),
cessioni esenti IVA/soggette registro proporzionale (immobili strumentali
ceduti quali pertinenze di abitativi ricorrendo le stesse condizioni per
l’esenzione di questi ultimi).
Sondrio 25 febbraio 2014
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8
individuata l’imposta si deve poi determinare la base
imponibile
cioè il valore al quale deve essere commisurare l’imposta (in sede di prima
tassazione o a seguito successivo accertamento dell’Agenzia Entrate), che:
• per l’IVA è il corrispettivo pattuito,
• per l’imposta sulle donazioni è quello determinato sulla base dei
cosiddetti “coefficienti catastali”,
• per l’imposta di registro è di regola il “valore venale in comune
commercio” (art. 51 TUR), ma può essere determinato per alcune
fattispecie sulla base dei cosiddetti “coefficienti catastali” (divisioni ovvero
trasferimenti di immobili abitativi e relative pertinenze con sistema
“prezzo valore”),
• per le imposte ipotecaria e catastale è invece sempre quello determinato
ai fini dell’imposta propria dell’atto (IVA/registro/donazione).
Sondrio 25 febbraio 2014
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in particolare il sistema prezzo-valore (ovvero: dichiarami il prezzo reale e
ti lascio pagare le imposte sul solo valore catastale): permette il
disallineamento prezzo/base imponibile (parametrata ai coefficienti catastali),
e quindi
(Art. 1, comma 497 L. 266/2005)
“... per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano
nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad
oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione
e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini
delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore
dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del” T.U.R
131/1986 “ indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto …”
sistema ora esteso con sentenza Corte Costituzionale 6/2014 anche ai
trasferimenti (sempre però di immobili abitativi e pertinenze a favore di
privati) in sede espropriazione forzata o pubblico incanto.
Sondrio 25 febbraio 2014
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Le regole di fondo circa la determinazione della base imponibile ai fini
imposte di registro e sulle donazioni non sono cambiate:
•
il principio generale è sempre che la base imponibile debba corrispondere
al cosiddetto “valore venale” e possa essere rettificata,
•
nelle donazioni (e nelle successioni) e negli atti che non costituiscano
cessioni (divisioni) la base imponibile non può essere rettificata in aumento
se dichiarata in misura almeno pari al valore risultante dai valori catastali
(ma comunque valore dichiarato e base imponibile coincidono),
•
ricorrendo i presupposti di applicazione del sistema “prezzo- valore” si
introduce uno sdoppiamento tra prezzo (o corrispettivo) e imponibile:
quest’ultimo coincide con il valore catastale.
Sondrio 25 febbraio 2014
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a proposito di determinazione
dell’imponibile: i moltiplicatori dei
coefficienti catastali sono sempre
gli stessi, mentre è stata sostituita
la tabella per la determinazione
dei
valori
di
CALCOLO
DELL'USUFRUTTO AI FINI FISCALI
dal 1 gennaio 2014, a seguito
della variazione del tasso legale di
interesse (passato dal 2,5%
all’1%)
nella Tabella, per fascia di età
dell'USUFRUTTUARIO
(anni
già
compiuti),
sono
riportate
le
percentuali, rispetto al valore della
piena
proprietà,
da
riferire
rispettivamente all'usufrutto ed alla
nuda proprietà (esempio: usufruttuario
anni 62 compiuti; valore piena
proprietà 100.000,00; valore usufrutto
55% =
55.000,00.; valore nuda
proprietà 45% = 45.000,00)
Sondrio 25 febbraio 2014
età usufruttuario
da 0 a 20
da 21 a 30
da 31 a 40
da 41 a 45
da 46 a 50
da 51 a 53
da 54 a 56
da 57 a 60
da 61 a 63
da 64 a 66
da 67 a 69
da 70 a 72
da 73 a 75
da 76 a 78
da 79 a 82
da 83 a 86
da 87 a 92
da 93 a 99
Oltre non previsto
valore usufrutto val. nuda proprietà
95%
5%
90%
10%
85%
15%
80%
20%
75%
25%
70%
30%
65%
35%
60%
40%
55%
45%
50%
50%
45%
55%
40%
60%
35%
65%
30%
70%
25%
75%
20%
80%
15%
85%
10%
90%
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sui trasferimenti immobiliari
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E quindi, passando alla liquidazione, fino al 2013 determinate per l’atto di
trasferimento le imposte applicabili e la base imponibile, seguiva la liquidazione
dell’imposta secondo regole sostanzialmente omogenee per ogni tipo di imposta:
-
per l’imposta di registro sugli atti di trasferimento a titolo oneroso le aliquote
(molto diversificate) erano quelle previste dall’articolo 1 della tariffa annessa al
T.U.R. (per le divisioni invece l’aliquota era ed è tuttora l’1%),
-
per le donazioni si applicavano (e si continuano ad applicare) aliquote
differenziate sulla base del rapporto di parentela e dell’eventuale franchigia,
-
ipotecaria e catastale, salvo casi sporadici, erano rispettivamente il 2% e l’1%,
-
e comunque c’erano le cosiddette imposte fisse minime, uguali per registro
ipotecaria e catastale (euro 168,00),
-
per tutti gli atti l’imposta di bollo di euro 230,00,
-
e le cosiddette tasse ipotecarie e catastali (per trascrizione e voltura) (totali euro
90,00),
e l’agevolazione “prima casa” rispondeva a criteri omogenei nei tre ambiti
registro/IVA/donazione.
Sondrio 25 febbraio 2014
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Le novità: il D.L. 23/2011 n. 23, art. 10, modificato e integrato dal D.L.
104/2013, art. 26, e ancora dall’art. 1 (commi 608 e 609), della legge 27
dicembre 2013 n. 147 (legge di stabilità), sostituisce quasi integralmente con
decorrenza dall’1 gennaio 2014 l’articolo 1 della tariffa annessa al T.U.R.
lasciando sopravvivere alle diverse aliquote preesistenti tre sole aliquote:
• Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e
atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento ……
9 per cento
• Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle
di categoria catastale A1, A8 e A9 , ove ricorrano le condizioni di cui alla
nota II-bis)
2 per cento
• Se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a
favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli
professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale
12 per cento
Sondrio 25 febbraio 2014
Novità fiscali in materia di imposte indirette
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Prevede inoltre, in relazione sempre agli atti di trasferimento a titolo
oneroso:
- che l'imposta, comunque, non può essere inferiore ad euro 1.000,00,
- che tutte le formalità direttamente conseguenti all’atto per
effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari
sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle
tasse ipotecarie e sono soggette a ciascuna delle imposte ipotecaria e
catastale nella misura fissa di euro 50,00,
- la soppressione di tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie,
anche se previste in leggi speciali, ad eccezione di quella di cui all’articolo
2, comma 4-bis, del d.l. 194/2009, così come convertito dalla legge 25/2010
(cosiddetta agevolazione per la piccola proprietà contadina).
Infine l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e
catastale stabilito in misura fissa di euro 168,00 da disposizioni vigenti
anteriormente al 1° gennaio 2014 è elevato ad euro 200,00.
Sondrio 25 febbraio 2014
Novità fiscali in materia di imposte indirette
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Quindi, sono scomparse tutte le diverse aliquote e misure dell’imposta
di registro previste in passato dall’articolo 1 della tariffa annessa al
T.U.R., tra cui in particolare:
•
•
•
•
il 15 % dei terreni agricoli,
il 3 % dei beni culturali,
l’1% dei piani particolareggiati per edilizia residenziale,
ma anche le imposte fisse (minime) previste per gli acquisti dello
Stato e degli enti pubblici territoriali (Comuni), per le ONLUS e per
gli immobili all’estero.
E sono scomparse numerose agevolazioni previste qua e là in leggi
speciali: piani di recupero, p.i.p., trasferimenti nell’ambito di p.i.p. o
convenzioni di lottizzazione, compendio unico, territori montani,
giovani agricoltori…
Sondrio 25 febbraio 2014
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Ma, fatta eccezione per l’aumento dell’imposta fissa da euro 168,00 a
euro 200,00, le novità riguardano comunque soltanto gli atti di
trasferimento a titolo oneroso per i quali si renda applicabile l’imposta
di registro, e per i quali soltanto sono anche previste:
• la nuova imposta minima di euro 1.000,00,
• le mini-imposte fisse ipotecaria e catastale di euro 50,00 ciascuna (in
luogo del 2% e dell’1% precedenti),
• l’assorbimento di imposta di bollo e tributi speciali catastali e tasse
ipotecarie,
• la soppressione delle agevolazioni .
Fatto salvo sempre l’aumento dell’imposta fissa da euro 168,00 a euro
200,00, rimane invece immodificata la disciplina degli atti di
trasferimento soggetti ad IVA, degli atti di trasferimento a titolo
gratuito (donazioni) e degli atti non traslativi (divisione), che
mantengono tutte le agevolazioni ed in generale i trattamenti
preesistenti.
Sondrio 25 febbraio 2014
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
17
Quindi imposte e tributi che avevano in passato
applicazione uniforme per tutte le tipologie di
trasferimento (ipotecaria, catastale, bollo, tributi
catastali e tasse ipotecarie) hanno ora trattamenti
diversi per:
- trasferimenti immobiliari a titolo oneroso soggetti a
imposta di registro,
- ogni altro tipo di trasferimento.
Non sono invece modificate in nessun caso le regole
relative alla determinazione delle base imponibile.
Sondrio 25 febbraio 2014
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
18
L’attesa circolare illustrativa delle novità sulla materia, emanata dall’Agenzia
Entrate il 21 febbraio scorso (circolare n. 2/E), contiene chiarimenti
riguardanti la disciplina e numerosi esempi di liquidazione.
Tra i chiarimenti più importanti:
- la Circolare fa salva la detrazione del credito di imposta in caso di riacquisto
prima casa di cui all’articolo 7 della Legge 448/1998, affermando anche che la
detrazione del credito di imposta può erodere anche l’imposta minima di
euro 1.000,00,
- la Circolare fa salvo anche un altro beneficio fiscale della cui sopravvivenza
molto si dubitava: l’esenzione da ogni imposta di trasferimenti immobiliari
connessi a procedimenti in materia di separazione e divorzio di cui alla Legge
74/1987,
- ancora la Circolare fa salvi i benefici fiscali previsti per i procedimenti di
mediazione e per le conciliazioni giudiziali,
- infine, ma si è già detto, c’è la salvezza espressa dei benefici cosiddetti
“piccola proprietà contadina”, mentre sono state eliminate tutte le altre
agevolazioni, ed erano numerose, previste per il “mondo agricoltura”.
Per quanto attiene invece il procedimento di liquidazione delle imposte la
Circolare afferma una novità molto importante: in caso di atto con più negozi
(compravendite) e unico venditore (ma dovrebbe essere lo stesso anche per
unico acquirente) l’imposta minima di euro 1.000,00 si spalma su tutte le
compravendite.
A seguire alcuni esempi di liquidazione con gli anni 2013 e 2014 a confronto.
Sondrio 25 febbraio 2014
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
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COMPRAVENDITA FABBRICATO
valore euro 80.000,00, agevolazione "prima casa"
2013
2014
voci
importi
imposta di registro
3%
imposta ipotecaria
imposta catastale
voci
importi
2.400,00
imposta di registro
2%
fissa
168,00
imposta ipotecaria
fissa
50,00
fissa
168,00
imposta catastale
fissa
50,00
imposta di bollo
230,00
imposta di bollo
0,00
tassa ipotecaria
90,00
tassa ipotecaria
0,00
totale euro
Sondrio 25 febbraio 2014
3.056,00
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
totale euro
1.600,00
1.700,00
20
COMPRAVENDITA FABBRICATO
valore euro 30.000,00, senza agevolazione "prima casa"
2013
2014
voci
importi
imposta di registro 7%
voci
importi
2.100,00 imposta di registro 9%
2.700,00
imposta ipotecaria 2%
600,00 imposta ipotecaria fissa
50,00
imposta catastale 1%
300,00 imposta catastale fissa
50,00
imposta di bollo
230,00
imposta di bollo
0,00
tassa ipotecaria
90,00
tassa ipotecaria
0,00
totale euro
Sondrio 25 febbraio 2014
3.320,00
totale euro
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
2.800,00
21
COMPRAVENDITA TERRENO AGRICOLO
prezzo euro 1.000,00
2013
2014
voci
importi
voci
importi
1.000,00 (minima)
imposta di registro
15%
168,00
imposta di registro
12%
imposta ipotecaria
2%
168,00
imposta ipotecaria
fissa
50,00
imposta catastale
1%
168,00
imposta catastale
fissa
50,00
imposta di bollo
230,00
imposta di bollo
0,00
tassa ipotecaria
90,00
tassa ipotecaria
0,00
totale euro
Sondrio 25 febbraio 2014
824,00
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
totale euro 1.100,00
22
ATTO PLURIMO: STESSO VENDITORE, ACQUIRENTI DIVERSI
PRIMO LUOGO:
compravendita terreno agricolo euro 500,00
SECONDO LUOGO:
compravendita terreno agricolo euro 200,00
TERZO LUOGO:
compravendita terreno agricolo euro 150,00
2013
2014
PRIMO LUOGO
voci
importi
voci
imposta di registro
15%
168,00
imposta di registro
9%
imposta ipotecaria
2%
168,00
imposta ipotecaria
fissa
imposta catastale
1%
168,00
imposta catastale
fissa
tassa ipotecaria
90,00
tassa ipotecaria
tot
594,00
SECONDO LUOGO
voci
importi
voci
imposta di registro
15%
168,00
imposta di registro
9%
imposta ipotecaria
2%
168,00
imposta ipotecaria
fissa
imposta catastale
1%
168,00
imposta catastale
fissa
tassa ipotecaria
90,00
tassa ipotecaria
tot
594,00
TERZO LUOGO
voci
importi
voci
imposta di registro
15%
168,00
imposta di registro
9%
imposta ipotecaria
2%
168,00
imposta ipotecaria
fissa
imposta catastale
1%
168,00
imposta catastale
fissa
tassa ipotecaria
90,00
tassa ipotecaria
tot
594,00
SOMMA REGISTRO:
imposta di bollo
230,00
inferiore ad euro 1.000,00
totale euro
Sondrio 25 febbraio 2014
2.012,00
totale euro
euro [(50+50)x3]+1.000,00
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
importi
45,00
50,00
50,00
0,00
importi
18,00
50,00
50,00
importi
14,00
50,00
50,00
77,00
1.300,00
23
PRIMO LUOGO:
cessione di quota (fabbricati), prezzo euro 25.000,00
divisione alla pari (senza conguaglio), valore massa euro
100.000,00
SECONDO LUOGO:
2013
voci
imposta di registro
imposta ipotecaria
imposta catastale
tassa ipotecaria
imposta di bollo
2014
PRIMO LUOGO
importi
voci
1.750,00
imposta di registro
500,00
imposta ipotecaria
250,00
imposta catastale
90,00
tassa ipotecaria
115,00
imposta di bollo
7%
2%
1%
tot
voci
imposta di registro
imposta ipotecaria
imposta catastale
tassa ipotecaria
imposta di bollo
Sondrio 25 febbraio 2014
2.705,00
tot
SECONDO LUOGO
importi
voci
1.000,00
imposta di registro
168,00
imposta ipotecaria
168,00
imposta catastale
90,00
tassa ipotecaria
115,00
imposta di bollo
1%
fissa
fissa
9%
fissa
fissa
1%
fissa
fissa
importi
2.250,00
50,00
50,00
0,00
0,00
2.350,00
importi
1.000,00
200,00
200,00
90,00
230,00
tot
1.541,00
tot
1.720,00
totale euro
4.246,00
totale euro
4.070,00
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
24
donazione fabbricato (con agevolazione "prima casa"), valore
euro 60.000,00
acquisto pertinenza euro 15.000,00 (con agevolazione "prima
casa")
PRIMO LUOGO:
SECONDO LUOGO:
2013
2014
voci
imposta di donazione
imposta ipotecaria
fissa
imposta catastale
fissa
tassa ipotecaria
imposta di bollo
tot
voci
imposta di registro
imposta ipotecaria
imposta catastale
tassa ipotecaria
imposta di bollo
3%
fissa
fissa
tot
totale euro
Sondrio 25 febbraio 2014
PRIMO LUOGO
importi
voci
0,00 imposta di donazione
168,00
imposta ipotecaria
fissa
168,00
imposta catastale
fissa
90,00
tassa ipotecaria
115,00
imposta di bollo
541,00
tot
SECONDO LUOGO
importi
voci
450,00
imposta di registro
168,00
imposta ipotecaria
168,00
imposta catastale
90,00
tassa ipotecaria
115,00
imposta di bollo
991,00
1.532,00
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
2%
fissa
fissa
importi
0,00
200,00
200,00
90,00
230,00
720,00
importi
1.000,00
50,00
50,00
tot
1.100,00
totale euro
1.820,00
25
DIVISIONE CON CONGUAGLIO: massa euro 250.000,00, conguaglio di euro
10.000,00 (calcolato su terreni edificabili)
2013
voci
2014
importi
voci
su massa divisionale di euro 240.000,00
imposta di registro 1%
importi
2.400,00 imposta di registro 1%
2.400,00
imposta ipotecaria fissa
168,00 imposta ipotecaria fissa
200,00
imposta catastale fissa
168,00 imposta catastale fissa
200,00
230,00
imposta di bollo
230,00
90,00 tassa ipotecaria
su conguaglio di euro 10.000,00
90,00
imposta di bollo
tassa ipotecaria
imposta di registro 8%
800,00 imposta di registro
9%
1.000,00
imposta ipotecaria 2%
200,00 imposta ipotecaria fissa
50,00
imposta catastale 1%
168,00 imposta catastale fissa
50,00
totale euro
Sondrio 25 febbraio 2014
4.224,00
totale euro
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
4.220,00
26
IL PASTICCIO “PRIMA CASA”
Dopo aver creato un duplice criterio di liquidazione delle
imposte per atti di trasferimento a titolo oneroso soggetti ad
imposta proporzionale e atti diversi, la mini riforma ha anche
disallineato i criteri oggettivi per l’individuazione degli immobili
abitativi cosiddetti “di lusso”, per i quali fino al 2013 si faceva
riferimento per tutte le imposte al Decreto Ministeri dei Lavori
Pubblici del ’69.
Ora invece come la normativa ha previsto che per l’imposta di
registro si guardi soltanto la categoria catastale: sono considerati
beni “di lusso” quelli nella categoria A1, A8 e A9, non sono
invece considerati “di lusso” ai fini dell’agevolazione tutti i
restanti.
Sondrio 25 febbraio 2014
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
27
Ma la circolare Agenzia Entrate appena uscita ha chiarito
che ai fini dell’agevolazione “prima casa” in ambito I.V.A. il
riferimento deve rimanere quello al D.M. del ’69:
la disciplina non dava alternative perché, così come in
precedenza l’articolo 1 della tariffa parte prima allegata al
T.U.R., allo stesso modo anche l’articolo 21 (non modificato)
della tabella parte II allegata al D.P.R. 633/1972 richiama il
D.M. del ’69.
La stessa circolare ha invece affermato che anche per la
“prima casa” in campo successioni e donazioni si deve
prestare attenzione soltanto alla categoria catastale.
Sondrio 25 febbraio 2014
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
28
LA DECORRENZA DELLE NOVITA’
La decorrenza delle modifiche alla tassazione
delle quali si è detto è fissata in termini generali
all’1 gennaio 2014: tuttavia la circolare Agenzia
Entrate ha precisato che per le successioni
apertesi prima della data dell’1 gennaio 2014 si
continuano ad applicare le imposte fisse nella
misura di euro 168,00.
Sondrio 25 febbraio 2014
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
29
Altre due novità 2014 a margine degli atti di
trasferimento:
- LE SANZIONI PER LA MANCANZA DELL’
ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA
- LA RIAPERTURA DEI TERMINI PER
L’AFFRANCAMENTO DEI TERRENI EDIFICABILI
Sondrio 25 febbraio 2014
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
30
SANZIONI PER LA MANCATA ALLEGAZIONE DELL’ A.P.E.
Il cosiddetto decreto “destinazione Italia” 145/2013 ha
ancora una volta modificato l’articolo 6 del Decreto Legge
192/2005, da una parte eliminando l’obbligo
dell’allegazione alle donazioni ed eliminando la sanzione
della nullità, dall’altra introducendo la sanzione
pecuniaria da euro 3.000,00 ad euro 18.000,00 per il caso
di inosservanza degli obblighi di dichiarazione e di
allegazione di cui all’articolo 3, affidando i compiti di
accertamento a Guardia di Finanza ed Agenzia Entrate.
Sondrio 25 febbraio 2014
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
31
RIAPERTURA TERMINI PER AFFRANCAZIONE
TERRENI EDIFICABILI
L’articolo 1 comma 156 della Legge 147/2013 ha invece riaperto,
come ormai di consueto, i termini per l’affrancamento delle
plusvalenze, di cui originariamente alla Legge 448/2001.
La perizia è ora possibile fino al 30 giugno 2014 con riferimento
alla data dell’1 gennaio 2014.
Per il pagamento dell’imposta valgono le stesse regole delle
ultime edizioni quanto a possibilità di compensazione con
l’imposta già pagata in passato, nonché rateizzazione.
Al riguardo è significativo ricordare che nel corso del 2013, con
circolare Agenzia Entrate 1/E del 15 febbraio 2013, si è affrontato
il caso dell’immobile venduto a prezzo inferiore al valore di
perizia.
Sondrio 25 febbraio 2014
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
32
Al riguardo, ha affermato la Circolare, fermo restando che il
valore di perizia è quello minimo ai fini delle imposte
indirette, e precisato che in caso di vendita a valore
inferiore la procedura di rivalutazione non può essere
considerata neppure ai fini imposte dirette, due sono le
possibilità per ovviare al minor prezzo di cessione:
- una nuova perizia al valore più basso (permettendolo i
termini) per la quale non si paga imposta in quanto
compensata con quella già versata per la precedente,
- l’assunzione quale base imponibile per le imposte
indirette del valore di perizia indipendentemente dal
prezzo più basso (soluzione tuttavia più penalizzante per
l’acquirente).
Sondrio 25 febbraio 2014
Novità fiscali in materia di imposte indirette
sui trasferimenti immobiliari
33