ASPETTI FISCALI e SOCIETARI
DELL’ACQUISTO DI IMMOBILI NEGLI USA
REAL ESTATE WEEK - MIAMI
4 - 6 MARZO 2013
PRESENTED BY:
ESCLUSIONE RESPONSABILITA’
Diniego di responsabilità: Il materiale contenuto in questa
presentazione ha il solo scopo di fornire informazioni
generali. Non è da considerarsi parere legale su specifiche
questioni legali, procedurali o di qualsiasi altro tipo, e non
dove essere considerata come tale. Il materiale contenuto in
questa presentazione non è stato preparato uno specifico
caso. Robert Allen Law declina espressamente ogni
responsabilità per l'utilizzo del presente materiale o su parte
di esso. Nessun lettore deve agire o astenersi dall'agire sulla
base di qualsiasi considerazione oggetto dell'incontro senza
aver richiesto precedentemente specifica consulenza
professionale su fatti e circostanze relative al singolo caso.
IL VOSTRO OBIETTIVO…
INVESTIRE IN FLORIDA


Due scenari:
Acquisto Singolo Appartamento
Acquisto Business/Intero Immobile/Piu’ appartamenti
Da
considerare
1.
2.
Conseguenze fiscali per gli investitori stranieri
Miglior struttura fiscale da porre in essere PRIMA di
rogitare.
1. CONSEGUENZE FISCALI PER GLI
INVESTITORI STRANIERI
A.
B.
C.
D.
E.
CAPITAL GAINS TAX
INCOME TAX
ESTATE TAX
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax
Act of 1980)
REAL ESTATE TAX
A. TASSA SULLA PLUSVALENZA
-CAPITAL GAINS TAXSi paga quando si vende l’immobile e si realizza un
guadagno
 Come si calcola: prezzo d’acquisto
 + miglioramenti apportati
 - deprezzazioni e costi
 Tutto e’ tassato: no franchigia
 La durata di proprieta’ dell’immobile influisce sul
pagamento della tassa (piu’ o meno di un anno)
 No tassazione se compravendita di immobili e’ attivita’
professionale

B. IMPOSTA SUI REDDITI
-INCOME TAXPERSONA FISICA NON RESIDENTE NEGLI USA
Affitto della proprieta’: Due Scenari

Unico reddito negli USA e’ l’affitto/nessun legame
con
attivita’ commerciali: cedolare fissa 30%
Affitto collegato ad attivita’ commerciali: aliquote
diversa a seconda dello scaglione di
appartenenza

Calcolo: Affitto – interessi eventuale mutuo
– spese (es. maintenance fee)
ALIQUOTE INCOME TAX 2013
Dichiarazione singola

10% della base imponibile tra $0 e $8,925

15% della base imponibile tra $8,925 e $36,250

25% della base imponibile tra $36,250 e $87,850

28% della base imponibile tra $87,850 e $183,250

33% della base imponibile tra $183,250 e $398,350

35% della base imponibile tra $398,350 e $400,000

39.6% della base imponibile oltre $400,000.
Dichiarazione congiunta

10% della base imponibile tra $0 e $17,850

15% della base imponibile tra $17,850 e $72,500

25% della base imponibile tra $72,500 e $146,400

28% della base imponibile tra $146,400 e $223,050

33% della base imponibile tra $223,050 e $398,350

35% della base imponibile tra $398,350 e $450,000

39.6% della base imponibile oltre $450,000
C. TASSA SULLA SUCCESSIONE
-Estate Tax



a)
b)
Calcolo: 50% del valore della quota di proprieta’
detenuta dal de cuius.
Primi $60,000 sono esenti dalla tassazione
Azioni di una societa’ proprietaria di un immobile =
proprieta’ immobile = tassa sulla successione
Come evitarla:
FL LLC con almeno due membri controllata da una
societa’ straniera estera (BVI) con almeno due
membri;
Acquisto poliza assicurativa a copertura della
tassa.
D. FIRPTA
(Foreign Investment in Real Property Tax Act)



Grava sugli immobili posseduti da stranieri negli Stati Uniti.
Come funziona: chi compra un immobile negli Stati Uniti da uno straniero,
tratterra’ il 10% del valore di acquisto e lo versera’ all’Agenzia delle
Entrate Americana (IRS). Il 10% trattenuto non corrisponde all’imposta sui
redditi totale dovuta, ma e’ solo il deposito iniziale dell’imposta sui redditi
eventualmente dovuta a seguito della vendita.
Quindi il venditore fara la dichiarazione dei redditi negli USA per l’anno di
vendita e, una volta calcolata la tassa sul guadagno derivante dalla
vendita, si compensera’ con quella gia’ versata e si avra’ poi un debito
oppure un credito
E. REAL ESTATE TAX



Tassa annuale (equivalente dell’IMU)
Valore aggiornato ogni anno dalla Contea dove
l’immobile e’ situato
Mediamente rappresenta l’1½ - 2% del valore
della proprieta’, (varia a seconda dall’ubicazione
della proprieta’)
2. MIGLIOR STRUTTURA FISCALE DA
PORRE IN ESSERE PRIMA DI ROGITARE.
1.
Comprare come PERSONE FISICHE
1.
Comprare come SOCIETA’
1. COMPRARE COME PERSONE FISICHE

i.
Residenti in Florida
HOMESTEAD EXEMPTION (agevolazione prima casa)
- Aliquota tassa sugli immobili agevolata;
- Bene non pignorabile da parte dei creditori (eccetto la
banca
se
esiste un mutuo).
i.
Si evitano i costi per la costituzione e la manutenzione della
societa’
Non Residenti (casa vacanze, casa in affitto):
SE IN AFFITTO:
i.
Income tax sull’affitto
ii.
Dichiarzione dei reditti sull’affitto
iii.
Rischi sinistri inquilino.

1. COMPRARE COME SOCIETA’
A.
Corporation (Inc. or Corp.)
A.
Limited Liability Company (LLC):
A. CORPORATION (INC. OR CORP.)
(Societa’ di capitali o per azioni)



1.
2.


Persona giuridica distinta dai suoi azionisti sia ai fini fiscali sia ai fini
della responsabilità civile
Responsabilità limitata dei suoi azionisti
Doppia imposizione:
La Corporation sarà tassata su qualsiasi guadagno
derivante dalla distribuzione o vendita di beni aziendali
Gli azionisti saranno poi tassati su qualsiasi guadagno dalla
struttura ricevente o in contanti in cambio della loro azioni
Le quote della societa’ sono detenute attraverso azioni
In generale, gli azionisti saranno personalmente responsabili per le
passività della Corporation solo nella misura dei rispettivi
investimenti
CORPORATION
PRO:
 Responsabilità limitata: prevista la limitazione della
responsabilità personale dei proprietari di una società
 Adatto per la raccolta di grandi quantità di capitali
 Scelta eccellente se le quote di partecipazione sono
trasferite di frequente (ad esempio se quotate in borsa)
CONTRO:
 Doppia imposizione
B. LIMITED LIABILITY COMPANY (LLC)
(Societa’ di persone/responsabilita’ limitata)



Un soggetto ibrido che unisce le
caratteristiche
di
una
partnership
(societa’ semplice) con quelli di una
società.
LLC può optare per lo stesso regime
fiscale di una Corporation
Per qustioni di privacy e fiscali, meglio
avere almeno due soci, anche di
minoranza, oppure una Corporation
DIFETTI DELLA LLC


Una LLC unipersonale è, ai fini fiscali, un
entità che l'IRS (Internal Revenue Services)
consira come una “Disregarded Entity”.
Disregarded = Non esiste ai fini fiscali
1.
2.
Dichiarazione come individuo negli USA
Se unico socio e’ una societa’ straniera con
un fatturato importante, questo potrebbe
essere tassato negli Stati Uniti.
INVESTIMENTI IMMOBILIARI ED
IMMIGRAZIONE


No visto col semplice acquisto della proprieta’
Si se il business crea posti lavoro insieme ed altri
elementi; semplice acquisto immobile non da visto
CONSEGUENZE IN ITALIA






Trasferimento soldi con bonifico dall’Italia agli USA
Dichiarazione redditi:
- Segnalato movimento soldi dall’Italia agli USA
- Segnalo investimento (acquistoproprieta’ o di azioni).
- Dal 2’ anno: dichiaro la proprieta anche se non si ha reddito (rigo RW).
Calcolo valore immobile: prezzo d’acquisto+eventuale ristrutturazione+spese rogito.
Valore acquisto non cambia nella dichiarazione negli anni successivi.
Tasse in Italia: no doppia imposizione tra IT e USA: se gia’ pagato il corrispondente o
piu’ in USA, non paghi in Italia. Se pagato meno, paghi la differenza dal 2012
equivalente IMU sugli immobili all’estero; aliquota tra 1% e 2%
Dimenticanza di dichairazione sanzioni tra il 100% e 200% valore acquisto. Anche se
non genera guadagno.
Da dichiarare l’eventuale affitto nella dichiarazione dei redditi.
CONCLUSIONE



Importantissima la pianificazione fiscale e
societaria dell’investimeto da fare PRIMA
dell’acquisto dell’immobile.
Importantissimo sapere che ogni situazione e’
particolare e dev’essere analizzata nello specifico
Se si rogita come persona fisica, e poi si vuole
trasferire la proprieta’ ad una societa’, vi posso
essere conseguenze fiscali negative; meglio iniziare
subito con utilizzando una societa’.
presented by:
ROBERT ALLEN LAW
Umberto Bonavita
Rosalba Cardinale
1441 Brickell Avenue, Suite 1400
Miami, FL 33131
Tel. +1 305 331 4407
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