Valerio Cutini
a.a. 2013 / 2014
Università degli Studi di Pisa
insegnamento di
Tecnica Urbanistica
• Corso di laurea triennale in Ing. Edile
Ingegneria del Territorio
• Corso di laurea magistrale
in Ing. Idraulica,Trasporti e Territorio
Lezione n° 12.
L’attuazione del PRG:
il Piano di Zona
valerio cutini
La fase attuativa del processo di pianificazione:
la situazione con la legge Ponte
a.a. 2013-2014
PST
Legge 1150/1942
Legge 765/1967
PTP
PTCP
PTAM
PRG
PL
PP
?
Per la realizzazione di
interventi per i quali il PL
non è praticabile, si
rendono necessari
altri strumenti attuativi
attuazione del PRG
valerio cutini
a.a. 2013-2014
L’attuazione del PRG senza
Il Piano Particolareggiato: l’edilizia sociale
Fra gli interventi privi di prospettive di remuneratività
(e quindi esclusi dalla possibilità di utilizzo del P.L.)
sono, inevitabilmente, gli interventi di realizzazione di
edilizia sociale
Questa, destinata alle fasce sociali più deboli, deve
infatti essere messa sul mercato a prezzo calmierato
in altre parole, per rendere gli alloggi disponibili per
classi sociali non abbienti, il loro prezzo è politico,
ovvero è stabilito esogenamente, fuori dalle regole
di mercato, legate alla domanda e all’offerta di
abitazioni.
valerio cutini
a.a. 2013-2014
L’attuazione del PRG senza
Il Piano Particolareggiato: l’edilizia sociale
Per questi motivi, la realizzazione dell’edilizia economica
e popolare resta a carico dell’ente pubblico, che non trova
un partner privato cui delegare l’iniziativa
Lo strumento di cui l’ente pubblico dispone resta il
Piano Particolareggiato, segnato peraltro dalle note
caratteristiche problematiche
Agli inizi degli anni Sessanta si rese necessario creare un
altro strumento, appositamente elaborato per
l’attuazione delle previsioni di PRG in sostituzione del
Piano Particolareggiato relativamente ai soli interventi
di edilizia economica e popolare
valerio cutini
a.a. 2013-2014
La vicenda dell’edilizia economica e popolare
in Italia
Il problema della casa per le classi a basso reddito, nato
in Gran Bretagna agli inizi dell’Ottocento, si pone in
concreto in Italia alla fine del XIX secolo, in relazione al
fenomeno dell’urbanesimo nelle grandi città del Nord
Legge 254/1903
(legge Luzzatti)
Istituzione degli I.C.P.
I.A.C.P.
A.T.E.R.
Edilizia Provinciale
valerio cutini
a.a. 2013-2014
La vicenda dell’edilizia economica e popolare
in Italia
L’immediato dopoguerra è caratterizzato dalla
esplosione demografica delle città e da una elevatissima
disoccupazione
Legge 43/1949 realizzare alloggi a basso costo, destinati alla
locazione e al riscatto per lavoratori dipendenti
legge Fanfani
incentivare l’occupazione, tramite l’utilizzazione
di manodopera nella realizzazione dei fabbricati
La sezione immobiliare dell’Istituto Nazionale delle
Assicurazioni (I.N.A.) è incaricata di gestire e distribuire
agli IACP i fondi per la realizzazione delle case, drenati
con trattenute sulla busta paga dei lavoratori dipendenti
Nasce l’INA-Casa, che per due settennati governa il
problema dell’edilizia economica e popolare in Italia
valerio cutini
a.a. 2013-2014
La vicenda dell’edilizia economica e popolare
in Italia
Legge 43/1949
Gli interventi INA-Casa presentano alcuni connotati
ricorrenti
devono predisporre edifici a costo contenuto
devono rispettare determinati standard costruttivi
operano in deroga alle previsioni di PRG
Contengono i costi, acquistando terreni poco costosi
terreni collocati in posizione periferica
terreni collocati in posizione penalizzata sul mercato fondiario
terreni non destinati dai PRG alla edificazione
valerio cutini
a.a. 2013-2014
La vicenda dell’edilizia economica e popolare
in Italia
Legge 43/1949
Realizzazione tipica INA-Casa è il “quartiere
autosufficiente”, realizzato in posizione marginale
nell’illusione dell’autonomia, destinato a rimanere un
ghetto sociale, con sola destinazione per classi deboli
Oltre a ciò, le realizzazioni INA-Casa presentano
due problemi ricorrenti
Le aree di insediamento sono periferiche rispetto al contesto
Le scelte insediative sono difformi rispetto alle previsioni di PRG
Nel 1962 la legge 167 mette mano a questi problemi,
istituendo un apposito strumento di attuazione del PRG
per gli insediamenti di edilizia sociale: il Piano di Zona
valerio cutini
a.a. 2013-2014
La vicenda dell’edilizia economica e popolare
in Italia
La legge 167/1962, il cui titolo è “Disposizioni per favorire
l’acquisizione di aree fabbricabili per l’edilizia economica e
popolare”, ha due finalità dichiarate:
reperire, nell’ambito delle previsioni degli strumenti
urbanistici, le aree per l’edilizia economica e
popolare
acquisire queste aree ad un prezzo equo, ovvero non
gravato da plusvalori legati all’urbanizzazione o alla
destinazioni d’uso
A tale scopo, la L. 167 istituisce il Piano di Zona
Legge 167/1962
Un nuovo strumento di attuazione del PRG:
il Piano di Zona
valerio cutini
a.a. 2013-2014
PST
Legge 1150/1942
Legge 167/1962
PTP
PTCP
PRG
PL
PP
Il
Piano
di
Zona
si
PTAM
affianca al Piano
Particolareggiato
come strumento di
attuazione del PRG
per quanto riguarda le
sole previsioni di
edilizia economica e
popolare
PZ
attuazione del PRG
valerio cutini
a.a. 2013-2014
Il Piano di Zona:
finalità
Il PZ è finalizzato a rendere concretamente possibile
la realizzazione degli interventi previsti nel PRG
riguardanti l’edilizia economica e popolare
attuare le previsioni del P.R.G.
consentire l’esproprio delle aree necessarie alla
attuazione delle previsioni di P.R.G.
regolamentare l’attività edificatoria nell’area
interessata, con funzione di dettaglio a scala
infracomunale delle previsioni del P.R.G.
Legge 167/1962
valerio cutini
a.a. 2013-2014
Il Piano di Zona:
limiti spaziali
Legge 167/1962
Limitate porzioni di territorio costituenti sottoinsiemi
del territorio di un Comune. La dimensione di un P.Z.
non è pertanto prefissata per legge
Tuttavia, la legge prevede che il dimensionamento
delle previsioni di edilizia economica e popolare (da
affidare a PZ) rispetti limiti predeterminati
Legge 167/1962 dimensionamento commisurato alle esigenze
dell’edilizia economica e popolare e al suo
prevedibile sviluppo
dimensionamento non superiore al 60 % del
Legge
fabbisogno complessivo di edilizia abitativa
865/1971
dimensionamento compreso fra il 40 % e il 70 % del
Legge 10/1977
fabbisogno abitativo complessivo
valerio cutini
a.a. 2013-2014
Il Piano di Zona:
cogenza
Legge 167/1962
In base all’art. 1, sono obbligati alla formare un PZ
i Comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti
i Comuni capoluogo di provincia
i Comuni che la Regione inserisce in un apposito elenco,
in quanto:
sono limitrofi a quelli obbligati ope legis
hanno un elevato indice di affollamento
hanno almeno 20.000 abitanti
hanno in atto un incremento demografico straordinario
hanno forte (> 8 %) presenza di abitazioni malsane
sono riconosciuti come stazioni turistiche
Per tutti gli altri Comuni il PZ è facoltativo
valerio cutini
a.a. 2013-2014
Il Piano di Zona:
durata temporale
La legge 167 prevedeva l’efficacia dei PZ per una
durata di 10 anni, portata a 15 anni dalla legge
865/71 e a 18 anni dalla 457/78, durata valida
attualmente
Tuttavia, restano validi a tempo indeterminato i
suoi contenuti normativi e regolamentari
riguardanti l’attività edilizia, che essendo di
dettaglio e specificazione delle previsioni di
P.R.G., ne diventano parte integrante e
integrativa
Legge 167/1962
valerio cutini
a.a. 2013-2014
Il Piano di Zona:
contenuti
Legge167/1962
I contenuti di un PZ sono analoghi a quelli di un
Piano Particolareggiato
la rete delle infrastrutture viarie, dalla maglia delle
principali, desunte dal P.R.G., fino ai collegamenti
secondari e di penetrazione nel tessuto edilizio
la suddivisione del terreno in aree
fabbricabili e non fabbricabili, con
indicazione della proprietà
lottizzazione
la suddivisione del terreno
edificabile in singoli lotti edificativi,
con i relativi indici
la specificazione di dettaglio delle tipologie edilizie
valerio cutini
a.a. 2013-2014
Il Piano di Zona:
elaborati e procedura
Legge167/1962
Gli elaborati di un PZ sono analoghi a quelli di un
Piano Particolareggiato
La procedura per l’entrata in vigore di un PZ è
analoga a quella di un Piano Particolareggiato
Unica differenza è la durata del tempo di
pubblicazione (10 giorni) e del deposito di
osservazioni (10+20=30 giorni)
Il Piano di Zona:
l’attuazione
valerio cutini
a.a. 2013-2014
Legge 167/1962
Acquisizione dei terreni, di norma mediante esproprio
(più spesso tramite cessione bonaria)
Realizzazione da parte dell’ente pubblico delle opere
di urbanizzazione primaria e secondaria
Lottizzazione delle aree edificabili
Cessione
delle aree
in proprietà,
per una volumetria compresa fra il 20 % e il 40 %
in diritto di superficie,
per una volumetria compresa fra il 60 % e l’80 %
La cessione in diritto di superficie agli enti pubblici per la
realizzazione di impianti e servizi è a tempo indeterminato
La cessione in diritto di superficie ha durata compresa fra 60 e
99 anni, in tutti gli altri casi
valerio cutini
a.a. 2013-2014
Il PZ e la cessione dei lotti:
il diritto di superficie
Legge 167/1962
Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento di
un bene, consistente nell’edificare e mantenere una
costruzione su un fondo di proprietà altrui
Alla concessione, deliberata dal C.C., è allegata una
convenzione che stabilisce:
il costo della concessione
la durata della concessione
le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da
realizzare
i termini di inizio e di ultimazione degli edifici
i criteri per la determinazione e la revisione periodica del
canone di locazione, o del prezzo di vendita
i criteri per la determinazione del corrispettivo, in caso di
rinnovo della concessione
valerio cutini
a.a. 2013-2014
Il PZ e la cessione dei lotti:
il diritto di proprietà
Legge 167/1962
All’atto di cessione delle aree a soggetti cui la legge
consente l’assegnazione di alloggi di edilizia economica
e popolare, è allegata una convenzione che stabilisce:
il prezzo di vendita, pari al costo di acquisizione,
maggiorato degli oneri di urbanizzazione
le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da
realizzare
i termini di inizio e di ultimazione degli edifici
L’alloggio posto su area ceduta in proprietà non può
essere alienato per 10 anni dalla data del rilascio della
abitabilità
L’alloggio posto su area ceduta in proprietà solo dopo
20 anni dalla abitabilità può essere venduto a chiunque
valerio cutini
a.a. 2013-2014
Il Piano di Zona:
gli esiti
Legge 167/1962
Il conseguimento degli obiettivi della legge 167/62
dipende dal grado in cui le Amministrazioni hanno inteso,
nella propria discrezionalità, sfruttarne le potenzialità:
all’atto della redazione del PRG, nel
dimensionamento del fabbisogno abitativo da
soddisfare tramite PZ
in fase attuativa, con il dimensionamento delle
aree cedute in proprietà e in diritto di superficie
ma soprattutto con la scelta della localizzazione
del PZ rispetto all’aggregato urbano e alle altre
scelte insediative
valerio cutini
a.a. 2013-2014
Il Piano di Zona:
gli esiti
Legge 167/1962
In alcuni casi, i Piani di Zona hanno costituito l’elemento
più importante dell’intero strumento urbanistico
generale e della strategia territoriale
sia per il
dimensionamento
che
per la localizzazione
Sono stati così realizzati quartieri di edilizia economica e
popolare vasti e ben integrati nella città, in posizione di
accettabile pregio
Riferimento d’obbligo è il caso di Bologna, il cui PZ nel
1965 è localizzato all’interno del centro storico,
costituendo l’occasione per la sua riqualificazione
valerio cutini
a.a. 2013-2014
Il PEEP di Bologna del
1963
Il Piano di Zona:
gli esiti
Legge 167/1962
L’area di intervento S.Leonardo.
Assonometria di progetto
valerio cutini
a.a. 2013-2014
Il Piano di Zona:
gli esiti
Legge 167/1962
In altri casi, le amministrazioni hanno scelto una via
diversa:
dimensionando l’edilizia popolare al minimo
consentito dalla legge
ma soprattutto mantenendo la consuetudine
storica di una sua localizzazione in aree decentrate
e penalizzate sul mercato fondiario
In questi casi l’esito dell’applicazione del PZ può
definirsi fallimentare rispetto agli obiettivi della legge
167