Architetto Stefania Lecce
Via Scalabrini, 68 - 29121 Piacenza
Tel. 0523/335336 - 338/2716725 - [email protected]
P.I. 01618250334
TRIBUNALE DI PIACENZA
PERIZIA GIUDIZIALE
ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 63/2012
ITALFONDIARIO S.p.A. mandataria di
CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA
STUDIO LEGALE AVV. CAMUSSI
nei confronti di :
...
ULLAURI
URDIALES VICTOR HUGO
ESPINOZA ONOFRE YADIRA ESTHER
Giudice esecutore: Ill.mo dott. A. Fazio
Udienza: 21.11.2012
Piacenza li 5 Ottobre 2012
Esecuzione Immobiliare n.63/2012
1
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2
PREMESSA
Nell'esecuzione immobiliare n. 63/2012 promossa da ITALFONDIARIO S.p.A. (mandataria di
...
CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA) contro ULLAURI
URDIALES VICTOR
...
HUGO e ESPINOZA ONOFRE YADIRA ESTHER, l'illustrissimo Sig. Giudice Esecutore, Dott.
A. Fazio, in data 31/05/2012 nominava la scrivente Arch. Stefania Lecce, con studio in
Piacenza, via Scalabrini 68, in qualità di esperto della procedura di cui in epigrafe.
Il G. E. ha fissato il procedimento all'udienza del 21/11/2012; il termine per la presentazione
della perizia resta pertanto fissato entro 45 gg. antecedenti la data dell'udienza.
Il C.T.U. riscontrata la completezza ed idoneità dei documenti agli Atti, provvede alla stima
dell'unità immobiliare, secondo i quesiti posti ed illustrati nel verbale di conferimento incarico.
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OPERAZIONI PERITALI
In data 14/06/2012 effettuava le visure presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare
dell'Agenzia del Territorio di Piacenza ( ex conservatoria r.r.i.i.), per verificare i pignoramenti, i
passaggi di proprietà, le iscrizioni e gli annotamenti ventennali.
Accettato l'incarico, la sottoscritta Arch. Stefania Lecce in data 07/08/2012 effettuava le visure
presso il Servizio Catastale dell'Agenzia del Territorio di Piacenza, per la verifica della
posizione catastale.
In data 08/06/2012 la scrivente inviava lettera raccomandata A.R. al debitore esecutato
fissando la data del sopralluogo all'immobile pignorato in data 09/06/2011 alle ore 15:00.
In data 02/07/2012 la sottoscritta si recava in loco per il sopralluogo, in presenza dei
proprietari Sig.ri ...
Ullauri ed Espinoza.
La sottoscritta eseguiva il sopralluogo dell'immobile pignorato, verificandone le caratteristiche
costruttive, le finiture, e lo stato di conservazione. Esaminava inoltre le caratteristiche degli
impianti a servizio dell'immobile stesso, al fine di verificarne la conformità alle normative
vigenti.
Effettuava inoltre documentazione fotografica.
Esaminava pertanto le caratteristiche di commerciabilità' del bene per determinarne il valore
commerciale.
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In data 26/09/2012 la scrivente si recava presso il Servizio Edilizia del Comune di
Calendasco, per la verifica della regolarità edilizia dell'unita immobiliare pignorata e per
accertare il rilascio del certificato di Agibilità/Abitabilità, nonché la classificazione nel P.R.G.
vigente.
In data 15/06/2012 la scrivente si recava presso il Ufficio Anagrafe del Comune di
Calendasco, e reperiva certificato di residenza degli esecutati.
Successivamente la sottoscritta Architetto Stefania Lecce, con studio in Via Scalabrini 68 a
Piacenza, iscritta all'ordine degli architetti paesaggisti della provincia di Piacenza al numero
284, in qualità di esperto, redige quanto segue:
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PUNTO 1
1. L'identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la
corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell'atto di
pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento
riguardi la proprietà dell'intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari)
o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie , usufrutto), l'indicazione degli estremi dell'atto
di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di
trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis-causa non trascritti;
RISPOSTA DELL'ESPERTO
1.1 CONFINI
L'unita' immobiliare oggetto di pignoramento confina con :
1) Fabbricato di civile abitazione (mapp.579), confinante con strada comunale, con ragioni
... Polidori
e Soressi o loro successi e con cortile comune;
2) Un locale ripostiglio con sovrastante legnaia e poca area pertinenziale (mapp.292),
confinante in circondario, con cortile comune e con la proprietà del mappale n. 293 del fgl. 3
Catasto Terreni del Comune di Calendasco;
3) Autorimessa con due tettoie adiacenti, sovrastante legnaia ed area pertinenziale (mapp.
301, 474), confinante con cortile comune, con ragioni ...
Riva e Soressi o loro successi e con la
proprietà del mappale n.299 fgl.3 Catasto Terreni Comune di Calendasco ;
4) Portico con poca area pertinenziale (mapp. 295), confinante con cortile comune e con
...
ragioni Soressi
e Battaglia o loro successi.
1.2
DATI CATASTALI E VERIFICA DELLA CONFORMITA' DELL'INTESTAZIONE E
DELLA PLANIMETRIA CATASTALE
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L'immobile pignorato alla data del 07/08/2012 risultava censito con i seguenti dati catastali:
Catasto Fabbricati del Comune di Calendasco
Catasto Terreni del Comune di Calendasco
Intestazione titolo:
...
- ULLAURI
URDIALES VICTOR HUGO, nato a Guayas Naranjal (Ecuador) il 7 Gennaio
..
1964, CF: LLR
VTR 64A07 Z605J, proprietà per 1/2 dell'intero immobile.
..
..
- ESPINOZA
ONOFRE, nata a Guayas Naranjal (Ecuador) il 18 Gennaio 1969, CF: SPN
YRS
..69A58
Z605R, proprietà per 1/2 dell'intero immobile.
DATI IDENTIFICATIVI E DI CLASSAMENTO:
Trattasi di immobile e terreni posti in Comune di Calendasco Località Boscone Cusani (PC) n.
56, censito al Catasto Fabbricati di Sarmato con i seguenti dati:
CATASTO FABBRICATI
-
Fgl. 3-mapp.579-mapp.292 -sub.4 - sub.3- Località Boscone Cusani, piano T-1-2Cat. A/3 - Cl.2 - Cons. 8 vani - R.C. 526,94;
-
Fgl.3-mapp. 295- Località Boscone Cusani, piano T- Cat. C/7-Cl. U - Cons. 19
mq.- R.C. 12,76;
-
Fgl.3-mapp. 301- Località Boscone Cusani, piano T-1- Cat. C/6-Cl. 5 - Cons. 84
mq.- R.C. 212,57;
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CATASTO TERRENI
-
Fgl. 3-mapp.474 -Località Boscone Cusani, Qualità Sem. Arbor.-Superficie: are
00.30- Deduz. A37 - R.Dominic. Euro 0,18 - R. Agrario Euro 0,30;
(ALLEGATO N.5)
L'intestazione catastale planimetrica dell'unita immobiliare pignorata in capo al debitore
esecutato e' conforme alle risultanze dei Pubblici Registri Immobiliari.
La scrivente ha rilevato quindi che la planimetria catastale dell'unità immobiliare
pignorata è conforme allo stato di fatto.
Contestualmente alle stesse verifiche, l'intestazione catastale dell'estratto di mappa e'
risultata conforme allo stato di fatto.
1.3 VERIFICA DELLA CORRISPONDENZA DEI DATI CATASTALI AI DATI INDICATI
NELL'ATTO DI PIGNORAMENTO
Gli estremi catastali dell'unita' immobiliare pignorata riportato nella planimetria catastale
corrispondono ai dati catastali riportati nell''atto di pignoramento.
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1.4 DIRITTO REALE SOTTOPOSTO A PIGNORAMENTO
Il pignoramento riguarda l'intera proprietà in capo ai debitori esecutati dell'unita immobiliare
sottoposta ad esecuzione.
....
- ULLAURI
URDIALES VICTOR HUGO, nato a Guayas Naranjal (Ecuador) il 7 Gennaio
1964, CF: LLR
... VTR 64A07 Z605J, proprietà per 1/2 dell'intero immobile.
- ESPINOZA
ONOFRE, nata a Guayas Naranjal (Ecuador) il 18 Gennaio 1969, CF:
...
.. SPN YRS
..
69A58
Z605R, proprietà per 1/2 dell'intero immobile.
1.5 ESTREMI DELL'ATTO DI PROVENIENZA E CRONISTORIA DEI PASSAGGI DI
PROPRIETA' DEL VENTENNIO
La piena proprietà dell'unità immobiliare sottoposta a pignoramento pervenne ai debitori
esecutati per acquisto dal Sig.Caboni
Giuseppe, nato a Uta (Cagliari) il 8 Gennaio 1953 e
..
..
residente a Calendasco, Località Boscone Cusani, C.F. CBN
GPP 53A08 L521I, in forza
dell'atto di vendita rogato dal Notaio Dott. Luigi Giancani, in data 12 Maggio 2006 - rep.
72086/17835, trascritto a Piacenza in data 18 Maggio 2006 ai nn.5127 R.P. - 7958 R.G.
PASSAGGI DI PROPRIETA' PRECEDENTI
Il bene in oggetto era pervenuto al venditore per acquisto con atto di vendita rogato dal
Notaio Dott. Luigi Giancani il 29 Dicembre 2000 n. Rep. 58.510, registrato a Piacenza il
15 Gennaio 2001 al n.250 e trascritto a Piacenza l' 8 Gennaio 2001 ai nn. 255/202, dal
...
Sig.Pedrazzini
Celeste nato a Calendasco il 14 Marzo 1943 C.F.: PDR
CST 43T 14B
..
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..
405C. Il Sig. Pedrazzini
Celeste diventa proprietario per atto rogato dal Notaio Dott. Luigi
Giancani il 31 Gennaio 1976, n. Rep. 8079 , registrato a Piacenza il 12 Febbraio 1976 n.
..
726 da Battaglia
Enea nato a Calendasco il 26 Febbraio 1913, C.F.: ..BTT NEE 13B 26B
..
405Y e da Pedrazzini
Esterina nata a Calendasco il 16 Agosto 1917, C.F.: PDR
SRN 17M
...
56B 405R.
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PUNTO 2
2. La sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione.
RISPOSTA DELL'ESPERTO
2.1 DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE PIGNORATO
L'unita' immobiliare oggetto di pignoramento e' costituita da porzione di casa in affaccio su
un cortile pertinenziale e su strada comunale, ripostiglio con sovrastante legnaia e poca
area pertinenziale, autorimessa con due tettoie adiacenti, sovrastante legnaia ed area
pertinenziale, portico con poca area pertinenziale. Il complesso immobiliare fa parte di
una corte rurale dove insistono diverse unità abitative in parte ristrutturate nel Comune di
Calendasco Località Boscone Cusani in posizione periferica del paese.
Nella zona si riscontrano abitazioni civili,prevalentemente porzioni di case su strada o in
corti rurali.
Il fabbricato di cui l'appartamento pignorato fa parte, dalle visure storiche da me effettuate
e' stato edificato da più di 50 anni e probabilmente in origine facente parte di una azienda
agricola. E' disposto su tre livelli fuori terra , così anche gli altri fabbricati attigui. Nella
corte di cui fa parte l'immobile pignorato,non sono presenti piani seminterrati,è presente
un box auto coperto facente parte della proprietà e situato nella corte.
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CARATTERISTICHE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE
Gli immobili di cui l'appartamento pignorato fa parte si affacciano su un cortile comune
non asfaltato. La struttura degli immobili situati nella corte, e' costituita da muri in laterizio
a vista ed alcuni intonacati e tinteggiati, i solai sono in laterocemento. Le principali
caratteristiche costruttive del corpo di fabbrica di cui fa parte l'unita immobiliare pignorata
sono le seguenti:
-
strutture portanti verticali : murature in laterizio a vista e murature intonacate e
tinteggiate.
-
strutture portanti orizzontali: solai costituiti da elementi in laterocemento
-
Tamponamenti esterni: muratura in laterizio nel prospetto principale su strada,
intonacata e tinteggiata nel prospetto su corte interna
-
Copertura: tetto a falde inclinate con manto di copertura in coppi.
-
Finiture comuni di livello civile, quali canali di gronda e pluviali in lamiera zincata e
verniciata.
-
Serramenti: in legno con persiane in legno, dotate di doppi vetri, inferriate al piano
terra, e zanzariere
-
Stato di conservazione degli immobili attigui: buono
CARATTERISTICHE APPARTAMENTO
L'appartamento e' costituito da: piano terra: un ingresso, una cucina, una lavanderia,una
camera da letto e un soggiorno, primo piano: quattro camere da letto, bagno, scala di
collegamento, secondo piano: soffitta in parte abitabile (min. h 184 mt., max h. 355 mt.) locale
unico.
Le principali caratteristiche tecniche e di finitura dell'appartamento sono le seguenti:
- Tramezzature: in laterizio.
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- Intonaci: al civile, tinteggiati.
- Pavimento: piastrelle di marmo colore chiaro, cotto e ceramica di colore chiaro nel locale
WC e lavanderia.
- Portone d'ingresso: portoncino in legno non blindato in ferro e vetro.
- Serramenti: porte interne in legno con inserto in vetro, finestre con telaio in legno, doppi
vetri, persiane in legno.
- Impianto elettrico: tipo sottotraccia, non a norma,
- Impianto idrico-sanitario: Riscaldamento autonomo, presenza di undici elementi radianti in
ghisa, caldaia pensile funzionante marca UNICAL (fornitura acqua calda e riscaldamento) a
muro nel locale lavanderia.
- bagni: pavimento e rivestimento in ceramica, sanitari, vasca in materiale ceramico.
- grado di finitura: in linea con la tipologia dell'immobile.
- stato di conservazione: buono.
- stato di conservazione parti comuni, cortile: discreto.
CARATTERISTICHE DEI FABBRICATI RURALI E DELL'APPEZZAMENTO DI TERRA
I fabbricati rurali di proprietà degli esecutati si trovano nella corte comune del complesso
immobiliare e comprendono una piccolo appezzamento di terra recintato utilizzato come
orto dalla proprietà. Trattasi di :
1) autorimessa (edificio rurale) coperta con tetto in lamiera utilizzato come box con
relativo soppalco raggiungibile all'esterno tramite scala in legno movibile. L'edificio è in
blocchi di laterocemento con portone di ingresso in ferro. Il pavimento è in battuto di
cemento. Il locale è finestrato con serramento in ferro in affaccio sull'appezzamento di
terra di proprietà, È un fabbricato in condizione discrete utilizzato come box e deposito.
(mapp.301).
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2) appezzamento di terra destinato a orto e pollaio con recinzione in ferro plastificato.
Stato di conservazione: discreto. (mapp.474).
3) due locali attigui destinati a ripostiglio, pollaio e legnaia sono in laterizio intonacati non
tinteggiati. Il ripostiglio è un piccolo locale unico h. 2 mt. con pavimento in battuto di
cemento e portoncino in ferro. Il pollaio è un locale unico con pavimento in cotto e pareti
intonacate chiuso da un portoncino in legno. Il sovrastante locale uso legnaia (coperto da
tetto in travi di legno e manto in coppi), è aperto su tre lati e raggiungibile dall'esterno.
Impianto elettrico: assente,Impianto idrico-sanitario: assente, Riscaldamento: assente,
Bagni: assenti. Stato di conservazione: discreto. (mapp.301).
4) un locale uso ripostiglio con sovrastante legnaia e cortile ad uso esclusivo, pavimento
in battuto di cemento, pareti esterne in laterizio a vista ed interne intonacate. Il portone è
in ferro. Il sovrastante locale uso legnaia ha pilastri in laterizio, copertura in travi di legno e
manto in coppi. Impianto elettrico: assente, Impianto idrico-sanitario: assente,
Riscaldamento: assente, Bagni: assenti. Stato di conservazione: discreto. (mapp. 292).
5) un portico coperto da struttura in legno, manto in coppi e pilastri in laterizio. Pavimento
in ghiaia mista ad arbusti. Impianto elettrico: assente,Impianto idrico-sanitario: assente,
Riscaldamento: assente, Bagni: assenti. Stato di conservazione: discreto. (mapp. 295).
Per la determinazione della consistenza commerciale dell'unita' immobiliare in oggetto, la
scrivente ha calcolato, da rilievo fatto in loco, la superficie comprensiva delle murature interne
ed esterne dell'appartamento e ha calcolato a corpo i fabbricati rurali e l' appezzamento di
terra. In base a tale criterio di misurazione, la superficie commerciale e' la seguente:
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APPARTAMENTO OTTO VANI
MQ. 190
BOX (tettoia e poca area pertinenziale)
MQ.
40
(calcolato a corpo)
FABBRICATI RURALI
MQ.
30
(calcolato per 1/2)
TERRENO
MQ.
10
(calcolato per 1/3)
La superficie commerciale dell'unita' immobiliare è di mq. 270 circa.
Il box ed il terreno vengono calcolati a corpo
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PUNTO 3
3. La precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi,
del titolo in base al quale e' occupato (locazione, leasing, comodato, o altro, verificando, in
caso di provenienza successoria, l'eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore de
coniuge superstite, ex. art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all'esistenza di
contratti registrati in data antecedente il pignoramento, in tali ipotesi verificando la data di
registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l'eventuale disdetta,
data di rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato.
RISPOSTA DELL'ESPERTO
3.1 STATO DI POSSESSO DEL BENE E TITOLO DI OCCUPAZIONE
La piena proprietà dell'unità immobiliare sottoposta a pignoramento pervenne ai debitori
esecutati per acquisto dal Sig.Caboni
Giuseppe, nato a Uta (Cagliari) il 8 Gennaio 1953 e
..
residente a Calendasco, Località Boscone Cusani, C.F. CBN
GPP 53A08 L521I, in forza
..
dell'atto di vendita rogato dal Notaio Dott. Luigi Giancani, in data 12 Maggio 2006 - rep.
72086/17835, trascritto a Piacenza in data 18 Maggio 2006 ai nn.5127 R.P. - 7958 R.G.
L'unita immobiliare sottoposta a esecuzione e' attualmente occupata solo da un proprietario
..
(Sig. Ullauri).e
libera da rapporti di locazione.
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PUNTO 4
4. L'attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente (ad es. spese relative all'anno in
corso ed a quello precedente, art. 63 disp. att. C.C.), ivi compresi i vincoli derivanti da
contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere
storico-artistico, ed in particolare:
- domande giudiziali ( precisando se la causa e' ancora in corso ) ed altre trascrizioni che non
saranno cancellate con il decreto di trasferimento;
- atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all'edificabilità', vincoli
per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione;
- il regime patrimoniale della famiglia e l'esistenza di convenzioni matrimoniali, se l'esecutato
e' persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o
provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e
dell'eventuale trascrizione;
- altri pesi o limitazioni d'uso (es. oneri reali, obbligazione propter-rem, servitù, uso,
abitazione).
RISPOSTA DELL'ESPERTO
4.1 ONERI GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE
I proprietari degli immobili che si affacciano su tale corte si autogestiscono le spese relative
alla corte stessa. Non esistono oneri gravanti sul bene di natura condominiale, in quanto
non è costituito condominio.
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4.2 REGIME PATRIMONIALE DELLA FAMIGLIA DEL DEBITORE ESECUTATO
L'ufficio dello Stato Civile del Comune di Calendasco in data 15 Giugno 2012, attesta che la
famiglia di ULLAURI
URDIALES VICTOR HUGO è residente a Boscone Cusani esattamente
..
nel luogo di riferimento dell'immobile considerato ma non compare l'esecutata ESPINOZA
..
ONOFRE
YADIRA ESTHER in quanto residente a Piacenza Via Pubblico Passeggio n. 4/b.
..
Essendo gli esecutati di nazionalità straniera, l'ufficio non ritiene pienamente certa la loro
condizione, e quindi non ha rilasciato alla scrivente, alcun documento che attesti la loro
attuale condizione. (ALLEGATO N. 6 )
La sottoscritta, riferendosi all'atto di vendita rogato dal Notaio Dott. Luigi Giancani, in data
12 Maggio 2006 - rep. 72086/17835, trascritto a Piacenza in data 18 Maggio 2006 ai
nn.5127 R.P. - 7958 R.G., constata che non si fa nessun riferimento a vincoli matrimoniali.
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PUNTO 5
5. L'esistenza di formalità, vicoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno
cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (tra cui
iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con
indicazione del costo per la loro cancellazione.
RISPOSTA DELL'ESPERTO
5.1 FORMALITA' CHE SARANNO CANCELLATE DALLA PROCEDURA E COSTI PER LA
LORO CANCELLAZIONE
Dalle visure nei Pubblici RR.II. effettuate dalla scrivente in data 14/06/2012, non risulta
sussistere alcuna formalità, vincolo, oneri gravanti sul bene, ad eccezione di quelli descritti al
successivo punto 5.2.
TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI
Ai pubblici registri immobiliari sono stati reperiti gli estremi delle formalità pregiudizievoli
relativi all'immobile oggetto della procedura.
ISCRIZIONE in data 18 Maggio 2006 ai nn.1433 R.P. - 7959 R.G. relativa all'ipoteca
volontaria derivante dalla concessione a garanzia di mutuo dal pubblico ufficiale Dott. Luigi
Giancani in data 12 Maggio 2006 - rep. 72087/17836, a favore CASSA DI RISPARMIO DI
PARMA E PIACENZA s.p.a. con sede in Parma, CF: 02113530345 domicilio ipotecario eletto
in Parma, Via dell'Università n.1, per euro 225.000 (duecentoventicinquemila virgola zero
zero).
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COSTO PER LA CANCELLAZIONE euro 35,00.
TRASCRIZIONE in data 1 Marzo 2012 ai nn.1760 R.P. - 2424 R.G. relativa all'atto di
pignoramento immobiliare notificato dall'Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in data
25 Gennaio 2012 - rep. 3758 a favore di "CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA
s.p.a.", con sede in Parma, CF: 02113530345 e contro i debitori esecutati.
COSTO PER LA CANCELLAZIONE euro 267,00.
I costi da sostenere per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopra elencate
ammontano complessivamente a euro 302,00 a titolo di imposte ipotecarie, tasse ipotecarie e
bolli, esclusi gli onorari.
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PUNTO 6
6. La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza e della
dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di
destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie;
RISPOSTA DELL'ESPERTO
6.1 VERIFICA DELLA REGOLARITA' EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE E
DELL'ESISTENZA DELLA DICHIARAZIONE DI AGIBILITA'
La sottoscritta rileva dall'atto di vendita rogato dal Notaio Dott. Luigi Giancani, in data 12
Maggio 2006 - rep. 72086/17835, trascritto a Piacenza in data 18 Maggio 2006 ai nn.5127
R.P. - 7958 R.G. che il venditore dichiara sotto la propria personale responsabilità, che
l'edificazione è iniziata anteriormente all' 1 Settembre 1967; la parte venditrice garantisce
la conformità di quanto venduto alla normativa urbanistica e dichiara che, in quanto non
necessarie, non sono state presentate domande di condono edilizio.
Dalle visure eseguite dalla sottoscritta in data 27 Settembre 2012 presso il Servizio
Edilizia del Comune di Calendasco, e' emerso e confermato che, relativamente all'unita'
immobiliare identificata con i seguenti dati catastali: Fgl. 3-mapp.579-mapp.292 -sub.4 sub.3- Località Boscone Cusani, piano T-1-2-Cat A/3 - Cl.2 - Cons. 8 vani - R.C.
526,94;
-
Fgl.3-mapp. 295- Località Boscone Cusani, piano T- Cat C/7-Cl. U - Cons. 19 mq.R.C. 12,76;
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-
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Fgl.3-mapp. 301- Località Boscone Cusani, piano T-1- Cat C/6-Cl. 5 - Cons. 84
mq.- R.C. 212,57;
-
Fgl. 3-mapp.474 -Località Boscone Cusani, Qualità Sem. Arbor.-Superficie: are
00.30- Deduz. A37 - R.Dominic. Euro 0,18 - R. Agrario Euro 0,30;
non sussiste alcun documento che attesti e confermi certificato di abitabilità o permessi
relativi a concessioni o autorizzazioni.
6.2 VERIFICA DELLA CLASSIFICAZIONE NEL P.R.G. VIGENTE
L'immobile oggetto di stima risulta classificato nel vigente strumento urbanistico con la
seguente destinazione: "ZONE A CULTURALI E AMBIENTALI" Art. 36 NTA. (ALLEGATO
N. 2).
6.3 CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA
L'unita' immobiliare oggetto di stima ha una superficie inferiore ai 5000 mq, e non risulta
necessario richiedere il certificato di destinazione urbanistica di cui all'art. 30-comma 2 del
D.P.R. 380/01.
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PUNTO 8
8. La verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell'immobile, ai sensi
del D.M. Sviluppo Economico n. 37/2008, e l'esistenza di relativi certificati e libretti d'uso;
RISPOSTA DELL'ESPERTO
8.1 VERIFICA DELLA CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI A SERVIZIO DELL'IMMOBILE
L'impianto elettrico risulta non a norma ; la scrivente ha potuto comunque verificare la
funzionalità dell' impianto ma ha riscontrato la mancanza di certificato che ne attesti la
conformità; in considerazione di quanto sopra, la scrivente ritiene che l'impianto elettrico a
servizio dell'abitazione di cui trattasi sia non conforme alle norme vigenti.
L'impianto termico e' autonomo. Una caldaia del tipo UNICAL produce acqua calda e gas ed
è collocata a muro nel locale uso lavanderia e attualmente funzionante; non essendo
presente libretto relativo alla caldaia
dell'impianto.
non viene allegato alcun certificato di conformità
Sono presenti elementi radianti in numero di 11, suddivisi : PIANO TERRA: 1
nell'ingresso, 1 nel vano soggiorno , 1 nella cucina, 1 in
camera da letto, 1 nel locale
lavanderia, PIANO PRIMO: 1 in anticamera, 4 nelle relative camere da letto, 1 nel bagno.
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PUNTO 9
9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da
eseguire a cura dello stesso esperto estimatore, che si propongono di identificare per la
vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto al
valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno
anziché sui valori catastali, dell'assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e
non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare;
RISPOSTA DELL'ESPERTO
9.1 VALUTAZIONE ESTIMATIVA DEL LOTTO
L'unita' immobiliare sottoposta ad esecuzione, essendo una unica unità immobiliare, sarà
indicata come unico lotto:
Piena proprietà di immobile e terreni posti in Comune di Calendasco Località Boscone Cusani
(PC) n. 56, censito al Catasto Fabbricati di Calendasco con i seguenti dati catastali:
CATASTO FABBRICATI
-
Fgl. 3-mapp.579-mapp.292 -sub.4 - sub.3- Località Boscone Cusani, piano T-1-2Cat A/3 - Cl.2 - Cons. 8 vani - R.C. 526,94;
-
Fgl.3-mapp. 295- Località Boscone Cusani, piano T- Cat C/7-Cl. U - Cons. 19 mq.R.C. 12,76;
-
Fgl.3-mapp. 301- Località Boscone Cusani, piano T-1- Cat C/6-Cl. 5 - Cons. 84
mq.- R.C. 212,57;
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CATASTO TERRENI
-
Fgl. 3-mapp.474 -Località Boscone Cusani, Qualità Sem. Arbor.-Superficie: are
00.30- Deduz. A37 - R.Dominic. Euro 0,18 - R. Agrario Euro 0,30;
La valutazione del lotto e' stata adottata dalla sottoscritta secondo un criterio "sintetico
comparativo", basato sul confronto con altri beni simili oggetto di recente trattativa e
compravendita.
La C.T.U. considera una analisi accurata di prezzi recentemente realizzati per beni simili;
quindi facendo riferimento a valori di mercato, a cui si applica un abbattimento forfettario del
20% in ragione della natura esecutiva e non contrattuale della vendita. Nella valutazione la
sottoscritta C.T.U. ha tenuto conto di tutto quanto sopra ed in particolare dei seguenti
elementi di stima :
- destinazione d'uso
- consistenza commerciale
- ubicazione degli immobili nella prima periferia del paese di Boscone Cusani
(Calendasco)
- grado di finitura buono per l'appartamento, discreto per i fabbricati rurale e terreno
uso pollaio e orto.
- assenza cantina
- box coperto
A seguito delle considerazioni sopra riportata, la scrivente attribuisce al bene di cui trattasi il
seguente valore di stima a corpo.
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1- UNITA' IMMOBILIARE AD USO RESIDENZIALE ( fgl. 3 - part. 579)
Mq. 190
circa - euro al mq. 600,00 =
Totale Euro
114.000,00 - 20% =
TOTALE (per arrotondamento)=
Euro 114.000,00
Euro 91.200,00
Euro 91.200,00
2- FABBRICATI RURALI ( fgl. 3 - part. 295-301-292)
Mq. 30 circa (già calcolati per 1/2) - euro al mq. 300,00 =
Euro
9.000,00
Totale Euro 9.000,00 - 20% =
Euro
7.200,00
TOTALE =
Euro
7.200,00
Mq 10 circa (già calcolati per1/3)- a corpo =
Euro
500,00
TOTALE =
Euro
500,00
Mq.40 circa (calcolato a corpo) =
Euro
6.000,00
TOTALE =
Euro
6.000,00
TOTALE = (per arrotondamento)
Euro 105.000,00
3- TERRENO ( fgl. 3 - part. 474)
2- BOX ( fgl. 3 - part. 301)
Diconsi euro centocinquemila/00 allo stato attuale e alle attuali condizioni di mercato.
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PUNTO 10
10. l'indicazione se il trasferimento dell'immobile pignorato al compratore, comporti o meno il
pagamento dell'IVA da parte dell';aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene
strumentale all'esercizio dell'attività' compiuta dall'esecutato;
RISPOSTA DELL'ESPERTO
10.1
VERIFICA DELLA NECESSITÀ O MENO DEL PAGAMENTO DELL'IVA PER IL
TRASFERIMENTO AL COMPRATORE
Il trasferimento dell' immobile pignorato al compratore non comporterà il pagamento
dell'IVA, in quanto l'unita' immobiliare sottoposta ad esecuzione non costituisce bene
strumentale all'esercizio dell'attività' compiuta.
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PUNTO 11
11.
Un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda
divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisioni in natura
o con conguaglio), ovvero sull'alienazione separata della quota stessa con valutazione
commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le
quote indivise) ovvero sulla necessità di alienare l'intero bene;
RISPOSTA DELL'ESPERTO
11.1 PARERE CIRCA LA COMODA DIVISIBILITÀ O ALIENAZIONE SEPARATA DELLA
QUOTA SPETTANTE AL DEBITORE.
Nel caso in cui trattasi, l'esecuzione immobiliare non ha per oggetto una quota indivisa, ma
l'intera piena proprietà dell'immobile pignorato in capo ai debitori esecutati, pertanto il
parere non e' necessario.
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PUNTO 12
12. L'indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la
funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa,
ed il costo dei lavori;
RISPOSTA DELL'ESPERTO
12.1
EVENTUALI
OPERA
DA
ESEGUIRE
CON
URGENZA
SUL
BENE
E
DETERMINAZIONE DEI RELATIVI COSTI.
Nel corso del sopralluogo eseguito sull'immobile oggetto di stima, la scrivente ha riscontrato
che l'immobile uso abitazione è agibile ed abitabile e non richiede opere edili o impiantistiche
urgenti al pieno godimento, escluso il rifacimento dell'impianto elettrico secondo i disposti
della legge n.46/90 e successive modifiche. Gli immobili rurali, essendo utilizzati come
depositi, non necessitano di opere urgenti; nel caso in cui la nuova proprietà intenda ricavare
nuovi usi degli immobili, saranno necessari interventi di completa ristrutturazione, all'oggi non
quantificabili.
Il costo di un nuovo impianto elettrico relativo all'appartamento di mq.190 è di circa 4.000
euro.
COSTO TOTALE
EURO 4.000
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PUNTO 13
13. l'allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie
dei manufatti delle quali almeno due scatti dell'esterno e due scatti dell'interno;
RISPOSTA DELL'ESPERTO
13.1
ALLEGAZIONE DELLE PLANIMETRIE E DELLE FOTOGRAFIE DELL'IMMOBILE
PIGNORATO
La scrivente, dopo aver eseguito un rilievo sul posto ed avendo verificato la piena conformità
dei
rilievi
catastali
ha
allegato
alla
presente
relazione
peritale
la
planimetria
dell'appartamento, degli immobili urali e della porzione di terreno, in riferimento alle
planimetrie catastali. (ALLEGATO N.3).
Sono state allegate inoltre n. 20 fotografie di cui 8 relative agli esterni e 12 relative agli interni.
(ALLEGATO N.4).
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PUNTO 14
14. la predisposizione, per ciascun lotto, di due floppy disk o cd rom comprendenti un file
contenete la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie;
RISPOSTA DELL'ESPERTO
14.1
PREDISPOSIZIONE DEI CD-ROM CONTENENTI I FILE DELLA RELAZIONE E
DELLE FOTOGRAFIE.
La scrivente ha predisposto due cd-rom (ALLEGATO N.7) alla presente dove sono stati
....
masterizzati i file della relazione peritale denominata "esecuzione ULLAURI"
e il file, in
formato PDF, contenente le fotografie in oggetto.
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CONCLUSIONI
La sottoscritta ha stimato i beni oggetto della procedura esecutiva costituiti da:
- QUOTA DI PIENA PROPRIETA' SUPERFICIARIA di
L'unita' immobiliare oggetto di pignoramento è costituita da :
1) Fabbricato di civile abitazione (mapp.579),
2) Un locale ripostiglio con sovrastante legnaia e poca area pertinenziale (mapp.292),
3) Autorimessa con due tettoie adiacenti, sovrastante legnaia ed area pertinenziale (mapp.
301, 474),
4) Portico con poca area pertinenziale (mapp. 295).
Trattasi di immobile e terreni posti in Comune di Calendasco Località Boscone Cusani (PC) n.
56, censito al Catasto Fabbricati di Calendasco con i seguenti dati:
CATASTO FABBRICATI
-
Fgl. 3-mapp.579-mapp.292 -sub.4 - sub.3- Località Boscone Cusani, piano T-1-2Cat. A/3 - Cl.2 - Cons. 8 vani - R.C. 526,94;
-
Fgl.3-mapp. 295- Località Boscone Cusani, piano T- Cat. C/7-Cl. U - Cons. 19
mq.- R.C. 12,76;
-
Fgl.3-mapp. 301- Località Boscone Cusani, piano T-1- Cat. C/6-Cl. 5 - Cons. 84
mq.- R.C. 212,57;
CATASTO TERRENI
-
Fgl. 3-mapp.474 -Località Boscone Cusani, Qualità Sem. Arbor.-Superficie: are
00.30- Deduz. A37 - R.Dominic. Euro 0,18 - R. Agrario Euro 0,30;
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In capo a :
..
- ULLAURI
URDIALES VICTOR HUGO, nato a Guayas Naranjal (Ecuador) il 7 Gennaio
.. VTR 64A07 Z605J, proprietà per 1/2 dell'intero immobile.
1964, CF: LLR
..
.. YRS
- ESPINOZA
ONOFRE, nata a Guayas Naranjal (Ecuador) il 18 Gennaio 1969, CF: SPN
..69A58
Z605R, proprietà per 1/2 dell'intero immobile.
PROPRIETA' SUPERFICIARIA per l'intero bene.
CONSISTENZA PLANIMETRICA
1- UNITA' IMMOBILIARE AD USO RESIDENZIALE
Composta da: PIANO TERRA: ingresso, vano soggiorno,vano cucina,lavanderia,una
camera da letto, PIANO PRIMO: disimpegno, 4 camere letto, bagno, solaio
2- FABBRICATI RURALI
Composti da: due vani uso ripostiglio,pollaio,legnaia, portico, ripostiglio n.2, legnaia
n.2
3- TERRENO
Composto da appezzamento terra ad uso pollaio e orto
4- BOX
Composto da vano coperto, sovrastante solaio, due tettoie e poca area pertinenziale
Superficie commerciale totale appartamento mq. 190
VALORE DEL LOTTO:
Euro 105.000,00
I beni oggetto della presente sono stati stimati considerandoli nell'attuale stato di fatto e di
diritto, comprendendo ogni relativo accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, con
inerenti diritti, azioni, ragioni, servitù attive e passive se come esistenti in fatto comprese la
relativa quota di comproprietà sulle parti comuni.
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La sottoscritta C.T.U., nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatale, rimane a
disposizione per eventuali chiarimenti.
Piacenza, 5 Ottobre 2012
la C.T.U.
Arch. Stefania Lecce
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ALLEGATI
1. RELAZIONE PERITALE
2. ESTRATTO DEL P.R.G. VIGENTE
3. PLANIMETRIA DELL'UNITA' IMMOBILIARE
4. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
5. DOCUMENTAZIONE
CATASTALE:
ESTRATTO
MAPPA
CATASTALE
E
PLANIMETRIA CATASTALE
6. CERTIFICATO DI RESIDENZA DELL'ESECUTATO
7. NUMERO 2 CD-ROM CONTENENTI FILE DELLA RELAZIONE PERITALE E DELLE
FOTOGRAFIE
8. VERBALE DI GIURAMENTO
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TRIBUNALE DI PIACENZA
ALLEGATO 1 - RELAZIONE PERITALE
PIACENZA 5 OTTOBRE 2012
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TRIBUNALE DI PIACENZA
ALLEGATO 2 - ESTRATTO DEL PRG VIGENTE
PIACENZA, 5 OTTOBRE 2012
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TRIBUNALE DI PIACENZA
ALLEGATO 3 - PLANIMETRIA DELL'UNITA' IMMOBILIARE
PIACENZA 5 OTTOBRE 2012
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TRIBUNALE DI PIACENZA
ALLEGATO 4 - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
PIACENZA 5 OTTOBRE 2012
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PROSPETTO SU STRADA
PROSPETTO INTERNO SU CORTE
RIPOSTIGLIO CON LEGNAIA
GARAGE E TETTOIA
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TERRENO USO ORTO
TERRENO USO POLLAIO
POLLAIO COPERTO E RIPOSTIGLIO
PORTICO
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INGRESSO
SOGGIORNO
SCALA DI COLLEGAMENTO
1-CAMERA LETTO
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TRIBUNALE DI PIACENZA
ALLEGATO 5 - DOCUMENTAZIONE CATASTALE: ESTRATTO DI
MAPPA CATASTALE E PLANIMETRIA CATASTALE
PIACENZA 5 OTTOBRE 2012
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ALLEGATO 6 - CERTIFICATO DI RESIDENZA DELL'ESECUTATO
PIACENZA 5 OTTOBRE 2012
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ALLEGATO 7 - NUMERO 2 CD-ROM CONTENENTI FILE DELLA
RELAZIONE PERITALE E DELLE FOTOGRAFIE
PIACENZA 5 OTTOBRE 2012
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ALLEGATO 8 - VERBALE DI GIURAMENTO
PIACENZA 5 OTTOBRE 2012
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