LOTTO N. 01
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Services S.p.A.
IMMOBILE DI VIALE IV NOVEMBRE
(EX ANDROMEDA) IN TREVISO
Comune di Treviso - Catasto fabbricati:
Sez. F - Fg. 1 - Mappale 848
________________________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A,
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P.IVA 00729760280
Treviso, 30 Aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
Sommario
1.
OGGETTO DELLA STIMA .......................................................................................................................... 4
1.1.
LOCALIZZAZIONE ................................................................................................................................. 4
1.2.
TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI ........................................... 5
2.
CONFINI .................................................................................................................................................. 5
3.
CONCESSIONI EDILIZIE............................................................................................................................. 6
4.
PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI ........................................................................ 7
5.
4.1.
DESTINAZIONE URBANISTICA .............................................................................................................. 7
4.2.
VINCOLI................................................................................................................................................ 7
CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ............................................................................................. 8
5.1.
CONFORMITA’ CATASTALE .................................................................................................................. 8
5.2.
CONFORMITA’ URBANISTICA............................................................................................................... 8
6.
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE................................................................................................................. 8
7.
CRITERIO DI STIMA.................................................................................................................................. 9
7.1.
STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ..................................................................................... 10
8.
CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI ........................................................................................................ 10
9.
STIMA ................................................................................................................................................... 11
9.1.
STIMA DEI BENI IMMOBILI ................................................................................................................ 11
9.2.
MINUSVALENZE ................................................................................................................................. 11
9.3.
STIMA FINALE .................................................................................................................................... 12
pag. 2
Allegati
allegato TV1-01: Relazione fotografica;
allegato TV1-02: Visure catastali;
allegato TV1-03: Planimetrie catastali;
allegato TV1-04: Estratto di mappa PRG;
allegato TV1-05: Ispezioni ipotecarie;
allegato TV1-06: Certificato di Destinazione Urbanistica;
allegato TV1-07: Titoli edilizi e documentazione progettuale;
allegato TV1-08: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato;
allegato TV1-09: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio.
pag. 3
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il
sottoscritto
Ing.
Franco
De
Angeli,
Amministratore
e
Direttore
Tecnico
di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia
di Treviso ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso,
ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di
mercato dell’immobile ad uso commerciale sito in Viale IV Novembre a Treviso di proprietà della “NORTH EAST SERVICES S.p.a.”.
1.1. LOCALIZZAZIONE
Il bene immobile oggetto di stima è ubicato nella primissima periferia est di Treviso, lungo la strada comunale di viale IV Novembre. E’ facilmente raggiungibile percorrendo il
PUT e svoltando in prossimità di Porta Carlo Alberto, lungo viale IV Novembre.
Fig.1: Fotogrammetria
Da questa strada è possibile, attraversando il Put in prossimità di Porta Carlo Alberto,
raggiungere in pochi minuti il centro della città, così come, oltrepassando il sottopasso
ferroviario, dirigersi, lungo la strada Postumia, al casello autostradale di Treviso Sud.
L’immobile è unità indipendente su due piani con limitata area scoperta.
pag. 4
L’ingresso principale si trova lungo viale IV Novembre. Non vi sono parcheggi di
pertinenza, ma solo posti auto pubblici in vicinanza.
1.2. TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI
PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso,
competente per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Treviso, risulta che alla data del 24.01.2014 l’immobile oggetto di stima è intestato alla
“NORTH EAST SERVICES S.p.a.” (allegato TV1-02;allegato TV1-03).
L'immobile sorge su un'area identificata al Catasto Terreni come segue:
Comune di TREVISO
Foglio
Particella
Qualità
31
848
Ente urbano
ha
are
ca
05
51
Gli immobili al Catasto Fabbricati risultano censiti come segue:
Comune di TREVISO - Sezione F - Foglio 1
Particella
Sub
Cat.
Rendita
Indirizzo
848
-
D/7
€ 3.031,60
VIALE IV NOVEMBRE
piano: T-1
I beni in esame risultano liberi da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, annotazioni ed
annotamenti che possano pregiudicarne la suddetta piena proprietà, ad eccezione di (allegato TV2-05):
•
ipoteca volontaria iscritta a Treviso in data 20 febbraio 1999 ai nn.5874/987 per
la somma di Lire 2.400.000.000 (durata 10 anni) a favore della BANCA DI CREDITO
COOPERATIVO DEL VENEZIANO SOCIETA’ COOPERATIVA A RESPONSABILITA’ LIMITATA
con sede in Campolongo Maggiore (VE), in forza di contratto di mutuo in data 18
febbraio 1999 repertorio n.110116 Notaio A. Manavello predetto.
E’ stata verificata nel ventennio l’inesistenza di atti di donazione e la continuità storica
della trascrizione ai sensi dell’art. 2650 c.c..
2. CONFINI
L’immobile confina:
•
a nord con viale IV Novembre;
•
a sud con il Canale del Cristo;
pag. 5
•
a ovest con la particella 63 del catasto terreni.
•
a est con la particella 72 del catasto terreni.
3. CONCESSIONI EDILIZIE
L’immobile di viale IV Novembre è stato costruito mediante Licenza Edilizia n. 3/27 rilasciata dal Comune di Treviso del 8.7.1953 e successive varianti come di seguito elencato:
•
il 30.07.1953 n.4/29 veniva rilasciato parere favorevole alla richiesta di variante
alla copertura;
•
variante modifiche interne il 31.12.1953 n.5/50 veniva rilasciato parere favorevole
alla richiesta di variante modifiche interne ed alla facciate;
•
variante il 30.04.1954 n.4/15 veniva rilasciato parere favorevole alla richiesta di
variante come da disegni allegati.
Il 15.11.1954 viene rilasciato regolare certificato di abitabilità.
Successivamente il Comune di Treviso ha rilasciato:
•
concessione edilizia n. 6/20-82 in data 12 maggio 1983, prot. n. 18812 per lavori
di ristrutturazione fabbricato ad uso commerciale.
•
concessione edilizia n. 1/22-84 in data 6 novembre 1984, prot. n. 30636 per lavori di ristrutturazione fabbricato (pratica non trovata risulta citata nella pratica successiva).
•
concessione edilizia n. 2/26-85 in data 13 dicembre 1985, prot. n. 34869 per lavori di ristrutturazione fabbricato (rinnovo concessione n. 6/20-82).
•
concessione edilizia n. 2/11-88 in data 6 agosto 1988, prot. n. 9198 per ristrutturazione fabbricato ad uso commerciale ed uffici, iniziati con comunicazione presentata in data 4 agosto 1989 in Comune di Treviso, ma di fatto lavori mai realizzati ed ultimati.
In allegato TV1-07 si riporta uno stralcio della documentazione progettuale reperita presso gli uffici comunali.
pag. 6
4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E
VINCOLI
4.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
In base alla classificazione data dal vigente P.R.G. del Comune di Treviso l’area dove sorge l’immobile oggetto di stima ricade in zona omogenea B – sottozona B1, disciplinata
dagli articoli 36) e 38) delle Norme Tecniche di Attuazione (allegato TV4-06).
4.2. VINCOLI
Dal certificato di destinazione urbanistica si evince che parte del mappale 848 risulta
compreso nelle “zone di tutela dei corsi d’acqua di origine risorgiva” – 100 mt disciplinate
dall’art.23, punti n.1 e n.6, e l’intero mappale 848 classificato “terreno impermeabile”
disciplinato dall’art.23, punti n.1 e n. 10 bis, delle Norme tecniche di attuazione, del vigente P.R.G., che di seguito si riportano.
L’immobile risulta sottoposto al vincolo di cui art. 142, commi 1° e 2° del D.Lgs.
n.42/2004 – “Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge
6 luglio 2002, n. 137”.
Per tale immobile le previsioni del Piano di Assetto del territorio (P.A.T.), articolate in
direttive, prescrizioni e vincoli per l’area oggetto di richiesta di certificazione sono disciplinate dai seguenti articoli:
TAV T01- CARTA DEI VINCOLI DELLA PIANIFICAZIONE SOVRAORDINATA
13.3.2 – Ambiti corsi d’acqua vincolati ai sensi dell’art.142, 1° comma, lettera c)
D.Lgs. n°42/2004;
13.5.8 – Limite risorgive (artt. 68-69 P.T.C.P.)
TAV T03 – CARTA DELLE FRAGILITA’
15.2 – Classe di compatibilità II – terreni idonei a condizione
15.2.3 – Tipo c): in aree con falda sub-affiorante, a morfologia relativamente depressa (bassure) e costituite in prevalenza da depositi argillosi
TAV T04 – CARTA DELLE TRASFORMABILITA’, AZIONI SISMICHE, VALORI E TUTELE
18 – Ambiti territoriali omogenei: ATO N.3 – Fiera
20.2° - Ambiti di urbanizzazione consolidata a prevalente destinazione residenziale.
Sono fatte salve le eventuali prescrizioni e/o direttive impartite dagli strumenti urbanistico di livello superiore (PTRC,PTCP,PAI, Parco Naturale Regionale del Fiume Sile) sia adottati che approvati, nonché proposte di modifica di cui art.46 della LR 61/85.
Sono fatte salve le perimetrazioni degli ambiti dei Siti di Importanza Comunitaria e delle
Zone di protezione speciale con le relative prescrizioni e/o direttive impartite dalle DGR
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2673/04 e DGR n. 241/05 e successive modifiche ed integrazioni emesse ai sensi della
Direttiva 92/43/CEE nonché dalle Prescrizioni Generali.
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1. CONFORMITA’ CATASTALE
Dalle analisi condotte risulta esserci conformità catastale ad esclusione del fatto che:
•
le pareti divisorie in prossimità dei servizi igienici (ultima campata) al piano
primo non sono state realizzate;
•
vi è un ulteriore locale al piano primo non indicato nella planimetria catastale;
•
al piano primo non è indicata l’altezza di 4,50 m della campata centrale.
5.2. CONFORMITA’ URBANISTICA
Dalle analisi condotte risulta esserci conformità urbanistica ad esclusione del fatto che:
•
le pareti divisorie in prossimità dei servizi igienici (ultima campata) al piano
primo non sono state realizzate;
•
vi è un ulteriore locale al piano primo non indicato nella planimetria catastale;
•
le forometrie al piano primo sulla facciata interna lato retrostante viale IV Novembre sono realizzate in maniera differente rispetto al progetto approvato.
6. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Il bene oggetto di stima è costituito da un unico corpo di fabbrica con ingresso principale
lungo viale IV Novembre comprensivo di una porzione limitata di spazio scoperto. L'intero
terreno su cui giace l’immobile risulta delimitato in parte dalla stessa facciata ed in parte
da una fascia limitata di spazio scoperto non recintato confinante con altra proprietà.
L’immobile è stato sede di attività commerciali, ormai cessate da molti anni.
Non sono presenti ingressi carrai e posti auto di pertinenza.
Si tratta di un fabbricato che si sviluppa su due piani, terra e primo, con pianta pressoché
quadrata di dimensioni di 20,30 x 22,90 m circa; al piano terra l’altezza è di 3,40 m ed al
piano primo è di 3 m nelle campate laterali e di 4,50 m nella campata centrale. Vi è altresì un secondo piano di superficie limitata (dimensioni 6x 4,50 m ed altezza 2,60 m)
riservato a vano tecnico che garantisce il fine corsa e gli spazi per le manutenzioni del
montacarichi presente all’interno dell’immobile.
L’immobile è costituito una struttura a telaio con pilastri in calcestruzzo armato e travi
ribassate a vista rinforzate al taglio in corrispondenza degli appoggi in c.a. con tamponamenti in laterizio. Si tratta di strutture in cemento armato obsolete con travi a vista
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rinforzate agli appoggi che non rispondono alla attuale normativa antisismica. Il recupero
della struttura intelaiata diviene critico e ha dei costi necessari all’adeguamento antisismico ed ai carichi di progetto delle normative vigenti.
I muri divisori interni degli uffici al piano primo sono realizzati anch’essi in laterizio.
Le pareti interne risultano intonacate così come le facciate esterne sono state realizzate
in parte con intonaco civile in parte con mattoni a vista.
Dall’ingresso porticato si accede direttamente al locale principale destinato ad attività
commerciale ove si trova un ufficio/portineria, ed una scala di accesso al piano superiore.
In questa zona è altresì presente un ascensore/montacarichi fuori uso di portata 300 kg
comprensivo di persone. Al piano primo vi sono gli uffici e un unico grande ambiente oltre
ai servizi igienici.
Per i dettagli fare riferimento alle planimetrie in allegato TV1-07.
Finiture
La pavimentazione interna è prevalentemente in calcestruzzo lisciato. Il pavimento e le
pareti dei servizi igienici sono rivestite in piastrelle di gres porcellanato.
Le finestre e le vetrate sono in parte ad anta singola o doppia con intelaiatura in legno ed
in parte costituiscono elementi di tamponamento delle facciate con telaio in profi estrusi
di alluminio verniciato, apribili manualmente. Parte dei serramenti sono dotati di avvolgibili e di inferriate di sicurezza.
Il portone di ingresso è costituito da una intelaiatura e pannelli di tamponamento in alluminio verniciato con apertura a rullo e inferriata obsoleta di sicurezza apribile con apertura automatica.
Impianti tecnologici
Quando l’immobile era in uso, era dotato di impianto elettrico, termico, idrico e di montacarichi per il servizio al piano. Si tratta di impianti oramai obsoleti del tutto inutilizzabili
per la vetustà dei componenti e il mancato rispetto normativo.
Il montacarichi risale agli anni dell’installazione e costituisce un tipico esempio di archeologia industriale: per documentazione storica varrebbe la pena preservare il motore di
comando ed i relativi azionamenti il cui valore comunque è da ritenersi nullo.
7. CRITERIO DI STIMA
Per la valutazione del bene si è adottato il criterio di stima che prevede la comparazione
del bene con altri similari dei quali si conoscono i prezzi recenti di mercato.
pag. 9
7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili costituenti il sito industriale, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’ “ordinarietà” che varia secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel
bene che si deve valutare. L’immobile viene comparato ad altri immobili di cui sono noti i
recenti prezzi unitati di mercato. Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene
determinato in base alla consistenza della superficie fondiaria di pertinenza.
Nella valutazione di questo immobile il valore specifico è dato dal volume edificabile in
relazione alla vicinanza alla città ed alla collocazione sull’arteria che porta direttamente
all’autostrada. Da segnalare altresì il fatto che recentemente si è resa libera anche l’area
confinante essendo stato dismesso distributore di carburante Esso. Ciò darebbe la possibilità di un intervento più ampio che sicuramente gioca a favore della valutazione.
Per contro va considerato che l’ubicazione dell’immobile da luogo a tutta una serie di vincoli previsti dalle norme tecniche di attuazione che potrebbero penalizzare in maniera
significativa un progetto di recupero.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
generalmente oggi praticati (anno 2014) nel Comune di TREVISO. Si è inoltre preso a
riferimento quanto desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del
Territorio per le varie zone territoriali omogenee e tipologie edilizie (allegato TV1-09).
Gli esiti dell’indagine sono riassunti nella tabella (allegato TV1-08).
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore medio a nuovo per fabbricati direzionali/residenziali da 2.200.00,00 €/m2. a € 2.600.00,00 €/m2.
Per terreni edificabili e dotate delle opere di urbanizzazione i valori medi oscillano da 125
e 138,33 €/m3.
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.), le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi e giardini.
Nel caso in esame viene assunta la superficie totale lorda edificabile.
8. CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI
Le superfici commerciali calcolate secondo quanto specificato al par. 7.1 risultano essere:
pag. 10
DIMENSIONE
DESCRIZIONE
Piano terra con altezza 3,30
387,50
m²
Piano primo con altezza 3,00 sulle campate laterali e 4,50 m
sulla campata centrale e piano secondo vano tecnico accesso mediante montacarichi o botola – altezza 2,60
394,65
m²
9. STIMA
9.1. STIMA DEI BENI IMMOBILI
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto delle condizioni intrinseche
ed
estrinseche
degli
immobili,
dello
stato
manutentivo
degli
impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna agli immobili oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
VALORE
DESCRIZIONE
Piano terra con altezza 3,30 m
332.321,63
Piano primo con altezza 3,00 m sulle campate laterali e 4,50
m sulla campata centrale e piano secondo vano tecnico accesso mediante montacarichi o botola – altezza 2,60
TOTALE EDIFICIO
338.078,37
€ 670.400,00
Ottenuto il totale della stima come somma del valore di mercato dei vari corpi di fabbrica
è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0,90, che tiene conto della procedura in corso e della necessità di dover alienare il bene in tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a € 603.360,00
9.2. MINUSVALENZE
Si ritiene che non vi siano difformità urbanistiche e catastali significative. In considerazione degli interventi che l’immobile necessita per la rimessa in pristino della sua funzionalità e/o di una demolizione almeno parziale per renderlo adeguato alla destinazioni più
pag. 11
appetibili dal mercato si introduce una minusvalenza di € 80.0000,00 che corrisponde agli
oneri di demolizione e smaltimento o comunque agli oneri di adeguamento parziale delle
strutture alla normativa attuale.
A seguito dell’ultima sistemazione del tetto con la nuova guaina non sono state smaltite
circa 20 lastre di eternit/amianto già accatastate in copertura. La minusvalenza per
l’eliminazione di queste lastre è stimato in € 3.000,00 che tiene conto di tutti gli oneri di
bonifica, sigillatura smaltimento compreso quelli della gru per il loro recupero.
9.3. STIMA FINALE
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
€ 670.400,00
DETRAZIONE PER PROCEDURA
€ 67.040,00
VALORE DI STIMA FINALE
€ 603.360,00
DEMOLIZIONE/RECUPERO
€ 80.000,00
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
€ 2.000,00
ARROTONDAMENTO
€ 360,00
VALORE DI STIMA FINALE
€ 521.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito al mandato conferitogli, stima che il bene oggetto di stima,
di Viale IV Novembre(Ex Andromeda), Treviso, alla data della presente abbia un valore
immobiliare complessivo pari a
€ 521.000,00 (EuroCinquecentoventunmila,00).
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
pag. 12
LOTTO N. 02
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Servicies S.p.A.
IMMOBILE DI VIA LANZAGHE, SILEA (TV)
COMUNE DI SILEA
SEZ A- FG. 4 - MAPPALE 30 SUB 4
______________________________________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A,
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P.IVA 00729760280
30 Aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
**********
Pagina lasciata bianca intenzionalmente
**********
pag. 2
Sommario
1. OGGETTO DELLA STIMA ............................................................................... 5 1.1. 1.2. 1.3. LOCALIZZAZIONE E ACCESSIBILITÀ .......................................................... 5 TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI ..... 6 QUADRO SINOTTICO DELLA PROVENIENZA AL VENTENNIO .......................... 6 2. CONFINI ...................................................................................................... 6 3. CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE .................................... 7 4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI .......................... 7 4.1. 5. VINCOLI ................................................................................................ 8 CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ................................................. 9 5.1. 5.2. CONFORMITÀ URBANISTICA ..................................................................... 9 CONFORMITÀ CATASTALE ........................................................................ 9 6. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE .................................................................... 9 7. CRITERIO DI STIMA ................................................................................... 10 7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ............................................. 10 8. CONSISTENZA DEI BENI ............................................................................ 11 9. STIMA ........................................................................................................ 11 9.1. 9.2. 9.3. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI .................................................... 11 MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ..................................... 11 GIUDIZIO DI STIMA .............................................................................. 12 pag. 3
ALLEGATI
allegato SI4-01.: Relazione fotografica
allegato SI4-02.: Visure catastali
allegato SI4-03.: Planimetrie – estratti di mappa
allegato SI4-04.: Estratto di mappa P.R.G.
allegato SI4-05.: Ispezioni ipotecarie presso la CRRII – Relazione notarile preliminare
allegato SI4-06.: Certificato di Destinazione Urbanistica
allegato SI4-07.: Titoli edilizi - Documentazione progettuale
allegato SI4-08.: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato
allegato SI4-09.: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio
allegato SI4-10.: Tabella con valori di calcolo stima
Allegato CD_1: CD contenente la relazione di stima con gli allegati completi
pag. 4
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il
sottoscritto
Ing.
Franco
De
Angeli,
Amministratore
e
Direttore
Tecnico
di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Treviso ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso,
in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di
Treviso, ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile
valore di mercato e commerciale dei beni immobili di proprietà della NORTH EAST
SERVICES S.p.a., dei beni immobili in leasing da riscattare, nonché degli impianti e dei
beni mobili funzionali e strumentali presso gli stessi.
La presente relazione riguarda la stima dei seguenti beni:
COMUNE DI SILEA - Catasto Fabbricati - Sezione A -Foglio 4
•
mappale 30 subalterno 4, categoria C/2, classe 1, m² 372, R.C. € 461,09, via
Lanzaghe, piano S1.
1.1. LOCALIZZAZIONE E ACCESSIBILITÀ
Il bene immobile oggetto di stima ricade all’interno del territorio comunale di Silea, in
località Lanzago in angolo tra via Callalta (S.R. 53 Postumia) e via Lanzaghe.
L’accesso principale all’immobile avviene da via Veneto.
pag. 5
1.2. TITOLARITÀ,
IDENTIFICAZIONE
CATASTALE
E
VINCOLI
PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso,
competente per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Treviso, risulta che alla data del 7-3-2014 gli immobili oggetto di stima risultano tutti intestati
alla Società NORTH EAST SERVICES S.P.A. con sede in TREVISO C.F.: 00729760280
allegato SI2-02.
L’immobile al Catasto Fabbricati risulta censito come segue:
Comune di TREVISO - Sezione A - Foglio 4
Particella
Sub
30
4
Cat.
C/2
Consistenza
372 m²
Rendita
Euro 461,09
Indirizzo
VIA LANZAGHE piano:
S1
I suddetti immobili, sono liberi da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, annotazioni ed
annotamenti che possano pregiudicarne la suddetta piena proprietà.
È stata verificata nel ventennio l'inesistenza di atti di donazione e la continuità storica
delle trascrizioni ai sensi dell'art. 2650 c.c.
1.3. QUADRO SINOTTICO DELLA PROVENIENZA AL VENTENNIO
Al ventennio:
Società "L.S. - LA SICUREZZA - S.R.L." con sede in Treviso, codice fiscale 00343540266,
proprietaria;
per atto di compravendita in data 2 novembre 1989 repertorio n. 60706 a rogito Notaio
Arrigo Manavello di Treviso, ivi trascritto in data 29 novembre 1989 ai nn. 29583/21886,
poi fusa per incorporazione nella "NORTH EAST SERVICES S.P.A." con sede in Treviso,
suddetta con atto in data 22 ottobre 2009 repertorio n. 275721 a rogito Notaio Romano
Salvatore di Oderzo, trascritto a Treviso in data 12 gennaio 2010 ai nn. 922/634.
2. CONFINI
Il mappale su cui ricade l’immobile oggetto di stima confina:
•
a nord con le particelle 1163, 1188, 1164 e 1168;
•
a sud e ad est con via Veneto;
pag. 6
•
a ovest con le particelle 1163 e 1168;
tutte particelle del catasto terreni come da planimetria in allegato SI4-03.
3. CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE
Il fabbricato di cui l’unità immobiliare in oggetto è parte è stato costruito sulla base della
concessione edilizia n. 58/83 del 22/06/1983 del Sindaco di Silea e successive varianti
13/84 del 13/02/1984 e 53/84 del 31/07/1984 come da documentazione in allegato SI407.
4. PREVISIONE
DEGLI
STRUMENTI
URBANISTICI
E
VINCOLI
DESTINAZIONE URBANISTICA
In base alla classificazione data dal vigente P.R.G. del Comune di Silea l’area dove sorge
l’immobile oggetto di stima ricade in zona territoriale omogenea LD2/1 (P.di L. Commerciale Canguro), normata dall’articolo 79 delle Norme Tecniche di Attuazione. (CDU allegato SI4-06)
Estratto delle Norme Tecniche di Attuazione:
Art. 79 - PIANI URBANISTICI ATTUATIVI VIGENTI
I Piani Urbanistici Attuativi approvati anteriormente alla data di adozione del presente
P.R.G. e quelli successivi mantengono validità ed efficacia fino alla scadenza dei periodi
sotto definiti:
- periodo fissato nella relativa convenzione, se trattasi di piani di iniziativa privata;
- periodo fissato nel decreto di approvazione, se trattasi di Piani Urbanistici Attuativi
di iniziativa pubblica;
- periodo di diciotto anni decorrenti dalla data del decreto di approvazione, se
trattasi di Piani per l'Edilizia Economica e Popolare o Piani per gli Insediamenti
Produttivi.
I Piani Urbanistici Attuativi sono così individuati:
… omissis …
pag. 7
Durante
e il periodo di validità ed efficacia
a definito dal
d primo co
omma, i su
uddetti pian
ni
attuativ
vi potranno essere ass
soggettati:
- a Vari
rianti di ass
setto planiv
volumetrico
o che non in
ncidano sull dimension
namento in
n quanto
a volum
mi edificabilli, superfici coperte e sspazi pubblici, nel risp
petto delle normativa del PdiF
vigente
e alla data di
d approvaz
zione del Pia
iano Urbaniistico Attuativo.
- a Variianti sostan
nziali che in
ncidano sull dimension
namento de
el Piano Atttuativo in quanto
q
a
volumi edificabili e spazi pub
bblici, nel risspetto della
a normativa
a di zona sttabilita dal presente P.R.G
G.; in tale caso
c
si dovrrà procederre alla varia
azione delle
e relative cconvenzionii.
- Le no
ormative de
ei P.diL. ap
pprovati priima dell 'en
ntrata in vigore
v
del P
PRG e di quelli sopraelen
ncati dopo la
l scadenza
a decennale
e possono essere derrogati limita
atamente all'indice
a
di coperrtura fino al
a limite dell 30%.
- I piani urbanistic
ci attuativi (PUA), app
provati prim
ma dell'entra
ata in vigorre del PRG
bbraio 1991
1), i cui perriodi di valiidità fissatii dalle rispe
ettive conve
venzioni, sia
ano sca(21 feb
duti, so
ono cosÌ dis
sciplinati:
1) L
Le lottizzaz
zioni conven
nzionate re
esidenziali (LC)
(
dall'artt. 29 - Zon e C1/n°;
2) L
Le lottizzaz
zioni conven
nzionate prroduttive (L
LD) dall'art.. 34 - Zone
e D1/n°.
4.1. VINCOLI
I
Oltre a quanto spe
ecificato al punto preccedente il P.R.G.
P
del comune di S
Silea non evidenzia
particolari vincoli per
p l’area in
nteressata dal bene im
mmobile og
ggetto di st ima
pag
g. 8
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1. CONFORMITÀ URBANISTICA
Con riferimento alla conformità urbanistica è stato eseguito un confronto tra lo stato di
fatto dell’immobile e gli elaborati grafici di cui ai titoli edilizi ed alle autorizzazioni del capitolo 3 depositati presso il comune di Silea.
Non è stato possibile prendere piena contezza dei luoghi in quanto i locali sono posto sotto sequestro dall’Autorità Giudiziale. Per quanto è stato possibile accertare si rileva che
negli elaborati grafici di progetto non è presente il muro divisorio con i due portoni
d’accesso che separa il magazzino oggetto di stima dalla corsia comune di accesso alle
altre unità.
Sarà pertanto necessario presentare una SCIA in sanatoria e il pagamento di una sanzione di 516,00 € per la regolarizzazione dello stato di fatto.
5.2. CONFORMITÀ CATASTALE
È stata effettuata una verifica della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo
stato di fatto degli immobili oggetto di stima.
I dati catastali sono corretti.
Per quanto riguarda la pianta catastale in allegato SI4-03 come per il punto precedente si
rileva la mancanza del muro divisorio che separa il magazzino oggetto di stima dalla corsia comune di accesso alle altre unità.
Con la regolarizzazione dello stato urbanistico–amministrativo sarà necessario valutare,
in relazione a quanto disposto dalla circolare n. 2 del 9/07/2010 dell’Agenzia del Territorio che ha specificato quali sono le variazioni che non hanno rilevanza catastale tale da
richiedere la modifica delle planimetrie catastali, se procedere con l’aggiornamento.
6. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Si tratta di una porzione immobiliare facente parte del complesso commerciale/residenziale sito in Comune di Silea, in angolo tra via Lanzaghe e la S.R. 53 Postumia.
Il bene è attualmente posto sotto sequestro da parte dell’Autorità Giudiziale: non è stato
quindi possibile accedere ai locali per prendere visione dello stato di fatto.
Sulla base dei disegni progettuali e da quanto rilevato il loco, l’immobile si compone di un
unico ambiente adibito a magazzino. È ubicato al piano interrato del complesso commerciale/residenziale sopra citato. L’accesso avviene da via Veneto tramite una rampa che
porta alla corsia comune del piano interrato. Sono presenti due portoni d’accesso. La su-
pag. 9
perficie utile in pianta è di 369 m², quella lorda/catastale di 372 m². Nella planimetria
catastale l’altezza interna dei locali e indicata in 2,50 metri.
La dotazione impiantistica si presume che sia limitata all’impianto di illuminazione e a
qualche presa elettrica.
L’unità immobiliare si inserisce all’interno di un condominio è partecipa alla manutenzione
ordinaria e straordinaria dell’edificio del quale fa parte.
7. CRITERIO DI STIMA
7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili costituenti il sito industriale, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’“ordinarietà” che varia secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel
bene che si deve valutare. L’immobile viene comparato a altri immobili di cui sono noti i
recenti prezzi unitati di mercato. Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene
determinato in base alla consistenza delle opere realizzate, al loro stato manutentivo
nonché alla disponibilità e consistenza della superficie fondiaria di pertinenza.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
generalmente oggi praticati (anno 2014) nel Comune di Silea. Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone territoriali omogenee e tipologie edilizie.
Gli esiti dell’indagine sono riassunti nella tabella allegato SI4-08.
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore medio di mercato per
per i garage chiusi/magazzini che oscilla tra 663 e 866 €/m².
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze.
Calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari
a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della procedura.
pag. 10
8. CONSISTENZA DEI BENI
Per la consistenza delle superfici coperte lorde si è fatto riferimento alla superficie dichiarata catastalmente e possono cosi determinarsi:
DESCRIZIONE
DIMENSIONE
Magazzino/deposito interrato
392 m²
9. STIMA
9.1. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto altresì, per quanto possibile: delle condizioni intrinseche ed estrinseche degli immobili, dello stato manutentivo
degli
impianti
inferendoli
dai
locali
comuni
del
condominio,
dell’ubicazione
e
dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna agli immobili oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
DESCRIZIONE
Magazzino/deposito interrato
VALORE
€ 186.000,00
Ottenuto il totale della stima è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a
0,90, che tiene della procedura in corso e della necessità di dover alienare il bene in
tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 167.400,00
9.2. MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE
Alla cifra sopra esposta vanno detratti gli oneri per le spese tecniche e la sanzione amministrativa per la regolarizzazione dell’immobile per le irregolarità rilevate al capitolo 5.
pag. 11
Per gli oneri sopra elencati si stima un costo omnicomprensivo di 2.500,00 € da detrarsi
al valore di stima dell’immobile.
9.3. GIUDIZIO DI STIMA
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
DETRAZIONE PER PROCEDURA
VALORE DI STIMA FINALE:
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
ARROTONDAMENTO:
VALORE DI STIMA FINALE:
€ 186.000,00
€ 18.600,00
€ 167.400,00
€ 2.500,00
€ 100,00
€ 165.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito mandato conferitogli, stima che l’immobile sito in via Lanzaghe a SILEA (TV), catastalmente censiti al Comune di Silea, SEZ A, FG. 4, mappale 30
sub 4, alla data della presente abbia un valore complessivo pari a € 165.000,00 (Euro
centosessantacinquemila,00).
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
pag. 12
LOTTO N. 03
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Servicies S.p.A.
IMMOBILE DI VIALE IV NOVEMBRE,80
(EX BANCA) IN TREVISO
COMUNE DI TREVISO - Catasto Fabbricati
Sez. F - Fg. 1 - Mappale 1931# - Sub.282
________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A.
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P. IVA 00729760280
Treviso, 30 aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
Sommario
1.
OGGETTO DELLA STIMA .......................................................................................................................... 4
1.1.
LOCALIZZAZIONE ................................................................................................................................. 4
1.2.
TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI ........................................... 5
2.
CONFINI .................................................................................................................................................. 6
3.
LICENZA E CONCESSIONI EDILIZIE ............................................................................................................ 6
4.
PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI ......................................................................... 7
5.
4.1.
DESTINAZIONE URBANISTICA .............................................................................................................. 7
4.2.
VINCOLI................................................................................................................................................ 7
CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ............................................................................................. 9
5.1.
CONFORMITA’ CATASTALE .................................................................................................................. 9
5.2.
CONFORMITA’ URBANISTICA............................................................................................................... 9
6.
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI .............................................................................................................. 10
7.
CRITERIO DI STIMA................................................................................................................................ 12
7.1.
STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ..................................................................................... 12
8.
CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI ........................................................................................................ 13
9.
STIMA ................................................................................................................................................... 14
9.1.
STIMA DEGLI IMMOBILI ..................................................................................................................... 14
9.2.
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ............................................................................ 14
9.3.
STIMA FINALE .................................................................................................................................... 14
pag. 2
Allegati
allegato TV2-01: Relazione fotografica;
allegato TV2-02: Visure catastali;
allegato TV2-03: Planimetrie catastali;
allegato TV2-04: Estratto di mappa PRG;
allegato TV2-05: Ispezioni ipotecarie;
allegato TV2-06: Certificato di Destinazione Urbanistica;
allegato TV2-07: Titoli edilizi e documentazione progettuale;
allegato TV2-08: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato;
allegato TV2-09: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio.
pag. 3
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il
sottoscritto
Ing.
Franco
De
Angeli,
Amministratore
e
Direttore
Tecnico
di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia
di Treviso ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso,
ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di
mercato e commerciale del bene immobile destinato ad istituto di credito bancario di proprietà della “NORTH EAST SERVICES S.p.a.”, sito al piano terra e primo dell’edificio di
viale IV Novembre,80 a Treviso.
1.1. LOCALIZZAZIONE
Il bene immobile oggetto di stima è ubicato nella primissima periferia est di Treviso (zona
Fiera), lungo la strada comunale di viale IV Novembre. E’ facilmente raggiungibile dal
centro della città percorrendo il PUT, svoltando in prossimità di Porta Carlo Alberto lungo
viale IV Novembre e oltrepassando il sottopasso ferroviario. Continuando su questo viale
e proseguendo lungo la strada Postumia, si raggiunge il casello autostradale di Treviso
Sud.
Fig.1: Fotogrammetria
L’immobile fa parte di un complesso edilizio costituito da due corpi fabbrica con area
scoperta adibita in parte a spazi a verde ed in parte a parcheggio con accesso carraio
pag. 4
lungo viale IV Novembre. I fabbricati sono composti da appartamenti ad uso civile
abitazione ed uffici, mentre al piano terra fronte viale IV Novembre vi sono attività
commericiali.
L’ingresso pedonale all’immobile oggetto di stima è indipendente dall’edificio ed avviene
lungo viale IV Novembre; è presente un’uscita secondaria di sicurezza sul lato del
fabbricato. Non vi sono parcheggi di pertinenza, ma vi è la possibilità di sostare lungo
viale IV Novembre.
1.2. TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI
PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso,
competente per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Treviso risulta che alla data del 27.10.2013 gli immobili oggetto di stima sono tutti intestati
alla “NORTH EAST SERVICES S.P.A.” (allegati TV2-02 e TV2-03).
L'immobile sorge su un'area identificata al Catasto Terreni come segue:
Comune di TREVISO
Sezione
Foglio
Mappale
Qualità
F
1
1931#
Ente urbano
# il simbolo del cancelletto viene inserito nella mappa terreni quando l’aggiornamento in
mappa avviene per semplice allineamento di elaborati grafici o della mappa del catasto
fabbricati e significa che la geometria della particella deve essere ancora verificata.
Al fine di eliminare la simbologia cancelletto, basterà comunicare all’Ente per tramite di
un tecnico abilitato, previa verifica topografica, che lo stato dei luoghi è conforme a quanto indicato nel mappale. Trattasi di incombenza che grava sull’intero complesso condominiale.
Gli immobili al Catasto Fabbricati risultano censiti come segue:
Comune di TREVISO
Mappale
Sub
Cat.
Rendita
Indirizzo
1931#
282
D/5
€ 4.561,20
VIA IV NOVEMBRE
PIANO T
N.b.: è compresa la proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del
complesso edilizio di cui fa parte.
I beni in esame risultano liberi da privilegi fiscali e da ogni e qualsiasi onere reale o peso,
canoni, livelli, servitù passive, vincoli di indivisibilità, diritti di uso civico o altro ad eccezione di:
•
ipoteca volontaria iscritta a Treviso in data 24 gennaio 2013 ai nn. 3421/283 per
la somma di € 600.000,00 a favore della Zurich Insurance Plc – rappresentanza
pag. 5
generale per l’Italia con sede in Milano, in forza di atto in data 24 gennaio 2013
repertorio n.183800 in autentica Notaio G.B.Dall’Armi di Treviso (allegato TV205).
2. CONFINI
Il mappale su cui ricade l’immobile oggetto di stima confina:
•
a nord con viale IV Novembre;
•
a sud con le Alzaie del Sile;
•
a ovest con l’accesso carraio all’edificio che confina con Sez. F, Fg. 1, Mapp. 1436,
1900 e 910;
•
a est con la particella 1187;
particelle del catasto fabbricati o terreni.
3. LICENZA E CONCESSIONI EDILIZIE
Il bene oggetto di stima è stato costruito a seguito Licenza Edilizia n.12/27 del 1962 e
successive varianti in corso d’opera così come di seguito elencato.
Il 24.03.1962 veniva presentato al Comune di Treviso schema planivolumetrico (N. spec.
29/13 del 1962 - prot. n.9284) del complesso immobiliare costituito da due fabbricati e
da negozi fronte strada ad un solo piano, tra i quali l’immobile in oggetto. Nella seduta
n.13 del 11.4.1962 la Commissione edilizia rilasciava parere favorevole a condizione che
venissero effettuate alcune modifiche al progetto presentato, tra cui quella di aumentare
di un piano il fronte a negozi lungo viale IV Novembre.
Il 9.08.1962 veniva rilasciata dal Comune di Treviso Licenza Edilizia n.12/27
prot. n.
22538 con la quale si autorizzava la costruzione del complesso immobiliare di viale IV
Novembre. Successivamente venivano presentate varianti al progetto approvato, che non
interessavano modifiche ai negozi fronte strada, a cui seguivano regolari autorizzazioni
rilasciate dal Comune:
•
il 8.10.1963, prot. 27271, N.35/38 veniva autorizzata aggiunta di una parte di
scantinato di un solo fabbricato;
•
il 23.06.1964, prot.15071, N. 23/21 veniva autorizzato il completamento sotterraneo di un solo fabbricato;
•
il 23.02.1965, prot. 1903, N.17/4 venivano autorizzate varianti interne al piano
attico;
•
il 30.12.1965, prot. 30076, N.21/49/65 venivano autorizzate varianti per alloggio
custode;
pag. 6
•
il 19.01.1966 prot. 33433, N.35/1/66 veniva autorizzata la realizzazione della recinzione.
Il
24.12.1965
il
Comune di
Treviso
rilasciava
regolare
certificato di
abitabilità
dell’immobile in oggetto.
Negli anni successivi il bene oggetto di stima è stato locato ad istituti bancari che hanno
realizzato i seguenti interventi di manutenzione straordinaria:
•
in data 28.04.1979 veniva richiesta il rilascio della autorizzazione N. Spec. 5/11
del 1979 per l’esecuzione dei lavori di installazione della cassa continua sulla vetrina fronte strada autorizzati il 5.06.1979 con prot.11537;
•
il 2.10.1980 con prot. 27171 veniva richiesta nulla osta per l’installazione sul fronte strada di una portella blindata per l’introduzione di documentazione contabile
varia autorizzata con prot. spec. 3/29 del 1980;
•
il 6.12.1988 prot. 36749 veniva rilasciata concessione edilizia n. 7/31 del 1988 relativa ai lavori di manutenzione straordinaria per sistemazione interna dei locali;
•
il 3.4.1989 veniva rilasciata concessione edilizia n.17/34 del 1988 prot. 34748 per
variante ai lavori di manutenzione straordinaria (diversa realizzazione della bussola d’ingresso ed una diversa localizzazione dell’area self-service fermo restando
tutto quanto altro previsto in precedenza autorizzata con prot. gen.17/34 del
1988) e manutenzione straordinaria dei serramenti esterni.
•
Il 10 luglio 1989 veniva comunicata la fine dei lavori sopra indicati.
In allegato TV2-07 si riporta uno stralcio della documentazione progettuale reperita presso gli uffici comunali.
4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E
VINCOLI
4.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
In base alla classificazione data dal vigente P.R.G. del Comune di Treviso l’area dove sorge l’immobile oggetto di stima ricade in zona omogenea”B”, sottozona “B1”, disciplinata
dagli articoli 36) e 38) delle Norme Tecniche di Attuazione (allegato TV2-04).
4.2. VINCOLI
Dal certificato di destinazione urbanistica si evince che, il terreno su cui giace l’immobile
oggetto di stima risulta ricompreso e classificato nelle:
•
“Fasce di rispetto dei corsi d’acqua” – 10/20 mt – disciplinate dall’art.23, punti n.1
e n. 6, delle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
pag. 7
•
“Zona di tutela dei corsi d’acqua di origine risorgiva” – 100 mt disciplinate
dall’art.23, putni n.1 e n.6 delle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
•
“Area a medio rischio idraulico” - disciplinate dall’art.23, punti n.1 e n. 10 bis, delle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
•
area sottoposta a vincolo ai sensi del D. Lgs. 22.01.2004, n.42;
•
area risulta inserita all’interno del Parco naturale regionale del fiume Sile così come definito dal Piano Ambientale adottato;
•
“Fascia di tutela del fiume Sile” disciplinata dall’allegato II – Prescrizioni generali –
alle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
•
area sottoposta a vincolo di cui all’art. 142, commi 1° e 2° del Dlgs n.42/2004.
Per tale immobile le previsioni del Piano di Assetto del territorio (P.A.T.), articolate in
direttive, prescrizioni e vincoli per l’area oggetto di richiesta di certificazione sono disciplinate dai seguenti articoli:
TAV T01- CARTA DEI VINCOLI DELLA PIANIFICAZIONE SOVRAORDINATA
13.3.1 – Aree di notevole interesse pubblico (art.36 D. Lgs. 42/04).
13.3.2 – Ambiti corsi d’acqua vincolati ai sensi dell’art.142, 1° comma, lettera c)
D.Lgs. n°42/2004.
13.3.4 – Parchi e riserve nazionali/regionali ai sensi dell’art.142 primo comma lett.
f) del D.Lgs n° 42/2004.
13.5.8 – Limite risorgive (artt. 68-69 P.T.C.P.).
13.5.9 – Ambiti per l’istruzione di parchi e riserve naturali e regionali ai sensi
dell’art. 33 del PTRC del 1992.
13.6.1 – Fasce di servitù idraulica relativa all’idrografia pubblica.
13.6.3 – Limite centri abitati (D. LGS. N° 285/1992).
TAV T02 – CARTA DELLE INVARIANTI GEOLOGICHE, PAESAGGISTICHE, AMBIENTALI E
STORICO MONUMENTALI
14.2.3 – Itinerari di interesse monumentale-testimoniale e paesaggistico: Percorso Girasile.
14.3.2.1 – Ambito del Parco del Fiume Sile.
TAV T03 – CARTA DELLE FRAGILITA’
15.2 – Classe di compatibilità II – terreni idonei a condizione.
15.2.3 – Tipo c): in aree con falda sub-affiorante, a morfologia relativamente depressa (bassure) e costituite in prevalenza da depositi argillosi
17 – Zone di tutela relativa all’idrografia principale.
pag. 8
TAV T04 – CARTA DELLE TRASFORMABILITA’, AZIONI SISMICHE, VALORI E TUTELE
18 – Ambiti territoriali omogenei: ATO N.3 – Fiera
20.2a - Ambiti di urbanizzazione consolidata a prevalente destinazione residenziale
14.3.2.1 – Ambito del Parco del Fiume Sile.
Sono fatte salve le eventuali prescrizioni e/o direttive impartite dagli strumenti urbanistici
di livello superiore (PTRC,PTCP,PAI, Parco Naturale Regionale del Fiume Sile) sia adottati
che approvati, nonché proposte di modifica di cui art.46 della LR 61/85.
Sono fatte salve le perimetrazioni degli ambiti dei Siti di Importanza Comunitaria e delle
Zone di protezione speciale con le relative prescrizioni e/o direttive impartite dalle DGR
2673/04 e DGR n. 241/05 e successive modifiche ed integrazioni emesse ai sensi della
Direttiva 92/43/CEE nonché dalle Prescrizioni Generali (allegato TV2-06).
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1. CONFORMITA’ CATASTALE
Dalle analisi condotte sulla planimetria catastale appare che il bene oggetto di stima presenta una lieve difformità tra lo stato di fatto e quanto indicato nell’elaborato grafico.
Tale difformità riguarda la chiusura mediante soffitto in cartongesso di una parte del solaio prevista, nella planimetria catastale, aperta e comunicante tra piano terra e primo.
Questa zona non è comunque calpestabile e attualmente viene utilizzata per passaggio
canalette impianti. Mediante semplice rimozione di tale controsoffittatura, non è necessario effettuare l’aggiornamento della planimetria catastale.
Inoltre al piano terra sono presenti pareti attrezzate di separazione della zona selfservice con l’ufficio della direzione e l’area destinata allo sportello per il pubblico che non
risultano indicate nelle planimetria catastale. Si ritiene che tali partizioni possano essere
considerate come arredo mobile e che non vadano comunque ad inficiare la destinazione
d’uso indicata nella planimetria catastale. Anche in questo caso la semplice rimozione di
tali pareti, consente di non dover effettuare l’aggiornamento della planimetria catastale.
5.2. CONFORMITA’ URBANISTICA
Dalle analisi condotte il bene oggetto di stima risulta sostanzialmente conforme al titolo
edilizio autorizzato. Esiste una lieve difformità rispetto al progetto autorizzato che riguarda, come già detto al paragrafo precedente, la chiusura con soffitto e pareti in cartongesso di una parte del solaio prevista aperta e comunicante tra piano terra e primo; al piano
primo non sono presenti le pareti vetrate attrezzate previste nei disegni di progetto autorizzati.
pag. 9
Si tratta lievi difformità che risultano facilmente eliminabili demolendo il controsoffitto
realizzato nel solaio piano terra e primo e realizzando nuovamente le pareti previste in
progetto al piano primo.
6. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Il bene oggetto di stima è ubicato al piano terra e primo di un complesso edilizio destinato in parte alla residenza ed uffici ed in parte ad attività commerciale.
Il locale è ubicato in testa al complesso edilizio provenendo dal centro di Treviso lungo
viale IV Novembre, ove si trova l’ingresso principale. Non vi sono posti auto di pertinenza, ma vi è la possibilità di effettuare una breve sosta lungo i posti auto previsti sul viale.
La suddetta unità immobiliare è stata locata negli anni ad Istituti di Credito Bancario che
vi hanno aperto le proprie filiali effettuando nel tempo interventi di adeguamento alle
nuove tecnologie previste per gli sportelli bancari oltre che ai sistemi di sicurezza. La destinazione d’uso ad oggi è pertanto quella di istituto di credito, cambio ed assicurazione
(con fine di lucro).
L’unità immobiliare ha una forma in pianta pressoché rettangolare di dimensioni di 19,30
x 8,23 m. Si tratta di un locale facente parte di un fabbricato realizzato con struttura a
telaio e pilastri in calcestruzzo armato, pareti di tamponamento in mattoni.
Si compone di un vano al piano terra di circa 160 m2 e di un vano al piano primo di 180
m2 collegati tra loro mediante una scala interna.
L’altezza dei locali al piano terra è di 3,23 m senza cartongesso; al piano primo l’altezza
è di 2,24 m e quindi inferiori ai minimi previsti dal vigente piano regolatore per attività
aperte al pubblico.
L’ingresso lungo viale IV Novembre è stato realizzato mediante porte automatizzate di
sicurezza ad apertura alternata mediante le quale si accede ad un unico vano “openspace” un tempo attrezzato con sportelli bancari per il ricevimento dei Clienti. E’ presente
in questa area un caveau in c.a. dotato di porta blindata ed impiantistica interna (dimensioni in pianta 3,30 x3 m e altezza h= 2,70 m con struttura perimetrale in cemento armato).
Proseguendo verso la scala vi sono delle partizioni in legno che delimitano l’area predisposta per l’erogazione delle banconote direttamente collegata allo sportello bancomat
presente sul fronte esterno della filiale bancaria. Vi è altresì un ufficio.
Attraverso la scala interna si accede al piano superiore ove si trovano gli uffici, un vano
tecnico ed i sevizi igienici. Per i dettagli fare riferimento alle planimetrie in allegato TV2-
pag. 10
07. Vi è altresì un ballatoio che attualmente è stato chiuso con controsoffitto e pareti in
cartongesso per consentire il passaggio degli impianti.
Finiture
-
La pavimentazione dell’ open-space al piano terra è stata realizzata con
piastrelle in gres tipo marmo, mentre al piano primo originariamente vi era
un pavimento con rivestimento plastico parzialmente danneggiato. Anche il
pavimento e le pareti dei servizi igienici al piano primo sono interamente
rivestite in piastrelle di gres porcellanato.La scala ha pedate rivestite in legno e moquettes.
-
Vi sono ampie vetrate lungo viale VI Novembre con serramentistica in profili metallici. Al piano terra le aperture sono protette da inferriate. I serramenti di tamponamento del tipo a "facciata continua" sono costituiti da telai in profilati estrusi di alluminio verniciato, finestre apribili manualmente,
vetrocamera con finitura colorata riflettente e basso emissiva. Le pareti
hanno finitura con intonaco civile; il portone di ingresso è costituito da telaio in profilato estruso di alluminio, vetrocamera di tamponamento con finitura colorata riflettente, comandato elettricamente con apertura automatica con fotocellula.
E’ importante notare che vi sono evidenti tracce di perdita d’acqua dal tetto piano al di
sopra del piano primo per la parte esclusiva e non condominiale. Necessita di riparazione
e probabilmente di sostituzione delle guaine di impermeabilizzazione.
Impianti tecnologici
-
L'impianto elettrico, in origine di civile abitazione, parte dal punto di consegna Enel con quadro elettrico principale e si dirama sottotraccia fino a
raggiungere una serie di quadri elettrici locali. Gli impianti elettrici di distribuzione corrono in parte sottotraccia ed in parte su canaline esterne e specie queste ultime si presentano in forte disordine per una serie di smantellamenti di banconi ed utenze mobili. Al piano primo sono dotati di punti di
alimentazione a pavimento con apposite isole elettriche o con predisposizione per le stesse. Non è stato possibile reperire progetti e dichiarazioni di
conformità. In ogni caso gli impianti elettrici devono essere considerati almeno in parte obsoleti e fuori norma e necessitano di una revisione da parte di personale tecnico qualificato.
pag. 11
-
I corpi illuminanti sono di vario tipo e sono costituiti per la maggior parte
da plafoniere a due o più tubi fluorescenti contenuti all'interno del controsoffitto, da faretti incassati, da lampade ad incandescenza e da lampade
d’emergenza opportunamente posizionate;
-
l'impianto telefonico si dirama in tutto l'edificio e la centralina telefonica è
situata al piano interrato. L'edificio è dotato di impianto di allarme a sensori interni di rilevazione collegati alla centralina. Causa lo smobilizzo
dell’ultimo locatario detti impianti si presentano in disordine e necessitano
di una completa revisione;
-
l'impianto di climatizzazione è costituito da due unità trattamento aria alimentate a
gas
metano poste
nel
vano
tecnico sopra
il
ballatoio
dell’ingresso che distribuiscono aria ai locali tramite canalizzazioni e bocchette di aerazione e ripresa. Al piano primo una serie di radiatori in ghisa
sono distribuiti nei vari locali, e apparentemente sono serviti per la caldaia
a gas ubicata nei locali servizi. Non sono state reperite documentazioni
tecniche o libretto conduzione impianto, ne è stato possibile procedere con
una prova di funzionamento. Un bollitore elettrico produce acqua calda per
i servizi igienici. Tutti gli impianti necessitano di revisione e verifica anche
normativa essendo inoperosi da molti anni.
Per quanto è stato possibile appurare l’intero immobile oggetto di stima non si trova in
buone condizioni essendo presenti evidenti segni di danneggiamento nelle finiture della
pavimentazione, nel rivestimento e nei controsoffitti. Oltre ai danneggiamenti va notata
l’obsolescenza delle finiture che sono quelle tipiche di decine di anni fa.
7. CRITERIO DI STIMA
7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili situati nella zona interessata, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’ “ordinarietà” che varia secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel
bene che si deve valutare. L’immobile viene comparato ad altri immobili di cui sono noti i
recenti prezzi unitati di mercato. Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene
determinato in base alla consistenza delle opere realizzate, al loro stato manutentivo.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
pag. 12
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
(anno 2014) nel Comune di TREVISO. Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto
dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone
territoriali omogenee e tipologie edilizie (allegato TV2-08 e TV2-9 ).
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore medio a nuovo per fabbricati direzionali/residenziali da 2.200.00,00 €/m2. a € 2.600.00,00 €/m2.
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.), le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi e giardini.
In linea generale per la determinazione della superficie commerciale si è adottato il seguente criterio generale:
•
intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali
misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva.
•
60% della superficie accessoria quando questa è rifinita architettonicamente ed
impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU. Per i locali posti al
piano interrato è stata considerata una percentuale del 50% per tenere conto del
minor grado di finitura.
Va sottolineato che i valori sopraindicati si riferiscono a edifici nuovi e/o con finiture in
buone stato di conservazione. Il valore unitario è assai minore perché si tiene conto dei
vincoli indetti dalle limitate altezze dei locali e dal precario stato di conservazione di finiture ed impianti.
Alla luce di quanto sopra una volta calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della
procedura.
8. CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI
Le superfici commerciali calcolate secondo quanto specificato al par. 7 risultano essere:
DESCRIZIONE
DIMENSIONE
Piano terra
160 m²
Vano open-space (ufficio, ingresso, self-service)
Caveau
142,6 m²
9,90 m²
pag. 13
Vano scala
7,5 m²
Piano primo
188 m²
Uffici e archivio
Vano tecnico
Servizio igienico
Ballatoio
131,55 m²
15,30 m²
14,85 m²
26,30 m²
TOTALE
348 m²
9. STIMA
9.1. STIMA DEGLI IMMOBILI
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto delle condizioni intrinseche
ed
estrinseche
degli
immobili,
dello
stato
manutentivo
degli
impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna all’ immobile oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
DESCRIZIONE
Piano terra
Piano Primo
TOTALE
VALORE
€ 231.893,67
€ 197.356,33
€ 429.250,00
Ottenuto il totale della stima come somma del valore di mercato dei vari corpi di fabbrica
è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0,90, che tiene della procedura
in corso e della necessità di dover alienare il bene in tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 386.325,00
9.2. MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE
Si ritiene che non vi siano difformità urbanistiche significative anche in considerazione
degli interventi che l’immobile necessita per la rimessa in pristino della sua funzionalità.
Alla luce di ciò tale minusvalenze devono intendersi già ricomprese nei prezzi di stima sui
indicati.
9.3. STIMA FINALE
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
pag. 14
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
€ 429.250,00
DETRAZIONE PER PROCEDURA
€ 42.925,00
VALORE DI STIMA FINALE
€ 386.325,00
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
ARROTONDAMENTO
VALORE DI STIMA FINALE
€ 0,00
€ 325,00
€ 386.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito al mandato conferitogli, stima che il bene oggetto di stima
adibito ad istituto bancario, di Viale IV Novembre, n.80 a Treviso, alla data della presente
abbia un valore immobiliare complessivo pari a
€ 386.000,00 (EuroTrecentoottanseimi-
la,00).
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
pag. 15
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Servicies S.p.A.
IMMOBILE DI VIALE IV NOVEMBRE,80
(EX BANCA) IN TREVISO
COMUNE DI TREVISO - Catasto Fabbricati
Sez. F - Fg. 1 - Mappale 1931# - Sub.282
________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A.
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P. IVA 00729760280
Treviso, 30 aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
Sommario
1.
OGGETTO DELLA STIMA .......................................................................................................................... 4
1.1.
LOCALIZZAZIONE ................................................................................................................................. 4
1.2.
TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI ........................................... 5
2.
CONFINI .................................................................................................................................................. 6
3.
LICENZA E CONCESSIONI EDILIZIE ............................................................................................................ 6
4.
PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI ......................................................................... 7
5.
4.1.
DESTINAZIONE URBANISTICA .............................................................................................................. 7
4.2.
VINCOLI................................................................................................................................................ 7
CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ............................................................................................. 9
5.1.
CONFORMITA’ CATASTALE .................................................................................................................. 9
5.2.
CONFORMITA’ URBANISTICA............................................................................................................... 9
6.
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI .............................................................................................................. 10
7.
CRITERIO DI STIMA................................................................................................................................ 12
7.1.
STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ..................................................................................... 12
8.
CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI ........................................................................................................ 13
9.
STIMA ................................................................................................................................................... 14
9.1.
STIMA DEGLI IMMOBILI ..................................................................................................................... 14
9.2.
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ............................................................................ 14
9.3.
STIMA FINALE .................................................................................................................................... 14
pag. 2
Allegati
allegato TV2-01: Relazione fotografica;
allegato TV2-02: Visure catastali;
allegato TV2-03: Planimetrie catastali;
allegato TV2-04: Estratto di mappa PRG;
allegato TV2-05: Ispezioni ipotecarie;
allegato TV2-06: Certificato di Destinazione Urbanistica;
allegato TV2-07: Titoli edilizi e documentazione progettuale;
allegato TV2-08: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato;
allegato TV2-09: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio.
pag. 3
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il
sottoscritto
Ing.
Franco
De
Angeli,
Amministratore
e
Direttore
Tecnico
di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia
di Treviso ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso,
ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di
mercato e commerciale del bene immobile destinato ad istituto di credito bancario di proprietà della “NORTH EAST SERVICES S.p.a.”, sito al piano terra e primo dell’edificio di
viale IV Novembre,80 a Treviso.
1.1. LOCALIZZAZIONE
Il bene immobile oggetto di stima è ubicato nella primissima periferia est di Treviso (zona
Fiera), lungo la strada comunale di viale IV Novembre. E’ facilmente raggiungibile dal
centro della città percorrendo il PUT, svoltando in prossimità di Porta Carlo Alberto lungo
viale IV Novembre e oltrepassando il sottopasso ferroviario. Continuando su questo viale
e proseguendo lungo la strada Postumia, si raggiunge il casello autostradale di Treviso
Sud.
Fig.1: Fotogrammetria
L’immobile fa parte di un complesso edilizio costituito da due corpi fabbrica con area
scoperta adibita in parte a spazi a verde ed in parte a parcheggio con accesso carraio
pag. 4
lungo viale IV Novembre. I fabbricati sono composti da appartamenti ad uso civile
abitazione ed uffici, mentre al piano terra fronte viale IV Novembre vi sono attività
commericiali.
L’ingresso pedonale all’immobile oggetto di stima è indipendente dall’edificio ed avviene
lungo viale IV Novembre; è presente un’uscita secondaria di sicurezza sul lato del
fabbricato. Non vi sono parcheggi di pertinenza, ma vi è la possibilità di sostare lungo
viale IV Novembre.
1.2. TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI
PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso,
competente per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Treviso risulta che alla data del 27.10.2013 gli immobili oggetto di stima sono tutti intestati
alla “NORTH EAST SERVICES S.P.A.” (allegati TV2-02 e TV2-03).
L'immobile sorge su un'area identificata al Catasto Terreni come segue:
Comune di TREVISO
Sezione
Foglio
Mappale
Qualità
F
1
1931#
Ente urbano
# il simbolo del cancelletto viene inserito nella mappa terreni quando l’aggiornamento in
mappa avviene per semplice allineamento di elaborati grafici o della mappa del catasto
fabbricati e significa che la geometria della particella deve essere ancora verificata.
Al fine di eliminare la simbologia cancelletto, basterà comunicare all’Ente per tramite di
un tecnico abilitato, previa verifica topografica, che lo stato dei luoghi è conforme a quanto indicato nel mappale. Trattasi di incombenza che grava sull’intero complesso condominiale.
Gli immobili al Catasto Fabbricati risultano censiti come segue:
Comune di TREVISO
Mappale
Sub
Cat.
Rendita
Indirizzo
1931#
282
D/5
€ 4.561,20
VIA IV NOVEMBRE
PIANO T
N.b.: è compresa la proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del
complesso edilizio di cui fa parte.
I beni in esame risultano liberi da privilegi fiscali e da ogni e qualsiasi onere reale o peso,
canoni, livelli, servitù passive, vincoli di indivisibilità, diritti di uso civico o altro ad eccezione di:
•
ipoteca volontaria iscritta a Treviso in data 24 gennaio 2013 ai nn. 3421/283 per
la somma di € 600.000,00 a favore della Zurich Insurance Plc – rappresentanza
pag. 5
generale per l’Italia con sede in Milano, in forza di atto in data 24 gennaio 2013
repertorio n.183800 in autentica Notaio G.B.Dall’Armi di Treviso (allegato TV205).
2. CONFINI
Il mappale su cui ricade l’immobile oggetto di stima confina:
•
a nord con viale IV Novembre;
•
a sud con le Alzaie del Sile;
•
a ovest con l’accesso carraio all’edificio che confina con Sez. F, Fg. 1, Mapp. 1436,
1900 e 910;
•
a est con la particella 1187;
particelle del catasto fabbricati o terreni.
3. LICENZA E CONCESSIONI EDILIZIE
Il bene oggetto di stima è stato costruito a seguito Licenza Edilizia n.12/27 del 1962 e
successive varianti in corso d’opera così come di seguito elencato.
Il 24.03.1962 veniva presentato al Comune di Treviso schema planivolumetrico (N. spec.
29/13 del 1962 - prot. n.9284) del complesso immobiliare costituito da due fabbricati e
da negozi fronte strada ad un solo piano, tra i quali l’immobile in oggetto. Nella seduta
n.13 del 11.4.1962 la Commissione edilizia rilasciava parere favorevole a condizione che
venissero effettuate alcune modifiche al progetto presentato, tra cui quella di aumentare
di un piano il fronte a negozi lungo viale IV Novembre.
Il 9.08.1962 veniva rilasciata dal Comune di Treviso Licenza Edilizia n.12/27
prot. n.
22538 con la quale si autorizzava la costruzione del complesso immobiliare di viale IV
Novembre. Successivamente venivano presentate varianti al progetto approvato, che non
interessavano modifiche ai negozi fronte strada, a cui seguivano regolari autorizzazioni
rilasciate dal Comune:
•
il 8.10.1963, prot. 27271, N.35/38 veniva autorizzata aggiunta di una parte di
scantinato di un solo fabbricato;
•
il 23.06.1964, prot.15071, N. 23/21 veniva autorizzato il completamento sotterraneo di un solo fabbricato;
•
il 23.02.1965, prot. 1903, N.17/4 venivano autorizzate varianti interne al piano
attico;
•
il 30.12.1965, prot. 30076, N.21/49/65 venivano autorizzate varianti per alloggio
custode;
pag. 6
•
il 19.01.1966 prot. 33433, N.35/1/66 veniva autorizzata la realizzazione della recinzione.
Il
24.12.1965
il
Comune di
Treviso
rilasciava
regolare
certificato di
abitabilità
dell’immobile in oggetto.
Negli anni successivi il bene oggetto di stima è stato locato ad istituti bancari che hanno
realizzato i seguenti interventi di manutenzione straordinaria:
•
in data 28.04.1979 veniva richiesta il rilascio della autorizzazione N. Spec. 5/11
del 1979 per l’esecuzione dei lavori di installazione della cassa continua sulla vetrina fronte strada autorizzati il 5.06.1979 con prot.11537;
•
il 2.10.1980 con prot. 27171 veniva richiesta nulla osta per l’installazione sul fronte strada di una portella blindata per l’introduzione di documentazione contabile
varia autorizzata con prot. spec. 3/29 del 1980;
•
il 6.12.1988 prot. 36749 veniva rilasciata concessione edilizia n. 7/31 del 1988 relativa ai lavori di manutenzione straordinaria per sistemazione interna dei locali;
•
il 3.4.1989 veniva rilasciata concessione edilizia n.17/34 del 1988 prot. 34748 per
variante ai lavori di manutenzione straordinaria (diversa realizzazione della bussola d’ingresso ed una diversa localizzazione dell’area self-service fermo restando
tutto quanto altro previsto in precedenza autorizzata con prot. gen.17/34 del
1988) e manutenzione straordinaria dei serramenti esterni.
•
Il 10 luglio 1989 veniva comunicata la fine dei lavori sopra indicati.
In allegato TV2-07 si riporta uno stralcio della documentazione progettuale reperita presso gli uffici comunali.
4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E
VINCOLI
4.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
In base alla classificazione data dal vigente P.R.G. del Comune di Treviso l’area dove sorge l’immobile oggetto di stima ricade in zona omogenea”B”, sottozona “B1”, disciplinata
dagli articoli 36) e 38) delle Norme Tecniche di Attuazione (allegato TV2-04).
4.2. VINCOLI
Dal certificato di destinazione urbanistica si evince che, il terreno su cui giace l’immobile
oggetto di stima risulta ricompreso e classificato nelle:
•
“Fasce di rispetto dei corsi d’acqua” – 10/20 mt – disciplinate dall’art.23, punti n.1
e n. 6, delle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
pag. 7
•
“Zona di tutela dei corsi d’acqua di origine risorgiva” – 100 mt disciplinate
dall’art.23, putni n.1 e n.6 delle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
•
“Area a medio rischio idraulico” - disciplinate dall’art.23, punti n.1 e n. 10 bis, delle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
•
area sottoposta a vincolo ai sensi del D. Lgs. 22.01.2004, n.42;
•
area risulta inserita all’interno del Parco naturale regionale del fiume Sile così come definito dal Piano Ambientale adottato;
•
“Fascia di tutela del fiume Sile” disciplinata dall’allegato II – Prescrizioni generali –
alle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
•
area sottoposta a vincolo di cui all’art. 142, commi 1° e 2° del Dlgs n.42/2004.
Per tale immobile le previsioni del Piano di Assetto del territorio (P.A.T.), articolate in
direttive, prescrizioni e vincoli per l’area oggetto di richiesta di certificazione sono disciplinate dai seguenti articoli:
TAV T01- CARTA DEI VINCOLI DELLA PIANIFICAZIONE SOVRAORDINATA
13.3.1 – Aree di notevole interesse pubblico (art.36 D. Lgs. 42/04).
13.3.2 – Ambiti corsi d’acqua vincolati ai sensi dell’art.142, 1° comma, lettera c)
D.Lgs. n°42/2004.
13.3.4 – Parchi e riserve nazionali/regionali ai sensi dell’art.142 primo comma lett.
f) del D.Lgs n° 42/2004.
13.5.8 – Limite risorgive (artt. 68-69 P.T.C.P.).
13.5.9 – Ambiti per l’istruzione di parchi e riserve naturali e regionali ai sensi
dell’art. 33 del PTRC del 1992.
13.6.1 – Fasce di servitù idraulica relativa all’idrografia pubblica.
13.6.3 – Limite centri abitati (D. LGS. N° 285/1992).
TAV T02 – CARTA DELLE INVARIANTI GEOLOGICHE, PAESAGGISTICHE, AMBIENTALI E
STORICO MONUMENTALI
14.2.3 – Itinerari di interesse monumentale-testimoniale e paesaggistico: Percorso Girasile.
14.3.2.1 – Ambito del Parco del Fiume Sile.
TAV T03 – CARTA DELLE FRAGILITA’
15.2 – Classe di compatibilità II – terreni idonei a condizione.
15.2.3 – Tipo c): in aree con falda sub-affiorante, a morfologia relativamente depressa (bassure) e costituite in prevalenza da depositi argillosi
17 – Zone di tutela relativa all’idrografia principale.
pag. 8
TAV T04 – CARTA DELLE TRASFORMABILITA’, AZIONI SISMICHE, VALORI E TUTELE
18 – Ambiti territoriali omogenei: ATO N.3 – Fiera
20.2a - Ambiti di urbanizzazione consolidata a prevalente destinazione residenziale
14.3.2.1 – Ambito del Parco del Fiume Sile.
Sono fatte salve le eventuali prescrizioni e/o direttive impartite dagli strumenti urbanistici
di livello superiore (PTRC,PTCP,PAI, Parco Naturale Regionale del Fiume Sile) sia adottati
che approvati, nonché proposte di modifica di cui art.46 della LR 61/85.
Sono fatte salve le perimetrazioni degli ambiti dei Siti di Importanza Comunitaria e delle
Zone di protezione speciale con le relative prescrizioni e/o direttive impartite dalle DGR
2673/04 e DGR n. 241/05 e successive modifiche ed integrazioni emesse ai sensi della
Direttiva 92/43/CEE nonché dalle Prescrizioni Generali (allegato TV2-06).
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1. CONFORMITA’ CATASTALE
Dalle analisi condotte sulla planimetria catastale appare che il bene oggetto di stima presenta una lieve difformità tra lo stato di fatto e quanto indicato nell’elaborato grafico.
Tale difformità riguarda la chiusura mediante soffitto in cartongesso di una parte del solaio prevista, nella planimetria catastale, aperta e comunicante tra piano terra e primo.
Questa zona non è comunque calpestabile e attualmente viene utilizzata per passaggio
canalette impianti. Mediante semplice rimozione di tale controsoffittatura, non è necessario effettuare l’aggiornamento della planimetria catastale.
Inoltre al piano terra sono presenti pareti attrezzate di separazione della zona selfservice con l’ufficio della direzione e l’area destinata allo sportello per il pubblico che non
risultano indicate nelle planimetria catastale. Si ritiene che tali partizioni possano essere
considerate come arredo mobile e che non vadano comunque ad inficiare la destinazione
d’uso indicata nella planimetria catastale. Anche in questo caso la semplice rimozione di
tali pareti, consente di non dover effettuare l’aggiornamento della planimetria catastale.
5.2. CONFORMITA’ URBANISTICA
Dalle analisi condotte il bene oggetto di stima risulta sostanzialmente conforme al titolo
edilizio autorizzato. Esiste una lieve difformità rispetto al progetto autorizzato che riguarda, come già detto al paragrafo precedente, la chiusura con soffitto e pareti in cartongesso di una parte del solaio prevista aperta e comunicante tra piano terra e primo; al piano
primo non sono presenti le pareti vetrate attrezzate previste nei disegni di progetto autorizzati.
pag. 9
Si tratta lievi difformità che risultano facilmente eliminabili demolendo il controsoffitto
realizzato nel solaio piano terra e primo e realizzando nuovamente le pareti previste in
progetto al piano primo.
6. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Il bene oggetto di stima è ubicato al piano terra e primo di un complesso edilizio destinato in parte alla residenza ed uffici ed in parte ad attività commerciale.
Il locale è ubicato in testa al complesso edilizio provenendo dal centro di Treviso lungo
viale IV Novembre, ove si trova l’ingresso principale. Non vi sono posti auto di pertinenza, ma vi è la possibilità di effettuare una breve sosta lungo i posti auto previsti sul viale.
La suddetta unità immobiliare è stata locata negli anni ad Istituti di Credito Bancario che
vi hanno aperto le proprie filiali effettuando nel tempo interventi di adeguamento alle
nuove tecnologie previste per gli sportelli bancari oltre che ai sistemi di sicurezza. La destinazione d’uso ad oggi è pertanto quella di istituto di credito, cambio ed assicurazione
(con fine di lucro).
L’unità immobiliare ha una forma in pianta pressoché rettangolare di dimensioni di 19,30
x 8,23 m. Si tratta di un locale facente parte di un fabbricato realizzato con struttura a
telaio e pilastri in calcestruzzo armato, pareti di tamponamento in mattoni.
Si compone di un vano al piano terra di circa 160 m2 e di un vano al piano primo di 180
m2 collegati tra loro mediante una scala interna.
L’altezza dei locali al piano terra è di 3,23 m senza cartongesso; al piano primo l’altezza
è di 2,24 m e quindi inferiori ai minimi previsti dal vigente piano regolatore per attività
aperte al pubblico.
L’ingresso lungo viale IV Novembre è stato realizzato mediante porte automatizzate di
sicurezza ad apertura alternata mediante le quale si accede ad un unico vano “openspace” un tempo attrezzato con sportelli bancari per il ricevimento dei Clienti. E’ presente
in questa area un caveau in c.a. dotato di porta blindata ed impiantistica interna (dimensioni in pianta 3,30 x3 m e altezza h= 2,70 m con struttura perimetrale in cemento armato).
Proseguendo verso la scala vi sono delle partizioni in legno che delimitano l’area predisposta per l’erogazione delle banconote direttamente collegata allo sportello bancomat
presente sul fronte esterno della filiale bancaria. Vi è altresì un ufficio.
Attraverso la scala interna si accede al piano superiore ove si trovano gli uffici, un vano
tecnico ed i sevizi igienici. Per i dettagli fare riferimento alle planimetrie in allegato TV2-
pag. 10
07. Vi è altresì un ballatoio che attualmente è stato chiuso con controsoffitto e pareti in
cartongesso per consentire il passaggio degli impianti.
Finiture
-
La pavimentazione dell’ open-space al piano terra è stata realizzata con
piastrelle in gres tipo marmo, mentre al piano primo originariamente vi era
un pavimento con rivestimento plastico parzialmente danneggiato. Anche il
pavimento e le pareti dei servizi igienici al piano primo sono interamente
rivestite in piastrelle di gres porcellanato.La scala ha pedate rivestite in legno e moquettes.
-
Vi sono ampie vetrate lungo viale VI Novembre con serramentistica in profili metallici. Al piano terra le aperture sono protette da inferriate. I serramenti di tamponamento del tipo a "facciata continua" sono costituiti da telai in profilati estrusi di alluminio verniciato, finestre apribili manualmente,
vetrocamera con finitura colorata riflettente e basso emissiva. Le pareti
hanno finitura con intonaco civile; il portone di ingresso è costituito da telaio in profilato estruso di alluminio, vetrocamera di tamponamento con finitura colorata riflettente, comandato elettricamente con apertura automatica con fotocellula.
E’ importante notare che vi sono evidenti tracce di perdita d’acqua dal tetto piano al di
sopra del piano primo per la parte esclusiva e non condominiale. Necessita di riparazione
e probabilmente di sostituzione delle guaine di impermeabilizzazione.
Impianti tecnologici
-
L'impianto elettrico, in origine di civile abitazione, parte dal punto di consegna Enel con quadro elettrico principale e si dirama sottotraccia fino a
raggiungere una serie di quadri elettrici locali. Gli impianti elettrici di distribuzione corrono in parte sottotraccia ed in parte su canaline esterne e specie queste ultime si presentano in forte disordine per una serie di smantellamenti di banconi ed utenze mobili. Al piano primo sono dotati di punti di
alimentazione a pavimento con apposite isole elettriche o con predisposizione per le stesse. Non è stato possibile reperire progetti e dichiarazioni di
conformità. In ogni caso gli impianti elettrici devono essere considerati almeno in parte obsoleti e fuori norma e necessitano di una revisione da parte di personale tecnico qualificato.
pag. 11
-
I corpi illuminanti sono di vario tipo e sono costituiti per la maggior parte
da plafoniere a due o più tubi fluorescenti contenuti all'interno del controsoffitto, da faretti incassati, da lampade ad incandescenza e da lampade
d’emergenza opportunamente posizionate;
-
l'impianto telefonico si dirama in tutto l'edificio e la centralina telefonica è
situata al piano interrato. L'edificio è dotato di impianto di allarme a sensori interni di rilevazione collegati alla centralina. Causa lo smobilizzo
dell’ultimo locatario detti impianti si presentano in disordine e necessitano
di una completa revisione;
-
l'impianto di climatizzazione è costituito da due unità trattamento aria alimentate a
gas
metano poste
nel
vano
tecnico sopra
il
ballatoio
dell’ingresso che distribuiscono aria ai locali tramite canalizzazioni e bocchette di aerazione e ripresa. Al piano primo una serie di radiatori in ghisa
sono distribuiti nei vari locali, e apparentemente sono serviti per la caldaia
a gas ubicata nei locali servizi. Non sono state reperite documentazioni
tecniche o libretto conduzione impianto, ne è stato possibile procedere con
una prova di funzionamento. Un bollitore elettrico produce acqua calda per
i servizi igienici. Tutti gli impianti necessitano di revisione e verifica anche
normativa essendo inoperosi da molti anni.
Per quanto è stato possibile appurare l’intero immobile oggetto di stima non si trova in
buone condizioni essendo presenti evidenti segni di danneggiamento nelle finiture della
pavimentazione, nel rivestimento e nei controsoffitti. Oltre ai danneggiamenti va notata
l’obsolescenza delle finiture che sono quelle tipiche di decine di anni fa.
7. CRITERIO DI STIMA
7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili situati nella zona interessata, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’ “ordinarietà” che varia secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel
bene che si deve valutare. L’immobile viene comparato ad altri immobili di cui sono noti i
recenti prezzi unitati di mercato. Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene
determinato in base alla consistenza delle opere realizzate, al loro stato manutentivo.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
pag. 12
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
(anno 2014) nel Comune di TREVISO. Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto
dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone
territoriali omogenee e tipologie edilizie (allegato TV2-08 e TV2-9 ).
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore medio a nuovo per fabbricati direzionali/residenziali da 2.200.00,00 €/m2. a € 2.600.00,00 €/m2.
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.), le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi e giardini.
In linea generale per la determinazione della superficie commerciale si è adottato il seguente criterio generale:
•
intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali
misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva.
•
60% della superficie accessoria quando questa è rifinita architettonicamente ed
impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU. Per i locali posti al
piano interrato è stata considerata una percentuale del 50% per tenere conto del
minor grado di finitura.
Va sottolineato che i valori sopraindicati si riferiscono a edifici nuovi e/o con finiture in
buone stato di conservazione. Il valore unitario è assai minore perché si tiene conto dei
vincoli indetti dalle limitate altezze dei locali e dal precario stato di conservazione di finiture ed impianti.
Alla luce di quanto sopra una volta calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della
procedura.
8. CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI
Le superfici commerciali calcolate secondo quanto specificato al par. 7 risultano essere:
DESCRIZIONE
DIMENSIONE
Piano terra
160 m²
Vano open-space (ufficio, ingresso, self-service)
Caveau
142,6 m²
9,90 m²
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Vano scala
7,5 m²
Piano primo
188 m²
Uffici e archivio
Vano tecnico
Servizio igienico
Ballatoio
131,55 m²
15,30 m²
14,85 m²
26,30 m²
TOTALE
348 m²
9. STIMA
9.1. STIMA DEGLI IMMOBILI
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto delle condizioni intrinseche
ed
estrinseche
degli
immobili,
dello
stato
manutentivo
degli
impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna all’ immobile oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
DESCRIZIONE
Piano terra
Piano Primo
TOTALE
VALORE
€ 231.893,67
€ 197.356,33
€ 429.250,00
Ottenuto il totale della stima come somma del valore di mercato dei vari corpi di fabbrica
è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0,90, che tiene della procedura
in corso e della necessità di dover alienare il bene in tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 386.325,00
9.2. MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE
Si ritiene che non vi siano difformità urbanistiche significative anche in considerazione
degli interventi che l’immobile necessita per la rimessa in pristino della sua funzionalità.
Alla luce di ciò tale minusvalenze devono intendersi già ricomprese nei prezzi di stima sui
indicati.
9.3. STIMA FINALE
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
pag. 14
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
€ 429.250,00
DETRAZIONE PER PROCEDURA
€ 42.925,00
VALORE DI STIMA FINALE
€ 386.325,00
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
ARROTONDAMENTO
VALORE DI STIMA FINALE
€ 0,00
€ 325,00
€ 386.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito al mandato conferitogli, stima che il bene oggetto di stima
adibito ad istituto bancario, di Viale IV Novembre, n.80 a Treviso, alla data della presente
abbia un valore immobiliare complessivo pari a
€ 386.000,00 (EuroTrecentoottanseimi-
la,00).
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
pag. 15
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Servicies S.p.A.
IMMOBILE DI VIALE IV NOVEMBRE,80
(EX BANCA) IN TREVISO
COMUNE DI TREVISO - Catasto Fabbricati
Sez. F - Fg. 1 - Mappale 1931# - Sub.282
________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A.
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P. IVA 00729760280
Treviso, 30 aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
Sommario
1.
OGGETTO DELLA STIMA .......................................................................................................................... 4
1.1.
LOCALIZZAZIONE ................................................................................................................................. 4
1.2.
TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI ........................................... 5
2.
CONFINI .................................................................................................................................................. 6
3.
LICENZA E CONCESSIONI EDILIZIE ............................................................................................................ 6
4.
PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI ......................................................................... 7
5.
4.1.
DESTINAZIONE URBANISTICA .............................................................................................................. 7
4.2.
VINCOLI................................................................................................................................................ 7
CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ............................................................................................. 9
5.1.
CONFORMITA’ CATASTALE .................................................................................................................. 9
5.2.
CONFORMITA’ URBANISTICA............................................................................................................... 9
6.
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI .............................................................................................................. 10
7.
CRITERIO DI STIMA................................................................................................................................ 12
7.1.
STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ..................................................................................... 12
8.
CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI ........................................................................................................ 13
9.
STIMA ................................................................................................................................................... 14
9.1.
STIMA DEGLI IMMOBILI ..................................................................................................................... 14
9.2.
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ............................................................................ 14
9.3.
STIMA FINALE .................................................................................................................................... 14
pag. 2
Allegati
allegato TV2-01: Relazione fotografica;
allegato TV2-02: Visure catastali;
allegato TV2-03: Planimetrie catastali;
allegato TV2-04: Estratto di mappa PRG;
allegato TV2-05: Ispezioni ipotecarie;
allegato TV2-06: Certificato di Destinazione Urbanistica;
allegato TV2-07: Titoli edilizi e documentazione progettuale;
allegato TV2-08: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato;
allegato TV2-09: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio.
pag. 3
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il
sottoscritto
Ing.
Franco
De
Angeli,
Amministratore
e
Direttore
Tecnico
di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia
di Treviso ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso,
ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di
mercato e commerciale del bene immobile destinato ad istituto di credito bancario di proprietà della “NORTH EAST SERVICES S.p.a.”, sito al piano terra e primo dell’edificio di
viale IV Novembre,80 a Treviso.
1.1. LOCALIZZAZIONE
Il bene immobile oggetto di stima è ubicato nella primissima periferia est di Treviso (zona
Fiera), lungo la strada comunale di viale IV Novembre. E’ facilmente raggiungibile dal
centro della città percorrendo il PUT, svoltando in prossimità di Porta Carlo Alberto lungo
viale IV Novembre e oltrepassando il sottopasso ferroviario. Continuando su questo viale
e proseguendo lungo la strada Postumia, si raggiunge il casello autostradale di Treviso
Sud.
Fig.1: Fotogrammetria
L’immobile fa parte di un complesso edilizio costituito da due corpi fabbrica con area
scoperta adibita in parte a spazi a verde ed in parte a parcheggio con accesso carraio
pag. 4
lungo viale IV Novembre. I fabbricati sono composti da appartamenti ad uso civile
abitazione ed uffici, mentre al piano terra fronte viale IV Novembre vi sono attività
commericiali.
L’ingresso pedonale all’immobile oggetto di stima è indipendente dall’edificio ed avviene
lungo viale IV Novembre; è presente un’uscita secondaria di sicurezza sul lato del
fabbricato. Non vi sono parcheggi di pertinenza, ma vi è la possibilità di sostare lungo
viale IV Novembre.
1.2. TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI
PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso,
competente per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Treviso risulta che alla data del 27.10.2013 gli immobili oggetto di stima sono tutti intestati
alla “NORTH EAST SERVICES S.P.A.” (allegati TV2-02 e TV2-03).
L'immobile sorge su un'area identificata al Catasto Terreni come segue:
Comune di TREVISO
Sezione
Foglio
Mappale
Qualità
F
1
1931#
Ente urbano
# il simbolo del cancelletto viene inserito nella mappa terreni quando l’aggiornamento in
mappa avviene per semplice allineamento di elaborati grafici o della mappa del catasto
fabbricati e significa che la geometria della particella deve essere ancora verificata.
Al fine di eliminare la simbologia cancelletto, basterà comunicare all’Ente per tramite di
un tecnico abilitato, previa verifica topografica, che lo stato dei luoghi è conforme a quanto indicato nel mappale. Trattasi di incombenza che grava sull’intero complesso condominiale.
Gli immobili al Catasto Fabbricati risultano censiti come segue:
Comune di TREVISO
Mappale
Sub
Cat.
Rendita
Indirizzo
1931#
282
D/5
€ 4.561,20
VIA IV NOVEMBRE
PIANO T
N.b.: è compresa la proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del
complesso edilizio di cui fa parte.
I beni in esame risultano liberi da privilegi fiscali e da ogni e qualsiasi onere reale o peso,
canoni, livelli, servitù passive, vincoli di indivisibilità, diritti di uso civico o altro ad eccezione di:
•
ipoteca volontaria iscritta a Treviso in data 24 gennaio 2013 ai nn. 3421/283 per
la somma di € 600.000,00 a favore della Zurich Insurance Plc – rappresentanza
pag. 5
generale per l’Italia con sede in Milano, in forza di atto in data 24 gennaio 2013
repertorio n.183800 in autentica Notaio G.B.Dall’Armi di Treviso (allegato TV205).
2. CONFINI
Il mappale su cui ricade l’immobile oggetto di stima confina:
•
a nord con viale IV Novembre;
•
a sud con le Alzaie del Sile;
•
a ovest con l’accesso carraio all’edificio che confina con Sez. F, Fg. 1, Mapp. 1436,
1900 e 910;
•
a est con la particella 1187;
particelle del catasto fabbricati o terreni.
3. LICENZA E CONCESSIONI EDILIZIE
Il bene oggetto di stima è stato costruito a seguito Licenza Edilizia n.12/27 del 1962 e
successive varianti in corso d’opera così come di seguito elencato.
Il 24.03.1962 veniva presentato al Comune di Treviso schema planivolumetrico (N. spec.
29/13 del 1962 - prot. n.9284) del complesso immobiliare costituito da due fabbricati e
da negozi fronte strada ad un solo piano, tra i quali l’immobile in oggetto. Nella seduta
n.13 del 11.4.1962 la Commissione edilizia rilasciava parere favorevole a condizione che
venissero effettuate alcune modifiche al progetto presentato, tra cui quella di aumentare
di un piano il fronte a negozi lungo viale IV Novembre.
Il 9.08.1962 veniva rilasciata dal Comune di Treviso Licenza Edilizia n.12/27
prot. n.
22538 con la quale si autorizzava la costruzione del complesso immobiliare di viale IV
Novembre. Successivamente venivano presentate varianti al progetto approvato, che non
interessavano modifiche ai negozi fronte strada, a cui seguivano regolari autorizzazioni
rilasciate dal Comune:
•
il 8.10.1963, prot. 27271, N.35/38 veniva autorizzata aggiunta di una parte di
scantinato di un solo fabbricato;
•
il 23.06.1964, prot.15071, N. 23/21 veniva autorizzato il completamento sotterraneo di un solo fabbricato;
•
il 23.02.1965, prot. 1903, N.17/4 venivano autorizzate varianti interne al piano
attico;
•
il 30.12.1965, prot. 30076, N.21/49/65 venivano autorizzate varianti per alloggio
custode;
pag. 6
•
il 19.01.1966 prot. 33433, N.35/1/66 veniva autorizzata la realizzazione della recinzione.
Il
24.12.1965
il
Comune di
Treviso
rilasciava
regolare
certificato di
abitabilità
dell’immobile in oggetto.
Negli anni successivi il bene oggetto di stima è stato locato ad istituti bancari che hanno
realizzato i seguenti interventi di manutenzione straordinaria:
•
in data 28.04.1979 veniva richiesta il rilascio della autorizzazione N. Spec. 5/11
del 1979 per l’esecuzione dei lavori di installazione della cassa continua sulla vetrina fronte strada autorizzati il 5.06.1979 con prot.11537;
•
il 2.10.1980 con prot. 27171 veniva richiesta nulla osta per l’installazione sul fronte strada di una portella blindata per l’introduzione di documentazione contabile
varia autorizzata con prot. spec. 3/29 del 1980;
•
il 6.12.1988 prot. 36749 veniva rilasciata concessione edilizia n. 7/31 del 1988 relativa ai lavori di manutenzione straordinaria per sistemazione interna dei locali;
•
il 3.4.1989 veniva rilasciata concessione edilizia n.17/34 del 1988 prot. 34748 per
variante ai lavori di manutenzione straordinaria (diversa realizzazione della bussola d’ingresso ed una diversa localizzazione dell’area self-service fermo restando
tutto quanto altro previsto in precedenza autorizzata con prot. gen.17/34 del
1988) e manutenzione straordinaria dei serramenti esterni.
•
Il 10 luglio 1989 veniva comunicata la fine dei lavori sopra indicati.
In allegato TV2-07 si riporta uno stralcio della documentazione progettuale reperita presso gli uffici comunali.
4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E
VINCOLI
4.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
In base alla classificazione data dal vigente P.R.G. del Comune di Treviso l’area dove sorge l’immobile oggetto di stima ricade in zona omogenea”B”, sottozona “B1”, disciplinata
dagli articoli 36) e 38) delle Norme Tecniche di Attuazione (allegato TV2-04).
4.2. VINCOLI
Dal certificato di destinazione urbanistica si evince che, il terreno su cui giace l’immobile
oggetto di stima risulta ricompreso e classificato nelle:
•
“Fasce di rispetto dei corsi d’acqua” – 10/20 mt – disciplinate dall’art.23, punti n.1
e n. 6, delle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
pag. 7
•
“Zona di tutela dei corsi d’acqua di origine risorgiva” – 100 mt disciplinate
dall’art.23, putni n.1 e n.6 delle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
•
“Area a medio rischio idraulico” - disciplinate dall’art.23, punti n.1 e n. 10 bis, delle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
•
area sottoposta a vincolo ai sensi del D. Lgs. 22.01.2004, n.42;
•
area risulta inserita all’interno del Parco naturale regionale del fiume Sile così come definito dal Piano Ambientale adottato;
•
“Fascia di tutela del fiume Sile” disciplinata dall’allegato II – Prescrizioni generali –
alle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
•
area sottoposta a vincolo di cui all’art. 142, commi 1° e 2° del Dlgs n.42/2004.
Per tale immobile le previsioni del Piano di Assetto del territorio (P.A.T.), articolate in
direttive, prescrizioni e vincoli per l’area oggetto di richiesta di certificazione sono disciplinate dai seguenti articoli:
TAV T01- CARTA DEI VINCOLI DELLA PIANIFICAZIONE SOVRAORDINATA
13.3.1 – Aree di notevole interesse pubblico (art.36 D. Lgs. 42/04).
13.3.2 – Ambiti corsi d’acqua vincolati ai sensi dell’art.142, 1° comma, lettera c)
D.Lgs. n°42/2004.
13.3.4 – Parchi e riserve nazionali/regionali ai sensi dell’art.142 primo comma lett.
f) del D.Lgs n° 42/2004.
13.5.8 – Limite risorgive (artt. 68-69 P.T.C.P.).
13.5.9 – Ambiti per l’istruzione di parchi e riserve naturali e regionali ai sensi
dell’art. 33 del PTRC del 1992.
13.6.1 – Fasce di servitù idraulica relativa all’idrografia pubblica.
13.6.3 – Limite centri abitati (D. LGS. N° 285/1992).
TAV T02 – CARTA DELLE INVARIANTI GEOLOGICHE, PAESAGGISTICHE, AMBIENTALI E
STORICO MONUMENTALI
14.2.3 – Itinerari di interesse monumentale-testimoniale e paesaggistico: Percorso Girasile.
14.3.2.1 – Ambito del Parco del Fiume Sile.
TAV T03 – CARTA DELLE FRAGILITA’
15.2 – Classe di compatibilità II – terreni idonei a condizione.
15.2.3 – Tipo c): in aree con falda sub-affiorante, a morfologia relativamente depressa (bassure) e costituite in prevalenza da depositi argillosi
17 – Zone di tutela relativa all’idrografia principale.
pag. 8
TAV T04 – CARTA DELLE TRASFORMABILITA’, AZIONI SISMICHE, VALORI E TUTELE
18 – Ambiti territoriali omogenei: ATO N.3 – Fiera
20.2a - Ambiti di urbanizzazione consolidata a prevalente destinazione residenziale
14.3.2.1 – Ambito del Parco del Fiume Sile.
Sono fatte salve le eventuali prescrizioni e/o direttive impartite dagli strumenti urbanistici
di livello superiore (PTRC,PTCP,PAI, Parco Naturale Regionale del Fiume Sile) sia adottati
che approvati, nonché proposte di modifica di cui art.46 della LR 61/85.
Sono fatte salve le perimetrazioni degli ambiti dei Siti di Importanza Comunitaria e delle
Zone di protezione speciale con le relative prescrizioni e/o direttive impartite dalle DGR
2673/04 e DGR n. 241/05 e successive modifiche ed integrazioni emesse ai sensi della
Direttiva 92/43/CEE nonché dalle Prescrizioni Generali (allegato TV2-06).
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1. CONFORMITA’ CATASTALE
Dalle analisi condotte sulla planimetria catastale appare che il bene oggetto di stima presenta una lieve difformità tra lo stato di fatto e quanto indicato nell’elaborato grafico.
Tale difformità riguarda la chiusura mediante soffitto in cartongesso di una parte del solaio prevista, nella planimetria catastale, aperta e comunicante tra piano terra e primo.
Questa zona non è comunque calpestabile e attualmente viene utilizzata per passaggio
canalette impianti. Mediante semplice rimozione di tale controsoffittatura, non è necessario effettuare l’aggiornamento della planimetria catastale.
Inoltre al piano terra sono presenti pareti attrezzate di separazione della zona selfservice con l’ufficio della direzione e l’area destinata allo sportello per il pubblico che non
risultano indicate nelle planimetria catastale. Si ritiene che tali partizioni possano essere
considerate come arredo mobile e che non vadano comunque ad inficiare la destinazione
d’uso indicata nella planimetria catastale. Anche in questo caso la semplice rimozione di
tali pareti, consente di non dover effettuare l’aggiornamento della planimetria catastale.
5.2. CONFORMITA’ URBANISTICA
Dalle analisi condotte il bene oggetto di stima risulta sostanzialmente conforme al titolo
edilizio autorizzato. Esiste una lieve difformità rispetto al progetto autorizzato che riguarda, come già detto al paragrafo precedente, la chiusura con soffitto e pareti in cartongesso di una parte del solaio prevista aperta e comunicante tra piano terra e primo; al piano
primo non sono presenti le pareti vetrate attrezzate previste nei disegni di progetto autorizzati.
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Si tratta lievi difformità che risultano facilmente eliminabili demolendo il controsoffitto
realizzato nel solaio piano terra e primo e realizzando nuovamente le pareti previste in
progetto al piano primo.
6. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Il bene oggetto di stima è ubicato al piano terra e primo di un complesso edilizio destinato in parte alla residenza ed uffici ed in parte ad attività commerciale.
Il locale è ubicato in testa al complesso edilizio provenendo dal centro di Treviso lungo
viale IV Novembre, ove si trova l’ingresso principale. Non vi sono posti auto di pertinenza, ma vi è la possibilità di effettuare una breve sosta lungo i posti auto previsti sul viale.
La suddetta unità immobiliare è stata locata negli anni ad Istituti di Credito Bancario che
vi hanno aperto le proprie filiali effettuando nel tempo interventi di adeguamento alle
nuove tecnologie previste per gli sportelli bancari oltre che ai sistemi di sicurezza. La destinazione d’uso ad oggi è pertanto quella di istituto di credito, cambio ed assicurazione
(con fine di lucro).
L’unità immobiliare ha una forma in pianta pressoché rettangolare di dimensioni di 19,30
x 8,23 m. Si tratta di un locale facente parte di un fabbricato realizzato con struttura a
telaio e pilastri in calcestruzzo armato, pareti di tamponamento in mattoni.
Si compone di un vano al piano terra di circa 160 m2 e di un vano al piano primo di 180
m2 collegati tra loro mediante una scala interna.
L’altezza dei locali al piano terra è di 3,23 m senza cartongesso; al piano primo l’altezza
è di 2,24 m e quindi inferiori ai minimi previsti dal vigente piano regolatore per attività
aperte al pubblico.
L’ingresso lungo viale IV Novembre è stato realizzato mediante porte automatizzate di
sicurezza ad apertura alternata mediante le quale si accede ad un unico vano “openspace” un tempo attrezzato con sportelli bancari per il ricevimento dei Clienti. E’ presente
in questa area un caveau in c.a. dotato di porta blindata ed impiantistica interna (dimensioni in pianta 3,30 x3 m e altezza h= 2,70 m con struttura perimetrale in cemento armato).
Proseguendo verso la scala vi sono delle partizioni in legno che delimitano l’area predisposta per l’erogazione delle banconote direttamente collegata allo sportello bancomat
presente sul fronte esterno della filiale bancaria. Vi è altresì un ufficio.
Attraverso la scala interna si accede al piano superiore ove si trovano gli uffici, un vano
tecnico ed i sevizi igienici. Per i dettagli fare riferimento alle planimetrie in allegato TV2-
pag. 10
07. Vi è altresì un ballatoio che attualmente è stato chiuso con controsoffitto e pareti in
cartongesso per consentire il passaggio degli impianti.
Finiture
-
La pavimentazione dell’ open-space al piano terra è stata realizzata con
piastrelle in gres tipo marmo, mentre al piano primo originariamente vi era
un pavimento con rivestimento plastico parzialmente danneggiato. Anche il
pavimento e le pareti dei servizi igienici al piano primo sono interamente
rivestite in piastrelle di gres porcellanato.La scala ha pedate rivestite in legno e moquettes.
-
Vi sono ampie vetrate lungo viale VI Novembre con serramentistica in profili metallici. Al piano terra le aperture sono protette da inferriate. I serramenti di tamponamento del tipo a "facciata continua" sono costituiti da telai in profilati estrusi di alluminio verniciato, finestre apribili manualmente,
vetrocamera con finitura colorata riflettente e basso emissiva. Le pareti
hanno finitura con intonaco civile; il portone di ingresso è costituito da telaio in profilato estruso di alluminio, vetrocamera di tamponamento con finitura colorata riflettente, comandato elettricamente con apertura automatica con fotocellula.
E’ importante notare che vi sono evidenti tracce di perdita d’acqua dal tetto piano al di
sopra del piano primo per la parte esclusiva e non condominiale. Necessita di riparazione
e probabilmente di sostituzione delle guaine di impermeabilizzazione.
Impianti tecnologici
-
L'impianto elettrico, in origine di civile abitazione, parte dal punto di consegna Enel con quadro elettrico principale e si dirama sottotraccia fino a
raggiungere una serie di quadri elettrici locali. Gli impianti elettrici di distribuzione corrono in parte sottotraccia ed in parte su canaline esterne e specie queste ultime si presentano in forte disordine per una serie di smantellamenti di banconi ed utenze mobili. Al piano primo sono dotati di punti di
alimentazione a pavimento con apposite isole elettriche o con predisposizione per le stesse. Non è stato possibile reperire progetti e dichiarazioni di
conformità. In ogni caso gli impianti elettrici devono essere considerati almeno in parte obsoleti e fuori norma e necessitano di una revisione da parte di personale tecnico qualificato.
pag. 11
-
I corpi illuminanti sono di vario tipo e sono costituiti per la maggior parte
da plafoniere a due o più tubi fluorescenti contenuti all'interno del controsoffitto, da faretti incassati, da lampade ad incandescenza e da lampade
d’emergenza opportunamente posizionate;
-
l'impianto telefonico si dirama in tutto l'edificio e la centralina telefonica è
situata al piano interrato. L'edificio è dotato di impianto di allarme a sensori interni di rilevazione collegati alla centralina. Causa lo smobilizzo
dell’ultimo locatario detti impianti si presentano in disordine e necessitano
di una completa revisione;
-
l'impianto di climatizzazione è costituito da due unità trattamento aria alimentate a
gas
metano poste
nel
vano
tecnico sopra
il
ballatoio
dell’ingresso che distribuiscono aria ai locali tramite canalizzazioni e bocchette di aerazione e ripresa. Al piano primo una serie di radiatori in ghisa
sono distribuiti nei vari locali, e apparentemente sono serviti per la caldaia
a gas ubicata nei locali servizi. Non sono state reperite documentazioni
tecniche o libretto conduzione impianto, ne è stato possibile procedere con
una prova di funzionamento. Un bollitore elettrico produce acqua calda per
i servizi igienici. Tutti gli impianti necessitano di revisione e verifica anche
normativa essendo inoperosi da molti anni.
Per quanto è stato possibile appurare l’intero immobile oggetto di stima non si trova in
buone condizioni essendo presenti evidenti segni di danneggiamento nelle finiture della
pavimentazione, nel rivestimento e nei controsoffitti. Oltre ai danneggiamenti va notata
l’obsolescenza delle finiture che sono quelle tipiche di decine di anni fa.
7. CRITERIO DI STIMA
7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili situati nella zona interessata, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’ “ordinarietà” che varia secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel
bene che si deve valutare. L’immobile viene comparato ad altri immobili di cui sono noti i
recenti prezzi unitati di mercato. Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene
determinato in base alla consistenza delle opere realizzate, al loro stato manutentivo.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
pag. 12
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
(anno 2014) nel Comune di TREVISO. Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto
dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone
territoriali omogenee e tipologie edilizie (allegato TV2-08 e TV2-9 ).
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore medio a nuovo per fabbricati direzionali/residenziali da 2.200.00,00 €/m2. a € 2.600.00,00 €/m2.
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.), le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi e giardini.
In linea generale per la determinazione della superficie commerciale si è adottato il seguente criterio generale:
•
intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali
misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva.
•
60% della superficie accessoria quando questa è rifinita architettonicamente ed
impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU. Per i locali posti al
piano interrato è stata considerata una percentuale del 50% per tenere conto del
minor grado di finitura.
Va sottolineato che i valori sopraindicati si riferiscono a edifici nuovi e/o con finiture in
buone stato di conservazione. Il valore unitario è assai minore perché si tiene conto dei
vincoli indetti dalle limitate altezze dei locali e dal precario stato di conservazione di finiture ed impianti.
Alla luce di quanto sopra una volta calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della
procedura.
8. CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI
Le superfici commerciali calcolate secondo quanto specificato al par. 7 risultano essere:
DESCRIZIONE
DIMENSIONE
Piano terra
160 m²
Vano open-space (ufficio, ingresso, self-service)
Caveau
142,6 m²
9,90 m²
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Vano scala
7,5 m²
Piano primo
188 m²
Uffici e archivio
Vano tecnico
Servizio igienico
Ballatoio
131,55 m²
15,30 m²
14,85 m²
26,30 m²
TOTALE
348 m²
9. STIMA
9.1. STIMA DEGLI IMMOBILI
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto delle condizioni intrinseche
ed
estrinseche
degli
immobili,
dello
stato
manutentivo
degli
impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna all’ immobile oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
DESCRIZIONE
Piano terra
Piano Primo
TOTALE
VALORE
€ 231.893,67
€ 197.356,33
€ 429.250,00
Ottenuto il totale della stima come somma del valore di mercato dei vari corpi di fabbrica
è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0,90, che tiene della procedura
in corso e della necessità di dover alienare il bene in tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 386.325,00
9.2. MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE
Si ritiene che non vi siano difformità urbanistiche significative anche in considerazione
degli interventi che l’immobile necessita per la rimessa in pristino della sua funzionalità.
Alla luce di ciò tale minusvalenze devono intendersi già ricomprese nei prezzi di stima sui
indicati.
9.3. STIMA FINALE
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
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VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
€ 429.250,00
DETRAZIONE PER PROCEDURA
€ 42.925,00
VALORE DI STIMA FINALE
€ 386.325,00
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
ARROTONDAMENTO
VALORE DI STIMA FINALE
€ 0,00
€ 325,00
€ 386.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito al mandato conferitogli, stima che il bene oggetto di stima
adibito ad istituto bancario, di Viale IV Novembre, n.80 a Treviso, alla data della presente
abbia un valore immobiliare complessivo pari a
€ 386.000,00 (EuroTrecentoottanseimi-
la,00).
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
pag. 15
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Servicies S.p.A.
IMMOBILE DI VIALE IV NOVEMBRE,80
(EX BANCA) IN TREVISO
COMUNE DI TREVISO - Catasto Fabbricati
Sez. F - Fg. 1 - Mappale 1931# - Sub.282
________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A.
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P. IVA 00729760280
Treviso, 30 aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
Sommario
1.
OGGETTO DELLA STIMA .......................................................................................................................... 4
1.1.
LOCALIZZAZIONE ................................................................................................................................. 4
1.2.
TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI ........................................... 5
2.
CONFINI .................................................................................................................................................. 6
3.
LICENZA E CONCESSIONI EDILIZIE ............................................................................................................ 6
4.
PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI ......................................................................... 7
5.
4.1.
DESTINAZIONE URBANISTICA .............................................................................................................. 7
4.2.
VINCOLI................................................................................................................................................ 7
CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ............................................................................................. 9
5.1.
CONFORMITA’ CATASTALE .................................................................................................................. 9
5.2.
CONFORMITA’ URBANISTICA............................................................................................................... 9
6.
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI .............................................................................................................. 10
7.
CRITERIO DI STIMA................................................................................................................................ 12
7.1.
STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ..................................................................................... 12
8.
CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI ........................................................................................................ 13
9.
STIMA ................................................................................................................................................... 14
9.1.
STIMA DEGLI IMMOBILI ..................................................................................................................... 14
9.2.
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ............................................................................ 14
9.3.
STIMA FINALE .................................................................................................................................... 14
pag. 2
Allegati
allegato TV2-01: Relazione fotografica;
allegato TV2-02: Visure catastali;
allegato TV2-03: Planimetrie catastali;
allegato TV2-04: Estratto di mappa PRG;
allegato TV2-05: Ispezioni ipotecarie;
allegato TV2-06: Certificato di Destinazione Urbanistica;
allegato TV2-07: Titoli edilizi e documentazione progettuale;
allegato TV2-08: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato;
allegato TV2-09: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio.
pag. 3
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il
sottoscritto
Ing.
Franco
De
Angeli,
Amministratore
e
Direttore
Tecnico
di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia
di Treviso ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso,
ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di
mercato e commerciale del bene immobile destinato ad istituto di credito bancario di proprietà della “NORTH EAST SERVICES S.p.a.”, sito al piano terra e primo dell’edificio di
viale IV Novembre,80 a Treviso.
1.1. LOCALIZZAZIONE
Il bene immobile oggetto di stima è ubicato nella primissima periferia est di Treviso (zona
Fiera), lungo la strada comunale di viale IV Novembre. E’ facilmente raggiungibile dal
centro della città percorrendo il PUT, svoltando in prossimità di Porta Carlo Alberto lungo
viale IV Novembre e oltrepassando il sottopasso ferroviario. Continuando su questo viale
e proseguendo lungo la strada Postumia, si raggiunge il casello autostradale di Treviso
Sud.
Fig.1: Fotogrammetria
L’immobile fa parte di un complesso edilizio costituito da due corpi fabbrica con area
scoperta adibita in parte a spazi a verde ed in parte a parcheggio con accesso carraio
pag. 4
lungo viale IV Novembre. I fabbricati sono composti da appartamenti ad uso civile
abitazione ed uffici, mentre al piano terra fronte viale IV Novembre vi sono attività
commericiali.
L’ingresso pedonale all’immobile oggetto di stima è indipendente dall’edificio ed avviene
lungo viale IV Novembre; è presente un’uscita secondaria di sicurezza sul lato del
fabbricato. Non vi sono parcheggi di pertinenza, ma vi è la possibilità di sostare lungo
viale IV Novembre.
1.2. TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI
PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso,
competente per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Treviso risulta che alla data del 27.10.2013 gli immobili oggetto di stima sono tutti intestati
alla “NORTH EAST SERVICES S.P.A.” (allegati TV2-02 e TV2-03).
L'immobile sorge su un'area identificata al Catasto Terreni come segue:
Comune di TREVISO
Sezione
Foglio
Mappale
Qualità
F
1
1931#
Ente urbano
# il simbolo del cancelletto viene inserito nella mappa terreni quando l’aggiornamento in
mappa avviene per semplice allineamento di elaborati grafici o della mappa del catasto
fabbricati e significa che la geometria della particella deve essere ancora verificata.
Al fine di eliminare la simbologia cancelletto, basterà comunicare all’Ente per tramite di
un tecnico abilitato, previa verifica topografica, che lo stato dei luoghi è conforme a quanto indicato nel mappale. Trattasi di incombenza che grava sull’intero complesso condominiale.
Gli immobili al Catasto Fabbricati risultano censiti come segue:
Comune di TREVISO
Mappale
Sub
Cat.
Rendita
Indirizzo
1931#
282
D/5
€ 4.561,20
VIA IV NOVEMBRE
PIANO T
N.b.: è compresa la proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del
complesso edilizio di cui fa parte.
I beni in esame risultano liberi da privilegi fiscali e da ogni e qualsiasi onere reale o peso,
canoni, livelli, servitù passive, vincoli di indivisibilità, diritti di uso civico o altro ad eccezione di:
•
ipoteca volontaria iscritta a Treviso in data 24 gennaio 2013 ai nn. 3421/283 per
la somma di € 600.000,00 a favore della Zurich Insurance Plc – rappresentanza
pag. 5
generale per l’Italia con sede in Milano, in forza di atto in data 24 gennaio 2013
repertorio n.183800 in autentica Notaio G.B.Dall’Armi di Treviso (allegato TV205).
2. CONFINI
Il mappale su cui ricade l’immobile oggetto di stima confina:
•
a nord con viale IV Novembre;
•
a sud con le Alzaie del Sile;
•
a ovest con l’accesso carraio all’edificio che confina con Sez. F, Fg. 1, Mapp. 1436,
1900 e 910;
•
a est con la particella 1187;
particelle del catasto fabbricati o terreni.
3. LICENZA E CONCESSIONI EDILIZIE
Il bene oggetto di stima è stato costruito a seguito Licenza Edilizia n.12/27 del 1962 e
successive varianti in corso d’opera così come di seguito elencato.
Il 24.03.1962 veniva presentato al Comune di Treviso schema planivolumetrico (N. spec.
29/13 del 1962 - prot. n.9284) del complesso immobiliare costituito da due fabbricati e
da negozi fronte strada ad un solo piano, tra i quali l’immobile in oggetto. Nella seduta
n.13 del 11.4.1962 la Commissione edilizia rilasciava parere favorevole a condizione che
venissero effettuate alcune modifiche al progetto presentato, tra cui quella di aumentare
di un piano il fronte a negozi lungo viale IV Novembre.
Il 9.08.1962 veniva rilasciata dal Comune di Treviso Licenza Edilizia n.12/27
prot. n.
22538 con la quale si autorizzava la costruzione del complesso immobiliare di viale IV
Novembre. Successivamente venivano presentate varianti al progetto approvato, che non
interessavano modifiche ai negozi fronte strada, a cui seguivano regolari autorizzazioni
rilasciate dal Comune:
•
il 8.10.1963, prot. 27271, N.35/38 veniva autorizzata aggiunta di una parte di
scantinato di un solo fabbricato;
•
il 23.06.1964, prot.15071, N. 23/21 veniva autorizzato il completamento sotterraneo di un solo fabbricato;
•
il 23.02.1965, prot. 1903, N.17/4 venivano autorizzate varianti interne al piano
attico;
•
il 30.12.1965, prot. 30076, N.21/49/65 venivano autorizzate varianti per alloggio
custode;
pag. 6
•
il 19.01.1966 prot. 33433, N.35/1/66 veniva autorizzata la realizzazione della recinzione.
Il
24.12.1965
il
Comune di
Treviso
rilasciava
regolare
certificato di
abitabilità
dell’immobile in oggetto.
Negli anni successivi il bene oggetto di stima è stato locato ad istituti bancari che hanno
realizzato i seguenti interventi di manutenzione straordinaria:
•
in data 28.04.1979 veniva richiesta il rilascio della autorizzazione N. Spec. 5/11
del 1979 per l’esecuzione dei lavori di installazione della cassa continua sulla vetrina fronte strada autorizzati il 5.06.1979 con prot.11537;
•
il 2.10.1980 con prot. 27171 veniva richiesta nulla osta per l’installazione sul fronte strada di una portella blindata per l’introduzione di documentazione contabile
varia autorizzata con prot. spec. 3/29 del 1980;
•
il 6.12.1988 prot. 36749 veniva rilasciata concessione edilizia n. 7/31 del 1988 relativa ai lavori di manutenzione straordinaria per sistemazione interna dei locali;
•
il 3.4.1989 veniva rilasciata concessione edilizia n.17/34 del 1988 prot. 34748 per
variante ai lavori di manutenzione straordinaria (diversa realizzazione della bussola d’ingresso ed una diversa localizzazione dell’area self-service fermo restando
tutto quanto altro previsto in precedenza autorizzata con prot. gen.17/34 del
1988) e manutenzione straordinaria dei serramenti esterni.
•
Il 10 luglio 1989 veniva comunicata la fine dei lavori sopra indicati.
In allegato TV2-07 si riporta uno stralcio della documentazione progettuale reperita presso gli uffici comunali.
4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E
VINCOLI
4.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
In base alla classificazione data dal vigente P.R.G. del Comune di Treviso l’area dove sorge l’immobile oggetto di stima ricade in zona omogenea”B”, sottozona “B1”, disciplinata
dagli articoli 36) e 38) delle Norme Tecniche di Attuazione (allegato TV2-04).
4.2. VINCOLI
Dal certificato di destinazione urbanistica si evince che, il terreno su cui giace l’immobile
oggetto di stima risulta ricompreso e classificato nelle:
•
“Fasce di rispetto dei corsi d’acqua” – 10/20 mt – disciplinate dall’art.23, punti n.1
e n. 6, delle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
pag. 7
•
“Zona di tutela dei corsi d’acqua di origine risorgiva” – 100 mt disciplinate
dall’art.23, putni n.1 e n.6 delle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
•
“Area a medio rischio idraulico” - disciplinate dall’art.23, punti n.1 e n. 10 bis, delle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
•
area sottoposta a vincolo ai sensi del D. Lgs. 22.01.2004, n.42;
•
area risulta inserita all’interno del Parco naturale regionale del fiume Sile così come definito dal Piano Ambientale adottato;
•
“Fascia di tutela del fiume Sile” disciplinata dall’allegato II – Prescrizioni generali –
alle Norme di Attuazione del PRG vigente, alle cui prescrizioni si rinvia;
•
area sottoposta a vincolo di cui all’art. 142, commi 1° e 2° del Dlgs n.42/2004.
Per tale immobile le previsioni del Piano di Assetto del territorio (P.A.T.), articolate in
direttive, prescrizioni e vincoli per l’area oggetto di richiesta di certificazione sono disciplinate dai seguenti articoli:
TAV T01- CARTA DEI VINCOLI DELLA PIANIFICAZIONE SOVRAORDINATA
13.3.1 – Aree di notevole interesse pubblico (art.36 D. Lgs. 42/04).
13.3.2 – Ambiti corsi d’acqua vincolati ai sensi dell’art.142, 1° comma, lettera c)
D.Lgs. n°42/2004.
13.3.4 – Parchi e riserve nazionali/regionali ai sensi dell’art.142 primo comma lett.
f) del D.Lgs n° 42/2004.
13.5.8 – Limite risorgive (artt. 68-69 P.T.C.P.).
13.5.9 – Ambiti per l’istruzione di parchi e riserve naturali e regionali ai sensi
dell’art. 33 del PTRC del 1992.
13.6.1 – Fasce di servitù idraulica relativa all’idrografia pubblica.
13.6.3 – Limite centri abitati (D. LGS. N° 285/1992).
TAV T02 – CARTA DELLE INVARIANTI GEOLOGICHE, PAESAGGISTICHE, AMBIENTALI E
STORICO MONUMENTALI
14.2.3 – Itinerari di interesse monumentale-testimoniale e paesaggistico: Percorso Girasile.
14.3.2.1 – Ambito del Parco del Fiume Sile.
TAV T03 – CARTA DELLE FRAGILITA’
15.2 – Classe di compatibilità II – terreni idonei a condizione.
15.2.3 – Tipo c): in aree con falda sub-affiorante, a morfologia relativamente depressa (bassure) e costituite in prevalenza da depositi argillosi
17 – Zone di tutela relativa all’idrografia principale.
pag. 8
TAV T04 – CARTA DELLE TRASFORMABILITA’, AZIONI SISMICHE, VALORI E TUTELE
18 – Ambiti territoriali omogenei: ATO N.3 – Fiera
20.2a - Ambiti di urbanizzazione consolidata a prevalente destinazione residenziale
14.3.2.1 – Ambito del Parco del Fiume Sile.
Sono fatte salve le eventuali prescrizioni e/o direttive impartite dagli strumenti urbanistici
di livello superiore (PTRC,PTCP,PAI, Parco Naturale Regionale del Fiume Sile) sia adottati
che approvati, nonché proposte di modifica di cui art.46 della LR 61/85.
Sono fatte salve le perimetrazioni degli ambiti dei Siti di Importanza Comunitaria e delle
Zone di protezione speciale con le relative prescrizioni e/o direttive impartite dalle DGR
2673/04 e DGR n. 241/05 e successive modifiche ed integrazioni emesse ai sensi della
Direttiva 92/43/CEE nonché dalle Prescrizioni Generali (allegato TV2-06).
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1. CONFORMITA’ CATASTALE
Dalle analisi condotte sulla planimetria catastale appare che il bene oggetto di stima presenta una lieve difformità tra lo stato di fatto e quanto indicato nell’elaborato grafico.
Tale difformità riguarda la chiusura mediante soffitto in cartongesso di una parte del solaio prevista, nella planimetria catastale, aperta e comunicante tra piano terra e primo.
Questa zona non è comunque calpestabile e attualmente viene utilizzata per passaggio
canalette impianti. Mediante semplice rimozione di tale controsoffittatura, non è necessario effettuare l’aggiornamento della planimetria catastale.
Inoltre al piano terra sono presenti pareti attrezzate di separazione della zona selfservice con l’ufficio della direzione e l’area destinata allo sportello per il pubblico che non
risultano indicate nelle planimetria catastale. Si ritiene che tali partizioni possano essere
considerate come arredo mobile e che non vadano comunque ad inficiare la destinazione
d’uso indicata nella planimetria catastale. Anche in questo caso la semplice rimozione di
tali pareti, consente di non dover effettuare l’aggiornamento della planimetria catastale.
5.2. CONFORMITA’ URBANISTICA
Dalle analisi condotte il bene oggetto di stima risulta sostanzialmente conforme al titolo
edilizio autorizzato. Esiste una lieve difformità rispetto al progetto autorizzato che riguarda, come già detto al paragrafo precedente, la chiusura con soffitto e pareti in cartongesso di una parte del solaio prevista aperta e comunicante tra piano terra e primo; al piano
primo non sono presenti le pareti vetrate attrezzate previste nei disegni di progetto autorizzati.
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Si tratta lievi difformità che risultano facilmente eliminabili demolendo il controsoffitto
realizzato nel solaio piano terra e primo e realizzando nuovamente le pareti previste in
progetto al piano primo.
6. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Il bene oggetto di stima è ubicato al piano terra e primo di un complesso edilizio destinato in parte alla residenza ed uffici ed in parte ad attività commerciale.
Il locale è ubicato in testa al complesso edilizio provenendo dal centro di Treviso lungo
viale IV Novembre, ove si trova l’ingresso principale. Non vi sono posti auto di pertinenza, ma vi è la possibilità di effettuare una breve sosta lungo i posti auto previsti sul viale.
La suddetta unità immobiliare è stata locata negli anni ad Istituti di Credito Bancario che
vi hanno aperto le proprie filiali effettuando nel tempo interventi di adeguamento alle
nuove tecnologie previste per gli sportelli bancari oltre che ai sistemi di sicurezza. La destinazione d’uso ad oggi è pertanto quella di istituto di credito, cambio ed assicurazione
(con fine di lucro).
L’unità immobiliare ha una forma in pianta pressoché rettangolare di dimensioni di 19,30
x 8,23 m. Si tratta di un locale facente parte di un fabbricato realizzato con struttura a
telaio e pilastri in calcestruzzo armato, pareti di tamponamento in mattoni.
Si compone di un vano al piano terra di circa 160 m2 e di un vano al piano primo di 180
m2 collegati tra loro mediante una scala interna.
L’altezza dei locali al piano terra è di 3,23 m senza cartongesso; al piano primo l’altezza
è di 2,24 m e quindi inferiori ai minimi previsti dal vigente piano regolatore per attività
aperte al pubblico.
L’ingresso lungo viale IV Novembre è stato realizzato mediante porte automatizzate di
sicurezza ad apertura alternata mediante le quale si accede ad un unico vano “openspace” un tempo attrezzato con sportelli bancari per il ricevimento dei Clienti. E’ presente
in questa area un caveau in c.a. dotato di porta blindata ed impiantistica interna (dimensioni in pianta 3,30 x3 m e altezza h= 2,70 m con struttura perimetrale in cemento armato).
Proseguendo verso la scala vi sono delle partizioni in legno che delimitano l’area predisposta per l’erogazione delle banconote direttamente collegata allo sportello bancomat
presente sul fronte esterno della filiale bancaria. Vi è altresì un ufficio.
Attraverso la scala interna si accede al piano superiore ove si trovano gli uffici, un vano
tecnico ed i sevizi igienici. Per i dettagli fare riferimento alle planimetrie in allegato TV2-
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07. Vi è altresì un ballatoio che attualmente è stato chiuso con controsoffitto e pareti in
cartongesso per consentire il passaggio degli impianti.
Finiture
-
La pavimentazione dell’ open-space al piano terra è stata realizzata con
piastrelle in gres tipo marmo, mentre al piano primo originariamente vi era
un pavimento con rivestimento plastico parzialmente danneggiato. Anche il
pavimento e le pareti dei servizi igienici al piano primo sono interamente
rivestite in piastrelle di gres porcellanato.La scala ha pedate rivestite in legno e moquettes.
-
Vi sono ampie vetrate lungo viale VI Novembre con serramentistica in profili metallici. Al piano terra le aperture sono protette da inferriate. I serramenti di tamponamento del tipo a "facciata continua" sono costituiti da telai in profilati estrusi di alluminio verniciato, finestre apribili manualmente,
vetrocamera con finitura colorata riflettente e basso emissiva. Le pareti
hanno finitura con intonaco civile; il portone di ingresso è costituito da telaio in profilato estruso di alluminio, vetrocamera di tamponamento con finitura colorata riflettente, comandato elettricamente con apertura automatica con fotocellula.
E’ importante notare che vi sono evidenti tracce di perdita d’acqua dal tetto piano al di
sopra del piano primo per la parte esclusiva e non condominiale. Necessita di riparazione
e probabilmente di sostituzione delle guaine di impermeabilizzazione.
Impianti tecnologici
-
L'impianto elettrico, in origine di civile abitazione, parte dal punto di consegna Enel con quadro elettrico principale e si dirama sottotraccia fino a
raggiungere una serie di quadri elettrici locali. Gli impianti elettrici di distribuzione corrono in parte sottotraccia ed in parte su canaline esterne e specie queste ultime si presentano in forte disordine per una serie di smantellamenti di banconi ed utenze mobili. Al piano primo sono dotati di punti di
alimentazione a pavimento con apposite isole elettriche o con predisposizione per le stesse. Non è stato possibile reperire progetti e dichiarazioni di
conformità. In ogni caso gli impianti elettrici devono essere considerati almeno in parte obsoleti e fuori norma e necessitano di una revisione da parte di personale tecnico qualificato.
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-
I corpi illuminanti sono di vario tipo e sono costituiti per la maggior parte
da plafoniere a due o più tubi fluorescenti contenuti all'interno del controsoffitto, da faretti incassati, da lampade ad incandescenza e da lampade
d’emergenza opportunamente posizionate;
-
l'impianto telefonico si dirama in tutto l'edificio e la centralina telefonica è
situata al piano interrato. L'edificio è dotato di impianto di allarme a sensori interni di rilevazione collegati alla centralina. Causa lo smobilizzo
dell’ultimo locatario detti impianti si presentano in disordine e necessitano
di una completa revisione;
-
l'impianto di climatizzazione è costituito da due unità trattamento aria alimentate a
gas
metano poste
nel
vano
tecnico sopra
il
ballatoio
dell’ingresso che distribuiscono aria ai locali tramite canalizzazioni e bocchette di aerazione e ripresa. Al piano primo una serie di radiatori in ghisa
sono distribuiti nei vari locali, e apparentemente sono serviti per la caldaia
a gas ubicata nei locali servizi. Non sono state reperite documentazioni
tecniche o libretto conduzione impianto, ne è stato possibile procedere con
una prova di funzionamento. Un bollitore elettrico produce acqua calda per
i servizi igienici. Tutti gli impianti necessitano di revisione e verifica anche
normativa essendo inoperosi da molti anni.
Per quanto è stato possibile appurare l’intero immobile oggetto di stima non si trova in
buone condizioni essendo presenti evidenti segni di danneggiamento nelle finiture della
pavimentazione, nel rivestimento e nei controsoffitti. Oltre ai danneggiamenti va notata
l’obsolescenza delle finiture che sono quelle tipiche di decine di anni fa.
7. CRITERIO DI STIMA
7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili situati nella zona interessata, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’ “ordinarietà” che varia secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel
bene che si deve valutare. L’immobile viene comparato ad altri immobili di cui sono noti i
recenti prezzi unitati di mercato. Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene
determinato in base alla consistenza delle opere realizzate, al loro stato manutentivo.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
pag. 12
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
(anno 2014) nel Comune di TREVISO. Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto
dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone
territoriali omogenee e tipologie edilizie (allegato TV2-08 e TV2-9 ).
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore medio a nuovo per fabbricati direzionali/residenziali da 2.200.00,00 €/m2. a € 2.600.00,00 €/m2.
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.), le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi e giardini.
In linea generale per la determinazione della superficie commerciale si è adottato il seguente criterio generale:
•
intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali
misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva.
•
60% della superficie accessoria quando questa è rifinita architettonicamente ed
impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU. Per i locali posti al
piano interrato è stata considerata una percentuale del 50% per tenere conto del
minor grado di finitura.
Va sottolineato che i valori sopraindicati si riferiscono a edifici nuovi e/o con finiture in
buone stato di conservazione. Il valore unitario è assai minore perché si tiene conto dei
vincoli indetti dalle limitate altezze dei locali e dal precario stato di conservazione di finiture ed impianti.
Alla luce di quanto sopra una volta calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della
procedura.
8. CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI
Le superfici commerciali calcolate secondo quanto specificato al par. 7 risultano essere:
DESCRIZIONE
DIMENSIONE
Piano terra
160 m²
Vano open-space (ufficio, ingresso, self-service)
Caveau
142,6 m²
9,90 m²
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Vano scala
7,5 m²
Piano primo
188 m²
Uffici e archivio
Vano tecnico
Servizio igienico
Ballatoio
131,55 m²
15,30 m²
14,85 m²
26,30 m²
TOTALE
348 m²
9. STIMA
9.1. STIMA DEGLI IMMOBILI
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto delle condizioni intrinseche
ed
estrinseche
degli
immobili,
dello
stato
manutentivo
degli
impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna all’ immobile oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
DESCRIZIONE
Piano terra
Piano Primo
TOTALE
VALORE
€ 231.893,67
€ 197.356,33
€ 429.250,00
Ottenuto il totale della stima come somma del valore di mercato dei vari corpi di fabbrica
è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0,90, che tiene della procedura
in corso e della necessità di dover alienare il bene in tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 386.325,00
9.2. MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE
Si ritiene che non vi siano difformità urbanistiche significative anche in considerazione
degli interventi che l’immobile necessita per la rimessa in pristino della sua funzionalità.
Alla luce di ciò tale minusvalenze devono intendersi già ricomprese nei prezzi di stima sui
indicati.
9.3. STIMA FINALE
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
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VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
€ 429.250,00
DETRAZIONE PER PROCEDURA
€ 42.925,00
VALORE DI STIMA FINALE
€ 386.325,00
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
ARROTONDAMENTO
VALORE DI STIMA FINALE
€ 0,00
€ 325,00
€ 386.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito al mandato conferitogli, stima che il bene oggetto di stima
adibito ad istituto bancario, di Viale IV Novembre, n.80 a Treviso, alla data della presente
abbia un valore immobiliare complessivo pari a
€ 386.000,00 (EuroTrecentoottanseimi-
la,00).
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
pag. 15
LOTTO N. 04
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Services S.p.A.
IMMOBILE DI VIA ROMA N.20
(UFFICIO PIANO AMMEZZATO) IN TREVISO
COMUNE DI TREVISO - Catasto fabbricati
Sez. E - Fg. 5 - Mappale 478 sub.96 e 111
_________________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A.
Via Roma, 20
31100 Treviso (TV)
CF/P. IVA 00729760280
Treviso, 30 aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
**********
Pagina lasciata bianca intenzionalmente
**********
pag. 2
Sommario
1.
OGGETTO DELLA STIMA .......................................................................................................................... 5
1.1.
LOCALIZZAZIONE ................................................................................................................................. 5
1.2.
TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI ........................................... 6
2.
CONFINI .................................................................................................................................................. 7
3.
LICENZA EDILIZIA ..................................................................................................................................... 7
4.
PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI ......................................................................... 7
4.1.
5.
DESTINAZIONE URBANISTICA .............................................................................................................. 7
CONFORMITÀ CATASTALE E URBANISTICA .............................................................................................. 9
5.1.
CONFORMITA’ CATASTALE .................................................................................................................. 9
5.2.
CONFORMITA’ URBANISTICA............................................................................................................... 9
6.
DESCRIZIONE DELL’APPARTAMENTO AD USO UFFICIO ............................................................................ 9
7.
CRITERIO DI STIMA................................................................................................................................ 10
8.
7.1.
STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ..................................................................................... 10
7.2.
CONSISTENZA DEL BENE IMMOBILE .................................................................................................. 11
STIMA ................................................................................................................................................... 12
8.1.
STIMA DEL BENE IMMOBILE .............................................................................................................. 12
8.2.
MINUSVALENZA PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ........................................................................... 12
8.3.
STIMA FINALE .................................................................................................................................... 12
pag. 3
Allegati
allegato TV3-01: Relazione fotografica;
allegato TV3-02: Visure catastali;
allegato TV3-03: Planimetrie catastali;
allegato TV3-04: Estratto di mappa PRG;
allegato TV3-05: Ispezioni ipotecarie;
allegato TV3-06: Certificato di Destinazione Urbanistica;
allegato TV3-07: Titoli edilizi e documentazione progettuale;
allegato TV3-08: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato;
allegato TV3-09: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio.
pag. 4
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il
sottoscritto
Ing.
Franco
De
Angeli,
Amministratore
e
Direttore
Tecnico
di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia
di Treviso ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro del Tribunale di Treviso,
ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di
mercato e commerciale dell’appartamento ad uso ufficio sito al piano ammezzato del
condominio denominato “Condominio Simonetti” in Via Roma n.20 a Treviso di proprietà
della “NORTH EAST SERVICES S.p.a.”.
1.1. LOCALIZZAZIONE
L’edificio, di cui è parte il bene immobile oggetto di stima, è ubicato all’interno delle mura
cittadine in prossimità della stazione ferroviaria. Si affaccia su Piazza Giustiniani e lungo
via Roma, strada comunale che conduce, in pochi minuti, al centro storico della città.
Fig.1: Fotogrammetria
pag. 5
La zona è facilmente raggiungibile in macchina dal PUT di Treviso, oltrepassando Porta
Calvi, percorrendo l’intero Viale Trento Trieste fino a raggiungere Piazzale Duca D’Aosta
ed imboccare Via Roma.
L’edificio è stato realizzato su sei piani, oltre al piano terra ove si trovano i negozi lungo
via Roma e Piazza Giustiani.
Vi sono due entrate pedonali all’edificio, una lato Via Roma e l’altra lato Piazza Giustiniani
collegate tra loro attraverso un’ampia zona ingresso ornata dalla fontana. Da qui si accede ai piani superiori attraverso i due vani scala dotati da ascensori. Vi è altresì un ingresso carraio di accesso ai garage di pertinenza degli appartamenti.
L’appartamento, oggetto di stima, si trova al piano ammezzato del suddetto edificio e
non è dotato di garage. Si fa presente che nella zona sono presenti numerosi parcheggi a
pagamento.
1.2. TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI
PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso,
competente per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Treviso, risulta che alla data del 24.03.2014 l’immobile oggetto di stima è intestato alla
“NORTH EAST SERVICES S.P.A.”(allegati TV3-02 e TV3-03).
L'immobile sorge su un'area identificata al Catasto Terreni come segue:
Comune di TREVISO
Foglio
Particella
Qualità
ha
30
478
Ente urbano
are
ca
14
59
Gli immobili al Catasto Fabbricati risultano censiti come segue:
Comune di TREVISO - Sezione E - Foglio 5
Particella
Sub
Cat.
Rendita
478
96
A/10
€ 999,34
478
111
C/2
€ 7,75
Indirizzo
VIA ROMA
Piano AM (*)
VIA ROMA
Piano AM (*)
(*) N.B.: è compresa la proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del complesso
edilizio di cui fa parte.
I beni in esame risultano liberi da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, annotazioni ed
annotamenti che possano pregiudicarne la suddetta piena proprietà (allegato TV3-05).
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E’ stata verificata nel ventennio l’inesistenza di atti di donazione e la continuità storica
della trascrizione ai sensi dell’art. 2650 c.c..
2. CONFINI
Trattasi di un ufficio situato al piano ammezzato del fabbricato denominato “ Condominio
Simonetti” in Via Roma,n.20 a Treviso.
Il condominio confina:
•
a nord con via Orioli;
•
a sud con via G. da Treviso;
•
a ovest con Piazza Giustiniani;
•
a est con via Roma.
3. LICENZA EDILIZIA
L’edificio è stato costruito mediante Licenza Edilizia n. 35/2 rilasciata dal Comune di Treviso in data 7 febbraio 1962.
Nella pratica rilevata non sono presenti elaborati grafici
riguardanti l’ufficio in oggetto.
Da una verifica condotta presso gli archivi del Comune di Treviso, non sono stati trovati
ulteriori atti e documenti relativi all’immobile oggetto di stima.
In allegato TV3-07 si riporta uno stralcio della documentazione progettuale reperita presso gli uffici comunali.
4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E
VINCOLI
4.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
In base alla classificazione data dal vigente P.R.G. del Comune di Treviso l’area dove sorge l’immobile oggetto di stima ricade in zona omogenea A – Sottozona A.4, disciplinata
dagli articoli 26) e 30) delle Norme Tecniche di Attuazione (allegato TV3-06).
Dal certificato di destinazione urbanistica si evince che parte del Fog.30 mappale 478
risulta compreso nelle “zone di tutela dei corsi d’acqua di origine risorgiva” – 100 mt disciplinate dall’art.23, punti n.1 e n.6, e l’intero mappale 478 classificato “terreno impermeabile” disciplinato dall’art.23, punti n.1 e n. 10 bis, delle Norme tecniche di attuazione,
del vigente P.R.G..
Parte del mappale 478 del foglio 30 ricade all’interno del vincolo aeroportuale
(L.04.02.1963 n.58) D.M. 10.07.1967 n.38, Piano di Avvicinamento con pendenza 1:50
pag. 7
riferita al livello medio del tratto di perimetro dell’aeroporto, corrispondente alla direzione
d’atterraggio e parte del mappale risulta ricompresa nella “Fascia di tutela del fiume Sile”
disciplinata dall’allegato II – Prescrizioni generali – alle Norme di Attuazione del PRG vigente.
L’immobile risulta sottoposto al vincolo di cui all’art.142, commi 1° e 2° del D.Lgs.
n.42/2004.
Per tale immobile le previsioni del Piano di Assetto del territorio (P.A.T.), articolate in
direttive, prescrizioni e vincoli per l’area oggetto di richiesta di certificazione sono disciplinate dai seguenti articoli:
TAV T01- CARTA DEI VINCOLI DELLA PIANIFICAZIONE SOVRAORDINATA
-
13.3.2 – Ambiti corsi d’acqua vincolati ai sensi dell’art.142, 1° comma, lettera c)
D.Lgs. n°42/2004.
-
13.5.8 – Limite risorgive (artt. 68-69 P.T.C.P.).
-
17 – Zone di tutela relativa all’idrografia principale (L.R. N° 11/04 – ART.41).
-
13.6.3 – Limite centri abitati (D. Lgs. N° 285/1992).
-
13.6.14 – Aeroporti e fascia di rispetto (D. Lgs. 9 maggio 2005 e D.LGS. N°
151/2006 e s.m.i. – art. 8 P.T.C.P.).
TAV T02 – CARTA DELLE INVARIANTI GEOLOGICHE, PAESAGGISTICHE, AMBIENTALI E
STORICO MONUMENTALI
-
14.4.1 – Centri sotrici
TAV T03 – CARTA DELLE FRAGILITA’
-
15.2 – Classe di compatibilità II – terreni idonei a condizione.
-
15.2.3 – Tipo c): in aree con falda sub-affiorante, a morfologia relativa-mente depressa (bassure) e costituite in prevalenza da depositi argillosi
-
17 – Zone di tutela relativa all’idrografia principale.
TAV T04 – CARTA DELLE TRASFORMABILITA’, AZIONI SISMICHE, VALORI E TUTELE
-
18 – Ambiti territoriali omogenei: ATO N.3 – Fiera
-
20.2a - Ambiti di urbanizzazione consolidata a prevalente destinazione residenziale
Sono fatte salve le eventuali prescrizioni e/o direttive impartite dagli strumenti urbanistico di livello superiore (PTRC,PTCP,PAI, Parco Naturale Regionale del Fiume Sile) sia adottati che approvati, nonché proposte di modifica di cui art.46 della LR 61/85.
Sono fatte salve le perimetrazioni degli ambiti dei Siti di Importanza Comunitaria e delle
Zone di protezione speciale con le relative prescrizioni e/o direttive impartite dalle DGR
2673/04 e DGR n. 241/05 e successive modifiche ed integrazioni emesse ai sensi della
Direttiva 92/43/CEE nonché dalle Prescrizioni Generali (allegato TV3-06).
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5. CONFORMITÀ CATASTALE E URBANISTICA
5.1. CONFORMITA’ CATASTALE
Dalle analisi condotte sussistono difformità tra lo stato rilevato del bene oggetto di stima
e la planimetria catastale dello stesso. In particolare nella planimetria catastale:
•
l’ingresso indicato in planimetria catastale è stato chiuso da porta vetrata: è stato
rilevato un ulteriore ingresso da cui si accede ad un disimpegno di altra proprietà;
•
non sono presenti le pareti che delimitano il vano ingresso indicato in pianta: è
stato creato un unico ambiente;
•
la forometria di ingresso è indicata in posizione differente rispetto a quanto rilevato;
•
non sono indicate due forometrie sulle pareti di confine con altra proprietà lungo il
corridoio di ingresso.
Si dovrà provvedere al ripristino dell’ingresso, ora su altra proprietà, e procedere alla
regolarizzazione delle planimetrie catastali.
5.2. CONFORMITA’ URBANISTICA
Dalle analisi condotte, risulta accertata la conformità dell’edificio sotto il profilo degli allora vigenti Regolamenti municipali.
Dalle ricerche effettuate risulta reperibile la documentazione autorizzativa relativa
all’edificio, ma non è stata trovata la planimetria di progetto approvato dell’appartamento
oggetto di stima. Pertanto non è stato possibile verificare la corrispondenza tra lo stato di
fatto dell’appartamento e la planimetria di progetto. Si dovrà pertanto regolarizzare la
situazione urbanistica.
Nell’ipotesi di sanare la pratica catastale con lo stato di fatto dell’appartamento, si prevede un costo pari ad € 3.000,00, comprensivi di sanzioni, diritti e spese tecniche.
6. DESCRIZIONE DELL’APPARTAMENTO AD USO UFFICIO
Il bene oggetto di stima è costituito dall’ingresso con disimpegno, dal locale segreteria
con sala di attesa da cui si accede ai due uffici con affaccio su via Orioli. Da uno dei due
uffici si accede al servizio igienico. Nella sala di attesa vi è altresì un ripostiglio.
La pavimentazione è in linoleum chiaro ad eccezione di quella del bagno ove vi sono piastrelle in gres porcellanato.
Le pareti dell’appartamento sono finite con intonaco civile e tinteggiate di colore bianco.
Nell’ufficio principale le pareti sono finite con carta da parati.
pag. 9
I serramenti sono in legno. Le porte di ingresso sono in vetro. Le finestre sono anch’esse
in legno e, ad eccezione di quella del bagno, sono scorrevoli con sopraluce e si sviluppano su gran parte della parete. Non sono previste di vetrocamera.
L’appartamento è dotato di impianto elettrico con prese e punti luce nei vari locali. Le
placche degli interruttori sono fuori norma. Nel vano ingresso vi è un videocitofono. I
corpi illuminanti sono costituiti per la maggior parte da plafoniere.
L’impianto di riscaldamento è centralizzato con caldaia posta nella centrale termica
dell’edificio. Nelle varie stanze dell’appartamento vi sono installati i radiatori del tipo lamellare.
L’ impianto di raffrescamento funzionante è stato installato successivamente alla costruzione dell’edificio ed è costituito da due singoli split collegati mediante canalette a vista
all’unità esterna posizionata sulle facciate esterne, lati secondari, dell’edificio.
L’acqua calda sanitaria è prodotta attraverso un boiler istantaneo a gas autonomo posto
all’interno dell’appartamento, in corrispondenza del terrazzo.
A servizio dei locali è presente un impianto di allarme a sensori volumetrici collegati alla
centralina.
L'impianto di trasmissione dati è stato realizzato con cablaggio esterno in canalina analogamente all’impianto telefonico.
Per quanto sopra descritto lo stato di conservazione dell’immobile risulta conseguente
alla vetustà dell’intero edificio risalente agli anni ‘60. L’ingresso condominiale, il vano
scale e l’ascensore hanno caratteristiche medie-signorili, ben mantenuto, con caratteristiche estetiche tipiche del periodo di realizzazione.
7. CRITERIO DI STIMA
Per la valutazione del bene si è adottato il criterio di stima che prevede la comparazione
del bene con altri similari dei quali si conoscono i prezzi recenti di mercato.
7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore medio per fabbricati
residenziali che oscilla tra 1.525,00 e 2.505,00 €/m2 e un valore medio per fabbricato
direzionale/ufficio compreso tra 1.975,00 e 2.358,33 €/m2.
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze.
pag. 10
In linea generale per la determinazione della superficie commerciale si è adottato il seguente criterio:
1. intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali
misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva.
2. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita architettonicamente ed
impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU. Per i locali posti al
piano interrato è stata considerata una percentuale del 50% per tenere conto del
minor grado di finitura.
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili situati nella zona interessata, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’ “ordinarietà” che varia secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel
bene che si deve valutare. L’immobile viene comparato ad altri immobili di cui sono noti i
recenti prezzi unitari di mercato. Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene
determinato in base alla consistenza delle opere realizzate, ed al loro stato manutentivo.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
(anno 2014) nel Comune di Treviso. Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto dalla
banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone territoriali omogenee e tipologie edilizie.
Gli esiti dell’indagine sono riassunti nella tabella allegati TV3-08 e TV3-09.
Sono quindi state fatte alcune considerazioni relative alla zona di posizionamento
dell’immobile, sito nel centro storico di Treviso a pochi passi dalla stazione dei treni, stazione degli autobus e negozi centrali. Sono state altresì considerate nei valori unitari di
stima le penalizzazioni dovute ai costi di regolarizzazione indicati ai paragrafi precedenti.
Calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari
a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della procedura.
7.2. CONSISTENZA DEL BENE IMMOBILE
Le superfici commerciali calcolate secondo quanto specificato al par. 7 risultano essere:
DESCRIZIONE
Ingresso e sala d’attesa con segreteria
Ufficio 1
DIMENSIONE
33,02 m²
29,51 m²
pag. 11
Ufficio 2
Servizio igienico
Ripostiglio
23,65 m²
3,45 m²
3,83 m²
TOTALE
93,46 m²
8. STIMA
8.1. STIMA DEL BENE IMMOBILE
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto delle condizioni intrinseche
ed
estrinseche
degli
immobili,
dello
stato
manutentivo
degli
impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna agli immobili oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
DESCRIZIONE
Appartamento uso ufficio piano ammezzato
TOTALE
VALORE
€ 194.000,00
€ 194.000,00
Ottenuto il totale della stima come somma del valore di mercato dei vari corpi di fabbrica
è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0,90 che tiene della procedura in
corso e della necessità di dover alienare il bene in tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 174.600,00
8.2. MINUSVALENZA PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE
Si ritiene che non vi siano difformità urbanistiche significative anche in considerazione
degli interventi che l’immobile necessita per la rimessa in pristino della sua funzionalità.
Alla luce di ciò tale minusvalenze indicate ai paragrafi precedenti devono intendersi già
ricomprese nei prezzi di stima sui indicati.
8.3. STIMA FINALE
Per quanto sopra descritto si può pertanto formare la seguente tabella:
pag. 12
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
€ 194.000,00
DETRAZIONE PER PROCEDURA
€ 19.400,00
VALORE DI STIMA FINALE
€ 174.600,00
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
ARROTONDAMENTO
VALORE DI STIMA FINALE
€ 0,00
€ 600,00
€ 174.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito al mandato conferitogli, stima che il bene oggetto di stima,
appartamento ad uso ufficio sito al piano ammezzato del condominio denominato “Condominio Simonetti” in Via Roma n.20 a Treviso, alla data della presente abbia un valore
immobiliare complessivo pari a
€ 174.000,00 (Eurocentosettantaquattrimila,00).
S.E. & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
pag. 13
LOTTO N. 05 - APPEZZAMENTO 1
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Servicies S.p.A.
IMMOBILI SITI IN VILLORBA (TV)
COMUNE DI VILLORBA
Catasto Fabbricati - Sezione B -Foglio 3
mappale 124 subalterni 3, 4, 5, 6,
mappale 131 subalterno 1
______________________________________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A,
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P.IVA 00729760280
30 Aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
**********
Pagina lasciata bianca intenzionalmente
**********
pag. 2
Sommario
1. OGGETTO DELLA STIMA ............................................................................... 5 1.1. 1.2. 1.3. LOCALIZZAZIONE E ACCESSIBILITÀ .......................................................... 5 TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI ..... 6 QUADRO SINOTTICO DELLA PROVENIENZA AL VENTENNIO .......................... 8 2. CONFINI ...................................................................................................... 9 3. TITOLI EDILIZI ............................................................................................ 9 4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI ........................ 10 5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ............................................... 13 5.1. 5.2. CONFORMITÀ URBANISTICA ................................................................... 13 CONFORMITÀ CATASTALE ...................................................................... 14 6. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE .................................................................. 14 7. CRITERIO DI STIMA ................................................................................... 14 7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ............................................. 14 8. CONSISTENZA DEI BENI ............................................................................ 15 9. STIMA ........................................................................................................ 15 9.1. 9.2. 9.3. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI .................................................... 15 MINUSVALENZE .................................................................................... 16 GIUDIZIO DI STIMA .............................................................................. 16 pag. 3
ALLEGATI
allegato VI-01.: Relazione fotografica
allegato VI-02.: Visure catastali
allegato VI-03.: Planimetrie – estratti di mappa
allegato VI-04.: Estratto di mappa P.R.G.
allegato VI-05.: Ispezioni ipotecarie presso la CRRII – Relazione notarile preliminare
allegato VI-06.: Certificato di Destinazione Urbanistica
allegato VI-07.: Titoli edilizi - Documentazione progettuale
allegato VI-08.: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato
allegato VI-09.: Tabella con valori di calcolo stima
Allegato CD_1: CD contenente la relazione di stima con gli allegati completi
pag. 4
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il sottoscritto Ing. Franco De Angeli, Direttore Tecnico di ABACOINGEGNERIA
TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Treviso ed all'Albo
dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato
conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso, ha predisposto la
seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di mercato e commerciale dei beni immobili di proprietà della NORTH EAST SERVICES S.p.a., dei beni immobili in leasing da riscattare, nonché degli impianti e dei beni mobili funzionali e strumentali presso gli stessi.
La presente relazione riguarda la stima dei seguenti beni:
COMUNE DI VILLORBA - Catasto Fabbricati - Sezione B -Foglio 3
•
•
mappale 124 subalterni 3, 4, 5, 6, Via Fontane piano T, area urbana;
mappale 131 subalterno 1, Via Fontane piano T, categoria C/2, R.C. €. 98,33,
consistenza 56 m².
•
1.1. LOCALIZZAZIONE E ACCESSIBILITÀ
Il bene immobile oggetto di stima si trova nel territorio comunale di Villorba, nella zona
industriale in località Castrette.
pag. 5
L’area è facilmente accessibile dalla S.P. 102 “Postumia” e dalla Statale SS. 13 “Pontebbana”. L’accesso principale all’immobile avviene dalla viabilità interna dell’area del
“Centro Grossisti Trevigiani”, tramite servitù di passaggio carrabile e pedonale sul
mappale 124 sub 8 istituita con atto del Notaio Innocenti del 27/7/2000 Rep. N. 304582.
1.2. TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI
PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso,
competente per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Treviso, risulta che alla data del 3.03.2014 gli immobili oggetto di stima risultano tutti di proprietà per la quota del 50% della società "NORTH EAST SERVICES S.P.A. - in sigla N.E.S.
S.P.A." con sede in Treviso, Via Roma n. 20, capitale sociale di Euro 10.000.000,00 i.c.,
codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Treviso 00729760280,
numero REA TV-145994, in amministrazione straordinaria. La restante quota di proprietà
è intestata alla società Autocom S.r.l.. (allegato VI-02.)
Gli immobili al Catasto Fabbricati risultano censiti come segue:
Comune di SILEA - Sezione B - Foglio 3
Cons.
Indirizzo
Particella
Sub
Cat.
124
3
Area urbana
VIA FONTANE piano: T
124
4
Area urbana
VIA FONTANE piano: T
124
5
Area urbana
VIA FONTANE piano: T
124
6
Area urbana
VIA FONTANE piano: T
131
1
C/2
56 m²
Rendita
€ 98,33
VIA FONTANE piano: T
Il fabbricato e le suddette aree urbane risultano censite al Catasto Terreni al foglio 13,
mappale 536, Ente Urbano di Ha. 0.43.94 giusta tipo mappale del 21 giugno 1978 prot.
n. 20304, introdotto in atti catastali il 3 luglio 2003 Prot. n. 20304.
Gli immobili, pervenuti come appresso precisato, sono liberi da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, annotazioni ed annotamenti che possano pregiudicarne la suddetta piena
proprietà; è stata verificata nel ventennio l'inesistenza di atti di donazione e la continuità
storica delle trascrizioni ai sensi dell'art. 2650 c.c..
Dall’esame dell’atto di provenienza, di cui di seguito si riporta uno stralcio, si rileva la
presenza di alcune servitù e vincoli che gravano sull’area.
Estratto dall’atto di provenienza:
“Quanto sopra viene compravenduto a corpo, con riferimento allo stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con accessioni e pertinenze, oneri e diritti inerenti, even-
pag. 6
tuali servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, con immediato trasferimento del
possesso, per tutti gli effetti utili ed onerosi, libero da cose e/o persone anche interposte.
In particolare le Società acquirenti si dichiarano edotte dell’esistenza della servitù di elettrodotto a favore dell' Enel ed il canone a favore del Consorzio Canale della Vittoria citati
nella scrittura privata autenticata nelle firme dal Notaio Roberto Galanti già di Treviso in
data 17 ottobre 1972 rep.n. 39.115, registrata a Treviso il 18 ottobre 1972 al n. 3.937
mod. 71/M Pubbl. e trascritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Treviso in data 17 novembre 1972 ai nn. 21.322/18.824 e con la servitù di passaggio costituita con la scrittura
privata autenticata dal Notaio Battista Parolin già di Montebelluna in data 23 giugno
1980, rep. n. 41.795, registrata a Montebelluna il 27 giugno 1980 al n. 899 atti privati e
trascritta presso la Conservatoria dei RR. II. di Treviso in data 8 luglio 1980 ai
nn.15.602/13.096.
Le società acquirenti prendono atto inoltre che gli odierni venditori avevano pattuito con
l'allora parte dante causa, nel sopra descritto titolo di provenienza, reciproca facoltà di
edificare in elevazione ed in aderenza al confine tra le rispettive proprietà, previa eliminazione del rivestimento metallico esistente.
A tal fine si sono impegnate reciprocamente a non aprire porte, vedute, aggetti e simili
sui muri delle future costruzioni che sorgeranno in corrispondenza del confine tra le rispettive proprietà.
Le Società acquirenti prendono inoltre atto dell'esistenza della servitù reciproca, costituita
con il sopra citato titolo di provenienza, di passaggio pedonale, carraio e tecnologica su
una striscia di terreno della larghezza di ml. 5 (metri lineari cinque), corrente lungo il
confine Nord delle rispettive proprietà; viene riconfermata dagli odierni contraenti detta
servitù, da esercitarsi sul confine Nord del m.n. 124 (centoventiquattro) subalterni 8 (otto) e 3 (tre) per una larghezza costante di ml.5 (cinque).
E' inoltre garantito alle Società acquirenti:
-
il diritto di passaggio con ogni mezzo su tutte le strade del "Centro Grossisti”;
-
la fruibilità dei servizi erogati dal "Centro Grossisti" dietro pagamento della relativa quota millesimale di costo e di manutenzione ordinaria;
-
l'edificabilità in ragione del 50% (cinquanta per cento) dell'area complessiva.
Le Società acquirenti e la Società "IMMOBILIARE PIAVE S.A.S. di FAVARO Augusto & C.”
, quest'ultima in qualità di proprietaria del lotto confinante individuato dal m.n. 125/2, si
concedono reciprocamente la facoltà di edificare in elevazione ed in aderenza al confine
tra le rispettive proprietà.
pag. 7
A tal fine si impegnano reciprocamente a non aprire porte, finestre, vedute, aggetti e
simili sui muri delle future costruzioni che sorgeranno in corrispondenza del confine tra le
rispettive proprietà.”
In sintesi si rilevano oneri e servitù attive e passive come di seguito precisato:
-
servitù di elettrodotto a favore dell'Enel (linee elettriche in bassa e media tensione
in cavo sotterraneo) e canone a favore del Consorzio Canale della Vittoria;
-
possibilità di edificare a confine;
-
servitù reciproca di passaggio pedonale, carraio e tecnologica su una striscia di
terreno della larghezza di ml. 5 (metri lineari cinque), corrente lungo il confine
Nord delle rispettive proprietà;
-
il diritto di passaggio con ogni mezzo su tutte le strade del "Centro Grossisti”;
-
la fruibilità dei servizi erogati dal "Centro Grossisti" dietro pagamento della relativa quota millesimale di costo e manutenzione ordinaria.
Per quanto riguarda la servitù di elettrodotto e il canone a favore del Consorzio Canale
della Vittoria non è stato possibile determinarne l’esatta consistenza. Si rileva altresì che
risalgono al 1972 e provengono dall’atto di vendita di un’area più grande che comprendeva anche i mappali oggetto di stima e che successivamente è stata frazionata.
1.3. QUADRO SINOTTICO DELLA PROVENIENZA AL VENTENNIO
Anteriormente al ventennio gli originari mappali 124, 130 e 131 del Catasto Urbano erano in proprietà:
FAVARON Liana, nata a Ponte San Nicolò (PD) il 17 settembre 1928, per quota 4/12;
MALAGUGINI Michela, nata a Padova il 15 novembre 1953, per quota 2/12;
MALAGUGINI Stefano, nata a Treviso il 12 settembre 1958, per quota 2/12;
MALAGUGINI Marco, nata a Treviso il 4 dicembre 1966, per quota 2/12;
MALAGUGINI Mauro, nata a Padova il 31 ottobre 1954, per quota 2/12;
per successione legittima in morte di Malagugini Giampaolo, nato a Padova l’11 gennaio
1926, apertasi il 21 giugno 1987 presentata all’Agenzia delle Entrate di Treviso con denuncia n. 69 Vol. 655 del 17 marzo 1988, ivi trascritta il 6 novembre 1989 ai nn.
27296/20231;
2) FAVARON Liana, predetta, per quota 36,832/100;
MALAGUGINI Stefano, predetto, per quota 13,167/100;
MALAGUGINI Michela, predetta, per quota 16,667/100;
MALAGUGINI Marco, predetto, per quota 16,667/100;
MALAGUGINI Mauro, predetto, per quota 16,667/100;
pag. 8
per compravendita in data 20 maggio 1998 Rep. N. 48206 del Notaio Maria Ciarbonetti di
Treviso, ivi trascritto il 25 maggio 1998 ai nn. 15307/11113;
3°) per l’intera quota del mapp. 124 sub 5 e
la quota di una metà del mapp. 124 sub 3 e mapp. 124 sub 6:
“IMMOBILIARE PIAVE 9IF avaro Augusto & C. S.N.C.” (già Ricostruzione Gomme Piave di
Favaro Augusto & C.) con sede legale in Villorba (TV)
per atto di compravendita in data 28 luglio 2000 Rep. n. 304562 del Notaio Giacomo Innocenti di Oderzo (TV), trascritto a Treviso l’8 agosto 2000 ai nn. 31380/21969 e nn.
31381/21970 e atto di trasformazione di società in data 27 dicembre 2001 del Notaio
Umberto Cosmo di Treviso, ivi trascritto il 18 gennaio 2002 ai nn. 2079/1470
3b) per l’intera quota del mapp. 124 sub 4, mapp. 131 sub 1 e
la quota di una metà del mapp. 124 sub 3 e mapp. 124 sub 6:
CARBONERE Giulia Clelia, nata a Treviso il 20 febbraio 1982, per atto di compravendita in
data 28 luglio 2000 Rep. n. 304562 del Notaio Giacomo Innocenti predetto e trascritto a
Treviso l’8 agosto 2000 ai nn. 31381/21970;
4) relativamente al mappale 124 sub 3, 124 sub 4, 124 sub 5, 124 sub 6 e mapp. 131
sub 1
“NORTH EAST SERVICES S.P.A.” predetta per la quota di ½
“AUTOCOM S.R.L.” con sede in Treviso, per la quota di ½;
per atto di compravendita in data 18 novembre 2010 Rep. n. 276833 del Notaio Salvatore Romano di Oderzo, trascritto a Treviso il 1° dicembre 2010 ai nn. 43080/26864 e nn.
43081/26865.
2. CONFINI
Con riferimento al Catasto Fabbricati i beni immobili oggetto di stima confinano:
•
a nord con il mappale n. 535;
•
a est con il mappale 124 sub 8 e con il mappale 130 sub 2;
•
a sud con il mappale n. 130;
•
a ovest con via Fratelli Cervi
3. TITOLI EDILIZI
Attualmente sull’area insiste un fabbricato censito come magazzino e deposito: trattasi di
una centrale termica dismessa da demolire.
pag. 9
In esito ad una ricerca presso gli archivi comunali è stato possibile recuperare le seguenti
pratiche edilizie (allegato VI-07.):
•
“Autorizzazione Per Costruzioni Edilizie” per lavori di costruzione fabbricato commerciale del 11.06.1975, P.G. 4391, prat. N. 211/75 (progetto originario con cui
viene costruita anche la centrale termica);
•
Permesso di Costruire n. 102 del 12/12/2007 per “Costruzione di edificio commerciale all’ingrosso previa demolizione di manufatto accessorio ad uso centrale termica” .
•
Autorizzazione per: “Lavori di apertura nuovo accesso carraio”. Tale autorizzazione non ha avuto seguito ed è stata superata da successiva pratica edilizia presentata da altra ditta.
Il permesso di costruire n.102/2007 è decaduto e le opere non sono state realizzate. Dalla documentazione a disposizione risulta che per il titolo edilizio sopra citato sono stati
pagati per intero gli oneri di urbanizzazione (allegato VI-07).
4. PREVISIONE
DEGLI
STRUMENTI
URBANISTICI
E
VINCOLI
DESTINAZIONE URBANISTICA
In base gli strumenti di programmazione urbanistica vigenti nel Comune di Villorba, l’area
dove sorgono gli immobili oggetto di stima ricade:
PRG vigente
•
in Zona Territoriale Omogenea agricola Zona Tenitoriale Omogenea "D1-di completamento";
PAT vigente
•
nell'ATO 3 - in "Area di urbanizzazione consolidata produttiva - Non ampliabile con
destinazione terziaria prevalente".
PI adottato
•
ricade in Zona Territoriale Omogenea "D1 zone produttive di completamento per
attività di tipo misto totalmente o parzialmente edificate".
L'edificazione in tali aree è regolamentata dalle Norme di Attuazione del PRG vigente articoli 4, 19; dalle Norme Tecniche del PAT vigente artt. 33, 35; dalle Norme Tecniche Operative del Piano degli Interventi adottato artt. 4, 5, 31, 32; dalle norme contenute nella
Legge Regionale n. 11/2004, nonché dalle norme contenute nel DPR 06.06.2001 n. 380 e
successive modifiche ed integrazioni.
pag. 10
Si precisa che le norme contenute nel PRG sono applicabili se e per quanto compatibili
con le Norme di Attuazione del PAT.
Dalla data di adozione del Piano degli Interventi si applicano le normali misure di salvaguardia fino all'entrata in vigore dello strumento urbanistico sopracitato, con le modalità
e nei limiti previsti dall'art. 12 del D.P.R. 06.06.2001 n. 380 e successive modifiche ed
integrazioni e dall'art. 29 della L.R. 23 aprile 2004 n. 11 (CDU allegato VI-06).
Estratto dalle Norme Tecniche Operative del Piano degli Interventi:
ART. 31 – CLASSIFICAZIONE ZONE PRODUTTIVE
1. Il territorio comunale, secondo la grafia adottata dal PI, é suddiviso nelle seguenti
ZTO ed attività:
Zone produttive di completamento:
D1 per attività di tipo misto totalmente o parzialmente edificate
Zone produttive di espansione:
D2 per attività terziarie o assimilate e di servizio, totalmente inedificate
Altre zone:
D3 per attività commerciali di media, grande struttura di vendita e medi centri
commerciali
D4 per attività produttive industriali e artigianali ampliabili
D5 per attività industriali ed artigianali destinate a riconversione
D6 per attività ed insediamenti di tipo agroindustriale
D7 per attività di autodemolizione
D8 per attività turistico ricettive
Attività produttive in zona impropria da trasferire (indicate con apposita grafia nelle tavole del PI)
DISPOSIZIONI COMUNI
2. Almeno il 10% della superficie fondiaria deve essere sistemato a verde inerbato ed
alberato, con la messa a dimora di piante autoctone;
3. Per gli edifici, o loro porzioni, nei quali siano già state legittimate o autorizzate attività commerciali di vendita al dettaglio, non si rendono necessari gli adeguamenti alla
dotazione minima di servizi previsti dalla LR 50/2012 e relativo Regolamento, limitatamente alle superfici già destinate alla vendita al dettaglio;
4. Negli ambiti, individuati in cartografia, dove è stato approvato un PIR.U.E.A. o un
S.U.A.P. si applicano le norme specifiche in esso previste e/o richiamate nelle singole
convenzioni.
ART. 32 – ZTO D1 ZONE PRODUTTIVE DI COMPLETAMENTO PER ATTIVITÀ DI
TIPO MISTO TOTALMENTE O PARZIALMENTE EDIFICATE
pag. 11
1. Comprendono le parti del territorio di tipo misto con funzioni produttive, terziarie o
assimilate e di servizio, totalmente o parzialmente edificate, per le quali il PI, in attuazione del PTCP, prevede la riconversione verso funzioni terziarie, di servizio e
comunque non produttive di tipo artigianale e industriale, fatto salvo il sostegno e
consolidamento delle attività esistenti.
MODALITA’ DI INTERVENTO
2. In queste zone il PI si attua per IED fatte salve diverse previsioni degli elaborati
progettuali del PI.
3. Per gli edifici esistenti sono sempre consentiti gli interventi di cui all’art. 3, comma
1, lett. a), b),c) e d) del DPR 380/2001 e s.m.i. e le nuove costruzioni e/o gli ampliamenti fino al raggiungimento degli indici di zona;
DESTINAZIONI D’USO
4. Sono ammesse le seguenti attività:
a.
magazzini e depositi;
b.
attività direzionali e/o terziarie e ad esse assimilate;
c.
pubblici esercizi, locali di pubblico spettacolo e di intrattenimento in genere;
d.
attività ludico-ricreative (palestre, circoli privati, scuole di ballo, scuole di
musica e simili attività);
e.
attività commerciali all’ingrosso, esercizi di vicinato, medie strutture di
vendita e medi centri commerciali con superficie di vendita fino a 1.500
mq, ai sensi della LR50/2012 e del relativo Regolamento regionale.
Le destinazioni di carattere produttivo di tipo artigianale e industriale sono ammesse limitatamente alle attività esistenti alla data di adozione del PI; per quest’ultime
è ammesso l’ampliamento di cui al precedente comma 3.
5. Sono escluse le seguenti attività:
a.
le medie strutture di vendita, le grandi strutture di vendita e i medi centri
commerciali con superficie di vendita superiore a 1.500 mq;
b.
attività di accumulo, trattamento e smaltimento dei rifiuti speciali urbani e
tossico-nocivi, fatta eccezione per le sole attività di recupero.
PARAMETRI URBANISTICI ED EDILIZI
6. Ai fini dell’edificazione valgono i seguenti parametri:
Rcf = 50 %
Su = 70 % di Sf
H = 10,50 ml
pag. 12
Ds = 15,00 ml. dalle strade comunali; ml. 20,00 dalle strade provinciali; 30,00 ml.
dalle strade statali
Dc = 5,00 ml.
Df = 10,00 ml.
Lotto minimo: mq. 1.000
DISPOSIZIONI PARTICOLARI
7. Per l’ambito D1/34 ubicata in Viale Felissent e compresa entro il perimetro di tutela
indiretta di “Villa Margherita” (di cui all’avvio del procedimento della competente
Soprintendenza per i beni architettonici e per il paesaggio in data 21/07/2003
Prot.7041) valgono le norme previste per l’Area 6, ed in particolare:
a. sulle aree verdi non sarà consentita alcuna edificazione, né saranno possibili interventi di radicale trasformazione della morfologia del verde stesso;
b. i volumi edilizi esistenti potranno essere demoliti e ricostruiti, ristrutturati, mantenendo una altezza massima pari a quella attuale;
c. nel caso di demolizione e ricostruzione dovranno essere arretrati in modo da lasciare la possibilità di realizzare una cortina arborea che continui lo spazio verde sul
fronte strada;
d. eventuali resti di murature e fossati, cavini o tracce di allineamenti, confini o
passaggi, dovranno essere conservati e/o restaurati secondo le indicazioni che verranno determinate di volta in volta dalla Soprintendenza;
8. Per l’ambito D1/5 accessibile da Via della Cartiera, vale quanto previsto dalle Norme
di Attuazione del S.U.A.P. “Benind”, approvato con Delibera di Consiglio Comunale
n.44 del 13/06/2007;
9. Per l’ambito D1/35 accessibile da Via Roma, vale quanto previsto dalle Norme di Attuazione del S.U.A.P. “Altinos sr.l.” approvato con Delibera di Consiglio Comunale
n.43 del 22/08/2009;
RECINZIONI
1. É ammessa la realizzazione delle recinzioni con siepi, cancellate, muri, grigliati, ecc.
di altezza massima pari a 3,00 ml. misurata dalla quota media del piano stradale
prospettante (o dalla quota del piano di campagna, per recinzioni tra lotti contigui),
con zoccolatura piena dell’altezza massima di cm 50.
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1. CONFORMITÀ URBANISTICA
Con riferimento alla conformità urbanistica è stato eseguito un confronto tra lo stato di
fatto dell’immobile e gli elaborati grafici di cui ai titoli edilizi ed alle autorizzazioni del capitolo 3 depositati presso il comune di Villorba.
pag. 13
Dal punto di vista urbanistico la centrale termica risulta regolarmente costruita in base
alla Autorizzazione per Costruzioni Edilizie del 11.06.1975, P.G. 4391, prat. N. 211/75.
Trattasi comunque di un fabbricato non più funzionale che dovrà essere demolito.
5.2. CONFORMITÀ CATASTALE
È stata effettuata una verifica della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo
stato di fatto degli immobili oggetto di stima.
I dati catastali sono corretti.
La centrale termica è correttamente individuata nell’elaborato planimetrico al mappale
131, sub. 1, e risulta censita in categoria c/2: magazzini e locali di deposito.
6. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Si tratta di un’area a destinazione produttiva di completamento con superficie fondiaria di
1390 m² derivante dalla somma delle superfici dei mappali come di seguito riportati:
-
mappale 124 subalterno 3, di m² 206;
-
mappale 124 subalterno 4, di m² . 448;
-
mappale 124 subalterno 5, di m² 515;
-
mappale 124 subalterno 6, di m² 165;
-
mappale 131 subalterno 1, di m² 56 ;
Attualmente sull’area insiste un fabbricato da demolire in quanto non più funzionale: si
tratta di una vecchia centrale termica dismessa che era al servizio del fabbricato limitrofo.
L’area è sostanzialmente piana ed inserita in un contesto urbanizzato. L’accesso
principale all’immobile avviene dalla viabilità interna dell’area del “Centro Grossisti
Trevigiani”, tramite servitù di passaggio carrabile e pedonale sul lato nord del mappale
124 sub 8.
La capacità edificatoria prevista negli strumenti di programmazione urbanistica è in gran
parte garantita dalla possibilità di costruire a confine.
7. CRITERIO DI STIMA
7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’“ordinarietà” che varia
secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel bene che si deve valutare.
L’immobile viene comparato a altri immobili di cui sono noti i recenti prezzi unitati di
pag. 14
mercato. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a beni similari generalmente oggi praticati (anno 2014) nel Comune di Villorba. Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone territoriali omogenee e tipologie edilizie.
Gli esiti dell’indagine sono riassunti nella tabella allegato VI-08.
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore medio di mercato per le
aree edificabili urbanizzate e dotate delle opere di urbanizzazione variabile da un minimo
di 85 €/m² ad un massimo di 145 €/m². Per aree prive di opere di urbanizzazione tali
valori vanno ridotti del 25-30% .
Calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari
a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della procedura.
8. CONSISTENZA DEI BENI
La consistenza delle superfici fondiarie delle particelle catastali costituenti l’area oggetto
di stima è la seguente:
DESCRIZIONE
DIMENSIONE
Area edificabile in zona D1
1390 m²
9. STIMA
9.1. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto altresì: delle condizioni
intrinseche ed estrinseche del bene, dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione
urbanistica, dello stato di disponibilità, delle servitù attive e passive, degli oneri e diritti
inerenti, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna agli immobili oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
DESCRIZIONE
Area edificabile in zona D1
VALORE
€ 139.000,00
pag. 15
Ottenuto il totale della stima è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a
0,90, che tiene della procedura in corso e della necessità di dover alienare il bene in
tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 125.100,00
9.2. MINUSVALENZE
Alla cifra sopra esposta vanno detratti gli oneri per la demolizione della centrale termica
esistente sul fondo.
Per gli oneri sopra elencati si stima una costo omnicomprensivo di 5.000,00 € da detrarsi al valore di stima dell’immobile.
9.3. GIUDIZIO DI STIMA
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
DETRAZIONE PER PROCEDURA
VALORE DI STIMA FINALE:
MINUSVALENZE
ARROTONDAMENTO:
VALORE DI STIMA FINALE:
€ 139.000,00
€ 13.900,00
€ 125.100,00
€ 5.000,00
€ 100,00
€ 120.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito mandato conferitogli, stima che gli immobili siti in Comune
di Villorba (TV) in località Castrette, catastalmente censiti al Catasto Fabbricati, Foglio 3
mappale 124 subalterni 3, 4, 5, 6, mappale 131 subalterno 1, alla data della presente
abbia un valore complessivo pari a €120.000,00 (Euro centoventimila,00).
Gli immobili oggetto di stima risultano di proprietà per la quota del 50% della società
"NORTH EAST SERVICES S.P.A.
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
pag. 16
LOTTO N. 05 - APPEZZAMENTO 2
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
Autocom S.r.l.
IMMOBILI SITI IN VILLORBA (TV)
COMUNE DI VILLORBA
Catasto Fabbricati - Sezione B -Foglio 2
mappale 1466
______________________________________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1533
AUTOCOM S.R.L.,
Via Teatro Dolfin, 10
31100 TREVISO (TV)
CF/P.IVA 01643160268
29 Agosto 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
********** Pagina lasciata bianca intenzionalmente ********** pag. 2
Sommario
1. OGGETTO DELLA STIMA ...................................................... 5 1.1. LOCALIZZAZIONE E ACCESSIBILITÀ .......................... 5 1.2. TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE
E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI .............................................................. 6 2. CONFINI ............................................................................. 8 3. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E
VINCOLI .............................................................................. 8 3.1. VERIFICHE PRESSO IL COMUNE DI VILLORBA ................... 8 3.2. DESTINAZIONE URBANISTICA ........................................ 9 4. DESCRIZIONE DEL TERRENO ............................................. 13 5. CRITERIO DI STIMA .......................................................... 13 5.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ............. 13 6. CONSISTENZA DEI BENI ................................................... 14 7. STIMA ............................................................................... 15 8. GIUDIZIO DI STIMA .......................................................... 16 pag. 3
ALLEGATI
allegato II-01.: Relazione fotografica
allegato II-02.: Visure catastali
allegato II-03.: Estratto di mappa P.R.G.
allegato II-04.: Ispezioni ipotecarie (nota di trascrizione) presso la CRRII
Allegato CD_1: CD contenente la relazione di stima con gli allegati completi
pag. 4
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il sottoscritto Ing. Franco De Angeli, Direttore Tecnico di ABACOINGEGNERIA
TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Treviso ed all'Albo dei
Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso, ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di mercato e commerciale dei beni immobili di proprietà della AUTOCOM S.r.l. e per la redazione di una
stima sommaria dell’immobile in leasing detenuto dalla Società insolvente in forza di contratto di leasing.
La presente relazione riguarda la stima dei seguenti beni:
COMUNE DI VILLORBA - Catasto Fabbricati - Sezione B -Foglio 2
• mappale 1466, Area Urbana, consistenza 459 mq, via Alessandro Volta;
Lo scrivente segnala che il mappale sopra citato è ubicato nello stesso compendio dei
mappali 124 e 131 anch’essi di proprietà Autocom S.r.l., oggetto di separata perizia. Pertanto, per quanto inerente la destinazione d’uso del terreno, verranno presi a riferimento
le informazioni acquisite nella separata perizia.
1.1. LOCALIZZAZIONE E ACCESSIBILITÀ
pag. 5
Il bene immobile oggetto di stima si trova in Comune di Villorba, nella zona industriale in
località Castrette. Trattasi di una fascia di terreno lunga e stretta che si estende a margine/confine di due lotti di terreno a destinazione industriale, quest’ultimi già edificati.
L’area è facilmente accessibile dalla S.P. 102 “Postumia” e dalla Statale SS. 13 “Pontebbana”. L’accesso al terreno avviene dalla viabilità interna dell’area del “Centro Grossisti
Trevigiani”.
1.2. TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI
PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti eseguiti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso,
competente per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Treviso, risulta che gli immobili oggetto di stima sono di proprietà della società "AUTOCOM
Srl” in forza del seguente atto:
● ATTO NOTARILE PUBBLICO del 24/09/2010 del Notaio Romano Salvatore, n. Rep.
276653/9295, trascritto il 21/10/2010 al Registro generale n. 37687 e Registro particolare n. 23421
Immobili:
N.C.E.U.: Comune di Villorba
Sez. B, Foglio 2, mapp 1466
A Favore: Autocom Srl per diritto di proprietà, quota 1/1
Lo scrivente segnala che, con la nota di trascrizione iscritta al Registro generale n. 37687
e Registro particolare n. 23421, Autocom partecipa alla proporzionale comproprietà (in
quote infinitesime) delle parti condominiali, come nel seguito descritte:
N.C.E.U.: Comune di Villorba
Sez. B, Foglio 2, mapp 203 sub 3
Sez. B, Foglio 2, mapp 203 sub 5
Sez. B, Foglio 2, mapp 203 sub 7
Sez. B, Foglio 2, mapp 203 sub 8
pag. 6
Sez. B, Foglio 2, mapp 203 sub 9
Sez. B, Foglio 2, mapp 203 sub 10
Sez. B, Foglio 2, mapp.li 204 e 205
A Favore: Autocom Srl per diritto di proprietà, quota 41/10000
N.C.T.: Comune di Villorba
Foglio 12, mapp 1058 (ex 56/O)
Foglio 12, mapp 1010 (ex 64/D)
Foglio 12, mapp 875 (ex 65/F)
Foglio 12, mapp 525 (ex 123/N)
Foglio 13, mapp 524 (ex 13/F)
Foglio 13, mapp 512 (ex 14/M)
Foglio 13, mapp 1135 (ex 15/B)
Foglio 13, mapp 1077 (ex 16/G)
A Favore: Autocom Srl per diritto di proprietà, quota 49,2/10000
Nel corso delle attività è stato contattato l’amministratore di condominio del “Centro
Grossisti Trevigiani”, sig. Zago Gabriele, il quale ha confermato che Autocom partecipa
alle spese di condominio. Da quanto appreso, le quote infinitesime di proprietà a carico
della Autocom sono riferite rispettivamente al fabbricato denominato “palazzina servizi”
del “Centro Grossisti”, che comprende un ristorante (in locazione), un ufficio (in definizione di contratto di affitto) ed un appartamento (in locazione), oltre alle aree adibite alla
viabilità interna situate in prossimità della palazzina. È stato altresì aggiunto che il complesso edilizio risulterebbe in comproprietà di circa una cinquantina di comproprietari. Le
unità immobiliari in comproprietà sono catastalmente intestate ad altre Ditte, ovvero sono prive di intestatari.
In allegato II-02 copia delle visure catastali.
In allegato II-04 copia della nota di trascrizione a favore della Autocom Srl.
Gli immobili al Catasto Fabbricati risultano censiti come segue:
pag. 7
Comune di VILLORBA - Sezione B - Foglio 3
Particella
Sub
1466
Cat.
Cons.
Area urbana
459 mq
Rendita
Indirizzo
Via Alessandro Volta
L’immobile, pervenuto come appresso precisato, è libero da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, annotazioni ed annotamenti che possano pregiudicarne la suddetta piena proprietà.
Si segnala che le unità condominiali, in quote proporzionali di comproprietà (pari a
41/10000 per le unità censite alla Sez. B, Foglio 2, mapp 203 subb 3, 5, 7, 8, 9, 10 e ai
mapp.li 204 e 205, nonché pari a 49,2/10000 per le unità censite al
Foglio 12 mapp.li
1058, 1010, 875, 525 e al Foglio 13 mapp.li 524, 512, 1135, 1077), non risultano catastalmente intestate alla Autocom.
2. CONFINI
Con riferimento al Catasto Fabbricati i beni immobili oggetto di stima confinano:
• a nord con il mappale n. 421;
• a est con il mappale 525;
• a sud con il mappale 926;
• a ovest con via Fratelli Cervi (mappale 1315).
3. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E
VINCOLI
3.1. VERIFICHE PRESSO IL COMUNE DI
VILLORBA
Il terreno oggetto di stima fa parte del “Centro Grossisti Trevigiano”: un insediamento
artigianale, commerciale e direzionale che costituisce di fatto un condominio con amministratore e parti comuni in comproprietà.
pag. 8
In data 07/08/2014, per completezza d’indagine, il sottoscritto ha effettuato una ricerca
presso l’Ufficio Urbanistica del Comune Di Villorba, per verificare che sul bene in esame
non insistano vincoli attivi o passivi legati alla lottizzazione e/o al compendio industriale e
per valutare se il lotto disponga di una pur limitata capacità edificatoria residua che risulta pari a 229,5 m2.
Dalle analisi con i tecnici è emerso che il mappale 1466 deriva da un frazionamento del
mappale 421, posto a nord rispetto al bene oggetto di stima. L’intera lottizzazione risale
agli anni ’80, ove non esisteva nessun tipo di regolamento per le lottizzazioni, ma era
ammessa la costruzione diretta. Si è verificato che il lotto in oggetto, non è gravato da
nessun vincolo a verde, essendo tutta l’area in zona omogenea “D”.
Con i tecnici comunali si è risalito al progetto di costruzione del capannone sul mappale
421, e sul suo successivo ampliamento, ove si evince che la capacità edificatoria era stata sfruttata al massimo comprendente anche il mappale 1466. Pur tuttavia, i tecnici precisano che, visto il nuovo P.I., Piano degli Interventi, adottato a luglio 2014, sono cambiati gli indici per la zona “D”, di conseguenza sia il mappale 421 che il mappale 926
hanno ancora indice di copertura residuo. Ne va di fatto che il mappale 1466 può essere
unito a mappali adiacenti per aumentare la capacità edificatoria del lotto. Il regolamento
vigente non consente l’accorpamento della capacità edificatoria ad altri diversi mappali
non adiacenti.
3.2. DESTINAZIONE URBANISTICA
Facendo seguito ai terreni situati nelle immediate vicinanze (oggetto di separata perizia),
in base gli strumenti di programmazione urbanistica vigenti nel Comune di Villorba, l’area
dove sorgono gli immobili oggetto di stima ricade:
PRG vigente
• in Zona Territoriale Omogenea agricola Zona Territoriale Omogenea "D1-di completamento";
PAT vigente
pag. 9
• nell'ATO 3 - in "Area di urbanizzazione consolidata produttiva - Non ampliabile con
destinazione terziaria prevalente".
PI adottato
• ricade in Zona Territoriale Omogenea "D1 zone produttive di completamento per attività di tipo misto totalmente o parzialmente edificate".
L'edificazione in tali aree è regolamentata dalle Norme di Attuazione del PRG vigente articoli 4, 19; dalle Norme Tecniche del PAT vigente artt. 33, 35; dalle Norme Tecniche Operative del Piano degli Interventi adottato artt. 4, 5, 31, 32; dalle norme contenute nella
Legge Regionale n. 11/2004, nonché dalle norme contenute nel DPR 06.06.2001 n. 380 e
successive modifiche ed integrazioni.
Si precisa che le norme contenute nel PRG sono applicabili se e per quanto compatibili
con le Norme di Attuazione del PAT.
Dalla data di adozione del Piano degli Interventi si applicano le normali misure di salvaguardia fino all'entrata in vigore dello strumento urbanistico sopracitato, con le modalità
e nei limiti previsti dall'art. 12 del D.P.R. 06.06.2001 n. 380 e successive modifiche ed
integrazioni e dall'art. 29 della L.R. 23 aprile 2004 n. 11.
Estratto dalle Norme Tecniche Operative del Piano degli Interventi:
ART. 31 – CLASSIFICAZIONE ZONE PRODUTTIVE
1. Il territorio comunale, secondo la grafia adottata dal PI, é suddiviso nelle seguenti
ZTO ed attività:
Zone produttive di completamento:
D1 per attività di tipo misto totalmente o parzialmente edificate
Zone produttive di espansione:
D2 per attività terziarie o assimilate e di servizio, totalmente inedificate
Altre zone:
D3 per attività commerciali di media, grande struttura di vendita e medi centri commerciali
D4 per attività produttive industriali e artigianali ampliabili
pag. 10
D5 per attività industriali ed artigianali destinate a riconversione
D6 per attività ed insediamenti di tipo agroindustriale
D7 per attività di autodemolizione
D8 per attività turistico ricettive
Attività produttive in zona impropria da trasferire (indicate con apposita grafia nelle tavole del PI)
DISPOSIZIONI COMUNI
2. Almeno il 10% della superficie fondiaria deve essere sistemato a verde inerbato ed
alberato, con la messa a dimora di piante autoctone;
3. Per gli edifici, o loro porzioni, nei quali siano già state legittimate o autorizzate attività commerciali di vendita al dettaglio, non si rendono necessari gli adeguamenti
alla dotazione minima di servizi previsti dalla LR 50/2012 e relativo Regolamento,
limitatamente alle superfici già destinate alla vendita al dettaglio;
4. Negli ambiti, individuati in cartografia, dove è stato approvato un PIR.U.E.A. o un
S.U.A.P. si applicano le norme specifiche in esso previste e/o richiamate nelle singole convenzioni.
ART. 32 – ZTO D1 ZONE PRODUTTIVE DI COMPLETAMENTO PER ATTIVITÀ DI
TIPO MISTO TOTALMENTE O PARZIALMENTE EDIFICATE
1. Comprendono le parti del territorio di tipo misto con funzioni produttive, terziarie o
assimilate e di servizio, totalmente o parzialmente edificate, per le quali il PI, in attuazione del PTCP, prevede la riconversione verso funzioni terziarie, di servizio e
comunque non produttive di tipo artigianale e industriale, fatto salvo il sostegno e
consolidamento delle attività esistenti.
MODALITA’ DI INTERVENTO
2. In queste zone il PI si attua per IED fatte salve diverse previsioni degli elaborati
progettuali del PI.
3. Per gli edifici esistenti sono sempre consentiti gli interventi di cui all’art. 3, comma
1, lett. a), b),c) e d) del DPR 380/2001 e s.m.i. e le nuove costruzioni e/o gli ampliamenti fino al raggiungimento degli indici di zona;
DESTINAZIONI D’USO
4. Sono ammesse le seguenti attività:
a.
magazzini e depositi;
b.
attività direzionali e/o terziarie e ad esse assimilate;
pag. 11
c.
pubblici esercizi, locali di pubblico spettacolo e di intrattenimento in genere;
d.
attività ludico-ricreative (palestre, circoli privati, scuole di ballo, scuole di musica e simili attività);
e.
attività commerciali all’ingrosso, esercizi di vicinato, medie strutture di vendita e medi centri commerciali con superficie di vendita fino a 1.500 mq, ai sensi della LR50/2012 e del relativo Regolamento regionale.
Le destinazioni di carattere produttivo di tipo artigianale e industriale sono ammesse limitatamente alle attività esistenti alla data di adozione del PI; per quest’ultime è ammesso
l’ampliamento di cui al precedente comma 3.
5. Sono escluse le seguenti attività:
a.
le medie strutture di vendita, le grandi strutture di vendita e i medi centri
commerciali con superficie di vendita superiore a 1.500 mq;
b.
attività di accumulo, trattamento e smaltimento dei rifiuti speciali urbani e
tossico-nocivi, fatta eccezione per le sole attività di recupero.
PARAMETRI URBANISTICI ED EDILIZI
6. Ai fini dell’edificazione valgono i seguenti parametri:
Rcf = 50 %
Su = 70 % di Sf
H = 10,50 ml
Ds = 15,00 ml. dalle strade comunali; ml. 20,00 dalle strade provinciali; 30,00 ml.
dalle strade statali
Dc = 5,00 ml.
Df = 10,00 ml.
RECINZIONI
1. É ammessa la realizzazione delle recinzioni con siepi, cancellate, muri, grigliati, ecc.
di altezza massima pari a 3,00 ml. misurata dalla quota media del piano stradale
prospettante (o dalla quota del piano di campagna, per recinzioni tra lotti contigui),
con zoccolatura piena dell’altezza massima di cm 50.
pag. 12
4. DESCRIZIONE DEL TERRENO
Trattasi di angusta fascia di terreno a destinazione produttiva con superficie fondiaria pari
a 459 mq. Il lotto ha una forma di rettangolo schiacciato con lato minore pari a circa 4,2
metri e lato maggiore pari a circa 110 metri.
Il terreno si estende a ridosso di altri due lotti di terreno (molto più estesi) su cui sono
insediati dei fabbricati industriali.
Allo stato attuale il bene oggetto di stima è inerbito, in continuità con le aree dedicate a
verde dei due lotti confinanti. In sede di sopralluogo non sono emersi punti di riferimento
tangibili che definiscano i confini del lotto.
Come precisato sopra, la capacità edificatoria residua del mappale in forza del nuovo P.I.,
di 229,5 m2, non può essere utilizzata in loco per via della sua angusta conformazione. La
legge consente di trasferire la capacità edificatoria residua ai mappali adiacenti e può
essere portata in aggiunta a quella di pertinenza degli stessi.
5. CRITERIO DI STIMA
5.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima come sempre è stata impostata adottando il criterio economico del più probabile
valore di mercato degli immobili, basandosi sui concetti come la “comparazione” e
l’“ordinarietà” che varia secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel bene
che si deve valutare. L’immobile viene comparato a altri immobili di cui sono noti i recenti
prezzi unitari di mercato. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia
ricerca
presso le agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a
beni similari generalmente oggi praticati (anno 2014) nel Comune di Villorba. Si è inoltre
preso a riferimento quanto desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari
dell’Agenzia del Territorio per le varie zone territoriali omogenee e tipologie edilizie.
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore medio di mercato per le
aree edificabili urbanizzate e dotate delle opere di urbanizzazione variabile da un minimo
pag. 13
di 85 €/m² ad un massimo di 145 €/m². Per aree prive di opere di urbanizzazione tali
valori vanno ridotti del 25-30%.
In considerazione della situazione rilevata, si ritiene di poter adottare un prezzo di 85
€/m².
Per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il
bene e per favorire una chiusura rapida della procedura, lo scrivente normalmente introduce altresì un coefficiente riduttivo di stima pari al 20% (coefficiente di procedura).
Inoltre vista la quantità di capannoni disponibili, a nuovo, nella stessa zona industriale, è
stata introdotta una ulteriore detrazione pari al 70% per tener conto delle specificità del
lotto.
*** *** ***
Nel corso delle attività è stato contattato l’amministratore di condominio del “Centro
Grossisti Trevigiani”, sig. Zago Gabriele, il quale ha confermato che Autocom Srl partecipa alle spese e ai benefici di condominio per le quote in risulta dalla conservatoria. Poiché
le locazioni degli immobili comuni danno luogo ad un reddito che va suddiviso tra i condomini, ne deriva un limitato beneficio che negli ultimi anni è servito a coprire, almeno in
parte, le spese della gestione condominiale.
6. CONSISTENZA DEI BENI
La consistenza delle particelle catastali costituenti l’immobile oggetto di stima è la seguente:
DESCRIZIONE
Area edificabile in zona D1 (in piena proprietà)
DESCRIZIONE (immobili in comproprietà)
DIMENSIONE
459 m²
QUOTA in
COMPROPRIETÀ
pag. 14
Unità immobiliari in comproprietà in quota infinitesima
(riferite alla “palazzina servizi”)catastalmente censite al
N.C.E.U. del Comune di Villorba, come segue:
41/10.000
Sez. B, Foglio 2, mapp. 203, subb 3, 5, 7, 8, 9, 10
Sez. B, Foglio 2, mapp.li 204 e 205
Unità immobiliari in comproprietà in quota infinitesima
(riferite alle aree esterne di circolazione alla “palazzina
servizi”) catastalmente censite al N.C.T. del Comune di
Villorba, come segue:
49,2/10.000
Foglio 12, mapp.li 1058, 1010, 875, 525
Foglio 13 mapp.li 524, 512, 1135, 1077
7. STIMA
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto altresì: delle condizioni
intrinseche ed estrinseche del bene, dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione
urbanistica, dello stato di disponibilità, delle servitù attive e passive, degli oneri e diritti
inerenti, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna agli immobili oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
DESCRIZIONE
Area edificabile (angusta) in zona D1 valutata a 85,00€/m2
DESCRIZIONE delle unità immobiliari in comproprietà della
Autocom
VALORE
€ 39.015,00
VALORE
Unità immobiliari in comproprietà per la quota di 41/10000
€ 0,00
Unità immobiliari in comproprietà per la quota di 49,2/10000
€ 0,00
pag. 15
8. GIUDIZIO DI STIMA
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
€ 39.015,00
DETRAZIONE PER PROCEDURA -20%
DETRAZIONE
€7.803,00
VALORE RESIDUO
€ 31.212,00
SITUAZIONE
€21.848,40
PER
URBANISTICA CONTINGENTE -70%
VALORE DI STIMA FINALE:
€ 9.363,60
Pertanto il sottoscritto in esito mandato conferitogli, stima che gli immobili siti in Comune
di Villorba (TV) in località Castrette, catastalmente censiti al Catasto Fabbricati, Foglio 3
mappale 124 alla data della presente abbia un valore complessivo pari a € 9.363,60
(Euro novemilatrecentosessantatre,60).
*** *** ***
Per quanto inerente alla comproprietà delle quote infinitesime delle parti condominiali,
considerata l’esigua quota di proprietà a favore della Autocom (pari a 41/10000 per le
unità censite alla Sez. B, Foglio 2, mapp 203 subb 3, 5, 7, 8, 9, 10 e ai mapp.li 204 e
205, nonché pari a 49,2/10000 per le unità censite al
Foglio 12 mapp.li 1058, 1010,
875, 525 e al Foglio 13 mapp.li 524, 512, 1135, 1077), si ritiene che il valore di stima
possa essere pari a € 0,00.
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
pag. 16
LOTTO N. 06
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della North East Services S.p.A.
IMMOBILE DI VIA ROMA N.20
(UFFICIO PIANO PRIMO) IN TREVISO
Comune di Treviso - Catasto fabbricati
Sez. E - Fg. 5 - Mappale 478 sub.32
________________________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P.IVA 00729760280
Treviso, 30 aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
**********
Pagina lasciata bianca intenzionalmente
**********
pag. 2
Sommario
1.
OGGETTO DELLA STIMA .......................................................................................................................... 5
1.1.
LOCALIZZAZIONE ................................................................................................................................. 5
1.2.
TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI ........................................... 6
2.
CONFINI .................................................................................................................................................. 7
3.
LICENZA EDILIZIA ..................................................................................................................................... 7
4.
PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI ........................................................................ 7
4.1.
5.
DESTINAZIONE URBANISTICA .............................................................................................................. 7
CONFORMITA’ CATASTALE E URBANISTICA ............................................................................................. 9
5.1.
CONFORMITA’ CATASTALE .................................................................................................................. 9
5.2.
CONFORMITA’ URBANISTICA............................................................................................................... 9
6.
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE................................................................................................................. 9
7.
CRITERIO DI STIMA................................................................................................................................ 10
8.
7.1.
STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ..................................................................................... 10
7.2.
CONSISTENZA DEL BENE IMMOBILE .................................................................................................. 11
STIMA ................................................................................................................................................... 12
8.1.
STIMA DELL’ IMMOBILE ..................................................................................................................... 12
8.2.
MINUSVALENZA PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ........................................................................... 12
8.3.
STIMA FINALE .................................................................................................................................... 12
pag. 3
Allegati
allegato TV4-01: Relazione fotografica;
allegato TV4-02: Visure catastali;
allegato TV4-03: Planimetrie catastali;
allegato TV4-04: Estratto di mappa PRG;
allegato TV4-05: Ispezioni ipotecarie;
allegato TV4-06: Certificato di Destinazione Urbanistica;
allegato TV4-07: Titoli edilizi e documentazione progettuale;
allegato TV4-08: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato;
allegato TV4-09: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio.
pag. 4
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il
sottoscritto
Ing.
Franco
De
Angeli,
Amministratore
e
Direttore
Tecnico
di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia
di Treviso ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro del Tribunale di Treviso,
ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di
mercato e commerciale dell’appartamento ad uso ufficio di proprietà della “NORTH EAST
SERVICES S.p.a.”, sito al piano primo del condominio denominato “Condominio Simonetti” in Via Roma n.20 a Treviso.
1.1. LOCALIZZAZIONE
Il Condominio è ubicato all’interno delle mura cittadine in prossimità della stazione ferroviaria. Si affaccia su Piazza Giustiniani e lungo via Roma, strada comunale che conduce,
in pochi minuti, al centro storico della città.
La zona è facilmente raggiungibile in macchina dal PUT di Treviso, oltrepassando Porta
Calvi, percorrendo l’intero Viale Trento Trieste fino a raggiungere Piazzale Duca D’Aosta
ed imboccare Via Roma.
Fig.1: Fotogrammetria
pag. 5
L’edificio è realizzato su cinque piani, oltre al piano ammezzato ed al piano terra ove si
trovano i negozi che si affacciano lungo i quattro lati dell’edificio.
Vi sono due entrate pedonali all’edificio, una lato Via Roma e l’altra lato Piazza Giustiniani
collegate tra loro attraverso un’ampia zona ingresso con fontana. Da qui si accede ai piani superiori mediante due vani scala corredati da ascensori. Vi è altresì un ingresso carraio (lato via Orioli) di accesso ai posti auto di pertinenza degli appartamenti.
L’appartamento, oggetto di stima, si trova al piano primo del suddetto edificio e non è
dotato di garage. Si fa presente che nella zona vi sono comunque parcheggi a pagamento.
1.2. TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI
PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso,
competente per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Treviso, risulta che alla data del 24.03.2014 l’immobile oggetto di stima è intestato alla
“NORTH EAST SERVICES S.P.A.”(allegati TV4-02 e TV4-03).
Il bene oggetto di stima fa parte dell’ immobile identificato al Catasto Terreni come segue:
Comune di TREVISO
Foglio
30
Particella
478
Qualità
Ente urbano
ha
are
14
ca
59
Il bene oggetto di stima risulta censito al Catasto Fabbricati come segue:
Comune di TREVISO - Sezione E - Foglio 5
Particella
Sub
Cat.
Rendita
Indirizzo
478
32
A/10
€ 1.832,13
VIA ROMA
Piano I (*)
(*) con la proporzionale quota di comproprietà di cui fa parte.
I beni in esame risultano liberi da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, annotazioni ed
annotamenti che possano pregiudicarne la suddetta piena proprietà (allegato TV4-05).
E’ stata verificata nel ventennio l’inesistenza di atti di donazione e la continuità storica
della trascrizione ai sensi dell’art. 2650 c.c..
pag. 6
2. CONFINI
Trattasi di un ufficio situato al piano primo del Condominio Simonetti” in Via Roma, n.20
a Treviso.
Il condominio confina:
•
a nord con via Orioli;
•
a sud con via G. da Treviso;
•
a ovest con Piazza Giustiniani;
•
a est con via Roma.
3. LICENZA EDILIZIA
L’edificio è stato costruito mediante Licenza Edilizia n. 35/2 rilasciata dal Comune di Treviso in data 7 febbraio 1962. Nella pratica rilevata non sono emersi elaborati grafici riguardanti lo stato di progetto dell’ufficio.
Da una verifica condotta presso gli archivi del Comune di Treviso, non sono stati trovati
ulteriori atti e documenti relativi all’appartamento in oggetto.
In allegato TV4-07 si riporta uno stralcio della documentazione progettuale reperita presso gli uffici comunali.
4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E
VINCOLI
4.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
In base alla classificazione data dal vigente P.R.G. del Comune di Treviso l’area dove sorge l’immobile oggetto di stima ricade in zona omogenea “A” 4 – Sottozona A.4, disciplinata dagli articoli 26) e 30) delle Norme Tecniche di Attuazione (allegato TV4-06).
Dal certificato di destinazione urbanistica si evince che parte del Fog.30 mappale 478
risulta compreso nelle “zone di tutela dei corsi d’acqua di origine risorgiva” – 100 mt disciplinate dall’art.23, punti n.1 e n.6, e l’intero mappale 478 classificato “terreno impermeabile” disciplinato dall’art.23, punti n.1 e n. 10 bis, delle Norme tecniche di attuazione,
del vigente P.R.G..
Parte del mappale 478 del foglio 30 ricade all’interno del vincolo aeroportuale
(L.04.02.1963 n.58) D.M. 10.07.1967 n.38, Piano di Avvicinamento con pendenza 1:50
riferita al livello medio del tratto di perimetro dell’aeroporto, corrispondente alla direzione
d’atterraggio e parte del mappale risulta ricompresa nella “Fascia di tutela del fiume Sile”
pag. 7
disciplinata dall’allegato II – Prescrizioni generali – alle Norme di Attuazione del PRG vigente.
L’immobile risulta sottoposto al vincolo di cui all’art.142, commi 1° e 2° del D.Lgs.
n.42/2004.
Per tale immobile le previsioni del Piano di Assetto del territorio (P.A.T.), articolate in
direttive, prescrizioni e vincoli per l’area oggetto di richiesta di certificazione sono disciplinate dai seguenti articoli:
TAV T01- CARTA DEI VINCOLI DELLA PIANIFICAZIONE SOVRAORDINATA
13.3.2 – Ambiti corsi d’acqua vincolati ai sensi dell’art.142, 1° comma, lettera c)
D.Lgs. n°42/2004.
13.5.8 – Limite risorgive (artt. 68-69 P.T.C.P.).
17 – Zone di tutela relativa all’idrografia principale (L.R. N° 11/04 – ART.41).
13.6.3 – Limite centri abitati (D. LGS. N° 285/1992).
13.6.14 – Aeroporti e fascia di rispetto (D. Lgs. 9 maggio 2005 e D.LGS. N°
151/2006 e s.m.i. – art. 8 P.T.C.P.).
TAV T02 – CARTA DELLE INVARIANTI GEOLOGICHE, PAESAGGISTICHE, AMBIENTALI E
STORICO MONUMENTALI
14.4.1 – Centri sotrici
TAV T03 – CARTA DELLE FRAGILITA’
15.2 – Classe di compatibilità II – terreni idonei a condizione.
15.2.3 – Tipo c): in aree con falda sub-affiorante, a morfologia relativamente depressa (bassure) e costituite in prevalenza da depositi argillosi
17 – Zone di tutela relativa all’idrografia principale.
TAV T04 – CARTA DELLE TRASFORMABILITA’, AZIONI SISMICHE, VALORI E TUTELE
18 – Ambiti territoriali omogenei: ATO N.3 – Fiera
20.2a - Ambiti di urbanizzazione consolidata a prevalente destinazione residenziale
Sono fatte salve le eventuali prescrizioni e/o direttive impartite dagli strumenti urbanistico di livello superiore (PTRC,PTCP,PAI, Parco Naturale Regionale del Fiume Sile) sia adottati che approvati, nonché proposte di modifica di cui art.46 della LR 61/85.
Sono fatte salve le perimetrazioni degli ambiti dei Siti di Importanza Comunitaria e delle
Zone di protezione speciale con le relative prescrizioni e/o direttive impartite dalle DGR
2673/04 e DGR n. 241/05 e successive modifiche ed integrazioni emesse ai sensi della
Direttiva 92/43/CEE nonché dalle Prescrizioni Generali.
pag. 8
5. CONFORMITA’ CATASTALE E URBANISTICA
5.1. CONFORMITA’ CATASTALE
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso,
competente per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Treviso, risulta che per l’immobile oggetto di stima non sia stato possibile reperire alcuna planimetria catastale. Si dovrà pertanto provvedere alla regolarizzazione delle planimetrie
catastali il cui importo potrà aggirarsi intorno ad € 1.000,00.
5.2. CONFORMITA’ URBANISTICA
L’unità immobiliare è attualmente accatastata ad uso ufficio. Risulta accertata la conformità dell’edificio sotto il profilo degli allora vigenti Regolamenti municipali.
Dalle ricerche effettuate presso gli archivi comunali, risulta reperibile la documentazione
autorizzativa relativa all’edificio, ma non è stata trovata planimetria di progetto relativa
all’appartamento oggetto di stima. Pertanto non è stato possibile verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’appartamento e la planimetria di progetto approvato. La
situazione urbanistica dovrà pertanto essere regolarizzata. Nell’ipotesi di sanare la pratica
urbanistica con lo stato di fatto dell’appartamento, si ritiene prevedibile un costo di €
1.716,00, comprensivo di € 516,00 per sanzione, e € 1.200,00 per diritti e spese tecniche.
Va precisato inoltre che secondo il Regolamento Urbanistico di Treviso risulta possibile la
sua conversione in unità di civile abitazione mediante specifica pratica presso uffici comunali, previa verifica del rispetto dei requisiti igienico-sanitari previsti dal piano regolatore per la zona interessata.
6. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Il bene oggetto di stima è costituito dall’ingresso con ripostiglio, da cui si accede alla
stanza ufficio; dal corridoio su cui si articolano altri due uffici ed infine dal disimpegno
che conduce ad un ulteriore stanza ufficio ed al servizio igienico.
La pavimentazione è in marmo ad eccezione di quella del bagno ove vi sono piastrelle in
gres porcellanato.
Le pareti dell’appartamento sono finite con intonaco civile e tinteggiate di colore bianco.
I serramenti sono in legno douglas. La porta di ingresso non è blindata e alcune porte
interne presentano specchiatura in vetro.
pag. 9
Le finestre sono anch’esse in legno ed in alcune stanze sono ad anta, singola o doppia,
apribili e dotate di avvolgibile e inferriate di sicurezza; in altre stanze sono scorrevoli con
sopraluce e si sviluppano su gran parte della parete. Non sono dotate di vetrocamera.
L’appartamento è dotato di impianto elettrico civile con prese e punti luce nei vari locali.
Le placche degli interruttori sono fuori norma perché metalliche. Il quadro elettrico generale è dotato di salvavita. Nel vano ingresso vi è un videocitofono. I corpi illuminanti sono
costituiti per la maggior parte da plafoniere al neon fuori norma.
L’impianto di riscaldamento è centralizzato con caldaia posta nella centrale termica
dell’edificio. Nelle varie stanze dell’appartamento vi sono installati i radiatori del tipo tubolare di recente sostituzione, dotati di contabilizzatori di energia.
L’ impianto di raffrescamento funzionante è stato installato successivamente alla costruzione dell’edificio ed è costituito da singoli split per ogni stanza collegati mediante canalette a vista a due unità macchina posizionate sulle facciate esterne, lati secondari,
dell’edificio. A servizio dei locali è presente un impianto di allarme a sensori interni di
rilevazione, oltre ad un impianto di trasmissione dati a cablaggio. L'impianto telefonico si
dirama in tutte le stanze.
Per quanto sopra descritto lo stato di conservazione dell’immobile risulta conseguente
alla vetustà dell’intero edificio risalente all’anno di costruzione del fabbricato.
7. CRITERIO DI STIMA
Per la valutazione del bene si è adottato il criterio di stima che prevede la comparazione
del bene con altri similari dei quali si conoscono i prezzi recenti di mercato.
7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore medio per fabbricati
residenziali che oscilla tra 1.525,00 e 2.505,00 €/m2 e un valore medio per fabbricato
direzionale/ufficio compreso tra 1.975,00 e 2.358,33 €/m2.
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze. In linea generale per la determinazione della superficie commerciale si è adottato il
seguente criterio:
1. intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali
misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva.
2. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita architettonicamente ed
impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU. Per i locali posti al
pag. 10
piano interrato è stata considerata una percentuale del 50% per tenere conto del
minor grado di finitura.
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili situati nella zona interessata, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’ “ordinarietà” che varia secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel
bene che si deve valutare. L’immobile viene comparato ad altri immobili di cui sono noti i
recenti prezzi unitati di mercato. Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene
determinato in base alla consistenza delle opere realizzate, al loro stato manutentivo.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
(anno 2014) nel Comune di Treviso. Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto dalla
banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone territoriali omogenee e tipologie edilizie. Gli esiti dell’indagine sono riassunti nella tabella allegato TV3-08 e TV3-09.
Sono quindi state fatte alcune considerazioni relative alla zona di posizionamento
dell’immobile, sito nel centro storico di Treviso a pochi passi da stazione dei treni, stazione degli autobus e negozi centrali. Sono state altresì considerati nei valori unitari di stima
le penalizzazioni dovute ai costi di regolarizzazione indicati ai paragrafi precedenti.
Calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari
a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della procedura.
7.2. CONSISTENZA DEL BENE IMMOBILE
Le superfici commerciali calcolate secondo quanto specificato al par. 7 risultano essere:
DESCRIZIONE
Altezza interna dei locali h = 2,75 m
Ingresso
Ufficio 1
Corridoio
Ufficio 2
Ufficio 3
Ufficio 4
Disimpegno
Servizio igienico
Ripostiglio
TOTALE
DIMENSIONE
12,86 m²
23,61 m²
8,73 m²
24,03 m²
21,95 m²
15,92 m²
6,87 m²
7,94 m²
2,34 m²
124,25 m²
pag. 11
8. STIMA
8.1. STIMA DELL’ IMMOBILE
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto delle condizioni intrinseche
ed
estrinseche
degli
immobili,
dello
stato
manutentivo
degli
impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna all’ immobile oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
DESCRIZIONE
VALORE
Appartamento uso ufficio piano primo
€ 268.000,00
TOTALE
€ 268.000,00
Ottenuto il totale della stima come somma del valore di mercato dei vari corpi di fabbrica
è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0,90, che tiene della procedura
in corso e della necessità di dover alienare il bene in tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 241.200,00
8.2. MINUSVALENZA PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE
Si ritiene che non vi siano difformità urbanistiche significative anche in considerazione
degli interventi che l’immobile necessita per la rimessa in pristino della sua funzionalità.
Alla luce di ciò tale minusvalenze quantificate al paragrafo precedente devono intendersi
già ricomprese nei prezzi di stima sui indicati.
8.3. STIMA FINALE
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
€ 268.000,00
DETRAZIONE PER PROCEDURA
€ 26.800,00
VALORE DI STIMA FINALE
€ 241.200,00
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
€ 0,00
pag. 12
ARROTONDAMENTO
VALORE DI STIMA FINALE
€ 200,00
€ 241.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito al mandato conferitogli, stima che il bene oggetto di stima
ad ufficio al piano primo, di Viale Roma, n.20, Treviso, alla data della presente abbia un
valore immobiliare complessivo pari a
€ 241.000,00 (EuroDuecentoquarantunmila,00).
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
pag. 13
LOTTO N. 07 - UNITA' A
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILI
di proprietà della
North East Servicies S.p.A.
IMMOBILI DI VIA BELVEDERE E AREE DI
PERTINENZA, S. ELENA DI SILEA (TV)
COMUNE DI SILEA – SEZ C- FG. 7 - MAPPALE 263 SUB 1, 2 MAPPALE 264 - MAPPALE 265 SUB 3, 4
_______________________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A,
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P.IVA 00729760280
30 Aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
**********
Pagina lasciata bianca intenzionalmente
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
**********
pag. 2
Sommario
1. OGGETTO DELLA STIMA ............................................................................... 5 1.1. 1.2. 1.3. LOCALIZZAZIONE E ACCESSIBILITÀ .......................................................... 5 TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI ..... 6 QUADRO SINOTTICO DELLA PROVENIENZA AL VENTENNIO .......................... 7 2. CONFINI ...................................................................................................... 7 3. CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE .................................... 8 4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI .......................... 9 4.1. 4.2. 5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ............................................... 10 5.1. 5.2. 6. DESTINAZIONE URBANISTICA .................................................................. 9 VINCOLI .............................................................................................. 10 CONFORMITÀ URBANISTICA ................................................................... 10 CONFORMITÀ CATASTALE ...................................................................... 11 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI ................................................................ 12 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. EDIFICIO PER TRATTAMENTO DENARO .................................................... 12 EDIFICIO ADIBITO AD UFFICI................................................................. 15 OPERE ACCESSORIE ............................................................................. 16 OPERE DI SISTEMAZIONE ESTERNA ........................................................ 17 7. SISMICITÀ ................................................................................................. 17 8. IMPIANTI SPECIALI ................................................................................... 17 8.1. 8.2. 9. IMPIANTI PER IL TRATTAMEMTO DEL DENARO .......................................... 17 IMPIANTI ANTINTRUSIONE .................................................................... 18 CRITERIO DI STIMA ................................................................................... 18 9.1. 9.2. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ............................................. 18 STIMA IMPIANTI SPECIALI ..................................................................... 19 10. CONSISTENZA DEI BENI ............................................................................ 19 10.1. EDIFICIO PRODUTTIVO E PERTINENZE .................................................... 19 10.2. CONSISTENZA IMPIANTI SPECIALI .......................................................... 20 11. STIMA ........................................................................................................ 20 11.1. 11.2. 11.3. 11.4. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI .................................................... 20 VALORE IMPIANTI SPECIALI ................................................................... 21 MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ..................................... 21 GIUDIZIO DI STIMA .............................................................................. 22 File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
pag. 3
ALLEGATI
ADDENDUM alla Relazione Di Stima con la descrizione dettagliata degli impianti speciali e
degli impianti di videosorveglianza (Documento Riservato) (*);
allegato SI1-01.: Relazione fotografica (**)
allegato SI1-02.: Visure catastali
allegato SI1-03.: Planimetrie – estratti di mappa (**)
allegato SI1-04.: Estratto di mappa P.R.G.
allegato SI1-05.: Ispezioni ipotecarie presso la CRRII – Relazione notarile preliminare
allegato SI1-06.: Certificato di Destinazione Urbanistica
allegato SI1-07a.:Titoli edilizi
allegato SI1-07b.: Documentazione progettuale (**)
allegato SI1-08.: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato
allegato SI1-09.: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio
allegato SI1-09.: Tabella calcolo valore di stima degli immobili.
Allegato CD_1: CD contenente la relazione di stima senza allegati riservati
Allegato CD_2_Riservato: CD contenente la relazione di stima completa di addendum e
planimetrie della struttura (**)
(*)In questo elaborato è inserito l’allegato CD_2_Riservato completo di tutti gli elementi
della relazione di stima
(**) Questi elaborati e il CD con la copia digitale sono allegati all’ Addendum alla relazione di stima per garantire la riservatezza dei dati.
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pag. 4
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il sottoscritto Ing. Franco De Angeli, Direttore Tecnico di ABACOINGEGNERIA
TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Treviso ed all'Albo
dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato
conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso, ha predisposto la
seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di mercato e commerciale dei beni immobili di proprietà della NORTH EAST SERVICES S.p.a., dei beni immobili in leasing da riscattare, nonché degli impianti e dei beni mobili funzionali e strumentali presso gli stessi.
La presente relazione riguarda la stima del capannone adibito a caveau e sala conta con
annessa palazzina uffici siti via Belvedere, S. Elena di Silea (TV), così descritti al Catasto
Fabbricati: Comune di Silea, Sezione C, Foglio 7, mappale 263 subalterni 1 e 2, mappale
265 subalterni 3 e 4, mappale 264.
1.1. LOCALIZZAZIONE E ACCESSIBILITÀ
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I beni immobili oggetto di stima ricadono all’interno del territorio comunale di Silea, nella
zona del tessuto produttivo posta a sud della frazione comunale di S. Elena in località
Canton, compresa tra la strada comunale via Belvedere e la strada provinciale n. 64.
Il capannone adibito a caveau e sala conta, con annessa palazzina uffici e centrale operativa è disposto lungo via Belvedere.
L’accesso all’immobile avviene da via Belvedere, laterale della Strada Provinciale n. 64
che collega Mogliano Veneto a Roncade. Sono presenti due cancelli rinforzati posti in
serie ad apertura alternata per ragioni di sicurezza: il primo da accesso ad un’ampia area
a parcheggio sul lato nord-ovest, il secondo all’area di pertinenza dell’immobile oggetto di
stima.
I fabbricati sono altresì accessibili da un cancello carraio posto a nord degli uffici che
mette in comunicazione l’area identificata dal mappale n. 260 e un altro cancello carraio
posto a sud che mette in comunicazione l’area identificata dal mappale n. 257.
1.2. TITOLARITÀ,
IDENTIFICAZIONE
CATASTALE
E
VINCOLI
PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso,
competente per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Treviso, risulta che alla data del 7.03.2014 gli immobili oggetto di stima risultano tutti intestati alla Società NORTH EAST SERVICES S.P.A. con sede in Treviso C.F.: 00729760280
allegato SI1-05.
L'immobile sorge su un'area identificata al Catasto Terreni come segue:
Comune di SILEA
Foglio
Particella
Qualità
21
263
21
21
ha
are
ca
ENTE URBANO
30
30
264
ENTE URBANO
11
26
265
ENTE URBANO
18
88
Gli immobili al Catasto Fabbricati risultano censiti come segue:
Comune di SILEA - Sezione C - Foglio 7
Particella
Sub
263
1
265
3
Cat.
Area urbana
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Rendita
Indirizzo
VIA BELVEDERE;
pag. 6
263
2
265
4
264
D/8
€ 5.616,69
Area urbana
VIA BELVEDERE piano: T
VIA BELVEDERE piano: T
I suddetti immobili, sono liberi da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, annotazioni ed
annotamenti che possano pregiudicarne la suddetta piena proprietà, ad eccezione di:
1. ipoteca volontaria iscritta a Treviso in data 27 luglio 1995 ai nn. 20481/3128 per
la somma di Lire 2.655.000.000, durata anni 5, a favore della BANCA NAZIONALE
DEL LAVORO S.P.A. con sede in Roma, in forza di contratto di mutuo in data 26
luglio 1995 repertorio n. 87648 Notaio Manavello;
2. ipoteca volontaria iscritta a Treviso in data 21 giugno 1999 ai nn. 21977/4584 per
la somma di Lire 4.800.000.000, durata anni 10, a favore della BANCA DI
CREDITO COOPERATIVO DEL VENEZIANO SOCIETA' COOPERATIVA A
RESPONSABILITA' LIMITATA con sede in Campolongo Maggiore (VE), in forza di
contratto di mutuo in data 18 giugno 1999 repertorio n. 248683 Notaio P. Valvo;
È stata verificata nel ventennio l'inesistenza di atti di donazione e la continuità storica
delle trascrizioni ai sensi dell'art. 2650 c.c.
1.3. QUADRO SINOTTICO DELLA PROVENIENZA AL VENTENNIO
Società "NORTH EAST SERVICES S.P.A.", proprietaria per atto di compravendita in data
29 dicembre 1978 repertorio n. 19570 Notaio A. Manavello di Treviso, ivi trascritto in
data 25 gennaio 1979 ai nn. 1915/1606 e successivo atto di identificazione catastale e di
compravendita autenticato nelle firme dal Notaio A. Manavello di Treviso in data 15 gennaio 1980 repertorio n. 22104 ed in data 22 ottobre 1981 repertorio n. 26533, ivi trascritto in data 13 novembre 1981 ai nn. 26516/21780 ed ai nn. 26517/21781.
Per i dettagli vedere allegato allegato SI1-05.
2. CONFINI
I mappali su cui ricadono gli immobili ed i terreni a prevalente destinazione industriale
confinano:
•
a nord con via Belvedere;
•
a sud con le particelle 72, 257, 260;
•
a ovest con vicolo Belvedere;
•
a est con la particella 247;
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
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tutte particelle del catasto terreni.
3. CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE
Il complesso immobiliare di via Belvedere è stato costruito originariamente in base alla
Licenza Edilizia
n. 55/69 rilasciata dal Comune di Silea prot. n° 2453 il 22 settembre
1969 allegato SI1-07.
Il Comune di Silea ha rilasciato ulteriori titoli edilizi per l’esecuzione di lavori vari relativi
anche a modifiche sostanziali del fabbricato originario.
In ordine cronologico è stato possibile recuperare la documentazione relativamente a:
•
concessione Edilizia n. 157/77 del 14 dicembre 1977, prot. 4915 per costruzione recinzione e nuova apertura in vicolo Belvedere;
•
concessione edilizia n. 99/79 in data 31 agosto 1979, prot.. n. 3733 per varianti interne di fabbricato e costruzione pensilina;
•
condono edilizio n. 229/85, presentato in data 28 marzo 1985 al prot. 2378
per realizzazione di una tettoia per ricovero automezzi, non ancora portato a termine;
•
concessione edilizia n. 58/87 in data 7 maggio 1987, prot. 2696 per lavori di
opere interne su fabbricato ad uso produttivo;
•
concessione edilizia n. 28/92 in data 4 marzo 1992, prot. n. 9675 per ristrutturazione interna fabbricato industriale per ricavo uffici;
•
concessione n. 129/96 del 17 ottobre 1996, per ultimazione lavori di ristrutturazione interna di fabbricato per ricavo uffici (rif. Conc. Edil. N. 28/92);
•
concessione n. 127/97 del 30 ottobre 1997, prot. n. 14917, per l'esecuzione di Variante alla conc. edil . n . 129/96 del 17.10.1996 (ultimazione lavori di
ristrutturazione interna di fabbricato per ricavo uffici - rif. conc. Edil. n. 28/92
del 04.03.1992);
•
concessione edilizia n. 29/92 in data 4 marzo 1992, prot. n. 9676 per ampliamento fabbricato per il ricavo di guardiola e ingresso dipendenti
•
concessione edilizia n. 128/96 del 16 ottobre 1996 prot. 4703, per ultimazione lavori di ampliamento fabbricato per ricavo di guardiola e ingresso dipendenti (rif. conc. edil. n. 29/92 del 04.03.1992)
•
autorizzazione edilizia n. 3/97 in data 16 gennaio 1997, prot. 12711, per
apertura nuovo acceso carraio e rifacimento recinzione in deroga.
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
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4. PREVISIONE
DEGLI
STRUMENTI
URBANISTICI
E
VINCOLI
4.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
In base alla classificazione data dal vigente P.R.G. del Comune di Silea l’area dove sorgono gli immobili oggetto di stima ricade in zona territoriale omogenea D1, industria e artigianato di produzione, normata dall’articolo 34 delle Norme Tecniche di Attuazione. (CDU
allegato SI1-06)
L'area identificata a catasto Fg. 21 Mn. 263-264-265 e bene paesaggistico ed ambientale,
soggetto a tutela disciplinata dall'art. 142 e seguenti dal D.Lgs. 22 gennaio 2004 n.42.
Estratto delle Norme Tecniche di Attuazione:
Art. 34 - ZONA TERRITORIALE OMOGENEA D1:ZONA ARTIGIANALE ED
INDUSTRIALE
Tali zone sono destinate ad edifici e attrezzature per l'attività industriale e quella artigianale di produzione, fatte salve le norme più restrittive previste al successivo art. 35.
E' consentita l'installazione di laboratori di ricerca e di analisi, magazzini, depositi silos,
rimesse, zone attrezzate per la sosta di automezzi pesanti, edifici ed attrezzature di natura ricreativa e sociale al servizio della zona, attività commerciali, uffici e mostre connesse
alla attività della zona, nonchè l'edificazione per ogni lotto, di una abitazione con un massimo di mq. 150 di superficie utile (Su) per il personale addetto alla sorveglianza e manutenzione degli impianti.
Nella aree assoggettate a Piano Attuativo possono essere ammesse anche le attrezzature
commerciali all'ingrosso o le strutture della grande distribuzione con le modalità e nelle
quantità esplicitamente previste nello strumento urbanistico di attuazione.
- modi di intervento: il P.R.G. si attua per I.E.D. o S.U.A.
- tipi di intervento: manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione
edilizia nel rispetto delle superfici esistenti; ampliamento, sostituzione edilizia, nuova
edificazione nel rispetto degli indici di zona.
- parametri urbanistici:
Sm = superficie minima di intervento = 1.500 mq.
Ut = indice di utilizzazione territoriale = 6.000 mq/ha, in caso di S.U.A. ;
Q = rapporto di copertura = 0,50 mq./mq.
- parcheggi privati inerenti le costruzioni: vedi art. 20;
Dc = la distanza minima dai confini è di ml. 6,00 e comunque non inferiore alla
massima altezza del fabbricato;
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
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Df = il distacco tra fabbricati non inferiore a ml 12; è tuttavia consentita la
costruzione in aderenza o in appoggio;
Ds = la distanza dalla strada non deve essere inferiore a ml. 10,00 per strade
comunali o vicinali e ml. 20,00 per le strade provinciali o statali;
H = l'altezza massima deve essere pari a ml. 10,00 salvo documentate esigenze
legate a particolari processi di lavorazione che implichino spazi tecnici di altezza
maggiore.
4.2. VINCOLI
L'area identificata a catasto Fg. 21 Mn. 263-264-265 e bene paesaggistico ed ambientale,
soggetto a tutela disciplinata dall'art. 142 e seguenti dal D.Lgs. 22 gennaio 2004 n.42.
Ai sensi dell'art. 6, terzo comma, della direttiva 92/43/CEE, la presentazione di ogni piano e di ogni progetto dovrà essere corredata dalla valutazione di incidenza ambientale,
da effettuarsi secondo la guida metodologica definita dalla delibera della Giunta Regionale 4 ottobre 2002, n. 2803, pubblicata nel B.U.R. del Veneta 19.11.2002, n. 112.
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1. CONFORMITÀ URBANISTICA
Per quanto riguarda la conformità urbanistica è stato eseguito un confronto tra lo stato di
fatto dell’immobile e gli elaborati grafici di cui ai titoli edilizi ed alle autorizzazioni del capitolo 3 depositati presso il comune di Silea.
E’ stato possibile accertare che, compatibilmente con le approssimazioni ammesse dalla
legge, non esiste una totale coincidenza tra quanto autorizzato e lo stato dei luoghi.
Le difformità rilevate rispetto all’ultimo stato autorizzato riguardano:
-
diversa partizione interna degli ambienti nel corpo a uffici e lievi difformità nelle misure interne rispetto a quanto indicato nelle C.E. n. 28/92 e successive
varianti;
-
zona ingresso tra il corpo uffici e il capannone realizzata in maniera difforme
dalla C.E. n. 29/92 e successive varianti;
-
parziale realizzazione dell’ampliamento di cui alla C.E. n. 29/92 e successive
varianti: creazione di nuovo ingresso e mancata realizzazione della nuova
guardiola in ampliamento;
-
installazione non autorizzata di un generatore di corrente sul lato nord-ovest
del capannone;
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
pag. 10
-
presenza di una pompa di rifornimento carburante sul confine est dell’area
scoperta con relativa cisterna interrata.
Si rileva che i lavori di cui alla autorizzazione edilizia n. 3/97 per apertura nuovo acceso
carraio e rifacimento recinzione in deroga non sono stati eseguiti.
Si rileva altresì che i lavori relativi agli ultimi titoli abilitativi ( C.E. n. 28/92 e 29/92 e
successive varianti) non sono mai stati dichiarati ultimati ufficialmente e non è mai stato
richiesto, e quindi rilasciato, il relativo certificato di agibilità.
Per quanto attiene alle difformità interne è possibile sanare la situazione con una SCIA in
sanatoria e il pagamento di una sanzione di 516,00 €.
Per le opere esterne in ampliamento sarà necessario presentare una nuova richiesta di
Permesso di Costruire per ultimazione in variante dei lavori previsti dalla C.E. n. 29/92 e
s.v.. Sarà altresì necessario presentare una nuova relazione paesaggistica per le opere
non realizzate e/o da realizzare in variante.
Alla fine dei lavori va richiesto il rilascio del certificato di agibilità che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli
impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
Non è stato possibile recuperare informazioni riguardo alla pompa di rifornimento carburante e al serbatoio di combustibile interrato: si dovrà provvedere alla demolizione e bonifica.
Per quanto riguarda il condono della tettoia sul lato sud-est è necessario completare la
pratica n. 229/85, con la presentazione degli elaborati richiesti aggiornati all’attualità e il
pagamento degli oneri quantificati in 31,62 €/m².
5.2. CONFORMITÀ CATASTALE
È stata effettuata una verifica della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo
stato di fatto degli immobili oggetto di stima.
I dati catastali sono corretti.
Per quanto riguarda le piante catastali si rileva che non sono aggiornate con lo stato di
fatto in quanto si riferiscono alla situazione precedente al rilascio delle Concessioni Edilizie n. 28/92 e 29/92 del 4 marzo 1992.
Dopo la regolarizzazione dello stato urbanistico–amministrativo sarà necessario procedere con la regolarizzazione catastale da consegnare al Catasto con la procedura DOCFA.
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
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6. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
I beni oggetto di stima sono costituiti da due corpi di fabbrica collegati tra loro da un ingresso comune. Il corpo di fabbrica a nord-est ad un piano è adibito prevalentemente ad
uffici, mentre il corpo di fabbrica a sud-ovest è adibito ad attività connesse al servizio di
contazione e trattamento dei valori.
Si espone di seguito una descrizione di dettaglio degli immobili.
6.1. EDIFICIO PER TRATTAMENTO DENARO
Si tratta di un capannone in calcestruzzo armato al cui interno sono stati ricavati i locali
destinati al trattamento e deposito denaro. Tutte le partizioni interne e perimetrali del
fabbricato sono state realizzate con muri in calcestruzzo armato di notevole spessore. Per
le aree destinate al deposito e trattamento del denaro è stato altresì realizzato, sempre
in calcestruzzo armato, un ulteriore controsoffitto interno.
Il fabbricato si sviluppa in un piano fuori terra ed ha una forma in pianta pressoché rettangolare (al netto dei corpi di ingresso) di dimensioni di 26,14 x 42,37 metri.
Vi sono tre ingressi al fabbricato:
•
ingresso carraio per il carico/scarico valori sul lato nord-est;
•
ingresso nell’angolo nord-est in vicinanza alla palazzina ad uffici;
•
ingresso nel lato nord ovest.
Tramite l’accesso carraio si accede a 3 zone di carico/scarico valori segregabili mediante
appositi portoni scorrevoli. Dalle zone di carico/scarico attraverso dei corridoi si passa
alle aree di ricevimento dotate di cassaforte a muro tipo Giano composta da due porte
contrapposte interbloccate per impedire l’apertura contemporanea dei battenti.
Dall’ingresso nell’angolo nord-est si accede a dei locali di servizio/archivio, a n. 2 servizi
igienici e ad un ufficio.
L’ingresso su lato nord ovest del fabbricato permette di accedere alla guardiola dotata di
proprio servizio igienico, a dei locali accessori di servizio attualmente utilizzati come spogliatoi e ad un servizio igienico. In questa zona è altresì presente un locale adibito a vano
tecnico. Tramite un lungo corridoio di larghezza sempre minore e dotato di cancelli di
sicurezza si accede ad un locale di disbrigo, a due grandi sale adibite ad ufficio/caveau e
alle zone per il ricevimento dei valori. Una delle due sale ha un’altezza di 2,50 metri e per
tale ragione è stata acquisita apposita deroga da parte dell’U.S.L.L. di competenza. I locali per la loro particolare destinazione sono privi di aperture verso l’esterno e quindi non
hanno
ventilazione ed illuminazione diretta. Le condizioni di confort ambientale sono
fornite dall’impianto di climatizzazione a tutt’aria e dall’impianto di illuminazione.
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
pag. 12
Sono altresì presenti dei servizi igienici a servizio degli uffici. Per i dettagli fare riferimento alle planimetrie in allegato SI1-07 (**). Gli ingressi agli uffici/caveau sono protetti da
porte corazzate di grande spessore.
Sulla copertura del fabbricato è presente un locale tecnico che contiene la centrale di
trattamento aria. L’accesso alla copertura avviene a mezzo di scala fissa a pioli con gabbia di sicurezza.
È presente un cavedio interno raggiungibile solamente dalla copertura del fabbricato dal
quale è possibile accedere a due locali tecnici: centrale termica e vano magazzino contenente un serbatoio di accumulo.
Il capannone, al cui interno sono ricavati gli uffici ed i locali per la lavorazione denaro, ha
una superficie coperta di circa 1161 m² ed un’altezza interna utile variabile da 2,50 metri
a 5,5 metri nelle zone in cui non è presente il controsolaio in calcestruzzo armato. Tale
superficie comprende anche le zone di ingresso.
Strutture
Le strutture del capannone si possono così riassumere:
-
strutture di fondazione del capannone del tipo a plinto e continue;
-
struttura portante composta da pilastri e travi primarie in calcestruzzo armato gettato in opera;
-
copertura formata da tegoli prefabbricati a doppio “T” in cemento armato
accostati con impermeabilizzazione in guaina bitumata con finitura ardesiata saldata a fiamma;
-
tamponamenti laterali composti da muri in calcestruzzo armato gettati in
opera dello spessore di variabile di 50-60 cm con superficie interna liscia e
superficie esterna lavorata a vista con doghe orizzontali;
-
Parte del tamponamento del muro perimetrale ovest è rivestito da mattoni
faccia a vista
-
I muri divisori interni degli uffici/caveau e di tutti i locali interessati
dall’attività di lavorazione denaro sono realizzati in calcestruzzo armato
gettato in opera.
-
Contro-solaio realizzato con una soletta piena in calcestruzzo armato nella
zona caveau e ricevimento denaro.
-
Contro-soffitto costituito con grigliato in profilati d’acciaio per la zona di carico/scarico valori.
Finiture
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
pag. 13
-
La pavimentazione interna è prevalentemente realizzata con piastrelle in
gres/ceramica. Zone limitate presentano pavimentazione in calcestruzzo lisciato a vista o con rivestimento in materiale plastico.
-
Per motivi di sicurezza le finestre sono di dimensioni ridotte e limitate ad
alcuni locali. In copertura i lucernari, originariamente ricavati tra i tegoli di
copertura a doppio T, sono stati chiusi a mezzo di apposita struttura metallica con soprastante guaina impermeabilizzante. L’unico lucernario rimasto
integro si trova nella zona in prossimità dell’accesso carraio.
-
portoni di ingresso e uscita scorrevoli comandati automaticamente, formati
da telaio metallico, pannelli di tamponamento in lamiera sandwich zincata
e verniciata completi di tutta la necessaria ferramenta;
-
il pavimento e le pareti dei servizi igienici sono interamente rivestite in piastrelle di gres porcellanato;
Impianti tecnologici
-
Quadro di distribuzione generale impianto elettrico ubicato in apposito locale.
-
impianto elettrico per forza motrice: rete di distribuzione interna di tipo a
vista con posa in tubi in PVC rigido autoestinguente o in canale, con quadri
di sezionamento locali e rete di messa a terra.
-
impianto elettrico per l'illuminazione: rete di distribuzione interna entro canalizzazioni a vista o nel controsoffitto, quadri di sezionamento, apparecchiature di comando e di sicurezza, rete di messa a terra; corpi illuminanti
costituiti prevalentemente da plafoniere ad una o più lampade fluorescenti.
Impianto per luci di emergenza con lampade opportunamente collocate per
l’individuazione delle vie d’esodo.
-
Impianto interfonico a viva voce a servizio dei locali di lavoro con centralino collocato nel locale adibito a guardiola.
-
Il riscaldamento e condizionamento degli ambienti è realizzato con impianto a tutt’aria mediante due centrali di trattamento aria centralizzate posizionate sulla copertura del fabbricato (una all’aperto ed una in apposito locale). La distribuzione dell’aria ambiente avviene con canalizzazioni in lamiera d’acciaio zincata, sia per l’immissione che per la ripresa/estrazione.
La diffusione avviene a soffitto con bocchette anemostatiche a lancio frazionato e ripresa/estrazione con bocchette laterali.
Dai libretti d’impianto si rileva che le unità di trattamento aria sono state
regolarmente manutenute fino al 2013.
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
pag. 14
I servizi igienici sono dotati di elettroestrattore temporizzato indipendente.
In alcuni locali sono state installate delle unità interne tipo split ad integrazione dell’impianto esistente.
-
Centrale termica in locale dedicato con caldaia della potenza termica maggiore di 116 kW. Pur trattandosi di attività soggetta ai controlli di prevenzione incendi il locale risulta privo di CPI. Per tale locale sarà pertanto necessario regolarizzare la situazione alle prescrizioni di prevenzione incendi
e conseguire il Certificato di Prevenzione incendi.
-
Per quanto riguarda la rete fognaria di smaltimento delle acque reflue e
meteoriche, a parte un generico schema allegato al progetto originario del
1969, non è stato possibile reperire ulteriore documentazione. Rimane pertanto da verificare la conformità degli scarichi alle prescrizioni di legge.
Per quanto riguarda la conformità degli impianti alla vigente normativa e le ulteriori
eventuali certificazioni, lo scrivente, pur constatando che gli stessi appaiono visivamente
a norma, non ha rilevato la presenza delle dichiarazioni di conformità. Sarà pertanto necessario recuperare le dichiarazioni di conformità degli impianti ai sensi del D.M. 37/2008
o in assenza produrre la dichiarazione di rispondenza. In questa evenienza non si esclude
che in sede di rilievo e verifica degli impianti si rendano necessari interventi puntuali di
messa a norma.
6.2. EDIFICIO ADIBITO AD UFFICI
Il corpo uffici posto sul lato nord est è stato edificato in continuità al capannone di lavorazione denaro con il quale condivide la zona di ingresso. La palazzina a uffici si sviluppa
in un piano fuori terra ed ha una superficie lorda, comprensiva della zona ingresso, di
circa 230 m². All’interno si trovano: un ingresso, un ampio ufficio open space, 4 uffici
indipendenti, un locale deposito, 2 servizi igienici con wc.
In prossimità dell’ingresso è altresì presente un sevizio igienico con accesso direttamente
dall’esterno. Come già rilevato al capitolo 5.1 le planimetrie di progetto non rispecchiano
la reale suddivisione interna dei locali.
Strutture
Si tratta di un edificio con struttura realizzata in calcestruzzo armato lasciato a vista
esternamente.
Finiture
-
I muri sono intonacati con finitura a civile;
-
la pavimentazione interna è prevalentemente realizzata con piastrelle in
gres/ceramica;
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
pag. 15
-
I serramenti esterni sono in metallo con vetrocamera e grigliato metallico
di protezione;
-
Le partizioni interne degli uffici sono realizzate mediante pareti componibili
parzialmente vetrate e dotate di veneziana.
-
il pavimento e le pareti dei servizi igienici sono rivestite in piastrelle di gres
porcellanato.
Impianti tecnologici
-
L'impianto elettrico si dirama dal quadro elettrico principale posizionato
nella zona di ingresso ed è composto da cavi conduttori e di messa a terra
posti all'interno di tubazioni sotto traccia che alimentano comandi, prese di
potenza e le apparecchiature di illuminazione. I corpi illuminanti sono costituiti per la maggior parte da plafoniere a due o più tubi fluorescenti;
-
l'impianto di riscaldamento/raffrescamento è composto da un’unità motocondensante posta esternamente sul lato nord e da ventilconvettori a parete posti all’interno degli uffici.
6.3. OPERE ACCESSORIE
Tettoia parete nord-ovest capannone/caveau
Nella parete nord-ovest, dopo l’ingresso al caveau, è stata installata una pensilina per il
ricovero di automezzi costituita da una struttura portante metallica leggera e copertura in
lamiera.
La pensilina è completamente a sbalzo su di un lato ed ha dimensioni in pianta di 16,20 x
4,80 metri.
Tettoia parete nord-est uffici:
Nella parete nord-est del corpo uffici è presente una tettoia per il ricovero di automezzi
costituita da pilastri in acciaio, travature reticolari principali, orditura secondaria e copertura in lamiera.
La tettoia si trova per metà in area di cui al foglio 7, mappale n. 263 e per meta in area
di cui al foglio 7, mappale n. 260 del Comune di Silea.
In questa stima viene valutata la porzione ricompresa nel mappale n. 263 che ha dimensioni in pianta di 6,07x7,03 metri.
Come rilevato nel capitolo 5 la tettoia è stata oggetto di condono nel 1985, ma la pratica
non è stata ancora completata.
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
pag. 16
6.4. OPERE DI SISTEMAZIONE ESTERNA
L'intero fondo di proprietà risulta recintato esternamente e l’area prossima ai fabbricati
presenta un’ulteriore recinzione di sicurezza di altezza superiore ai due metri con soprastante filo spinato.
Nella zona ovest è stato ricavato un ampio parcheggio sterrato per i dipendenti. Le aree
di accesso e di manovra degli automezzi connessi all’attività di lavorazione denaro sono
asfaltate.
In corrispondenza del confine con l’area di cui al mappale n. 260, attualmente in carico
alla stessa ditta, non è presente alcuna recinzione.
7. SISMICITÀ
I fabbricati oggetto di indagine sono stati realizzati e modificati in vari periodi a partire
dal 1969 in accordo a normative diverse che si sono succedute nel tempo. Nessuna di
queste normative prevedeva la l’adozione di sistemi costruttivi antisismici. Solo a partire
dal 2003 la normativa ha imposto per le zone sismiche classificate di terza categoria,
quale il comune di Silea, l’adozione di criteri di progettazione antisismica per i nuovi fabbricati.
8. IMPIANTI SPECIALI
8.1. IMPIANTI PER IL TRATTAMEMTO DEL DENARO
Nel corso dei sopralluoghi effettuati si è anche proceduto a periziare gli impianti speciali
utili ai fini dell’attività specifica di custodia e conta del denaro e di videosorveglianza remota che fanno parte integrante delle dotazioni dell’immobile e risultano necessarie ed
indispensabili alla destinazione d’uso dello stesso.
Data la rilevanza di tali dati ai fini della sicurezza, l’elenco dettagliato delle dotazioni impiantistiche dedicate alla videosorveglianza del complesso, alla sua sicurezza e alle operazioni di conta e custodia del denaro sono state riportate nel dettaglio in un addendum
alla relazione di stima qualificato come riservato. Tale addendum sarà fornito agli interessati dal Commissario previa apposita procedura con sottoscrizione di un accordo di
riservatezza.
In questa sede in termini generali va rilevato che sono disponibili all’interno dei locali
adeguati strumenti di verifica e controllo quali telecamere di vario tipo specifiche per la
conta dei valori, macchinari per la selezione ed il controllo delle banconote e della mone-
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
pag. 17
ta nonché casseforti e armadi blindati per tipo e quantità adeguate alle attività da svolgere.
Tutte le postazioni di lavoro sono dotate di computer collegati in rete con i server centrali
ubicati altrove. Nei computer è installato ed è funzionante apposito software di controllo
delle attività di raccolta e gestione del denaro.
Tutti i locali sono posti sotto videosorveglianza e sono installati dispositivi adeguati per il
controllo degli accessi e la verifica delle operazioni.
Ai fini della stima va detto che trattandosi in ogni caso di apparecchiature elettroniche
soggette a veloce obsolescenza tecnica il loro singolo valore non risulta significativo.
Quello che è significativo nella valutazione è tutto l’impianto nel suo complesso: composto cioè di apparecchiature, collegamenti, software e configurazioni specifiche che fanno
si che il sistema sia funzionante ed adeguato alla attività cui i locali sono destinati.
Per la descrizione di dettaglio dei componenti dell’impianti speciali si rimanda
all’addendum riservato.
8.2. IMPIANTI ANTINTRUSIONE
Tutto il complesso immobiliare è dotato di efficaci e specifici sistemi antintrusione.
Tali impianti efficienti e funzionanti sono adeguati a proteggere l’immobile.
Per ragioni di riservatezza la descrizione del funzionamento e gli elenchi di dettaglio sono
riportati nell’addendum riservato e saranno forniti agli interessati previa procedura con
accordo di riservatezza.
9. CRITERIO DI STIMA
9.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’“ordinarietà” che varia
secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel bene che si deve valutare.
L’immobile viene comparato a altri immobili di cui sono noti i recenti prezzi unitati di
mercato. Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene determinato in base alla
consistenza delle opere realizzate, al loro stato manutentivo nonché alla disponibilità e
consistenza della superficie fondiaria di pertinenza.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
pag. 18
generalmente oggi praticati (anno 2014) nel Comune di Silea. Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone territoriali omogenee e tipologie edilizie.
Gli esiti dell’indagine sono riassunti nella tabella allegato SI1-08.
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore di mercato medio per i
capannoni industriali/laboratori molto variabile che oscilla tra 428 e 546 €/m² e un valore per gli uffici tra 1090 e 1250 €/m².
Per le aree edificabili urbanizzate e dotate delle opere di urbanizzazione i valori sono molto variabili e vanno da un minimo di 50 €/m² ad un massimo di 120 €/m². Per aree prive
di opere di urbanizzazione tali valori vanno ridotti del 25-30% .
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze.
Calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari
a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della procedura.
9.2. STIMA IMPIANTI SPECIALI
Gli impianti speciali, come descritti nel capitolo 8, sono direttamente connessi con la destinazione d’uso dell’immobile oggetto di stima che se privato di tale impiantistica specializzata verrebbe a perdere una parte assai rilevante della sua funzionalità.
Alla luce di ciò e di quanto rappresentato sopra la valutazione di tali impianti viene data a
corpo in questa sede. Nell’addendum riservato viene data ragione di tale importo che
viene inglobato nella stima complessiva.
10. CONSISTENZA DEI BENI
10.1. EDIFICIO PRODUTTIVO E PERTINENZE
Le superfici coperte lorde suddivise per destinazione d’uso e/o ambienti con finiture omogenee possono cosi determinarsi.
DESCRIZIONE
Capannone e caveau
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
DIMENSIONE
1101,85 m²
pag. 19
Blocco uffici
Tettoia lato nord-ovest
Tettoia lato nord-est
230,66 m²
77,76 m²
42,67 m²
Il locale tecnico adibito a centrale trattamento aria ubicato in copertura non viene indicato e si considera quantificato nel valore globale dell’immobile che comprende anche la
normale dotazione impiantistica a corredo del fabbricato.
Per quanto concerne l’area edificabile residua del terreno di cui al foglio 21 mappali 263,
264 e 265 la situazione è la seguente:
Area in zona territoriale omogenea D1
6044 m²
Superficie coperta (Sc)
1453 m²
Superficie coperta massima (0,50 mq/mq)
3022 m²
Superficie coperta residua
1569 m²
Area di riferimento superficie coperta residua
3138 m²
10.2. CONSISTENZA IMPIANTI SPECIALI
Per la consistenza degli impianti speciali si rimanda all’addendum riservato.
11. STIMA
11.1. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto altresì: delle condizioni
intrinseche ed estrinseche degli immobili, dello stato manutentivo degli impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna agli immobili oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
pag. 20
DESCRIZIONE
VALORE
Capannone e caveau
€ 1.212.035,00
Blocco uffici
€ 253.726,00
Tettoie
€ 27.698,90
Superficie coperta residua
€ 156.906,00
TOTALE
€ 1.650.365,90
Ottenuto il totale della stima come somma del valore di mercato dei vari corpi di fabbrica
è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0,90, che tiene della procedura
in corso e della necessità di dover alienare il bene in tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 1.485.329,31
11.2. VALORE IMPIANTI SPECIALI
Il valore degli impianti e dei beni mobili funzionali e strumentali presso l’immobile elencati al capitolo 8, tenuto conto dello stato in cui si trovano, e della precoce obsolescenza
tecnologica a cui sono soggetti viene stimato in € 130.000,00.
11.3. MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE
Alla cifra sopra esposta vanno detratti gli oneri per la regolarizzazione catastale ed urbanistica dell’immobile per le irregolarità rilevate al capitolo 7.
Nello specifico vanno computati maggiori oneri per:
•
spese tecniche e sanzioni amministrative per la regolarizzazione delle partizioni interne dell’immobile e chiusura lavori C.E. n. 28/92 e s.v. con richiesta agibilità;
vanno altresì soddisfatte le prescrizioni dell’U.L.S.S. 9, riportate nel parere condizionale favorevole del 23/09/1997 (allegato SI1-07a).
•
spese tecniche e sanzioni amministrative per la chiusura con variante della pratica
edilizia di ampliamento del fabbricato C.E. n. 19/92 e s.v. e richiesta agibilità;
•
completamento della pratica di condono edilizio del 1985;
•
spese per la demolizione, smantellamento e bonifica della pompa di carburante e
relativa cisterna interrata;
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
pag. 21
•
spese tecniche per pratica VVF per l’ottenimento del CPI del locale centrale termica ed eventuali oneri derivanti da prescrizioni di adeguamento.
•
per quanto riguarda la dotazione impiantistica: recupero delle dichiarazioni di conformità degli impianti o stesura delle relazioni di rispondenza/collaudo, rilievi, sopralluoghi e relazioni, nonché eventuali interventi di messa a norma;
•
verifiche/adeguamenti degli scarichi fognari;
•
regolarizzazione catastale.
Per gli oneri sopra elencati si stima una costo omnicomprensivo di 100.000,00 € da detrarsi al valore di stima dell’immobile.
11.4. GIUDIZIO DI STIMA
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
DETRAZIONE PER PROCEDURA
VALORE DI STIMA FINALE:
€ 1.650.365,90
€ 165.036,59
€ 1.485.329,31
DOTAZIONE IMPIANTISTICA SPECIALE:
€ 130.000,00
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
€ 100.000,00
ARROTONDAMENTO:
VALORE DI STIMA FINALE:
€ 329,31
€ 1.515.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito mandato conferitogli, stima che gli immobili siti in via Belvedere a SILEA (TV), località S. Elena, catastalmente censiti al Comune di Silea, SEZ C,
FG. 7, mappale 263 sub 1 e 2 - mappale 264 - mappale 265 sub 3 e 4, alla data della
presente abbia un valore complessivo pari a € 1.515.000,00 (Euro unmilionecinquecentoquindicimila,00) comprensivo degli impianti e dei beni mobili funzionali e strumentali elencati nel capitolo 8 che vengono quantificati in € 130.000,00 (Euro centotrentamila,00)
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
File: Relazione di stima Silea 1 Sede Principale.docx
pag. 22
LOTTO N. 07 - UNITA' B
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Servicies S.p.A.
IMMOBILI DI VIA BELVEDERE/BASSA
TREVIGIANA E AREE DI PERTINENZA, S.
ELENA DI SILEA (TV)
COMUNE DI SILEA
SEZ C- FG. 7 - MAPPALE 72 SUB 16 e 18
______________________________________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A,
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P.IVA 00729760280
30 Aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
**********
Pagina lasciata bianca intenzionalmente
**********
pag. 2
Sommario
1. OGGETTO DELLA STIMA ............................................................................... 5 1.1. 1.2. 1.3. LOCALIZZAZIONE E ACCESSIBILITÀ .......................................................... 5 TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI ..... 6 QUADRO SINOTTICO DELLA PROVENIENZA AL VENTENNIO .......................... 6 2. CONFINI ...................................................................................................... 7 3. CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE .................................... 7 4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI .......................... 7 4.1. 5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ................................................. 9 5.1. 5.2. 6. CONFORMITÀ URBANISTICA ..................................................................... 9 CONFORMITÀ CATASTALE ........................................................................ 9 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI ................................................................ 10 6.1. 6.2. 6.3. 7. VINCOLI ................................................................................................ 9 FABBRICATO ........................................................................................ 10 OPERE E SISTEMAZIONI ESTERNE .......................................................... 11 SISMICITÀ ........................................................................................... 11 CRITERIO DI STIMA ................................................................................... 12 7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ............................................. 12 8. CONSISTENZA DEI BENI ............................................................................ 13 9. STIMA ........................................................................................................ 13 9.1. 9.2. 9.3. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI .................................................... 13 MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ..................................... 14 GIUDIZIO DI STIMA .............................................................................. 14 pag. 3
ALLEGATI
allegato SI3-01.: Relazione fotografica
allegato SI3-02.: Visure catastali
allegato SI3-03.: Planimetrie – estratti di mappa
allegato SI3-04.: Estratto di mappa P.R.G.
allegato SI3-05.: Ispezioni ipotecarie presso la CRRII – Relazione notarile preliminare
allegato SI3-06.: Certificato di Destinazione Urbanistica
allegato SI3-07.: Titoli edilizi - Documentazione progettuale
allegato SI3-08.: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato
allegato SI3-09.: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio
allegato SI3-10.: Tabella con valori di calcolo stima
Allegato CD_1: CD contenente la relazione di stima con gli allegati completi
pag. 4
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il
sottoscritto
Ing.
Franco
De
Angeli,
Amministratore
e
Direttore
Tecnico
di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia
di Treviso ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso,
ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di
mercato e commerciale dei beni immobili di proprietà della NORTH EAST SERVICES
S.p.a., dei beni immobili in leasing da riscattare, nonché degli impianti e dei beni mobili
funzionali e strumentali presso gli stessi. Il presente capitolo riguarda la stima dei seguenti beni:
COMUNE DI SILEA
Catasto Fabbricati - Sezione C -Foglio 7
•
•
mappale 72 subalterno 16, Via Belvedere, piano T, area urbana di m², 964;
mappale 72 subalterno 18, Via Belvedere, piano T, categoria D/l, R. C.€.
2.400,00;
1.1. LOCALIZZAZIONE E ACCESSIBILITÀ
pag. 5
I beni immobili oggetto di stima ricadono all’interno del territorio comunale di Silea, nella
zona del tessuto produttivo posta a sud della frazione comunale di S. Elena in località
Canton, compresa tra la strada comunale via Belvedere e la Strada Provinciale n. 64.
La porzione di capannone è censita come opificio.
L’accesso principale all’immobile avviene dalla Strada Provinciale n. 64 che collega Silea a
Roncade. È altresì presente un accesso secondaro dal mappale n. 260 di altra proprietà.
1.2. TITOLARITÀ,
IDENTIFICAZIONE
CATASTALE
E
VINCOLI
PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso,
competente per il territorio, risulta che alla data del 7.03.2014 gli immobili oggetto di
stima risultano tutti intestati alla Società NORTH EAST SERVICES S.P.A. con sede in
TREVISO C.F.: 00729760280 allegato SI3-05.
Gli immobili al Nuovo Catasto Edilizio Urbano di Treviso risultano censiti come segue:
Comune di SILEA - Sezione C - Foglio 7
Particella
Sub
Cat.
Consistenza/rendita
Indirizzo
72
16
Area urbana
m² 964
VIA BELVEDERE piano: T
72
18
D/1
€ 2.400,00
VIA BELVEDERE piano: T
I suddetti immobili, pervenuti come appresso precisato, sono liberi da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, annotazioni ed annotamenti che possano pregiudicarne la suddetta
piena proprietà; è stata verificata nel ventennio l'inesistenza di atti di donazione e la continuità storica delle trascrizioni ai sensi dell'art. 2650 c.c..
I beni in oggetto vennero compravenduti con le eventuali servitù attive e passive, in particolare con quelle per l’allacciamento alle tubazioni esistenti sulla contigua proprietà della ditta venditrice (MN. 72 sub. 15 e sub. 17) relative allo scarico fognature acque bianche e nere.
Si rileva che al catasto fabbricati l’intestazione dei beni risulta ancora a carico della precedente proprietà: “FIN-ECO LEASING S.P.A.”.
1.3. QUADRO SINOTTICO DELLA PROVENIENZA AL VENTENNIO
1) Società "NORTH EAST SERVICES S.P.A.", proprietaria, per atto di compravendita
in data 13 aprile 1993 repertorio n. 77920 a rogito Notaio A. Manavello di Treviso,
ivi trascritto il 26 aprile 1993 ai nn. 10474/7832;
pag. 6
2) Società "FIN-ECO LEASING S.P.A.", proprietaria, per atto di compravendita in data
20 maggio 1993 repertorio n. 78318 a rogito Notaio Manavello predetto, trascritto
a Treviso il 15 giugno 1993 ai nn. 15105/11335;
3) Società "NORTH EAST SERVICES S.P.A.", proprietaria per atto di compravendita il
data 19 giugno 2001 repertorio n. 114823 a rogito Notaio A. Manavello dì Treviso,
trascritto in data 19 giugno 2001 ai nn. 24057/17119;
2. CONFINI
I mappali su cui ricade il fabbricato e l’area urbana di pertinenza confinano:
•
a nord con la particella n. 260;
•
a sud-est con la strada provinciale n. 64 “via Bassa Trevigiana”;
•
a sud-ovest con la particella n. 72;
tutte particelle del catasto terreni (estratto di mappa in allegato SI3-03).
A nord e a sud-ovest l’immobile confina in aderenza con unità immobiliari di altra proprietà
3. CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE
L’immobile oggetto di stima è una porzione di un fabbricato che è stato costruito a seguito della Licenza Edilizia n. 55/69 rilasciata dal Comune di Silea con prot. n° 2453 del 22
settembre 1969 e dichiarato agibile dal 1 ottobre 1971 allegato SI3-07.
Successivamente il Comune di Silea ha rilasciato:
•
concessione edilizia n. 118/91 in data 21 ottobre 1991, prot. n. 8804 per ristrutturazione interna su fabbricato uso produttivo;
•
Autorizzazione Edilizia n. 69/96 in data 13 settembre 1996, prot. 6275, per
l'esecuzione di Tombinamento fossato, apertura nuovo accesso e costruzione recinzione.
4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E
VINCOLI
DESTINAZIONE URBANISTICA
In base alla classificazione data dal vigente P.R.G. del Comune di Silea l’area dove sorge
l’immobile oggetto di stima ricade in zona territoriale omogenea D1, industria e artigianato di produzione, normata dall’articolo 34 delle Norme Tecniche di Attuazione. (CDU allegato SI3-06)
pag. 7
L'area identificata a catasto Fg. 7 Mn. 16 è bene paesaggistico ed ambientale, soggetto a
tutela disciplinata dall'art. 142 e seguenti dal D.Lgs. 22 gennaio 2004 n.42.
Ai sensi dell'art. 6, terzo comma, della direttiva 92/43/CEE, la presentazione di ogni piano e di ogni progetto dovrà essere corredata dalla valutazione di incidenza ambientale,
da effettuarsi secondo la guida metodologica definita dalla delibera della Giunta Regionale 4 ottobre 2002, n. 2803, pubblicata nel B.U.R. del Veneta 19.11.2002, n. 112.
Estratto delle Norme Tecniche di Attuazione:
Art. 34 - ZONA TERRITORIALE OMOGENEA D1:ZONA ARTIGIANALE ED
INDUSTRIALE
Tali zone sono destinate ad edifici e attrezzature per l'attività industriale e quella artigianale di produzione, fatte salve le norme più restrittive previste al successivo art. 35.
E' consentita l'installazione di laboratori di ricerca e di analisi, magazzini, depositi silos,
rimesse, zone attrezzate per la sosta di automezzi pesanti, edifici ed attrezzature di natura ricreativa e sociale al servizio della zona, attività commerciali, uffici e mostre connesse
alla attività della zona, nonchè l'edificazione per ogni lotto, di una abitazione con un massimo di mq. 150 di superficie utile (Su) per il personale addetto alla sorveglianza e manutenzione degli impianti.
Nella aree assoggettate a Piano Attuativo possono essere ammesse anche le attrezzature
commerciali all'ingrosso o le strutture della grande distribuzione con le modalità e nelle
quantità esplicitamente previste nello strumento urbanistico di attuazione.
- modi di intervento: il P.R.G. si attua per I.E.D. o S.U.A.
- tipi di intervento: manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione
edilizia nel rispetto delle superfici esistenti; ampliamento, sostituzione edilizia, nuova
edificazione nel rispetto degli indici di zona.
- parametri urbanistici:
Sm = superficie minima di intervento = 1.500 mq.
Ut = indice di utilizzazione territoriale = 6.000 mq/ha, in caso di S.U.A. ;
Q = rapporto di copertura = 0,50 mq./mq.
- parcheggi privati inerenti le costruzioni: vedi art. 20;
Dc = la distanza minima dai confini è di ml. 6,00 e comunque non inferiore alla
massima altezza del fabbricato;
Df = il distacco tra fabbricati non inferiore a ml 12; è tuttavia consentita la
costruzione in aderenza o in appoggio;
Ds = la distanza dalla strada non deve essere inferiore a ml. 10,00 per strade
comunali o vicinali e ml. 20,00 per le strade provinciali o statali;
H = l'altezza massima deve essere pari a ml. 10,00 salvo documentate esigenze
pag. 8
legate a particolari processi di lavorazione che implichino spazi tecnici di altezza
maggiore.
4.1. VINCOLI
L'area interessata dal bene immobile oggetto di stima e bene paesaggistico ed ambientale, soggetto a tutela disciplinata dall'art. 142 e seguenti dal D.Lgs. 22 gennaio 2004 n.42.
Ai sensi dell'art. 6, terzo comma, della direttiva 92/43/CEE, la presentazione di ogni piano e di ogni progetto dovrà essere corredata dalla valutazione di incidenza ambientale,
da effettuarsi secondo la guida metodologica definita dalla delibera della Giunta Regionale 4 ottobre 2002, n. 2803, pubblicata nel B.U.R. del Veneta 19.11.2002, n. 112.
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1. CONFORMITÀ URBANISTICA
Per quanto riguarda la conformità urbanistica è stato eseguito un confronto tra lo stato di
fatto dell’immobile e gli elaborati grafici di cui ai titoli edilizi ed alle autorizzazioni del capitolo 3 depositati presso il comune di Silea.
Per quanto è stato possibile accertare, compatibilmente con le approssimazioni ammesse
dalla legge, esiste una coincidenza tra quanto autorizzato e lo stato dei luoghi.
Risulta altresì che rispetto all’ultimo stato approvato (concessione edilizia n. 118/91 in
data 21 ottobre 1991, prot. n. 8804 per ristrutturazione interna su fabbricato uso produttivo), non è mai stato richiesto il certificato di agibilità. A tal riguardo deve essere fatta
apposita domanda al Comune di Silea e dovranno altresì essere prodotte le dichiarazioni
di conformità degli impianti e le certificazioni richieste per l’agibilità.
5.2. CONFORMITÀ CATASTALE
È stata effettuata una verifica della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo
stato di fatto degli immobili oggetto di stima.
I dati catastali non sono corretti in quanto l’intestazione risulta ancora riferita alla precedente proprietà: FIN ECO LEASING SPA con sede in BRESCIA.
Per quanto riguarda le piante catastali, in relazione a quanto disposto dalla circolare n. 2
del 9/07/2010 dell’Agenzia del Territorio, che ha specificato quali sono le variazioni che
non hanno rilevanza catastale tale da richiedere la modifica delle planimetrie catastali, si
ritiene che possono essere considerate conformi.
pag. 9
Si rileva che l’immobile è classificato come D/1 (opificio), ma le planimetrie di progetto
depositate presso il Comune di Silea riportano come destinazione prevalente quella di
deposito/magazzino.
6. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
6.1. FABBRICATO
Trattasi di un’unità immobiliare indipendente ricavata dal frazionamento di un fabbricato
industriale costruito a seguito della Licenza Edilizia n. 55/69 rilasciata dal Comune di Silea prot. n° 2453 è del 22 settembre 1969
L’immobile ha dimensioni lorde in pianta di m 28,25 x 20,85, pari ad una superficie coperta di m² 589,01. L’altezza sotto trave dei locali è di m 4,00.
L’accesso ai locali è garantito da un ampio portone posizionato centralmente sul lato sudovest e da una porta in vicinanza dell’angolo sud-ovest.
Con riferimento alla tavola di progetto in allegato SI3-07 l’ambiente interno risulta parzialmente partizionato da murature in laterizio con il ricavo di dei seguenti locali:
•
un magazzino sul lato nord-ovest;
•
un locale deposito dotato di finestrature che si affacciano sull’area interna sul lato
sud-ovest con altezza di 2,70 m;
•
zona servizi igienici accessibile dal locale deposito composta da antibagno, doccia
e w.c. con altezza di 2,70 m.
Lungo i lati nord-ovest e sud-ovest l’immobile confina con unità immobiliari di altre ditte.
Gli altri lati dell’immobile danno sull’esterno e presentano finestrature a sviluppo verticale. Non sono presenti lucernari o finestre a shed in copertura.
Strutture
Le strutture del capannone si possono così riassumere:
-
strutture di fondazione del capannone del tipo a plinto e continue;
-
struttura portante composta da pilastri e travi primarie in calcestruzzo armato gettato in opera;
-
copertura formata da tegoli prefabbricati a doppio “T” in cemento armato accostati
con impermeabilizzazione in guaina bitumata con finitura ardesiata saldata a fiamma;
-
tamponamento perimetrale esterno lato nord-est con muro in calcestruzzo armato
gettati in opera con superficie lavorata a vista con doghe orizzontali e in parte;
-
tamponamento perimetrale esterno lato sud-est con mattoni lasciati a vista;
-
muri divisori interni in muratura di laterizio;
pag. 10
Finiture
La pavimentazione è del tipo industriale in calcestruzzo con finitura superficiale al quarzo.
I locali ad uso servizi, presentano pavimenti in monocottura rialzati rispetto al pavimento
del capannone.
I serramenti sono in profilato metallico preverniciato. Le porte ed i portoni sono in lamiera metallica verniciata
Impianti tecnologici
La dotazione impiantistica dell’immobile si limita all’impianto elettrico e di illuminazione
eseguito con canalizzazioni a vista e lampade al neon a soffitto. L’impianto di riscaldamento non è presente.
Non risultano presenti i certificati di conformità alla L. 46/90 e s.m.i. e, per quanto è stato possibile appurare, sarà necessario effettuare degli interventi per rendere a norma
l’impianto ai requisiti minimi di legge.
Non è presente alcun tipo di impianto antincendio.
Per quanto riguarda la destinazione d’uso il fabbricato è censito al catasto come opificio,
ma urbanisticamente la destinazione d’uso prevalente è quella di deposito/magazzino.
Tenendo conto dell’anno di costruzione e delle caratteristiche delle finiture, l’immobile
presenta un normale stato di manutenzione.
6.2. OPERE E SISTEMAZIONI ESTERNE
L’area scoperta di proprietà ha una superficie catastale di 964 m² e risulta confinata su
tutti i lati da una recinzione costituita prevalentemente da una rete metallica su muretto
di base in calcestruzzo armato. E’ presente un cancello carraio motorizzato che da accesso diretto all’immobile dalla Strada Provinciale n. 64. A sud-est lungo il confine con il
mappale n. 260 (attualmente in carico alla stessa ditta) è presente un passaggio carrabile per l’accesso degli automezzi privo di cancello.
L’area è prevalentemente asfaltata e adibita al parcheggi e transito di automezzi. Sono
altresì presenti delle zone a verde in prossimità del fabbricato e lungo il confine con la
strada provinciale. N. 64.
6.3. SISMICITÀ
Il fabbricato oggetto di indagine è stato realizzato e modificato in vari periodi a partire
dal 1969 in accordo a normative diverse che si sono succedute nel tempo. Nessuna di
queste normative prevedeva la l’adozione di sistemi costruttivi antisismici. Solo a partire
dal 2003 la normativa ha imposto per le zone sismiche classificate di terza categoria,
pag. 11
quale il comune di Silea, l’adozione di criteri di progettazione antisismica per i nuovi fabbricati.
7. CRITERIO DI STIMA
7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
dell’immobile, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’“ordinarietà” che varia
secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel bene che si deve valutare.
L’immobile viene comparato a altri immobili di cui sono noti i recenti prezzi unitati di
mercato. Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene determinato in base alla
consistenza delle opere realizzate, al loro stato manutentivo nonché alla disponibilità e
consistenza della superficie fondiaria di pertinenza.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
generalmente oggi praticati (anno 2014) nel Comune di Silea. Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone territoriali omogenee e tipologie edilizie.
Gli esiti dell’indagine sono riassunti nella tabella allegato SI1-08.
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore di mercato per i capannoni industriali/laboratori molto variabile che oscilla tra 428 e 546 €/m² e un valore per
gli uffici tra 1090 e 1250 €/m².
Per le aree edificabili urbanizzate e dotate delle opere di urbanizzazione i valori sono molto variabili e vanno da un minimo di 50 €/m² ad un massimo di 120 €/m². Per aree prive
di opere di urbanizzazione tali valori vanno ridotti del 25-30% .
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze.
Calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari
a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della procedura.
pag. 12
8. CONSISTENZA DEI BENI
Le superfici coperte lorde del capannone e dell’area di pertinenza possono cosi determinarsi.
DESCRIZIONE
DIMENSIONE
Capannone
589 m²
Area scoperta
964 m²
Con riferimento ai parametri urbanistici relativi alla zona territoriale omogenea D1, in
considerazione della superficie edificata, si rileva che rimane ancora una ristretta potenzialità edificatoria residua, riferita alla superficie coperta. Il valore dell’area scoperta e
della capacità edificatoria residua sarà conglobato nel valore complessivo dato al fabbricato.
9. STIMA
9.1. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI
Il bene in oggetto viene valutato con destinazione d’uso magazzino/deposito tenendo
conto comunque della potenziale adattabilità dei locali ad uso produttivo, previa verifica/adeguamento delle condizioni
di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico
degli edifici e degli impianti, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto altresì: delle condizioni
intrinseche ed estrinseche degli immobili, dello stato manutentivo degli impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna agli immobili oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
pag. 13
DESCRIZIONE
VALORE
Capannone magazzino/deposito + area scoperta
€ 294.500,00
Ottenuto il totale della stima è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a
0,90, che tiene della procedura in corso e della necessità di dover alienare il bene in
tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 265.050,00
9.2.
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
Alla cifra sopra esposta vanno detratti gli oneri per la regolarizzazione delle difformità
rilevate al capitolo 5.
Nello specifico vanno computati maggiori oneri per:
•
spese tecniche ed amministrative per la richiesta del certificato di agibilità;
•
Verifica impianti elettrici con interventi di messa a norma e conseguente Dichiarazioni di conformità degli impianti;
•
regolarizzazione catastale.
Per gli oneri sopra elencati si stima un costo omnicomprensivo di 12.000,00 € da detrarsi al valore di stima dell’immobile.
9.3. GIUDIZIO DI STIMA
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
DETRAZIONE PER PROCEDURA
VALORE DI STIMA FINALE:
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ etc.
ARROTONDAMENTO:
VALORE DI STIMA FINALE:
€ 294.500,00
€ 29.450,00
€ 265.050,00
€ 12.000,00
€ 50,00
€ 253.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito mandato conferitogli, stima che gli immobili siti in via Belvedere/Bassa Trevigiana a SILEA (TV), località S. Elena, catastalmente censiti al Comune
di Silea, SEZ C, FG. 7, mappale 72 sub 16 e 18, alla data della presente abbia un valore
complessivo pari a € 253.000,00 (Euro duecentocinquatatremila,00).
pag. 14
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
pag. 15
LOTTO N. 07 - UNITA' C
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Servicies S.p.A.
IMMOBILI DI VIA BELVEDERE/BASSA
TREVIGIANA,
S. ELENA DI SILEA (TV)
COMUNE DI SILEA
SEZ C- FG. 7 - MAPPALE 260 SUB 2 e 4
______________________________________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A,
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P.IVA 00729760280
30 Aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
**********
Pagina lasciata bianca intenzionalmente
**********
pag. 2
Sommario
1. OGGETTO DELLA STIMA ............................................................................... 5 1.1. 1.2. 1.3. LOCALIZZAZIONE E ACCESSIBILITÀ .......................................................... 6 TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI ..... 6 QUADRO SINOTTICO DELLA PROVENIENZA AL VENTENNIO .......................... 7 2. CONFINI ...................................................................................................... 7 3. CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE .................................... 8 4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI .......................... 8 4.1. 5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ............................................... 10 5.1. 5.2. 6. CONFORMITÀ URBANISTICA ................................................................... 10 CONFORMITÀ CATASTALE ...................................................................... 10 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE .................................................................. 11 6.1. 6.2. 7. VINCOLI ................................................................................................ 9 OPERE E SISTEMAZIONI ESTERNE .......................................................... 12 SISMICITÀ ........................................................................................... 12 CRITERIO DI STIMA ................................................................................... 12 7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ............................................. 12 8. CONSISTENZA DEI BENI ............................................................................ 13 9. STIMA ........................................................................................................ 14 9.1. 9.2. 9.3. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI .................................................... 14 MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ..................................... 15 GIUDIZIO DI STIMA .............................................................................. 15 pag. 3
ALLEGATI
allegato SI2-01.: Relazione fotografica
allegato SI2-02.: Visure catastali
allegato SI2-03.: Planimetrie – estratti di mappa
allegato SI2-04.: Estratto di mappa P.R.G.
allegato SI2-05.: Ispezioni ipotecarie presso la CRRII – Relazione notarile preliminare
allegato SI2-06.: Certificato di Destinazione Urbanistica
allegato SI2-07.: Titoli edilizi - Documentazione progettuale
allegato SI2-08.: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato
allegato SI2-09.: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio
allegato SI2-10.: Tabella con valori di calcolo stima
Allegato CD_1: CD contenente la relazione di stima con gli allegati completi
pag. 4
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il
sottoscritto
Ing.
Franco
De
Angeli,
Amministratore
e
Direttore
Tecnico
di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Treviso ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso,
in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di
Treviso, ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile
valore di mercato e commerciale dei beni immobili di proprietà della NORTH EAST
SERVICES S.p.a., dei beni immobili in leasing da riscattare, nonché degli impianti e dei
beni mobili funzionali e strumentali presso gli stessi.
La presente relazione riguarda la stima dei seguenti beni:
COMUNE DI SILEA
Catasto Fabbricati - Sezione C -Foglio 7 (sette)
•
mappale 260 subalterno 2, Via Belvedere, piano T, categoria C/3, classe U, mq. 444,
R.C. € 1.031 ,88;
•
mappale 260 subalterno 4, Via Belvedere, piano T, categoria C/7, classe U, mq. 24,
R.C. € 14,40.
pag. 5
1.1. LOCALIZ
ZZAZION
NE E ACC
CESSIBIL
LITÀ
I beni immobili og
ggetto di stima ricadon
no all’intern
no del territorio comu
unale di Sile
ea, nella
el tessuto produttivo posta a su
ud della fra
azione com
munale di S
S. Elena in località
zona de
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ul lato nord
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L’access
so principale all’immo
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ne dalla Strada Provinc
ciale n. 64 che collega
a Silea a
Roncade. Sono altresì prese
enti due acccessi secon
ndari dal mappale
m
n. 72 e dal mappale
m
263.
1.2. TITOLAR
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I
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CATASTALE
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compettente per il territorio, il Nuovo Ca
atasto Ediliizio Urbano
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a data del 07-03-2014
0
4 gli immobili oggetto
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pag
g. 6
stati alla Società NORTH EAST SERVICES S.P.A. con sede in TREVISO C.F.: 00729760280
allegato SI1-02.
L'immobile sorge su un'area identificata al Catasto Terreni come segue:
Comune di SILEA
Foglio
Particella
Qualità
ha
21
260
ENTE URBANO
are
ca
13
51
Gli immobili al Catasto Fabbricati risultano censiti come segue:
Comune di TREVISO - Sezione C - Foglio 7
Particella
Sub
Cat.
Consistenza
Rendita
260
2
C/3
444 m²
Euro 1.031,88
260
4
C/7
24 m²
Euro 12,40
Indirizzo
VIA BELVEDERE piano:
T
VIA BELVEDERE piano:
T
I suddetti immobili, sono liberi da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, annotazioni ed
annotamenti che possano pregiudicarne la suddetta piena proprietà.
È stata verificata nel ventennio l'inesistenza di atti di donazione e la continuità storica
delle trascrizioni ai sensi dell'art. 2650 c.c.
1.3. QUADRO SINOTTICO DELLA PROVENIENZA AL VENTENNIO
Anteriormente al ventennìo:
Società "L. S.- LA SICUREZZA- S.R.L." con sede in Treviso, codice fiscale 00343540266
per atto dì compravendita in data 30 marzo 1979 repertorio n. 20116 Notaio A. Manavello predetto, trascritto a Treviso in data 26 aprile 1979 ai nn. 8558/7021 e successivo atto
dì identificazione catastale in data 15 gennaio 1980 repertorio n. 22102 stesso Notaio,
trascritto a Treviso in data 11 febbraio 1980 ai nn. 3306/2736, poi fusa per ìncorporazìone nella "NORTH EAST SERVICES S.P.A." con sede in Treviso, suddetta con atto in data
22 ottobre 2009 repertorio n. 275721 a rogìto Notaio Romano Salvatore dì Oderzo, trascritto a Treviso in data 12 gennaio 2010 ai nn. 922/634.
2. CONFINI
I mappali su cui ricadono gli immobili ed i terreni a prevalente destinazione industriale
confinano:
pag. 7
•
a nord con le particelle 247, 263, 265;
•
a sud con la particella 72 e la Strada Provinciale n. 64;
tutte particelle del catasto terreni.
3. CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE
L’unità immobiliare oggetto di stima è una porzione di un fabbricato costruito a seguito
della Licenza Edilizia n. 55/69 rilasciata dal Comune di Silea con prot. n° 2453 del 22
settembre 1969 e dichiarato agibile dal 1 ottobre 1971. allegato SI2-07. Originariamente
si trattava di un unico fabbricato che è stato successivamente frazionato in più unità immobiliari. E’ stata svolta una ricerca presso l’ufficio tecnico del Comune di Silea, ma non
è stato possibile recuperare alcuna pratica edilizia specifica del frazionamento dell’unità
immobiliare oggetto di stima. Esistono invece le pianta catastale specifica, presentata in
data 2/03/1979, e le pratiche edilizie relative all’individuazione della unità immobiliari
limitrofe.
In data 28 marzo 1985 al prot. n. 2378 del Comune di Silea è stata presentata la richiesta di Condono edilizio n. 229/85, per realizzazione di una tettoia per ricovero automezzi.
La pratica non è ancora stata portata a termine.
4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E
VINCOLI
DESTINAZIONE URBANISTICA
In base alla classificazione data dal vigente P.R.G. del Comune di Silea l’area dove sorgono gli immobili oggetto di stima ricade in zona territoriale omogenea D1, industria e artigianato di produzione, normata dall’articolo 34 delle Norme Tecniche di Attuazione. (CDU
allegato SI2-06)
L'area identificata a catasto Fg. 21 Mn. 260 e bene paesaggistico ed ambientale, soggetto
a tutela disciplinata dall'art. 142 e seguenti dal D.Lgs. 22 gennaio 2004 n.42.
Ai sensi dell'art. 6, terzo comma, della direttiva 92/43/CEE, la presentazione di ogni piano e di ogni progetto dovrà essere corredata dalla valutazione di incidenza ambientale,
da effettuarsi secondo la guida metodologica definita dalla delibera della Giunta Regionale 4 ottobre 2002, n. 2803, pubblicata nel B.U.R. del Veneta 19.11.2002, n. 112.
Estratto delle Norme Tecniche di Attuazione:
Art. 34 - ZONA TERRITORIALE OMOGENEA D1:ZONA ARTIGIANALE ED
INDUSTRIALE
pag. 8
Tali zone sono destinate ad edifici e attrezzature per l'attività industriale e quella artigianale di produzione, fatte salve le norme più restrittive previste al successivo art. 35.
E' consentita l'installazione di laboratori di ricerca e di analisi, magazzini, depositi silos,
rimesse, zone attrezzate per la sosta di automezzi pesanti, edifici ed attrezzature di natura ricreativa e sociale al servizio della zona, attività commerciali, uffici e mostre connesse
alla attività della zona, nonchè l'edificazione per ogni lotto, di una abitazione con un massimo di mq. 150 di superficie utile (Su) per il personale addetto alla sorveglianza e manutenzione degli impianti.
Nella aree assoggettate a Piano Attuativo possono essere ammesse anche le attrezzature
commerciali all'ingrosso o le strutture della grande distribuzione con le modalità e nelle
quantità esplicitamente previste nello strumento urbanistico di attuazione.
- modi di intervento: il P.R.G. si attua per I.E.D. o S.U.A.
- tipi di intervento: manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione
edilizia nel rispetto delle superfici esistenti; ampliamento, sostituzione edilizia, nuova
edificazione nel rispetto degli indici di zona.
- parametri urbanistici:
Sm = superficie minima di intervento = 1.500 mq.
Ut = indice di utilizzazione territoriale = 6.000 mq/ha, in caso di S.U.A. ;
Q = rapporto di copertura = 0,50 mq./mq.
- parcheggi privati inerenti le costruzioni: vedi art. 20;
Dc = la distanza minima dai confini è di ml. 6,00 e comunque non inferiore alla
massima altezza del fabbricato;
Df = il distacco tra fabbricati non inferiore a ml 12; è tuttavia consentita la
costruzione in aderenza o in appoggio;
Ds = la distanza dalla strada non deve essere inferiore a ml. 10,00 per strade
comunali o vicinali e ml. 20,00 per le strade provinciali o statali;
H = l'altezza massima deve essere pari a ml. 10,00 salvo documentate esigenze
legate a particolari processi di lavorazione che implichino spazi tecnici di altezza
maggiore.
4.1. VINCOLI
L'area interessata dal bene immobile oggetto di stima e bene paesaggistico ed ambientale, soggetto a tutela disciplinata dall'art. 142 e seguenti dal D.Lgs. 22 gennaio 2004 n.42.
Ai sensi dell'art. 6, terzo comma, della direttiva 92/43/CEE, la presentazione di ogni piano e di ogni progetto dovrà essere corredata dalla valutazione di incidenza ambientale,
pag. 9
da effettuarsi secondo la guida metodologica definita dalla delibera della Giunta Regionale 4 ottobre 2002, n. 2803, pubblicata nel B.U.R. del Veneta 19.11.2002, n. 112.
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1. CONFORMITÀ URBANISTICA
Con riferimento alla conformità urbanistica è stato eseguito un confronto tra lo stato di
fatto dell’immobile e gli elaborati grafici di cui ai titoli edilizi ed alle autorizzazioni del capitolo 3 depositati presso il comune di Silea.
Per quanto è stato possibile accertare non è presente la pratica edilizia che attesta lo
stato dei luoghi così come realizzato.
In particolare è presente la Licenza Edilizia n. 55/69 rilasciata dal Comune di Silea prot.
n° 2453 del 22 settembre 1969 per la realizzazione del fabbricato industriale, di cui
l’unità immobiliare oggetto di stima fa parte. Non è stata trovata la pratica specifica con
la quale è stato fatto il frazionamento con la creazione di una unità a se stante e il relativo certificato di agibilità.
Sarà pertanto necessario presentare una SCIA in sanatoria e il pagamento di una sanzione di 516,00 € per la regolarizzazione dello stato di fatto. Sarà altresì necessario richiedere il rilascio del certificato di agibilità che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
Per quanto riguarda il condono della tettoia sul lato sud-est è necessario completare la
pratica n. 229/85, con la presentazione degli elaborati richiesti aggiornati all’attualità e il
pagamento degli oneri quantificati in 31,62 €/m².
5.2. CONFORMITÀ CATASTALE
È stata effettuata una verifica della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo
stato di fatto degli immobili oggetto di stima.
I dati catastali sono corretti.
Per quanto riguarda la pianta catastale in allegato SI2-03 si rileva che non risulta pienamente conforme a quanto costruito: non sono segnati i servizi igienici e un locale posto
subito in prossimità dell’ingresso ricavato con pareti modulari componibili in metallo e
vetro.
Con la regolarizzazione dello stato urbanistico–amministrativo sarà necessario valutare se
procedere con regolarizzazione catastale da consegnare al Catasto con la procedura
DOCFA. pag. 10
6. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Trattasi di un’unità immobiliare indipendente ricavata dal frazionamento di un fabbricato
industriale. L’immobile è censito come laboratorio per arti e mestieri e ha una superficie
catastale di 444 m². Attualmente l’interno è prevalentemente adibito a magazzino con
un’altezza sotto trave di 4 metri. In prossimità dell’ingresso è stato ricavato un locale
utilizzato come “ufficio”, dotato di controsoffitto su orditura metallica e con pareti modulari componibili in metallo e vetro.
Una porzione minore di fabbricato lungo il confine con
il mappale 265 presenta
un’altezza di 3 metri. In questa zona sono sati ricavati i servizi igienici.
Si rileva che il fabbricato, pur essendo accatastato come laboratorio, non soddisfa i requisiti generali di illuminazione e aereazione per i luoghi di lavoro: sono presenti finestrature
e aperture solo sul lato est e risulta privo di lucernari in copertura.
L'edificio ha struttura portante in cemento armato realizzato in opera e tamponatura
esterna sempre in calcestruzzo. La copertura è realizzata con travi in cemento armato
precompresso del tipo a doppio T, coibentata e isolata con guaina bituminosa.
La pavimentazione è del tipo industriale in calcestruzzo. I serramenti sono in profilato
metallico preverniciato. Le porte ed i portoni sono in lamiera metallica verniciata
Sul lato est, in prossimità dell’ingresso all’immobile, è presente una tettoia per il ricovero
di automezzi costituita da pilastri in acciaio, travature reticolari principali, orditura secondaria e copertura in lamiera. La tettoia si trova per metà in area di cui al foglio 7, mappale n. 263 e per metà in area di cui al foglio 7, mappale n. 260 del Comune di Silea. In
questa stima viene valutata la porzione ricompresa nel mappale n. 260 che ha dimensioni
in pianta di 6,07x7,03 metri e superficie catastale dichiarata di 24 m² (che non include le
parti a sbalzo). Come rilevato nel capitolo 3 la tettoia è stata oggetto di condono nel
1985, ma la pratica non è stata ancora completata.
IMPIANTI
La dotazione impiantistica dell’immobile si limita all’impianto elettrico e di illuminazione
eseguito con canalizzazioni a vista e lampade al neon a soffitto. L’impianto di riscaldamento non è presente. Il fabbricato risulta connesso alla rete telefonica.
Non risultano presenti i certificati di conformità alla L. 46/90 e s.m.i.e
Tenendo conto dell’anno di costruzione e delle caratteristiche delle finiture, l’immobile
presenta un normale stato di manutenzione.
pag. 11
6.1. OPERE E SISTEMAZIONI ESTERNE
L’area scoperta di proprietà risulta confinata su tutti i lati da una recinzione costituita
prevalentemente da una rete metallica su muretto di base in calcestruzzo armato ad eccezione del confine con il mappale 263 attualmente di proprietà della stessa ditta. E’ presente un cancello carraio motorizzato che da accesso diretto all’immobile dalla Strada
Provinciale n. 64. A sud-ovest lungo il confine con il mappale n. 72 (attualmente sempre
in carico alla stessa ditta) è presente un passaggio carrabile per l’accesso degli automezzi
privo di cancello.
L’area presenta delle zone a verde, ma è prevalentemente asfaltata e adibita al parcheggi
e transito di automezzi.
6.2. SISMICITÀ
Il fabbricato oggetto di indagine è stato realizzato e modificato in vari periodi a partire
dal 1969 in accordo a normative diverse che si sono succedute nel tempo. Nessuna di
queste normative prevedeva la l’adozione di sistemi costruttivi antisismici. Solo a partire
dal 2003 la normativa ha imposto per le zone sismiche classificate di terza categoria,
quale il comune di Silea, l’adozione di criteri di progettazione antisismica per i nuovi fabbricati.
7. CRITERIO DI STIMA
7.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
dell’immobile, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’“ordinarietà” che varia
secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel bene che si deve valutare.
L’immobile viene comparato a altri immobili di cui sono noti i recenti prezzi unitati di
mercato. Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene determinato in base alla
consistenza delle opere realizzate, al loro stato manutentivo nonché alla disponibilità e
consistenza della superficie fondiaria di pertinenza.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
generalmente oggi praticati (anno 2014) nel Comune di Silea. Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone territoriali omogenee e tipologie edilizie.
Gli esiti dell’indagine sono riassunti nella tabella allegato SI2-08.
pag. 12
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore di mercato per i capannoni industriali/laboratori molto variabile che oscilla tra 428 e 546 €/m² e un valore per
gli uffici tra 1090 e 1250 €/m².
Per le aree edificabili urbanizzate e dotate delle opere di urbanizzazione i valori sono molto variabili e vanno da un minimo di 50 €/m² ad un massimo di 120 €/m². Per aree prive
di opere di urbanizzazione tali valori vanno ridotti del 25-30% .
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze.
Calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari
a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della procedura.
8. CONSISTENZA DEI BENI
Per la consistenza delle superfici coperte lorde si è fatto riferimento alla superficie dichiarata catastalmente e possono cosi determinarsi:
DESCRIZIONE
Capannone magazzino/deposito
Tettoia lato est
DIMENSIONE
444 m²
24 m²
Per quanto concerne l’area edificabile residua del terreno di cui al foglio 21 mappale 260
la situazione è la seguente:
Area in zona territoriale omogenea D1
1351 m²
Superficie coperta (Sc)
468 m²
Superficie coperta massima (0,50 mq/mq)
675 m²
Superficie coperta residua
207 m²
pag. 13
Il valore dell’area scoperta e della capacità edificatoria residua sarà conglobato nel valore
complessivo dato al fabbricato.
9. STIMA
9.1. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI
Il bene in oggetto viene valutato con destinazione d’uso magazzino/deposito tenendo
conto comunque della potenziale adattabilità dei locali ad uso produttivo, previa verifica/adeguamento delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli
edifici e degli impianti, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto altresì: delle condizioni
intrinseche ed estrinseche degli immobili, dello stato manutentivo degli impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna agli immobili oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
DESCRIZIONE
VALORE
Capannone laboratorio
€ 168.720,00
Tettoia lato est
€ 4.649,62
TOTALE
€ 173.369,62
Vista la conformazione del lotto si ritiene che le possibilità di nuova edificazione siano
limitate e pertanto il valore della superficie coperta residua edificabile viene considerato
conglobato nella valutazione del fabbricato.
Ottenuto il totale della stima come somma del valore di mercato dei vari corpi di fabbrica
è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0,90, che tiene della procedura
in corso e della necessità di dover alienare il bene in tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 156.032,64
pag. 14
9.2. MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE
Alla cifra sopra esposta vanno detratti gli oneri per la regolarizzazione catastale ed urbanistica dell’immobile per le irregolarità rilevate al capitolo 5.
Nello specifico vanno computati maggiori oneri per:
•
spese tecniche e sanzioni amministrative per la regolarizzazione dell’immobile e
richiesta del certificato di agibilità
•
completamento della pratica di condono edilizio del 1985;
•
recupero delle dichiarazioni di conformità degli impianti o stesura delle relazioni di
rispondenza/collaudo, rilievi, sopralluoghi e relazioni, nonché eventuali interventi
di messa a norma;
Per gli oneri sopra elencati si stima una costo omnicomprensivo di 12.000,00 € da detrarsi al valore di stima dell’immobile.
9.3. GIUDIZIO DI STIMA
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
DETRAZIONE PER PROCEDURA
VALORE DI STIMA FINALE:
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
ARROTONDAMENTO:
VALORE DI STIMA FINALE:
€ 173.369,60
€ 17.336,96
€ 156.032,64
€ 12.000,00
€ 32,64
€ 144.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito mandato conferitogli, stima che gli immobili siti in via Belvedere/Bassa Trevigiana a SILEA (TV), località S. Elena, catastalmente censiti al Comune
di Silea, SEZ C, FG. 7, mappale 260 sub 2 e 4, alla data della presente abbia un valore
complessivo pari a €144.000,00 (Euro centoquarantaquattromila,00).
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
pag. 15
LOTTO N. 08
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Servicies S.p.A.
IMMOBILE SITO IN VIA PRAGA, 20 –
SPINI DI GARDOLO (TN)
COMUNE CATASTALE DI GARDOLO, COD. 161
FG. 1 – PARTICELLA EDIFICIALE 1782 – SUB. 2
_____________________________________________________________________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A,
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P.IVA 00729760280
TREVISO, 30 APRILE 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
**********
Pagina lasciata bianca intenzionalmente
File: Relazione di Stima_Trento
**********
pag. 2
SOMMARIO
1.
OGGETTO DELLA STIMA ............................................................................... 5
1.1.
1.2.
LOCALIZZAZIONE .................................................................................... 5
TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PRE GIUDIZIEVOLI .... 6
2.
CONFINI ...................................................................................................... 6
3.
CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE .................................... 7
4.
PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI .......................... 7
4.1.
4.2.
5.
DESTINAZIONE URBANISTICA ................................................................... 7
VINCOLI ................................................................................................. 9
CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ................................................. 9
5.1.
5.2.
CONFORMITA’ CATASTALE ........................................................................ 9
CONFORMITÀ URBANISTICA ..................................................................... 9
6.
SITUAZIONE LEASING ............................................................................... 10
7.
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE .................................................................. 10
7.1.
7.2.
8.
IMPIANTI SPECIALI ................................................................................... 16
8.1.
8.2.
9.
AREA SCOPERTA .....................................................................................11
CAPANNONE E UFFICI .............................................................................11
IMPIANTI PER IL TRATTAMEMTO DEL DENARO ...........................................16
IMPIANTI ANTINTRUSIONE ......................................................................17
CRITERIO DI STIMA ................................................................................... 17
9.1.
9.2.
STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE...............................................17
STIMA IMPIANTI SPECIALI .......................................................................18
10. CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI ........................................................... 19
10.1.
10.2.
EDIFICIO PRODUTTIVO E PERTINENZE ......................................................19
CONSISTENZA IMPIANTI SPECIALI ...........................................................19
11. STIMA ........................................................................................................ 19
11.1.
11.2.
11.3.
11.4.
VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI .....................................................19
VALORE IMPIANTI SPECIALI .....................................................................20
MINUSVALENZA PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ......................................20
GIUDIZIO DI STIMA ................................................................................21
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 3
ALLEGATI
ADDENDUM alla Relazione Di Stima con la descrizione dettagliata degli impianti speciali e
degli impianti di videosorveglianza (Documento Riservato) (*);
allegato TN-01.: Relazione fotografica (**);
allegato TN-02.: Visure catastali;
allegato TN-03.: Planimetrie catastali – estratti di mappa (**);
allegato TN-04.: Estratto di mappa PRG (PAT);
allegato TN-05.: Ispezioni ipotecarie;
allegato TN-06.: Certificato di Destinazione Urbanistica;
allegato TN-07.: Titoli edilizi e documentazione progettuale (**);
allegato TN-08.: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato;
allegato TN-09.: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio;
allegato TN-10.: Tabella con Valore di stima degli immobili.
Allegato CD_1: CD contenente la relazione di stima senza allegati riservati
Allegato CD_2_Riservato: CD contenente la relazione di stima completa di addendum e
planimetrie della struttura (**)
(*)In questo elaborato è inserito l’allegato CD_2_Riservato completo di tutti gli elementi
della relazione di stima
(**) Questi elaborati e il CD con la copia digitale sono allegati all’ Addendum alla relazione di stima per garantire la riservatezza dei dati.
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 4
1.
OGGETTO DELLA STIMA
Il sottoscritto Ing. Franco De Angeli, Amministratore Unico e Direttore Tecnico di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di
Treviso ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso,
ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di
mercato e commerciale del complesso immobiliare adibito a caveau e sala conta, con
annessa centrale operativa, ubicato in Via Praga, 20, Spini di Gardolo (TN); di proprietà
della NORTH EAST SERVICES S.p.A..
1.1. LOCALIZZAZIONE
Il bene immobile oggetto di stima ricade all’interno del territorio comunale di Spini di
Gardolo, nell’omonima zona industriale, a circa 2 km dal casello “Trento Nord”
dell’Autostrada A22, detta “del Brennero”. L’indirizzo del complesso è via Praga 20 e
l’accesso, pedonale e carraio, avviene dalla stessa strada.
Fig. 1: Fotogrammetria
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 5
1.2. TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PRE
GIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Trento,
competente per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Trento, risulta che alla data del 13.02.2014 gli immobili oggetto di stima risultano tutti intestati alla Società “MEDIOCREDITO ITALIANO S.P.A” - P.IVA 13300400150, già “LEASINT
SPA” fusa in MEDIOCREDITO ITALIANO S.P.A. con atto di rep. N. 202 del 20/12/2013
allegato TN-02.
Il Commissario Giudiziale è stato recentemente autorizzato al riscatto di questo immobile
che a breve termine entrerà nella piena disponibilità della Procedura. Per i dettagli del
leasing si rimanda al capitolo 6.
L'immobile sorge su un'area identificata al Catasto come segue:
Comune di TRENTO – Comune catastale di Gardolo – Codice 161
N.
CC
Particella
Sub
Foglio
PM
Cat.
161
1782
Cons.
Rendita
-
€5.069,00
se
edificiale
1
Clas
2
1
2
D/8
-
Variazione n. 5616.001.2013 del 02-10-2013 in atti
DATI DERIVANTI DA:
dal 08-10-2013; FRAZIONAMENTO – DIVERSA
DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI
Indirizzo
Località Spini – Gardolo; Piani: T-1
I beni in esame sono liberi da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, annotazioni ed annotamenti che possano pregiudicarne la suddetta piena proprietà. (allegato TN-05)
2. CONFINI
I mappali su cui ricade l’immobile sono a prevalente destinazione industriale e confinano:
•
a nord est con la particella 1872;
•
a nord ovest con la particella 1770/2, via Praga;
•
a sud ovest con la particella 1815;
•
a sud est con la particella 1311/3.
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 6
3. CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE
La Licenza Edilizia per la costruzione del fabbricato è stata presentata in data 14 gennaio
2002 ed approvata dal Comune di Trento con protocollo n. 2070 in data 04 agosto 2003.
Per rispondere alle esigenze dell’allora Conduttore dell’immobile, in data 11 febbraio
2004 il Progettista presenta richiesta per una variante riguardante modifiche della disposizione interna dei locali; il Comune approva con concessione edilizia n. 9975 rilasciata il
giorno 09 novembre 2004. La comunicazione di fine dei lavori è stata presentata al Comune in data 14 dicembre 2004.
Tra le opere di manutenzione straordinaria si rileva solamente la DIA n. 1236/2005 depositata presso il Comune di Trento in data 28 agosto 2005, per opere di modifica degli
spazi interni. Il sopralluogo effettuato sull’edificio ha permesso di constatare che i lavori
presentati con la suddetta DIA sono stati realizzati come da progetto.
Il Certificato di agibilità, richiesto dal Costruttore in data 14 dicembre 2004, ed è stato
rilasciato
dal
Comune
di
Trento
in
data
28/09/2007
con
protocollo
n.
97.551/2004/RP/gg/47.1.
In allegato TN-07 si riporta uno stralcio della documentazione progettuale reperita presso
gli uffici comunali:
TITOLO EDILIZIO
DESCRIZIONE LAVORI
STATO
Concessione edilizia
n. 9975 del 09/11/2004, quale variante alla Concessione edilizia
n. 2070 del 04/08/2003
Costruzione
capannone
Legittimata con agibilità del 28/09/2007
Variante al
23/08/2005
Modifiche interne
Approvata ed eseguita
-
Concessa
prot.
n.
71946
del
Certificato di agibilità, 28/07/2007
4. PREVISIONE
DEGLI
STRUMENTI
URBANISTICI
E
VINCOLI
4.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
Con riferimento al Piano Regolatore Comunale, l’immobile è compreso nella zona territoriale omogenea tipo “D2 a”, ovvero Zone produttive del settore secondario di nuovo impianto, normata dall’art. 46 delle N.T.A. (CDU allegato TN-06).
Estratto dalle Norme Tecniche di Attuazione:
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 7
1. Le zone produttive del settore secondario di nuovo impianto sono pressoché inedificate e prive delle necessarie idonee reti infrastrutturali. In esse l'edificazione è subordinata all'esistenza di un piano attuativo.
2. Tali zone si distinguono in tre sottozone:
D2a - zone produttive del settore secondario di nuovo impianto di livello provinciale
D2b - zone produttive del settore secondario di nuovo impianto di livello locale
D2c - zone produttive del settore secondario di nuovo impianto di livello locale destinate
ad attività artigianali.
3. Nelle sottozone produttive del settore secondario di nuovo impianto di livello
provinciale D2a, ferma restando l’insediabilità delle attività di cui al precedente articolo
44, l'edificazione è subordinata all'esistenza di un piano attuativo esteso all’intera zona
risultante dalla cartografia del PRG e redatto nel rispetto dei seguenti indici:
- rapporto di copertura
Rc
50%
- indice di utilizzazione territoriale
Ut m²/m²
0,60
- aree pubbliche, escluse le strade interne
Ss
- altezza massima
Hm
10% delle St
m 12,50
In conformità a quanto previsto dall’art 16, comma 5 della L.P. 7 agosto 2003, n. 7, i
piani guida già vigenti ed adottati sulla base della previgente normativa di attuazione del
piano urbanistico provinciale (art. 16, comma 4, L.P. 9 novembre 1987, n. 26) mantengono la loro efficacia fino alla relativa revoca o sostituzione.
4. Nelle sottozone produttive del settore secondario di nuovo impianto di livello locale D2b, l'edificazione è subordinata all'esistenza di un piano attuativo esteso all’intera
zona risultante dalla cartografia del PRG e redatto nel rispetto dei seguenti indici:
- rapporto di copertura
Rc
50%
- indice di utilizzazione territoriale
Ut m²/m²
0,60
- aree pubbliche, escluse le strade interne
Ss
- altezza massima
Hm
10% delle St
m 12,50
Il piano attuativo determina anche la viabilità, la rete degli impianti tecnologici, gli accessi, la viabilità interna, gli allineamenti stradali, la planivolumetria e le alberature.
In tali zone possono insediarsi le seguenti attività:
- quelle di cui all’articolo 44 delle presenti norme;
- deposito, magazzinaggio e vendita all’ingrosso di beni in genere;
- vendita al dettaglio nei limiti indicati dall’art. 97, comma 2, lettera e) delle presenti
norme. Le suddette attività al dettaglio sono insediabili su una superficie non superiore al
20% di quella prevista per ogni attività all’ingrosso insediata.
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 8
In caso di piani di lottizzazione già approvati, l’insediamento delle attività di cui al presente comma non comporta variante al piano medesimo.
5. Nelle sottozone produttive del settore secondario di nuovo impianto di livello locale destinate ad attività artigianali D2c, sono insediabili attività di vendita al dettaglio
esclusivamente dei beni ivi prodotti, nonché di prodotti affini nei limiti di cui all’art. 97,
comma 2, lettera d) delle presenti norme. In tali zone l'edificazione è subordinata all'esistenza di un piano attuativo per insediamenti produttivi esteso all’intera zona risultante
dalla cartografia del PRG. Il piano attuativo della zona D2c in comune catastale di Cadine
dovrà essere redatto nel rispetto dei seguenti indici:
- rapporto di copertura
Rc
40%
- indice di utilizzazione territoriale
Ut m²/m²
0,80
- altezza massima
Hm
m 10
- aree per verde e per parcheggi collettivi oltre a quelli di pertinenza:
10% della Superficie territoriale.
4.2. VINCOLI
Da Piano regolatore generale non si evincono vincoli di nessuna natura e/o consistenza.
La superficie edificabile risulta completamente saturata.
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1. CONFORMITA’ CATASTALE
Dalle analisi condotte risulta esserci conformità catastale ad eccezione di:
•
dalle piante catastali risulta che l’ufficio dotato di wc al piano terra comunichi direttamente con il deposito mezzi attraverso una porta. In sede di sopralluogo è stato accertato che al posto di detta apertura è stata ricavata una finestra non apribile;
•
relativamente allo stesso ufficio, la pianta catastale evince che la parete verso
l’esterno sia dotata di aperture finestrate. Il sopralluogo ha evidenziato che a tale parete finestrata sia stata anteposta una parete cieca, non rappresentata dai documenti
catastali.
5.2. CONFORMITÀ URBANISTICA
Dalle analisi condotte risulta esserci conformità urbanistica, ad esclusione di:
•
Al piano primo, due pareti con tamponamento in alluminio e dotate di aperture finestrate che dividono un vano ufficio creando i locali adibiti a sala riunioni, ufficio e di-
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 9
simpegno;
•
Al piano terra, la porta di accesso diretto al locale ufficio dotato di wc risulta essere
tamponata e sostituita con una finestra non apribile.
•
Il piano ammezzato costituisce una sorta di soppalco utilizzato attualmente come magazzino. Il suo utilizzo come locale idoneo ad ospitare persone è consentito dal regolamento comunale e richiede un adeguamento edilizio.
6. SITUAZIONE LEASING
L’immobile attualmente è di proprietà della Società “MEDIOCREDITO ITALIANO S.P.A”
con sede in MILANO - P.IVA 13300400150 ed è concesso in disponibilità alla NORTH
EAST SERVICES S.p.A.. Il Leasing è stato stipulato in data 14.01.2005 con una durata di
7 anni, rif. N. contratto c. 831972, e un imp. di riscatto di € 11.125,21. Il valore iniziale
del bene era stato valutato in € 1.050.000,00. Il riscatto avrebbe dovuto essere saldato
entro il giorno 14.09.2013 ma per sopraggiunte problematiche relative al fallimento esso
non è stato effettuato.
Sono in corso dal parte del Commissario Giudiziale le pratiche per il riscatto del bene e la
acquisizione in piena disponibilità della NORTH EAST SERVICES S.p.A..
7. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
L’immobile oggetto della presente relazione tecnica è una porzione indipendente di un più
ampio capannone industriale che si sviluppa in due piani fuori terra. In pianta il lotto presenta una superficie pressoché regolare, di forma rettangolare, con orientamento del lato
lungo sulla direttrice nord-ovest/sud-est. L’unità immobiliare confina:
•
a nord est con altra unità immobiliare dello stesso edificio;
•
a nord ovest, ove si trova il piazzale di proprietà, con via Praga;
•
a sud ovest con altra unità immobiliare dello stesso edificio;
•
a sud est, ove si trova l’area verde retrostante, con altra proprietà immobiliare.
L’accesso carraio alla proprietà avviene da via Praga, mediante un cancello ad apertura
automatizzata formato da una struttura a telaio e tamponamento in griglia in metallo.
L’accesso carraio è affiancato da un cancello pedonale avente struttura e stile architettonico simile.
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 10
7.1. AREA SCOPERTA
L’immobile oggetto di stima è dotato di due aree scoperte, una antistante l’edificio e che
permette l’accesso all’immobile da via Praga, l’altra collocata nel retro del fabbricato.
Il piazzale di proprietà prospiciente all’edificio ha una superficie di circa 160 m2, di forma
regolare, è stato realizzato con una pavimentazione in manto d’asfalto. L'intero fondo di
proprietà risulta recintato sui quattro lati; su due lati è adiacente alle aziende confinanti,
mentre sul lato prospiciente Via Praga è recintato con inferriata in griglia e struttura in
acciaio. Un’analoga recinzione in griglia metallica costituisce il confine con i piazzali delle
unità immobiliari adiacenti.
La cancellata d’ingresso è realizzata con struttura metallica ed è motorizzata ad azionamento automatico. È presente inoltre un cancello pedonale, sempre in struttura metallica, con apertura manuale e sblocco elettrico.
L’area esterna del piazzale su via Praga è pavimentata con manto di conglomerato bituminoso (binder e strato di usura). Sulla parete esterna del capannone che si affaccia su
via Praga sono stati installati 2 punti luce per l’illuminazione del piazzale d’ingresso.
L’area scoperta di pertinenza comprende altresì una zona verde retrostante all’edificio,
opposta al piazzale, priva di aperture carraie o pedonali verso l’esterno, completamente
recintata e accessibile solamente dal portale carraio posteriore del fabbricato. Tale area,
pavimentata con blocchetti di calcestruzzo prefabbricato a griglia, veniva utilizzata per la
sosta e il deposito degli autoveicoli.
Entrambe le aree scoperte sono completamente pavimentate e dotate di pozzetti di raccolta e scolo delle acque meteoriche.
7.2. CAPANNONE E UFFICI
Trattasi di una porzione autonoma di un più ampio fabbricato artigianale adattato alle
specifiche esigenze di un’attività di trasporto, sorveglianza e deposito di valori:
l’organizzazione funzionale degli ambienti e le dotazioni interne fanno sì che esso si presti
ad essere sede di un’azienda che si occupa di sicurezza e vigilanza.
STRUTTURA
L’edificio si compone di un unico corpo di fabbrica all’interno del quale si trovano al piano
terra i locali destinati ad ufficio, caveau, servizi e deposito.
La struttura portante è in pilastri di calcestruzzo gettato in opera con pannelli di tamponamento in calcestruzzo prefabbricato, la pavimentazione è di tipo industriale, formata
da un getto di calcestruzzo lisciato al quarzo, mentre la copertura piana si compone di
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 11
lastre a doppio T in calcestruzzo armato precompresso rifinite all’esterno con guaina ardesiata.
L’edificio è dotato di un portale per l’accesso carraio dal lato di via Praga, un analogo portale sulla parete opposta e una serie di aperture finestrate sulle stesse pareti. Sono inoltre presenti due lucernari in copertura. L’altezza a filo interno della copertura è di 12,30
metri.
PIANO TERRA
Nella parte nord-ovest si trova un primo locale adibito a deposito per la sosta breve e il
passaggio degli autoveicoli all’area a sud. Tale vano comunica con il piazzale esterno antistante attraverso un portale carraio a quattro ante ed una porta semplice. Da questo
vano è possibile accedere al corridoio filtro che introduce agli uffici del piano terra e al
caveau, mentre gli autoveicoli possono accedere ad un’area blindata con un’inferriata per
la sosta temporanea e il successivo transito nell’area di deposito a nord. Tale zona blindata è realizzata in profilati metallici verticali ed è accessibile attraverso due cancellate in
ferro, l’una rivolta verso il portale carraio, l’altra, sul lato opposto, rivolta verso la porzione posteriore dell’immobile.
Il corridoio filtro che permette l’accesso alla zona uffici è dotato di due porte blindate ad
accesso alternato; da qui si accede ad un altro corridoio che collega un primo locale ufficio dal quale è possibile accedere ad un secondo ufficio dotato di bagno/wc autonomo.
Sempre dal corridoio si può accedere ad un terzo ufficio, al caveau, alla zona di carico e
scarico dei valori e ad un secondo corridoio con vano scale e servizi igienici. Il caveau è
formato da una struttura un calcestruzzo pieno dello spessore di 40 cm ed è caratterizzato da un unica entrata con porta blindata. L’area di carico e scarico dei valori è separata
dall’area di sosta degli autoveicoli mediante una parete in acciaio balistico ed è collegata
alla stessa attraverso due casseforti di tipo GIANO per carrellini. Il secondo corridoio di
servizio del piano terra contiene un vano scale, una piattaforma elevatrice che serve il
piano primo, un vano tecnico adibito a ripostiglio e nel quale è installata la centrale termica, e infine un bagno con wc. È presente una porta che comunica con la parte sud-est
adibita a deposito. Tutti i locali della zona uffici al piano terra hanno un’altezza di 2,60
metri, ad eccezione del caveau (2,45 m), mentre hanno altezze diverse il deposito a nord
ovest (6,50 m all’intradosso) e tutta la porzione a sud dello stesso deposito (12,30 m
all’intradosso). Nessuno dei locali ufficio al piano terra è dotato di illuminazione e ventilazione naturale.
Le scale di accesso al piano primo sono in acciaio e sono racchiuse da una griglia metallica con accesso mediante una cancellata.
PIANO AMMEZZATO
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 12
Le scale conducono ad un piano ammezzato open space dotato di pavimentazione in gres
e parapetti in ferro, corrispondente al solaio di copertura degli uffici al piano terra. Ad
oggi tale superficie pavimentata risulta essere accessibile all’utenza ed è noto che in passato sia stata utilizzata come deposito di materiale vario, pur non risultando accatastata.
Il solaio è in travi a doppia T strutturali in CAP, la cui altezza è di 2,85 m all’intradosso
delle nervature.
Considerando che il regolamento edilizio prescrive un’altezza minima dei locali ad ufficio
pari a 2,60 m, risulta pertanto possibile eseguire la regolarizzazione urbanistica e catastale del piano ammezzato come ambiente idoneo ad ospitare persone, previo
l’esecuzione di interventi edilizi per rendere meglio usufruibile detto volume quali, a titolo
esemplificativo e non esaustivo, la rimozione delle attuali strutture fisse (parapetti), la
realizzazione di pareti di tamponamento, di controsoffitto e dell’impiantistica necessaria
all’utenza, oltre che a tutta la pratica edilizia da depositare presso gli Enti preposti.
PIANO PRIMO
Il piano primo ha una superficie pavimentata complessiva approssimativamente di circa
240 m2 ed è dotato di controsoffitto in pannelli per tutta l’estensione del piano, tale da
limitare l’altezza interna dei locali a metri 3,00.
Il piano è accessibile attraverso un corridoio che si estende per tutta la larghezza del capannone e sul quale si affacciano il vano scale, la piattaforma elevatrice e le due porte
d’entrata nella zona uffici, che portano rispettivamente a due distinte zone dell’edificio.
La prima zona consiste in una sala riunioni e in un ufficio accessibili attraverso un disimpegno che collega al corridoio.
La seconda porzione del piano primo è anch’essa accessibile mediante un ampio disimpegno che collega al corridoio, dal quale si può accedere ad un locale disbrigo con locale per
centrale termica, ad un ripostiglio, ai bagni che sono composti da un anti-bagno e da due
wc, e infine alla sala conta, avente superficie di 129,15 m2. Tutti i locali al piano primo
non sono dotati di ventilazione e illuminazione naturale, l’unica eccezione è la sala conta
che è dotata di affaccio finestrato su tutta la parete prospiciente via Praga.
Strutture
Le strutture del capannone si possono così riassumere:
•
strutture di fondazione in calcestruzzo gettato in opera del tipo a cordolo continuo;
•
struttura portante in calcestruzzo armato composta da pilastri e travi primarie in
c.a.p.;
•
murature perimetrali di tamponamento con l’esterno e con le unità immobiliari attigue
in pannelli di calcestruzzo armato prefabbricato a orientamento orizzontale;
•
copertura formata da solaio in travi prefabbricate a doppia T in calcestruzzo armato
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 13
precompresso. Coibentazione con pannelli in poliuretano espanso ed impermeabilizzazione in guaina bitumata saldata a fiamma, con strato protettivo e di finitura in
ghiaia;
•
pareti divisorie interne eseguite con molteplici tecniche costruttive, quali lastre di cartongesso, pareti in lamiera di alluminio coibentato, murature in blocchi di laterizio forato o in calcestruzzo gettato in opera.
Finiture
•
Al piano terra, pavimentazione interna di tipo industriale in calcestruzzo gettato in
opera e rifinito ad elicottero con soprastante strato antiusura in quarzo nella zona deposito/autorimessa;
•
Pavimentazione in gres porcellanato nella zona dei tre uffici al piano terra e all’interno
del deposito, così come negli uffici al piano primo e nell’area calpestabile del piano
ammezzato;
•
I locali al piano terra destinati a deposito e corridoio hanno pavimentazione di tipo
industriale in calcestruzzo lisciato al quarzo, pareti divisorie in C.A., porte di accesso
dall’interno in lamiera verniciata con vetrate antisfondamento;
•
finestre inserite nei muri di tamponamento formate da telaio in alluminio preverniciato e vetrocamera, con caratteristiche di antisfondamento al piano terra e griglia metallica protettiva esterna al piano primo;
•
portone di ingresso anteriore automatizzato ad ante scorrevoli su guide a pavimento,
formato da telaio metallico, pannelli di tamponamento in lamiera sandwich verniciata,
con altezza indicativa pari a metri 3;
•
portone di ingresso dal piazzale retrostante l’edificio ad ad ante scorrevoli su guide a
pavimento, formato da telaio metallico, pannelli di tamponamento in lamiera sandwich verniciata, di altezza 5 metri;
•
Porta d’ingresso dal piazzale su via Praga con telaio in alluminio e vetrata antisfondamento ad apertura verso l’esterno;
•
Porte blindate d’accesso all’area uffici e caveau con dispositivo ad apertura alternata;
•
Zona uffici protetta da pareti in C.A. o da struttura ad inferriata; accesso carraio al
deposito a sud-est tramite un varco protetto da una cancellata metallica automatizzata scorrevole su ruote e guide di direzione;
•
Caveau dotato di porta blindata di tipo cassaforte;
•
I servizi igienici sono privi di finestre ma dotati di aerazione forzata; il pavimento interno e le pareti sono interamente rivestite in piastrelle di gres porcellanato;
•
accesso ai locali al piano primo e al piano ammezzato attraverso scala pedonale a
struttura metallica e una piattaforma elevatrice;
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 14
Impianti tecnologici
•
impianto elettrico per forza motrice con linea di alimentazione dalla rete elettrica nazionale; rete di distribuzione interna di tipo industriale entro canala, quadri di sezionamento, apparecchiature di comando e di sicurezza, allacciamenti alle macchine
operative, rete di messa a terra;
•
L'impianto elettrico si dirama dalla centrale elettrica ed è composto da cavi conduttori
e di messa terra posti all'interno di tubazioni sotto traccia che alimentano comandi,
prese di potenza e le apparecchiature di illuminazione. I corpi illuminanti sono di vario
tipo e sono costituiti per la maggior parte da plafoniere, da lampade ad incandescenza e da lampade d’emergenza opportunamente posizionate;
•
l'impianto telefonico si dirama in tutto l'edificio e la centralina telefonica è situata al
piano terra nella sala server. L'impianto di trasmissione dati a cablaggio strutturato si
dirama dalla sala server in tutti gli uffici. L'edificio è dotato di impianto di allarme a
sensori interni di rilevazione collegati alla centralina;
•
l'impianto di riscaldamento si avvale di due tecnologie differenti in ragione alla disposizione dei locali. Il piano terra è climatizzato da unita di condizionamento aria posti
sul tetto con split interni installati nelle due stanze ad uso ufficio che permettono
l’apporto di aria fresca nella stagione estiva e fungono da riscaldamento in quella invernale. È installata, inoltre, anche una condotta per il ricambio d’aria. Al piano primo
invece l'impianto di riscaldamento è collegato alla caldaia posta nel locale centrale
termica, in cui si trovano anche le pompe di alimentazione e ricircolo. Da questa stanza il sistema si dirama con tubazioni in ferro zincato e rame ad alimentare i termoconvettori posti negli uffici e i radiatori posti nei servizi igienici. La climatizzazione
estiva avviene mediante split di condizionamento collegati agli impianti in copertura;
•
l'impianto di condizionamento è installato in tutti i locali a uso ufficio e nei locali in cui
è prevista la permanenza prolungata del personale; è composto da più gruppi frigoriferi collocati sulla copertura e distribuzione attraverso split negli ambienti;
•
l'impianto idrico sanitario è composto da condotta di alimentazione principale che parte dal contatore dell'acquedotto e dalla caldaia. La rete di distribuzione è costituita da
tubazioni in ferro zincato di vario diametro ad alimentare i lavabi posti nell'anti wc e
le cassette degli sciacquoni dei servizi igienici. Tutte le apparecchiature per uso potabile sono in ottone cromato e tutte le apparecchiature sanitarie sono in porcellana
smaltata collegate alla rete fognaria di smaltimento e agli impianti di sfiato.
Impianto di scarico acque meteoriche e fognatura
L'impianto di fognatura è composto da due reti di raccolta e smaltimento, l’una per le
acque bianche, l’altra per le acque nere; entrambe si collegano alla fognatura comunale.
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 15
Le acque meteoriche scaricano direttamente nel terreno, mediante un collettore di raccolta che termina in una trincea drenante collocata nell’area verde retrostante al fabbricato.
La rete delle acque meteoriche è composta da pluviali di scarico per la raccolta delle acque dalla copertura dell’edifico, pozzetti di raccordo sifonati con relativi chiusini, caditoie
stradali carrabili per la raccolta delle acque delle aree pavimentate, condotta di raccolta
interrata che parte dal capannone fino ad allacciarsi alla trincea drenante.
La rete delle acque nere è composta da colonne di scarico provenienti dai servizi igienici
munite di sfiato, pozzetti di raccordo sifonati con relativi chiusini, condotta interrata in
pvc pesante, pozzetti d’ispezione sifonati, e tubo interrato per l’allacciamento alla fognatura comunale. Tutti i sistemi descritti sono realizzati utilizzando condutture in pvc di
diametro 160 mm.
È altresì presente una rete di condutture per la predisposizione di allacciamento delle
acque bianche.
Impianto antincendio.
Pur non essendo attività soggetta a prevenzione incendi, l’impianto antincendio è costituito da sensori di fumo in ogni ambiente, con sirene e pulsanti d’allarme; ogni stanza è
dotata di estintori portatili a mano
8. IMPIANTI SPECIALI
8.1. IMPIANTI PER IL TRATTAMEMTO DEL DENARO
Nel corso dei sopralluoghi effettuati si è proceduto a periziare anche gli impianti speciali
utili ai fini dell’attività specifica di custodia e conta del denaro e di videosorveglianza remota che fanno parte integrante delle dotazioni dell’immobile e risultano necessarie ed
indispensabili alla destinazione d’uso dello stesso.
Data la rilevanza di tali dati ai fini della sicurezza, l’elenco dettagliato delle dotazioni impiantistiche dedicate alla videosorveglianza del complesso, alla sua sicurezza e alle operazioni di conta e custodia del denaro sono state riportate nel dettaglio in un addendum
alla relazione di stima qualificato come riservato. Tale addendum sarà fornito agli interessati dal Commissario previa apposita procedura con sottoscrizione di un accordo di
riservatezza.
In questa sede in termini generali va rilevato che sono disponibili all’interno dei locali
adeguati strumenti di verifica e controllo quali telecamere di vario tipo specifiche per la
conta dei valori, macchinari per la selezione ed il controllo delle banconote e della mone-
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 16
ta nonché casseforti e armadi blindati per tipo e quantità adeguate alle attività da svolgere.
Tutte le postazioni di lavoro sono dotate di computer collegati in rete con i server centrali
ubicati altrove. Nei computer è installato ed è funzionante apposito software di controllo
delle attività di raccolta e gestione del denaro.
Tutti i locali sono posti sotto videosorveglianza e sono installati dispositivi adeguati per il
controllo degli accessi e la verifica delle operazioni.
Ai fini della stima va detto che, trattandosi in ogni caso di apparecchiature elettroniche
soggette a veloce obsolescenza tecnica, il loro singolo valore non risulta significativo.
Quello che è significativo nella valutazione è tutto l’impianto nel suo complesso, composto cioè di apparecchiature, collegamenti, software e configurazioni specifiche che fanno
si che il sistema sia funzionante ed adeguato alla attività cui i locali sono destinati.
Per la
descrizione di
dettaglio dei
componenti
dell’impianti
speciali
si
rimanda
all’addendum riservato.
8.2. IMPIANTI ANTINTRUSIONE
Tutto il complesso immobiliare è dotato di efficaci e specifici sistemi antintrusione.
Tali impianti efficienti e funzionanti sono adeguati a proteggere l’immobile.
Per ragioni di riservatezza la descrizione del funzionamento e gli elenchi di dettaglio sono
riportati nell’addendum riservato e saranno forniti agli interessati previa procedura con
accordo di riservatezza.
9. CRITERIO DI STIMA
Per la valutazione del bene si è adottato il criterio di stima “sintetico o comparativo” effettuato comparando il bene con altri similari dei quali si conoscono i prezzi recenti di
mercato.
9.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili costituenti il sito industriale, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’“ordinarietà” che varia secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel
bene che si deve valutare. L’immobile viene comparato ad altri immobili di cui sono noti i
recenti prezzi unitati di mercato.
Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene determinato in base alla tipologia
specifica e alla consistenza delle opere realizzate per la sua specifica funzionalità (custo-
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 17
dia e conta del denaro), al suo stato manutentivo nonché alla disponibilità e consistenza
della superficie fondiaria di pertinenza.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca
presso le
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
generalmente oggi praticati (anno 2014) nel Comune di Trento. Per i dettagli fare riferimento alla scheda allegato TN-08.
Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone territoriali omogenee e tipologie edilizie.
Gli esiti dell’indagine sono riassunti nella tabella allegato TN-09.
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare il valore di mercato per i capannoni industriali che oscilla tra 900,00 e 1.200,00 €/m2 e un valore di mercato per gli uffici
oscillante tra 1.800,00 e 2.300,00 €/m2.
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.), le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi e giardini.
In linea generale per la determinazione della superficie commerciale si è adottato il seguente criterio generale:
•
intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva
•
60% della superficie accessoria quando questa è rifinita architettonicamente ed impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU. Per i locali posti al piano
interrato è stata considerata una percentuale del 50% per tenere conto del minor
grado di finitura.
•
35% delle logge e/o verande coperte
•
35% dei balconi e/o terrazze scoperte
•
25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm.200
Calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari
a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e favorire una chiusura rapida della procedura.
9.2. STIMA IMPIANTI SPECIALI
Gli impianti speciali, come descritti nel capitolo 8, sono direttamente connessi con la destinazione d’uso dell’immobile oggetto di stima che se privato di tale impiantistica specia-
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 18
lizzata verrebbe a perdere una parte assai rilevante della sua funzionalità.
Alla luce di ciò e di quanto rappresentato sopra la valutazione di tali impianti viene data a
corpo in questa sede. Nell’addendum riservato viene data ragione di tale importo che
viene inglobato nella stima complessiva.
10. CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI
10.1. EDIFICIO PRODUTTIVO E PERTINENZE
Le superfici commerciali calcolate secondo quanto specificato al cap. 9.1 risultano essere:
DESCRIZIONE
DIMENSIONE
Superficie commerciale/direzionale
(uffici piano terra e piano primo)
409,44 m²
Area a deposito - capannone produttivo
233,00 m²
Superficie commerciale utile piano ammezzato
54,00 m²
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE
696,44 m²
Si dà per inteso che il valore delle due aree scoperte, data la loro limitatezza, sia compreso nel valore complessivo del capannone.
10.2. CONSISTENZA IMPIANTI SPECIALI
Per la consistenza degli impianti speciali si rimanda all’addendum riservato.
11. STIMA
11.1. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto altresì: delle condizioni
intrinseche ed estrinseche degli immobili, dello stato manutentivo degli impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare.
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 19
Si riporta di seguito la tabella riassuntiva del valore di stima attuale dell’immobile:
VALORE STIMA ATTUALE:
m2 696,44 x € 1.200 =
€ 835.728,00
Nella valutazione del più probabile valore di stima è stato considerato il piano ammezzato
come un volume regolarmente utilizzabile.
Ottenuto il totale della stima come somma del valore di mercato dei vari corpi di fabbrica
è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0,90, che tiene conto della procedura in corso e della necessità di dover alienare il bene in tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 752.155,20
11.2. VALORE IMPIANTI SPECIALI
Il valore degli impianti e dei beni mobili funzionali e strumentali presso l’immobile elencati nell’addendum riservato, tenuto conto dello stato in cui si trovano e della precoce obsolescenza tecnologica a cui sono soggetti, viene stimato in € 60.000,00.
11.3. MINUSVALENZA PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE
Si evidenzia tuttavia che per poter essere pienamente conforme e quindi agibile è necessario eseguire presso gli Enti competenti le operazioni di accatastamento e di regolarizzazione delle difformità urbanistiche illustrate al cap. 5.
Nello specifico vanno computati maggiori oneri per:
•
spese tecniche e sanzioni amministrative per la regolarizzazione delle difformità interne;
•
regolarizzazione catastale.
Il sottoscritto applica per questi oneri a cui sarà soggetto l’acquirente un minus di €
10.000,00 che corrispondono forfettariamente al costo delle competenze professionali
per la pratica di sanatoria e ai relativi oneri e sanzioni.
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 20
11.4. GIUDIZIO DI STIMA
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
DETRAZIONE PER PROCEDURA
VALORE DI STIMA FINALE:
DOTAZIONE IMPIANTISTICA SPECIALE:
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
ARROTONDAMENTO:
VALORE DI STIMA FINALE:
€ 835.728,00
€ 83.572,80
€ 752.155,20
€ 60.000,00
€10.000,00
€ 155,20
€ 802.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito al mandato conferitogli, stima che l’immobile ad uso capannone artigianale sito in località Spini di Gardolo (TN), via Praga n. 20, alla data della
presente abbia un valore immobiliare complessivo pari
a € 802.000,00 (Euro Ot-
tocentoduemila,00), comprensivo degli impianti e dei beni mobili funzionali e strumentali elencati nel capitolo 8 che vengono quantificati in € 60.000,00 (Euro sessantamila,00).
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
File: Relazione di Stima_Trento
pag. 21
LOTTO N. 09
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Servicies S.p.A.
IMMOBILE SITO IN TRIESTE (TS),
VIA CABOTO 33
COMUNE DI TRIESTE
FG. 28 – MAPP. N. 3653/7
______________________________________________________________________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A,
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P.IVA 00729760280
TREVISO, 30 APRILE 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
**********
Pagina lasciata bianca intenzionalmente
File: Relazione di Stima_Trieste
**********
pag. 2
Sommario
1.
OGGETTO DELLA STIMA ............................................................................... 5
1.1.
1.2.
LOCALIZZAZIONE .................................................................................... 5
TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PRE GIUDIZIEVOLI .... 6
2.
CONFINI ...................................................................................................... 7
3.
CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE .................................... 7
4.
PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI .......................... 8
4.1.
4.2.
4.3.
5.
CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ............................................... 10
5.1.
5.2.
6.
IMPIANTI PER IL TRATTAMEMTO DEL DENARO ...........................................17
IMPIANTI ANTINTRUSIONE ......................................................................18
CRITERIO DI STIMA ................................................................................... 18
8.1.
8.2.
9.
AREA SCOPERTA .....................................................................................11
CAPANNONE E UFFICI .............................................................................12
ALTRE PERTINENZE ................................................................................15
IMPIANTO DISTRIBUTORE DI GASOLIO CARBURANTE .................................17
IMPIANTI SPECIALI ................................................................................... 17
7.1.
7.2.
8.
CONFORMITA’ CATASTALE .......................................................................10
CONFORMITÀ URBANISTICA ....................................................................11
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE .................................................................. 11
6.1.
6.2.
6.3.
6.4.
7.
DESTINAZIONE URBANISTICA ................................................................... 8
VINCOLI ................................................................................................10
EDIFICABILITÀ RESIDUA .........................................................................10
STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE...............................................18
STIMA IMPIANTI SPECIALI .......................................................................19
CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI ........................................................... 20
9.1.
9.2.
9.3.
EDIFICIO PRODUTTIVO E PERTINENZE ......................................................20
AREA EDIFICABILE ..................................................................................21
CONSISTENZA IMPIANTI SPECIALI ...........................................................21
10. STIMA ........................................................................................................ 21
10.1.
10.2.
10.3.
10.4.
VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI .....................................................21
VALORE IMPIANTI SPECIALI .....................................................................22
MINUSVALENZA PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ......................................22
GIUDIZIO DI STIMA ................................................................................23
File: Relazione di Stima_Trieste
pag. 3
ALLEGATI
ADDENDUM alla Relazione Di Stima con la descrizione dettagliata degli impianti speciali e
degli impianti di videosorveglianza (Documento Riservato) (*);
allegato TS-01.: Relazione fotografica (**);
allegato TS-02.: Visure catastali;
allegato TS-03.: Planimetrie catastali – estratti di mappa (**);
allegato TS-04.: Estratto di mappa PRG (PAT);
allegato TS-05.: Ispezioni ipotecarie;
allegato TS-06.: Certificato di Destinazione Urbanistica;
allegato TS-07.: Titoli edilizi e documentazione progettuale (**);
allegato TS-08.: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato;
allegato TS-09.: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio;
allegato TS-10.: Tabella con Valore di stima degli immobili.
Allegato CD_1: CD contenente la relazione di stima senza allegati riservati
Allegato CD_2_Riservato: CD contenente la relazione di stima completa di addendum e
planimetrie della struttura (**)
(*)In questo elaborato è inserito l’allegato CD_2_Riservato completo di tutti gli elementi
della relazione di stima
(**) Questi elaborati e il CD con la copia digitale sono allegati all’ Addendum alla relazione di stima per garantire la riservatezza dei dati.
File: Relazione di Stima_Trieste
pag. 4
1.
OGGETTO DELLA STIMA
Il sottoscritto Ing. Franco De Angeli, Amministratore Unico e Direttore Tecnico di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l. iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di
Treviso, ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso,
ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di
mercato e commerciale del complesso immobiliare adibito a caveau e sala conta, con
annessa centrale operativa, ubicato in Via Caboto, 33, Trieste (TS); di proprietà della
NORTH EAST SERVICES S.p.A..
1.1. LOCALIZZAZIONE
Il bene immobile oggetto di stima ricade all’interno del territorio comunale di Trieste,
nella zona industriale/artigianale, nelle immediate vicinanze della strada “Nuova sopraelevata” che porta verso il centro di Trieste e verso l’autostrada. L’indirizzo del complesso
è via Caboto 33 e l’accesso, pedonale e carraio, avviene dalla stessa strada.
Fig. 1: Fotogrammetria
File: Relazione di Stima_Trieste
pag. 5
1.2. TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PRE
GIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Trieste,
competente per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Trieste, alla data del 27.10.2013 l’immobile oggetto di stima risulta intestato alla NORTH
EAST SERVICES S.p.A. con sede in Treviso - P.IVA 00729760280 Allegato TS-02.
L'immobile sorge su un'area identificata al Catasto Terreni come segue:
N.
Fo-
Parti-
glio
cella
28
3653/7
1
Sub
Porz
Qualità
Superficie (m2)
ha
Classe
-
-
Ete Ur-
Reddito
Reddito
are
ca
dom.
agr.
32
74
-
-
bano
DATI DERIVANTI DA:
Variazione geometrica del 11-06-2010 n. 60966.1/2009 in
atti dal 29-06-2010 (protocollo n. TS0090855)
L'immobile al Catasto Fabbricati risulta censito come segue:
Comune di TRIESTE – Codice L424
N.
Sezione
Foglio
Particella
Sub
urbana
1
Q
Zona
Cat.
Rendita
D/8
€ 2.985,12
Cens.
28
3653/7
Indirizzo
-
2
Via Giovanni e Sebastiano Caboto n. 33;
Piani: T-1
DATI DERIVANTI DA:
Variazione toponomastica del 05-11-2004 n.
18762.1/2004 in atti dal 05-11-2004 (protocollo
n. TS0092773)
I beni in esame sono liberi da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, annotazioni ed annotamenti che possano pregiudicarne la suddetta piena proprietà ad eccezione di (allegato
TS-05):
** G.N. 1914 del 22.02.2001 intavolazione del diritto di ipoteca per la complessiva somma di Lire 700.000.000 di cui Lire 350.000.000 di capitale, interessi spese ed accessori
come meglio precisato in contratto, art. 7, a peso del c.t. 1°, a favore del “BANCO DI
SICILIA S.p.A” con sede in Palermo, di cui mutuo contratto in data 09 febbraio 2001,
precisando che a margine di detta ipoteca con G.N. 4460 del 20 aprile 2001 si annota
a) Erogazione della somma mutuata;
b) Modalità di rimborso del finanziamento come da art. 2;
File: Relazione di Stima_Trieste
pag. 6
c) Fissazione del tasso del 3,025% fino al 30.06.2001;
d) Determinazione del tasso come da art. 2 del titolo;
e) Le convenzioni come da atto, art. 2;
** G.N. 2302 del 24.02.2011 per intavolazione del diritto di ipoteca per la complessiva
somma di Euro 2.325.000,00 di cui Euro 1.550.000,00 di capitale, interessi spese ed accessori come meglio precisato in contratto, a peso del c.t. 1°, a favore della “BANCA DI
CREDITO COOPERATIVA DEL VENEZIANO Soc. Coop.” con sede in Campolongo Maggiore
(VE), di cui mutuo contratto in data 5 marzo 2008, precisando che a margine di detta
ipoteca con G.N. 3104 del 14.03.2011 si annota il vincolo della simultaneità della Presente Partita Accessoria rispetto alla P.T. 3266 di Staranzano, Partita Principale;
Osservazioni:
G.N. 523 del 02.02.1966:
si annota il divieto di cui all’art. 9 del contratto di data 27 dicembre 1965;
G.N. 9304 del 15.10.1992:
si annotano le limitazioni di cui all’art. 7 del contratto di data 13 ottobre 1992.
2. CONFINI
I mappali su cui ricade l’immobile è a prevalente destinazione industriale e confina:
•
a nord con la particella 3653/1;
•
a ovest con le particelle 3653/2 e 4151/6;
•
a sud con la particella 4151/11;
•
a est con la particella 3654/2.
tutte particelle del catasto terreni.
3. CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE
La Licenza Edilizia per la costruzione del fabbricato è stata presentata in data 17 luglio
1968 ed approvata dal Comune di Trieste in data 04 agosto 2003 (numero di protocollo
illeggibile).
In data 1 febbraio 1994 il Comune approva la richiesta di installazione di un serbatoio per
GPL con annesse opere di sistemazione e sicurezza.
In data 3 giugno 1998 il Comune approva la richiesta di installazione di un impianto distribuzione di carburante per autoveicoli.
Il Certificato di agibilità, richiesta dall’allora proprietario in data 20 novembre 1971, è
stato rilasciato dal Comune di Trieste in data 16/07/1973 con protocollo n. 67566.
File: Relazione di Stima_Trieste
pag. 7
In allegato TS-07 si riporta uno stralcio della documentazione progettuale reperita presso
gli uffici comunali:
TITOLO EDILIZIO
DESCRIZIONE LAVORI
STATO
Licenza Edilizia
Costruzione capannone
Legittimata con agibilità
del 16/07/1973
Certificato di agibilità, prot. n.
67566 del 16/07/1973
-
Installazione serbatoio per GPL
Installazione impianti
Approvata ed eseguita
installazione impianto distribuzione di carburante
Installazione impianti
Approvata ed eseguita
4. PREVISIONE
DEGLI
STRUMENTI
URBANISTICI
E
VINCOLI
4.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
Con riferimento al Piano Regolatore Comunale, l’immobile è compreso nella zona territoriale omogenea tipo “D1”, ovvero Zone per le attività produttive industriale ed artigianali
di interesse regionale, normata dall’art. 5.4.1 delle N.T.A. (CDU allegato TS-06).
Estratto dalle Norme Tecniche di Attuazione:
ART. 5.4.1. - D1 - zone per le attività produttive industriali ed artigianali di interesse regionale
Sono zone ricadenti, per la quasi totalità, nell'ambito istituzionale dell'E.Z.I.T. (Ente
Zona Industriale di Trieste).
Attività e destinazione d'uso ammesse
- edifici ed impianti ad uso industriale ed artigianale: laboratori, opifici, depositi,
magazzini, uffici;
- residenza per addetti alla custodia;
- servizi a supporto delle attività produttive.
Strumenti di intervento
In tali zone gli interventi si attuano attraverso Piano Particolareggiato Infraregionale
redatto dagli Enti istituzionalmente competenti. Nelle more dell’entrata in vigore del
Piano Particolareggiato Infraregionale gli interventi si attuano con singole concessioni
File: Relazione di Stima_Trieste
pag. 8
edilizie ove si possa constatare la presenza di infrastrutturazioni ed opere di urbanizzazione adeguata.
Nel Piano di Settore e nei successivi eventuali PRPC dovranno essere individuati gli
ambiti di localizzazione dei servizi propri delle attività produttive, in conformità a
quanto previsto dall’art. 17 n.2 del DPGR 0126/Pres. dd 20.4 .95.
Inoltre dovranno essere indicati gli ambiti di localizzazione delle attività artigianali
dell'indotto ed a servizio degli insediamenti industriali oltre che le localizzazioni delle
attività di integrazione tra i settori produttivo, terziario e commerciale.
Ogni intervento edilizio dovrà essere accompagnato da un piano di sistemazione e di
destinazione delle aree libere connesse ai fondi di pertinenza e dovrà essere eseguito
contestualmente alla formazione di una barriera a verde da realizzarsi con la piantumazione di essenze autoctone, in prossimità degli allineamenti stradali della viabilità
principale e secondaria.
Indici a parametri in zone D1
La costruzione dei fabbricati e degli impianti tecnologici è sottoposta al rispetto delle
vigenti normative sanitarie.
L'indice massimo di copertura dei lotti è del 60%.
Le tettoie o le coperture di parcheggi o piazzali possono incrementare di un ulteriore
20% l'indice di copertura, se risultano aperte su due lati e poste su un unico livello.
Nel caso di interventi di nuova realizzazione devono essere previsti:
a. parcheggi stanziali nell’ambito delle aree di pertinenza dei lotti industriali, in misura non inferiore ad un posto macchina ogni due addetti, con un minimo di un posto macchina;
b. parcheggi di relazione, da ricavare in aree di pertinenza ovvero in prossimità
dell’immobile industriale, in misura non inferiore al 30% della superficie utile degli
edifici.
Gli insediamenti devono prevedere spazi adeguati per operazioni di movimento, carico,
scarico e sosta dei veicoli industriali.
L'altezza massima dei fabbricati non dovrà superare i 15.00 m, salvo che per esigenze
connesse con le particolari tecnologie degli impianti produttivi da installare, e comunque per volumi tecnici connessi alle tecnologie produttive quali gru, silos, elevatori,
serbatoi, antenne ecc.
Le parti di fabbricati destinate ad ospitare addetti operativi e/o amministrativi in grande numero potranno svilupparsi anche su più piani entro l'altezza massima di zona.
Tali edifici dovranno rispettare le caratteristiche ambientali e tecnologiche previste per
uffici e laboratori dal vigente Regolamento Edilizio.
File: Relazione di Stima_Trieste
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Le nuove costruzioni, ivi compresi gli ampliamenti, debbono distare almeno m.5.00 dal
confini di proprietà e dal filo strada, fatta eccezione per gli edifici da ristrutturare o da
sopraelevare o per le attrezzature che devono essere necessariamente essere ubicate
all'ingresso degli stabilimenti: pesa, portineria, cabine tecnologiche, ecc.
Sono consentite costruzioni in aderenza al confine in assenza di superfici finestrate
prospicienti il medesimo e nel rispetto della normativa generale vigente.
Non potranno essere individuate aree destinate ad operazioni di movimento inferiori ai
40 mq.
4.2. VINCOLI
Da Piano regolatore generale non si evincono vincoli di nessuna natura e/o consistenza.
Facendo riferimento al D.M. 8 settembre 2001, n. 468, “Regolamento recante programma nazionale di bonifica e ripristino ambientale”, allegato G, e alla L.R. 24 maggio 2004,
n. 51, la superficie fondiaria ricade entro il perimetro definito dalle leggi menzionate e,
pertanto, è soggetto a intervento di bonifica del suolo. Ad oggi l’ente comunale di riferimento (EZIT) sta individuando e predisponendo le modalità operative attraverso cui effettuare le bonifiche. Una volta determinati i lavori di bonifica necessari i relativi oneri
potranno essere posti a carico dei proprietari dei fondi.
4.3. EDIFICABILITÀ RESIDUA
Alla luce dei dettati dei piani urbanistici va rilevato che risulta disponibile una superficie
edificabile residua di 2.982,33 m2, oltre a 570 m2 di superficie residua edificabile come
tettoie.
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1. CONFORMITA’ CATASTALE
Dalle analisi condotte risulta esserci conformità catastale ad eccezione di:
•
dalle piante catastali risulta che, a piano terra, il deposito maggiore comunichi direttamente ed esclusivamente con il disimpegno. In sede di sopralluogo è stato
accertato che tale apertura sia stata chiusa e il deposito maggiore sia collegato
con il vano anti-deposito attraverso una porta sulla parete;
•
relativamente alla zona dei depositi e dell’anti deposito al piano terra, durante il
sopralluogo è stato notato le aperture finestrate sono state tamponate con strutture in lamiera metallica che non permettono la ventilazione e l’illuminazione na-
File: Relazione di Stima_Trieste
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turale. In particolare la parete del deposito piccolo e dell’anti deposito che dà verso l’esterno non possiede aperture finestrate, contrariamente a quanto rappresentato nelle piante catastali;
•
la pianta catastale non rappresenta divisori tra il locale officina/autorimessa ed i
bagni di servizio al piano terra. Durante il rilievo si è riscontato che i due ambienti
sono divisi da una parete in lamiera leggera apribile.
Dagli accertamenti effettuati risulta che i due container di cui al par. 6.3, non sono stati
accatastati, sono pertanto da ritenersi abusivi anche se trattasi di container tipici di cantiere.
5.2. CONFORMITÀ URBANISTICA
Attualmente non si è in grado di definire la conformità urbanistica dell’immobile, non essendo disponibili presso gli uffici competenti le planimetrie di progetto aggiornate agli
ultimi interventi registrati. In ogni caso, per ottenere la conformità alle norme comunali,
è comunque possibile presentare il progetto dello stato di fatto presso gli uffici del Comune, con un costo della pratica di sanatoria pari a € 516,00.
Si ritiene che i due container adibiti a ufficio di cui al paragrafo 6.3, siano del tutto abusivi.
6. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
L’immobile oggetto della presente relazione tecnica è un lotto di terreno in cui sono stati
edificati un fabbricato che si sviluppa in due piani fuori terra e altri tre fabbricati di servizio dalle dimensioni contenute, due dei quali realizzati con la tecnica costruttiva dei prefabbricati. In pianta il lotto presenta una superficie pressoché regolare, di forma rettangolare. L’accesso alla proprietà avviene da via Caboto.
6.1. AREA SCOPERTA
L’area di pertinenza ha una forma pressoché regolare e unitaria, nella quale trovano sede
i tre corpi di fabbrica menzionati. Lungo tre lati il lotto è adiacente alle aziende confinanti, mentre il lato rivolto verso est si affaccia su via Caboto e su di un ramo ferroviario
dismesso, ed è dotato di apertura per l’ingresso allo stesso lotto. La superficie di proprietà occupa circa 3.000 m2 ed ha una pavimentazione mista a seconda delle funzioni: in
manto d’asfalto per le aree accessibili agli autoveicoli e a verde nelle rimanenti adiacenze. L'intero fondo di proprietà è recintato su tutto il perimetro con una barriera in lastre
di calcestruzzo prefabbricato appoggiate su montanti in calcestruzzo gettato in opera.
File: Relazione di Stima_Trieste
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La cancellata d’ingresso è realizzata con una struttura a telaio e tamponamento in lamiera in metallo di altezza indicativa di 2,5 metri ed è motorizzato ad azionamento automatico. Tale cancello permette indistintamente l’accesso tanto agli autoveicoli quanto ai pedoni.
All’interno del lotto sono stati installati quattro punti luce per l’illuminazione dell’area di
pertinenza e un totale di otto telecamere di sicurezza montate sugli edifici di proprietà o
su appositi pali di sostegno.
L’area scoperta pavimentata è dotata di pozzetti di raccolta e scolo delle acque meteoriche.
Tra le dotazioni esterne è doveroso menzionare la presenza di una pesa per autocarri e di
una pompa distributrice di carburante con cisterna sotterranea. In sede di sopralluogo
non è stato possibile valutare la funzionalità e lo stato di manutenzione delle suddette
dotazioni. L’area esterna dispone anche di un deposito con cisterna e di una tettoia affiancata all’edificio principale di altezza approssimativa pari a 5 metri.
6.2. CAPANNONE E UFFICI
STRUTTURA
L’edificio, costruito agli inizi degli anni ’70, si compone di un unico corpo di fabbrica
all’interno del quale si trovano al piano terra i servizi e i depositi con l’autorimessa e al
piano primo i locali destinati ad ufficio e centro di controllo.
La struttura portante è in pilastri di calcestruzzo gettato in opera con pareti di tamponamento in laterizio di spessore 20 cm, prive di isolamento. La pavimentazione si differenzia a seconda della funzione dei locali mentre la copertura è in calcestruzzo a semi-volta.
L’edificio è dotato di un portale per l’accesso carraio prospiciente all’accesso da via Caboto, una porta d’ingresso sulla stessa parete e una serie di aperture finestrate sul solo
piano primo. La parete nord dell’edificio coincide con una parte del confine di proprietà ed
è comune ad un fabbricato appartenente ad altra azienda. L’altezza massima è approssimativamente di 7,5 metri.
PIANO TERRA
L’accesso all’edificio avviene dalla porta sulla parete est o dalla serranda automatizzata
sempre al piano terra. La porta immette in un atrio nel quale sono presenti le scale verso
il piano primo e una porta che collega direttamente all’autorimessa. Sempre in questo
locale trovano sede il quadro elettrico principale dell’impianto. L’altezza di questo locale è
di 3,4 metri.
L’autorimessa ha una superficie di circa 40 m2 ed ha una pavimentazione di tipo industriale, in calcestruzzo lisciato al quarzo, con altezza di 3,5 m. Oltre alla già menzionata
File: Relazione di Stima_Trieste
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porta che collega con l’ingresso, è presente una porta che immette in un sottoscala agibile e utilizzabile come magazzino, un’altra porta permette l’accesso ad un primo disimpegno dotato di porta blindata per carrellini e valori, mentre una terza porta si collega ad
un altro disimpegno che permette l’accesso all’anti-deposito.
Dall’anti-deposito è possibile entrare nei due vani deposito. Il deposito minore funge da
caveau, con altezza di circa 2 metri, inferriata d’accesso e senza aperture verso l’esterno.
Sopra questo locale è stato ricavato un soppalco non accessibile al personale, utilizzabile
per accatastare materiale vario. Il locale deposito maggiore in realtà funge da ufficio e
sala conta ed ha altezza di 2,6 metri, con controsoffitto a pannelli. Tale locale è privo di
aperture finestrate e di ventilazione naturale. La pavimentazione nella zona dei depositi è
in gres porcellanato.
È presente inoltre un doppio locale adibito a spogliatoi e ripostiglio, dotato di accesso
esterno indipendente e di una porta interna che lo mette in comunicazione con
l’antibagno dei servizi igienici del piano terra. Tale locale è composto di due partizioni
separate da una muratura divisoria priva di porte o infissi di qualsiasi natura, in evidente
stato di deperimento, con finiture usurate che lo rendono non più adatto a svolgere la
funzione originale.
Tutte le pareti divisorie interne sono intonacate al civile e pitturate di colore bianco.
PIANO PRIMO
Le scale di accesso al piano primo sono racchiuse da una griglia metallica con accesso
mediante una cancellata e una doppia porta ad apertura alternata.
Il piano primo ha una superficie calpestabile di circa 95 m2 ed è dotato di controsoffitto in
pannelli per tutta l’estensione del piano, tale da limitare l’altezza dei locali a metri 2,70.
Vi si trovano una sala riunioni di 20 m2 e due uffici aventi dimensioni approssimativamente di 12 m2 ciascuno. È presente un terzo ufficio dalle dimensioni simili alla sala riunioni
che ospita le attrezzature e le postazioni degli addetti alla sorveglianza del fabbricato.
Sono presenti due wc separati ed il relativo antibagno.
Analogamente al piano terra, anche le pareti divisorie di questo piano sono realizzate con
laterizio intonacato e la pavimentazione è costituita da piastrelle ceramiche. Tutti i locali
al piano primo sono dotati di ventilazione e illuminazione naturale con aperture finestrate
verso l’esterno.
Strutture
Le strutture dell’edificio per uffici si possono così riassumere:
•
struttura portante in calcestruzzo armato composta da pilastri gettati in opera e tamponamento in muratura di laterizio con solai in laterocemento;
•
Non è stato possibile verificare l’eventuale coibentazione della copertura: tuttavia
File: Relazione di Stima_Trieste
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considerando l’epoca di costruzione e la tecnica costruttiva è probabile che non sia
presente alcun isolamento;
•
pareti divisorie interne eseguite con molteplici tecniche costruttive, quali lastre di cartongesso, pareti in lamiera metallica, murature in blocchi di laterizio forato o in calcestruzzo gettato in opera.
Finiture
•
Al piano terra, pavimentazione interna di tipo industriale in calcestruzzo gettato in
opera e rifinito ad elicottero con soprastante strato antiusura in quarzo nella zona deposito/autorimessa;
•
Pavimentazione in gres porcellanato nella zona dei depositi al piano terra, così come
in tutto il piano primo;
•
finestre del piano terra occluse da strutture interne in metallo e griglia metallica protettiva esterna;
•
finestre del piano primo ricavate nei muri di tamponamento formate da telaio in alluminio preverniciato;
•
portale di ingresso carraio automatizzato con apertura a serranda e altezza indicativa
pari a metri 3;
•
Porta d’ingresso rivolta sul piazzale ad est con struttura antisfondamento ad apertura
verso l’esterno;
•
Porte d’accesso all’area uffici e caveau di tipo blindate con apertura comandata dalla
centrale di controllo;
•
Locale deposito minore, normalmente utilizzato come caveau, protetta da pareti in
C.A., con porta blindata. Antideposito accessibile ai carrellini portavalori provenienti
dall’autorimessa mediante una porta di sicurezza a pavimento;
•
Ciascuno dei servizi igienici al piano primo è dotato di finestre, mentre i servizi al piano terra ne sono privi ed è dotato di illuminazione naturale il solo antibagno. Il pavimento interno e le pareti sono interamente rivestite in piastrelle di gres porcellanato;
Impianti tecnologici
•
impianto elettrico per forza motrice con linea di alimentazione dalla rete elettrica nazionale; rete di distribuzione interna di tipo industriale entro canala, sottotraccia o in
tubo in plastica autoestinguente, quadri di sezionamento, apparecchiature di comando e di sicurezza, allacciamenti alla macchine operative, rete di messa a terra;
•
L'impianto elettrico si dirama dalla centrale elettrica posta nell’atrio al piano terra ed
è composto da cavi conduttori e di messa terra posti all'interno di tubazioni sotto
traccia che alimentano comandi, prese di potenza e le apparecchiature di illuminazione. I corpi illuminanti sono di vario tipo e sono costituiti per la maggior parte da pla-
File: Relazione di Stima_Trieste
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foniere, da lampade ad incandescenza e da lampade d’emergenza opportunamente
posizionate;
•
l'impianto telefonico si dirama in tutto l'edificio e la centralina telefonica è situata al
piano primo nella sala di controllo. L'impianto di trasmissione dati a cablaggio strutturato si dirama dalla sala di controllo (o dalla centralina posta nel corridoio al piano
primo) in tutti gli uffici su canaline esterna. L'edificio è dotato di impianto di allarme a
sensori interni di rilevazione collegati alla centralina;
•
l'impianto di riscaldamento è collegato alla caldaia posta al piano terra all’esterno del
locale spogliatoi. La caldaia provvede a fornire l’acqua calda sanitaria e l’acqua per gli
impianti di riscaldamento: dalla caldaia le tubazioni si diramano fino ai servizi igienici
e ai radiatori posti negli uffici;
•
l'impianto di condizionamento è installato in tutti i locali a uso ufficio e nei locali in cui
è prevista la permanenza prolungata del personale; è composto da più gruppi frigoriferi collocati all’esterno dell’edificio e distribuzione attraverso split negli ambienti;
•
l'impianto idrico sanitario è composto da condotta di alimentazione principale che parte dal contatore dell'acquedotto e dalla caldaia. La rete di distribuzione è costituita da
tubazioni in ferro zincato di vario diametro ad alimentare i lavabi posti nell'anti wc e
le cassette degli sciacquoni dei servizi igienici. Tutte le apparecchiature per uso potabile sono in ottone cromato e tutte le apparecchiature sanitarie sono in porcellana
smaltata collegate alla rete fognaria di smaltimento e agli impianti di sfiato.
•
Impianto di aspirazione dei gas di scarico nel locale autorimessa, costituito da semplice condotta in ferro zincato con sezione di circa 0,1 m3 e avvio con comando on/off.
Attività soggette a c.p.i
Pur non essendo attività soggetta a prevenzione incendi, l’impianto antincendio è costituito da sensori di fumo nei principali locali, con sirene e pulsanti d’allarme; ogni piano è
dotato di un adeguato numero di estintori portatili a mano.
Sismicità
Il fabbricato oggetto di indagine è stato realizzato e modificato in vari periodi a partire
dagli anni ‘70 in accordo a normative diverse che si sono succedute nel tempo. Nessuna
di queste normative prevedeva l’adozione di sistemi costruttivi antisismici. Solo a partire
dal 2003 la normativa ha imposto per le zone sismiche classificate di terza categoria,
quale il Comune di Trieste, l’adozione di criteri di progettazione antisismica per i nuovi
fabbricati.
6.3. ALTRE PERTINENZE
Tettoia Esterna
File: Relazione di Stima_Trieste
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Il corpo uffici principale è affiancato da una tettoia videosorvegliata di altezza superiore a
quattro metri, eseguita interamente con tecnica costruttiva in calcestruzzo gettato in
opera. Nello spazio sottostante la tettoia è presente una pesa per autocarri incassata nel
manto della pavimentazione, della quale non è stato possibile verificarne l’efficienza.
Locali Accessori
All’interno dell’area di pertinenza trova sede anche un fabbricato monopiano di modeste
dimensioni adibito in passato a svolgere la funzione di magazzino e locale di stoccaggio di
contenitori per idrocarburi, correttamente accatastato. Il fabbricato è edificato sopra un
basamento in calcestruzzo e la quota del pavimento è di circa 70 cm dal livello medio
esterno. Le strutture sono in laterizio ed il solaio di copertura è in laterocemento. È dotato porte esterne per l’accesso ai quattro vani indipendenti di cui è composto, le finestre
sono in pvc bianco. Non è stato possibile visionare dettagliatamente questo fabbricato,
dato che al momento del sopralluogo l’accesso alla struttura era interdetto da una recinzione da cantiere; non è quindi possibile esprimere una valutazione in merito agli impianti e alle dotazioni presenti. In ogni caso lo stato di conservazione del fabbricato appare
fatiscente ed è rilevante il pericolo di crollo imminente. Si ritiene opportuno considerare
tale fabbricato come inagibile.
Container Prefabbricati
L’area di proprietà ospita due locali indipendenti che consistono in due container costruiti
con tecnica prefabbricata, senza fondazioni e semplicemente appoggiati mediante piedistalli in calcestruzzo alla pavimentazione del piazzale. Il maggiore dei due, realizzato
nell’anno 2008, svolge la funzione di ufficio e archivio e al suo interno vi sono tre vani
abitabili, un bagno con antibagno e 3 wc, un corridoio d’ingresso per una superficie approssimativamente di 40 m2.
Le pareti, come pure il solaio inferiore e quello di copertura, sono in struttura prefabbricata leggera, del tipo in pannelli sandwich coibentati montati su profili metallici. Le finiture sono ordinarie per un ambiente con funzione di ufficio. La struttura è provvista di impianto elettrico per illuminazione e prese di rete, di impianto di climatizzazione aria e
impianto di produzione dell’acqua calda sanitaria con boiler autonomo.
Il container più piccolo, avente dimensioni pari a 10 m2, è stato utilizzato come spogliatoio per il personale e deposito di attrezzature e piccole utilità; i materiali e la tecnica
costruttiva sono analoghi all’altro container, con la differenza che questo è privo di impianti di climatizzazione, di acqua potabile, mentre è dotato della sola illuminazione elettrica.
File: Relazione di Stima_Trieste
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6.4. IMPIANTO DISTRIBUTORE DI GASOLIO CARBURANTE
In sede di sopralluogo si è potuto accertare la presenza di in autopompa distributrice di
carburante per autoveicoli, nello specifico di gasolio. I documenti rinvenuti presso gli enti
comunali certificano che il progetto di tale impianto, comprensivo della colonnina con
pompa e bocchettone per il rifornimento e del deposito del gasolio sotterraneo di capienza 5 m3, è conforme ed è stato depositato nell’anno 1998. Non è stato possibile verificare
la funzionalità del distributore; tuttavia, da quanto appreso, è caduto in disuso. Per poter
ripristinarne l’attività di rifornimento delle autovetture sarà necessario provvedere a rinnovare i permessi di deposito del carburante ed adeguare l’impianto alle normative di
sicurezza vigenti.
7. IMPIANTI SPECIALI
7.1. IMPIANTI PER IL TRATTAMEMTO DEL DENARO
Nel corso dei sopralluoghi effettuati si è proceduto a periziare anche gli impianti speciali
utili ai fini dell’attività specifica di custodia e conta del denaro e di videosorveglianza remota che fanno parte integrante delle dotazioni dell’immobile e risultano necessarie ed
indispensabili alla destinazione d’uso dello stesso.
Data la rilevanza di tali dati ai fini della sicurezza, l’elenco dettagliato delle dotazioni impiantistiche dedicate alla videosorveglianza del complesso, alla sua sicurezza e alle operazioni di conta e custodia del denaro sono state riportate nel dettaglio in un addendum
alla relazione di stima qualificato come riservato. Tale addendum sarà fornito agli interessati dal Commissario previa apposita procedura con sottoscrizione di un accordo di
riservatezza.
In questa sede in termini generali va rilevato che sono disponibili all’interno dei locali
adeguati strumenti di verifica e controllo quali telecamere di vario tipo specifiche per la
conta dei valori, macchinari per la selezione ed il controllo delle banconote e della moneta nonché casseforti e armadi blindati per tipo e quantità adeguate alle attività da svolgere.
Tutte le postazioni di lavoro sono dotate di computer collegati in rete con i server centrali
ubicati altrove. Nei computer è installato ed è funzionante apposito software di controllo
delle attività di raccolta e gestione del denaro.
Tutti i locali sono posti sotto videosorveglianza e sono installati dispositivi adeguati per il
controllo degli accessi e la verifica delle operazioni.
File: Relazione di Stima_Trieste
pag. 17
Ai fini della stima va detto che, trattandosi in ogni caso di apparecchiature elettroniche
soggette a veloce obsolescenza tecnica, il loro singolo valore non risulta significativo.
Quello che è significativo nella valutazione è tutto l’impianto nel suo complesso, composto cioè di apparecchiature, collegamenti, software e configurazioni specifiche che fanno
si che il sistema sia funzionante ed adeguato alla attività cui i locali sono destinati.
Per la
descrizione di
dettaglio dei
componenti
dell’impianti
speciali
si
rimanda
all’addendum riservato.
7.2. IMPIANTI ANTINTRUSIONE
Tutto il complesso immobiliare è dotato di efficaci e specifici sistemi antintrusione.
Tali impianti efficienti e funzionanti sono adeguati a proteggere l’immobile.
Per ragioni di riservatezza la descrizione del funzionamento e gli elenchi di dettaglio sono
riportati nell’addendum riservato e saranno forniti agli interessati previa procedura con
accordo di riservatezza.
8. CRITERIO DI STIMA
Per la valutazione del bene si è adottato il criterio di stima “sintetico o comparativo” effettuato comparando il bene con altri similari dei quali si conoscono i prezzi recenti di
mercato.
8.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili costituenti il sito industriale, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’“ordinarietà” che varia secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel
bene che si deve valutare. L’immobile viene comparato ad altri immobili di cui sono noti i
recenti prezzi unitati di mercato.
Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene determinato in base alla tipologia
specifica e alla consistenza delle opere realizzate per la sua specifica funzionalità (custodia e conta del denaro), al suo stato manutentivo nonché alla disponibilità e consistenza
della superficie fondiaria di pertinenza.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca
presso le
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
generalmente oggi praticati (anno 2014) nel Comune di Trieste. Per i dettagli fare riferimento alla scheda allegato TS-08.
File: Relazione di Stima_Trieste
pag. 18
Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone territoriali omogenee e tipologie edilizie.
Gli esiti dell’indagine sono riassunti nella tabella allegato TS-09.
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare il valore medio di mercato per i
capannoni industriali che oscilla tra 637,50 e 812,50 €/m2 e un valore di mercato per gli
uffici oscillante tra 975,00 e 1.200,00 €/m2.
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.), le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi e giardini.
In linea generale per la determinazione della superficie commerciale si è adottato il seguente criterio generale:
•
intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva
•
60% della superficie accessoria quando questa è rifinita architettonicamente ed impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU. Per i locali posti al piano
interrato è stata considerata una percentuale del 50% per tenere conto del minor
grado di finitura.
•
35% delle logge e/o verande coperte
•
35% dei balconi e/o terrazze scoperte
•
25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm.200
Calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari
a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e favorire una chiusura rapida della procedura.
8.2. STIMA IMPIANTI SPECIALI
Gli impianti speciali, come descritti nel capitolo 7, sono direttamente connessi con la destinazione d’uso dell’immobile oggetto di stima che se privato di tale impiantistica specializzata verrebbe a perdere una parte assai rilevante della sua funzionalità.
Alla luce di ciò e di quanto rappresentato sopra la valutazione di tali impianti viene data a
corpo in questa sede. Nell’addendum riservato viene data ragione di tale importo che
viene inglobato nella stima complessiva.
File: Relazione di Stima_Trieste
pag. 19
9. CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI
9.1. EDIFICIO PRODUTTIVO E PERTINENZE
Le superfici commerciali calcolate secondo quanto specificato al cap. 8.1 risultano essere:
Fabbricato ad uso Uffici e Deposito
DESCRIZIONE
DIMENSIONE
Superficie commerciale/direzionale
(depositi piano terra, autorimessa e accessori)
Superficie commerciale/direzionale (uffici piano primo)
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE
139,00 m²
108,00 m²
307,00 m²
Altre Pertinenze
DESCRIZIONE
Locali accessori autonomi
Tettoia
DIMENSIONE
36,00 m²
84,00 m²
Nel calcolo della consistenza si è ritenuto non consono includere i vani uffici contenuti nel
container esterno. Le considerazioni che hanno portato a tale scelta stanno nel fatto che
il bene non è accatastato e non si tratta di un bene immobile, in quanto la struttura non è
solidale al terreno ed è facilmente rimovibile. Inoltre, il vano container adibito a ufficio è
un bene progettato per essere movimentato e che può essere piazzato sul mercato della
cantieristica edile, tuttavia, per le proprie caratteristiche costruttive e per la scarsa qualità abitativa che offre, poco si presta ad essere utilizzato per svolgere continuativamente
l’attività d’ufficio.
Tale bene ha un valore sul mercato dell’usato piuttosto esiguo e pertanto si ritiene non
opportuno considerarlo in codesta stima, come pure si ritiene di non dover applicare alcuna detrazione per la rimozione e lo smaltimento del fabbricato: il ricavo di una eventuale equa vendita è in grado di compensare il costo di rimozione, che generalmente è
comunque a carico dell’acquirente.
Come già illustrato al cap. 4.2, il terreno ricadente all’interno della proprietà è soggetto a
bonifica, di cui il tipo e l’entità dell’intervento è determinabile solo a fronte di un’analisi
chimica e geologica del terreno. L’entità economica e il relativo valore di detrazione corrispondente al costo di un’eventuale bonifica non possono essere quantificati a priori. In
File: Relazione di Stima_Trieste
pag. 20
ogni caso il valore unitario dell’area edificabile residua tiene conto di questo fattore peggiorativo.
9.2. AREA EDIFICABILE
Per quanto concerne l’area edificabile residua, in conformità al piano urbanistico comunale, la situazione è la seguente:
Area produttiva di pertinenza in Z.T.O. D1:
3274,00
m²
84,00
m²
2982,33
m²
570,80
m²
Area di pertinenza coperta con tettoia
Area produttiva di pertinenza sfruttabile ai fini edificatori:
Area di pertinenza sfruttabile ai fini edificatori come tettoia
9.3. CONSISTENZA IMPIANTI SPECIALI
Per la consistenza degli impianti speciali si rimanda all’addendum riservato.
10. STIMA
10.1. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto altresì: delle condizioni
intrinseche ed estrinseche degli immobili, dello stato manutentivo degli impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare.
Si riporta di seguito la tabella riassuntiva del valore di stima attuale dell’immobile:
m2 247,00 x € 700,00 =
€ 172.900,00
LOCALI ACCESSORI
m2 36,00 x € 450,00 =
€ 16.200,00
TETTOIA
Comprensiva di distributore carburante
m2 84,00 x € 450,00 =
€ 37.800,00
AREA EDIFICABILE RESIDUA
Capannone
m2 2982,33 x € 130,00 =
€ 387.702,90
AREA EDIFICABILE RESIDUA
Tettoia
m2 570,80 x € 130,00 =
€ 74.204,00
FABBRICATO PRINCIPALE:
Piano terra + Piano primo
File: Relazione di Stima_Trieste
pag. 21
VALORE STIMA ATTUALE:
€ 688.806,90
La presenza dell’impianto di distribuzione carburante descritto al capitolo 6.4 va ad incrementare il valore generale dell’immobile: per ragioni di semplicità il plusvalore apportato da tale impianto non è stato computato a parte ma è stato frazionato nel valore unitario relativo alla tettoia, la quale riassume in sé, oltre al valore intrinseco, anche i plusvalori dati dagli altri servizi accessori presenti nel lotto.
Ottenuto il totale della stima come somma del valore di mercato dei vari corpi di fabbrica
è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0,90, che tiene conto della procedura in corso e della necessità di dover alienare il bene in tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 688.806,90
10.2. VALORE IMPIANTI SPECIALI
Il valore degli impianti e dei beni mobili funzionali e strumentali presso l’immobile elencati nell’addendum riservato, tenuto conto dello stato in cui si trovano e della precoce obsolescenza tecnologica a cui sono soggetti, viene stimato in € 12.500,00.
10.3. MINUSVALENZA PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE
Come descritto nel capitolo 8.7, il lotto è dotato di un distributore di carburante di tipo
gasolio per motori diesel, regolarmente installato ma bisognoso di rinnovo di autorizzazioni e di adeguamenti impiantistici, anche di una certa complessità.
A seguito della carenza di dati riguardanti la storia progettuale dell’area in esame, non
sono disponibili disegni costruttivi utili per poter definire la piena conformità urbanistica
dell’edificio. Tale operazione di verifica dovrà essere fatta dal prossimo proprietario del
bene. Nel caso si accertino eventuali difformità sarà necessario eseguire presso gli Enti
competenti le operazioni di accatastamento e di regolarizzazione delle difformità urbanistiche, sostenendo gli oneri di progetto e presentazione della pratica amministrativa.
Tali pratiche, unitamente ai lavori di adeguamento del distributore, possono essere svolte
da un azienda specializzata ad un costo indicativo complessivo valutabile in € 10.000,00.
Tale importo va riportato in detrazione.
File: Relazione di Stima_Trieste
pag. 22
10.4. GIUDIZIO DI STIMA
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
€ 688.806,90
DETRAZIONE PER PROCEDURA
€ 68.880,69
VALORE DI STIMA FINALE:
€ 619.926,21
DOTAZIONE IMPIANTISTICA SPECIALE:
MINUSVALENZE
PER
DIFFORMITÀ
€ 12.500,00
E
€10.000,00
ADEGUAMENTI
ARROTONDAMENTO:
VALORE DI STIMA FINALE:
€ 426,21
€ 622.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito al mandato conferitogli, stima che l’immobile ad uso capannone artigianale sito in Trieste (TS), via Caboto n. 33, alla data della presente abbia
un valore immobiliare complessivo pari a € 622.000,00
(Euro Seicentoventiduemi-
la,00), comprensivo degli impianti e dei beni mobili funzionali e strumentali elencati nel
capitolo 9.3 che vengono quantificati in € 12.500,00 (Euro dodicimilacinquecento,00).
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
File: Relazione di Stima_Trieste
pag. 23
LOTTO N. 10
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Servicies S.p.A.
IMMOBILE SITO IN VIA G. DELEDDA
N. 13/15, STARANZANO (GO)
COMUNE DI STARANZANO
C.F. SEZ A - FG. 5 - MAPPALE .1859 - SUB 3
C.T. FG. 5 – MAPPALE 528/8
______________________________________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A,
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P.IVA 00729760280
30 Aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
**********
File: Staranzano6.docx
Pagina lasciata bianca intenzionalmente
**********
pag. 2
Sommario
1. OGGETTO DELLA STIMA ............................................................................... 5 1.1. 1.2. LOCALIZZAZIONE E ACCESSIBILITÀ .......................................................... 5 TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI ..... 6 2. CONFINI ...................................................................................................... 7 3. TITOLI EDILIZI E AUTORIZZAZIONI ............................................................ 7 4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI .......................... 8 4.1. 4.2. 5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ............................................... 13 5.1. 5.2. 6. IMPIANTI PER IL TRATTAMENTO DEL DENARO .......................................... 18 IMPIANTI ANTINTRUSIONE .................................................................... 19 CRITERIO DI STIMA ................................................................................... 19 8.1. 8.2. 9. CAPANNONE E CAVEAU ......................................................................... 14 PALAZZINA UFFICI ................................................................................ 16 LOCALI ACCESSORI .............................................................................. 17 OPERE E SISTEMAZIONI ESTERNE .......................................................... 17 SISIMICITÀ.......................................................................................... 18 IMPIANTI SPECIALI ................................................................................... 18 7.1. 7.2. 8. CONFORMITÀ URBANISTICA ................................................................... 13 CONFORMITÀ CATASTALE ...................................................................... 14 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI ................................................................ 14 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 7. DESTINAZIONE URBANISTICA .................................................................. 8 VINCOLI .............................................................................................. 13 STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ............................................. 19 STIMA IMPIANTI SPECIALI ..................................................................... 20 CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI ........................................................... 20 9.1. CONSISTENZA IMPIANTI SPECIALI .......................................................... 21 10. STIMA ........................................................................................................ 21 10.1. 10.2. 10.3. 10.4. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI .................................................... 21 VALORE IMPIANTI SPECIALI ................................................................... 22 MINUSVALENZAE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ................................... 22 GIUDIZIO DI STIMA .............................................................................. 23 File: Staranzano6.docx
pag. 3
ALLEGATI
ADDENDUM alla Relazione Di Stima con la descrizione dettagliata degli impianti speciali e
degli impianti di videosorveglianza (Documento Riservato) (*);
allegato ST-01.: Relazione fotografica(**)
allegato ST-02.: Visure catastali
allegato ST-03.: Planimetrie – estratti di mappa (**)
allegato ST-04.: Estratto di mappa P.R.G.
allegato ST-05.: Ispezioni ipotecarie – Relazione notarile preliminare
allegato ST-06.: Certificato di Destinazione Urbanistica
allegato ST-07a.:Titoli edilizi
allegato ST-07b.: Documentazione progettuale (**)
allegato ST-08.: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato
allegato ST-09.: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio
allegato ST-10.: Tabella con valori di stima
Allegato CD_1: CD contenente la relazione di stima senza allegati riservati
Allegato CD_2_Riservato: CD contenente la relazione di stima completa di addendum e
planimetrie della struttura (**)
(*)In questo elaborato è inserito l’allegato CD_2_Riservato completo di tutti gli elementi
della relazione di stima
(**) Questi elaborati e il CD con la copia digitale sono allegati all’ Addendum alla relazione di stima per garantire la riservatezza dei dati.
File: Staranzano6.docx
pag. 4
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il sottoscritto Ing. Franco De Angeli, Amministratore Delegato e Direttore Tecnico di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l., iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia
di Treviso ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso,
ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di
mercato e commerciale dei beni immobili di proprietà della NORTH EAST SERVICES
S.p.a., dei beni immobili in leasing da riscattare, nonché degli impianti e dei beni mobili
funzionali e strumentali presso gli stessi.
Il presente capitolo riguarda la stima dei seguenti beni:
COMUNE DI STARANZANO (GO)
Catasto Fabbricati - Sezione A -Foglio 5
• mappale .1859 subalterno 3, via Grazia Deledda n . 13/15 piano: T -1;
Catasto Terreni - Foglio 5
•
mappali .1859 e 528/8
1.1. LOCALIZZAZIONE E ACCESSIBILITÀ
I beni immobili oggetto di stima ricadono all’interno del territorio comunale di Staranzano, nella zona industriale/artigianale denominata Schiavetti-Brancolo. L’area in cui è sito
File: Staranzano6.docx
pag. 5
l’immobile è completamente urbanizzata e dista a circa 7 km dal casello autostradale di
Redipuglia-Monfalcone”, Autostrada “A4” e circa 2 km dal centro di Monfalcone.
Sono presenti due acccessi carrai: da via Grazia Deledda e da via Divisione Julia.
1.2. TITOLARITÀ,
IDENTIFICAZIONE
CATASTALE
E
VINCOLI
PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso l’ufficio tavolare regionale di Monfalcone, competente
per il territorio, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Gorizia, risulta che
alla data del 3.03.2014 gli immobili oggetto di stima risultano tutti intestati alla Società
NORTH EAST SERVICES S.P.A. con sede in Treviso, via Roma n. 20, capitale sociale di
Euro 10.000.000,00 i.c., codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di
Treviso 00729760280, numero REA TV-145994, in amministrazione straordinaria allegato
ST-05.
L'immobile sorge su un'area identificata al Catasto Terreni come segue:
Comune di STARANZANO
Foglio
Particella
Qualità
5
.1859
5
528/8
ha
are
ca
ENTE URBANO
40
13
STRADE FONDIARIO
00
03
L’immobile al Catasto Fabbricati risulta censito come segue:
Comune di STARANZANO – Sezione Urbana A - Foglio 5
Particella
Sub
Cat.
Consistenza
.1859
3
D/5
m² 964
Indirizzo
VIA GRAZIA DELEDDA n.
13/15 piano: T -1; I suddetti immobili, pervenuti per atto di Fusione in data 13 settembre 2012 Rep. n.
182948 del Notaio Giovanni Battista Dall’Armi di Treviso, ivi registrato il 13 settembre
2012 al n. 11486 1T e intavolato con G.N. 4387 del 22 ottobre 2012, sono liberi da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, annotazioni ed annotamenti che possano pregiudicarne
la suddetta piena proprietà ad eccezione di:
G.N. 878 del 23.02.2011 intavolazione del diritto di ipoteca per la complessiva somma
di Euro 2.325.000,00 di cui Euro 1.550.000,00 di capitale, interessi spese ed accessori
come meglio precisato in contratto, a peso del c.t. 1°, a favore della “BANCA DI CREDITO
File: Staranzano6.docx
pag. 6
COOPERATIVA DEL VENEZIANO Soc. Coop.” Con sede in Campolongo Maggiore (VE), di
cui mutuo contratto in data 5 marzo 2008.
Osservazioni:
G.T. 2627 del 10.10.1989
dalle PP.TT. 343 – 3029 si trasporta;
G.T. 767 del 16.10.1934
si rende evidente che le realità di cui al c.t. 1°sono comprese nel Perimetro e fanno parte
del comprensorio della Bonifica del Brancolo in San Canzian d’Isonzo;
G.T. 1105 del 11.07.1964
si rende evidente che le realità di cui al c.t. 1°sono comprese nel Perimetro e fanno parte
del comprensorio del Consorzio Acque dell’Agro Monfalconese.
2. CONFINI
I mappali su cui ricade il fabbricato e l’area urbana di pertinenza confinano:
•
a nord con via G. Deledda;
•
a est con via Divisione Julia;
•
a sud con via Elsa Morante;
•
a ovest con la particella n. .1937
tutte particelle del catasto terreni (estratto di mappa in allegato ST-03).
3. TITOLI EDILIZI E AUTORIZZAZIONI
L'immobile é stato edificato a seguito di Concessione edilizia n. 45/89 rilasciata dal Sindaco del Comune di Staranzano in data 6 novembre 1989, prot. 24955 e successiva variante in data 7 dicembre 1990, prot. 19943, con il successivo rilascio del certificato di
agibilità del capannone in data 22 gennaio 1992.
Il Comune di Staranzano ha rilasciato ulteriori titoli edilizi per l’esecuzione si opere sul
fabbricato originario. In ordine cronologico è stato possibile recuperare la documentazione relativamente a:
•
Concessione Edilizia n. 26/95 e prot. 10921 del 2/10/1995 per l’esecuzione di
lavori di ristrutturazione del fabbricato ad uso artigianale
•
variante n. 26/1995 in data 25/11/1996 prot. N.14643
•
variante n. 26/1995 in data 08/8/1997 con autorizzazione del 17/09/1997
File: Staranzano6.docx
pag. 7
•
Autorizzazione edilizia n. 69/1997 del 30 giugno 1997 per l’esecuzione di lavori di asfaltatura del piazzale e posa di n. 5 torri portafari nelle p. c. .1859 del
Comune di Staranzano; (allegato ST-07a)
4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E
VINCOLI
4.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
Secondo lo strumento urbanistico comunale vigente P.R.G.C., le particelle .1859 e 528/8
del Comune di Staranzano ricadono in una zona "D1c" - attività artigianali in aree già
urbanizzate , normata dagli articoli 14 e 15 delle Norme Tecniche di Attuazione (CDU
allegato ST-06).
Estratto dalle Norme Tecniche di Attuazione:
Art. 14 - Zone omogenee D - Disposizioni generali
a - Caratteristiche
Sono le parti del territorio destinate ad insediamenti industriali ed artigianali, nonché
quelle che, ai sensi delle leggi n.1525/1961 e 633/1964, delimitano gli ambiti territoriali
di operatività del Consorzio per lo Sviluppo Industriale del Comune di Monfalcone.
b - Destinazioni d'uso ammesse
Con le precisazioni e nei limiti stabiliti per le singole categorie, sono ammesse nella zona
le seguenti destinazioni d'uso:
1 - attività industriali, comprendenti tutti gli edifici ed impianti connessi con la produzione industriale, quali: opifici, magazzini, depositi al coperto e a cielo libero, uffici, eventuale abitazione del custode, nel limite di una abitazione per attività produttiva, con una
volumetria massima di mc. 400 da realizzare per le zone D1 entro il fabbricato principale
senza soluzione di continuità;
2 - attività artigianali, comprendenti tutti gli edifici ed impianti connessi con la produzione artigianale, quali: opifici, magazzini, depositi al coperto e a cielo libero, uffici, attività
floro-vivaistiche, serre e similari, esistenti, eventuale abitazione del custode o del proprietario, nel limite di una abitazione per attività produttiva, con una volumetria massima
di mc. 400 da realizzare per le zone D1 entro il fabbricato principale senza soluzione di
continuità, derogabile a mc. 600 - anche separata dai fabbricati produttivi – per le abitazioni dei lotti destinati ad attività florovivaistiche, serre e similari, esistenti;
3 - magazzini, depositi ed impianti tecnologici anche non direttamente connessi con attività industriali od artigianali, sedi di imprese di autotrasporti, vendita di generi connessi
File: Staranzano6.docx
pag. 8
con le produzioni artigianali, sale di esposizione, mense, spazi di servizio e supporto,
spazi tecnici e spazi per la commercializzazione dei prodotti di tali attività;
4 - distributori di carburante ed impianti di servizio alla motorizzazione;
5 - strutture di servizio o collaterali alle attività produttive, quali: mense e locali di ristoro, sale per riunioni e convegni, infermerie, uffici consorziali, banche, centri di calcolo,
locali per esposizione e vendita di generi connessi con la produzione industriale e artigianale presente nella zona, show-room delle produzioni d'area, sedi di associazioni; recapiti
periferici di uffici pubblici; esercizi commerciali per la vendita all'ingrosso ed anche al
minuto, con esclusione degli articoli compresi nelle tabelle contingentate solo per la zona
D3 se non oggetto di produzione diretta
6 - depuratori ed altre attrezzature ed attività rivolte al trattamento e trasformazione dei
rifiuti e dei residui di lavorazione ad esclusione degli impianti di termodistruzione e simili
con particolare riferimento ai rifiuti tossico-nocivi.
c - Procedure di intervento
- piani particolareggiati di iniziativa pubblica o privata;
- piani attuativi formati a cura del Consorzio per lo Sviluppo Industriale del Comune di
Monfalcone a sensi delle leggi istitutive, come definiti all'art.3, comma 2 della L.R.
52/1991 e dalla LR 3/99;
- concessioni ed autorizzazioni edilizie per qualsiasi intervento negli ambiti territoriali di
operatività del Consorzio, previo parere vincolante del Consorzio stesso, preceduto a sua
volta - per le attività rientranti nelle "industrie insalubri" di 1^ classe di cui al D.M.
6/9/1994 elenco delle industrie insalubri di cui all'art. 216 del T.U.LL.SS (R.D. 1265/34) dalla valutazione di ammissibilità all'insediamento da parte di una Commissione Collegiale composta dal Presidente del Consorzio o suo rappresentante e dal Sindaco di Staranzano o da suo rappresentante;
- concessioni ed autorizzazioni edilizie negli ambiti territoriali di operatività del
Consorzio sia per l'insediamento di industrie insalubri e la modifica degli insediamenti
esistenti di 2^ classe, sia per quelle attività non comprese nell'elenco delle "industrie
insalubri" di cui al D.M. 6/9/1994 elenco delle industrie insalubri di cui all'art. 216 del
T.U.LL.SS (R.D. 1265/34), previo parere vincolante del Consorzio stesso, preceduto a sua
volta - dalla valutazione di ammissibilità all'insediamento da parte di una Commissione
tecnica del Consorzio per lo Sviluppo Industriale di Monfalcone.
d - Indici e parametri
Salvo quanto stabilito per le singole categorie e subcategorie, valgono i seguenti indici e
parametri, con riferimento alle varie destinazioni d'uso indicate alla lett. b) del presente
articolo:
File: Staranzano6.docx
pag. 9
•
Punto 1 e 6 (attività industriali, ecc...):
- rapporto di copertura max: 0,50 mq/mq;
- distanza tra pareti finestrate di edifici destinati a residenza permanente e pareti
di edifici antistanti: non inferiore a m 10;
- parcheggi stanziali all'interno dei lotti: un posto macchina ogni due addetti;
- parcheggi di relazione: superficie non inferiore al 10% della superficie utile degli
edifici, previsto dal DPGR 0242/Pres. dd. 14-07-2000 di revisione degli standard
urbanistici;
- distanza degli edifici dalla strada (ad eccezione di quei servizi che necessariamente devono essere ubicati all'ingresso degli stabilimenti): m. 15
•
Punti 2 e 3 (attività artigianali; magazzini, ecc...):
- rapporto di copertura max: 0,50 mq/mq;
- distanza tra pareti finestrate di edifici destinati a residenza permanente e pareti
di edifici antistanti: non inferiore a m 10;
- parcheggi stanziali all'interno dei lotti: un posto macchina ogni due addetti;
- parcheggi di relazione: superficie non inferiore al 10% della superficie utile degli
edifici, previsto dal DPGR 0242/Pres. dd. 14-07-2000 di revisione degli standard
urbanistici.
- distanza degli edifici dalla strada (ad eccezione di quei servizi che necessariamente devono essere ubicati all'ingresso degli stabilimenti): m. 6
•
Punto 4 (distributori di carburante):
- rapporto di copertura max: 0,20 mq/mq;
- distanza degli edifici dalla strada: m. 10
•
Punto 5 (strutture di servizio alle attività produttive):
- indice di fabbricabilità fondiario max: mc/mq 2; min: mc/mq 1;
- rapporti fra superficie per parcheggi e superficie utile dell'edificio:
-
per le attività commerciali: mq/mq 0,80;
-
- per le attività terziarie, direzionali ed artigianali di servizio: mq/mq 0,80;
-
per le attrezzature per la ricettività e la ristorazione: mq/mq 1,00;
- distanza fra edifici: m. 10;
- distanza dai confini: m. 10 o m. 20 dai confini con lotti a destinazione residenziale;
- distanza dalle strade: m. 10;
- altezza max: m. 13;
File: Staranzano6.docx
pag. 10
Le aree scoperte, per la quota eccedente il fabbisogno di parcheggi, dovranno essere destinate a giardino, con il collocamento di alberi di alto fusto nella misura di almeno 1/mq
60.
e - Tipologie e criteri d'intervento.
Tutti i lotti dovranno essere recintati con modalità omogenee i cui criteri saranno definiti
nei singoli piani attuativi, e circondati con filari di alberi di alto fusto.
In linea di massima, gli spazi coperti destinati a parcheggio devono essere realizzati con
pavimentazioni filtranti; gli spazi destinati a deposito all'aperto di materiali devono distare almeno m 10 dai confini e dalle strade, e devono essere ubicati su piattaforme impermeabili ed indeformabili, rialzate ai bordi per impedire la fuoriuscita di acque meteoriche
e di qualsiasi liquido; detti liquidi devono essere raccolti in apposite vasche, e destinati ai
trattamenti di depurazione disposti dalle norme vigenti; é vietato l'impiego di pozzi perdenti.
In tutti i casi dove il confine di zona coincide con la viabilità pubblica esistente o con zone
destinate a residenza, dovrà essere prevista una adeguata fascia di rispetto alberata utilizzabile anche come parcheggio alberato sia pubblico che privato. La larghezza minima di
tale fascia sarà pari a 30 metri dal confine della zona residenziale.
Per le aree comprese nelle fasce di rispetto di cui al D.Lgs. 490/99 e classificate come
zone omogenee “D” oltre al rispetto delle prescrizioni generali indicate all’art. 55, valgono
i seguenti criteri progettuali specificatamente finalizzati a garantire l’adeguatezza
dell’intervento sia dal punto di vista della compatibilità ambientale, che della funzionalità
idraulica:
- gli interventi edilizi di nuova realizzazione dovranno rispettare una distanza minima di
20 m. dalle sponde dei corsi d’acqua esistenti o dal presunto tracciato di corsi d’acqua
interrati;
- la fascia compresa tra i nuovi edifici ed il corso d’acqua, qualora non già destinata a
coltivazioni agricole, dovrà essere sistemata a verde attrezzato o parcheggio alberato,
con la piantumazione di essenze arboree e/o arbustive autoctone in ragione di almeno
una pianta d’alto fusto ogni 50 mq. E secondo un progetto redatto in base alle indicazioni
di cui al precedente punto 2.
Art. 15 - Categoria D1 - Agglomerati industriali di interesse regionale - Ambiti di
operatività del Consorzio per lo Sviluppo Industriale del Comune di Monfalcone
a - Caratteristiche
Sono le zone corrispondenti agli ambiti degli agglomerati industriali di interesse regionale
previsti dal PURG, nonchè quelle destinate ad ospitare le iniziative per l'impianto di stabilimenti tecnicamente organizzati, entro le quali, secondo le leggi n.1525/1961 e
File: Staranzano6.docx
pag. 11
633/1964, si esplica l'attività del Consorzio per lo Sviluppo Industriale del Comune di
Monfalcone, mediante i piani particolareggiati previsti dalle leggi suddette, e definiti
dall'art.3, comma 2 della L.R. 52/1991 e dalla LR 3/99.
b - Destinazioni d'uso ammesse
A seconda delle diverse caratteristiche territoriali, infrastrutturali, ambientali e delle conseguenti specifiche vocazioni dei singoli ambiti, il presente Piano individua all'interno della categoria D1 le seguenti subcategorie, dove sono ammesse le indicate destinazioni
d'uso:
- D1a: destinata prevalentemente alle attività industriali: le destinazioni d'uso indicate ai
punti 1, 3, 4 dell'art. 14, lett. b;
- D1b: destinata prevalentemente alle attività artigianali e industriali con obbligo di piano
attuativo: le destinazioni d'uso indicate ai punti 2, 3, 4, 5 dell'art. 14, lett. b; saranno
ammesse attività del comparto industriale purché caratterizzate dalla ridotta dimensione
degli impianti e dei lotti di pertinenza, dalla limitata complessità dei cicli di lavorazione e
dalla assoluta garanzia sui requisiti di carattere ambientale.
- D1c: destinata prevalentemente alle attività artigianali non soggette a piano attuativo:
le destinazioni d'uso indicate ai punti 2, 3, 4, 5 dell'art. 14, lett. b;
… omissis …
In ragione della particolare ubicazione del sito, all'interno delle zone D1b e D1c non è
consentito insediare attività ritenute insalubri di prima classe di cui all'art.216 del T.U.L.
Sanitarie, D.M. sanità 2 marzo 1937 o attività produttive, anche se ritenute insalubri di
seconda classe del citato D.M., che per la produzione di rumori, odori e fumi possano
causare disturbo alle abitazioni site nelle vicinanze.
c - Procedure d'intervento
1 - Piani particolareggiati formati dal Consorzio per lo Sviluppo Industriale del Comune di
Monfalcone ai sensi delle L.1525/1961 e 633/1964, e LR 3/99 secondo le indicazioni contenute al punto 3.3.1 della circolare regionale n.3 del 02.07.1990;.
2 - Concessioni ed autorizzazioni edilizie, nelle aree classificate nella subcategoria D1c.
d - Indici e parametri
… omissis …
Zona D1c
Oltre agli indici ed ai parametri generali stabiliti al precedente art. 14 lettera d), per la
zona D1c valgono anche i seguenti:
- distanza degli edifici dalla strada (ad eccezione di quei servizi che necessariamente devono essere ubicati all'ingresso degli stabilimenti):
- m. 6 o in allineamento ad esistente
File: Staranzano6.docx
pag. 12
- m. 40 con la SP 19
- Distanza dai confini:
- con lotti a destinazione residenziale: esistente o minimo m. 20;
- per destinazioni non residenziali: esistente o minimo m. 10.
- distanza tra edifici per alloggio custode min. m. 10
- Altezza max: max m. 13. Nel caso di ampliamenti di edifici esistenti potrà essere
consentita, anche se superiore, l'altezza pari a quella dell'edificio esistente.
Per gli edifici esistenti nelle zone D1c che alla data di adozione della variante n. 1 al
PRGC abbiano già superato gli indici ed i parametri di zona, sono consentiti ampliamenti
una tantum e in misura non superiore al 10% di quanto previsto nei parametri e negli
indici di zona di cui all'art. 14 e al presente articolo 15 per comprovate esigenze funzionali delle aziende già insediate.
4.2. VINCOLI
L’area in oggetto rientra all'interno del perimetro di operatività del Consorzio per lo Sviluppo Industriale del Comune di Monfalcone che dovrà rilasciare autorizzazioni ad eventuali compravendite rinunciando al diritto di prelazione all’acquisto dell’immobile, come
previsto dagli obblighi contrattuali all’art. 7, lettera b). Inoltre qualsiasi eventuale istanza
di permesso di costruire, dovrà ottenere il parere preventivo del Consorzio così come
previsto dalle N.T.A. del P.R.G. C. del Comune di Staranzano.
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1. CONFORMITÀ URBANISTICA
Per quanto riguarda la conformità urbanistica è stato eseguito un confronto tra lo stato di
fatto dell’immobile e gli elaborati grafici di cui ai titoli edilizi ed alle autorizzazioni del capitolo 3 depositati presso il comune di Staranzano.
E’ stato possibile accertare che, compatibilmente con le approssimazioni ammesse dalla
legge, esiste una sostanziale, ma non totale coincidenza tra quanto autorizzato e lo stato
dei luoghi. Le difformità rilevate sono di lievissima entità e riguardano differenze di posizionamento di alcuni divisori e partizioni interne, in particolar modo al piano primo dove
vi è anche un posizionamento diverso delle porte di accesso a 2 ripostigli. Si tratta di piccole variazioni interne con discrepanze minime al massimo di qualche decina di centimetri
che non modificano la consistenza urbanistica dell’immobile in termini planivolumetrici.
E’ possibile sanare la situazione con una DIA in Sanatoria.
File: Staranzano6.docx
pag. 13
5.2. CONFORMITÀ CATASTALE
È stata effettuata una verifica della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo
stato di fatto degli immobili oggetto di stima.
I dati catastali sono corretti. Per quanto riguarda le piante catastali, in relazione a quanto
disposto dalla circolare n. 2 del 9/07/2010 dell’Agenzia del Territorio, che ha specificato
quali sono le variazioni che non hanno rilevanza catastale tale da richiedere la modifica
delle planimetrie catastali, si ritiene che possono essere considerate conformi.
6. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
L’immobile in oggetto è costituito da un capannone ad un piano fuori terra con annessa
palazzina a due piani fuori terra destinata prevalentemente ad uffici.
6.1. CAPANNONE E CAVEAU
Il capannone si sviluppa in un piano fuori terra ed ha una superficie coperta di circa 590
m², con un’altezza interna sotto trave di circa 4,50 m.
La zona nord del capannone veniva utilizzata per il ricovero e le operazioni di manutenzione dei mezzi di trasporto: allo stato attuale risulta pressoché libera e in buono stato di
manutenzione. Sono presenti due portoni carrai rispettivamente sul lato est e sul lato
ovest.
Nella zona sud del capannone è stata costruita una “camera corazzata” di dimensioni in
pianta di 12,80 x 12,00 metri al cui interno sono stati ricavati i seguenti locali: ingresso
con cancello di interblocco, corridoio, sala conta con cassa passa valori tipo “Giano”, ufficio, spogliatoio, servizi igienici, anti-caveau e caveau.
L’ingresso al locale caveau è protetto da una porta corazzata. La “camera corazzata” è
collegata al locale di carco/scarico valori mediante apposito locale filtro. All’esterno, tra la
camera e le pareti esterne del capannone, è presente un “giro ronda”: un corridoio di
sicurezza della larghezza di due metri esteso su tre lati.
Per i dettagli fare riferimento alle planimetrie in allegato ST-07b**.
Strutture
Le strutture del capannone si possono così riassumere:
• strutture di fondazione del tipo a plinto e continue;
• struttura portante composta da pilastri e travi primarie in calcestruzzo armato prefabbricato;
• copertura formata da tegoli prefabbricati a doppio “T” in cemento armato accostati;
File: Staranzano6.docx
pag. 14
• tamponamenti laterali composti da pannelli prefabbricati in calcestruzzo armato, con
finestratura continua a nastro;
Le strutture della “camera corazzata” si possono così riassumere:
• platea di fondazione di spessore 50 cm;
• muri in elevazione in calcestruzzo armato dello spessore di 30 cm;
• soletta piena di copertura in calcestruzzo armato dello spessore di 30 cm;
• Muri e soletta di copertura del caveau in calcestruzzo armato dello spessore di 40 cm.
Finiture
• pavimentazione interna di tipo industriale in calcestruzzo gettato in opera e rifinito ad
elicottero
con
soprastante
strato
antiusura
in
quarzo
nella
zona
magazzi-
no/autorimessa;
• Pavimentazione in gres porcellanato nelle zone protette per la lavorazione e deposito
del denaro;
• finestre a nastro formate da telaio in alluminio e inferriata interna antieffrazione;
• portoni di ingresso al capannone ad apertura a scorrimento orizzontale, formati da
telaio metallico, pannelli di tamponamento in lamiera sandwich completi di tutta la necessaria ferramenta;
• porte blindate di accesso gli ambienti per la lavorazione/deposito valori;
• cancelli allarmati di accesso alla sala conta e all’anticaveau;
• porta corazzata di accesso al caveau;
• I servizi igienici sono privi di finestre, aerazione forzata; il pavimento interno e le pareti sono interamente rivestite in piastrelle di gres porcellanato;
• In tutta la zona destinata alla lavorazione del denaro è presente un controsoffitto su
orditura metallica rivestito con lastre quadrangolari;
Impianti tecnologici
• impianto elettrico per forza motrice e illuminazione diviso in linea normale e privilegiata sotto UPS. Alimentazione dalla rete elettrica nazionale direttamente in bassa tensione con potenza contrattuale di 25 kW; rete di distribuzione circuiti illuminazione con
cavi posati in passerella forata sistemata nel controsoffitto per la zona valori e blindoluce IP44 per la zona a capannone. Illuminazione con lampade fluorescenti a soffitto.
•
Il riscaldamento e condizionamento dei locali in cui è prevista la permanenza prolungata del personale è realizzato con impianto a tutt’aria mediante un’unità di trattamento aria posizionata nella zona sud del capannone sopra la camera corazzata. La
distribuzione dell’aria ambiente avviene con canalizzazioni in lamiera d’acciaio zincata, sia per l’immissione che per la ripresa/estrazione. La diffusione avviene a soffitto
con bocchette anemostatiche a lancio frazionato e ripresa/estrazione con bocchette
File: Staranzano6.docx
pag. 15
laterali.
•
l'impianto idrico sanitario è composto da condotta di alimentazione principale che parte dal contatore dell'acquedotto e dalla caldaia. La rete di distribuzione è costituita da
tubazioni in ferro zincato di vario diametro ad alimentare i lavabi posti nell'anti wc e
le cassette degli sciacquoni dei servizi igienici. Le apparecchiature sanitarie sono in
porcellana smaltata collegate alla rete fognaria di smaltimento e agli impianti di sfiato.
La struttura inoltre è dotata di impianto di video sorveglianza e allarme.
6.2. PALAZZINA UFFICI
La palazzina si sviluppa in due piani fuori terra ed in pianta ha una forma pressoché rettangolare di dimensioni 16,00 x 15,70 metri.
Con riferimento alle planimetrie di progetto, al piano terra, la zona adibita ad uffici presenta i seguenti locali: ingresso, corridoio, ufficio comandante, sala riunioni, sala radio e
corpo di guardia. Con ingresso a parte è presente un locale centrale termica e una zona
comprensiva di: ingresso, sevizi igienici, magazzino e locale filtro con porta che da direttamente nella zona capannone.
Al piano primo sono presenti i seguenti locali: n. 5 uffici di cui uno openspace, n. 3 servizi
igienici, un locale archivio e un ripostiglio. È presente un’ampia terrazza sul lato sud che
si estende per tutta la lunghezza anche sugli altri lati del fabbricato.
La palazzina ad uffici ha una struttura mista in muratura e calcestruzzo armato. I solai
sono presumibilmente del tipo in laterocemento e/o predalles. La copertura è a padiglione con manto di copertura in tegole.
L’altezza del piano terra è di 3,50 m nelle zone senza controsoffitto e di 3,00 m nelle zone con controsoffitto. L’altezza del piano primo è di 2,80 m.
L’edificio è dotato di sistemi di sicurezza e allarmi e tutte le aperture al piano terra e primo del corpo uffici sono dotate di protezione con inferiate.
Finiture
• I muri sono intonacati con finitura a civile;
• la
pavimentazione
interna
è
prevalentemente
realizzata
con
piastrelle
in
gres/ceramica;
• Al piano terra è presente un controsoffitto su orditura metallica rivestito con lastre
quadrangolari;
• I serramenti esterni sono in metallo a taglio termico con vetrocamera;
• Le porte interne sono in legno;
File: Staranzano6.docx
pag. 16
• il pavimento e le pareti dei servizi igienici sono rivestite in piastrelle di gres porcellanato.
Impianti tecnologici
La dotazione di impianti è completa e lo stato di conservazione e manutenzione è buono
considerando che comunque che i locali negli ultimi anni sono stati utilizzati solo parzialmente.
•
l'impianto di riscaldamento è collegato alla caldaia posta nel locale centrale termica al
piano terra, in cui si trovano anche le pompe di alimentazione e ricircolo. Da questa
stanza il sistema si dirama con tubazioni ad alimentare i termoconvettori posti negli
uffici. Per il condizionamento estivo sono presenti delle unità esterne di condizionamento posizionate sulle terrazze al piano primo collegate ai terminali di erogazione
degli uffici.
•
l'impianto idrico sanitario è composto da condotta di alimentazione principale che parte dal contatore dell'acquedotto e dalla caldaia. La rete di distribuzione è costituita da
tubazioni in ferro zincato di vario diametro ad alimentare i lavabi posti nell'anti wc e
le cassette degli sciacquoni dei servizi igienici. Tutte le apparecchiature per uso potabile sono in acciaio cromato e le apparecchiature sanitarie sono in porcellana smaltata
collegate alla rete fognaria di smaltimento e agli impianti di sfiato.
Impianto antincendio.
Pur non essendo attività soggetta a prevenzione incendi, è presente un impianto antincendio è costituito da sensori di fumo in ogni ambiente, con sirene e pulsanti d’allarme.
6.3. LOCALI ACCESSORI
Sul lato sud del fabbricato è presente un corpo di fabbrica della superficie di 17,39 m²
suddiviso in due locali dove trovano posto la centrale termica di alimentazione della zona
di trattamento lavori e il locale contenente il gruppo elettrogeno d’emergenza.
Sul lato sud-est è presente un locale di 59,36 m² destinato ad accogliere i mezzi per il
carico e scarico dei valori dotato di doppio portone per l’ingresso e l’uscita.
6.4. OPERE E SISTEMAZIONI ESTERNE
Per quanto riguarda l’area esterna di pertinenza dell’immobile sono presenti due accessi:
un accesso carraio e pedonale da via G. Deledda e un accesso carraio da via Divisione
Julia.
L'intero fondo di proprietà risulta recintato sui quattro lati con recinzione in griglia metallica.
File: Staranzano6.docx
pag. 17
Le cancellate d’ingresso sono realizzate con struttura metallica e sono motorizzate ad
azionamento automatico. Nell’ingresso a nord è altresì presente un cancello pedonale,
sempre in struttura metallica, con apertura manuale e sblocco elettrico.
La maggior parte dell’area lungo i lati nord ed est è asfaltata ed adibita a parcheggio e
zona manovra. La restante parte è lasciata a verde.
6.5. SISIMICITÀ
Tenuto conto della zonizzazione sismica vigente nel 1989, epoca della costruzione del
fabbricato, si può ritenere che le strutture portanti della palazzina uffici e del capannone
non siano state dimensionate con criteri antisismici.
7. IMPIANTI SPECIALI
7.1. IMPIANTI PER IL TRATTAMENTO DEL DENARO
Nel corso dei sopralluoghi effettuati si è proceduto a periziare anche gli impianti speciali
utili ai fini dell’attività specifica di custodia e conta del denaro e di videosorveglianza remota che fanno parte integrante delle dotazioni dell’immobile e risultano necessarie ed
indispensabili alla destinazione d’uso dello stesso.
Data la rilevanza di tali dati ai fini della sicurezza, l’elenco dettagliato delle dotazioni impiantistiche dedicate alla videosorveglianza del complesso, alla sua sicurezza e alle operazioni di conta e custodia del denaro sono state riportate nel dettaglio in un addendum
alla relazione di stima qualificato come riservato. Tale addendum sarà fornito agli interessati dal Commissario previa apposita procedura con sottoscrizione di un accordo di
riservatezza.
In questa sede in termini generali va rilevato che sono disponibili all’interno dei locali
adeguati strumenti di verifica e controllo quali telecamere di vario tipo specifiche per la
conta dei valori, macchinari per la selezione ed il controllo delle banconote e della moneta nonché casseforti e armadi blindati per tipo e quantità adeguate alle attività da svolgere.
Tutte le postazioni di lavoro sono dotate di computer collegati in rete con i server centrali
ubicati altrove. Nei computer è installato ed è funzionante apposito software di controllo
delle attività di raccolta e gestione del denaro.
Tutti i locali sono posti sotto videosorveglianza e sono installati dispositivi adeguati per il
controllo degli accessi e la verifica delle operazioni.
File: Staranzano6.docx
pag. 18
Ai fini della stima va detto che, trattandosi in ogni caso di apparecchiature elettroniche
soggette a veloce obsolescenza tecnica, il loro singolo valore non risulta significativo.
Quello che è significativo nella valutazione è tutto l’impianto nel suo complesso, composto cioè di apparecchiature, collegamenti, software e configurazioni specifiche che fanno
si che il sistema sia funzionante ed adeguato alla attività cui i locali sono destinati.
Per la descrizione di dettaglio dei componenti dell’impianti speciali si rimanda
all’addendum riservato.
7.2. IMPIANTI ANTINTRUSIONE
Tutto il complesso immobiliare è dotato di efficaci e specifici sistemi antintrusione.
Tali impianti efficienti e funzionanti sono adeguati a proteggere l’immobile.
Per ragioni di riservatezza la descrizione del funzionamento e gli elenchi di dettaglio sono
riportati nell’addendum riservato e saranno forniti agli interessati previa procedura con
accordo di riservatezza.
8. CRITERIO DI STIMA
8.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’“ordinarietà” che varia
secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel bene che si deve valutare.
L’immobile viene comparato a altri immobili di cui sono noti i recenti prezzi unitati di
mercato. Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene determinato in base alla
consistenza delle opere realizzate, al loro stato manutentivo nonché alla disponibilità e
consistenza della superficie fondiaria di pertinenza.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
generalmente oggi praticati (anno 2014) nel Comune di Staranzano. Si è inoltre preso a
riferimento quanto desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del
Territorio per le varie zone territoriali omogenee e tipologie edilizie.
Gli esiti dell’indagine sono riassunti nella tabella allegato ST-08.
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore medio per i capannoni
industriali che oscilla tra 426,67 e 760,00 €/m2 e un valore medio per gli uffici tra
825,00 e 1340 €/m2.
File: Staranzano6.docx
pag. 19
Per le aree edificabili urbanizzate e dotate delle opere di urbanizzazione i valori medi
oscillano da 100,00 e 150,00 €/m2. Per aree prive di opere di urbanizzazione tali valori
vanno ridotti del 25-30% .
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze.
Calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari
a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della procedura.
Per i dettagli fare riferimento alla scheda allegato ST-10
8.2. STIMA IMPIANTI SPECIALI
Gli impianti speciali, come descritti nel capitolo 7, sono direttamente connessi con la destinazione d’uso dell’immobile oggetto di stima che se privato di tale impiantistica specializzata verrebbe a perdere una parte assai rilevante della sua funzionalità.
Alla luce di ciò e di quanto rappresentato sopra la valutazione di tali impianti viene data a
corpo in questa sede. Nell’addendum riservato viene data ragione di tale importo che
viene inglobato nella stima complessiva.
9. CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI
Le superfici coperte lorde suddivise per destinazione d’uso e/o ambienti con finiture omogenee possono cosi determinarsi.
DESCRIZIONE
DIMENSIONE
Capannone e zona di guardia
436 m²
Zona lavorazione denaro: Caveau e Sala Conta
153 m²
Blocco uffici piano terra
251 m²
Blocco uffici piano primo
195 m²
Terrazze piano primo blocco uffici (considerate al 25%)
File: Staranzano6.docx
23 m²
pag. 20
Locale di carico/scarico, centrale termica e locale generatore
76 m²
Per quanto concerne l’area edificabile residua del terreno di cui al foglio 5 mappali .1859
e 528/8 la situazione è la seguente:
Area in zona "D1c" - attività artigianali in aree già urbanizzate
4016 m²
Superficie coperta (Sc)
918 m²
Superficie coperta massima (0,50 mq/mq)
2008 m²
Superficie coperta residua
1090 m²
Area di riferimento superficie coperta residua
2180 m²
9.1. CONSISTENZA IMPIANTI SPECIALI
Per la consistenza degli impianti speciali si rimanda all’addendum riservato.
10. STIMA
10.1. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto altresì: delle condizioni
intrinseche ed estrinseche degli immobili, dello stato manutentivo degli impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna agli immobili oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
File: Staranzano6.docx
pag. 21
DESCRIZIONE
VALORE
Capannone e zona di guardia
€ 305.480,00
Zona lavorazione denaro: Caveau e Sala Conta
€ 184.320,00
Blocco uffici
€ 517.451,00
Locale di carico/scarico, centrale termica e locale generatore
Superficie coperta residua
€46.050,00
€ 130.806,00
TOTALE
€ 1.184.107,00
Ottenuto il totale della stima come somma del valore di mercato dei vari corpi di fabbrica
è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0,90, che tiene della procedura
in corso e della necessità di dover alienare il bene in tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 1.065.696,30
10.2. VALORE IMPIANTI SPECIALI
Il valore degli impianti e dei beni mobili funzionali e strumentali presso l’immobile elencati nell’addendum riservato, tenuto conto dello stato in cui si trovano, e della precoce obsolescenza tecnologica a cui sono soggetti viene stimato a corpo in € 20.000,00.
10.3. MINUSVALENZAE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE
Alle cifre sopra esposte vanno detratti gli oneri per la regolarizzazione urbanistica
dell’immobile per le irregolarità rilevate al capitolo 5.
Nello specifico vanno computati maggiori oneri per:
•
spese tecniche per DIA/SCIA e sanzioni amministrative per la regolarizzazione
della situazione urbanistica.
Il sottoscritto applica per questi oneri a cui sarà soggetto l’acquirente un minus di €
6.000,00 che corrispondono forfettariamente al costo delle competenze professionali per
la pratica di sanatoria e ai relativi oneri e sanzioni.
File: Staranzano6.docx
pag. 22
10.4. GIUDIZIO DI STIMA
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
DETRAZIONE PER PROCEDURA
VALORE DI STIMA FINALE:
DOTAZIONE IMPIANTISTICA SPECIALE:
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
ARROTONDAMENTO:
VALORE DI STIMA FINALE:
€ 1.184.107,00
€ 118.410,70
€ 1.065.696,30
€ 20.000,00
€ 6.000,00
€ 696,30
€ 1.079.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito al mandato conferitogli, che il complesso immobiliare adibito a caveau e sala conta, con annessa palazzina uffici, centrale operativa ed area scoperta, sito in via G. Deledda n. 13/15 a Staranzano (GO), alla data della presente abbia
un valore immobiliare complessivo pari a € 1.079.000,00 (Euro unmilionesettantanovemila,00) , comprensivo degli impianti e dei beni mobili funzionali e strumentali
elencati nel capitolo 7 che vengono quantificati in € 20.000,00 (Euro ventimila,00)
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
File: Staranzano6.docx
pag. 23
LOTTO N. 11
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Servicies S.p.A.
IMMOBILE SITO IN VIA LUSSEMBURGO –
VERONA (VR)
COMUNE DI VERONA
FG. 349 – MAPPALE 5 – SUB. 5-6
______________________________________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A,
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P.IVA 00729760280
Treviso, 30 Aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
********** Pagina lasciata bianca intenzionalmente ********** pag. 2
Sommario
1.
OGGETTO DELLA STIMA ............................................................................... 5
1.1.
LOCALIZZAZIONE ................................................................................... 5
1.2.
TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PRE-GIUDIZIEVOLI .... 6
2.
CONFINI ...................................................................................................... 6
3.
CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE .................................... 7
4.
PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI .......................... 8
5.
4.1.
DESTINAZIONE URBANISTICA .................................................................. 8
4.2.
VINCOLI .............................................................................................. 11
CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ............................................... 11
5.1.
CONFORMITA’ CATASTALE ..................................................................... 11
5.2.
CONFORMITA’ URBANISTICA .................................................................. 12
6.
SITUAZIONE LEASING ............................................................................... 13
7.
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI ................................................................ 13
8.
9.
7.1.
CAPANNONE ........................................................................................ 13
7.2.
CORPO UFFICI...................................................................................... 16
7.3.
OPERE E SISTEMAZIONI ESTERNE .......................................................... 18
IMPIANTI SPECIALI ................................................................................... 19
8.1.
IMPIANTI PER IL TRATTAMEMTO DEL DENARO .......................................... 19
8.2.
IMPIANTI ANTINTRUSIONE .................................................................... 20
CRITERIO DI STIMA ................................................................................... 20
9.1.
STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ............................................. 20
9.2.
STIMA IMPIANTI SPECIALI ..................................................................... 21
10. CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI ........................................................... 22
10.1.
EDIFICIO PRODUTTIVO E PERTINENZE .................................................... 22
10.2.
CONSISTENZA IMPIANTI SPECIALI .......................................................... 22
11. STIMA ........................................................................................................ 22
11.1.
VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI .................................................... 22
11.2.
VALORE IMPIANTI SPECIALI ................................................................... 23
11.3.
MINUSVALENZA PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ..................................... 23
11.4.
GIUDIZIO DI STIMA .............................................................................. 24
pag. 3
Allegati
ADDENDUM alla Relazione Di Stima con la descrizione dettagliata degli impianti speciali e
degli impianti di videosorveglianza (Documento Riservato) (*);
allegato VR-01.: Relazione fotografica (**);
allegato VR-02.: Visure catastali;
allegato VR-03.: Planimetrie catastali – estratti di mappa (**);
allegato VR-04.: Estratto di mappa PRG (PAT);
allegato VR-05.: Ispezioni ipotecarie;
allegato VR-06.: Certificato di Destinazione Urbanistica;
allegato VR-07.: Titoli edilizi e documentazione progettuale (**);
allegato VR-08.: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato;
allegato VR-09.: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio;
allegato VR-10.: Tabella con Valore di stima degli immobili.
Allegato CD_1: CD contenente la relazione di stima senza allegati riservati
Allegato CD_2_Riservato: CD contenente la relazione di stima completa di addendum e
planimetrie della struttura (**)
(*)In questo elaborato è inserito l’allegato CD_2_Riservato completo di tutti gli elementi
della relazione di stima
(**) Questi elaborati e il CD con la copia digitale sono allegati all’ Addendum alla relazione di stima per garantire la riservatezza dei dati.
pag. 4
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il sottoscritto Ing. Franco De Angeli, Amministratore Unico e Direttore Tecnico di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l. iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di
Treviso, ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso,
ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di
mercato e commerciale del complesso immobiliare adibito a caveau e sala conta, con
annessa palazzina uffici e centrale operativa, ubicato in Verona, Via Lussemburgo 9, nella
disponibilità della NORTH EAST SERVICES S.p.a..
1.1. LOCALIZZAZIONE
I beni immobili oggetto di stima ricadono all’interno del territorio comunale di Verona,
nella zona del tessuto produttivo della ZAI Storica, posta a poche centinaia di metri a
nord dell’uscita autostradale Verona Sud, della A4 “Torino-Trieste”.
Il complesso immobiliare adibito a caveau e sala conta, con annessa palazzina uffici e
centrale operativa sono disposte lungo via Lussemburgo, al civico 9.
Fig. 1: Fotogrammetria
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1.2. TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Verona, il
Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Verona, competenti per territorio,
risulta che alla data del 10.03.2014 gli immobili oggetto di stima attualmente (aprile
2014) risultano tutti intestati alla Società “HYPO ALPE ADRIA BANK S.P.A” - P.IVA
01452770306, a fronte di un contratto di leasing acceso da NES nel 2005 allegato VR-02.
Il Commissario Giudiziale è stato recentemente autorizzato al riscatto di questo immobile
che a breve termine entrerà nella piena disponibilità della Procedura. Per i dettagli del
leasing si rimanda al capitolo 6.
L'immobile sorge su un'area identificata al Catasto Terreni come segue:
Comune di VERONA
Foglio
Qualità
Particella
ha
are
ca
7
00
ENTE
349
5
URBANO
L'immobile al Catasto Fabbricati risulta censito come segue:
Comune di VERONA – sezione VERONA SUD - Foglio 349
Particella
Sub
Zona
Cat.
Classe
Cons.
Rendita
C/3
5
961 m²
€5.608,36
Indirizzo
Cens.
5
5
3
VIA LUSSEMBURGO
n 9 piano: S1-T;
5
6
3
A/2
5
6 vani
€774,69
VIA LUSSEMBURGO
n 9 piano: 1;
I beni in esame risultano sono liberi da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, annotazioni
ed annotamenti che possano pregiudicarne la piena proprietà. (allegato VR-05)
2. CONFINI
I mappali su cui ricadono gli immobili ed i terreni a prevalente destinazione industriale
confinano:
•
a nord con via Lussemburgo;
•
a sud con la particella 14
•
a ovest con le particelle 2,3,4;
•
a est con la particella 8;
tutte particelle del catasto terreni.
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3. CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE
Lo stabilimento di via Lussemburgo è stato costruito in un'unica soluzione con successive
modifiche negli anni.
La prima Licenza Edilizia, 15205/65, risale al 1965 e riguarda la costruzione dell’intero
complesso. L’agibilità veniva concessa in data 22/09/1966. Successivamente alla fine
degli anni ‘80 sono state richieste due DIA, una la 3701/85 e la variante a questa
8152/88, riguardanti ristrutturazioni edilizie all’intero complesso. La Agibilità è stata concessa il 28/11/1988.
In data 21/02/2002 è stata presentata Denuncia di inizio attività per ristrutturazione che
consisteva in modesti spostamenti delle tramezze del fabbricato per una diversa suddivisione degli spazi e per l’inserimento di una bussola di ingresso al laboratorio. Veniva inoltre ridotto lo scivolo che portava al magazzino con la trasformazione in rampa pedonale.
Il silos esistente, installato dalla ditta precedente, veniva rimosso.
In data 10/06/2005 veniva richiesto una DIA che comportava l’aggiunta di alcune tramezze interne per una diversa distribuzione degli spazi interni, l’aumento del magazzino
al piano interrato e il conseguente spostamento della centrale termica, la trasformazione
di un vano finestra in vano porta, la creazione di un nuovo vano porta e la chiusura della
porta basculante dell’autorimessa che sarà trasformata a magazzino e ripostiglio.
In allegato VR-07 si riporta uno stralcio della documentazione progettuale reperita presso
gli uffici comunali:
TITOLO EDILIZIO
Licenza Edilizia
n.
15205/65
del
1965
DIA n. 3701/85 del
1985
e
variante
n.8152/88 del 1988
Denuncia di inizio
attività
del
21/02/2002
Denuncia di inizio
attività
del
10/06/2005
LAVORI
Costruzione capannone
Ristrutturazioni edilizie
Suddivisione spazi interni, demolizione silos, creazione rampa accesso
seminterrato
Ulteriore suddivisione degli spazi
interni, aumento magazzino piano
interrato, lievi modifiche prospettiche, trasformazione da autorimessa
a magazzino ripostiglio
STATO
Legittimata con
agibilità del
22/09/1966
Legittimate in
con agibilità del
28/11/1988
Correttamente
eseguiti
Correttamente
eseguiti
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4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E
VINCOLI
4.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
L'immobile Censito in catasto al foglio 349, mappale 5 è classificato dal vigente P.R.G.
del comune di Verona in zona per attività produttive ZAI – Ambito II – Tessuto produttivo
della ZAI Storica.. normata dal’art. 113 delle N.T.A.. (CDU allegato VR-06).
Estratto dalle Norme Tecniche di Attuazione:
Art. 113 – Tessuto produttivo della ZAI (ambiti I – II e III)
1. Trattasi di un tessuto produttivo esistente caratterizzante la ZAI storica da sottoporre
a trasformazione attraverso interventi di ristrutturazione e riqualificazione di ampie
porzioni del tessuto urbano con lo scopo di rifunzionalizzare parti anche consistenti
della città produttiva, da attuarsi tramite integrale riprogettazione morfologica e tipologica degli impianti esistenti nella programmazione quinquennale del PI.
1.1.Questo tessuto è costituito da tre sistemi di aree:
a) il primo comprende le aree poste a ridosso dei quartieri storici lungo l’asse centrale di viale del Lavoro/Nazioni;
b) il secondo riguarda la fascia posta tra i quartieri di Santa Lucia e Golosine e viale
Torricelli;
c) il terzo comprende i tessuti situati tra via Torricelli/Fermi/ Gioia/ Pasteur e
l’Autostrada.
1.3. Il secondo sistema (Ambito II) comprende i tessuti della ZAI che si estendono
nella fascia urbana posta tra i quartieri storici prevalentemente residenziali di
Santa Lucia e Golosine e Borgo Roma e gli ambiti produttivi più consolidati che
si attestano su via Torricelli; un’area di cerniera a sud di B.go Roma posta tra le
Officine Adige e fino all’Autostrada ed un'area posta in loc. Basso Acquar. Le
aree localizzate in questo ambito sono destinate dal PI a nuovi insediamenti integrati con una caratterizzazione prevalentemente residenziale nei tessuti della
ZAI fino a via Torricelli.
La residenza può essere ammessa al di sotto di via Torricelli e nell'area di via
Basso Acquar.
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Sono altresì ammissibili attività terziarie e commercio a scala di quartiere, nuove centralità a scala locale con aree per servizi pubblici, verde, orientate a raggiungere l’obbiettivo urbanistico di creare nuove aree a servizi e nuove centralità urbane anche allo scopo superare le condizioni di monofunzionalità dei tessuti edilizi dei quartieri e di formare zone cuscinetto tra i quartieri stessi ed i tessuti produttivi della ZAI storica.
In tutti gli Ambiti sopra descritti le trasformazioni urbanistiche possono avvenire esclusivamente previo accordo ai sensi degli artt. 6 o 7 della L.R. 11/2004 ed il loro inserimento
nel PI operativo quinquennale.
DISCIPLINA DEGLI AMBITI II - (secondo sistema).
5. Disciplina funzionale:
a) Usi non ammessi: U2/1, U2/2,U2/4,U3/1,U3/2,U3/4,U3/5,U3/6,U4/tutti,U6/tutti;
b) Usi regolati: U1/1 un unico alloggio per il custode o il proprietario max 20% della
SUL, e comunque un solo alloggio con un massimo di 150 mq di SUL per ogni unità produttiva.
Nell'ambito delle funzioni ammesse o regolate dalla disciplina funzionale, sono ricomprese le seguenti funzioni integrative, in quanto direttamente connesse pertinenziali alla
funzione produttiva principale, nella misura complessiva massima del 20% della SUL esistente e/o in progetto e con il limite massimo complessivo di 250 mq per unità produttiva:
a) locale adibito ad uffici strettamente necessari all'esercizio dell'attività produttiva
ivi insediata;
esercizi di vicinato per la vendita di prodotti realizzati in proprio in loco nell'insediamento produttivo di cui sono pertinenti.
b)
esercizi di vicinato per la vendita di prodotti realizzati in proprio in loco nell'insediamento produttivo di cui sono pertinenti.
6. Disciplina degli interventi edilizi.
6.1 Indici stereometrici:
UF = 0.6 mq/mq
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RC = 60% SF
Hmax = 2 piani
DC = 6 mt. O H/2
A - Nuove costruzioni su lotto inedificato alla data di adozione del PI:
Non ammesse.
B -Ampliamento una tantum di singole unità immobiliari legittimamente esistenti in eccezione agli indici di cui al precedente punto 3.1 (non cumulabile, né traslabile tra diverse
U.I.):
a) Massimo 25 mq di SUL per singola unità immobiliare legittimamente esistente
alla data di adozione del PI;
b) la progettazione dell’ampliamento dovrà prevedere il rispetto delle caratteristiche tipologiche e morfologiche dell’edificio oggetto di intervento.
C – Interventi ammessi sugli immobili legittimamente preesistenti:
a) ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del DPR n.
380/2001, che, anche al fine di consentire l’utilizzo di nuove tecniche costruttive,
possono essere realizzati con l’integrale demolizione delle strutture murarie preesistenti, purché la nuova costruzione sia realizzata all’interno della sagoma del
fabbricato precedente; la SUL ricavabile all’interno della predetta sagoma è soggetta alle limitazioni quantitative di cui al precedente punto 6.1; gli ampliamenti di
SUL dovranno in ogni caso essere adibiti a funzioni compatibili con le norme igienico – sanitarie vigenti e rispettare la disciplina funzionale di cui al precedente
punto 5;
b) ristrutturazione edilizia con ampliamento o modifiche all’esterno della sagoma
preesistente di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c), del DPR n. 380/2001 alle
seguenti condizioni:
1. Gli ampliamenti sono assentiti nel rispetto degli indici di cui al precedente punto 6.1 del tessuto di appartenenza e della disciplina funzionale di cui
al precedente punto 5;
pag. 10
2. Limitatamente alla SUL esistente avente destinazione d’uso compatibile
con la disciplina funzionale di cui al precedente punto 5., è ammessa la sostituzione edilizia degli edifici esistenti con possibilità di ricostruzione
dell’intera SUL compatibile in demolizione, purché il progetto dei nuovi edifici rispetti l’altezza massima/numero dei piani previsti dal precedente punto 6.1 e la disciplina funzionale di cui al precedente punto 5.
D - Realizzazione di autorimesse private pertinenziali:
sono ammesse, senza incidere sugli indici di tessuto, in posizione defilata lungo i
confini posteriori e/o l SUL in progetto non sia superiore al 20% di quella
dell’edificio principale e l’altezza interna delle stesse non superi il minimo prescritto dalle norme di sicurezza antincendi per la costruzione e l'esercizio di autorimesse e simili.
7. Disciplina ecologica ed ambientale applicabile agli interventi di cui alle precedenti lettere “A”, “C/a” e “C/b”
IP = 20%
DA E DAr = 1 alberi/100 mq preferibilmente realizzando o potenziando, qualora
esistenti, i filari sui bordi interni dei lotti; Ar = 2 arbusti/100 mq
4.2. VINCOLI
Da Piano regolatore generale non si evincono vincoli di nessuna natura e/o consistenza,
se si esclude il fatto che la superficie edificabile risulta completamente saturata.
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1.
CONFORMITA’ CATASTALE
Dalle analisi condotte risulta esserci conformità catastale ad esclusione di:
•
due muri divisori tra la sala conta e il magazzino, andando a formare due nuove
stanze, effettivamente realizzato e mai inserito in catasto;
•
Una piccola tettoia di ingresso alla sala conta;
•
Una piccola tettoia, a sbalzo, all’ingresso del magazzino;
•
Una piccola tettoia posta a sud del locale ricovero automezzi, coprente il generatore;
pag. 11
•
Nella palazzina uffici, al piano terra, risulta esserci conformità catastale.
•
Il piano primo della zona uffici, è censito catastalmente in categoria A/2, che indica “Abitazioni di tipo civile”. Dai sopralluoghi effettuati è stato riscontrato che il
piano 1 è usato come ufficio; tale modifica, strettamente di arredi e senza spostamenti di impianti e/o tramezze, non pregiudica che il piano primo possa tornare ad essere adibito ad alloggio del custode, come indicato in catasto. Nel caso si
dovesse adibirlo ad ufficio, necessiterebbe di un aggiornamento catastale oltre che
di un cambio di destinazione d’uso attraverso una pratica edilizia presso il Comune
di Verona per la quale è previsto il pagamento di oneri di costruzione .
5.2. CONFORMITA’ URBANISTICA
Dalle analisi condotte risulta esserci conformità urbanistica ad esclusione di:
•
due muri divisori tra la sala conta e il magazzino effettivamente realizzati e mai
indicati nelle planimetrie del Comune;
•
Una piccola tettoia di ingresso in sala conta, delle misure di 1,50x5,70m chiusa con
grigliata sui due lati aperti verso l’esterno; dalle norme tecniche di attuazione viene
indicato all’art. 8 – Definizioni e grandezze urbanistiche – Ambientali la dicitura di
superficie coperta che indica: “Superficie coperta: misura in mq la superficie ottenuta attraverso la proiezione verticale su piano orizzontale del massimo perimetro
esterno degli edifici, compresi cavedi e chiostrine. Sono esclusi dal computo della
superficie coperta i corpi aggettanti con funzione meramente ornamentale, nonché
balconi, pensiline e gronde il cui sporto, misurato in proiezione orizzontale, non superi la misura di m. 1,50”. Se si togliesse il grigliato a chiusura dei lati aperti, la tettoia non viene considerata ai fini della superficie coperta.
•
Una piccola tettoia, a sbalzo, all’ingresso del magazzino; Secondo il regolamento
edilizio questa tettoia non concorre alla superficie coperta (art. 18 comma 5 “Regolamento edilizio Comune di Verona);
•
Una piccola tettoia, della larghezza di 5,00mx1,65m, posta a sud del locale ricovero automezzi, coprente il generatore; dalle norme tecniche di attuazione viene
indicato all’art. 8 – Definizioni e grandezze urbanistiche – Ambientali la dicitura di
superficie coperta che indica: “Superficie coperta: misura in mq la superficie ottenuta attraverso la proiezione verticale su piano orizzontale del massimo perimetro
esterno degli edifici, compresi cavedi e chiostrine. Sono esclusi dal computo della
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superficie coperta i corpi aggettanti con funzione meramente ornamentale, nonché
balconi, pensiline e gronde il cui sporto, misurato in proiezione orizzontale, non
superi la misura di m. 1,50”. Questa tettoia risulta essere abusiva per 15 cm. essendo il lotto saturo come indici edificabili, la soluzione proposta è quella della
demolizione o in alternativa, il ripristino alle misure consentite dalle norme tecniche di attuazione.
•
Al piano terra della palazzina uffici, risulta esserci conformità urbanistica;
•
Come per la conformità catastale, al piano primo dovrebbe trovarsi l’alloggio del
custode, questo attualmente è adibito ad uffici, senza variazione di impianti e/o
spostamento di tramezze e modifiche dei vani;
6. SITUAZIONE LEASING
L’immobile attualmente è di proprietà del leasing “HYPO ALPE ADRIA BANK” ed è concesso in disponibilità alla NORTH EAST SERVICES s.p.a.. Il Leasing è stato stipulato in data
aprile 2005 con una durata di 10 anni, rif. N. contratto c. 272673, con un importo di rata
compresa l’IVA di € 3.974,61 e un imp. Di riscatto di €34.137,86. Il valore iniziale del
bene era stato valutato in €341.378,58. Sono in corso dal parte del Commissario Giudiziale le pratiche per il riscatto del bene e la acquisizione in piena disponibilità della
NORTH EAST SERVICES s.p.a..
7. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
7.1.
CAPANNONE
E' composto da un piano fuori terra e da una zona interrata disposta nell'angolo sud
dell'edificio, ricadente all’interno della sagoma delle strutture in elevazione. La superficie
complessiva utile del capannone è di circa m². 690. Nella parte est del capannone sono
ubicati un’autorimessa/magazzino e la sala operativa. La sala operativa è composta da
un vano tecnico, WC e anti WC. La zona in questione è in cemento armato con porte
blindate ad apertura automatica. Nella zona autorimessa sono presenti n. 3 wc con relativi anti wc. Nel lato sud dell’autorimessa è presente un locale spogliatoio, oltre alle zone
filtro per il deposito dei valori con divisori in rete metallica . tra la zona filtro e la sala
conta un muro in cemento armato e 2 casseforti dividono le 2 zone. La copertura del magazzino/autorimessa è a volta con altezza sull’intradosso del colmo di 5,60m e intradosso
laterale di 3,65m.
pag. 13
Per la restante parte il tetto risulta essere piano con una altezza di circa m 3,60.
La sala conta è posta nel lato sud ovest del complesso. Un caveau prefabbricato è posto
nella zona sud, ove nelle vicinanze sono presenti un ripostiglio con spogliatoio donne e
uomini. La sala conta è composta da due stanze separate da muri in cemento armato
con porte ad apertura allarmata. Tutte le finestre danno sul cortile interno, e sono a vetro
antisfondamento con telaio in alluminio, protette esternamente da grate antiintrusione.
Nel lato ovest si sviluppa un magazzino/laboratorio con altezza utile di 3,65m con anti wc
e 2 wc. Per accedere alla sala conta è stato creato un vano con grate antiintrusione con
accesso tramite codice di sicurezza. Questa zona filtro porta ad una bussola automatica
per l’ingresso in sala conta.
Dal cortile per tramite di una rampa si accede ad un magazzino interrato con altezza utile
di 2,50m.
Strutture
Le strutture del capannone si possono così descrivere:
•
strutture di fondazione del tipo a plinto e continue;
•
muri in elevazione delle parti interrate e di contenimento in calcestruzzo armato
gettato in opera;
•
struttura portante in calcestruzzo armato composta da pilastri e travi primarie;
•
copertura formata da solaio tipo predalle cemento armato senza finestre per sicurezza. Coibentazione con strato di materiale isolante ed impermeabilizzazione in
guaina bitumata saldata a fiamma;
•
tamponamenti laterali composti da pareti in lattoneria ed interposto strato isolante;
Finiture
•
pavimentazione interna di tipo industriale in calcestruzzo gettato in opera e rifinito
ad elicottero con soprastante strato antiusura in quarzo nella zona magazzino/autorimessa;
•
Pavimentazione in gres porcellanato “finto cotto” nella zona sala conta e magazzino 2;
pag. 14
•
finestre inserite nei muri di tamponamento formate da telaio in alluminio e chiusura in antisfondamento;
•
portone di ingresso all’autorimessa ad apertura verticale automatizzato, formato
da telaio metallico, pannelli di tamponamento in lamiera sandwich e verniciata
completi di tutta la necessaria ferramenta;
•
Portone d’ingresso al magazzino 2 con porta vetrata antisfondamento ad apertura
verso l’interno con telaio in alluminio e comprensivo di tutta la necessaria ferramenta;
•
Porta esterna accesso sala conta ad anta apribile verso l'esterno, formata da telaio
in alluminio;
•
I servizi igienici sono privi di finestre, aerazione forzata; il pavimento interno e le
pareti sono interamente rivestite in piastrelle di gres porcellanato;
•
I locali interrati destinati a magazzino e archivio hanno pavimentazione di tipo industriale in calcestruzzo, pareti divisorie in C.A., porte di accesso dall’esterno in
lamiera verniciata con vetri;
•
Rampa di accesso ai locali interrati attraverso scala pedonale metallica;
Impianti tecnologici
•
impianto elettrico per forza motrice con linea di alimentazione dalla rete elettrica
nazionale; rete di distribuzione interna di tipo industriale entro canalizzazioni,
quadri di sezionamento, apparecchiature di comando e di sicurezza, allacciamenti
alla macchine operative, rete di messa a terra;
•
l'impianto di riscaldamento è composto da unita di condizionamento aria posti sul
tetto con split interni a totem per ogni stanza (minimo 2) che permettono
l’apporto di raffrescamento e di riscaldamento. È installata, inoltre, anche una
condotta per il ricambio d’aria;
•
l'impianto idrico sanitario è composto da condotta di alimentazione principale che
parte dal contatore acquedotto. La distribuzione secondaria è affidata a tubazioni
zincate di vario diametro con rubinetterie di erogazione nei servizi igienici dove
alimenta il lavabo posto nell'anti wc e le cassette degli sciacquoni dei servizi igienici;
pag. 15
Impianto antincendio
Pur non essendo attività soggetta a prevenzione incendi, il complesso è dotato di impianto antincendio costituito da sensori di fumo in ogni stanza, con sirene d’allarme e
e pulsanti di allarme; ogni stanza è dotata di estintori portatili a mano;
7.2. CORPO UFFICI
Il corpo uffici è posto nella parte nord del complesso. È composto da 2 piani fuori terra
con la parte al piano primo che fuoriesce dalla sagoma andando a formare un portico
comune.
La superficie lorda del corpo uffici risulta essere di circa 123,00 m² al piano terra, mentre
l’appartamento del custode al piano primo risulta essere di circa 112,00 m2.
Al piano terra si accede attraverso due porte, una che porta al vano scale e una che porta
direttamente all’ufficio del piano terra. All’interno si trovano tre locali destinati a uffici, un
bagno, uno spogliatoio, un magazzino destinato a centrale server e un ripostiglio adibito
a centrale gruppi di continuità.
Al piano primo, attraverso una rampa di scale interna, si accede ad una grande sala destinata a sala riunioni, con vetrata che esce su ampia terrazza. Oltre alla sala riunioni
sono presenti 3 uffici, e due bagni ed un locale adibito ad archivio.
Strutture
•
strutture in elevazione costituite da pilastri e travi a formare un telaio spaziale in
calcestruzzo armato.
•
Murature di tamponamento in blocchi laterizi con isolante termico;
•
solai e copertura in tegoli prefabbricati in latero cemento. Copertura coibentata
con pannelli di materiale isolante e impermeabilizzata con guaina bituminosa saldata a fiamma; lattonerie in rame;
•
muratura portante in laterizio e cemento armato; divisori in tramezze di laterizio,
cartongesso e pareti attrezzate in alluminio e vetro;
Finiture
•
Pavimentazione piastrelle in monocottura di varie tipologie;
pag. 16
•
intonaci interni con finitura civile e tinteggiati con pittura lavabile;
•
pavimenti e rivestimenti dei servizi igienici rivestiti con piastrelle di gres porcellanato;
•
scala con pedate rivestite con lastre di marmo;
•
serramenti di tamponamento costituito da telai in profilati estrusi di alluminio verniciato, finestre apribili manualmente e vetrocamera;
•
portoni di ingresso costituiti da telaio in profilato estruso di alluminio,;
•
porte interne realizzate con telaio in profilati di legno verniciato;
•
parapetti della scala non a norma. in ferro zincato e verniciato.
Impianti tecnologici
•
L'impianto elettrico si dirama dalla centrale elettrica ed è composto da cavi conduttori e di messa terra posti all'interno di tubazioni sotto traccia che alimentano
comandi, prese di potenza e le apparecchiature di illuminazione. I corpi illuminanti
sono di vario tipo e sono costituiti per la maggior parte da plafoniere, da lampade
ad incandescenza e da lampade d’emergenza opportunamente posizionate;
•
l'impianto telefonico si dirama in tutto l'edificio e la centralina telefonica è situata
al piano terra nella sala server. L'impianto di trasmissione dati a cablaggio strutturato si dirama dalla sala server in tutti gli uffici. L'edificio è dotato di impianto di
allarme a sensori interni di rilevazione collegati alla centralina;
•
l'impianto di riscaldamento degli uffici al piano terra, è collegato alla caldaia posta
nel locale piano terra, zona magazzino, in cui si trovano anche le pompe di alimentazione e ricircolo. Da questa si dirama con tubazioni in ferro zincato e rame
ed alimenta i radiatori posti negli uffici e i radiatori posti nei servizi igienici;
•
l'impianto di riscaldamento dell’abitazione posta al piano primo, è collegato alla
caldaia posta nel locale lavanderia, in cui si trovano anche le pompe di alimentazione e ricircolo. Da questa si dirama con tubazioni in ferro zincato e rame ed alimenta i radiatori posti negli uffici e i radiatori posti nei servizi igienici;
•
l'impianto di condizionamento è installato in tutti i locali; è composto da più gruppi
frigoriferi collocati sulla copertura e distribuzione attraverso split negli ambienti;
pag. 17
•
l'impianto idrico sanitario è composto da condotta di alimentazione principale che
parte dal contatore dell'acquedotto e dalla caldaia. La rete di distribuzione è costituita da tubazioni in ferro zincato di vario diametro ad alimentare i lavabi posti
nell'anti wc e le cassette degli sciacquoni dei servizi igienici. Tutte le apparecchiature per uso potabile sono in ottone cromato e tutte le apparecchiature sanitarie
sono in porcellana smaltata collegate alla rete fognaria di smaltimento e agli impianti di sfiato.
Impianto antincendio
Non essendo attività soggetta a prevenzione incendi, l’impianto antincendio è costituito solo ed esclusivamente da estintori portatili a mano;
Impianto di scarico acque meteoriche e fognatura
•
L'impianto di fognatura è composto da una rete unica di raccolta e smaltimento: le
acque meteoriche e le acque nere di provenienza civile scaricano direttamente nella
fognatura comunale.
•
La rete delle acque meteoriche è composta da pluviali di scarico per la raccolta delle
acque dalla copertura dell’edifico, pozzetti di raccordo sifonati con relativi chiusini,
caditoie stradali carrabili per la raccolta delle acque delle aree pavimentate, condotta di raccolta interrata che parte dal capannone, procede lungo il piazzale,
all’altezza dell’ingresso carraio giro verso ovest, per allacciarsi al tubo interrato diretto alla fognatura comunale.
•
La rete delle acque nere è composta da colonne di scarico provenienti dai servizi
igienici munite di sfiato, pozzetti di raccordo sifonati con relativi chiusini, condotta
interrata in pvc pesante, pozzetti d’ispezione sifonati, e tubo interrato per
l’allacciamento alla fognatura comunale.
7.3. OPERE E SISTEMAZIONI ESTERNE
L'intero fondo di proprietà risulta recintato sui quattro lati, su tre lati è adiacente alle imprese vicine, mentre sul lato che da su Via Lussemburgo, è recintato con recinzione in
acciaio e portone d’ingresso con struttura metallica motorizzato ad azionamento automatico. È presente inoltre un cancello pedonale, sempre in struttura metallica, con apertura
manuale e sblocco elettrico.
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Lungo la recinzione perimetrale sono stati installati 2 pali per l’illuminazione e per le telecamere di sicurezza, formato da pali tronco conici e armature di tipo stradale. Alcuni punti di illuminazione sono collocati anche sulle pareti esterne del capannone.
L’area esterna del fabbricato, ad esclusione degli spazi verdi fronte via Lussemburgo,
previsti dalle norme del P.R.G, sono pavimentati con manto di conglomerato bituminoso
(binder e strato di usura).
8. IMPIANTI SPECIALI
8.1. IMPIANTI PER IL TRATTAMEMTO DEL DENARO
Nel corso dei sopralluoghi effettuati si è anche proceduto a periziare anche gli impianti
speciali utili ai fini dell’attività specifica di custodia e conta del denaro e di videosorveglianza remota che fanno parte integrante delle dotazioni dell’immobile e risultano necessarie ed indispensabili alla destinazione d’uso dello stesso.
Data la rilevanza di tali dati ai fini della sicurezza, l’elenco dettagliato delle dotazioni impiantistiche dedicate alla videosorveglianza del complesso, alla sua sicurezza e alle operazioni di conta e custodia del denaro sono state riportate nel dettaglio in un addendum
alla relazione di stima qualificato come riservato. Tale addendum sarà fornito agli interessati dal Commissario previa apposita procedura con sottoscrizione di un accordo di
riservatezza.
In questa sede in termini generali va rilevato che sono disponibili all’interno dei locali
adeguati strumenti di verifica e controllo quali telecamere di vario tipo specifiche per la
conta dei valori, macchinari per la selezione ed il controllo delle banconote e della moneta nonché casseforti e armadi blindati per tipo e quantità adeguate alle attività da svolgere.
Tutte le postazioni di lavoro sono dotate di computer collegati in rete con i server centrali
ubicati altrove. Nei computer è installato ed è funzionante apposito software di controllo
delle attività di raccolta e gestione del denaro.
Tutti i locali sono posti sotto videosorveglianza e sono installati dispositivi adeguati per il
controllo degli accessi e la verifica delle operazioni.
Ai fini della stima va detto che trattandosi in ogni caso di apparecchiature elettroniche
soggette a veloce obsolescenza tecnica il loro singolo valore non risulta significativo.
Quello che è significativo nella valutazione è tutto l’impianto nel suo complesso: compo-
pag. 19
sto cioè di apparecchiature, collegamenti, software e configurazioni specifiche che fanno
si che il sistema sia funzionante ed adeguato alla attività cui i locali sono destinati.
Per la descrizione di dettaglio dei componenti dell’impianti speciali si rimanda
all’addendum riservato.
8.2. IMPIANTI ANTINTRUSIONE
Tutto il complesso immobiliare è dotato di efficaci e specifici sistemi antintrusione.
Tali impianti efficienti e funzionanti sono adeguati a proteggere l’immobile.
Per ragioni di riservatezza la descrizione del funzionamento e gli elenchi di dettaglio sono
riportati nell’addendum riservato e saranno forniti agli interessati previa procedura con
accordo di riservatezza.
9. CRITERIO DI STIMA
9.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili costituenti il sito industriale, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’“ordinarietà” che varia secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel
bene che si deve valutare. L’immobile viene comparato a altri immobili di cui sono noti i
recenti prezzi unitati di mercato. Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene
determinato in base alla tipologia specifica e alla consistenza delle opere realizzate per la
sua specifica funzionalità, al loro stato manutentivo nonché alla disponibilità e consistenza della superficie fondiaria di pertinenza.
In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
generalmente oggi praticati (anno 2014) nel Comune di Verona. Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone territoriali omogenee e tipologie edilizie.
Gli esiti dell’indagine sono riassunti nella tabella allegato VR-08.
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore medio per i capannoni
industriali di 800,00 €/m2, un valore medio per gli uffici di 1100,00 €/m2 e un valore
medio per edifici residenziali di 1300,00 €/m2.
pag. 20
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.), le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi e giardini.
In linea generale per la determinazione della superficie commerciale si è adottato il seguente criterio generale:
•
intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali
misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva •
60% della superficie accessoria quando questa è rifinita architettonicamente ed
impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU. Per i locali posti al
piano interrato è stata considerata una percentuale del 50% per tenere conto del
minor grado di finitura. •
35% delle logge e/o verande coperte •
35% dei balconi e/o terrazze scoperte •
25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm.200 Calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari
a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della procedura.
Per i dettagli fare riferimento alla scheda allegato VR-10
9.2. STIMA IMPIANTI SPECIALI
Gli impianti speciali, come descritti nel capitolo 8, sono direttamente connessi con la destinazione d’uso dell’immobile oggetto di stima che se privato di tale impiantistica specializzata verrebbe a perdere una parte assai rilevante della sua funzionalità.
Alla luce di ciò e di quanto rappresentato sopra la valutazione di tali impianti viene data a
corpo in questa sede. Nell’addendum riservato viene data ragione di tale importo che
viene inglobato nella stima complessiva.
pag. 21
10. CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI
10.1. EDIFICIO PRODUTTIVO E PERTINENZE
Le superfici commerciali calcolate secondo quanto specificato al cap. 9.1 risultano essere:
DIMENSIONE
DESCRIZIONE
Capannone e sala conta
Uffici al piano terra
769,67 m²
122,70 m²
Appartamento custode piano primo
Terrazza piano primo
111,60 m²
18,00 m²
Portico comune piano terra
Magazzino al piano interrato
55,80 m²
124,36 m2
10.2. CONSISTENZA IMPIANTI SPECIALI
Per la consistenza degli impianti speciali si rimanda all’addendum riservato.
11. STIMA
11.1. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto altresì: delle condizioni
intrinseche ed estrinseche degli immobili, dello stato manutentivo degli impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare. Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna agli immobili oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
DESCRIZIONE
VALORE
Capannone e sala conta
€ 615.736,00
pag. 22
Uffici al piano terra
€ 134.970,00
Appartamento custode piano primo
€ 145.080,00
Terrazza piano primo
€ 8.190,00
Portico comune piano terra
€ 15.624,00
Magazzino al piano interrato
€ 49.744,00
TOTALE
€ 969.344,00
Ottenuto il totale della stima come somma del valore di mercato dei vari corpi di fabbrica
è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0,90, che tiene della procedura
in corso e della necessità di dover alienare il bene in tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 872.409,60
11.2. VALORE IMPIANTI SPECIALI
Il valore degli impianti e dei beni mobili funzionali e strumentali presso l’immobile elencati nell’addendum riservato, tenuto conto dello stato in cui si trovano, e della precoce obsolescenza tecnologica a cui sono soggetti viene stimato in € 86.000,00.
11.3. MINUSVALENZA PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE
Sul valore così ottenuto, per tenere conto degli oneri derivanti dalla regolarizzazione delle
lievi difformità urbanistiche rilevate al capitolo 5.
Nello specifico vanno computati maggiori oneri per:
•
spese tecniche e sanzioni amministrative per la regolarizzazione delle difformità
interne;
•
regolarizzazione catastale.
Il sottoscritto applica per questi oneri a cui sarà soggetto l’acquirente un minus di
€7.500,00 che corrispondono forfettariamente al costo delle competenze professionali per
la pratica di sanatoria e ai relativi oneri e sanzioni.
pag. 23
11.4. GIUDIZIO DI STIMA
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella:
DESCRIZIONE
VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
DETRAZIONE PER PROCEDURA
VALORE DI STIMA FINALE:
DOTAZIONE IMPIANTISTICA SPECIALE:
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
ARROTONDAMENTO:
VALORE DI STIMA FINALE:
VALORE
€ 969.344,00
€ 96.934,40
€ 872.409,60
€ 86.000,00
€ 7.500,00
€ 90,40
€ 951.000,00
Pertanto il sottoscritto in esito al mandato conferitogli, stima che il complesso immobiliare adibito a caveau e sala conta, con annessa palazzina uffici e centrale operativa, comprendenti gli impianti speciali, ubicato Via Lussemburgo 9, Verona, alla data della presente abbia un valore immobiliare complessivo pari a € 951.000,00 (Euro Novecentocinquantunomila,00), comprensivo degli impianti e dei beni mobili funzionali e strumentali
elencati nel capitolo 10.2 che vengono quantificati in € 86.000,00 (Euro ottantaseimila,00)
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
pag. 24
LOTTO N. 12
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE FALLIMENTARE
RELAZIONE DI STIMA
DEI BENI IMMOBILIARI
di proprietà della
North East Servicies S.p.A.
IMMOBILE SITO IN VIA ZONA
PRODUTTIVA VURZA –LAIVES (BZ)
COMUNE DI LAIVES
P.E. 2035 – FG. 7 – SUB. 7-20-21-26
______________________________________________
Commissario Giudiziale: dott. Sante Casonato
Giudice Delegato: dott. Antonello Fabbro
Commessa 1494-002
NORTH EAST SERVICES S.P.A,
Via Roma, 20
31100 TREVISO (TV)
CF/P.IVA 00729760280
Treviso, 30 Aprile 2014
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
********** Pagina lasciata bianca intenzionalmente ********** pag. 2
Sommario
1.
OGGETTO DELLA STIMA ............................................................................... 5
1.1.
LOCALIZZAZIONE ................................................................................... 5
1.2.
TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI ..... 6
2.
CONFINI ...................................................................................................... 7
3.
CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE .................................... 7
4.
PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI .......................... 8
5.
6.
4.1.
DESTINAZIONE URBANISTICA .................................................................. 8
4.2.
VINCOLI .............................................................................................. 10
CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE ............................................... 10
5.1.
CONFORMITA’ CATASTALE ..................................................................... 10
5.2.
CONFORMITA’ URBANISTICA .................................................................. 11
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI ................................................................ 11
6.1.
MAGAZZINO ........................................................................................ 12
6.2.
UFFICI ................................................................................................ 13
6.3.
POSTI AUTO ESTERNI ........................................................................... 15
7.
ANALISI STATICA DELLE STRUTTURE ........................................................ 15
8.
CRITERIO DI STIMA ................................................................................... 15
8.1.
9.
STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE ............................................. 15
CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI ........................................................... 17
10. STIMA ........................................................................................................ 17
10.1.
VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI .................................................... 17
10.2.
MINUSVALORE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE ...................................... 18
10.3.
STIMA FINALE ...................................................................................... 18
pag. 3
Allegati
allegato BZ-01.: Relazione fotografica;
allegato BZ-02.: Visure catastali;
allegato BZ-03.: Planimetrie catastali – estratti di mappa;
allegato BZ-04.: Estratto di mappa PRG (PAT);
allegato BZ-05.: Ispezioni ipotecarie;
allegato BZ-06.: Certificato di Destinazione Urbanistica;
allegato BZ-07.: Titoli edilizi e documentazione progettuale;
allegato BZ-08.: Tabella riassuntiva indagine prezzi di mercato;
allegato BZ-09.: Quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio;
allegato BZ-10.: Tabella con Valore di stima degli immobili.
pag. 4
1. OGGETTO DELLA STIMA
Il sottoscritto Ing. Franco De Angeli, Amministratore Unico e Direttore Tecnico di
ABACOINGEGNERIA TREVISO S.r.l. iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di
Treviso, ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice per il Tribunale di Treviso, in esecuzione del mandato conferitogli dal G.D. dott. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso,
ha predisposto la seguente relazione di stima atta a determinare il più probabile valore di
mercato e commerciale dei seguenti immobili nella disponibilità della NORTH EAST
SERVICES S.p.a..
La presente relazione riguarda la stima di:
•
Uffici e magazzino, di Via Zona Produttiva Vurza n. 6, Laives (BZ);
1.1. LOCALIZZAZIONE
I beni immobili oggetto di stima ricadono all’interno del territorio comunale di Laives,
nella zona del tessuto produttivo denominata “zona industriale Vurza”, posta a circa 6 km
dall’uscita autostradale della A22 “Brennero –Modena” di Bolzano Sud.
Il capannone è adibito a ufficio e magazzino ed è posto lungo via Zona Produttiva Vurza,
al civico 6.
Fig. 1: Fotogrammetria
pag. 5
1.2. TITOLARITÀ, IDENTIFICAZIONE CATASTALE E VINCOLI
PREGIUDIZIEVOLI
Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bolzano,
competente per il territorio, l’ufficio tavolare e catastale di Bolzano, risulta che alla data
del 13.12.2013 gli immobili oggetto di stima risultano tutti intestati alla Società
“MEDIOCREDITO ITALIANO S.P.A” - P.IVA 13300400150, già “CENTRO LEASING S.P.A.”
fusa in MEDIOCREDITO ITALIANO S.P.A. con atto di rep. N. 202 del 20/12/2013 allegato
BZ-02.
L'immobile sorge su un'area identificata all’ufficio tavolare di Bolzano come segue:
Comune di LAIVES – COMUNE CATASTALE DI LAIVES (CODICE 681)
Comune
catastale
Foglio
Particella
681
7
2035
L'immobile al Catasto Fabbricati risulta censito come segue:
Comune di LAIVES – Comune catastale di LAIVES – Codice 681
N.
CC
Particella
Sub
Foglio
PM
Cat.
edificiale
Clas
Cons.
Rendita
se
1
681
2035
7
7
7
C/2
2
374mq
€1.719,08
2
681
2035
20
7
18
C/6
1
11mq
€59,65
3
681
2035
21
7
19
C/6
1
11mq
€59,65
4
681
2035
26
7
24
C/6
1
11mq
€59,65
Indirizzo
Località Laives – Via zona produttiva vurza
I beni in esame risultano sono liberi da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, annotazioni
ed annotamenti che possano pregiudicarne la suddetta piena proprietà. (allegato BZ-05)
pag. 6
2. CONFINI
Non è stato possibile risalire alla mappa catastale in quanto manca delega del leasing
proprietario dell’immobile, per accedere agli archivi del catasto di Bolzano.
I mappali su cui ricadono gli immobili ed i terreni a prevalente destinazione industriale
confinano:
•
a nord con via A. Olivetti;
•
a sud con la via Zona Produttiva Vurza e 1676/2;
•
a ovest con le particelle .2115-1016/24;
•
a est con la particella 1031/7;
tutte particelle del catasto terreni.
3. CONCESSIONI EDILIZIE – PERMESSI A COSTRUIRE
L’edificio di via Zona produttiva Vurza, al civico 6 è stato costruito in un'unica soluzione
con successive modifiche negli anni. La prima Concessione Edilizia, 75/94, risale al
30/09/1995 e riguarda la costruzione dell’intero complesso. Per quanto riguarda interventi in variante sull’unità immobiliare da stimare, con Concessione Edilizia 75/94a del
02/10/1995 veniva concessa una variante che riguardava le modifiche interne al piano
primo e il rimpicciolimento dell’edificio. Con la Variante 75/94 del 24/01/1996 sono state
tolte due porte REI 120 al piano primo ed è stata all’allargata una finestra sempre al piano primo. La variante 75/94a del 24/06/1996 non riguarda modifiche effettuate al piano
primo. La licenza d’uso veniva concessa il 04/10/1996. Successivamente nel 2001 veniva
concessa Concessione Edilizia n. 81/01 del 07/01/2002 che riguardava il cambio di destinazione d’uso del piano primo, oggetto di stima, da produttivo a Terziario. Il progetto
presentato riguardava solo il cambio di destinazione d’uso senza modifiche interne al
progetto
originario.
Con
nota
del
Comune
di
Laives,
del
28/01/2002
prot.
1490/U.U./cv/166 veniva indicato che per il cambio di destinazione d’uso non serviva
richiedere una nuova licenza d’uso ma che rimaneva la l’agibilità del 1996.
In allegato BZ-07 si riporta uno stralcio della documentazione progettuale reperita presso
gli uffici comunali:
pag. 7
TITOLO EDILIZIO
LAVORI
STATO
Concessione edilizia
n.
75/94
prot.
17440/3863/S.T. del
30/09/1995
Variante alla Concessione edilizia
n.
75/94
del
02/10/1995
prot.
12186/3054/S.T.
Variante alla Concessione edilizia
n.
75/94
del
24/01/1996
prot.
22716/4798/U.U.
Variante alla Concessione edilizia
n.
75/94
del
24/06/1996
prot.
9109/1215/U.U.
Concessione edilizia
n.
81/01
prot.
26824/3237/U.U. del
07/01/2002
Costruzione capannone
Modifiche interne al piano primo più
modifiche di sagoma all’intero edifico
Legittimate con
licenza d’uso del
04/10/1996
Apertura finestra al piano primo ed
eliminazione porta REI 120
Non riguarda il piano primo oggetto
di stima
Cambio destinazione d’uso da attività
produttiva a servizi della p.m.7
dell’edificio in p.ed. 2035
Nota del comune di Laives del
28/01/2002 Legittimate con
licenza d’uso del
04/10/1996
4. PREVISIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI E
VINCOLI
4.1. DESTINAZIONE URBANISTICA
L'immobile Censito in catasto al foglio 7, particella edificiale 2035 è classificato dal piano
urbanistico del comune di Laives in zona di espansione per insediamenti produttivi.
normata dal’art. 23 delle N.T.A. al piano Urbanistico del Comune di Laives. (CDU allegato
BZ-06).
Estratto dalle Norme Tecniche di Attuazione:
pag. 8
Art. 23 – Zona di espansione per insediamenti produttivi
Questa zona comprende le aree di interesse comunale destinate a nuovi insediamenti
produttivi ai sensi dell’art. 4 comma 3 della legge provinciale dell’11 agosto 1997 n. 13.
Per questa zona deve essere redatto un piano di attuazione ai sensi delle disposizioni
della legge di cui al comma precedente.
Valgono i seguenti indici:
1. Densità edilizia massima:
per le zone esistenti: 8,4 m3/m2
per le nuove zone: 7,0 m3/m2
In assenza del piano di attuazione valgono inoltre i seguenti indici:
2. Rapporto massimo di copertura: 70%
3. Altezza massima: 13m
4. Distanza minima dal confine: 5m
5. Distanza minima tra edifici: 10 m
6. Rapporto massimo di superficie impermeabile: 90% limitatamente alle zone per le
quali è da elaborare un piano di attuazione.
7. Almeno il 10% della superficie del lotto è da sistemare a verde; metà della stessa
può essere realizzata anche sui tetti piani.
Il lotto graficamente contrassegnato „D“ è destinato a deposito all’aperto di rottami e vi è
vietata la costruzione di edifici, salvo un impianto di lavorazione con servizi igienici di
un’area coperta massima del 10% del lotto.
Non può essere rilasciata una concessione edilizia prima che il pendio non sia stato reso
sicuro contro frane e caduta massi.
Sulla particella fondiaria 231/1 CC Laives è prevista una zona per insediamenti produttivi
ai sensi dell’art. 107, comma 3 della Legge urbanistica provinciale n.13 dell’11 agosto
1997 e succ. modifiche, per la realizzazione della sede della Società agricola cooperativa
di approvvigionamento Laives-Bronzolo.
pag. 9
Per questa zona valgono le seguenti disposizioni:
a) densità edilizia massima: 4,5 m³/m²
b) rapporto massimo di copertura: 60%
c) altezza massima degli edifici: 14 m
d) distanza minima dal confine: 5 m
e) distanza minima tra gli edifici: 10 m
f) rapporto massimo di superficie impermeabile:90%
g) almeno il 10% della superficie del lotto è da sistemare a verde.“ (DGP 759 del
12/03/2007, BUR 16 del 17/04/2007)
4.2. VINCOLI
Da Piano regolatore generale non si evincono vincoli di nessuna natura e/o consistenza.
5. CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
5.1. CONFORMITA’ CATASTALE
Dalle analisi condotte l’edifico presenta catastalmente alcune difformità che necessitano
di un nuovo accatastamento ed in particolare di:
•
Costruzione vano centrale operativa nel magazzino;
•
Costruzione vano caldaia nel magazzino;
•
Divisione del disimpegno, lungo le scale che dal magazzino portano agli uffici,
con muro in cartongesso;
•
Divisione dell’ufficio più grande con tramezza e chiusura porta di accesso a
quest’ultimo;
•
Apertura porta da WC a zona disimpegno lato scale;
pag. 10
5.2. CONFORMITA’ URBANISTICA
Dalle analisi condotte l’unità al primo piano risulta non essere urbanisticamente conforme
il che necessita di una sanatoria; questa riguarderà:
•
Costruzione vano centrale operativa nel magazzino;
•
Costruzione vano caldaia nel magazzino;
•
Divisione del disimpegno, lungo le scale che dal magazzino portano agli uffici,
con muro in cartongesso;
•
Divisione dell’ufficio più grande con tramezza e chiusura porta di accesso a
quest’ultimo;
•
Apertura porta da WC a zona disimpegno lato scale;
Per poter sanare la situazione, il Comune di Laives prevede di richiedere una Concessione
in sanatoria per le modifiche interne, che comportano anche la sanzione di € 1000,00.
Prevede inoltre un passaggio all’ufficio igienico sanitario di Bolzano, che dovrà dare il
proprio parere per le modifiche richieste. Inoltre dovrà essere presentato un elaborato
riguardante il superamento delle barriere architettoniche vista la nuova normativa della
provincia autonoma di Bolzano con delibera 1090 del 22/07/2013.
6. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
La parte dell’immobile oggetto di stima risulta avere come destinazione d’uso il terziario.
L’unità immobiliare oggetto della stima è costituita da una parte destinata ad ufficio ed
una parte a magazzino.
L’immobile da stimare sorge su un edificio più ampio costituito da 6 unità immobiliari
destinate ad ufficio e 4 magazzini. Il corpo di fabbrica è costituto da 2 strutture separate
realizzate in adiacenza tra loro. La parte destinata ad ufficio ha una struttura realizzata in
opera, presenta un accesso comune di tipo civile con scala interna per accesso alle varie
unità. Il corpo magazzini è tutto realizzato in struttura prefabbricata in C.A.P. è collegato
tramite scale interne alle rispettive unità immobiliari. I magazzini al primo piano sono
accessibili mediante rampa carrabile in comune. Il complesso immobiliare è dotato di
parcheggi riservati alle singole unità posizionati nell’area scoperta comune a nord
dell’edificio.
pag. 11
6.1.
MAGAZZINO
L’intero fabbricato su cui sorge l’unità è costituito da un corpo di fabbrica a due piani fuori terra, sul lato uffici, e di un piano fuori terra sulla parte magazzino. Tutto l’edificio è a
struttura prefabbricata con pianta rettangolare. Il magazzino ha l’accesso dalla rampa
comune posta a est del fabbricato, direttamente collegata alla strada di lottizzazione. La
rampa, nella sua parte di arrivo, presenta un’area di manovra per l’ingresso e l’uscita
degli automezzi. All’interno del magazzino sono state ricavate due stanze, una dedicata
alla caldaia per il riscaldamento del magazzino, un’altra stanza dedicata alla sorveglianza
con porta blindata d’ingresso e finestra blindata.
Da una scala si accede al piano sottostante ove sono disposti gli uffici che saranno oggetto di descrizione in altro capitolo.
Strutture
Le strutture del capannone si possono così riassumere:
•
strutture in C.A.P.;
•
struttura portante in calcestruzzo armato composta da pilastri e travi primarie in C.A.P. assemblati in opera;
•
copertura formata da pannelli Ondal zenitale adeguatamente coibentati e
impermeabilizzati ;
•
tamponamenti laterali in pannelli in C.a.p.;
Finiture
•
pavimentazione interna di tipo industriale in calcestruzzo gettato in
opera e rifinito ad elicottero con soprastante strato antiusura in quarzo
nella zona magazzino;
•
Pavimentazione in interna di tipo industriale in calcestruzzo gettato in
opera e rifinito ad elicottero con soprastante strato antiusura in quarzo
sovrastato da strato in materiale plastico (linoleum) nella zona sorveglianza;
•
finestre inserite nei muri di tamponamento formate da telaio in PVC dotati di vetrocamera;
pag. 12
•
portone di ingresso all’autorimessa ad apertura a libro manuale, in lamiera verniciata;
•
Porta REI 120 per l’ingresso alla centrale termica;
Impianti tecnologici
•
impianto elettrico per forza motrice con linea di alimentazione dalla rete
elettrica nazionale; rete di distribuzione interna di tipo industriale entro
canala, quadri di sezionamento, apparecchiature di comando e di sicurezza, rete di messa a terra;
•
l'impianto di riscaldamento è autonomo ed è funzionante a gas metano
con sistema a striscia radianti per il magazzino, le tubazioni partono dal
locale centrale termica posto nel magazzino;
Impianto antincendio
Per quanto concerne l’antincendio, sono presenti estintori portatili a mano;
6.2. UFFICI
Il corpo uffici è posto nella parte sud del complesso che si accede dalla scala interna che
collega il magazzino agli uffici, sia dalla scala comune ad altre unità. È composto da 3
stanze dedicate a uffici, 2 terrazze, un cavedio e un bagno.
La superficie lorda del corpo uffici risulta essere di circa 140,17 m².
Attraverso 2 porte REI 120 è possibile arrivare nel pianerottolo che porta alle scale che
portano al magazzino. Un’ulteriore porta REI 120 chiude il cavedio dove sono ubicate le
pompe per l’impianto termico. Una porta in legno tamburato, permette al personale del
magazzino di usufruire di uno dei 2 bagni.
Strutture
•
L’ufficio è ricavato nel complesso immobiliare di 6 unità:
•
La struttura complessiva è del tipo a pilastri e travi a spessore gettati in
opera costituenti una struttura rigida intelaiata;
•
I tamponamenti sono in laterizio;
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•
Solai in laterocemento;
•
Pavimentazione piastrelle gres porcellanato;
•
intonaci interni con finitura civile e tinteggiati con pittura lavabile;
•
pavimenti e rivestimenti dei servizi igienici rivestiti con piastrelle di gres
Finiture
porcellanato;
•
scala con pedate e alzate in cemento armato a vista;
•
serramenti di tamponamento, e porte finestre, costituito da telai in profilati di PVC v, finestre apribili manualmente e vetrocamera;
•
portoni di ingresso costituiti da telaio in profilato estruso di alluminio,;
•
porte interne in legno tamburato;
•
parapetti delle terrazze gettati in opera in C.a..
Impianti tecnologici
•
L'impianto elettrico è del tipo civile con i cavi posti all'interno di tubazioni sotto traccia che alimentano comandi, prese di potenza e le apparecchiature di illuminazione. I corpi illuminanti sono plafoniere al neon
e sono presenti lampade d’emergenza opportunamente posizionate;
•
l'impianto telefonico si dirama dalla centralina posta in ingresso.;
•
l'impianto di riscaldamento degli uffici è collegato alla caldaia posta nei
bagni, mentre le pompe di alimentazione e ricircolo si trovano nel cavedio. Da questa si dirama con tubazioni in ferro zincato e rame ed
alimenta i radiatori posti negli uffici e i radiatori posti nei servizi igienici;
Impianto antincendio
Per quanto concerne l’antincendio, sono solo presenti estintori portatili a mano.
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Impianto antintrusione
L’impianto antiintrusione è composto da sensori volumetrici posti in ogni stanza, sia nel
magazzino che negli uffici.
6.3. POSTI AUTO ESTERNI
L’area è dotata di 3 posti auto esterni di proprietà catastalmente censiti al Sub. 20-21-26
come si evince dalle schede catastali allegato BZ05. L’area si presenta come asfaltata con
strisce bianche di demarcazione dei posteggi. Inoltre sul muro sono indicati i numeri dei
posteggi che fanno riferimento ai numeri dei sub presenti nella planimetria catastale.
7. ANALISI STATICA DELLE STRUTTURE
L’unità immobiliare oggetto di stima presenta delle crepe e degli ammaloramenti sulle
strutture di tamponamento del locale magazzino. Queste crepe sono dovute ad una lieve
rotazione della struttura in C.A.P. del magazzino rispetto a quella dell’edifico adibito ad
uffici a struttura intelaiata. La probabile causa della lieve rotazione è presumibilmente
dovuta alla costruzione della strada SS. 12 e della galleria che porta a Bolzano, che hanno assestato il terreno su cui sorge il fabbricato, che poggiava su terreni di riporto a seguito di bonifiche. Si segnala che non è presente nessun rischio di crollo e/o di incolumità
per le persone. Si segnala, però, il necessario ripristino delle parti ammalorate.
8. CRITERIO DI STIMA
8.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE
La stima è stata resa adottando il criterio economico del più probabile valore di mercato
degli immobili costituenti il sito industriale, basandosi sui concetti come la “comparazione” e l’“ordinarietà” che varia secondo l’esistenza di “comodi” o “scomodi” presenti nel
bene che si deve valutare. L’immobile viene comparato a altri immobili di cui sono noti i
recenti prezzi unitati di mercato. Si è altresì tenuto conto del valore intrinseco del bene
determinato in base alla consistenza delle opere realizzate, al loro stato manutentivo
nonché alla disponibilità e consistenza della superficie fondiaria di pertinenza.
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In prima istanza per determinare la stima si è fatto riferimento ai valori di mercato a
nuovo. Al fine di determinare questi valori è stata esperita un’ampia ricerca presso le
agenzie immobiliari della zona per ottenere i valori unitari riferibili a fabbricati similari
generalmente oggi praticati (anno 2014) nel Comune di LAIVES. Si è inoltre preso a riferimento quanto desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per le varie zone territoriali omogenee e tipologie edilizie.
Gli esiti dell’indagine sono riassunti nella tabella allegato BZ-08.
Le valutazioni raccolte hanno premesso di determinare un valore medio per i capannoni
industriali di 720,00 €/m2, un valore medio per gli uffici di 900,00 €/m2 e un valore medio posti auto esterni di 300,00 €/m2.
I valori si riferiscono alla “Superficie Commerciale” del bene, intesa come somma delle
superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali, quote percentuali delle superfici degli ambienti accessori e pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.), le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi e giardini.
In linea generale per la determinazione della superficie commerciale si è adottato il seguente criterio generale:
• intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali
misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva • 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita architettonicamente ed
impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU. Per i locali posti al
piano interrato è stata considerata una percentuale del 50% per tenere conto del
minor grado di finitura. • 35% delle logge e/o verande coperte • 35% dei balconi e/o terrazze scoperte • 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm.200 Calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari
a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della procedura.
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Calcolato il valore di mercato del bene è stato introdotto un coefficiente di procedura pari
a 0.90 per tenere conto del deprezzamento dettato dalla necessità di alienare rapidamente il bene e per favorire una chiusura rapida della procedura.
Per i dettagli fare riferimento alla scheda allegato BZ-10
9. CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI
Le superfici commerciali calcolate secondo quanto specificato al par. 8 risultano essere:
DESCRIZIONE
DIMENSIONE
Magazzino
273,34 m²
Uffici
140,17 m²
Parcheggi scoperti
33,81 m²
10. STIMA
10.1. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI
Nella valutazione del valore di mercato del bene si è tenuto conto altresì: delle condizioni
intrinseche ed estrinseche degli immobili, dello stato manutentivo degli impianti,
dell’ubicazione e dell’accessibilità, della destinazione urbanistica, dello stato di disponibilità e della peculiarità bene, nonché delle attali condizioni del mercato immobiliare.
Sulla base di quanto sopra emerso, lo scrivente, assegna agli immobili oggetto di stima il
valore come da prospetto seguente:
DESCRIZIONE
Magazzino
Uffici
VALORE
€ 191.338,00
€ 126.153,00
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Parcheggi scoperti
€ 10.143,00
TOTALE
€ 327.634,00
Ottenuto il totale della stima come somma del valore di mercato dei vari corpi di fabbrica
è stato applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0,90, che tiene della procedura
in corso e della necessità di dover alienare il bene in tempi brevi.
Il valore di procedura dell’immobile risulta pertanto pari a: € 294.870,60
10.2. MINUSVALORE PER DIFFORMITÀ URBANISTICHE
Sul valore così ottenuto, per tenere conto degli oneri derivanti dalla regolarizzazione delle
lievi difformità urbanistiche rilevate al capitolo 5.
Nello specifico vanno computati maggiori oneri per:
•
spese tecniche e sanzioni amministrative per la regolarizzazione delle difformità
interne;
•
regolarizzazione catastale.
Il sottoscritto applica per questi oneri a cui sarà soggetto l’acquirente un minus di
€8.900,00 che corrispondono forfettariamente al costo delle competenze professionali per
la pratica di sanatoria e ai relativi oneri e sanzioni.
10.3. STIMA FINALE
Per quanto sopra si può pertanto formare la seguente tabella: VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE
DETRAZIONE PER PROCEDURA
VALORE DI STIMA FINALE:
MINUSVALENZE PER DIFFORMITÀ
ARROTONDAMENTO:
VALORE DI STIMA FINALE:
€ 327.634,00
€ 32.763,40
€ 294.870,60
€ 8.900,00
€ 30,00
€ 286.000,00
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Pertanto il sottoscritto in esito al mandato conferitogli, stima che il magazzino e gli uffici,
di Via Zona Produttiva Vurza, n.6, Pineta di Laives, alla data della presente abbia un valore immobiliare complessivo pari a € 286.000,00 (EuroDucentoottanseimila,00)
anche tenendo conto della situazione strutturale in essere che comunque non
presenta pericoli di crollo o rovina.
S.E & O.
Tanto si doveva.
Il C.T.
Ing. Franco De Angeli
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