I quaderni dell’Albero
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L’ARTE DELL’ABITARE
E L’EMERGENZA CASA
una selezione di contributi
a cura di Sergio d’Errico
Albisani Editore
ISBN 978-88-95803-05-0
© 2009 Albisani Editore. Tutti i diritti riservati
Grafica e impaginazione Massimiliano Carbone
Stampa Arti Grafiche Editoriali • Urbino
Prima edizione: gennaio 2009
ALBISANI EDITORE
strada Maggiore, 32 • 40125 Bologna
e-mail: [email protected]
www.albisanieditore.it
SOMMARIO
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Premessa redazionale
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Introduzione
Sergio d’Errico
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L’arte dell’abitare e l’emergenza casa
a cura di Martino Surdo
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La casa sostenibile
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Il progetto «CasAdesso»
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A proposito di bioarchitettura
Daniela Brighi
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Le misure volontarie in bioedilizia in Emilia-Romagna
Claudio Masini
Premessa redazionale
L
a raccolta degli Atti dell’iniziativa di Sportello Amico, nel momento in
cui viene presentata in distribuzione al pubblico, trova un momento
di profonda riﬂessione su quanto è stato posto sul piatto della veriﬁca
per iniziative abitative che se per il nostro territorio possono essere considerate
innovative, hanno un riscontro sociale ed organizzativo molto signiﬁcativo in
altri contesti europei dove da anni sono una realtà consolidata. Non soltanto
un contenimento dei costi e un accesso a facilitazioni economiche che alcune
scelte in senso bio-edilizio consentono, ma la concretizzazione delle procedure
di certiﬁcazione sulle caratteristiche dell’abitazione: un valore culturale, tecnico
e di fruibilità che rappresenta un’eccellenza concettuale.
Attualmente esistono molte possibilità tecnologiche nell’ambito dei materiali, molti certiﬁcati in stabilimento, come i pannelli coibentanti, le ﬁbre di origine vegetale (come quelle ricavate dal mais), l’abbinamento di legno-cemento;
le coperture energeticamente produttive; le pellicole antisolari ad alto risparmio
energetico, i pannelli solari: tutti ﬁnalizzati alla realizzazione della cosiddetta
casa passiva (ediﬁcio a basso consumo energetico e svincolato dall’escursione
diurna e stagionale, capace di compensare mutate situazioni ambientali con un
modesto utilizzo di impianti di riscaldamento o condizionamento).
Ancor più importante è che queste categorie di materiali sono inserite tecnicamente in precisi protocolli di prestazioni, da garantire dalla fase progettuale a quella conclusiva della realizzazione dell’abitazione: le Amministrazioni
Pubbliche si sono pertanto dotate degli strumenti attuativi, con cui sono riconosciuti gli incentivi a seconda della certiﬁcazione cui l’abitazione rientra. La
sensibilità degli sperimentatori ha portato alla convergenza degli elementi fondamentali ed irrinunciabili della realizzazione abitativa: la richiesta della casa, la
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Premessa redazionale
disponibilità ﬁnanziaria di Istituti bancari e/o Associazioni nate per lo scopo, la
partecipazione della Pubblica Amministrazione ad accordare l’uso di terreni a
prezzi calmierati, la nascita di gruppi di auto-costruzione.
L’insieme di tutte queste componenti ha tradotto in pratica delle proposte
e delle realizzazioni, nelle quali con il convegno in argomento gli interessati
hanno cercato uno stimolo, una testimonianza, un riscontro ed una richiesta
di concretezza da parte di ognuno dei settori cui i partecipanti appartengono.
Siamo convinti che lo scenario più stimolante sarà per noi ritrovarci in futuro a
constatare come gli spunti contenuti negli interventi dei presenti Atti abbiano
trovato dimora tra gli operatori «etici» del settore edilizio.
INTRODUZIONE
Sergio d’Errico
L
a casa, un tempo, rappresentava un «valore» che si identiﬁcava nel rifugio, nel punto d’arrivo, nella sicurezza; in altri termini era un valore «tangibile». Oggi, è un valore «virtuale», poiché per molti italiani, soprattutto
per quelli più giovani, la casa sembra essere sempre più irraggiungibile. In Italia
manca una nuova edilizia popolare, si privilegia altro: l’edilizia commerciale, le
grandi opere, l’edilizia residenziale di lusso; in questo scenario la casa si connota
come urgenza sociale, perché sono aumentati i prezzi, è diminuito il potere
d’acquisto, è aumentata la precarietà. La cosiddetta crisi dei mutui, che in questi ultimi tempi rende turbolento il mercato ﬁnanziario e quello dell’edilizia,
sembra aver depotenziato ciò che era quel complesso economico e ﬁnanziario,
deﬁnito il «motore dell’edilizia». Sempre più spesso, a porsi il «problema casa» e
a farsene carico, sono le associazioni, in quanto rappresentano un «sensore «dei
disagi sociali, rispetto a indicatori elementari, quali: il reddito, il potere d’acquisto e la condizione sociale ed economica di alcune fasce sociali.
In Italia, la casa, per molti, considerata come bene economico è la certezza
del mattone, il bene ipotecabile, la stabilità, l’investimento per il futuro; al
contrario il non possedere la casa è sinonimo di precarietà, di incertezza, di
mancata «sistemazione». Il vivere nella casa dei genitori rappresenta, ancora,
una incapacità di recidere il cordone ombelicale; la legittima aspirazione di possedere un’abitazione propria diviene un obiettivo, che si stenta a raggiungere
economicamente, altresì, ci si rende conto, anche, di quanto valga il punto di
riferimento che è la casa, nel quale identiﬁchiamo gli aﬀetti, i ricordi, i beni, le
relazioni parentali e sociali, che sono tutti riconducibili alla nostra casa, luogo
dell’identità familiare che, quindi, aspiriamo ad avere per ricreare una vivibi-
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Introduzione
lità propria ed autonoma, che possa rappresentare la riproducibilità dei nostri
rapporti sociali e la nostra indipendenza.
Il Valore Casa non solo come bene rifugio per investimenti sicuri, ma come
necessità per soddisfare i bisogni primari, secondo la scala dei valori di Maslow. È
con questo spirito che l’Associazione «Sportello Amico» ha ritenuto opportuno
raccogliere una serie di contributi per testimoniare una sensibilità rispetto all’emergenza abitativa. L’obiettivo è rendere accessibile la fruizione del bene «casa», proponendo un confronto tra gli «attori» coinvolti, quali: i beneﬁciari (coloro che
abitano la casa), i costruttori, i fornitori (di materiali e di nuove tecnologie), le
istituzioni per veriﬁcare i percorsi alternativi, tesi ad un abbattimento dei costi,
al ﬁne di realizzare l’acquisto o l’aﬃtto di una abitazione. Occorre una revisione
della scala dei valori economici, poiché la casa è concepita come un investimento,
che, nel breve termine, assicura un reddito derivante dalla rendita sotto forma di
locazione, nel medio-lungo termine è un patrimonio che si valorizza.
L’incremento demograﬁco dovuto all’immigrazione, l’incremento della
domanda abitativa, dovuto alle giovani generazioni e ai nuovi nuclei familiari,
una parte del patrimonio edilizio, destinato all’ospitalità turistica, inducono
eﬀetti addizionali dei prezzi nel mercato immobiliare riminese. Ai costi di produzione si aggiungono valori «extra» e, di conseguenza, prezzi di vendita elevati,
che attirano investimenti da parte dei risparmiatori e dei costruttori, ma deprimono la volontà dei beneﬁciari all’acquisto e/o alla locazione dell’abitazione.
Vi sono componenti esterne, provenienti da altri territori, che, attratte dalla
convenienza dell’investimento, svolgono un’azione di mantenimento elevato
della domanda di abitazioni. Le questioni che si pongono sono: in che cosa si
identiﬁca l’emergenza casa? Inoltre, è possibile svolgere un’azione calmieratrice
riportando i prezzi all’equilibrio tra ricavi e costi? Esistono aree nei comuni
della provincia di Rimini da destinare ad una politica abitativa per realizzare la
casa come bene sociale? Le tecnologie, i nuovi materiali, il risparmio energetico,
la sostenibilità dello sviluppo in che modo possono determinare eﬀetti di sostegno alla casa come bene sociale?
Le questioni sono tante, e vi sono innumerevoli risposte; una tra le tante
è determinata dalla funzione di autoregolamentazione del mercato, ovvero la
realizzazione di quel punto di equilibrio della domanda e dell’oﬀerta nel tessuto
sociale locale, che rende accettabili le condizioni di vivibilità nel territorio. Le
prassi sociali adottate, le convenzioni, che identiﬁcano le interazioni sociali,
consentono la riproducibilità dei rapporti in un determinato aggregato sociale,
la casa può rappresentare un terreno sul quale misurare il livello di coesione di
questi rapporti sociali.
Volontarimini – Centro di Servizio
per il Volontariato della provincia di Rimini
La presente pubblicazione nasce da un progetto di sviluppo realizzato con la
collaborazione di Volontarimini. Quest’ultima è un’associazione di associazioni
di volontariato, costituitasi nel 1996 come espressione di diverse aree culturali e
settori di intervento del mondo solidale riminese. Dal 1997 gestisce il Centro di
Servizio per il Volontariato della provincia di Rimini, organo che ha la funzione
di qualiﬁcare l’attività delle organizzazioni di volontariato (odv).
Il Centro oﬀre continuativamente servizi gratuiti e sostegno alla progettazione di tutte le odv – iscritte e non iscritte al registro provinciale del volontariato – per accrescerne la capacità di intervento nel territorio della provincia di
Rimini. E ha l’obiettivo di diﬀondere la cultura della solidarietà e stimolare la
partecipazione dei cittadini all’attività del volontariato locale.
Con Sportello Amico ha promosso un progetto di sviluppo volto alla crescita
e all’innovazione dell’associazione con l’obiettivo di sensibilizzare la cittadinanza
locale sulle problematiche abitative. In questo percorso, in particolare, il Centro
ha svolto una funzione di supporto nell’attività di promozione e comunicazione
relativa al ciclo di conferenze sull’emergenza casa, ponendosi come intermediario per la diﬀusione della notizia nei giornali locali e nelle associazioni che si
occupano delle stesse tematiche.
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Sportello Amico
Sportello Amico
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Sportello Amico
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L’ARTE DELL’ABITARE
E L’EMERGENZA CASA
a cura di Martino Surdo
L’
Associazione di volontariato «Sportello Amico», nell’ambito delle proprie ﬁnalità statutarie, si propone di aﬀrontare l’impegnativo problema
della «emergenza casa». I giovani, gli anziani, gli immigrati residenti,
sono i soggetti maggiormente interessati: gli elevati costi d’aﬃtto, i mutui per
l’acquisto, i costi di gestione correnti, il lavoro precario, i bassi redditi, creano
un diﬀuso disagio economico e sociale, contribuendo a determinare le nuove
povertà. L’Associazione, ﬁn dalla sua costituzione nel gennaio 2006, ha assunto
questo problema con impegno prioritario, riscontrando interesse e disattenzione;
oggi l’emergenza casa è un problema d’attualità, riconosciuto per la sua gravità
ed interessa oltre il 20 della popolazione. Un quinto della popolazione non
è nelle condizioni di sostenere aﬃtti elevati, accedere a mutui o garantire con
certezza il pagamento degli stessi; le Istituzioni non sono in grado di far fronte
a questa emergenza sociale in maniera adeguata, per i gravi ritardi accumulati
nel tempo: in Europa le abitazioni costruite con ﬁnalità sociali rappresentano
mediamente oltre il 16 del sistema abitativo, mentre in Italia solo il 4.
Per attutire in tempo reale questo fenomeno, necessita la buona volontà del
pubblico e dei privati per mettere assieme sinergie concrete e innovative, per
ridurre i costi e i tempi di produzione dei fabbricati, per rendere disponibili piccoli appartamenti «standard» solo per aﬃtto ad equo canone. Bisogna fare un
salto culturale per aﬀermare che la casa è un diritto e come tale deve essere considerata un bene di consumo durevole e non soltanto un bene d’investimento.
Questo progetto non mette in discussione l’attuale mercato immobiliare, perché
risponde ai reali bisogni dei cittadini residenti che sono fuori dall’attuale mercato edilizio. Per le motivazioni sopra esposte abbiamo predisposto un progetto,
condiviso e sostenuto dal Centro di Servizi per il Volontariato «Volontarimini»,
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L’arte dell’abitare e l’emergenza casa
per sensibilizzare l’opinione pubblica e le Istituzioni. Il ciclo di conferenze che
abbiamo organizzato punta a dimostrare che si possono costruire nuovi appartamenti utilizzando tecnologie che consentono di ridurre notevolmente i costi
di produzione e i tempi di realizzazione; garantendo qualità, risparmio energetico e sicurezza antisismica. Queste nuove tecnologie possono agevolare l’autocostruzione.
Per la parte economica bisogna coinvolgere, con una struttura societaria, i
protagonisti che contribuiscono a realizzare il prodotto casa. Proprietà del terreno, progettisti, fornitori, imprese esecutrici, banche interessate, istituzioni
ecc.: questi ed altri soggetti interessati dovrebbero contribuire a ridurre i costi
economici, ognuno per le proprie caratteristiche e disponibilità, e gestire in
maniera etica l’azienda per governare il recupero degli investimenti, garantire un
equo canone, individuare e concordare le caratteristiche sociali dei cittadini che
possono usufruire dell’oﬀerta, preoccupandosi di costituire aziende di gestione
eﬃcienti e con costi ridotti. L’esperienza può essere utilizzata su tutto il territorio della provincia di Rimini, adottando progetti modulari ripetibili e adattabili
alle diverse esigenze relative alla quantità di appartamenti da ediﬁcare.
Le abitazioni devono avere dimensioni deﬁnite (monolocale-bilocale-trilocale), devono essere costruite senza seminterrati e non superare i tre piani
(compreso il piano terra che deve essere abitabile), devono utilizzare il recupero
delle acque piovane e reﬂue, bisogna veriﬁcare la possibilità di fornire energie
alternative e predisporre tutti gli interventi necessari per la mobilità (pedonale e
motorizzata) e gli spazi collettivi pubblici. Bisogna porre la massima attenzione
nell’ubicare gli insediamenti in aree dove sono disponibili servizi, con attenzione al problema della integrazione sociale. Un importante aspetto di questa
proposta è quello di prevedere il ritorno alla collettività delle aree interessate,
dopo un periodo di almeno trent’anni o da deﬁnire, per aﬀermare il principio
di bene di consumo durevole. La quantità delle realizzazioni deve essere limitata alle reali esigenze. La priorità assoluta deve essere l’interesse pubblico ed il
rigore morale. I requisiti di riferimento cui le realizzazione abitative risponderanno sono esplicitati riassuntivamente nei punti seguenti:
a) Efficienza energetica degli edifici
Il decreto legislativo 192/05, aggiornato dal decreto legislativo 311/06, recepisce
la direttiva della Comunità Europea 2002 /91/CE sul rendimento energetico in
edilizia con l’obiettivo di ridurre la spesa energetica, ﬁssando un consumo massimo. Dal 01-07-2009 sarà obbligatoria la certiﬁcazione energetica degli ediﬁci,
L’arte dell’abitare e l’emergenza casa
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determinante per il valore dell’immobile in caso di compravendita. Da questo
punto di vista vanno incentivati gli approcci ﬁnalizzati a:
•
•
•
Valorizzare le energie rinnovabili.
Favorire le costruzioni ecosostenibili e l’energia termica.
Garantire un miglior confort degli ediﬁci.
Le valutazioni sono sviluppate a partire dal parametro detto «indice di prestazione energetica» (EP) di un ediﬁcio: A+: 21; A: 42.1; B: 63.1 La valutazione
energetica di un ediﬁcio è determinata da:
•
•
•
tipo di isolamento interno ed esterno;
tipologia impianto di riscaldamento;
fonti rinnovabili di energia (solare termico, fotovoltaico, geotermia ecc.).
Da questi riferimenti consegue la certiﬁcazione energetica di un ediﬁcio: si
tratta di un documento, redatto da soggetti accreditati e abilitati, attestante la
prestazione energetica dell’ediﬁcio, ovvero la quantità annua di energia primaria necessaria. Tale valori sono legati a:
Classiﬁcazione per consumi di calore espressi in Kwh/anno per metro quadro
A: consumi pari o superiori a 30 Kwh (mq./ anno);
B: consumi pari o superiori a 50 Kwh (mq./ anno);
C: consumi pari o superiori a 70 Kwh (mq./ anno);
D: consumi pari o superiori a 90 Kwh (mq./ anno);
le successive classi (E-F-O) hanno un elevato consumo.
Trasmittanza termica degli elementi opachi «U» (W/mq. K)
Il decreto legislativo 311/06 deﬁnisce il coeﬃciente di isolamento termico di una
parete o di un elemento dell’involucro dell’ediﬁcio. Più il valore «U» è piccolo,
migliore è l’isolamento termico:
murature esterne
coperture
pavimenti
serramenti esterni
dal 01.01.2008
«U» =0,3 7
«U» =0,32
«U» =0,38
«U» =2,4
dal 01.01.2010
«U» 0,34
«U» =0,30
«U» =0,33
«U» =1,9
Inerzia Termica
Il nuovo regolamento termico prevede «classi d’inerzia» per determinare il
tempo di penetrazione del ﬂusso di calore esterno (in estate) e lo smorzamento
del calore uscente (d’inverno). Le classiﬁcazioni sono le seguenti:
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•
•
•
•
L’arte dell’abitare e l’emergenza casa
pesante (maggiore di 13 ore);
media (maggiore di 9 ore);
leggera (minore di 9 ore);
troppo leggera (minore di 7 ore).
Le classiﬁcazioni «media» e «pesante» riducono notevolmente i consumi energetici per il riscaldamento e rendono quasi inutile l’uso del condizionatore.
b) Protezione antincendio
La resistenza al fuoco riguarda gli elementi che svolgono una funzione strutturale nell’ediﬁcio (elementi portanti e di ripartizione); devono avere come caratteristica la resistenza al fuoco (REI) conservando le proprie qualità:
R: stabilità meccanica
E: tenuta alle ﬁamme,fumo e gas.
I: isolamento termico
Esempio: l’indicazione REI 180 indica la durata in minuti della resistenza al
fuoco dei vari elementi strutturali dell’ediﬁcio.
c) Isolamento acustico
La normativa classiﬁca gli ediﬁci in base alla loro destinazione d’uso. Le prescrizioni riguardano il potere fono isolante del tetto, il livello di rumore di calpestio
dei solai, l’isolamento di facciata, ecc. La valutazione del potere fono isolante
deve tener conto della forma dell’ediﬁcio, la connessione fra gli elementi delle
facciate, le caratteristiche degli inﬁssi, la scelta dei materiali, ecc. Esempio: isolamento acustico di facciata per ediﬁci adibiti a residenza o assimilabili:
• categoria A... dB = 40
Presentiamo ora alcune tecniche e utilizzo di materiali che sono in grado di
rispondere ai criteri generali cui si è fatto riferimento sopra.
L’arte dell’abitare e l’emergenza casa
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Sistema di prefabbricazione modulare in legno
Questo sistema costruttivo è stato presentato ed illustrato dal Sig. Maurizio
Bernardi (titolare dell’azienda di Morciano di Romagna che ha la rappresentanza
italiana del prodotto importato dall’Austria) e dall’Ing. Gianluca Buscaglia. I
contenuti della presentazione si possono sintetizzare come segue.
Il legno è un materiale atossico con una naturale insonorizzazione ed isolamento termico. Il legno è un materiale che arde, ma grazie alla sua bassa conducibilità termica, impedisce alla ﬁamma di propagarsi verso gli strati interni,
determinando una buona protezione antincendio. Gli elementi modulari, solai
e pareti, sono collegati tra loro in modo stabile ed in grado di assorbire le oscillazioni causate da forze dinamiche e dissipare le azioni sismiche.
Le pareti ed il solaio, grazie alla loro conformazione, possono alloggiare al
loro interno le canalizzazioni degli impianti tecnologici. Il solaio raggiunge
ottime prestazioni di isolamento acustico da calpestio. La ﬁnitura interna ed
esterna si può realizzare in vari modi: intonaco, in legno, piastrelle, cartongesso
ed altro. Questi elementi modulari in legno rispettano le normative Europee in
materia di statica, antisismica, prevenzione antincendio, isolamento termico ed
acustico. Un sistema costruttivo estremamente ﬂessibile ed adattabile ad ogni
esigenza progettuale ed architettonica. Questo sistema di costruzione riduce i
tempi e i costi di produzione. Questo sistema di prefabbricazione modulare in
legno rende possibile la realizzazione di case passive, applicazioni delle norme
per bio edilizia e bio architettura.
• Per informazioni: Maurizio Bernardi, cell. 348.27.02.133
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L’arte dell’abitare e l’emergenza casa
Tecnologie per costruire con polistirene espanso
Questo sistema costruttivo è stato illustrato dal rappresentante dell’Azienda
produttrice di Santarcangelo di Romagna, Ing. Cristian Angeli. I contenuti
della presentazione si possono sintetizzare come segue. Questa tecnologia consente di rispondere a tutte le esigenze progettuali ed architettoniche. Per questo
sistema produttivo sono previsti due tipi di pannelli per muri portanti ed un
pannello solaio.
Pannello singolo portante
Il pannello singolo portante è un elemento modulare composto da una lastra
di polistirene espanso, opportunamente sagomata, e da due reti elettrosaldate
collegate tra di loro medianti ﬁli connettori passanti in acciaio zincato. Tale
pannello, una volta completato in opera con il getto a pompa di quattro centimetri di calcestruzzo per parte, svolge la funzione di parete portante. Può essere
utilizzato in zona sismica per realizzare strutture ﬁno a tre piani fuori terra.
Pannello doppio
Il pannello doppio è un elemento modulare composto da due lastre di polistirene espanso di spessore (minimo) pari a cinque centimetri cadauno, da due
reti elettrosaldate interne e da due reti elettrosaldate esterne, collegate tra loro
medianti ﬁli connettori passanti in acciaio zincato. Tale pannello viene collegato in opera gettando all’interno dell’intercapedine uno spessore di calcestruzzo variabile da dieci a diciassette centimetri e applicando, sulla rete esterna,
l’intonaco di ﬁnitura. La parete così ottenuta, eventualmente integrata con l’inserimento di armature aggiuntive, può essere utilizzata per realizzare strutture
portanti senza limitazioni di altezza.
Pannello solaio
Il pannello solaio è un elemento modulare composto da una lastra di polistirene
espanso di spessore variabile in funzione della luce e dei carichi, opportunamente sagomata per ricavare la forma dei travetti e degli alleggerimenti. Ad essa
sono unite, medianti ﬁli connettori passanti di acciaio zincato, due reti elettrosaldate aventi funzioni di porta-intonaco e di ripartizione dei carichi.
I vantaggi della tecnologia
I vantaggi applicativi inerenti all’utilizzo del sistema sono cosi sintetizzabili:
L’arte dell’abitare e l’emergenza casa
•
•
•
•
•
•
•
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alleggerimento delle parti strutturali,con conseguente riduzione dei pesi propri e
delle masse sismiche;
diminuzione della deformabilità della struttura sotto gli eﬀetti sismici;
ottima resistenza alle azioni orizzontali tipiche delle zone sismiche;
possibilità di combinazione con altre tipologie strutturali;
completa coibentazione termoacustica e minimizzazione dei ponti termici;
versatilità e ﬂessibilità d’uso;
adeguata resistenza al fuoco;
riduzione dello spessore delle pareti e conseguente aumento delle superﬁci utili.
Questa tecnologia rappresenta una risposta avanzata alla necessità di ottimizzare il processo produttivo dell’industria delle costruzioni, garantendo agli ediﬁci alti requisiti termoacustici e strutturali, con elevate economie realizzative.
Questa tecnologia è facilmente utilizzabile per l’autocostruzione.
• Per informazioni: Cristian Angeli, tel. 0541.62.36.564.
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L’arte dell’abitare e l’emergenza casa
Sistema costruttivo con blocchi di calcestruzzo cellulare
Le caratteristiche del sistema costruttivo sono state illustrate dall’Ing. Alessandro
Miliani e dall’Agente tecnico commerciale per la Romagna Emanuele Tinti.
L’illustrazione del sistema costruttivo si può sintetizzare come segue.
Il sistema si basa sull’utilizzo di componenti modulari composti di calcestruzzo cellulare le cui caratteristiche si esprimono in termini di solidità, di
isolamento termico, di isolamento acustico e di resistenza al fuoco, conferendo
ad ogni costruzione stabilità, alta qualità e sicurezza. L’intero sistema assicura
un notevole risparmio economico ed un’ottima qualità costruttiva. Gli elementi
che compongono i blocchi in cemento cellulare sono naturali. La composizione
di un metro cubo di cemento cellulare è: 350 Kg di sabbia silicea, 100 Kg di
calce, 25 Kg di cemento, 0,5 Kg di polvere di alluminio, 330Kg di acqua.
Sistema di costruzione completo: il sistema assicura risposte per ediﬁci tradizionali con telaio in cemento armato o acciaio e tamponamento in blocchi, per
ediﬁci in muratura portante ordinaria e ristrutturazione di ediﬁci residenziali.
Si può costruire una casa da cima a fondo: muri interni ed esterni portanti
o non portanti, cantine, mezzanine, solai, tetti e tutto quanto fa parte della
costruzione di una casa. La leggerezza, le maniglie di sollevamento e la maschiatura dei blocchi, il sistema di lastre per solai e tetti, garantiscono tempi di posa
estremamente ridotti; sempliﬁcano la logistica del cantiere e contribuiscono a
migliorare la sicurezza in fase di realizzazione. La leggerezza del blocco garantisce ottime caratteristiche di resistenza meccanica, solidità e durata nel tempo. Il
sistema si presta con facilità all’autocostruzione, previo addestramento. Alcune
caratteristiche tecniche:
Isolamento termico ed acustico
Il calcestruzzo cellulare isola perfettamente e resiste nel tempo a qualsiasi agente
atmosferico: è infatti insensibile all’umidità e resistente al gelo. La traspirabilità del muro in calcestruzzo cellulare fa evaporare verso l’esterno l’eventuale
umidità in eccesso presente negli ambienti, impedendo la formazione di muﬀe
e condense. Le ottime caratteristiche del materiale permettono il rispetto dei
parametri di isolamento termico previsti per il 2010 dal D.L.3 11/2006, senza
l’uso di ulteriori costose coibentazioni (come gli intonaci termici o sistema a
cappotto); il calcestruzzo cellulare è estremamente traspirante e assicura in tutte
le stagioni un perfetto equilibrio tra temperatura e umidità dell’aria interna alle
abitazioni; la temperatura interna rimane sempre ottimale (estate ed inverno;
L’arte dell’abitare e l’emergenza casa
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giorno e notte) con un notevole risparmio energetico. La struttura cellulare del
materiale (micro bolle d’aria) assicura ottimi valori di isolamento acustico.
Resistenza al fuoco e soluzioni antisismiche
Il calcestruzzo cellulare, costituito esclusivamente da materie prime minerali,
è ininﬁammabile ed incombustibile; il materiale è classiﬁcato per reazione al
fuoco in euroclasse Al ed in classe REI 180 a partire dallo spessore di 10 centimetri. Il sistema garantisce la possibilita di realizzare ediﬁci antisismici in muratura portante ordinaria, in conformità all’Ord. P.C.M. 274/2003 e successivi
aggiornamenti.
Ecosostenibilità
L’uso di materia prime naturali (essenzialmente sabbia, acqua, calce e poco
cemento) rende il blocco simile ad una pietra naturale estremamente leggera,
quindi un materiale minerale biocompatibile, ecologico, riciclabile. Può contribuire in modo rilevante allo sviluppo sostenibile dell’edilizia.
• Per informazioni: Emanuele Tinti, cell. 335.83.78.833.
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L’arte dell’abitare e l’emergenza casa
L’arte dell’abitare e l’emergenza casa
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L’arte dell’abitare e l’emergenza casa
Il sistema modulare per pareti STEKO
steko è un sistema modulare di elementi componibili standard in legno massiccio, prodotti industrialmente. Questo sistema modulare – frutto di innovazione tecnologica e di una progettazione avanzata – è nato dalla stretta collaborazione a livello scientiﬁco fra docenti, ricercatori ed esperti nel campo
dell’edilizia. steko è un sistema all’insegna di un’edilizia sostenibile ed oﬀre le
più ampie garanzie a livello di stabilità, durata, comfort e libertà progettuale.
Cuore del sistema modulare steko per pareti è il modulo in legno «autoesplicativo», facile da comporre – ordine per ordine – ﬁno a realizzare interi muri.
L’accoppiamento dei singoli moduli è realizzato con uno speciale sistema ad
incastro, che garantisce la perfetta chiusura a ﬁlo non solo negli angoli, ma
anche a livello dei tramezzi.
Appositi elementi di chiusura, travi ed architravi per i diversi tipi di aperture, sempliﬁcano la costruzione del muro. Nelle intercapedini del modulo in
legno steko possono essere stesi tubi ﬂessibili e guaine corrugate. Il riempimento successivo di queste intercapedini con materiali isolanti sfusi permette di
realizzare un’eﬃcace coibentazione. Applicando ulteriori coibentazioni esterne,
l’isolamento termico può essere ulteriormente perfezionato rendendo il sistema
ideale anche per la costruzione di ediﬁci a consumo energetico minimo e per lo
sfruttamento passivo dell’energia solare.
Il sistema steko è progettato per essere combinato senza problemi con le
ﬁnestre e porte comunemente in commercio, ma anche con i solai e tetti correntemente in uso. Combinando il sistema steko con elementi standard aggiuntivi,
si ottiene una soluzione integrale semplice ma pregiata per l’edilizia.
• Per informazioni: Mauro Pipani, cell. 348.22.02.508.
Steko – Modulo base
L’arte dell’abitare e l’emergenza casa
Composizione del modulo ed orientamento delle ﬁbre
Costruzione dei muri
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2
LA CASA SOSTENIBILE
Soluzioni, innovazioni e casi di successo
per fronteggiare il disagio abitativo
Incontro avvenuto il 5 Marzo 2008
Palazzo Buonadrata – Corso d’Augusto, 62 • Rimini
I
l problema abitativo sul territorio: quali sono le opportunità e le forme
di sostegno per chi cerca casa? Esistono soluzioni per realizzare un nuovo
modello di abitare più sostenibile dal punto di vista sociale ed ambientale?
L’incontro prevede una presentazione della situazione esistente nel territorio, illustrata dall’Assessore alle politiche per la casa della Provincia di Rimini
Fabrizio Piccioni. Seguiranno poi una serie di interventi volti ad illustrare casi
concreti al ﬁne di esplorare le soluzioni abitative secondo un triplice punto
di vista: sostenibilità economica, sostenibilità sociale, sostenibilità ambientale.
Modera l’incontro Primo Silvestri, Direttore Editoriale di TRE TuttoRiminiEconomia.
Sostenibilità economica
• Anna Maria Fiori, Assessore alle Politiche abitative del Comune di Rimini:
«Sostegno pubblico all’emergenza abitativa»
Sostenibilità sociale
• Lorenzo Allevi, Oltre Venture Capital Sociale: «Il ruolo degli investitori privati
nello sviluppo dell’housing sociale»
• Valter Chiani, Associazione Mondo di Comunità e Famiglia: «I condomini
solidali»
Sostenibilità ambientale
• Giampietro Bonomi, Cooperativa di Autocostruzione Ariacoop: «Autocostruzione: costruire bene in economia»
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La casa sostenibile
La casa sostenibile
Dopo l’apertura dei lavori da parte del Presidente ETICREDITO (Banca Etica
Adriatica) Maurizio Focchi, il moderatore Primo Silvestri ha introdotto.
Adesso possiamo continuare i lavori e io vorrei darvi qualche dato, qualche
numero. Il mio ruolo non è solo quello di dare la parola, ma anche un po’ di
stuzzicare la riﬂessione con qualche numero e con qualche contributo. Il primo
di questi, recentissimo, perché l’ho scaricato proprio ieri da un sito internet,
mi dice che in Italia c’è un mercato di abitazioni per persone che non sono
troppo povere per accedere alle varie edilizie residenziali pubbliche e non sono
troppo ricche per poter ottenere un mutuo in banca. Il numero di abitazioni
che sarebbe richiesto da questo gruppo di persone di cui vi dirò ha una consistenza di circa 4 milioni. Da chi è composto? Da dove viene questa domanda?
A scala nazionale, prviene intanto dal 30 delle famiglie italiane che ha un reddito medio-basso compreso fra 1.200 e 2.200 euro mensili e viene da giovani fra
i 25 e i 33 anni, con le condizioni lavorative che tutti conoscete, che continuano
a vivere con i genitori, molti perché non possono permettersi di comprarsi una
casa e andare a vivere per conto proprio. La somma di questi due elementi di
domanda porta a circa 4 milioni di abitazioni, quindi un numero abbastanza
consistente.
Veniamo a qualcosa che riguarda più speciﬁcatamente Rimini per la
domanda di case: dobbiamo partire dalla demograﬁa. Voi direte: «Ma cosa c’entra?». Dopo ve lo dirò. Proprio in questi giorni uno dei ragazzi ventenni che è
morto a Molfetta doveva venire la settimana prossima a ﬁrmare un contratto di
lavoro con il Grand Hotel di Cesenatico. Vi dico questo per una ragione molto
semplice: in questa Provincia e in questo Comune se negli ultimi 10 anni non
ci fosse stata l’immigrazione, la popolazione sarebbe già scesa. Negli ultimi 10
anni, per ogni 100 nuovi residenti di questa Provincia, 98 sono immigrati, non
solo dall’estero, anche da altre Province e Regioni d’Italia. A Rimini dal 2002 ai
2007, per esempio, se non ci fosse stata l’immigrazione, la popolazione sarebbe
diminuita di 360 unità, solo nei Comune capoluogo, perché il numero di morti
supera il numero delle nascite.
Se la popolazione è cresciuta di quasi 10.000 unità è grazie all’immigrazione.
Quindi noi cresciamo come popolazione, come residenti, perché c’è un forte
ﬂusso immigratorio. Questo, se vogliamo, è anche un dato positivo, perché
vuol dire che questo territorio è in grado di attrarre e se attrae vuol dire che
oﬀre opportunità di lavoro e oﬀre anche opportunità di impresa. Proprio ieri
c’è stato un incontro organizzato dal CNA e noi sulla stampa ne avevamo già
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parlato diverse volte: ormai a Rimini fanno più imprese gli stranieri che non
i nativi. Questo vi dà il senso del peso economico, ma anche della domanda
sociale che viene da questo segmento. Quindi chi chiede la casa? La casa la
chiedono queste persone, cioè chi ha un reddito medio-basso, i giovani e gli
immigrati, i quali ovviamente fanno fatica ad accedere alle condizioni di mercato. Allora qui bisogna decidersi perché non esiste un mercato della casa, ma
esistono tanti mercati: c’è il mercato di chi vuole investire i propri risparmi ed
è disposto a spendere certe cifre; c’è il mercato di chi vuole avere a Rimini una
casa per passare le vacanze ed è disposto a spendere certe cifre; poi c’è il mercato
di chi su questo territorio vive, opera, lavora e intraprende, ma certe risorse non
le ha, quindi bisogna che il pubblico, ma anche il privato, si facciano carico di
questo problema.
Vi dò un dato, per fornire un’idea dell’urgenza e della portata di questo
problema: dal 2001 al 2005, che è l’ultimo dato disponibile, nella Provincia
di Rimini, i contributi per l’aﬃtto, cioè il sostegno che i Comuni danno per
pagare l’aﬃtto delle persone che non ce la fanno, sono aumentati del 63 in 5
anni. A livello provinciale, per esempio, gli sfratti dal 1996 al 2006 sono passati
da 113 a 440. Io mi fermo qui, per darvi solo un’idea e anche una dimensione
del peso del fattore casa, ovviamente per i segmenti della popolazione che non
possono raggiungere e pagarsi certi prezzi di mercato. Adesso passerei la parola
all’Assessore alla Provincia di Rimini, Fabrizio Piccioni, il quale dovrà fare la
sua introduzione.
Fabrizio Piccioni (Assessore Provincia di Rimini)
La ringrazio per l’invito e anch’io auspico che questo odierno sia un incontro operativo, incontro dal quale possano uscire delle idee che ci diano un
po’ la dimensione del problema, ma che ci consentano anche di uscire con
alcune iniziative che, in qualche modo, tutte le parti interessate alla problematica territoriale possano mettere in campo per poter cercare di aﬀrontare,
non dico risolvere, ma aﬀrontare la situazione e riuscire a vedere con la giusta
ottica il problema e cominciare eﬀettivamente a costruire qualcosa di concreto.
Cercherò di fare un po’ il quadro della situazione nella Provincia di Rimini,
essendo Assessore Provinciale. Poi l’Assessore Fiori invece parlerà nello speciﬁco
del Comune capoluogo che è il Comune nel quale la problematica abitativa si
concentra maggiormente per questioni del tutto evidenti.
Ovviamente il problema abitativo è un problema che esiste a livello nazionale e Rimini non è esente da questo contesto, nel senso che la problematica
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nel nostro territorio è consistente e forse, in alcuni casi, è anche più accentuata
rispetto ad altre realtà territoriali. Ho partecipato ieri, avendo anche l’Assessorato all’Immigrazione, all’incontro sull’immigrazione organizzato dal CNA,
dove veniva evidenziato (ovviamente aveva un dato chiaro) che la principale
problematica dell’immigrazione nel territorio è quella di trovare un lavoro che
consenta all’immigrato di sostenersi sul territorio. La seconda esigenza è quella
di avere un’abitazione nella quale abitare, vivere e far crescere la propria famiglia.
Quindi ovviamente l’abitazione è un punto chiave e fondamentale nel processo
integrativo delle persone che vengono a risiedere nel nostro territorio.
Noi abbiamo circa 300.000 abitanti, il 7,6 della popolazione è popolazione immigrata; abbiamo una crescita notevole rispetto agli anni precedenti,
sono circa 25-26.000 gli immigrati regolari residenti, poi ci dovremmo aggiungere anche gli altri che non sono censiti e sono comunque sul nostro territorio. Certamente una delle problematiche principali dell’integrazione sociale è
proprio quella abitativa, ma è chiaro che a questo problema se ne aggiunge uno
territoriale già evidente, perché anche i nostri giovani, le nostre famiglie hanno
diﬃcoltà non solo a comprare un’abitazione nella quale abitare, ma anche ad
aﬃttarne una. I dati, eﬀettivamente, sono sconfortanti. Il nostro è un territorio
che attira molte persone; è un territorio prevalentemente turistico; nel quale si
viene volentieri ad abitare perché oﬀre diverse opportunità anche dal punto di
vista sociale e dal punto di vista lavorativo.
Quindi abbiamo una Provincia che è attraente, nel senso che richiama persone: abbiamo l’Università che porta molti giovani nel nostro territorio, abbiamo
la parte turistica, abbiamo molti immigrati. Pertanto la nostra popolazione cresce, come cresce la richiesta delle abitazioni nel territorio e la crescita di questa
domanda abitativa è superiore a quella che il territorio riesce eﬀettivamente a
dare, nonostante siamo nel periodo di massima esplosione dei Piani Urbanistici
Comunali. Tanta è la possibilità che il territorio mette a disposizione con lo sviluppo dei Piani Urbanistici, parlo del Comune di Rimini, ma anche di tutti i 20
Comuni della Provincia, quindi molta è la disponibilità abitativa sul territorio,
ma la richiesta è di gran lunga superiore rispetto alla oﬀerta che dà il mercato.
Questo la dice lunga sul fatto che Rimini, eﬀettivamente, è una Provincia che
attira persone che vengono ad abitare anche da fuori e per queste persone il problema principale è quello dell’abitare. Nel nostro territorio riminese abbiamo
59.000 unità abitative, 132.000 alloggi, quindi una cifra consistente, molti dei
quali, tra l’altro, anche sﬁtti o aﬃttati solo nel periodo estivo. Se guardiamo un
po’ la dimensione abitativa del territorio, anche le spese per la locazione hanno
un netto incremento rispetto agli anni precedenti.
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Guardavo, l’altro giorno, i dati di una media nazionale: dal 2000 ad oggi le
spese per la locazione sono cresciute dai picchi massimi del 90 di Comuni
come Roma e Milano, ad una media nazionale del 46. Questo vuol dire che
rispetto a 7 anni fa l’aﬃtto è sicuramente raddoppiato. Quindi non solo è complicato e diﬃcile in alcuni territori comprare la casa (e Rimini è uno di questi)
ma è anche complicato e diﬃcile aﬃttare un’abitazione nel nostro territorio,
visto l’incremento dei prezzi dell’abitazione e dell’aﬃtto. Se negli anni ‘70 e ‘80
solo il 10 del reddito di una famiglia serviva per pagare l’aﬃtto, oggi questa
percentuale è del 30-35, quindi una parte consistente del reddito familiare
viene destinato al pagamento della locazione oppure, per chi acquista casa, alla
spesa per il pagamento del mutuo. Solamente nel 2006 sono stati fatti 400.000
mutui in Italia, con una media di 127.000 euro a mutuo. In questi anni cresce la
diﬃcoltà, con la crescita dei tassi di interesse, a far fronte al mutuo, tant’è vero
che le famiglie che aﬀrontano la situazione di morosità e quindi di diﬃcoltà di
pagamento del mutuo è notevolmente cresciuta rispetto agli anni precedenti,
raggiungendo cifre sicuramente preoccupanti.
Il territorio di Rimini, con l’eﬀetto turistico, fa sì che ci sia un mercato
dove il valore dell’abitazione è notevolmente più alto rispetto agli altri territori.
Ci sono tante seconde case nel nostro territorio e la problematica della fascia
costiera si riversa anche nei Comuni dell’entroterra, dove trovano abitazione
molti cittadini che non possono permettersi di acquistare una casa nella fascia
costiera, ma anche nell’entroterra si ha un incremento consistente del costo
dell’abitazione e del costo del mattone. Quindi c’è un mercato prettamente
speculativo nel nostro territorio che, nonostante cresca notevolmente dal punto
di vista abitativo, non dà risposta a quelle che sono le esigenze. Questo è un
problema che noi dobbiamo aﬀrontare, come Provincia e come Comuni del
territorio. Sicuramente non troviamo risposta adeguata nell’edilizia pubblica,
perché è una piccola parte rispetto all’intero patrimonio abitativo del territorio
della Provincia.
Noi, tra l’altro, siamo nati nel ‘95 con una situazione iniziale di handicap nei
confronti delle altre Province dell’Emilia-Romagna, poiché lo sdoppiamento
con Forlì ha consegnato a Rimini circa 1.900-1.950 abitazioni di edilizia residenziale pubblica, mentre Forlì ne aveva già 4.600. Quindi già allora l’investimento maggiore venne fatto nei territori di Forlì e Cesena, non nella Provincia
di Rimini e già allora il numero degli alloggi consegnati al territorio di Rimini
era di circa 1.000 unità abitative inferiori rispetto alla media regionale. Questo
vuol dire che nel territorio di Rimini, anche dal punto di vista abitativo, l’edilizia pubblica era notevolmente inferiore rispetto agli altri territori. In questi
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anni si è cercato di recuperare con un’azione di forte investimento, soprattutto
nel periodo in cui c’erano ancora i ﬁnanziamenti nazionali e regionali che consentivano di investire sul territorio in edilizia pubblica, ma non abbiamo mai
colmato la diﬀerenza rispetto alle altre Province. Questo vuol dire che la problematica abitativa c’è. Se noi aggiungiamo alle poche abitazioni pubbliche sul
territorio, la presenza di un mercato immobiliare molto speculativo, che non
consente alle persone, alle giovani coppie e agli immigrati di trovare la possibilità di comprare alloggio, ma neanche di aﬃttarlo, chiaramente tutto questo dà
una dimensione di diﬃcoltà sociale consistente che noi misuriamo nel nostro
territorio.
Prima dell’Assessore Provinciale io ho fatto l’Assessore Comunale e mi
ricordo che, ogni anno, le richieste di contributo sociale per l’aﬃtto avevano
un incremento consistente. Ogni anno le risorse che vengono dallo Stato girate
alle Regioni e dalle Regioni ai Comuni, con l’aggiunta delle risorse comunali,
per contribuire a pagare l’aﬃtto alle persone, non sono suﬃcienti e ogni anno
abbiamo centinaia e centinaia di domande in più rispetto agli anni precedenti.
Questo signiﬁca che la tematica sociale ovviamente aumenta la sua criticità: la
diﬃcoltà delle persone a pagare l’aﬃtto è veramente consistente. Noi abbiamo
recuperato molto in questi anni sull’edilizia pubblica: abbiamo messo in cantiere diversi alloggi, circa 850 negli ultimi anni, in parte circa 300 già realizzati,
500 in fase realizzativa. Abbiamo così cercato di colmare quel gap che avevamo
accumulato precedentemente. Non è facile però, quando la situazione di partenza è così complicata e così diﬃcile.
Gli ultimi bandi, tra cui il bando «20.000 alloggi», hanno consegnato al territorio di Rimini circa il 23 di tutti gli alloggi regionali, quindi questo vuol dire
che abbiamo fatto un buon lavoro di incremento di edilizia abitativa. Proprio
l’altro ieri si è chiuso il bando regionale «3.000 alloggi» e ne verranno realizzati
altri 120 da fare in tutto il territorio provinciale, anche se i tempi non saranno
brevissimi. Questo aumenta sicuramente il numero delle abitazioni, ma non è
suﬃciente per riuscire, in qualche modo, ad aﬀrontare e risolvere il problema.
Che cosa possiamo fare? Non è semplice. Penso che l’incontro di questa sera
ci possa dare alcune indicazioni importanti, perché noi non pensiamo di risolvere il problema semplicemente con l’edilizia pubblica. Noi abbiamo bisogno
di capire, con chi si occupa del settore, quali possibilità si possono mettere in
campo sulle politiche abitative. Non c’è solo l’edilizia pubblica, ma bisogna
anche riuscire a trovare alloggi nel mercato libero, magari cercando di calmierare i prezzi. Bisogna utilizzare al massimo la nostra Acer, che è la azienda per la
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casa, che deve riuscire meglio ad incrociare la domanda e l’oﬀerta presente nel
territorio, per cercare di abbassare veramente i prezzi degli aﬃtti.
Dobbiamo cercare di spingere il territorio alla legalità massima, nel senso
di incentivare le persone che hanno più di un alloggio a concedere un aﬃtto
a canone calmierato, avendo anche la possibilità di usufruire della deduzione
Irpef, ma anche, volendo, di un abbassamento dell’Ici sull’ abitazione data in
locazione ﬁno al 2, quindi non pagare il solito 6, ma pagare solo il 2.
Bisogna far sì che questi canoni concordati e concertati siano rispettati, nel
senso che le persone che prendono in aﬃtto queste abitazioni paghino eﬀettivamente di meno, non soltanto dal punto di vista contrattuale, ma anche dal
punto di vista reale. Qui può crearsi una parte di nero che è consistente, poiché il proprietario dell’immobile tende a dare l’abitazione a canone calmierato,
prendendosi quelli che sono gli sconti concessi dal Comune e/o dal Governo,
ma poi si fa dare il resto delle risorse in nero. Questo purtroppo succede dappertutto, quindi è necessaria una politica più attenta sul tema, anzi è assolutamente
indispensabile.
Anche dal punto di vista della gestione degli alloggi pubblici occorre, da
parte nostra, una maggiore attenzione. Noi abbiamo, come vi dicevo, circa
2.000 alloggi nel nostro territorio, ma abbiamo graduatorie con tantissime persone: sono 2.300-2.400 coloro che aspettano di entrare nell’edilizia pubblica.
Abbiamo persone che risiedono nei nostri alloggi di edilizia pubblica, entrate
in una situazione di bisogno, che però nel tempo hanno migliorato la loro
condizione economica, ma che non escono dall’edilizia pubblica perché i tetti
di uscita, dal punto di vista economico, sono diventati molto più alti. Infatti
si accede all’edilizia pubblica se si ha un reddito annuo ﬁno ai 30.000 euro,
ma si esce quando si ha un reddito ISE di 46-47.000 euro. Quindi in molti
casi abbiamo persone che sono ancora nell’edilizia pubblica, ma potrebbero,
secondo me, riuscire a pagarsi anche un aﬃtto fuori o concedersi altre possibilità fuori dell’edilizia pubblica. Dovremmo noi cercare di spingere a questo
turnover, a questo ricambio all’interno delle graduatorie pubbliche, altrimenti
abbiamo persone che sono entrate nelle abitazioni pubbliche in situazioni di
bisogno, ora non lo sono più o lo sono di meno di allora, ma rimangono a
vivere in tali abitazioni. In questo modo non diamo spazio a quelle che sono
le nuove povertà, cioè non diamo spazio alle persone che aspettano di entrare
nell’edilizia pubblica. Quindi anche qui, da parte nostra, occorre sicuramente
una politica più attenta.
Un altro aspetto sul quale si può agire riguarda gli strumenti urbanistici in
mano alla Provincia, in mano agli Enti Locali ed ai Comuni, perché in questo
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campo i Comuni possono fare molto. Non si riesce solamente con l’edilizia
pubblica a dare risposte al territorio, tuttavia i Comuni, che dispongono dello
strumento urbanistico e che in questi anni hanno varato dei Piani Regolatori
– diciamo così – molto generosi, non hanno riservato nel nostro territorio abbastanza attenzione a quelle che potevano essere aree destinate alla realizzazione
dell’edilizia pubblica.
In molti casi abbiamo Comuni che, per diﬃcoltà economiche evidenti nei
propri bilanci, hanno la disponibilità di alcuni terreni nel territorio, ma tendono a venderli per fare cassa e poter magari fare altri investimenti, piuttosto
che destinare quei terreni alla realizzazione di edilizia pubblica o di edilizia convenzionata. Questa è un altro aspetto su cui noi dobbiamo intervenire, perché
se noi riusciamo, come Enti Pubblici, ad abbassare il costo di acquisto del terreno, che è il costo principale oltre a quello realizzativo, è chiaro che riusciamo a
mettere sul mercato un numero di abitazioni che hanno un costo eﬀettivamente
inferiore rispetto a quello che si trova nel libero mercato. Questo è un obbligo,
un compito che hanno i Comuni, però va eﬀettivamente attuato nel rispetto
delle previsioni del PTCP, che è lo strumento urbanistico provinciale che consente queste possibilità e che spinge molto anche sul recupero, sul riutilizzo;
infatti non per forza dobbiamo aumentare il numero delle abitazioni e consumare in maniera inesorabile altro territorio. Possiamo lavorare molto anche sul
recupero dei centri storici e delle aree periferiche, dove ci sono molti alloggi
inutilizzati, molte strutture inutilizzate che potrebbero essere recuperate.
Qui è chiaro che occorre un patto forte, assieme ai Comuni, assieme ai
territori, aﬃnché questa possibilità sia giocata ﬁno in fondo. Non possiamo
alienare tutti i patrimoni che abbiamo a disposizione e poi lamentarci perché
non abbiamo edilizia convenzionata o a prezzo più basso sul territorio. Bisogna
che, con gli strumenti urbanistici che abbiamo, si riescano a dare delle risposte e questo i Comuni possono farlo. Questa è una cosa, l’Assessore Fiori lo
sa, di cui abbiamo discusso più volte all’interno della conferenza, insieme con
gli altri Comuni. C’è una disponibilità, noi la vogliamo misurare in maniera
concreta, vogliamo vedere gli strumenti urbanistici che sono utilizzati in quel
modo, altrimenti non ci crediamo. Sappiamo che è solamente un obiettivo,
ma è una cosa che poi eﬀettivamente non viene realizzata. È importante, da
parte nostra, cercare di sapere anche cosa succede negli altri territori, quindi, da
questo punto di vista, mi interessa l’esperienza che può essere portata in questo
incontro. Se noi mettiamo insieme la nostra edilizia pubblica, le capacità che
hanno gli Enti Locali, la possibilità di incentivare e di spingere sull’aﬃtto calmierato e anche nuove proposte come l’autocostruzione – che io non conosco,
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ne ho solo sentito parlare diverse volte, ma mi interessa capire come funziona
– o l’housing sociale e tutte le opportunità che si possono mettere in campo, noi
riusciremo ad approntare delle risposte che possano rispondere all’esigenza del
territorio. Altrimenti l’Ente Pubblico da solo, non dico la Provincia che non ha
competenze territoriali, ma lo stesso Comune, non riesce a dare risposta alle
persone. Non arriviamo da nessuna parte, nonostante lo sforzo consistente per
il contributo sociale per l’aﬃtto. Inoltre è consistentemente diminuito, in questi anni, il contributo dello Stato per l’aﬃtto e quindi i Comuni devono mettere
sempre qualcosa in più. È una tendenza inarrestabile ormai, quindi occorrono
delle risposte strutturali.
Lo dicevo anche l’altro giorno in Consiglio Provinciale aperto che abbiamo
fatto sulle politiche abitative, per sottolinearvi il fatto che questo tema è un tema
attuale. Lo abbiamo aﬀrontato non solo in Consiglio Provinciale, lo abbiamo
aﬀrontato ieri in parte nell’incontro sull’immigrazione. Dicevamo appunto che
sembra – almeno queste sono le intenzioni che hanno espresso i programmi
elettorali di tutti i partiti in questo momento, da destra a sinistra – che la tematica abitativa sia tornata nei programmi elettorali dei nostri partiti. Dico sempre
che speriamo non sia semplicemente un’ intenzione o un argomento che serve
in campagna elettorale, che dopo viene accantonata: questo sarebbe veramente
deprimente! Siccome la problematica è forte sia nei territori e soprattutto nelle
grandi aree metropolitane – noi dal punto di vista abitativo siamo paragonabili
ad un’area metropolitana – penso che queste intenzioni presenti nei programmi
elettorali possano poi realmente tradursi in azioni concrete nel territorio.
Dobbiamo riuscire a trovare delle risposte assieme, perché bisogna anche
tenere in conto il problema dell’immigrazione, che è sicuramente una risorsa dal
punto di vista lavorativo, ma comporta anche delle problematiche, soprattutto
abitative e quindi sociali. Il Governo si deve rendere conto che può intervenire,
non solamente con il contributo sociale, ma anche con una nuova politica sulle
abitazioni, investendo le risorse, come negli anni passati, per incrementare le
risorse per le politiche abitative. Così noi riusciamo sicuramente a vedere la
luce, cioè a far si che anche un incremento dal punto di vista numerico delle
abitazioni pubbliche sul territorio possa avere un eﬀetto da calmiere e quindi
abbassare quello che è il costo, all’interno dei territori, dell’aﬃtto delle politiche
abitative. Spero di vedere concretizzate tutte queste azioni a breve, in una nuova
politica nazionale, ma occorre che anche noi, come Enti Locali, consideriamo
tutte quelle che sono le opportunità che le nuove legislazioni, così come le
nuove iniziative degli altri territori, ci mettono a disposizione. Quindi oggi
oltre che per fare questa piccola panoramica della situazione riminese, sono
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venuto ad ascoltare, perché a me interessa conoscere e proprio nello spirito
dell’essere operativi, spero di uscire da questo incontro con delle nuove idee da
portare nel tavolo provinciale sulle politiche abitative per convincere i Comuni
a comportarsi a seconda di quelle che sono le nuove opportunità che la legislazione e le iniziative dei territori mettono a disposizione.
Anna Maria Fiori (Assessore Comune Rimini)
Volevo ringraziare per questo invito e anche per l’opportunità che mi viene data
per potere sollevare e sottolineare il «problema casa». In questi ultimi anni da
cittadino e in questi ultimi due anni da Amministratore, mi sono resa conto
che è un problema reale, esiste e lo sto toccando con mano quotidianamente. A
livello locale mi sto rendendo conto che sono cambiate le condizioni sociali di
molti residenti, perché c’è anche il discorso dell’immigrazione, dei ricongiungimenti familiari e di un mutato modello familiare, ci sono molte più separazioni.
Un altro discorso, che non è stato fatto, è anche quello che riguarda gli anziani
non proprietari di abitazione. Anche quella è un’ulteriore fascia critica per
quello che riguarda una particolare categoria di persone, quelli autosuﬃcienti
che non se la sentono di entrare in strutture o quanto meno di beneﬁciare degli
interventi e dei servizi sociali. Quindi anche questo è un ulteriore elemento di
criticità. L’altro elemento di criticità è dato dal nostro territorio, perché noi
abbiamo un territorio che è molto compresso, di fatto non abbiamo una grossa
espansione verso l’entroterra, è un territorio che si espande soprattutto nella
fascia costiera che ormai è stato già suﬃcientemente utilizzato. Un altro elemento di criticità è la particolarità economica data dal territorio, cioè Rimini
viaggia a due velocità, d’estate ad una velocità e d’inverno ad un’altra.
L’Università ha portato un notevole numero di studenti che aﬃttano appartamenti ﬁno a giugno, da giugno a settembre sono aﬃttati ai turisti, quindi gli
appartamenti sono occupati per tutto l’arco dell’anno con diverse modalità:
studenti prima, turisti poi. Senza considerare poi l’aspetto, già citato dall’Assessore Piccioni, del problema dei molti appartamenti che vengono lasciati vuoti.
Su questo il Comune ha iniziato a fare una sorta di indagine sulla base dei consumi, perché è l’unico elemento da cui si può vedere se sono occupati o meno,
però è veramente un’impresa diﬃcile. Questo è un primo elemento. L’altro
elemento è dato dall’immigrazione e dal fatto che si è allargata la fascia di persone che ha necessità di un alloggio pubblico e anche di supporto al mercato
degli aﬃtti. Questi mi sembra siano i due elementi forti per quello che riguarda
le problematiche della casa. C’è da sottolineare – è questa un po’ la vocazione
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della giornata – il fatto che Eticredito abbia anche una funzione sociale rispetto
a quello che è la sua mission ed anche che qui ci siano come relatori non solo
Amministratori, ma anche persone che si stanno occupando a vario titolo di
cause sociali.
Vorrei chiarire, vedendolo quotidianamente con le persone che vengono nel
mio uﬃcio, che la casa rappresenta una sicurezza non solo di tipo materiale,
ma proprio di tipo personale. Uno che non riesce a garantirsi una sicurezza
di tipo abitativo, ha poi tutta una serie di altre precarietà, molto spesso ha
anche precarietà di tipo lavorativo, quindi il quadro generale è sempre molto
più complicato di quello che di fatto potrebbe apparire. I dati relativi agli sfratti
sono in continuo aumento: nel 2007 a Rimini sono stati attorno ai 290. Le
domande per poter entrare nelle graduatorie di edilizia residenziale pubblica
aumentano mediamente di 100-150 unità all’anno. Adesso siamo attorno alle
1.500 domande, alle quali – lo dico con molta amarezza – riusciamo a dare
mediamente attorno alle 70-90 risposte l’anno. Questo è, più o meno, l’ordine di grandezza del numero delle famiglie a cui riusciamo a garantire una
abitazione. In quale modo il Comune interviene per dare risposte al problema
abitativo della città?
Suddivido la questione sotto due aspetti: uno è l’aspetto relativo alla costruzione, però di fatto si sa che non si può costruire in modo… vorrei ricollegarmi al discorso che ha fatto l’Assessore Piccioni, cioè riguardo agli strumenti
urbanistici: Rimini, dovendo ancora mettere in campo un Piano Strutturale,
è in estrema diﬃcoltà in questo momento al reperimento di aree per potere
costruire nuovi insediamenti. Rispetto al vecchio bando è stata messa in campo
la costruzione di 307 alloggi destinati all’aﬃtto, più altri 80 alloggi destinati alla
locazione sociale e questi alloggi saranno ad aﬃtto a canone calmierato. Questo
rappresenterà entro il 2009 un tentativo, seppur parziale, di dare una risposta al
problema abitativo. Poi c’è un altro bando, al quale abbiamo partecipato, per la
costruzione di altri 34 alloggi: questo riguarda la residenzialità immediata.
Un altro aspetto che si avverte, e la cui esigenza si sente sempre più, è il costo
dell’aﬃtto. Si sta cercando, in vari modi, di contenerlo con una serie di interventi e di correttivi, che naturalmente non sono semplici, anche perché, come
diceva prima l’Assessore Piccioni, il mercato degli aﬃtti, anche quelli a canone
concertato, molto spesso ha due vie: da una parte c’è un contratto di aﬃtto,
dall’altra parte poi vengono fatte richieste di un ulteriore compenso. Questo è
uno degli aspetti negativi del mercato. Quindi come Amministrazione il tentativo che si sta cercando di portare avanti, è quello di incentivare sempre di più
la locazione a canone calmierato. Abbiamo messo in campo degli interventi,
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come si diceva, legati al fondo di locazione. Sempre di più c’è l’esigenza di
avere una quota che vada a compensare i costi alti degli aﬃtti, per cui abbiamo
formulato una graduatoria che continuamente lievita: siamo arrivati ad avere
questo anno 1.900 domande e ogni anno, mediamente, andiamo attorno alle
150-200 domande in più. Il fondo per l’aﬃtto ha una valenza positiva perché,
di fatto, viene erogata una cifra che va da un massimo di 1.400-1.500 euro ad
un minimo di 50 euro. Mi rendo conto che anche questo sarebbe un elemento
da correggere, perché sarebbe forse più opportuno ridurne il numero e cercare
di dare incentivi che realmente siano risolutivi. Ho visto che la domanda è talmente tanta e il bisogno è tanto per cui, per ora, abbiamo cercato di mantenere
la situazione come è, senza dovervi porre dei correttivi, seppure siamo consapevoli della loro necessità.
Da ultimo, vengo all’iniziativa che abbiamo messo in campo recentemente,
di cui vado molto orgogliosa, essendomi resa conto in un anno è mezzo di
Assessorato in cui mi sto occupando dei problemi della casa, che è aumentata
la fascia di quelle persone che non riescono ad arrivare a ﬁne mese. Non necessariamente andiamo nelle fasce sociali dei meno abbienti, ma andiamo nelle
fascia sociale di chi percepisce uno stipendio medio-basso, come si diceva e che
non permette, a volte, in situazioni di imprevisti, di poter pagare l’aﬃtto. Come
Amministrazione, non avevamo delle soluzioni per poter contenere questo problema che, come abbiamo visto, diventa sempre maggiore. Ciò che determina
il problema legato alla morosità e di conseguenza agli sfratti consiste nel fatto
che il secondo mese, dopo un primo mese di morosità, genera, nel 90 dei casi,
l’avvio delle procedure di sfratto. Per cui, con Eticredito, abbiamo avviato due
iniziative. Abbiamo messo a disposizione un fondo e insieme ad Eticredito e
alla Fondazione Carim abbiamo creato la possibilità di accedere ad un fondo
ulteriore per l’aﬃtto che va al pagamento ﬁno ad un massimo di tre mensilità
all’anno, per potere cercare di risolvere quelli che sono i problemi legati a difﬁcoltà momentanee, ma senza creare situazioni di assistenza. Nel senso che
questa cifra stanziata viene data al proprietario dell’immobile, quindi al locatore
e viene restituita senza costi aggiuntivi per l’aﬃttuario, né di avvio pratica né di
interessi, perché questi vengono coperti dalla Fondazione Carim.
Perché è un intervento positivo? Perché abbiamo visto che già in due settimane
abbiamo già distribuito una decina di moduli, quindi vi arriveranno senz’altro
persone che ne stanno facendo richiesta, perché è un ulteriore elemento che va
nella direzione di un sostegno a diﬃcoltà momentanee quali quelle dell’aﬃtto
e va a cercare di risolvere, se pure parzialmente, un bisogno momentaneo non
da poco. L’altro intervento che noi abbiamo fatto, unitamente alla Fondazione
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Carim e ad Eticredito, è quello di erogare la ﬁdejussione bancaria per chi stipula
un nuovo contratto a canone concertato. Molti proprietari di appartamenti,
visto anche l’elevato numero di morosità, che è un dato, invece di chiedere
i normali tre mesi anticipati di aﬃtto, sempre più chiedono la ﬁdejussione.
Allora anche per incentivare gli aﬃtti a canone calmierato, siamo noi, come
Amministrazione, che garantiamo sei mesi di ﬁdejussione, naturalmente nei
contratti 3 più 2. Tutto questo per cercare di andare nella direzione di sostenere, quanto più possibile, queste diﬃcoltà e questo bisogno che è sempre più
pressante.
Volevo spendere brevemente una parola riguardo alle altre possibilità che si
potrebbero venire a creare. Mi riferisco appunto alla Fondazione Oltre e all’autocostruzione: come Amministrazione, in questo momento, siamo attentissimi
a tutto quello che può emergere per cercare di trovare nuove soluzioni ad un
problema che è realmente sempre più tangibile all’interno della nostra comunità locale.
Lorenzo Allevi (Società Venture Capital Sociale)
Risolvere è una parola grossa. Innanzi tutto grazie ad Eticredito per avermi invitato. Faccio una premessa: i miei colleghi mi dicono sempre che quando vado ai
convegni sono sempre molto veloce e molto asciutto, quindi ho scritto 4 slide
in modo tale che sarò meno veloce e mi potete seguire più agevolmente.
Chi siamo? Mi ritrovo molto nell’apertura che ha fatto il dottor Silvestri
all’inizio per quanto riguarda la nuova fascia di popolazione che i sociologi
chiamano la «fascia grigia», cioè una fascia di popolazione che può permettersi di pagare qualcosa per i servizi sociali essenziali – l’housing, il credito, la
sanità – però non può permettersi di pagare le tariﬀe abitative del libero mercato. Società Venture Capital Sociale: siamo nati nel 2000 proprio per questo.
Abbiamo sede a Milano ed è una piccola fondazione di privati. Nei primi 5 anni
di vita abbiamo supportato soprattutto le cooperative sociali nelle loro attività.
Due anni fa abbiamo creato un nuovo strumento: l’Oltre Venture, che è un
fondo di investimento. Siamo andati da 15 grossi investitori privati – come la
famiglia De Agostini, la famiglia Zambon, la famiglia Seragnoli di Bologna – ai
quali abbiamo detto: «Noi con questi soldi non faremo più donazioni, ma aiuteremo gli imprenditori sociali, cioè gli imprenditori che si vogliono cimentare
per soddisfare i bisogni della fascia sociale grigia, a supportare le loro idee con il
capitale di rischio», come fanno i cosiddetti fondi di private equity nel mondo
proﬁt. Questi investitori hanno accettato e ci hanno dato circa 10 milioni di
44
La casa sostenibile
euro con l’obiettivo di supportare, assumendosi tutto il rischio, le idee di questi imprenditori sociali, accettando anche un rendimento calmierato. A questi
investitori abbiamo detto: «Guardate che c’è la possibilità di perdere parte di
questi soldi, perché è un mercato innovativo, ma se le cose dovessero andare
bene, nel giro di 10 anni vi restituiremo questi soldi con un margine di interesse,
il rendimento calmierato, di un punto in più rispetto all’inﬂazione». Questi
investitori hanno accettato e un anno fa – la società è sorta circa un anno e
mezzo fa – abbiamo iniziato ad operare.
Quando parlava il presidente di Eticredito [Maurizio Focchi], mi sono molto
ritrovato, nel senso che anche noi stiamo lavorando negli stessi settori. Abbiamo
creato una società di microcredito e anche una società nel settore dell’energia,
portando noi il capitale di rischio. Può nascere quindi una partnership, perché
Eticredito fa queste cose apportando il debito, il credito, mentre noi facciamo
queste iniziative apportando il capitale di rischio.
Un altro settore che ci interessa molto è il settore dell’housing sociale. Che
cosa è per noi housing sociale? Per noi «housing sociale» non è solo il problema
della soluzione abitativa, cioè del posto ﬁsico, ma sempre più si tratta di far
seguire all’aspetto abitativo o all’aspetto hardware, cioè all’ediﬁcio, anche un
accompagnamento sociale. Questo è fondamentale e se ne parla sempre meno,
ma sempre più le categorie prima citate dal dottor Silvestri necessitano di questo accompagnamento.
Mentre in precedenza l’housing sociale si rivolgeva soprattutto alle cosiddette «categorie a rischio» – gli anziani, gli immigrati, gli invalidi – ora, per i
problemi che conosciamo tutti, cioè quelli economici, anche una certa fascia
della popolazione – i giovani, le famiglie, i ceti medi – necessitano di questo
approccio, cioè dell’housing sociale che vuol dire la messa a disposizione di
soluzioni abitative a prezzi calmierati, con un accompagnamento sociale leggero. Occorre saper leggere i nuovi bisogni sociali: questo è un elemento fondamentale che pochi considerano, ma che per noi è fondamentale. Per quanto
riguarda le risposte? Si è già parlato della crisi delle risposte. Il mercato privato
ha conosciuto un boom, soprattutto anche a causa della facilità di ottenere credito, ma questo è ormai sotto gli occhi di tutti. Per quanto riguarda le politiche
pubbliche sappiamo che le risorse sono sempre meno e sappiamo anche che
c’è una diﬃcoltà oggettiva di saper leggere i nuovi fenomeni sociali, che sono
connessi al problema abitativo.
Che cosa bisogna fare? Qui sarà molto sintetico. Per poter fare dell’housing
sociale vero occorrono tre cose sostanzialmente, oltre a dei costruttori che sappiano costruire bene, ma ne parleremo magari alla ﬁne. Ci vogliono le aree, i
La casa sostenibile
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capitali e, come dicevo prima, soggetti che sappiano leggere i nuovi problemi
sociali. Per realizzare tutte queste cose, secondo noi, è assolutamente necessaria
una partnership tra pubblico e privato. Il pubblico deve mettere a disposizione
non tanto le risorse ﬁnanziarie, che oltretutto non ha, ma le risorse che ha, che
sono le aree o i patrimoni. È da un anno e mezzo che ci stiamo occupando
concretamente di questo tema e alcuni Comuni del nord di Italia – sto pensando soprattutto a Milano, Torino e Padova – si stanno incamminando su
questa strada. Il Comune di Milano, fra un mese, farà un bando per il aree,
ex aree verdi, per la costruzione di housing sociale. Quindi c’è la necessità di
aree che devono venire dai Comuni, ma c’è anche la necessità di capitali privati, che devono accettare di supportare il rischio e di avere ritorni calmierati.
Anche riguardo a questo aspetto si sta muovendo qualche cosa. infatti un anno
e mezzo fa è nata, a Milano, la Fondazione Housing Sociale della Cariplo che
ha raccolto 100 milioni di euro per fare questo tipo di iniziativa. Gli investitori,
in questo caso, si accontentano di un rendimento calmierato: il 5.
A Torino sta nascendo una fondazione, un fondo immobiliare sull’housing
sociale, dove noi saremo gli advisor, nel senso che saremo noi a gestire questo
fondo. A Roma sta nascendo un altro fondo e, proprio ieri, ho saputo che
anche le Leghe Coop stanno pensando di fare un fondo dedicato all’housing
sociale. Questi fondi che stanno nascendo però, anche se sono assolutamente
importanti, anche per le loro dimensioni -100 milioni a Milano, 150 probabilmente a Torino, a Roma molto di più, perché c’è di mezzo il Comune – si
occupano solamente dell’aspetto hardware, cioè dell’aspetto abitativo: è questo
il loro obiettivo. Noi stiamo cercando di introdurre in tutti e tre questi progetti
anche l’aspetto «software», cioè l’accompagnamento sociale. È ovvio che non
possiamo farlo da soli, infatti abbiamo stretto numerose partnership con il terzo
settore, cioè con quelle organizzazioni che conoscono bene o che dovrebbero
conoscere molto bene i nuovi bisogni sociali. Credo che stia nascendo per questo proposito anche un fondo del Monte dei Paschi di Siena.
Che cosa abbiamo fatto noi? Noi stiamo seguendo diversi progetti nell’hinterland di Milano, su richiesta di alcuni Comuni che ci mettono a disposizione
delle aree. Faccio un esempio: il più piccolo è il Comune di Locate Triulzi, un
piccolo Comune con due tipi di esigenze: le giovani coppie e i divorziati maschi.
Ci ha chiesto di fare un intervento: una costruzione di due palazzine a prezzi
calmierati, vuol dire circa il 30-35 in meno rispetto al mercato. Il Comune ci
dà l’area gratis e noi facciamo, oltre alla costruzione con dei partner costruttori,
anche l’accompagnamento sociale, perché in questo caso noi non vendiamo gli
appartamenti, ma li aﬃttiamo. Nel caso dei divorziati, gli aﬃtti sono 18 mesi
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La casa sostenibile
più 18 mesi, perché vogliamo che ci sia rotazione. La scommessa è che in questi
18 più 18 mesi ci sia un accompagnamento importante che permetta a queste
persone di risolvere i problemi, sia economici che sociali: questa è la nostra sﬁda.
Stiamo lavorando con alcuni Comuni per quanto riguarda le tematiche degli
anziani, anche se sono abbastanza complicate.
Il progetto più impegnativo lo stiamo seguendo a Torino su uno stabile che
esiste, che però è tutto da ristrutturare, di circa 10.000 metri quadri. Ci sono
circa 400 posti letto, in cui faremo dell’housing temporaneo. Il Comune ci
vende questo ediﬁcio a prezzi calmierati, altrimenti non si può fare nulla e
vogliamo creare una struttura con un mix molto attivo di utenze, cioè non
vogliamo creare un ghetto. Creeremo una foresteria, un pensionato per periodi
di permanenza medio-lunghi (quindi gli utenti saranno prevalentemente studenti, lavoratori immigrati, uomini e donne appena separati) e residenze sociali.
Il 50 dei posti letto saranno riservati per questa seconda tipologia di utenza
che ha un periodo di permanenza lungo: generalmente sono ragazze madri e
anziani soli. Oltre ad oﬀrire questa parte dell’housing, al piano terra dell’ediﬁcio creeremo dei servizi di connessione con il territorio, perché (questo è l’altro aspetto importante) soprattutto nei grandi capoluoghi non bisogna creare
ghetti, ma cercare di creare delle soluzioni che vadano bene anche per il territorio circostante. Quindi creeremo dei servizi medici, ambulatoriali e dei servizi
sociali, sia per gli utenti all’interno dell’ediﬁcio che per il territorio. Siamo a
buon punto, nel senso che adesso il Comune di Torino deve pubblicare un
bando a cui parteciperemo insieme ad altre organizzazioni. Il vantaggio di questo modello è quello di attrarre una parte di utenza quasi a mercato, nel senso
che il 20 di questa struttura sarà dedicata alla foresteria che avrà prezzi intorno
ai 40-50 euro/posto letto, che è quasi il mercato. Il mercato a Torino è intorno
ai 70-75 euro per posto letto. Questo è essenziale, nel senso che non si ha la bacchetta magica per trovare soluzioni inesistenti. Oltre all’apporto del Comune,
se vogliamo fare veramente prezzi calmierati per una fascia di popolazione ben
precisa, è necessario che si facciano anche dei servizi di buona qualità per una
fascia media di mercato: un mix di utenza che per noi è fondamentale.
Dell’eﬀetto ghetto ho parlato, come anche della forte interconnessione con
il territorio circostante. L’Ente Pubblico trova così una soluzione alla domanda
abitativa senza correre rischi, né economici, né gestionali. Noi, oltre a portare
il capitale di rischio, ci occupiamo anche della gestione, nel senso che facciamo
generalmente delle new.co, delle partnership con gli operatori del terzo settore
che poi andranno a gestire i vari servizi. Perché, secondo noi, in molti territori gli operatori del terzo settore possono essere i partner fondamentali per la
La casa sostenibile
47
gestione di alcuni servizi. Ci sono, ovviamente, alcuni punti di incertezza, non
dobbiamo nasconderceli, come la possibile morosità degli inquilini, il rischio di
degrado sociale e la conseguente perdita di valore dell’immobile. Per evitare questo, occorre gestire le iniziative in modo opportuno ed eﬃciente. Nei progetti in
cui noi entriamo, come capitale di rischio, pretendiamo che nel giro di tre anni
– è il nostro obiettivo – questi progetti, oltre a risolvere i problemi sociali, siano
anche economicamente sostenibili, nel senso che si devono confrontare con il
mercato, con la fascia medio-bassa del mercato. Però è il mercato, cioè gli utenti,
che deve dire se quella iniziativa funziona o non funziona e l’aspetto economico
è uno strumento per capire. Quando faccio vedere questa tabella, generalmente
si sente un po’ di rumore. Questo è un esempio di Milano, ogni voce dovrebbe
essere analizzata in dettaglio. Secondo me, se vogliamo fare dell’housing sociale
vero, occorre che i costi di realizzazione, escluso il terreno, non superino i 1.000
euro al metro quadro. Questo vuol dire che ci deve essere una forte partnership
con i costruttori, nel senso che dovremmo pensarla allo stesso modo.
Facendo un’ipotesi di metri quadri lordi per appartamento, la prima colonna
è housing residenziale, la seconda colonna è housing temporaneo. Fissandoci
adesso sull’housing residenziale, cioè la prima colonna: quindi 75 metri quadri
lordi per appartamento, 75.000 euro il costo di realizzazione, 400 euro l’aﬃtto
mensile. A Milano siamo – dipende anche qui dall’ubicazione – in periferia
intorno a 700-750 euro, non arredato e più le spese. Aﬃtto annuale 4.800 euro,
rendimento per unità 6,4. I costi di gestione sono il 2,5, ovviamente qui
dipende dall’accompagnamento sociale che uno vuol fare. Se uno vuol fare un
accompagnamento sociale forte, è ovvio che il 2,5 aumenta. Comunque il
rendimento lordo per investitore è intorno al 4. Occorre trovare degli investitori istituzionali, probabilmente, che accettino questo ritorno. Torno a dire che
stanno nascendo dei fondi che accettano questi ritorni, che sono essenziali.
Per quanto riguarda l’housing temporaneo, il rendimento è maggiore, è il
5,4 e il rischio è anche maggiore, perché la temporaneità vuoi dire che io
ogni 2-3 mesi cambio sempre utenza e quindi posso trovarmi senza utenza per
un certo periodo di tempo. Anche in questo caso, a parte noi che mettiamo il
capitale iniziale di rischio, abbiamo bisogno di spalle protette, quindi di fondi
di investimento immobiliare. Stanno nascendo, come dicevo prima, dei fondi
che accettano questo rischio. Pensiamo di essere un partner che può portare del
valore aggiunto al Comune, all’Ente Locale. Generalmente, quando iniziamo
a parlare con i Comuni, facciamo anche dei progetti di massima e in questo
caso non ci facciamo pagare, questo mi sembra evidente. L’aspetto che forse
è importante, per quanto ci riguarda, è che abbiamo una forte conoscenza del
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La casa sostenibile
terzo settore e quindi questo ci permette di stringere partnership con chi poi
dovrà andare a gestire i temi sociali. Un altro aspetto è il fatto che – essendo noi
persone che provengono dal mondo della ﬁnanza – abbiamo anche molte relazioni con tale mondo, con i fondi e questo ci permette di avere un po’ le spalle
coperte per fare questi tipi di investimento. Questa è la nostra esperienza.
Danilo Stefani (Associazione Mondo di Comunità e Famiglia)
Premetto che il mio intervento sarà abbastanza a braccio. Attualmente l’associazione – nel senso che provo un po’ a raccontare di cosa si tratta – è una associazione che si autodenomina di promozione sociale della famiglia, in quanto
crede che il nucleo familiare sia l’elemento che è da proteggere, alla base della
società. Provo a raccontare di cosa si tratta, perché non è semplicissimo. È
un’esperienza che nasce abbastanza da lontano: nata a Milano 30 anni fa, in un
posto che si chiama Villapizzone, dove un certo numero di persone, per motivi
più o meno casuali, si sono ritrovati ad occupare uno stabile che il Comune
aveva inutilizzato.
Quello che è venuto fuori – cioè quello che è adesso l’associazione – è, in
qualche modo, un leggere a posteriori quello che è successo nelle dinamiche di
quella esperienza, per tirar fuori le caratteristiche interessanti di questo modello,
che è un modello molto aperto. In pratica stiamo parlando, per andare più in
concreto, di una modalità di… non dico condivisione di uno stabile, perché
è una parola troppo forte. Infatti alla base della comunità di famiglia o quello
che poi viene indicato come il condominio solidale, c’è un condominio costituito da unità separate una dall’altra e ben autonome. Quello che fa di un
condominio solidale una entità tale, è il fatto che c’è una relazione molto stretta
tra i componenti dell’esperienza che è basata su un forte rapporto di ﬁducia e
solidarietà, che si accompagna anche ad altri aggettivi che sono di sobrietà e di
accoglienza.
Quindi l’associazione è un insieme di famiglie che, come me e come altri, non
partecipano a questo tipo di esperienza, però riconoscono la validità della proposta. Chi più chi meno, cerca di arrivare ad una soluzione del genere, oppure
aiutare altri che hanno una motivazione o un’esigenza più forte in questo senso,
ad arrivarci. Siccome alla base di questo modello c’è una relazione importante
tra le famiglie, l’obiettivo è quello di permettere ad altri di realizzarlo. Alla base
di tutto c’è questa relazione tra le famiglie che partecipano all’esperienza. L’altra
chiave di lettura dell’esperienza di Villapizzone e alla base del modello proposto,
è una maggiore libertà alle famiglie, cioè il problema sentito è che una famiglia
La casa sostenibile
49
non in grado di rispondere alle richieste economiche del mercato per un’abitazione, si trova ad avere un grado di libertà molto limitato. Uno degli obiettivi
dell’associazione è quello di mettere le famiglie nella condizione di essere più
libere. Per essere più libere bisogna, in qualche modo, garantire una solidarietà
reciproca che permetta di ottenere questo risultato. Ma come? L’esperienza di
Villapizzone e di altre – sono una ventina in Italia le esperienze partite trent’
anni fa, dal ‘78 ad oggi – è che queste famiglie condividono, su un rapporto
di ﬁducia, una cassa comune: una cosa che detta così secca può fare un po’
impressione. Il concetto di cassa comune, che richiama in realtà alla memoria
qualche cosa che può essere rischioso e pericoloso, invece come viene proposto
dal Mondo di Comunità e Famiglia ha dei risvolti interessanti.
Per chiarire faccio un passo indietro, per sottolineare un aspetto che è quello
della libertà. L’aspetto della libertà, in una esperienza di condominio solidale,
si basa principalmente sul fatto che le famiglie che partecipano non sono mai
proprietarie dell’appartamento che utilizzano o dell’ediﬁcio che condividono
con gli altri. Questo aspetto è fondamentale e viene rispettato anche nel caso
in cui chi vuole partecipare a questa esperienza una casa ce l’ha già, che rimane
sua e magari viene aﬃttata, per vivere un momento temporaneo che è limitato
al tempo che ritiene necessario – magari di qualche anno – per vivere questa
esperienza. In questo periodo la famiglia paga un aﬃtto, perché deve essere
libera di entrare in questa esperienza, viverla e uscirne quando, in qualunque
momento, la ritenga terminata. Questa cosa non si potrebbe ottenere da una
esperienza in cui una persona compra la casa insieme con altri, la condivide e la
costruisce in un certo modo.
Quindi l’esperienza del condomino solidale viaggia a stretto rapporto con
la «non proprietà» del posto in cui sei e con il concetto di cassa comune, in
cui ogni famiglia contribuisce a questo conto collettivo e da cui prende mensilmente quello che necessita per la sua gestione quotidiana. Questo sistema,
che tra l’altro viene realizzato in pratica attraverso lo strumento dell’assegno
in bianco, è l’esperienza che è nata con Villapizzone e che da trent’anni sta
funzionando. Le famiglie che partecipano a questa esperienza, lavorano e contribuiscono all’ economia del condomino e ciascuna, in modo anonimo, prende
quello di cui ha bisogno e soltanto l’Amministratore, che naturalmente deve
controllare tutta la gestione, conosce.
Dall’esperienza di Villapizzone e dalle altre comunità che sono partite,
emerge che sposando insieme ai valori di condivisione e di accoglienza, anche
il valore della sobrietà, in cassa comune rimane sempre più di quello che i
singoli mettono all’interno. Questo metodo, tra virgolette, ha la peculiarità di
50
La casa sostenibile
«liberare» anche le persone, nel senso che è chiaro che ogni condominio sta in
piedi perché ciascuno dà il suo contributo ed è ben conscio del proprio ruolo
fondamentale. Libera anche dall’ansia che le famiglie provenienti dalla «zona
grigia» – citata precedentemente – hanno per arrivare a ﬁne mese, perché sanno
che comunque, anche se ogni famiglia è indipendente, ci sono altri di ﬁanco.
C’è una relazione che, tra l’altro, si esprime in riunioni di condominio, che
non sono le solite a cui noi siamo abituati immaginare, in cui si litiga per far
valere i propri diritti, ma delle riunioni di cui si condividono le problematiche e
viene coltivato l’aspetto di relazione. L’esperienza che c’è stata in questi anni fa
emergere che il punto di partenza è sempre un ente, il Comune o comunque un
ediﬁco di proprietà di un Ente, o clericale o altro, che è disposto ad oﬀrire questo stabile in cambio di un aﬃtto e della gestione o della ristrutturazione dello
stabile. L’Associazione prende in carico questo stabile e le famiglie che sono
intenzionate a condividere questo tipo di esperienza si insediano e, pagando un
aﬃtto e contribuendo alla gestione della stabile, portano avanti la loro normale
attività.
Non necessariamente però l’esperienza di questa Associazione si chiude
con il realizzare la nascita di questi condomini solidali, ma soprattutto ha un
obiettivo di far stringere relazioni tra famiglie e di approfondire il tema della
relazione reciproca per condividere quelli che sono i problemi che ciascuna
famiglia ha. Una famiglia che si trova isolata, oltre a dover aﬀrontare i problemi
del quotidiano e doverli superare tutti da sola, ha molte meno energie rispetto
alla stessa famiglia che vede che i suoi stessi problemi sono aﬀrontati anche da
altri, ricevendo magari anche delle idee per provare a superare queste problematiche non singolarmente. Non ho molto altro da dire. L’ottica di «liberare» le
famiglie, cioè di dare loro gli strumenti per poter interagire in modo migliore e
poter liberare le energie, permette anche di spingersi oltre, perché questi condomini, oltre a riuscire a sostentare le singole famiglie in modo autonomo – che
è l’obiettivo principale – riescono anche ad avere uno spazio in più per un
obiettivo sociale di accoglienza di persone svantaggiate o di altre richieste che
vengono dalla società circostante, che una famiglia come singola non sarebbe in
grado di gestire. Questo insieme di famiglie, complessivamente, ha una capacità
superiore di accogliere anche le sﬁde di relazioni e di aiuto verso il prossimo che,
altrimenti, non sarebbero praticabili.
La casa sostenibile
51
Gianpietro Bonomi (Cooperativa Ariacoop)
Mi sono preparato uno schema per cercare di dire, per chi non sa cosa è l’autocostruzione, le informazioni fondamentali che abbiamo imparato in questi 4
anni da cui abbiamo iniziato ad occuparcene. Innanzitutto ringrazio dell’invito
e con molto piacere, nei 10 minuti che mi sono stati assegnati, cercherò di
spiegarvi abbastanza i punti fondamentali, disponibile comunque a qualunque domanda, sia qui che altrove. Noi, come cooperativa Ariacoop, quando
parliamo di autocostruzione intendiamo naturalmente la prima casa, le altre
non ci interessano. Per autocostruirsi la prima casa, le condizioni fondamentali
sono due: la prima è avere voglia di venire a lavorare e venirci veramente nel
proprio tempo libero, cioè nel ﬁne settimana perlopiù o durante la settimana
se qualcuno fa il lavoro a turni oppure gli stagionali che lavorano più d’inverno
che d’estate nell’autocostruirsi la casa; la seconda è quella di avere un terreno a
prezzo decente e qui, come avete già notato, alcune Amministrazioni riescono a
farlo, altre no perchè dicono che non ci riescono però, di fatto, è possibile.
Chi mastica un po’ di politica sa che se il Sindaco vuole il terreno, lo trova
da dare a chi la casa non ce l’ha fra i suoi concittadini perché se l’autocostruiscano, risparmiando ovviamente subito sul prezzo del terreno, primo risparmio
dell’autocostruzione. In fondo quello che noi chiediamo ai politici è soltanto
il terreno ad un prezzo calmierato, non è che gli chiediamo altro. Poi diciamo
dove l’autocostruzione ha funzionato, vediamo come ha funzionato, in modo
da capirci. Le case devono essere tutte uguali, nel senso che si decide qual è la
propria unicamente quando si è già ﬁnito tutta la parte esterna e si deve solo
decidere il tipo di pavimenti e i sanitari, in modo che poi uno se la personalizza.
La personalizza sempre la cooperativa di autocostruzione, ma perlomeno uno
si sceglie il tipo di pavimenti e di sanitari. Perché questo? Perché altrimenti
un’autocostruzione di 18 case diventerebbe 18 cantieri: pertanto ﬁno alla ﬁne
la conduzione deve essere collettiva e ﬁno alla ﬁne nessuno sa, quando viene a
lavorare nel proprio tempo libero, se sta lavorando sulla propria abitazione o su
quella degli altri.
Queste sono tutte modalità che abbiamo imparato andando a visitare le autocostruzioni che una volta erano pochissime, mentre adesso ce ne sono parecchie
decine in atto in Italia.
Altro dato importante: qual è la tipologia dell’abitazione nell’autocostruzione? All’estero hanno iniziato molto prima che da noi. In Inghilterra hanno
iniziato subito dopo la Seconda Guerra Mondiale, assegnavano i terreni che
erano ad uso agricolo rendendoli ediﬁcabili, perché ci potessero costruire la
52
La casa sostenibile
propria piccola casa. Le case sono di fatto, nell’autocostruzione che ho visto io
e ne ho viste tante in Italia, su due piani. Oppure palazzine di 4 appartamenti:
2 al piano terra e 2 al primo piano. Perché? Perché sono quelle più facili. Chi
ha lavorato e conosce un po’ l’edilizia sa che le case più facili sono proprio
queste: le case a schiera, la case basse, le case a 2 piani. Questo è l’altro punto
fondamentale.
Un’altra cosa che sanno tutti quelli che lavorano nell’edilizia è che la manodopera incide sul costo del costruito in misura del 40-45. Comunque incide
sicuramente in maniera massiccia, consistente, quindi risparmiare sulla manodopera fa sì che alla ﬁn ﬁne si è fatto un grosso risparmio. Quando dico risparmiare sulla manodopera, intendo dire la manodopera meno qualiﬁcata. È chiaro
che il capocantiere ci vuole. Dove l’autocostruzione non ha funzionato è perché
non c’era il capocantiere oppure il capocantiere non era capace. L’idraulico ci
vuole, però l’idraulico viene da solo, non viene con i suoi operai e porta il materiale, viene a dirigere il lavoro degli aucostruttori più svelti del cantiere.
Un’altra caratteristica fondamentale, per capire come mai l’autocostruzione
dove ha funzionato è valida, è che il cantiere è sempre fatto da almeno 18 unità
abitative e non più di 30. Perché? È il numero ideale per giustiﬁcare un capocantiere, che è l’unico stipendiato del cantiere. Gli altri lavorano praticamente
gratis e come vantaggio avranno la casa ad un costo notevolmente inferiore.
Quando si dice che costerà la metà, è di fatto così! Se voi avete voglia di girare,
quando fanno ogni tanto pubblicità sull’autocostruzione, andate a chiedere agli
autocostruttori che si sono ﬁniti la casa: tutti vi diranno che a loro è costata
meno della metà che sarebbe costata loro andandola a comprare. Quindi il
tempo libero che hanno impiegato nei ﬁne settimana è stato ben remunerato.
Oltre a queste tre caratteristiche tipiche di tutte le autocostruzioni – la
manodopera, il terreno a prezzo calmierato e la dimensione del cantiere, che
deve essere ottimale, quindi di quel tipo di cui vi ho detto – è chiaro che anche
nell’ acquisto dei materiali e nel noleggio delle attrezzature, se è un cantiere in
cui realizzi 3 abitazioni o 4 unità abitative è ben diversa l’incidenza se tu invece
passi da 18 a 30 unità abitative. Penso di avere fatto un tratteggio abbastanza
reale e fondamentale. Ci sono vari modi, ovviamente, di gestire l’autocostruzione e noi pensiamo che nel gestire l’autocostruzione dovrebbe essere operativa
dove la base conta e decide. Nel cantiere, quello che decide non è il progettista,
o il presidente della cooperativa. Sono i soci che decidono e incidono direttamente e innanzi tutto sul progetto e poi sulla scelta ovviamente dei materiali e
sulla scelta anche del capocantiere che, se non va bene agli autocostruttori del
La casa sostenibile
53
cantiere, deve essere subito sostituito. Penso di avere detto quasi tutto quello
che vi volevo dire.
Dopo che vi ho esposto quello abbiamo imparato in questi 4 anni girando,
adesso vi dico quello che siamo riusciti a realizzare in 4 anni, cioè da quando
siamo partiti. Siamo riusciti l’anno scorso, il 23 giugno, ad ottenere ﬁnalmente
il primo terreno, a San Giovanni in Marignano, dove abbiamo la nostra sede
che ci costa l’enorme cifra di 250 euro all’anno. Non è molto, no? Lì abbiamo
ottenuto un terreno dove 18 autocostruttori giovani, per lo più di San Giovanni,
si costruiranno la casa. Lo hanno ottenuto vincendo il bando tarato per una
cooperativa di autocostruzione: o lo vincevamo noi o lo vinceva una cooperativa che ci assomigliava molto, quindi per gli Amministratori locali andava
sempre bene. Così sarà anche negli altri Comuni dove cerchiamo di costruire:
se non lo vinciamo noi, ma lo vince una cooperativa che ci assomiglia, a noi
va bene, importante è che non vada in mano alla speculazione. Quindi noi lì
costruiremo 18 case a schiera e a diﬀerenza delle case a schiera di autocostruzione che ho visto ﬁnora, non ci sarà il solito Ente ONG che ti fornisce il kit:
tu non sai neanche cosa ti costa il mattone, non sai cosa costa il tecnico progettista; sai cosa ti costa la casa ﬁnita; tu vieni, ti assumi tutte le responsabilità, se
ti fai male va in galera il presidente della cooperativa, il direttore dei lavori e il
capocantiere. No!
Nella nostra cooperativa nel nostro primo cantiere, che ﬁnalmente dopo 8
mesi dovremmo riuscire ad aprire (ormai dovrebbero solo mettersi d’accordo
la banca, il notaio e il Comune sulla data del rogito), noi faremo delle case di
classe A. I soci di quei cantiere sanno già sin da ora e sapranno in continuazione
che cosa costa loro ciò che decidono di comprare. Se decidono di prendere
due gru o preferiscono prendere il manitou [nel gergo di cantiere è un carrello
elevatore motorizzato, NdR], sanno la diﬀerenza di quanto costa loro avere 2
gru a noleggio o invece noleggiare un manitou. Penso di avere parlato per i 10
minuti che mi hanno concesso, se qualcuno vuole qualche chiarimento, sono
sempre qui.
3
IL PROGETTO «CASADESSO»
L
a strategia di Oltre Venture è quella di promuovere nuovi e più eﬃcaci
modelli di oﬀerta sociale, aﬃancando al non proﬁt tradizionale l’imprenditorialità sociale. Le imprese sociali in cui vogliamo investire si propongono di aﬀrontare bisogni sociali, in particolare quelli legati alla fragilità
sociale, proponendo modelli di oﬀerta economicamente sostenibili. Questi
nuovi modelli devono seguire logiche di «quasi mercato», ossia essere parzialmente sostenuti dal contributo degli utenti. La promozione delle imprese sociali
necessita di due fattori fondamentali: da un lato la presenza di imprenditori
sociali (che vanno sostenuti attraverso l’apporto di competenze manageriali), e
dall’altro la disponibilità di capitali privati pazienti e responsabili, che accettino
un ritorno calmierato. La nostra attività si concentra principalmente nell’area
dell’housing sociale (soluzioni sostenibili per aﬀrontare il problema del carocasa). Tutti gli investimenti in beni immobiliari sono rivolti a sostenere progetti
sociali di cui siamo partner attivi. Accanto all’housing, Oltre Venture investe in
imprese che erogano servizi (per esempio nel settore socio-sanitario e in quello
della microﬁnanza) e più in generale in imprese sociali che promuovano il sostegno e lo sviluppo personale e lavorativo di persone in diﬃcoltà. I nostri obiettivi
di lungo termine sono quattro:
•
•
•
•
promuovere esperienze innovative e sostenibili in risposta ai bisogni sociali;
attrarre nuovi imprenditori sociali provenienti sia dal settore non proﬁt sia da altri
ambiti;
collaborare con il settore pubblico, promuovendo modelli di oﬀerta adeguati e
replicabili;
oﬀrire alla ricchezza privata una reale opportunità di investimento sociale.
56
Il progetto «CasAdesso»
Parma: costruiamo e assegniamo alloggi a giovani coppie e lavoratori in
mobilità
La casa è un bene prezioso ed essenziale nella vita delle persone, dal momento
che può essere considerata il fulcro intorno al quale si fonda la stabilità familiare e professionale di ogni cittadino. Per queste ragioni l’Amministrazione
comunale di Parma sta operando contestualmente su più fronti, con progetti
diversiﬁcati, al ﬁne di agevolare la realizzazione e la successiva assegnazione di
alloggi in locazione, rivolti a determinate tipologie di utenti.
È proprio in questo contesto di riferimento che si colloca il Progetto CasAdesso.
L’Amministrazione Comunale ha, dunque, avviato una politica di intervento
nel settore abitativo rispondente ai bisogni ed alla domanda della collettività,
a sostegno del benessere, della qualità della vita e dello sviluppo de! territorio,
mediante la realizzazione di alloggi da aﬃdare in locazione temporanea a costo
agevolato a determinate categorie di soggetti: giovani coppie, nuclei monogenitoriali e lavoratori in mobilità geograﬁca con sede di lavoro a Parma.
Gli alloggi, realizzati su aree rese disponibili dall’Amministrazione Comunale,
possono essere deﬁniti di transizione, da occupare a tempo determinato. Il
Progetto CasAdesso ha natura pluriennale: esso prevede che, mediante il reinvestimento dei canoni di locazione relativi ai primi alloggi realizzati, la Società
CasAdesso S.p.A. ﬁnanzi i mutui per la costruzione di altri alloggi, generando,
conseguentemente, un meccanismo di autoﬁnanziamento che permetterà il
completamento dell’intero programma. Il contributo concesso dalla Fondazione
CariParma, di importo pari a 6.000.000 di euro, consente di attivare il procedimento per la realizzazione di 360 alloggi, con circa 700 posti letto, per un
importo complessivo di oltre 30 milioni di euro.
Appendice A
A PROPOSITO
DI BIOARCHITETTURA
Daniela Brighi
L’
energia entra di soppiatto nelle nostre abitudini. La rincorsa allo sfruttamento delle risorse è sempre più accesa e l’energia diventa ogni giorno
bene più prezioso. Il percorso di questi anni si rivolge sempre più spesso
ad una progettazione nella quale le scelte architettoniche viaggiano di pari
passo con le valutazioni di carattere energetico. Aspetti come la collocazione
sul sito, la morfologia dell’involucro, la vegetazione e via via scendendo di scala:
morfologia e tipologia delle singole aperture, pacchetti costruttivi, impiantistica, vengono analizzati non più solo attraverso canoni estetico-emozionali o
nel rapporto forma-funzione. È una piccola rivoluzione epocale: l’architettura
scende dal trono di arte astratta o disegnata sulla carta; muore per sempre l’idea
dell’ediﬁcio adatto a tutti i contesti; muore con questa anche l’utopia dell’ediﬁcio perfetto (che poi però andava climatizzato con le macchine).
Non tutti si rendono bene conto di quanto stia succedendo, ma il risparmio
energetico sta entrando nelle nostre case e sta entrando negli studi di progettazione. È scoccata l’ora per quell’insieme di discipline che ha come obiettivo il
delicato equilibrio tra ambiente naturale e ambiente costruito e che qualcuno
vuole chiamare bioarchitettura. Sempre più spesso la mano del progettista è
condotta verso orientamenti ideali per la bioclimatica; pacchetti costruttivi e
disposizioni vengono scelti in accordo con specialisti termici e acustici. Parlare
di progettazione signiﬁca implicare concetti come bioarchitettura, progettazione
eco-sostenibile e bio-compatibile; ogni nostro atto è implicitamente responsabile e consapevole delle ripercussioni per il futuro, sia prossimo che lontano.
Il concetto di sviluppo sostenibile espresso dal Rapporto Brundtland, tale da
soddisfare «i bisogni delle generazioni presenti senza compromettere quelli delle
generazioni future», sta diventando un imperativo morale. Il nostro modo di
58
A proposito di bioarchitettura
vivere e agire si è fatto più consapevole e al tempo stesso complesso. Non sfuggiamo più alla consapevolezza che ad ogni nostra azione corrispondono vari
risultati e riﬂessi connessi. Basta guardarsi attorno per capire come dal nostro
modo di vivere nascano problemi di inquinamento (da quello più noto di emissione di gas in atmosfera a quello ancora in studio e di tipo elettromagnetico).
Da questa consapevolezza sono nate negli ultimi decenni varie norme ai vari
livelli territoriali, per vincolarci ad un urgente, progressivo e completo cambio di direzione. La spinta ad adeguarsi ai parametri delle emissioni di CO2
legati al protocollo di Kyoto e alle Direttive dell’Unione Europea hanno portato
all’introduzione di forti incentivi per interventi ad elevata eﬃcienza energetica. Le prospettive fanno pensare che tali incentivi saranno una costante dei
prossimi anni. Edilizia e trasporti sono stati identiﬁcati come settori chiave nel
consumo energetico e conseguenti emissioni di gas serra. Se in edilizia da un
lato l’obiettivo è l’elevazione generalizzata dello standard energetico sul nuovo,
il vero focus è legato alle ristrutturazioni, lì dove i margini di miglioramento
sono maggiori a parità di investimento. Ecco quindi incentivi operanti a livello
nazionale quali le detrazioni del 55 su interventi di risparmio energetico nelle
ristrutturazioni, oltre alle detrazioni del 36 operanti ormai da tempo.
Ed ancora: dopo anni di proroghe ﬁnalmente sembra si sia ﬁnalmente giunti
ad una deﬁnizione di certiﬁcazione energetica anche in edilizia. Questo passo
rappresenta un grande cambiamento ed innescherà un meccanismo virtuoso
destinato ad eliminare dal mercato componenti e fabbricati più energivori.
Quello che ancora non è stato detto a proposito di questo percorso nel quale
ci troviamo, è che alla ﬁne di questo ciclo avremo ediﬁci il cui comfort sarà di
qualità molto superiore rispetto a quanto siamo abituati oggi. Questo vale sia
parlando di caldo che di luce. Grandi sbalzi di temperature non saranno più
contemplati, dato che sarà molto più severo anche il controllo sull’isolamento
dell’involucro, sia in generale che su ponti termici e fenomeni di condensa. Si
terrà conto della luce solare come pericolo di surriscaldamento e apporti gratuiti di calore invernale. Non saranno più possibili situazioni di contemporaneo
abbagliamento da una parte e buio ed illuminazione artiﬁciale dall’altra: impareremo a prevedere, regolare e ﬁltrare la luce secondo corretti canoni di comfort
termico e visivo.
Tutto questo da un lato entrerà nelle conoscenze diﬀuse, e dall’altro sarà veriﬁcato con programmi di calcolo sempre più aﬃdabili e precisi. Il destino degli
impianti è probabilmente quello di diminuire per quantità e costo complessivo
e migliorare per qualità e costo singolo. Il processo passa da una casa attiva, dove
è l’impiantistica che regola il comfort, alla cosiddetta casa passiva, che re-agisce
A proposito di bioarchitettura
59
appunto in maniera passiva alle condizioni al contorno, con apporti energetici
talmente minimi da essere trascurabili e non necessitare per forza di impiantistica tradizionalmente detta. Il fabbisogno energetico sarà talmente ridotto
da non necessitare di caldaia, pannelli radianti e termosifoni. L’involucro sarà
perfettamente isolato e i ponti termici saranno completamente assenti. Le connessioni tra i vari elementi saranno perfettamente a tenuta d’aria e lo scambio
verrà regolato da un semplice impianto che recupererà tutto il calore dall’aria
in uscita. E per scaldarci basterà cucinare, basterà la presenza di persone, televisioni, lavatrici ecc. Queste tecnologie esistono già da tempo ma sono oggi
diﬃcili da reperire sul mercato. Ancora le competenze sul territorio sono poco
diﬀuse e la normativa non adeguata. Ma la spinta è tanta e molto presto molte
novità saranno introdotte sul mercato e nelle conoscenze diﬀuse di operatori e
persone comuni.
Per il momento ci troviamo di fronte ad opere esteticamente valide, ma lontane da concetti di bioclimatica, lontane dal considerare gli eﬀetti degli agenti
atmosferici e dell’intorno sull’involucro costruito. Di frequente ad esempio
sottovalutiamo la capacità di accumulare calore di spazi dalle ampie vetrate. È
recente l’intervento di riqualiﬁcazione energetica adottato su di un ediﬁcio direzionale nel riminese. Siamo qui in presenza di un passaggio coperto e chiuso
completamente vetrato, dove l’eﬀetto dell’irraggiamento solare si fa sentire sulle
temperature interne, innalzandole in estate oltre i livelli di comfort termico.
Come se non bastasse, il passaggio si aﬀaccia su di uno spazio acquatico con
sfondo chiaro. La presenza di una forte riﬂessione sullo specchio d’acqua posto
a sud porta ad un fattore di luce diurna interno al passaggio vetrato con valori
addirittura superiori rispetto all’ambito esterno. Questo nonostante ci si trovi
dietro a vetrate doppie. Le superﬁci vetrate esposte al sole sono di notevoli
dimensioni e l’assenza di sistemi di oscuramento per la copertura incide in
maniera preponderante. Difatti, mentre in inverno, quando l’apporto solare è
beneﬁco, il sole compie un passaggio nella volta celeste molto basso al di sopra
dell’orizzonte, in estate accade il contrario, così che le superﬁci che assorbono il
maggiore carico termico sono generalmente quelle di copertura. In questo caso
è chiaro come ogni strategia di riqualiﬁcazione debba partire dalla schermatura della copertura, impedendo alla radiazione solare diretta di penetrare oltre
le vetrate. I vetri infatti sono trasparenti alla radiazione luminosa, ma appena
questa colpisce un oggetto si trasforma in radiazione infrarossa (calore) rispetto
alla quale il vetrocamera non è trasparente. Difatti il vetrocamera è pensato per
impedire la fuoriuscita del calore, quindi solitamente non idoneo alla realizzazione di serre.
60
A proposito di bioarchitettura
Discorso diverso può essere fatto invece per la radiazione solare diﬀusa (luce
indiretta), che può essere mantenuta per conservare l’estetica leggera ed ariosa
del manufatto. Anche la luce solare riﬂessa dalla piscina andrebbe schermata,
impedendone la penetrazione perlomeno in determinati archi di tempo. Una
corretta strategia di climatizzazione naturale deve inoltre tendere ad evitare
progressive stratiﬁcazioni del calore all’interno dell’involucro. Il calore come
è noto si stratiﬁca nelle parti più alte, aumentando semmai progressivamente
di temperatura. Potendo intervenire sulle strutture andrebbero quindi previsti
dei canali di passaggio libero dell’aria da parte a parte, evitando di realizzare
soﬃtti a cassonature chiuse deﬁnite da travi e travetti, o prevedendo al di sopra
di questi dei passaggi aperti. È poi importante che nel punto più alto siano
aperti dei passaggi dai quali poter sfogare l’aria calda ed eventualmente generare
correnti trasversali. Anche un leggero moto d’aria favorisce infatti il benessere,
agevolando la cessione di calore dalla nostra pelle e diminuendo la temperatura
percepita. Ma non sempre è possibile o conveniente intervenire su strutture
esistenti, meglio quindi procedere a piccoli passi.
La strategia più semplice e veloce è quella di trattare le superﬁci vetrate in
maniera da ridurre l’energia solare penetrante. Un prodotto a questo scopo che
è stato impiegato nel caso speciﬁco sono le pellicole per intervento a posteriori,
del tipo specchiante che hanno un basso coeﬃciente di assorbimento e i più
alti valori di riﬂessione della radiazione solare. La luminosità percepita internamente viene ridotta a valori più consoni e altrettanto avviene per il carico termico. Altra strategia potrebbe consistere nel sovrapporre alla copertura griglie,
tessuti o shed con funzione di ﬁltro della radiazione solare diretta. Un ulteriore
eﬀetto positivo sul periodo invernale si ottiene sovrapponendo alla vetrata un
pannello coibente che ne aumenti le prestazioni isolanti. Le soluzioni di intervento di riqualiﬁcazione energetica sono sempre molteplici e ciascuna presenta
vantaggi e limiti, soprattutto ciascuna va analizzata singolarmente sotto il proﬁlo economico di tempo di ritorno dell’investimento e di impatto ambientale
e paesaggistico. Questo è infatti il nocciolo della bioarchitettura: far sì che ogni
intervento utilizzi in modo razionale e consapevole le risorse, integrando l’attività umana nell’ambiente che la circonda per ottenere un miglioramento per
la qualità di vita dell’intera comunità e per un ambiente sempre più piccolo ed
esauribile. L’energia è entrata di soppiatto nelle nostre abitudini.
• L’Ing. Daniela Brighi fonda nel 2000 lo studio sassobrighi specializzato in bioarchitettura ed eﬃcienza energetica con consulenze a varie scale di intervento.• Per
informazioni: cell. 329.69.37.550, e-mail [email protected].
Appendice B
LE MISURE VOLONTARIE IN
BIOEDILIZIA IN EMILIA-ROMAGNA
Claudio Masini
1. Premessa
Quando si aﬀrontano argomenti di costruzioni, si risente della memoria storica dell’evoluzione abitativa del passato sia come tecnologie sia come materiali
impiegati sia come esigenze ambientali. Gli interventi edilizi, seppur normati
dalla legislazione urbanistica e dalle disposizioni dei Regolamenti edilizi dei
comuni, hanno profondamente trasformato l’ambiente in cui viviamo, purtroppo non sempre con risultati positivi. Per questo l’attenzione all’uso del territorio è passata tramite fasi progressivamente sempre più vincolanti, ﬁnalizzate
alla sottrazione speculativa dei detentori dei terreni che come obiettivo hanno
l’ottenimento dell’ediﬁcabilità con il massimo indice volumetrico possibile (e
impossibile) senza escludere in fase progettuale la possibilità di monetizzare
alcune opere di urbanizzazione prescritte da normativa ma non realizzate (o
non realizzabili). Via via la sensibilità anche dei tecnici a considerare invece
criteri e metodi irrinunciabili al buon uso del territorio hanno portato alla
coscienza che in prospettiva sono coinvolte anche le generazioni future: dalle
dichiarazioni di principio assistiamo ora a proposte e prescrizioni, adottate in
normativa, sulla conformazione dei progetti e sulla deﬁnizione di indici di qualità abitativa sempre più speciﬁci e dettagliati per la garanzia del miglioramento
della qualità della vita.
Lo scenario attuale valorizza l’adozione di misure atte al contenimento energetico a partire dalla singola abitazione (sia in toto per nuova realizzazione sia
in parte come ampliamento e/o ristrutturazione). A partire dallo studio dell’inserimento ambientale di ogni ediﬁcazione, specie ad uso abitativo, ﬁno alle
speciﬁche dei materiali aventi prestazioni deﬁnite nelle soglie di ammissibilità
62
Le misure volontarie in bioedilizia in Emilia-Romagna
(coibenza; tipologia impianti basso emissivi; fonti di energia rinnovabile; ecc),
nascono su base regionale le prime disposizione sui requisiti volontari in bioedilizia da inserire in Regolamenti Edilizi Tipo (1995), poi declinate nei criteri
di qualiﬁcazione dell’immobile realizzato. Gli elementi individuati da queste
disposizioni riguardano la riduzione delle emissioni di CO2; l’aumento della
quantità di energia prodotta con fonti rinnovabili; l’adozione di materiali
costruttivi a debole impatto ambientale (inerzia termica; assenza di emissioni
radioattiva o di polveri); uso delle falde idriche e delle acque piovane; il controllo della permeabilità dei terreni (calcoli sull’invarianza idraulica conseguente
alle soluzioni delle zone dedicate al parcheggio dei veicoli).
Per la città di Rimini sono stati individuati quattro aspetti critici: energia;
acqua; qualità della vita; mobilità. Dagli allegati al Regolamento edilizio comunale, si evincono i seguenti obiettivi:
a) Energia
•
•
•
riduzione dei consumi a parità di servizi;
sostituzione di fonti fossili con quote di fonti rinnovabili (fotovoltaico; termico
solare; eolico; ecc);
riduzione di emissione di CO2,
che sono ottenibili tramite:
•
•
•
•
materiali edilizi aventi maggiore inerzia termica o maggiori spessori;
uso del verde sia orizzontale sia verticale su supporti in facciata;
orientamento delle nuove costruzioni;
dimensionamento degli inﬁssi sia come misure sia come vetrerie aventi prestazioni
di bassa dispersione termica.
b) Acqua
•
•
•
•
ottimizzazione dell’uso della risorsa idrica e dei consumi pro capite;
tutela delle falde idriche;
aumento dei cicli di utilizzo della risorsa idrica prima del suo smaltimento come
reﬂuo;
valorizzazione ed accumulo delle acque piovane per usi non potabili (es. per l’innaﬃamento del verde),
che sono ottenibili tramite:
•
•
•
scarichi wc con cassette a doppia capienza;
riduttori di ﬂusso nei rubinetti;
gestione del deﬂusso verticale dai pluviali dell’acqua piovana;
Le misure volontarie in bioedilizia in Emilia-Romagna
•
63
superﬁcie massima impermeabilizzata per le aree di parcheggio, onde limitare il
ruscellamento e garantire l’assorbimento dei terreni.
c) Qualità della vita
•
•
•
•
qualità urbana;
qualità architettonica;
fruizione e comodità del sistema edilizio;
salubrità,
che sono ottenibili tramite:
•
•
•
integrazione del progetto con il sito;
riduzione di inquinamento elettromagnetico sia a basse frequenza (50 Hz) sia ad
alta (100 – 300 GHz);
miglioramento qualitativo degli spazi verdi.
d) Mobilità
•
•
•
sostenibilità;
sicurezza;
aﬃdabilità,
che sono ottenibili tramite:
•
•
•
favorire l’uso della bicicletta (allungamento e continuità delle piste ciclabili);
evitare la promiscuità tra percorsi veicolari, ciclistici e pedonali (diﬀerenziare le
quote dei diversi percorsi);
riduzione dell’inquinamento acustico (barriere verdi naturali o artiﬁciali).
2. Il costo degli interventi in bioedilizia e gli incentivi
L’adozione delle tecnologie e dei materiali che i tecnici hanno individuato, al
momento determinano un incremento del costo dovuto principalmente all’oggettiva migliore qualità del prodotto abitativo ﬁnale (qui va sottolineato che
resta alta l’incidenza del costo del terreno ediﬁcabile, seppur nei termini della
presente analisi ha incidenza nulla, gravando in eguale misura sia sull’edilizia
tradizionale sia sulla bioedilizia).
In ragione dell’indiﬀeribilità di avere abitazioni con caratteristiche «ambientali», sono state stabilite delle precise regole di incentivazione sul costo della
realizzazione, fruibili al rispetto di alcune condizioni. Questi incentivi si riferiscono nel calcolo: alla superﬁcie fondiaria; all’indice di utilizzazione fondiaria;
64
Le misure volontarie in bioedilizia in Emilia-Romagna
la superﬁcie utile realizzabile nel lotto (caso nuove realizzazioni); la superﬁcie
coperta; la superﬁcie netta. Componendo questi elementi ed ove rispettati i
requisiti disposti nel Regolamento Edilizio Comunale per le Misure Volontarie in
Bioedilizia, si hanno:
•
•
incentivi diretti di carattere economico (riduzione ﬁno al 50 degli oneri di urbanizzazione secondaria);
incentivi di carattere edilizio (scorporo delle murature perimetrali dal calcolo della
superﬁcie utile: la quantità in metri quadrati si ottiene dal prodotto del perimetro
dell’abitazione [L], lo spessore della muratura [s]; la  raggiunta degli obiettivi
dichiarati in progetto e veriﬁcati sull’eseguito).
Senza inserire qui una trattazione sul calcolo, si rinvia ai documenti del Comune
di Rimini citati in bibliograﬁa: ne viene presentata un’interessante applicazione
con le valutazioni delle compensazioni. Si accenna soltanto che vanno previste
come obbligatorie (e quindi con peso  nullo) le valutazioni sul layout di progetto: prerequisiti; analisi del sito; integrazione del progetto con il sito; percorsi
pedonali e ciclistici interni; isola ecologica da dimensionare secondo i dati del
gestore della raccolta riﬁuti (Hera Rimini srl). Le altre voci, con  variabili
dall’1 al 6,10 riguardano:
•
•
•
•
miglioramento microclima edilizio (aree verdi e superﬁci riﬂettenti);
involucri (inﬁssi; inerzia termica; coperture);
impianti (fonti a energia rinnovabile; campi elettromagnetici; ventilazione
naturale);
riduzione consumi di acqua (permeabilità suoli; sistemi di riduzione consumi da
rubinetto; inserimento di contatori non ﬁscali interni per il monitoraggio del consumo; recupero e riuso acqua piovana);
Le misure volontarie in bioedilizia in Emilia-Romagna
•
65
scelta dei materiali (materiali edilizi; malte per intonaci; tipologia dei sottofondi e
dei massetti; vernici, resine e colori).
Le tabelle tipo A per la dichiarazioni degli obiettivi (progetto) e la tabella B per
gli obiettivi raggiunti misurati sull’eseguito (che riportiamo alla ﬁine del’appendice), deﬁniscono il sistema di qualità abitativa basandosi sul criterio della
tracciabilità di tutte le fasi della creazione abitativa assegnando tre livelli di
certiﬁcazione crescente:
•
•
•
casa qualità;
casa biocompatibile;
casa biocompatibile + PIÙ.
Queste certiﬁcazioni assegnate in partenza (ottenimento abitabilità) vanno poi
mantenute nel tempo e sono soggette al controllo dei tecnici incaricati: giungiamo così di fatto ad avere un libretto della casa (come fosse un’automobile)
In questo senso nascono le cosiddette etichette di qualità che sono rilasciate dal
Comune. In funzione dei requisiti raggiunti i marchi sono:
Etichetta CasaBioCompatibile + PIÙ
L’intervento che soddisfa l’85 del punteggio percentuale degli incentivi includendo il 100 di quanto previsto al Capo Settimo del presente Allegato, nonché utilizzi fonti energetiche rinnovabili per una uota non inferiore al 30 del
fabbisogno energetico annuo, come previsto in art. 22, ottiene l’etichetta di
«Casa BioCompatibile + PIÙ» e accede agli incentivi di carattere economico.
Nella etichetta «Casa BioCompatibile + PIÙ» sarà indicata la classe energetica
di appartenenza dell’ediﬁcio di cui all’elenco in ﬁg. 1.
Etichetta CasaBioCompatibile
L’intervento che soddisfa l’85 del punteggio percentuale degli incentivi ottiene
l’etichetta di «Casa BioCompatibile» e accede agli incentivi di carattere economico. Nella etichetta «Casa BioCompatibile» sarà indicata la classe energetica
di appartenenza dell’ediﬁcio di cui all’elenco in ﬁg. 2.
Etichetta Casa Qualità
L’etichetta «Casa Qualità» si applica agli immobili che soddisﬁno le prescrizioni
degli Articoli:
•
•
Art 11: Verde sull’ediﬁcio;
Art 13: Limitazione della trasmissione di calore;
66
Fig. 1
Fig. 2
Le misure volontarie in bioedilizia in Emilia-Romagna
Le misure volontarie in bioedilizia in Emilia-Romagna
•
•
•
67
Art 16: Coperture;
Art 18: Riscaldamento invernale;
Art 26: Sistemi di recupero e riuso dell’acqua piovana.
Nell’etichetta «Casa Qualità» sarà indicata la classe energetica di appartenenza
dell’ediﬁcio di cui all’elenco in ﬁg. 3.
Esiste una precisa procedura per l’ottenimento degli incentivi che sono applicabili, lo ricordiamo, sia per nuove costruzioni sia per ampliamenti e ristrutturazioni. I temi sono molto tecnici e non è qui possibile presentarli e svilupparli
nella loro ampiezza. Si segnala in conclusione come le premesse di una svolta
sul settore sono possibili e le ﬁnalità di un’abitazione qualitativamente censita,
certiﬁcata ed inserita armonicamente nel contesto idoneo possono determinare
beneﬁci sia nella nostra vita quotidiana in termini di qualità della stessa sia in
termini di interesse commerciale.
Riferimenti bibliograﬁci
Comune di Rimini – Settore Ambiente e Sicurezza, «Misure Volontarie in
bioedilizia»
Relazione Illustrativa
Norme tecniche
Gruppo di redazione: D.Brighi; G.Sasso; M.Benedettini
Approvato con Delibera C.C.N° 148 del 24/11/2005.
Fig. 3
68
Le misure volontarie in bioedilizia in Emilia-Romagna
Le misure volontarie in bioedilizia in Emilia-Romagna
69
Finito di ﬆampare nel mese di gennaio 2009
presso le Arti Graﬁche Editoriali di Urbino
per conto di Albisani Editore

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una selezione di contributi

una selezione di contributi

verso l`abitare sociale

Calore sicuro e pulito

Alloggi di edilizia residenziale popolare Rogoredo

Marco Polo (RN)

Vaccini e informazione

già SAN MARTINO - Domoservice Lombardia

presentazione (ARDIZZONI)

del Medico e dell`Odontoiatra

Diapositiva 1 - AUSL Romagna Rimini