QUESITO NUMERO A1 pervenuto il 30.08.2013
Domanda:
A1
A quanto ammonta la s.l.p. esistente?
Risposta:
La SLP esistente deve essere calcolata ai sensi dell’art. 4.6 del Piano delle Regole del vigente Piano di Governo del
Territorio.
A supporto di quanto sopra si allegano le planimetrie con evidenziate a retino le superfici conteggiabili.
Le relative quantità potranno pertanto essere calcolate sulla base delle stesse.
Ad ulteriore precisazione si rammenta che qualora nel progetto si intendesse utilizzare il criterio dello scomputo dei
muri perimetrali (cfr. normativa sul risparmio energetico), tale modalità dovrà essere parimenti utilizzata anche per il
conteggio della SLP esistente.
Allegato A1 (schemi grafici)
QUESITO NUMERO A2 pervenuto il 30.08.2013
Domanda:
A2
Nel caso di intervento di demolizione e ricostruzione il calcolo della s.l.p. massima sviluppabile deve
uguagliare la s.l.p. esistente o si applica l’indice territoriale unico di cui all’art. 6 del Piano delle Regole? In
quest’ultimo caso, a quanto ammonta la Superficie fondiaria di pertinenza all’immobile e il relativo indice di
edificabilità?
Risposta:
Come precisato nella “Ricognizione ai sensi dell’art. 37.5 del Piano delle Regole del vigente Piano di Governo del
Territorio”, pubblicato negli allegati unitamente all’Avviso pubblico di permuta dell’immobile di via Pirelli,39, il
medesimo edificio è da ritenersi compreso nel Tessuto Urbano Consolidato, nel tessuto urbano di recente formazione.
Il medesimo atto ricognitivo chiarisce che “gli immobili oggetto del procedimento di cui all’art. 37.5 del Piano delle
regole, assumono altresì l’indice territoriale unico di cui all’art. 6, fatta salva la s.l.p. esistente, nonché la disciplina
delle norme di attuazione del Piano delle Regole”.
Con ciò risulta evidente che la s.l.p. esistente è sempre fatta salva.
Pertanto, nei casi demolizione e ricostruzione la s.l.p. esistente, calcolata ai sensi dell’art. 4 delle norme di attuazione
del Piano delle regole, costituisce la quantità di s.l.p. riedificabile.
QUESITO NUMERO A3 pervenuto il 30.08.2013
Domanda:
A3
Come da Relazione di Stima dell’immobile, allegata all’avviso, si rileva la presenza di materiali conteneti
fibre di amianto; si chiede gentilmente di darne evidenza quantitativa e qualitativa. C’è evidenza di altri materiali
da bonificare? Esiste una quantificazione economica delle relative bonifiche?
Risposta:
Sono state effettuate, a cura del Responsabile Amianto all’uopo incaricato, le attività relative al censimento e al
controllo periodico dei materiali contenenti amianto presenti nell’immobile in oggetto, ai sensi delle norme di seguito
elencate:
• Legge 27 marzo 1992, n. 257, “Norme relative alla cessazione dell’impiego dell’amianto”;
• Decreto Ministeriale 6 settembre 1994, “Normative e metodologie tecniche di applicazione dell’art. 6, comma 3, e
dell’art. 12, comma 2 della legge 27 marzo 1992, n. 257, relativa alla cessazione dell’impiego dell’amianto;
• Decreto Legislativo 9 aprile 2008, n. 81, “Attuazione dell’art. 1 della legge 3 agosto 2007, n. 123, in materia di
tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro”:
• Legge Regionale 29 settembre 2003, n. 17, “Norme per il risanamento dell’ambiente, bonifica e smaltimento
dell’amianto”;
• Delibera Giunta Regionale 22 dicembre 2005, n. 8/1526 “Approvazione del Piano Regionale Amianto Lombardia
(PRAL) di cui alla legge regionale 29 settembre 2003, n. 17”.
Gli esiti delle attività ad oggi svolte dal Responsabile Amianto (ultimo aggiornamento in data 23/04/2013), sono di
seguito riassunti. Ogni dettaglio puo’ essere rinvenuto negli allegati 1 (relazione) e 2 (tavole grafiche).
La presenza di materiali contenenti amianto nell’immobile in oggetto si configura in differenti situazioni,
schematizzabili come segue:
• coibentazioni di tubazioni per il trasporto di fluidi termici - questa tipologia, che è quella preponderante, si
presenta in tre differenti situazioni
• tubazioni montanti - partono dai piani sotterranei e percorrono, in altezza, tutto l’edificio;
• tubazioni poste al di sopra dei controsoffitti presenti in ogni piano, con sviluppo orizzontale;
• tubazioni che alimentano i fan-coil, presenti in tutti i piani;
• pavimentazioni in PVC o linoleum, presenti solo in pochi punti all’interno dell’edificio, al 5°, al 9° ed al 25°
piano;
• coibentazioni cavi resistenze dell’impianto di manovra ascensori, posto in un locale al 25° piano del corpo
alto.
Secondo la classificazione di cui al D.M. 6 settembre 1994, lo stato dei materiali è delineabile come segue:
• “3a. Materiali danneggiati – Area non estesa”, per le coibentazioni (friabili);
• “2. Materiali integri suscettibili di danneggiamento”, per le piastrellature in PVC (non friabili) e per le
coibentazioni dei cavi delle resistenze degli ascensori (friabili).
Le quantità presunte di amianto presente nell’edificio, secondo lo schema del modulo NA/1 di cui alla D.G.R.
22/12/2005, n. 8/1526, sono le seguenti:
3
• Amianto in matrice friabile/Coibentazioni di impianti termici, tubazioni - 70m ;
3
• Amianto in matrice compatta/Pavimenti in vinilamianto - 0,09m .
Tutte le campagne di misura di aerodisperso hanno dato sempre letture inferiori ai limiti di legge (2 ff/lt in SEM o 20
ff/lt in MOCF)
Rispetto alla situazione sopra illustrata, aggiornata al 23/04/2013, sono state avviate e sono in corso opere finalizzate
alla riduzione del rischio, come segue:
• bonifica integrale delle tubazioni dei piani interrati, come meglio descritto in allegato 3, con previsione di
conclusione entro il febbraio 2014;
• sovracopertura con telo di nylon sigillato dei fan coil ai piani, come meglio descritto in allegato 4, con
previsione di conclusione entro il febbraio 2014;
• rimozione pavimentazione in vinilamianto ai piani 9 (opere terminate) e 5 (opere già approvate da ASL e
prossime alla esecuzione), come meglio descritto negli allegati da 5 ad 11 compresi.
Non esiste una quantificazione economica specifica delle bonifiche da amianto. La medesima lavorazione e’ per contro
ricompresa parametricamente nella stima economica di ristrutturazione complessiva, allegata sub 1 alla Deliberazione
Consiliare n° 28 del 16 / 07/ 2013, pertanto già pubblicata fra gli atti di gara.
Da ultimo si precisa che nell’edificio sono presenti materiali contenenti fibre artificiali vetrose nei materassini isolanti
dei controsoffitti. Non sussistendo ad oggi obbligo previsto da normativa specifica non si e’ proceduto a mappatura e
censimento di dettaglio dell’intero edificio. Il Comune ha comunque avviato, indipendentemente dall’obbligo di legge,
un censimento di dettaglio. In via cautelativa, tutti i controsoffitti dovrebbero essere ritenuti con presenza di fibre
artificiali vetrose.
Allegati:
A3-1 relazione tecnica amianto, revisione n.3 del 23.04.2013
A3-2 tavole grafiche della relazione tecnica amianto
A3-3 piano lavori presentato ad ASL per bonifica degli interrati del 03.04.2013
A3-4 piano lavori presentato ad ASL per sovracopertura fan coil del 03.04.2013
Da A3-5 ad A3-11 piano lavori presentato ad ASL per bonifica pavimentazioni in vinilamianto dei piani 5 e 9 del
22.05.2013
QUESITO NUMERO A4 pervenuto il 30.08.2013
Domanda:
A4
In cosa consistono le opere di urbanizzazione necessarie agli interventi previsti dal P.I.I. “GarbaldiRepubblica” che interessano i mappali 181 (parte), 214 (parte) e 241 del foglio 267, facenti parte del cespite in
oggetto, superficie fondiaria messa a disposizione per tale intervento? Quali sono i tempi di completamento delle
opere?
Risposta:
Nell’ambito del PII Garibaldi-Repubblica (i cui riferimenti sono riportati nel Certificato Urbanistico del 05.06.2013 n.
601/ 2013), le aree corrispondenti ai mappali 181 (parte), 214 (parte) collocate in corrispondenza di piazza Einaudi e
241 foglio 267 sono destinate alla realizzazione di un parco pubblico, denominato “Biblioteca degli Alberi”.
Il progetto definitivo del parco, in fase di approvazione , prevede l’assetto raffigurato negli allegati grafici, in
particolare sarà configurata e migliorata l’area a verde esistente di Piazza Einaudi.
Si precisa che nell’ambito dei lavori del parco, in corrispondenza del sottostante parcheggio sottostante è anche
prevista la nuova impermeabilizzazione della copertura del parcheggio stesso, posata su quella esistente.
Il dettaglio della stratigrafia della nuova impermeabilizzazione viene rappresentato negli elaborati grafici allegati.
La zona prospiciente l’ingresso degli uffici comunali, mappale 214 (parte) foglio 267, fa parte di un altro progetto che
prevede la realizzazione di una pista ciclabile, in fase di definizione e di reperimento delle risorse, da parte
dell’Amministrazione Comunale.
L’inizio dei lavori del parco è previsto entro ottobre 2014 e la stima della fine dei lavori è stata fissata entro primavera
2015.
Allegato A4 (schemi progettuali)
QUESITO NUMERO A5 pervenuto il 30.08.2013
Domanda:
A5
Esistono servitù pendenti sulla proprietà e/o contratti di locazione in essere verso terzi (gestione
autorimessa, antenne telefonia, …..)?
Risposta:
Il corpo basso dell’edificio occupa lo spazio aereo sovrastante la copertura del Naviglio Martesana di via Melchiorre
Gioia. Ai sensi del DGR 24.3.83 n. III/26685, la Regione Lombardia ha assegnato la gestione amministrativa al
Consorzio di Bonifica Est Ticino Villoresi.
I riferimenti del vincolo sono riportati nel Certificato Urbanistico già pubblicato con l’Avviso Pubblico.
Ai piani 3° interrato e 2° interrato, come da planimetria e foto allegate, sono presenti tre vani tecnici adibiti a cabina
elettrica MT/BT. Due di essi sono cabine A2A, codificate con il n. 0462, ed accolgono i quadri elettrici per
l’illuminazione pubblica del quartiere.
Il parcheggio interrato di Piazza Einaudi rientra tra gli immobili oggetto del "Contratto per la concessione dei servizi
connessi e complementari al trasporto pubblico locale della sosta sul territorio comunale (sosta regolamentata) e di
rimozione e custodia dei veicoli ai sensi del nuovo codice della strada e del relativo regolamento di esecuzione (d.lgs
285/1992 e DPR n. 495/1992), nonché dei veicoli di provenienza furtiva" stipulato in data 24.10.2012. Con tale
contratto la gestione del parcheggio è stata affidata ad ATM Servizi SpA fino al 30.4.2017 ed è prevista la facoltà per
l’Amministrazione Comunale di riacquisire, per motivi di pubblico interesse, la disponibilità dei beni immobili messi a
disposizione del concessionario (art.8, comma 9, del medesimo contratto), opzione che troverà la condivisione di
ATM.
L’edificio ospita sistemi di comunicazione radio costituiti da tralicci ed antenne in copertura ed apparati (in parte
attivi, in parte dismessi ed in parte in corso di dismissione) collocati in due locali situati al piano 25°.
La gestione di tali sistemi di comunicazione è regolamentata da convenzione con ATM decorrente dal 11.07.1973.
Allegato A5 (planimetria e fotografie)
QUESITO NUMERO B1 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B1
Con riferimento allo stato attuale degli edifici, così come risultante dalla documentazione di gara, si chiede
di conoscere, quanto meno in via indicativa, l’indice di affollamento per piano adottato, nonché la presenza attuale
di personale ai vari piani. Tali indicazioni risultano infatti necessarie ai fini della verifica circa i dimensionamenti
previsti dalla normativa vigente in materia in relazione a di vie di fuga, (indicare se possibile altri aspetti che
richiedono l’acquisizione dell’informazione aggiuntiva richiesta)…, etc.
Risposta:
Nella tabella che segue e’ riportato il numero di persone oggi presenti a ciascun piano dell’edificio, con postazione
fissa e con indicazione della possibile presenza di pubblico, non ulteriormente precisabile:
Piano
-3
-2
-1
T
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Quota
-14.10
-8.95
-3.80
0.00
5.10
8.50
12.00
15.50
18.80
22.10
25.40
28.70
32.00
35.30
38.60
41.90
45.20
48.50
51.80
55.10
58.40
61.70
65.00
68.30
71.60
74.90
78.20
81.50
84.80
Corpo Alto
Postazioni Fisse
7
4
18
23
20
24
34
28
19 (*)
19
24
30 (*)
27
20
28
28
27
21
25
25
27
28
27
27
23
19
15
Corpo basso
Postazioni fisse
16
65 (*)
79 (*)
70 (*)
(*) i piani indicati con asterisco sono quelli nei quali si ripartisce prevalentemente il flusso di esterni, il cui picco del
mercoledi e’ pari in complesso a circa 500 persone al giorno.
QUESITO NUMERO B2 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B2
Con riferimento in particolare al trasferimento della proprietà dell’autorimessa, si chiede di chiarire la
disciplina che l’Amministrazione intende applicare, con particolare riferimento alle problematiche relative alle
interferenze reciproche tra la parte oggetto di permuta (autorimessa) e la parte che resterà di proprietà comunale
(piazza Einaudi) ed ai conseguenti oneri di manutenzione delle medesime (es. impermeabilizzazioni, ecc.).
Parimenti, si chiede di conoscere secondo quali modalità verranno gestite le diverse fasi relative al cantiere
soprattutto in relazione all’”uso privato” dell’area che rimane nella proprietà del Comune (p.zza Einaudi) nelle fasi
di cantiere.
Risposta:
Rimandando a quanto già evidenziato nelle risposte ai quesiti A4 e A5, si precisa che il Consiglio Comunale ha
deliberato che il Comune di Milano conservi la proprietà della parte ad uso pubblico della Piazza Luigi Einaudi e della
parte di viabilità sovrastante l’autorimessa.
Tali interferenze reciproche saranno regolate nello schema di contratto preliminare di permuta, di cui al Paragrafo N,
punto 3, dell’Avviso Pubblico e nel contratto definitivo.
In relazione alla manutenzione ordinaria e straordinaria della predetta aerea si specifica che:
• gli interventi relativi alle aree a verde e alla viabilità sovrastante l’area saranno ad esclusivo carico del
Comune di Milano;
• gli interventi di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria relativi alle rampe, alle uscite di
sicurezza ed alle griglie di areazione del parcheggio saranno a carico del nuovo proprietario dell’autorimessa
a seguito della permuta.
Laddove il concorrente avesse esigenza di insediare una propria area di cantiere sulla Piazza Einaudi, dovranno essere
seguite le ordinarie procedure di domanda di occupazione di suolo pubblico, e le eventuali interferenze di cantiere,
laddove ci fossero, saranno valutate in sede di piano di sicurezza e coordinamento.
QUESITO NUMERO B3 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B3
In relazione al trasferimento del personale attualmente operante all’interno dell’edificio di via Pirelli 39, si
chiede di conoscere se ed eventualmente in quali termini rimarrà a carico del proponente la gestione di tale
trasferimento (comprensivo di arredi fissi e mobili, archivi e documentazione relativa, archivi morti,
attrezzature del centro stampa, dell’infermeria, etc.) ed in particolare se sia disponibile una quantificazione e
qualificazione del materiale oggetto di smaltimento con oneri e costi a carico del proponente.
Risposta:
Il paragrafo N punto 2 dell’Avviso Pubblico prevede che la proposta contrattuale contenga l’impegno, fermo ed
irrevocabile da parte del Comune di Milano, alla rimozione degli arredi presenti nell’immobile entro 18 mesi dalla
stipula del contratto preliminare.
Il trasferimento di persone, arredi, archivi, documentazione, ecc sarà gestito dal Comune di Milano con oneri
elusivamente a suo carico.
QUESITO NUMERO B4 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B4
Con riferimento al contratto in essere per lavori di bonifica amianto negli interrati che, secondo la
documentazione esposta, avrà una durata anche nell’esercizio 2014, si richiede di conoscere come tale intervento si
inquadri nel contesto dell’oggetto del bando di permuta.
Risposta:
Si confermano i contenuti della risposta al quesito numero A3.
Gli ambienti interessati dalle opere saranno resi al subentrante privi di amianto, in accordo a quanto descritto nei
piani lavori (vedi allegati alla risposta A3)
QUESITO NUMERO B5 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B5
Con riferimento ai profili attinenti l’attestazione dello stato di non contaminazione del suolo, considerato
che la delibera C.C. n. 28/13 nulla dichiara sul punto, si chiede di confermare che il suolo e il sottosuolo del
compendio immobiliare oggetto della presente procedura versa in uno stato di non contaminazione del suolo e/o
confermare che, in sede di stipula del contratto definitivo, il Comune rilascerà espressa garanzia a tutela del
proponente per le eventuali bonifiche del suolo che si rendessero necessarie per la successiva valorizzazione
dell’edificio. Ciò con riferimento anche e soprattutto all’esistenza di serbatoi interrati contenenti combustibili con
problemi di perdite o altro che ne compromettano la rimozione se non a seguito di specifica autorizzazione per
preliminare bonifica dei suoli.
Risposta:
L’immobile di Via Pirelli 39, dettagliatamente descritto al Paragrafo B, punti 1, 2, 3 dell’Avviso Pubblico e nelle schede
tecniche allegate allo stesso, contenenti le planimetrie su base catastale, viene ceduto in permuta nello stato di fatto
in cui si trova. Tale precisazione sarà contenuta nel contratto preliminare e nel definitivo di permuta.
Si precisa che l’intero sedime oggetto di permuta e’ integralmente edificato per complessivi 2/3 piani interrati dagli
anni ’60. I preesistenti serbatoi sono stati rimossi e rimpiazzati con nuovi serbatoi ad uso riserva idrica di prevenzione
incendi nel 2008.
Non sono in corso procedimenti di bonifica del suolo.
QUESITO NUMERO B6 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B6
Con riferimento all’Avviso Pubblico – paragrafo “L – Criteri di valutazione della Proposte Contrattuali”punto 1 ed in particolare:
a) requisito sub n. 3 – “Contiguità alla sede di via Pirelli, 39”, si chiede se il criterio ivi indicato ‘distanza massima
dall’immobile, indicata in 1.000 m in linea d’aria’, sia da intendersi altresì quale condizione di ammissibilità
dell’offerta;
b) requisito sub n. 14 – “Proposte Migliorative” - non contiene indicazioni di riferimento circa la modalità ed i criteri
di valutazione che verranno applicati dalla commissione. Sotto tale profilo, si chiede pertanto di indicare quali
saranno i criteri con i quali verranno valutate le proposte migliorative e definita l’utilità per l’Amministrazione
Comunale.
Risposta
Quesito a):
il criterio della “distanza massima dell’immobile indicata in 1.000 metri in linea d’aria” non costituisce requisito di
ammissibilità e, quindi, di esclusione della proposta contrattuale, ma criterio di valutazione per l’attribuzione dei
punteggi alle proposte contrattuali secondo la formula indicata al Paragrafo I, punto 1, requisito n. 3 dell’Avviso
Pubblico.
Si precisa, quindi, che una proposta contrattuale avente ad oggetto un immobile con una distanza pari o superiore a
1.000 metri in linea d’aria, sarà ammessa alla procedura selettiva, ma relativamente al requisito n. 3, avrà un
punteggio pari a zero.
Quesito b):
Le “proposte migliorative” previste fra i criteri di valutazione delle proposte contrattuali, di cui al Paragrafo I, punto 1,
dell’Avviso Pubblico, saranno valutate dalla Commissione sulla base dell’utilità della proposta migliorativa rispetto
all’esigenze dell’Amministrazione, in considerazione della destinazione dell’immobile a sede di uffici comunali tenendo
conto delle funzioni insediate.
QUESITO NUMERO B7 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B7
Con riferimento all’Avviso Pubblico – paragrafo “M – Valutazione comparativa e selezione delle Proposte
regolarmente pervenute” – al punto 9 è previsto in capo al proponente l’obbligo di “automaticamente ed
espressamente adeguarsi, con comunicazione da inviare entro 5 giorni, al valore espresso dall’Agenzia del
Territorio, pena l’esclusione dalla gara”. Tale previsione, da un lato, non contempla la possibilità per il Proponente
di presentare controdeduzioni e/o osservazioni alle valutazioni formulate dall’Agenzia; dall’altro, non chiarisce le
modalità con le quali l’Amministrazione definirà la graduatoria nel caso di adeguamento del proponente. A tale
proposito si chiede di:
a) Confermare che la previsione di cui al sopra richiamato punto 9, paragrafo M
dell’Avviso Pubblico, consente al proponente di presentare le proprie osservazioni all’eventuale valutazione
dell’Agenzia attendendo le successive controdeduzioni della stessa prima di provvedere all’eventuale adeguamento
entro 5 giorni;
b) chiarire in quali termini il proponente dovrà adeguarsi alla valutazione dell’Agenzia e come verrà redatta la
graduatoria finale nel caso in cui la proposta ritenuta aggiudicataria in via provvisoria, e non ritenuta congrua
dall’Agenzia, venga successivamente adeguata dallo stesso proponente.
Risposta
Quesito a):
Nell’ipotesi in cui il prezzo offerto non sia valutato congruo dall’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Milano –
Territorio, il proponente ha esclusiva facoltà di adeguarsi al valore espresso dall’Agenzia, senza alcuna possibilità di
presentare controdeduzioni e/o osservazioni a tale valutazione.
Il proponente ha facoltà di accompagnare il prezzo offerto con una relazione argomentativa della stima, anch’essa
contenuta nella busta “Offerta Economica”.
Il valore espresso dall’Agenzia si ritiene valutazione effettuata da terzo indipendente, che ne garantisce la coerenza
rispetto ai valori di mercato in quanto la suddetta Agenzia è competente, in tal ambito, ai sensi dell’art. 64 del D.lgs n.
300 del 1999 come modificato dall’art. 6 del decreto-legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito con modificazioni in legge
26 aprile 2012, n.44, laddove è previsto che “l’Agenzia è competente a svolgere le attività di valutazione immobiliare e
tecnico-estimative richieste dalle amministrazioni pubbliche di cui all’art. 1 comma 2 del decreto legislativo 30 marzo
2001, n.165 e dagli enti ad esse strumentali […] mediante accordi secondo quanto previsto dall’art. 15 della legge 7
agosto 1990, n. 241”;
Quesito b):
il proponente dovrà adeguarsi al valore espresso dall’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Milano – Territorio
nei cinque giorni successivi alla ricezione della comunicazione del Responsabile del Procedimento, con comunicazione
sottoscritta dagli stessi soggetti legittimati a presentare la proposta contrattuale ai sensi del Paragrafo C dell’Avviso
Pubblico.
In caso di non adeguamento nei cinque giorni successivi alla ricezione della predetta comunicazione, la proposta
contrattuale è esclusa dalla procedura selettiva.
La graduatoria provvisoria, redatta a seguito dell’assegnazione dei punteggi relativi alle caratteristiche tecniche e
all’importo offerto, ai sensi del Paragrafo L, punti 1 e 2, non costituisce titolo legittimante per l’aggiudicazione
provvisoria.
A seguito dell’acquisizione dei valori espressi dall’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Milano – Territorio e
degli eventuali adeguamenti da parte dei proponenti a tali valori, la graduatoria provvisoria sarà aggiornata
applicando ai valori dichiarati dall’Agenzia la medesima formula di cui al requisito n. 20, paragrafo L, punto 2
dell’Avviso Pubblico.
QUESITO NUMERO B8 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B8
Con riferimento all’Avviso Pubblico – paragrafo “L – Criteri di valutazione delle Proposte Contrattuali”punto 4, si chiede di precisare se il mancato adeguamento da parte del Proponente alla eventuale diversa
valutazione effettuata dall’Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Territorio, comporti, oltre
all’esclusione dalla procedura, anche l’incameramento della cauzione provvisoria di cui al paragrafo H.
Risposta:
come previsto al Paragrafo H, punto 9, il mancato adeguamento al valore espresso dall’Agenzia delle Entrate – Ufficio
Provinciale di Milano – Territorio, da parte del proponente, comporta l’esclusione dalla procedura di selezione. In tale
ipotesi la cauzione provvisoria sarà svincolata automaticamente alla comunicazione dell’esito della selezione, secondo
quanto previsto dal paragrafo H, punto 4, seconda alinea.
QUESITO NUMERO B9 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B9
L’avviso Pubblico (paragrafo N – punto 1) prevede che lo schema del contratto preliminare predisposto dal
Responsabile del Procedimento, trasmesso successivamente alla formazione della graduatoria definitiva, venga
restituito dal Proponente, per accettazione, entro il termine di 10 giorni dal ricevimento. Al riguardo
si chiede di chiarire se, nel periodo indicato dall’Avviso Pubblico, verrà ammesso un contraddittorio procedimentale
per la definizione del contratto preliminare atteso che lo schema dello stesso non figura tra i documenti della
procedura concorsuale.
Risposta:
Lo schema di contratto preliminare sarà redatto in coerenza con i contenuti della proposta contrattuale, di cui al
paragrafo N, punto 2, e degli ulteriori atti della procedura di selezione e conterrà, in particolare, gli elementi di cui al
Paragrafo N, punto 3, dell’Avviso Pubblico.
Potranno essere proposti dal contraente selezionato modifiche e/o integrazioni alle clausole dello schema di contratto
preliminare che non siano in conflitto con gli elementi essenziali e la struttura contrattuale, di cui alle clausole
contenute nell’Avviso pubblico e negli altri atti della procedura di selezione, nel rispetto del termine di 10 giorni cui al
paragrafo N, punto 1.
QUESITO NUMERO B10 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B10
Con riferimento all’Avviso Pubblico – paragrafo “C – Soggetti legittimati a presentare la Proposta
Contrattuale si chiede di confermare se, ferma restando la necessaria presenza del titolare del diritto di proprietà
dell’immobile/immobili oggetto della proposta, sia possibile che la stessa venga presentata da più soggetti tra loro
riuniti in Raggruppamento Temporaneo di Imprese, con la partecipazione altresì di soggetti non titolari di diritto di
proprietà e/o altri diritti reali sull’immobile/immobili offerto/i in permuta.
Risposta:
Non sono ammesse offerte sottoscritte da soggetti diversi da quelli indicati al Paragrafo C , punti 1 e 2. In particolare,
come indicato al punto 3 del Paragrafo C dell’Avviso, non sono ammesse proposte provenienti da mediatori,
commissionari o intermediari a qualunque titolo.
QUESITO NUMERO B11 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B11
In assenza di una precisa indicazione sulla durata della procedura concorsuale si chiede se in analogia con
la previsione dell’art. 75, comma 5 del D. lgsl 163/2006, la cauzione debba avere una durata pari a 180 giorni;
Risposta:
Trattandosi di procedura ad evidenza pubblica per l’individuazione di un contraente per la stipula di un contratto di
permuta avente ad oggetto un immobile, non si applicano le norme del D.lgs. n. 163 del 2006. Come previsto dal
Paragrafo H, punto 1, la cauzione provvisoria ha validità fino alla stipulazione del contratto preliminare. Il contratto
preliminare sarà sottoscritto entro il termine massimo di 60 giorni dall’atto del Responsabile del Procedimento che
dispone l’accettazione definitiva della Proposta Contrattuale selezionata, secondo il combinato disposto del punto 2,
prima allinea, e del punto 5 del paragrafo N.
QUESITO NUMERO B12 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B12
Nelle premesse della delibera C.C. n. 28/2013 (pag. 2) si legge che l’immobile ha una consistenza di “25.500
mq. di superficie lorda per uffici e spazi accessori (quali: servizi, centro stampa, sala medica, archivi vani tecnici,
ecc.)”. Tale dato, confermato nell’Attestazione del Direttore del Settore Pianificazione Tematica e Valorizzazione
Aree (All n. 2 alla delibera), contrasta con la quantificazione della “superficie complessiva” riportata nella Relazione
Tecnica del Direttore del Settore Tecnico Casa e Demanio (All n. 1 alla delibera) ove viene indicata (pag. 3) una
superficie complessiva pari a 29.915 mq.. Nel paragrafo “B” dell’Avviso Pubblico non viene, invece, indicata la
superficie complessiva dell’edificio ma soltanto la sua consistenza morfologica. Dalla documentazione allegata alla
delibera C.C. n. 28/2013 non si evince quale sia il dimensionamento complessivo dell’area di intervento che
l’Amministrazione considera con riferimento alla successiva valorizzazione dell’edificio.
In relazione a quanto sopra esposto si chiede di:
a) precisare quale sia la “superficie complessiva” cui fare riferimento tra quelle indicate nei diversi documenti citati;
b) precisare quale sia l’esatta dimensione “dell’area complessiva di intervento” che verrà considerata nella
successiva fase di valorizzazione dell’immobile.
Risposta
Quesito a):
Gli atti di gara riportano correttamente valori diversi per le superfici, in funzione del documento sul quale il valore e’
rinvenuto ed in funzione dello scopo per il quale e’ calcolato. Gli atti hanno diversa natura e pertanto distinguono in :
•
•
superficie considerata ai fini della redazione della stima economica delle opere di ristrutturazione, riportata
sulla relazione del Settore Tecnico Casa e Demanio, pari a mq 29.915. Detta superficie è stata calcolata come
somma della superficie di ogni piano all'interno del perimetro esterno che delimita il piano stesso.
Superficie tratteggiata con campitura obliqua nel Fascicolo Architettonico, anch’esso pubblicato in avviso, e
complessivamente pari a circa 25.500 mq, valore poi confluito in Delibera di Consiglio. Tale superficie non
comprende ad esempio tutti i vani tecnici dei piani interrati e pertanto e’ inferiore al dato di cui sopra.
Quesito b):
L'area di intervento è da intendersi quella definita dall'art. 4 comma 18 del PdR, ai soli fini dell'individuazione delle
modalità attuative di cui all'art. 11, comma 3, fermo restando che l'applicazione degli indici urbanistici avviene con
riguardo a quanto stabilito dall'art. 4 comma 3, sempre del PdR, quindi alle superfici territoriali delle aree edificabili.
QUESITO NUMERO B13 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B13
Nella Relazione Tecnico-Istruttoria a firma del Vice Direttore Generale Area Territorio (All. n. 4 alla
delibera) si legge che “per la valorizzazione dell’immobile può trovare applicazione quanto disposto dall’art. 35.7
del Piano delle Regole […]”.
Ritenuto che si sia in presenza di un mero refuso di stampa e che la norma cui fare riferimento debba essere
rinvenuta nell’art. 37.5 del Piano delle Regole che nell’indicare l’indice edificatorio di riferimento - rinvia alle
previsione dell’art. 6 del Piano delle Regole, si chiede di:
a) confermare la presenza del refuso nell’indicazione dell’art. 35.7 del Piano delle Regole;
b) confermare che per la valorizzazione dell’immobile troverà applicazione la disciplina stabilita dall’art. 6.2 del
Piano delle Regole e non quella dell’art. 6.1;
c) chiarire che il dato della superficie complessiva, come chiarita ai sensi del precedente chiarimento 1.a, verrà
assunto come dato corrispondente alla s.l.p. effettivamente disponibile ovvero precisare le eventuali diverse
modalità con cui tale s.l.p. verrà determinata.
Risposta
Quesito a):
Si conferma la presenza del refuso, l’art. di riferimento corretto è il n. 37.5 del PdR (come peraltro indicato nel
certificato urbanistico e ricognizione allegato all’avviso)
Quesito b):
Vedasi risposta al quesito A2.
Quesito c):
Vedasi Risposta A1 e B12.a)
QUESITO NUMERO B14 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B14
L’Avviso Pubblico (par. B.2) afferma che a seguito della delibera C.C. n. 28/2013 “è stata assegnata
all’immobile la destinazione funzionale “terziario””; la delibera in questione e i relativi allegati non chiariscono però
i profili inerenti il soddisfacimento delle necessarie dotazioni di aree per servizi e attrezzature di interesse pubblico
e generale. Parimenti le relazioni allegate alla delibera C.C. n. 28/2013 non indicano precisamente le destinazioni
d’uso ammissibili nelle ipotesi di valorizzazione dell’edificio di via Pirelli 39.
In relazione a quanto sopra, si chiede pertanto di:
a) chiarire se il previgente P.R.G. abbia previsto e assolto la dotazione di aree per servizi e attrezzature di interesse
pubblico e generale previste per la destinazione “terziaria” riconosciuta con la delibera c.c. n. 28/2013;
b) chiarire se, ai sensi dell’art. 5.1 del Piano delle Regole, nell’edificio potranno essere insediate, mediante
mutamento della destinazione riconosciuta, tutte le destinazioni funzionali, senza alcuna esclusione e senza una
distinzione e un rapporto percentuale definito;
c) chiarire se troverà applicazione il disposto dell’art. 5.4.b.(indifferenza funzionale e mantenimento slp esistente)
Risposta
Quesito a):
L’assolvimento del fabbisogno di aree per servizi pubblici e di interesse pubblico o generale deve rispondere a quanto
previsto dall’art. 9 del Piano dei Servizi, rispetto alle diverse fattispecie ivi previste.
Quesito b):
Ai sensi dell’art. 5.1, nel TUC le destinazioni funzionali sono liberamente insediabili, senza alcuna esclusione e senza
una distinzione e un rapporto percentuale predefinito, fatte salve le ulteriori prescrizioni contenute nella restante
parte del comma 1 citato e dei restanti commi dell’art.5 citato.
Quesito c):
Si conferma l’applicazione della normativa del Piano delle Regole, incluso l’art. 5.4.b nella sua interezza.
QUESITO NUMERO B15 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B15
La Relazione Tecnico-Istruttoria a firma del Vice Direttore Generale Area Territorio (All. n. 4 alla delibera)
non chiarisce in maniera definitiva la disciplina urbanistica applicabile all’edificio, soprattutto nelle ipotesi di
interventi di ristrutturazione edilizia o sostituzione che comportino cambio di destinazione d’uso. Per tale ragione si
chiede di:
a) confermare che l’edificio ricade in Ambito contraddistinto da un Disegno urbanistico Riconoscibile (ADR)
dovendosi pertanto considerare applicabile, giusta la previsione dell’art. 37.5 del Piano delle Regole, la relativa
disciplina fissata dall’art. 15;
b) chiarire le modalità di intervento che verranno ritenute ammissibili sull’edificio confermando o meno la
correttezza delle seguenti ipotesi di intervento:
i. con modalità diretta non convenzionata in caso di interventi di ristrutturazione e sostituzione, senza cambio di
destinazione d’uso;
ii. con modalità diretta convenzionata in caso di interventi di ristrutturazione e sostituzione, cambio di destinazione
d’uso verso funzioni urbane residenziali ai sensi dell’art. 11.4 PdR;
c) precisare quali categorie di intervento edilizio, tra quelle previste dall’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001 saranno
ritenute ammissibili sull’edificio.
Risposta
Quesito a):
Con riferimento all'atto di ricognizione dell'immobile pubblicato, l'immobile è compreso nel tessuto urbano di recente
formazione e compreso nel tessuto urbano ad impianto aperto di cui all'art. 15 del PdR. Quindi l'immobile è compreso
in ambito contraddistinto da un disegno urbanistico riconoscibile, di cui all'art. 14 del PdR
Quesito b):
Le modalità di intervento da ritenersi ammissibili sono quelle previste dall’art. 11 delle norme di attuazione del piano
delle regole
Quesito c):
L'art. 3 del DPR 380 e sue successive modifiche e integrazioni definisce le categorie degli interventi edilizi. Il Piano
delle Regole del vigente Piano di Governo del Territorio tuttavia detta norme procedurali dettagliate per singole
fattispecie di intervento, nonché norme morfologiche per l'attuazione delle stesse che devono essere puntualmente
rispettate. Si richiama l'art. 5 relativo alla disciplina dei cambi di destinazione d'uso che detta anche, in tali casi,
prescrizioni circa le modalità di intervento per i c.d. "fuori sagoma".
QUESITO NUMERO B16 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B16
Le relazioni allegate alla delibera C.C. n. 28/2013 non precisano quali limiti dovranno essere osservati nella
fase di progettazione dell’intervento di valorizzazione dell’edificio. Si chiede, pertanto, di:
a) confermare che non esistono prescrizioni morfologiche che impongano il rispetto degli attuali sagoma,
allineamenti e/o impostazioni progettuali dell’edificio discendenti dal PGT o da atti convenzionali risalenti al
momento della costruzione dell’Immobile da cedere;
b) conoscere, con riferimento agli allineamenti degli edifici in questione con le edificazioni esistenti - in relazione
alle previsioni dell’art. 15.7 del Piano delle Regole - se l’Amministrazione intende ammettere disallineamenti e
quindi ricostruzioni di parti o dell’intero degli edifici in posizioni leggermente differenti.
c) confermare, in relazione alla presenza di vincoli sugli immobili oggetto della procedura, che gli edifici NON siano
assoggettati a vincoli storici, ambientali, paesaggistici, culturali, artistici o monumentali o assoggettati a particolari
vincoli architettonici di mantenimento dell’orditura delle facciate o altro in quanto ritenuti elementi importanti
dell’architettura del periodo.
Risposta
Quesito a):
La normativa di attuazione da tenersi a riferimento è quella del PGT vigente; nello specifico il Piano delle Regole per
quanto attiene le norme morfologiche (vedasi art. 15, citato)
Quesito b)
Si precisa che il comma 3 dell'art. 15 recita che "nei tessuti urbani a impianto aperto gli interventi edilizi diretti
mantengono gli allineamenti in rapporto alle edificazioni preesistenti sullo spazio pubblico", avendosi anche a
riferimento il comma 7 del medesimo articolo.
Quesito c):
Si richiama il certificato urbanistico e ricognizione allegato all’avviso.
QUESITO NUMERO B17 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B17
L’Avviso Pubblico, conformemente a quanto riportato nella delibera C.C. n. 28/20132 e nei relativi allegati,
afferma che l’immobile “è dotato di autorimessa, sottostante la Piazza Luigi Einaudi, disposta su tre piani interrati,
per un totale di 727 posti auto”; nell’Attestazione del Direttore del Settore Pianificazione Tematica e Valorizzazione
Aree (All n. 2 alla delibera), si precisa che la superficie di tale autoparcheggio interrato è pari a circa 24.600 mq.
Al fine di una precisa valutazione delle possibilità di valorizzazione dell’immobile si chiede di:
a) chiarire la disciplina dei suddetti posti auto, precisando se gli stessi devono essere considerati privati e in questo
caso se essi siano pertinenziali ai sensi e per gli effetti dell’art. 41-sexies L. n. 1150/1942;
b) nel caso di risposta negativa al quesito sub a), chiarire se le suddette superfici interrate possano essere
considerate quale “superficie senza permanenza di persone” e destinabili a tutti gli usi ammessi per tale tipologia di
locali.
Risposta:
Con riferimento al Piano delle Regole si richiama l’art. 8 delle norme di attuazione per quanto riguarda la disciplina dei
parcheggi pertinenziali.
QUESITO NUMERO B18 pervenuto il 03.09.2013
Domanda:
B18
Richiesta documentazione integrativa
Risposta:
Si allega documentazione tecnica come rinvenuta in atti. Ulteriori documenti sono in corso di reperimento e saranno
pubblicati non appena disponibili. Il concorrente e’ invitato ad accedere periodicamente al sito web.
N.
1
3
4
5
Documento richiesto
Censimento qualitativo e
quantitativo MCA e FAV
Titoli abilitativi ed eventuali
varianti maggiori
Planimetrie catastali
Elaborati grafici
Vincoli sottosuolo
6
SLP
2
Documento prodotto
Documentazione allegata alla risposta al quesito A3
Consultazione
Sito web
Documentazione allegata alla risposta al quesito C1
Sito web
In corso di predisposizione da parte del Comune
Tavole architettonici, prospetti e sezioni (formato dwg)
Tavole progettuali stazione MM Gioia (anno 1969)
Interferenze stazione MM Gioia
Rete acquedotto, a cura MM
rete fognatura e reticolo idrico, a cura MM
Particolari tombinatura naviglio Martesana, a cura MM
Documentazione allegata alla risposta al quesito A1
Sito web
Sito web
Sito web
7
Documentazione strutturale
8
Documentazione tecnica
impianti
Tavole progettuali architettoniche da n. 1 a n. 15 (anno 1960)
Tavole strutturali da n. 1 a n. 133 (anno 1962, parzialmente complete, ma
comunque ritenute rappresentative)
As built opere prevenzione incendi ed adeguamento impianti distribuzione
elettrica (anno 2007)
Documentazione VVF rilascio NOP (anno 1994)
Centrale termica, progetto VV.F. approvato pratica NOP 12948 del 15/
03/1995 per la trasformazione dell’impianto termico da gasolio a gas
metano
ISPESL: Denuncia Impianto Termico ad acqua calda D.M. 01/12/1975 ed
relativi modelli R.D. allegati, schema funzionale.
Libretto di impianto centrale di riscaldamento
Centrale idrica, D.M.21/05/1974 verbale di omologazione di impianto degli
apparecchi a pressione con funzione di autoclavi, con allegato lo schema
funzionale
Relazione tecnica e schema funzionale impianto di condizionamento lato
freon
As built impianto elettrico (2011)
Diagnosi energetica (contiene descrizione impianti meccanici)
Cartaceo (*1)
Cartaceo (*2)
Sito web
(*1) consultabile presso l’edificio di via Pirelli 39, piano 22, st. 10, previo appuntamento attraverso domanda inoltrata
alla casella di posta [email protected].
(*2) consultabile presso l’edificio di via Michele Amari 18, previo appuntamento attraverso domanda inoltrata alla
casella di posta [email protected].
QUESITO NUMERO C1 pervenuto il 11.09.2013
Domanda:
C1
si chiede di avere copia della deliberazione del Consiglio Comunale n. 3069 del 8 Febbraio 1960 in forza
della quale il suddetto immobile è stato realizzato
Risposta:
Copia della deliberazione del Consiglio Comunale n. 3069/1960 viene inserita fra i documenti presenti negli allegati
all’Avviso Pubblico.
Allegato C1
QUESITO NUMERO C2 pervenuto il 11.09.2013
Domanda:
C2
si chiede di conoscere se l’immobile di via Pirelli n. 39 debba equipararsi, sul piano giuridico, agli immobili
costruiti ai sensi del D.P.R. n. 616/1977 e se, conseguentemente, trova applicazione l’art. 14 delle N.T.A. del Piano
dei Servizi e, quindi, se la sostituzione/ristrutturazione dello stesso presupponga l’acquisto di diritti perequati;
Risposta:
L’immobile non è stato costruito con la procedura D.P.R. 616/77, vedi deliberazione del Consiglio Comunale n.
3069/1960.
QUESITO NUMERO C3 pervenuto il 11.09.2013
Domanda:
C3
si chiede ove l’immobile di via Pirelli, n. 39 non rientrasse nell’ambito di applicazione del suddetto art. 14
delle N.T.A. del Piano dei servizi, si chiede di quantificare la s.l.p. esistente nel suddetto immobile calcolata secondo
i criteri di cui all’art.4, comma 6, delle N.T.A. del Piano delle Regole;
Risposta:
Le modalità di conteggio sono indicate nella risposta al quesito A1.
QUESITO NUMERO C4 pervenuto il 11.09.2013
Domanda:
C4
si chiede non essendo nota l’origine giuridica dell’immobile si chiede di chiarire se l’insediamento di
funzioni terziarie private determinerà l’obbligo di provvedere al reperimento delle aree per attrezzature pubbliche
e di interesse pubblico o generale e, in caso di risposta affermativa, di specificare con quali criteri si dovrà
determinare tale fabbisogno;
Risposta:
Si conferma la risposta al quesito B14 a. L’immobile è destinato a funzioni terziarie e pertanto, in assenza di cambio
d’uso, non è dovuta alcuna dotazione di servizi.
QUESITO NUMERO C5 pervenuto il 11.09.2013
Domanda:
C5
si chiede infine, premesso che l’art.11, comma 4, delle N.T.A. del Piano delle Regole del P.G.T. vigente
prevede la modalità diretta convenzionata solo per gli interventi che prevedono il cambio di destinazione d’uso da
funzioni terziarie verso funzioni residenziali di immobili aventi una s.l.p. superiore a 5.000 mq, si chiede conferma
del fatto che un intervento di ristrutturazione edilizia volto all’insediamento di funzioni terziarie possa essere
realizzato con un titolo edilizio diretto e non con modalità diretta convenzionata.
Risposta:
Si conferma la risposta al quesito B15 b. Si specifica che per interventi di ristrutturazione edilizia senza cambio di
destinazione d’uso è previsto l’intervento diretto.
QUESITO NUMERO D1 pervenuto il 13.09.2013
Domanda:
D1
In relazione alle possibilità di futura valorizzazione dell’immobile, richiamati i chiarimenti ai quesiti B15 e
B16, si chiede se l’attuale struttura c.d. “a ponte” dell’Edificio costituisca prescrizione morfologica inderogabile o
comunque sia da ricondursi agli allineamenti che devono essere rispettati ai sensi dell’art. 15.3 PdR qualora si
intenda procedere ad un intervento di recupero mediante demolizione e ricostruzione senza rispetto di sagoma ma
con mantenimento della destinazione d’uso terziario/direzionale.
Risposta:
Ai fini della determinazione degli elementi da tenere in conto circa il rispetto delle prescrizioni morfologiche di cui al
vigente PGT, si richiama la risposta b) al quesito B16. Ciò anche con riferimento ad un intervento di recupero mediante
demolizione e ricostruzione senza rispetto di sagoma, sia esso con mantenimento della destinazione d'uso
terziario/direzionale o con cambio di destinazione d'uso.