TRIBUNALE DI SALERNO
QUARTA SEZIONE CIVILE
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
Procedimento esecutivo immobiliare n° 135/03 R.G.E.
Il Giudice dell’esecuzione
letto l’ articolo 591 bis c.p.c.
delega
il dott. Paolo Califano con studio in Salerno c.so Vittorio Emanuele 174, al compimento
delle attività previste dall’articolo 591 bis c.p.c., provvedendo alla pubblicazione
dell’avviso di vendita con l’osservanza dei termini di legge, decorrenti dalla
comunicazione della presente ordinanza.
Dispone che il professionista delegato si attenga alle seguenti prescrizioni:
1)
il professionista delegato relaziona al Giudice dello stato dell’attuazione della
presente delega periodicamente e comunque almeno ogni sei mesi;
2)
preliminarmente, verifichi (mediante l’esame della documentazione in atti) se il
bene appartiene al debitore, almeno nei limiti, del ventennio anteriore alla trascrizione
del pignoramento, e se vi siano formalità pregiudizievoli: qualora il bene pignorato
risulti appartenere al debitore per una quota diversa da quella pignorata o per un
diritto reale diverso da quello oggetto del pignoramento oppure a persona diversa, in
virtù di atto opponibile ai creditori, o comunque la documentazione risulti idonea
ovvero nel caso in cui risultino creditori iscritti di cui sia stata omessa la notifica
dell’avviso ex art. 498 c.p.c. segnali la circostanza al giudice dell’esecuzione;
3)
il professionista delegato prende a base il valore dell’immobile, già determinato
a norma dell’art. 568 comma 3 c.p.c. nonché l’eventuale ripartizioni in lotti, secondo la
relazione dell’esperto, se del caso come integrata ed a seguito dell’espressa richiesta
del creditore procedente o surrogante:
4)
la pubblicità prevista dall’articolo 490 c.p.c. sia eseguita, nel termine di almeno
quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della
data dell’incanto, su di un quotidiano di informazione, almeno a diffusione locale, (a
scelta del professionista delegato, ove sia mancata, all’odierna udienza, l’indicazione
da parte del creditore procedente o surrogante), nonché sul sito internet
www.astetrasparenti.it. L’estratto da pubblicare sul quotidiano sarà contenuto in uno
o due moduli tipografici e dovrà riportare sintetiche informazioni: sull’immobile
offerto in vendita [il diritto oggetto della vendita (proprietà piena o nuda; quota
indivisa; usufrutto); l’ubicazione (comune; quartiere, frazione o località; via o piazza e
numero
civico;
piano);
la
tipologia
(es.
appartamento,
villa,
terreno,
locale
commerciale); le dimensioni (espresse in mq. e/o in numero di vani); le eventuali
pertinenze (es. box, cantina, posto auto, giardino, terrazzi); lo stato di occupazione
(libero, locato con titolo opponibile o non opponibile)], nonché il valore ex art. 568
c.p.c. (e il prezzo base dell’eventuale incanto, se stabilito in diverso ammontare); il
termine e il luogo di presentazione delle offerte; la data, il luogo e l’ora per l’esame
delle offerte; la data, il luogo e l’ora del successivo eventuale incanto; il numero della
procedura; il nome e il recapito telefonico del custode giudiziario; il sito Internet
dove è pubblicata la presente ordinanza, l’avviso di vendita e la relazione di stima; il
luogo dove possono acquisirsi altre informazioni. Ulteriore divulgazione della vendita
avverrà, entro lo stesso termine, mediante inserzione dell’avviso di vendita, riprodotto
in volantini ad uso della pubblicità commerciale, nelle cassette postali dello stabile
condominiale in cui è ubicato il bene in vendita e negli stabili vicini.
Il G.E. autorizza sin d’ora i creditori muniti di titolo esecutivo ad effettuare, a
proprie spese non rimborsabili ex art. 2770 c.c., la pubblicità muraria nei comuni di
Salerno e di ubicazione degli immobili;
5)
La presentazione delle offerte, l’esame di queste e la gara tra gli offerenti,
nonché il successivo eventuale incanto dovranno avvenire presso il suo studio, quale
risulta dagli atti del Consiglio dell’Ordine, ovvero nel diverso luogo, previa
autorizzazione del giudice dell’esecuzione;
6)
Il professionista delegato dà atto ed avvisa che la presentazione delle relative
offerte di acquisto o delle domande di partecipazione all’incanto debba avvenire nel
luogo di cui al capo 5 entro le ore 13 del giorno precedente la data della vendita.
7)
L’offerta dovrà contenere:
• il nome e il cognome dell’offerente, luogo e data di nascita, codice fiscale,
domicilio, stato civile e, se coniugato, il regime patrimoniale dei coniugi, recapito
telefonico, oltre a copia di valido documento di identità e, se necessario, di valida
documentazione, comprovante i poteri e la legittimazione (ad es. procura speciale o
certificato camerale); in caso di offerta presentata da più soggetti, l’indicazione di
quello, tra questi, che abbia l’esclusiva facoltà di formulare eventuali offerte in
aumento. Se l’offerente è minorenne, l’offerta dovrà essere sottoscritta dai
genitori previa autorizzazione del giudice tutelare;
• l’indicazione del numero di r,g,e, della procedura;
• i dati identificativi del bene e del lotto per il quale l’offerta è proposta;
• l’indicazione del prezzo offerto, che non potrà essere inferiore al valore ex art.
568 c.p.c. (sopra indicato come prezzo base), a pena d’inefficacia dell’offerta;
• il termine di pagamento del prezzo e degli oneri tributari, non superiore a 60
giorni;
• l’espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima e di essere
edotto delle condizioni di fatti e di diritto del bene immobile.
8) All’offerta dovrà essere allegato un assegno circolare non trasferibile intestato al
professionista delegato per un importo pari al 10% del prezzo offerto, a titolo di
cauzione (e in conto prezzo di aggiudicazione) oppure, in caso di vendita con incanto,
pari al 10% del prezzo base d’asta che sarà trattenuta per un decimo nel caso di
mancata partecipazione all’incanto e per l’intero in caso di mancato versamento del
saldo prezzo. Ove l’offerta riguardi più lotti potrà versarsi una sola cauzione,
determinata con riferimento al lotto di maggior prezzo. In caso di offerte di acquisto
ex art. 571 c.p.c. l’assegno dovrà essere inserito nella busta contenente l’offerta, in
caso di vendita all’incanto esso sarà consegnato al professionista delegato o ad un suo
incaricato unitamente alla domanda di partecipazione all’incanto.
9)
l’offerta deve essere depositata in busta chiusa all’esterno della quale sono
annotati a cura del professionista delegato o di un suo incaricato, il nome, previa
identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del professionista
delegato e la data fissata per l’esame delle offerte;
10)
il professionista delegato stabilisce, quale prezzo base per il primo tentativo di
vendita all’incanto, quello determinato ex art. 568 comma 3 c.p.c., con un rilancio
minimo pari al 5% del prezzo base, arrotondato per eccesso al migliaio di euro più
prossimo;
11)
in ogni caso il professionista delegato provvede a ricevere ed autenticare la
dichiarazione di nomina di cui all’art. 583 c.p.c., a fissare la nuova vendita e il termine
per la presentazione delle offerte di acquisto ai sensi dell’art. 591 c.p.c., ad
autorizzare l’assunzione dei debiti da parte dell’aggiudicatario o dell’assegnatario a
norma dell’art. 508 c.p.c., a fissare l’ulteriore incanto nel caso previsto dall’art. 587
c.p.c., comunicando la circostanza al giudice dell’esecuzione;
12)
il saldo prezzo dovrà essere versato entro il termine di sessanta giorni dalla
data in cui l’aggiudicazione è divenuta definitiva (ovvero entro il più breve termine
indicato dall’aggiudicatario nell’offerta presentata ai sensi dell’articolo 571 c.p.c.); se
l’esecuzione forzata si svolge su impulso o con l’intervento di creditore fondiario
(banca o cessionario del credito avente i requisiti di cui all’articolo 58 della legge
bancaria), l’aggiudicatario (che non intenda avvalersi della facoltà di subentrare nel
contratto di finanziamento, ove ricorrano le condizioni di legge) dovrà versare
direttamente alla banca mutuante (o al cessionario del credito) la parte del prezzo
corrispondente al complessivo credito di questa (art. 41 del D. Lgs. 1° settembre 1993
n° 385), nel termine di cinquanta giorni dalla data anzidetta (ovvero nel termine di
venti giorni ove il procedimento esecutivo, iniziato prima del 1° gennaio 1994, sia
ancora soggetto alla precedente normativa sul credito fondiario, ex art. 161 comma 6°
del citato decreto legislativo), versando l’eventuale residuo nel successivo termine
indicato e, contestualmente, consegnando al professionista delegato la quietanza
emessa dalla banca mutuante. Inoltre, l’aggiudicatario, unitamente al saldo del prezzo,
dovrà versare anche una somma idonea a coprire le spese di vendita a suo carico pari
al 15% (o 20% se terreno agricolo) del prezzo di aggiudicazione, salvo conguaglio o
salva restituzione dell’eventuale esubero; chiunque intenda partecipare alla vendita
senza incanto, con incanto anche ai sensi dell’art. 584 c.p.c. può ottenere mutui
ipotecari per un importo fino ad un massimo del 70-80% del valore dell’immobile
oggetto di vendita (cioè del minore tra il prezzo di stima ed il prezzo di
aggiudicazione) a tassi e condizioni economiche prestabilite da ogni singola banca
aderente al cosiddetto protocollo ABI – ma come adottato con nota ABI, prot.
LG/003250 del 19.6.2003 e successive modificazioni, in rapporto alla procedura
elaborata dalla Commissione Mista istituita presso il Tribunale di Milano – per la
concessione di mutui agli aggiudicatari. L’elenco delle banche aderenti all’iniziativa per
il Tribunale di Salerno può essere reperito presso lo studio del notaio delegato o
presso il sito ABI, invitando chiunque ne avesse interesse a contattare direttamente
le sedi delle agenzie o filiali incaricate dalle banche stesse, i cui recapiti telefonici
sono disponibili presso lo studio del notaio delegato o presso il sito ABI.
13)
La cauzione e il saldo prezzo siano versati su un libretto di deposito nominativo,
intestato alla procedura esecutiva e vincolato all’ordine del giudice dell’esecuzione
presso l’istituto bancario Monte dei Paschi di Siena (sportello interno al Tribunale).
14)
Il professionista delegato provveda all’immediata comunicazione in cancelleria
(nonché al custode giudiziario, se persona diversa): della pubblicazione dell’avviso di
vendita; dell’avvenuta definitiva aggiudicazione (sì da consentire l’adozione del
provvedimento di liberazione dell’immobile pignorato); dell’eventuale decadenza
dell’aggiudicatario (per i provvedimenti di cui all’articolo 587 c.p.c.); della mancata
partecipazione alla gara da parte degli offerenti in aumento di quinto (per l’adozione
dei provvedimenti sanzionatori ex art. 584 ultimo comma c.p.c.); della mancanza di
offerte all’incanto e di domande di assegnazione (artt. 590 e 591 c.p.c.), per
l’eventuale disposizione dell’amministrazione giudiziaria.
15)
Nel trasmettere al giudice dell’esecuzione il decreto di trasferimento, il
professionista delegato alleghi il fascicolo contenente i verbali e i relativi allegati.
16)
il
professionista
delegato
provvede
all’esecuzione
delle
formalità
di
registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla
comunicazione dello stesso alle pubbliche amministrazioni nonché all’espletamento
delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni
ipotecarie, precisandosi sin d’ora che gli importi occorrenti – borsuali e compensi –
saranno a carico dell’aggiudicatario e che il solo professionista delegato, in virtù e in
pendenza della delega, ha facoltà di rilasciare e presentare ad es. alla Conservatoria
dei RR.II o Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, la copia
autenticata e quella esecutiva del decreto di trasferimento necessaria agli
adempimenti successivi;
17)
il professionista delegato provveda al più presto al ritiro del fascicolo d’ufficio,
anche a mezzo di persona da lui delegata, trattenendosi in Cancelleria in copia l’atto di
pignoramento e relativa nota di trascrizione e l’originale del verbale di accettazione di
incarico e di ricezione del fascicolo.
Fissa il termine finale di mesi 18, decorrente dalla comunicazione al professionista
delegato della presente ordinanza, per lo svolgimento delle operazioni di delega,
avvertendo sin d’ora che eventuali proroghe dovranno essere richieste dal
professionista delegato anteriormente alla scadenza del termine e solo in caso di
oggettiva impossibilità di conclusione delle operazioni di delega nel termine fissato.
Fissa il termine di trenta giorni per la notificazione della presente ordinanza, a cura
del creditore procedente, ai creditori iscritti non intervenuti.
Dispone che il creditore procedente o surrogante, entro il termine di trenta giorni
decorrente dalla comunicazione al professionista delegato dell’ordinanza di delega,
corrisponda al professionista delegato un fondo spese di € 2.500,00 (da imputarsi per
€ 1.000,00 ad anticipo sul compenso e da utilizzarsi per la residua parte per le spese
di effettuazione della pubblicità ex art. 490 c.p.c., cui provvederà direttamente il
professionista delegato) ed euro 1.500,00 a titolo di spese per l’effettuazione della
pubblicità per ogni tentativo di vendita.
Manda la cancelleria per la comunicazione al professionista delegato della presente
ordinanza, anche solo per estratto.
Provvede con separata ordinanza alla nomina del custode ex art. 559 c.p.c.
Salerno, il 12-4-07
Il Cancelliere
Il Giudice dell’esecuzione
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
CONSULENZA TECNICA ESTIMATIVA
PROCEDURA ESECUTIVA N°135/03 R. E.
Omissis
ai danni di:
UBICAZIONE IMMOBILI:
CONTRONE (SA)
Loc.: Tempone
Loc.: Campo di Massa
Via U. Nobile
Via San Michele
Via Nazionale
Giudice dell’Esecuzione
Dott.ssa Ornella Teresa Dezio
IL CTU:
Dott. Gerardo De Carluccio
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
PREMESSA
Il sottoscritto Dott. De Carluccio Gerardo, agronomo, con studio in Salerno
alla Via San Leonardo 202, ex 22, in data 7 Novembre 2006 veniva
designato dal G.E. Dott. Ornella Teresa Dezio, Consulente Tecnico d’Ufficio
nell’Esecuzione Immobiliare n°135/03, contro OMISSIS, e convocato
all’udienza del 13 Dicembre 2006 per il conferimento dell’incarico.
In detta data presso l’aula delle udienze della IV° sez. civile avveniva il
conferimento dell’incarico ed il giuramento dello scrivente Consulente
Tecnico d’Ufficio.
DEBITORI PIGNORATI
1) OMISSIS ……
2) OMISSIS …...
CREDITORE PROCEDENTE
CASSA RURALE ED ARTIGIANA – BANCA DI CREDITO COOPERATIVO
DI BATTIPAGLIA S.C.a.r.l., con sede in Battipaglia rappresentata e difesa
dall’Avv. Giuseppe Toriello.
UBICAZIONE DEI BENI
PROVINCIA: SALERNO
COMUNE: CONTRONE
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
2
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
OGGETTO DELL’INCARICO CONFERITO
L’incarico conferito, prevedeva la valutazione e la redazione di una perizia di
stima, (con dossier fotografico unitamente ad una sintesi della stima, da
redigere e consegnare anche su supporto informatico), d’immobili siti tutti nel
comune di Controne (Sa).
Alcuni di detti immobili, due, riportati al Catasto fabbricati al foglio 5, particella
n°402, sub. 4, al foglio 5 particella n°369, sub.1, mentre altri tre riportati al
Catasto Terreni al foglio 5, particella 403, al foglio 4, particella 294 e
particella 242 .
Tra i quesiti da rispondere i seguenti:
1) Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente
descriva l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i
dati riportati nell’atto di pignoramento;
2) dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato
da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza
del nucleo familiare dell’occupante;
3) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
4) riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli, e oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico
dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti
sulla natura edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo
carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili;
5) riferisca dell’esistenza di formalità vincoli e oneri anche di natura
condominiale che saranno cancellati o comunque saranno non
opponibili all’acquirente;
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
3
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
6) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene
nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in
particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante
dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di
cui al D.P.R. 6.6.01 n° 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto
T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n° 47 e succ. mod.; in caso di
insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art.
46, comma 1, del citato T.U. , ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della
citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo con
avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti,
avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, co. 5, del citato T.U. e di
cui all’art. 40, co. 6 della citata legge 47/85;
7) Valuti se confermare il valore già stimato, con l’indicazione del
criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo
base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali
borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti
pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche
formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa
occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti
separati;
8) Corredi la relazione - da presentare anche in formato e supporto
informatici, (e segnatamente in formato testo o Word per Windows
Microsoft, nonché “pdf” per Adope Acrobat) o equivalente – di una
planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente,
per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o
località, confini, estensione e dati catastali, (limitati per i terreni, alla
partita, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura;
per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all’eventuale
subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al
piano ed al numero d’interno);
9) Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale secondo le
specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato
contestualmente- dello stato dei luoghi comprensivo nel caso di
costruzioni anche degli interni;
10) Proceda alla stima entro il termine perentorio del 45° giorno
antecedente l’udienza di determinazione delle modalità di vendita
appresso indicata, comunicando, entro detto termine, la relazione ai
creditori ed al debitore – e a quest’ultimo anche se non costituito – e
con invito a fargli pervenire eventuali note entro il 15° giorno
antecedente l’udienza stessa, e nel caso in cui tali note gli siano
fatte pervenire, presenzi a quest’ultima per rendere i chiarimenti
necessari;
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
4
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
SVOLGIMENTO DELLE NUOVE OPERAZIONI PERITALI
Dopo aver consultato il fascicolo della procedura presso la cancelleria dell’
Esecuzione Immobiliare del Tribunale di Salerno e contattato l’avv.
Toriello, legale del creditore procedente, lo scrivente si recava in Controne
per la ricerca del debitore esecutato, in quanto telefonicamente
irreperibile.
Dopo aver preso informazioni presso in loco, il CTU si recava presso il
Comune di Controne, il locale Ufficio tecnico, nonché il Comando Di
Polizia Municipale.
Ma tutte le iniziative per la ricerca del signor Omissis e dei suoi immobili
risultavano vane.
Fatte ulteriori ricerche ed indagini, anche telefoniche, il giorno 15 gennaio
2007, con un nuovo sopralluogo in Controne, continuavano le ricerche dei
beni e/o dei debitori.
In detta data era rintracciata l’abitazione del debitore in Via Omissis, che
era disabitata e anche il tentativo di reperire l’unico vigile in servizio non
dava risultati.
Infatti, da notizie assunte, il debitore non era più domiciliato in Controne,
ma in Potenza, presso amici e solo saltuariamente ritornava presso la sua
abitazione in Via Omissis.
Quindi, veniva lasciato il recapito del consulente presso una parente del
signor Omissis, chiedendo di darlo al medesimo, affinché si rendesse
reperibile.
Dopo qualche giorno, il debitore signor Omissis contattava lo scrivente e
veniva fissata la data del 18 gennaio alle ore 14,00 per un incontro presso
la propria abitazione in Via Omissis di Controne.
Detto giorno, in Controne, il signor Omissis dopo essere stato informato di
tutto, accompagnava il consulente presso gl’immobili da stimare fornendo
la massima collaborazione.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
5
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
Dai dati raccolti in Controne, e dalla visione degli immobili, emergevano
delle difformità con la documentazione in possesso del consulente, per cui
si rendeva necessaria una ulteriore indagine presso l’Agenzia del
Territorio di Salerno, in merito soprattutto alla consistenza del vano
sottotetto e dell’abitazione di Via Omissis.
Il tutto non bastava, in quanto le notizie raccolte sul vano sottotetto e
l’attuale sua trasformazione in stanza, nonché la soppressione della
particella originaria, non permettevano un’esatta identificazione dello
stesso.
Quindi, veniva effettuata un indagine presso l’archivio notarile di Salerno
per l’esatta identificazione del vano.
Dalla ulteriore documentazione reperita, dalla lettura dell’atto originario di
provenienza del sottotetto, risultavano delle modifiche catastali, per cui
veniva fissato un ulteriore incontro in Controne e una ulteriore indagine
presso l’ufficio tecnico di detto comune, nonché all’ufficio anagrafe per
verificare la notizia della morte della signora Omissis.
In seguito, sono state integrate le operazioni già svolte in precedenza di
raccolta dati e notizie presso l’Agenzia del Territorio di Salerno, gli uffici
comunali di Controne ecc., nonché compiute indagini presso varie agenzie
immobiliari cittadine, studi professionali, ecc..
C’è da segnalare l’enorme difficoltà riscontrata per la ricerca degli
immobili, e dei vari atti e/o documentazione loro relativa, per cui sono
stati necessari n° 4 sopralluoghi solo in Controne e tre all’archivio
notarile, perché i dati riportati nella relazione notarile relativi al vano
sottotetto erano errati.
In merito, la stipula dell’atto di compravendita di detto immobile è
avvenuta il 19/04/1961 e non il 19/07/1961 come riportato nella citata
relazione notarile.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
6
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
GLI IMMOBILI
Gli Immobili oggetto di stima sono rappresentati da terreni agricoli ed
abitazioni.
I terreni sono tutti in agro di Controne in due distinte località: Tempone e
Campo di Massa, catastalmente sono riportati al foglio 4, mentre l’abitazione
è sita nel centro del paese, catastalmente riportata sul foglio 5, unitamente al
piccolo giardino e al vano sottotetto.
a) ABITAZIONE:
Appartamento sito in Comune di Controne alla Via Umberto Nobile (già via
Giudea), catastalmente riportata al catasto fabbricati al foglio 5, particella
402, sub. 4, piano primo, categoria A6, classe 1, vani 4,5.
Di proprietà in parti uguali dei coniugi Omissis.
b) GIARDINO
Annesso all’appartamento al punto a), catastalmente riportato al foglio 5,
particella 403, mq 119, qualità seminativo, classe 1, R.D. 0,68 euro, R.A.
0,49 euro.
Di proprietà in parti uguali dei coniugi Omissis.
c) SOTTOTETTO
Vano sottotetto sito in Comune di Controne alla Via San Michele, riportato in
catasto terreni al foglio 5, particella 369, sub 1, porzione di fabbricato rurale.
Di proprietà esclusiva di Omissis.
d) TERRENO ALLA LOCALITA’TEMPONE
Diritti pari ad un mezzo sul fondo rustico riportato al catasto terreni al foglio 4,
particella 294, seminativo arborato, classe 3, superficie Ha 0.52.60, (mq
5260), R.D. 42,11, R.A. 17,66.
Di proprietà esclusiva di Omissis.
e) TERRENO ALLA LOCALITA’CAMPO DI MASSA
Intera proprietà del fondo rustico riportato al catasto terreni al foglio 4,
particella 242, seminativo arborato, classe 4, superficie Ha 0.15.70, (mq
1570), R.D. 7,30, R.A. 4,05.
Di proprietà esclusiva di Omissis.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
7
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
1)
DISLOCAZIONE
a) ABITAZIONE
b) GIARDINO
Essa è situata nel centro del paesino a poche decine di metri dal Municipio e
dalla piazza principale, da dove si diparte Via Giudea ora Via U. Nobile.
Presenta due accessi, uno dalla suddetta via, tramite una scala che conduce
al primo piano, e uno dalla strada nazionale che da Controne porta a
Castelcivita ed Ottati.
Infatti, un cancello dà accesso al giardino riportato alla particella catastale
403, che è di pertinenza dell’abitazione.
A livello del giardino, si apre una porta, allo stesso livello del giardino, che dà
accesso al vano soggiorno dell’abitazione.
Detta porta è di fronte al corridoio, alla cui estremità opposta c’è la porta che
dà sulle scale di via U.Nobile.
L’abitazione si sviluppa tutta su un unico piano.
c) SOTTOTETTO
Situato in Via San Michele all’estremità sud-est del centro storico di
Controne.
Si può raggiungere partendo dalla piazza dove è ubicato il municipio,
seguendo una stradina stretta fino quasi al termine, per voltare a sinistra, ove
un portone conduce al vano sottotetto.
In alternativa, seguendo la Via Nazionale fino all’uscita del paese in direzione
di Ottati, per poi prendere una strada sulla destra fino ad un largo, ove
parcheggiata l’auto, s’imbocca la stradina precedente, ma in direzione
opposta e si svolta subito a destra per trovare la traversa ove affaccia il
portone.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
8
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
d) TERRENO ALLA LOCALITA’ TEMPONE
Trattasi di un piccolo appezzamento di terreno olivetato, che è dislocato a
poche centinaia di metri, (in linea d’aria), dal paese e in una zona
prettamente agricola non molto distante dal fiume Calore.
Esso è quasi completamente pianeggiante.
e) TERRENO ALLA LOCALITA’ CAMPO DI MASSA
Trattasi un appezzamento di terreno incolto, più grande del precedente che è
dislocato, anch’esso, a poche centinaia di metri, (in linea d’aria), dal paese e
in una zona prettamente agricola e in prossimità dal fiume Calore.
Esso è leggermente acclive e presenta numerosi ciottoli.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
9
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
2)
DESCRIZIONE DELLA ZONA DI UBICAZIONE
a) ABITAZIONE
Via U.Nobile ex Via Giudea
b) GIARDINO
Via Nazionale
La zona ove è ubicato l’appartamento con il giardino, si può definire il centro
storico di Controne, che è caratterizzato da stradine strette, con abitazioni
addossate le une alle altre.
Quella che conduce all’appartamento, Via U.Nobile, si diparte dall’antica
piazza principale, sulla quale si affaccia anche il Comune.
Le case in origine in muratura portante, con pietra a faccia vista, senza
intonaci, nel corso degli anni hanno subito modifiche, adattamenti, e
ammodernamenti, che spesso ne hanno deturpato l’estetica originaria in
nome di una maggior funzionalità.
Stessa cosa è accaduta con l’immobile in questione.
Esso in pratica è racchiuso tra due strade, a Sud-Ovest Via U.Nobile e a
Nord-Est da Via Nazionale, dalla quale è separato dal giardino,(particella
403).
c) SOTTOTETTO
Via San Michele
Anche il sottotetto, si trova nel centro storico, ma all’estremità sud-est del
medesimo, al disotto della zona ove è ubicato l’appartamento.
In pratica, dal punto di vista della zona essa è la stessa dell’appartamento,
con le medesime caratteristiche, ma cambia solo l’esposizione che è verso
sud-est, quindi più soleggiata e mite ma anche più periferica.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
10
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
d) TERRENO ALLA LOCALITA’TEMPONE
Come detto è un piccolo appezzamento di terreno olivetato, che è dislocato a
poche centinaia di metri, (in linea d’aria), dal paese e in una zona
prettamente agricola non molto distante dal fiume Calore.
Esso è quasi completamente pianeggiante è circondato da altri terreni
coltivati, tutti di piccole dimensioni.
Le colture presenti in zona sono diverse, ma tutte di scarso valore.
Tra quelle di maggior pregio sono di certo l’olivo e la vite.
Nella fattispecie, i terreni limitrofi sono coltivati proprio ad olive e vite, con
piccoli orti ad uso familiari.
La zona è caratterizzata da un agricoltura di sussistenza, per lo più praticata
da persone anziane, che continuano la coltivazione dei campi più per
tradizione e passione che per un rendiconto economico.
E’ frequente vedere terreni abbandonati, o mal coltivati come quello in
oggetto.
e) TERRENO ALLA LOCALITA’CAMPO DI MASSA
Pur trovandosi in una località diversa dalla precedente, e pur essendo un
appezzamento di terreno
più grande del precedente che è dislocato, a
poche centinaia di metri, (in linea d’aria),vale lo stesso discorso fatto in
precedenza.
Anzi, mentre il terreno precedente è impiantato ad oliveto, seppure non
coltivato da qualche anno, questo si presenta completamente abbandonato.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
11
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
3)
a)
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
ABITAZIONE
L’immobile oggetto del pignoramento e quindi della presente valutazione, è
costituito da un abitazione, facente parte integrante di un'unica fila di
abitazioni, una addossata alle altre.
Sviluppatesi su un unico livello, in origine aveva una diversa utilizzazione
degli spazi, da cui si sono originati catastalmente vani 4,5.
Situata al primo piano di Via U.Nobile, categoria A /6 classe 1, ha una
superficie di circa 90 metri quadrati, con annesso un giardino di mq 119, (la
particella 403).
Essa composta da una cucina abitabile, con ripostiglio, un ingresso
soggiorno che si apre tramite un balcone-porta sul giardino, un corridoio che
dà accesso a due camere da letto, (entrambe senza finestre con aperture
all’esterno, ma con solo una piccola luce in alto ciascuna, delle quali una che
si apre nel soggiorno, e una nel corridoio antibagno), un bagno un doppio
servizio e termina con una porta che da accesso alle scale.
Dette scale, permettono di scendere sulla strada, Via U.Nobile appunto.
L’ingresso – soggiorno, caratterizzato dalla presenza di un camino costruito a
mattoni pieni e da un rivestimento di mattonelle si presenta in condizioni
discrete.
Una porta, sulla sinistra entrando dalla porta del giardino, o sulla destra
arrivando dal corridoio, dà accesso alla cucina piastrellata di ca.10 mq. con
un annesso un ripostiglio a forma di elle, di ca. 6 mq. separato da una porta a
soffietto.
Un’ altra porta divide il soggiorno da un corridoio che conduce alla:
- zona notte formata da due camere da letto senza finestre, ma in discrete
condizioni;
- un bagno di servizio, rivestito, con doccia, e in condizioni decenti;
- un doppio servizio, piccolo con un lavello;
- una porta d’accesso alle scale che conducono su Via U. Nobile.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
12
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
Il soggiorno ha anche una finestra che si apre sempre sul giardino.
L’appartamento, presenta un sistema di riscaldamento del quale non si è
potuto constatare l’efficienza, impianto idrico, impianto elettrico e citofonico.
Per la sua realizzazione non sono stati utilizzati materiali di pregio, tanto che
attualmente si presenta pulito ma molto modesto.
La costruzione ha avuto inizio intorno agli anni 60, per poi subire delle
piccole modifiche.
Rispetto
alle
piantine
catastali,
presenta
delle
difformità
nella
distribuzione dello spazio di una stanza.
Infatti, la seconda stanza, che catastalmente è un unico ambiente,
attualmente è divisa in corridoio, e due camere, mentre la cucina è stata
ristretta con la creazione di un ripostiglio.
Di dette modifiche, da una prima indagine non risulta sia stata presentata, di
recente, una DIA all’Ufficio Tecnico del Comune di Controne, né sia stata
rilasciata autorizzazione dal medesimo ufficio ai debitori.
Inoltre, per un indagine più approfondita necessitava qualche mese di tempo,
perché c’è un unico tecnico nell’Ufficio, e l’archivio nel corso degli anni è
stato spostato più volte per cui i fascicoli sono stati imballati.
E’ stata fatta richiesta di dette informazioni, ma al momento della
consegna della presente, ossia alla scadenza dei termini concessi, non
era stata data ancora nessuna risposta e necessitavano ancora una
trentina di giorni di tempo per l’eventuale ricerca.
In ogni caso, trattandosi di modifiche solo di utilizzazione interna degli spazi,
e senza cambio di prospetto, l’eventuale abuso, nelle peggiori delle ipotesi
sarebbe sanabile con un minimo di sanzione.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
13
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
b)
GIARDINO
Trattasi di una piccola striscia di terreno quasi completamente coperta da
cemento con una pianta di limone e altre piccole piante.
Funge da cortile-terrazzo, che mette in comunicazione l’appartamento con la
via Nazionale.
Esso è delimitato dal lato ovest da una recinzione con rete, dal lato nord da
un cancello che si apre su via Nazionale, dal lato est da un muro di confine, e
dal lato sud dall’abitazione innanzi descritta.
c)
SOTTOTETTO
In realtà, non è più un sottotetto, ma è diventato un nuova stanza di un unico
appartamento, che non è di proprietà del debitore, dislocato su più livelli,
alla quale si accede, tramite lo stesso appartamento.
Infatti, entrando nel portone, si sale una rampa di scale e si accede
all’appartamento in questione.
All’interno, c’è un corridoio che conduce a varie camere, tra cui anche all’ex
sottotetto, completamente mutato, tanto da essere oggi una stanza di un
appartamento limitrofo, con al di sopra un’altra stanza.
Detta stanza, completamente pavimentata, con un balcone che si apre su un
piccolo giardino, di altra proprietà, è stata edificata con materiali economici.
Da indagini fatte anche presso l’archivio notarile, dall’atto di provenienza
risulta che esso è stato acquistato nel 1971 dal signor Omissis, e che egli per
accedervi avrebbe potuto aprire un vano porta nella parete confinante del
suo limitrofo appartamento, e che avrebbe anche potuto realizzarvi un
balcone affacciandosi sul fondo sottostante dell’allora venditore.
In pratica è proprio quello che è avvenuto e che vediamo oggi.
Inoltre, al momento della stipula dell’atto di compravendita, detto vano era il
sottotetto del fabbricato rurale adibito a tappeto, particella catastale 369,
unico sub 1, o forse non era nemmeno ancora accatastato in quanto
fabbricato rurale.
Dalla lettura dell’atto del 1971, al vano venduto non era attribuita una
particella o un sub, per cui è ancora oggi richiamato, catastalmente, come
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
14
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
sub 1, intestato ad altre ditte diverse dal debitore, peraltro soppresso, come
si evince dalle ricerche catastali effettuate. (vedi copia dell’atto allegato).
Anche in questo caso sono state effettuate delle indagini presso
l’Ufficio Tecnico del Comune di Controne, ma come per le modifiche
dell’appartamento non risultavano alcun autorizzazioni rilasciate a
nome dei debitori, e per la ricerca più approfondita i tempi richiesti
erano ancora di qualche mese.
d) TERRENO ALLA LOCALITA’ TEMPONE
E’ un piccolo appezzamento di terreno,di forma irregolare, quasi a ricordare
una elle maiuscola capovolta, impiantato ad oliveto, che è dislocato a poche
centinaia di metri, (in linea d’aria), dal paese e in una zona prettamente
agricola e non molto distante dal fiume Calore.
Esso è quasi completamente pianeggiante è circondato da altri terreni
coltivati, tutti di piccole dimensioni.
La sua superficie è di metri quadrati 1.570, (are 15.70), ed è completamente
coltivato ad oliveto.
La ventina di piante presenti, sono sistemate con un sesto irregolare ed
impalcate alte, per lo più disetanee, e la maggior parte di esse intorno ad una
trentina di anni d’età.
Al momento del sopralluogo non si presentavano in un ottimo stato
vegetativo e soprattutto non potate con Il terreno inerbito e non lavorato.
Il terreno di buona costituzione fisica e con scarsità di scheletro, presentava
ad una sommaria analisi visiva, una discreta fertilità, rispetto soprattutto agli
altri terreni della zona.
e)
TERRENO ALLA LOCALITA’CAMPO DI MASSA
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
15
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
E’ un appezzamento di terreno, anch’esso di forma irregolare, distinto in una
zona alta più stretta ed una zona più a valle più larga.
Quindi è dislocato su due livelli, anche se il dislivello tra le due zone non è
molto marcato.
Più grande del precedente, la sua superficie è infatti di 5.260 metri quadrati,
(are 52.60), era completamento incolto al momento dei sopralluoghi.
Sul terreno ricco di scheletro, c’erano ancora l’armatura di sostegno
abbandonata di un vecchio vigneto.
Anch’esso dislocato a poche centinaia di metri, (in linea d’aria), dal paese e
in una zona prettamente agricola e non molto distante dal fiume Calore, ma
da una sommaria analisi visiva presentava di certo una minore fertilità
rispetto al precedente, come pure gli altri terreni della zona circostante.
Di certo un terreno più adatto ad vigneto che a colture orticole o di altro
genere.
Da notizie assunte tutti gli immobili dovrebbero essere liberi e nel pieno
possesso del solo debitore signor Omissis, visto anche il decesso della
moglie Omissis.
Durante i rilievi tutti i terreni sono stati trovati liberi e non coltivati,
mentre l’abitazione e l’ex vano sottotetto non abitati.
4)
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
16
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
In seguito ai sopralluoghi effettuati e alle indagini svolte presso enti ed uffici
vari, sono emerse delle minime discordanze, soprattutto per la particella
relativa al vano sottotetto, con quanto riportato nel verbale di pignoramento e
nella documentazione ipo-catastale ritirata in sede di conferimento d’incarico.
Quindi, si è ritenuto opportuno effettuare delle ricerche, i cui esiti, dopo aver
fatto un accurato studio di tutta la documentazione,
vengono di sotto
riportati.
RISULTANZE DELL'ACCERTAMENTO IPOCATASTALE
Dal conferimento d’incarico, e dalla nota di trascrizione si evince che oggetto
del pignoramento sono tutti beni ricadenti nel comune di Controne e riportati
al Catasto Terreni e Fabbricati di detto comune così come riportato, per una
migliore esposizione, nelle seguenti tabelle:
A)
FABBRICATI:
Comune
1) CONTRONE
2) CONTRONE
B)
Fg Part. SubSup.
5 402 4 Mq
Categoria Cl.
A/6
1
5 369
sottotetto
1
RENDITA
109,23
TERRENI:
Comune
Fg Part. Ha.a.ca. Qualità
Cl.
R.D.
R.A.
1) CONTRONE
5 403
0.01.69 Seminativo 1
0,68
0,49
2) CONTRONE
4 294
0.52.60 Semin.arb. 3
42,11
17,66
3) CONTRONE
4 242
0.15.70 Semin.arb. 4
7,30
4,05
TOTALE
0.69.99
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
17
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
5) CORRISPONDENZA DATI ATTO DI PIGNORAMENTO (QUESITO B1)
L’atto di pignoramento ai danni del signor Omissis e Omissis, Stato Civile
Coniugati in comunione e il conferimento d’incarico per la stima degli
immobili, riguardavano, tra l’altro le particelle di terreno nel Comune di
Controne, riportate al N.C.T. al foglio 5 particella n° 403, e foglio 4 particelle
n° 294 e n° 242, per le quali:
c’è corrispondenza totale tra i dati catastali degli immobili attuali, e
quelli indicati nel verbale di conferimento d’incarico.
Un discorso a parte và fatto per il vano sottotetto e per l’abitazione.
a) ABITAZIONE
Per l’abitazione, c’è corrispondenza totale tra i dati catastali, (foglio,
particella, sub,), degli immobili attuali, e quelli indicati nel verbale di
conferimento d’incarico, mentre non c’è corrispondenza tra la mappa
dell’abitazione presente in catasto e la reale distribuzione degli spazi
attuali dell’appartamento.
Infatti, pur rimanendo immutati i prospetti e la volumetria dell’immobile, un
unico ampio vano è stato diviso in due camere e corridoio, creando due
camere da letto, senza finestre, con un piccolo antibagno e un corridoio.
Quindi, attualmente esso è composto da due camere da letto, un ingresso
soggiorno, corridoio, bagno, cucina e ripostiglio, mentre in catasto risulta,
ingresso soggiorno, camera, ripostiglio, cucina e ancora ripostiglio.
Come già detto in precedenza, dette modifiche, da una prima indagine non
risulta sia stata presentata, di recente, una DIA all’Ufficio Tecnico del
Comune di Controne, né sia stata rilasciata dal medesimo a nome dei
debitori alcuna autorizzazione.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
18
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
Inoltre, per un indagine più approfondita c’è necessità di qualche mese di
tempo, perché c’è un unico tecnico nell’Ufficio, e l’archivio nel corso degli
anni è stato spostato più volte per cui i fascicoli sono stati imballati.
E’ stata fatta richiesta di dette informazioni, ma al momento della
consegna della presente, ossia alla scadenza dei termini concessi, non
era stata data alcuna risposta e necessitavano ancora una trentina di
giorni di tempo per la eventuale ricerca.
Pertanto anche la verifica della regolarità edilizia e dell’agibilità è stata
fatta in base ai dati reperibili essendo costruzioni di vecchia data e
mancante al momento altra documentazione consultabile.
In ogni caso, trattandosi di modifiche solo di utilizzazione interna degli spazi,
e senza cambio di prospetto, l’eventuale abuso, nelle peggiori delle ipotesi
sarebbe sanabile con un minimo di sanzione.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
19
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
b)
VANO SOTTOTETTO
Per il vano sottotetto, addirittura è stata soppresso il sub originario, l’1,
unitamente al sub 5 della particella 343, e loro soppressione ha dato origine
ad altri 4 sub tutti intestati a proprietari diversi dal debitore.
Per una maggior chiarezza si riporta il tutto nella seguente tabella relativa al
solo fabbricato ove è ubicato il vano sottotetto:
Fg Num.Sub
Ctg Cl Cons. Mq
5
369
1
SOPPRESSO
5
343
5
SOPPRESSO
5
369
5
ORIGINATO
5
343
6
ORIGINATO
5
369
6
ORIGINATO
5
343
7
ORIGINATO
5
369
7
ORIGINATO
5
343
8
ORIGINATO
5
369
8
ORIGINATO
5
343
9
ORIGINATO
Via San Michele piano T,1,2.
Via San Michele piano T,
A02 5
1
26
Via San Michele piano 1
A02 5
1,5
32
Via San Michele piano2
C02 6
21
24
Comunque mancando una particella specifica, e un sub al momento dell’atto
del 1961, con il quale il debitore, signor Omissis, ha acquistato il vano
sottotetto, e non avendo avuto notizie dall’Ufficio Tecnico del Comune di
Controne, in merito ad eventuali ristrutturazione del vano sottotetto, oggi una
stanza con balcone appartenente all’appartamento confinante, peraltro
anch’esso
di
altri
proprietari,
non
è
stato
possibile
un
sicura
identificazione.
Pertanto anche la verifica della regolarità edilizia e dell’agibilità è stata
fatta in base ai dati reperibili essendo costruzioni di vecchia data e
mancante al momento altra documentazione consultabile.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
20
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
5) DESTINAZIONE PREVISATA DALLO STRUMENTO URBANISTICO
(QUESITO B2)
I terreni oggetto di stima, hanno la seguente destinazione urbanistica:
Comune
Controne
Controne
Fg Part. Destinazione Urbanistica
5
403 Parte Zona “A”storica
Parte fascia di rispetto stradale
4
294 Zona E1 agricola Comune
Controne
4
242 Zona E1 agricola Comune
Per i fabbricati come già detto, essendo stati edificati molti anni fa’, non
è stato possibile reperire materiale per poter rispondere con certezza se
conformi o meno ad eventuali licenze od autorizzazioni rilasciate, se
sotto vincoli e dotati del certificato di agibilità.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
21
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
6) ATTUALE DESTINAZIONE DEI BENI (QUESITO B3)
a) ABITAZIONE:
Appartamento sito in Comune di Controne alla Via Umberto Nobile (già via
Giudea), catastalmente riportata al catasto fabbricati al foglio 5, particella
402, al momento del sopralluogo era adibito ad appartamento per civile
abitazione, arredato ma non abitato.
b) GIARDINO
Annesso all’appartamento al punto a), catastalmente riportato al foglio 5,
particella
403,
al
momento
del
sopralluogo
era
a
servizio
dell’appartamento di cui al punto a), ed utilizzato come cortile con delle
piante da frutto solo su una piccola zona.
c) SOTTOTETTO
Vano sottotetto sito in Comune di Controne alla Via San Michele, riportato in
catasto terreni al foglio 5, particella 369, sub 1, porzione di fabbricato rurale,
al momento del sopralluogo era diventata una stanza, e parte integrante
di un appartamento limitrofo.
Detto appartamento si presentava completamente libero e non arredato.
d) TERRENO ALLA LOCALITA’TEMPONE
Diritti pari ad un mezzo sul fondo rustico riportato al catasto terreni al foglio 4,
particella 294, al momento del sopralluogo era completamente incolto e
abbandonato e non è stata trovata nessuna persona ad occuparlo.
e) TERRENO ALLA LOCALITA’CAMPO DI MASSA
Intera proprietà del fondo rustico riportato al catasto terreni al foglio 4,
particella 242, al momento del sopralluogo era completamente incolto e
non è stata trovata nessuna persona ad occuparlo.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
22
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
7) CONFINI DEL BENE (QUESITO B1)
a) ABITAZIONE:
L’abitazione, catastalmente riportata al foglio 5 particella 402, sub 4 del
comune di Controne, confina ad ovest, con Via U. Nobile, ex Via Giudea da
cui si accede, ad est con particella 403, il giardino, a sud e a nord con altri
fabbricati di altre ditte.
b) GIARDINO
Il giardino riportato al catasto al foglio 5 particella 403 del comune di
Controne, confina ad Est con Via Nazionale, dalla quale si accede tramite un
cancella, ad ovest con l’abitazione riportata alla particella 402, stessa ditta, a
sud e a nord con altre ditte.
c) SOTTOTETTO
Vano sottotetto sito in Comune di Controne alla Via San Michele, riportato in
catasto terreni al foglio 5, particella 369, ex sub 1, è di difficile identificazione
in quanto è una stanza integrata nell’appartamento di proprietà del signor
Santoro.
d) TERRENO ALLA LOCALITA’TEMPONE
Il fondo rustico riportato al catasto terreni del comune di Controne al foglio 4,
particella 294,confina ad Est con strada comunale Tampone, ad ovest con
particella 95 e 422, a sud con particella 98 e a nord con particella 293.
e) TERRENO ALLA LOCALITA’CAMPO DI MASSA
Intera proprietà del fondo rustico riportato al catasto terreni del comune di
Controne al foglio 4, particella 242, confina ad Est con varie particelle, ad
ovest con particella 320, a sud con particella 255 e a nord con particelle 226
e 281.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
23
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
9) REGIME PATRIMONIALE DEBITORI
I proprietari dei beni in origine erano i coniugi Omissis e Omissis,
congiuntamente, o singolarmente, sposati in comunione dei beni.
Inseguito per la morte della signora Omissis, in data Omissis, l’unico debitore
è rimasto il signor Omissis, mentre eredi della signora Omissis, oltre al marito
anche due figlie:
1)
Omissis……;
2)
Omissis……;
10)
POSSESSO DEL BENE
Al momento del sopralluogo sui beni, che risultavano tutti non abitati, (i
fabbricati), o non coltivati (i terreni), non vi era alcuna persona ad occuparli.
Inoltre, a detta del debitore, signor Omissis, che ha aperto le porte e
accompagnato il CTU durante i sopralluoghi, erano nel pieno suo possesso.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
24
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
11)
VALUTAZIONE DI BENI (QUESITO B4)
CONSIDERAZIONI GENERALI
I beni oggetto di stima sono raggruppabili in due diverse categorie, fabbricati
e terreni agricoli non appoderati, e come tali vanno fatte diverse
considerazioni.
In linea generale si può dire che sono tutti situati in una zona della provincia
di Salerno non ricca dal punto di vista economico, e caratterizzata tutt’ora da
una emigrazione che ha portato ad un invecchiamento della popolazione
locale.
A parte un po’ di agricoltura, basata sulla coltura dell’olivo, e qualche vigneto,
il resto è tutto svolto con molta marginalità a livello di sussistenza, e
soprattutto da anziani.
Un po’ di respiro l’hanno dato negli ultimi anni gl’interventi regionali miranti a
favorire un agricoltura biologica, e l’agriturismo.
Ma nonostante il tutto, ad oggi i paesi continuano a svuotarsi ed ad
invecchiare, mentre l’agricoltura, che già a livello nazionale vive una
profonda crisi, anche in zone notoriamente ricche, vede un costante
abbandono dei terreni.
La richiesta e l’acquisto d’immobili avviene sporadicamente e raramente,
soprattutto da parte di forestieri che cercano d’investire in zona per crearsi un
piccolo ritrovo lontano dal caos cittadino e a buon prezzo.
In ogni caso a scopo amatoriale e non produttivo.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
25
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
CONSIDERAZIONI SUI FABBRICATI
Sia l’appartamento che il vano soffitta, sono di vecchia costruzione, ed
edificati con materiali economici di scarso pregio.
Entrambi sono nel centro di Controne, e non a servizio di terreni seppure di
origine rurale.
Da notizie assunte, indagini effettuate, è emerso, che il mercato delle
abitazioni nel centro cittadino è praticamente fermo, e c’è difficoltà anche da
parte di emigranti, ben insediati al nord o all’estero di vendere le loro
abitazioni d’origine, che rimangono, pertanto, abbandonate.
Un po’ di mercato c’è per le abitazioni rurali fuori del paese, con del terreno
agricolo intorno, da parte di persone che vivono in città.
Infatti, esse se c’è possibilità di concludere a buon prezzo l’acquisto, vedono
in detto investimento un modo per passare in tranquillità un fine settimana o
qualche giorno dopo aver smesso di lavorare.
Sempre le stesse, possono essere appetibili per realizzare strutture
agrituristiche, ma per lo meno da quel che si è visto a parte le vicine grotte di
Castelcivita, non ci sono grossi attrattori turistici vicino.
Si può quindi dire che il mercato delle abitazioni è praticamente fermo, e
quelle poche abitazione che si riescono a vendere non superano valutazioni
di 700-800 euro a metro quadrato.
Quando i fabbricati sono vecchi e di non buona esposizione i prezzi
scendono ulteriormente soprattutto oggi, in un periodo in cui la casa e la
proprietà sono oggetto di una maggior pressione fiscale che ne scoraggia
l’investimento in zone non appetibili commercialmente.
Inoltre il vano sottotetto, vista la mancanza di notizie certe per
l’identificazione, visto che attualmente è parte integrante di un’altra proprietà,
e la mancanza di ulteriori e più recenti dati identificativi, il limitato valore che
potrebbe assumere in detto contesto, non si ritiene di procedere in una
valutazione.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
26
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
CONSIDERAZIONI SUI TERRENI
Il terreni, sono composti da due corpi distinti e separati, lontani qualche
centinaio di metri in linea d’aria,
Entrambi i corpi sono di dimensioni ridotte, e allocati in una zona di scarso
pregio, dal punto di vista agricolo ma anche sotto altri punti di vista.
Per una maggior appetibilità dei beni, saranno divisi in due lotti distinti, in
modo da rendere più probabile l’acquisizione soprattutto da parte di un
confinante, il quale potrebbe non essere interessato al corpo più distante.
Inoltre, un appezzamento, quello più grande a Tempone, visto che andrà in
vendita il 50% dell’intera quota, potrebbe essere interessata all’acquisto la
proprietaria dell’altra metà.
Qualora si ponessero in vendita i due corpi in un unico lotto, il prezzo di
vendita potrebbe essere alto e scoraggiare l’eventuale acquisto da parte di
un confinante, realmente interessato solo alla particella contigua alla propria
e non a tutte.
Tutte queste considerazioni, sono frutto delle indagini effettuate in loco, e
della constatata staticità del mercato fondiario, nonché della marginalità a cui
è collocata l’attività agricola della zona, unitamente all’insenilimento della
popolazione.
Il metodo di stima adottato, è del tipo sintetico, ed è basato sull’analisi del
mercato locale, con la ricerca del più probabile prezzo vendita tenuto conto
della domanda e dell’offerta, nonché dei prezzi di beni similari compravenduti
di recente o sul mercato attualmente.
Per le caratteristiche dei beni in oggetto sono state fatte ricerche anche
presso agenzie di vendita immobiliare rinomate, ma quasi nessuna ha un
reale borsino, o una banca dati su cartaceo e pubblica per i beni agricoli, in
quanto si occupano prevalentemente di abitazioni in città e perché i dati
ufficiali di vendita dei terreni agricoli o di intere aziende agricole risentono del
regime fiscale particolare che agevola l’indicazione negli atti di un valore
inferiore a quello realmente pagato.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
27
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
FORMAZIONE DEI LOTTI
Dei beni in questione, verranno fatti più lotti, sia perché fisicamente distanti,
perché separati e facilmente individuabili, sia perché singolarmente possono
essere più appetibili, sia perché pur separati conservano una propria
autonomia, una propria identità, una efficienza, sia perché la vendita singola
li renderebbe più appetibili visto anche il mercato locale degl’immobili.
Discorso a parte và fatto per il giardino e l’appartamento, i quali sono
fisicamente uniti, comunicanti, e la vendita del solo giardino potrebbe
compromettere la vendita
dell’appartamento o quantomeno renderla più
difficoltosa.
Verranno fatti più lotti, e precisamente tre, mentre il Vano sottotetto, per
quanto in precedenza esposto, non si ritiene che sia il caso di valutarlo e
metterlo in vendita.
QUINDI:
a) LOTTO UNO
Appartamento per civile abitazione in Via U.Nobile, ex Via Giudea, con
retrostante giardino con accesso anche su Via Nazionale.
b) LOTTO DUE
Terreno alla località Tempone
c) LOTTO TRE
Terreno alla località Tampone Campo Di Massa
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
28
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
a) LOTTO UNO
DESCRIZIONE
Appartamento per civile abitazioni in Controne, di circa 90 mq, riportato al
foglio 5 del catasto fabbricati, particella 402, sub 4 categoria A/6 classe 1,
consistenza vani 4,5, rendita Euro 109,23, composta da ingresso soggiorno,
cucina abitabile con ripostiglio, due camere da letto, corridoio e bagno.
Ha accesso da Via U. Nobile, ex Via Giudea, o da Via Nazionale tramite un
giardino-cortile di mq 119, riportato al catasto terreno al foglio 5, particella
403, qualità seminativo, classe 1, reddito domenicale 0,68 Euro, reddito
agrario 0,49 Euro.
Entrambi riportati catastalmente alla ditta OMISSIS nato a Salerno il
09/10/1956, per mancata voltura.
L’abitazione presenta una divisione degli spazi interni diversa da quella
riportata al catasto, e presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Controne, non è
stato possibile reperire dati utili a verificarne la conformità ad un eventuale
concessione od autorizzazione rilasciata, anche in virtù dei decenni trascorsi
dalla data di costruzione ad oggi.
CONFINI
L’abitazione, catastalmente riportata al foglio 5 particella 402, sub 4 del
comune di Controne, confina ad ovest, con Via U. Nobile, ex Via Giudea da
cui si accede, ad est con particella 403, il giardino, a sud e a nord con altri
fabbricati di altre ditte, mentre il giardino riportato al catasto al foglio 5
particella 403 del comune di Controne, confina ad Est con Via Nazionale,
dalla quale si accede tramite un cancella, ad ovest con l’abitazione riportata
alla particella 402, stessa ditta, a sud e a nord con altre ditte.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
29
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
DESTINAZIONE URBANISTICA
Dal punto di vista urbanistico il terreno del giardino, foglio 5, particella 403,
ricade in parte in Zona “A”storica e in parte fascia di rispetto stradale.
VALUTAZIONE
Per la valutazione del bene sono state fatte indagini presso agenzie
immobiliari locali, e rilevati dati di compravendita di beni similari per
caratteristiche intrinseche ed estrinseche anche presso agenzie immobiliari
locali, studi professionali, e mediatori.
Prezzo di mercato Immobile
Attualmente un appartamento in tale posizione, nel centro urbano del piccolo
paese di Controne non gode di buona appetibilità.
Il prezzo di abitazioni in quel posto, da indagini effettuate, oscilla intorno ai
300–700 euro al metro quadrato, dipende dallo stato generale dell’immobile,
dalla sua posizione, dalle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
Basti pensare che alcuni immobili sono invenduti da anni, o ceduti a prezzi
irrisori per evitarne l’abbandono, o di pagarci le tasse a cui sono soggetti.
Tenuto conto dello stato generale, della ampiezza delle superficie, della
posizione, della presenza di un piccolo giardino-cortile, e di tutte le altre
caratteristiche intrinseche ed estrinseche, dell’immobile in oggetto, peraltro in
una zona collinare, sul mercato immobiliare attuale il bene avrebbe un valore
stimato pari a circa 400,00 euro a metro quadrato, per un valore complessivo
di
Euro 38.000,00 (Euro Trentottomila/00).
Nella valutazione si è tenuto conto, per quanto riguardo i fattori ch’è
influiscono negativamente, della destinazione, della posizione, dello stato
generale, ecc; e che comunque è un tre vani, cucina, bagni, con giardino.
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
30
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
b) LOTTO DUE
DESCRIZIONE
TERRENO ALLA LOCALITA’ TEMPONE
Il 50%, (un mezzo), dell’intera proprietà del fondo rustico riportato al catasto
terreni del comune di Controne al foglio 4, particella 294, qualità seminativo
arborato, classe 3, are 52 centiare 60, reddito agrario 42,11, reddito
dominicale 17,66, catastalmente contestato ancora a Omissis e Omissis, per
mancata voltura.
Trattasi di un terreno incolto, con i residui dell’armatura di un vecchio vigneto,
con presenza di pietre, e senza piante.
CONFINI
Esso confina, ad Est con strada comunale Tampone, ad ovest con particella
95 e 422, a sud con particella 98 e a nord con particella 293.
DESTINAZIONE URBANISTICA
Dal punto di vista urbanistico il terreno ricade in Zona E1 a Destinazione
Agricola.
VALUTAZIONE
Per la valutazione del bene, anche in questo caso sono state fatte indagini
presso agenzie immobiliari locali, e rilevati dati di compravendita di beni
similari per caratteristiche intrinseche ed estrinseche anche presso agenzie
immobiliari locali, studi professionali, e mediatori.
Prezzo di mercato Immobile
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
31
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
Attualmente un terreno in tale posizione, in una zona collinare in prossimità
di un fiume, nel territorio comunale di Controne gode di scarsissima
appetibilità.
Il prezzo dei terreni in quella area del Cilento a ridosso dei monti Alburni, è
molto variabile.
Da indagini effettuate, oscilla intorno ai 7.000–15.000 euro ad Ettaro,
dipende dallo stato generale dell’immobile, dalla sua posizione, dalla fertilità,
dalla presenza o meno di ricoveri e/o case, dalla presenza o meno di alberi
produttivi, (es. Olivi, Vite, ecc.), dalle sue caratteristiche intrinseche ed
estrinseche.
Basti pensare che molti terreni in zona, sono invenduti da anni, abbandonati,
o utilizzati per il solo pascolo, e non per ultimo, ceduti a prezzi irrisori per
evitarne l’abbandono, e/o di pagarci le tasse e imposte a cui sono
assoggettati.
Tenuto conto dello stato generale del fondo, della ampiezza, della posizione,
della presenza di una strada che conduce fino al fondo, e di tutte le altre
caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile in oggetto, peraltro in
una zona collinare, sul mercato immobiliare attuale il bene avrebbe un valore
stimato pari a circa 12.000,00 euro ad Ettaro, per un valore complessivo dei
5.260 mq di Euro 6.312,00 (Euro Seimilatrecentododici/00).
Quindi il lotto, ossia il 50 % della proprietà ha un valore stimato di Euro
3.156,00 (Tremilacentocinquantasei/00).
b) LOTTO TRE
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
32
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
DESCRIZIONE
TERRENO ALLA LOCALITA’ Campo di Massa
Intera proprietà del fondo rustico riportato al catasto terreni del comune di
Controne al foglio 4, particella 242, qualità seminativo arborato, classe 4, are
15 centiare 70, reddito agrario 4,05, reddito dominicale 7,36, catastalmente
cointestato ancora a Omissis, per mancata voltura.
Trattasi di un terreno quasi pianeggiante, coltivato ad oliveto, ma attualmente
non tenuto secondo la buona e normale pratica agricola.
Sul terreno, dimorano circa una ventina di piante di olivo in piena produzione,
ma come detto, non potate da qualche anno.
CONFINI
Esso confina, ad Est con varie particelle, ad ovest con particella 320, a sud
con particella 255 e a nord con particelle 226 e 281.
DESTINAZIONE URBANISTICA
Dal punto di vista urbanistico il terreno ricade in Zona E1 a Destinazione
Agricola.
VALUTAZIONE
Per la valutazione del bene, anche in questo caso sono state fatte indagini
presso agenzie immobiliari locali, e rilevati dati di compravendita di beni
similari per caratteristiche intrinseche ed estrinseche anche presso agenzie
immobiliari locali, studi professionali, e mediatori.
Prezzo di mercato Immobile
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
33
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
Attualmente un terreno in tale posizione, in una zona collinare in prossimità
di un fiume, nel territorio comunale di Controne gode di scarsa appetibilità.
Il prezzo dei terreni in quella area del Cilento a ridosso dei monti Alburni, e
in prossimità del Fiume Calore è molto variabile.
Da indagini effettuate, i terreni olivetani oscillano intorno ai 14.000 –22.000
euro ad Ettaro.
Naturalmente la variabilità dipende dallo stato generale dell’immobile, dalla
sua posizione, dalla fertilità, dalla presenza o meno di ricoveri e/o case, dalla
potenzialità produttiva degli alberi, (es. Olivi, Vite, ecc.), dalle sue
caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
Come già detto per il fondo precedente, anche in questa zona, peraltro
limitrofa alla precedente, molti terreni rimangono sono invenduti da anni,
abbandonati, o utilizzati per il solo pascolo, e non per ultimo, ceduti a prezzi
irrisori per evitarne l’abbandono, o/e di pagarci le tasse e imposte a cui sono
assoggettati.
Tenuto conto dello stato generale dell’arboreto, della ridotta superficie, della
posizione, e di tutte le altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche,
dell’immobile in oggetto, peraltro in una zona collinare, sul mercato
immobiliare attuale il bene avrebbe un valore stimato pari a circa 17.000,00
euro ad Ettaro, per un valore complessivo dei 1.570 mq di Euro 2.670,00
(Euro Duemilaseicentosettanta/00).
Quindi il lotto, il 100 % della proprietà ha un valore stimato di Euro
2.670,00 (Euro Duemilaseicentosettanta/00).
CONCLUSIONI
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
34
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
A conclusione dell’incarico affidatomi, si può certamente affermare, con una
serenità di giudizio, che gli immobili oggetto di stima, attualmente, ossia al
momento della valutazione, non godono di un ubicazione tanto favorevole da
renderli appetibili.
Come detto nei paragrafi precedenti, al di là di una congiuntura economica
sfavorevole e un indirizzo di tassazione sempre maggiormente orientato ad
aumentare la pressione fiscale sugli immobili, per far fronte ad una necessità
improcrastinabile di cassa da parte dello stato e degli enti locali, essi sono
anche posizionate in una zona povera economicamente.
Se a ciò si unisce che i paesi del circondario continuano a spopolarsi, mentre
i residenti sono per lo più persone anziane, e che l’unica attività redditizia in
passato è stata l’agricoltura, con un po’ di artigianato locale, si comprende
bene la scarsa appetibilità che potranno riscontrare sul mercato i beni
oggetto di stima.
Anche, il reperimento dei dati, la ricerca di notizie e quanto altro necessario
alla valutazione, ha richiesto un impegno notevole a fronte di un basso valore
di stima finale.
Basti pensare che senza il debitore non è stato possibile reperire i beni, che
lo stesso è stato rintracciato in Potenza, ove attualmente dimora.
Che nonostante la cortesia e la disponibilità del medesimo, è stato difficile
reperire notizie presso gli uffici competenti locali, perché il poco personale
disponibile, (normalmente una unità), è sommersa dal lavoro e le ricerche
hanno richiesto più sopralluoghi, (fino anche a tre ed oltre), a volte dando
risposte incomplete o richiedendo tempi molto più lunghi, rispetto ai tempi di
perizia.
Ciò, non ha significato, che l’operato dello scrivente è stato superficiale, ma
vuol solo informare, che spesso nonostante l’impegno e la professionalità
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
35
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
profusa, anche in presenza di beni di scarsissimo valore, è praticamente
impossibile reperire le notizie necessarie.
Anche la ricerca di notizie o valori, è come in questo caso, ma anche in altri
casi aventi beni in paesini simili, è molto improbabile, e la ricerca và fatta in
zone limitrofe, zone che a volte bisogna ampliare di diversi chilometri.
Basti pensare, che molti proprietari o tecnici, non vivono in paese ma ci
vengono solo alcuni giorni del mese, e che nelle trattative c’è molta
discrezione, mentre vengono fatte circolare voci differenti dalle reali sui valori
delle compravendite.
Compravendite, che nel migliore dei casi sono riconducibili ad una-due
all’anno per l’intero comprensorio, mentre altre metodologie di stima,
porterebbe a valutazioni al di fuori dei prezzi di mercato, prezzi che
attualmente sono gli unici veritieri per la zona.
alcune notizie e alcuni dati.
Nel rassegnare la presente relazione, certo di aver operato nel modo più
professionale possibile, di aver svolto con attenzione e diligenza l’incarico
affidatomi e nel ringraziare l’On. Giudice per la fiducia accordatami, resto a
disposizioni per qualsiasi ulteriore chiarimento.
Salerno, li’ 10/02/2007
Il C.T.U
Dott. Gerardo De Carluccio
Tel/fax 089.302987 Cell. 392.0541696 E-mail [email protected]
36
Dott.Agr.Gerardo De Carluccio Via San Leonardo, 202 84131 Salerno
RIEPILOGO FINALE
PROCEDURA ESECUTIVA N°135/2003 R. E.
AI DANNI DI
OMISSIS
BENI NEL COMUNE DI CONTRONE
a) LOTTO UNO
APPARTAMENTO PER CIVILE ABITAZIONE CON GIARDINO
Appartamento per civile abitazioni in Controne, di circa 90 mq,
riportato al foglio 5 del catasto fabbricati, particella 402, sub 4
categoria A/6 classe 1, consistenza vani 4,5, rendita Euro 109,23,
composta da ingresso soggiorno, cucina abitabile con ripostiglio, due
camere da letto, corridoio e bagno.
Ha accesso da Via U. Nobile, ex Via Giudea, o da Via Nazionale
tramite un giardino-cortile di mq 119, riportato al catasto terreno al
foglio 5, particella 403, qualità seminativo, classe 1, reddito
domenicale 0,68 Euro, reddito agrario 0,49 Euro.
Entrambi riportati catastalmente alla ditta OMISSIS, per mancata
voltura.
L’abitazione ha presenta una divisione degli spazi interni
diversa da quella riportata al catasto, e presso l’Ufficio Tecnico
del Comune di Controne, non è stato possibile reperire dati utili
a verificarne la conformità ad un eventuale concessione od
autorizzazione rilasciata, anche in virtù dei decenni trascorsi
dalla data di costruzione ad oggi.
Tel/fax 089.302987 Cell.392.0541696 E-mail [email protected]
CONFINI
L’abitazione, catastalmente riportata al foglio 5 particella 402, sub 4
del comune di Controne, confina ad ovest, con Via U. Nobile, ex Via
Giudea da cui si accede, ad est con particella 403, il giardino, a sud
e a nord con altri fabbricati di altre ditte, mentre il giardino riportato al
catasto al foglio 5 particella 403 del comune di Controne, confina ad
Est con Via Nazionale, dalla quale si accede tramite un cancella, ad
ovest con l’abitazione riportata alla particella 402, stessa ditta, a sud
e a nord con altre ditte.
DESTINAZIONE URBANISTICA
Dal punto di vista urbanistico il terreno del giardino, foglio 5,
particella 403, ricade in parte in Zona “A”storica e in parte fascia di
rispetto stradale.
VALORE LOTTO UNO
L’intero lotto, l’intera proprietà, composta dalla casa con giardino ha
un valore stimato di Euro 38.000,00 (Euro Trentottomila/00).
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio
Via San Leonardo, 202
84131 Salerno
Tel/fax 089.302987
Cell.392.0541696
E-mail [email protected]
2
BENI NEL COMUNE DI CONTRONE
b) LOTTO DUE
TERRENO ALLA LOCALITA’ TEMPONE
Il 50%, (un mezzo), dell’intera proprietà del fondo rustico riportato al
catasto terreni del comune di Controne al foglio 4, particella 294,
qualità seminativo arborato, classe 3, are 52 centiare 60, reddito
agrario 42,11, reddito dominicale 17,66, catastalmente contestato
ancora a OMISSIS…, per mancata voltura.
Trattasi di un terreno incolto, con i residui dell’armatura di un vecchio
vigneto, con presenza di pietre, e senza piante.
CONFINI
Esso confina, ad Est con strada comunale Tampone, ad ovest con
particella 95 e 422, a sud con particella 98 e a nord con particella
293.
DESTINAZIONE URBANISTICA
Dal punto di vista urbanistico il terreno ricade in Zona E1 a
Destinazione Agricola.
VALORE LOTTO DUE
Quindi il lotto, ossia il 50 % della proprietà ha un valore stimato
di Euro 3.156,00 (Tremilacentocinquantasei/00).
BENI NEL COMUNE DI CONTRONE
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio
Via San Leonardo, 202
84131 Salerno
Tel/fax 089.302987
Cell.392.0541696
E-mail [email protected]
3
b) LOTTO TRE
TERRENO ALLA LOCALITA’ Campo di Massa
Intera proprietà del fondo rustico olivetato riportato al catasto terreni
del comune di Controne al foglio 4, particella 242, qualità seminativo
arborato, classe 4, are 15 centiare 70, reddito agrario 4,05, reddito
dominicale 7,36, catastalmente cointestato ancora a OMISSIS, per
mancata voltura.
Trattasi di un terreno quasi pianeggiante, coltivato ad oliveto, ma
attualmente non tenuto secondo la buona e normale pratica agricola.
Sul terreno, dimorano circa una ventina di piante di olivo in piena
produzione, ma come detto, non potate da qualche anno.
CONFINI
Esso confina, ad Est con varie particelle, ad ovest con particella 320,
a sud con particella 255 e a nord con particelle 226 e 281.
DESTINAZIONE URBANISTICA
Dal punto di vista urbanistico il terreno ricade in Zona E1 a
Destinazione Agricola.
VALORE LOTTO TRE
Il 100 % della proprietà ha un valore stimato di Euro 2.670,00
(Euro Duemilaseicentosettanta/00).
Salerno, lì 02/10/2006
Il C.T.U
Dott. Gerardo De Carluccio
Dott. Agr. Gerardo De Carluccio
Via San Leonardo, 202
84131 Salerno
Tel/fax 089.302987
Cell.392.0541696
E-mail [email protected]
4