COMUNE DI ROMA
IMMOBILE SITO IN ROMA VIA DELLA STAMPERIA – VIA DELLA PANETTERIA
RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
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Premessa
La determinazione del valore di un bene immobiliare deve essere basata su appropriati procedimenti e criteri di stima di stima
che comportino risultati univoci, qualitativamente apprezzabili e replicabili anche da valutatori terzi.
A tal riguardo, per la presente stima, è stato preso in considerazione il Codice delle Valutazioni Immobiliari –Italian Property
Valutation Standard di Tecnoborsa (III edizione, 2005) che recepisce gli standard internazionali di valutazione immobiliare - International
Valuation Standards (IVS).
Il Codice delle Valutazioni Immobiliari costituisce quindi un punto di riferimento univoco e largamente condiviso e al quale si
rimanda per tutti gli aspetti specifici e procedurali.
Inquadramento generale e caratteristiche di localizzazione dell’immobile
x Dati generali di rilevazione della zona in cui ricade l’immobile
L’immobile in oggetto si localizza in Roma, Municipio I, nel rione storico denominato ‘Trevi’, in adiacenza a Via del Tritone e a pochi
passi dalla Fontana di Trevi.
Al fine di evidenziare le caratteristiche di localizzazione è stata redatta una planimetria schematica dei luoghi.
La perimetrazione tiene conto di un’area ben più ampia della zona dove ricade l’immobile, ma che inevitabilmente, date le
caratteristiche intrinseche della macrozona intesa come Centro Storico, risulta di notevole interesse per la determinazione del bene.
In particolare si evince come il fabbricato ricada in una posizione baricentrica, avendo considerato come confini a nord Piazza
del Popolo, a sud Piazza Venezia e rispettivamente ad est ed ovest il fiume Tevere e il colle del Quirinale, risultando pertanto inserito in
un contesto di particolare pregio, date le caratteristiche storico-architettoniche dell’intorno.
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x Caratteristiche locazionali
Anche in questo caso, gli investimenti privati contribuiranno agli oneri di urbanizzazione dell’area del Tridente.
Il Rione II Trevi risulta compreso tra Via del Corso, Via Bissolati, Via del Tritone e Via del Quirinale, orograficamente distinto in
- "Piano strategico di sviluppo di Roma Capitale – Progetto di pedonalizzazione del Tridente"
due zone, una collinare coincidente con il Quirinale, ed una valliva coincidente con la zona del Corso. La presenza di sedi governative
La più importante opera di riqualificazione del centro storico viene sostenuta dal Comune di Roma che è impegnato per la
prestigiose, prima fra tutte la residenza del Presidente della Repubblica, di musei e monumenti, di uffici di alta rappresentanza, di
mobilità e la pedonalizzazione del centro storico, in attuazione del Piano strategico della mobilità sostenibile, al fine di liberare dal
attività commerciali importanti e comunque di un tessuto residenziale ancora avvolto profondamente nel manto della storia, fa di questa
traffico l'area più strategica del centro.
zona un ‘unicum’ nel Centro Storico di Roma.
Le fasi di attuazione del progetto saranno sostanzialmente due. La prima riguarderà la pedonalizzazione di via del Corso e di
L’analisi dei servizi presenti ha evidenziato, oltre alla facile accessibilità determinata dal reticolo viario costituito dall’asse Via del
alcune vie trasversali del Tridente. La seconda, dopo i lavori al Tridente, l'ampliamento del Parcheggio di Villa Borghese - che passerà a
Tritone, Via del Corso, Via Nazionale e la galleria di Via Milano, altri importanti dotazioni infrastrutturali.
700 posti auto in più - e la realizzazione di quello dell'Ara Pacis (con il relativo scavo del sottopasso) da 300 posti.
La zona è servita dalla linea ‘A’ della Metropolitana di Roma, con le fermate sia a Piazza di Spagna che, ancora più vicina, la
Ci saranno anche una serie di nuovi parcheggi riservati alle due ruote e un sistema di ‘carsharing’ elettrico. Sono previsti inoltre
fermata di Piazza Barberini. Unitamente a questi servizi, l’intorno risulta ben servito anche dai mezzi pubblici di superficie.
nuove pavimentazioni, illuminazione e reti di sottoservizio nel Tridente, la riqualificazione di Via Veneto e delle sue traverse, la
Le urbanizzazioni secondarie localizzate in prossimità dell’immobile risultano le seguenti: Uffici Postali (Piazza San Silvestro),
trasformazione di piazza San Silvestro e dell'asse Trevi-Lavatore (da Fontana di Trevi per via del Lavatore, via in Arcione, via dello
parcheggi e garage (Via del Lavatore, Via Sistina, Via delle Quattro Fontane, ecc.), servizio taxi, farmacie, banche, nonché numerose
Scalone, via delle Scuderie, fino al traforo), e la sistemazione dello spezzone di piazza del Parlamento ancora degradato.
attività commerciali.
Si prevede un investimento (privato e pubblico) per un totale di circa 200 milioni di euro.
x Prospettive di evoluzione del mercato
In questo quadro assume notevole importanza anche il nodo di scambio a Piazza Venezia che si verrà a creare con la
La zona in cui ricade il bene risulta allo stato attuale molto appetibile dal punto di vista del mercato immobiliare.
realizzazione della fermata della metro ‘C’ e che collegherà il centro di Roma con la zona Prati e la periferia est della città.
Inoltre i recenti progetti di riqualificazione dell’area fanno prevedere un mercato dinamico e in costante crescita tale da far
ritenere un ottimo grado di commerciabilità del bene.
Si segnalano i principali progetti che interessano l’area:
- "Progetto di riconversione funzionale del compendio immobiliare – Ex Galleria INA - da adibire a nuova sede de "La Rinascente"
Lo ‘store’ della Rinascente lascia la storica sede di largo Chigi e si trasferisce in un palazzetto del ‘700 di sette piani all'angolo
tra via del Tritone e via dei Due Macelli ai civici 58 e 62, (in prossimità del fabbricato oggetto di valutazione).
Il progetto prevede il restyling dell´edificio per complessivi 15.000 mq.
In tutto il comparto, oggetto del progetto di riconversione funzionale del compendio immobiliare nel quale si realizzerà la nuova
sede della ‘Rinascente’, sono inoltre previste opere di riqualificazione degli spazi pubblici per migliorare l’accessibilità pedonale e per la
valorizzazione del trasporto ecocompatibile.
- "Complesso Zara, nell' ex palazzo della Rinascente a Largo Chigi"
Lo storico palazzo di largo Chigi, occupato fin dai tempi della costruzione nel 1885 dalla Rinascente (c.a. 2.600 mq), ospiterà il
marchio spagnolo ‘Zara’. Il palazzo è considerato molto prestigioso come location ed ha un alto valore commerciale.
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Caratteristiche posizionali dell’immobile e dati di consistenza
x
x
Dati catastali
L’unità immobiliare risulta censita presso in N.C.E.U.del Comune di Roma come segue e risultante dalla visura storica al 27
Dati urbanistici
Nel P.R.G. del 1965 ricadeva in zona A – Conservazione restauro e risanamento. L’attuale inquadramento urbanistico, secondo il vigente
luglio 2009 fornita dal Committente:
PRG approvato con DCC n. 18 del 12 febbraio 2008, l’immobile risulta compreso nella zona T1 “Tessuti di origine medioevale” della
Città Storica. Le prescrizioni e le modalità di intervento da seguire sono meglio esplicate nelle Norme Tecniche di Attuazione a corredo
Indirizzo: Via della Stamperia n° 64
del suddetto PRG, Titolo II capo 2° artt. 24, 25 e 26.
Piani: S1, Terra, 1-2-3-4
Foglio 478;
Particella 294, 295;
Sub: 501
Zona censuaria: 1°;
Categoria catastale: D/5 (Istituti di credito, cambio e assicurazioni);
Rendita catastale: euro 199.589,93
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-
Licenza edilizia n°22/A del 16/01/1964, Prot.n° 31001, richiesta di variante ai precedenti lavori di ristrutturazione e
sistemazione dell’immobile;
-
Licenza edilizia n°514/bis del 01/08/1973, Prot.n° 6009, relativa ai lavori interni (apertura e chiusura vani porta);
-
Licenza n°208/bis del 05/02/1976;
-
Concessioni edilizie n°1223/C del 07/07/1980 e 1360/C del 03/07/1982 relative ai lavori di ristrutturazione interna e
sostituzione ascensore eseguiti nel 1981
-
Concessione edilizia n°246/C del 19/02/1983, Prot. n°45369 relativa a modifiche di distribuzione degli spazi interni e
realizzazione della scala di collegamento al piano terra;
-
Concessione edilizia n°912/C del 19/07/1989, Prot. n°93006 per l’istallazione della centrale termica a gas nel terrazzo di
copertura;
-
Concessione in sanatoria n°137/S del 21/02/1990, Prot. n°60017 ai sensi della L.47/85), relativa alla sanatoria per cambio di
destinazione d’uso del piano interrato e IV da archivi ad uffici e modifiche interne agli altri piani con lavori eseguiti nel 1983;
-
Concessione edilizia n°592/C del 20/04/1993, Prot. n°70889 per lavori di sistemazione interna tramite demolizione di
tramezzature, rifacimento di controsoffitti e realizzazione di pavimento galleggiante.
x
Oneri e gravami preesistenti
L’immobile risulta essere sottoposto a vincolo della Soprintendenza per i Beni Ambientali e Culturali del Lazio ai sensi della Legge
1089/39 emesso con D.M. del 17/9/1951, n. 34050.
Allo stato attuale risulta libero da qualsiasi ipoteca, servitù, gravame, prelazione e da ogni altra trascrizione pregiudizievole.
P.R.G. (DCC n. 18 del 12 febbraio 2008) – Tav. 2.01, Foglio 10-II – Sistemi e regole
x
Conformità alla normativa urbanistico-edilizia vigente
x
L’immobile risulta costruito nel 1700, quindi data la vetustà, la ricerca effettuata presso gli uffici competenti non ha portato
Descrizione dell’immobile
L’edificio in esame costituisce l’angolo urbano tra Via della Stamperia e Via della Panetteria occupando un’area di sedime pari a
all’individuazione della licenza di costruzione originale né tantomeno alla licenza di abitabilità.
c.a. 600 mq, confinando con i Palazzi Cornaro-Pamphilj e Rospignosi-Antamoro e in prossimità della nota Accademia di San Luca.
Dalla documentazione fornita dal Committente attualmente risultano i seguenti titoli abilitativi:
-
Non si ha data certa sull’anno di costruzione ma sicuramente nel corso degli anni ha subito importanti trasformazioni rispetto a
Licenza edilizia n°39 del 07/01/1961, Prot.n° 41821, relativa ai lavori di ristrutturazione dell’immobile di Via della Stamperia, in
quello che era l’impianto originario. Tra i vari interventi di cui si ha traccia il più importante è sicuramente quello che fa riferimento alla
conformità al progetto redatto dallo studio tecnico Piro & Co. e Direzione Lavori Ing. Antonio Michetti;
licenza n. 22/A (variante ai precedenti progetti) del 16 gennaio 1964 (i lavori avranno termine nell’anno successivo).
Prima di tale intervento, lo stabile era composto da due distinte unità immobiliari, con un cortile interno in comune, botteghe al
Licenza edilizia n°1523 del 26/06/1961, Prot.n° 12009, relativa ai lavori di ristrutturazione dell’immobile di Via della
Panetteria, in conformità al progetto redatto dallo studio tecnico Piro & Co. e Direzione Lavori Ing. Antonio Michetti;
piano terra e appartamenti ai restanti piani; a seguito dell’atto di compravendita con rogito n. 22803 del Notaio Panvini del 16 novembre
Licenza edilizia n°671 del 15/03/1962, Prot.n° 2327, richiesta di variante ai precedenti lavori di ristrutturazione e
1950, Rep. 48569 (e altri atti successivi), la Società per Azioni Latina Costruzioni (S.A.L.C.E.), cede entrambi le proprietà all’Istituto
sistemazione dell’immobile;
Bancario di Torino. Hanno inizio quindi una serie di ristrutturazioni e adeguamenti dell’immobile che ne hanno determinato l’attuale
composizione.
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Con uno sviluppo di sei piani fuori terra (comprensivi di piano ammezzato)ed uno sottostrada, il fabbricato ha due soli accessi, il
x
principale su Via della Stamperia al civico 64, ed uno secondario, su Via della Panetteria al civico 22, che conduce a tutti i piani.
Caratteristiche costruttive
Come già precedentemente detto, nel corso degli anni il fabbricato ha subito importanti interventi di ristrutturazione e
Il primo accesso invece risulta ad uso esclusivo dell’Agenzia di Banca del gruppo Intesa San Paolo, che attualmente occupa parte
ridistribuzione degli spazi interni, e dei quali se ne ritrova traccia nella documentazione sopracitata relativa alle varie concessioni.
del piano interrato, dove è collocato il caveau, il piano terra, (tranne il corpo scale con accesso da via della Panetteria), ed il piano
Rispetto a quello che doveva essere l’impianto originario, la ristrutturazione più consistente risulta essere quella eseguita negli
ammezzato, per una superficie di circa 1.157mq, a titolo di affittuario tramite contratto di locazione stipulato nel 2008.
anni ’60 sotto la Direzione dei Lavori dell’Ing. Antonio Michetti, su progetto dello Studio Piro& Co. e Impresa esecutrice S.A.L.C.E.
I prospetti esterni risultano intonacati in color laterizio, con fasce marcapiano e cornici delle finestre in travertino. All’altezza del
Nell’occasione, data la vetustà e fatiscenza dell’immobile, sono stati realizzati importanti lavori strutturali di consolidamento
piano ammezzato, sull’angolo prospiciente Via del Tritone, vi è collocata un’edicola votiva ottocentesca completa di baldacchino. Le
lasciando inalterate le volumetrie e l’aspetto di facciata, mentre l’interno è stato completamente ‘svuotato’ sia delle partiture orizzontali
finestre dei piani nobili presentano importanti cornici a rilievo.
che verticali.
La facciata su Via della Panetteria è divisa distintamente in due sezioni, frutto dell’unione delle costruzioni diverse, come
In particolare i lavori hanno interessato la realizzazione di opere di sottofondazione dei muri perimetrali di facciata tramite pali
denunciato dalle diverse altezze delle fasce marcapiano presenti.
trivellati, la realizzazione di strutture portanti in ferro (struttura principale in HEB 300 e struttura secondaria con IPE 270) su cui
Su questo fronte, a sinistra del prospetto, è presente un terrazzo praticabile corrispondente al piano terzo dell’immobile, sopra
poggiano i solai e il tetto di copertura, nonché parti in cemento armato tra cui il caveau, i pilastri, dal piano scantinato al piano terra e il
di esso si trova, arretrato, un balcone. Al quarto piano la copertura del fabbricato è mista, in parte inclinata con coppi alla romana, in
gruppo di scale e ascensori per l’altezza totale dell’edificio. I solai sono stati realizzati in lamiera grecata con successivo getto di
parte a terrazzo praticabile; su questo insistono i diversi servizi tecnologici (idrico, riscaldamento, condizionamento).
massetto in calcestruzzo. Il piano di copertura è stato realizzato in parte piano (terrazzo praticabile) e in parte inclinato (copertura a
tetto con coppi alla romana). La struttura così realizzata è stata opportunamente collegata alla muratura preesistente.
L’altezza complessiva risulta rispettivamente per la parte prospiciente su Via della Stamperia pari a circa 18,00 m
Le successive modifiche hanno interessato soprattutto la ridistribuzione degli spazi interni, l’adeguamento impiantistico e il
(sottocornicione), mentre il prospetto su Via della Panetteria arriva ad un’altezza di circa 14,00 m (sottocornicione), l’altezza massima,
al colmo dei locali tecnici, e’ pari a 20,65 m.
rifacimento delle facciate (1995).
Nella struttura così descritta l’immobile è pervenuto allo stato attuale.
L’interno e’ caratterizzato dall’ampio scalone circolare, frutto sempre della ristrutturazione degli anni ’60, che permette il
collegamento fra i tre piani in uso alla banca senza interferire con gli altri spazi ora liberi da locazione. Gli spazi occupati dalla banca
risultano in buone condizioni, frutto di recente manutenzione, con pavimenti in marmo, tinteggiatura alle pareti, controsoffitti
comprendenti sistemi di illuminazione e impianti a norma.
Dal civico n.22 di via della Panetteria si accede, attraverso un ampio ingresso, ai restanti piani. Questa parte dell’immobile e’
servita da collegamenti verticali costituiti da una scala e due ascensori; al terrazzo di copertura si accede attraverso una ulteriore
scala a chiocciola in acciaio.
I locali hanno fino a poco tempo fa ospitato alcuni uffici direzionali della banca suddetta, risultano in discrete condizioni, con
pavimenti in linoleum (pavimenti flottanti), suddivisi da pareti in parte prefabbricate ed in parte mobili; sono presenti controsoffitti in
doghe di acciaio, corpi illuminanti al neon e impianto di condizionamento a ‘fancoil’.
I servizi igienici sono rivestiti con maioliche 20 x 20 fino ad un’altezza di 2,20 mt e dotati di sanitari in ceramica bianca. Gli infissi
interni ed esterni sono in genere in legno, a volte dipinto di bianco, un discorso a parte va fatto per gli infissi dei locali in affitto alla
banca che risultano in vetro ed alluminio chiaro di fattura più recente.
In generale le condizioni e lo stato di manutenzione dell’immobile risultano buone.
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Prospetto su Via della Stamperia
x
Dotazioni impiantistiche
Lo stabile risulta allacciato a tutte le principali utenze pubbliche (acqua, gas, energia elettrica).
Per quanto concerne gli impianti presenti nel fabbricato:
-
impianto elettrico (sottotraccia e in canalizzazioni passanti nel controsoffitto) risulta conforme alle vigenti norme in
materia di sicurezza (L.46/90);
-
messa a terra;
-
impianto di condizionamento:
-
centrale termica a gas posta sul terrazzo di copertura in apposito vano e per la quale e’ stato rilasciato regolare
certificato di prevenzioni incendi (C.P.I);
-
collegamenti verticali meccanizzati (ascensore oleodinamico). Dalla documentazione si evince che l’ascensore e’ stato
installato nel 1994, sostituendo il vecchio modello SHINDLER di tipo tradizionale. Risulta fornito di regolare libretto di
immatricolazione e schede di verifica periodica.
x
Stato di manutenzione
Sia le finiture interne che esterne,risultano in ottimo stato di conservazione. Complessivamente si può definire la qualità dell’immobile
accurata e di pregio.
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Rapporto di valutazione immobiliare
x
Ž computo delle superfici inerenti la Superficie Convenzionale Vendibile (SCV) effettuato secondo i criteri della Norma UNI 10750:2005
prevede:
Criteri per la determinazione della superficie commerciale
a) 100% delle superfici calpestabili;
b) 100% delle superfici delle pareti divisorie interne e perimetrali sino ad uno spessore massimo di 50cm;
c) 50% delle superfici delle pareti perimetrali confinanti sino ad uno spessore massimo di 25 cm;
Per il computo delle superfici scoperte, inoltre, sono stati utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:
Ai fini della valutazione e della compravendita di beni immobili con particolari caratteristiche architettoniche-edilizie assume
rilievo la determinazione della superficie commerciale vendibile (SCV).
a) 25% dei balconi e delle terrazze scoperte;
b) 35% dei balconi e delle terrazze coperte e chiuse su tre lati;
c) 35% dei patii e dei porticati;
d) 60% delle verande;
e) 10% del lastrico solare di proprietà ed uso esclusivo;
Tale metodo di valutazione e’ integrato in base al Sistema Italiano di misurazione (SIM) che prevede:
I criteri di misurazione delle consistenze dell’immobile incidono direttamente sul valore economico dello stesso, pertanto, nella
presente perizia di valutazione si è fatto riferimento alla principale normativa vigente: Norma UNI 10750:2005 e DPR 138/1998 (criteri
catastali).
a) 60% dei locali seminterrati abitabili;
b) 25% delle soffitte/sottotetto, locali ripostiglio (esterni all’unita’ immobiliare principale, ovvero che costituiscono accessori delle
superfici principali dell’edificio;
c) 15% degli spazi esclusivi di circolazione esterna verticale (scale antincendio e assimilabili) e orizzontali (quali ballatoi, ecc.).
Infine si e’ tenuto in considerazione quanto previsto dall’allegato ‘C’ del DPR 138/98 – Criteri per la determinazione della superficie
catastale, ovvero:
Per Superficie Convenzionale Vendibile (SCV) deve intendersi una superficie basata sulla ponderazione delle superfici vendibili,
che considera:
- la somma delle superfici coperte, computate secondo specifiche convenzioni-criteri di misura;
- le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
a) 100% dei muri interni e perimetrali esterni fino ad uno spessore massimo di 50 cm;
b) 50% dei muri in comunione fino ad uno spessore massimo di 25 cm;
c) La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero delle loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel
computo della superficie;
d) La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unita immobiliari sono
computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
- le superfici ponderate delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte, sottotetto, box, ecc.).
Al fine del calcolo della consistenza immobiliare le superfici sono state ricavate da elaborati grafici e dai supporti informatici
forniti dal Committente.
Di seguito si riporta una serie di tabelle riepilogative dei dati computati secondo il metodo sopraindicato e relative all’intero
immobile oggetto di perizia, indicando i vari piani con l’indicazione delle aree locate e quelle libere, le diverse destinazioni d’uso, nonché
la rappresentazione grafica attraverso planimetrie esplicative.
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P.Interrato
P. Terra
P. Ammezzato
P. Secondo
P. Terzo
P. Quarto
P. Quinto
Copertura
Sup. Totale
Sup. utile
(mq)
543,40
577,50
340,80
566,60
567,60
579,00
501,50
236,60
3.913,00
Sup. locata
(mq)
375,40
493,70
287,90
1.157,00
Sup. locabile
(mq)
168,00
83,80
52,90
566,60
567,60
579,00
501,50
236,60
2.756,00
tabella riepilogativa delle superfici
DESTINAZIONE D'USO
P. Interrato
Uffici
Cavedi tecnici
63,00
Caveau
292,90
Aree comuni coperte
161,10
P. Secondo P. Terzo P. Quarto P. Quinto
493,70
287,90
514,20
515,50
433,50
290,30
2535,10
2,80
3,00
2,80
2,80
2,80
2,80
80,00
292,90
81,00
49,90
49,60
49,30
47,90
44,10
66,90
549,80
94,80
53,20
169,70
317,70
Sottotetto (praticabile)
TOTALE mq.
111,10
111,10
26,40
543,40
Sup. totale
Ammezz.
Terrazzi,balconi
Centrale elettrica
Copert.
P. Terra
26,40
577,50
340,80
566,60
567,60
579,00
501,50
236,60
3913,00
tabella riepilogativa delle destinazioni d’uso
Destinazione d’uso
Uffici
Spazi comuni e servizi
Caveau e archivi
Locali tecnici e cavedi
Sottotetto
Terrazze e balconi
Sup. utile
2535,10
549,80
292,90
106,40
111,10
317,70
Sueprfici omogeneizzata
Coeff. di ragguaglio
1,00
1,00
1,00
0,00
0,60
0,25
sup. stimata
2535,10
549,80
292,90
0,00
66,60
79,42
3523,80
tabella di omogenizzazione delle superfici
11
12
13
14
x
Criteri generali del metodo di stima
L’immobile è stato valutato avvalendosi del:
metodo sintetico-comparativo: il metodo, largamente utilizzato in queste pratiche fa riferimento alla superficie vendibile
dell’immobile moltiplicata per i prezzi medi di compravendita degli stessi,analoghi per caratteristiche e posizione, permettendo,
quindi, di attribuire congrui valori unitari alle superfici vendibili, sulla base di un'attenta ricerca di mercato che individui i prezzi più
frequentemente riscontrati nelle compravendite di beni analoghi. La scelta del valore unitario più corretto, infatti, assume un'importanza
fondamentale; pertanto questo risulta essere il metodo più attendibile, perché strettamente collegato con il mercato reale.
metodo analitico di capitalizzazione del reddito netto :il metodo considera l’immobile come un capitale in grado di produrre
un reddito considerando un congruo canone di locazione da moltiplicarsi per la superficie locativa.
VALORE DI MERCATO (riferito ai prezzi medi di compravendita)
Metodo sintetico-comparativo
Il metodo, largamente utilizzato in queste pratiche fa riferimento alla superficie vendibile dell’immobile moltiplicata per i
prezzi medi di compravendita di appartamenti analoghi per caratteristiche e posizione
1.
O.M.I. Banca dati delle quotazioni Immobiliari Agenzia del Territorio, dati del I semestre del 2010 per la zona ‘B24/Centrale
Trevi SS. Apostoli)’ (ambito nel quale è ricompreso il fabbricato, secondo la classificazione proposta dall'istituto) relativo al
terziario. Valori compresi fra un minimo di 8.400,00 Euro/mq. ed un massimo di 10.300,00 Euro/mq.
2. F.I.A.P Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali. Valori compresi fra un minimo di 7.350,00 Euro/mq.ed un
massimo di 10.550,00 Euro/mq
Dall’indagine sul campo si constata una media più elevata, oscillante fra i 9.400 Euro/mq. e 12.100,00 Euro/mq
(Gabetti, PirelliRE, Tecnocasa, ecc..).
Bisogna segnalare come in questo periodo le quotazioni immobiliari di Roma tendano ancora al rialzo dei valori.
Pertanto s’è scelto il valore medio superiore dei listini ufficiali (O.M.I e F.I.A.P. poiché maggiormente congruente con
l’indagine diretta in loco) e il valore medio fra quello di mercato sopra riportati.
Valore medio quotazioni immobiliari: (10.300,00+10.550,00)/2=10.425,00€
Valore medio quotazione di mercato: (9.400,00+12.300,00)/2 = 10.850,00€
Valore medio: (10.425, 00+10.850,00)/2 =10.650,00€
Il calcolo viene eseguito moltiplicando la superficie commerciale per il valore di € 10.650,00 al mq.
Valore dell’immobile: Sup. commerciale 3.523,80 x 10.650,00 x 1,20 (coeff. corr.) = 45.034.164,00€
arrotondato a € 45.050.000,00 e pari a 12.784,50 €/mq
15
Al prezzo unitario e al valore ottenuto del bene specifico, è stato applicato un coefficiente K (riduttivo, ininfluente o
Metodo analitico di capitalizzazione del reddito netto
Il metodo analitico considera l’immobile come un capitale in grado di produrre un reddito considerando un congruo canone di
maggiorativo) che tiene conto delle singole caratteristiche dell’immobile.
locazione da moltiplicarsi per la superficie locativa. considerando un saggio di capitalizzazione che per i centri di grande dimensione può
Al fine di personalizzare il valore medio di mercato al bene specifico, sono state prese in considerazione le seguenti
variare fra il 0,005 ed il 0,045, si arriva ad una media del saggio pari a 0,025. Mentre, convenzionalmente gli oneri gravanti
caratteristiche con i conseguenti risultati:
sull’immobile e sulla sua rendita sono circa il 30% della rendita lorda.
i Posizionali estrinseche, in funzione dell’ubicazione dell’edificio (qualità abitative della zona e tipologie edilizie dell'agglomerato
1.
O.M.I. Banca dati delle quotazioni Immobiliari Agenzia del Territorio, dati del I semestre del 2010 per la zona ‘B24/Centrale
circostante; accessibilità e ubicazione rispetto al centro urbano; disponibilità di servizi e mezzi pubblici di trasporto): incremento
Trevi SS. Apostoli)’ (ambito nel quale è ricompreso il fabbricato, secondo la classificazione proposta dall'istituto) relativo al
del 40% al valore massimo, poiché all'interno del comprensorio cui si riferiscono i valori unitari adottati, il fabbricato si trova in
terziario. Valori compresi fra un minimo di 36,00 Euro/mq.ed un massimo di 42,80 Euro/mq.
una posizione ritenuta ottima dal punto di vista delle quotazioni immobiliari.
i Posizionali intrinseche,in funzione del contesto nel quale è inserito l'immobile (eventuali servitù, dotazioni di accessori,
Ai fini del calcolo si è scelto un valore unitario medio dei valori del listino O.M.I. pari a:
difficoltà di accesso, esposizione e ampiezza dell’immobile): incremento del 20% al valore massimo, in quanto l’immobile gode di
Valore medio quotazioni immobiliari: (36,00+42,80)/2 = 39,40 Euro/mq
una buona esposizione, la destinazione d’uso è coerente con la vocazione attuale della zona e inoltre la distribuzione interna degli
Canone mensile:€ 39,40/mq x mq 3.523,80 = 138.837,72 €/mq mese
spazi permette la massima flessibilità organizzativa.
Canone annuo: € 138.837,72 x 12 mesi = €1.666.052,64;
i Tecnologiche (stato di conservazione del bene; dotazione di impianti e servizi e loro funzionalità; grado delle finiture interne ed
arrotondato a 1.670.000,00
esterne): si è considerato il valore massimo senza alcun incremento, in quanto esternamente l'edificio sembra in ottimo stato, di
Valore dell’immobile: (1.670.000,00x 0,7)/0,025 = 46.760.000,00€ e pari a 13.270,00 €/mq
recente e facile manutenzione; internamente i locali sono in perfette condizioni d'uso con una dotazione impiantistica efficiente e un
buon livello di finiture.
VALORE MEDIO DI STIMA
i Produttive, in funzione dell'attitudine a produrre redditi (utilizzo del cespite): incremento del 20% al valore massimo poiché
Dalla media dei valori ottenuti con i metodi utilizzati si ricava il seguente valore venale dell’immobile:
l’immobile risponde ai migliori requisiti richiesti dal mercato immobiliare sia per la vendite, che per la locazione, nonchè la sicura
(45.050.000,00 +46.760.000,00)/2= 45.905.000,00€ e pari a c.a. 13.030,00 €/mq
prospettiva data dalle forti operazioni immobiliari che si stanno attivando nella zona. Inoltre risultando locati alcuni ambienti in uso
alla Banca, questa costituisce una rendita significativa per la Proprietà.
Riassumendo:
Posizionali estrinseche
-pe = 0.42
-pe = 0.30
Posizionali intrinseche
-pi =
0.36
-pi =
0.30
Tecnologiche
-t=
0.30
-t =
0.30
Produttive
-pe=
0.12
-pe = 0.10
Coeff. K
Totale 1.20
1.00
Il coefficiente K, risultando uguale a 1,20 Pertanto il valore unitario scelto andrà incrementato del 20%.
VALORE DI MERCATO (riferito ai prezzi medi per uso locativo)
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