DELIBERA ASSEMBLEA
Tribunale di Napoli 20 gennaio 2014, n. 2114
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli
Quarta Sezione Civile
in composizione monocratica ed in persona del dott. Fabio Magistro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. …/2010 R.G., avente ad oggetto:
impugnazione di delibera assembleare, vertente
tra
Caio e Sempronio, rappresentati e difesi dall’Avv.to …, elettivamente domiciliati presso lo studio del loro
difensore in Napoli, Via …… n. ;
-ricorrentee
Condominio “XXXX”, Via …, n. (NA), in persona dell’amministratore pt, rappresentato e difeso dagli Avv.ti …
e …, elettivamente domiciliato presso lo studio del primo difensore in … (NA), Via … ;
-resistenteCONCLUSIONI
Per i ricorrenti: come da verbale del 16.9.2014;
Per il resistente: come da verbale del 16.9.2014.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò
in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell’art. 132 c.p.c. così come inciso dall’art.45, comma 17 legge
18.6.2009, n. 69.
Parte attrice ha dedotto molteplici profili di invalidità:
1. il mancato invio dell’avviso di convocazione a tutti i condomini e l’assenza della qualità di proprietario in
capo ad alcuni dei presenti;
2. la contrarietà al regolamento condominiale della deliberazione del punto l) dell’ordine del giorno;
3. l’invalidità dei rendiconti relativi agli anni 2008 e 2009 portati in discussione ai punti 2) e 3) dell’odine del
giorno;
4. la genericità nell’indicazione dei punti 6 e ss. dell’ordine del giorno.
In ordine alla doglianza indicata al n. 1) va detto che le Sezioni Unite Corte di Cassazione, regolando un
contrasto formatosi nell’alveo delle Sezioni semplici, hanno chiarito che la mancata comunicazione, a
taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta l’annullabilità, e
non la nullità, della delibera condominiale, che se non impugnata nel termine di trenta giorni, decorrente
per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione, è valida
ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (Cass. Civ. Sez. Unite, 07/03/2005, n. 4806).
Ne consegue, ex art. 1441 c.c. (che trova applicazione relativamente a tutti gli atti negoziali), che la
legittimazione a domandare l’annullamento spetta solo alla parte nel cui interesse lo stesso è stabilito dalla
legge e, pertanto, il condomino convocato non ha alcuna legittimazione, ad impugnare la delibera per un
ANACI – BAT
Presidenza: Via A. M. di Francia, 31 – 76125 Trani [email protected]
DELIBERA ASSEMBLEA
presunto vizio di convocazione di altri condomini (Trib. Bari Sez. III, 29-05-2006 in Leggi d’Italia – Repertorio
di Giurisprudenza).
A tanto segue l’irrilevanza della omessa convocazione di condomini che non hanno impugnato la
deliberazione.
Va inoltre aggiunto che l’istante non può certamente limitarsi a dedurre la circostanza che alcuni
partecipanti all’assemblea non fossero proprietari, dovendo invece fornire prova certa e tranquillizzante di
quanto allegato, in applicazione del principio che si esprime nel noto brocardo “onus probandi incumbit ei
qui dicit” consacrato nell’art. 2697 cc, e ciò si dice a prescindere dall’iniziativa del Condominio, che per
alcuni (anche se non per tutti) ha prodotto titoli di provenienza.
In ogni caso, neppure è stato specificamente censurata la rilevanza, ai fini dei quorum deliberativi, della
quota corrispondente.
Relativamente alla censura indicata al n. 2) la stessa va accolta, ma solo per quanto di ragione.
Ed infatti, come rilevato da parte ricorrente, il regolamento di condominio vieta ai condomini di
“parcheggiare macchine, sia nei corridoi del seminterrato che nei viali di accesso” [cfr. pago 3/24 del
regolamento di condominio, letto d)].
Nondimeno, va detto che nell’ordine del giorno si prevedeva genericamente la “Turnazione posti auto nelle
aree condominiali scoperte”, con invito ai condomini ed inquilini interessati a partecipare alla turnazione ed
al sorteggio, con ciò, sostanzialmente, assicurando una valutazione paritaria per tutti gli interessati.
A tanto segue che, non avendo il Tribunale specifica ed analitica contezza dello stato dei luoghi, e stante
comunque la palese violazione del regolamento, la deliberazione impugnata va annullata nei limiti in cui
consente il parcheggio turnario “sia nei corridoi del seminterrato che nei viali di accesso”, in spregio
dunque alle previsioni regolamentari.
In ordine alle doglianze indicate al punto 3), nel corso del giudizio è stata espletata CTU ed il Consulente,
alle pagine da 7 a 16, ha riscontrato numerose anomalie, ed ha concluso sostenendo che “la stesura dei
Rendiconti Consuntivi anni 2008 e 2009 è compromessa da anomalie di carattere concettuale e contabile:
– mancato raffronto tra preventivo e consuntivo, inficiando l’identificazione della natura dei Crediti del
Condominio, non distinguendoli tra MOROSITA’ DA RECUPERARE e CONGUAGLI DA RIPARTIRE, minando
l’attendibilità dei prospetti di Bilancio.
– Mancanza di chiarezza della ripartizione Totale della TABELLA “A” Spese generali per entrambe le
annualità, da cui vengono sottratti degli importi per ripartirli separatamente nel consuntivo ed addirittura
per l’annualità 2009 trasformando la natura delle spese da ordinare in straordinarie.
– Errori di somme per il Totale Tabella di spese da ripartire” (cfr. pag. 17 della relazione di CTU).
Il Consulente ha anche evidenziato la presenza di spese non documentate, pari ad euro 2.385,28 per
l’annualità 2008 ed euro 14.159,72 per l’annualità 2009 (cfr. pag. 18 della relazione).
Infine, il Tecnico, anche in ragione dell’analisi dei precedenti rendiconti, è giunto alla conclusione che “non
si è potuto procedere ad una corretta ricostruzione dei crediti e dei debiti del “Condominio XXXX” (cfr. pag.
18 della relazione di CTU).
In forza delle predette considerazioni tecniche questa domanda va dunque accolta con conseguente
annullamento della deliberazione impugnata avente ad oggetto l’approvazione dei bilanci consuntivi 2008 e
2009.
In ordine alla doglianza contenuta al punto 4), seppure parte ricorrente abbia fatto generico richiamo ai
punti 6 e ss. dell’ordine del giorno, le contestazioni mosse in ricorso attengono ai punti 6, 7, 8, 9 ed 11.
I ricorrenti hanno anche lamentato una genericità delle indicazioni dei punti dell’ordine del giorno, nonché
la mancata allegazione degli atti all’avviso di convocazione, allegati invece, a loro dire, solamente a verbale.
Quest’ultima doglianza non può essere condivisa, stante l’insegnamento della Suprema Corte,. applicabile
anche nella specie attesa l’evidente identità di ratio, a tenore del quale in tema di comunione dei diritti
reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall’amministratore del condominio
l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di
approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta
(finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di
ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un
ANACI – BAT
Presidenza: Via A. M. di Francia, 31 – 76125 Trani [email protected]
DELIBERA ASSEMBLEA
onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare
esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. civ., Sez. II, 21/09/2011, n. 19210).
Ancora: “Il diritto di esaminare la documentazione contabile e amministrativa del condominio deve essere
riconosciuto al condomino in misura e con larghezza tale da consentirgli un controllo effettivo sull’operato
dell’amministratore. Pertanto il condomino ha diritto di estrarre, a proprie spese, copia di tutta la
documentazione relativa alla gestione da approvarsi in sede di assemblea, prima della riunione e comunque
in tempo utile a consentirgli un esame approfondito dei documenti ed un riscontro effettivo della gestione”
(Trib. Genova, 21/10/1998).
Pertanto, i ricorrenti avrebbero potuto richiedere la documentazione inoltrando istanza all’amministratore.
Peraltro, come allegato dalla stessa parte ricorrente, i documenti (o comunque alcuni) sono stati comunque
allegati al verbale consentendo ai partecipanti all’assemblea una consapevole valutazione.
Riguardo invece la prima generale doglianza, i Giudici di legittimità, con principio citato anche dal
ricorrente, in tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, ai fini della validità dell’ordine del giorno
occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da
trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza, e di
poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di
partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti (Cass. civ., Sez. II,
30/07/2004, n. 14560).
Ciò posto, il capo 6) dell’ordine del giorno si ritiene sufficientemente specifico (relazione della Commissione
in ordine alla valutazione delle offerte proposte dalle Ditte Concorrenti e scelta della ditta migliore
offerente a cui affidare i lavori condominiali approvati alle parti esterne del fabbricato; provvedimenti), in
quanto viene sufficiente specificata la natura dei lavori (alle parti esterne del fabbricato).
Analoghe considerazioni vanno fatte per ciò che concerne il punto 7) dell’ordine del giorno, relativo all’
approvazione del contratto di appalto con le modifiche proposte dal condomino XXY”, dunque
espressamente indicate e che avrebbero dovuto indurre i ricorrenti a richiedere preventivamente ogni
delucidazione e documentazione.
Anche in questo caso i condomini avrebbero potuto estrare copia dell’atto.
Per le medesime considerazioni appena fatte, e con espresso riferimento al punto 9) dell’ordine del giorno,
si reputa infondata la censura inerente sia la mancata allegazione di atto di citazione nei confronti dell’Ente,
che l’omessa indicazione dell’autorità giudiziaria adita e dell’udienza, stante comunque l’indicazione,
contenuta nell’ ordine del giorno, del soggetto attore (sig.ra Tizia), del petitum e della causa petendi
(richiesta di risarcimento in merito a caduta nell’androne).
Anche la censura inerente il punto 8) dell’ordine del giorno non può essere condivisa, atteso che, in
relazione alla “discussione in merito al fondo cassa dei lavori al fabbricato; provvedimenti”, l’assemblea ha
preso atto dell’ esistenza di libretto bancario e della relativa giacenza, “constatando che la cifra è
sufficiente per dare l’anticipo alla ditta aggiudicatrice pari al 20 % dell’importo offerto dalla ditta scelta”
(cfr. pag. 5, in fine, del verbale di assemblea), per cui l’argomento di discussione si reputa abbastanza
determinato.
In ordine all’importo esistente si tratta di dato agevolmente conoscibile a mezzo di specifica richiesta
all’amministratore.
Va invece parzialmente condivisa la censura inerente la mancanza di apparente corrispondenza tra l’ordine
del giorno indicato al capo 11) e quanto deliberato in ordine al capo predetto, quantomeno in relazione alle
decisioni contenute nella penultima pagina e nell’ultima pagina del verbale di assemblea, atteso che,
riguardo il predetto capo, l’argomento viene trattato, questa volta in maniera corrispondente, alle pagine 3
e 4 del verbale.
Le manifestazioni di volontà richiamate invece nella penultima pagina e nell’ultima pagina del verbale,
come collegate al capo 11), non sfuggono a censura, sia perché frutto di determinazioni non meramente
consequenziali, sia perché non oggetto di specifica indicazione nell’ ordine del giorno.
La deliberazione sul punto va annullata.
Pertanto, per tutti i riferiti motivi, complessivamente considerati la domanda va accolta per quanto di
ragione e la deliberazione impugnata del 29.7.2010 va annullata nei limiti dei capi 1) dell’ordine del giornoe limitatamente alla parte in cui si consente il parcheggio turnario “sia nei corridoi del seminterrato che nei
ANACI – BAT
Presidenza: Via A. M. di Francia, 31 – 76125 Trani [email protected]
DELIBERA ASSEMBLEA
viali di accesso” – nonché dei capi 2), 3) ed 11), ed anche per quest’ultimo capo limitatamente a quanto
deliberato dal Condominio in specifica relazione al predetto capo nella penultima pagina e nell’ ultima
pagina del verbale di assemblea (in dette pagine vi sono infatti altre determinazioni).
Obiettivamente irrilevante, ai fini che qui interessa, si reputa infine il dedotto ritardo nel trasmettere agli
istanti la copia della deliberazione assembleare.
Le spese seguono la soccombenza.
L’obiettiva controvertibilità della questioni esaminate ed il rigetto di alcune specifiche doglianze inducono il
Tribunale a ritenere esistenti i presupposti per dichiararle compensate per la metà; la restante metà si
liquida in dispositivo.
Va detto che nelle more è stato pubblicato il Regolamento recante la determinazione dei parametri per la
liquidazione dei compensi per la professione forense, ai sensi dell’articolo 13, comma 6, della legge 31
dicembre 2012, n. 247.
L’art. 28 del regolamento prevede che le disposizioni ivi contenute si applicano alle liquidazioni successive
alla sua entrata in vigore.
Inoltre, in forza di quanto previsto dal secondo comma dell’art. 2, va riconosciuta una somma per rimborso
spese forfettarie di regola nella misura del 15 per cento del compenso totale per la prestazione.
Le spese vanno distratte in favore del difensore di parte ricorrente, così come richiesto (cfr. comparsa
conclusionale).
In base al principio della soccombenza vanno poste a carico del Condominio resistente le spese occorse per
la stesura della relazione di consulenza tecnica di ufficio.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
• accoglie la domanda per quanto di ragione e – per l’effetto – annulla la deliberazione assembleare
impugnata del 29.7.20 l 0, nei limiti dei capi l) dell’ordine del giorno – e limitatamente alla parte in cui si
consente il parcheggio turnario “sia nei corridoi del seminterrato che nei viali di accesso” – nonché dei capi
2), 3) ed 11) dell’ ordine del giorno, quest’ultimo capo limitatamente a quanto deliberato dal Condominio,
in specifica relazione al predetto capo, nella penultima pagina e nell’ultima pagina del verbale di
assemblea;
• dichiara compensate per metà le spese di lite e -per l’effetto – condanna il Condominio resistente al
pagamento della metà di quelle sostenute da parte ricorrente; metà che liquida in complessive euro
2.297,5, di cui euro 97,5 per spese, 500,00 per studio controversia, euro 400,00 per fase introduttiva, euro
600,00 per fase istruttoria e/o di trattazione, euro 700,00 per fase decisionale, oltre rimborso forfettario
nella misura del 15 %, IVA e CPA come per legge, con distrazione delle spese, ex art. 93 c.p.c., in favore del
difensore di parte ricorrente;
• pone a carico del Condominio resistente le spese occorse per la stesura della relazione di consulenza
tecnica di ufficio.
Così deciso, in Napoli, in data 20.1.2015
Il Giudice
dott. Fabio Magistro
ANACI – BAT
Presidenza: Via A. M. di Francia, 31 – 76125 Trani [email protected]