TRIBUNALE DI SALERNO
TERZA SEZIONE CIVILE
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
R.E. n. 397/2008
IL GIUDICE DELL’ESECUZIONE
letti gli atti del procedimento e sciolta la riserva assunta all’udienza del 21 luglio 2011;
preso atto dell’istanza di vendita formulata dal creditore procedente;
ritenuto opportuno, ai sensi dell’art. 600, comma 2, c.p.c., nonostante lo stato di
comproprietà dei cespiti contraddistinti nella relazione peritale come lotti n. 2 e n. 3, disporre,
comunque, la vendita delle quote indivise, per la cui acquisizione è verosimile un interesse
della “M.A.R. Immobiliare s.r.l.”, titolare della restante metà degli immobili per effetto del
decreto di trasferimento emesso, ex art. 586 c.p.c., dal Tribunale di Salerno in data 11 giugno
2009, rep. N. 6178, e trascritto l’8 luglio 2009, al n. 24787 R.P. e al n. 31239 R.G.;
rilevato, al riguardo, che il giudizio di divisione promosso da quest’ultima è in opponibile
alla presente procedura esecutiva, incardinata in forza di atto di pignoramento trascritto il 17
novembre 2008, al n. 33404 R.P. e al n. 46017 R.G.;
rilevato che custodi del compendio pignorato sono i debitori;
rilevato che, ai sensi dell’art. 559, comma 4, c.p.c., come novellato dalle leggi 80/2005,
263/2005 e 51/2006, la sostituzione del debitore con un terzo nella funzione di custode
giudiziario diviene automatica ed ineludibile conseguenza dell’ordinanza di fissazione delle
modalità di vendita, onde garantire la produttività e l’ottimale gestione del compendio
pignorato nell’interesse dei creditori, fatta salva l’ipotesi in cui la custodia non risulti a tal fine
utile;
considerato che, nel caso di specie, la natura, la destinazione d’uso e la consistenza
economica del compendio pignorato rendono proficua, nell’interesse dei creditori, la nomina
di un custode giudiziario esterno, fermo restando l’obbligo per i debitori di presentare il
rendiconto a far data dal pignoramento, ex artt. 560 e 593 c.p.c.;
ritenuto di poter condividere e prendere a fondamento del prosieguo della procedura le
conclusioni della relazione dell’esperto, in ordine sia all’individuazione del compendio
immobiliare che alla stima del relativo valore di mercato;
ravvisate, pertanto, le condizioni per procedere, ai sensi degli artt. 569, 571 e 576 c.p.c.,
come novellati dalle leggi 80/2005, 263/2005 e 51/2006, al prezzo base di euro 413.000,00
per il lotto n. 1, di euro 181.000,00 per il lotto n. 2, di euro 209.000,00 per il lotto n. 3, e di
euro 172.000,00 per il lotto n. 4, alla vendita coattiva dei seguenti cespiti:
lotto uno – “appartamento per civile abitazione sito in Salerno, alla via M. Vernieri, n.
23, piano quarto, interno 13, composto da quattro vani, cucina, ripostiglio ed accessori,
per una superficie commerciale di mq. 117,90, riportato nel NCEU al foglio 62, p.lla 51,
sub 21, cat. A/2, classe 3.
Lotto due – “quota pari ad ½ della piena proprietà di un’unità immobiliare sita in
Salerno, alla via La Mennolella, n. 48, comprendente un appartamento al primo piano,
interno n. 4, avente una superficie commerciale di mq. 117,12, area esterna e cantina
interno n. 4 al piano terra, riportata in catasto al foglio 58, p.lla 798, sub 4, cat. A/2,
classe 2, vani 7, piano 1-1S, scala U, nonché posto auto n. 6 al piano terra, riportato nel
NCEU al foglio 58, p.lla 798, sub 9, cat. C/6, classe 2.
1
lotto tre – “quota pari ad ½ della piena proprietà di un’unità immobiliare sita in
Salerno, alla via La Mennolella, n. 48, comprendente un appartamento al piano rialzato,
interno n. 2, avente una superficie commerciale di mq. 135,53, area esterna e cantina
interno n. 2 al piano terra, riportata in catasto al foglio 58, p.lla 798, sub 2, cat. A/2,
classe 2, vani 7, piano T-1S, scala U, nonché posto auto n. 2 al piano terra, riportato nel
NCEU al foglio 58, p.lla 798, sub 11, cat. C/6, classe 2.
lotto quattro - appartamento per civile abitazione sito in San Cipriano Picentino, alla via
A. Fierro, n. 20, piano secondo, interno 6, composto da quattro vani e doppi accessori,
per una superficie commerciale di mq. 119,16, oltre a posto auto scoperto, riportato nel
NCEU al foglio 13, p.lla 390, sub 15, cat. A/2, classe 5.
rilevato che occorre fissare i termini per la presentazione delle offerte di acquisto senza
incanto, la successiva udienza per l’esame delle stesse e, per il caso in cui non abbia per
qualsiasi motivo luogo la vendita senza incanto, fin d’ora la data per gli incanti;
evidenziato, quanto alla vendita senza incanto, che:
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ciascun offerente, ai sensi dell’art. 571, comma 1, c.p.c., tranne il debitore, è ammesso
a formulare offerte per l’acquisto personalmente o a mezzo di procuratore legale,
anche a norma dell’art. 579, comma 3, c.p.c. (il procuratore legale dovrà, in ogni caso,
essere munito di mandato speciale risultante da atto pubblico o scrittura privata
autenticata, non essendo sufficiente l’ordinario mandato alle liti; nell’ipotesi di cui al
citato art. 579, comma 3, il mandato speciale risultante da atto pubblico o scrittura
privata autenticata dovrà essere depositato contestualmente alla dichiarazione del
nominativo della persona, da effettuarsi nel termine di cui all’art. 583, comma 1,
c.p.c.), presentando presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari, dichiarazione,
in regola con il bollo, contenente, a pena di inefficacia, l’indicazione del numero di
r.g.e. della procedura, del bene (e del lotto) cui l’offerta si riferisce, del prezzo, del
tempo, del modo del pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione
dell’offerta;
detta dichiarazione deve, altresì, recare le generalità dell’offerente (nome, cognome,
luogo e data di nascita, codice fiscale, residenza/domicilio, stato civile e, se coniugato,
regime patrimoniale fra i coniugi; in caso di comunione legale dei beni, occorrerà
indicare anche le generalità del coniuge non offerente, al fine di poter trasferire ad
entrambi, pro quota, il bene, in caso di aggiudicazione; nell’ipotesi di acquisto a titolo
personale da parte di un coniuge in regime di comunione dei beni, occorre produrre,
oltre alla dichiarazione di quest’ultimo ex art. 179, comma 1, lett. F, cod. civ., quella
del coniuge non acquirente di cui al secondo comma della medesima disposizione
normativa), l’espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima ed
essere corredata da copia di valido documento di identità dell’offerente e, se
necessario, da valida documentazione comprovante i poteri o la legittimazione dello
stesso (ad es. procura speciale o certificato camerale in caso di società);
l’offerta, nel caso di presentazione da parte di un minorenne, dovrà essere sottoscritta
dai genitori, previa autorizzazione del giudice tutelare, da depositare in copia
conforme;
in caso di dichiarazione presentata congiuntamente da più soggetti, deve essere
indicato colui che abbia l’esclusiva facoltà di formulare eventuali offerte in aumento;
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non sarà possibile trasferire l’immobile a soggetto diverso da quello che sottoscrive
l’offerta;
l’offerta è irrevocabile salvo che: 1. il giudice ordini l’incanto; 2. siano decorsi
centoventi giorni dalla sua presentazione e la stessa non sia stata accolta;
l’offerta non è efficace: 1) se perviene oltre il termine stabilito; 2) se è inferiore al
prezzo determinato a norma dell’articolo 568 e sopra riportato; c) se l’offerente non
presta cauzione, a mezzo di libretto di deposito nominativo intestato alla procedura ed
all’ordine del giudice dell’esecuzione, da accendersi presso il “Monte dei Paschi di
Siena S.p.A.” (sportello interno al Tribunale di Salerno), in misura non inferiore al
decimo del prezzo dallo stesso proposto;
all’offerta, da depositarsi in busta chiusa, senza segni di riconoscimento, deve essere
allegato il libretto di deposito per la cauzione, come innanzi indicato; all’esterno della
busta vanno annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome, previa identificazione,
di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell’esecuzione e la
data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte; le buste saranno aperte all’udienza
fissata per l’esame delle offerte, alla presenza degli offerenti, ove comparsi; nel caso
di mancata comparizione dell’offerente o degli offerenti l’aggiudicazione sarà
comunque disposta, fatta salva l’applicazione delle previsioni di cui all’art. 572,
commi 2 e 3, c.p.c.; in caso di più offerte valide, si procederà a gara sull’offerta più
alta secondo il sistema delle schede o buste segrete, fatta salva l’applicazione dell’art.
573, comma 2, c.p.c.;
in alternativa alle modalità di cui sopra, la presentazione delle offerte di acquisto può
avvenire anche mediante l’accredito, a mezzo di bonifico o deposito su conto postale o
bancario intestato alla procedura esecutiva ed acceso o da accendersi, nel secondo
caso, presso il “Monte dei Paschi di Siena S.p.A.” – filiale di Salerno, di una somma
pari ad un decimo del prezzo che si intende offrire e mediante la comunicazione, a
mezzo telefax o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare,
concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici
e teletrasmessi, di una dichiarazione contenente le indicazioni di cui allo stesso art.
571 c.p.c.; detto accredito deve avere luogo non oltre cinque giorni prima della
scadenza del termine entro il quale possono essere proposte le offerte d’acquisto; fin
d’ora si prevede che, quando l’offerta è presentata con le modalità alternative, il
termine per il versamento del prezzo e di ogni altra somma è di novanta giorni;
in ogni caso, le spese del trasferimento cedono a carico dell’aggiudicatario, cui restano
riservate le attività ed i costi per la registrazione e trascrizione del decreto nonché per
la cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravanti sugli immobili acquistati;
è possibile, per i partecipanti alle aste, ottenere mutui e tassi a condizioni economiche
prestabiliti da ogni singola banca aderente al protocollo “ABI” per la concessione di
mutui agli aggiudicatari; l’elenco delle banche aderenti all’iniziativa per il Tribunale
di Salerno è reperibile presso la Cancelleria;
evidenziato, quanto all’eventuale, successiva vendita agli incanti, che:
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essa deve aver luogo al prezzo sopra indicato di euro 413.000,00 per il lotto n. 1, di
euro 181.000,00 per il lotto n. 2, di euro 209.000,00 per il lotto n. 3, e di euro
172.000,00 per il lotto n. 4;
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le offerte in aumento, a pena di inammissibilità, non devono essere inferiori ad euro
20.000,00 per il lotto n. 1, ad euro 9.000,00 per il lotto n. 2, ad euro 10.000,00 per il
lotto n. 3 e ad euro 8.000,00 per il lotto n. 4;
ognuno, ai sensi dell’art. 579, comma 1, c.p.c., tranne il debitore, è ammesso a
formulare offerte all’incanto personalmente, a mezzo di mandatario munito di procura
speciale o di procuratore legale, anche a norma dell’art. 579, comma 3, c.p.c. (il
procuratore legale dovrà, in ogni caso, essere munito di mandato speciale risultante da
atto pubblico o scrittura privata autenticata, non essendo sufficiente l’ordinario
mandato alle liti; nell’ipotesi di cui al citato art. 579, comma 3, il mandato speciale
risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata dovrà essere depositato
contestualmente alla dichiarazione del nominativo della persona, da effettuarsi nel
termine di cui all’art. 583, comma 1, c.p.c.);
ogni concorrente, per essere ammesso all’incanto, deve presentare istanza di
partecipazione, in regola con il bollo, recante, a pena di inefficacia, l’indicazione del
numero di r.g.e. della procedura, il bene o il lotto cui l’istanza stessa è riferita, il
prezzo proposto, le proprie generalità (nome, cognome, luogo e data di nascita, codice
fiscale, residenza/domicilio, stato civile e, se coniugato, regime patrimoniale fra i
coniugi; in caso di comunione legale dei beni, occorrerà indicare anche le generalità
del coniuge non offerente, al fine di poter trasferire ad entrambi, pro quota, il bene, in
caso di aggiudicazione; nell’ipotesi di acquisto a titolo personale da parte di un
coniuge in regime di comunione dei beni, occorre produrre, oltre alla dichiarazione di
quest’ultimo ex art. 179, comma 1, lett. F, cod. civ., quella del coniuge non acquirente
di cui al secondo comma della medesima disposizione normativa), l’espressa
dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima;
l’istanza, nel caso di presentazione da parte di un minorenne, dovrà essere sottoscritta
dai genitori, previa autorizzazione del giudice tutelare, da depositare in copia
conforme;
in caso di istanza presentata congiuntamente da più soggetti, deve essere indicato colui
che abbia l’esclusiva facoltà di formulare eventuali offerte in aumento;
non sarà possibile trasferire l’immobile a soggetto diverso da quello che sottoscrive
l’istanza;
all’istanza di partecipazione deve essere allegata copia di valido documento d’identità
del concorrente e, se necessario, valida documentazione comprovante i poteri o la
legittimazione dello stesso (ad es. procura speciale o certificato camerale in caso di
società);
l’istanza di partecipazione, da presentarsi in busta chiusa, senza segni di
riconoscimento, deve essere corredata da un libretto di deposito nominativo intestato
alla procedura ed all’ordine del giudice dell’esecuzione, da accendersi presso il
“Monte dei Paschi di Siena S.p.A.” (sportello interno al Tribunale di Salerno), tramite
cui effettuare il versamento della cauzione (ed in conto prezzo di aggiudicazione), in
ragione di un decimo del prezzo posto a base d’asta;
all’esterno della busta vanno annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome, previa
identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice
dell’esecuzione e la data dell’udienza fissata per la vendita all’incanto;
le buste saranno aperte all’udienza stabilita per l’incanto alla presenza degli istanti, la
cui comparizione è necessaria ai fini dell’aggiudicazione, che sarà disposta secondo le
prescrizioni dell’art. 581 c.p.c.; la mancata partecipazione all’incanto, personalmente o
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a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, comporterà
l’incameramento di 1/10 della cauzione, che, di contro, sarà immediatamente restituita
dopo la chiusira dell’incanto, ove l’offerente, regolarmente presente, non divenga
aggiudicatario; nel caso di una sola istanza di partecipazione, occorrerà comunque
apportare un rialzo minimo, ex art. 581, comma 2, per conseguire l’aggiudicazione
provvisoria;
a norma dell’art. 584 c.p.c., infatti, avvenuto l’incanto, possono essere presentate
offerte di acquisto entro il termine perentorio di dieci giorni dalla gara, ma esse non
sono efficaci se il prezzo offerto non supera di 1/5 quello raggiunto nell’incanto;
l’aggiudicazione, pertanto, diverrà definitiva ove, decorsi dieci giorni, non siano state
presentate offerte in aumento;
tali offerte potranno essere depositate presso la Cancelleria, nelle forme di cui all’art.
571 c.p.c., prestando cauzione per una somma pari al doppio della cauzione versata
per la partecipazione all’incanto. In caso di presentazione di tali offerte, verrà indetta
una gara secondo le previsioni di cui all’art. 584 c.p.c.. Se nessuno degli offerenti in
aumento partecipa alla gara indetta a norma dell’art. 584, comma 3, c.p.c.,
l’aggiudicazione diventa definitiva e verrà pronunciata a carico degli offerenti (salvo
che ricorra un documentato e giustificato motivo) la perdita della cauzione, il cui
importo è trattenuto come rinveniente a tutti gli effetti dall’esecuzione;
in ogni caso, le spese del trasferimento cedono a carico dell’aggiudicatario, cui restano
riservate le attività ed i costi per la registrazione e trascrizione del decreto nonché per
la cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravanti sugli immobili acquistati;
è possibile, per i partecipanti alle aste, ottenere mutui e tassi a condizioni economiche
prestabiliti da ogni singola banca aderente al protocollo “ABI” per la concessione di
mutui agli aggiudicatari; l’elenco delle banche aderenti all’iniziativa per il Tribunale
di Salerno è reperibile presso la Cancelleria;
FISSA, IN RELAZIONE ALLA VENDITA SENZA INCANTO,
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•
per la presentazione presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari delle offerte di
acquisto, ex art. 571 c.p.c., del compendio immobiliare sopra indicato e meglio
descritto nella relazione dell’esperto in atti, alla quale si fa espresso richiamo, quale
parte integrante e sostanziale della presente ordinanza, termine fino alle ore 12.30 del
giorno 22 febbraio 2012, con le modalità e per il prezzo base di cui sopra;
per l’esame delle offerte di acquisto, ai sensi dell’art. 572 c.p.c., ovvero per la gara
sulle medesime, se presentate in misura superiore ad una, ai sensi dell’art. 573 c.p.c.,
l’udienza del giorno 23 febbraio 2012, ore 9.00 e segg.;
FISSA, NEL CASO IN CUI LA VENDITA SENZA INCANTO NON ABBIA LUOGO,
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per la presentazione presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari delle istanze di
partecipazione alla vendita ai pubblici incanti del compendio immobiliare sopra
indicato e meglio descritto nella relazione dell’esperto in atti, alla quale si fa espresso
richiamo, quale parte integrante e sostanziale della presente ordinanza, termine
perentorio fino alle ore 12.30 del giorno 7 marzo 2012, con le modalità e per il
prezzo minimo di cui sopra;
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per il giorno 8 marzo 2012, ore 10.00 e segg., la vendita ai pubblici incanti del
compendio immobiliare sopra indicato, con le modalità e per il prezzo base di cui
innanzi;
STABILISCE, ALTRESI’, CHE LA VENDITA AVVIENE ALLE SEGUENTI
CONDIZIONI, SIA QUALORA VI SI FACCIA LUOGO SENZA INCANTO, SIA
QUALORA VI SI FACCIA LUOGO CON INCANTO:
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•
gli immobili vengono posti in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano,
così come identificati, descritti e valutati dall’esperto nella relazione, con ogni
eventuale servitù attiva e passiva inerente e quote condominiali relative;
la vendita è a corpo e non a misura; eventuali differenze di misura non potranno dar
luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo; la vendita forzata non è
soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potrà
essere revocata per alcun motivo. Conseguentemente l’esistenza di eventuali vizi,
mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere – ivi
compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di
adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell’anno in corso e
dell’anno precedente non pagate dal debitore – per qualsiasi motivo non considerati,
anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad
alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto
nella valutazione dei beni;
l’aggiudicatario dovrà versare la differenza del prezzo (detratta dal prezzo di
aggiudicazione la cauzione di cui sopra) entro un termine massimo di sessanta giorni
dalla data di aggiudicazione sul libretto di deposito bancario in atti (qualora il
procedimento si fondi su credito fondiario e l’aggiudicatario non intenda avvalersi
della facoltà di subentrare nel contratto, a tale modalità di versamento sarà sostituito,
ex art. 41, comma 4, D. Lgs. 1 settembre 1993, n. 385, il pagamento diretto alla banca
creditrice, nei limiti del credito azionato per capitale, interessi e spese con
collocazione privilegiata, entro lo stesso termine e detratto un accantonamento per
spese nella misura che sarà indicata dal g.e.); in mancanza, si provvederà a dichiarare
la decadenza dall’aggiudicazione, a norma dell’art. 587 c.p.c.;
soltanto all’esito degli adempimenti precedenti, della produzione di aggiornati
certificati catastali e di aggiornati certificati relativi alle iscrizioni e trascrizioni
effettuate sul bene nonché del pagamento delle spese di trasferimento, da effettuarsi
contestualmente a quello della differenza del prezzo di aggiudicazione, nella misura
del 20% di quest’ultimo, sarà emesso il decreto di trasferimento, ai sensi dell’art. 586
c.p.c.;
DISPONE, QUANTO ALLA PUBBLICITA’ IN FUNZIONE DELLA VENDITA,
CHE:
•
•
su impulso del procedente, sia predisposto l’avviso di vendita, da pubblicare all’albo
dell’Ufficio;
a cura, rischio e spese (rimborsabili ex art. 2770 cod. civ.) del medesimo soggetto, sia
data pubblicità:
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in ogni caso, per una sola volta, della presente ordinanza, escluse le note, su di un
quotidiano di informazione a diffusione locale a scelta del creditore, pubblicità da
effettuarsi almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle
offerte o della data dell’incanto;
in ogni caso, per una sola volta, della presente ordinanza, escluse le note, su una
rivista periodica, pubblicità da effettuarsi almeno quarantacinque giorni prima del
termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto;
in ogni caso, per una sola volta, della presente ordinanza, escluse le note, e della
prelazione di stima dell’esperto su un sito Internet individuato ai sensi dell’art. 173 ter
disp. att. c.p.c. e di cui è data notizia in Cancelleria, almeno quarantacinque giorni
prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto;
• il creditore procedente possa, inoltre, dare pubblicità della presente ordinanza, a sua
cura ed ove lo ritenga opportuno:
a sue spese (rimborsabili ex art. 2770 cod. civ.), con pubblicità muraria, da effettuarsi
nei Comuni di Salerno e di ubicazione degli immobili, almeno quarantacinque giorni
prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto;
a sue spese (rimborsabili ex art. 2770 cod. civ.), a ulteriori forme di pubblicità dal
medesimo prescelte, da eseguirsi almeno quarantacinque giorni prima del termine per
la presentazione delle offerte o della data dell’incanto;
• la pubblicità muraria e l’ulteriore pubblicità prescelta sono dichiarate sin d’ora non
necessarie ai fini dell’esperibilità della vendita;
• della prova della pubblicità elettronica e a mezzo stampa – da depositarsi in
cancelleria almeno dieci giorni prima delle vendite – sia fatto carico al creditore
procedente o surrogante;
AVVERTE
fin d’ora le parti che, ove all’udienza fissata per la celebrazione dell’incanto, questo non
abbia luogo per qualunque motivo, si riserva di applicare immediatamente – e cioè a
quella stessa udienza – l’articolo 591 cod. proc. civ., senza alcun rinvio intermedio o
ulteriore, in quello stesso contesto sentendo le parti e provvedendo sulla disposizione
dell’amministrazione giudiziaria o sulla fissazione di una nuova vendita;
ONERA
il creditore procedente di notificare entro il 30 ottobre 2011 la presente ordinanza ai
creditori di cui all’art. 498 c.p.c. che non sono comparsi;
DISPONE
la sostituzione dei debitori, nell’attività di custodia giudiziaria del compendio immobiliare
oggetto della presente procedura esecutiva, con l’avv. Rosita Bottiglieri, che convoca
davanti a sé, ai fini del conferimento dell’incarico, il cui contenuto è analiticamente
esplicitato con separato provvedimento, per il giorno 20 settembre 2011, ore 12.30;
ORDINA
ai debitori di presentare il conto di gestione, ex artt. 560 e 593 c.p.c., a far data dal
pignoramento, entro e non oltre il 30 ottobre 2011, con espresso avviso che, in caso di
inottemperanza, l’omissione sarà valutata ai fini dell’eventuale trasmissione degli atti alla
Procura della Repubblica per i reati configurabili nella fattispecie;
MANDA
alla Cancelleria per le comunicazioni di rito;
Salerno, lì 21 luglio 2011
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Il Giudice dell’esecuzione
dott. Alessandro Brancaccio
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N° 397/08 R.G.E.
TRIBUNALE DI SALERNO
III SEZIONE CIVILE
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
VERBALE DI UDIENZA DI VENDITA CON INCANTO DESERTA
L’anno 2011, addì otto del mese di marzo, alle ore _______, davanti al giudice, dott.
Alessandro Brancaccio, nella procedura esecutiva a carico di …omissis…, con l’assistenza
del sottoscritto Cancelliere, dott/dott.ssa Lucia D’Amato, sono comparsi:
l’avv. Naddeo per avv. Omero;
l’avv. V. Di Fluri per avv. M. Napoli.
Il creditore procedente, atteso che non risultano depositate istanze di partecipazione:
chiede fissarsi nuove vendite senza incanto e con incanto con riduzione di ¼ del prezzo posto
a base di gara;
Il Giudice, stante l’assenza di offerte:
dichiara l’asta deserta, fissando nuova vendita senza incanto per l’udienza del 8.11.2012 ed
eventuale vendita con incanto per l’udienza del 22.11.2012, con riduzione di ¼ del prezzo
posto a base di gara ed aumento minimo non inferiore al 5% del prezzo posto a base di gara,
così come ridotto, per le offerte in rialzo in caso di vendita all’incanto con oneri pubblicitari a
carico della intervenuta curatela;
Il Giudice dell’Esecuzione
dott. Alessandro Brancaccio
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
ILL.MO SIG. GIUDICE
DOTT. ALESSANDRO BRANCACCIO
TRIBUNALE DI SALERNO
Terza sezione civile - Ufficio esecuzioni immobiliari
PROCEDURA ESECUTIVA N° 397/08 R.G.E.
GAETANO CARAMICO & C. S.P.A.
C\O
…OMISSIS…
Udienza determinazione modalità di vendita: 21.04.2011
Udienza per la comparizione delle parti e del C.T.U. : 07.06.2011
Il sottoscritto Arch. Enrico Tastardi in data 9 novembre 2010 ha ricevuto l’incarico di valutare
i beni dei Sigg.ri …omissis…, oggetto della Proc. Es. n. 397/08.
A seguito degli accertamenti svolti espone la seguente
RELAZIONE TECNICA
articolata nei seguenti paragrafi:
1. PREMESSE - MANDATO
2. OPERAZIONI PERITALI
3. BENI PIGNORATI
4. DATI CATASTALI ATTUALI
5. DESCRIZIONE DEI BENI
6. RISPOSTE AI QUESITI
7. ELENCO ALLEGATI
-1-
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
1. PREMESSE - MANDATO
All’atto del giuramento di rito la S.V. ha posto all’esperto i seguenti quesiti:
1.
se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex
art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di tale
assenza o inidoneidità e restituisca gli atti senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato
per la prosecuzione delle operazioni;
2.
se i beni pignorati costituiscono esclusivamente in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
3.
se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è
necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è
completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere in via preliminare, una descrizione
riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da
accludere a guisa d’introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda,
limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la
documentazione è completa ed idonea:
4.
identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l’immobile
pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento;
5.
dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo
in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con
particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
6.
indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
7.
riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da
contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo
carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili;
8.
riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
9.
riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza
della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica
del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui
al D.P.R. 6.6.01. n.380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della
-2-
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
L.28.2.85 n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le
nullità di cui all’art.46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art.40, co.2, della citata
L.47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l'aggiudicatario
potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art.46, co.5, del citato
T.U. e di cui all’art.40, co.6, della citata L.47/85;
10.
determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali
borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di
beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando al principale fine di conseguire una più
vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; tenuto
conto che trattasi di vendita forzata, avrà cura l’esperto di specificare la incidenza di tale
circostanza sul prezzo presumibile di aggiudica, rispetto al prezzo che verosimilmente
potrebbe ricavarsi dalla vendita del bene in una libera contrattazione di mercato;
11.
corredi la relazione –da presentare anche in formato e su supporto informatici (e
segnatamente in formato testo o Word per Window Microsoft, nonché “.pdf” per Adobe
Acrobat) o equivalente- di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui
sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazone, frazione, via o località,
confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella,
all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed
all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al
numero d’interno);
12.
estragga reperto fotografico -anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al
foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi, comprensivo, in
caso di costruzione, anche degli interni.
Ancora, il G.E. ricorda all’esperto che egli, per legge, deve altresì procedere alla stima entro il
termine perentorio del 45° giorno antecedente l’udienza di determinazione delle modalità della
vendita indicata nel decreto che lo ha nominato, comunicando, entro il detto termine, la
relazione ai creditori e al debitore – e a quest’ultimo anche se non costituito – e con invito a
fargli pervenire eventuali note entro il 15° giorno antecedente l’udienza stessa; e, nel caso in
cui tali note gli siano fatte pervenire, egli dovrà presenziare a quest’ultima per rendere i
chiarimenti necessari.
L’esperto accetta l’incarico; chiede ed ottiene:
-3-
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
• termine definitivo di gg. 45 prima dell’udienza di determinazione delle modalità della
vendita, fissata con il decreto di nomina, per il deposito della relazione;
• autorizzazione: al ritiro della produzione di parte ed all’estrazione di copia dei verbali di
causa; all’uso di mezzo proprio con esonero della P.A. da ogni responsabilità ove debba
allontanarsi dal comune di residenza in luogo distante oltre dieci km; ad avvalersi dell’opera di
un collaboratore di sua fiducia; ove peraltro assolutamente indispensabile, per misurazioni
ovvero operazioni materiali; ad eseguire o a far eseguire indagini tecniche assolutamente
indispensabili presso strutture od enti pubblici; ad accedere a pubblici uffici onde prendere
visione ed estrarre copia, con anticipazione delle spese, di atti e documenti ivi depositati.
Il g.e. dà atto che non sono opponibili all’esperto le limitazioni previste dalla normativa a
tutela della riservatezza agendo egli per motivi di giustizia e su ordine del giudice; dà atto
altresì che le operazioni iniziano contestualmente con l’esame degli atti e che esse
proseguiranno come da successivo avviso che l’esperto trasmetterà alle parti.
Il g.e. pone, a carico del creditore procedente o surrogante, un anticipo di € 400,00 – IVA
esclusa – a favore dell’esperto; conferma la già fissata udienza del 21/04/2011, ore 9.30 per la
determinazione delle modalità della vendita.
2. OPERAZIONI PERITALI
Le operazioni sono iniziate, contestualmente al conferimento del mandato, con il ritiro e
l’esame degli atti (documentazione ipocatastale).
Si precisa che nella presente relazione di stima, i vari beni saranno indicati con le stesse lettere
di riferimento adoperate nell’atto di pignoramento (vedi par.3 - Beni Pignorati), quindi non
verrà seguita la numerazione della certificazione notarile, che invece descrive un diverso
ordine di elencazione.
Dall’esame degli stessi è emerso che parte dei beni pignorati, elencati in seguito, risulta
oggetto di altre procedure esecutive (Proc. Es. n. 78/03 R.G.E. in danno della sola Sig.ra
…omissis…; Proc. Es. n.109/06 R.G.E. in danno dei Sigg.ri …omissis…).
In particolare: per quanto riguarda la procedura n.78/03, i beni C) e D), per la sola quota di ½
della piena proprietà di …omissis…, sono stati venduti alla società M.A.R. Immobiliare S.r.l.
con verbale di vendita giudiziaria del notaio delegato dott. Paolo Califano del 04/02/2009
repertorio n.18166, raccolta n.7932 ed è stato emesso in data 11/06/2009 il decreto di
-4-
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
trasferimento del tribunale di Salerno, Trascrizione n.2478.7/2009 in atti dal 09/07/2009
Repertorio n.6178;
invece per quanto riguarda la procedura n.109/06, i beni B) ed E) (per l’intero di proprietà
…omissis…) sono, alla data di deposito della presente perizia, ancora in corso di vendita.
E’ emerso altresì che il debitore esecutato …omissis… è deceduto in data 03/03/2009.
Per quanto riguarda i riscontri fisici degli immobili, le operazioni hanno avuto inizio il giorno
02/12/2010 alle ore 16:00, presso l’abitazione di via Vernieri, 23 (Bene A), con precedenti
avvisi mediante raccomandate A.R. del 19/11/2010.
In tale data, è risultata presente la Sig.ra …omissis…, nonché la figlia …omissis….
Dopo gli opportuni rilievi, le operazioni sono state rinviate al giorno 10/12/2010, alle ore
10:00 per gli accertamenti nell’appartamento in Salerno, via La Mennolella, 48, fabbricato
XIII, al 1° piano, interno 4 (Bene C) con vano cantina n. 4, pertinenze esterne, al fg 58 p.lla
798 sub 4 e posto auto n.VI al fg 58 p.lla 798 sub 9.
Per gli accertamenti relativi agli immobili in via La Mennolella (Beni C e D), la data del
primo sopralluogo è stata altresì comunicata alla società M.A.R. immobiliare S.r.l. a mezzo
raccomandata A/R, quale comproprietaria dei diritti pari ad ½ dell’intero.
Il giorno 10/12/2010, alle ore 10:00 nell’appartamento in via La Mennolella, 48 al 1° piano
(Bene C) è risultata presente la Sig.ra …omissis… ed è stato eseguito il rilievo del bene.
Le operazioni quindi sono state rinviate al giorno 18/01/2011, alle ore 10:00 per il rilievo
dell’altro appartamento ubicato al piano rialzato del medesimo fabbricato XIII, invitando la
Sig.ra …omissis… a darne comunicazione anche agli altri congiunti.
Il giorno 18/01/2011, alle ore 10:00 presso l’altro appartamento di via La Mennolella, 48 al
piano rialzato, interno 2 (Bene D), comprendente anche aree pertinenziali esterne, cantina n. 2
al fg 58 p.lla 798 sub 2 e posto auto n. 2 al fg 58 p.lla 798 sub 11, è risultato presente il Sig.
…omissis….
Le operazioni quindi sono state rinviate al giorno 01/02/2011, alle ore 10:00 per il rilievo ai
beni, comprendenti appartamento e posto auto scoperto, in San Cipriano Picentino Frazione
Campigliano, Via Aurelio Fierro, 20 Edificio A al 2° piano interno 6 (Bene F), al fg 13 p.lla
390 sub 15 e invitando il Sig. …omissis… a darne comunicazione agli altri congiunti ed al
possessore Sig. …omissis…, al quale la data di sopralluogo è stata notificata anche con
raccomandata A/R.
Il giorno 01/02/2011 alle ore 10:00 presso il bene F) è risultato presente il Sig. …omissis….
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
Le operazioni quindi sono state rinviate al 07/02/2011 per l’accesso al terraneo in via Lucio
Orofino, 21, dandone comunicazione al Sig. …omissis… ed al Custode Giudiziario della
procedura n.109/06, Avv. Rosita Bottiglieri.
In riscontro alla predetta comunicazione, l’Avv. Rosita Bottiglieri ha chiesto il rinvio delle
operazioni in attesa dell’autorizzazione della S.V.; la stessa autorizzazione è stata formulata
anche dal sottoscritto, in data 14/02/2011.
Nel contempo con provvedimento dell’11/02/2011 (depositato in cancelleria il 16/02/2011 e
notificato allo scrivente C.T.U. in data 25/02/2011) il G.E. Dr. Giovanni Galasso :
a) Disponeva la riunione della Proc. Es. n. 397/08 alla Proc. Es. 78/03 limitatamente alla
quota di ½ spettante a …omissis… della proprietà degli immobili C) e D).
b) disponeva la riunione della Proc. Es. n.397/08 alla Proc. Es. 109/06 limitatamente ai
beni B) ed E).
c) fissava per la comparizione delle parti e dello scrivente C.T.U., onde provvedere sul
prosieguo della Proc. Es. n.397/08 in relazione ai beni per i quali non è stata disposta la
riunione, l’udienza del 07/06/2011 ore 9:30.
Alla data del provvedimento suddetto risultavano tuttavia già effettuati accertamenti relativi
agli immobili indicati nel pignoramento alle lettere B) terraneo in via B. Poerio, 3/A ed E)
terraneo in via L. Orofino, 21, per presa visione e rilascio copie di Autorizzazioni Edilizie dei
fabbricati, presso il Comune di Salerno (vedi All.ti 12 - 13), nonché per Visure Catastali (vedi
All.ti 4B – 4E) e per rilascio Contratti di Locazione presso l’Agenzia delle Entrate..
Alla luce di tale provvedimento del G.E. lo scrivente ha ritenuto di non dover procedere ad
ulteriori sopralluoghi, avendo già effettuato tutti gli accessi ai beni per i quali non è stata
disposta la riunione ed ha chiesto in data 02/03/2011 una proroga di gg 120 per il deposito
della perizia.
Il G.E. in data 07/03/2011 ha concesso una proroga non superiore ai 90 gg.
Nel corso di ciascun sopralluogo sono stati effettuati i rilievi metrici delle unità immobiliari e
riscontrati tutti gli elementi necessari ai fini della stima, nonché i rilievi fotografici, il tutto
come da verbali allegati.
Inoltre sono stati effettuati accertamenti presso:
-
il Comune di Salerno (Settore Urbanistica – Sportello Unico dell’Edilizia; Archivio
Urbanistica; Ufficio Certificati di Destinazione Urbanistica) e di San Cipriano
Picentino (Ufficio Tecnico) per verificare la regolarità edilizia ed urbanistica dei beni
ed il regime vincolistico, prendendo visione e ritirando copie dei provvedimenti di
autorizzazione alla costruzione, nonché delle certificazioni di abitabilità;
-6-
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
-
l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Salerno per gli accertamenti catastali;
-
l’Agenzia delle Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare - Ufficio Provinciale di
Salerno per le ispezioni ipotecarie, ed è stata ritirata anche copia della nota di
trascrizione dell’accettazione con beneficio d’inventario dell’eredità di …omissis…
redatto il 26/01/2010 (vedi All.11 b);
-
l’Agenzia delle Entrate per ispezione su eventuali contratti di locazione;
-
il Settore Servizi Demografici - Comune di Salerno per richiedere Certificato di Morte
di …omissis…, Certificato di Stato di Famiglia Originaria alla data di morte
03/03/2009 di …omissis… e lo Stato di Famiglia di ciascuno degli eredi con beneficio
d’inventario (vedi All.6).
Infine sono state raccolte informazioni sull’andamento del mercato immobiliare presso le varie
agenzie di intermediazione presenti in ogni zona di riferimento di ciascun bene in esame, al
fine di procedere alla stima del valore di mercato dei beni e sono stati presi in esame anche
listini dell’OMI (vedi All.8) ed i bollettini FIAIP.
Copia della presente relazione è stata trasmessa al creditore procedente, ai debitori ed ai
creditori intervenuti, in data 01/06/2011 a mezzo raccomandata A/R (vedi All.14).
3 – BENI PIGNORATI
Su richiesta dell’Avv. Enzo Lamberti è stato effettuato in data 28 ottobre 2008 e trascritto con
nota n. 46017 registro generale e n. 33404 registro particolare in data 17/11/2008, il
pignoramento a favore della ditta Gaetano Caramico & C. S.p.a, contro i Sigg.ri:
…omissis…;
…omissis….
Ciascuno per la quota di ½ per il diritto di proprietà.
Sui seguenti beni:
a) Appartamento in Salerno via Vernieri, 23 al 4° piano interno 13, riportato in
catasto foglio 62 particella 51 subalterno 21 ctg. A/2 vani 6,5;
b) Locale terraneo in Salerno via P.Boerio, 3/A in piano terra, riportato in catasto
foglio 67 particella 145 subalterno 8 ctg. C/1 mq 22;
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
c) Appartamento in Salerno via La Mennolella, 48 fabbricato XIII, al 1° piano
interno 4 di 4 vani ed accessori, vano cantina interno 4, e posto auto n°VI e zona
di terreno avente accesso da passerella che si diparte dal balcone della cucina,
riportato in catasto foglio 58 particella 798 subalterno 4 ctg A/2 vani 7 e particella
798 subalterno 9 ctg C/6 mq17;
d) Appartamento in Salerno via La Mennolella, 48 fabbricato XIII, al piano rialzato
interno 2 di 4 vani ed accessori, con vano cantina interno 2, e posto auto n° 2 e
zona di terreno adiacente al piano rialzato, riportato in catasto foglio 58 particella
798 subalterno 2 ctg A/2 vani 7 e particella 798 subalterno 11 ctg C/6 mq 17;
e) Locale terraneo in Salerno, riportato in catasto foglio 70 particella 2 subalterno 3
ctg C/1 mq 33;
f) Appartamento in San Cipriano Picentino località Campigliano via Provinciale
edificio A al 2° piano interno 6, riportato in catasto foglio 13 particella 390
subalterno 15 ctg A/2 vani 6,5
I beni, secondo le risultanze della Certificazione Notarile, sono pervenuti ai Sigg.ri
…omissis… in base ai seguenti atti,:
-
Bene A. Appartamento in Salerno, Via M.Vernieri, 23 al 4° piano
Di acquisto fattone, dal solo Sig. …omissis… in regime di comunione dei beni con
atto di compravendita a rogito Notar Gaetano Di Fluri del 12 gennaio 1978, trascritto
presso l’Agenzia del Territorio di Salerno sezione di Pubblicità Immobiliare il
18.1.1978 ai nn. 1203/1082, dal Signor Palmisano Pietro nato il 11.4.1920 a Sirignano.
Si precisa che in detto atto la data di nascita del Sig. …omissis… è stata indicata come
2 agosto 1929.
-
Bene B. Locale Terraneo in Salerno, Via B.Poerio, 3/A
Di acquisto fattone, dal solo Sig. …omissis… in regime di comunione dei beni con atto
di compravendita a rogito Notar Spirito del 21 gennaio 1980, trascritto presso
l’Agenzia del Territorio di Salerno sezione di Pubblicità Immobiliare il 25.01.1980 ai
nn. 2251/1957, dal Signor Piva Guido (in documentazione notarile “Giudo”) nato il
9.10.1924 a Salerno.
Si precisa che in detto atto la data di nascita del Sig. …omissis… è stata indicata come
2 agosto 1929.
-8-
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
-
Beni C e D. Appartamenti in Salerno, Via La Mennolella, 48 al 1° piano e al
piano rialzato
Di acquisto fattone, dai coniugi …omissis…, in regime di comunione dei beni, con atto
di compravendita a rogito Notar Gaetano Di Fluri del 16 settembre 1982, trascritto
presso l’Agenzia del Territorio di Salerno sezione di Pubblicità Immobiliare il
17.09.1982 ai nn. 22345/19051, dalla società C.E.P.E.C. SpA con sede in Roma.
Si precisa che in detto atto la data di nascita del Sig. …omissis… è stata indicata come
2 agosto 1929.
-
Bene E. Locale terraneo in Salerno, Via L.Orofino, 21
Di acquisto fattone, dal solo Sig. …omissis… in regime di comunione dei beni con atto
di compravendita a rogito Notar Barbarito in data 11 marzo 1992, trascritto presso
l’Agenzia del Territorio di Salerno sezione di Pubblicità Immobiliare il 17.3.1992 ai
nn. 8583/7327, dalla Signora Siano Carmela nata il 16.12.1924 a Pontecagnano Faiano.
Si precisa che in detto atto il Sig. …omissis… è stato indicato come …omissis….
-
Bene F. Appartamento in San Cipriano Picentino, Via A.Fierro, 20 al 4°piano
Di acquisto fattone, dal solo Sig. …omissis… in regime di comunione dei beni con atto
di compravendita a rogito Notar Barbarito del 22 settembre 1992, registrato a Eboli il 9
ottobre 1992 al n. 3553 e trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Salerno sezione di
Pubblicità Immobiliare il 06.10.1992 ai nn.23369/19605, dai Signori Barra Alfredo
nato il 11.11.1927 a San Cipriano Picentino e Giuliano Filomena nata il 26.11.1926 a
Pontecagnano Faiano.
Si precisa che in detto atto, il Sig. …omissis… è stato indicato come …omissis….
4. DATI CATASTALI ATTUALI
Si riportano i dati catastali attuali risultanti dalle visure effettuate presso l’Agenzia del
Territorio:
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
- Bene A. Appartamento in Salerno via Michele Vernieri n. 23 piano 4° foglio 62 n
51 sub 21 Z1 A/2 C.3 vani 6,5 RC 1208,51 Ditta …omissis….
A riguardo si precisa che all’Anagrafe il Sig. …omissis… è indicato come …omissis…
nato a …omissis… il …omissis… e non il …omissis….
- Bene B. Locale terraneo in Salerno via Bonaventura Poerio n.3 n.A piano T foglio
67 n 145 sub 8 Z4 C/1 C.4 mq 22 RC 273,14 Ditta Sica Roberto nato a Pontecagnano
Faiano il 7-8-1946, per non effettuata voltura.
- Bene C.
Appartamento e cantina in Salerno via La Mennolella n.48 piano 1 - 1S interno 4
scala U foglio 58 n 798 sub 4 Z4 A/2 C.2 vani 7 RC 1048,41 Ditta …omissis…
Proprietario per ½ e M.A.R. Immobiliare S.r.l. con sede in Pagani proprietaria per ½ .
Posto auto in Salerno via La Mennolella n. 48 piano 1S foglio 58 n 798 sub 9 Z4
C/6 C.2 mq 17 RC 122,65 Ditta …omissis… Proprietario per ½ e M.A.R. Immobiliare
S.r.l. con sede in Pagani proprietaria per ½.
Si precisa che all’Anagrafe il Sig. …omissis… è indicato come …omissis… nato a
…omissis… il …omissis…e non il …omissis….
- Bene D
Appartamento e cantina in Salerno via La Mennolella n.48 piano T - 1S interno 2
scala U foglio 58 n 798 sub 2 Z4 A/2 C.2 vani 7 RC 1048,41 Ditta …omissis…
Proprietario per ½ e M.A.R. Immobiliare S.r.l. con sede in Pagani proprietaria per ½ .
Posto auto in Salerno via La Mennolella n. 48 piano 1S foglio 58 n 798 sub 11 Z4
C/6 C.2 mq 32 RC 230,88 Ditta …omissis… Proprietario per ½ e M.A.R. Immobiliare
S.r.l. con sede in Pagani proprietaria per ½ .
Si precisa che all’Anagrafe il Sig. …omissis…è indicato come …omissis… nato a
…omissis… il …omissis… e non il …omissis….
- Bene E. Locale terraneo in Salerno via Andrea Aurofino n. 21 Piano T foglio 70 n 2
sub 3 Z2 C/1 C.8 mq 33 RC 719,22
Ditta …omissis….
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
- Bene F. Appartamento in San Cipriano Picentino via Campigliano piano 2 interno 6
scala U lotto U edificio A foglio 13 n. 390 sub 15 A/2 C.5 6,5 vani RC 553,90 Ditta
…omissis…
Dal riscontro tra i dati catastali ed il pignoramento rispetto a quest’ultimo sussistono le
variazioni per i seguenti immobili:
Bene B)
L’indirizzo in Catasto è via B.Poerio, anziché via P.Boerio
Bene D)
La consistenza in Catasto del sub 11 è di 32 mq, anziché 17 mq
Bene F) L’indirizzo in Catasto è via Campigliano, anziché Località Campigliano via
Provinciale.
5. DESCRIZIONE DEI BENI
Nel presente capitolo si espone la descrizione dei beni pignorati, con l’esclusione dei cespiti
B) ed E) riuniti alla procedura 109/06, come da decreto del G.E.:
-
Bene A. Appartamento in Salerno, via Michele Vernieri, 23 al 4° piano
L’appartamento è ubicato in uno stabile composto da 6 piani con copertura a terrazzo, unica
scala ed ascensore. Il fabbricato è collocato a Salerno in Via Michele Vernieri n. 23,
all’intersezione tra via Vernieri, via Pio XI e via Santa Caterina Alessandrina, nelle vicinanze
di Piazza San Francesco, in zona centrale (quartiere Carmine).
Il fabbricato ha struttura in c.a. e solai in latero-cemento e confina nel complesso con via
Vernieri (nord), traversa (ovest), aree private (sud ed est).
Il piano terra è adibito ad attività commerciali ed i piani in elevazione a civili abitazioni.
L’edificio, con balconi sulle varie facciate, è rifinito con intonaco comune e tinteggiature;
all’interno presenta rifiniture comuni in normali condizioni di conservazione ed all’esterno
frontalini e succieli ammalorati.
-
Bene C.
Appartamento in Salerno via La Mennolella, 48 al 1° piano e
Bene D.
Appartamento in Salerno via La Mennolella, 48 al piano rialzato
I beni, composti ciascuno da un appartamento con cantina e posto auto, sono ubicati entrambi
nel fabbricato (lotto XIII) di via La Mennolella, 48.
- 11 -
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
Il fabbricato insiste sul suolo riportato in Catasto foglio 58 particella 798 ed è composto da
piano terra, piano rialzato e due piani in elevazione, con copertura piana e da aree sistemate a
verde di uso privato.
Il fabbricato è ubicato in zona collinare residenziale, ha accesso da viale collegato con la
strada principale di via La Mennolella.
Ha struttura in c.a. con solai in laterocemento,
rifiniture ordinarie, scala unica ed ascensore.
I prospetti sono interessati da fenomeni di degrado.
-
Bene F. Appartamento in San Cipriano Picentino, via Aurelio Fierro n. 20 al 2°
piano
L’immobile fa parte di un fabbricato (edificio A) sito nella frazione Campigliano del comune
di San Cipriano Picentino, via Aurelio Fierro n. 20, ed è riportato in Catasto al foglio 13
particella 390 sub 15. Il fabbricato è stato realizzato insieme ad altri due edifici per civili
abitazioni e negozi, sulla stessa parte di suolo già di proprietà del Sig. …omissis….
L’area circostante ai tre fabbricati (indicati con lettere “A”, ”B”, ”C”), è recintata salvo su
fronte strada ed è sistemata con viali asfaltati, in cattive condizioni, aiuole e porzione a verde
condominiale, giardini privati e zone di parcheggio e con percorsi pedonali pavimentati con
blocchetti di cemento pressato.
L’area confina a nord-ovest con Proprietà Condominio Campigliano (ex Parco SCETA), a
nord-est con proprietà …omissis…, a sud-ovest con via Aurelio Fierro e a sud-est con scuola.
L’area è soggetta a servitù di passaggio per consentire l’accesso ad una stradina interna (foglio
13 particella 609) a servizio di altri fabbricati retrostanti. Sull’area insistono anche una cabina
Enel, serbatoio GPL condominiale e posti auto per i residenti.
Al momento l’area è interessata da lavori per esecuzione d’impianto fognario a servizio dei tre
edifici.
Il fabbricato A, nel quale è ubicato l’immobile oggetto di stima, è composto da piano terra con
destinazione commerciale, due piani in elevazione con scala unica senza ascensore, tre
abitazioni per piano e sottotetti; ha struttura in c.a., solai in laterocemento, tompagnature
esterne e tramezzi in laterizio, copertura a tetto con manto di tegole, pareti esterne rivestite con
intonaco.
Per la descrizione dettagliata dei beni si rinvia al quesito 4.
6. RISPOSTE AI QUESITI
- 12 -
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
QUESITI 1-2-3
La documentazione ex art. 567 c.p.c. in atti, per i beni pignorati, è completa ed idonea.
QUESITO 4
-
Bene A. Appartamento in Salerno, via Michele Vernieri, 23 al 4° piano
L’abitazione, occupata dalla Sig.ra …omissis…, è posta al 4° piano (interno 13); è composta
da ingresso-disimpegno, soggiorno doppio, cucina, due vani, ripostiglio, bagno, con altezza
utile di circa 3,40 m; è rifinita con pavimenti in piastrelle di granigliato cementizio, infissi
interni in legno, infissi esterni in legno, persiane avvolgibili e doppi infissi; è dotata
d’impianto elettrico sotto traccia, idrico, telefonico, citofonico e TV e impianto di
riscaldamento.
I servizi sono rifiniti con rivestimenti in piastrelle, elementi igienici e rubinetteria comune per
acqua fredda e calda.
L’appartamento è dotato di n.2 balconi con esposizione a sud-est e ad est, rispettivamente di
15,50 mq e 3,00 mq, per un totale di 18,50 mq (S.N.R.).
L’abitazione confina a nord con beni eredi …omissis…, a ovest con gabbia scale, ad est con
traversa e per gli altri lati con aree private.
Il tutto è in normali condizioni di conservazione e manutenzione, con lievi tracce d’umidità nel
vano letto n.1.
Complessivamente il bene ha la seguente consistenza (vedi Tav. 4A):
Superficie
in mq
Ingresso
6.20
disimpegno
12.00
Ripostiglio
9.00
Salone
31.00
Cucina
13.00
Bagno
5.00
Camera da letto n.1
18.00
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
Camera da letto n.2
20.00
Tot. Superficie Utile
-
S.U.
114.20
Balcone 1
15.50
Balcone 2
3.00
Tot. S.N.R.
18.50
Bene C. Appartamento in Salerno via La Mennolella, 48 al 1° piano
L’appartamento, adibito ad abitazione della Sig.ra …omissis… col proprio nucleo familiare, è
ubicato al primo piano (interno 4) ed è composto da 4 vani, cucina e doppi servizi, oltre
all’area pertinenziale esterna di circa 80,00 mq, il tutto come da planimetria allegata.
L’appartamento è rifinito con pavimentazione in piastrelle, infissi interni ed esterni in legno,
impianti di riscaldamento, elettrico, idrico, citofonico, il tutto in normali condizioni di
conservazione come rappresentato nelle tavole.
Confina nel complesso a sud con interno n.3 sub 3, a sud-ovest con gabbia scale e per i restanti
lati con aree private di pertinenza dell’appartamento sottostante, nonché diramazione di via La
Mennolella (l’area esterna).
All’appartamento sono annessi l’area esterna, oltre a cantina e posto auto, ubicati al piano
terra.
La cantina interno n. 4 (con altezza 2,52 m circa), ricompresa catastalmente nel sub 4, ha
accesso dal vano scala, confina a sud con cantina interno n.3 e corridoio e per i restanti lati con
terreno sottostante le aree esterne del sub 2.
Il posto auto contraddistinto dal n. 6, e individuato catastalmente con sub 9, confina a nord e
ad ovest con area di manovra del locale garage (di altezza 2,45 m circa) in cui è ubicato, a est
con locale posto auto n.5, a sud con area verde esterna.
Il posto auto non è delimitato da opportuna segnaletica orizzontale, quindi per l’individuazione
della sua consistenza si terrà conto della superficie catastale di 17 mq.
L’area esterna è composta da un terrazzamento, separato dall’abitazione, confinante con la
strada superiore e collegata all’appartamento da una passerella.
- 14 -
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
All’area scoperta sono stati annessi due vani (depositi) ricavati nel volume tecnico sottostante
alla strada; detti vani non vengono considerati nel computo delle consistenze ai fini della
stima.
Complessivamente il bene ha la seguente consistenza (vedi Tav. 4C; Tav. 4Cbis):
Abitazione Superficie
in mq
Ingresso
3,30
Disimpegno
7,80
Soggiorno
18,00
Cucina
8,30
Bagno 1
4,60
Bagno 2
3,60
Camera da letto n.1
15,15
Camera da letto n.2
16,20
Camera da letto n.3
15,50
Tot. Superficie Utile S.U.
92,45
Pertinenze
-
Balconi
16,85
Cantina
9,50
Posto Auto
17,00
Area Scoperta Pertinenziale
80,00
Tot. S.N.R.
123,35
Bene D. Appartamento in Salerno via La Mennolella, 48 al piano rialzato
Il bene è ubicato nello stesso fabbricato del bene descritto in precedenza (Bene C),
precisamente l’appartamento è situato al piano rialzato (interno n. 2), sulla stessa verticale, e
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
con medesimo impianto planimetrico. La cantina e il posto auto a servizio dell’appartamento
sono disposti sempre al piano terra.
L’appartamento, adibito ad abitazione del Sig. …omissis… col proprio nucleo familiare, è
composto da quattro vani, cucina e doppi servizi, oltre ad aree esterne (corte ed aree a verde)
(vedi planimetria). L’abitazione presenta rifiniture comuni composte da pavimenti e
rivestimenti in piastrelle, infissi in legno e doppi infissi esterni, impianti di riscaldamento,
citofonico, elettrico, idrico etc.. in normale stato di conservazione, il tutto come rappresentato
nei rilievi fotografici.
I servizi sono dotati di elementi igienici con rubinetteria comune.
L’abitazione confina a sud con appartamento sub 1, a sud-ovest con vano scala e ascensore e
per i restanti lati con aree esterne annesse.
Le aree esterne (corte) confinano a est con Lotto XIV, a nord e ad ovest con terrazzamento
annesso all’appartamento al 1° piano (vedi descrizione Bene C), a sud-ovest con androne e
vano scala, a sud-est con aree esterne private.
Le aree esterne comprendono: corte pavimentata di circa 160,00 mq ed aree a verde di 60 mq,
disposte su quote differenti e collegate fra loro da rampe; risultano delimitate da muri e
recinzioni in ferro e dotate d’impianto d’illuminazione ed impianto idrico.
La cantina annessa all’appartamento, identificata coll’interno n.2, con accesso dal vano scala
è ubicata al piano terra ed è composta da unico locale di circa 13,20 mq seminterrati con
altezza di 2,55 m circa; è dotata di porta in ferro, pavimento di piastrelle e rifiniture comuni.
Essa confina a nord con cantina sub 3, a ovest con terrapieno, a sud con cantina sub 1, a sud ed
est con corridoio
Il posto auto, catastalmente particella 798 subalterno 11, è ubicato al piano terra e fa parte del
locale autorimessa con accesso dal numero civico 44, suddiviso in quattro quote o posti auto.
Il posto auto n.2 di pertinenza del bene confina a nord con ascensore, gabbia scale, ed altro
ambiente, ad est con aree esterne di altra proprietà, a ovest con posto auto n.1, a sud con posto
auto n.3 ed area di manovra.
Il posto auto n.2 è anch’esso non delimitato da segnaletica orizzontale quindi per
l’individuazione della sua consistenza si è considerata la superficie catastale di 32 mq.
Complessivamente il bene ha la seguente consistenza (vedi Tav 4D; Tav. 4Dbis):
Abitazione Superficie
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
in mq
Ingresso
3,30
Disimpegno
7,80
Soggiorno
18,00
Cucina
8,30
Bagno 1
4,60
Bagno 2
3,60
Camera da letto n.1
15,15
Camera da letto n.2
16,20
Camera da letto n.3
15,50
Tot. Superficie Utile S.U.
92,45
Pertinenze
-
balconi
22,00
Cantina
13,20
Box auto
32,00
Area scoperta pertinenziale
220,00
Tot. S.N.R.
287,20
Bene F. Appartamento in San Cipriano Picentino, via Aurelio Fierro n. 20 al 2° piano
Il bene è composto da abitazione al piano 2°, interno 6 e da posto auto scoperto.
L’abitazione, con altezza interna di m 2,85 circa, prospetta su via A. Fierro a Sud-Ovest e per
gli altri lati su aree comuni ed è composto da 4 vani, cucina, bagno, doppio servizio,
ripostiglio, oltre a balconi sui tre lati; è rifinita con pavimento in piastrelle di ceramica e
monocottura, pareti e soffitti con intonaco civile e tinteggiatura degli ambienti con pittura
lavabile, rivestimenti dei servizi con piastrelle di maiolica smaltata, soglie ed imbotti dei vani
finestre e balconi in marmo, pezzi igienici in gres-porcellanato con rubinetteria comune; è
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
dotata di impianto idrico, elettrico, televisivo, telefonico, citofonico, di riscaldamento del tipo
autonomo con corpi scaldanti in ghisa e caldaia alimentata a gas GPL da bombolone
condominiale (è possibile usufruire anche dell’allacciamento alla rete di distribuzione di gas
metano), infissi in legno interni ed esterni ed oltre infissi in alluminio (all’esterno).
L’abitazione è occupata dal Sig. …omissis… col proprio nucleo familiare in virtù di contratto
di locazione, della durata di un anno e rinnovabile annualmente, stipulato con il Curatore del
Fallimento …omissis…
(n. 9/2010 - Tribunale di Salerno) e con i coeredi del Sig.
…omissis… (i germani …omissis…) in data 10/6/2010 e registrato in data 15/6/2010.
All’interno sono presenti vistose macchie d’umidità per condensa lungo tutta la parete
perimetrale a nord-ovest in corrispondenza dei vani 1, 2, 3, e soprattutto nel vano sottoposto ai
volumi tecnici del sottotetto soprastante ovvero su gran parte del soffitto del vano 1.
Si è anche riscontrato che le tompagnature del sottotetto sporgente presentano alcune lesioni e
che le canalizzazioni delle acque piovane sono in cattive condizioni; risultano pure presenti
microlesioni dell’intonaco sulle tompagnature esterne del vano 3 dell’abitazione.
Il posto auto asservito all’abitazione al momento è risultato ricoperto da cumuli di terreno
proveniente dagli scavi, in corso d’esecuzione per i lavori fognari indicati in precedenza, ed ha
una superficie stimabile intorno ai 14 mq circa.
L’appartamento confina a:
sud-est con gabbia scale;
sud-ovest con altra abitazione, interno 5;
per le restanti parti con aree comuni.
Complessivamente il bene ha la seguente consistenza (vedi Tav. 4F):
Superficie
in mq
disimpegno
14,00
Ingresso-Soggiorno
24,00
Cucina
15,00
Bagno
5,70
Camera da letto n.1
17,10
Camera da letto n.2
15,30
Camera da letto n.3
14,80
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
Doppio servizio
3,80
Ripostiglio
2,50
Tot. Superficie Utile
S.U.
112,20
Terrazzo di livello 1
14,35
Terrazzo di livello 2
14,60
Terrazzo di livello 3
5,85
Tot. S.N.R.
34,80
QUESITO 5
-
Bene A. Appartamento in Salerno, via Michele Vernieri, 23 al 4° piano
L’abitazione è utilizzata dalla Sig.ra …omissis… (vedova …omissis…).
-
Bene C. Appartamento in Salerno via La Mennolella, 48 al 1° piano
L’abitazione, con aree esterne di pertinenza, la cantinola ed il posto auto sono utilizzati
dalla Sig. …omissis… (figlia dei coniugi …omissis…), con il proprio nucleo familiare.
-
Bene D. Appartamento in Salerno via La Mennolella, 48 al piano rialzato
L’abitazione, con aree esterne di pertinenza, la cantinola, ed il posto auto sono
utilizzati dal Sig. …omissis… (figlio dei coniugi …omissis…), con il proprio nucleo
familiare.
-
Bene F. Appartamento in San Cipriano Picentino, via Aurelio Fierro n. 20 al 2° piano
L’abitazione è occupata dal Sig. …omissis… con il proprio nucleo familiare, in base a
regolare contratto di locazione pro-quota (vedi All.7) stipulato tra il suindicato affittuario
e il curatore del Fallimento …omissis… n. 9/2010 - Tribunale di Salerno, il quale
trattiene il corrispettivo del canone mensile per la quota parte del 66,67% (1/2 quota
personale + 1/6 quota ereditata = 2/3 dell’intero) spettante alla Sig.ra …omissis…,
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
mentre la restante quota viene riversata ai residuali eredi (col beneficio dell’inventario: i
germani …omissis…) del Sig. …omissis….
QUESITO 6
La Sig.ra …omissis… risulta coniugata in regime di comunione legale con il Sig. …omissis…
e deceduto in data …omissis… (vedi All.6a).
Dallo Stato di Famiglia Originaria alla data di morte, risultano i seguenti figli dei coniugi
…omissis…: …omissis….
Dall’Ispezione Ipotecaria del 3-2-2001 (vedi All.11b) risulta presentata accettazione d’eredità
con beneficio d’inventario da parte di: …omissis…; …omissis…; …omissis…; …omissis….
QUESITO 7
-
Bene A. Appartamento in Salerno, via Michele Vernieri, 23 al 4° piano
In base alle informazioni assunte e allo stato dei luoghi, al breve periodo non si escludono
possibili lavori di manutenzione delle facciate già oggetto di spicconatura dei balconi.
-
Beni C e D. Appartamenti in Salerno via La Mennolella, 48 al 1° piano e piano
rialzato
In base alle informazioni assunte e allo stato dei luoghi, al breve periodo non si escludono
possibili
lavori di manutenzione delle facciate, già spicconate in seguito a caduta dei
copriferro e trattate con vernice protettiva antiruggine sui ferri a vista ossidati.
-
Bene F. Appartamento in San Cipriano Picentino, via Aurelio Fierro n. 20 al 2° piano
Dalle informazioni fornite dal Sig. …omissis… risulta una quota condominiale mensile €
38,10.
Al momento sono in corso lavori sull’impianto fognario, i cui oneri non sono precisabili.
Dall’esame dello stato dei luoghi si evince la necessità d’effettuare nel breve periodo verifica
di parti condominiali esterne per lavori di manutenzione del fabbricato.
- 20 -
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
QUESITO 8
In base alla documentazione in atti, sui beni pignorati e relative pertinenze sussistono le
seguenti trascrizioni e formalità:
-
SEQUESTRO CONSERVATIVO emesso dal Presidente del Tribunale di Salerno il
23/1/1984 a favore di Melillo Domenico nato a Salerno 2/5/47 contro …omissis…, trascritto il
25/1/1984 ai nn. 22512/2175 gravante su tutti i beni pignorati ed elencati al par.3;
-
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da Decreto Ingiuntivo emesso dal Presidente del
Tribunale di Bologna il 10/7/1986 per lire 40.000.000
a favore della Banca di Credito
Cooperativo di Imola S.c.r.l. contro il Sig. …omissis… gravante sui beni:
A (App. Via Vernieri), B (terraneo Via Poerio), C (App. via La mennolella 1° piano int. 4 fg
58 p.lla 798 sub 4 e 9), D (App. via La mennolella piano rialzato int. 2 fg 58 p.lla 798 sub 2 e
11) iscritta il 18/7/1986 ai nn. 17014/1539;
-
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da decreto ingiuntivo emesso dal presidente del
tribunale di salerno il 20/12/2006 per la somma di € 1.000.000,00 a favore di Gaetano
Caramico & c. S.P.A. contro il Sig. …omissis… gravante sui beni A (App. Via Vernieri), C
(App. via La mennolella 1° piano int. 4 fg 58 p.lla 798 sub 4 e 9), D (App. via La mennolella
piano rialzato int. 2 fg 58 p.lla 798 sub 2 e 11) iscritta il 5/1/2007 ai nn. 906/277;
-
VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE del 3/3/2006 a favore di Intesa
Gestione Credito S.p.A. contro …omissis… per la somma di € 239.834,02 sui beni B (terraneo
via Poerio) ed E (terraneo in Salerno fg 70 p.lla 2 sub 3) trascritto il 10/4/2006 ai
nn.20292/12150;
-
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI DEBITO
a favore di banca intesa spa contro …omissis… per € 250.000,00 gravante sui beni B (terraneo
in via poerio) ed E (terraneo via orofino) iscritta il 23/6/2004 ai nn. 26475/3947;
-
VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE del 27/12/1999 a favore di Banco di
Napoli contro …omissis… per la somma di Lire 189.538.691 sul bene F (Appartamento in
S.Cipriano Picentino) trascritto il 14/1/2000 ai nn. 959/775;
-
IPOTECA LEGALE derivante da art.77 D.P.R. n.602/1973 a favore di E.TR. S.P.A.
per € 147.014,48 contro …omissis… gravante sul bene E (terraneo via Orofino) iscritta il
7/12/2006 ai nn. 66921/19040;
-
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
a favore di FONSPA SPA contro …omissis… per Lire 470.600.000 gravante sui beni C (App.
via La Mennolella 1° piano int. 4 fg 58 p.lla 798 sub 4 e 9) e D (App. via La Mennolella piano
rialzato int. 2 fg 58 p.lla 798 sub 2 e 11) iscritta il 3/1/1997 ai nn. 293/31;
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
- IPOTECA GIUDIZIALE derivante da Decreto Ingiuntivo emesso dal Presidente del
Tribunale di Salerno il 20/12/2001
per la somma di Lire 1.200.000.000 a favore di
Gambardella Cash di Mario Gambardella & c. s.n.c. contro …omissis… gravante sui beni C
(App. via La mennolella 1° piano int. 4 fg 58 p.lla 798 sub 4 e 9) e D (App. via La Mennolella
piano rialzato int. 2 fg 58 p.lla 798 sub 2 e 11) iscritta il 27/12/2001 ai nn. 37522/5772;
- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE del 15/9/2003 a favore di Gambardella
Cash di Mario Gambardella & c. s.n.c. contro …omissis… per la somma di € 434.563,14
gravante sui beni C (App. via La mennolella 1° piano int. 4 fg 58 p.lla 798 sub 4 e 9) e D
(App. via La Mennolella piano rialzato int. 2 fg 58 p.lla 798 sub 2 e 11) trascritto il
30/09/2003 ai nn. 33005/24130;
- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE del 28/10/2008 a favore di Gaetano
Caramico & c. s.p.a. contro …omissis… per la somma di € 500.000,00 gravante su tutti i beni
trascritto il 17/11/2008 ai nn.46017/33404.
QUESITO 9
Di seguito si riportano le autorizzazioni rilasciate per la costruzione dei fabbricati in oggetto:
-
Bene A. Appartamento in Salerno, via Michele Vernieri, 23 al 4° piano
Il fabbricato è stato realizzato sulla base dell’Autorizzazione n.906 del 27/09/1954.
L’area sulla quale è stato realizzato il fabbricato è destinata dal P.U.C. vigente del Comune di
Salerno a Zona Omogenea B2.
-
Beni C e D. Appartamenti in Salerno via La Mennolella, 48 al 1° piano e al piano
rialzato
I beni sono ubicati entrambi nello stesso fabbricato (lotto XIII) realizzato sulla base della
Concessione Edilizia n.17/77 Prot.54859/10587 del 04/03/1977, e Concessione in variante
n.91/81 del 23/07/1981;
L’area sulla quale è stato realizzato il fabbricato è destinata dal P.U.C. vigente del Comune di
Salerno a Zona Omogenea B2.
-
Bene F. Appartamento in San Cipriano Picentino, via Aurelio Fierro n. 20 al 2° piano
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
Il fabbricato è stato realizzato in base alla Concessione Edilizia n.27/89/C del 29/07/1989 , e
sua variante, la Concessione Edilizia n.19/91/C del 19/04/1991.
L’area sulla quale è stato realizzato il fabbricato è destinata dal Piano Regolatore Generale
vigente del Comune di San Cipriano Picentino a Zona Omogenea ”B2 Residenziale di
Completamento”.
Dalle verifiche effettuate non sono state riscontrate difformità dalle Concessioni Edilizie
rilasciate.
Nonché è stata verificata con esito favorevole l’esistenza del Certificato di Abitabilità
(allegato in copia) per i seguenti beni:
Bene A) rilasciato in data 12/11/1955 (vedi All.5A) ;
Bene F) rilasciato in data 17/12/1992(vedi All.5F).
QUESITO 10
In base alle caratteristiche degl’immobili pignorati, i beni descritti costituiscono quattro lotti
distinti.
Per la determinazione del prezzo base di vendita, il valore di ciascun lotto è stato individuato
applicando il procedimento comparativo di stima, considerando dunque tutte le caratteristiche
intrinseche ed estrinseche per ogni singolo lotto: la tipologia costruttiva, nonché l’ubicazione,
il livello di piano, l’esposizione, la distanza da strade, lo stato di conservazione, la dotazione di
servizi, gli accessori, le pertinenze, la consistenza, l’epoca di costruzione, nonché tutti gli altri
fattori previsti per il suddetto metodo.
A tal fine sono state effettuate indagini di mercato, assumendo informazioni presso operatori
tecnici in loco e agenzie immobiliari, prendendo anche in esame le quotazioni OMI (vedi
All.8).
LOTTO UNO
- Bene A. Appartamento in Salerno, via Michele Vernieri, 23 al 4° piano
In base alle informazioni assunte è emerso che:
In zona Carmine ed in particolare su Via Vernieri, sono oggetto di compravendite immobili,
ad uso abitativo, di dimensioni medio-grandi da quattro vani con relativi accessori, al prezzo
di:
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
3.400,00 €/mq (Unità Immobiliari Abitabili)
Inoltre sono state prese in esame le quotazioni immobiliari della Banca Dati dell’Agenzia del
Territorio (che si allega), che riportano valori di mercato compresi tra:
3.200,00 e 4.400,00 €/mq , primo semestre 2010, per abitazioni civili in stato normale.
In base alle predette scale dei valori, tenuto conto dello stato di fatto dei beni, si è ritenuto di
poter adottare come valore più probabile di mercato il Valore Unitario di:
3.500,00 €/mq
La valutazione effettiva è stata determinata in base alla Superficie Convenzionale S.C.
complessiva, che risulta essere:
S.C. = S.U + 0,2 x S.N.R. = 114,20 mq + 0,2 ( 18,50 mq ) = mq 117,90
Pertanto il più probabile valore di mercato del LOTTO UNO risulta essere:
Vm = S.C. x 3.500,00 €/mq = 117,90 mq x 3.500,00 €/mq = € 412.650,00
e in c.t. € 413.000,00
LOTTO DUE
- Bene C. Appartamento in Salerno, via La Mennolella, 48 al 1° piano
Per la zona in esame sono stati considerati i valori di compravendita d’immobili simili pari in
media a:
3.100,00 €/mq
Secondo le quotazioni immobiliari della banca dati dell’Agenzia del Territorio può essere
adottato, nel caso in esame, il Valore Unitario di:
3.400,00 €/mq
In base a tali valori, e tenuto conto anche delle ulteriori informazioni assunte, si ritiene come
valore più probabile di mercato il valore unitario di:
3.250,00 €/mq
La valutazione è stata determinata in base alla Superficie Convenzionale S.C. complessiva,
che risulta essere:
S.C. = S.U + 0,2 x S.N.R. = 92,45 mq + 0,20 ( 123,35 mq ) = 92,45 + 24,67 = mq 117,12
Pertanto il più probabile valore di mercato dell’immobile risulta essere:
Vm = S.C. x 3.250,00 €/mq = 117,12 mq x 3.250,00 €/mq = € 380.640,00
e in c.t. € 381.000,00
A tale valore si applica una riduzione del 5% tenendo presente che l’immobile per metà è di
proprietà di terzi e per l’altra metà è oggetto della procedura in esame, dunque il valore
effettivo di mercato dell’immobile risulta pari a:
- 24 -
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
€ 381.000,00 x 0,95 = € 361.950,00
e in c.t. € 362.000,00
La quota indivisa, pari in questo caso al 50% del valore effettivo di mercato, risulta essere ai
fini di vendita di:
€ 362.000,00 x 0,50 = € 181.000,00
LOTTO TRE
- Bene D. Appartamento in Salerno, via La Mennolella, 48 al piano rialzato
Facendo riferimento ai medesimi valori unitari indicati per il lotto 2 bene C, la
valutazione è stata determinata in base alla Superficie Convenzionale S.C. complessiva, che
risulta essere:
S.C. = S.U + 0,15 x S.N.R. = 92,45 mq + 0,15 ( 287,20 mq ) = 92,45 + 43,08 = mq
135,53
Pertanto il più probabile valore di mercato dell’immobile risulta essere:
Vm = S.C. x 3.250,00 €/mq = 149,89 mq x 3.250,00 €/mq = € 440.472,50
e in c.t. € 440.000,00
A tale valore si applica una riduzione del 5% tenendo presente che l’immobile per metà è di
proprietà di terzi e per l’altra metà è oggetto della procedura in esame, dunque il valore
effettivo di mercato dell’immobile risulta pari a:
€ 440.000,00 x 0,95 = € 418.000,00
La quota indivisa, pari in questo caso al 50% del valore effettivo di mercato, risulta essere ai
fini di vendita di:
€ 418.000,00 x 0,50 = € 209.000,00
LOTTO QUATTRO
- Bene F. Appartamento in San Cipriano Picentino, via A. Fierro, 20 al 2° piano
Per l’immobile in San Cipriano Picentino sono state effettuate ricerche di mercato,
riscontrando per un’abitazione ubicata nello stesso fabbricato, allo stesso piano ed analoga
consistenza dell’U.I. oggetto di stima, un’offerta di vendita ad un valore di mercato
corrispondente al prezzo più probabile di vendita di 1.600,00 €/mq.
Da altre indagini sono stati desunti valori per altri immobili ubicati nelle vicinanze, in base ai
quali, e tenendo conto anche delle condizioni effettive dell’appartamento oggetto di stima e
quindi delle opportune riduzioni, si ritiene di poter assumere come valore più probabile di
mercato il prezzo di 1.450,00 €/mq
- 25 -
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
La valutazione effettiva è stata determinata in base alla Superficie Convenzionale S.C.
complessiva, che risulta essere:
S.C. = S.U + 0,2 x S.N.R. = 112,20 mq + 0,2 ( 34,80 mq ) = mq 119,16
Pertanto il più probabile valore di mercato del LOTTO QUATTRO risulta essere:
S.C. x 1.450,00 €/mq = 119,16 mq x 1.450,00 €/mq = € 172.782,00
e in c.t. € 172.000,00
QUESITO 11 – RIEPILOGO FINALE
Di seguito s’espone il riepilogo finale relativo ai beni della procedura esecutiva n.397/08
R.G.E. per i quali non è stata disposta la riunione ai beni delle procedure n.78/03 e 109/06:
-
Lotto 1.
Appartamento ubicato in Salerno, via Michele Vernieri, 23 al 4° piano, interno n.13,
composto da n. 4 vani, cucina, ripostiglio, più accessori, confinante nel complesso a nord
con appartamento eredi …omissis…, a ovest con gabbia scale, ad est con traversa e per
gli altri lati con aree private.
L’immobile è occupato dalla Sig.ra …omissis… ed riportato in Catasto al foglio 62,
particella 51, sub 21, Zona Cens. 1, Categoria A/2, Classe 3, consistenza 6,5 vani,
Rendita Euro 1.208,51, Via Michele Vernieri n.23 piano 4; ditta …omissis… (proprietà
per 1000/1000)
Il tutto individuato ai fini di vendita come LOTTO UNO:
VALORE STIMATO:
€ 413.000, 00 ( EuroQuattrocentotredicimila/00)
-
Lotto 2.
Quota di ½ dell’Unità Immobiliare sita in Salerno via La Mennolella, 48 comprendente:
-
Appartamento al 1° piano, interno n.4, area esterna e cantina interno n. 4 al piano
terra, il tutto in Catasto al foglio 58, particella 798, sub 4, Zona Cens. 4, Categoria
A/2, Classe 2, Consistenza 7 vani, Rendita Euro 1.048,41 – L. 2.030.000, via La
Mennolella n. 48, piano: 1 – 1S, interno 4, scala : U, ditta: …omissis… (Proprietà
per ½) – M.AR. Immobiliare S.r.l. con sede in Pagani 04253890653 (Proprietà per
½)
- 26 -
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
L’appartamento è composto da n.4 vani, cucina e doppi accessori confinante nel
complesso a sud con appartamento interno n.3, a sud-ovest con gabbia scale e per i
restanti lati con aree esterne private di pertinenza dell’appartamento sottostante,
nonché diramazione di via La mennolella (l’area esterna).
La cantina confina a sud con cantina interno n.3 e corridoio, e per i restanti lati con
terreno.
-
Posto auto n.6 al Piano Terra, in Catasto al foglio 58, particella 398, sub 9, Zona
Cens.4 Categoria C/6, Classe 2, Consistenza 17 mq Rendita Euro 122,65 –
L.237.490, via La Mennolella, piano 1S, ditta: …omissis… (Proprietà per ½) –
M.AR. Immobiliare S.r.l. con sede in Pagani 04253890653 (Proprietà per ½)
Il posto auto confina a nord e ad ovest con area di manovra del locale autorimessa,
a est con locale posto auto n.5 e a sud con area verde esterna.
L’Unità immobiliare è occupata dalla Sig.ra …omissis…, figlia degli esecutati.
Il tutto individuato ai fini di vendita come LOTTO DUE:
VALORE COMPLESSIVO STIMATO: € 362.000,00
VALORE DI VENDITA DELLA QUOTA DI 1/2:
€ 181.000,00 (EuroCentoottantunomila/00)
-
Lotto 3.
Quota di ½ dell’Unità Immobiliare sita in Salerno via La Mennolella, 48 comprendente:
-
Appartamento al piano rialzato, interno n.2, area esterna e cantina interno n. 2 al
piano terra, il tutto in Catasto al foglio 58, particella 798, sub 2, Zona Cens. 4,
Categoria A/2, Classe 2, Consistenza 7 vani, Rendita Euro 1.048,41 – L. 2.030.000,
via La Mennolella n. 48, piano: T – 1S, interno 2, scala : U, ditta: …omissis…
(Proprietà per ½) – M.AR. Immobiliare S.r.l. con sede in Pagani 04253890653
(Proprietà per ½).
L’appartamento è composto da n.4 vani, cucina e doppi accessori confinante nel
complesso a sud con appartamento interno n.1, a sud-ovest con gabbia scale e per i
restanti lati con aree esterne annesse.
L’area esterna confina ad est con Lotto XIV, a nord e ad ovest con terrazzamento
annesso all’appartamento al 1° piano interno n.4, a sud-ovest con androne ed a sudest con aree esterne private.
- 27 -
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
La cantina confina a nord con cantina n.3, a ovest con terrapieno, a sud con cantina
n.1 e corridoio, a sud ed est con corridoio.
-
Posto auto n.2 al Piano Terra, in Catasto al foglio 58, particella 398, sub 11, Zona
Cens.4 Categoria C/6, Classe 2, Consistenza 32 mq Rendita Euro 230,88 –
L.447.040, via La Mennolella, piano 1S, ditta: …omissis… (Proprietà per ½) –
M.AR. Immobiliare S.r.l. con sede in Pagani 04253890653 (Proprietà per ½)
Il posto auto confina a nord con ascensore, gabbia scale ed altro ambiente, ad est
aree esterne di altra proprietà, ad ovest con posto auto n.1 e a sud posto auto n.3.
L’Unità immobiliare è occupata dal Sig. …omissis…, figlio degli esecutati.
Il tutto individuato ai fini di vendita come LOTTO TRE:
VALORE COMPLESSIVO STIMATO: € 418.000,00
VALORE DI VENDITA DELLA QUOTA DI 1/2:
€ 209.000,00 (EuroDuecentonovemila/00)
-
Lotto 4.
-
Appartamento ubicato in San Cipriano Picentino, via Aurelio Fierro, 20 al 2°
piano, interno n.6, composto da n. 4 vani e doppi accessori, confinante nel
complesso a sud-est con gabbia scale, a sud-ovest con appartamento interno n.5 e
per le restanti parti con aree comuni.
-
Posto auto scoperto.
L’immobile è occupato dal Sig. …omissis… ed riportato in Catasto Fabbricati al foglio
13, particella 390, sub 15, Categoria A/2, Classe 5, consistenza 6,5 vani, Rendita Euro
553,9 – L.1.072.5000, Via Campigliano piano 2, interno 6, scala U, lotto U, edificio A;
ditta …omissis….
Il tutto individuato ai fini di vendita come LOTTO QUATTRO:
VALORE STIMATO:
€ 172.000, 00 ( EuroCentosettantaduemila/00)
7. ELENCO ALLEGATI
1.
VERBALI DEI SOPRALLUOGHI
- 28 -
Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
2.
3.
Bene A -
effettuato in data 02/12/2010
Bene C -
effettuato in data 10/12/2010
Bene D -
effettuato in data 18/01/2010
Bene F -
effettuato in data 01/02/2011
ELABORATI GRAFICI
Tav. 1 -
n.3
Stralci di mappa catastale 1:2000
Tav. 2 -
n.3
Aerofotogrammetrie 1:2000
Tav.3 -
n.3 Ortofoto
Tav.4 -
n.6
Piante dei Beni
Tav.5 -
n.3
Stralci di zonizzazione P.U.C. e P.R.G.
RILIEVI FOTOGRAFICI
Bene A
Bene C
Bene D
Bene F
4.
VISURE STORICHE PER IMMOBILE DI TUTTI I BENI (A, B, C, D, E, F)
5.
CERTIFICAZIONI DI ABITABILITÀ
Bene A
Bene F
6.
Documentazione Settore Servizi Demografici – Comune Di Salerno
a)
Certificato di Stato di Famiglia Originario alla data di morte di …omissis…
b)
Stato di Famiglia di …omissis…
c)
Stato di Famiglia di …omissis…
d)
Stato di Famiglia di …omissis…
7.
CONTRATTO DI LOCAZIONE Bene F
8.
QUOTAZIONI O.M.I.:
Bene A
Bene C e D
Bene F
9.
ISPEZIONI IPOTECARIE - Per immobile
Bene A
Bene C
Bene D
Bene F
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Perizia di Stima
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 397/08 R.G.E. – TRIBUNALE DI SALERNO
10.
ISPEZIONI IPOTECARIE - Per dati anagrafici
a) …omissis…
b) …omissis…
11.
ISPEZIONI IPOTECARIE – Note di trascrizione
a) Nota del DECRETO DI TRASFERIMENTO IMMOBILI
b) Nota dell’ACCETTAZIONE D’EREDITÀ CON BENEFICIO D’INVENTARIO
12.
13.
14.
Autorizzazioni alla Costruzione dei beni B ed E riuniti alla Proc. Es. 109/06
Bene B.
Autorizzazione n.996 del 23/4/1964
Bene E.
Autorizzazione del 19/7/1960
Certificati di Abitabilità dei beni B ed E riuniti alla Proc. Es. 109/06
Bene B.
Certificato di Abitabilità del 4/12/1965
Bene E.
Certificato di Abitabilità dell’1/7/1962
ATTESTATO DI TRASMISSIONE DI RELAZIONE DI STIMA ALLE PARTI
Nonché CD con copia della relazione e dei rilievi fotografici in formato digitale.
Salerno, 01/06/2011
L’ESPERTO
Arch. Enrico Tastardi
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