TRIBUNALE DI TREVISO
Sezione Esecuzioni Immobiliari
ESECUZIONE IMMOBILIARE
N. 90/2009
promossa da
Banca Antonveneta SpA
contro
CALLEGARI CHRISTIAN
Giudice dell’Esecuzione: dott. Antonello FABBRO
C.T.U.: ROCCO arch. Domenico
Data udienza:
22/01/14
Domenico Rocco
a r c h i t e t t o
via Botteniga n.40 - 31100 TREVISO - tel/fax 0422432912 – cell. 3358263701
INDICE
PREMESSA.................................................................................................................. 3
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI................................................. 3
ANALISI DEI DOCUMENTI DEPOSITATI ex art. 567 c.p.c. .................................. 4
IDENTIFICAZIONE DEI BENI PIGNORATI ............................................................ 4
DATI CATASTALI ...................................................................................................... 4
PROPRIETA’ ............................................................................................................... 4
E)
RISPOSTE AI QUESITI .............................................................................................. 5
1 - DIVISIBILITA’ DEI BENI.................................................................................. 5
2 - DATI CATASTALI ............................................................................................. 5
3 - CONFINI.............................................................................................................. 5
4 - PROVENIENZA .................................................................................................. 5
5 - TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ............................................................... 6
6 - ISCRIZIONI ......................................................................................................... 6
7 - DESCRIZIONE DEL BENE ................................................................................ 7
8 - STATO DI OCCUPAZIONE ............................................................................... 8
9 - RISPONDENZA URBANISTICO-EDILIZIA .................................................... 9
10 - ONERI CONDOMINIALI ................................................................................... 9
11 - VALORE COMMERCIALE DEL BENE ........................................................... 9
11.1 – Procedimento sintetico comparativo ......................................................... 9
11.2 – Procedimento per capacità reddituale .................................................... 12
12 - VALORE DI REALIZZO DEL BENE .............................................................. 13
13 - CERTIFICAZIONE ENERGETICA ................................................................. 13
ALLEGATI: ........................................................................................................................... 14
A)
B)
C)
D)
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A)
PREMESSA
L’Ill.mo Sig. Giudice dell’Esecuzione, dott. Antonello Fabbro, in data
28/06/13 nominava il sottoscritto Domenico Rocco, residente in Treviso
via Botteniga n.40, iscritto all’ordine degli architetti di Treviso al n. 122,
quale Consulente Tecnico d’Ufficio nell’esecuzione in epigrafe fissando
l’udienza del 11/07/13 alle ore 10,00 per la comparizione avanti a sé delle
parti e del sottoscritto per il giuramento.
B)
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
In data 12 settembre 2013, previo accordi con il conduttore il bene oggetto
di stima, veniva eseguito sopralluogo con la compresenza del custode
incaricato nel corso del quale veniva effettuato rilievo metrico.
Un ulteriore sopralluogo, per la verifica del bene in
Peraltro, con riferimento ai beni immobili oggetto di stima, al fine di
reperire tutta la documentazione tecnica e le informazioni utili
all'espletamento dell'incarico, si
rendevano necessari:
- accesso presso gli Uffici del Catasto di Treviso per l’acquisizione
degli estratti di mappa, delle visure e delle planimetrie relative
all’immobile;
- accesso presso gli Uffici della Conservatoria di Treviso al fine della
verifica delle formalità pregiudizievoli a carico dell’esecutato successive
alla documentzione depositata;
- accesso presso l’ufficio tecnico del comune di Villorba per verifica
della pratica edilizia assentita.
- accesso presso l’Archivio Notarile per la richiesta e rilascio di copia
dell’atto di provenienza dei beni.
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C)
ANALISI DEI DOCUMENTI DEPOSITATI ex art. 567 c.p.c.
Nel fascicolo d’ufficio sono presenti i seguenti documenti:
a. relazione notarile aggiornata al 24/01/2013
- manca copia dell’atto di acquisto della proprietà da parte dell’esecutato
- mancano visure e planimetrie catastali
I documenti mancanti sono allegati alla presente relazione.
L’ulteriore verifica eseguita dal sottoscritto in data 17/09/13 presso la
Conservatoria dei RR.II. è allegata alla presente relazione.
D)
IDENTIFICAZIONE DEI BENI PIGNORATI
DATI CATASTALI
I beni immobili pignorati risultano così catastalmente censiti:
COMUNE DI VILLORBA
N.C.E.U. – Sezione C Foglio 7
Per l’intero
m.n. 970 sub 20 via Piave p.T-1, cat. A/2, cl 2, vani 3, R.C.€ 286,63
m.n. 970 sub 26 via Piave p.S1, cat. C/6, cl 2, 15 m2, R.C.€ 27,89
PROPRIETA’
Beni immobili censiti al NCEU alla Sez. C Fg 7 risultano catastalmente
intestati a:
• CALLEGARI CHRISTIAN nato a Treviso il 08/06/70
cod. fisc. CLL CST 70H08 L407I
residente a Villorba in via Piave n. 100-A5
Si precisa che il sig. Callegari Christian è deceduto in data 27/12/2011
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E)
RISPOSTE AI QUESITI
1 - DIVISIBILITA’ DEI BENI
Trattandosi di appartamento al piano primo con relativa pertinenza a
garage al piano interrato non è proponibile né conveniente una vendita
frazionata del compendio.
2 - DATI CATASTALI
COMUNE DI VILLORBA
N.C.E.U. – Sezione C Foglio 7
Per l’intero
m.n. 970 sub 20 via Piave p.T-1, cat. A/2, cl 2, vani 3 R.C.€ 286,63
m.n. 970 sub 26 via Piave p.S1, cat. C/6, cl 2, 15 m2, R.C.€ 27,89
3 - CONFINI
Per l’appartamento m.n. 970 sub 20 in senso orario partendo da nord sono:
• Nord muri perimetrali,
• Est muri perimetrali,
• Sud unità residenziale sub 16,
• Ovest muri perimetrali e unità residenziale sub 19
Per il garage m.n. 970 sub 26 in senso orario partendo da nord sono:
• Nord sub 25,
• Est muri perimetrali,
• Sud sub 16,
• Ovest sub 17
4 - PROVENIENZA
Il bene è pervenuto all’esecutato per la quota di 1/1 e con diritto alle parti
comuni
m.n. 970 sub 1 area scoperta di mq. 449
m.n. 970 sub 2 area scoperta di mq. 106
m.n. 970 sub 5 ingresso al piano terra
m.n. 970 sub 9 autoclave al piano terra
a’ sensi dell’art.1117 del C.C. e del Regolamento di Condominio in forza
del seguente atto:
- COMPRAVENDITA in data 29/11/2000 rep. 56441 Notaio Lina Leotta di
Treviso, trascritto a Treviso il 01/12/2000 n.ri 45598/31787.
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5 - TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
• Verbale di pignoramento immobili del 13/02/2009 rep. 615 Ufficiale
Giudiziario di Treviso, trascritto a Treviso il 20/02/2009 n.ri 6094/3885.
Pignorati il M.N. 970 sub.20 e M.N. 970 sub.26, della sezione C foglio 7 per
la piena proprietà, contro Callegari Christian, a favore
di Banca
Antonveneta SpA con sede in Padova cod. fisc. 04300140284.
• Verbale di pignoramento immobili del 03/02/2010 rep. 5483/2009
Ufficiale Giudiziario di Treviso, trascritto a Treviso il 25/02/2010 n.ri
6592/4132.
Pignorati, tra gli altri, il M.N. 970 sub. 20 e M.N. 970 sub.26, della sezione
C foglio 7 per la piena proprietà, contro Callegari Christian, a favore di
Banca di Treviso SpA con sede in Treviso cod. fisc. 03402050268.
6 - ISCRIZIONI
• Iscrizione in data 10/03/2005 n.ri 10092/2274.
Ipoteca volontaria per €. 250.000,00.= derivante da contratto di mutuo del
08/03/2005 rep. 134770 notaio Arrigo Manavello di Treviso, capitale €.
125.000,00=.
Ipotecati il M.N. 970 sub. 20 e M.N. 970 sub.26, della sezione C foglio 7
per la piena proprietà, contro Callegari Christian, a favore di Banca
Antonveneta SpA con sede in Padova cod. fisc. 02691680280.
• Iscrizione in data 26/05/2008 n.ri 20305/4507.
Ipoteca giudiziale per €. 300.000,00.=, capitale €. 204.217,02.=, derivante da
decreto ingiuntivo del 20/05/2008 rep. 8115/2008
Ipotecati, tra gli altri, il M.N. 970 sub. 20 e M.N. 970 sub.26, della sezione
C foglio 7 per la piena proprietà, contro Callegari Christian, a favore della
Banca di Treviso SpA con sede in Treviso cod. fisc. 03402050268.
• Iscrizione in data 23/07/2008 n.ri 29374/6486.
Ipoteca giudiziale per €. 150.000,00.=, capitale €. 114.334,58.=, derivante da
decreto ingiuntivo del 17/07/2008 rep. 1754/2008
Ipotecati, tra gli altri, il M.N. 970 sub. 20 e M.N. 970 sub.26, della sezione
C foglio 7 per la piena proprietà, contro Callegari Christian, a favore di
Hypo Alpe Adria Bank SpA SpA con sede in Udine cod. fisc. 01452770306.
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7 - DESCRIZIONE DEL BENE
Il fabbricato, di cui l’unità immobiliare fa parte, è sito in località S. Sisto,
zona nord della frazione Lancenigo di Villorba, nei pressi dell’accesso
Treviso nord all’autostrada Venezia-Belluno e si sviluppa su n.2 piani fuori
terra ed un piano interrato.
L’appartamento è ubicato al piano primo, con accesso autonomo dal piano
terra, di un piccolo condominio, composto da n. 6 unità abitative, edificato
negli anni 1999/2000, e per il quale è stata depositata dichiarazione di fine
lavori ed istanza di agibilità in data 09/08/2000 prot. n. 21117.
L’abitazione ha pianta rettangolare per una superficie coperta lorda di circa
mq. 58,00 con le murature di tamponamento prospettanti a nord ed a sud ed
ovest verso l’esterno e quelle ad est in comunione con unità immobiliare di
terzi.
Dal piano terra, mediante vano scala di proprietà (mq. 3,46), si accede al
piano primo direttamente nel soggiorno-pranzo con angolo cottura avente
una superficie netta di mq. 21,78; dal soggiorno si accede al disimpegno di
mq. 2,33 ed alla zona notte composta da n. 1 camera doppia di mq. 13,92 ed
un guardaroba di mq. 6,54 oltre ad un bagno di mq. 3,53 per una superficie
utile complessiva di mq. 48,10.
Con accesso dal soggiorno, sul fronte sud, è ricavata una loggia avente
dimensioni di ml. 1,79x2,65 per una superficie complessiva di mq. 4,76.
Al piano interrato, nel quale è ubicato il garage di ml.3,00x5,20 (mq. 15,60
netti mq. 18,70 lordi), si accede mediante rampa carraia (sub 6) posta sul
lato ovest della proprietà nonché mediante vano scala esterno posto in
posizione baricentrica rispetto al fabbricato.
Nella tabella di seguito esposta è effettuato il calcolo della superficie
commerciale del bene immobile, utilizzando coefficienti di ragguaglio delle
superfici secondarie a quella principale stabiliti dalla norma UNI
10750/2010 integrati da alcuni coefficienti desunti dalle consuetudini locali.
Abitazione: mq. 58,00
x coeff. 1,00
Vano scala: mq. 3,46
x coeff. 0,30
Loggia:
mq. 4,76
x coeff. 0,30
Garage:
mq. 18,70
x coeff. 0,50
Superficie commerciale complessiva
=
=
=
=
mq. 58,00
mq. 1,04
mq. 1,43
mq. 9,35
mq. 69,82
La struttura del fabbricato è in telaio di c.a. con muratura di tamponamento
in laterizio, solai in laterocemento e copertura in legno.
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Il solaio di copertura in legno è “a vista” in tutti i vani con altezze, misurate
sotto impalcato, variabili da ml. 2,27 in corrispondenza delle murature
perimetrali a ml. 3,55 in corrispondenza del colmo.
I pavimenti sono in piastrelle di ceramica nella zona giorno e nel bagno, in
parchetti di rovere nelle camere.
Le pareti della zona cottura e del bagno sono rivestite, ad altezze variabili,
da piastrelle in ceramica.
L’impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia inserita nell’angolo
cottura e coadiuvato da caminetto con recupero di calore; i corpi radianti
sono in acciaio del tipo a lamella.
L’impianto elettrico è a norma.
Nel controsoffitto del disimpegno è posizionato l’impianto di
raffrescamento.
Serramenti di finestra in legno verniciato, con vetrocamera, ed oscuri in
legno; porte interne in legno tamburato con finitura in impiallicciato di
mogano.
Nella zona giorno e cottura sono presenti arredi fissi comprensivi di
elettrodomestici.
Il piano interrato presenta pareti in c.a., solaio in lastre predalles, pavimento
in cemento lisciato; sia le pareti che il solaio sono lasciati privi di
tinteggiatura.
Lo stato di conservazione dell’abitazione è buono.
8 - STATO DI OCCUPAZIONE
In sede di sopralluogo l’unità risultava occupata dal Sig. Rosaca Roberto
con contratto non opponibile avendo locato l’immobile a seguito di
sottoscrizione di contratto in data 04/05/2011 registrato a Treviso in data
16/05/2011 al n. 6057 Priv. S.3^. data successiva alla data del pignoramento
del bene e pertanto da considerarsi libero.
Il sig. Rosaca ha consegnato, in sede di sopralluogo, la documentazione
relativa al contratto di locazione, alle registrazioni annuali del medesimo
nonché quella relativa ai regolari versamenti dei canoni effettuati su libretto
bancario a seguito del decesso del proprietario.
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9 - RISPONDENZA URBANISTICO-EDILIZIA
La costruzione del fabbricato, di cui fa parte la porzione oggetto della
presente è stata iniziata in data 1999 a seguito del rilascio della Concessione
Edilizia prot.n.699 del 19/03/1999 ed in data 09/08/2000 prot. n.21117 è
stata depositata istanza di agibilità e dichiarazione di fine lavori.
In data 08/11/05 prot.n.33881 è stata presentata D.I.A. per varianti realizzate
in corso d’opera ed i cui grafici esplicativi erano stati depositati
contemporaneamente all’istanza di agibilità.
Dalla verifica effettuata non risultano essere state eseguite ulteriori
sostanziali modifiche, rispetto a quelle evidenziate nei grafici depositati, tali
da dover chiedere ulteriore variante.
La rappresentazione grafica nelle schede catastali corrisponde, nel
distributivo, allo stato dei luoghi.
10 ONERI CONDOMINIALI
Le spese condominiali ordinarie sono relative esclusivamente alla
manutenzione della piccola area verde condominiale ed alla manutenzione
della pompa di emungimento dell’acqua.
11 - VALORE COMMERCIALE DEL BENE
La valutazione avviene per comparazione di beni similari della stessa zona,
dell’andamento attuale del mercato immobiliare generale ed in particolar
modo locale, della particolare ubicazione dell’unità immobiliare.
Tale valore sarà ricercato attraverso due diversi procedimenti estimativi.
Il primo procedimento si basa sul confronto diretto del bene oggetto di stima
con altri beni analoghi di cui siano noti i prezzi.
Il secondo procedimento si fonda sulla capacità reddituale del bene.
Con richiamo alle metodologie citate nel precedente paragrafo, lo scrivente
Consulente Tecnico ha svolto varie ricerche.
11.1 – Procedimento sintetico comparativo
Una prima ricerca è stata indirizzata verso le principali fonti informative di
carattere ufficiale oggi disponibili, in merito alle quotazioni di beni
immobili assimilabili a quello di stima.
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Una seconda ricerca ha puntato ad acquisire dati tecnico-economici di
carattere puntuale relativi a beni immobili compravenduti in epoca vicina a
quella di stima, ed aventi caratteristiche posizionali ed edilizie simili al bene
in esame.
A) - Dati desunti da fonti informative di carattere ufficiale
Il primo indirizzo di ricerca ha riguardato le quotazioni immobiliari fornite da
“fonti indirette”, anche chiamate “fonti accreditate”.
Le fonti consultate sono:
l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del
Territorio;
l’Osservatorio Immobiliare Urbano FIAIP (Federazione Italiana
Agenti Immobiliari Professionali);
la rivista tecnica “Il Consulente Immobiliare”;
la pubblicazione “Osservatorio Immobiliare” del Gruppo Tecnocasa.
Dall’analisi inoltre dei valori espressi dall’osservatorio della banca dati delle
quotazioni immobiliari (OMI) relative al 2° semestre dell’anno 2012 per il
territorio di Villorba si evince che per le abitazioni del tipo civile il valore a
mq. lordo per lo stato conservativo “normale” varia da €./mq. 1400,00 a
€./mq.1500,00.
Con provvedimento del 27/07/2007 l’Agenzia delle Entrate ha dato
attuazione al disposto del comma 307 della legge 27/12/2006 n. 296 in
merito ai criteri per la determinazione del “valore normale” dei fabbricati.
La fonte di riferimento per il calcolo di detto valore è individuata nella
banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del
Territorio (OMI).
Al punto 1.2. l’allegato al provvedimento riporta testualmente: “…. Il valore
normale dell’immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri
quadri risultante dal certificato catastale …. ed il valore unitario
determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del
Mercato Immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche
dell’immobile”.
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A tali quotazioni per la determinazione del valore normale unitario vanno
applicati coefficienti che attengono al taglio della superficie, al livello di
piano ed alla categoria catastale secondo le modalità indicate nell’Allegato
al provvedimento che per la determinazione del valore normale unitario
riporta la seguente formula:
Valore normale unitario = Val OMI MIN + (Val OMIMAX - Val OMI MIN) x K
Dove K rappresenta la media ponderata di due coefficienti K1(taglio
superficie) e K2 (livello di piano) calcolato sulla base della formula:
K = (K1 + 3 x K2)/4
Tale calcolo andrà integrato tenuto conto di ulteriori fattori significativi.
L’allegato al provvedimento riporta ulteriori fattori correttivi (moltiplicatori
e divisori) necessari per la valorizzazione degli immobili nuovi o
ristrutturati, il tutto per avvicinare il più possibile il valore alle
caratteristiche peculiari del singolo fabbricato.
Categoria A/2 m.n. 970 sub 20 di mq. 69,82
a
b
K1 K2
c
K
d
Valore Min
e
Valore Max
Valore nominale
unitario
€ 1.500,00
d+(e-d)*c
€ 1.450,00
(K1+3K2)/4
0,8 0,4
0,5
€ 1400,00
f
g
Valore normale
f*mq
€ 101.239,00
Il valore sopra esposto va ragguagliato tenuto conto dello stato d’uso
dell’unità abitativa, della sua vetustà e dell’orientamento.
Ne consegue che il valore del bene è dato da:
€. 101.239,00 x 1 x 0,965 x 0,98 = €. 95.741,72
B) - Dati desunti da indagini dirette
Attraverso una specifica indagine sono stati reperiti i dati relativi alla
compravendita di alcuni beni immobili ubicati in zone similari del Comune di
Villorba e dotati di caratteristiche estrinseche ed intrinseche assimilabili al
bene oggetto di stima.
Operatori immobiliari e privati in zona propongono unità residenziali a
valori a metroquadro varianti da €. 1.450,00 a €. 1900,00 per l’usato
abitabile, con la precisazione che da molti mesi vi è offerta ma non richiesta
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e che ai valori sopra esposti vanno altresì applicati i coefficienti di
ubicazione, vetustà (13 anni), piano (primo senza ascensore) e orientamento;
coefficienti che nel caso specifico corrispondono a (0,965) , (1), (0,98).
Qualora si adottassero in un calcolo finalizzato alla individuazione del “più
probabile valore di mercato” i “valori di offerta”, cioè di “immobili
attualmente in vendita”, si utilizzerebbe un valore sovrastimato del c.d.
margine di trattativa, essendo – come noto - il prezzo di offerta superiore a
quello della compravendita di una percentuale oscillante tra il 10 e il 15%; ne
consegue che il valore medio a metroquadro sopra determinato di €. 1.675,00
va modificato in €. 1.423,75.
Il valore a mq. risulterà pertanto:
1.465,00 x 0,965 x 1 x 0,98 = €./mq. 1.346,44.
Il più probabile valore di mercato del bene immobile si ottiene applicando
alla consistenza commerciale del bene il valore di riferimento individuato.
L’algoritmo di calcolo è il seguente:
Vm = pi * qi
dove:
pi = valore unitario
qi = consistenza del bene.
€/mq
1.346,44 x mq. 69,82 =
€. 94.008,44
Considerato il minimo scarto fra i due valori si assume quest’ultimo
valore quale più probabile valore di mercato.
11.2 – Procedimento per capacità reddituale
Il valore sopra individuato viene verificato attraverso una stima per
capitalizzazione dei redditi tenuto conto del valore medio di locazione in zona
che corrisponde a €. 7,10/mq/mese mentre l’attuale canone concordato
corrisponde ad €. 8,59/mq/mese; valore quest’ultimo di gran lunga superiore
al valore locativo attuale.
Per quanto sopra considerato si assume il valore inferiore di €. 7,10/mq/mese
che corrisponde ad un reddito presunto pari a €. 5.200,00/anno cui andranno
detratte spese per tasse, manutenzioni, assicurazioni, quota sfitto, ecc.
quantificabili in €. 1.300,00 pervenendo ad un reddito netto di €. 3.900,00.
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L’algoritmo di calcolo è il seguente:
Vm = R / r
in cui:
Vm = valore di mercato
R = reddito
r = saggio di fruttuosità
Vm = €/anno 3.900,00 / 4,5% = €. 86.666,66
Mediando i valori ottenuti con i due metodi si ha:
€./mq. (94.008,44+ 86.666,66)/2 = €./mq. 90.337,55
Il sottoscritto quindi stima il più probabile valore commerciale del bene,
arrotondando il valore sopra esposto, €. 90.000,00 (euronovantamila/00).
12 - VALORE DI REALIZZO DEL BENE
Al fine di una migliore appetibilità del bene, in considerazione delle attuali
condizioni del mercato immobiliare e della quantità di beni simili posti sul
mercato, si ritiene utile determinare un “Valore di Realizzo” mediante una
riduzione del 10% del valore indicato al paragrafo precedente.
Ne consegue
VALORE DEL LOTTO €. 81.000,00 (euroottantaunmila/00)
13 - CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Ai sensi e per gli effetti del D.Lgs. 192/05 del 19/08/2005 e successive
modificazioni si precisa che l’immobile è stato edificato in data anteriore
all’entrata in vigore del D.Lgs. quindi sprovvisto di certificazione
energetica.
Treviso, 07/10/2013
Il C.T.U.
arch. Domenico Rocco
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ALLEGATI:
123456789-
Esecuzione Immobiliare 90/2009
Documentazione fotografica
Atto di compravendita
Documentazione catastale
Ispezione ipotecaria del 17/09/2013
Certificato di morte
Autorizzazioni edilizie
Rilievo quotato
Documentazione locazione
Osservatorio immobiliare
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