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Anno VII - 2012 - n. 2
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IL CONDOMINIO GIURIDICO
ANNO VII - 2012 - N. 2
Direttore Responsabile: Giovanni Caldarone
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Pesce, Silvio Rezzonico.
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che potrà pagare in diversi modi, come risulta anche dalla pagina abbonamenti. La rivista si compone di
quattro numeri annuali che fanno il punto su tutte le problematiche attuali del condominio alla luce delle
novità legislative e regolamentari. Siamo disponibili a ricevere Vs. suggerimenti ed osservazioni. Ci auguriamo di fare quanto meglio il nostro lavoro per la Vostra piena soddisfazione.
Cordiali saluti
Il Direttore Responsabile
Per qualsiasi informazione, quesiti ed invii di materiale da pubblicare, trasmettere via e-mail in formato word
a: [email protected]
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INDICE DEGLI ARGOMENTI
pagg.
Sezione I – D ottrIna
Contabilizzazione del calore e termoregolazione in condominio, di Silvio Rezzonico .....................
7
Infiltrazioni di umidità: il condominio rimborsa gli interventi di riparazione e i canoni di
locazione per l’abitazione provvisoria, a cura del Centro studi condominiali ..................................
11
L’introduzione delle nuove tecnoclogie nella gestione condominiale, a cura del Centro studi
condominiali ......................................................................................................................................
12
Installazione degli impianti fotovoltaici integrati sugli edifici condominiali, di Ivan Meo e Angelo
Pesce ..................................................................................................................................................
15
Basta un posto auto per appartamento: i parcheggi in eccedenza possono essere venduti dal
costruttore liberamente, a cura del Centro studi condominiali .........................................................
17
Commenti a sentenze, di Giuseppe D. Nuzzo ....................................................................................
19
Sulla natura del provvedimento giudiziale di sospensione dell’esecuzione delle delibere assembleari condominiali, a cura del Centro studi condominiali ...............................................................
21
Gatti randagi: problematiche condominiali, a cura del Centro studi condominiali ..........................
23
Il perenne “braccio di ferro” tra locazioni e fisco, di Giacomo Carini ..............................................
28
La mediazione nelle cause condominiali, a cura di FNA ..................................................................
34
Sezione II – L eggI
e cIrcoLarI
Professioni non regolamentate: il disegno di legge approvato dalla Camera ....................................
39
Il bonus “prima casa” va oltre la fine: deceduto il titolare lo chiede l’erede ......................................
43
Circolare Irpef a “domanda risposta”. Focus su bonus 36% e questioni in tema di deduzioni e
detrazioni d’imposta ...........................................................................................................................
45
Cedolare secca sugli affitti: in una circolare le risposte ai quesiti dei contribuenti ...........................
54
Sezione III – S entenze
eD aLtre utILItà
L’amministratore può aprire un conto corrente bancario intestato al condominio senza specifiche
autorizzazioni .....................................................................................................................................
61
Immobile senza collaudo? Sequestro solo se c’è rischio per la pubblica incolumità ........................
64
Appropriazione indebita dell’amministratore di condominio: il reato si consuma alla consegna
della cassa al successore .....................................................................................................................
65
La responsabilità dell’acquirente di immobile in condominio per i debiti del biennio precedente
è disciplinata dall’art 63 disp. att. c.c. e non dal 1104 c.c. .................................................................
70
La prescrizione non scatta se le opere abusive non risultano effettivamente ultimate ......................
72
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6
CONDOMINIO GIURIDICO
pagg.
Un regolamento di condominio non può costituire un diritto di servitù su di un bene
comune ......................................................................................................................................
75
Anche in presenza di contestazioni all’amministratore, i condòmini non possono
sospendere i pagamenti per servizi goduti ...............................................................................
78
L’amministratore di condominio è legittimato ad agire in giudizio per chiedere la
demolizione di opere che pregiudicano il decoro architettonico ..............................................
81
Quali parti del fabbricato devono essere considerate nel calcolo delle distanze legali tra gli
edifici .........................................................................................................................................
84
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DOTTRINA
contaBILIzzazIone DeL caLore
e terMoregoLazIone In conDoMInIo
di Silvio Rezzonico
L
a termoregolazione e la contabilizzazione del calore in condominio devono collocarsi all’interno dei
principi generali in tema di ripartizione delle spese e, in
particolare, dell’art. 1123 c.c., che prevede, in termini
generali, il riparto delle spese secondo i tre criteri: a) dei
millesimi di proprietà; b) della diversa utilizzazione; c)
dell’utilizzo separato. Vale in particolare la pena di
riportare il secondo comma dell’art. 1123 c.c. che dispone: “Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”, precisando che
la disposizione è applicabile anche a quei servizi condominiali che non possano essere goduti in egual misura da tutti i condòmini, per ragioni materiali e strutturali dell’impianto termico. Fermo restando che, per giurisprudenza consolidata, il riparto in base al diverso utilizzo, ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 c.c.,
deve essere riferito a un utilizzo potenziale e non a un
utilizzo di fatto, condizionato da mere scelte soggettive
del condomino.
Si vuol dire che può parlarsi di minore utilizzo tale da
giustificare una minor contribuzione alle spese dell’impianto termico, solo ove il minor utilizzo sia giustificato da ragioni strutturali dell’impianto e non già da scelte soggettive del condomino, di non voler usufruire del
servizio. E così, il condomino che durante la stagione
invernale si allontani dal proprio appartamento preferendo svernare al caldo e che sigilli i radiatori per non
farvi confluire l’acqua calda, è comunque tenuto a pagare le spese dell’impianto, alla stregua di tutti gli altri
condòmini.
Quanto alla legislazione speciale, la Legge 192/2005
e s.m.i. ha previsto una clausola di cedevolezza a favore delle Regioni, che in materia hanno competenza concorrente con lo Stato, a norma dell’art. 117 della Costituzione.
Conseguentemente, la Regione Lombardia con
Legge 24.11.2006, n. 24, nonché con Delibera della
Giunta Regionale 8/8745 del 22.12.2008, ha stabilito
che “a decorrere dall’01.07.2009, la Regione ha previsto, nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi
immobili o singole unità immobiliari, l’obbligo di dotazione e allegazione (all’atto di trasferimento ‘in originale o in copia certificata conforme’) dell’attestato di
certificazione energetica. In caso di inadempimento è
prevista una sanzione che va da € 5.000 a € 20.000”.
La Regione ha anche stabilito che la Giunta dovrà
dettare disposizioni per “rendere obbligatoria la dichiarazione della classe e dell’indice di prestazione energetica dell’edificio o della singola unità abitativa in tutti
gli annunci commerciali finalizzati alla relativa vendita”. In caso di inadempimento, il “titolare dell’annuncio
incorrerà in una sanzione amministrativa variabile da €
1.000 a € 5.000”.
Non solo: con gli artt. 9, comma 1, art. 25 comma
quattro ter e 27 della medesima Legge Regionale
24.11.2006, nonché con l’art. 9 della medesima Delibera 8/8745 del 22.12.2008 è stato stabilito che “a
decorrere dall’01.07.2010, la Regione ha previsto, in
caso di locazione di interi immobili o singole unità
immobiliari con contratto stipulato o rinnovato (in modo espresso o tacito) successivamente a tale data, l’obbligo di dotazione e consegna (all’atto della stipula, ‘in
copia dichiarata conforme all’originale’) dell’attestato
di certificazione energetica.
Per i locatori che, a decorrere dalla predetta data, non
adempiono ai descritti obblighi è prevista una sanzione
che va da € 2.500 a € 10.000”.
La Regione ha anche stabilito che la Giunta dovrà
dettare disposizioni per “rendere obbligatoria la dichiarazione della classe e dell’indice di prestazione energetica dell’edificio o della singola unità abitativa in tutti
gli annunci commerciali finalizzati alla relativa locazione”. In caso di inadempimento, il “titolare dell’annuncio incorrerà in una sanzione amministrativa variabile da € 1.000 a € 5.000”.
A proposito delle sanzioni regionali, vale peraltro la
pena di segnalare che per il Tribunale di Varese – sentenza 19.06.2009 – “qualunque norma regionale che
imponga l’obbligo di allegazione dell’attestato di certificazione energetica ai provvedimenti portanti trasferimenti immobiliari forzosi (perché resi nell’ambito di
procedure esecutive individuali e di vendite conseguenti a procedure concorsuali) è in contrasto con l’art.
117, comma II, lett. 1) Cost., il quale riserva alla legislazione esclusiva dello Stato la materia della giurisdizione e delle norme processuali”.
Il successivo D. Lgs. 3.3.2011, n. 28, “attuazione
della Direttiva 2009/28/CEE sulla promozione dell’uso
dell’energia da fonti rinnovabili, recante modifica e
successiva approvazione della Direttiva 2001/77/CEE
e n. 2003/30/CE”, oltre a disporre norme attuative per
l’energia prodotta da fonti rinnovabili ha apportato alcune novità anche in materia di certificazione energeti-
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CONDOMINIO GIURIDICO
ca. La nuova normativa ha infatti parzialmente modificato alcune previsioni del D. Lgs. 192/2005 riguardante il rendimento energetico in edilizia e ha anticipato
alcuni obblighi previsti dalla nuova Direttiva Europea
n. 31/2010, ai sensi del nuovo comma ter, dell’art. 6,
del D. Lgs. 192/2005, disponendo che nei contratti di
compravendita o di locazione va inserita una clausola
con la quale l’acquirente nonché il conduttore attesta di
aver ricevuto le informazioni e la documentazione riguardante la certificazione energetica dell’immobile
che va ad acquistare o locare.
Per i contratti di locazione, la disposizione si applica
solo se gli edifici o i singoli enti immobiliari sono già
dotati dell’attestato di certificazione energetica; se si
tratta di immobili di recente costruzione o compravendita, o di interventi per i quali si è usufruito delle detrazioni fiscali del 55%.
Vale la pena di ricordare che la precedente disposizione sulla nullità – per mancata allegazione agli atti di
alienazione o di locazione – dell’attestato di certificazione energetica è stata abrogata, sicché la mancata allegazione nei contratti non determina più la nullità di
questi ultimi.
Per quanto attiene espressamente alle maggioranze in
assemblea, in tema di risparmio energetico, il nuovo
testo dell’art. 26 della Legge 10 del 9.1.1991 recita ora
come segue: “Per gli interventi sugli edifici e sugli
impianti volti al contenimento del consumo energetico
e dell’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’art.
1, individuati attraverso un attestato di certificazione
energetica o una diagnosi energetica realizzata da un
tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali
sono valide se adottate con la maggioranza semplice
delle quote millesimali degli intervenuti all’assemblea”.
In base a tale norma, quindi, sono valide le deliberazioni adottate dall’assemblea con la maggioranza semplice delle quote millesimali degli intervenuti all’assemblea, limitatamente agli interventi sugli edifici e
sugli impianti volti al contenimento energetico ed alla
condizione legale che questi siano stati “preventivamente individuati” da una certificazione attestante l’effettivo contenimento dei consumi energetici, in conformità al Decreto del Ministero dello Sviluppo economico del 26 Giugno 2009, recante “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”. Si tenga
presente che l’Italia è tenuta a comunicare agli organi
comunitari il consumo energetico “complessivo”, regionale e nazionale, per la verifica dell’osservanza della percentuale di risparmio energetico programmata,
pena l’irrogazione di pesanti sanzioni economiche.
Per quanto concerne la termoregolazione e la contabilizzazione, non si applica la disposizione di cui al
secondo comma del richiamato art. 26, ma continua a
disporre il quinto comma, per il quale “per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli
1120 e 1136 del codice civile”.
I sistemi di contabilizzazione del calore e di termoregolazione consistono nell’applicazione di un ripartitore
da applicare al corpo scaldante per registrare la quantità di calore emessa dal radiatore e di una valvola termostatica che permette all’utente di scegliere la temperatura ambiente desiderata, sfruttando gli apporti di
calore dipendenti da fattori ambientali (es. irraggiamento solare naturale che riscalda l’ambiente attraverso le finestre) e regolando automaticamente l’afflusso
d’acqua calda al radiatore.
Razionalizzando in tal modo i consumi è stato stimato che si ottiene un risparmio energetico nell’ordine del
25-30% e, nei casi di riscaldamenti centralizzati, le spese vengono ripartite non più in base ai millesimi ma in
modo proporzionale all’effettivo consumo.
L’adozione di questo sistema permette di fruire dei
vantaggi derivanti sia da una gestione autonoma del calore che dall’avere un riscaldamento di tipo centralizzato, sostenendo, quindi, minori spese di manutenzione
dell’impianto, poiché suddivise tra i condòmini, e maggior esattezza nella quantificazione, in denaro, del calore effettivamente consumato.
Più specificamente, il principio alla base della termoregolazione è quello di consentire di spegnere e accendere a piacimento i diversi caloriferi, stabilendo anche
il calore desiderato stanza per stanza. In base alla più
recente normativa, in seguito alla sostituzione della caldaia o di ristrutturazione dell’impianto termico, deve
essere possibile programmare il riscaldamento di ogni
unità immobiliare almeno su due livelli (più caldo di
giorno e più freddo la notte).
La contabilizzazione del calore, invece, permette di
calcolare i consumi registrati da ogni singolo alloggio,
rendendo possibile pagare in funzione dei rispettivi
consumi anche qualora si sfrutti un impianto centralizzato.
Un impianto in cui sia attivo un sistema di contabilizzazione del calore favorisce il contenimento dei consumi non tanto per una maggiore efficienza degli apparecchi (il funzionamento del riscaldamento, infatti, è
uguale a quello di un impianto tradizionale costruito allo stesso modo), quanto perché ognuno è incentivato a
non scaldare l’appartamento quando non ne ha bisogno.
Il caro energia può essere, dunque, combattuto con
una gestione più attenta e oculata del riscaldamento
domestico, poiché l’utilizzo più oculato del servizio,
secondo le stime correnti, porterebbe, come abbiamo
già detto, a quote di risparmio energetico vicine al 2530 per cento.
Fondamentale può rivelarsi, quindi, la ristrutturazione dell’impianto termico, tenuto, altresì, conto che qualora, per esempio, si sostituisca la centrale termica, le
opere eseguite potranno godere della detrazione Irpef
del 55% riservata agli interventi volti a favorire il risparmio energetico.
La Regione Lombardia, con la Legge 21.2.2011, n. 3,
ha delegato la Giunta Regionale a dettare prescrizioni
di dettaglio in tema di termoregolazione e contabilizza-
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DOTTRINA
zione del calore.
In particolare, l’art. 17 della richiamata Legge
Regionale ha disposto che “La Giunta Regionale detta
disposizioni per: a) limitare il consumo energetico e
certificare anche in relazione alle diverse destinazioni
d’uso degli edifici e alle zone climatiche di ubicazione
il fabbisogno energetico degli edifici esistenti, da
ristrutturare e di nuova costruzione, stabilendo i requisiti dell’involucro edilizio degli impianti termici, nonché il fabbisogno energetico da coprire mediante l’uso
delle fonti rinnovabili; b) regolare l’installazione, l’esercizio e il controllo, la manutenzione e l’ispezione
degli impianti termici civili; c) estendere l’obbligo dei
sistemi per la termoregolazione degli ambienti e la contabilizzazione autonoma del calore a tutti gli impianti di
riscaldamento al servizio di più unità immobiliari anche se già esistenti, a far data dal 01.08.2012, per le caldaie di maggiore potenza e vetustà ed all’inizio di ciascuna stagione termica dei due anni successivi alla scadenza del 01.08.2012 per le caldaie di potenza e vetustà progressivamente inferiore. Con le stesse disposizioni, la Giunta Regionale può definire i criteri e le modalità per riconoscere i casi in cui sussiste l’impossibilità tecnica di adempiere ai suddetti obblighi”.
Successivamente, la delibera della Giunta Regionale
IX /2601 del 30.11.2011, dando attuazione alla legge da
ultimo richiamata, ha stabilito all’art. 10.2 che “la contabilizzazione deve poter individuare i consumi di energia termica utile per singola unità immobiliare e deve
essere effettuata anche per i consumi di acqua calda
sanitaria, ove questa è prodotta centralmente, attraverso l’individuazione dei consumi volontari di energia
termica utile. In caso di impossibilità tecnica nella individuazione dei consumi di energia termica utile riferiti
all’acqua calda sanitaria, è prescritta l’installazione di
contatori di acqua calda sanitaria, che individuino i
consumi per singole unità immobiliare.
I nuovi impianti progettati e realizzati successivamente all’entrata in vigore del presente dispositivo devono obbligatoriamente prevedere sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore. Tale obbligo è
altresì previsto per le sostituzioni dei generatori di calore, anche se la sostituzione non coinvolga tutti i generatori che costituiscono l’impianto. Eventuali casi di
impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di termoregolazione e contabilizzazione devono
essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato, da allegare al libretto di centrale. L’impossibilità tecnica può riguardare solo gli
impianti esistenti, anche se in corso di ristrutturazione,
o le sole sostituzioni di generatori di calore.
I soggetti idonei all’installazione delle apparecchiature di contabilizzazione e termoregolazione vengono individuati negli installatori di cui al successivo capitolo
15.
L’installatore dovrà farsi carico anche della registrazione al CURIT dell’apposita scheda di cui a successivo atto dirigenziale. Tale scheda dovrà essere registrata
al CURIT con le stesse modalità e tempistiche previste
per la scheda identificativa dell’impianto e l’inosser-
9
vanza di tali obblighi espone l’installatore alle medesime sanzioni previste per la gestione delle schede identificative.
L’obbligo di installazione di detti sistemi per gli impianti termici esistenti si applica secondo quanto indicato nella tabella seguente:
Tipologia Impianto
Data entro cui adottare
le misure necessarie
per termoregolazione
e contabilizzazione
Superiore a 350 Kw
e installazione ante 01/08/97
01/08/2012
Maggiore o uguale
a 116,4 Kw e installazione
ante 01/08/98
01/08/2013
I restanti impianti
01/08/2014
Si ritiene solitamente che la ripartizione degli oneri di
riscaldamento in base alla termoregolazione e contabilizzazione, possa essere in contrasto con il regolamento dell’edificio in condominio che, di norma, non prevede tale tipo di ripartizione. Occorre quindi accertare
se sia possibile, o meno, modificare le disposizioni contenute nel regolamento di condominio circa la ripartizione delle spese per la prestazione del servizio di
riscaldamento con un diverso criterio di riparto, anziché secondo la cubatura o la superficie radiante o
secondo il criterio misto cubatura/superficie radiante.
Come noto, due sono le tipologie di regolamenti di
condominio: il c.d. regolamento assembleare ed il c.d.
regolamento contrattuale. Quello assembleare, ai sensi
dell’art. 1138, primo comma, c.c., deve contenere
esclusivamente “le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le
norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle
relative all’amministrazione”. Per approvarlo è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500
millesimi del valore dell’edificio.
Il regolamento contrattuale, invece, oltre a rispettare
il contenuto minimo previsto per quello assembleare,
permette di adottare delle norme ulteriori, ed in alcuni
casi derogatorie, rispetto a quanto previsto dalla legge;
allo stesso modo è lecito introdurre limiti ai diritti sulla
proprietà esclusiva. Per essere valido, il regolamento
contrattuale deve essere sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio o quanto meno accettato da parte
di tutti quanti attraverso un richiamo espresso contenuto nell’atto di acquisto.
Per la modificazione del regolamento assembleare in
tema di riparto della spesa di riscaldamento non sussistono problemi, nel senso che trova applicazione il già
citato art. 26, quinto comma, della Legge n. 10 del
1991.
Per quanto attiene, invece, la modifica della clausola
del regolamento condominiale di natura contrattuale,
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10
CONDOMINIO GIURIDICO
quando si procede all’installazione di sistemi di contabilizzazione che prevedano un diverso criterio di riparto, secondo alcuni occorrerebbe tener conto della giurisprudenza di legittimità secondo cui “… a determinare
la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente
le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condòmini
sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo, ecc.) o comuni (limitazioni all’uso delle cale, dei cortili, ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei
maggiori diritti rispetto agli altri” (così Cass. n. 208 del
1985, 3733 del 1987, 854 del 1997).
“Quindi il regolamento predisposto dall’originario,
unico proprietario o dai condòmini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni
pure se immobili” (così Cass. SS.UU. 30/12/1999, n.
943 e Cass. civ. sez. II, sent., 14/8/2007, n. 17694).
Recentemente la Suprema Corte ha tra l’altro riaffermato questo principio, stabilendo che “in tema di
comunione, non ha natura contrattuale il regolamento
che avendo ad oggetto l’ordinaria amministrazione e il
miglior godimento della cosa comune rientra nelle
attribuzioni dell’assemblea e, come tale, seppure sia
stato approvato con il consenso di tutti i partecipanti
alla comunione può essere modificato dalla maggioranza dei comunisti; ha invece natura di contratto normativo plurisoggettivo, che deve essere approvato e
modificato con il consenso dei comunisti il regolamento quando – contenendo disposizioni che incidono sui
diritti del comproprietario ovvero stabiliscono obblighi
o limitazioni a carico del medesimo o ancora determinano criteri di ripartizione delle spese relative alla manutenzione diversi da quelli legali – lo stesso esorbita
dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuita
all’assemblea” (così Cass. 4/6/2010, n. 13632).
Sotto questo profilo, potrebbe non essere necessario
il consenso di tutti i partecipanti al condominio per
apportare al regolamento di condominio delle clausole
del regolamento di condominio che non abbiano tale
natura.
Sotto altro profilo, può ritenersi che le normative
nazionali o regionali, che impongono l’adozione di
sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del
calore abbiano natura imperativa, essendo dettate a
tutela del pubblico interesse: si tratterebbe quindi, solo
di sostituire una norma del regolamento di condominio
con altra norma imperativa e inderogabile.
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InFILtrazIonI DI uMIDItà:
IL conDoMInIo rIMBorSa gLI InterVentI
DI rIParazIone e I canonI DI LocazIone
Per L’aBItazIone ProVVISorIa
a cura del Centro studi condominiali
L
a tematica delle infiltrazioni d’acqua si presenta
estremamente variegata e complessa. La frequenza
con cui l’appartamento del singolo condomino viene
danneggiato da tale fenomeno deriva principalmente da
rottura di tubazioni condominiali o, in genere, da strutture comuni dell’edificio (muri perimetrali, cortili condominiali, terrazzi). Spesso però non sono facilmente
individuabili tali cause e pertanto è necessaria una preventiva ispezione della parti danneggiate al fine di poter
individuare con certezza le cause. Si spiega, allora, la
copiosa giurisprudenza che si è formata sul tema.
IL CASO DI SPECIE. Causa infiltrazioni con contestuale umidità provenienti dall’intercapedine di un
immobile confinante, l’unità immobiliare, concessa in
locazione, diventa inabitabile. I motivi dei danni sono
riscontrabili da una mancata manutenzione dei manufatti. Infatti, una volta effettuati i lavori, le infiltrazioni
vengono eliminate.
IL RISARCIMENTO. Nel caso di specie la
Cassazione, con sentenza n. 6128/12; depositata il 19
aprile, specifica che oltre alle fatture delle spese d’intervento sostenute, il proprietario deve essere risarcito
anche dei canoni di locazione versati per l’appartamento in cui è stato costretto ad abitare provvisoriamente
durante lo svolgimento degli interventi di riparazione.
Pertanto spetta al condominio rifondere le spese perché
si è accertato che le infiltrazioni d’acqua provengono
da un’area comune, che doveva essere ispezionabile e
che invece risultava inaccessibile prima del lavori.
L’umidità scompare solo alla fine delle opere di impermeabilizzazione, areazione e canalizzazione. Inoltre il
condominio non può sottrarsi al pagamento dei canoni
di locazione pagati dal condomino danneggiato perché
l’appartamento danneggiato è rimasto inservibile ed
inaccessibile per tutto il periodo delle riparazioni, costringendo a trasferire tutto il nucleo familiare del proprietario e a sostenere degli oneri per provvedere ad
una sistemazione provvisoria.
IMPUTAZIONE DELLA RESPONSABILITÀ. La
decisione in esame consente di affrontare anche il rapporto intercorrente tra la responsabilità e il danno cagionato da cose in custodia, che si fonda su una rela-
zione intercorrente tra l’attività del custode e la cosa
danneggiata. Il custode è colui che ha l’effettivo potere
sulla cosa, ovvero il proprietario, ma anche il semplice
possessore o anche il detentore della cosa. Il criterio di
imputazione della responsabilità per i danni cagionati a
terzi da cosa in custodia è la disponibilità di fatto e giuridica sulla cosa che comporti il potere-dovere di intervenire sulla cosa. Quindi, sotto l’aspetto prettamente
tecnico-giuridico, va precisato che la responsabilità per
i danni cagionati da una cosa in custodia, stabilita dall’art. 2051 c.c., si fonda sulla relazione intercorrente tra
il custode e la cosa dannosa. La responsabilità risiede
nel mancato intervento, che si concretizza in un comportamento omissivo da cui può scaturire il danno.
Nella fattispecie in tema di ripartizione dell’onere
della prova, al condomino spetta provare l’esistenza del
rapporto eziologico tra la cosa e l’evento lesivo, mentre
il condominio, per liberarsi, dovrà provare l’esistenza di
un fattore, estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad
interrompere quel nesso causale e, cioè, un fattore esterno - che può essere anche il comportamento del danneggiato - che presenti i caratteri del fortuito e, quindi,
dell’imprevedibilità e dell’assoluta eccezionalità.
Concludendo, l’unico limite che si può avanzare è
che la responsabilità da cosa in custodia presuppone
che il danno sia provocato dal dinamismo connaturale
alla cosa stessa, ancorché quest’ultima si sia inserita in
un processo dannoso provocato da agenti esterni. È
comunque onere del danneggiato provare il nesso causale tra cosa in custodia e danno, anche limitatamente
alla circostanza che l’evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione del bene.
La sentenza analizzata stabilisce che, nell’ipotesi di
infiltrazioni d’acqua nella singola unità immobiliare
determinate dal deflusso proveniente da un’intercapedine fra due edifici che dovrebbe essere sempre ispezionabile e che invece non è mai stata soggetta a manutenzione, il condominio deve rifondere al proprietario
esclusivo tutti i danni sopportati, perché la colpa è
ascrivibile alle infiltrazioni d’acqua derivanti da un’intercapedine che non è mai stata sottoposta a manutenzione mediante sistematiche ispezioni.
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.05 Pagina 12
L’IntroDuzIone DeLLe nuoVe tecnoLogIe
neLLa geStIone conDoMInIaLe
Le nuove tecnologie diventeranno strumenti di comunicazione sempre
più indispensabili per lo svolgimento delle diverse professioni.
Anche nella gestione condominiale l’apporto che tali tecnologie
potranno dare sarà sicuramente di notevole interesse.
a cura del Centro studi condominiali
La partecipazione
alle assemblee condominiali
riunione dell’assemblea condominiale indetta nella sede
rionale di un partito politico 3. Ugualmente, ha ritenuto
legittima la convocazione in un luogo non coincidente
con l’ambito territoriale ove non sia seriamente contestabile la rispondenza del luogo di convocazione alle
obiettive esigenze e agli interessi della maggioranza dei
condòmini, ovvero non si possa affermare che la scelta
del luogo predetto sia stata determinata dall’intento specifico di rendere impossibile e non agevole la partecipazione all’assemblea di qualcuno dei condòmini 4.
Il codice civile ha costruito intorno alla figura dell’assemblea un intricato complesso normativo. In questo contesto, la convocazione dell’assemblea è basata
principalmente sui diversi procedimenti conoscitivi che
la realtà condominiale richiede: invio dell’avviso di
convocazione, ricezione del medesimo avviso ed eventuale partecipazione alla assemblea personalmente o
mediante delega. Tutte le attività che l’amministratore
condominiale pone regolarmente in essere, al fine di
una regolare convocazione dell’assemblea, sono destinate a garantire principalmente la partecipazione all’assemblea. Da quanto detto si comprende come il problema della partecipazione sia strettamente connesso
alle modalità di convocazione, che può concretizzarsi
solo se la notizia, il luogo, l’ora e gli argomenti della
discussione siano stati preventivamente comunicati ai
singoli condòmini correttamente. Affinché un’assemblea possa legittimamente deliberare, ai sensi dell’art.
1136 c.c., occorre, quindi, che tutti i condòmini siano
stati previamente invitati a partecipare; sotto tale aspetto, si osserva che la convocazione di tutti i partecipanti
aventi titolo attiene al procedimento e si pone quale
condizione essenziale per la validità dell’adunanza e
delle deliberazioni da essa adottate 1.
Tra le diverse formalità nell’avviso di convocazione
deve essere indicato precisamente il luogo ove si terrà la
riunione 2. La giurisprudenza ha dichiarato legittima la
A questo punto è lecito chiedersi se è possibile partecipare ad una assemblea condominiale mediante il
sistema della video conferenza.
Tale eventualità sarebbe concretamente fattibile, dal
punto di vista tecnologico, solo se il condomino, dislocato in altro luogo, sia in possesso di una connessione
internet a banda larga ed una web-cam 5. Mentre per
considerare valida la partecipazione è necessario che
venga comunque garantito il principio di parità di trattamento rispetto agli altri condòmini assicurando la
medesima facoltà di intervento e votazione dei punti
all’ordine del giorno, ed inoltre sia consentito, al soggetto verbalizzante, di percepire adeguatamente gli eventi assembleari oggetto di verbalizzazione. Tali elementi possono essere considerati come una presupposto indispensabile per assicurare il pieno rispetto di tutte
1) Cass. civ., sez. II, 5 gennaio 2000, n. 31; Trib. Napoli,
27 febbraio 1961.
2) Cass. civ., sez. II, 22 dicembre 1999, n. 14461; Trib.
Trani, 29 novembre 1984.
3) Cass., 26 giugno 1958, n. 2284.
4) Trib. Imperia, 6 febbraio 1986.
5) Molti studi di amministrazione condominale pubblicizzano, mediante il loro sito internet, la possibilità di partecipare alle riunioni mediante videoconferenza, questo
al fine di poter garantire concretamente l’intervento di più
condòmini possibili anche se dislocati in luoghi diversi rispetto al luogo “fisico” in cui si svolgerà la riunione. Inoltre in Francia esiste un social network condominiale
Ma-residence.fr ed in Italia un servizio visitabile sul sito
condoors.com, che dà la possibilità di far interagire, per
via telematica, non solo i diversi condòmini ma anche i
professionisti e lavoratori che ruotano intorno al condominio.
La partecipazione
mediante videoconferenza
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.05 Pagina 13
DOTTRINA
le forme procedimentali stabilite dalla legge per la
costituzione, lo svolgimento e la verbalizzazione delle
riunioni assembleari. Se si considera il grado di interazione tra persone site in luoghi diversi, grazie all’evoluzione tecnologica, nessun impedimento potrà deriva
dalle norme di legge in materia, poiché nessuna disposizione impone espressamente la compresenza fisica
degli intervenuti in uno stesso luogo. Infatti la “partecipazione”, e l’“intervento”, vanno letti, in senso ampio,
comprensivi della fattispecie in esame.
Preso atto della varietà dei sistemi di collegamento
audio/video che la tecnologia oggi ci mette a disposizione, occorre che vengano adottati comportamenti e
modalità tali da salvaguardare il rispetto non solo formale bensì sostanziale dei principi di buona fede e parità di trattamento dei partecipanti all’assemblea, e, quindi, dei diritti e degli interessi degli intervenuti, come se
fossero fisicamente presenti nello stesso luogo in cui si
sta svolgendo la riunione.
13
La legge nulla dice in ordine alla forma e/o alle
modalità dell’avviso di convocazione dell’assemblea di
condominio, ma prescrive che l’assemblea non può
deliberare se non risulta che tutti i condòmini siano stati
convocati alla riunione.
I giudici di legittimità 6 hanno rilevato che, in difetto
di prescrizioni normative e in applicazione del principio
della libertà delle forme, l’avviso di convocazione possa
essere dato con qualsiasi forma purché idonea al raggiungimento dello scopo 7. Sotto il profilo sostanziale,
pertanto, nulla impedisce che l’avviso di convocazione
sia effettuato attraverso una lettera affissa nell’atrio dello
stabile 8, o in forma orale 9, o mediante l’avviso per pubblici proclami in presenza di un elevato numero di condòmini 10 o, infine, con una comunicazione telefonica 11,
ferma restando la necessità della prova dell’effettiva
conoscenza da parte dei condòmini. La Cassazione, in
una recente pronuncia, la sentenza n. 8449/2008 12, ha
d’altro canto stabilito che “quando anche uno solo dei
condomini non è stato avvisato dell’assemblea condominiale la relativa delibera è annullabile”. Ma attenzione: per l’avviso di convocazione non è previsto alcun
obbligo di forma, a meno che non sia il regolamento a
imporre particolari modalità di notifica. Il proprietario
che non risiede nel condominio ma che ha instaurato la
prassi di farsi consegnare le comunicazioni presso un
altro condomino, suo congiunto, non può allora fingere
di cadere dalle nuvole, sostenendo di non aver ricevuto
l’avviso: la comunicazione effettuata tramite il consueto canale, infatti, è legittima.
Perché l’assemblea condominiale possa validamente
costituirsi ed efficacemente deliberare, è quindi essenziale che l’avviso di convocazione venga portato a conoscenza di tutti i condòmini, più precisamente, che esso sia eseguito con un mezzo idoneo a dare la certezza
della cognizione reale ed effettiva, e non già solo la mera presunzione di conoscenza della convocazione dell’assemblea 13. Da ciò consegue che detto avviso non
possa ritenersi validamente emesso, trasmesso, ricevuto e percepito mediante la dimostrazione di un fatto
equivoco e inidoneo 14.
Sul tema della ricezione dell’avviso di convocazione,
la giurisprudenza si è peraltro pronunciata più volte.
Anzitutto, si è precisato che la presunzione di conoscenza, ex art. 1335 c.c., degli atti recettizi in forma
scritta giunti all’indirizzo del destinatario opera per il
solo fatto oggettivo dell’arrivo dell’atto nel luogo indicato dalla norma 15.
Giusta la generale presunzione di conoscenza degli
atti recettizi posta dall’art. 1335 c.c., deve ritenersi
osservata la prescrizione contenuta nell’ultimo comma
dell’art. 66 disp. att. c.c. qualora, nel termine di almeno
cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza
assembleare, il destinatario assente sia stato informato,
mediante avviso di giacenza, della disponibilità della
raccomandata presso l’ufficio postale, ancorché non
abbia provveduto al tempestivo ritiro della stessa 16.
Si rileva, ancora, che la presunzione di conoscenza da
parte del destinatario di un atto recettizio non opera se
la comunicazione non è stata consegnata né a lui personalmente, né presso il suo indirizzo, come tale dovendosi intendere - si precisa - il luogo che, o per collegamento ordinario, come la dimora o il domicilio, o
per normale frequentazione, come il posto di esplicazione dell’attività lavorativa, o per preventiva indicazione, rientra nella sua sfera di controllo e dominio 17;
la prova, d’altro canto, non può essere offerta chiedendo di dimostrare genericamente che era invalsa la consuetudine di far recapitare gli avvisi di convocazione
tramite la portiera 18.
Si è infine ritenuto che, al fine della prova dell’avvenuta consegna ai condòmini dell’avviso di convocazio-
6) Cass., 15 marzo 1994, n. 2450; Cass., 9 gennaio 1998,
n. 138.
7) Cass., 28 gennaio 1995, n. 1033; Cass., 25 maggio
1984, n. 3231; Cass., 15 dicembre 1982, n. 6919.
8) Cass., 19 gennaio 1985, n. 140.
9) Cass., 5 novembre 1990, n. 10611.
10) Cass., 27 maggio 1968, n. 1375.
11) Trib. Milano, 25 gennaio 1993.
12) Pubblicata in www.diritittoegiustizia.it
13) DE TILLA, Condominio, in Codice ipertestuale di
locazione e condominio, Torino, 2006.
14) DE TILLA, Condominio, cit..
15) Cfr. DE TILLA, Convocazione assembleare e presunzione di conoscenza degli atti recettizi, nota a Cass. civ.,
sez. II, 29 aprile 1999, n. 4352.
16) Trib. Bologna, 26 maggio 1998.
17) Cass. civ., sez. II, 24 ottobre 1998, n. 10564.
18) Cass., 2368/1970.
La forma e le modalità dell’avviso
di convocazione
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14
CONDOMINIO GIURIDICO
ne dell’assemblea, non occorrano particolari modalità,
ma sia sufficiente dimostrare che l’invito è stato trasmesso e che il condomino è stato avvertito della convocazione, mentre la prova dell’effettiva conoscenza da
parte del condomino assente dell’avviso di convocazione può essere acquisita anche con presunzioni che
abbiano i requisiti della gravità, precisione e concordanza di cui all’art. 2729 c.c. 19.
Le comunicazioni mediante la rete Internet sono
diventate una consuetudine ormai consolidata ed hanno
assunto notevole rilevanza anche nel settore della contrattazione e gestione immobiliare. La posta elettronica
può anche rappresentare un utile strumento per l’amministrazione e la gestione dell’edificio condominiale.
Infatti, l’amministratore potrebbe utilizzare la posta
elettronica certificata (c.d. P.E.C.) 20 per le comunicazioni e/o convocazioni delle assemblee condominiali.
Tale modalità di comunicazione chiamata anche “raccomandata on line”, è stata introdotta con il D.P.R.
68/2005, ed è un sistema di posta elettronica con il
quale viene fornita al mittente documentazione elettronica, con valenza legale, attestante l’invio e la consegna
di documenti informatici.
La caratteristica di questo innovativo sistema è la
“certificazione” dell’invio e della ricezione. Questo
significa fornire al mittente, dal proprio gestore di
posta, una ricevuta che costituisce prova legale dell’avvenuta spedizione del messaggio e dell’eventuale allegata documentazione. Allo stesso modo, quando il
messaggio perviene al destinatario, il gestore invia al
mittente la ricevuta di avvenuta (o mancata) consegna
con precisa indicazione temporale.
Concretamente, nell’ambito della gestione condominiale tale strumento potrebbe essere utilizzato per:
- richiesta lavori urgenti;
- richiesta di una quota per far fronte ad una spesa
urgente e straordinaria;
- avviso di convocazione dell’assemblea: la legge nulla
dice in ordine alla forma e/o alle modalità dell’avviso di
convocazione dell’assemblea di condominio. Tale genericità di prescrizione, come abbiamo precedetemente
visto, è stata condivisa da dottrina e giurisprudenza.
L’utilizzo di questo particolare strumento tecnologico ben si presta all’invio di comunicazioni inerenti gli
avvisi di convocazioni assembleari perché rappresenta
un strumento pratico, economico, veloce e soprattutto
sicuro per quanto concerne la certezza delle comunicazioni.
Alla luce delle considerazioni svolte, è lecito chiedersi se siano già in uso regolamenti condominiali che
impongano l’utilizzo di tale strumento. Nella prassi è
plausibile trovare clausole regolamentari che individuano alternativamente, a scelta dell’amministratore,
una serie di modalità di convocazione: avviso scritto
inoltrato individualmente a mezzo raccomandata a/r;
avviso affisso in bacheca/androne condominiale; trasmissione fax/telegramma; messaggio di posta elettronica previa richiesta scritta da parte del condomino,
recante l’indicazione del relativo indirizzo. In tali casi,
il regolamento potrebbe prescrivere obbligatoriamente
una sola delle modalità indicate, tali da garantire uniformità e certezza di ricevimento delle comunicazioni.
Ma vi è di più. Il nuovo art. 1117 ter della proposta di
legge della riforma sul condominio, ancora in fase di
discussione, in merito alla sostituzione delle parti comuni, ovvero la modificazione della loro destinazione
d’uso, dispone che la convocazione dell’assemblea deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno
venti giorni prima della data di convocazione. Quindi,
anche il legislatore ha espressamente previsto questa
nuova forma di comunicazione come alternativa alla
classica raccomandata.
Unico limite dal punto di vista pratico, per utilizzare
esclusivamente la PEC, come sistema di convocazione
dell’assemblea, è che comporterebbe una limitazione al
diritto di partecipazione alle assemblee di condominio
in quanto non tutti i condòmini hanno dimestichezza
con i nuovi strumenti telematici, per cui tale soluzione
sarebbe, a oggi, poco plausibile ma sicuramente attuabile negli anni a venire.
19) Cass., 140/1985.
20) Questo sistema è stato previsto anche nel Codice dell’amministrazione digitale. L’obiettivo principale della PEC
è quello di fornire alle amministrazioni pubbliche, ma anche
a liberi professionisti, uno strumento sicuro di scambio di
messaggi ufficiali e, in prospettiva, al cittadino e all’impresa un canale aggiuntivo di comunicazione con la pubblica
amministrazione caratterizzato da rapidità ed efficienza.
L’utilizzo della posta elettronica
certificata nell’ambito
della gestione condominiale
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InStaLLazIone DegLI IMPIantI
FotoVoLtaIcI IntegratI
SugLI eDIFIcI conDoMIanIaLI
di Ivan Meo e Angelo Pesce
L
a tecnologia fotovoltaica è certamente quella con maggiori prospettive di sviluppo a medio e lungo termine, in
virtù delle sue caratteristiche di modularità, affidabilità, scarsa manutenzione e innovazione tecnologica; ma anche
quella integrata architettonicamente negli immobili e con caratteristiche innovative in particolare, sta iniziando a diffondersi gradualmente sul nostro territorio, grazie alle capacità di ridurre l’inquinamento energetico e di garantire un
notevole risparmio sul conto energia, senza inficiare, tra l’altro, l’estetica dell’edificio.
TITOLI ABILITATIvI PER L’INSTALLAZIONE
In attuazione dell’art 12 del d. lgs 387/2003 che disciplina la promozione dell’energia elettrica prodotta da fonti energetiche rinnovabili nel mercato interno dell’elettricità, è stato emanato il D.M. 10 settembre 2010 con cui il Ministero
dello Sviluppo Economico ha dettato le linee guida nazionali per l’autorizzazione degli impianti a fonti rinnovabili.
Le linee guida prevedono essenzialmente tre regimi autorizzativi in base alla potenza ed alla tipologia di impianto
che si va a realizzare: autorizzazione unica, DIA e CIA. Nessun riferimento viene fatto alla SCIA.
Con riferimento agli interventi di minore impatto, che ben si adeguano agli edifici condominiali, sia per loro struttura che collocazione, le linee guida prevedono i seguenti regimi autorizzativi:
Regimi autorizzativi per la realizzazione di impianti alimentati da fonti rinnovabili
Sono soggetti
a CIL
(Comunicazione
di Inizio Lavori)
Anche per via telematica, gli impianti solari fotovoltaici per i quali sussistano le caratteristiche previste ai sensi dell'art. 11,
comma 3, del d. lgs. n. 115/2008 e dell'art. 6, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 380/2001 e segnatamente:
❖ impianti aderenti o integrati nei tetti di edifici esistenti con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda e i cui
componenti non modificano la sagoma degli edifici stessi;
❖ la superficie dell'impianto non è superiore a quella del tetto su cui viene realizzato;
❖ gli interventi non ricadono nel campo di applicazione del d. lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 e s.m.i. recante Codice dei beni culturali e del paesaggio, nei casi previsti dall'art. 11, co. 3, del d. lgs. n. 115 del 2008;
❖ realizzati su edifici esistenti o sulle loro pertinenze;
❖ aventi una capacità di generazione compatibile con il regime di scambio sul posto;
❖ realizzati al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444.
Sono realizzabili
mediante DIA
❖ gli impianti fotovoltaici non rientranti nell'elenco sopra indicato, collocati sugli edifici e la cui superficie complessiva non sia
superiore a quella del tetto dell'edificio;
❖ gli interventi non rientranti nei suddetti elenchi ma aventi potenza comunque fino a 20 Kwp.
Resta ferma la facoltà per il proponente di optare, in alternativa alla DIA, per il procedimenti unico.
Ai sensi dell'art. 17, comma 3, lett. e) del D.P.R. n. 380/2001 (T.U. edilizia) il contributo di costruzione non è dovuto per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relative alle fonti rinnovabili di energia.
ASPETTI CONDOMINIALI
❖ Impianto “comune”
Gli edifici condominiali, per lo loro struttura ben si prestano alla installazione di impianti fotovoltaici. Infatti, in tal
caso, l’impianto può essere usato per soddisfare il bisogno di energia delle parti comuni, abbattendo i costi per l’utilizzo dell’ascensore, per l’illuminazione di scale e tutti gli impianti comuni che richiedono il consumo di energia.
Se l’impianto installato sarà dimensionato alle esigenze del condominio, si praticherà il c.d. “scambio sul posto”,
ovvero l’energia che esso produce sarà utilizzata per gli stessi impianti condominiali; se invece l’impianto è sovradi-
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16
CONDOMINIO GIURIDICO
mensionato rispetto ai consumi annui, si potrà valutare l’opportunità di vendere al GSE, con il servizio di “ritiro dedicato”, l’energia in surplus rispetto a quella autoconsumata di giorno. In entrambi i casi, al guadagno dell’autoconsumo si aggiungono gli incentivi previsti dal Nuovo Conto Energia, che permette di ripagare l’impianto installato.
In questi casi l’amministratore di un condominio dovrà preventivamente valutare la fattibilità dell’installazione di
tale impianto dopo aver sentito il parere dei condòmini ed avere chiesto contestualmente uno studio tecnico-economico di fattibilità realizzato da un energy manager. In caso di esito positivo si potrà accedere ad un finanziamento bancario. Ottenuto il finanziamento, i lavori si concludono nel giro di un paio di settimane.
❖ Impianto singolo
Un impianto, essendo considerato condominiale, non può essere usato per rifornire di energia i singoli appartamenti ma solo gli impianti comuni serventi all’intero condominio. Ovviamente nessuno può vietare, salvo determinati
accorgimenti, di realizzare a proprie spese un impianto fotovoltaico individuale. In questo caso si possono prospettare due casi:
a) installazione sul terrazzo di proprietà esclusiva: in questo caso, salvo l’alterazione del decoro architettonico, il pregiudizio alla statica dell’edificio o particolari divieti previsti dal regolamento condominiale, il singolo condomino proprietario esclusivo del lastrico solare può installare a sue spese l’intero impianto fotovoltaico, beneficiando dei relativi vantaggi.
b) installazione sul tetto condominiale: poiché il tetto condominiale è abbastanza ampio, i singoli condòmini possono utilizzare una parte di esso per la realizzazione dell’impianto partendo dal presupposto consolidato secondo cui l’installazione da parte di un condomino su porzione comune dell’edificio condominiale è consentita purché non alteri la
cosa comune e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso. Va precisato che l’installazione di pannelli, se di dimensioni ingombranti, riduce la possibilità di utilizzazione usuale della cosa comune, alterando il rapporto di equilibrio tra le facoltà di utilizzazione attuali e potenziali degli altri condòmini. Di conseguenza tale condotta costituisce una sorta di abuso, impedendo agli altri condòmini di partecipare all’utilizzo della cosa comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà degli altri condòmini.
Altro limite da tenere in considerazione è l’alterazione al decoro architettonico correlato all’edificio nella sua attuale destinazione, tenendo presente i pregressi interventi posti in essere sul medesimo per conformarlo alla destinazione
diversa da quella originaria.
Ultimo elemento da valutare è il pregiudizio di aria e luce che eventualmente una installazione del genere potrebbe
comportare: l’esclusione o la diminuzione del panorama, di cui si avvantaggia un dato appartamento, in seguito alla
costruzione di un manufatto, potrebbe costituire per il proprietario dell’immobile prospiciente un danno ingiusto e
risarcibile.
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BaSta un PoSto auto Per aPPartaMento:
I ParcHeggI In ecceDenza PoSSono eSSere
VenDutI DaL coStruttore LIBeraMente
a cura del Centro studi condominiali
Il principio. Con la sentenza n. 1664 del 3 febbraio
2012 la Cassazione ha espresso il seguente principio: i
parcheggi, realizzati in eccedenza rispetto alla spazio
minimo richiesto ex art. 2 legge 122/89, non sono soggetti a nessun vincolo pertinenziale a favore delle unità
immobiliare connesse. Pertanto, l’originario proprietario-costruttore può servirsene liberamente riservandosi
la proprietà o cedere a terzi la proprietà dei parcheggi
in eccedenza purché venga sempre rispettato il vincolo
di destinazione. La soluzione fornita dai giudici di legittimità rappresenta il punto di arrivo di una lunga evoluzione legislativa e giurisprudenziale in materia.
La travagliata produzione normativa in tema di
parcheggi. La carenza dei parcheggi presenta due problematiche: una poderosa produzione legislativa e l’applicabilità della medesima alla gestione del rapporto
condominiale. Il c.d. parcheggio pertinenziale, non a
caso, ha spesso richiamato l’attenzione del legislatore
che è intervenuto con diverse leggi. Oltre alla disciplina codicistica, si sono sovrapposte, una serie di leggi
specifiche: l’art. 18, L. n. 765/1967 (c.d. legge ponte),
l’art. 26 della L. n. 47/85, l’art. 9 della L. n. 122/89 e,
da ultimo, il nuovo comma (sexies) all’art. 41 della L.
n. 1150/42, introdotto con la legge di semplificazione n.
246/2005, disposizioni che interessano la maggior parte degli spazi privati per il parcheggio ubicati nelle aree
urbane.
La natura del vincolo pertinenziale. Nella legge
Tognoli, il vincolo pertinenziale è stabilito ope legis ed
è indissolubile in quanto i parcheggi non possono formare oggetto di atti separati. La legge Tognoli dispone,
infatti, al comma 5 dell’art. 9 quanto segue: “i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono
essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla
quale sono stati legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”. Tale inderogabilità trova
conferma nella ratio della norma, da individuarsi nella
necessità di decongestionare le vie cittadine dal traffico
automobilistico. Il legislatore successivamente ha cercato di mitigare, con alcuni decreti legge, la citata disposizione, stabilendo, la possibilità di alienare separatamente dall’alloggio il posto auto realizzato oltre lo
standard previsto dall’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 (introdotto dalla legge
“ponte” 6 agosto 1967, n. 765); in una seconda fase, la
possibilità di cedere il parcheggio separatamente dall’alloggio, a favore peraltro di soggetto “residente o di-
morante nel territorio del Comune”. Pena sempre la
nullità dell’atto nell’ipotesi che la norma fosse stata
violata.
Ritornando al dettato normativo, oggetto di interpretazione della sentenza in commento, il fatto che i parcheggi disciplinati dalla legge Tognoli realizzino vere e
proprie pertinenze è suffragato da alcuni dati: il parcheggio può essere realizzato esclusivamente per il
proprietario dell’appartamento cui il posto auto deve
servire da pertinenza. Il vincolo costituisce un vincolo
permanente, perché tale circostanza si verifica in forza
del vincolo d’inalienabilità separata dei due beni previsto dalla legge Tognoli. Nella sostanza il parcheggio
Tognoli nasceva come pertinenza vincolata per legge
all’appartamento per il quale era stato costruito. Quindi
il vincolo di indissolubilità non poteva essere superato
per volontà del privato.
L’indicazione dello standard. Occorre brevemente
ricordare che l’art. 18 della legge n. 765 del 1967, divenuto poi art. 41 sexies della legge urbanistica, introdusse l’obbligo di dotare di spazi per parcheggio tutte le
nuove costruzioni (nel sottosuolo dell’immobile o in
aree di pertinenza) e fissò il limite minimo di 1 mq per
ogni 20 mc di costruzione. Si trattava di uno standard
edilizio che anticipava il d.m. n. 1444 del 1968. L’art. 2
della legge Tognoli ha imposto per le nuove costruzioni, il raddoppio dello standard.
Il regime di circolazione dei parcheggi tognoli.
Riguardo il regime di circolazione, la legge Tognoli,
aveva una duplice prerogativa. Sotto il profilo urbanistico si realizza un vincolo di destinazione per cui è illecita ogni utilizzazione del bene diversa da quella a parcheggio ed un regime di pertinenza inscindibile fra i
posti auto e le unità immobiliari. E si tratta di un regime di pertinenza vincolata che si viene ad instaurare
sempre e solo fra il parcheggio e l’unità abitativa sita
nell’edificio nel cui sottosuolo o nei cui locali posti al
piano terreno o nella cui area di pertinenza il parcheggio è realizzato. Il rapporto di pertinenza si sostanzia in
un rapporto quantitativo (standard) fra numero di unità
immobiliari esistenti e numero di posti auto o locali
autorimesse destinati a loro pertinenza, rapporto che
deve essere di uno ad uno, in quanto ammettere che
possano chiedersi parcheggi in numero superiore al
numero delle unità immobiliari, comporterebbe un’utilizzazione sproporzionata dello strumento pubblicistico
che, per favorire la realizzazione di tali parcheggi, da
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CONDOMINIO GIURIDICO
un lato stabilisce una serie di agevolazioni, ma dall’altro impone, sul piano della commerciabilità, un regime
rigoroso. A tali deduzioni sembra anche riferirsi nel
testo della motivazione della sentenza che si annota.
I punti focali della sentenza. La Corte di Cassazione,
ricostruisce nella sua lunga motivazione, tutto il controverso iter giurisprudenziale e dottrinale che si è sviluppato nel corso di questi anni concentrando principalmente la sua attenzione sul seguente punto: quale è
la sorte dei parcheggi realizzati oltre lo standard? Sono
liberamente vendibili? Per dare una risposta esaustiva
la Cassazione ha dovuto toccare tutti gli aspetti sui
quali si era sviluppato il discorso ricostruttivo dello statuto giuridico di questi posti auto.
Ma, nonostante il rigore interpretativo utilizzato per la
lunga dissertazione ricostruttiva, la Suprema Corte pone
dei punti fermi: i posti auto in surplus possono essere
liberamente venduti dal costruttore a chi vuole. Sono
quindi liberamente cedibili i parcheggi condominiali
realizzati in eccedenza rispetto agli standard indicati
dalla normativa. Accolto, quindi il ricorso del successore a titolo particolare del costruttore a scapito dei proprietari dell’appartamento, che in origine volevano accaparrarsi due box e un posto auto, ma hanno dovuto
accontentarsi di un parcheggio solo, visto che i parcheggi realizzati oltre lo spazio minimo richiesti dall’art
2 della legge 122/1989 non sono soggetti ad alcun vincolo pertinenziale a favore dell’unità immobiliare del
fabbricato e quindi l’originario proprietario-costruttore
può legittimamente riservarsi, oppure vendere a terzi,
tali parcheggi non alterando il vincolo di destinazione.
Il decreto Semplifica Italia. Con un tempismo quasi
cinico, il Governo Monti nel recentissimo decreto
Semplifica-Italia, scioglie il vincolo di pertinenzialità
tra unità immobiliare e garage/posto auto. Infatti, secondo il nuovo dettato normativo sarà possibile procedere alla cessione separata del bene a patto che l’acquirente lo destini a sua volta come pertinenza di altra abitazione, casa o immobile sita nello stesso Comune.
Quindi chi ha un box di pertinenza di un abitazione,
potrà venderlo indipendentemente dall’immobile, purché il box diventi “servente” di un altro immobile o abitazione. L’articolo 10 del decreto Monti, sostituendo il
comma 5 dell’articolo 9 della legge 24 marzo 1989, n.
122, consentirà la libera cedibilità del posto auto indipendentemente dall’appartamento cui è attualmente
collegato. Con questa nuova normativa gli scenari che
si potranno concretizzare saranno i seguenti: viene trasformato il concetto di pertinenza tra parcheggi e specifici immobili modificando il preesistente rapporto di
relazione funzionale tra parcheggi ed unità immobiliare; viene sovvertita l’impostazione della legge, che
muove dall’esistenza di un accordo tra proprietari o
titolari di immobili finalizzato alla realizzazione di parcheggi destinati a servire le proprietà negando il trasferimento disgiuntamente dalla proprietà stessa. In sintesi la “liberalizzazione” degli spazi per parcheggi, sarà
di nuovo fonte di preoccupazione per gli operatori giuridici visto che saranno coinvolti, ancora una volta, gli
interessi sociali.
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coMMentI a Sentenze
di Giuseppe D. Nuzzo
assemblea di condominio: modifica,
sostituzione o soppressione
di un servizio comune
(Cass. civ., sez. II, sent. 11 gennaio 2012, n. 144)
Con la sentenza che si annota la Suprema Corte torna
ad occuparsi dei poteri dell’assemblea di condominio
inerenti alla gestione delle parti e dei servizi comuni,
con particolare riferimento alla possibilità di rimuovere, a maggioranza, un servizio comune preesistente
(nella fattispecie, antenna centralizzata per la ricezione
dei canali televisivi).
A parere dei Giudici di legittimità le attribuzioni dell’assemblea di condominio riguardano l’intera gestione
delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale (cioè
con il consenso unanime di tutti i condòmini), in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe
sufficiente ad impedire ogni decisione.
In particolare, rientra nei poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della
migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la
sistemazione più funzionale del servizio comporta la
dismissione o il trasferimento dei beni comuni.
L’assemblea, con deliberazione a maggioranza, ha
quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale, se
rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condòmini.
Nel caso in esame, la Suprema Corte osserva che
l’antenna centralizzata per la ricezione di canali televisivi, pur essendo cosa comune ai sensi dell’art. 1117, n.
3 c.c., non costituisce ex se bene comune, se non in
quanto idonea a soddisfare l’interesse dei condòmini a
fruire del relativo servizio condominiale.
La volontà collettiva, regolarmente espressa in
assemblea con le maggioranze richieste dalla legge,
volta ad escludere siffatto uso, non si pone, pertanto,
come contraria al diritto dei singoli condòmini sul bene
comune, perché quest’ultimo è tale finché assolva, a
beneficio di tutti i partecipanti, la sua funzione; e questa, a sua volta, rientra nella signoria dell’assemblea, la
quale come può attuarla istituendo il relativo servizio
comune, cosi può sopprimerla con l’unico limite di non
incidere sulle proprietà esclusive, cioè sulle parti dell’impianto di proprietà individuale.
Nella fattispecie, pertanto, deve considerarsi legittima la delibera con la quale l’assemblea condominiale
ha stabilito, a maggioranza, la rimozione dell’antenna
centralizzata per la ricezione dei canali Tv, in quanto
“non si tratta di impedire il godimento individuale di un
bene comune, ma di non dar luogo ad un servizio la cui
attivazione o prosecuzione non può essere imposta dal
singolo partecipante per il solo fatto di essere comproprietario delle cose che ne costituiscono l’impianto
materiale”.
canna fumaria in condominio:
va rimossa se limita il godimento
della proprietà esclusiva
(Cass. civ., sez. II, sent. 23 febbraio 2012,
n. 2741)
La Corte di Cassazione torna ad affrontare il tema dei
limiti all’uso delle parti comuni condominiali, con particolare riferimento al rapporto tra la disciplina delle
distanze legali e quella inerente il diritto di veduta ex
art. 907 c.c..
La vicenda portata al vaglio della Suprema Corte origina dalla richiesta dei proprietari dell’unità immobiliare, sita al piano attico di un condominio, di rimozione di
una canna fumaria collocata dalla società proprietaria di
una pizzeria-bar al piano terra in aderenza al muro condominiale e a ridosso delle terrazza dei condòmini, in
quanto integrante illegittima limitazione della veduta e
violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni.
All’esito del giudizio, il Tribunale rigettava la domanda. La Corte d’Appello, invece, ordinava la rimozione della canna fumaria fino a tre metri sotto la soglia
della terrazza, ritenendo vi fosse una lesione del diritto
di veduta ai sensi dell’art. 907 c.c..
La società proprietaria della pizzeria proponeva
ricorso in cassazione, lamentando violazione degli artt.
1102, 906 e 907 c.c. e vizi di motivazione sulla lesione
del diritto di veduta.
La Suprema Corte ha accolto il ricorso, annullando
con rinvio la sentenza impugnata.
Per i Giudici di legittimità il caso di specie imponeva
un’indagine della legittimità dell’opera non in riferimento alla disciplina del diritto di veduta ex art. 907
c.c., ma del principio desumibile dall’art. 1102 c.c..
Tale norma, nel disporre che ciascun partecipante può
servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la
destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di
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CONDOMINIO GIURIDICO
farne parimenti uso secondo il proprio diritto, vieta, a
fortiori, la possibilità di limitare il normale godimento
del bene di proprietà esclusiva.
Secondo il Collegio, in particolare, vi è difficoltà di
concepire una canna fumaria (nella specie un tubo in
metallo) come costruzione ai sensi dell’art. 907 c.c.,
trattandosi piuttosto di manufatto che costituisce un
semplice accessorio di un impianto (nella specie forno),
facente parte di una unità immobiliare di proprietà
esclusiva, collocato non nel fondo adiacente a quello
del condomino che ne denunzia la illegittimità, ma
nello spazio non condominiale.
L’amministratore deve garantire
ai condòmini la possibilità di visionare
la documentazione contabile
(Tribunale Foggia, sent. 8 marzo 2012, n. 306)
In tema di approvazione del rendiconto condominiale, l’amministratore deve garantire ai condòmini la possibilità di prendere materiale visione ed eventualmente
estrarre copia della documentazione contabile, gravando sui singoli condòmini l’onere di dimostrare che
l’amministratore non ha consentito loro di esercitare
tale facoltà. Le deliberazioni assunte in violazione di
detto onere sono annullabili non solo nell’ipotesi di
rifiuto ma anche nell’ipotesi di un’eccessivamente gravosa consultazione imposta dall’amministratore.
È questo il principio di diritto espresso dal Tribunale
di Foggia con la sentenza che si annota.
Nel caso di specie, il Giudice pugliese ha accolto la
domanda giudiziale promossa da un condomino al fine
di veder dichiarata la nullità delle delibere assembleari
inerenti l’approvazione dei bilanci e del riparto per l’esecuzione di lavori di installazione dell’ascensore e delle finestre condominiali.
Dall’attività istruttoria espletata, infatti, è emerso che
il condomino non ha potuto prendere visione della documentazione relativa alle spese per i lavori eseguiti,
posta dall’amministratore a giustificazione delle voci
indicate nei bilanci condominiali oggetto di causa.
Un simile comportamento, oltre ad essere contrario
ai criteri di trasparenza ed esattezza che devono informare l’attività gestoria dell’amministratore, ostacola
l’effettivo esercizio del potere di controllo sulla regolarità della gestione contabile espressamente riconosciuto all’assemblea e, dunque, a ciascun condominio, ai
sensi dell’art. 1130 c.c..
Si tratta di condotta contraria a quella diligenza “del
buon padre di famiglia” che, ai sensi dell’art. 1710 c.c.,
deve caratterizzare l’intera attività posta in essere dall’amministratore nell’espletamento del mandato conferito dall’assemblea, idonea a costituire fonte di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., oltre ad integrare
“fondati sospetti di gravi irregolarità” atti a giustificare
un provvedimento giudiziale di revoca dall’incarico ex
art 1129 c.c..
Il Tribunale di Foggia, nel solco di una giurisprudenza ormai consolidata in materia (cfr. Cass. civ. n.
1544/2004) ha precisato altresì che la validità del rendiconto relativo alla gestione condominiale e, più in
generale, della contabilità presentata dall’amministratore di un condominio, non presuppone che i predetti
documenti contabili siano redatti con forme rigorose,
analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società.
È pur sempre necessario, tuttavia, che detta contabilità sia idonea a rendere intelligibili ai condòmini le
voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, in modo da rendere facilmente visibili sia le
entrate che le spese effettuate nel periodo in considerazione, con le relative quote di ripartizione: “il rendiconto deve, in altri termini, fornire la prova, attraverso
i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della
quantità e qualità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell’entità e della causale degli esborsi
effettuati, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui
l’incarico è stato eseguito e di stabilire se l’operato dell’amministratore sia adeguato a criteri di buona amministrazione”.
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SuLLa natura DeL ProVVeDIMento gIuDIzIaLe
DI SoSPenSIone DeLL’eSecuzIone DeLLe
DeLIBere aSSeMBLearI conDoMInIaLI
(Tribunale Torino, sez. I civ., ordinanza 9 marzo 2012)
a cura del Centro studi condominiali
L
’ordinanza con cui, nell’ambito di una controversia
concernente l’impugnazione di una deliberazione
dell’assemblea condominiale, viene disposta la sospensione dell’esecuzione della delibera ex art. 1137
comma 2 c.c., non rientra fra i provvedimenti reclamabili ex art. 669 terdecies.
L’efficacia “interinale”
delle delibere condominiali
Il sistema di impugnazione delle delibere assembleari, disciplinato dall’art. 1137 del codice civile, si basa sul
principio dell’obbligatorietà delle delibere adottate nei
confronti di tutti i condòmini e stabilisce che contro le
stesse è possibile proporre ricorso all’autorità giudiziaria quando siano contrarie alla legge o al regolamento di
condominio. Va precisato che la delibera emessa, pur se
illegittima, riveste pur sempre una sua efficacia obbligatoria, salvo la pronuncia di una sentenza che ne accerti
l’invalidità: fino a quel momento la delibera può essere
applicata a meno che non venga accolta la so-spensione
dell’efficacia della medesima. Da tale principio scaturiscono alcune conseguenze procedurali rilevanti ai fini
della impugnazione delle delibere:
a) la delibera, ai sensi del comma 1 dell’art 1137 cod.
civ., ha una efficacia interinale, perché è obbligatoria
nei confronti di tutti i condòmini, anche se oggetto di
impugnazione, salvo che ne venga disposta una sospensione;
b) in base al comma 2 dell’art. 1137 cod. civ. l’impugnazione della delibera non ne sospende l’esecuzione in
quanto è necessario un apposito provvedimento emesso
dal Giudice (in tal senso si vedano: Cass. 43/1967; Cass.
372/1976; Cass. 739/1988; Cass. 572/1976);
c) la richiesta di sospensione può essere dedotta direttamente nell’atto introduttivo del procedimento di
impugnazione o anche essere formulata nel corso dello
stessa, ma non può essere proposta in una procedimento differente a quello relativo alla impugnativa della
deliberazione (Cfr. Cass. 3033/1959).
La caratteristica della immediata esecutorietà delle
delibere assembleari tende a rendere operativi i provvedimenti adottati dalla assemblea. Se non vengono
impugnati, entro i termini stabiliti dalla legge, i medesimi divengono irretrattabili. Non a caso, nella realtà,
sono veramente rari i casi in cui il condomino nell’impugnare una delibera non chieda espressamente la
sospensione dell’efficacia esecutiva delle medesima
delibera al fine di evitare di trovarsi in situazioni destinate a diventare fonte di pregiudizi irreversibili.
Le condizioni per la sospensione
delle delibere
Il comma 2 dell’art. 1137 cod. civ. non prevede
espressamente quali siano le condizioni per la sospensione della delibera. Quindi si sono sviluppati due indirizzi. Una parte della dottrina, non essendo necessario
il pregiudizio imminente ed irreparabile, ex art. 700
cod. proc. civ., ritiene necessario che dovrebbero sussistere almeno i gravi motivi richiesti dall’art. 2387 c. 4
del cod. civ. Secondo parte della giurisprudenza di
merito, invece, il provvedimento di sospensione ha
natura cautelare e pertanto è necessario l’accertamento
del fumus bonis juris e del periculum in mora (Trib.
Verbania, ord. 23.1.1995; Trib. Nola, ord., 28.12.1994;
Trib. Napoli, ord., 16.2.1993).
Il dibattito sulla natura
del provvedimento
Il dibattito interpretativo sulla natura processuale del
provvedimento deriva dal silenzio dell’art. 1137 cod.
civ.. Una parte della dottrina afferma che la sospensione prevista dalla norma costituisca una espressione, se
pur più estesa, del principio di tutela cautelare, che
potrebbe essere desunta dalla salvaguardia di un diritto
rispetto ad un periculum in mora. Nell’ipotesi del provvedimento ex art 1137 cod. civ. la sospensione mira ad
evitare che il diritto del condomino impugnante possa
essere pregiudicato dalla esecuzione della delibera
impugnata; pertanto la sospensione della delibera si
riscontra nella necessità di conservare la situazione di
fatto. Si può pertanto affermare che il provvedimento
ex art 1137 cod. civ. assume un carattere di strumentalità rispetto a quello di impugnazione delle delibera.
L’orientamento seguito
dal Giudice torinese
Nell’ordinanza in commento, il giudice afferma “il
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CONDOMINIO GIURIDICO
provvedimento adottato ai sensi dell’art. 1137 c.c. è un
provvedimento a cognizione sommaria e con finalità
anticipatorie della pronuncia (di annullamento della
deliberazione impugnata) ... difetta di uno dei requisiti
indefettibili dei provvedimenti cautelari, consistente nel
pericolo di pregiudizio, requisito non espressamente richiesto dalla norma per concedere la sospensione e da cui si prescinde nella valutazione della istanza
di sospensione, che quindi non ha portata cautelare
ma solamente anticipatoria della pronuncia finale richiesta”.
A sostegno di quanto affermato, ovvero della inapplicabilità dell’art. 669 terdecies al provvedimento
impugnato, richiama le seguenti sentenze: Trib. Arezzo
3.2.2011; Trib. Napoli 3.201993; Trib. Roma 21-10-
1993. Da ciò consegue, continua il giudice, “l’inammissibilità del reclamo, riferito a provvedimento non
avente natura cautelare”.
L’orientamento espresso dal giudice torinese è conforme ad un indirizzo giurisprudenziale che esclude la
reclamabilità, ex art. 669 terdecies c.p.c., dell’ordinanza di sospensione dell’esecuzione della delibera condominiale negando la natura cautelare di tale provvedimento. A sostegno di tale orientamento, si riporta il
fatto che il legislatore ha previsto specifiche ipotesi di
reclamabilità di provvedimenti di sospensione, per
esempio quelli in materia di opposizioni esecutive, lasciando quindi intendere che la sospensione dell’efficacia di un atto o provvedimento non ha, di per sé, natura propriamente cautelare.
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gattI ranDagI: ProBLeMatIcHe conDoMInIaLI
a cura del Centro studi condominiali
U
Molte persone hanno l’abitudine di convivere con un
animale domestico nella propria casa. La presenza di
questi animali, di solito, non comporta alcun inconveniente ma quando, invece, i proprietari degli animali
non sanno o non riescono ad impedire che i loro animali infastidiscano in vario modo i vicini, esplode spesso una reazione di questi ultimi, provocando litigi ed
incomprensione, talora insanabili ed irrimediabili.
Per una corretta analisi di tale problematica è necessario ricordare che le fonti del regolamento condominiale
sono due: i contratti e la deliberazione assembleare; in
base a tali diverse fonti viene posta la distinzione tra il
c.d. regolamento contrattuale e quello non contrattuale.
Il primo tipo di regolamento viene predisposto dall’originario unico proprietario o costruttore dello stabile
condominiale. In tal caso il regolamento si dice di origine esterna e viene definito contrattuale perché è richia-
mato in ogni singolo atto di trasferimento, pur se non
materialmente inserito nel testo negoziale, ed approvato
dal compratore, il quale manifesta, in maniera inequivoca, nello stesso atto di vendita ovvero successivamente
con separato atto scritto, la volontà di accettare le clausole regolamentari. Queste ultime, per effetto dell’accettazione ad opera del compratore, diventano, per relationem, parte integrante del contenuto del contratto, traendo
la loro forza vincolante dalla volontà dei contraenti 1. Il
regolamento contrattuale prevale sulle norme del codice
civile e sulle relative disposizioni di attuazione, salvo che
si tratti di norme espressamente dichiarate inderogabili 2.
Il secondo tipo di regolamento, formato dall’assemblea, è detto anche di origine interna, essendo caratterizzato da un processo formativo che è interno sin dalla
sua fase iniziale, e che trae impulso dall’iniziativa di
uno o più condòmini. L’art. 1138, 2° co., c.c., prevede
che ciascun condomino possa prendere l’iniziativa per
la formazione del regolamento di condominio o per la
revisione di quello esistente.
La distinzione suesposta è rilevante ai fini dell’argomento che stiamo affrontando perché mentre un regolamento di origine contrattuale può legittimamente limitare i diritti dei singoli condòmini sui piani di proprietà
esclusiva 3, ai regolamenti non contrattuali si applica
invece il divieto contenuto dall’art 1138 c.c. ult. c., per
cui le relative clausole non potranno ledere i diritti di cui
i singoli condòmini dispongono sulle singole unità
immobiliari.
Le norme dei regolamenti condominiali contrattuali
1) La giurisprudenza, al riguardo, ha precisato che, essendo
il richiamo opera di entrambi le parti, le singole clausole del
regolamento esulano dal dettato normativo di cui all’art.
1341, 2° co., c.c., il quale, nello stabilire la necessità della
specifica approvazione per iscritto, si riferisce alle sole clausole cosiddette vessatorie che risultano predisposte da uno
soltanto dei contraenti (Cass. n. 49 del 17 gennaio 1992).
2) Una sentenza (Cass. 11684/2000) ha chiarito le materie
che solo un regolamento contrattuale può contenere: imposizione di pesi a favore di proprietà a carico di altre (servitù), le quali devono necessariamente essere trascritte alla
conservatoria dei registri immobiliari, prestazioni di condòmini a favore di altri (oneri reali), imposizioni di limiti al
godimento di unità immobiliari (obbligazioni propter rem,
quali i divieti ai tenere animali o di adibire l’appartamento
a determinate attività). Una successiva sentenza (Cass. n.
5626/2002) ha ribadito che soltanto le clausole relative alle
materie effettivamente di natura contrattuale (quelle di cui
alla sentenza n. 11684/2000) richiedono, per la modifica,
l’unanimità, mentre per la modifica di quelle cosiddette
regolamentari (contemplate dall’art. 1138 c.c.) è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, 2° comma
c.c., ancorché contenute in un regolamento di origine contrattuale. Da quanto sopra discende che non sempre, qualora in un condominio sia vigente un regolamento contrattuale, sia necessaria, per la modifica, l’unanimità, essendo
questa necessaria solamente per la modifica di quelle clausole che attribuiscano facoltà o oneri maggiori ai singoli,
mentre per le norme ordinarie (ad esempio quelle sull’utilizzo delle parti comuni) è sufficiente, ai fini della modifica, la maggioranza qualificata. Cfr. GATTO P., Regolamento di condominio, natura e genesi, in www.proprietaricasa.org.
3) Cfr. Cass., n. 2035 dell’11 maggio 1978.
na sentenza, che ha avuto risalto sui principali quotidiani, ha, per la prima volta, affrontato il caso
della convivenza dei gatti randagi all’interno degli spazi
comuni condominiali. Prima di entrare nel merito della
decisione è opportuno fare alcune brevi premesse circa
la detenzione degli animali all’interno di appartamenti
condominiali per poi approfondire la decisione resa dal
Tribunale di Milano (n. 23693 del 2009).
Detenzione di animali, fonti
del regolamento condominiale
e limitazioni dei singoli condòmini
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CONDOMINIO GIURIDICO
possono porre delle limitazioni all’uso delle unità
immobiliari, riducendo la normale esplicazione del
diritto di proprietà. Le pattuizioni, contenute nel regolamento predisposto dall’originario proprietario accettato
con l’atto di acquisto, che comportino restrizioni delle
facoltà inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condòmini ovvero di quelle relative alle parti condominiali
dell’edificio, devono però essere espressamente e chiaramente manifestate, con la conseguenza che non devono ritenersi valide quelle pattuizioni che, con formulazione del tutto generica, limitino il diritto dei condòmini di usare, godere o disporre dei beni condominiali o
attribuiscano all’originario proprietario il diritto non sindacabile di apportare modifiche alle parti comuni 4.
Da quanto esposto deriva che il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario
dell’intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti
dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri
immobiliari, vincola tutti i successivi acquirenti non solo
con riferimento alle clausole che disciplinano l’uso o il
godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche a
quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condòmini sulle rispettive proprietà esclusive, venendosi a
costituire su queste ultime una servitù reciproca 5.
I divieti e i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale possono essere
formulati nei regolamenti sia mediante elencazione delle
attività vietate sia mediante riferimento ai pregiudizi che
si intendono evitare: peraltro, specialmente in quest’ultimo caso, tali limiti e divieti, al fine di evitare ogni possibilità di equivoco in una materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà
esclusive dei singoli condòmini, devono risultare da
espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento
chiaro, non suscettibile di dare luogo ad incertezze 6.
Va altresì considerato che la maggioranza assembleare non può limitare o escludere il diritto di ciascun condomino di servirsi delle cose comuni nella maniera più
conveniente, potendo una tale limitazione derivare solo
da un regolamento predisposto dall’originario unico
proprietario e richiamato in tutti gli atti di acquisto dei
condòmini 7.
L’art. 1138, ultimo comma, cod. civ. contiene due
diverse norme, di cui una generica e l’altra specifica. La
prima esclude che i regolamenti condominiali possano
menomare i diritti spettanti a ciascun condomino in base
agli atti di acquisto o alle convenzioni. La seconda dichiara inderogabili le disposizioni del codice concernenti la
impossibilità di sottrarsi all’onere delle spese, l’indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca e i
poteri dell’amministratore, la posizione dei condòmini
dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l’efficacia delle
assemblee, l’impugnazione delle relative delibere 8.
La prima di tali norme riguarda, dunque, i principi relativi alla posizione del condominio rispetto ai
diritti dei condòmini sulle parti comuni e sui beni di
proprietà individuale e la disciplina di tali diritti; se
non è modificabile da un regolamento deliberato a
maggioranza, può essere invece validamente derogata
da un regolamento contrattuale. La seconda norma,
invece, concerne le disposizioni relative alla dinamica
dell’amministrazione e della gestione condominiale.
L’inderogabilità di queste ultime norme è assoluta e,
pertanto, la relativa disciplina non può subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre
convenzioni intercorse fra le parti 9.
Da ultimo va precisato che la legge n. 150 del 1992,
modificata dal D.L. 12/1/1993, n. 2, convertito nella L.
13/3/1993, n. 59, vieta la detenzione degli esemplari di
mammiferi e rettili selvatici o provenienti da riproduzioni in cattività che in particolari condizioni ambientali e/o comportamentali possono arrecare con la loro azione diretta effetti mortali o invalidanti per l’uomo,
o che, non sottoposti a controlli sanitari o a trattamenti di prevenzione, possono trasmettere malattie infettive all’uomo 10 Sempre in tema di animali pericolosi,
segnatamente di cani che possono diventare aggressivi
in seguito a un addestramento anomalo, il Ministro del
lavoro, della salute e delle politiche sociali ha emesso
l’ordinanza 3/3/2009 avente per oggetto la tutela dell’incolumità pubblica dall’aggressione dei cani.
4) Cass. civ., sent. n. 4905 del 26 maggio 1990.
5) Cass. civ., sent. n. 3749 del 15 aprile 1999.
6) Cass. civ., n. 1560 del 13 febbraio 1995.
7) Trib. Bologna, 5 dicembre 1996 nella fattispecie di annullamento di delibera assembleare revocante il posto auto a
persone non residenti nel condominio.
8) DE TILLA M., Il regolamento di condominio, in
Consulente Immobiliare, n. 661/2001, pag. 2010.
9) Il regolamento di condominio, anche se contrattuale approvato cioè da tutti i condòmini - non può, quindi, derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138, comma 4,
cod. civ. e non può menomare i diritti che ai condòmini deri-
vano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni,
mentre è possibile la deroga alle disposizioni dell’art. 1102
cod. civ. non dichiarato inderogabile (Cass., sent. n. 11268
del 9 novembre 1998).
10) Fra questi, elencati nel decreto del Ministro per l’ambiente 19/4/1996, modificato con D.M. 26/4/2001, rientrano
scimmie, topi, leoni, tigri, pantere, pitoni, vipere. Chi contravviene al divieto incorre nell’arresto da tre mesi a un anno
o nell’ammenda da 7.747 a 103.291 euro. La legge prevede
la possibilità di ottenere autorizzazione prefettizia alla detenzione dei suddetti animali, purché in possesso di idonee strutture di custodia.
Contenzioso in materia di tenuta
di animali e poteri di intervento
dell’amministratore
La problematica in esame, che può inquinare i rap-
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porti tra i condòmini, pone in risalto la qualità ed i poteri dell’amministratore relativamente alla sua capacità di
garantire l’osservanza di clausole regolamentari che
disciplinano l’uso di proprietà individuali. In linea di
massima la legittimazione attiva dell’amministratore si
limita a poteri rappresentativi. Nell’ambito di tali attribuzioni lo stesso può agire in giudizio in rappresentanza del condominio senza che occorra una preventiva deliberazione assembleare che lo autorizzi. Tra i poteri-doveri che la legge conferisce all’amministratore è
ricompreso anche il compito di far osservare le norme
del regolamento condominiale (art. 1130, n. 1 c.c.).
Qualora l’oggetto della controversia esorbiti dai limiti individuati dall’art. 1130 c.c. ed incida su obblighi o
diritti esclusivi dei singoli condòmini, la rappresentanza di diritto dell’amministratore va senz’altro esclusa 11.
L’amministratore, comunque, è stato ritenuto legittimato ad agire, senza ottenere preventiva autorizzazione
assembleare, per far osservare la norma regolamentare relativa al divieto della detenzione di animali nelle
unità immobiliari esclusive dei singoli condòmini 12.
L’amministratore può quindi agire in giudizio senza
l’autorizzazione dell’assemblea per ottenere il rispetto
di clausole regolamentari che disciplinano l’uso di proprietà individuali perché tale azione rientra nei compiti
che la legge gli attribuisce. Il limite a tale potere quindi
è costituito dall’oggetto 13.
Qualora il regolamento del condominio non disponga nulla in proposito, rimane dubbio se il potere-dovere attribuito all’amministratore dall’art. 1130, n 1, c.c.,
di curare l’osservanza del regolamento, concerna solo
le cosiddette norme regolamentari vere e proprie o se
viceversa si estenda anche ai divieti di destinazione
della proprietà esclusiva e ad altre limitazioni di uso
della proprietà esclusiva.
Sul punto la Corte di Cassazione ha affermato, con
sentenza n. 1131 del 11 febbraio 1985 14, che le norme
del regolamento di condominio edilizio che impongono divieti di destinazione ed altre limitazioni similari
all’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva concorrono ad integrare la disciplina delle cose
comuni dell’edificio in quanto dirette ad impedire un
uso abnorme delle stesse in conseguenza di situazioni e
comportamenti che non si esauriscono nello stretto
ambito delle proprietà esclusive.
Ne consegue, quindi, che anche in caso di violazione
di tali prescrizioni l’amministratore del condominio,
indipendentemente dal conferimento di uno specifico
incarico con deliberazione della assemblea dei condòmini (la quale può spiegare rilevanza come mera sollecitazione), ha, a norma dell’art. 1130 c.c., il potere di
fare cessare l’abuso e, quindi, disponendo della relativa
legittimazione processuale, senza che possa trovare
limiti in autonome iniziative giudiziarie dei singoli condòmini.
11) Cass. civ., 14 gennaio 1997, n. 278.
12) Trib. Parma, 11 novembre 1968. Una tale disposizione
regolamentare ha per oggetto l’interesse comune dei condòmini al fine di evitare molestie ed immissioni a tutta la
comunità. All’amministratore è stato altresì riconosciuto il
potere di convenire in giudizio un condomino che aveva
realizzato un’opera in palese violazione degli obblighi contenuti nei regolamenti condominiali.
13) Infatti, nessuna legittimazione spetta all’amministratore
in tema di osservanza di norme contenute negli atti di acquisto del bene da parte di ciascun condomino perché tali norme
non rivestono alcun interesse per la generalità dei partecipanti al condominio. Cfr. Cass. civ., 8 marzo 1977, n. 954.
14) Nel caso di specie si trattava di un condomino dei piani
alti che utilizzava il balcone come giardinetto per il proprio
cane.
Colonie feline e gestione
degli spazi condominiali
Delineata la disciplina in tema di detenzione di animali domestici all’interno delle singole unità immobiliari, è opportuno approfondire un’inedita sentenza resa
dal tribunale di Milano, che per la prima volta ha
affrontato la problematica inerente la presenza di alcuni gatti randagi all’interno del cortile condominiale.
I moderni studi etologici sono orientati verso l’abbandono della concezione dell’animale come mera
cosa o bene in senso economico e l’assunzione del medesimo ad essere vivente capace di provare sensazioni
di dolore e di piacere. Di conseguenza, il nostro legislatore ha previsto, sotto la spinta politica di associazioni ed enti privati e pubblici, normative dirette a tutelare
gli animali e disciplinare il rapporto di convivenza fra
uomo e animali anche in condominio. Il completamento di questa evoluzione in tema di tutela degli animali è
rintracciabile in una specifica legge nazionale del 14
agosto 1991 la n. 281 “Legge quadro in materia di animali di affezione e prevenzione del randagismo” che ha
per la prima volta identificato legislativamente le c.d.
colonie feline. Successivamente è intervenuta la legge
regionale del Lazio n. 34 del 21 ottobre 1997 che stabilisce, all’articolo 11 comma 3, che “le associazioni di
volontariato animalista e per la protezione degli animali possono, in accordo con le aziende USL competenti, avere in gestione le colonie dei felini che vivono
in stato di libertà, curandone la salute e le condizioni
di sopravvivenza”.
La legge 281 definisce colonia felina un gruppo più
o meno numeroso di gatti (ne bastano anche solo due)
che vivono in un determinato e circoscritto territorio.
Inoltre, considera i gatti randagi come esseri viventi
titolari di diritti quali la “vita” e la “cura”. Questi diritti
incontrano tuttavia il limite della salute pubblica. L’art.
2 comma 9 della L. n. 281/ 1991, prevede che i gatti in
libertà possono essere soppressi soltanto “se gravemente malati o incurabili”.
Il legislatore, con queste disposizioni, ha voluto rico-
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CONDOMINIO GIURIDICO
noscere, regolamentare e tutelare tutti quei comportamenti umani posti in essere in qualsiasi luogo pubblico
o privato nei confronti di animali randagi.Ma, a quanto
pare, a non tutti i condòmini piace vedere gatti che
gironzolano negli spazi comuni ed è proprio questa
situazione che ha provocato il ricorso al Tribunale di
Milano. Infatti, alcuni abitanti di un supercondominio
citavano in giudizio altri condòmini dello stesso stabile
accusandoli di aver occupato senza alcuna autorizzazione degli spazi comuni al fine di creare dei rifugi ad
alcuni gatti randagi. I promotori della causa chiedevano non solo la rimozione dei manufatti ma anche il
risarcimento del danno non patrimoniale nella misura
di 10mila euro.
In sede di motivazione il Giudice di merito evidenzia
alcuni principi fondamentali a tutela degli animali randagi:
❖ la Legge 281/91 sancisce la territorialità delle colonie
feline quale caratteristica etologica del gatto, riconoscendo loro la necessità di avere un riferimento territoriale;
❖ il legislatore ha ritenuto che i gatti, animali sociali che
si muovono liberamente su un determinato territorio
(radunandosi spesso in gruppi denominati “colonie feline”), pur vivendo in libertà, sono stanziali e frequentano abitualmente lo stesso luogo pubblico o privato,
creandosi così un loro “habitat” ovvero quel territorio
o porzione di esso, pubblico, privato, urbano e non, edificato e non, nel quale vivono stabilmente;
❖ nessuna norma di legge, né statale né regionale, proibisce di alimentare gatti randagi nel loro habitat cioè
nei luoghi pubblici e privati in cui trovano rifugio.
Passando agli aspetti inerenti il concreto utilizzo delle
parti comuni il giudice ha affermato, rifacendosi ad un
precedente giurisprudenziale (Cass. 5753 del 2007) che
il relativo uso è assoggettato alle norme sulla comunione in generale, e in particolare alla disciplina di cui
all’art. 1102, comma 1, c.c., in base al quale ciascun
partecipante alla comunione può servirsi della cosa
comune, sempre che non ne altera la destinazione e non
ne impedisca il pari uso agli altri comunisti. Sono inoltre legittimi, ai sensi dell’art. 1102 c.c., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino
con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione - purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condòmini - sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia
alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. Pertanto, nel caso
in esame, il Tribunale ha ritenuto che l’occupazione da
parte di due condòmini di uno spazio comune mediante installazione di piccole costruzioni per gatti
(rifugi) del tutto temporanei - non configura un abuso.
Questa sentenza, inoltre, rappresenta una meritato
riconoscimento nei confronti di tutte quelle associazioni che utilizzano il loro tempo per la tutela degli animali. Indubbiamente una sentenza rappresenta un rilevante precedente per tutti quei condòmini che “adottano” tanti gatti senza fissa dimora.
15) Cass. pen., 24.10.2007 n. 44822, oltre a quella resa dal
Tribunale di Milano oggetto di commento in questo contributo.
16) BONFIGLIO G., Il condominio e la colonia di gatti
randagi. Tasselli per un quadro dei diritti degli animali, in
Studium iuris, 2008, pp. 640 e ss..
17) È comunque consentito lasciare una ciotola per l’acqua,
soprattutto nel periodo estivo (a Roma è previsto un accordo con l’Ama affinché gli appositi contenitori non vengano
rimossi dagli operatori).
Delibera dell’assemblea condominiale
ed allontanamento della colonia felina
A conclusione delle considerazioni svolte è opportuno affrontare altre due problematiche:
a) una delibera condominiale contenente l’ordine di
allontanamento di una colonia felina condominiale può
essere legittimamente eseguita senza violare le disposizioni a tutela dei gatti randagi che si rifugiano nel condominio?
b) in caso positivo, quale è la procedura da seguire per
l’allontanamento della colonia felina?
Riguardo al primo punto l’assemblea deve valutare il
motivo della richiesta - avanzata da alcuni condòmini o
da tutti - dell’allontanamento della colonia felina. Se il
motivo dovesse essere collegato ad un mero pregiudizio nei confronti della razza felina, la delibera assembleare non potrà mai essere considerata legittima stante la vigente normativa in tema di tutela delle colonie
feline, secondo la quale una eventuale delibera assembleare di allontanare i gatti - per motivi legati al fastidio, pregiudizio o qualsiasi altro motivo diverso da una
malattia grave e incurabile degli stessi felini - risulterebbe in primis in contrasto con gli orientamenti giurisprudenziale 15 che riconoscono all’animale lo status di
organismo senziente le cui condizioni di benessere
vanno protette e promosse 16, oltre a disattendere la disposizione della legge 281/1991, la quale vieta la soppressione dei gatti randagi, se non in caso di malattia
grave ed incurabile, a cui seguono le varie leggi regionali, e in contrasto con le leggi regionali che sanciscono il divieto di spostare o allontanare i felini dal proprio
habitat.
Inoltre, sono state emanate alcune leggi regionali
(vedasi quella della Regione Lazio n. 34 del 1997) riconoscono al gatto il diritto al territorio formulando un
espresso divieto di spostamento dei soggetti dal loro
habitat (articolo 11), intendendo per habitat il luogo
dove i gatti trovano abitualmente rifugio, cibo e protezione, identificando con questo termine aree sia pubbliche che private 17.
Pertanto la permanenza dei gatti nelle aree condomi-
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DOTTRINA
niali, siano esse cortili, garage o giardini, aree ospedaliere è da considerare assolutamente legittima, alla stregua della presenza degli uccelli sugli alberi; d’altro
canto, al fine di escludere ogni sorta di disturbo per i
condòmini, la legge prevede che il loro numero sia
tenuto sotto controllo attraverso la sterilizzazione e che
gli animali siano nutriti nel rispetto dell’igiene dei luoghi 18.
Inoltre gli articoli 544-bis e 544-ter del Codice penale prevedono una sanzione per chiunque, “per crudeltà
o senza necessità cagiona la morte di un animale”. Il
loro maltrattamento è perseguito penalmente anche con
la reclusione da tre mesi a un anno o la multa da 3.000
euro a 15.000 euro mentre l’uccisione è punita con la
reclusione da tre a diciotto mesi.
Diversamente, se i gatti dovessero costituire una
fonte di danno per i beni comuni o dei singoli, l’assemblea potrà legittimamente deliberare una serie di provvedimenti, c.d. offendicula, come la disposizione di una
27
rete metallica circoscritta alla zona condominiale in cui
si affollano i felini purchè proporzionato ex art. 52
c.p. 19 al pericolo che la presenza dei felini reca in condominio. Pertanto la delibera assembleare di allontanamento, nel caso in cui la colonia felina dovessero costituire una fonte di danno per i beni comuni o dei singoli, risulterà legittima solamente quando i mezzi di allontanamento saranno rispettosi del sentimento di amore
per la natura e per gli animali 20.
Un’ultima ipotesi che potrebbe essere portata in
assemblea è quella in cui la richiesta di allontanamento
della colonia felina fosse motivata da ragioni di sicurezza della salute pubblica. In quest’ultimo caso la delibera assembleare sarebbe senza dubbio legittima ai
sensi della Legge 281/1991 art. 2 comma 9, previo
accertamento da parte dei medici del servizio veterinario delle A.S.L. della incompatibilità della permanenza
dei gatti nell’area condominiale con le esigenze di salute umana e dell’igiene pubblica 21.
Alcuni orientamenti giurisprudenziali
Trib. Messina
8 aprile 1981
La delibera assembleare di approvazione del regolamento condominiale presa a maggioranza è invalida nella parte in cui
vieta ai condòmini la possibilità di detenere animali perché limitativa dei diritti e dei poteri dei singoli condòmini sulle
loro proprietà esclusive.
Pret. Campobasso
12 maggio 1990
Anche se il regolamento contiene un divieto di detenere animali, tale divieto non è sufficiente per irrogare sanzioni ai
condòmini.
Trib. Piacenza
10 aprile 1990 n. 231
La detenzione di un animale può integrare la fattispecie ex art. 844 ed è suscettibile di applicazione in tutte le ipotesi di
immissioni che abbiano carattere materiale mediato o indiretto e provochino una situazione intollerabile.
Trib. Napoli
25 ottobre 1990
In sede di provvedimento di urgenza ex art. 700 c.p.c., dispone l'allontanamento degli animali molesti ed il loro affidamento al canile municipale disponendo il divieto assoluto di ritorno.
Trib. Piacenza
10 aprile 2001 n. 354
La detenzione di animali in un condominio, nelle singole proprietà esclusive, può essere vietata solo se il proprietario
dell'immobile si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali.
Cass. civ.
4 dicembre 1994,
n. 12028
Il divieto di detenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti
condominiali, approvati a maggioranza, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel
diritto di proprietà dei condòmini sulle singole porzioni del fabbricato.
Cass. civ.
6 marzo 2000, n. 1349
Affinché si possa parlare di disturbo alla quiete pubblica, il disturbo deve essere arrecato ad una pluralità di persone altrimenti il fatto non sussiste.
18) BONFIGLIO G., op. cit., pp. 640 e ss..
19) Cass. pen., 4.7.2006, n. 32282.
20) Cass. pen, 12.5.2006, n. 34095.
21) Una volta che il servizio AUSL accerti tale incompatibilità, gli unici soggetti autorizzati a procedere alle operazioni
materiali di spostamento dei felini sono i funzionari del servizio veterinario delle AUSL, altri ufficiali sanitari nell’esercizio
delle loro competenze, i membri delle associazioni di protezione animali, ed in ultimo i privati in possesso di particolari
convenzioni con l’AUSL. Ricordiamo che alcune Regioni
hanno stabilito delle competenze specifiche per la cattura degli
animali, salva la facoltà di delega alla AUSL. Vedasi Legge
reg. Molise n. 7 del 2005 artt. 3 e 8; Legge reg. Toscana n. 43
del 1995, art. 13 , sostituito dall’art. 7 legge reg. 90 del 1998.
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IL Perenne “BraccIo DI Ferro”
tra LocazIonI e FISco
di Giacomo Carini
L
’evasione fiscale, totale o parziale, per i redditi
derivanti dalle locazioni sia ad uso diverso che ad
uso abitativo è sempre stata nel mirino del legislatore
che ha più volte tentato di porvi rimedio, cercando di
subordinare la validità dei relativi contratti all’adempimento della registrazione.
Tali tentativi sono falliti perché costantemente la
Corte Costituzionale ha ritenuto non conforme ai principi della Carta condizionare la validità di un atto privatistico, ed in particolare dei contratti di locazione, ad
adempimento estranei all’atto, per violazione degli articoli 3, 41 e 42 e 24 della Costituzione.
La Corte, infatti, in epoca antecedente alla riforma
tributaria ha sempre chiarito che la Costituzione non
vieta di imporre prestazioni fiscali in stretta correlazione con il processo, sia che esse configurino vere e proprie tasse giudiziarie sia che abbiano riguardo all’uso di
documenti necessari alla pronunzia finale dei giudici
(sentenze n. 45 del 9.4.1963; n. 91 del 26.11.1964; n.
100 del 7.12.1964; nonché sentenze n. 45-56-83-113
del 1963 e n. 47-69-91-100 del 1964) ma che occorre
distinguere fra “oneri che siano razionalmente collegati alla pretesa dedotta in giudizio, allo scopo di assicurare al processo uno svolgimento meglio conforme alla
sua funzione”, da ritenersi consentiti, e oneri che invece tendano “alla soddisfazione di interessi del tutto
estranei alle finalità predette, che, conducendo al risultato di precludere o ostacolare gravemente l’esperimento della tutela giurisdizionale, incorrono nella sanzione dell’incostituzionalità” (sentenza n. 80 del 2-71960, sull’illegittimità costituzionale della norma - art.
117 1° comma del T.U. n. 3268 del 30.12.1923 sulle
leggi di registro nonché dell’art. 348-2° comma - che
vietava di rilasciare copie di sentenze non ancora registrate, il cui deposito in giudizio condizionasse la procedibilità dell’impugnazione); ed ancora che l’interesse
del cittadino alla tutela giurisdizionale e quello generale della comunità alla riscossione dei tributi “sono
armonicamente coordinati” (sentenze n. 157 del 1969 e
n. 61 del 1970).
È poi da sottolineare che la legge di riforma n. 825
del 17.10.1971 impose al legislatore delegato come
principio delega, di eliminare “ogni impedimento fiscale al diritto dei cittadini di agire in giudizio per la tutela dei propri diritti ed interessi legittimi” (articolo 7, n.
7).
In attuazione di tale principio, l’articolo 63 del d.P.R.
26 ottobre 1972 n. 634 (disciplina dell’imposta di registro), il cui contenuto è poi sostanzialmente confluito
nell’articolo 65 del d.P.R. n. 131 del 26.4.1986, ha soppresso il divieto di utilizzazione in giudizio di atti non
registrati (previsto dalla disciplina precedente , la cui
incostituzionalità era stata esclusa della Corte, con le
sentenze n. 45 del 1963 e n. 157 del 1969) ed al suo posto ha previsto l’obbligo del cancelliere di inviarli all’ufficio del registro.
Il legislatore della riforma ha pertanto ritenuto che la
situazione di inadempimento dell’obbligazione relativa
all’imposta di registro, emergente in occasione del processo di cognizione, non può avere l’effetto di precluderne lo svolgimento e la conclusione.
È chiaro il giudizio di valore così espresso, per cui,
nel bilanciamento tra l’interesse fiscale alla riscossione
dell’imposta e quello all’attuazione della tutela giurisdizionale, il primo è ritenuto sufficientemente garantito dall’obbligo imposto al cancelliere di informare l’ufficio finanziario dell’esistenza dell’atto non registrato,
ponendolo così in grado di procedere alla riscossione.
Discipline di contenuto sostanzialmente identico sono
state introdotte - sia pure in tempi diversi - per le imposte di successione, di bollo e sul valore aggiunto. Se
non che, malgrado tale rimedio, ritenuto sufficientemente idoneo a “stanare gli evasori”, il legislatore è
nuovamente tornato alla carica in occasione della 43198 che, ponendo fine al regime vincolistico dell’“equo
canone”, ha liberalizzato le locazioni abitative facendo
rivivere, sia pure entro determinati limiti, l’autonomia
delle parti contraenti.
A prescindere dall’introduzione della forma scritta
“ad substantiam”, un chiaro esempio di quanto evidenziato fu introdotto all’art. 7 che, intitolato “condizione
per la messa in esecuzione dei provvedimenti di rilascio”, sancì come presupposto dell’azione la dimostrazione di aver ottemperato ad alcuni adempimenti fiscali (registrazione, denuncia ai fini ICI e prova del pagamento e dell’IRPEF).
Coerentemente con i principi sempre affermati la
Corte, con sentenza n. 333 del 5.10.2001 dichiarò la
incostituzionalità di tale norma per violazione dell’art.
24 della Carta Fondamentale che sancisce che “tutti
possono agire in giudizio per la tutela dei propri diritti
e che la difesa è inviolabile in ogni stato e grado del
procedimento”.
“È costituzionalmente illegittimo l’art. 7 L.
9.12.1998 n. 431 che pone come condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato ad uso abitativo, alla dimostrazione della
regolarità della propria posizione fiscale. Infatti tale
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onere imposto al locatore a pena di improcedibilità dell’esecuzione ha fini esclusivamente fiscali sicché esso
si traduce in una preclusione all’esperimento della tutela giurisdizionale, in violazione dell’art. 24”.
Lo stesso legislatore inoltre all’art. 13 della normativa n. 431/1998 aveva anche stabilito che “è nulla ogni
pattuizione volta a determinare un importo del canone
di locazione superiore a quello risultante dal contratto
scritto e registrato dando la possibilità al conduttore di
richiedere la restituzione delle somme pagate in più con
azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna
dell’immobile locato”.
La norma sembrava far chiaro riferimento al ricorrente fenomeno delle “controdichiarazioni”.
Al momento della stipula del contratto si conveniva,
con accordo di ambedue le parti, di evidenziare nel
contratto da registrare un importo inferiore a quello effettivamente stabilito e in un contestuale atto si chiariva che l’effettivo canone voluto dai contraenti era quello superiore riportato in tale documento.
L’operazione, dal punto di vista giuridico, era ed è
pienamente valida. Trattasi dell’istituto della simulazione disciplinato dall’art. 1414 e seguenti del codice
civile.
Le parti contraenti possono fingere di stipulare un
determinato contratto (cosiddetto contratto apparente)
mentre, in realtà, ne vogliono concludere uno diverso
(contratto cosiddetto dissimulato).
In tale ipotesi si verte in tema di simulazione relativa
che può essere totale (si vuole un contratto completamente diverso da quello apparente) o parziale e cioè
riguardare singole clausole di uno stesso contratto (fingiamo di pattuire il prezzo di € 500 mentre in effetti
concordiamo quello di € 1.000).
Applicando tale istituto al campo delle locazioni è
possibile (salvo naturalmente i risvolti di carattere
fiscale che non incidono sulla validità della pattuizione)
simulare un canone inferiore mentre se ne pattuisce uno
diverso, nascondendo così al fisco una parte del corrispettivo e spesso ciò era un vantaggio anche per il conduttore che in cambio otteneva un corrispettivo inferiore rispetto a quello richiesto dal locatore.
Quindi il primo comma dell’art. 13 sembrava aver
posto rimedio ad uno dei sistemi usati per evadere e
sanciva una sorta di responsabilità presunta a carico del
solo locatore (per antonomasia ritenuto la parte forte)
che era l’unico a subire le conseguenze della notevole
sanzione derivante dalla nullità pur essendo stata l’operazione condivisa da entrambe le parti.
Sorsero subito grosse perplessità e difficoltà interpretative.
Alcuni evidenziarono immediatamente l’assurdità
che il legislatore nulla avesse previsto per l’ipotesi in
cui si fosse stipulato un contratto in forma scritta (e
quindi giuridicamente valido per la nuova legge che
aveva introdotto la esigenza della forma scritta ad substantiam) ma non si fosse registrato affatto l’intero contratto mentre avesse comminato di nullità una evasione
parziale.
Pertanto gran parte della dottrina ed alcune prime
29
decisioni dei giudici di merito cercarono di limitare
l’apparente portata dell’art. 13.
Si ritenne così che, nel caso di stipula di un contratto
in forma scritta in cui fosse riportato un canone simulato in misura inferiore, e contestuale sottoscrizione di un
altro documento contenente l’effettivo prezzo della locazione, in qualsiasi momento il locatore potesse validamente sanare la situazione di illegalità, registrando
anche quest’ultimo documento.
Sorsero però dubbi circa la retroattività o meno di tale
effetto “sanante”. In proposito il Tribunale di Roma,
con ordinanza del 16 maggio 2000 (in Arch. Loc. 2000,
608) ritenne che l’art. 13 comma 1 L. n. 431/98, il quale
sancisce la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a
quello risultante dal contratto scritto e registrato, deve
interpretarsi nel senso di ritenere ammissibile la registrazione tardiva del contenuto della scrittura integrativa con efficacia sanante ma solo ex nunc. Il Tribunale
di Napoli, Dr. Campese, con sentenza dell’11 maggio
2001 n. 7957, espresse il parere che nelle suddette ipotesi il canone riportato nella “controdichiarazione”
acquistasse validità solo dal momento della registrazione di quest’ultima (effetto ex nunc) per cui il conduttore poteva conseguire il rimborso di quanto pagato in più
rispetto al canone registrato solo fino a quando non si
fosse provveduto a registrare il documento in cui era
riportato l’effettivo corrispettivo convenuto tra le parti.
Successivamente il Tribunale di Pordenone (G.U. Dr.
Lazzaro) con sentenza n. 58 del 7 dicembre 2001/19
gennaio 2002, in un giudizio per morosità intentato per
il mancato pagamento del canone risultante dalla scrittura privata aggiuntiva, registrata successivamente,
ritenne la efficacia ex tunc della controdichiarazione,
anche se registrata tardivamente, perché, “alla luce
della sentenza della Corte Costituzionale n. 333 del 5
ottobre 2001, era da escludersi la nullità della controdichiarazione in quanto in tale ipotesi si avrebbe la subordinazione del rapporto civilistico (e, quindi, della libertà contrattuale) all’adempimento di una finalità, la
registrazione, rivolta esclusivamente ai fini fiscali”.
Quindi, in base alle prime interpretazioni giurisprudenziali, specie dopo la decisione della Corte
Costituzionale con riguardo alla illegittimità dell’art. 7
della legge 431/98, si potevano affermare i seguenti
principi:
❖ non era da riscontrare alcuna ipotesi di nullità nel
caso di contratto di locazione ad uso abitativo stipulato
secondo le regole della legge 431/98 e non registrato;
❖ qualora nel contratto di locazione registrato fosse
stato simulato un canone inferiore a quello pattuito ed
il canone effettivo fosse stato riportato in un contestuale atto, era possibile registrare la controdichiarazione
successivamente ed il canone in esso riportato acquistava piena validità ed efficacia da tale momento ovvero dal momento della stipula del contratto;
❖ se la “controdichiarazione” veniva redatta successivamente alla sottoscrizione del contratto contenente il
canone inferiore, la stessa, salvo il caso di comprovata
novazione, doveva ritenersi nulla perché in contrasto
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CONDOMINIO GIURIDICO
con il comma 4 dell’art. 13 nella parte in cui, per i contratti cosiddetti “liberi”, commina di nullità qualsiasi
obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello
(iniziale) “contrattualmente stabilito”.
❖ è inammissibile la pattuizione verbale di un canone
superiore a quello previsto nel contratto scritto e registrato perché la stessa contrasterebbe con l’esigenza
della forma scritta prevista ad substantiam dal comma
4 dell’art. 1, legge 431/98.
Le disposizioni dell’art. 13 riguardavano in ogni caso
solo i contratti sorti dopo l’entrata in vigore della legge
431/98 giusta quanto sancito dall’art. 14: “e ai contratti in corso continuano ad applicarsi, ad ogni effetto, le
disposizioni normative prima vigenti”.
IL PARERE DELLA CORTE
DI CASSAZIONE
La III sezione civile della Suprema Corte, con la sentenza n. 16089 del 10 luglio 2003/27 ottobre 2003, pur
sancendo gli stessi risultati pratici delle decisioni dei
giudici di merito, ha fornito una diversa chiave di lettura del disposto del n. 1 dell’art. 13.
Essa ha infatti posto in risalto il fatto che, nonostante
la legge 431/98 dia più volte importanza alla necessità
della registrazione, tale elemento non è stato elevato a
requisito di validità del contratto come invece è stato
sancito per la forma scritta.
Confermerebbe tale tesi la considerazione, appunto,
che non è stata comminata alcuna sanzione di invalidità nella ipotesi in cui, rispettando la forma scritta, venga
stipulato un contratto di locazione e lo stesso non venga
affatto registrato.
Sarebbe pertanto assurdo sostenere che il legislatore
abbia voluto sanzionare con la nullità la “meno grave”
ipotesi della sottrazione alla imposizione fiscale di una
parte soltanto del corrispettivo riportata in una contestuale dichiarazione non registrata, perché una interpretazione del genere sarebbe irragionevole e, come tale,
palesemente contrastante con l’art. 3 della Carta
Costituzionale.
Pertanto, sempre a parere della Suprema Corte, nel
caso in cui venga stabilito in un contratto un canone
inferiore (canone simulato) ed in un contestuale documento venga invece chiarito quello effettivo pattuito e
voluto dalle parti, non si configurerebbe un contrasto
tra due diversi canoni perché una volta provata ed
accertata, mediante la produzione della controdichiarazione, la simulazione, non vi sarebbe il contrasto tra
due canoni perché “il canone valido è solamente quello effettivamente voluto dalle parti” e quindi, se la
simulazione riguardi un contratto cosiddetto “libero”,
l’unico canone valido dovrà essere considerato quello
previsto nella controdichiarazione; nel caso invece di
contratti “a canoni agevolati”, parimenti sarà valido
quello della controdichiarazione sempre che esso non
sia superiore a quello massimo definito negli accordi
provinciali (Art. 1414 comma 2°: “se le parti hanno
voluto concludere un contratto diverso da quello appa-
rente, ha effetto tra esse il contratto dissimulato (o la
clausola dissimulata) purché ne sussistano i requisiti di
sostanza e di forma”).
Di conseguenza, secondo il parere della Cassazione,
l’art. 13 comma 1° riguarderebbe un’altra ipotesi e
mirerebbe a tutelare esclusivamente l’esigenza del conduttore di “usufruire di condizioni economiche stabili
ed immutabili” per tutta la durata del rapporto (otto anni per i contratti “liberi”; cinque anni per quelli “convenzionati”) per cui la nullità da esso sancita riguarderebbe il caso in cui, successivamente al sorgere del rapporto, intervenga tra le parti un accordo che maggiori il
canone iniziale che, invece, deve rimanere immutabile,
salvo l’aggiornamento Istat.
Una conferma della fondatezza della opinione della
Suprema Corte è stata data dalla Corte Costituzionale
che, con ordinanza n. 242 del 19 luglio 2004 nel dichiarare la manifesta inammissibilità della questione di legittimità dell’art. 13 comma 1 e 2 della legge n. 431/98
per violazione dell’art. 3 della Carta Costituzionale sollevata dal Tribunale di La Spezia con ordinanza 16
ottobre 2003, ha motivato la propria decisione in base
alla considerazione che all’art. 13 deve essere data l’interpretazione che sia conforme ai precetti costituzionali tenendo conto di “quella recentemente espressa dalla
giurisprudenza di legittimità”.
IL DISPOSTO DEL COMMA
346 DELLA LEGGE N. 311
DEL 30.12.2004 (Finanziaria 2005)
Con il chiaro scopo di porre rimedio al principio
affermato dalla Corte di Cassazione che ha ribadito la
piena validità dei contratti di locazione e delle controdichiarazioni anche se non registrate, la Finanziaria del
2005 al comma 346 sancì che “sono considerati nulli i
contratti di locazione o che comunque costituiscono
diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero
di loro porzioni, se, ricorrendone i presupposti, non
sono registrati”.
Ricordiamo che, allo stato, l’obbligo di registrazione
sussiste per tutti i contratti di locazione ad eccezione di
quelli “ad uso villeggiatura” di durata non superiore a
trenta giorni. Pertanto la disposizione in esame riguarda tutte le locazioni sia abitative che ad uso diverso dall’abitazione e persino i contratti di comodato.
Si evidenzia poi, ai sensi degli artt. 16 e 18 del Testo
Unico in materia di imposta di registro (DPR 26 aprile
1986 n. 131), che la registrazione serve ad attestare l’esistenza dell’atto e ad attribuirgli una data certa nei confronti dei terzi a norma dell’art 2704 Codice Civile, ma
non incide minimamente sulla piena validità dell’atto.
Su tali considerazioni la Corte Costituzionale ha sempre in passato sancito la illegittimità di qualsiasi provvedimento legislativo che tenti di subordinare la validità o efficacia di un atto privatistico ad adempimenti che
riguardino unicamente il rapporto Erario-parti contraenti e che non sorgano con il contratto.
È infatti alquanto inconcepibile che la validità di un
atto possa essere subordinata ad un elemento successi-
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DOTTRINA
vo al sorgere del contratto, considerato che lo stesso
Testo Unico consente che la registrazione possa essere
effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto con
possibilità anche di registrazione tardiva con pagamento delle relative sanzioni (c.d. ravvedimento operoso).
È pertanto onere degli addetti ai lavori cercare di stabilire la effettiva portata della disposizione in esame
inquadrandola nei principi fondamentali del nostro
ordinamento giuridico, considerate anche la gravi conseguenze che un’interpretazione restrittiva avrebbe per
entrambe le parti contraenti, compreso il conduttore
che si troverebbe nella situazione di “occupante senza
titolo”, e, come tale, assoggettabile ad immediata
espulsione dall’alloggio.
IRRETROATTIvITÀ DELLA NORMA
Anzitutto riteniamo non possono nutrirsi dubbi che la
norma riguardi solo i contratti sorti dopo l’entrata in
vigore della legge 311/2004. Si evidenzia infatti che:
❖ L’art. 11 delle preleggi sancisce il principio generale
della irretroattività per cui una disposizione normativa
può disporre solo per l’avvenire (anche se non si tratta
di un principio costituzionale tranne che per le norme
penali).
❖ Lo Statuto dei diritti del contribuente (art. 3 legge n.
212 del 27 luglio 2000) ha confermato che le “disposizioni tributarie non hanno effetto retroattivo”, per cui la
“irretroattività” costituisce la regola. Pertanto l’eventuale applicazione agli atti pregressi potrebbe essere
ammissibile solo se espressamente sancita.
❖ La giurisprudenza ha più volte confermato tale concetto anche per le leggi tributarie (Cass., V Sez. Civ. n.
5015 del 2 aprile 2003): “in tema di efficacia nel tempo
delle norme tributarie, in base all’art. 3 della legge n.
212 del 27-7-2000 (cosiddetto Statuto del contribuente
che ha codificato nella materia fiscale il principio generale di irretroattività delle leggi) va esclusa l’applicazione retroattiva delle medesime salvo che questa sia
espressamente prevista”.
❖ In ogni caso poi è da escludersi che la “sanzione”
prevista dalla finanziaria del 2005 possa in qualche
modo riguardare anche l’omessa registrazione delle
successive annualità di canone relative ad un contratto
pluriennale sorto in epoca antecedente (l’art. 17 del
D.P.R. n. 131/1986 consente che l’imposta di registro
sia pagata in un’unica soluzione ovvero in successive
rate annuali) perché occorre fare riferimento solo alla
data di conclusione e di prima registrazione del contratto e non a quella di materiale pagamento dei ratei
del tributo.
EFFETTIvA NATURA
DELLA NULLITÀ PREvISTA
La dottrina è ormai maggioritaria nel ritenere che,
malgrado la dizione letterale contenuta nel comma 346
della “Finanziaria 2005”, non si sia in presenza di una
“nullità in senso stretto” ma di una nullità relativa sanabile con la registrazione tardiva ovvero che la registrazione sia stata sancita come “condizione legale di effi-
31
cacia del contratto” nel senso cioè che il contratto “si
perfezioni, come di regola, con l’incontro della volontà
delle parti” e che la registrazione (elemento estrinseco
al contratto) “condizioni sospensivamente il prodursi
degli effetti propri del negozio giuridico” (Fortunato
Lazzaro e Marco Di Marzio, “Le locazioni per uso abitativo”; Vigna, in Arch. Loc. 2005/395; Cuffaro, “Le
locazioni ad uso abitativo”).
Confortano tale tesi, oltre che l’interpretazione logica
(la norma è stata introdotta quale mezzo di lotta all’evasione ed è inconcepibile che possa operare in danno
del conduttore che si troverebbe nella condizione di
occupante senza titolo a rischio di espulsione immediata dall’alloggio), le seguenti ulteriori considerazioni:
❖ Lo stesso testo unico in materia di imposta di registro
(DPR 26 aprile 1986 n. 131) consente che la registrazione dei contratti di locazione sia validamente effettuata entro 30 giorni dalla conclusione del contratto e
che la stessa, pagando le previste sanzioni, possa essere effettuata in qualsiasi momento successivo, confermando con ciò che non trattasi di elemento che sorge
con il contratto ma che può essere attuato in ogni
tempo.
❖ La Finanziaria 2005 ha anche contraddittoriamente
previsto al n. 2 del comma 341 che “in caso di omessa
registrazione del contratto di locazione di immobili, si
presume salva documentata prova contraria, l’esistenza
del rapporto di locazione anche per i quattro periodi
d’imposta antecedenti a quello in corso in cui è accertato il rapporto stesso” e che “ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone,
il 10 % del valore dell’immobile”.
Orbene, se si ritenesse che il comma 346 abbia voluto sancire una sorta di invalidità “insanabile”, il rapporto locativo non registrato dovrebbe considerarsi mai
sorto per cui il conduttore sarebbe un “occupante senza
titolo”, non vi sarebbe un “corrispettivo” ma solo la
possibilità di successiva azione per indebito arricchimento. Di conseguenza, la scoperta di un rapporto locativo non registrato e, come tale, nullo, se obbliga ugualmente le parti a corrispondere l’imposta di registro perché ciò è espressamente sancito nel testo unico (art. 38:
“la nullità o l’annullabilità dell’atto non dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta) non può determinare l’obbligo di pagare
l’IRPEF su un presunto valore locativo, perché ciò presuppone che il locatore percepisca un canone.
L’avere, pertanto, espressamente previsto la presunzione dell’esistenza di un rapporto di locazione addirittura per il quadriennio precedente, dà ragione a chi
sostiene la sanabilità in qualsiasi momento della pretesa nullità.
EFFICACIA eX tunc
DELL’EFFETTO SANANTE
Una volta inquadrata la “sanzione” del comma 346
della “Finanziaria 2005” nell’ambito delle condizioni
di “efficacia” del contratto, ne consegue che la registrazione tardiva rende il contratto medesimo produttivo di
effetti sin dall’epoca del suo sorgere e, quindi, ex tunc.
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32
CONDOMINIO GIURIDICO
Opera infatti, in tal caso, la previsione dell’art. 1360
cod. civ. che dispone che “gli effetti dell’avveramento
della condizione retroagiscono al tempo in cui è stato
concluso il contratto” per cui da quel momento il conduttore diviene detentore legittimo dell’immobile ed il
corrispettivo convenuto diviene canone con conseguente obbligo del locatore di pagare le relative imposte.
Del resto solo così viene realizzato l’effettivo intento
del legislatore che è quello di far emergere i “contratti”
o la parte di canone in nero.
LA QUESTIONE DI
INCOSTITUZIONALITÀ DEL
COMMA 346 DELLA LEGGE N. 311
DEL 31 DICEMBRE 2004
Se invece la norma in esame non fosse interpretata
nel senso detto ma si ritenesse che vertesi in tema di
nullità “in senso stretto” e, come tale, non sanabile, essa
presenterebbe indubbi aspetti di incostituzionalità perché reitera il principio, più volte “bollato” dalla Corte,
di non poter subordinare la validità di un negozio giuridico privatistico ad adempimenti a favore di terzi
(l’Erario) estranei al contratto.
Tale concetto è stato subito colto dal Tribunale di
Torino che, con ordinanza n. 245 del 1° giugno 2006
(G.U. Dr. Marongiu), in un giudizio di sfratto per morosità il cui contratto sorto in data 5/7/2005 e registrato
tardivamente in corso di causa, ritenne che la legge finanziaria avesse voluto sancire la nullità di tutti i contratti di locazione o costituenti diritti reali di godimento senza possibilità di registrazione tardiva con effetti
sananti.
Ma tale disposizione, a parere del Tribunale di
Torino, contrasterebbe con l’art. 24 comma 1 della
Costituzione “poiché subordinando la validità di un
rapporto civilistico all’adempimento di un onere volto
esclusivamente a fini fiscali violerebbe il diritto delle
parti ad agire per la tutela dei propri diritti”, per cui
rimise la questione alla Corte Costituzionale.
Il dr. Troncone, da suo canto nella qualità di Giudice
Unico della Sezione Distaccata di Ischia del Tribunale
di Napoli, con due ordinanze, rispettivamente dell’8
settembre e 24 settembre 2007, ritenendo che la normativa in esame contrasti oltre che con l’art. 24 della
Costituzione, anche con gli artt. 3 e 41 e, ritenendo
anch’egli che non si possa aderire alla tesi della “nullità relativa o della condizione di efficacia” rimise la questione alla Corte di Costituzionale, per violazione dell’autonomia privata e, quindi, del diritto alla libertà,
diritto fondamentale della persona (strumentale al principi dell’iniziativa economica tutelato dall’art. 41 della
Carta fondamentale) e per palese irragionevolezza della
norma (irrazionale e discriminatoria).
La Corte Costituzionale è già intervenuta sull’argomento ed esaminando la ordinanza di remissione del
Tribunale di Torino ha escluso (con ordinanza n. 420
depositata il 05.12.2007) la incostituzionalità del
comma 346 dell’art. 1 della legge 30.12.2004 n. 311,
ritenendo che non vi sia violazione dell’art. 24 perché,
stante il carattere sostanziale (e non processuale) della
norma denunziata non sussisterebbe una preclusione al
diritto delle parti di agire liberamente in giudizio.
È stata poi successivamente esaminata la prima ordinanza del Giudice Troncone ma la sua eccezione di incostituzionalità non è stata ritenuta infondata ma semplicemente inammissibile “perché il Giudice remittente non avrebbe esaustivamente indicati i motivi della
irragionevolezza della norma e, quindi, della sua incostituzionalità per violazione dell’art. 3 della Carta
Costituzionale”.
La questione, quindi, rimane aperta e riteniamo che
la Corte, se siamo ancora in uno “stato di diritto”, non
potrà non sancire l’illegittimità dell’ormai famigerato
“comma 346” per violazione degli artt. 41 e 3 della
Carta Costituzionale già adombrata dal Giudice
Troncone.
Soffermandoci, infatti, solo sull’aspetto della irragionevolezza, si consideri che l’introdotta nullità non persegue affatto lo scopo voluto dal legislatore di combattere l’evasione e fare emergere i canoni a nero, tutelando in tal modo il conduttore.
Infatti, la nullità del contratto, come già evidenziato,
determina che:
a) il conduttore diviene “occupante senza titolo” per cui
sarà costretto a rilasciare l’immobile senza neanche potere invocare le norme previste a tutela dello sfrattando;
b) Non vi è un canone locativo per cui il proprietario,
obbligato a restituire le somme già percepite, non sarà
tenuto a pagare l’Irpef;
c) Il proprietario-locatore potrà comunque recuperare
l’indennità per il periodo di occupazione con l’azione
di “indebito arricchimento” non assoggettabile a tributo.
LA MANCATA REGISTRAZIONE
E LA SANZIONE DI CUI AI COMMI 8
E 9 DELL’ART. 3 DEL D. LGS. N. 23
DEL 14.3.2011
Stante le interpretazioni dei giudici circa la sanabilità
della sanzione di nullità con la registrazione tardiva del
contratto di locazione, il legislatore caparbiamente ha
introdotto nella normativa disciplinate “la cedolare
secca” una particolare sanzione nei numeri 8 e 9 dell’art. 3: “Ai contratti di locazione degli immobili ad uso
abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito
dalla legge, si applica la seguente disciplina:
A) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a
decorrere dalla data della registrazione, volontaria o
d’ufficio;
B) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo
2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
C) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di
locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita
catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in
base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT
dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed
operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si
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DOTTRINA
applica comunque il canone stabilito dalle parti”.
D) Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346,
della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8
del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato
un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.
La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove
la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla
data di entrata in vigore del presente decreto.”
Quindi questa volta non più la sanzione della nullità
dei contratti di locazione ad uso abitativo ma una ben
più grave e giuridicamente inconcepibile: il legislatore,
con un provvedimento assunto in un decreto legislativo
di attuazione della legge n. 42 del 05.05.2009, intitolata “Delega al governo in materia di federalismo fiscale” si sostituisce alle parti e determina un canone legale, al posto di quello liberamente pattuito, e addirittura
una nuova durata del contratto derogando anche alla
disciplina della l. 431/98.
Trattasi di un’iniziativa che non ha precedenti e sfida
apertamente i principi fondamentali del nostro ordinamento giuridico e della nostra Carta Costituzionale .
In particolare, la previsione che una parte del contratto (l’inquilino), coobbligato alla registrazione del contratto, possa comportarsi da delatrice avendone in cambio anche un premio, è in contrasto con l’art. 3 della
Costituzione (disuguaglianza di trattamento e irragionevolezza) mentre la sostituzione di un canone legale a
quello convenzionale calpesta gli artt. 41 e 42 della
Costituzione che tutelano l’autonomia dei cittadini nell’iniziativa privata ed il diritto di proprietà.
Inoltre l’art. 70 della Carta Costituzionale prevede
che la funzione legislativa è esercitata collettivamente
dalle due camere ed il successivo art. 76 dispone che
“l’esercizio della funzione legislativa non può essere
delegato al governo se non con determinazione dei
principi e criteri direttivi e soltanto per tempi limitati e
per soggetti definiti.
Orbene non rientrava nella delega la previsione di
sanzioni che comportassero addirittura la modifica della legge n. 431/98 e del contenuto dei contratti liberamente voluto e stabilito dalle parti contraenti.
Chiara, quindi, la violazione degli artt. 70 e 76 della
33
Costituzione Italiana, nonché degli articoli 3, 41 e 42.
Non pensiamo che questa volta la Corte Co-stituzionale possa non intervenire.
Spetta ai magistrati sollecitarla con il recepimento
delle eccezioni che occorrerà formulare.
Ma in che modo intervenire?
È da premettere che, allo stato, regna sull’argomento
una grande confusione, soprattutto su come e chi deve
attuare la sanzione.
Attualmente i conduttori si stanno comportando nel
seguente modo:
a) registrano la copia del contratto in loro possesso;
b) avvertono il locatore di tale loro iniziativa;
c) unilateralmente autoriducono il canone alla somma
risultante dal criterio della rendita catastale moltiplicate per tre e dichiarano che il rapporto locativo avrà la
nuova durata di 4 + 4, con inizio dalla data di registrazione del contratto.
Personalmente riteniamo che tale comportamento sia
illegittimo perché spetta comunque al magistrato rendere operativa la sanzione dopo aver riscontrato la sussistenza di tutti gli elementi che la giustifichino.
In proposito è da ritenere che:
1) La sanzione non può riguardare i rapporti locativi ad
uso abitativo sorti verbalmente dal 1999 in poi perché
gli stessi, ai sensi del comma 4° dell’art. 1 della legge
431/98 sono nulli;
2) In secondo luogo la sanzione può riguardare solamente i contratti di locazione sorti dopo l’entrata in
vigore del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011
perché, non essendo espressamente sancita la retroattività della disposizione ai contratti pregressi ad essi si
applica la disciplina previgente ivi compresa quella
della finanziaria 2005;
3) Conviene quindi instaurare nei confronti del conduttore un giudizio di intimazione di sfratto per morosità
per arbitraria riduzione del canone e, qualora il conduttore eccepisca la legittimità del suo comportamento,
sollevare le suddette eccezioni nonché quella di incostituzionalità della norma con l’augurio che i giudizi di
merito siano profusi a rimettere senza indugio la questione alla Corte e soprattutto che la Corte Costituzionale recepisca e sancisca la violazione delle norme fondamentali del nostro ordinamento.
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La MeDIazIone
neLLe cauSe conDoMInIaLI
a cura di FNA
D
al 21 marzo scorso per le liti condominiali è divenuto obbligatorio tentare una conciliazione tra i
litiganti, prima di andare in causa (stesso discorso per
quelle relative alle polizze auto). Ma per molte altre
controversie, la mediazione è divenuta uno step necessario, che precede il processo, già un anno prima. In
altre parole, se prima non si tenta di trovare un accordo, davanti a un organismo qualificato (non composto
da giudici, ma da professionisti qualificati), non si potrà
più far causa.
Naturalmente il fatto di trovare una conciliazione o
meno resta una scelta volontaria della parti coinvolte
nella controversia, che potrà eventualmente proseguire
in giudizio. In ciò questa procedura si distingue dall’arbitrato, in cui gli arbitri vengono investiti concordemente del ruolo di redigere un “lodo” che sostituisce la
sentenza del giudice.
Le nuove regole hanno come obiettivo quello decongestionare i tribunali civili e attenuare la litigiosità dei
cittadini. Le domande, prima di rivolgersi ad un tribunale sono sempre le stesse: “vale la pena fare causa o è
meglio lasciar perdere?”; “quanto tempo passerà prima
che sia riconosciuto il mio diritto, anche se ho ragione?”; “quanto dovrò spendere per l’avvocato e le spese
processuali?”; “mi rimborseranno le spese oppure no?”.
Le risposte sono sempre incerte.
Va subito premessa una considerazione: tra il giudice
e il mediatore c’è un’importante differenza. Il primo
decide in punta di legge, sulla base di norme e codici.
Il secondo indossa invece un po’ i panni dello psicologo: il suo scopo è essenzialmente quello di trovare un
compromesso tra le opposte ragioni che possa sbloccare la situazione. Perciò tenterà quasi sempre di convincere le parti a fare un passo indietro, magari sacrificando sull’altare di una soluzione raggiunta in poco tempo
e con poca spesa alcune tra quelle che ritengono loro
sacrosante ragioni.
Qui sta sostanzialmente il punto di forza e, contemporaneamente, quello di debolezza della mediazione.
Se ha esito positivo, è un bel risparmio, sia per lo Stato
che per il cittadino. Innanzitutto perché si spende meno
e si attenderà un massimo di quattro mesi per giungere
a una soluzione. Poi perché troppo spesso le leggi,
applicate rigidamente, creano evidenti ingiustizie. Se
invece fallisce, la mediazione si trasforma in una pura
perdita di tempo (4 mesi in più di procedura ) e di denaro (costi maggiori per le relative spese e per la consulenza di avvocati e periti).
MATERIE ESCLUSE
Restano, fortunatamente, escluse dalla mediazione
obbligatoria tutte quelle misure giudiziarie che hanno
lo scopo di risolvere situazioni urgenti, nell’attesa dei
lungi tempi del processo. Tecnicamente parlando, si
tratta dei procedimenti cautelari, ingiuntivi, gli sfratti, i
procedimenti possessori, i procedimenti di opposizione
o incidentali di cognizione relativi all’esecuzione forzata, i procedimenti camerali e le azioni civili esercitate nel processo penale.
Facendo qualche esempio pratico, un po’ più comprensibile ai non esperti, si tratta tra l’altro di tutte quelle situazioni in cui è richiesto l’intervento urgente di un
giudice da un creditore che vanti del denaro dal debitore e possieda una documentazione convincente e completa del suo diritto di credito. In tal caso il creditore
chiederà al giudice di intervenire il più presto possibile
per sanare la situazione: il giudice, se ritiene credibili le
prove documentarie, emanerà un provvedimento a
carattere provvisorio, in attesa di esaminare in seguito,
con calma, le opposte ragioni delle parti .
È quanto accade, per esempio, nei contrasti tra condominio e condomino moroso. Un discorso analogo
vale per gli sfratti, sia per morosità che per fine locazione, che sono regolati da norme apposite che prevedono già una serie di tutele per l’inquilino.
Sono poi escluse le cause che riguardano i contratti in
cui le parti si obbligano ad eseguire una prestazione:
tanto per fare un esempio in campo immobiliare, l’incarico a una ditta edile di eseguire dei lavori in un appartamento e le eventuali azioni intraprese contro l’impresa per opere mal fatte.
Restano fuori dal campo anche le cosiddette azioni
possessorie: per esempio quella contro l’occupazione
abusiva di un terreno altrui, o anche solo di un cortile
da parte dell’auto di una persona estranea. Stesso discorso per quelle in cui i giudici devono fare delle scelte in sostituzione di chi non riesce o non può farle e che
quindi, tecnicamente, non prevedono un contenzioso
tra litiganti: tanto per fare un esempio, la nomina di un
amministratore condominiale perché in assemblea non
si riesce a raggiungere la maggioranza sufficiente per
designarlo.
Abbiamo comunque riunito un po’ di casi pratici
nella tabella conclusiva.
ITER DELLA MEDIAZIONE
Nessuno dovrebbe poter ignorare che la mediazione
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DOTTRINA
esiste. Infatti gli avvocati sono costretti per legge ad
informare per iscritto i propri clienti della sua necessità, sin dal primo colloquio a pena di sanzioni. Il documento informativo deve essere sottoscritto dal cliente e
allegato all’atto introduttivo di un eventuale giudizio
futuro.
La domanda di mediazione va presentata presso un
organismo abilitato iscritto in un apposito elenco istituito con decreto del Ministero della giustizia. Chi non
si accontenta dei suggerimenti dell’avvocato, può spaziare su Internet oppure rivolgersi in Tribunale. Per la
domanda non è richiesta una forma particolare: deve
però contenere l’organismo prescelto, le parti in lite,
l’oggetto e le ragioni della pretesa, il suo importo economico (se non è facile determinarlo, ci penserà l’organismo). All’atto della sua presentazione, il responsabile dell’organismo deve designare un mediatore e fissare il primo incontro tra le parti, che dovrebbe in teoria
avvenire entro e non oltre 15 giorni dal deposito della
domanda stessa (ma nei fatti i tempi spesso raddoppiano). La comunicazione all’altra, o alle altre parti coinvolte, può essere fatta dall’organismo che gestisce la
conciliazione, ma anche da chi ha presentato l’istanza.
Tra i due litiganti a prevalere è la scelta dell’organismo
operata da chi si muove per primo nell’inviare questa
comunicazione anche se, ovviamente, resta possibile
concordare una scelta comune.
La durata del procedimento di mediazione non può
superare i 4 mesi e il termine decorre dal deposito della
domanda (nel caso di mediazione chiesta da giudice,
conta la “data di partenza” da lui decisa).
Sulle liti condominiali non esiste ancora chiarezza su
un punto: con quale maggioranza l’amministratore (che
ha per legge ha la rappresentanza in giudizio) può essere incaricato di “trattare” e soprattutto con quale maggioranza si può ratificare il suo operato, se il professionista raggiunge a un accordo. La tesi più seguita è quella che occorrano in entrambi i casi gli stessi voti previsti per le liti (la maggioranza dei condòmini intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà dei
millesimi). Il guaio è che si dovrebbero tenere, in poco
tempo e rispettando i tempi di convocazione, ben due
assemblee, una prima e una dopo (cosa tecnicamente
non facile). Ci pare più corretta un’altra tesi: solo per la
ratifica dell’accordo è necessario il voto condominiale.
Comunque i condòmini che lo desiderino dovrebbero
poter partecipare al tentativo di conciliazione.
TIPI DI MEDIAZIONE
Sono due, quella cosiddetta “facilitativa” (definita
anche come “amichevole”) che c’è sempre, e quella
cosiddetta “valutativa”, che avviene solo in seguito, su
iniziativa del mediatore (se lo ritiene opportuno) e, in
ogni caso, se c’è richiesta di entrambe le parti. La mediazione facilitativa vede l’intermediario in una posizione un po’ defilata: cercherà di ricercare le motivazioni che sono alla base del conflitto e fornire tutte le
informazioni necessaria alle parti, ivi comprese quelle
di legge, perché raggiungano un accordo o un compromesso con scelte autonome. Se l’accordo amichevole
35
non si raggiunge, il mediatore deve informare le parti
della possibilità di una “mediazione valutativa”, cioè di
una proposta di accordo da lui stesso redatta per iscritto, nonché delle sue possibili conseguenze sulle spese
processuali (ne parleremo tra poco). Le parti devono
fare pervenire al mediatore l’accettazione o il rifiuto
della proposta entro 7 giorni, sempre per iscritto. Anche
in caso di accordo non raggiunto, il mediatore forma
processo verbale sottoscritto da lui e dalle parti, con
l’indicazione della proposta.
SPESE PROCESSUALI
Se le parti si conciliano, in linea di principio ciascuna paga le sue spese, salvo che si sia diversamente convenuto nel verbale di conciliazione. Viceversa se si va
in giudizio “scatta” un nuovo meccanismo. Nel caso
che la decisione del giudice corrisponda interamente al
contenuto della proposta, la parte vincitrice è costretta
a pagare sia le sue spese che quelle della parte soccombente, nonché al versamento di un’ulteriore somma a
titolo di contributo unificato. In tal caso le spese comprendono anche quanto dovuto per la mediazione. Può
sembrare strano il principio secondo cui “chi vince,
paga”, ma lo scopo è abbastanza chiaro. Gli si dice, in
sostanza: “Hai impegnato inutilmente gli organi giudiziari? E allora, peggio per te!”.
Se la corrispondenza tra la decisione del giudice e la
proposta del mediatore non è perfetta, il giudice può
comunque decidere che si applichi questa regola, motivandola con ragioni gravi ed eccezionali.
COSTI
Riportiamo, nella tabella, i costi fissati per legge per
la mediazione. Attenzione, però, non sono tutti qui.
Iva compresa, per ciascuna delle parti
Valore della lite
Mediazione
base*
Mediazione
che va
a buon fine
Fino € 1.000
€ 52
€ 65
€ 1.001-5.000
€ 104
€ 130
€ 5.001-10.000
€ 192
€ 240
€ 10.001-25.000
€ 288
€ 360
€ 25.001-50.000
€ 480
€ 600
€ 50.001-250.000
€ 800
€ 1.000
€ 250.001-500.000
€ 1.200
€ 1.500
€ 500.001-2.500.000
€ 2.280
€ 2.850
€ 2.500.001-5.000.000
€ 3.120
€ 3.900
Oltre € 5.000.000
€ 5.520
€ 6.900
* Importi reducubili, se l’organismo di mediazione lo prevede
Fonte Decreto Giustizia 18-10-10, n. 180 come modificato dal Dm 6-7-11
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 36
36
CONDOMINIO GIURIDICO
Innanzitutto vanno aggiunti quasi sempre 30 euro in
più a titolo di diritti di segreteria (esenti solo coloro che
hanno diritto al gratuito patrocinio e talora il “consumatore” nelle controversie con i professionisti regolate
dal codice del consumo).
Se poi si è assistiti da un avvocato (cosa non obbligatoria, ma frequente), bisogna ovviamente pagare la
sua consulenza secondo le “indennità in materia stragiudiziale” previste dai relativi tariffari.
Quando la conciliazione sfocia in un contratto, ci
sono i costi vivi e burocratici a esso connessi (si pensi,
ad esempio, alla trascrizione o alla modifica di una servitù).
Eventualmente vanno calcolate le spese di registrazione del verbale di conciliazione, qualora eccedano
l’importo di 50mila euro. E infine, in casi particolari,
potrebbe essere necessario nominare un perito esterno
all’organismo di conciliazione, soprattutto se la causa
prevede competenze particolari: un costo aggiuntivo
che comunque va concordato tra le parti e l’organismo
stesso.
Allo scopo di agevolare la mediazione, il decreto
legislativo ha stabilito la totale esenzione dalle spese di
bollo degli atti di conciliazione nonché l’esenzione
dall’imposta di registro per un importo pari a 50mila
euro.
Non è finita: si ha diritto a una detrazione fiscale (uno
sconto sulle imposte al momento della dichiarazione
dei redditi) sui costi sostenuti per la mediazione presso
l’organismo, fino a un massimo di 500 euro, che calano a 250 euro in caso di insuccesso della mediazione stessa. L’ammontare reale di tale credito d’imposta,
in relazione all’importo di ciascuna mediazione, sarà
deciso con decreto entro il 30/4/2012 e rideterminato
ogni anno, a seconda delle disponibilità di cassa dello
Stato.
Nella pagina successiva una tabella con le materie soggette
alla mediazione obbligatoria e quelle escluse
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 37
DOTTRINA
37
Valore
Mediazione
obligatoria?
TIPO DI LITE
Fino a
5.000 euro
Oltre
5.000 euro
Competenza in prima
istanza
CONDOMINIO
Appalto: azione di garanzia per vizi e difetti
NO
Giudice di pace
Giudice Unico
Decreto ingiuntivo contro condomino moroso
NO
Giudice di pace
Giudice Unico
SI
Giudice di pace
Giudice Unico
Impugnazione di delibera assembleare
NO
Sospensione delibera assembleare
Giudice Unico
Annullamento della delibera per mancato raggiungimento del quorum deliberativo
SI
Modalità di riscaldamento dei locali
SI
Giudice di pace
Modalità di uso del cortile
SI
Giudice di pace
Albero che toglie luce ed aria a condomino
SI
Giudice di pace
Rumori molesti da parte del vicino 1
SI
Giudice di pace
Destinazione a studio medico di appartamento, in contrasto
con il regolamento condominiale
SI
Giudice Unico
Ripartizione delle spese condominiali
SI
Modifica dei millesimi di proprietà o di riscaldamento
SI
Risarcimento polizza globale fabbricati: controversia con l’assicuratore
SI
NO
Revoca dell’amministratore per gravi irregolarità
Giudice di pace
Giudice di pace
Giudice Unico
Giudice Unico
Giudice Unico
Giudice di pace
Giudice Unico
Tribunale collegiale in sede camerale
PROPRIETÀ E DIRITTI REALI
Domanda di reintegrazione e di manutenzione nel possesso
NO
Giudice Unico
Denuncia di nuova opera e di danno temuto 2
NO
Giudice Unico
Esecuzione forzata con pignoramento dei beni del debitore
NO
Giudice Unico
Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi
NO
Giudice Unico
Demolizione di manufatto abusivo (causa civile)
SI
Giudice Unico
Usucapione di bene immobile
SI
Giudice Unico
Usucapione di servitù di passaggio
SI
Giudice Unico
Questioni relative alle servitù
SI
Giudice Unico
Questioni relative al diritto di usufrutto, uso o abitazione
SI
Giudice Unico
Vendita/acquisto di diritti reali (proprietà, servitù, ecc.)
SI
Giudice Unico
NO
Giudice Unico
SI
Giudice Unico
Sfratto per morosità inquilino
Accertamento del canone con giudizio ordinario (per esempio locazione parte comune)
1) Solo in caso di contrasti tra condòmini che risiedono in appartamenti di civile abitazione.
2) Esempi: occupazione abusiva di bene comune, installazione di un condizionatore su facciata condominiale; pericolo di danno o di crollo della costruzione.
Fonte: Ufficio Studi Confappi Federamministratori
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LEGGI E CIRCOLARI
ProFeSSIonI non regoLaMentate: IL DISegno
DI Legge aPProVato DaLLa caMera
Il provvedimento riguarda anche gli amministratori di condominio
“
Il 17 aprile scorso la Camera dei
deputati ha approvato il disegno di
legge n. 3270 che disciplina le professioni non regolamentate o “non
protette”, diffuse in particolare nel
settore dei servizi, che non necessitano di alcuna iscrizione ad un ordine o ad collegio professionale per
poter essere esercitate. Anche gli
amministratori immobiliari saranno soggetti a tale disciplina.
In particolare il testo unificato del
disegno di legge definisce “professione non organizzata in ordini o
collegi” l’attività economica, anche
organizzata, volta alla prestazione
di servizi o di opere a favore di terzi,
esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso
di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti
iscritti in albi o elenchi ai sensi dell’articolo 2229 del Codice civile, e
delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche
normative.
Si introduce il principio del libero
esercizio della professione fondato
sull’autonomia, sulle competenze e
sull’indipendenza di giudizio intellettuale e tecnica del professionista.
Si consente inoltre al professionista
di scegliere la forma in cui esercitare la propria professione riconoscendo l’esercizio di questa sia in
forma individuale, che associata o
societaria o nella forma di lavoro
dipendente.
I professionisti possono costituire
associazioni professionali (con natura privatistica, fondate su base
volontaria e senza alcun vincolo di
rappresentanza esclusiva) con il fine di valorizzare le competenze degli associati, diffondere tra essi il rispetto di regole deontologiche, favorendo la scelta e la tutela degli
utenti nel rispetto delle regole sulla
concorrenza.
“
caMera DeI DePutatI
Disegno di legge 17 aprile 2012, n. 3270
Disposizioni in materia di professioni
non organizzate in ordini o collegi
ART. 1
Oggetto e definizioni
1. La presente legge, in attuazione dell’articolo 117,
terzo comma, della Costituzione e nel rispetto dei princìpi dell’Unione europea in materia di concorrenza e di
libertà di circolazione, disciplina le professioni non
organizzate in ordini o collegi.
2. Ai fini della presente legge, per « professione non
organizzata in ordini o collegi », di seguito denominata
« professione », si intende l’attività economica, anche
organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere
a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il
concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi
dell’articolo 2229 del codice civile, e delle attività e dei
mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio
disciplinati da specifiche normative.
3. L’esercizio della professione è libero e fondato sul-
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40
CONDOMINIO GIURIDICO
l’autonomia, sulle competenze e sull’indipendenza di
giudizio intellettuale e tecnica, nel rispetto dei princìpi
di buona fede, dell’affidamento del pubblico e della
clientela, della correttezza, dell’ampliamento e della
specializzazione dell’offerta dei servizi, della responsabilità del professionista.
4. La professione è esercitata in forma individuale, in
forma associata, societaria, cooperativa o nella forma
del lavoro dipendente.
Nell’ipotesi di lavoro dipendente i contratti di lavoro
collettivi e individuali contengono apposite garanzie
per assicurare l’autonomia e l’indipendenza di giudizio
del professionista, nonché l’assenza di conflitti di interessi, anche in caso di rapporto di lavoro a tempo parziale.
ART. 2
Associazioni professionali
1. Coloro che esercitano la professione di cui all’articolo 1, comma 2, possono costituire associazioni a carattere professionale di natura privatistica, fondate su base
volontaria, senza alcun vincolo di rappresentanza
esclusiva, con il fine di valorizzare le competenze degli
associati, diffondere tra essi il rispetto di regole deontologiche, agevolando la scelta e la tutela degli utenti nel
rispetto delle regole sulla concorrenza.
2. Gli statuti e le clausole associative delle associazioni
professionali garantiscono la trasparenza delle attività e
degli assetti associativi, la dialettica democratica tra gli
associati, l’osservanza dei princìpi deontologici, nonché una struttura organizzativa e tecnico-scientifica adeguata all’effettivo raggiungimento delle finalità dell’associazione.
3. Le associazioni professionali promuovono, anche
attraverso specifiche iniziative, la formazione permanente dei propri iscritti, adottano un codice di condotta ai sensi dell’articolo 27-bis del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005,
n. 206, vigilano sulla condotta professionale degli associati e stabiliscono le sanzioni disciplinari da irrogare agli associati per le violazioni del medesimo codice.
4. Le associazioni promuovono forme di garanzia a
tutela dell’utente, tra cui l’attivazione di uno sportello
di riferimento per il cittadino consumatore, presso il
quale i committenti delle prestazioni professionali possano rivolgersi in caso di contenzioso con i singoli professionisti, ai sensi dell’articolo 27-ter del codice del
consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005,
n. 206, nonché ottenere informazioni relative all’attività professionale in generale e agli standard qualitativi
da esse richiesti agli iscritti.
5. Alle associazioni sono vietati l’adozione e l’uso di
denominazioni professionali relative a professioni
organizzate in ordini o collegi.
6. Ai professionisti di cui all’articolo 1, comma 2,
anche se iscritti alle associazioni di cui al presente articolo, non è consentito l’esercizio delle attività professionali riservate dalla legge a specifiche categorie di
soggetti, salvo il caso in cui dimostrino il possesso dei
requisiti previsti dalla legge e l’iscrizione al relativo
albo professionale.
ART. 3
Forme aggregative delle associazioni
1. Le associazioni possono costituire forme aggregative, nella forma di organismi privati composti da associazioni professionali, rispetto alle quali sono soggetti
autonomi.
2. Le forme aggregative rappresentano le associazioni
aderenti e agiscono in piena indipendenza e imparzialità.
3. Le forme aggregative hanno funzioni di promozione
e qualificazione delle attività professionali che rappresentano, nonché di divulgazione delle informazioni e
delle conoscenze ad esse connesse e di rappresentanza
delle istanze comuni nelle sedi politiche e istituzionali.
Su mandato delle singole associazioni, esse possono
controllare l’operato delle medesime associazioni, ai
fini della verifica del rispetto e della congruità degli
standard professionali e qualitativi dell’esercizio dell’attività e dei codici di condotta definiti dalle stesse
associazioni.
ART. 4
Pubblicità delle associazioni professionali
1. Le associazioni professionali di cui all’articolo 2 e le
forme aggregative delle associazioni di cui all’articolo
3 pubblicano nel proprio sito web gli elementi informativi che presentano utilità per il consumatore, secondo criteri di trasparenza, correttezza, veridicità. Nei casi
in cui autorizzano i propri associati ad utilizzare il riferimento all’iscrizione all’associazione quale marchio o
attestato di qualità dei propri servizi, anche ai sensi
degli articoli 7 e 8 della presente legge, osservano anche le prescrizioni di cui all’articolo 81 del decreto
legislativo 26 marzo 2010, n. 59.
2. Il rappresentante legale dell’associazione professionale o della forma aggregativa garantisce la correttezza
delle informazioni fornite nel sito web.
ART. 5
Contenuti degli elementi informativi
1. Le associazioni professionali assicurano, per le finalità e con le modalità di cui all’articolo 4, comma 1, la
piena conoscibilità dei seguenti elementi:
a) atto costitutivo e statuto;
b) precisa identificazione delle attività professionali cui
l’associazione si riferisce;
c) composizione degli organismi deliberativi e titolari
delle cariche sociali;
d) struttura organizzativa dell’associazione;
e) eventuali requisiti per la partecipazione all’associazione, con particolare riferimento ai titoli di studio relativi alle attività professionali oggetto dell’associazione,
all’eventuale obbligo degli appartenenti di procedere
all’aggiornamento professionale costante e alla predisposizione di strumenti idonei ad accertare l’effettivo
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LEGGI E CIRCOLARI
assolvimento di tale obbligo e all’indicazione della
quota da versarsi per il conseguimento degli scopi statutari;
f) assenza di scopo di lucro.
2. Nei casi di cui all’articolo 4, comma 1, secondo
periodo, l’obbligo di garantire la conoscibilità è esteso
ai seguenti elementi:
a) il codice di condotta con la previsione di sanzioni
graduate in relazione alle violazioni poste in essere e
l’organo preposto all’adozione dei provvedimenti
disciplinari dotato della necessaria autonomia;
b) l’elenco degli iscritti, aggiornato annualmente;
c) le sedi dell’associazione sul territorio nazionale, in
almeno tre regioni;
d) la presenza di una struttura tecnico-scientifica dedicata alla formazione permanente degli associati, in
forma diretta o indiretta;
e) il possesso di un sistema certificato di qualità dell’associazione conforme alla norma UNI EN ISO 9001
per il settore di competenza;
f) le garanzie attivate a tutela degli utenti, tra cui la presenza, i recapiti e le modalità di accesso allo sportello
di cui all’articolo 2, comma 4.
ART. 6
Autoregolamentazione volontaria
1. La presente legge promuove l’autoregolamentazione
volontaria e la qualificazione dell’attività dei soggetti
che esercitano le professioni di cui all’articolo 1, anche
indipendentemente dall’adesione degli stessi ad una
delle associazioni di cui all’articolo 2.
2. La qualificazione della prestazione professionale si
basa sulla conformità della medesima a norme tecniche
UNI ISO, UNI EN ISO, UNI EN e UNI, di seguito
denominate « normativa tecnica UNI », di cui alla direttiva 98/34/CE del Parlamento europeo e del Consiglio,
del 22 giugno 1998, e sulla base delle linee guida CEN
14 del 2010.
3. I requisiti, le competenze, le modalità di esercizio
dell’attività e le modalità di comunicazione verso l’utente individuate dalla normativa tecnica UNI costituiscono princìpi e criteri generali che disciplinano l’esercizio auto-regolamentato della singola attività professionale e ne assicurano la qualificazione.
4. Il Ministero dello sviluppo economico promuove
l’informazione ai professionisti e agli utenti riguardo
all’avvenuta adozione, da parte dei competenti organismi, di una norma tecnica UNI relativa alle attività professionali di cui all’articolo 1.
ART. 7
Sistema di attestazione
1. Al fine di tutelare i consumatori e di garantire la trasparenza del mercato dei servizi professionali, le associazioni professionali possono rilasciare ai propri iscritti, previe le necessarie verifiche, sotto la responsabilità
del proprio rappresentante legale, un’attestazione relativa:
a) alla regolare iscrizione del professionista all’associa-
41
zione;
b) ai requisiti necessari alla partecipazione all’associazione stessa;
c) agli standard qualitativi che gli iscritti sono tenuti a
rispettare nell’esercizio dell’attività professionale ai fini
del mantenimento dell’iscrizione all’associazione;
d) alle garanzie fornite dall’associazione all’utente, tra
cui l’attivazione dello sportello di cui all’articolo 2,
comma 4;
e) all’eventuale possesso della polizza assicurativa per
la responsabilità professionale stipulata dal professionista;
f) all’eventuale possesso da parte del professionista
iscritto di una certificazione, rilasciata da un organismo
accreditato, relativa alla conformità alla norma tecnica
UNI.
2. Le attestazioni di cui al comma 1 non rappresentano
requisito necessario per l’esercizio dell’attività professionale.
ART. 8
validità dell’attestazione
1. L’attestazione di cui all’articolo 7, comma 1, ha validità pari al periodo per il quale il professionista risulta
iscritto all’associazione professionale che la rilascia,
nel rispetto della periodicità di rinnovo e verifica dell’iscrizione prevista dall’associazione stessa. La scadenza dell’attestazione è specificata nell’attestazione
stessa.
2. Il professionista iscritto all’associazione professionale e che ne utilizza l’attestazione ha l’obbligo di informare l’utenza del proprio numero di iscrizione all’associazione.
ART. 9
Certificazione di conformità
a norme tecniche UNI
1. Le associazioni professionali di cui all’articolo 2 e le
forme aggregative di cui all’articolo 3 collaborano
all’elaborazione della normativa tecnica UNI relativa
alle singole attività professionali, attraverso la partecipazione ai lavori degli specifici organi tecnici o inviando all’ente di normazione i propri contributi nella fase
dell’inchiesta pubblica, al fine di garantire la massima
consensualità, democraticità e trasparenza. Le medesime associazioni possono promuovere la costituzione di
organismi di certificazione della conformità per i settori di competenza, nel rispetto dei requisiti di indipendenza, imparzialità e professionalità previsti per tali organismi dalla normativa vigente e garantiti dall’accreditamento di cui al comma 2.
2. Gli organismi di certificazione accreditati dall’organismo unico nazionale di accreditamento ai sensi del
regolamento (CE) n. 765/2008 del Parlamento europeo
e del Consiglio, del 9 luglio 2008, possono rilasciare,
su richiesta del singolo professionista anche non iscritto ad alcuna associazione, il certificato di conformità
alla norma tecnica UNI definita per la singola professione.
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42
CONDOMINIO GIURIDICO
ART. 10
vigilanza e sanzioni
1. La pubblicazione di informazioni non veritiere nel
sito web dell’associazione o il rilascio dell’attestazione
di cui all’articolo 7, comma 1, contenente informazioni
non veritiere, sono sanzionabili ai sensi dell’articolo 27
del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6
settembre 2005, n. 206, e successive modificazioni,
anche su segnalazione del Ministero dello sviluppo
economico, che svolge compiti di vigilanza sul mercato relativamente alla corretta attuazione delle previsio-
ni della presente legge.
ART. 11
Clausola di neutralità finanziaria
1. Dall’attuazione degli articoli 6, comma 4, e 10 non
devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico del
bilancio dello Stato.
Il Ministero dello sviluppo economico provvede agli
adempimenti ivi previsti con le risorse umane, strumentali e finanziarie disponibili a legislazione vigente.
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 43
IL BonuS “PrIMa caSa” Va oLtre
La FIne: DeceDuto
IL tItoLare Lo cHIeDe L’ereDe
agenzIa DeLLe entrate
risoluzione del 26/04/2012 n. 40
Interpello ordinario art. 11, legge 27 luglio
2000, n. 212 - Agevolazioni “prima casa”
nei trasferimenti derivanti da successioni
e donazioni, articolo 69, comma 3,
della legge 21 novembre 2000, n. 342
QUESITO
L’istante espone che nel 2010 sono deceduti i propri
genitori, a distanza di un mese l’uno dall’altro, ciascuno proprietario per il 50 per cento di un immobile, adibito a loro abitazione principale.
L’interpellante deve quindi presentare due distinte
dichiarazioni di successione, la prima per la successione apertasi in morte del padre e la seconda per quella
apertasi in morte della madre.
Con riferimento alla prima successione, nella quale la
madre figura come erede, l’istante ha intenzione di
chiedere “in nome e per conto della madre”, deceduta
e già erede del de cuius, l’applicazione delle agevolazioni previste dall’articolo 69, comma 3, della legge 21
novembre 2000, n. 342.
Tali agevolazioni consistono nell’applicazione delle
imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.
A tal fine, l’interpellante chiede di poter dichiarare la
sussistenza dei requisiti e delle condizioni di cui alla
Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa,
Parte I, del testo unico delle disposizioni concernenti
l’imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile
1986, n.131 (di seguito TUR), in capo alla madre deceduta, tramite un’autocertificazione, ai sensi degli articoli 46 e 47 del DPR 28 dicembre 2000, n. 445.
SOLUZIONE INTERPRETATIvA
PROSPETTATA
DAL CONTRIBUENTE
L’interpellante ritiene di poter chiedere, in nome e
per conto della madre deceduta, le agevolazioni di
cui all’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre
2000, n. 342 e di poter autocertificare il possesso da
parte della madre deceduta dei requisiti previsti dalla
Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa,
Parte I, del TUR.
PARERE DELL’AGENZIA
DELLE ENTRATE
L’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre
2000, n. 342 prevede l’applicazione in misura fissa
delle imposte ipotecaria e catastale per i trasferimenti
della proprietà di case di abitazione non di lusso e per
la costituzione e il trasferimento di diritti immobiliari
relativi alle stesse, derivanti da successioni e donazioni,
“… quando, in capo al beneficiario, ovvero in caso di
pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi,
sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia
di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986,
n. 131”.
Il successivo comma 4 dello stesso articolo 69 dispone che “le dichiarazioni di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, (…) sono rese dall’interessato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione”.
Con Circolare 7 maggio 2001, n. 44, è stato, inoltre,
chiarito che la volontà di fruire delle agevolazioni deve
essere manifestata dal richiedente con una dichiarazione resa nell’atto di donazione oppure mediante dichiarazione sostitutiva, resa ai sensi degli articoli 46 e 47
del DPR 28 dicembre 2000, n. 445, da allegare alla
dichiarazione di successione.
In tale dichiarazione deve essere evidenziata la sussistenza, al momento del trasferimento dell’immobile,
dei requisiti previsti per l’acquisto della prima abitazione dalla nota II-bis all’articolo 1, comma 1, quinto
periodo, della Tariffa, Parte prima, del TUR (circolare
16 novembre 2000, n. 207).
Con riferimento al caso di specie, si ritiene che il
beneficio di cui al citato articolo 69, comma 3, possa
essere riconosciuto anche in relazione al trasferimento
di casa di abitazione a favore di un erede, deceduto prima della presentazione della dichiarazione di successione, a condizione che in capo a tale soggetto sussistessero, alla data di apertura della successione, i requisiti previsti per fruire del regime di favore.
Resta fermo che, in linea generale, per fruire dei benefici, il soggetto ‘interessato’ deve rendere la dichiarazione di cui alla nota II-bis, prevista dal comma 4 del
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 44
44
CONDOMINIO GIURIDICO
citato articolo 69 della legge n. 342 del 2000, che consente di richiedere l’agevolazione “prima casa”.
Nel caso in esame, con riferimento alla prima successione, tale dichiarazione deve essere resa, per conto
dell’erede deceduta, dal sig. Tizio, che risulta il “soggetto interessato” in quanto erede della madre deceduta.
Tizio, infatti, per quanto riguarda la successione del
padre, si pone, rispetto alla madre, quale successivo
chiamato all’eredità, ai sensi dell’articolo 479 del codice civile; in quanto tale, acquista la legittimazione a produrre la dichiarazione di successione per conto del proprio dante causa, ossia del primo chiamato all’eredità (la
madre), il quale è deceduto senza aver potuto accettare
l’eredità e presentare la dichiarazione di successione
(Risoluzione 5 novembre 1984, prot. n. 280967).
Pertanto, attraverso una dichiarazione sostitutiva
dell’atto di notorietà, ossia una dichiarazione del chiamato all’eredità, resa nell’interesse proprio, concernente stati, qualità personali e fatti relativi ad altri soggetti di cui si ha diretta conoscenza - ai sensi dell’articolo 47 del DPR 28 dicembre 2000, n. 445 - l’interpellante può attestare l’esistenza delle condizioni che
la legge richiede per far valere il diritto alle agevolazioni di cui all’articolo 69, comma 3, della legge n. 342
del 2000.
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cIrcoLare IrPeF a “DoManDa rISPoSta”.
FocuS Su BonuS 36% e QueStIonI In teMa
DI DeDuzIonI e DetrazIonI D’IMPoSta
“
chiesti e che sia conservata la relativa documentazione.
Lavori su parti comuni, basta la
certificazione dell’amministratore Per i lavori su parti comuni, il singolo condomino può avere accesso allo
sconto senza necessariamente avere
copia di tutta la documentazione: per
usufruire del bonus del 36%, infatti,
basta disporre di una certificazione
in cui l’amministratore di condominio attesta di aver adempiuto a tutti
gli obblighi previsti e di essere in possesso della documentazione originale, indicando la somma di cui tenere
conto ai fini della detrazione.
In caso di vendita, il nuovo proprietario “acquista” anche le detrazioni
residue - La circolare chiarisce che in
caso di vendita dell’immobile, in
“
Chiarimenti del Fisco su bonus ristrutturazioni e altri problemi in una
circolare “omnibus” di cui di seguito pubblichiamo le parti di interesse
per la gestione di immobili.
Nella circolare n. 19/E l’Agenzia
delle Entrate mette a fuoco, nel dettaglio, la disciplina dei bonus del 36
e 55% per gli interventi di recupero
del patrimonio abitativo e per la riqualificazione energetica degli edifici.
Dal 2011 la detrazione del 36%
perde la comunicazione al centro
operativo - Per i lavori iniziati nel
2011, la detrazione spetta anche se
non è stata inviata la comunicazione preventiva al Centro operativo di
Pescara, a patto che nel 730 o in Unico 2012 siano indicati i dati ri-
agenzIa DeLLe entrate
circolare n. 19/e , 1 giugno 2012
Oggetto: IRPEF – Risposte a quesiti
PREMESSA
Con la presente circolare si forniscono chiarimenti su
varie questioni interpretative poste all’attenzione della
scrivente riguardanti le agevolazioni per gli interventi di
recupero del patrimonio abitativo e per la riqualificazione
energetica degli edifici, le detrazioni per spese sanitarie e
per carichi di famiglia, le agevolazioni per i disabili, nonché altre questioni in tema di deduzioni e detrazioni. Nel
assenza di specifiche indicazioni nell’atto di trasferimento, le detrazioni
residue competono all’acquirente,
mentre, in caso di trasferimento mortis causa dell’immobile oggetto di
interventi di recupero del patrimonio
edilizio, resta invariato per gli eredi il
diritto a godere delle quote residue
della detrazione (a patto che conservino la detenzione materiale e diretta
dell’immobile). Tali regole si applicano, in maniera simmetrica, anche
alla detrazione del 55% per interventi di riqualificazione energetica.
Intermediazione per acquisto prima casa - La circolare si sofferma
anche sulle regole da seguire per
fruire della detrazione degli oneri di
intermediazione per l’acquisto dell’abitazione principale.
seguito per TUIR si intende il Testo Unico delle Imposte
sui Redditi approvato con il decreto del Presidente della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. Le circolari e le
risoluzioni dell’Agenzia delle entrate citate in questo documento sono consultabili nella banca dati Documentazione Tributaria accessibile dal sito www.agenziaentrate.gov.it o dal sito www.finanze.gov.it.
1. DETRAZIONE D’IMPOSTA DEL
36 PER CENTO PER INTERvENTI
DI RECUPERO DEL PATRIMONIO
EDILIZIO ABITATIvO
1.1 Soppressione dell’obbligo di preventiva
comunicazione - Decorrenza
D. Il decreto legge n. 70 del 13 maggio 2011, entrato in
vigore il 14 maggio 2011, ha eliminato l’obbligo di
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46
CONDOMINIO GIURIDICO
inviare tramite raccomandata la comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara. Si chiede di
chiarire se la soppressione dell’obbligo di comunicazione al Centro operativo di Pescara decorra dal 14
maggio 2011 o riguardi l’intero anno 2011.
r. L’art. 7, comma 2, lett. q), del DL n. 70 del 2011, al
fine di semplificare gli adempimenti previsti per la fruizione delle detrazioni per interventi di recupero del
patrimonio edilizio di cui all’art. 1 della legge 27
dicembre 1997, n. 449, e successive modificazioni, ha
sostituito l’art. 1, comma 1, lett. a) del decreto interministeriale 18 febbraio 1998, n. 41 (regolamento di attuazione) richiedendo di “indicare nella dichiarazione dei
redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e se i
lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione e a conservare ed esibire a richiesta degli uffici i documenti
che saranno indicati in apposito Provvedimento del
Direttore dell’Agenzia delle entrate”.
Si ricorda che in base all’art. 4 del citato decreto
interministeriale n. 41 del 1998 la detrazione non è
riconosciuta in caso di violazione degli obblighi di cui
all’art. 1, comma 1, la cui lett. a) – come prima evidenziato – prevede ora l’indicazione dei dati catastali
identificativi dell’immobile nella dichiarazione dei redditi.
In sostanza, a decorrere dal 14 maggio 2011, la disposizione ha sostituito l’obbligo di inviare la comunicazione preventiva di inizio lavori con l’obbligo di indicare taluni dati nella dichiarazione dei redditi e di conservare la documentazione prevista dal provvedimento
del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 149646 del 2
novembre 2011.
Considerato che la detrazione si applica per anno
d’imposta e che per le spese sostenute per interventi
di recupero del patrimonio edilizio iniziati nel 2011 la
detrazione è indicata nella dichiarazione dei redditi da
presentare nel 2012, è possibile fruire della detrazione per i lavori iniziati nel 2011, anche nell’ipotesi di
mancato invio della comunicazione preventiva, a condizione che siano indicati nella dichiarazione dei redditi (730/2012, UNICO 2012) i dati richiesti dalla vigente lett. a) del citato decreto interministeriale n. 41
del 1998 e che sia conservata la relativa documentazione.
Si ricorda che i contribuenti che hanno spedito la raccomandata con la comunicazione al Centro Operativo
di Pescara entro il 13 maggio 2011, dovranno barrare la
colonna 2 “C.O. Pescara/Condominio” dei righi da E51
a E53 del modello 730/2012 o dei righi da RP51 a
RP54 del modello UNICO Persone fisiche 2012, senza
compilare le successive colonne relative ai dati catastali dell’immobile.
I contribuenti che hanno spedito la raccomandata con
la comunicazione al Centro Operativo di Pescara entro
il 13 maggio, ma dopo l’inizio dei lavori, ovvero a partire dal 14 maggio 2011 (data di entrata in vigore del
decreto), dovranno, invece, compilare le colonne relative ai dati catastali dell’immobile dei righi da E51 a
E53 del modello 730/2012 o dei righi da RP51 a RP54
del modello UNICO Persone fisiche 2012, senza barrare la colonna 2 “C.O. Pescara/Condominio” degli
stessi righi.
1.2 Soppressione dell’obbligo di preventiva
comunicazione - acquisto box pertinenziali
D. Alla luce dell’abolizione dell’invio della comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara si
chiede di conoscere se per gli acquisti di box avvenuti
nel corso del 2010 – per i quali non sia stata inviata la
comunicazione nel 2011, prima della presentazione
della dichiarazione dei redditi – il contribuente possa
ugualmente fruire della detrazione.
r. Con risoluzione n. 166 del 20/12/1999 è stato chiarito che, nell’ipotesi di acquisto di box pertinenziali, la
comunicazione all’Ufficio finanziario da parte del contribuente che intende avvalersi della detrazione d’imposta poteva essere successiva alla data di inizio lavori
(che sono effettuati dal concessionario o dall’impresa
di costruzione). Era necessario, comunque, che la suddetta comunicazione pervenisse all’Amministrazione
finanziaria entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel
quale s’intende fruire della detrazione [Cfr. anche circolare del 10/06/2004 n. 24 (punto 1.2)].
Nel caso di acquisto del box pertinenziale nel 2010, il
contribuente avrebbe potuto inviare la comunicazione
preventiva all’Agenzia delle entrate entro il 30 settembre 2011. Dato che a partire dal 14 maggio 2011 l’obbligo di comunicazione all’Agenzia è stato sostituito
dall’indicazione di taluni dati nella dichiarazione dei
redditi, in caso di acquisto di box il contribuente che non
avesse già inviato prima di detta data la comunicazione
relativa all’acquisto di box effettuati nel 2010, potrà fruire della detrazione a condizione che compili le colonne
relative ai dati catastali dell’immobile dei righi da E51 a
E53 del modello 730/2012 o dei righi da RP51 a RP54
del modello UNICO Persone fisiche 2012.
I dati catastali dell’immobile (box pertinenziale)
acquistato nel 2010 saranno associati alle spese sostenute, indicate nelle sezioni III-A del quadro E modello
730/2012 o del quadro RP dal modello UNICO PF
2012, mediante l’apposito numero d’ordine presente
nell’ultima colonna della sezione III-A e nella prima
colonna della sezione III-B.
Si ricorda che, al di fuori di tale specifica ipotesi, la
sezione III-B deve essere compilata solo con riferimento ai lavori iniziati nell’anno 2011.
1.3 Soppressione dell’obbligo di indicazione
del costo della manodopera in fattura
D. Il DL n. 70 del 13 maggio 2011, entrato in vigore il
14 maggio 2011, ha eliminato l’obbligo di indicazione
del costo della manodopera in fattura. Si chiede di chiarire se la soppressione del suddetto obbligo decorra dal
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LEGGI E CIRCOLARI
14 maggio 2011 o possa operare anche per il pregresso.
r. L’art. 7, comma 2, lett. r) del DL 70 del 2011, nel
quadro degli interventi di semplificazione, ha abrogato
l’art. 1, comma 19, della legge n. 244 del 2007 secondo cui “Le agevolazioni fiscali di cui al comma 17 spettano a condizione che il costo della relativa manodopera sia evidenziato in fattura”. Il citato comma 17 ha
esteso agli anni dal 2008 al 2012 (estensione poi limitata al 2011 dall’art. 4 del DL n. 201 del 2011) le agevolazioni relative:
a) agli interventi di recupero del patrimonio edilizio (di
cui all’articolo 2, comma 5, della legge 27 dicembre
2002, n. 289);
b) agli interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati eseguiti dal 1 gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 da
imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e
da cooperative edilizie, che provvedano alla successiva
alienazione o assegnazione dell’immobile entro il 30
giugno 2013 (di cui all’articolo 9, comma 2, della legge
28 dicembre 2001, n. 448).
In altri termini, il DL n. 70 del 2011 ha soppresso
l’obbligo di indicare nella fattura in maniera distinta il
costo della manodopera utilizzata per i richiamati interventi di recupero del patrimonio edilizio, prima posto
come condizione per la fruizione delle relative detrazioni. Detta soppressione ha effetto anche per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cfr. circolare n. 36/E del 31 maggio 2007).
Si ritiene che la soppressione della condizione della
separata indicazione della manodopera nella fattura
abbia effetto sia per le spese sostenute nel 2011, ma in
data antecedente al 14 maggio 2011, data di entrata in
vigore del DL n. 70 del 2011, sia per quelle sostenute
negli anni precedenti, considerata la sostanziale riferibilità della soppressione dell’obbligo in esame alla fattispecie di cui all’art. 3, comma 2, del d. lgs. n. 472 del
1997 (c.d. principio del favor rei).
Si fa presente, per completezza, che la separata indicazione del costo della manodopera in fattura non è
richiesta neanche per gli interventi agevolabili in base
al nuovo art. 16-bis del TUIR introdotto dall’art. 4 del
DL 201 del 2011.
1.4 esibizione della documentazione
per lavori su parti comuni
D. Si chiede conferma che anche a seguito dell’entrata
in vigore delle modifiche introdotte dal DL n. 70 del
2011 è sufficiente per il singolo condomino esibire in
sede di controllo la sola certificazione o attestazione
dell’amministratore di condominio che dichiari di aver
adempiuto a tutti gli obblighi previsti per fruire della
detrazione del 41 o 36 per cento, con l’indicazione della
somma spettante, in quanto la restante documentazione
è nel solo possesso dell’amministratore. La suddetta
certificazione dovrebbe essere sufficiente per consentire di fruire della detrazione senza necessità di esibire al
CAF copia di tutta la documentazione conservata in
47
originale dall’amministratore.
r. Anche a seguito delle modifiche introdotte dal DL n.
70 del 2011, nell’ipotesi di interventi sulle parti comuni di edifici residenziali, vale quanto precisato con circolare del 1° giugno 1999, n. 122/E, al par. 4.6, per cui
il condomino potrà fruire della detrazione in esame, se
in possesso della certificazione dell’amministratore del
condominio che attesti di aver adempiuto a tutti gli
obblighi previsti ai fini della detrazione, di essere in
possesso della documentazione originale e la somma di
cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione (cfr. anche le istruzioni al modello di dichiarazione UNICO/2012 e 730/2012). È necessario, inoltre, che
l’amministratore conservi tutta la documentazione originale, così come individuata dal Provvedimento del
Direttore dell’Agenzia del 2 novembre 2011 al fine di
esibirla a richiesta degli uffici. In tali ipotesi, nella
dichiarazione dei redditi (mod. 730/2012 – UNICO/2012) i singoli condomini devono limitarsi ad indicare il codice fiscale del condominio, senza riportare i
dati catastali identificativi dell’immobile. Tali dati
saranno indicati dall’amministratore di condominio nel
quadro AC concernente le comunicazioni dell’amministratore del condominio, da allegare alla propria dichiarazione dei redditi ovvero, in caso di esenzione da tale
obbligo o di utilizzo del modello 730, da presentare
unitamente al frontespizio del modello Unico PF della
propria dichiarazione dei redditi.
1.5 titolo abilitativo ai lavori
e dichiarazione sostitutiva
D. A seguito dell’emanazione del Provvedimento del
Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 149646 del 2
novembre 2011, si chiede di conoscere se la prevista
dichiarazione sostitutiva di cui al punto 1 del Provvedimento, in cui è richiesta l’indicazione della data di
inizio lavori, individui un obbligo generalizzato sostitutivo della precedente “abolita” comunicazione.
r. Con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle
Entrate n. 149646 del 2 novembre 2011 sono stati individuati i documenti che i contribuenti devono conservare e presentare, a richiesta degli Uffici, per la fruizione delle detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 1 della legge 27 dicembre
1997, n. 449. Al punto 1 sono richieste “Le abilitazioni
amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare
(Concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori)”. Solo nel caso in cui la normativa edilizia
applicabile non preveda alcun titolo abilitativo per la
realizzazione di interventi di ristrutturazione edilizia
agevolati dalla normativa fiscale è richiesta la “dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi
dell’art. 47 del Decreto del Presidente della
Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i
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48
CONDOMINIO GIURIDICO
medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai
sensi della normativa edilizia vigente”.
1.6 Fruizione della detrazione del 36%
e vendita dell’immobile
D. In caso di vendita dell’immobile oggetto degli interventi di recupero del patrimonio edilizio si chiede se il
diritto a fruire della detrazione, in assenza di specifiche
clausole contrattuali, si trasferisce all’acquirente o resta
in capo al venditore.
r. I commi 12-bis e 12-ter dell’art. 2 del decreto-legge
n. 138 del 2011, introdotti in sede di conversione in
legge del decreto, intervengono sulla disciplina della
detrazione del 36 per cento prevista, per gli interventi di
recupero del patrimonio edilizio, dall’art. 1 della legge
n. 449 del 1997, modificando le disposizioni che individuano i soggetti cui compete la fruizione della detrazione in caso di vendita e, più in generale, in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare sulla
quale sono stati effettuati interventi agevolabili (art. 1,
comma 7, della legge n. 449 del 1997, e art. 2, comma
5, terzo periodo, della legge n. 289 del 2002).
In base alla previgente disciplina, la detrazione non
utilizzata in tutto o in parte dal venditore spettava per i
rimanenti periodi d’imposta all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.
In base alla disciplina applicabile dal 17 settembre
2011, data di entrata in vigore della legge di conversione n. 148 del 2011, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi agevolabili, le detrazioni “possono essere utilizzate dal
venditore oppure possono essere trasferite per i rimanenti periodi di imposta … all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”.
In assenza di specifiche indicazioni nell’atto di trasferimento si ritiene che le detrazioni residue competano all’acquirente conformemente alla disciplina previgente. Depone in tal senso anche il comma 8 dell’art.
16-bis del TUIR, inserito ad opera dell’articolo 4 del
DL n. 201 del 2011 che, a partire dal 2012, ha reso
strutturale la detrazione in esame, secondo cui “In caso
di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati
realizzati gli interventi … la detrazione non utilizzata in
tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di
imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”.
Si precisa che i commi in esame non incidono su altri
profili dell’agevolazione in esame. Si confermano
quindi i chiarimenti già forniti con la circolare del 24
febbraio 1998, n. 57 del Ministero delle Finanze con la
quale si è precisato che benché il legislatore abbia utilizzato il termine “vendita” (non oggetto di modifica) la
detrazione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si
ha una cessione dell’immobile, anche nelle cessioni a
titolo gratuito.
Nell’ipotesi, invece, di trasferimento mortis causa
dell’immobile oggetto di interventi di recupero del
patrimonio edilizio, resta invariato per gli eredi il diritto a godere delle quote residue della detrazione, purché
conservino la detenzione materiale e diretta dell’immobile, come previsto dal quarto periodo dell’art. 2,
comma 5, della legge n. 289 del 2002, non modificato
dal decreto-legge n. 138 del 2011.
1.7 Fruizione della detrazione del 55%
e vendita dell’immobile
D. Si chiede se le disposizioni riguardanti il trasferimento della detrazione del 36% per interventi di recupero del patrimonio edilizio in caso vendita dell’immobile si applichino anche alla detrazione del 55% per
interventi di riqualificazione energetica?
r. L’art. 1 della legge n. 296 del 2006, introduttivo dell’agevolazione per gli interventi di riqualificazione
energetica degli edifici, prevede al comma 348 che la
detrazione sia “concessa con le modalità di cui all’art.
1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, e successive
modificazioni, e alle relative norme di attuazione previste dal regolamento di cui al decreto del ministro delle Finanze 18 febbraio 1998, n. 41”, ossia con le modalità previste per l’agevolazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio.
Con circolare n. 36/E del 31 maggio 2007 è stato
chiarito che in relazione alla variazione della titolarità
dell’immobile durante il periodo di godimento dell’agevolazione, in assenza di precise indicazioni rinvenibili nel decreto attuativo del 19 febbraio 2008, si rinviava alla prassi normativa relativa alle detrazioni per le
ristrutturazioni edilizie.
Successivamente, il DM di attuazione del 19 febbraio
2007 (nella formulazione risultante dalle modifiche
apportate dal D.M. 7 aprile 2008) ha previsto all’art. 9bis che “in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati
realizzati gli interventi di cui all’art. 1, commi da 2 a 5,
le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte
dal cedente spettano, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”.
Al riguardo, sebbene il richiamato art. 9-bis del DM
del 19 febbraio 2007 non sia stato espressamene modificato, tenendo conto della gerarchia delle fonti, si ritiene prevalente il rinvio operato dal comma 348 dell’art.
1 della legge n. 296 del 2006 alle “modalità di cui
all’art. 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, e successive modificazioni”, ossia alle disposizioni riguardanti la detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio. Conseguentemente, i commi 12-bis e
12-ter dell’art. 2 del decreto-legge n. 138 del 2011 sono
applicabili anche agli atti di trasferimento tra vivi delle
unità immobiliari sulle quali sono stati effettuati interventi di riqualificazione energetica agevolabili.
È così mantenuta, anche dopo la modifica normativa
descritta, la simmetria tra le modalità applicative delle
due agevolazioni fiscali.
1.8 Verifica della proprietà al 31 dicembre
D. L’art. 16-bis del TUIR ha introdotto a regime la
detrazione dall’imposta lorda sui redditi delle persone
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LEGGI E CIRCOLARI
fisiche pari al 36 per cento delle spese sostenute per gli
interventi di recupero del patrimonio edilizio. Si chiede
di conoscere se nell’ipotesi di alienazione dell’immobile, siano ancora attuali i chiarimenti contenuti nella circolare 12 maggio 2000, n. 95/E (punto 2.1.14), con i
quali si stabiliva il diritto a detrarre la rata relativa all’anno del passaggio di proprietà, in capo al contribuente che risultava proprietario al 31/12 dell’anno del
trasferimento.
r. Come chiarito al par. 1.6 dal 17 settembre 2011, in
caso di vendita dell’unità immobiliare oggetto degli
interventi di recupero del patrimonio edilizio, le parti
possono stabilire a chi di esse competa la fruizione
della detrazione residua; in assenza di indicazioni nell’atto di vendita, la detrazione residua non utilizzata si
trasferisce per intero al soggetto acquirente. Pertanto,
per le cessioni di immobili intervenute a decorrere dal
17 settembre 2011 occorre verificare se nel relativo atto
è presente un accordo volto a mantenere la fruizione
delle quote residue di detrazione non utilizzate in capo
al cedente.
Si precisa che la quota detraibile nell’anno di trasferimento dell’immobile spetta per intero al contribuente
titolare del diritto a fruire della detrazione residua in base
alle indicazioni in precedenza date. Ad esempio, se in un
contratto di compravendita di un immobile del 5 dicembre 2011 è prevista una clausola diretta a mantenere la
detrazione residua in capo al cedente, quest’ultimo fruirà dell’intera quota della detrazione riferita al 2011.
1.9 ristrutturazione della fognatura
Bonifica del terreno
D. Un condominio ha effettuato nel corso del 2011
lavori di ristrutturazione che hanno interessato le reti
fognarie. Si chiede se la detrazione d’imposta prevista
dall’art. 1 della legge n. 449 del 1997 possa essere fruita, oltre che per le spese di ristrutturazione relative alla
fognatura, anche per le spese impreviste sostenute, nell’ambito del medesimo intervento, per la bonifica del
terreno con la rimozione di rifiuti speciali pericolosi,
dal momento che la rimozione è indispensabile per la
prosecuzione dei lavori.
r. Con risoluzione 11 novembre 2002, n. 350, è stato
precisato che nell’ambito dei lavori per la realizzazione
e l’integrazione dei servizi igienico-sanitari possono
essere compresi anche quelli relativi alla costruzione o
il rifacimento dell’impianto idrico-fognario fino alla
rete pubblica, realizzati con opere interne o esterne, in
quanto si tratta di lavori che presentano le caratteristiche proprie degli interventi di manutenzione straordinaria, da considerare riferiti, come chiarito con circolare n. 57 del 1998, agli “... interventi, anche di carattere
innovativo, di natura edilizia ed impiantistica, finalizzati a mantenere in efficienza ed adeguare all’uso corrente l’edificio e le singole unità immobiliari, con il rispetto della superficie, della volumetria e della destinazione d’uso”.
I lavori di bonifica del suolo su cui sorge l’edificio,
49
seppur effettuati su parti comuni dell’edificio ai sensi
dell’art. 1117 del codice civile, non possono - di per sé
- fruire dell’agevolazione prevista dalla citata legge n.
449 del 1997 in quanto non riconducibili ad alcuno
degli interventi edilizi previsti dalle lettere a), b), c) e d),
dell’art. 31 della legge n. 457 del 1978 (ora art. 3 del
DPR n. 380 del 2001) dalla cui realizzazione deriva il
particolare regime fiscale. Sul punto si osserva altresì
che il legislatore con legge 27 dicembre 2002, n. 289,
art. 2, comma 5 ha esteso l’agevolazione in esame ai
soli interventi di bonifica dell’amianto (ora oggetto della lett. l del comma 1 dell’art. 16-bis del TUIR), costituendo solo per tale tipo di bonifica una categoria a
parte che risulta agevolabile indipendentemente dalla
classificazione tra gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.
La scrivente, comunque, ha riconosciuto ricomprese
negli interventi agevolabili, tra l’altro, la progettazione
dei lavori, le perizie e sopralluoghi nonché gli eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (cfr. circolari 24 febbraio 1998, n. 57 e 11 maggio 1998 n. 121, nonché risoluzione 18 agosto 2009 n.
229).
Ciò premesso, si ritiene che le spese sostenute per i
lavori di bonifica del terreno possono essere riconosciute solo se indispensabili per la realizzazione dell’intervento di “ristrutturazione delle fognature” oggetto dell’agevolazione e nei limiti della parte della spesa strettamente necessaria per la realizzazione dell’intervento agevolato. Alle condizioni descritte, infatti, si
ravvisa lo stretto collegamento e l’accessorietà rispetto
alla realizzazione degli interventi agevolabili che consente, come precedentemente specificato, il riconoscimento dei relativi costi. Fermo restando il rispetto delle
disposizioni in materia ambientale, la sussistenza del
carattere di indispensabilità dei lavori di bonifica e l’individuazione della parte di spesa da considerare strettamente necessaria dovranno risultare da rigorose valutazioni tecniche fondate su elementi oggettivi.
(omissis)
5. ALTRE QUESTIONI
5.1 Mutuo ipotecario per l’acquisto
dell’abitazione principale – Deposito
presso il notaio
D. Un contribuente nel mese di dicembre acquista l’abitazione principale e contestualmente stipula il mutuo
ipotecario per l’acquisto dell’abitazione stessa; nello
stesso mese, corrisponde al notaio una somma in deposito per l’onorario e per le spese da sostenere in nome
e per conto. Il notaio emette fattura l’anno successivo,
facendo menzione alla riscossione delle somme anticipate, in linea con quanto previsto dall’art. 3 del D.M. 31
ottobre 1974 che consente di emettere fattura entro sessanta giorni dalla data di costituzione del deposito.
Si chiede di sapere se il contribuente possa beneficiare
della detrazione d’imposta del 19 per cento per le spese
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CONDOMINIO GIURIDICO
relative all’onorario del notaio nell’anno in cui ha effettuato il pagamento o debba rinviare il beneficio all’anno
successivo, in linea con la fattura rilasciata dal notaio.
r. L’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR prevede la
detrazione dall’IRPEF lorda di un importo pari al 19
per cento per gli interessi passivi, e relativi oneri accessori, pagati in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca
su immobili contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno
dall’acquisto stesso, per un importo non superiore a
4.000 euro.
L’Amministrazione Finanziaria, con circolare n. 95/E
del 12 maggio 2000, richiamata anche nella circolare n.
15/E del 20 aprile 2005, ha chiarito che tra gli oneri
accessori connessi con l’operazione di finanziamento
che danno diritto alla detrazione sono compresi l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le
spese che il notaio sostiene per conto del cliente quali,
ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.
Non sono, invece, detraibili le spese notarili sostenute
con riferimento al contratto di compravendita dell’immobile.
La scrivente, con risoluzione n. 128/E del 23 settembre 2005, ha precisato che gli oneri accessori agli interessi passivi sono detraibili nel limite del 19 per cento
secondo il principio di cassa e che, pertanto, la detrazione riferita a tali oneri deve essere fruita nell’anno in
cui gli stessi sono sostenuti.
Per quanto concerne il pagamento dell’onorario del
notaio, con circolare n. 24/E del 10 giugno 2004 è stato
chiarito che “per avere piena prova del pagamento della
parcella del notaio si deve far riferimento, in linea generale, alla data del documento di certificazione del compenso”, rimanendo inteso che, ai sensi dell’art. 6 del
DPR n. 633 del 1972, per le prestazioni di servizi deve
essere emesso all’atto del pagamento del corrispettivo.
Nell’ipotesi in cui il notaio abbia ricevuto somme in
deposito, si applica l’art. 3 del D.M. 31 ottobre 1974,
emanato in attuazione dell’art. 73, primo comma, lett.
c), del DPR n. 633 del 1972, secondo cui “per le
somme ricevute in deposito, globalmente ed indistintamente, sia a titolo di corrispettivo che a titolo di spese
da sostenere in nome e per conto dei clienti, gli esercenti la professione notarile, quella forense, nonché
quella di commercialista, devono emettere la fattura,
relativa al pagamento dei corrispettivi, entro sessanta
giorni dalla data di costituzione del deposito”.
La richiamata disposizione ha finalità di semplificazione e consente ai professionisti che non possano
determinare, al momento in cui è costituito il deposito,
l’importo riferibile alle spese da sostenere in nome e
per conto del committente e quello riferibile all’onorario, di emettere la fattura non oltre il termine di sessanta giorni dalla data di costituzione del predetto deposito per la parte riferibile al pagamento dei corrispettivi.
Ciò premesso, qualora il contribuente abbia costituito il deposito presso il notaio in un dato anno e il notaio
depositario abbia emesso fattura per la somma imputata ad onorario nell’anno successivo in base all’art. 3 del
DM 31 ottobre 1974, si ritiene che il relativo onere sia
detraibile dall’imposta dovuta per l’anno di costituzione del deposito in applicazione del principio di cassa di
cui all’art. 15, comma 1, del TUIR. Del resto, il termine di sessanta giorni previsto dall’articolo 3 del D.M.
31 ottobre 1974 consente comunque al contribuente di
conoscere, nei tempi utili per la liquidazione della
dichiarazione dei redditi, la parte della somma versata
a titolo di deposito che costituisce onere detraibile ai
sensi dell’arti. 15, comma 1, lett. b), del TUIR.
Il contribuente è tenuto a conservare ed esibire, su
richiesta degli Uffici, la documentazione attestante data
e importo del deposito e la fattura emessa dal notaio, con
annotazione degli estremi del deposito cui si riferisce.
5.2 oneri di intermediazione per l’acquisto
dell’abitazione principale
D. Nel caso in cui il dichiarante, già proprietario di
immobile acquistato con i benefici prima casa (dove ha
la residenza), acquisti un ulteriore immobile dove andrà
ad abitare e dove trasferirà la residenza, può detrarre la
fattura per l’intermediazione dell’ultimo acquisto? In
pratica, occorre chiarire quale sia il concetto di abitazione principale rilevante per la relativa applicazione:
quello valido ai fini dell’imposta di registro agevolata o
quello IRPEF.
r. La detrazione di cui all’art. 15, comma 1, lett. b-bis),
del TUIR è concessa per i compensi comunque denominati pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare
“da adibire ad abitazione principale …”. La nozione è
quella rilevante ai fini IRPEF secondo cui per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
L’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione
principale entro i termini previsti dalla precedente lett.
b), riguardante la detrazione prevista per gli interessi
passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, e quindi ordinariamente entro un
anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste. Si ricorda, come peraltro già indicato
in altri documenti di prassi (cfr. circolare n. 15/E del 20
aprile 2005, par . 4.3), che la dimora abituale può non
coincidere con la residenza anagrafica. Quest’ultima
costituisce, invece, presupposto per l’applicazione dell’agevolazione, c.d. prima casa, di cui all’articolo 1,
nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al DPR
26 aprile 1986, n. 131(Testo unico dell’imposta di registro). Ai fini della detrazione in esame la circostanza
che la dimora abituale non coincide con la residenza
anagrafica può essere oggetto di apposita dichiarazione
resa ai sensi del DPR 445del 2000; in caso di dichiarazione mendace si applicano le sanzioni penali di cui
all’art. 76 del medesimo DPR.
5.3 Deduzione contributi previdenziali
Buoni lavoro (voucher)
D. Un contribuente ha chiesto chiarimenti in relazione
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LEGGI E CIRCOLARI
alla deducibilità, ai fini dell’IRPEF, dei contributi previdenziali versati attraverso i c.d. “buoni lavoro” o voucher, per prestazioni di lavoro domestico; inoltre, chiede come poter documentare il versamento contributivo
in sede di presentazione del modello dichiarativo 730.
r. Il decreto legislativo 10 settembre 2003, n. 276 (c.d.
Legge Biagi) ha introdotto la disciplina delle prestazioni occasionali di tipo accessorio, definite all’art. 70,
comma 1, quali “attività lavorative di natura occasionale”, prevedendone alla lett. a) l’applicabilità anche a
quelle rese nell’ambito dei “lavori domestici”. Il successivo articolo 72 prevede, per tali prestazioni di lavoro, la possibilità di corrispondere il relativo compenso
anche attraverso i c.d. “buoni lavoro” (c.d. voucher),
acquistabili telematicamente ovvero presso le rivendite
autorizzate.
Per quanto concerne l’ambito dei lavori domestici,
con circolare n. 44 del 24 marzo 2009 l’INPS, richiamando la nota del Ministero del lavoro n. 16-SEGR1044 del 16 febbraio 2009, fa comunque presente che il
ricorso ai buoni lavoro può essere effettuato solamente
per quelle attività, che per la loro natura occasionale e
accessoria, fino ad oggi non sono assistite da alcuna
tutela previdenziale e assicurativa, quindi attività non
riconducibili né a un rapporto di lavoro già disciplinato
dalla legge (il rapporto di lavoro domestico, di cui alla
legge 2 aprile 1958, n. 339 ha uno specifico obbligo
assicurativo previsto dal DPR 31 dicembre 1971, n.
1403), né a regolamentazioni contrattuali afferenti a tale
ambito lavorativo (CCNL del 16 febbraio 2007).
Ciò premesso in termini generali, si ritiene che le prestazioni occasionali rese nell’ambito di lavori domestici in base all’art. 70 del d. lgs. n. 276 del 2003, pur non
riferibili alla legge sul rapporto di lavoro domestico,
siano comunque da ricomprendere tra quelle rese dagli
addetti ai servizi domestici di cui all’art. 10, comma 2,
del TUIR, attesa peraltro anche la comune finalità delle
disposizioni in esame di far emergere prestazioni rese
in forma irregolare (cfr. circolari n. 207/E del 2000
dell’Agenzia delle entrate e n. 44 del 2009 dell’INPS).
Ne consegue che, contributi previdenziali versati
attraverso i “buoni lavoro” per gli addetti ai servizi
domestici potranno essere dedotti dal reddito complessivo ai sensi di quanto statuito dall’articolo 10, comma
1 lett. e), e comma 2 del TUIR, per la quota rimasta a
carico e comunque per un importo non superiore ad
euro 1.549,37 (cfr. circolare 207/E del 16 novembre
2000, par. 1.5.1).
In relazione alla quota di onere contributivo imputabile al committente ovvero al prestatore, il Ministero
del Lavoro e delle Politiche Sociali, interpellato al riguardo, ha evidenziato che la disciplina del lavoro
occasionale di tipo accessorio deve considerarsi di
carattere del tutto speciale e che quindi al lavoro occasionale di tipo accessorio non è applicabile il criterio
generale di ripartizione del carico previdenziale tra
committente e prestatore di lavoro, previsto dall’articolo 2, comma 30, della legge n. 335 del 1995, pertanto i
contributi previdenziali, pari al 13 per cento del valore
51
nominale del voucher, sono a totale carico del committente.
Inoltre, considerate le particolari procedure delineate
dal d. lgs. n. 276 del 2003 e le disposizioni attuative
adottate dall’INPS, si ritiene che detto importo possa
essere dedotto nel periodo di imposta in cui è effettuato il versamento per l’acquisto del buono lavoro (cartaceo o telematico), a condizione che la relativa prestazione di lavoro domestico, nonché la consegna del buono lavoro cartaceo o la comunicazione all’INPS per il
buono lavoro telematico, siano comunque intervenute
prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.
Infine, per quanto concerne la documentazione attestante il sostenimento dell’onere, si precisa che il committente dovrà conservare le ricevute di versamento
relative all’acquisto dei buoni lavoro, copia dei buoni
lavoro consegnati al prestatore (procedura con voucher
cartaceo), documentazione attestante la comunicazione
all’INPS dell’avvenuto utilizzo dei buoni lavoro (procedura con voucher telematico); inoltre, dovrà attestare
con dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà resa ai
sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000 che la documentazione è relativa esclusivamente a prestazioni di
lavoro rese da addetti ai servizi domestici.
5.4 Immobili di interesse storico o artistico
concessi in locazione – Determinazione
degli acconti dovuti per l’anno 2012
D. Il decreto-legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con
modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012, n. 44 ha modificato il trattamento fiscale degli immobili riconosciuti di
interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 10 del
codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.
42. Le nuove disposizioni si applicano a decorrere dal
periodo di imposta 2012. Tuttavia, nella determinazione
degli acconti dovuti per l’anno 2012 si deve assumere,
quale imposta del periodo precedente, quella che si
sarebbe determinata applicando la disciplina introdotta
dal citato decreto-legge n.16 del 2012. Si chiede di chiarire le modalità di determinazione degli acconti relativi
all’IRPEF e all’addizionale comunale all’IRPEF da
parte di un contribuente che nell’anno 2011 abbia percepito un reddito di fabbricati derivante dalla locazione di
un immobile riconosciuto di interesse storico.
r. L’art. 11, comma 2, della legge 30 dicembre 1991, n.
413, abrogato dall’articolo 4, comma 5-quater, del citato decreto-legge n. 16 del 2012, stabiliva che “in ogni
caso, il reddito degli immobili riconosciuti di interesse
storico o artistico, ai sensi dell’articolo 3 della legge 1°
giugno 1939, n. 1089, e successive modificazioni e integrazioni, è determinato mediante l’applicazione della
minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni
della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato”.
L’art. 4 del decreto-legge n. 16 del 2012, oltre ad
abrogare la richiamata disposizione, aggiunge all’art.
37, comma 4-bis, del TUIR il seguente periodo: “Per
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52
CONDOMINIO GIURIDICO
gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico,
ai sensi dell’articolo 10 del codice di cui al decreto
legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, la riduzione è elevata al 35 per cento”.
Pertanto, con effetto a partire dal periodo d’imposta
2012, il reddito dei fabbricati di interesse storico o artistico concessi in locazione è costituito dal maggiore
importo risultante a seguito del confronto tra la rendita
catastale effettiva dell’immobile rivalutata del 5 per
cento, rapportata al periodo e alla percentuale di possesso, e il canone di locazione ridotto del 35 per cento,
rapportato alla percentuale di possesso.
Secondo quanto previsto dall’art. 4, comma 5-septies, del decreto-legge n. 16 del 2012, per calcolare correttamente l’ammontare degli acconti dovuti per l’anno
2012 ai fini dell’IRPEF e dell’addizionale comunale, è
necessario determinare l’imposta per l’anno 2011
applicando la nuova disciplina introdotta dallo stesso
decreto legge.
Pertanto, il contribuente deve:
- ridurre il proprio reddito complessivo relativo all’anno 2011 - indicato nel rigo 11 del prospetto di liquidazione 730/3 del modello 730/2012 o nel rigo RN1,
colonna 5, del modello UNICO PF 2012 – di un importo pari al reddito del fabbricato di interesse storico o
artistico locato, corrispondente alla rendita determinata
in base alla minore tra le tariffe d’estimo previste per le
abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il
fabbricato, rapportata al periodo e alla percentuale di
possesso;
- determinare il reddito del fabbricato in base alle disposizioni introdotte dal decreto-legge n. 16 del 2012 (confronto tra rendita catastale effettiva dell’immobile rivalutata del 5 per cento, rapportata al periodo e alla percentuale di possesso, e canone di locazione ridotto del
35 per cento, rapportato alla percentuale di possesso);
- sommare il risultato di tale operazione al reddito complessivo relativo all’anno 2011 come sopra ridotto.
Viene così individuato un reddito complessivo “virtuale”, utile al solo fine di determinare correttamente
l’ammontare degli acconti dovuti per l’anno 2012.
Sulla base di tale reddito complessivo “virtuale”, vanno
quindi riliquidate le imposte dovute per l’anno 2011 al
fine di ricalcolare gli acconti per l’anno 2012 secondo
le regole ordinarie.
Si evidenzia che il contribuente in possesso di un
immobile di interesse storico o artistico che presenta il
modello 730/2012 deve effettuare il ricalcolo degli
acconti dovuti sulla base delle nuove disposizioni sopra
illustrate e confrontarli con quelli evidenziati nel prospetto di liquidazione 730/3 rilasciato dal soggetto che
ha prestato l’assistenza fiscale. Ove gli acconti ricalcolati in base alle nuove disposizioni siano di importo superiore rispetto a quello evidenziato nel prospetto 7303, il contribuente deve provvedere a un versamento
integrativo nei termini ordinari tramite il modello di
pagamento F24, utilizzando gli appositi codici tributo.
Tenuto conto che la legge di conversione n. 44 del
2012 è entrata in vigore il 29 aprile 2012, dunque a
“campagna dichiarativa” già iniziata, al fine di consen-
tire ai contribuenti un termine congruo per determinare
correttamente gli acconti relativi all’IRPEF e all’addizionale comunale all’IRPEF, la differenza tra i seguenti importi:
1. acconti calcolati senza tener conto delle nuove disposizioni;
2. acconti determinati in base alle nuove norme in
materia di immobili di interesse storico o artistico;
potrà essere versata entro il 30 novembre 2012, termine per effettuare il pagamento della seconda rata di
acconto IRPEF, senza applicazione di sanzioni.
Sulla quota della differenza come sopra calcolata
che, in assenza di tale differimento, dovrebbe essere
versata con la prima rata di acconto, sono dovuti gli
interessi nella misura del 4 per cento annuo (D.M. 21
maggio 2009) prevista per i pagamenti rateali, di cui
all’art. 20 del decreto legislativo n. 241 del 1997.
esempio
1. Acconto IRPEF 2012 calcolato con il cd. metodo
storico
- Differenza (rigo 57 del 730/3 2012 o rigo RN33 di
UNICO PF 2012) = 500 euro
- Acconto IRPEF 2012 (vedi pag. 7 istruzioni UNICO
PF 2012) = 480 euro
- Prima rata acconto (trattenuto dalla retribuzione di
competenza del mese di luglio o da versare entro il 18
giugno con possibilità di rateazione) 39,6% di 500 euro
= 198 euro
- Seconda rata acconto (trattenuto o da versare entro il
30 novembre, non rateizzabile) 56,4% di 500 euro =
282 euro
2. Acconto IRPEF 2012 ricalcolato tenendo conto delle
nuove regole per gli immobili di interesse storico-artistico
- Differenza = 1500 euro
- Acconto IRPEF 2012 = 1440 euro
- Prima rata di acconto (39,6% di 1500 euro) = 594 euro
- Seconda rata di acconto (56,4% di 1500 euro) = 846 euro
Quota di acconto IRPEF che può essere versata entro
il 30 novembre 2012
594 euro (primo acconto correttamente ricalcolato) –
198 euro (primo acconto calcolato con il metodo storico) = 396 euro
Tale importo di 396 euro potrà essere versato, tramite il
modello di pagamento F24, entro il 30 novembre 2012
senza applicazione di sanzioni.
Anche i soggetti IRES possono versare la differenza
tra l’acconto calcolato senza tener conto delle nuove
disposizioni e l’acconto determinato in base alle nuove
disposizioni, entro il termine per il pagamento della seconda rata di acconto, senza applicazione di sanzioni.
Come sopra chiarito, sono comunque dovuti gli interessi nella misura del 4 per cento annuo.
5.5 addizionali regionale e comunale all’IrPeF
applicazione delle soglie di esenzione
in presenza di redditi assoggettati al regime
della cedolare secca
D. Il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca
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LEGGI E CIRCOLARI
deve essere computato nel reddito complessivo del
locatore per determinare la condizione di familiare
fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia e le altre detrazioni d’imposta previste
dall’articolo 13 del TUIR. Si chiede se si debba tener
conto della base imponibile della cedolare secca anche
per applicare le esenzioni dal pagamento delle addizionali regionale e comunale all’IRPEF commisurate al
reddito, eventualmente disposte dalle Regioni o deliberate dai Comuni.
r. L’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011,
n. 23 ha introdotto, a partire dal 2011, un nuovo regime
facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze.
L’opzione per l’applicazione della cedolare secca
comporta che i canoni tassati con il regime dell’imposta sostitutiva siano esclusi dal reddito complessivo e,
conseguentemente, non rilevino ai fini della progressività delle aliquote IRPEF. Tuttavia, secondo quanto
previsto dal comma 7 dell’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, il nuovo regime di tassazione non
rileva ai fini dei benefici fiscali collegati alla situazione
reddituale del contribuente.
Come precisato nel paragrafo 5 della circolare n.
26/E del 1° giugno 2011, infatti, il reddito fondiario
assoggettato a cedolare secca deve essere computato
nel reddito complessivo del locatore per determinare la
condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detra-
53
zioni d’imposta previste dall’articolo 13 del TUIR, le
detrazioni per canoni di locazioni di cui all’articolo 16
del TUIR e, in generale, per stabilire la spettanza o la
misura di benefici fiscali e non, collegati al possesso di
requisiti reddituali.
Si ritiene che la soglia di esenzione commisurata al
reddito prevista dalla Regione o dal Comune in relazione all’applicazione dell’addizionale regionale o dell’addizionale comunale all’IRPEF rientri tra i “benefici fiscali” considerati dalla disposizione recata dall’articolo 3,
comma 7, del citato decreto legislativo n. 23 del 2011.
Pertanto, ai fini della verifica della soglia di esenzione, l’ammontare dell’imponibile relativo all’addizionale regionale o comunale (ovvero l’ammontare del reddito complessivo nel caso in cui la delibera colleghi a
quest’ultimo l’esenzione) deve essere aumentato della
base imponibile della cedolare secca.
esempio
- Imponibile addizionale comunale (rigo RV1 del
modello UNICO PF 2012): 8.000 euro.
- Base imponibile cedolare secca (righi RB10, col. 13
+ RB10, col. 14): 3.000 euro.
- Esenzione deliberata dal Comune per redditi fino a
10.000 euro.
- Aliquota deliberata dal Comune: 0,6 per cento.
L’esenzione non trova applicazione in quanto l’imponibile dell’addizionale aumentato dell’imponibile per
cedolare secca (8.000 + 3.000 = 11.000) è superiore alla
soglia di esenzione prevista dal Comune.
L’aliquota dello 0,6 per cento si applica sull’imponibile pari a 8.000 euro.
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ceDoLare Secca SugLI aFFIttI: In una cIrcoLare
Le rISPoSte aI QueSItI DeI contrIBuentI
“
transitorio che interessa il 2011, la
circolare chiarisce che la comunicazione al conduttore può ritenersi
tempestiva se effettuata entro l’1
ottobre 2012 (termine di presentazione della dichiarazione). Inoltre, la
comunicazione inviata al conduttore in sede di opzione per il 2011 è valida fino alla fine del contratto, oppure fino a revoca e, pertanto, non
deve essere inviata nuovamente negli anni successivi. Il documento di
prassi spiega anche che sono liberi
dall’obbligo di comunicazione di
rinuncia agli aggiornamenti del
canone i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore
a 30 giorni.
coMe raVVeDerSI Se non
SI È VerSato L’acconto Nel caso in cui il contribuente non
abbia versato l’acconto per l’anno
2011, può comunque accedere al
regime della cedolare secca regolarizzando la sua posizione attraverso
l’istituto del ravvedimento operoso.
“
La cedolare secca sugli affitti trova
nuovi chiarimenti. Con la circolare
20/E l’Agenzia delle Entrate risponde ad alcuni quesiti sull’applicazione della tassa piatta sulle locazioni,
introdotta dal D. lgs n. 23 del 2011,
affrontando, tra le altre, le questioni
legate alla revoca dell’opzione, alla
comunicazione al conduttore e al
versamento dell’acconto.
coMe reVocare L’oPzIone - La circolare ricorda che il locatore può revocare l’opzione in qualsiasi annualità successiva a quella
in cui è stata esercitata. Nelle more
dell’emanazione di una disciplina specifica, basta presentare all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate
una revoca scritta su carta libera e
firmata, riportando tutti i dati identificativi del contratto e delle parti. Il
contribuente può anche utilizzare il
modello 69 come schema di richiesta della revoca.
coMunIcazIone aL conDuttore - In relazione al regime
agenzIa DeLLe entrate
circolare n. 20/e del 4 giugno 2012
OGGETTO: Cedolare secca sugli affitti –
Risposte a quesiti
PREMESSA
Con la presente circolare si forniscono chiarimenti su
varie questioni interpretative poste all’attenzione della
IL reDDIto Da LocazIone
SI PuÒ “conVertIre” - Se il
contribuente ha tenuto in considerazione il reddito da locazione nei calcoli dell’acconto Irpef, può comunque optare per la cedolare secca presentando una richiesta di correzione
del relativo codice tributo.
ceDoLare Secca, ParoLa
aLLa coMProPrIetà - Il
comproprietario, il cui nominativo
non compare nel contratto di locazione dell’immobile sottoscritto dall’altro comproprietario, può comunque optare, in sostituzione dell’Irpef, per la cedolare secca. La stipula del contratto di locazione da
parte d’uno solo dei due comproprietari ha effetto, infatti, anche nei
confronti della parte che non compare negli atti. Conseguentemente,
quest’ultima è tenuta a dichiarare,
ai fini fiscali, il reddito fondiario per
la quota a lui imputabile aprendo
così la strada all’opzione della cedolare secca.
scrivente riguardanti la c.d. cedolare secca. Nel seguito, per TUIR si intende il Testo Unico delle Imposte sui
Redditi approvato con il decreto del Presidente della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e per TUR si
intende Testo Unico dell’imposta di Registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. Le circolari e le risoluzioni citate in
questo documento sono consultabili nella banca dati
Documentazione Tributaria accessibile dal sito
www.agenziaentrate.gov.it o dal sito www.finanze.gov.it.
1. REvOCA DELL’OPZIONE
D. Il punto 2.2 del provvedimento del 7 aprile 2011 sta-
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LEGGI E CIRCOLARI
bilisce che il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, demandando a un
provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate
la definizione delle relative modalità. Nelle more dell’adozione del provvedimento si chiede di conoscere le
modalità di revoca dell’opzione per la cedolare secca
già esercitata.
r. Nelle more dell’adozione del provvedimento di
definizione delle modalità di revoca dell’opzione della
cedolare secca precedentemente esercitata, l’Ufficio
può considerare valida la revoca effettuata in carta libera, debitamente sottoscritta e contenente i dati necessari all’identificazione del contratto e delle parti, o quella
effettuata con il modello 69 utilizzato come schema di
richiesta della revoca.
L’art. 3, comma 11, del decreto legislativo n. 23 del
2011 prevede che l’opzione per la cedolare secca non
ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva
comunicazione al conduttore. Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della
revoca dell’opzione già esercitata, è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al
conduttore, responsabile solidale del pagamento dell’imposta di registro. Detta comunicazione, peraltro,
corrisponde anche a un interesse del locatore perché a
decorrere dall’annualità della revoca viene meno la
rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione.
2. PERIODO TRANSITORIO 2011 COMUNICAZIONE
AL CONDUTTORE - ACCONTI
E RAvvEDIMENTO OPEROSO
D. Tenuto conto che l’anno 2011 rappresenta il primo
anno di applicazione della “cedolare secca” e che, ai
fini della scelta della modalità di tassazione dei redditi
derivanti dagli immobili ad uso abitativo relativi a contratti già registrati o prorogati al 7 aprile 2011, il provvedimento prevede che il locatore può applicare la
cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da
presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011, si chiede
se sia comunque possibile inviare la comunicazione al
conduttore entro la presentazione della dichiarazione
dei redditi.
r. In base all’art. 3, comma 11, del decreto legislativo
n. 23 del 2011 l’opzione per la cedolare secca non ha
effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva
comunicazione al conduttore con lettera raccomandata,
con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
Al riguardo, considerato il particolare regime transitorio previsto dal provvedimento del direttore
dell’Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011 con riguardo ai casi in cui il locatore può avvalersi della cedolare
secca per l’annualità decorrente dal 2011 direttamente
in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nel
2012 (contratti di locazione in corso alla data del 7 apri-
55
le 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione
e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento - cfr. circolare n. 26/E del 2011,
par. 8.1.1), la lettera raccomandata con cui il locatore
comunica al conduttore la rinuncia all’aggiornamento
del canone a qualsiasi titolo deve ritenersi tempestiva se
inviata entro il 1° ottobre 2012, termine di presentazione della dichiarazione dei redditi 2011 (da osservare
anche nell’ipotesi in cui il locatore presenti il modello
730).
Rimangono comunque fermi gli altri presupposti di
applicazione della cedolare secca e i conseguenti obblighi dichiarativi e di versamento, anche dell’acconto.
Ciò presuppone, in particolare, che per le annualità
interessate (che terminano nel 2011 e/o che decorrono
dal 2011) il locatore non abbia applicato l’aggiornamento del canone e abbia versato l’acconto se dovuto.
Qualora l’aggiornamento del canone sia stato applicato, si ricorda che – per quanto già precisato con circolare n. 26 del 2011 – sulla base della comunicazione di
rinuncia il locatore non può percepire dal conduttore gli
aggiornamenti dei canoni e questi, se già percepiti,
devono essere restituiti.
Per quanto riguarda l’acconto, si ritiene che l’omesso
versamento dell’acconto della cedolare secca per l’anno 2011 alle date previste non precluda la possibilità di
assoggettare i canoni di locazione ad imposta sostitutiva. Il contribuente interessato può avvalersi a tal fine
dell’istituto del ravvedimento c.d. operoso di cui all’articolo 13 del d. lgs. n. 472 del 1997, applicabile alla
cedolare secca per effetto del rinvio operato dall’articolo 3 del d. lgs. n. 23 del 2011 alle disposizioni in materia di imposte sui redditi per regolarizzare gli omessi
versamenti, effettuando il pagamento delle imposte
dovute, unitamente agli interessi e la sanzione nella
misura ridotta stabilita dal citato articolo 13 del d. lgs.
n. 472 del 1997. A tal fine devono essere utilizzati i
codici tributo “1992”, denominato “Interessi sul ravvedimento - Imposte sostitutive”, e “8913”, denominato
“Sanzioni pecuniarie imposte sostitutive delle imposte
sui redditi”.
Si ricorda che l’imposta di registro versata non può
essere restituita, stante il disposto dell’art. 3, comma 4,
del d. lgs. n. 23 del 2011 secondo cui, in caso di opzione “non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e
di registro eventualmente già pagate”.
Nell’ipotesi in cui il contribuente abbia tenuto conto
del reddito derivante dalla locazione dell’immobile abitativo ai fini del versamento dell’acconto IRPEF 2011,
non è altresì preclusa la possibilità di assoggettare i
canoni di locazione ad imposta sostitutiva, sempre che
ne ricorrano tutte le condizioni previste, qualora il contribuente presenti istanza per la correzione del codice
tributo indicando l’importo versato a titolo di acconto
IRPEF da considerare versato a titolo di acconto per la
cedolare secca per il 2011. Il maggior versamento dell’acconto IRPEF sarà indicato come acconto della
cedolare secca nel modello UNICO 2012.
La medesima soluzione può essere adottata anche
nelle ipotesi in cui l’acconto IRPEF sia stato trattenuto
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 56
56
CONDOMINIO GIURIDICO
e versato nell’ambito dell’assistenza fiscale. In questo
caso, il maggior versamento dell’acconto IRPEF sarà
indicato come acconto della cedolare secca nel modello 730/2012.
Rimane ferma l’applicazione delle sanzioni e degli
interessi in caso di carente versamento degli acconti. Al
riguardo, si rinvia ai chiarimenti forniti con circolare n.
26 del 2011, al par. 8.2, in merito al versamento dell’acconto IRPEF e della cedolare secca per il 2011.
3. ACCONTO 2012
D. Per il 2011, primo periodo d’imposta di applicazione del regime della cedolare secca, il provvedimento
del 7 aprile 2011 prevede, al punto 7.1, particolari regole per il relativo versamento in acconto. Dato che una
situazione analoga a quella del 2011 si può determinare ogni qualvolta il contribuente applichi per la prima
volta la cedolare secca, in quanto il reddito dell’immobile locato è stato precedentemente assoggettato ad IRPEF, si chiede se la citata previsione del provvedimento trovi comunque applicazione solo in riferimento al
periodo d’imposta 2011.
r. Il Provvedimento del 7 aprile 2011, al punto 7.2, nel
prevedere le regole applicabili al versamento in acconto della cedolare secca a partire dal periodo di imposta
2012, stabilisce - tra l’altro - che l’acconto è pari al 95
per cento dell’imposta dovuta a titolo di cedolare secca
per l’anno precedente. Si ricorda che per effetto del differimento di 3 punti percentuali previsto dal comma 2
dell’articolo 1 del decreto del Presidente del Consiglio
dei Ministri del 21 novembre 2011, la misura dell’acconto per il periodo di imposta 2012 è ridotta dal 95 per
cento al 92 per cento dell’imposta dovuta a titolo di
cedolare secca per l’anno precedente (cfr. il comunicato stampa dell’Agenzia delle entrate del 25 novembre
2011). Pertanto, se nell’anno 2011 un contribuente ha
assoggettato all’IRPEF il reddito dell’immobile locato
e intende esercitare dal 2012 l’opzione per la cedolare
secca per le residue annualità di durata del contratto
non è tenuto al versamento dell’acconto della cedolare
secca per l’anno 2012. Ulteriori chiarimenti sul versamento dell’acconto per la cedolare secca a partire dal
periodo d’imposta 2012 sono stati forniti al par. 7 della
circolare n. 26 del 2011, cui si rinvia.
4. vALIDITÀ DELLA
COMUNICAZIONE AL
CONDUTTORE INvIATA NEL 2011
D. Si ha il caso di contratti di locazione in corso al 7
aprile 2011 e già registrati a tale data, per i quali l’opzione per l’applicazione della cedolare secca viene
esercitata in sede di dichiarazione dei redditi UNICO
2012. La comunicazione dell’opzione al conduttore è
stata già inviata entro il termine di versamento del primo acconto per il 2011 e contiene una formula in cui la
stessa si ritiene valida “fino a revoca”. Il locatore può
omettere di inviare una nuova comunicazione al conduttore per le annualità successive (dal 2012 in poi), es-
sendo valida “fino a revoca” la comunicazione già
inviata?
r. Non è necessario inviare una nuova comunicazione
al conduttore. In base all’articolo 3, comma 11, del
decreto legislativo n. 23 del 2011, la preventiva comunicazione al conduttore con cui il locatore rinuncia ad
esercitare la facoltà di richiedere l’aggiornamento del
canone a qualunque titolo costituisce una condizione a
cui è subordinata l’efficacia dell’opzione.
Il provvedimento del 7 aprile 2011 stabilisce che
l’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata
del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima (punto 2.1),
con facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità
contrattuale successiva a quella in cui questa è stata
esercitata (punto 2.2).
Pertanto, la comunicazione inviata al conduttore in
sede di opzione per il 2011 esplica i suoi effetti per tutta
la residua durata del contratto, ovvero fino a revoca, e
non deve essere nuovamente comunicata al conduttore.
5. TRASFERIMENTO
DI IMMOBILE LOCATO
D. Si chiede se in caso di trasferimento mortis causa,
donazione o cessione di un fabbricato già locato il
nuovo titolare (erede, donatario, acquirente) possa, al
momento dell’acquisizione del fabbricato, esercitare
l’opzione per la cedolare secca o revocare l’opzione
formulata dal precedente proprietario. Qualora la risposta fosse affermativa si chiede di conoscere i tempi e le
modalità per l’esercizio dell’opzione o della revoca.
r. È opportuno premettere che la cedolare secca è
un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle
persone fisiche e delle relative addizionali, nonché
delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione (nonché delle imposte di registro e di bollo sulla
risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione).
L’opzione per la cedolare secca esercitata dal dante
causa in ipotesi di trasferimento mortis causa o per atto
tra vivi di un immobile locato cessa di avere efficacia
con il trasferimento stesso per quanto riguarda l’imposta sul reddito, mentre continua ad avere effetto fino al
termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di
registro e di bollo. Per queste ultime, infatti, vale la sussistenza del presupposto di applicazione della cedolare
secca al momento della registrazione del contratto,
della proroga o del versamento dell’imposta per le annualità successive, prima del trasferimento dell’immobile.
Inoltre, il trasferimento mortis causa o per atto tra
vivi della proprietà di un immobile locato ad uso abitativo comporta, in linea generale, la successione o il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza
soluzione dello stesso, dato che la legge tutela la posizione del conduttore nelle locazioni ad uso abitativo.
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LEGGI E CIRCOLARI
Non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo contratto, i nuovi titolari potranno optare per la cedolare
secca mediante presentazione del modello 69 entro
l’ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data
del subentro.
Rimane fermo che il contribuente subentrante può
applicare direttamente la cedolare secca in sede di
dichiarazione dei redditi nei casi in cui è consentito:
- per il periodo transitorio, per i contratti in corso nel
2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria
alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in
corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è già
stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati
per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento;
- per i contratti di locazione di immobili, non formati
per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata
non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno.
6. COMPROPRIETARIO NON
RISULTANTE DAL CONTRATTO
DI LOCAZIONE
D. Un contribuente, comproprietario di un immobile, ha stipulato solo a proprio nome un contratto di locazione, senza indicare in atti il nominativo dell’altro
comproprietario. Quest’ultimo, comunque, ha sempre
indicato nel modello di dichiarazione il reddito di fabbricato in ragione della sua quota di proprietà. Si chiede se il regime della c.d. cedolare secca possa essere
applicato da tutti i comproprietari di un immobile,
anche qualora il contratto di locazione sia stato stipulato solo da alcuni di loro.
r. Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la
quota a lui imputabile.
A decorrere dall’anno 2011, l’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011 ha introdotto la possibilità per i
possessori di immobili abitativi locati ad uso abitativo
(persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro
diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative
locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di
impresa, o di arti e professioni) di optare per l’applicazione della c.d. cedolare secca sugli affitti. Secondo tale
regime di tassazione, il canone di locazione di detti immobili può essere assoggettato ad un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali sul reddito
fondiario prodotto dall’immobile locato, nonché delle
imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di
locazione.
Ne consegue che anche il comproprietario non indicato nel contratto di locazione ha la possibilità di optare, in sostituzione dell’IRPEF, per la cedolare secca.
Al di fuori delle ipotesi in cui è consentito applicare
direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazione
dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito (cfr. circolare n. 26 del 2011), i com-
57
proprietari dovranno esercitare l’opzione utilizzando i
modelli previsti. Se l’altro comproprietario ha già esercitato l’opzione, il comproprietario non risultante in atti
che intende optare per la cedolare secca dovrà produrre all’Ufficio territorialmente competente il modello
69, selezionando l’opzione per la cedolare secca, allegando documentazione attestante il titolo di comproprietario.
Resta fermo che anche il locatore non indicato in atti
è tenuto, tra l’altro, a comunicare preventivamente al
conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il
regime della cedolare secca con la conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento
del canone a qualsiasi titolo.
7. FONDO PATRIMONIALE
D. Un contribuente fa presente di aver costituito, in data
16 marzo 1999, insieme al coniuge, un fondo patrimoniale ai sensi degli articoli 167 e seguenti del codice
civile, destinando allo specifico scopo alcune unità
immobiliari di esclusiva proprietà del coniuge (civili
abitazioni e pertinenze), attualmente in parte locate.
L’amministrazione dei beni è regolata conformemente all’art. 180 del codice civile. Chiede di conoscere se
il coniuge non proprietario possa optare per il regime
fiscale della cedolare secca per la metà dei canoni di locazione che gli vengono attribuiti, derivanti dagli immobili conferiti nel fondo patrimoniale. Il contribuente
non possiede i requisiti soggettivi previsti dal comma 1
dell’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, ossia
non è proprietario o titolare di alcun diritto reale di
godimento sull’immobile locato, conferito a suo tempo
nel fondo patrimoniale.
r. Ai sensi dell’art. 167, primo comma, del codice civile ciascuno o ambedue i coniugi, per atto pubblico, o un
terzo, anche per testamento, possono costituire un
fondo patrimoniale, destinando determinati beni,
immobili o mobili iscritti in pubblici registri o titoli di
credito, a far fronte ai bisogni della famiglia. In base al
successivo art. 168, la proprietà dei beni conferiti spetta ai coniugi, salvo diversa statuizione nell’atto costitutivo (primo comma); i frutti dei beni costituenti il fondo
patrimoniale sono impiegati per i bisogni della famiglia
(secondo comma); l’amministrazione dei beni è regolata dalle norme relative alla amministrazione della comunione legale di cui all’art. 180 del c.c. (terzo comma).
Nel caso prospettato, l’amministrazione dei beni è
regolata conformemente a quanto previsto dall’art. 180
del c.c., secondo cui l’amministrazione dei beni e la
rappresentanza in giudizio per gli atti ad essi relativi
spettano disgiuntamente ad entrambi i coniugi (primo
comma) e il compimento degli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, nonché la stipula dei contratti con
i quali si concedono o si acquistano diritti personali di
godimento e la rappresentanza in giudizio per le relative azioni spettano congiuntamente ad entrambi i coniugi (secondo comma).
Generalmente il fondo patrimoniale è considerato
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58
CONDOMINIO GIURIDICO
un’ipotesi di “patrimonio di destinazione” in quanto è
vincolato alla funzione di adempimento e garanzia
delle obbligazioni contratte per fronteggiare i bisogni
della famiglia che è assicurata da alcune disposizioni
che impongono limitazioni e divieti all’alienazione discrezionale dei beni che lo compongono da parte dei
coniugi (art. 169 c.c.) e alla espropriabilità da parte dei
creditori (art. 170 c.c.).
Per quanto riguarda il profilo dell’imposizione sui
redditi, l’art. 4, comma 1, lett. b) del TUIR prevede che
“i redditi dei beni che formano oggetto del fondo patrimoniale di cui agli artt. 167 e seguenti del codice civile sono imputati per metà del loro ammontare netto a
ciascuno dei coniugi”.
La disposizione in questione, tenendo conto delle
particolari regole dettate dal codice civile per la gestione dei beni facenti parte del fondo patrimoniale e per
l’imputazione dei relativi frutti, stabilisce una disciplina specifica di imputazione dei redditi dei beni oggetto
del fondo patrimoniale: in luogo della imputazione
secondo le regole ordinarie, è previsto che il reddito sia
attribuito ex lege in misura pari ad entrambi i coniugi,
indipendentemente dalla circostanza che la costituzione del fondo sia avvenuta con il trasferimento del diritto di proprietà ovvero con la riserva di proprietà in capo
all’originario proprietario, e quindi a prescindere dalla
circostanza che ciascun coniuge sia titolare o meno di
un diritto reale sul bene e dalla misura cui spetta detto
diritto. Detta disposizione, per il suo carattere generale,
è applicabile anche per l’imputazione dei redditi derivanti dalla locazione degli immobili ad uso abitativo,
come nel caso in questione, che altrimenti concorrerebbero quali redditi fondiari, in base all’art. 26 del TUIR,
a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.
In detto contesto, il regime della c.d. cedolare secca,
introdotto dall’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del
2011, si pone come alternativa facoltativa rispetto al
regime ordinario di tassazione del reddito fondiario ai
fini IRPEF cui può accedere, su opzione, il proprietario
o il titolare di diritto reale di godimento che sia locatore di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo
per assoggettare a imposizione il relativo canone di
locazione.
Stante le particolari disposizioni del codice civile in
tema di fondo patrimoniale, si ritiene che il principio di
imputazione del reddito disposto in via generale dall’art. 4 del TUIR possa valere anche in sede di applicazione della cedolare secca, in considerazione del comune presupposto impositivo e del carattere alternativo
della cedolare secca rispetto all’IRPEF, risultando
assorbente del requisito soggettivo previsto dall’art. 3,
comma 1, del decreto legislativo n. 23 del 2011 concernente la proprietà dell’immobile. Conseguentemente, si ritiene che il coniuge non proprietario possa optare autonomamente per l’applicazione del regime della
cedolare secca sui canoni di locazione di immobili ad
uso abitativo.
Rimane fermo il rispetto delle altre condizioni previ-
ste dall’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011,
oggetto di chiarimenti nella circolare n. 26 del 2011.
8. COMUNICAZIONE AL
CONDUTTORE - CONTRATTO
INFERIORE A 30 GIORNI
IN UN ANNO
D. Un contribuente è titolare del diritto di usufrutto su
due unità immobiliari appartenenti, rispettivamente,
alla categoria catastale A8 e C2 (pertinenza dell’immobile A8) che concede in locazione ad uso abitativo nel
periodo estivo (case per vacanze). Gli immobili sono
locati congiuntamente per periodi settimanali a soggetti non residenti in Italia. Il periodo di locazione non
eccede le tre settimane consecutive con il medesimo
locatario. Si chiede di conoscere se, ai fini dell’applicazione della cedolare secca, sia obbligatorio inviare una
apposita raccomandata a tutti i conduttori con la quale
comunicare l’intenzione di avvalersi del nuovo regime
e la rinuncia all’aggiornamento del canone.
r. L’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011,
istitutivo del regime della cedolare secca, stabilisce al
comma 2 che “... La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione”. Si tratta dei contratti di
locazione di immobili, non formati per atto pubblico o
scrittura privata autentica, di durata non superiore a
trenta giorni complessivi nell’anno. Con circolare n. 26
del 2011 è stato chiarito che il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i
rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta
giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.
Se la durata della locazione, in tal modo determinata, è
inferiore a 30 giorni nell’anno, è previsto l’obbligo
della registrazione solo in caso d’uso, ai sensi del combinato disposto dell’articolo 5 del TUR e dell’articolo
2-bis della tariffa, parte seconda, allegata allo stesso
TUR.
Per tali contratti, per i quali non sussiste l’obbligo di
registrazione in termine fisso, il locatore può applicare
la cedolare secca in sede dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito. L’opzione esercitata in sede di dichiarazione dei redditi, in tal caso, esplica effetti anche ai fini dell’imposta
di registro nell’ipotesi in cui il contribuente proceda alla
registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto.
Per poter beneficiare del regime della cedolare secca,
in base al comma 11 dell’art. 3 del decreto legislativo
n. 23 del 2011, il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore tramite lettera raccomandata la
scelta del regime alternativo e la conseguente rinuncia
per il corrispondente periodo di durata dell’opzione ad
esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del
canone a qualsiasi titolo.
L’obbligo di inviare la comunicazione di rinuncia
agli aggiornamenti del canone può essere escluso nell’ipotesi di contratti di locazione di durata complessiva
nell’anno inferiore a trenta giorni. In relazione a tali
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LEGGI E CIRCOLARI
contratti di breve durata, per i quali non vige l’obbligo
della registrazione in termine fisso, non opera il meccanismo di aggiornamento del canone.
9. COMUNICAZIONE AL
CONDUTTORE - CONTRATTI CON
CLAUSOLA DI RINUNCIA AGLI
AGGIORNAMENTI DEL CANONE
D. Un contribuente titolare del diritto di proprietà di un
immobile abitativo intende stipulare un contratto di
locazione per uso abitativo della durata di quattro anni
in cui è previsto in apposita clausola la rinuncia all’aggiornamento del canone. Si chiede di conoscere se, ai
fini dell’applicazione della cedolare secca, sia comunque necessario inviare l’apposita raccomandata al conduttore con la quale comunicare l’intenzione di avvalersi del nuovo regime e la rinuncia all’aggiornamento
del canone a qualsiasi titolo.
59
r. Come già specificato, in base al comma 11 dell’art.
3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, il locatore deve
comunicare preventivamente al conduttore tramite lettera raccomandata la scelta del regime alternativo e la
conseguente rinuncia per il corrispondente periodo di
durata dell’opzione ad esercitare la facoltà di chiedere
l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Con la
circolare n. 26 del 2011, è stato precisato, con particolare riferimento all’applicazione del regime della cedolare secca per l’anno 2011, che per i contratti di locazione che prevedono espressamente la rinuncia agli
aggiornamenti del canone non è necessario inviare al
conduttore la comunicazione in questione. Si ritiene
che la medesima conclusione può essere estesa anche
ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo
che non rientrano nel regime transitorio del 2011, qualora nel contratto di locazione sia espressamente prevista la rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
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SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ
L’aMMInIStratore PuÒ aPrIre un conto
corrente BancarIo InteStato aL conDoMInIo
Senza SPecIFIcHe autorIzzazIonI
“
Pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio
del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri
differenti condomini, da lui amministrati.
“
corte DI caSSazIone
Sez. I civ., sent. n. 7162 del 10.5.2012
SvOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, il
Condominio di …, in persona dell’amministratore, proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, emesso dal
Presidente del Tribunale di Milano a favore della Banca
P. C. e I., Soc. Coop. a r.l., per l’importo di lire
67.586.914 per saldo negativo di conto corrente.
Proponeva altresì domanda di manleva nei confronti di
S.C.G., già amministratore del condomino stesso.
Costituitosi il contraddittorio, la Banca chiedeva rigettarsi la domanda e proponeva in subordine azione di
manleva nei confronti del S.; questi chiedeva rigettarsi
la domanda del condominio, dichiararsi inammissibile
quella della Banca, e chiamarsi in causa la S.p.A. Assicurazioni G., per esserne garantito; costituitasi, la
S.p.A. Assicurazioni G. chiedeva rigettarsi le domande
nei suoi confronti.
Con sentenza in data 17 giugno - 4 luglio 2006, il
Tribunale di Milano, in parziale accoglimento delle do-
mande del condominio, revocava il decreto ingiuntivo,
rigettando ogni altra domanda.
Proponeva appello la Banca P. e I. S.p.A., successore
della Banca convenuta. Costituitosi il contraddittorio, il
condominio ne chiedeva il rigetto, proponendo appello
incidentale condizionato, circa la manleva nei confronti del S.; la S.p.A. Assicurazioni G. parimenti proponeva appello incidentale condizionato, chiedendo rigettarsi la domanda di manleva del S.; questi chiedeva
rigettarsi l’appello della Banca e quello incidentale del
condominio; proponeva a sua volta appello incidentale,
chiedendo la condanna del Condominio al pagamento
a suo favore della somma di Euro 20.138,76. La Corte
d’Appello di Milano, con sentenza in data 4.11.2009 7.4.2010, in parziale riforma dell’impugnata sentenza, dichiarava cessata la materia del contendere tra la
S.p.A. Assicurazioni G.e la Banca; confermava il decreto ingiuntivo e rigettava l’opposizione.
Ricorre per cassazione il Condominio.
Resistono con controricorso la Banca, la S.p.a.
Assicurazioni G., nonché il S., che pure propone ricorso incidentale.
Resiste con controricorso al ricorso incidentale il
condominio.
MOTIvI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, appaiono infondate le eccezioni di
inammissibilità del ricorso principale, sollevate, in controricorso, dalla Banca P. C. e I. S.p.A.. Da un lato,
infatti, la censura circa l’insufficienza di motivazione
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CONDOMINIO GIURIDICO
(non evidentemente l’assenza), può coesistere con
quella di illogicità, dall’altro, la stessa controricorrente,
quanto all’asserita violazione dell’art. 360 bis c.p.c.,
non dà indicazione alcuna sugli orientamenti giurisprudenziali di questa Corte, che il ricorrente principale
avrebbe contrastato, limitandosi a richiamare pronunce
isolate e non del tutto pertinenti (Cass., n. 1046/1974,
sui poteri dell’amministratore; Cass., n. 1640/1997 sul
contratto d’appalto). È fondata, invece, l’eccezione di
inammissibilità per tardività, sollevata dal S. nella
memoria per l’udienza (la questione, ovviamente, è
rilevabile d’ufficio) circa il controricorso di S.p.A.
Assicurazioni G. nei suoi confronti: la notifica del
ricorso principale reca la data del 21 luglio 2010; quella del controricorso e del ricorso incidentale, del 18 ottobre 2010; il controricorso di S.p.A. Assicurazioni G.
è stato notificato in data 27 settembre 2011.
Venendo all’esame del ricorso principale, con il primo
motivo, il Condominio di … lamenta violazione degli
artt. 1130, 1131, 1388, 1393, 1398, 1708, 1711 c.c. e
vizio di motivazione, circa il potere e la responsabilità
dell’amministratore nell’apertura di un conto corrente e
nella successiva apertura di una linea di credito da parte
della Banca. Con il secondo, violazione degli artt. 2697
c.c., 106, 111 c.p.c., nonché omissione di motivazione,
circa la manleva nei confronti del S. e la sua condanna
alla restituzione della somma di Lire 46.068.012.
I motivi vanno rigettati, in quanto infondati.
È da ritenere che, secondo, del resto, orientamenti
diffusi nell’ambito della dottrina e della giurisprudenza
di merito (sul punto, questa Corte non ancora avuto
modo di pronunciarsi specificamente), l’amministratore condominiale possa aprire un conto corrente contenente i contributi alle spese condominiali. È vero che,
come precisa il ricorrente principale, l’amministratore
rappresenta il condominio nei limiti delle attribuzioni
stabilite dall’art. 1130 c.c. Egli ha l’obbligo, ai sensi del
primo comma, n. 3, di erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio
e per l’esercizio dei servizi comuni. Nell’ambito di tali
poteri, l’amministratore gode di ampia autonomia, e
può sicuramente anticipare fondi per effettuare pagamenti a favore di terzi (al riguardo, v. Cass., n. 10461974) (ad es., se alcuni condomini siano inadempienti).
Egli sarebbe ritenuto responsabile se non richiedesse in
tempo i contributi ai condomini, e da ciò derivasse un
danno al condominio.
Anche se non si può affermare, come pure talora è
stato fatto, che addirittura la mancata apertura di un
conto corrente separato rispetto al patrimonio personale dell’amministratore, costituirebbe irregolarità tale da
comportarne la revoca del mandato, si può sostenere
che, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l’amministratore è tenuto a far affluire i
versamenti delle quote condominiali su apposito e
separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del
condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Vi
è pure un’esigenza di trasparenza e di informazione, in
modo che ciascun condomino possa costantemente
verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale.
L’apertura del conto corrente non richiede dunque
specifiche autorizzazioni assembleari, ciò che invece
richiederebbe sicuramente l’apertura di una linea di
credito bancaria. Va peraltro precisato che, negli ordinari contratti di conto corrente formulati e proposti
dall’ABI, è prevista la possibilità di uno scoperto,
necessariamente produttivo di interessi passivi.
D’altra parte, come ha chiarito il Giudice a quo, con
motivazione adeguata e non illogica, l’amministratore,
all’assemblea condominiale del 25-01-1996 (superandosi evidentemente l’errore materiale della sentenza
impugnata, dove si fa riferimento al 25-11-1996) propose l’apertura di un conto corrente, senza incontrare
opposizione. E i condomini erano ben consapevoli del
successivo scoperto del conto corrente - continua il
Giudice a quo - come emerge dai verbali delle due assemblee straordinarie del 16 luglio e 25 novembre
1997, convocate dall’amministratore, proprio con riferimento a tale “scoperto”: in quella sede, veniva deliberata la copertura delle spese correnti, per evitare l’accumularsi di interessi passivi sul conto corrente condominiale, e si precisava che alcuni condomini avevano
provveduto, con il versamento di fondi, a sanare, ancorché parzialmente, la situazione di scoperto.
È da ritenere pertanto, sulla base di quanto finora
osservato che l’apertura del conto corrente e lo “scoperto” bancario fossero immediatamente opponibili al
condominio.
Quanto al secondo motivo, il Giudice a quo ha rigettato la domanda di manleva e di restituzione di somme,
proposte dal condominio, nei confronti del S.. Si
lamenta, sotto quest’ultimo profilo, omessa motivazione, là dove invece la motivazione stessa sussiste ed è
adeguata e non illogica. La Corte di Merito chiarisce
che le somme destinate al conto corrente e trattenute
dal S. erano tutte provenienti da debiti contratti e da
anticipi effettuati per la gestione del patrimonio condominiale: l’amministratore non ha usato il conto corrente per fini personali, ma ha effettuato prelievi per far
fronte alle esigenze condominiali (e talora per recuperare - come emerge, seppur per implicito, dalla sentenza impugnata - propri anticipi).
In sostanza, il condominio finisce, al riguardo, per
introdurre profili di fatto, in contrasto con quanto indicato nella sentenza, insuscettibili di controllo in questa
sede. Ancora, il ricorso del condominio si palesa a tratti non autosufficiente, perché non si indicano specificamente le vicende del conto corrente e le partite di dare
ed avere.
Conclusivamente, va rigettato il ricorso principale.
Quanto al ricorso incidentale del S., con un unico motivo, egli lamenta violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.,
184 c.p.c., nonché errata valutazione delle risultanze e
delle istanze istruttorie, relativamente al credito vantato verso il condominio per una parte degli anticipi effettuati.
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 63
SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ
Per giurisprudenza ampiamente consolidata (tra le
altre, Cass. n. 13375/09), la valutazione delle risultanze
e delle istanze istruttorie spetta al Giudice di Merito, e
non può essere oggetto di controllo in questa sede se
sorretta da congrua motivazione.
Con motivazione essenziale, ma adeguata e non illogica, la sentenza impugnata, richiamando argomentazioni del primo Giudice, precisa che non è stato provato in alcun modo il credito del S. e che risultano ininfluenti le prove richieste, mentre la C.T.U. proposta
sarebbe meramente esplicativa: sarebbe stato indispensabile - secondo il Giudice a quo - la presentazione di uno specifico rendiconto, con riferimento alla
formazione del passivo e agli eventuali crediti del S.
stesso.
63
Va dunque rigettato, in quanto infondato, il ricorso
incidentale.
Le spese seguono la soccombenza del Condominio
nei confronti della Banca, rimanendo compensate tutte
le altre posizioni.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta; compensa le
spese tra il Condominio di …, S.C.G. e Assicurazioni
G. S.p.A.; condanna il predetto Condominio al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità
nei confronti della Banca P. C. e I. S.p.A., che liquida
in Euro 2.500 per onorari ed Euro 200 per esborsi, oltre
spese generali ed accessori di legge.
Depositata in Cancelleria il 10.05.2012.
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IMMoBILe Senza coLLauDo? SeQueStro SoLo
Se c’È rIScHIo Per La PuBBLIca IncoLuMItà
“
Per l’adozione della misura cautelare reale del sequestro preventivo di costruzione non è sufficiente la mancanza di certificato di
collaudo – in conformità all’art. 67 del T.U.E. – per tutte le opere
in cemento armato o a struttura metallica, occorrendo la presenza di un pericolo per la pubblica incolumità o quantomeno la sussistenza di concreti elementi probatori per affermare la sussistenza del pericolo.
“
corte DI caSSazIone
Sez. III pen., sent. 17.1.2012, n. 1411
SvOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con ordinanza dell’8 febbraio 2011 il Tribunale di
Napoli, pronunciandosi nel procedimento penale nei
confronti di I.A., I.M., I.S. e I.R., indagati del reato previsto dall’art. 110 c.p. e D.P.R. n. 380 del 2001, art. 75,
perché, in concorso tra loro, consentivano l’uso dell’immobile ubicato in (omissis) a sinistra senza il previo rilascio del certificato di collaudo, rigettava l’appello presentato dal P.M. presso il Tribunale di Napoli in
data 19.11.2010, riguardante l’ordinanza emessa dal
g.i.p. del Tribunale di Napoli in data 9.11.2010, con la
quale veniva rigettata la richiesta datata 20.10.2010,
diretta ad ottenere il sequestro preventivo dell’immobile suddetto.
Osservava il tribunale che in data 30.01.2009 la P.G.
accertava la violazione dei sigilli apposti nel 2001 con
prosecuzione dei lavori e completamento degli stessi;
all’atto della verifica, l’immobile risultava suddiviso in
due appartamenti per ciascun piano, completi ed abitati dagli indagati sopra indicati con i relativi nuclei familiari. Con decreto emesso in data 9.2.2009, il g.i.p. del
Tribunale di Napoli disponeva il sequestro dell’immo-
bile sopra indicato ai sensi del D.P.R. n. 380 del 2001,
art. 44, per carenza del titolo abilitativo. In data
13.05.2009, il P.M. presso il Tribunale di Napoli disponeva il dissequestro dell’immobile sottoposto a vincolo
reale, “sul presupposto che la costruzione era stata
effettuata in tempo risalente” e che, dunque, il termine
di prescrizione del reato edilizio era ormai spirato. In
esito a specifica delega di indagine, la P.G. (Polizia
Municipale di Afragola) comunicava all’A.G. che “per
l’intero fabbricato non risultava depositato presso la
competente V.T.C, il certificato di collaudo”.
Con provvedimento del 9.11.2010, il g.i.p. del
Tribunale di Napoli, dopo aver riconosciuto la sussistenza del fumus del reato di cui al D.P.R. n. 380 del
2001, art. 75, rigettava la richiesta di sequestro preventivo avanzata dal P.M. in ordine al detto reato sull’assunto che “un’opera ultimata, rifinita e risalente nel
tempo, sia pure originariamente sprovvista del certificato di collaudo, non è una situazione fondante la legittima emissione di una misura reale sull’immobile”.
In particolare il tribunale da una parte riteneva sussistente il fumus del reato suddetto, risultando dalle indagini espletate la carenza, nella fattispecie in esame, del
rilascio del certificato di collaudo (anche in considerazione dell’abusività del manufatto, che oltretutto risultava essere stato acquisito dal Comune). Osservava però
che si trattava di un reato istantaneo con effetti permanenti, che si consumava con la omissione degli adempimenti richiesti dalla norma anzidetta; sicché - ha osservato il tribunale - il reato era prescritto, essendo indubbio (ed incontestato anche dal P.M. che aveva disposto
a suo tempo il dissequestro dell’immobile in ordine al
reato di cui all’art. 44 D.P.R. cit.) che il manufatto era
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 65
SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ
ormai completato ed abitato “da tempo risalente”.
Peraltro - quanto al requisito del periculum in mora ha osservato il tribunale che la suscettibilità del manufatto di porre in pericolo l’incolumità dei nuclei familiari degli indagati che lo occupavano non appariva evincibile dalla generica circostanza costituita dal rischio sismico e vulcanico ricollegabile alla natura geologica del territorio, non risultando dal compendio di
indagine attestazioni tecniche della ricorrenza in concreto del paventato pericolo, quale avrebbe dovuto
essere in concreto accertato quale imprescindibile supporto della invocata applicazione del vincolo reale,
stante la natura di reato meramente formale della contravvenzione di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 75.
2. Avverso questa pronuncia il Procuratore della
Repubblica presso il tribunale di Napoli propone ricorso per cassazione.
MOTIvI DELLA DECISIONE
1. Il ricorso censura il provvedimento pronunciato dal
tribunale del riesame per “inosservanza e erronea applicazione della legge penale o di altre norme giuridiche
di cui si deve tenere conto nell’applicazione della legge
penale”. Sostiene il ricorrente che il reato contestato
non è prescritto atteso che si tratta di reato permanente
e non di reato istantaneo con effetti permanenti, sicché
il termine di prescrizione decorre dalla data di ultimazione delle opere.
2. Il ricorso è infondato.
Può richiamarsi in proposito la giurisprudenza di questa Corte (Cass., sez. un., 12 ottobre 1993 - 10 gennaio
1994, n. 72) sull’art. 221 del testo unico delle leggi
sanitarie, che ha una struttura analoga a quella prevista
dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 75, giurisprudenza che
ha affermato che, attesa la natura del reato permanente,
65
in cui la condotta e l’evento si presentano come un
complesso unitario sostenuto dalla volontà di protrarre
nel tempo la violazione, le cause estintive del reato operano sullo stesso soltanto se la permanenza sia cessata.
Cfr. altresì Cass., sez. 3, 27 gennaio 1998 - 5 marzo
1998, n. 364, che ha affermato che il reato di cui al R.D.
27 luglio 1934, n. 1265, art. 221 è un reato permanente a condotta mista: questa comprende un aspetto commissivo (utilizzazione dell’edificio) ed un aspetto omissivo (mancata richiesta dell’abitabilità): per conseguenza il colpevole può far cessare l’offesa agli interessi
igienici e urbanistici tutelati dalla norma penale con una
condotta simmetricamente opposta a quella costitutiva
del reato, e cioè dismettendo l’utilizzazione dell’immobile ovvero ottenendo il nulla osta di abitabilità.
Principio questo che può predicarsi anche con riferimento alla contravvenzione di cui al D.P.R. n. 380 del
2001, art. 75.
Nella specie però è decisivo considerare che, anche
se ci si muove nell’ottica interpretativa della procura
della Repubblica ricorrente, secondo cui l’ultimazione
dei lavori non fa cessare la permanenza del reato,
comunque per l’adozione della misura cautelare reale
del sequestro occorre il pericolo che l’ordinanza impugnata esclude in concreto o comunque ritiene che non
sussistano concreti elementi probatori per affermarne la
sussistenza.
Il procuratore della Repubblica ricorrente non censura questo aspetto della ordinanza impugnata, che costituisce comunque una sufficiente ragione per il rigetto
da della richiesta di sequestro.
3. Pertanto il ricorso va rigettato.
P.Q.M.
la Corte rigetta il ricorso.
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 66
aPProPrIazIone InDeBIta DeLL’aMMInIStratore
DI conDoMInIo: IL reato SI conSuMa
aLLa conSegna DeLLa caSSa aL SucceSSore
“
La peculiarità della sentenza di seguito pubblicata consiste nell’aver individuato il momento consumativo del reato di appropriazione indebita, commesso da un amministratore di condominio,
nell’azione di consegna della cassa all’amministratore subentrante, accompagnata dalla ritenzione di una parte delle somme
versate dai singoli condòmini e di un libretto di deposito bancario,
intestato al condominio. Tali condotte, per la Suprema Corte,
comprovano la volontà di non restituire le cose di cui si ha il possesso, e dunque sono necessarie e sufficienti a configurare il reato
de quo.
“
corte DI caSSazIone
Sez. II pen., sent. n. 18864 del 17/5/2012
SvOLGIMENTO DEL PROCESSO
In data 4.1.2005, L.F., comproprietaria di un appartamento sito nel condominio di via …, presentò denuncia
querela nei confronti di S.G., che aveva ricoperto la carica di amministratore del predetto Condominio dall’aprile 1999 sino al marzo 2004, rilevando che l’amministratore nominato a seguito delle dimissioni del S. non
era riuscito a ricostruire compiutamente i movimenti
contabili della precedente gestione, essendo emersi a
prima vista irregolarità ed ammanchi; a seguito di una
verifica contabile era stato così accertato che nei rendiconti di esercizio erano stati esposti costi superiori a
quelli sostenuti, e che all’amministratore erano state
consegnate somme poi versate su libretti, di cui uno mai
restituito. Gli esiti di tali accertamenti erano stati oggetto di contestazione nei confronti del S., tramite lettera
raccomandata datata 5.10.2004, ma lo stesso non aveva
fornito alcun tipo di spiegazione a riguardo.
G.S. veniva quindi rinviato a giudizio per rispondere
del reato di cui agli artt.81 cpv. e 61 n. 7 e n. 11, 646
c.p., perché, nella sua qualità di amministratore del condominio … , in esecuzione del medesimo disegno criminoso e in diverse occasioni al fine di procurarsi un
profitto si appropriava della somma di Euro 96.884,41
nel periodo compreso tra il 1.4.1999 ed il 31.3.2003 e
dal 1.4.2003 al 31.3.2004; somma derivante dall’esposizione nella contabilità condominiale di costi superiori a quelli sostenuti dai proprietari del Condominio …;
trattenendo la somma distratta nonostante le richieste
della persona offesa. Con l’aggravante di cui all’art. 61
n. 7 c.p. di aver causato alla persona offesa un danno
patrimoniale di rilevante gravità. Con l’aggravante di
cui all’art.61 n. 11 c.p. di aver commesso il fatto con
abuso del rapporto di prestazione d’opera, dal 1999 al
2004. Con sentenza del 21.12.2009, il Tribunale di
Busto Arsizio, sezione distaccata di Gallarate, all’esito
del giudizio celebrato con rito abbreviato, dichiarò G.S.
responsabile del reato di appropriazione indebita aggravata della somma di Euro 96.884,41, e lo condannò alla
pena di mesi otto di reclusione ed Euro 400 di multa,
nonché al risarcimento dei danni in favore delle parti
civili costituite L.F. e E.V., quest’ultimo nella sua qualità di amministratore del Condominio …, danni da
liquidarsi in separato giudizio.
Avverso tale pronunzia propose gravame l’imputato,
e la Corte d’Appello di Milano con sentenza del
26.5.2011, dopo aver acquisito agli atti tutti i documen-
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SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ
ti allegati all’atto d’appello, rideterminava l’ammontare della distrazione in complessivi Euro 13.374,28
(9.402,48 + Euro 3.971,80 somma depositata sul libretto n. 106.490/80 non restituito), e - in parziale riforma
della decisione di primo grado - esclusa la circostanza
aggravante di cui all’art. 61 n. 7 c.p., riduceva la pena a
mesi sei giorni venti di reclusione ed Euro 340 di multa,
e confermava le statuizioni civili.
Ricorre per cassazione il difensore dell’imputato,
deducendo: 1) la violazione dell’art. 606 lett. c) c.p.p.,
per violazione di norma processuale stabilita a pena di
nullità ex art. 178 co. 1 lett c) e 180 c.p.p. in relazione
all’art. 487 c.p.p., in quanto a seguito della costituzione
delle parti, all’udienza del 26.5.2011, la Corte territoriale non ha provveduto alla declaratoria di contumacia
nei confronti dell’imputato non presente; 2) la violazione dell’art. 606 lett .b) ed e) c.p.p., per errata interpretazione della legge penale, e mancanza e manifesta illogicità della motivazione, in relazione alla specifica
doglianza di cui all’atto d’appello relativa all’accertamento dei singoli fatti di appropriazione indebita, da
considerare già prescritti alla data di pubblicazione
della sentenza impugnata. La Corte ha infatti omesso di
motivare sullo specifico motivo di impugnazione e,
ancor più erroneamente, ha indicato nel giorno 15-12004 il tempo della consumazione dell’“indebita
appropriazione”, nonostante la contestazione ex art. 81
cpv. c.p., che sottende la plurima violazione della legge
penale, e non una singola violazione costituita dalla
sommatoria di più condotte illecite. E quanto al “dies a
quo”, coincidente con la decorrenza del termine necessario a prescrivere le singole fattispecie, è indiscutibile
che tutte le appropriazioni consumate nel periodo
1999-2003 fossero già estinte per intervenuta prescrizione alla data della sentenza impugnata. Chiede pertanto l’annullamento della sentenza.
MOTIvI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo di ricorso è manifestamente infondato.
È principio costantemente affermato da questa Corte
con giurisprudenza assolutamente prevalente, condivisa da questo Collegio, che l’omissione della declaratoria formale di contumacia, in presenza dei presupposti
del giudizio contumaciale (assenza di un legittimo impedimento dell’imputato), non è causa di nullità della
sentenza, in quanto non prevista specificamente dall’ordinamento e non riconducibile al novero delle nullità di ordine generale, considerato che essa non importa alcun effetto pregiudizievole ai fini dell’intervento e
dell’assistenza dell’imputato, cui competono comunque i diritti processuali connessi alla situazione di contumacia (v. Cass. Sez. V, sent. n. 36651/2008 Rv.
241634; Sez. VI, sent. n. 19273/2006 Rv. 233973;
Sez.V n. 46857/2005 Rv. 233045).
A ciò aggiungasi che, anche volendo seguire l’indirizzo giurisprudenziale meno recente e minoritario,
secondo il quale l’omissione di formale pronuncia dell’ordinanza dichiarativa della contumacia costituisce
nullità a regime intermedio sanabile ex art. 182 c.p.p.,
67
comma 2 (v. Cass. Sez. I, sent. n. 2859/2004 Rv.
230650), il motivo risulterebbe comunque inammissibile, in quanto nessun concreto pregiudizio, derivante
dall’omessa pronuncia della contumacia, è stato prospettato dal ricorrente, e secondo quanto prevede l’art.
182 c.p.p., le nullità a regime intermedio possono essere dedotte solo dalla parte che vi abbia interesse, e si
sanano se non rilevate d’ufficio entro i termini indicati
dall’art. 180 c.p.p..
2. Il secondo motivo non solo è manifestamente infondato, ma è anche privo della specificità, prescritta dall’art. 581, lett. c), in relazione all’art. 591 lett. c) c.p.p.
per la mancanza di correlazione tra le ragioni argomentate della decisione impugnata e quelle poste a fondamento dell’impugnazione.
2.1 La Corte d’Appello, ritenuta l’assoluta necessità di
acquisire agli atti tutta la documentazione allegata
all’atto di appello del S. (copia integrale dei rendiconti,
dei piani di riparto, delle fatture emesse dalla O. nei
confronti del condominio, dei verbali delle assemblee
ed in particolare di quella in data 27.11.2003 avente ad
oggetto, tra l’altro, le dimissioni del S., dei libretti bancari, della fattura n. … emessa dal geometra R., e del
modello F24 attestante il pagamento della ritenuta
d’acconto), in quanto documenti pertinenti alle specifiche allegazioni della parte civile ed al periodo incriminato, e - precisato che nell’imputazione era stato indicato in complessivi Euro 96.884,41 l’oggetto delle condotte appropriative, ma che, espunti dall’elenco in
denuncia le voci 6) ed 8), per le quali era ancora ignoto l’esito degli accertamenti effettuati dalla parte offesa,
i pretesi ammanchi di cui alla contestazione dovevano
in realtà essere quantificati nella minor somma di Euro
59.427,71 - nella sentenza impugnata (v. pagg. 5-20) ha
ricostruito, con estrema precisione, tutta la contabilità
del condominio negli anni in contestazione, sulla base
non solo delle contestazioni, ma anche di tutti i documenti prodotti dalla difesa del S. e dalle dichiarazioni
rese dal medesimo.
Tenuto conto delle dichiarazioni dell’imputato, che in ordine alle varie voci in contestazione - ha ammesso
di aver talvolta rendicontato, e quindi richiesto e ottenuto dai condomini, il pagamento di somme mai spese
(ma ha negato di essersene appropriato, essendo comunque gli importi versati in eccedenza rimasti sul conto
bancario del condominio, e quindi in cassa), e di aver
quindi redatto i rendiconti, facendo largo uso del criterio
di competenza, anziché del criterio di cassa, con conseguente esistenza di spese rendicontate, ma non ancora
pagate, la Corte ha ritenuto che l’unico metodo possibile per verificare se e quando si fosse verificata da parte
dell’imputato la denunciata appropriazione delle
somme in questione, fosse proprio quello di calcolare
l’importo complessivo delle somme pagate dai condomini e l’importo complessivo delle spese effettuate per
conto del condominio alla luce degli esiti della riconciliazione bancaria intervenuta il 15.1.2004, al momento
della consegna della cassa dal S. al nuovo amministratore V.. Considerato che, a seguito dell’operata ricostruzione della contabilità, era emerso che, alla data del
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CONDOMINIO GIURIDICO
15.1.2004, sul conto del condominio si sarebbe dovuta
trovare depositata la somma di Euro 32.273,17, mentre
al momento delle consegne l’imputato aveva versato
all’amministratore subentrante quale residuo di cassa la
minor somma di Euro 22.870,69, la Corte ha quindi ritenuto che, proprio in quel momento, l’imputato -trattenendo le somme di Euro 9.402,48, pari alla differenza di
cassa rilevata, e di Euro 3.971,80, di cui al libretto di
deposito n. … ricevuto e non restituito - ebbe a manifestare la volontà di farle proprie; il reato (unico e non
continuato) si era pertanto consumato al momento della
consegna della cassa, ovvero in data 15.1.2004.
Ridimensionata la distrazione totale delle somme in
Euro 13.374,28, la Corte ha poi escluso l’aggravante di
cui all’art. 61 n. 7 c.p., e ridotto la pena.
Le precise argomentazioni della sentenza d’appello
che, nonostante la genericità del motivo di ricorso, si è
ritenuto di dover sia pur sinteticamente riportare nel
loro integrale sviluppo ai fini dell’esatta individuazione
del momento consumativo del reato, non sono suscettibili di censura alcuna in questa sede, in quanto ampiamente e logicamente motivate.
2.2 Sulla base di norme espressamente dichiarate inderogabili dall’art. 1138 comma 4 cod. civ., l’amministratore del condominio dura in carica un anno (art. 1129
comma 2 cod. civ.) e sottopone alla approvazione dell’assemblea il preventivo ed il consuntivo delle spese
afferenti all’anno (art. 1135 nn. 2 e 3 cod. civ.), ragion
per cui la gestione viene rapportata alla competenza
(annuale). Poiché l’amministratore è tenuto anno per
anno a predisporre il bilancio preventivo ed a far approvare dall’assemblea il bilancio consuntivo, astrattamente, anno per anno, alla scadenza dell’anno sociale
corrispondente alla durata in carica, egli deve rispondere della gestione; in ogni caso alla scadenza, sia che
essa avvenga alla fine dell’anno, sia che venga anticipata da un provvedimento di revoca, l’amministratore
deve dare conto della gestione e restituire tutte le somme che detiene per conto del condominio.
Secondo la giurisprudenza delle sezioni civili di questa Corte, l’amministratore del condominio configura
un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con
rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei
rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini,
delle disposizioni sul mandato (Cass. Civ., Sez. II, 12
febbraio 1997, n. 1286; Cass. Civ., Sez. II, 14 dicembre
1993, n. 12304), e considerato che, ai sensi dell’art.
1713 cod. civ., il mandatario deve rendere al mandante
il conto e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa
del mandato, l’obbligo di restituzione sorge a seguito
della conclusione dell’attività gestoria, salvo che l’estinzione avvenga prima di tale conclusione, e deve
essere adempiuta non appena tale attività si è realizzata. Di norma, la restituzione avviene in seguito al rendiconto annuale ma, ove ciò non avvenga (anche per
meri errori di contabilità o perché devono essere ancora recuperate somme dovute da condomini morosi e
riguardanti la precedente gestione o per altre cause),
una volta che la gestione si conclude, e in difetto di contrarie disposizioni pattizie, l’amministratore del condo-
minio è tenuto alla restituzione, in riferimento a tutto
quanto ha ricevuto nell’esercizio del mandato per conto
del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, e
ciò indipendentemente dalla gestione alla quale le
somme si riferiscono (v. Cass. Civ., Sez. II, sent. n.
10815/2000 Rv. 539589).
2.3 Un indirizzo giurisprudenziale di questa Corte, con
riferimento alla fattispecie di spendita di titoli avuti in
garanzia (v. Cass., Sez.II, sent. n. 1119/99, rv. 212976;
Sez. II, sent. n. 12096/86, rv. 174174), e a quella di
detenzione a titolo di custodia di un libretto al portatore bancario intestato a persona deceduta (e di cui il
detentore aveva rifiutato la restituzione agli eredi), ha
ritenuto che non sempre vi è necessaria coincidenza tra
il momento in cui viene posta in essere la condotta di
appropriazione e di interversione del possesso, e quello
in cui si verifica l’evento di appropriazione, evento che
è costituito dalla manifestazione della volontà dell’agente di fare propria la cosa, e ha quindi statuito che il
reato di cui all’art. 646 c.p. si consuma nel momento
dell’azione, cioè dell’interversione del titolo del possesso, e si perfeziona con il verificarsi dell’evento costituito dal momento in cui la parte offesa viene posta a
conoscenza dell’avvenuta appropriazione in suo danno.
L’evento appropriazione, in questi casi, si realizza allorché la parte offesa subisce il danno della mancata restituzione (v. Cass., Sez.II, sent. n. 48438/2004, rv.
230354).
2.4 Nella concreta fattispecie, comunque, così come
accertato dal giudice del fatto, in conformità con i principi di diritto dettati da questa Corte, il momento della
interversione del possesso è coincidente con quello dell’evento del reato, e si è realizzato all’atto della consegna della cassa al nuovo amministratore, allorché l’imputato, non restituendo l’intero importo delle somme
ricevute nel corso della sua gestione, ha manifestato
chiaramente la volontà di voler trattenere per sé parte
delle somme in questione. Non è al riguardo illogico
ritenere, così come deciso dalla Corte territoriale, che la
mancata restituzione di volta in volta in seguito ai rendiconti annuali non è dato certo di interversione del
possesso, e non è di per sé incompatibile con la conservazione del denaro, del quale non si è potuto comunque
accertare la dispersione fino alla consegna della cassa,
così come rilevato anche dalla ricostruzione della contabilità, sulla scorta dei documenti prodotti e delle stesse dichiarazioni del S., il quale ha ammesso di aver
redatto i rendiconti annuali, facendo largo uso del criterio della competenza, anziché del criterio di cassa, con
la conseguente esistenza di spese rendicontate, ma non
ancora pagate.
Esattamente la Corte ha pertanto ritenuto il reato consumato il 15.1.2004, al momento in cui il S., dovendo
assolvere a seguito della conclusione dell’attività gestoria all’obbligo di restituzione ai sensi dell’art. 1713 cod.
civ., consegnava al nuovo amministratore la cassa del
Condominio con un ammanco di Euro 13.374,28.
2.5 Considerato che il reato è stato consumato il …, e
il termine massimo di prescrizione a seguito di atti
interruttivi ai sensi dell’art. 160 c.p. è di anni sette e
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 69
SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ
mesi sei, appare evidente che, anche a prescindere da
eventuali periodi di sospensione, alla data della pronuncia della sentenza d’appello (26.5.2011) il reato non
era ancora estinto per prescrizione.
Il ricorso va pertanto dichiarato inammissibile. L’inammissibilità originaria del ricorso comporta il passaggio in giudicato della sentenza di merito, con la conseguente impossibilità di dichiarare l’eventuale, sopravvenuta prescrizione del reato ex articolo 129 cod. proc.
pen.. Ai sensi dell’articolo 616 cod. proc. pen., con il
provvedimento che dichiara inammissibile il ricorso,
l’imputato che lo ha proposto deve essere condannato al
pagamento delle spese del procedimento, nonché - ravvisandosi profili di colpa nella determinazione della
69
causa di inammissibilità - al pagamento a favore della
Cassa delle ammende della somma di mille Euro, così
equitativamente fissata in ragione dei motivi dedotti.
P.Q.M.
Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di Euro mille alla Cassa delle ammende, nonché
alla rifusione in favore delle parti civili Condominio ...
e L..F. delle spese sostenute dalle predette parti civili per questo grado di giudizio che si liquidano in
complessivi Euro 2400 oltre IVA, CPA e spese generali.
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 70
La reSPonSaBILItà DeLL’acQuIrente DI
IMMoBILe In conDoMInIo Per I DeBItI
DeL BIennIo PreceDente È DIScIPLInata
DaLL’art 63 DISP. att. c.c. e non DaL 1104 c.c.
“
La responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei
contributi dovuto al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63 disp.
att. e non già l’art. 1104 c.c., atteso che, giusto il disposto di cui
all’art. 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione si
applica anche al condominio solamente in mancanza di norme
che, come appunto il citato art. 63, specificamente lo regolano.
“
corte DI caSSazIone
Sez. II civ., sent. 27.2.2012, n. 2979
SvOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 1.12.2003 L.A. e R.M. convenivano davanti al tribunale di Torino P.B. per sentire emettere sentenza ex art. 2932 c.c., che trasferisse loro, a
fronte della offerta del prezzo, l’immobile in ....
Esponevano che il 28.3.2003 la R. aveva sottoscritto
una proposta di acquisto immobiliare per il prezzo di
Euro 108.500, accettata dalla P., alla quale era stata corrisposta una caparra confirmatoria di Euro 3000; che in
data 25.7.2003 era stato stipulato da entrambi un preliminare inserendo una apposita clausola che prevedeva
l’obbligo della promittente venditrice di estinguere
ogni debito nei confronti del condominio prima della
stipula del definitivo, fissato per il 30.9.2003 e rinviato
al 31.10.2003 per la mancata estinzione di tutti i debiti
condominiali.
Nel frattempo erano venuti a conoscenza che il debito ammontava ad Euro 8.395,73, circostanza negata
dalla P. che ammetteva solo un debito di Euro 540,38
mentre il residuo risaliva ad un periodo antecedente al
biennio per cui non sarebbero stati chiamati a pagare.
Si erano offerti di estinguere l’intero debito detraendolo dal prezzo di vendita o di pagare il prezzo con
riserva di ripetere quanto dovuto al condominio ma la
P. si era rifiutata di sottoscrivere il definitivo.
La convenuta contestava la domanda, chiedendo
declaratoria di legittimità del proprio recesso ai sensi
dell’art. 1385 c.c., od il trasferimento previo pagamento di Euro 102.500, maggiorati dell’incremento di valore degli immobili in ....
Con sentenza 6093/06 il Tribunale accoglieva la
domanda subordinando l’effetto traslativo al pagamento di Euro 94.644,65, detratti gli acconti ed il debito del
condominio, rigettava ogni altra domanda e condannava la convenuta alle spese, mentre la Corte di appello di
Torino con sentenza 1320/2009 rigettava l’appello
della P. ed in accoglimento dell’incidentale degli attori
subordinava l’effetto traslativo al versamento della
somma di Euro 94.644,65 o della somma di Euro
102.500 ove medio tempore fosse stato versato l’importo di Euro 7.855,35 dovuto al condominio, condannando la P. alle maggiori spese.
La sentenza confermava la corretta interpretazione
del preliminare la cui clausola n. 3 imponeva alla promittente venditrice di pagare prima della stipula ogni
residuo debito col condominio, con facoltà degli acquirenti di trattenere l’importo dal saldo finale, fermi restando l’obbligo di estinzione prima del rogito di ogni
altro debito non conosciuto e la responsabilità anche
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 71
SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ
per debiti successivi.
La clausola liberamente pattuita non era derogata da
eventi successivi.
Ricorre P. con due motivi (il secondo è indicato come
terzo), illustrati da memoria, resistono le controparti.
MOTIvI DELLA DECISIONE
Col primo motivo si lamenta violazione degli artt.
1362 e 1371 c.c., per avere la Corte territoriale considerato solo un capoverso della clausola e non considerato che l’impegno riguardava solo ogni debito spettante alla parte venditrice e non qualsiasi debito a
chiunque spettante, essendo l’impegno finalizzato a
garantire il compratore nei limiti di cui all’art. 63 disp
att. c.c..
Col secondo motivo si deduce violazione dell’art.
1385 c.c., comma 2, dell’art. 1375 c.c., perché l’interpretazione superficiale della clausola ha avuto conseguenze nella individuazione della parte inadempiente e
sul mancato accoglimento della domanda della P..
Le censure meritano accoglimento.
La sentenza impugnata ha dedotto che dal tenore letterale della clausola senza ombra di dubbio le parti avevano inteso porre a carico della parte venditrice ogni residuo debito verso il condominio e che l’art. 63 disp. att.
c.c. non limita l’autonomia contrattuale delle parti,
aggiungendo che il comportamento degli appellati era
stato cristallino ed il rifiuto della P. di accettare la proposta di pagamento del prezzo decurtato del debito dimostrava che la P. non confidava di recuperare dal proprio
marito le somme dovute al condominio da quest’ultimo.
Il convincimento espresso dal giudice a quo risulta,
in effetti, raggiunto mediante lo svolgimento d’attività
interpretativa del preliminare.
L’opera dell’interprete, mirando a determinare una
realtà storica ed obiettiva, qual è la volontà delle parti
espressa nel contratto, è tipico accertamento in fatto
istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei
canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dall’art.
1362 c.c. e ss., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi; pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili, il ricorrente per cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante
specifica indicazione delle norme asseritamente violate
ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a
precisare in qual modo e con quali considerazioni il
giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base
di argomentazioni illogiche od insufficienti.
Di conseguenza, ai fini dell’ammissibilità del motivo
di ricorso sotto tale profilo prospettato, non può essere
considerata idonea - anche ammesso ma non concesso
lo si possa fare implicitamente - la mera critica del convincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata
mediante la mera ed apodittica contrapposizione d’una
difforme interpretazione a quella desumibile dalla
motivazione della sentenza impugnata, trattandosi d’ar-
71
gomentazioni che riportano semplicemente al merito
della controversia, il cui riesame non è consentito in
sede di legittimità (ex pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04
n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579, 16.3.04
n. 5359, 19.1.04 n. 753).
Ad ulteriore specificazione del posto principio generale d’ordinazione gerarchica delle regole ermeneutiche, il
legislatore ha, inoltre, attribuito, nell’ambito della stessa
prima categoria, assorbente rilevanza al criterio indicato
nell’art. 1362 c.c., comma 1 - eventualmente integrato da
quello posto dal successivo art. 1363 c.c. per il caso di
concorrenza d’una pluralità di clausole nella determinazione del pattuito - onde, qualora il giudice del merito
abbia ritenuto il senso letterale delle espressioni utilizzate dagli stipulanti, eventualmente confrontato con la ratio
complessiva d’una pluralità di clausole, idoneo a rivelare con chiarezza ed univocità la comune volontà degli
stessi, cosicché non sussistano residue ragioni di divergenza tra il tenore letterale del negozio e l’intento effettivo dei contraenti, detta operazione deve ritenersi utilmente compiuta, anche senza che si sia fatto ricorso al
criterio sussidiario dell’art. 1362 c.c., comma 2, che attribuisce rilevanza ermeneutica al comportamento delle
parti successivo alla stipulazione (Cass. 4.8.00 n. 10250,
18.7.00 n. 9438, 19.5.00 n. 6482, 11.8.99 n. 8590,
23.11.98 n. 11878, 23.2.98 n. 1940, 26.6.97 n. 5715,
16.6.97 n. 5389); non senza considerare, altresì, come
detto comportamento, ove trattisi d’interpretare atti soggetti alla forma scritta ad substantiam, non possa, in ogni
caso, evidenziare una formazione del consenso al di fuori
dell’atto scritto medesimo (Cass. 20.6.00 n. 7416,
21.6.99 n. 6214, 20.6.95 n. 6201, 11.4.92 n. 4474).
Tuttavia, la clausola circa l’impegno della promittente
venditrice a pagare prima della stipula dell’atto notarile
ogni residuo debito con il condominio e la previsione che
“qualora emergessero eventuali debiti successivamente
all’atto notarile, spettanti alla parte venditrice, saranno
ancora a completo carico della stessa” conduce ad affermare che l’impegno riguardava solo i debiti propri.
La sentenza ha ritenuto che tra i debiti della promittente venditrice vi erano anche quelli quale cessionaria
dell’alloggio, sostanzialmente affermando l’applicabilità dell’art. 1104 c.c., che va invece esclusa.
Questa Corte (Cass. 18.8.2005 n. 16975) ha affermato che la responsabilità solidale dell’acquirente per il
pagamento dei contributi dovuti al condominio dal
venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto,
trovando applicazione l’art. 63 disp. att. e non già l’art.
1104 c.c., atteso che, giusto il disposto di cui all’art.
1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione si
applica anche al condominio solamente in mancanza di
norme che, come appunto il citato art. 63, specificamente lo regolano.
Donde l’accoglimento e la cassazione con rinvio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, per nuovo esame e per spese, alla Corte
di appello di Torino, altra sezione.
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 72
La PreScrIzIone non Scatta
Se Le oPere aBuSIVe non rISuLtano
eFFettIVaMente uLtIMate
“
La materiale utilizzazione di un immobile e l’eventuale attivazione di utenze non sono elementi da soli sufficienti per dimostrare
la sua concreta ed effettiva funzionalità e la presenza di tutti i
requisiti di agibilità o abitabilità che consentano di ritenerlo ultimato.
Nel caso di specie, il ricorrente in cassazione contestava l’ordinanza del giudice del riesame con cui veniva disposto il sequestro
preventivo di tre manufatti, realizzati in assenza di permesso di
costruire in violazione del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, lett. c,
nonché delle disposizioni in materia di costruzioni in zone sismiche e sulle opere in cemento armato ed in ordine alle quali risultava indagato il ricorrente.
Quest’ultimo sosteneva dimostrato il completamento funzionale
dei manufatti stante l’esistenza di utenze domestiche e la presenza di persone occupanti gli immobili.
“
corte DI caSSazIone
Sez. III pen., sent. 3.11.2011, n. 39733
SvOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ordinanza del 21 dicembre 2010, il Tribunale di
Catanzaro, quale giudice del riesame, confermava il
decreto del G.I.P. del Tribunale di Lamezia Terme
emesso il 27 novembre 2010 e con il quale veniva disposto il sequestro preventivo di tre manufatti, realizzati in assenza di permesso di costruire in violazione del
D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, lett. c), nonché delle disposizioni in materia di costruzioni in zone sismiche e
sulle opere in cemento armato ed in ordine alle quali
risultava indagato, unitamente ad altre persone, V.P..
Avverso tale ordinanza il predetto proponeva ricorso
per cassazione.
Premessa una descrizione della vicenda processuale e
dei contenuti della richiesta di riesame deduceva, con un
primo motivo di ricorso, l’inosservanza e l’erronea applicazione degli artt. 157 e 158 c.p., osservando di aver
documentalmente dimostrato la intervenuta prescrizione
dei reati ipotizzati sulla scorta di verbali di perquisizione
e contratti di utenze relative alla fornitura di elettricità e
linee telefoniche che, contrariamente a quanto sostenuto
dal Tribunale, comprovavano una funzionalità all’uso
degli immobili sequestrati risalente negli anni.
Con un secondo motivo di ricorso deduceva la violazione dell’art. 321 c.p.p. in considerazione della mancanza di attualità del periculum e dell’assenza di aggravio del carico urbanistico, trattandosi di interventi
ormai realizzati da decenni e non di nuove costruzioni
richiedenti nuove strutture o opere collettive.
Insisteva, pertanto, per l’accoglimento del ricorso.
MOTIvI DELLA DECISIONE
Il ricorso è infondato.
Va preliminarmente osservato che lo stesso si concreta, sostanzialmente, nella riproposizione delle questioni già sollevate in sede di riesame ed alle quali i giudici avevano fornito adeguata risposta.
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 73
SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ
Il Tribunale, dopo aver correttamente richiamato
l’ambito della propria cognizione come delineato dalla
giurisprudenza di questa Corte e proceduto all’esame
dei dati fattuali documentati dalle risultanze delle prime
indagini, pervenendo alla conclusione che la natura
abusiva degli interventi è di macroscopica evidenza,
rileva l’assenza di idonea documentazione fotografica,
catastale, amministrativa o di altro genere, comprovante con certezza la data di ultimazione degli interventi e,
conseguentemente, il momento consumativo dei reati
da considerare ai fini del calcolo della prescrizione.
Evidenzia, in particolare, che la documentazione prodotta dalla difesa non offre alcun elemento che fornisca
una descrizione dettagliata dello stato dei manufatti.
Tale assunto viene contestato in ricorso, sostenendo
che il completamento funzionale sarebbe dimostrato
dall’esistenza delle utenze e dal fatto che gli immobili
fossero abitati.
Date tali premesse, occorre ricordare quale sia l’orientamento di questa Corte sul concetto di ultimazione
dell’immobile abusivo.
Si è detto, a tale proposito, che il reato urbanistico ha
infatti natura di reato permanente la cui consumazione
ha inizio con l’avvio dei lavori di costruzione e perdura fino alla cessazione dell’attività edificatoria abusiva
(v. SS. UU. n. 17178, 8 maggio 2002).
Si è poi precisato (ex pl. Sez. 3 n. 38136, 24 ottobre
2001) che la cessazione dell’attività si ha con l’ultimazione dei lavori per completamento dell’opera, con la
sospensione dei lavori volontaria o imposta (ad esempio mediante sequestro penale), con la sentenza di primo grado, se i lavori continuano dopo l’accertamento
del reato e sino alla data del giudizio.
Si è inoltre chiarito che l’ultimazione dei lavori coincide con la conclusione dei lavori di rifinitura interni ed
esterni quali gli intonaci e gli infissi (Sez. 3 n. 32969, 7
settembre 2005 ed altre prec. conf. nella stessa richiamate).
Deve trattarsi, in altre parole, di un edificio concretamente funzionale che possegga tutti i requisiti di agibilità o abitabilità, come si ricava dal disposto dell’art. 25,
comma 1, cit. T.U., che fissa “entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento” il
termine per la presentazione allo sportello unico della
domanda di rilascio del certificato di agibilità. Le opere
devono essere, inoltre, valutate nel loro complesso, non
potendosi, in base al concetto unitario di costruzione,
considerare separatamente i singoli componenti (Sez. 3
n. 4048, 29 gennaio 2003; Sez. 3 n. 34876, 9 settembre
2009). Tali caratteristiche riguardano, inoltre, anche le
parti che costituiscono annessi dell’abitazione (Sez. 3
n. 8172, 2 marzo 2010).
Ciò posto, deve rilevarsi come le conclusioni cui
sono pervenuti i giudici del riesame sul punto appaiano
pienamente condivisibili ed in linea con l’orientamento
dianzi delineato.
Correttamente il Tribunale ha ritenuto, infatti, che
fosse necessaria altra e più pregnante documentazione
per dimostrare lo stato di avanzamento dei lavori, poiché la presenza di utenze - che se effettivamente riferite
73
agli immobili abusivi sarebbero state attivate in palese
violazione del divieto di cui al D.P.R. n. 380 del 2001,
art. 48 - e la presenza di persone all’interno del manufatto dimostrano, al più, che l’immobile era abitato o
comunque utilizzato ma non che l’intervento edilizio
potesse ritenersi ultimato nel senso in precedenza indicato.
Lo stesso Tribunale considera anche altri dati fattuali, quali l’iter di alcune pratiche edilizie, una delle quali
riferita ad un immobile rurale non reperito all’atto del
sopralluogo e le condizioni di un immobile (individuato con il numero 3) con il terzo piano ancora non completato.
A fronte di ciò i giudici del riesame non potevano
ritenere determinato il momento consumativo del reato
e, conseguentemente, maturata la prescrizione, poiché
la materiale utilizzazione di un immobile e l’eventuale
attivazione di utenze non sono elementi da soli sufficienti per dimostrare la sua concreta ed effettiva funzionalità e la presenza di tutti i requisiti di agibilità o
abitabilità che consentano di ritenerlo ultimato.
Occorre inoltre rilevare che nella stessa direzione dei
principi sopra ricordati si pone anche la pronuncia
richiamata in ricorso (Sez. 3 n. 14436/2004), che si riferiva ad un deposito di attrezzature per il quale si era dimostrata la sussistenza di tali requisiti.
Va poi aggiunto che grava comunque sull’indagato
che voglia giovarsi della causa estintiva della prescrizione, in contrasto o in aggiunta a quanto già risulta in
proposito dagli atti di causa, l’onere di allegare gli elementi in suo possesso (Sez. 3 n. 19082, 7 maggio 2009;
Sez. 3 n. 10585, 11 ottobre 2000) e, per le medesime ragioni in precedenza indicate, tale onere non poteva ritenersi adeguatamente assolto.
Il provvedimento impugnato risulta pertanto, sul
punto, del tutto immune da censure.
A conclusioni analoghe può pervenirsi anche con
riferimento al secondo motivo di ricorso.
Le contestazioni mosse dalla difesa si fondano,
essenzialmente, nel richiamo alla giurisprudenza delle
Sezioni Unite penali di questa Corte (SS. UU. n. 12878,
20 marzo 2003) e nella negazione della sussistenza dei
presupposti di applicabilità della misura reale in considerazione dell’epoca di ultimazione dei lavori che, come già detto, si assume essere risalente nel tempo, con
la conseguenza che difetterebbe qualsivoglia aggravio
del carico urbanistico.
Il Tribunale, al contrario, riconosce la legittimità del
sequestro e, dopo aver ricordato che il G.I.P. aveva ritenuto applicabile la cautela reale sul presupposto di un
aggravio del carico urbanistico cagionato dalla realizzazione degli immobili in area agricola, soggetta anche
a vincolo idrogeologico, richiama a sua volta la citata
pronuncia delle Sezioni Unite e riconosce la attualità
delle esigenze cautelari, che individua nell’incidenza
sul carico urbanistico rappresentata dalla consistenza
dell’insediamento edilizio ed il numero di nuclei familiari presenti, dall’incremento della domanda di strutture, opere collettive e dotazione minima di spazi pubblici per abitante, dalla necessità di salvaguardare l’am-
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 74
74
CONDOMINIO GIURIDICO
biente e la staticità dei luoghi e, infine, dalla possibilità
che le opere non ancora ultimate siano portate a compimento e le unità non ancora abitate siano occupate.
Ciò posto, occorre ricordare che la menzionata pronuncia delle Sezioni Unite afferma come il giudice di
merito debba valutare attentamente e, conseguentemente, motivare, la sussistenza del pericolo derivante
dalla libera disponibilità del bene pertinente al reato,
considerando, in particolare, “la reale compromissione
degli interessi attinenti al territorio ed ogni altro dato
utile a stabilire in che misura il godimento e la disponibilità attuale della cosa da parte dell’indagato o di terzi
possa implicare una effettiva ulteriore lesione del bene
giuridico protetto, ovvero se l’attuale disponibilità del
manufatto costituisca un elemento neutro sotto il profilo della offensività”. A titolo di esempio, con specifico
riferimento all’incidenza sul carico urbanistico, si aggiunge che la delibazione in fatto sotto tale profilo deve
essere effettuata considerando la consistenza reale e
l’intensità del pregiudizio temuto, tenendo conto della
situazione esistente al momento dell’adozione della
misura.
Sulla nozione di “carico urbanistico”, peraltro, vengono fornite puntuali indicazioni, osservando, testualmente, che “... questa nozione deriva dall’osservazione che
ogni insediamento umano è costituito da un elemento
ed. primario (abitazioni, uffici, opifici, negozi) e da uno
secondario di servizio (opere pubbliche in genere, uffici
pubblici, parchi, strade, fognature, elettrificazione, servizio idrico, condutture di erogazione del gas) che deve
essere proporzionato all’insediamento primario ossia al
numero degli abitanti insediati ed alle caratteristiche dell’attività da costoro svolte. Quindi, il carico urbanistico
è l’effetto che viene prodotto dall’insediamento primario come domanda di strutture ed opere collettive, in
dipendenza del numero delle persone insediate su di un
determinato territorio. Si tratta di un concetto, non definito dalla vigente legislazione, ma che è in concreto
preso in considerazione in vari istituti di diritto urbanistico: a) negli standards urbanistici di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 che richiedono l’inclusione, nella formazione degli strumenti urbanistici, di dotazioni minime di spazi pubblici per abitante a seconda delle varie
zone; b) nella sottoposizione a concessione e, quindi, a
contributo sia di urbanizzazione che sul costo di produzione, delle superfici utili degli edifici, in quanto comportino la costituzione di nuovi vani capaci di produrre
nuovo insediamento; c) nel parallelo esonero da contributo di quelle opere che non comportano nuovo insediamento, come le opere di urbanizzazione o le opere
soggette ad autorizzazione; d) nell’esonero da ogni
autorizzazione e perciò da ogni contributo per le opere
interne (L. n. 47 del 1985, art. 26 e L. n. 493 del 1993,
art. 4, comma 7) che non comportano la creazione di
nuove superficie utili, ferma restando la destinazione
dell’immobile; e) nell’esonero da sanzioni penali delle
opere che non costituiscono nuovo o diverso carico ur-
banistico (L. n. 47 del 1985, art. 10 e L. n. 493 del 1993,
art. 4)”.
Sulla scia di tali condivisibili rilievi, altre decisioni
successive hanno ulteriormente delineato i termini
della questione, richiamando l’attenzione sulla circostanza che il pericolo degli effetti pregiudizievoli del
reato, anche relativamente al carico urbanistico, deve
presentare il requisito della concretezza, in ordine alla
sussistenza del quale deve essere fornita dal giudice
adeguata motivazione (Sez. 3 n. 4745, 30 gennaio
2008; conf. Sez. 6 n. 21734, 29 maggio 2008; Sez. 2 n.
17170, 5 maggio 2010) e chiarendo che, a tal fine, l’abuso va considerato unitariamente (Sez. 3 n. 28479, 10
luglio 2009; Sez. 3 n. 18899, 9 maggio 2008).
L’aggravamento del carico urbanistico è stato riconosciuto anche con riferimento alle ipotesi di realizzazione di opere interne comportanti il mutamento della originaria destinazione d’uso di un edificio (Sez. 3 n.
22866, 13 giugno 2007; conf. Sez. 4 n. 34976, 28 settembre 2010).
Nelle richiamate pronunce vengono, inoltre, indicate
ipotesi specifiche di incidenza dei singoli interventi sul
carico urbanistico, richiamando, ad esempio, il contenuto della L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, come
modificato dalla L. n. 122 del 1989 e L. n. 246 del 2005
il quale richiede, per le nuove costruzioni ed anche per
le aree di pertinenza delle costruzioni stesse, la esistenza di appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di
costruzione (Sez. 3 n. 28479/09, cit.); la rilevanza di
nuove costruzioni in termini di esigenze di trasporto,
smaltimento rifiuti, viabilità etc. (Sez. 3 n. 22866/07,
cit.); l’ulteriore domanda di strutture ed opere collettive,
sia in relazione alle prescritte dotazioni minime di spazi
pubblici per abitante nella zona urbanistica interessata
(Sez. 3 n. 34142 23 settembre 2005).
Alla luce della menzionata giurisprudenza, che il
Collegio condivide e dalla quale non intende discostarsi, deve ritenersi che i giudici del riesame abbiano operato una corretta valutazione dei presupposti per l’applicazione del sequestro preventivo con riferimento all’aggravio del carico urbanistico, considerando la destinazione agricola della zona, le dimensioni del complesso immobiliare ed il numero di abitanti, facendo
quindi buon uso dei suddetti principi.
Non meno rilevante risulta la considerazione operata
dai giudici del riesame circa la ulteriore esigenza di impedire che le opere non ancora ultimate siano portate a compimento e quelle non ancora abitate siano occupate.
Anche sul punto, dunque, l’ordinanza impugnata
supera indenne il vaglio di legittimità.
Il ricorso deve pertanto essere rigettato con le consequenziali statuizioni indicate in dispositivo.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del procedimento.
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 75
un regoLaMento DI conDoMInIo
non PuÒ coStItuIre un DIrItto
DI SerVItÙ Su DI un Bene coMune
“
I giudici di legittimità escludono che un regolamento di condominio, per sua natura finalizzato a disciplinare l’uso dei beni comuni da parte dei condomini, possa costituire un diritto di servitù su
di un bene comune in favore di un bene di proprietà esclusiva di
uno dei condomini.
E invero, se il regolamento di condominio, nel disciplinare l’utilizzazione delle cose comuni, può limitare il godimento su di esse
da parte di uno o più condomini, non può peraltro restringere tale
uso fino a svuotarlo di qualsiasi contenuto.
Sulla base di tali premesse i giudici di legittimità hanno ritenuto
che laddove in un negozio divisionale sia contenuto un regolamento di condominio contenente la costituzione di una servitù
d’uso a carico della area cortilizia comune in favore dell’appartamento al piano terreno, l’espressione “uso esclusivo di un condomino” non individua un vincolo pertinenziale speciale tra il bene
di proprietà comune e la quota immobiliare di proprietà del singolo e quindi la costituzione di una servitù, ma individua solo un
vincolo tra il bene comune ed un soggetto identificato in quanto e
quindi una convenzione costitutiva di un diritto d’uso di natura
personale a carattere obbligatorio, come tale non trasferibile in
mancanza di apposita norma derogatoria.
“
corte DI caSSazIone
Sez. II civ., sent. 27 aprile 2012, n. 6582
SvOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 18-6-1997 F.A. e
C.R. convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di
Bologna G.A.M., esponendo di aver acquistato da G.C.
con atto per notaio G. del 14-12-1990 un appartamento facente parte di un fabbricato sito in Bologna; assu-
mevano che l’acquisto comprendeva le parti comuni,
tra cui un’area cortilizia allora identificata dai mappali
134 b e 135 b (successivamente 60 e 135), e che nell’atto si precisava che vigeva destinazione ad uso esclusivo del proprietario dell’appartamento posto al piano
terreno della suddetta area cortilizia. Gli attori aggiungevano che il proprietario dell’appartamento al piano
terreno E.C. sempre in data 14-12-1990 con rogito per
notaio G. (con numero di repertorio successivo al sopra
menzionato atto di compravendita) lo aveva alienato al
convenuto unitamente al diritto di uso esclusivo sull’area cortilizia, diritto che, avendo natura personale, non
poteva essere ceduto ai sensi dell’art. 1124 c.c..
Il F. e la R., rilevato che il M. nel dicembre 1992, a
seguito di lavori di ristrutturazione, aveva alterato l’area cortilizia mutandone la destinazione da giardino a
parcheggio precludendo così ai comproprietari un qual-
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 76
76
CONDOMINIO GIURIDICO
siasi uso di essa, anche di semplice passaggio, chiedevano dichiararsi l’inesistenza del diritto di uso esclusivo, ordinarsi al convenuto il ripristino della destinazione dell’area, la rimozione del cancello illegittimamente
apposto nonché del muro, inibirsi il passaggio con veicoli sull’area stessa e condannarsi il M. ai risarcimento
dei danni.
Si costituiva in giudizio il convenuto chiedendo il
rigetto delle domande attrici, affermando la piena validità del suo diritto sull’area in questione quale risultante dai rogiti di acquisto.
Con sentenza del 21-2-2002 il Tribunale adito dichiarava l’inesistenza del diritto di uso esclusivo sull’area
per cui è causa, ordinava al convenuto di rimettere in
pristino l’area contraddistinta dai mappali 134 a el35 b,
in particolare procedendo alla rimozione del cancello
ed all’abbattimento del muro, nonché di astenersi dal
parcheggiare veicoli o autoveicoli sulle aree contraddistinte dai mappali 134 a, 134 b e 135 b.
Proposto gravame da parte del M. cui resistevano il
F. e la R. la Corte di Appello di Bologna con sentenza
del 22-3-2006 ha rigettato l’impugnazione. Per la cassazione di tale sentenza il M. ha proposto un ricorso
affidato ad un’unica articolata censura cui il F. e la R.
hanno resistito con controricorso depositando successivamente una memoria.
MOTIvI DELLA DECISIONE
Con l’unico motivo formulato il ricorrente denuncia
violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e segg.
-1021 e segg. - 1117 e segg. - 1123 e segg. - 1126 e
segg. - 1138 - 1058 e 1059 c.c. - 112 c.p.c. e vizio di
motivazione; premesso che l’intero edificio sito in via
(omissis) apparteneva originariamente in parti uguali ai
germani S.C. e C.C., e che alla morte di quest’ultimo
gli erano succeduti i figli M., E. e G., egli rileva che con
rogito P. del 25-10-1954 i quattro comproprietari si
erano attribuiti l’esatta metà in verticale della palazzina
e, con la parte edificata, la corrispondente metà del cortile sottostante; successivamente con atto a rogito V. del
30-5-1989 i tre suddetti germani avevano proceduto
allo scioglimento della comunione tra loro costituita
attribuendosi in proprietà individuale, in ordine alla
metà dell’edificio e della corte ad essi pervenuta per
successione e per atto a rogito P. del 1954, distinti
appartamenti siti in quell’ala dell’edificio, specificando
che l’area cortilizia identificata con i mappali 134 b e
135 b, pur rimanendo di proprietà comune, sarebbe
stata di uso esclusivo dell’assegnatario dell’appartamento al piano terreno; infine G.C. in data 14-12-1990
aveva venduto al F. ed alla R. il secondo piano della
parte della palazzina suddetta attribuitale in proprietà
individuale con la divisione del 1989 (con la specificazione nel rogito che l’area cortilizia in questione era
destinata ad uso esclusivo del proprietario dell’appartamento posto al piano terreno), e la stessa G.C. nonché i
germani E. e M. sempre in data 14-12-1990 avevano
venduto all’esponente i residui appartamenti di loro
proprietà tra i quali quello al piano terreno (con la specificazione che l’area cortilizia per cui è causa era desti-
nata all’uso esclusivo del proprietario dell’appartamento al piano terreno).
Il ricorrente assume che la Corte territoriale ha omesso di considerare che i germani C. con l’atto del 1989
non si erano limitati ad assegnarsi i singoli cespiti risultanti dallo scioglimento della comunione tra di essi esistente, ma anche di disciplinare l’utilizzo delle cose di
proprietà comune, tra cui la destinazione dell’area cortilizia nei termini sopra enunciati; pertanto nel negozio
divisionale era contenuto un regolamento di condominio contenente la costituzione di una servitù d’uso a
carico della corte comune in favore dell’appartamento
al piano terreno; quindi l’espressione “uso esclusivo di
un condomino” individuava un vincolo pertinenziale
speciale tra il bene di proprietà comune e la quota
immobiliare di proprietà del singolo, non già tra il bene
comune ed un soggetto identificato in quanto tale; non
si trattava dunque di un diritto personale a contenuto
obbligatorio, ma di una regolamentazione dell’uso del
bene comune che prevedeva la costituzione di una servitù consistente nella limitazione imposta ai restanti
condomini (ovvero alle controparti) nell’uso del cortile
antistante l’appartamento al piano terreno riservato in
via esclusiva a colui che ne era il proprietario; né poteva giungersi a conclusioni diverse, come invece ritenuto dalla sentenza impugnata, per il fatto che i contraenti avevano utilizzato l’espressione “proprietario dell’appartamento sito al piano terreno” invece che menzionare “l’appartamento”; infatti tale terminologia non
era idonea a qualificare il diritto attribuito al singolo condomino come “uso” personale ed obbligatorio,
piuttosto che come diritto di godimento esclusivo nell’ambito del rapporto condominiale che, in quanto tale,
siccome reale, resta efficace indipendentemente dalla
successione nella titolarità del bene al cui godimento è
collegato; infatti i termini “uso” ed “uso esclusivo” si
rinvengono nello stesso significato anche nelle disposizioni relative al condominio negli edifici.
Il ricorrente sostiene infine che l’interpretazione letterale e logico-sistematica dell’atto divisionale del 1989
da esso propugnata era confortata dal comportamento
delle parti, atteso che i coniugi F. dal 1990 fino al 1997
avevano pacificamente osservato i limiti all’uso comune delle particelle 60 e 135 imposti con la regolamentazione convenuta tra i germani C. con l’atto del 30-51989.
La censura è infondata.
La Corte territoriale, esaminando l’unico motivo di
appello con il quale il M. sosteneva che la clausola contenuta in entrambi i rogiti stipulati il 14-12-1990 secondo la quale “vige destinazione ad uso esclusivo del
proprietario dell’appartamento posto al piano terreno
dell’area cortilizia identificata con il mappale 60 (già
134 b) e con il mappale 135 (già 135 b)” integrava
una “obligatio propter rem” imposta sul bene per cui è
causa ed espressamente accettata dagli acquirenti F. e
R., ha disatteso tale assunto, ritenendo che si era in presenza di una convenzione - che prevedeva limitazioni
al diritto di proprietà su di una cosa a beneficio di una
singola persona - costitutiva di un diritto d’uso di natu-
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 77
SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ
ra personale a carattere obbligatorio, come tale non trasferibile in mancanza di apposita norma derogatoria; ha
poi aggiunto che le parti avevano ribadito, nei rispettivi rogiti, la comproprietà sulla zona in questione.
Orbene, sulla base di tali premesse, a prescindere dall’osservare che il motivo in esame, prospettando l’esistenza di un regolamento condominiale contenuto nell’atto di divisione del 30-5-1989 con il quale sarebbe
stata costituita una servitù d’uso a carico della suddetta
area cortilizia in favore dell’appartamento al piano terreno, attualmente di proprietà del M., presenta profili di
censura generici rispetto alla richiamata “ratio decidendi” della sentenza impugnata, si rileva che le enunciate
argomentazioni espresse dal ricorrente a fondamento
della presente impugnazione si rivelano infondate sotto
diversi aspetti.
Anzitutto deve escludersi che un regolamento di condominio, per sua natura finalizzato a disciplinare l’uso
dei beni comuni da parte dei condomini, possa costituire un diritto di servitù su di un bene comune in favore
di un bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini;
se invero il regolamento di condominio, nel disciplinare l’utilizzazione delle cose comuni, può limitare il
godimento su di esse da parte di uno o più condomini,
non può peraltro restringere tale uso fino a svuotarlo di
qualsiasi contenuto, come appunto pretenderebbe nella
fattispecie il ricorrente con riferimento all’area cortilizia in questione; tale conclusione è confermata dal rilievo che l’invocato diritto di servitù d’uso a carico della
corte comune ed in favore dell’appartamento al piano
terreno del fabbricato (consistente nel divieto imposto
agli altri condomini dell’uso del cortile antistante l’appartamento al piano terreno, uso riservato in via esclusiva al proprietario di tale immobile) comporterebbe
inammissibilmente non già un semplice peso imposto
al fondo servente (art. 1027 c.c.), ma un totale annullamento di ogni facoltà di suo godimento da parte del F.
e della R., che pure ne sono comproprietari.
Del resto la possibilità di configurare l’uso esclusivo
su di un bene comune da parte di un condomino proprietario di una unità immobiliare come una servitù
comporta la necessità di accertare la sussistenza della
“utilitas” di cui all’art. 1027 c.c., ovvero di un vantaggio diretto ed oggettivo del fondo dominante, a prescindere quindi dal fatto che tale diritto possa giovare al
proprietario di tale fondo, posto che l’“utilitas” non
deve riguardare l’attività che si svolge sul fondo, ma
77
deve ricollegarsi alla utilizzazione del fondo stesso; in
proposito peraltro il ricorrente non ha svolto alcuna
apprezzabile deduzione.
Del pari è infondato il profilo di censura con il quale
il M. afferma che la propugnata interpretazione dell’espressione “uso esclusivo” riportata sia nell’atto divisionale del 30-5-1989 sia nei due rogiti di vendita del
14-12-1990 come riconoscimento di un diritto di godimento esclusivo di natura reale nell’ambito del rapporto condominiale, troverebbe fondamento anche nel
riferimento in tali atti al “proprietario dell’appartamento al piano terreno” per individuare il fondo dominante, non diversamente da come l’art. 1126 ex. definisce
l’avente diritto all’uso esclusivo di parti comuni con il
termine “il condomino”.
A prescindere dall’osservare che non è possibile ricavare da una norma che disciplina la ripartizione delle
spese il riconoscimento della categoria dei diritti di uso
esclusivo, si rileva che l’art. 1126 c.c. fa riferimento
all’ipotesi in cui solo alcuni condomini, per la particolare posizione delle loro proprietà esclusive in relazione al lastrico solare, possano utilizzare tale parte comune, per cui pone a loro carico le spese per la riparazione della stessa in misura maggiore di quanto sarebbero
tenuti in relazione alle tabelle millesimali di proprietà;
del resto la norma citata non fa riferimento ai condomini i quali hanno il “diritto di uso esclusivo”, ma ai
condomini che “hanno l’uso esclusivo”.
È comunque decisivo concludere al riguardo che,
anche qualora si volesse ritenere che l’art. 1126 c.c. preveda un diritto reale, ad una applicazione analogica
della stesso osta il principio della tipicità dei diritti reali.
Infine è appena il caso di sottolineare che il riferimento del ricorrente ad un “vincolo pertinenziale” tra l’area
cortilizia comune e l’appartamento al piano terreno di
cui è proprietario il M. si pone in evidente contraddizione con l’assunto sostenuto nello stesso ricorso circa la
sussistenza di una servitù d’uso a carico della predetta
area cortilizia in favore del suddetto appartamento.
Il ricorso deve quindi essere rigettato; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al
pagamento di Euro 200 per spese e di Euro 1500 per
onorari di avvocato.
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 78
ancHe In PreSenza DI conteStazIonI
aLL’aMMInIStratore, I conDÒMInI non PoSSono
SoSPenDere I PagaMentI Per SerVIzI goDutI
“
Una volta stabilito che si tratta di pagamenti dovuti e a fronte di
servizi goduti, i condòmini hanno l’obbligo di farvi fronte, salvo
richiesta di danni per eventuali errori dell’amministratore.
I condòmini non possono infatti sospendere i pagamenti dovuti
al condominio, ben dovendo essi sapere che le carenze di cassa
espongono a mancati pagamenti dei fornitori, con conseguente
taglio delle utenze o addebito di interessi, sanzioni e costi moratori.
“
corte DI caSSazIone
Sez. II civ., sent. 11.5.2012, n. 7401
SvOLGIMENTO DEL PROCESSO
1) È controversa la responsabilità dell’amministrazione
condominiale di via (...), retta dallo Studio B. snc, in
relazione a tre ragioni di danno fatte valere dal Condominio.
Nel 2003 quest’ultimo conveniva in giudizio lo studio B., lamentando che in relazione alle spese per la
video ispezione delle canne fumarie deliberata dall’assemblea, l’amministratore aveva esposto in rendiconto
costi più che duplicati, poiché la delibera riguardava il
prezzo fissato per appartamento, mentre l’addebito
della ditta incaricata riferiva il costo unitario per ogni
singola canna fumaria ispezionata.
Il condominio lamentava poi maggiori costi per sanzioni e more, conseguenti a ritardati pagamenti a fornitori per circa L. 13 milioni tra il 1998 e il 2000; nonché
oneri di un sinistro occorso nel (...) per l’omessa cura di
una pratica assicurativa caduta in prescrizione.
Il tribunale di Milano con sentenza 25 agosto 2006
rigettava ogni profilo di domanda, rilevando:
A) che il Condominio non aveva la legittimazione a far
valere la lesione patrimoniale derivante al singolo condomino, che avesse pagato più del dovuto quale proprietario di una canna fumaria aggiuntiva rispetto al
preventivo.
B) che il rimprovero relativo ai ritardi nei pagamenti
era imputabile alla morosità persistente dei condomini
e non alla mala gestio dell’amministratore.
C) che Studio B. aveva tempestivamente inviato all’assicuratore la denuncia di sinistro e che il nuovo amministratore avrebbe dovuto verificare il buon fine della
pratica, mediante trasmissione alla compagnia assicuratrice della lettera della società AEM che quantificava
il danno.
1.1. La corte d’appello Ambrosiana con sentenza 8 febbraio 2010, notificata il 9 marzo 2010, riformava la
decisione di primo grado e, ritenuta la legittimazione
passiva dell’appellata Studio B. snc, la condannava al
pagamento di Euro 18.481 per maggiori costi da video
ispezione, circa Euro 7.000 per sanzioni e more e Euro
925,64 per sinistro AEM.
Studio B. snc ha proposto ricorso per cassazione sviluppato in 6 motivi, resistito da controricorso del Condominio di via (...).
Le parti hanno depositato memorie.
MOTIvI DELLA DECISIONE
2) Con il primo motivo, lo Studio B. snc lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 c.c.,
in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
Sostiene che erroneamente la corte d’appello aveva
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 79
SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ
ritenuto la sussistenza della legittimazione attiva del
Condominio, perché l’amministratore del condominio
non poteva, in assenza di uno specifico mandato dei
singoli condomini, promuovere un’azione per ottenere
il ristoro dei danni patiti individualmente da ciascuno di
essi.
Afferma che la spesa per gli interventi deliberati dall’assemblea, quand’anche sostenuta con i fondi condominiali, doveva in ogni caso gravare individualmente
sui singoli condomini proprietari delle canne fumarie
che abbisognavano degli interventi stessi.
Solo costoro, secondo parte ricorrente, erano abilitati
a verificare il legittimo impiego dei fondi, in quanto
soggetti incisi dal danno.
Nega che il condominio quale committente dei lavori potesse avere legittimazione attiva nei confronti dell’amministratore, perché l’azione aveva appunto
riguardato quest’ultimo e non l’appaltatore.
Infine osserva che sotto il profilo dell’obbligo del
conto posto a carico del mandatario, comunque l’amministratore non aveva titolo per svolgere la domanda
di danni nei confronti del suo predecessore perché
eventuali somme da quest’ultimo dovute al condominio entrerebbero a far parte dei fondi comuni come
sopravvenienze, procurando indebiti arricchimenti ai
condomini rimasti estranei alle video ispezione.
Pertanto, dovendo tali somme essere attribuite ai singoli condomini incisi dal danno, era da escludere la
legittimazione dell’amministratore.
Del pari la legittimazione doveva ritenersi circoscritta alle sole azioni perfettamente compatibili con le attribuzioni fissate dall’art. 1130 c.c..
La censura è infondata.
2.1. L’art. 1130 c.c., n. 1, fa obbligo all’amministratore
di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, sicché egli
deve ritenersi autonomamente legittimato a resistere
nelle conseguenti controversie ai sensi del successivo
art. 1131, comma 1 il quale nei limiti delle attribuzioni
stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri
conferitigli dal regolamento di condominio (c. 1138) o
dall’assemblea, riconosce all’amministratore la rappresentanza dei partecipanti (cfr. Cass. 7 febbraio 1998, n.
1302, Foro it., 1998, 1°, 1103; Cass. S.U. 18331/10).
Nella specie è incontroverso che i controlli sulle
canne fumarie dell’edificio vennero congiuntamente
deliberati in assemblea condominiale e che all’amministratore venne affidato il compito di operare per l’esecuzione, tanto che dal suo agire è scaturita la doglianza
circa il maggior prezzo pagato.
3) Secondo e terzo motivo attengono all’addebito all’amministrazione odierna ricorrente del maggior costo
preteso e ottenuto dalla ditta incaricata di eseguire le
video ispezioni delle canne fumarie rispetto a quanto
previsto in sede assembleare.
Parte ricorrente sostiene che per mero errore riconoscibile venne verbalizzato in assemblea il costo di
150.000 lire per appartamento e non per ogni canna
fumaria; che la previsione di un costo per appartamento era illogica; che la sentenza impugnata avrebbe apoditticamente stabilito il contrario.
79
La censura non può essere accolta.
Si tratta invero di mera contrapposizione a una tesi,
argomentatamente esposta in sentenza, di altra, che non
dimostra la illogicità della prima.
La Corte ambrosiana ha sottolineato come per tutto il
corso del giudizio di primo grado Studio B. non ha evidenziato né discusso il preteso errore di verbalizzazione e come il primo giudice abbia addebitato scorrettezza e malafede ai condomini, a fronte di un tenore chiarissimo del verbale e del comportamento omissivo successivamente adottato dall’amministrazione.
Quest’ultima si era ben guardata “dall’interpellare
nuovamente il condominio”, sebbene il preteso errore
comportasse un raddoppio dei costi complessivi, essendo stata pagata la somma di L. 67.285.000 in luogo di
L. 31.500.000 previste.
Il ragionamento è congruo e logico e non reca vizi in
relazione all’interpretazione del contratto (art. 1362
c.c.) o alla norma che disciplina l’errore riconoscibile
(art. 1431 c.c.).
La terza censura del ricorso, che si riferisce a violazione di queste norme, non è fondata, giacché la motivazione resa dalla Corte è coerente con queste disposizioni, facendo riferimento anche alla condotta successiva alla stipula, oltre che a un tenore letterale che non
era illogico, essendo possibile che per opere condominiali inusuali e rare l’appaltatore preferisse proporre un
sistema egualitario e forfettario, di più facile appetibilità assembleare, prescindendo dall’addebito per ogni
canna fumaria.
4) È invece fondato il quarto motivo, che denuncia vizi
di motivazione con riguardo alle sanzioni e alle “more”
irrogate in pendenza di ritardati pagamenti di bollette di
energia elettrica dei due esercizi amministrati dallo Studio ricorrente.
Si tratta di circa sedici milioni di lire di costi gravanti sul condominio e che il tribunale ha negato siano da
considerare voce di danno addebitabile all’amministrazione.
La Corte d’appello ha capovolto tale statuizione, ritenendo che il tribunale abbia genericamente menzionato i solleciti di pagamento fatti dall’amministratore ai
condomini e la “morosità cronica” dei condomini, che
configgerebbe con la concentrazione delle sanzioni nell’annualità 1999/2000.
Il ricorso critica la sentenza d’appello e fa leva sul
testo della sentenza di primo grado, puntualmente
riportato, la quale aveva specificato il riferimento ai
documenti dai quali risultavano le azioni intraprese.
Alla luce di questo testo, la valutazione di “insufficienza delle argomentazioni del primo giudice” espresso dalla sentenza impugnata si rivela totalmente ingiustificato.
Per capovolgere la decisione del tribunale e il suo
riferimento a varie risultanze di disavanzi e ritardi, ciascuna con specifico ancoraggio a documenti prodotti,
la Corte d’appello avrebbe dovuto esaminarli uno per
uno e spiegare perché non fosse vero quanto dettagliatamente riportato dall’accurata sentenza del tribunale,
dalla quale coerentemente e razionalmente era spiega-
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 80
80
CONDOMINIO GIURIDICO
to come plurimi ritardi fossero emersi, vari solleciti di
pagamento fossero stati inviati e azioni monitorie ed
esecutive intraprese.
Nulla di tutto ciò risulta dalla sommaria e apodittica
decisione impugnata, che ha fatto ricorso ad argomenti
impressivi circa la possibilità di costituire un fondo speciale per far fronte ai pagamenti ed evitare le sanzioni o
alla contraddizione tra il pagamento - doppio del previsto - dell’appalto per le video ispezioni e il mancato
pagamento delle bollette.
Il ricorso ha facile giuoco a smontare queste approssimative argomentazioni, facendo presente che nel volgere di tempo in cui maturarono i ritardi sarebbe stato
impossibile, salvo specifica dimostrazione del contrario, indurre parte dei condomini a versare su un velleitario fondo speciale somme ingenti, come quelle dovute dai condomini morosi.
Né ha senso l’osservazione circa la scelta di un pagamento in luogo di un altro.
Una volta stabilito che si trattava di pagamenti dovuti
e a fronte di servizi goduti, ai condomini spettava l’obbligo di farvi fronte, salvo richiesta di danni per maggiori spese dovute a errori dell’amministratore, come
stabilito per il maggior costo delle video ispezioni.
Ciò che i condomini non potevano fare era invece sospendere i pagamenti dovuti al condominio, ben dovendo
essi sapere che le carenze di cassa espongono a mancati
pagamenti dei fornitori, con conseguente taglio delle
utenze o addebito di interessi, sanzioni e costi moratori.
È alla luce di questi rilievi che dovrà quindi essere
nuovamente considerato l’appello in ordine al rigetto,
da parte del tribunale, di questo capo di domanda.
5) Con riguardo alla questione testé discussa, parte
ricorrente ha svolto un altro motivo di ricorso, il quinto, che lamenta violazione dell’art. 112 c.p.c., per
omesso esame di domande ed eccezioni.
Trattasi di censura poco comprensibile, che si risolve
nel ripetere la denuncia di cui al punto precedente assumendo che le argomentazioni erano state già spese in
appello, ma non erano state considerate. In realtà è
quindi denunciato impropriamente lo stesso vizio di
motivazione già fatto valere sub 4.
6) Fondato è il sesto motivo di ricorso, concernente violazione e falsa applicazione dell’art. 2952 c.c..
Con riferimento alla dedotta negligenza nella gestione di una pratica assicurativa, la corte d’appello ha ritenuto che, dopo la denuncia di sinistro del 1996, l’amministratore aveva omesso di compiere altri atti interruttivi della prescrizione.
Il ricorso puntualmente osserva che tanto la sentenza,
quanto probabilmente le successive amministrazioni
condominiali hanno trascurato l’art. 2952 c.c., comma
4 a tenore del quale: “la comunicazione all’assicuratore della richiesta del terzo danneggiato o dell’azione da
questo proposta sospende il corso della prescrizione
(c.c. 2941) finché il credito del danneggiato non sia
divenuto liquido ed esigibile oppure il diritto del terzo
danneggiato non sia prescritto”.
Pertanto, posto che era pacifico l’invio da parte di
Studio B. di una “opportuna denuncia” all’assicuratore
(così la citazione introduttiva, riportata dal ricorso a pag.
26), per poter addebitare incuria nella gestione della pratica, il giudice di merito di secondo grado avrebbe dovuto spiegare perché la prescrizione non fosse stata sospesa da quella comunicazione o in che termini fosse addebitabile inerzia all’amministratore sostituito nei primi
mesi del 2002 e non piuttosto al suo successore, come
ritenuto dal giudice di primo grado.
In mancanza di tale spiegazione, si deve rilevare che
sia stata fatta falsa applicazione del disposto dell’art.
2952 c.c..
Discende da quanto esposto la cassazione della sentenza impugnata in relazione all’accoglimento del quarto e sesto motivo di ricorso e il rinvio ad altra sezione
della Corte di appello di Milano, che provvederà anche
alla liquidazione delle spese di questo giudizio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il quarto e sesto motivo di ricorso;
rigetta nel resto.
Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi
accolti e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di
Milano, che provvederà anche sulla liquidazione delle
spese del giudizio di legittimità.
condominio 2012 n2_condominio2011 n1 def 27/06/12 15.06 Pagina 81
L’aMMInIStratore DI conDoMInIo È LegIttIMato
aD agIre In gIuDIzIo Per cHIeDere
La DeMoLIzIone DI oPere cHe PregIuDIcano
IL Decoro arcHItettonIco
“
L’Amministratore di Condominio è legittimato ad agire in giudizio per tutelare le parti comuni anche senza la delibera
dell’Assemblea. Se infatti il singolo proprietario costruisce un
manufatto abusivo che pregiudica il decoro architettonico dell’edificio, crea disagi agli altri condòmini e non segue le norme antisismiche, la demolizione dell’opera risulta legittima. La Cas-sazione che ha così respinto il ricorso del titolare dell’appartamento
contro la decisione della Corte d’appello di Napoli che ordinava
l’abbattimento del manufatto abusivo. L’azione dell’amministratore è infatti diretta a conservare l’esistenza delle parti comuni
condominiali, ai sensi dell’art. 1130, n. 4 c.c..
“
corte DI caSSazIone
Sez. civ., sent. 23.5.2012, n. 8152
SvOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 24.4.2003 il Condominio (...),
conveniva in giudizio avanti al tribunale di Napoli il
sig. S.A., proprietario di un’unità immobiliare ubicata
all’ultimo piano del fabbricato, deducendo che quest’ultimo aveva costruito sul suo terrazzo un manufatto
abusivo, oggetto di sequestro da parte dell’autorità giudiziaria, in spregio della normativa antisismica e con
caratteristiche tali da pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio ed a diminuire il godimento di aria e
di luce per altri condomini.
Chiedeva pertanto la condanna del convenuto alla
demolizione del manufatto de quo, con la riduzione in
pristino dello stato dei luoghi e la condanna del medesimo al risarcimento dei danni (pari a L. 50.000.000)
per i disagi arrecati ai condomini; in via subordinata
chiedeva la condanna del S. al pagamento di un inden-
nità pari al valore attuale dell’area occupata dalla nuova
fabbrica.
Si costituiva il S. chiedendo il rigetto della domanda
e deducendo che anche altri condomini avevano apportato abusive modifiche alle unità immobiliari di loro
proprietà; spiegava pertanto domanda riconvenzionale
chiedendo il ripristino dello stato dei luoghi e la condanna di tali condomini al risarcimento dei danni.
L’adito Tribunale, istruita la causa - nel corso della
quale veniva effettuata una CTU - con sentenza n.
4341/07 del 18/24.4.2007 ingiungeva al S. la demolizione del suo manufatto ma rigettava la domanda attrice di risarcimento dei danni nonché la riconvenzionale
del convenuto.
Avverso tale sentenza proponeva appello S.A. deducendo che il primo giudice aveva aderito acriticamente
alle conclusioni del CTU che immotivatamente aveva
ritenuto pericoloso l’edificio per la sua statica anche
perché costruito in violazione della normativa antisismica.
Contestava inoltre l’assunto del CTU circa la ritenuta lesione del decoro architettonico del fabbricato condominiale e la diminuzione di aria e di luce per gli altri
condomini. Si costituiva il condominio chiedendo il rigetto dell’appello e formulando appello incidentale circa la mancata condanna dell’appellante al risarcimento
del danno e in relazione alla condanna del S. alle spese
processuali non conforme ai minimi tariffari.
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82
CONDOMINIO GIURIDICO
L’adita Corte d’Appello di Napoli disponeva quindi
nuova CTU, espletata la quale, la stessa Corte, con sentenza 364/2010 depos. in data 29.1.2010 rigettava l’appello principale ed accoglieva in parte quello incidentale relativo alle spese del 1° grado che liquidava unitamente a quelle del secondo grado.
Avverso la predetta sentenza S.A., ricorre per cassazione sulla base di n. 5 censure; resiste con controricorso il condominio intimato.
MOTIvI DELLA DECISIONE
Con il 1° motivo del ricorso l’esponente denunziando la nullità della sentenza e del procedimento per violazione degli artt. 102 e 331 c.p.c., deduce che la sentenza è stata pronunciata in carenza di integrità del contraddittorio dal lato passivo con riferimento alla mancata citazione della propria moglie Sc.An..
Invero con rogito del 14.1.1978 egli aveva sottoposto
unitamente a quest’ultima, l’intero patrimonio immobiliare in regime di comunione.
La sopraelevazione realizzata sul terrazzo di copertura della quale era stato ordinato l’abbattimento era dunque di proprietà anche della moglie, la quale pur essendo litisconsorte necessaria, era rimasta del tutto pretermessa in entrambi i gradi del giudizio di merito.
Osserva il Collegio che la doglianza è infondata.
La predetta eccezione afferente l’integrità del contraddittorio è stata sollevata per la prima volta solo in
sede di legittimità dal ricorrente, ma non può essere rilevata d’ufficio anche poiché la circostanza in questione
non emerge dagli atti della precedente fase del giudizio
di merito, anzi dall’esame degli atti - come sottolineato
dal controricorrente - emergono segni contrari alla tesi
in questione. Bisogna peraltro rilevare che secondo questa S.C. l’effettiva titolarità passiva del rapporto giuridico controverso, poiché attiene al merito della controversia, rientra nel potere dispositivo e nell’onere deduttivo
e probatorio della parte interessata. Il suo difetto, pertanto, non può essere rilevato d’ufficio dal giudice, ma
deve essere dedotto nei tempi e modi previsti per le
eccezioni di parte e non può, quindi, essere sollevato per
la prima volta in sede di legittimità (Cass. n. 23670 del
15/09/2008; Cass. n. 18207 del 05/08/2010).
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 61, 112, 116,
163, 191 e 201 c.p.c. nonché insufficiente e contraddittoria motivazione: la censura si riferisce all’assunto
della Corte d’Appello secondo cui le critiche dell’appellante all’elaborato peritale di primo grado non si
erano concretizzate in una specifica contestazione delle
affermazione della sentenza impugnata, laddove era
stato trascritto, virgolettato, quanto esposto a pag. 7 della relazione ed avendo quindi l’appellante stesso omesso di confutare il dato oggettivo che costituiva la premessa della CTU e cioè la circostanza che l’edificio di
(...), perché realizzato sul finire dell’Ottocento, con
caratteristiche di muratura di tufo, non era stato certamente progettato per subire sollecitazioni che la nuova
struttura avrebbe finito per gravare sull’edificio stesso,
mentre si sarebbe dovuto tener conto della classifica-
zione del territorio del comune di Napoli come zona
sismica.
Passando all’esame del terzo motivo con esso il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 871, 872 e 1117 c.c., art. 1120 c.c., comma 2; L.
n. 64 del 1974, D.M. 15 maggio 1985 e D.M. 20 settembre 1985 nonché insufficiente e contraddittoria
motivazione: inapplicabilità della legge sismica nella
zona.
Secondo l’esponente le norme antisismiche, anche se
considerate integrative dell’art. 1127 c.c., comma 2,
trovano applicazione solo nelle zone sismiche di nuova
classificazione. Invero secondo la pregressa legge antisismica, Napoli era zona “a basso rischio sismico” e
quindi non era applicabile la normativa antisismica; in
relazione a ciò, censura le conclusioni del CTU di primo grado per quanto riguarda la data di costruzione del
manufatto che a suo avviso risaliva agli anni 80.
Con il quarto motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli art. 1102, 1117, 2933 e
1120 c.c. (omissis) nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Lamenta che il giudice dell’appello aveva aderito acriticamente alle conclusioni
del CTU, senza indicare i dati obiettivi su cui aveva
fondato la propria valutazione ed aveva omesso l’esame della consulenza tecnica di parte, rigettando in tale
modo le richieste istruttorie dedotte da esso ricorrente.
I suesposti motivi, congiuntamente esaminati stante
la loro connessione, sono privi di fondamento.
Si osserva in primis che i denunciati vizi di motivazione e le dedotte violazioni di legge si risolvono in
questioni di merito non rilevabili in sede di legittimità,
stante la corretta motivazione della sentenza impugnata.
In specie sono generiche e disorganiche le critiche
dirette alle relazioni dei consulenti d’ufficio.
D’altra parte, com’è noto, “il vizio di omessa o insufficiente motivazione, deducibile in sede di legittimità
ex art. 360 c.p.c., n. 5, sussiste solo se nel ragionamento del giudice di merito, quale risulta dalla sentenza, sia
riscontrabile il mancato o deficiente esame di punti decisivi della controversia, e non può invece consistere in
un apprezzamento dei fatti e delle prove in senso difforme da quello preteso dalla parte perché la citata
norma non conferisce alla Corte di Cassazione il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma
solo quello di controllare, sotto il profilo logico-formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione
fatta dal giudice del merito al quale soltanto spetta individuare le fonti del proprio convincimento, e, all’uopo,
valutarne le prove, controllarne l’attendibilità e la concludenza, e scegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione
(Cass. n. 1014 del 19/1/2006).
Ciò posto si rileva che la Corte napoletana dopo aver
con ampia e convincente motivazione rigettato le richieste e deduzioni istruttorie dell’odierno ricorrente e
sottoposte a rigoroso vaglio critico le relazioni dei consulenti d’ufficio, ha correttamente ritenuto la costruzione abusiva in questione pericolosa per la statica dell’e-
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SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ
dificio condominiale. “... Le caratteriste costruttive
della sopraelevazione ... l’incidenza dei relativi carichi
sull’edificio preesistente, come calcolati dal tecnico
d’ufficio ... nonché i già verificatisi episodi di parziale
dissesto, quali il distacco di pannellature di rivestimento della facciata prospiciente il cortile interno ... costituiscono elementi sufficienti a comprovare la situazione in atto di concreto pericolo per la statica dell’intero
fabbricato, situazione che può essere rimossa soltanto
attraverso la riduzione in pristino dello stato dei luoghi,
mediante demolizione senza indugio del fabbricato
abusivo realizzato in sopraelevazione dai S.” (v. sentenza pagg. 13-14).
Si osserva al riguardo che il ricorrente si è lungamente soffermato a discutere sull’applicabilità o meno
della legge antisismica al manufatto in parola, ma nessuna contestazione ha mosso in merito al c.d. effetto
vela messo in rilevo dal CTU, che ha comportato il distacco di pannellature di rivestimento della facciata della
veranda abusiva di cui si fa cenno nel brano sopra riportato, ciò che è prova più che eloquente dell’instabilità ed effettiva pericolosità del manufatto stesso.
Con il quinto motivo del ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1117, 1120,
1122 e 1123 c.c.; artt. 75 e 81 ed altre norme nonché
omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione: la
doglianza riguarda la questione del decoro architettonico che si assume violato e della riduzione di aria e luce
per alcuni condomini ciò che presupporrebbe “un’ opposizione facoltativa” dei singoli condomini controinteressati e non dell’amministratore, atteso che questi è
carente di legittimazione ad agire per l’azione ripristinatoria non avendo conseguito apposita delibera autorizzativa da parte dell’assemblea.
La questione è priva di fondamento.
La Corte territoriale ha invero correttamente ribadito
la legittimazione dell’amministratore anche in relazio-
83
ne alla dedotta alterazione del decoro dell’edificio,
“rientrando tale atto, diretto a conservare l’esistenza
delle parti comuni condominiali, negli atti conservativi
dei diritti, che pertanto, ai sensi dell’art. 1130 c.c., n. 4,
è attribuito all’amministratore”.
Peraltro avuto riguardo alla nota decisione delle S.U.
(Cass. n. 18331 del 6.8.2010) nella fattispecie è comunque intervenuta da parte dell’assemblea condominiale
in data 3.1.2010 la delibera autorizzativa dell’amministratore a resistere al presente ricorso per cassazione,
con la contestuale ratifica dell’intero suo operato.
Con il sesto motivo infine si deducono violazioni di
legge e vizio di motivazione circa accoglimento dell’appello incidentale relativamente alle spese del giudizio di 1° grado ritenute non conformi ai minimi tariffari; la censura del condominio secondo l’esponente non
poteva essere accolta in quanto generica, in relazione al
valore indeterminabile della causa e perché in ogni caso
in ragione della soccombenza reciproca, il giudice
doveva disporre la compensazione delle spese processuali.
La doglianza è priva di pregio, atteso che il condominio nel giudizio di primo grado aveva depositato una
regolare e dettagliata nota spese che dunque consentiva
al giudice di svolgere un preciso controllo sulle singole voci delle spese in questione. Quanto alla compensazione delle spese, essa rientra nell’ambito della discrezionalità del giudice di merito. Conclusivamente il ricorso dev’essere rigettato. Le spese processuali per il
principio della soccombenza sono poste a carico del
ricorrente.
P.Q.M.
la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al
pagamento delle spese processuali che liquida in Euro
2.200, di cui Euro 2.000 per onorario, oltre spese generali ed accessori come per legge.
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QuaLI PartI DeL FaBBrIcato DeVono eSSere
conSIDerate neL caLcoLo DeLLe
DIStanze LegaLI tra gLI eDIFIcI
“
In tema di distanze legali tra gli edifici rientrano nel concetto civilistico di costruzioni le parti dell’edificio (quali, ad esempio, le
scale e le terrazze) che, seppur non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere nonché ampliare la consistenza del fabbricato. Non sono, invece, computabili quelle sporgenze estreme del fabbricato che abbiano una funzione meramente ornamentale, di finitura, oppure accessoria di entità limitata (mensole, grondaie ecc.).
“
conSIgLIo DI Stato
Sez. Iv, sent. 17.5.2012, n. 2847
FATTO
Con il ricorso introduttivo del giudizio di primo
grado era stato chiesto dall’odierno appellato L.V. l’annullamento del dell’autorizzazione edilizia in sanatoria
prot. n. 13144 del 29 maggio 2003, rilasciata in favore
della controinteressata, Sig.ra D.A., dal Comune di
Policoro e ove necessario, del punto 16 dell’art. 3 del
Regolamento Edilizio del Comune di Poliporo.
L’originario ricorrente aveva prospettato motivi di
censura incentrati sui vizi di violazione di legge ed
eccesso di potere.
Il Tribunale amministrativo regionale, affermata la
propria giurisdizione in materia, e disattese le eccezioni di inammissibilità del mezzo di primo grado (per tardività e per mancata impugnazione delle precedenti
concessioni edilizie in sanatoria n. 169 del 20.9.2002 e
n. 10 del 20.1.2003) ha definito la causa nel merito
accogliendo il ricorso.
In particolare, il primo giudice ha in via preliminare
ricostruito in punto di fatto, ed anche sotto il profilo
cronologico, la complessa vicenda per cui è causa, evidenziando che l’odierno appellato era proprietario di un
fabbricato con circostante giardino recintato sito in
Policoro Via …, censito in Catasto al Foglio di mappa
n. …, particella n. …, mentre la appellante Sig.ra D.A.
era proprietaria di un immmobile confinante con quello dell’originario ricorrente censito in Catasto al Foglio
di mappa n. …, particella n. ….
Detti immobili erano inseriti nel Piano
Particolareggiato di esecuzione della Zona ovest del
Comune di Policoro, destinata ad edilizia residenziale
isolata e l’art. 10, comma 5, delle Norme Tecniche di
Attuazione del Piano Particolareggiato di esecuzione
della Zona ovest del Comune di Policoro, destinata ad
edilizia residenziale isolata, confermava quanto già statuito dal punto 18 dell’art. 3 del vigente Regolamento
Edilizio, il quale sanciva la distanza minima di 5 m. di
una costruzione dal confine di proprietà, prevedendo
che tale disposizione poteva essere derogata soltanto
dagli strumenti urbanistici esecutivi delle Zone A e B.
La odierna appellante, in origine aveva rispettato detta prescrizione in quanto la distanza tra il fabbricato
costruito ed il confine del lotto di sua proprietà rispettava i 5 metri prescritti ed era occupata da una rampa
scoperta, di accesso al piano seminterrato, adibito a
garage-deposito.
Successivamente, però, quest’ultima, alla fine dell’anno 2001, aveva iniziato a costruire abusivamente
all’altezza del piano terra un corpo aggiunto al fabbricato principale (che occupava interamente la citata
distanza tra il fabbricato costruito ed il confine del lotto
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SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ
di proprietà della contro interessata odierna appellante)
la cui parte sovrastante veniva adibita a terrazzo-veranda, mentre nella parte sottostante (poi coperta) veniva
ampliato il piano seminterrato, adibito a garage-deposito.
Essa -con istanza del 27 novembre 2001 - aveva chiesto al Comune il rilascio della concessione edilizia in
sanatoria; con provvedimento n. … del … il Dirigente
del Settore Urbanistica del Comune aveva autorizzato
il mantenimento soltanto delle modifiche distributive
interne, l’aumento di superficie ai vari piani e le modifiche ai prospetti.
Con provvedimento n. … del … invece, il Dirigente
del Settore Urbanistica del Comune aveva autorizzato
le opere non ultimate, eccetto la “sistemazione del parcheggio al piano interrato in prossimità della rampa,
con sovrastante pergolato, in quanto non chiaramente
rappresentata e leggibile sugli elaborati tecnici di progetto”.
In ultimo, con istanza del 13.5.2003 la controinteressata Sig.ra D. A. aveva chiesto al Comune il rilascio ai
sensi della L. n. 122/1989 dell’autorizzazione edilizia
del parcheggio interrato con il soprastante corpo
aggiunto, che occupava interamente la citata distanza
tra il fabbricato principale ed il confine del lotto di proprietà della stessa, e tale istanza era stata accolta in data
… con il rilascio da parte del Dirigente del Settore
Urbanistica del Comune di Policoro dell’autorizzazione edilizia prot. n. … del … gravata dall’odierno appellato.
Il primo giudice ha quindi ritenuto fondato il ricorso
avverso detto atto in ultimo citato (e non preclusiva la
circostanza che non fossero stati altresì gravati gli altri
provvedimenti di sanatoria rilasciati all’appellante, in
quanto non lesivi della specifica posizione dell’odierno
appellato confinante, il cui interesse era evidente sia
perché confinante, sia perché il terrazzo-veranda, realizzato dalla controinteressata ad una quota di 1,52 m.
rispetto al terreno di proprietà dell’appellato comportava un affaccio diretto sulla proprietà di quest’ultimo).
Ciò perché, il punto 18 dell’art. 3 del vigente Regolamento Edilizio sanciva la distanza minima di 5 m.
di una costruzione dal confine di proprietà, prevedendo
che tale disposizione potesse essere derogata soltanto
dagli strumenti urbanistici esecutivi delle Zone A e B.
Inoltre, l’art. 10, comma 5, delle Norme Tecniche di
Attuazione del Piano Particolareggiato di esecuzione
della Zona ovest del Comune di Policoro, destinata ad
edilizia residenziale isolata (ove erano ubicati gli
immobili per cui è causa) confermava quanto già statuito dal predetto punto 18 dell’art. 3 del vigente
Regolamento Edilizio, prevedendo il distacco minimo
di 5 m. dai confini.
Di converso, l’art. 9, commi 1 e 2, della legge n.
122/1989 statuiva che l’esecuzione di opere edilizie,
destinate a parcheggi, eseguite nei locali siti al piano
terra o nel sottosuolo del fabbricato o nel sottosuolo di
aree pertinenziali esterne al fabbricato, erano soggette a
Denuncia di Inizio di Attività gratuita, in quanto ai sensi
dell’art. 22, comma 5, DPR n. 380/2001 erano sogget-
85
ti al contributo di costruzione ex art. 16 DPR n.
380/2001 (cioè il pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione) soltanto gli interventi,
realizzabili mediante Denuncia di Inizio di Attività in
alternativa al permesso di costruire, previsti dal comma
3 dello stesso art. 22 DPR n. 380/2001 (anche la versione precedente dell’art. 9, comma 2, L. n. 122/1989
prevedeva l’autorizzazione gratuita) e le autorimesse,
edificate fuori terra, poiché dovevano essere qualificate come nuove costruzioni, erano soggette al pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione, in quanto il citato art. 9, comma 2, L. n.
122/1989, nel rinviare al precedente comma 1, si riferiva soltanto alle opere edilizie, destinate a parcheggi,
eseguite nei locali siti al piano terra o nel sottosuolo del
fabbricato o nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne
al fabbricato.
L’ impugnata autorizzazione edilizia prot. n. … del
… aveva violato la suddetta normativa, in quanto,
come accertato anche da consulenza tecnica disposta
dalla locale Procura della Repubblica, l’odierna appellante aveva realizzato all’altezza del piano terra un corpo aggiunto al fabbricato principale, che occupava interamente la distanza tra il fabbricato costruito ed il confine del lotto di proprietà della stessa, la cui parte sovrastante era stata adibita a terrazzo-veranda, mentre nella
parte sottostante (ora coperta) era stato ampliato il predetto piano seminterrato, adibito a garage-deposito.
Il risultato di tali opere abusive era che il piano di calpestio del suddetto terrazzo-veranda si trovava ad una
quota di 85 cm. rispetto alla strada senza uscita, ancora
da denominare, che si diramava da Via …, e di 1,52 m.
rispetto al terreno di proprietà dell’appellato (costruzione resa possibile, sistemando l’area esterna al fabbricato principale con un terrapieno artificiale).
Non potendo trovare applicazione l’art. 9, commi 1 e
2, della legge n. 122/1989, l’ampliamento del garage
sottostante doveva essere qualificato come una nuova
costruzione: ne discendeva che tale nuova costruzione
avrebbe dovuto rispettare la distanza minima di 5 m.
dal confine, prescritta dal punto 18 dell’art. 3 del vigente Regolamento Edilizio e dall’ art. 10, comma 5, delle
Norme Tecniche di Attuazione del Piano Particolareggiato di esecuzione della Zona ovest del Comune di
Policoro (destinata ad edilizia residenziale isolata).
In ogni caso, ad avviso del Tribunale amministrativo,
il soprastante terrazzo-veranda costituiva una nuova
costruzione, in quanto contribuiva alla trasformazione
del precedente organismo edilizio, modificandone la
precedente sagoma con notevole ampliamento della
superficie utile del fabbricato principale.
Ne conseguiva la illegittimità della rilasciata autorizzazione, mentre la impugnativa del punto 16 dell’art. 3
del Regolamento Edilizio non appariva dirimente in
quanto esso non poteva essere interpretato nel senso
che per la realizzazione delle costruzioni fosse sempre
consentita la sistemazione delle aree esterne, in quanto
la sistemazione esterna mediante innalzamento dell’originario piano di campagna poteva essere approvata
soltanto se necessaria alla stabilità del costruendo fab-
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86
CONDOMINIO GIURIDICO
bricato e, in caso di piani interrati, realizzati mediante
terrapieno artificiale, doveva tenersi conto degli indici
volumetrici e delle distanze minime, stabiliti dalla
vigente normativa urbanistica comunale.
Avverso la sentenza in epigrafe l’ originaria resistente rimasta soccombente ha proposto un articolato
appello evidenziando che la motivazione della impugnata decisione era apodittica ed incentrata su un equivoco di fondo: essa non aveva edificato alcun “nuovo
vano” ma si era limitata ad installare un cancello ed a
sistemare il giardino nella parte in cui questo sovrastava l’area interrata destinata a parcheggio realizzando
–nell’area destinata a verde – un pergolato e innalzando un parapetto al fine di scongiurare pericoli determinati dal dislivello nel punto in cui il giardino sovrastava l’area interrata destinata a parcheggio.
L’uso dell’area in questione non era mutato: essa era
rimasta adibita a garage-deposito.
Erroneamente il primo giudice aveva qualificato l’intervento quale realizzativo di un “corpo di fabbrica
aggiunto” in quanto non era stata realizzata alcuna
“costruzione” né tampoco una “veranda” autonoma ed
autonomamente utilizzabile.
Il mero pergolato in legno realizzato non poteva considerarsi “un vano”; non determinava alcun innalzamento del carico urbanistico, trattandosi di “volume
tecnico”; lasciava immutate le distanze legali (mt 5
rispetto al fabbricato dell’appellato Signor L.).
Per altro verso, la sentenza era errata anche laddove
aveva ritenuto che la copertura dell’area di parcheggio
avesse determinato l’innalzamento della quota del
piano di campagna avendo mutuato detta conclusione
dalla (errata) relazione del CTU rassegnata nel parallelo giudizio civile celebratosi ex art. 703 c.pc..
Eventualmente sarebbe stato necessario espletare
nuovi accertamenti sui luoghi.
Con una articolata memoria l’appellante ha puntualizzato e ribadito le proprie doglianze.
Il comune di Policoro ha depositato una articolata
memoria evidenziando che la sentenza aveva acriticamente recepito le inesatte valutazioni rese dai consulenti tecnici d’ufficio nominati sia in sede di giudizio
civile che dal pubblico ministero in sede penale ed ha
chiesto l’accoglimento del gravame.
L’appellato ha depositato una articolata memoria evidenziando che l’appello si poneva in contrasto con le
esatte valutazioni rese dai consulenti tecnici d’ufficio
nominati sia in sede di giudizio civile che dal pubblico
ministero in sede penale e che lo stesso meritava pertanto la reiezione.
All’adunanza camerale del … fissata per la trattazione
dell’incidente cautelare la Sezione, con l’ordinanza n. …
ha respinto l’istanza di sospensione della esecutività dell’appellata decisione “considerato che dalle pro-ve fotografiche versate in atti di causa, relative ad una fase dei
lavori ancora in itinere e dalle stesse tavole progettuali
non emerge con assoluta chiarezza che l’abuso contestato sia, come affermato dall’appellante, un semplice pergolato posto al di sopra del garage interrato e realizzato
nella striscia di rispetto delle distanze tra fabbricati;
ritenuto che il danno paventato dall’appellante, tenuto conto della natura assertivamente ornamentale del
pergolato e della sua pure asserita inconsistenza strutturale, non appare né grave né irreparabile”.
Alla odierna pubblica udienza del 17 aprile 2012 la
causa è stata posta in decisione dal Collegio.
DIRITTO
1. L’appello è infondato e va respinto.
1.1. Al fine di perimetrare l’oggetto del giudizio in relazione alle censure dedotte da parte appellante rileva il
Collegio, anzitutto, che sono inaccoglibili quelle fondate su una asserita acritica utilizzazione da parte del
primo giudice di elementi probatori acquisiti nell’ambito di altri procedimenti intercorsi tra l’appellante e
l’appellato, anche e soprattutto laddove si spingono a
sostenere l’asserita inutilizzabilità degli elaborati peritali ivi formati nell’odierno giudizio (si veda in particolare, quanto a tale profilo, la memoria depositata dal
Comune di Policoro).
Al contrario di quanto sostenuto dall’appellante e
dall’amministrazione comunale, infatti, da un canto la
condivisibile giurisprudenza di questo Consiglio di
Stato ha a più riprese affermato che “il giudice di merito può utilizzare, in mancanza di qualsiasi divieto di
legge, anche prove raccolte in diverso giudizio fra le
stesse o altre parti, come qualsiasi altra produzione
delle parti stesse e può, quindi, avvalersi anche di una
consulenza tecnica ammessa ed espletata in diverso
procedimento, valutandone liberamente gli accertamenti ed i suggerimenti una volta che la relativa relazione peritale sia stata ritualmente prodotta dalla parte
interessata.”(ex multis, ancora di recente Consiglio
Stato, sez. V, 19 gennaio 2009, n. 223).
Per altro verso, il detto principio (giustificato dal
principio di economia dei mezzi probatori e nella salvaguardia del principio del libero convincimento giudiziale) è perfettamente simmetrico a quello espresso dal
Giudice di legittimità civile (Cassazione civile, sez. II,
19 settembre 2000, n. 12422).
Sotto altro profilo, il primo giudice non ha affatto
acriticamente recepito le indicazioni probatorie contenute negli elaborati resi dai consulenti tecnici d’ufficio
nominati sia in sede di giudizio civile che dal pubblico
ministero in sede penale.
Al contrario di quanto sostenutosi nell’appello infatti, sia la perizia giurata di parte redatta il 15.7.2003
dall’Ing. B. V., ma soprattutto la Consulenza Tecnica di
Ufficio, redatta dall’Ing. M.
M. (nell’ambito del giudizio civile pendente tra le
parti, attivato dal ricorrente con l’azione di manutenzione, volta ad ottenere la demolizione del sopra descritto corpo aggiunto e la rimozione del terrapieno artificiale, sul quale era stato sistemato tale corpo aggiunto) e l’elaborato redatto dall’Ing. G. Giuseppe (incaricato dal Pubblico Ministero della Procura della
Repubblica presso il Tribunale di Melfi nell’ambito del
giudizio penale, a cui ha dato origine la vicenda contenziosa per cui è causa) hanno dato atto della circostanza che l’appellante ha realizzato all’altezza del
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SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ
piano terra un corpo aggiunto al fabbricato principale,
che occupa interamente la distanza tra il fabbricato
costruito ed il confine del lotto di proprietà della stessa,
la cui parte sovrastante è stata adibita a terrazzo-veranda, mentre nella parte sottostante (ora coperta) è stato
ampliato il predetto piano seminterrato, adibito a garage-deposito.
Dette risultanze sono state accuratamente vagliate dal
primo giudice e semmai, come risulta anche dalla documentazione fotografica versata in atti, esse sono state
soltanto apoditticamente contestate dall’appellante, che
ha espresso “perplessità” sulle modalità di calcolo dell’altezza e sulla nozione di “interrato”.
Le dette censure di difetto di motivazione e di istruttoria, oltre che quelle postulanti la radicale inutilizzabilità delle resultanze acquisite nell’ambito del - parallelo- giudizio civile e penale devono essere pertanto certamente disattese.
1.2. Sotto altro profilo - e proprio a cagione della completezza e esaustività degli accertamenti tecnici versati
nell’ odierno processo - ritiene il Collegio che la causa
sia compiutamente istruita e che non sia necessario disporre alcun ulteriore incombente istruttorio.
2. Nel merito, dato atto che risulta incontestata in appello l’affermazione del primo giudice in ordine alla tempestività e ritualità del gravame proposto dall’appellato
in primo grado, della legittimazione di quest’ultimo a
ricorrere e, a monte, della spettanza della giurisdizione
sulla pretesa devoluta (avuto riguardo al petitum sostanziale demolitorio della concessione in sanatoria ottenuta dall’appellante articolato in primo grado) al plesso giurisdizionale amministrativo, ritiene il Collegio
che l’appello sia privo di fondamento.
2.1. Posto che neppure è stata contestata la ricostruzione normativa contenuta nella impugnata decisione e
relativa alla disciplina urbanistica da osservare sull’area, (in particolare, ma non solo, con riferimento all’affermazione contenuta nella impugnata sentenza secondo cui “il punto 16 dell’art. 3 del Regolamento Edilizio
non può essere interpretato nel senso che per la realizzazione delle costruzioni è sempre consentita la sistemazione delle aree esterne, in quanto la sistemazione
esterna mediante innalzamento dell’originario piano di
campagna può essere approvata soltanto se necessaria
alla stabilità del costruendo fabbricato e, come sopra
detto, in caso di piani interrati, realizzati mediante terrapieno artificiale, deve tenersi conto degli indici volumetrici e delle distanze minime, stabiliti dalla vigente
normativa urbanistica comunale” ) il Collegio non rivisiterà detti profili ed esaminerà il merito nei limiti delle
censure dedotte.
2.1.1. Il presupposto centrale della causa riposa nella
circostanza che la distanza minima da rispettare tra gli
edifici in questione debba essere quella di metri 5: neppure l’appellante pone in dubbio la sussistenza della
predetta cogente disposizione (vedasi primo capoverso
dell’appello) come del resto non è contestato che inizialmente, allorché venne eretto il corpo principale dell’edificio, l’appellante si attenne alla detta prescrizione.
2.2. Sostiene però l’appellante che non potrebbe nel
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caso in esame - contrariamente da quanto affermatosi
dal primo giudizio - assimilarsi l’opera realizzata (che
nel ricorso viene insistentemente definita “pergolato”)
ad una “veranda”, e che neppure la copertura dello spazio adibito a “garage-deposito” avrebbe determinato la
creazione di alcun “locale” utilizzabile dall’uomo continuativamente: essa sostiene quindi di essersi limitata
a “sistemare” l’area nel rispetto della destinazione dell’area medesima circostante il fabbricato (id est: a parcheggio nell’area sottostante ed a verde al piano terra) .
2.2.1. Le dette deduzioni non meritano accoglimento.
Rileva in proposito il Collegio che per condivisa giurisprudenza di questo Consiglio di Stato “in tema di
distanze legali tra edifici o dal confine, mentre non
sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del
fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di finitura od accessoria di limitata entità, come le
mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili,
invece, rientrano nel concetto civilistico di costruzioni,
le parti dell’edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (c.d. aggettanti) che, se pur non corrispondono a
volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed
ampliare la consistenza del fabbricato. Lo stesso può
dirsi per le opere di contenimento, quali indubbiamente si configurano quelle di cui al caso di specie che,
comunque progettate in relazione alla situazione dei
luoghi ed alla soluzione esteticamente ritenuta più confacente dal committente, hanno una struttura che deve
essere idonea per consistenza e modalità costruttive ad
assolvere alla funzione di contenimento ed una funzione, che non è quella di delimitare, proteggere ed eventualmente abbellire la proprietà, ma essenzialmente di
sostenere il terreno al fine di evitare movimenti franosi
dello stesso. Opere tali da dovere essere riguardate,
sotto il profilo edilizio, come opere dotate di una propria specificità ed autonomia, in una accezione che
comprende tutte le caratteristiche proprie dei fabbricati, donde l’obbligo di rispetto di tutti gli indici costruttivi prescritti dallo strumento urbanistico e, in particolare, delle distanze dal confine privato”(Consiglio Stato,
sez. IV, 30 giugno 2005, n. 3539).
In modo pressoché simmetrico, la giurisprudenza
civile di legittimità ha ancora di recente condivisibilmente affermato che “ai fini dell’osservanza delle
norme sulle distanze legali di origine codicistica o prescritte dagli strumenti urbanistici in funzione integrativa della disciplina privatistica, la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio ma si estende
a qualsiasi manufatto non completamente interrato che
abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente
dal livello di posa e di elevazione dell’opera” (Cassazione civile, sez. II, 17 giugno 2011, n. 13389).
La giurisprudenza civile di merito, altrettanto condivisibilmente, ad avviso del Collegio ha poi fatto presente che ai fini del rispetto delle distanze fra costruzioni, non rileva il materiale utilizzato per la fabbrica,
richiedendosi soltanto una durevolezza dell’opera
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CONDOMINIO GIURIDICO
comunemente riconoscibile anche alle opere in legno o
ferro od altri materiali leggeri, purché infissi al suolo
non transitoriamente.
Ne consegue la permanente vigenza dell’insegnamento della Corte di legittimità secondo il quale “costituisce costruzione, agli effetti della disciplina del c.c.
sulle distanze legali, ogni manufatto che, per struttura e
destinazione, ha carattere di stabilità e permanenza
(Nella specie il manufatto, con finestra, era coperto da
tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, ed era
destinato a fienile, magazzino e pollaio)” (Cassazione
civile, sez. II, 24 maggio 1997, n. 4639).
Per completezza - tenuto conto dei profili sollevati
dall’appellato nella propria memoria di replica - si evidenzia che analoga nozione estensiva del concetto di
“fabbricato” è stata dettata dalla Corte di Cassazione ai
fini dell’art. 907 c.c., diretto a preservare l’esercizio
delle vedute da ogni eventuale ostacolo con carattere di
stabilità, “in quanto la nozione di costruzione è comprensiva non solo dei manufatti in calce e mattoni, ma
di qualsiasi opera che, indipendentemente dalla forma
e dal materiale con cui è stata realizzata, determini un
ostacolo del genere (Nella specie, il giudice del merito
aveva ritenuto che costituisse costruzione nel senso
anzidetto una veranda che ostacolava la veduta dal balcone e dalla finestra sovrastanti, anche se ottenuta
mediante la posa in opera, su correntini infissi nel muro, di lastre di fibrocemento facilmente asportabili, in
quanto bullonate a tali correntini. La C.S., nell’enunciare il precisato principio di diritto, ha confermato tale
decisione)” (Cassazione civile, sez. II, 21 ottobre 1980,
n. 5652).
2.3. Già alla stregua della sistematica esposizione che
precede, appare evidente che appare destituito di fondamento il primo caposaldo dell’impianto dell’appello
volto a contestare la nozione di “costruzione” (rectius
“veranda”) assunta dal primo giudice, rilevante in
punto di omesso rispetto delle distanze legali.
Ma anche il profilo dell’appello relativo alla sottostante autorimessa ed alla contestata creazione di un
vano mediante la copertura del garage riceve smentita:
è ben vero che l’area è rimasta aperta, ma è pur vero
che tramite l’innalzamento della copertura dello stesso
si è sostanzialmente ricavato un nuovo vano e comunque che non ricorre il concetto di “autorimessa totalmente interrata”.
Sul punto giova rammentare che per costante giurisprudenza di questa Sezione “al fine di individuare se
un manufatto sia o meno interrato, va fatto riferimento
al livello naturale del terreno, con la conseguenza che
la sporgenza di un manufatto dal suolo va riscontrata
con riferimento al piano di campagna, cioè al livello
naturale del terreno, e non al livello eventualmente
inferiore cui si trovi un finitimo edificio realizzato con
abbassamento di quel piano” (Consiglio Stato, sez. V,
06 dicembre 2010, n. 8547 ed in passato Consiglio
Stato, sez. V, 21 ottobre 1991, n. 1231 laddove si è affermato che soltanto “i locali costruiti al di sotto dell’originario piano di campagna non sono infatti computabili ai fini dell’applicazione degli standards urbanistici
e non concernono al computo della volumetria.”).
Nel caso di specie, nella incontestabile emergenza
processuale secondo cui il piano di calpestio del terrazzo-veranda si trova ad una quota di 85 cm. rispetto alla
strada senza uscita, ancora da denominare, che si dirama da Via …, e di 1,52 m. rispetto al terreno di proprietà dell’appellato (costruzione resa possibile, sistemando
l’area esterna al fabbricato principale con un terrapieno
artificiale) si rende applicabile l’orientamento espresso a
più riprese da questo Consiglio di Stato secondo cui “ai
sensi dell’art. 9, l. 24 marzo 1989 n. 122, la realizzazione di autorimesse e parcheggi è soggetta alla disciplina
urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni
fuori terra, se non effettuata totalmente al di sotto del
piano di campagna naturale”(Consiglio Stato, sez. IV,
27 novembre 2010, n. 8260).
Ne consegue la esattezza dell’affermazione del primo
giudice (non specificamente contestata nell’appello,
peraltro) secondo cui “le autorimesse, edificate fuori
terra, poiché vanno qualificate come nuove costruzioni,
sono soggette al pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione, in quanto il citato art.
9, comma 2, L. n. 122/1989, nel rinviare al precedente
comma 1, si riferisce soltanto alle opere edilizie, destinate a parcheggi, eseguite nei locali siti al piano terra o
nel sottosuolo del fabbricato o nel sottosuolo di aree
pertinenziali esterne al fabbricato”.
Il riscontrato innalzamento del piano di campagna
mercé copertura della rampa di accesso al garage, quindi, è tutt’altro che “ininfluente” siccome affermato a
pag. 9 del ricorso in appello, in quanto determinante
una nuova costruzione.
E attraverso detta “copertura” innalzando il piano di
calpestio, in collegamento funzionale con l’area definita “pergolato”, si è sostanzialmente creato un ulteriore
volume che si diparte dal corpo principale, ed occupa
tutta la distanza dal confine della proprietà L. in spregio
alla prescrizione sulle distanze.
2.4.Tutte le ulteriori considerazioni contenute nel motivo A2 del ricorso in appello sono dirette a mettere in
dubbio il rigore tecnico ed il metodo scientifico utilizzato dal perito d’Ufficio e dal consulente del pubblico
ministero negli elaborati depositati nel giudizio civile
ed in quello penale e versati in atti.
Senonché, come si è già chiarito nella prima parte
della presente esposizione, le apodittiche critiche ivi
contenute (che comunque non intaccano le valutazioni
relative alla veranda/pergolato ma si limitano a censurare il modo di determinazione del piano di campagna)
non appaiono convincenti.
2.4.1. La accurata analisi contenuta sia nella perizia
dell’Ing. M. sia nell’elaborato redatto dal consulente
tecnico del Pubblico Ministero Ing. G. si è a lungo soffermata sulla modalità determinativa della quota originaria del piano di campagna per il lotto in oggetto;
entrambi gli elaborati tecnici hanno accuratamente
richiamato la normativa applicabile, ed anche lo stato
dei luoghi ivi riscontrabili in passato: le risultanze in
essi contenuti potrebbero essere disattesi unicamente
laddove si riscontrassero criticità che il Collegio esclu-
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SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ
de sussistano.
Ben poco può aggiungersi infatti alle considerazioni
ivi contenute circa l’innalzamento determinato dal terrapieno di riempimento, e la “singolare” circostanza
che lo stesso abbia coinciso con le aperture originarie
dell’immobile sino a determinare la conseguenza che la
“veranda” ne costituisca il naturale prolungamento che
occupa per intero la distanza dal confine dell’appellato.
La documentazione fotografica versata in atti dimostra eloquentemente lo stato dei luoghi (tenuto anche
conto della circostanza che i lavori non erano definiti)
e pertanto anche le doglianze attinenti a tali profili
meritano la reiezione.
3. Conclusivamente, l’appello appare infondato e merita di essere disatteso.
4. Le spese processuali seguono la soccombenza e pertanto l’appellante deve essere condannata al pagamen-
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to delle stesse in favore dell’appellato nella misura che
appare congruo determinare in Euro tremila oltre accessori di legge, se dovuti, mentre devono essere compensate per il resto.
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione
Quarta) definitivamente pronunciando sull’appello,
numero di registro generale 1474 del 2010 come in epigrafe proposto, lo respinge.
Condanna l’appellante al pagamento delle spese processuali in favore dell’appellato nella misura che appare congruo determinare in Euro tremila oltre accessori
di legge, se dovuti, e le compensa per il resto.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso il 17 aprile 2012.
Depositata in segreteria il 17 maggio 2012.
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