Ing. Alberto Guglielmotti – Via Grillo,19 – 84080 Pellezzano (SA)
Cell. 339/8348888 – e-mail: [email protected]
Procedura esecutiva n. 23/2008: Italfondiario S.p.A. (creditore procedente)
contro Omissis (debitore)
Ill.mo Giudice dell’Esecuzione
Dott. Alessandro BRANCACCIO
Terza Sezione Civile
Tribunale di SALERNO
RELAZIONE
Il sottoscritto Ing. Alberto Guglielmotti, nominato C.T.U. nella procedura esecutiva in epigrafe in data
5 Luglio 2011, giorno in cui ha prestato il giuramento di rito e ricevuto il mandato peritale seguente,
attesta che la documentazione in atti relativa ai beni pignorati, di cui ha estratto copia, consta di n.1
atto di pignoramento immobiliare, n.1 nota di iscrizione a ruolo nel registro delle espropriazioni
immobiliari, n.1 istanza di vendita, n.1 nota di trascrizione dell’atto di pignoramento, n.1
comunicazione del G.E. in cui si è stabilita la data dell’udienza, n.1 avviso ai creditori iscritti ex art.
498 c.p.c., n.1 verbale di udienza dinanzi al G.E. del 17/05/2011, n.1 decreto di nomina esperto, n.1
verbale di conferimento incarico di stima, n.4 pagine di raccomandazioni generali per l’attività
dell’esperto, n.1 certificato notarile, n.1 contratto di mutuo con garanzia ipotecaria, n.1 atto di precetto
notificato.
MANDATO
1.
Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista
dall’art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca
l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra attività, ma dopo il termine
da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni;
2.
Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è
completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
3.
Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e,
tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed
idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni
per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di
introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri
beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12;
per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:
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4.
Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l’immobile pignorato,
verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e l’eventuale
sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le
operazioni peritali, relazionando al g.e.;
5.
precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico
proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali,
altresì, eventuali acquisti” mortis causa” non trascritti;
6.
valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i
presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica
indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la
determinazione degli ipotetici conguagli in denaro;
7.
dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base
al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare
riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui
dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta,
l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e
di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità
del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del
pignoramento;
8.
indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto
dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali
riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione;
9.
riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti
incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storicoartistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l’importo annuo delle
spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese
straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e
non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le
domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso e in
che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale
trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento
nonché le eventuali obbligazioni “propter rem”;
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10.
riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente
(come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi,
etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi
immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;
11.
acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a
favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio
antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le
risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo incrociato;
12.
riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del
terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al
DPR 06.06.2001 n.380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della
L. 28.02.85 n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le
nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, comma 2, della
citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che
l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art.46,
comma 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le
eventuali spese di sanatoria e di condono;
13.
determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione
del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari,
pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe
caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa
occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì,
analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la
manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri
giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per
vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da
eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la
valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per
le quote indivise;
14.
corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatici (e
segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “.pdf” per Adobe
Acrobat) – di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per
ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o
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località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella,
all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all’eventuale
subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno),
l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di
comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le
regolarità edilizio-urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base
d’asta;
15.
estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio
di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso
di costruzione, anche degli interni.
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
Le operazioni peritali sono iniziate contestualmente al conferimento dell’incarico da parte del G.E..
Successivamente, dopo aver visionato la documentazione a disposizione ed averne estratto copia
(Allegato1), in data 14.11.2011 sono state inviate alle parti le raccomandate A/R per la convocazione
del sopralluogo fissato, in prima convocazione, in data 19.11.2011 e, in seconda convocazione, in data
20.11.2011 (Allegato 2).
Nel giorno stabilito si è potuto procedere con le misurazioni e le operazioni materiali con le quali si
sono effettuati i rilievi atti a descrivere compiutamente lo stato dei luoghi del fabbricato pignorato
come indicato nel Verbale di sopralluogo n.1 (Allegato 3) e si è concordato verbalmente con uno dei
proprietari di poter continuare il sopralluogo in una successiva data per completare le operazioni nel
terreno pignorato in cui sono stati costruiti abusivamente alcuni manufatti. In data 16.01.2012 si è
provveduto a completare le misurazioni e le fotografie come indicato nel Verbale di sopralluogo n.2
(Allegato 4).
In attesa di effettuare e portare a termine il rilevamento, vista la difficoltà ad individuare l’esatta
ubicazione dei beni da staggire, sono state effettuate delle indagini presso gli uffici di Salerno
dell’Agenzia del Territorio [Servizio Catastale e Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria
dei RR.II.)], gli uffici Anagrafe e Stato Civile del Comune di Salerno, i Settori Urbanistica ed Edilizia
Privata del Comune di Eboli (SA) e gli uffici Anagrafe e Stato Civile del Comune di Avellino,
successivamente sono state interpellate alcune agenzie immobiliari del territorio comunale di Eboli
(SA).
Considerata la difficoltà nell’individuare nelle campagne del territorio comunale di Eboli i beni
pignorati, come già innanzi evidenziato, vista la problematicità a reperire la documentazione
riguardante i beni in questione e riscontrata, in occasione del sopralluogo n.1 effettuato in data
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19.11.2011, la presenza di vari manufatti e coperture abusivi nell’area oggetto di pignoramento, è stata
richiesta in data 16.12.2011 una proroga di 45 giorni per compiere il secondo sopralluogo, effettuato
poi in data 16.01.2012, e per portare a termine l’incarico. Tale proroga è stata concessa in pari data
(Cron. 6667) e protocollata in data 21.12.2011 (Allegato 5), della stessa sono state portate a
conoscenza le parti con raccomandata A/R (Allegato 6) .
In seguito a quanto sopra dichiarato ed anche in virtù di quanto riportato al successivo quesito 6, si è
valutato di stimare i due cespiti in un lotto unico essendo gli stessi attualmente indivisibili.
RISPOSTE AI QUESITI
Quesiti 1.-2.-3. I beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex
art. 567 del Codice di Procedura Civile è completa ed idonea, per cui ci si trova nella fattispecie n.2 e
si può procedere secondo i quesiti da 4 a 12.
Quesito 4.- LOTTO UNICO – Fabbricato con circostante terreno (quota di ½)
Il fabbricato oggetto del pignoramento (Allegato 7) è sito nel Comune di Eboli (SA) alla località
S.Berniero ed è censito catastalmente all’Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno nel
seguente modo:
Catasto Fabbricati: Comune di Eboli (codice: D390) – Provincia di Salerno - Foglio 45 Particella 1449
Categoria A/7 Classe 1 (Abitazioni in villini) consistenza 4 vani rendita 547,44 euro Indirizzo Via San
Berardino (invece di località San Berniero) piano Terra e
Catasto Terreni: Comune di Eboli (codice: D390) – Provincia di Salerno - Foglio 45 Particella 1449
Qualità Ente Urbano Superficie (m2) are 02 ca 70 (Allegato 8).
Dall’allegato 8, supportato anche dal riscontro dei sopralluoghi effettuati, si è dedotto che annesso al
fabbricato vi è una corte, che insieme occupano un’area di 270 mq circa.
Oggetto del pignoramento è anche un terreno di circa 2.570 mq compresa la parte conferita a strada
interpoderale comune, ubicato all’interno della stessa recinzione del fabbricato e della sua corte,
utilizzato precedentemente per l’attività zootecnica della fallita azienda del Sig. Omissis,
comproprietario in pari quota con la Sig.ra Omissis, censito al N.C.T. nel seguente modo:
Comune di Eboli (codice: D390) – Provincia di Salerno - Foglio 45 Particella 471 Qualità Seminativo
Irriguo Classe 2 Superficie (m2) are 25 ca 70 Reddito Dominicale 34,51 euro Reddito Agrario 21,90
euro (Allegato 9).
Descrizione dello stato dei luoghi.
L’immobile oggetto del pignoramento costituisce un fabbricato costruito in zona agricola, come risulta
ben mostrato dalle foto allegate, prima del 1963 senza alcuna autorizzazione, pertanto regolare ai sensi
delle leggi n.1150/1942 e n.765/1967, ed ubicato alla località S.Berniero in Eboli (SA).
Successivamente all’acquisto degli attuali proprietari, avvenuto in data 28.07.1989, il granaio di circa
34 mq e la legnaia di circa 18 mq, realizzati in lamiera, e il forno di circa 3 mq sono stati rimossi e al
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loro posto sono stati realizzati in muratura, con pilastri in c.a., senza autorizzazione in una zona con
vincolo paesaggistico, 2 camere da letto, 1 bagno e 1 disimpegno.
Attualmente il fabbricato si sviluppa su un unico livello al piano terra ed ha una copertura a falde
inclinate, è costituito da alcuni vani già esistenti nel 1963 (un soggiorno-cucina di circa 28 mq, una
camera di circa 16 mq ed un bagno di circa 9 mq, a cui si accede solo dall’esterno) e dai vani abusivi
da demolire sopra richiamati (due camere di circa 26 mq ciascuna, un bagno di circa 5 mq e un
disimpegno di circa 4 mq).
Per determinare la superficie commerciale complessiva sono stati considerati il granaio e la legnaia
con un coefficiente correttivo di 0,75 e la corte annessa al fabbricato di circa 165 mq con un
coefficiente correttivo di 0,10.
Dunque complessivamente la superficie commerciale è pari a 53 + 0,75 x 52 + 0,10 x 165 = 108,50
mq.
Le condizioni di esposizione, aerazione ed illuminazione sono buone, l’intonaco e la tinteggiatura
sono da rifare all’esterno, mentre all’interno la loro manutenzione è sufficiente a causa della presenza
in vari punti dell’umidità di risalita nelle pareti. La pavimentazione e i rivestimenti sono in buone
condizioni come gli infissi interni, non si può dire lo stesso degli infissi esterni che necessitano di
qualche controllo. Gli impianti idrico ed elettrico necessitano di una revisione: infatti nel primo,
poiché non è allacciato alla rete pubblica, circola acqua non potabile, prelevata da un pozzo ad una
profondità di 4 m, che viene poi smaltita in una vasca settica; nel secondo l’impianto deve essere
messo a norma. L’impianto di riscaldamento è scadente in quanto, nonostante la presenza di radiatori,
non è presente una caldaia, invece per l’acqua calda nei due bagni vengono utilizzati due scaldabagni
elettrici di piccole dimensioni.
Il terreno circostante il fabbricato, escluso la corte, di circa 2.570 mq compresa la parte conferita a
strada interpoderale comune, è ricoperto per poco più della metà da massetto per le esigenze
dell’attività zootecnica della fallita azienda del Sig. Omissis, comproprietario in pari quota con la
Sig.ra Omissis, che sullo stesso ha realizzato abusivamente due manufatti in muratura ad uso deposito,
uno in lamiera ad uso stalla e delle coperture, in lamiera e in plexiglass, per il ricovero degli animali.
Si rimanda tutto come verifica alle foto allegate alla presente relazione.
L’intera area confina a nord con proprietà Omissis, ad est con Demanio Pubblico dello Stato, a sud
con Direzione Generale del Demanio – Ministero delle Finanze e ad ovest con strada interpoderale
comune, salvo altri.
Corrispondenza con dati atto di pignoramento.
La planimetria attuale del fabbricato pignorato è discordante da quella depositata al Catasto nel 1988
(Allegato 10), che corrisponde a quanto costruito prima del 1963 anche se con molti dubbi riguardo
l’effettivo rapporto di scala: infatti il granaio e la legnaia, in lamiera, e il forno sono stati rimossi e
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sostituiti da 2 camere da letto, 1 bagno e 1 disimpegno, complessivamente di 61 mq, ma realizzati
senza autorizzazione in una zona con vincolo paesaggistico.
Inoltre sono presenti anche altre differenze: a) confini; b) il terreno della particella 471 di circa 2.570
mq, compreso la parte conferita a strada interpoderale comune, è ricoperto per poco più della metà
della sua superficie da massetto e su di esso sono stati realizzati abusivamente due manufatti in
muratura ad uso deposito, uno in lamiera ad uso stalla e delle coperture, in lamiera e in plexiglass, per
il ricovero degli animali.
Eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul bene.
Da verifiche presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio di Salerno [Servizio di Pubblicità
Immobiliare (ex Conservatoria dei RR.II.)] non risultano altre procedure esecutive gravanti sulla
medesima unità immobiliare.
Quesito 5.- Provenienza bene ed eventuale comproprietà.
LOTTO UNICO – Fabbricato con circostante terreno (quota di ½)
Il cespite è pervenuto al debitore mediante atto di compravendita a rogito Notaio Mario Gentile di
Eboli n. rep.34370 del 28/07/1989, trascritto a Salerno in data 01/08/1989 reg. gen. n.20728 reg. part.
n.16325 (Allegato 11).
La Sig.ra Omissis è proprietaria per ½ del fabbricato con terreno circostante sito nel Comune di Eboli
(SA) alla località S.Berniero, la restante parte di ½ è di proprietà del Sig. Omissis.
Non sono da segnalare acquisti mortis causa non trascritti.
Quesito 6.- Possibilità divisione beni in caso di comproprietà
LOTTO UNICO – Fabbricato con circostante terreno (quota di ½)
Il lotto, costituito dal fabbricato e dal terreno circostante, è in comproprietà tra la Sig.ra Omissis e il
Sig. Omissis. Considerando che il terreno è in parte adibito a corte ed in parte era utilizzato per
l’attività zootecnica della fallita azienda del Sig. Omissis e che l’area è delimitata da un’unica
recinzione, tale da rendere i due cespiti di fatto attualmente indivisibili, si ritiene non ci sia la
possibilità di una divisione dei beni.
Quesito 7.- LOTTO UNICO – Fabbricato con circostante terreno (quota di ½)
Come verificato anche durante il sopralluogo per l’accesso ai beni, essi sono attualmente liberi e non
sono soggetti all’esistenza di contratti e di altri diritti reali oltre il diritto di proprietà, registrati in data
antecedente al pignoramento, che delimitano la piena fruibilità degli stessi.
Il nucleo familiare della Sig.ra Omissis, proprietaria della quota di ½ , come si desume dal certificato
di stato di famiglia allegato alla presente relazione (Allegato 12), è il seguente:
-
Omissis.
Il nucleo familiare del Sig. Omissis, proprietario della quota di ½ , come si desume dal certificato
contestuale di famiglia-residenza allegato alla presente relazione (Allegato 13), è il seguente:
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-
Omissis.
Quesito 8.- Regime patrimoniale
LOTTO UNICO – Fabbricato con circostante terreno (quota di ½)
Si è verificato dall’estratto per riassunto dai registri degli atti di matrimonio (Allegato 14) che:
-
il debitore ha contratto matrimonio in data 07.12.1968 con Omissis;
-
con provvedimento del Tribunale di Modena in data 08.06.2006 è stata omologata la
separazione fra i coniugi.
Quesito 9. - Esistenza di formalità, vincoli o oneri che resteranno a carico dell’acquirente
LOTTO UNICO – Fabbricato con circostante terreno (quota di ½)
In merito all’esistenza di formalità, vincoli o oneri, gravanti sui beni, che resteranno a carico
dell’acquirente, bisogna tenere conto di quanto riportato nel certificato di destinazione urbanistica
(Allegato 15) rilasciato dal Comune di Eboli (SA) – Settore Urbanistica ed in particolare del fatto che:
-
la zona dove sono ubicati i beni è soggetta al vincolo paesaggistico (D.Lgs. n.42/2004);
-
la particella di terreno dove sono individuati i beni ricade nel PRG in ZONA OMOGENEA
“E” A PREVALENTE CONFORMAZIONE NATURALE DEL TERRENO e in
SOTTOZONA “Ee” COSTIERA , la cui edificabilità è regolata dai parametri del PRG
vigente;
-
relativamente alla pericolosità da alluvione, l’area è interessata da fenomeni di allagamento.
Visto che relativamente ai beni pignorati:
a) risultano agli atti del Comune un’istanza di condono (L.724/1994) da parte di Omissis in data
01.04.1995 n. prot.8302 per la realizzazione di una casa colonica con annessi rustici per mq
380 in assenza di licenza edilizia e una richiesta di integrazioni da parte del Settore
Urbanistica – Sportello Unico per l’Edilizia in data 12.12.2006 n. prot. 40924;
b) non risultano essere state presentate integrazioni nè essere stato emesso diniego per
improcedibilità con successiva ordinanza di demolizione e susseguente acquisizione al
patrimonio comunale (Allegato 16);
c) con deliberazione del Consiglio Comunale n.50 del 16.09.2011 è stata disposta l’approvazione
del nuovo “Regolamento per la determinazione dell’indennità risarcitoria”, prevista all’art.167
del D.Lgs. n.42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) e dovuta per la violazione
dello stesso codice; in via straordinaria la disciplina del suddetto regolamento si applica anche
agli interventi realizzati abusivamente, in aree sottoposte a vincolo paesaggistico-ambientale e
per i quali sia stata presentata domanda di condono edilizio, ai sensi delle LL.
n.47/1985,n.724/1994 e n.326/2003, in corso di definizione;
d) ai sensi dell’art.39 comma 1 della Legge n.724/1994 l’ampliamento del fabbricato e i nuovi
manufatti realizzati abusivamente non sono condonabili perché hanno superato per il primo il
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30 per cento della volumetria della costruzione originaria e nel complesso i 750 metri cubi per
singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria;
e) ai sensi dell’art.33 della Legge n.47/1985 le opere abusive non sono suscettibili di sanatoria in
quanto in contrasto con il vincolo paesaggistico imposto con DM del 02.11.1968 prima
dell’esecuzione delle opere stesse e non sono rientranti nel caso della lettera c) perché la
pratica di condono non è in corso di definizione,
all’acquirente sono da addebitare le spese per la demolizione dell’ampliamento del fabbricato in zona
vincolata, per la demolizione di due manufatti in muratura ad uso deposito, di uno in lamiera ad uso
stalla, delle coperture, in lamiera e in plexiglass, per animali e di alcuni muri in mattoni e le spese per
il ripristino dello stato dei luoghi così come indicato nel quesito 13.
Quesito 10. - Esistenza di formalità, vincoli o oneri che saranno cancellati o non opponibili
all’acquirente
LOTTO UNICO – Fabbricato con circostante terreno (quota di ½)
In merito all’esistenza di formalità, vincoli o oneri, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che
comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, da accertamenti effettuati presso uffici di
Salerno dell’Agenzia del Territorio [Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei RR.II.)]
sulla part.lla 1449 del Fg.45 del N.C.E.U. e del N.C.T. e sulla particella 471 del Fg.45 del N.C.T., e
sul debitore, a partire almeno dal ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico
(05.07.2011) fino al 23.01.2012 (Allegato 17), risulta:
ISCRIZIONE CONTRO: ATTO NOTARILE PUBBLICO (IPOTECA VOLONTARIA PER
CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO) iscritto all’Agenzia del Territorio
(Servizio di Pubblicità Immobiliare) di Salerno il 23.10.1990 (variato in data 28.03.2002) al numero
3014 R.P. e al numero 27415 R.G., per £ 100.000.000 (€ 51.645,69) comprensivo di interessi e spese
su un capitale iniziale di £ 50.000.000 (€ 25.822,85) a favore di BANCA COMMERCIALE
ITALIANA S.P.A., con sede in MILANO, e contro Omissis, per la quota di ½ delle proprietà ubicate
in Eboli (SA) in località San Berniero al Fg.45 Part. 471 (Terreno di 2.570 mq) e al Fg.45 Part. 1449
(Fabbricato con corte) e contro Omissis, per la quota di ½ delle proprietà ubicate in Eboli (SA) in
località San Berniero al Fg.45 Part. 471 (Terreno di 2.570 mq) e al Fg.45 Part. 1449 (Fabbricato con
corte).
Il costo per la cancellazione della suddetta iscrizione è il seguente:
- Imposta ipotecaria: 0,50 % x € 51.645,69 (£ 100.000.000) = € 258,23
- Bollo € 59,00
- Tassa € 35,00
TOTALE € 352,23
ISCRIZIONE CONTRO: ATTO GIUDIZIARIO DERIVANTE DA IPOTECA GIUDIZIALE
PER DECRETO INGIUNTIVO iscritto all’Agenzia del Territorio (Servizio di Pubblicità Immobiliare)
di Salerno il 15.03.2001 al numero 1042 R.P. e al numero 6629 R.G., derivante dal verbale emesso dal
Ufficiale Giudiziario TRIBUNALE DI SALERNO SEZ. DISTACCATA di Eboli (SA) in data
21.02.2001 Repertorio 131/2001, per £ 130.000.000 (€ 67.139,40) comprensivo di interessi e spese su
un capitale iniziale di £ 88.530.774 (€ 45.722,33), a favore di MONTE DEI PASCHI DI SIENA, con
sede in SIENA, e contro Omissis, per la quota di ½ delle proprietà ubicate in Eboli (SA) in località
San Berniero al Fg.45 Part. 471 (Terreno di 2.570 mq) e al Fg.45 Part. 1449 (Fabbricato con corte).
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Cell. 339/8348888 – e-mail: [email protected]
Il costo per la cancellazione della suddetta iscrizione è il seguente:
- Imposta ipotecaria: 0,50 % x € 67.139,40 (£ 130.000.000) = € 335,70
- Bollo € 59,00
- Tassa € 35,00
TOTALE € 429,70
ISCRIZIONE CONTRO: ATTO GIUDIZIARIO DERIVANTE DA IPOTECA GIUDIZIALE
PER DECRETO INGIUNTIVO iscritto all’Agenzia del Territorio (Servizio di Pubblicità Immobiliare)
di Salerno il 07.06.2007 al numero 7950 R.P. e al numero 31034 R.G., derivante dal verbale emesso
dal Ufficiale Giudiziario TRIBUNALE DI SALERNO SEZ. DISTACCATA di Eboli (SA) in data
21.02.2001 Repertorio 131/2001, per € 67.139,40 comprensivo di interessi e spese su un capitale
iniziale di € 45.722,33, a favore di MONTE DEI PASCHI DI SIENA, con sede in SIENA, e contro
Omissis, per la quota di ½ delle proprietà ubicate in Eboli (SA) in località San Berniero al Fg.45 Part.
471 (Terreno di 2.570 mq) e al Fg.45 Part. 1449 (Fabbricato con corte).
Il costo per la cancellazione della suddetta iscrizione è il seguente:
- Imposta ipotecaria: 0,50 % x € 67.139,40 (£ 130.000.000) = € 335,70
- Bollo € 59,00
- Tassa € 35,00
TOTALE € 429,70
TRASCRIZIONE CONTRO: ATTO GIUDIZIARIO CON VERBALE DI PIGNORAMENTO
IMMOBILI, trascritto all’Agenzia del Territorio (Servizio di Pubblicità Immobiliare) di Salerno il
07.02.2008 al numero 3715 R.P. e al numero 5465 R.G., derivante dal verbale di pignoramento
immobili emesso dall’Ufficiale Giudiziario della Corte di Appello di Salerno in data 25.10.2007
Repertorio 2869, a favore di ITALFONDIARIO S.P.A., con sede in ROMA, contro Omissis, per la
quota di ½ delle proprietà ubicate in Eboli (SA) in località San Berniero al Fg.45 Part. 471 (Terreno di
2.570 mq) e al Fg.45 Part. 1449 (Fabbricato con corte) e contro Omissis, per la quota di ½ delle
proprietà ubicate in Eboli (SA) in località San Berniero al Fg.45 Part. 471 (Terreno di 2.570 mq) e al
Fg.45 Part. 1449 (Fabbricato con corte).
Il costo per la cancellazione della suddetta trascrizione è il seguente:
- Imposta: € 168,00
- Bollo € 59,00
- Tassa € 35,00
TOTALE € 262,00
ISCRIZIONE CONTRO: ATTO NOTARILE PUBBLICO (IPOTECA IN RINNOVAZIONE)
DERIVANTE DA IPOTECA VOLONTARIA PER CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
CONDIZIONATO iscritto all’Agenzia del Territorio (Servizio di Pubblicità Immobiliare) di Salerno il
09.09.2010 al numero 7714 R.P. e al numero 37071 R.G., per € 51.645,69 comprensivo di interessi e
spese su un capitale iniziale di € 25.822,85 a favore di BANCO DI NAPOLI S.P.A., con sede in
NAPOLI, e contro Omissis, per la quota di ½ delle proprietà ubicate in Eboli (SA) in località San
Berniero al Fg.45 Part. 471 (Terreno di 2.570 mq) e al Fg.45 Part. 1449 (Fabbricato con corte) e
contro Omissis, per la quota di ½ delle proprietà ubicate in Eboli (SA) in località San Berniero al
Fg.45 Part. 471 (Terreno di 2.570 mq) e al Fg.45 Part. 1449 (Fabbricato con corte).
Il costo per la cancellazione della suddetta iscrizione è il seguente:
- Imposta ipotecaria: 0,50 % x € 51.645,69 (£ 100.000.000) = € 258,23
- Bollo € 59,00
- Tassa € 35,00
TOTALE € 352,23
Quesito 11. – Visure catastali ed ipotecarie aggiornate
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LOTTO UNICO – Fabbricato con circostante terreno (quota di ½)
Sono state acquisite e depositate (Allegati 8-9-17-18) visure Catastali ed Ipotecarie aggiornate sia per
immobile che per soggetto, sia a favore che contro, queste ultime sia in forma sintetica che integrale di
data maggiore al ventennio precedente la data di conferimento dell’incarico; da un accurato controllo
incrociato delle stesse, non risultano esserci delle discrasie.
Quesito 12.
LOTTO UNICO – Fabbricato con circostante terreno (quota di ½)
Relativamente alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica la situazione è descritta di seguito:
il fabbricato è stato realizzato senza alcuna autorizzazione in data precedente al 1963, pertanto
regolare ai sensi delle leggi n.1150/1942 e n.765/1967, ed era costituito da una cucina, una camera da
letto, un bagno, un granaio-deposito, una legnaia-deposito ed un forno e risultava tale fino alla data del
28.07.1989, giorno in cui i Sigg. Omissis acquistavano il fabbricato e l’annesso terreno, entrambi
pignorati.
Successivamente all’acquisto, il granaio di circa 34 mq e la legnaia di circa 18 mq, realizzati in
lamiera, e il forno di circa 3 mq sono stati rimossi e al loro posto sono stati realizzati in muratura, con
pilastri in c.a., senza autorizzazione in una zona con vincolo paesaggistico, così come si evince dal
Certificato di Destinazione Urbanistica (Allegato 15), due camere di circa 26 mq ciascuna, un bagno
di circa 5 mq e un disimpegno di circa 4 mq.
Inoltre venivano realizzati abusivamente sul terreno annesso al fabbricato, sempre rientrante in una
zona con vincolo paesaggistico, due manufatti in muratura ad uso deposito, uno in lamiera ad uso
stalla e delle coperture, in lamiera e in plexiglass, per il ricovero e l’accudimento degli animali per le
esigenze dell’attività della fallita azienda zootecnica del Sig. Omissis, comproprietario in pari quota
con la Sig.ra Omissis.
Relativamente ai beni pignorati agli atti del Comune:
a) risultano un’istanza di condono (L.724/1994) da parte di Omissis in data 01.04.1995 n.
prot.8302 per la realizzazione di una casa colonica con annessi rustici per mq 380 in assenza
di licenza edilizia e una richiesta di integrazioni da parte del Settore Urbanistica – Sportello
Unico per l’Edilizia in data 12.12.2006 n. prot. 40924;
b) non risultano essere state presentate integrazioni nè essere stato emesso diniego per
improcedibilità con successiva ordinanza di demolizione e susseguente acquisizione al
patrimonio comunale (Allegato 16);
c) risulta una deliberazione del Consiglio Comunale n.50 del 16.09.2011 con cui è stata disposta
l’approvazione del nuovo “Regolamento per la determinazione dell’indennità risarcitoria”,
prevista all’art.167 del D.Lgs. n.42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) e dovuta
per la violazione dello stesso codice, e che in via straordinaria la disciplina del suddetto
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regolamento si applica anche agli interventi realizzati abusivamente, in aree sottoposte a
vincolo paesaggistico-ambientale e per i quali sia stata presentata domanda di condono
edilizio, ai sensi delle LL. n.47/1985,n.724/1994 e n.326/2003, in corso di definizione;
d) ai sensi dell’art.39 comma 1 della Legge n.724/1994 l’ampliamento del fabbricato e i nuovi
manufatti realizzati abusivamente non sono condonabili perché hanno superato per il primo il
30 per cento della volumetria della costruzione originaria e nel complesso i 750 metri cubi per
singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria;
e) inoltre, ai sensi dell’art.33 della Legge n.47/1985 le opere abusive non sono suscettibili di
sanatoria in quanto in contrasto con il vincolo paesaggistico imposto con DM del 02.11.1968
prima dell’esecuzione delle opere stesse e non sono rientranti nel caso della lettera c) perché la
pratica di condono non è in corso di definizione;
f) non c’è traccia del certificato di abitabilità/agibilità.
Nel Certificato di Destinazione Urbanistica sopraccitato, rilasciato dal Comune di Eboli (SA) – Settore
Urbanistica, è riportato che:
-
l’area in cui ricadono i beni oggetto del pignoramento si trova in una zona soggetta al vincolo
paesaggistico (D.Lgs. n.42/2004);
-
la particella di terreno dove sono individuati i beni ricade nel PRG in ZONA OMOGENEA
“E” A PREVALENTE CONFORMAZIONE NATURALE DEL TERRENO e in
SOTTOZONA “Ee” COSTIERA , la cui edificabilità è regolata dai parametri del PRG
vigente;
-
relativamente alla pericolosità da alluvione, l’area è interessata da fenomeni di allagamento.
Considerato quanto innanzi detto, all’acquirente sono da addebitare le spese per la demolizione
dell’ampliamento del fabbricato in zona vincolata, per la demolizione di due manufatti in muratura ad
uso deposito, di uno in lamiera ad uso stalla, delle coperture, in lamiera e in plexiglass, per il ricovero
e l’accudimento di animali e di alcuni muri in mattoni e le spese per il ripristino dello stato dei luoghi
così come indicato nel quesito 13, senza che possa avvalersi delle disposizioni di cui all’art.46 comma
5 del D.P.R. n.380/2001 e all’art.40 comma 6 della L. n.47/85.
Quesito 13.- Valore dei beni – Determinazione del prezzo base di vendita
Valutata la consistenza dei luoghi ed esaminato lo stato dei beni oggetto di pignoramento si è
proceduto alla valutazione degli stessi mediante tre diverse metodologie:
a) mediante le valutazioni sintetiche comparative dirette sull’immobile stesso elaborate dalle Agenzie
Immobiliari del Comune di Eboli (SA);
b) mediante indagini di mercato per selezionare un campione di beni compravenduti simili ai beni
oggetto di stima e per i quali è stato stipulato un atto notarile;
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c) mediante l’utilizzo della banca dati quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio (O.M.I.)
per il fabbricato e la sua corte, tale metodo si fonda sulla ricerca di noti valori di mercato per immobili
con analoghi parametri di qualità, posizione, esposizione, veduta e fruibilità rispetto a quello oggetto
di stima e sull’utilizzo di coefficienti di differenziazione che permettono di correggere le quotazioni
medie nei casi in cui le caratteristiche del bene si discostano da quelle tipiche della media; mediante
l’utilizzo del valore agricolo medio per ettaro stabilito dalla Commissione Provinciale Espropri della
Provincia di Salerno relativamente al tipo di coltura e alla regione agraria (n.17) per il terreno
circostante il fabbricato.
Si è determinato il prezzo base di vendita costituendo un lotto unico.
a) Nel primo criterio, dai dati forniti dalle 4 (quattro) agenzie immobiliari consultate nel
territorio comunale di Eboli (SA), si è ottenuto il valore dei beni mediante la media aritmetica
delle valutazioni comunicate:
DDF Immobiliare
Indirizzo: Via Paesano Don Michele,4
Gruppo SG di Santalucia Raffaele (Professione Casa)
Indirizzo: Viale Paestum,25 – Bivio Santa Cecilia
Brand Servizi Immobiliari sas
Indirizzo: Via IV Giornate di Napoli
Oracasa Servizi Immobiliari
Indirizzo: Via Matteotti,61
LOTTO UNICO – Fabbricato con
circostante terreno
Valutazione : € 120.000,00
Valutazione : € 84.000,00
Valutazione : € 81.000,00
Valutazione : € 110.000,00
VALORE MEDIO
€ 98.750,00 (quota 1/1)
Quota oggetto di vendita
€ 49.375,00 (quota 1/2)
b) Nel secondo criterio la valutazione è stata effettuata mediante indagini di mercato per selezionare
un campione di beni compravenduti simili ai beni oggetto di stima e per i quali è stato stipulato un atto
notarile. In seguito a questi controlli si è deciso di considerare in particolare l’atto notarile di
compravendita con cui il debitore ha acquistato i beni di che trattasi in data 28.07.1989 (Allegato 11),
però rivalutando il prezzo all’attualità:
Prezzo di compravendita
£ 74.000.000 ( € 38.217,81)
Data di compravendita
28 luglio 1989
Coefficiente di rivalutazione (al 31.12.2011)
1,9358
Prezzo rivalutato
£ 143.249.200 ( € 73.982,04) (quota 1/1)
Quota oggetto di vendita
€ 36.991,02 (quota 1/2)
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c) Nel terzo criterio la valutazione del fabbricato con annessa corte è stata effettuata utilizzando i
parametri dell’Osservatorio nazionale del Mercato Immobiliare (O.M.I.) dell’Agenzia del Territorio
(Allegato 19) accessibili tramite il sito www.agenziaterritorio.it
e la cui fonte di rilevazione è
rappresentata da agenti immobiliari, stime interne, atti di compravendita indicanti un valore
significativamente diverso dal valore catastale, nonché offerte pubblicitarie, mentre la valutazione del
terreno circostante il fabbricato è stata eseguita mediante l’utilizzo del valore agricolo medio per ettaro
stabilito dalla Commissione Provinciale Espropri della Provincia di Salerno relativamente al tipo di
coltura e alla regione agraria (n.17).
Per il fabbricato si è trovata la quotazione indicativa della zona tramite i dati riportati nell’Allegato 19,
poi si è moltiplicato tale valore per i vari coefficienti correttivi (di degrado, sullo stato di
conservazione e manutenzione, di destinazione, di piano, di funzionalità, di utilizzo, di orientamento,
di veduta, di luminosità, di servitù, di isolamento termico) e per la superficie virtuale dell’immobile
che tiene conto del valore diverso delle pertinenze rispetto ai locali principali.
Considerato che i beni ricadono in una zona rurale pianeggiante per la quale l’Agenzia del Territorio
non fornisce indicativi valori di mercato, così come per i comuni vicini, aventi simili caratteristiche
territoriali, di Battipaglia, Pontecagnano Faiano e Capaccio, si è deciso di utilizzare quelli minimi
delle abitazioni di tipo economico ricadenti nella zona suburbana – Frazione S. Cecilia, non molto
distante dai beni pignorati, che in alcune zone non centrali rispecchia le caratteristiche della zona
rurale pianeggiante.
In base alle informazioni che si sono potute reperire nella “Banca dati delle quotazioni immobiliari
dell’Agenzia del Territorio” e che sono state confermate da operatori specializzati di mercato, si è
determinato con il presente metodo sopra illustrato il valore al mq di superficie commerciale in €
910,00 (assimilabile ad un’abitazione di tipo economico con valore di mercato minimo), inoltre si
sono applicati i seguenti coefficienti correttivi: (1-0,30)=0,70 (degrado), 0,80 (stato conservazione e
manutenzione), 1,00 (destinazione), 1,30 (funzionalità), 0,96 (orientamento), 1,00 (luminosità), 0,98
(isolamento termico), il cui prodotto finale è pari a 0,685.
La superficie virtuale è pari a 108,50 mq per cui il valore dell’immobile, senza i costi di ripristino
dello stato dei luoghi, è pari a (€/mq) 910,00 x (mq) 108,50 x 0,685 = € 67.633,48.
Per stimare il terreno circostante il fabbricato, escluso la corte, si è utilizzato il valore agricolo medio
per ettaro stabilito dalla Commissione Provinciale Espropri della Provincia di Salerno nell’anno 2010
relativamente al tipo di coltura (seminativo-irriguo predominante nella zona) e alla regione agraria
(n.17 relativa al Comune di Eboli) (Allegato 20), pertanto esso si è valutato pari a (€/mq) 5,3412 x
(mq) 1.630,00 = € 8.706,16.
Il valore complessivo della proprietà è quindi pari a € 67.633,48 + € 8.706,16 = € 76.339,64 e, poiché
la Sig.ra Omissis è proprietaria di ½ dei beni valutati, il valore della sua quota è pari a € 38.169,82.
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Riepilogando quindi i tre risultati dei criteri adottati, si ha:
dalle Agenzie Immobiliari: € 98.750,00 (quota 1/1) ed € 49.375,00 (quota 1/2);
- Valore risultante dalla rivalutazione dei beni pignorati all’attualità a partire dalla data di acquisto
avvenuto mediante la stipula di un atto notarile: € 73.982,04 (quota 1/1) ed € 36.991,02 (quota 1/2);
i dati desunti dall’
-
Osservatorio nazionale del Mercato Immobiliare (O.M.I.) e dal valore agricolo medio per ettaro
stabilito dalla Commissione Provinciale Espropri della Provincia di Salerno nell’anno 2010: €
76.339,64 (quota 1/1) ed € 38.169,82 (quota 1/2).
Eseguendo la media aritmetica dei tre valori, risulta: € 83.023,89 (quota 1/1) ed € 41.511,95 (quota
1/2) al lordo delle detrazioni che vanno applicate per il ripristino dello stato dei luoghi alla data
dell’acquisto della proprietà da parte del debitore (demolizione della parte abusiva del fabbricato,
ripristino del fabbricato alle condizioni del 28.07.1989, demolizione dei manufatti abusivi e dei muri
in mattoni, rimozione delle coperture, in lamiera e in plexiglass, e del massetto dal terreno circostante
il fabbricato).
Dunque, tenendo conto del prezzario della Regione Campania anno 2011, le spese per il ripristino
dello stato dei luoghi ammontano a 15.500,00 € circa , come di seguito specificate:
TIPO DI INTERVENTO
QUANTITA’
Demolizione parziale del fabbricato
(solo parte abusiva)
Ripristino
del
fabbricato
alle
condizioni del 28.07.1989 (in lamiera)
Demolizione dei manufatti abusivi
Rimozione delle coperture in lamiera
e in plexiglass
Demolizione del massetto
Demolizione muri in mattoni
TOTALE
150 mc circa
IMPORTO
UNITARIO
15,11 €/mc
IMPORTO
PARZIALE
2.000,00 € circa
52 mq circa
27,35 €/mq
1.400,00 € circa
600 mc circa
650 mq circa
11,98 €/mc
3,50 €/mq
7.000,00 € circa
2.200,00 € circa
28 mc circa
12 mc circa
90,73 €/mc
32,65 €/mc
2.500,00 € circa
400,00 € circa
15.500,00 € circa
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Dunque il valore della proprietà da stimare, al netto delle spese, è pari a € 83.023,89 – € 15.500,00 =
€ 67.523,89
(quota 1/1),
per cui l’importo arrotondato della quota di ½ dei beni valutati da
considerare come prezzo base di vendita è € 33.700,00.
Quesito 14.- LOTTO UNICO – Fabbricato con circostante terreno (quota di ½)
In allegato alla presente relazione si riportano il riepilogo delle caratteristiche degli immobili pignorati
(Allegato 21) e le planimetrie (Allegato 22) secondo le disposizioni impartite.
Quesito 15.- LOTTO UNICO – Fabbricato con circostante terreno (quota di ½)
Il reperto fotografico è anch’esso allegato alla presente relazione (Allegato 23).
Ulteriori allegati:
-
Attestazione comunicazione concessione proroga e invio relazione di consulenza alle parti
mediante raccomandate A/R (Allegato 6);
-
Certificato attestante distanza chilometrica, copia libretto di circolazione autoveicolo utilizzato
ed autocertificazione per date utilizzo autoveicolo (Allegato 24).
Pellezzano, 30 gennaio 2012
Il C.T.U.
(Ing. Alberto GUGLIELMOTTI)
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