ARCHITETTO
ENRICO CRIPPA
TRIBUNALE DI PIACENZA
Ufficio esecuzioni immobiliari
ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 177/2010
Procedura promossa da:
BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA con l’Avv. Claudio Trinchi
Intervenuti:
Equitalia Piacenza Spa
contro:
...CATINO
VITO, FIORDIRISO ADDOLORATA, CATINO DAVIDE, CATINO
SANDRA E CATINO KATIA
Giudice dell’Esecuzione
DOTT. GIANLUIGI MORLINI
VALUTAZIONE DI STIMA DEI BENI PIGNORATI
RELAZIONE DELL’ESPERTO
Piacenza 10 ottobre 2011
1
STUDIO DI ARCHITETTURA E URBANISTICA - 29100 PIACENZA VIA DANTE ALIGHIERI, 130 - tel. 0523 609522 - fax 0523 1728625
codice fiscale CRPNRC57H04G535Z - partita iva 00828780338 - Ordine degli Architetti della Provincia di Piacenza n. 120
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INDICE
.
PREMESSA
PAG. 3
1
IDENTIFICAZIONE DEL BENE
PAG. 3
2
SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE
PAG. 7
3
STATO DI POSSESSO DEL BENE
PAG. 8
4
ATTESTAZIONE CIRCA L’ESISTENZA DI FORMALITA’,
VINCOLI E ONERI CHE RESTERANNO A CARICO
DELL’ACQUIRENTE
5
PAG. 8
ESISTENZA DI FORMALITA’, VINCOLI E ONERI
CHE SARANNO CANCELLATI DALLA PROCEDURA
O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILI
ALL’ACQUIRENTE
6
PAG. 10
VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA
DEL BENE
PAG. 11
7
ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA
PAG. 15
8
VERIFICA DELLA CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI
PAG. 15
9
VALUTAZIONE ESTIMATIVA DEL BENE
PAG. 16
10 REGIME FISCALE
PAG. 17
11 PIGNORAMENTO DI QUOTE
PAG. 17
12 OPERE DA ESEGUIRE CON URGENZA SUL BENE
PAG. 18
13 ALLEGATI
PAG. 18
2
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Ill.mo Sig. Giudice,
il sottoscritto Arch. Enrico Crippa con studio in Piacenza via Dante Alighieri n. 130,
iscritto all’ordine degli Architetti della Provincia di Piacenza al n. 120, nella sua
qualità di consulente esperto per la stima dei beni pignorati (nomina del 16.02.11)
nella procedura in epigrafe, espone quanto segue.
Con riferimento all’incarico allegato al verbale di giuramento (DOC. 1), lo scrivente
ha esaminato preliminarmente l’atto di pignoramento e la documentazione
ipocatastale allegata, riscontrando la presenza dell’estratto di catasto (mappa
1/2000 del Foglio 11 Mappale 7 del Comune di Castelsangiovanni - Pc), nonché
delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato nel ventennio anteriore
alla trascrizione del pignoramento (dichiarazioni contenute nella relazione notarile
del Dott. Omero Araldi di Mantova e nota di trascrizione presso l’Agenzia del
Territorio di Piacenza Reg. generale n. 10405, Reg. particolare 6858 del 19.07.10).
Tuttavia dall’analisi della documentazione reperita è emersa un’incongruenza fra
l’Atto di Pignoramento redatto dall’Avv. Claudio Trinchi di Rieti ed il Contratto di
Mutuo redatto dal Notaio Dott. Luigi Giancani del 27.10.05. Lo scrivente, con nota
del 20.04.11 allegata (DOC. 2), ha segnalato quanto sopra alla S.V. che ha
provveduto alla sospensione delle operazioni peritali ed ha convocato parti e CTU
nell’udienza del 08.07.11. In quella sede la S.V. ha invitato il CTU a procedere ai
necessari interventi di modificazione catastale concedendo termine fino al 15.10.11
e rinviando al 14.12.11 per decidere delle modalità di vendita (DOC. 3).
Lo scrivente ha quindi provveduto in merito, con una variazione al Catasto dei
Terreni, per l’annessione della piccola area non indicata nel verbale di
pignoramento ( F 11, M. 937 di are 1,50) a quella più grande comprendente i beni
pignorati (F 11, M. 7 di are 8,30) (DOC. 4b), e, successivamente, con una variazione
al Catasto dei Fabbricati (DOC. 5b). Con l’occasione, come meglio specificato al
successivo punto 1, sono state regolarizzate anche altre variazioni in quanto non vi
era corrispondenza fra lo stato di fatto dei fabbricati e le planimetrie catastali.
Procedendo con i punti indicati nell’incarico originario, a seguito di alcuni
sopralluoghi presso il bene e indagini presso gli uffici competenti, il sottoscritto ha
potuto accertare quanto segue:
1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE
Casa di abitazione con annessi in Comune di Castelsangiovanni (Pc) costituita:
3
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- da un corpo abitativo verso Ovest, composto da un piano terreno con due vani,
cucina, bagno, vano scala e accessori e da un primo piano con tre vani, bagno,
vano scala e accessori;
- da un corpo verso Est , con un piano terreno composto da una autorimessa ed un
ricovero attrezzi ed un primo piano adibito a legnaia;
- da un corpo verso Nord adibito a portico rustico;
Il tutto con area pertinenziale antistante e retrostante, ai confini in circondario con
via pubblica e con la proprietà dei mappali 840, 934, 936 e 9 del foglio 11 Catasto
Terreni di Castelsangiovanni (Pc).
Precedentemente alla variazione catastale di cui sopra il bene era censito come
segue nel Catasto Edilizio Urbano di Castelsangiovanni, foglio di mappa 11:
- mappale 7 sub. 2 Via degli 0lmi n.3 (P.T. 1) Cat. A/3, CI. 1, vani 9, rendita
Euro
288,18;
- mappale 7 sub. 3 Via degli 0lmi n.3 (P. T.) Cat. C/6, CI. 4, metri quadrati 16,
rendita Euro 46,27.
L'area antistante e retrostante era censita nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano di
Castelsangiovanni al foglio 11 con il mappale 7 sub. 6, bene comune ai mappali 7
sub. 2 e sub. 3 (non censibile).
L'area coperta e scoperta era censita nel Catasto Terreni di Castelsangiovanni alla
Partita 1 e al foglio di mappa 11 con il mappale 7, di are 8.30 e con il mappale
937, di are 1.50.
Si allegano:
(DOC. 4a): - visura storica per immobile dell’Agenzia del Territorio relativa la
terreno censito al F11 del Comune di Castelsangiovanni P. 937;
- estratto di mappa del medesimo terreno.
(DOC. 5a):
- scheda, visura per immobile e visura storica per immobile
dell’Agenzia del Territorio relativa al fabbricato censito al F11 del
Comune di Castelsangiovanni P. 7 subalterno 2 (abitazione);
-
scheda, visura
per
immobile e
visura
storica
per
immobile
dell’Agenzia del Territorio relativa al fabbricato censito al F11 del
Comune di Castelsangiovanni P. 7 subalterno 3 (autorimessa);
A seguito della variazione catastale indicata in premessa, quanto sopra ora è
censito
come segue nel Catasto Edilizio Urbano di Castelsangiovanni, foglio di
4
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mappa 11:
- mappale 7 sub. 8 Via degli 0lmi n.3 (P.T. 1) Cat. A/3, CI. 1, vani 9, rendita
Euro
288,18; (ABITAZIONE);
- mappale 7 sub. 3 Via degli 0lmi n.3 (P. T.) Cat. C/6, CI. 4, metri quadrati 16,
rendita Euro 46,27. (AUTORIMESSA);
- mappale 7 sub. 7, bene comune non censibile ai mappali 7 sub. 3 e sub. 8 (AREA
ESTERNA).
Si allegano:
(DOC. 4b): - Tipo Mappale Atto di Aggiornamento Attestato di Approvazione
dell’Agenzia del Territorio relativa al terreno censito al F11 del Comune
di Castelsangiovanni P. 7 (fusione fra P. 937 e P. 7 con rettifiche dei
fabbricati in mappa);
(DOC. 5b): - visura per immobile dell’Agenzia del Territorio relativa al fabbricato
censito al F11 del Comune di Castelsangiovanni P. 7 sub 8 (abitazione
ex sub. 2) conseguente alla variazione;
- ricevuta di avvenuta denuncia di variazione unità di cui sopra e relativo
mod. D1
Quindi relativamente al pignoramento, eseguito prima della variazione catastale, ci
si dovrà riferire ora per l’abitazione al F. 11,
P. 7, subalterno 8 (e non più al
subalterno 2), mentre non vi è alcuna modifica per l’autorimessa (che resta quindi
F. 11, P. 7 subalterno 3) .
Il pignoramento riguarda la proprietà e l’usufrutto dell’intero bene ed in particolare,
come indicato nella nota di trascrizione relativa dell’Agenzia del Territorio Registro
Generale
n. 10405, Registro particolare n. 6858, Presentazione n. 5 del 19/07
/2010 riguarda i seguenti soggetti:
..
- CATINO
DAVIDE Nato il 21/08/1977 a CASARANO (LE) Codice fiscale CTN
DVD
...
..
77M21
B936 O per iI diritto di NUDA PROPRIETA' per la quota di 2/6
..
- CATINO
SANDRA Nata il 21/08/1977 a CASARANO (LE) Codice fiscale ..CTN SDR
..77M61
B936 S per il diritto di NUDA PROPRIETA' per la quota di 2/6
...
- CATINO
KATIA Nata il 10/12/1974 a UGENTO (LE) Codice fiscale CTN
KTA 74T50
..
L484 Q per il diritto di NUDA PROPRIETA' per la quota di 2/6
..
..
- CATINO
VITO Nato il 06/06/1941 a UGENTO (LE) Codice fiscale CTN
VTI 41H06
..L484
K per il diritto di USUFRUTTO per la quota di 3/6
5
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..
- FIORDIRISO
ADDOLORATA Nata il 07/02/1952 a UGENTO (LE) Codice fiscale
FRD
DLR 52B47 L484 E per il diritto di USUFRUTTO per la quota di 3/6
..
L’immobile è stato acquistato con atto di compravendita redatto dal Notaio Luigi
Giancani di Piacenza n. 71047/17503 di rep. del 27/10/2005, trascritto presso la
Conservatoria di Piacenza in data 04/11/2005 ai nn. 17909/11519.
Anteriormente al ventennio l'originaria consistenza immobiliare era di proprietà:
- del signor CHIESA
ANTONIO, nato il 29/09/1936 a Castel San Giovanni (PC) c.f.
..
CHSNTN36P29C261M
come da atto di compravendita Notaio Viscardo Tagliaferro
..
n. 30022/9106 di rep. del 04/12/1969, trascritto presso la Conservatoria di Piacenza
in data 23/12/1969 ai nn. 8861/7022)con il quale, CHIESA
ERNESTO nato il
..
14/06/1902 a Borgonovo Val Tidone (PC) vendeva, oltre ad altro, riservandosene
l'usufrutto totale e vitalizio, la nuda proprietà del fabbricato rurale censito, al nuovo
catasto terreni del Comune di San Giovanni, come risulta dal certificato catastale
UTE di Piacenza del 17/10/1969 n. 14309, a fg. Il mapp. 7, are 4.80, composto, al
piano terra, da due stanze e cantina, al piano primo da due stanze ed un solaio con
sovrastante sottotetto accessibile, oltre a uno stallino e a una stalla con sovrastanti
..
fienili, a CHIESA
ANTONIO, che acquistava in regime di separazione dei beni.
Risulta volturata in catasto la riunione di usufrutto in morte del signor CHIESA
..
ERNESTO
in data 19.8.1977 voltura n. 393277, registrata a Piacenza il 17.10.1977
..
n. 189 vol. 54);
- con atto di compravendita Notaio Mario Onorato n. 35519 di rep. del 28/04/1998,
trascritto presso la Conservatoria di Piacenza in data 13/05/1998 ai nn. 4390/3323,
il signor CHIESA
ANTONIO vendeva, oltre ad altro, le unità immobiliari in oggetto al
..
signor CORDINI
MARCO, nato il 14/08/1967 a Castel San Giovanni (PC) c.f.
..
..
CRDMRC67M14C261K.
- con atto di compravendita del Notaio Luigi Giancani n. 71047/17503 di rep. del
27/10/2005, trascritto presso la Conservatoria di Piacenza in data 04/11/2005 ai nn.
17909/11519, il signor CORDINI
MARCO, coniugato in regime di separazione dei
..
beni, vendeva, oltre ad altro, le unità immobiliari in oggetto ai signori CATINO
VITO e
..
FIORDIRISO
ADDOLORATA che acquistavano il diritto di usufrutto in regime di
..
comunione legale dei beni, CATINO
KATIA, CATINO DAVIDE e CATINO SANDRA,
..
per la quota di 2/6 ciascuno della nuda proprietà. I signori CATINO
VITO e
..
..
FIORDIRISO
ADDOLORATA acquistavano l'usufrutto generale a vita in parti uguali
6
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fra loro pro indiviso, con diritto di accrescimento sull'immobile.
2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE
Il bene è ubicato in Comune di Castelsangiovanni (Pc) strada degli Olmi n. 3; fa
parte di un piccolo nucleo ex rurale a circa 1,2 km a nord dai confini dell’abitato di
Castelsangiovanni verso il fiume Po, in una zona di aperta campagna fra la ferrovia
(linea Piacenza Torino) e l’autostrada Brescia Torino che dista circa 400 mt.
Ai sensi del vigente PRG di Castelsangiovanni (il PSC in adozione non si riferisce
alle zone extraurbane) l’area sulla quale insiste il bene è classificata come zona
per “insediamenti extragricoli esterni”.
La zona è disciplinata dall’art. 38 delle
Norme di Attuazione del PRG (DOC. 6). Nella fattispecie il PRG consente
unicamente interventi di ristrutturazione edilizia ma vieta la possibilità di trasformare
le parti con originaria funzione non abitativa, come i corpi verso Est (autorimessa e
deposito attrezzi) e verso Nord (portico rustico), in edifici residenziali (“la loro
trasformazione in residenza civile è ammessa solo nell’ipotesi di diretta contiguità
con i fabbricati esistenti di originaria funzione abitativa rurale, e comunque solo
nella
misura necessaria
a
raggiungere
i requisiti minimi di abitabilità; è
espressamente vietato il recupero volumetrico di manufatti di tipo precario baracche, tettoie, ecc.”)
Il bene è costituito da:
a) un’area in parte edificata (corpi Est, Ovest e Nord) e in parte a giardino e orto per
una superficie catastale totale di 980 mq; la parte scoperta è in parte pavimentata
(per lo più in cemento), è dotata di un pozzo ancora efficiente e di una recinzione
fissa verso strada (quella verso gli altri lati in rete plastificata è precaria e istallata
provvisoriamente). L’area è interamente piana ed è accessibile da ogni mezzo.
b) un corpo abitativo verso Ovest di circa 152 mq (76 mq per due piani fuori terra) è
composto da un piano terreno con due vani, cucina, bagno, vano scala e accessori
e da un primo piano con tre vani, bagno, vano scala e accessori. Costruito
probabilmente nel periodo fra le due guerre ed oggetto di recente parziale
risanamento (anni 2005/6), ha strutture portanti
(verticali),
in muratura di mattoni pieni
solai in laterocemento (orizzontali) e copertura (a falde inclinate) con
struttura lignea. Le finiture (pareti intonacate e tinteggiate, pavimentazioni in
ceramica,
serramenti
interni
e
zoccolini
in
legno
ecc.)
e
l’impiantistica
(riscaldamento a gas con caldaia per la produzione di acqua calda ad uso sanitario
7
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ed impianto elettrico e di illuminazione) è adeguato agli standard delle abitazioni
civili. Lo stato di conservazione è buono; non vi sono vizi nel suolo o nella
costruzione tali da presentare pericolo di rovina o gravi difetti che impediscano
l’agibilità degli ambienti, la copertura è efficiente, le murature non manifestano
umidità di risalita, i serramenti sono in buone condizioni (tutti in legno e solo alcuni
dotati di vetrocamera), le pavimentazioni ed i rivestimenti sono di recente fattura e
ben conservati. L’impianto elettrico e quello di riscaldamento sono recenti ed in
buone condizioni, provvisti delle necessarie dichiarazioni di conformità alla
normativa vigente. (DOC. 12 e 13).
c) un corpo accessorio verso Est di circa 80 mq (40 mq al piano terreno e 40 mq al
primo piano), con un piano terreno composto da una autorimessa ed un ricovero
attrezzi ed un primo piano adibito a legnaia. Trattasi di un vecchio fabbricato (in
origine al servizio dell’attività agricola oggi dismessa) che non ha subito da molti
decenni la necessaria manutenzione: la struttura muraria (mattoni pieni) non è in
condizioni statiche precarie, ma la struttura di copertura (lignea con manto in coppi)
è oggi in parte pericolante e da sostituire. Il corpo di fabbrica è privo di impianti;
serramenti, intonaci e pavimentazioni sono ormai fatiscenti.
c) un corpo verso Nord (portico rustico) di circa 50 mq aperto su tre lati ad un solo
piano. Ha una struttura verticale in parte costituita da pilastri in muratura ed in parte
da pali di legno e puntelli in metallo; la struttura di copertura è in legno con manto in
lastre di fibrocemento molto probabilmente contenenti amianto (in parte deteriorate
e quindi da rimuovere con smaltimento secondo i criteri di legge). Il fabbricato è
privo di impianti ed è in parte pavimentato con cemento.
3. STATO DI POSSESSO DEL BENE
Il bene è unicamente occupato dalla famiglia degli esecutati
..CATINO
(CATINO
DAVIDE,
..
SANDRA , CATINO KATIA, CATINO VITO e FIORDIRISO ADDOLORATA) e
..
da RAGNI
GLORIA di anni 9, figlia di Catino
Katia.
..
Nel bene immobiliare non risulta allo stato alcuna occupazione di terzi.
Si allega Certificato di Stato di Famiglia rilasciato dal Comune di Castelsangiovanni
in data 18.03.11 (DOC. 7) nel quale si certifica la sola residenza degli esecutati e di
..
Ragni
Gloria di anni 9, figlia di Catino
Katia.
..
4. ATTESTAZIONE CIRCA L’ESISTENZA DI FORMALITA’, VINCOLI E ONERI CHE
RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE
8
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Si attesta, come risulta anche dalle ispezioni ipotecarie effettuate presso l’Agenzia
del Territorio Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare nelle
quali non figurano trascrizioni specifiche (DOC. 8g e 8h), che sul bene non gravano
formalità, vincoli e oneri derivanti da:
-
obblighi condominiali, in quanto le unità immobiliari costituenti il bene sono
intestate ai medesimi soggetti e non fanno parte di complessi immobiliari per i
quali sia costituito anche di fatto un condominio, così come non risultano
trascrizioni relative a quote millesimali di parti comuni con altri soggetti;
- domande giudiziali con relative trascrizioni;
- atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, limiti di edificabilità (oltre a
quanto indicato dal PRG vigente) e vincoli per ragioni storico artistiche;
- diritti di prelazione in quanto l’immobile non è locato ed i terreni di pertinenza,
peraltro censiti al Catasto dei Fabbricati come beni comuni alle unità oggetto di
pignoramento , non sono ubicati in zone agricole;
- contratti incidenti sull’attitudine edificatoria;
Come risulta dai certificati anagrafici (DOC. 9) rilasciati
dal Comune di
Castelsangiovanni (Pc) in data 18.03.2011e dal Comune di Ugento (Le) in data
19.04.2011, il regime patrimoniale degli esecutati è il seguente:
..
- Catino
Davide nato il 21/08/1977 a Casarano (Le) (diritto di nuda proprieta' per la
quota di 2/6), stato civile celibe e quindi libero da ogni vincolo matrimoniale ;
..
- Catino
Sandra nata il 21/08/1977 a Casarano (Le) (diritto di nuda proprieta' per la
quota di 2/6) stato civile nubile e quindi libera da ogni vincolo matrimoniale;
..
- Catino
Katia nata il 10/12/1974 a Ugento (Le) (diritto di nuda proprieta' per la quota
di 2/6) stato civile nubile e quindi libera da ogni vincolo matrimoniale;
..
- Catino
Vito nato il 06/06/1941 a Ugento (Le) (diritto di usufrutto per la quota di 3/6)
coniugato in regime di comunione dei beni con Fiordiriso Addolorata nata il
07/02/1952 a Ugento (Le) (diritto di usufrutto per la quota di 3/6) senza annotazioni
di variazione del regime;
..
- Fiordiriso
Addolorata nata il 07/02/1952 a Ugento (Le) (diritto di usufrutto per la
quota di 3/6) coniugata in regime di comunione dei beni con Catino Vito nato il
06/06/1941 a Ugento (Le) (diritto di usufrutto per la quota di 3/6) senza annotazioni
di variazione del regime;
Non risulta vi siano a carico del bene altri pesi o limitazioni d’uso come oneri reali,
9
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obbligazioni propter rem e servitù non apparenti.
Resteranno a carico dell’acquirente, come specificato al successivo punto 6, i costi
per la regolarizzazione edilizia del bene (da predisporre entro centoventi giorni dalla
notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria), quantificati in:
- sanatoria edilizia: oblazione e diritti di segreteria comunali:
€
1.083,00
- sanatoria edilizia onorari e spese tecniche per SCIA
€
1.000,00
- demolizione portico rustico: opere edili
€
2.500,00
- demolizione portico rustico: onorari e spese tecniche
€
1.400,00
€
5.983,00
€
6.000,00
totale (comprensivo di iva ed oneri previdenziali)
arrotondati in
Detti costi sono stati portati in detrazione nella valutazione estimativa del bene.
Infine, come specificato al successivo punto 8, non è stato rinvenuto il libretto d’uso
della caldaia riportante le verifiche ordinarie. L’aggiudicatario del bene dovrà
pertanto far redigere, prima dell’accensione dell’impianto, la verifica ordinaria (con
prova tiraggio fumi ecc) da una ditta specializzata, con annotazione dei risultati su
un nuovo libretto d’uso.
5. ESISTENZA DI FORMALITA’, VINCOLI E ONERI CHE SARANNO CANCELLATI
DALLA PROCEDURA O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILI
ALL’ACQUIRENTE
Relativamente al bene de quo risultano (DOC. 8):
a) Iscrizione del 04.11.2005 Registro Generale 17910 Registro Particolare 4324
Atto Notarile Pubblico notaio Giancani Luigi
Repertorio 71048/17504 del
27.10.2005; Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo
fondiario; capitale € 182.000,00; totale € 364.000,00 a favore di di Banca Nazionale
del Lavoro Spa con sede in Roma (DOC. 8a).
b) Iscrizione del 29.08.2007 Registro Generale 14822 Registro Particolare 3078 ;
Atto Amministrativo, Pubblico Ufficiale Equitalia Piacenza Spa Repertorio 100294/85
del 24.08.2005; Ipoteca legale derivante da Ipoteca Legale ai sensi art. 77 DPR
602/73 modificato dal D. Lgs 46/99 e dal D. Lgs. 193/01, capitale € 21.403,26, totale
€ 42.806,52 a favore di Equitalia Piacenza Spa (DOC. 8b) e Ricorso per Intervento ex
art. 499 C. P. C. nella procedura esecutiva immobiliare de qua depositato il
10.02.2011 da
Equitalia Emilia Nord nei confronti di uno solo degli esecutati
(CATINO
DAVIDE titolare del diritto di NUDA PROPRIETA' per la quota di 2/6).
..
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codice fiscale CRPNRC57H04G535Z - partita iva 00828780338 - Ordine degli Architetti della Provincia di Piacenza n. 120
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c) Trascrizione del 19.07.2010 Registro Generale 10405 Registro Particolare 6858 ;
Atto Giudiziario, Pubblico Ufficiale Tribunale di Piacenza Repertorio 1745 del
31.05.2010; Atto Esecutivo o Cautelare - Verbale di pignoramento immobili a favore
di Banca Nazionale del Lavoro Spa con sede in Roma.
La cancellazione delle formalità di cui sopra avrà il presunto costo :
a) iscrizione del 04.11.2005:
- spese
- onorari notarili compresa iva
totale circa
b) iscrizione del 29.08.2007:
- spese
- onorari notarili compresa iva
totale
c) Trascrizione del 19.07.2010:- spese
- onorari notarili compresa iva
totale circa
totale generale a) + b) + c) =
€
46,30
circa €
400,00
€
463,30
€
583,16
circa €
400,00
circa €
983,16
€
262,00
circa €
150,00
€
412,00
circa €
1.858,46
d) Si segnala infine che con Annotazione n. 500 del 23.02.2006 è avvenuta la
cancellazione totale dell’ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di
mutuo (Iscrizione del 13.05.1998, Registro Particolare 561, Registro Generale
4391, Pubblico Ufficiale mario Onorato, Repertorio 35520 del 28.04.1998) indicata
nell’atto di acquisto del bene da parte degli esecutati. (DOC. 8d)
Si allegano i rimanenti risultati dell’ispezione richiesta all’Agenzia del Territorio di
Piacenza relativamente al bene degli esecutati ed in particolare:
e) Trascrizione del 04.11.2005 Registro Generale 17909 Registro Particolare
11519 Atto Notarile Pubblico notaio Giancani Luigi Repertorio 71047/17503 del
27.10.2005; Atto tra vivi; Compravendita (DOC. 8e).
f) Trascrizione del 13.05.1998 Registro Generale 4390 Registro Particolare 3323
Atto Notarile Pubblico notaio Mario Onorato Repertorio 35519 del 28.04.1998; Atto
tra vivi; Compravendita (DOC. 8f).
6. VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE
Gli esecutati hanno acquistato il bene con atto di vendita del 27.10.05 nel quale la
parte venditrice dichiarava, sotto la propria responsabilità, che l’edificazione di
quanto venduto era iniziata anteriormente al 01.09.67, garantiva la conformità di
quanto venduto alla normativa urbanistica e dichiarava che, in quanto non
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necessarie, non erano state presentate domande di condono edilizio.
Lo scrivente ha riscontrato, al momento del sopralluogo,
alcune difformità fra la
situazione descritta nel suddetto atto di vendita, corrispondente a quella indicata
nella planimetria catastale dell’ex subalterno 2 (ora, a seguito di variazione,
subalterno 7) e lo stato di fatto odierno. Tali differenze sono evidenziate nella
planimetria contenuta nella TAV. 1 allegata (DOC. 10) redatta dallo scrivente: con il
colore giallo sono indicate le demolizioni (intero portico centrale, pollaio lato est,
pollaio lato nord) e con il colore rosso le nuove costruzioni (portico rustico); inoltre
vi sono differenze nella pianta interna dell’abitazione (bagno al piano terreno,
ripostiglio al primo piano, ecc.).
Da una ricerca effettuata presso il Comune di Castelsangiovanni in data 7.04.11
per il bene di cui trattasi, non risulta vi siano titoli abilitativi edilizi (condoni,
Permessi di Costruire o Denunce di Inizio Attività) o certificati di conformità edilizia
ed agibilità richiesti o rilasciati.
Il Sig. Catino Vito (usufruttuario per 3/6 dell’immobile de quo) ha effettivamente
dichiarato allo scrivente di aver eseguito alcune opere di risanamento, oltre alle
demolizioni di cui sopra, senza titolo abilitativo.
Il trasferimento di un bene a seguito di procedure esecutive è escluso dagli
obblighi di cui all’art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle
disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia - Nullità degli atti giuridici
relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985).
Tuttavia lo stesso art. 46 impone che “L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi
nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà
presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica
del decreto emesso dalla autorità giudiziaria”.
Per ottenere la conformità edilizia ed urbanistica del bene (per la quale sarebbe
stata necessaria allora una Denuncia di Inizio Attività - oggi Segnalazione Certificata
di Inizio Attività - rientrando fra gli interventi edilizi di recupero con esonero dal
contributo di costruzione per edificio unifamigliare) l’aggiudicatario dovrà ora
presentare una Denuncia di Inizio Attività in Sanatoria (oggi SCIA). Per il tipo di
intervento da sanare, nella fattispecie per demolizione e costruzione di pertinenze di
edificio unifamigliare con incremento di superficie utile inferiore al 20% e per opere
di risanamento conservativo all’interno del corpo residenziale, la presentazione di
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una SCIA in sanatoria (accertamento di conformità ai sensi dell’art. 17 L. R.
23/2004) comporterà per l’acquirente il pagamento al Comune di:
a) oblazione
€
1.000,00
b) diritti di segreteria
€
83,00
a + b totale
€
1.083,00
ed i seguenti costi per la redazione della pratica da parte di un tecnico abilitato:
a) onorari e spese tecniche
€
800,00
b) oneri previdenziali 4%
€
32,00
a + b totale
€
832,00
iva 21%
€
174,72
sommano
€
1.006,72
arrotondati in totali
€
1.000,00
La presentazione della suddetta sanatoria dovrà però essere accompagnata da
una dichiarazione di un professionista abilitato che attesti le necessarie conformità,
non solo dal punto di vista urbanistico, ma anche in relazione alla normativa tecnica
per l’edilizia vigente, al momento della realizzazione delle medesime opere. A tal
proposito ritengo sia necessario esporre le seguenti considerazioni.
- Il portico rustico verso nord (con struttura parte in cemento armato, parte
in
acciaio e parte in legno) non è conforme alle norme per la disciplina delle opere
in conglomerato cementizio armato ed a struttura metallica (L. 5 novembre 1971
n. 1086); a parere dello scrivente, rischia di crollare in caso di copiose nevicate,
forti venti o di eventi sismici di modesta entità. Anche il manto di copertura,
costituito da fibrocemento contenente amianto, è in parte degradato (vi sono
alcune fratture nelle lastre) e la lattoneria (canali di gronda e pluviali) è da
sostituire. Quindi per ottenere la conformità alla normativa tecnica del portico si
renderebbe necessario il suo totale rifacimento (demolizione e ricostruzione
integrale). In questo caso i costi supererebbero i benefici in quanto, considerata
anche l’ubicazione dell’immobile, si avrebbe un incremento del valore totale del
bene inferiore al costo dovuto per la ricostruzione del portico con criteri adeguati
alla normativa tecnica edilizia attuale (antisismica in particolare). Quindi
l’aggiudicatario dovrà anche sostenere il costo della demolizione del portico
rustico con i seguenti presunti oneri:
a) spese per smaltimento copertura in fibrocemento
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contenente amianto, secondo le prescrizioni
della normativa vigente in materia: mq 50 circa x €/mq 30,00 =
€
1.500,00
€
500,00
a + b totale:
€
2.000,00
c) iva 21%
€
420,00
totale generale
€
2.420,00
arrotondati per imprevisti in totali
€
2.500,00
b) spese per demolizione pilastri in c.a. e rimozione
puntelli con trasporto e smaltimento dei materiali a
discarica: a corpo
Ai suddetti costi dovranno essere aggiunte le spese per l’affidamento di incarico
ad un tecnico abilitato che predisponga quanto necessario per la demolizione del
portico rustico di cui sopra (titolo abilitativo, sicurezza cantiere mobile, assistenza
all’esecuzione ecc.), ed in particolare:
a) onorari e spese tecniche
€
1.000,00
b) oneri previdenziali 4%
€
40,00
a + b totale
€
1.040,00
iva 21%
€
218,40
sommano
€
1.258,40
c) diritti di segreteria comunali per SCIA
€
83,00
€
55,00
€
1.396,40
€
1.400,00
d) diritti di segreteria comunali per richiesta del
Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità
totale generale
arrotondati per imprevisti in totali
- Il corpo verso Est (piano terreno con autorimessa e ricovero attrezzi e parziale
primo piano con legnaia)
presenta una copertura ammalorata (con struttura in
legno deformata, lattoneria da sostituire e manto in coppi da sistemare) ed è privo
di impianti fissi.
- Il corpo abitativo verso Ovest è stato oggetto di opere di risanamento conservativo
(come dichiarato dagli stessi proprietari), con lievi modifiche interne iniziate
successivamente alla stipula dell’atto di vendita (27.10.05).
Vi è invece corrispondenza fra lo stato attuale e le planimetrie catastali, a seguito
delle variazioni al Catasto Terreni ed al Catasto Fabbricati redatte dallo scrivente.
Trattandosi di immobili censiti interamente al Catasto dei Fabbricati (urbani) non
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occorre il Certificato di Destinazione Urbanistica per il trasferimento.
Riepilogando: il bene non è dotato di Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità e,
poiché sono state realizzate alcune opere abusive (sanabili con un procedimento di
sanatoria), l’aggiudicatario dovrà presentare entro centoventi giorni dalla notifica del
decreto
emesso
dalla
autorità
giudiziaria
una
SCIA
al
Comune
di
Castelsangiovanni. Infine, a meno di non provvedere ad una sua ricostruzione
integrale ex novo, l’aggiudicatario dovrà fare demolire il portico rustico verso nord in
quanto non conforme alla normativa tecnica e in condizioni statiche precarie. I costi
stimati, già sopra elencati e qui riepilogati, sono i seguenti:
- sanatoria edilizia: oblazione e diritti di segreteria comunali:
€
1.083,00
- sanatoria edilizia onorari e spese tecniche per SCIA
€
1.000,00
- demolizione portico rustico: opere edili
€
2.500,00
- demolizione portico rustico: onorari e spese tecniche
€
1.400,00
€
5.983,00
€
6.000,00
totale (comprensivo di iva ed oneri previdenziali)
arrotondati in
7. ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Il bene non è dotato di certificazione energetica, richiesto per la tipologia
dell’immobile (unità immobiliare residenziale con impianto di riscaldamento).
Pertanto lo scrivente ha provveduto in merito incaricando un proprio consulente
(Ing. Paolo Calandri di Piacenza). L’attestato n. 00339-081532-2011 rilasciato il
06.10.2011 (DOC. 11) riporta che la parte residenziale riscaldata del bene è in
CLASSE G con consumo energetico globale di 318,85 KWh/mq/anno.
8. VERIFICA DELLA CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI
Il bene è dotato delle seguenti dichiarazioni di conformità dell’impianto alla regola
d’arte (ai sensi del DM 19 maggio 2010 e DM 22 gennaio 2008 n. 37):
-
impianto
elettrico
(DOC.
12)
rilasciato
dalla
ditta
Global
Service
di
Castelsangiovanni (Pc) iscritta alla CCIAA di Piacenza al n. 163233 relativo all’unità
immobiliare residenziale e sue pertinenze;
- impianto di riscaldamento (DOC. 13) rilasciato dalla ditta Global Service di
Castelsangiovanni (Pc) iscritta alla CCIAA di Piacenza al n. 163233 relativo alla
caldaia dell’unità immobiliare residenziale;
Non è stato rinvenuto il libretto d’uso della caldaia riportante le verifiche ordinarie.
L’aggiudicatario del bene dovrà pertanto far redigere, prima dell’accensione
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dell’impianto, la verifica ordinaria (con prova tiraggio fumi ecc) da una ditta
specializzata, con annotazione dei risultati su un nuovo libretto d’uso.
9. VALUTAZIONE ESTIMATIVA DEL BENE
Utilizzando il metodo comparativo sintetico (valore unitario a mq di superficie), lo
scrivente ha considerato i valori di mercato di immobili di analoghe caratteristiche
(prezzi effettivi di vendita) nella stessa zona ed altri fattori specifici come:
- ubicazione: in aperta campagna a circa 1,2 km dal centro abitato in un comune
con popolazione di circa 14.000 abitanti, in prossimità del fiume Po, dell’autostrada
Piacenza Torino e della linea ferroviaria;
- tipologia della casa d’abitazione ex rurale in aderenza con altro fabbricato limitrofo;
- tipologia delle parti accessorie: un fabbricato ex rurale in muratura, un portico
rustico da demolire ed un giardino antistante e retrostante;
- servizi urbani: accesso da strada non asfaltata ed assenza di fognatura pubblica;
- vetustà: fabbricati ex rurali costruiti probabilmente all’inizio del secolo scorso, con
parziale risanamento realizzato negli anni 2005/6 solo nel corpo residenza;
- stato di conservazione: buono per la parte residenziale, pessimo per il corpo
accessorio verso ovest, necessità di totale demolizione per la tettoia verso nord;
- potenzialità edificatorie; area con possibilità di soli interventi volti alla
conservazione ed al recupero dell’edificato esistente, con divieto di trasformazione
in residenziale di baracche, tettoie ecc.;
-
superfici
commerciali
e
livello
di
finiture,
secondo
quanto
indicato
precedentemente;
Infine, per comparazione si è riferito ai dati pubblicati dall’Osservatorio Mercato
Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (quotazioni 2° sem. 2010) che riporta, per le
abitazioni di tipo economico, zona D1 periferica, Comune di Castelsangiovanni,
stato conservativo normale, un valore di mercato fra 800 e 1.000 €/mq.
Considerato quanto sopra, lo scrivente determina un valore venale a corpo e non a
misura di
€
160.000,00
(diconsi Euro cento sessantamila / 00).
Al suddetto importo si propone di effettuare un abbattimento forfetario del 20% in
ragione della differenza fra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori
catastali, dell’assenza di garanzia per vizi occulti e della natura esecutiva e non
contrattuale della vendita: € 160.000,00 x 20% =
€
- 32.000,00
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Infine, alla luce delle considerazioni riportate circa la non conformità edilizia,
urbanistica del bene, si propone di effettuare un ulteriore abbattimento del valore
venale per gli oneri che l’aggiudicatario dovrà sostenere per la regolarizzazione ed
in particolare:
- spese per sanatoria edilizia e demolizione portico rustico:
€
- 6.000,00
- valutazione totale:
€
122.000,00
(diconsi Euro centoventi duemila).
10. REGIME FISCALE
Il trasferimento dell’immobile pignorato non comporta il pagamento dell’IVA da
parte
dell’aggiudicatario,
non
trattandosi
di
bene
strumentale
all’esercizio
dell’attività compiuta dagli esecutati.
Ai fini della registrazione il bene si configura come casa d’abitazione non di lusso
secondo i criteri del D.M.L.P. 2 agosto 1969.
11. PIGNORAMENTO DI QUOTE
Come indicato al punto 5b) della presente relazione, risulta iscritta un’ipoteca
legale relativa all’intero bene a favore di Equitalia Piacenza Spa (DOC. 8b), oltre a
Ricorso per Intervento ex art. 499 C. P. C. nella procedura esecutiva immobiliare de
qua depositato il 10.02.2011 da Equitalia Emilia Nord (DOC. 8i), contro uno solo
...
degli esecutati (CATINO
DAVIDE titolare del diritto di NUDA PROPRIETA' per la
quota di 2/6).
A parere dello scrivente il bene però non è divisibile in autonome quote in quanto
comprende una sola unità abitativa con annessi non residenziali, una sola
autorimessa ed un’area scoperta comune all’abitazione ed alla rimessa. Volendo
scindere dall’intero bene la sola rimessa (che costituisce autonoma unità
immobiliare), l’area scoperta, oggi esclusiva, diverrebbe comune alle due unità
(autorimessa e abitazione con accessori) riducendo drasticamente il valore del
bene intero.
A fronte del valore stimato dell’intero bene (nuda proprietà + usufrutto) pari a €
122.000,00, il prezzo delle quote riferibili agli esecutati (utilizzando la tabella del
valore comparativo usufrutto nuda proprietà ai fini del calcolo delle imposte sui
trasferimenti) è il seguente:
-...CATINO DAVIDE diritto di nuda proprietà per la quota di 2/6:
€
20.333,33
- CATINO SANDRA diritto di nuda proprietà per la quota di 2/6: €
20.333,33
17
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..
- CATINO
KATIA diritto di nuda proprietà per la quota di 2/6:
€
20.333,33
€
24.400,00
€
36.600,00
- CATINO VITO (nato il 06/06/1941 età 70) diritto di usufrutto
per la quota di 3/6:
- ...
FIORDIRISO ADDOLORATA (nata il 07/02/1952 età 59)
diritto di usufrutto per la quota di 3/6:
Dal punto di vista commerciale, per i motivi di cui sopra e per la non divisibilità del
bene, la divisione in quote comporterebbe un riduzione del valore di almeno il 40%.
12. OPERE DA ESEGUIRE CON URGENZA SUL BENE
Per ripristinare la funzionalità del bene, oltre ai costi delle opere già elencate al
punto 9 , già dedotti dal valore venale del bene stimato (spese per sanatoria edilizia
e demolizione portico rustico per un totale di € 6.000,00), l’aggiudicatario dovrà
realizzare con urgenza l’integrale sostituzione della copertura del corpo verso est
(autorimessa, deposito attrezzi e legnaia) con i seguenti costi presunti (non dedotti
dal valore venale del bene stimato):
a) rimozione e smaltimento struttura di copertura con
recupero di parte del manto attuale in coppi, posa in
opera di nuova struttura lignea e lavori accessori: a corpo
€
7.500,00
recinzioni ecc.): a corpo
€
2.000,00
a + b totale
€
9.500,00
c) iva 10% (manutenzione straordinaria) ................................
€
950,00
a + b + c totale
€
10.450,00
b) opere provvisionali per la sicurezza del cantiere (ponteggi,
d) onorari e spese tecniche relative alle opere di cui al punto a)
per titolo abilitativo, progettazione esecutiva secondo la
normativa antisismica, direzione lavori, verifiche e collaudi,
adempimenti sicurezza cantieri mobili, rilascio certificazioni
finali: importo stimato comprensivo di oneri
previdenziali 4% e iva 20%: a corpo
€
4.550,00
a + b + c + d totale
€
15.000,00
13. ALLEGATI
Si allegano:
- verbale di giuramento (DOC. 1)
- segnalazione del 20.04.11 del CTU (DOC. 2),
18
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- integrazione dell’incarico al CTU e proroga dei termini (DOC. 3).
- visura storica per immobile dell’Agenzia del Territorio relativa la terreno censito al
F11 del Comune di Castelsangiovanni P. 937 ed estratto di mappa del medesimo
terreno(DOC. 4a);
- Tipo Mappale Atto di Aggiornamento Attestato di Approvazione dell’Agenzia del
Territorio relativa al terreno censito al F11 del Comune di Castelsangiovanni P. 7
(fusione fra P. 937 e P. 7 con rettifiche dei fabbricati in mappa) (DOC. 4b);
- scheda, visura per immobile e visura storica per immobile dell’Agenzia del
Territorio relativa al fabbricato censito al F11 del Comune di Castelsangiovanni P.
7 subalterno 2 (abitazione) e scheda, visura per immobile e visura storica per
immobile dell’Agenzia del Territorio relativa al fabbricato censito al F11 del
Comune di Castelsangiovanni P. 7 subalterno 3 (autorimessa) (DOC. 5a);
- visura per immobile dell’Agenzia del Territorio relativa al fabbricato censito al F11
del Comune di Castelsangiovanni P. 7 sub 7 (abitazione ex sub. 2) conseguente
alla variazione con ricevuta di avvenuta denuncia di variazione unità di cui sopra e
relativo mod. D1(DOC. 5b);
- estratto di PRG vigente (DOC. 6)
- Certificato di Stato di Famiglia (DOC. 7)
- Ispezioni Ipotecarie Agenzia del Territorio Ufficio provinciale di Piacenza
aggiornamento dal 01.06.1987 al 05.10.2011(DOC. 8)
- regime patrimoniale degli esecutati (certificati anagrafici rilasciati dal Comune di
Castelsangiovanni (Pc) e dal Comune di Ugento (Le) (DOC. 9)
- TAV. 1 con planimetrie e piante (DOC. 10)
- Certificazione energetica (DOC. 11)
- Dichiarazione di conformità dell’impianto dell’impianto elettrico (DOC. 12)
- Dichiarazione di conformità dell’impianto dell’impianto di riscaldamento (DOC. 13)
- Fotografie dello stato attuale (DOC. 14)
- n. 2 Cd contenente un file della presente relazione peritale, un file delle fotografie
ed un file delle piante dei fabbricati. (DOC. 15)
********
La presente relazione è depositata presso la Cancelleria del Tribunale di Piacenza
Ufficio Esecuzioni Immobiliari unitamente agli allegati ed al fascicolo di parte e
viene inviata alle parti (Banca Nazionale del Lavoro Spa, Equitalia Piacenza Spa ed
19
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ENRICO CRIPPA
esecutati) a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento.
Si ringrazia per il gradito incarico.
Piacenza li 10.10.2011
IL CTE
ARCH. ENRICO CRIPPA
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