Notaio Claudio Calderoni
ATTI RELATIVI AD IMMOBILI E MUTUI IPOTECARI
ATTI IMMOBILIARI E MUTUI

Alcune informazioni di base
Si definiscono immobiliari tutti gli atti notarili con i quali si costituiscono, modificano o regolano
diritti reali immobiliari (ad es. proprietà, usufrutto, diritto di servitù di passaggio), tra i quali
rientrano anche gli atti di mutuo ipotecario, ossia quei contratti con cui una Banca o altro
soggetto autorizzato concede un prestito ad una persona che si impegna a restituirlo ed a
garanzia della restituzione costituisce a favore del creditore il diritto reale di garanzia – detto
ipoteca - su un proprio bene immobile.
Tra questi atti, i più frequenti sono le compravendite immobiliari, spesso collegate ad un
mutuo fondiario (un particolare mutuo ipotecario concesso da Banche con sede o succursale in
Italia o dall’I.N.P.D.A.P. e simili); con i contratti di compravendita viene trasferita in tutto o in
parte la titolarità di un diritto reale immobiliare a fronte del pagamento di un prezzo; spesso
tale denaro si ottiene con la erogazione di un mutuo fondiario. E’ importante sottolineare che
trattasi di compravendita altresì quando si cede il solo usufrutto (ossia il diritto di godere di un
bene immobile fino alla morte – o per 30 anni per le società) e che la contestualità tra la
stipula della compravendita e quella del mutuo non garantisce che la Banca materialmente
consegni il denaro il giorno dell’atto (c.d. erogazione immediata), atteso che, molto spesso, le
Banche erogano il denaro dopo circa 13/20 giorni dall’iscrizione dell’ipoteca, ossia dopo circa
18/25 giorni dalla stipula.
Rientrano tra gli atti immobiliari più frequenti altresì le divisioni di beni in comproprietà e le
permute
(ossia
gli
scambi)
tra
la
proprietà
di
due
beni
immobili.

Perché tanti documenti da fornire al Notaio
A dispetto di una errata opinione popolare secondo la quale il Notaio interviene solo per
“rendere pubblico” un accordo tra le parti ed apporre il proprio sigillo su un contratto standard,
il ruolo del Notaio, soprattutto negli atti immobiliari, e’ ben più ampio, complesso e denso di
obblighi e responsabilità: il Notaio deve certamente attribuire fede pubblica al contratto
(identità delle parti, luogo e data di stipula), così che tutti siano obbligati a riconoscerli come
veri (funzione attributiva della pubblica fede); dall’altro, però, il compito del professionista non
si limita a queste attività, poiché, in effetti, si sostanzia nel più ampio e complesso dovere di
attribuire una corretta veste giuridica agli accordi dei soggetti (funzione di adeguamento)
assicurare e garantire l’efficacia della operazione (funzione assicurativa).
Il Notaio, pur non essendo tenuto a garantire la qualità dei beni che sono venduti o che
l’acquirente paghi il prezzo, è però responsabile (per non aver effettuato i dovuti accertamenti)
se consente ad una persona assoggettata a fallimento o interdetta o, comunque, priva della
disponibilità dei propri beni, di vendere un immobile o se questo immobile e’ gravato da
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un’ipoteca o da un pignoramento ignoti alle parti; parimenti il Notaio è responsabile se
consente che le parti pongano in essere un contratto nullo (ad es. per grave violazione delle
norme urbanistiche).
Ecco perché numerosi sono i documenti che le parti devono fornire al Notaio: affinchè questi,
con l’ausilio dei suoi collaboratori, svolga tutti gli accertamenti necessari per una compiuta
istruttoria della pratica.
Documenti da produrre per avviare l'istruttoria della pratica:

I.
Documenti anagrafici
Il Notaio è responsabile, sia penalmente che civilmente, con riferimento all’accertamento
dell’identità delle parti, pertanto i documenti anagrafici da produrre non possono ridursi ad una
mera carta d’identità; come insegna la Corte di Cassazione, per fare bene il suo mestiere il
Notaio deve chiedere in originale almeno due documenti (muniti di foto) in corso di
validità, di tutti i soggetti che intervengono all’atto; inoltre è opportuno fornire al
Notaio il tesserino del codice fiscale o la tessera sanitaria.
Vanno poi forniti al Notaio l’estratto dell’atto di matrimonio con annotazioni marginali
(da richiedere al Comune dove è stato celebrato il matrimonio) e con particolare
importanza per coloro che non sono sposati e per le persone anziane, l’estratto dell’atto di
nascita con annotazioni marginali (rilasciato dal Comune di nascita o per i nati
all’Estero dal Comune di prima residenza in Italia). Da questi documenti il Notaio verifica
il regime patrimoniale della famiglia (l’acquisto da parte di un solo coniuge, se sposato in
comunione dei beni, prevede, comunque, anche la firma dell’altro coniuge per rivendere) e
l’assenza di cause limitative della capacità (interdizione, inabilitazione, amministrazione di
sostegno). Detti documenti sono importanti soprattutto per verificare il potere di disporre del
bene in capo alla parte cedente, ma quando l’acquirente deve contrarre un mutuo e concedere
ipoteca, anch’egli diventa “disponente” del diritto e quindi tali accertamenti riguardano anche
la parte acquirente.
In caso di difficoltà nel reperire tali documenti, lo studio notarile potrà attivarsi per acquisirli
direttamente dai Comuni.
In alcuni casi potranno essere richiesti altri documenti (certificato di inesistenza, procedure
fallimentari o certificato del casellario giudiziale), poiché alcune cause limitatrici della capacità
di disporre dei propri beni risultano solo da tali documenti.
Tutti questi documenti devono essere richiesti e per legge rilasciati dal Comune senza
pagamento di imposta di bollo
II.
Dati degli immobili
Il notaio deve garantire all’acquirente di “acquistare bene”, ovvero garantire alla Banca
mutuante che l’ipoteca è concessa su un bene libero da altre ipoteche; per far ciò deve
eseguire le ispezioni ipotecarie presso i competenti Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio
(Conservatorie). Punto di partenza è la copia del c.d. atto di provenienza, ovvero del titolo
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giuridico in forza del quale un soggetto vanta la titolarità del bene immobile; usualmente è un
atto notarile di compravendita (o divisione, permuta) dell’appartamento o del terreno,
ovvero del terreno su cui è stato poi costruito il fabbricato di cui fa parte l’appartamento da
cedere; in alcuni casi l’acquisto è per successione; in tal caso va prodotto la copia della
dichiarazione di successione, con l'eventuale copia del verbale notarile di pubblicazione
del testamento che regola la successione, e l’atto di accettazione della detta eredità
(qualora questa – tacita o espressa – manchi, l’atto di vendita costituirà a sua volta anche atto
di accettazione dell’eredita’ e dovrà essere trascritto a cura del Notaio insieme alla vendita
(300/350 euro di spesa a carico del venditore per ogni successione).
Per realizzare una corretta visura ipotecaria (la quale è ben diversa dalla visura catastale) lo
studio notarile dovrà recarsi presso la Conservatoria competente (quasi sempre è insufficiente
una visura effettuata in via telematica) ed effettuare le cc.dd. ispezioni ventennali. Per
effettuare tali visure, è però necessario effettuare prima la identificazione catastale
dell’immobile nel corso del ventennio (che molto spesso è almeno un trentennio), dunque è
indispensabile per il notaio ottenere almeno i dati catastali attuali dell’immobile e quindi una
visura catastale; tale documento è quasi sempre in possesso del venditore, poichè è utilizzato
per la dichiarazione dei redditi o ai fini I.C.I..
III.
Le problematiche urbanistiche
Le leggi urbanistiche vietano il trasferimento di un bene immobile che sia costruito senza un
valido titolo abilitativo (permesso di costruire, concessione edilizia, licenza, e così via),
nonchè gli immobili che siano radicalmente difformi da quelli autorizzati; addirittura, in questi
gravi casi, l’atto è nullo ed il notaio assume responsabilità civile e disciplinare. Pertanto è
necessario fornire al Notaio la copia del titolo abilitativo edilizio, completa di abitabilità, nonchè
tutti i successivi titoli amministrativi che abbiano autorizzato interventi edilizi all’immobile e la
planimetria dell’immobile.
Al di là di quanto testè detto, è però decisivo per l’acquirente rendersi proprietario di un
appartamento che sia assolutamente regolare, e cioè il cui stato di fatto sia conforme al
progetto depositato presso il Comune; occorre sottolineare che la conformità dello stato di
fatto dell’appartamento alla planimetria catastale ovvero la conformità della planimetria
catastale al progetto non sono, presi separatamente, elementi idonei a provare la regolarità
urbanistica. È necessario che i tre dati (stato di fatto, planimetria catastale e progetto
approvato) siano identici; naturalmente una mera irregolarità nella planimetria catastale va
corretta, ma non crea enormi difficoltà.
Tali accertamenti non rientrano nella competenza e professionalità del Notaio e presuppongono
un sopralluogo dell’immobile ad opera di un tecnico del settore (ingegnere, architetto,
geometra, perito edile, ecc.), il quale di norma procede altresì alla ricerca presso il Comune dei
titoli urbanistici e redige un certificato/relazione di conformità urbanistica. Tale
documento non è obbligatoriamente previsto dalla legge, ma è vivamente consigliato, così
come la scelta di un tecnico di fiducia nominato dall’acquirente; qualora questi voglia confidare
nella buona fede e nella responsabilità civile del venditore e, comunque, sia in grado di fornire
al Notaio i documenti sopra indicati affinchè verifichi che l’immobile non sia totalmente abusivo
o totalmente difforme da quello autorizzato, si potrebbe prendere in considerazione, valutando
tutte le circostanze, di fare a meno di tale documento.
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Nel caso in cui si intenda acquistare un’area scoperta (terreno) da sola o insieme ad un
appartamento, ma non certamente di pertinenza (per semplicità: accatastata nel catasto
terreni) è indispensabile fornire al Notaio il certificato di destinazione urbanistica rilasciato
in bollo dal Comune. Va sottolineato che la richiesta di tale documento non è semplicissima,
poichè, a seconda del Comune, occorre indicare numerosi dati e, soprattutto, che difficilmente i
Comuni rilasciano tale documento prima di 10 giorni lavorativi (la legge prevede un termine di
30 giorni). Senza tale documento l’atto non può essere stipulato.
In forza delle normative attuative del c.d. protocollo di Kyoto e per finalità ecologiche e di
risparmio energetico, quando si vende un cespite immobiliare munito (almeno) di impianto
elettrico, è necessario che il cedente si faccia rilasciare da un tecnico abilitato l’attestato di
certificazione energetica, il quale, in forza di alcune normative regionali italiane, va
addirittura allegato all’atto. L’assenza di tale documento non implica la nullità dell’atto, ma,
oltre ad esporre le parti, in alcune Regioni, al rischio di sanzioni amministrative, comporta
difficoltà per l’acquirente in sede di rivendita.
La legge prevede, inoltre, l’obbligo del venditore di consegnare all’acquirente i documenti
relativi all’immobile, tra cui il libretto relativo all’impianto di riscaldamento (c.d. “libretto della
caldaia”) e i certificati di conformità degli impianti alla normativa in materia di sicurezza.
IV.
Le agevolazioni fiscali
La pressione fiscale sugli atti immobiliari è notevole ed in alcuni casi le imposte sono pari al 18
per cento del prezzo di vendita; pertanto è fondamentale che il Notaio sia messo in condizioni
di consigliare al cliente la possibilità di avvalersi di una delle tante agevolazioni fiscali
fortunatamente esistenti.
Per la più nota e frequente di queste (la c.d. agevolazione prima casa), di norma non
occorrono particolari documenti, essendo sufficiente la dichiarazione al Notaio: a) di avere la
residenza nel Comune ove si trova l’immobile (o di impegnarsi ad acquisirla entro un certo
termine); tale requisito non occorre per militari e componenti delle forze dell’Ordine; b) di non
essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge della piena proprietà di altra casa di
abitazione nello stesso Comune; c) di non essere titolare, neppure per quote o in comunione
legale, di diritti reali immobiliari in Italia acquistati con le agevolazioni prima casa.
Qualora, però, l’acquirente, nei dodici mesi precedenti alla compravendita, abbia venduto una
casa acquistata con le agevolazioni, gli spetta una ulteriore agevolazione, il credito di
imposta: in pratica ha uno “sconto” fiscale sulla nuova imposta da pagare. A tal fine il Notaio
aiuterà l’acquirente ad individuare l’entità del credito e a scegliere le modalità di riscossione
dello stesso; per far ciò il cliente dovrà fornire al Notaio la copia dell’atto di acquisto del
precedente immobile ed un certificato notarile attestante la vendita dello stesso
(ovvero, se già disponibile, la copia dell’atto di vendita).
In caso di alienazione – nel termine di cinque anni dall’acquisto – di un immobile che non sia
stato destinato ad abitazione principale per la maggior parte del tempo tra l’acquisto e la
vendita, il venditore è soggetto all’imposta sul reddito delle persone fisiche sulla plusvalenza,
ossia sulla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto; la legge consente anche di
versare un’imposta sostitutiva (nella misura fissa del 20%) al Notaio, avvalendosi di una
particolare procedura; detta procedura non ha costi importanti, però impone che il cliente
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fornisca al Notaio l’esatto conteggio della plusvalenza, nonché i documenti relativi a tutte le
spese sostenute per l’immobile (ad es: spese ed imposte di acquisto, spese di ristrutturazione,
e così via).
Per l’alienazione dei terreni edificabili, non è possibile oggi avvalersi di detta procedura, ma
varie leggi, nel corso degli anni, hanno consentito il pagamento di altra imposta sostitutiva ai
fini di “affrancare” la detta plusvalenza sulla base di una perizia giurata; qualora il venditore
si sia avvalso di tale procedura, è di somma importanza che fornisca al Notaio una copia di
detta perizia giurata, la quale è oggetto di un’opportuna citazione nell’atto di vendita.
Importanti agevolazioni fiscali spettano, inoltre, agli imprenditori agricoli (agevolazione per la
c.d. P.P.C.: piccola proprietà contadina – allo stato sospeso in attesa di nuova normativa - o
per lo I.A.P., imprenditore agricolo professionale); in questi casi occorre fornire al Notaio un
certo numero di documenti, alcuni dei quali prevedono un certo periodo di tempo per il rilascio
ad opera dell’Autorità’ compente (I.N.P.S., Regione, Provincia).
V.
Assegni e mediazione
In forza del d.l. n. 223/2006, convertito nella legge n. 248/2006, per tutte le cessioni
d’immobili è indispensabile rendere, dinanzi al Notaio ed in sede di stipula, una dichiarazione
giurata, con cui le parti dichiarino: le modalità analitiche di pagamento del prezzo di cessione,
la presenza di agenzie immobiliari che abbiano svolto l’attività di mediazione e le modalità
analitiche di pagamento dei compensi per i mediatori. È dunque indispensabile fornire al Notaio
i dati degli assegni e degli altri mezzi di pagamento (la strada più semplice è una
fotocopia degli assegni e delle ricevute bancarie dei bonifici), nonché i dati anagrafici,
completi di partita IVA, codice fiscale, numero d’iscrizione all’Albo dei mediatori e dei
relativi mezzi di pagamento.
VI.
Acquisto dal costruttore o da altre società
Quando il venditore è una società, occorrono alcuni ulteriori documenti: innanzi tutto, lo
statuto della venditrice, affinché il Notaio, con l’ausilio di una visura camerale, possa verificare
i poteri di firma degli amministratori.
Di maggiore complessità documentale è la compravendita da società costruttrice, atteso che,
in questi casi, a prescindere dalla presenza o meno della relazione tecnica sopra citata, occorre
che il Notaio possa controllare con maggiore approfondimento la storia urbanistica e catastale
dell’immobile, per cui è opportuno che in questi casi lo studio notarile sia messo direttamente
in contatto con i tecnici dell’impresa per chiedere tutti i documenti del caso.
VII.
Preliminare o compromesso
Molto spesso, prima della stipula del rogito definitivo, le parti decidono di stipulare un accordo
preliminare (compromesso) per fissare l’affare e per riservarsi del tempo occorrente, al
venditore, per risolvere alcune problematiche (ad es. catastali o urbanistiche) dell’immobile o
per cercare un’altra abitazione, ed all’acquirente per scegliere la Banca finanziatrice o
comunque reperire il denaro necessario.
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Vi sono due tipi di preliminare, quello concluso per scrittura privata e quello con intervento del
Notaio pubblico ufficiale; anche nel primo caso, però, è vivamente consigliato l’intervento del
Notaio, il quale compie tutti gli accertamenti previsti per l’atto definitivo di compravendita e
redige il testo del contratto. L’attività notarile per il preliminare è sostanzialmente la stessa del
definitivo, per cui, usualmente, quando il preliminare è seguito dal definitivo, la prassi
dell’applicazione della tariffa notarile non prevede alcun incremento di spesa. Ovviamente il
contratto dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate e dovranno esserne
corrisposte le relative imposte, le quali, fatta eccezione per l’imposta fissa (euro 168) e
l’imposta di bollo, sono poi recuperate in sede di registrazione del contratto definitivo. La
materiale registrazione all’Agenzia delle Entrate può poi essere curata direttamente dalle parti
o dallo studio notarile; va sottolineato che i preliminari stipulati tra privati e non registrati non
costituiscono una ulteriore categoria di compromessi, ma semplicemente dei contratti che, in
violazione della legge fiscale, non vengono registrati, con tutte le conseguenze e responsabilità
fiscali del caso.
Qualora invece si richieda l’intervento ufficiale del Notaio, che provvede quindi anche ad
autenticare le firme del contratto preliminare, questo, oltre ad essere registrato, sarà un vero
e proprio documento notarile e dovrà altresì essere trascritto a cura del Notaio presso la
Conservatoria (Agenzia del Territorio) e sarà opponibile a tutti, con particolare incremento
della garanzia per l’acquirente.
Nel caso in cui il preliminare riguardi un immobile da costruire promesso in vendita dal
costruttore ad un soggetto privato, vi è l’obbligo per il promittente venditore di fornire una
polizza fideiussoria, rilasciata da una Banca o da una compagnia di assicurazione o da
alcune società finanziarie iscritte ad uno speciale elenco, con cui si garantisce all’acquirente il
rimborso degli acconti prezzo ed in genere delle somme versate prima del definitivo per i casi
di crisi dell’impresa; anche tale documento, previsto a pena di nullità del contratto, deve
essere esibito al Notaio.
Tempi di espletamento della pratica Di norma, una volta acquisiti tutti i documenti necessari (quelli sopra elencati ed
eventuali ulteriori): occorre circa una settimana lavorativa, nell'ambito della quale il
notaio provvede, fra l'altro, ad accertare che quanto oggetto dell'atto non sia gravato da
ipoteche e/o pignoramenti. Naturalmente allorché sia prevista la stipula di un mutuo, allo
studio notarile occorreranno i detti tempi per gli accertamenti; all’esito degli stessi sarà fornita
alla Banca una relazione sulla situazione ipotecaria dell’immobile (c.d. relazione notarile
preliminare); a quel punto la vendita ed il contestuale mutuo potranno essere stipulati soltanto
una volta che la Banca sia pronta ed abbia fornito allo studio gli elementi essenziali del
contratto di mutuo (anche se è prassi di quasi tutti i soggetti finanziatori di fornire al Notaio un
vero e proprio schema di atto; in questo caso il Notaio non è esentato dal controllo di legalità;
tuttavia a questo punto vi è un rapporto diretto tra notaio e ufficio legale della Banca).
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