Il Decreto di Trasferimento Luglio 2011
A cura della Commissione “Esecuzioni mobiliari ed immobiliari e custodia giudiziaria” Presidente Nicoletta Mazzagardi Componenti Mariangela Quatraro (Segretario) Fabiola Beltramini Fernando Caldiero Marisa Calvigioni Elena Colantonio Manuela Dignani Edoardo Franceschi Piergiorgio Mazza Provvidenza Mirabile Aliquò Osservatore Maurizio Tozzi Esperto Filippo D’Aquino Segreteria tecnica Cristina Bauco Mandato 2008‐2012 Area di delega Consigliere Delegato Consiglieri Co‐Delegati Funzioni Giudiziaria Felice Ruscetta
Marcello Danisi Massimo Mellacina Giulia Pusterla 2
Indice 1.PREMESSA ...................................................................................................................................................... 4 2. PROFILI GENERALI .......................................................................................................................................... 4 2.1. I SOGGETTI EX ART. 586 C.P.C. ................................................................................................. 5 2.2. L’OGGETTO ................................................................................................................................ 5 3. ADEMPIMENTI PRELIMINARI ......................................................................................................................... 7 4. NATURA ED EFFETTI DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO............................................................................... 8 5. CONTENUTO DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO ......................................................................................... 8 6. ADEMPIMENTI SUCCESSIVI .......................................................................................................................... 11 6.1. TRASCRIZIONE E VOLTURA ...................................................................................................... 11 6.2. REGISTRAZIONE ....................................................................................................................... 12 6.3. COMUNICAZIONI ..................................................................................................................... 13 7. CANCELLAZIONI ........................................................................................................................................... 14 8. RILASCIO ...................................................................................................................................................... 14 9. ESITI DEL DECRETO TRASFERIMENTO .......................................................................................................... 15 10. NORMATIVA EDILIZIA E URBANISTICA ....................................................................................................... 15 11. OPPOSIZIONE AL DECRETO DI TRASFERIMENTO ....................................................................................... 16 12. ULTIME NOVITA’ ........................................................................................................................................ 17 ALLEGAT0 ........................................................................................................................................................ 18 Fac simile di decreto di trasferimento ........................................................................................................... 18 3
1. PREMESSA Una delle attività attribuite al delegato, a seguito della riforma effettuata dalla L. n.80/ 2005 e successive modificazioni e integrazioni, è quella di predisporre la bozza del decreto di trasferimento. L’attività che deve compiere il delegato va verificata caso per caso; le indicazioni contenute nel presente elaborato, pertanto, hanno valenza generale e gli adempimenti da svolgere dipendono dal contenuto della delega ricevuta e dalle istruzioni impartite dallo stesso Giudice per le Esecuzioni. Di seguito sono stati esaminati gli adempimenti necessari alla redazione del decreto di trasferimento. 2. PROFILI GENERALI La fase della vendita immobiliare si conclude con l’emanazione del decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.). Ai sensi di quanto previsto dall’art. 591 bis, settimo comma, c.p.c., avvenuto il versamento del saldo prezzo, il delegato predispone la bozza del decreto di trasferimento, previa verifica che tale versamento sia avvenuto nel termine e secondo le modalità sancite nell’ordinanza e nell’avviso di vendita (art. 574, primo comma, c.p.c.; art. 585 c.p.c.), e la trasmette al Giudice dell’esecuzione (di seguito, G.E.) per l’approvazione e la firma. In modo simmetrico, il delegato provvede alla predisposizione ed al deposito della bozza del decreto di trasferimento in caso sia avvenuta l’assegnazione del bene ad un creditore e sia stato versato l’eventuale conguaglio nel termine fissato dal provvedimento di assegnazione (art. 590 c.p.c). La L.n.203/1991, replicando quanto previsto in materia fallimentare, ha introdotto la possibilità da parte del G.E. di sospendere la vendita (art. 586, primo comma, c.p.c.) qualora ritenga che il prezzo di aggiudicazione “sia notevolmente inferiore a quello giusto” (art. 568 c.p.c.). Il potere di sospensione del giudice può essere esercitato, anche dopo il versamento del prezzo, sino alla emanazione del decreto di trasferimento1. La sospensione è adottata con ordinanza che può essere oggetto di opposizione agli atti esecutivi. Con l’emissione dell’ordinanza la procedura resta sospesa e gli atti già compiuti vengono revocati e vengono restituite le cauzioni e le somme già versate. Avverso il decreto di trasferimento è proponibile opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. Il termine per proporre l’impugnativa è di 20 giorni decorrenti dalla sua comunicazione o comunque dal momento in cui l’interessato ne viene a conoscenza. Tuttavia, va evidenziato che nessuna norma prevede la comunicazione o la notifica del decreto2. 1
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Cfr. Cass. 1580/1989, Cass. 1209/1992, Cass. 7453/1993. Vedi paragrafo 6.3. 4
2.1. I SOGGETTI EX ART. 586 C.P.C. Anche nel nuovo assetto normativo, il decreto di trasferimento rimane un atto del G.E.; infatti l’art. 591 bis c.p.c. nell’individuare le attività delegabili dal G.E., prevede, al settimo comma, che il professionista delegato si limiti a predisporre il decreto di trasferimento e a trasmetterlo tempestivamente al giudice unitamente al fascicolo e agli altri documenti necessari per la sua emanazione (ad esempio documentazione ipocatastale e verbale di aggiudicazione). Nel decreto di trasferimento devono essere riportate le generalità del debitore esecutato e dell’acquirente con indicazione dei loro riferimenti fiscali e della loro situazione patrimoniale3. 2.2. L’OGGETTO Il decreto di trasferimento deve contenere tutti gli elementi di cui all’ art. 586 c.p.c. in relazione al disposto di cui agli artt. 555 e 569 c.p.c. e dell’art. 2826 c.c.. Pertanto, il decreto di trasferimento, oltre a contenere gli elementi indicati nel pignoramento e nella ordinanza di vendita deve, come previsto dal menzionato art. 2826 c.c., precisamente designare l’immobile con l’indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono. L’identificazione del bene pignorato in base agli elementi obiettivi contenuti negli atti della procedura espropriativa non esclude l’applicabilità dell’art. 2912 c.c. a mente del quale il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze ed i frutti della cosa pignorata, qualora la descrizione del bene stesso non contenga elementi tali da far ritenere che in sede di vendita si sia inteso escludere la suddetta estensione. In ogni caso l’immobile deve essere descritto come riportato nell’avviso di vendita. Se trattasi di fabbricato, devono essere indicati i titoli abilitativi alla sua realizzazione o l’indicazione che la costruzione sia iniziata anteriormente al primo settembre 1967 e comunque il tutto come risulta dalla perizia ed in particolare, la conformità edilizia o meno del fabbricato con l’indicazione della possibilità, in ipotesi di abusi, di usufruire, della sanatoria ai sensi dell’art.46, comma 5, del D.P.R. n. 380/2001 e art .40, comma 6, della L. n. 47/85. Se trattasi di terreno, l’art. 591 bis c.p.c. dispone che al decreto di trasferimento deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica. 3
L’erronea indicazione del debitore esecutato o dei dati dell’acquirente possono esser rettificati con la procedura di correzione di errore materiale. 5
Tale certificato, ai sensi dell’art. 18 della L. n. 47/85, è richiesto nei casi di vendita di terreni o di aree che, seppur pertinenze di edifici censiti al nuovo catasto edilizio urbano, misurino un’area scoperta superiore a 5.000 mq. Negli altri casi, il certificato non è richiesto quale allegato al decreto di trasferimento. L’articolo 591 bis c.p.c., infatti, dispone che al decreto di trasferimento deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica “se previsto dalla legge” e “quale risultante dal fascicolo processuale“. La dizione “se previsto dalla legge” recentemente introdotta, trova giustificazione nella sola ipotesi dei terreni di superficie inferiore a 5.000 mq costituenti pertinenza di edifici censiti in catasto urbano e trasferiti insieme agli stessi. Tuttavia, considerato che il certificato di destinazione urbanistica (di seguito, CDU) attesta in modo sintetico la disciplina urbanistica dei suoli da parte dell’organo preposto al controllo del territorio locale e rappresenta un giudizio sintetico sull’utilizzabilità di un terreno sulla base degli strumenti edilizi concernenti il territorio comunale, è opportuno che esso venga acquisito anche nei casi in cui non sarebbe richiesto dalla legge, proprio al fine di verificare eventuali potenzialità edificatorie residue dell’area. La precisazione che il CDU sia quello “risultante dal fascicolo processuale”, autorizzerebbe in prima battuta, il delegato ad utilizzare eventualmente un certificato di destinazione urbanistica non più valido per effetto del decorso di un anno dal suo rilascio, ai sensi della normativa vigente. Anche in tale caso, tuttavia, appare preferibile che il delegato provveda a richiedere un nuovo CDU ogni volta che proceda alla fissazione della vendita, proprio in quanto, ove siano intervenute modificazioni nello strumento urbanistico del Comune in cui è sito il terreno che ne abbiano conseguentemente variato la destinazione urbanistica ed il valore di mercato, egli dovrà informarne tempestivamente il G.E. per i provvedimenti opportuni (ad es. perché richieda al CTU un’integrazione di perizia). Per le procedure in corso al primo marzo 2006, per le quali sia stata già emessa ordinanza di vendita, è necessario allegare al decreto di trasferimento un CDU ancora in corso di validità. Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dall’ufficio tecnico del Comune entro trenta giorni dalla richiesta. Qualora possano sorgere dubbi circa l’effettiva identificazione del bene, la Suprema Corte4 ha chiarito che “l’indagine dovrà essere diretta alla interpretazione del decreto stesso, tenendo conto dei confini catastali del bene e solo sussidiariamente all’interpretazione dei precedenti atti del giudizio”. Ulteriore importante precisazione generale concerne la significativa circostanza che in dottrina si è negata5 la possibilità di operare con il decreto di trasferimento la scomposizione del diritto reale con la conseguente costituzione di diritti reali nuovi ( ad es. vendita della nuda proprietà e costituzione di usufrutto). 4
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Cass. n 2693/1987. CAMPESE, L’espropriazione forzata immobiliare, Milano, 2005, 419. 6
3. ADEMPIMENTI PRELIMINARI Prima della stesura definitiva della bozza del decreto, il delegato dovrà provvedere ad una serie di adempimenti preliminari, volti al controllo sia dei dati da inserire nel testo del decreto, sia dei documenti da depositare unitamente ad esso. In particolare il delegato provvederà a: ‐ verificare l’attuale identificazione catastale dei beni aggiudicati, la correttezza con i pignoramenti effettuati dai creditori e, in caso di intervenuta variazione, ad informarne il G.E.; ‐ aggiornare le visure ipotecarie al fine di verificare eventuali nuove iscrizioni ipotecarie o trascrizioni di pignoramenti successive alla data di trascrizione del primo pignoramento che, pur non efficaci, devono essere cancellate e quindi indicate nel decreto di trasferimento (art. 586, primo comma, c.p.c.). Trattandosi di trasferimento a titolo derivativo è necessario che sia verificata la regolarità dei trasferimenti e la continuità delle trascrizioni. La verifica deve essere precedente all’ordinanza di vendita sulla base della certificazione ventennale delle trascrizioni ed iscrizioni anteriori alla trascrizione del pignoramento e come risultante dalla perizia. E’ opportuno procedere all’aggiornamento delle visure ipotecarie prima della disposizione del decreto di trasferimento, sia per verificare l'esistenza di formalità successive al pignoramento che possono avere incidenza sulla stabilità6 del trasferimento, sia per poter provvedere alla cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento, non opponibili all’aggiudicatario, ai sensi dell'art. 586, primo comma, c.p.c.7; ‐
verificare lo stato civile ed il regime patrimoniale dell’aggiudicatario per stabilire se il soggetto sia in regime di comunione dei beni con il proprio coniuge; ‐
acquisire, nel caso di acquisto a titolo personale da parte di un soggetto coniugato in regime patrimoniale di comunione dei beni, oltre alla dichiarazione del coniuge acquirente ex art. 179, primo comma lettera f), c.c., anche la dichiarazione del coniuge non acquirente di cui al 2° comma del citato art. 179 c.c.8; ‐
verificare l’eventuale mancato esercizio di diritti di prelazione previsti dalle norme di legge e da quelle speciali applicabili alla vendita giudiziaria9. 6
Cfr. infra, par.6. Particolare attenzione va posta nel caso in cui il termine ventennale per la rinnovazione dell’iscrizione dell’ipoteca e della trascrizione del pignoramento ex art. 2668 ‐ ter c.c. scadano in prossimità dell’emissione del decreto di trasferimento; ciò potrebbe comportare il rischio che la formalità del rinnovo non venga inserita nel decreto di trasferimento con il relativo ordine di cancellazione. 8
Trattasi della dichiarazione con la quale il coniuge attesta che l’acquisto viene fatto con disponibilità personali. 9
In merito alle prelazioni, considerata la specifica disciplina delle stesse, si rinvia il dettaglio nell’approfondimento di prossima pubblicazione. 7
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4. NATURA ED EFFETTI DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO La vendita forzata non si esaurisce con l’aggiudicazione ed il versamento del prezzo, dal momento che solo il decreto di trasferimento determina l’effetto costitutivo del trasferimento del diritto sul bene espropriato10. Il trasferimento dei diritti inerenti all’oggetto della vendita dal debitore o dal terzo esecutato all’acquirente/aggiudicatario, infatti, consegue all’emanazione del decreto di trasferimento, come la giurisprudenza ha più volte ribadito individuando in tale momento quello in cui si realizza l’effetto traslativo e come, peraltro, si evince dalle previsioni contenute nell’art. 586, comma primo e comma terzo, c.p.c. Per ciò che attiene alla natura giuridica del decreto di trasferimento, l’orientamento maggioritario11 sostiene che la vendita forzata non abbia natura negoziale, in quanto l’aggiudicatario non rinviene il proprio titolo da una libera contrattazione con il debitore esecutato ma da un provvedimento del Giudice, ancorché l’acquisto non sia a titolo originario ma a titolo derivativo, il che impone il rispetto della continuità delle trascrizioni12. Si tratta, piuttosto, di un’autonoma fattispecie legale e processualmente complessa finalizzata a realizzare un trasferimento coattivo (ex art. 2919 c.c.) che si perfeziona con un provvedimento giudiziale13. Ai sensi dell’art. 2929 c.c. non sono opponibili all’aggiudicatario i soli vizi degli atti compiuti nella fase procedimentale; l’aggiudicazione è revocabile in caso siano evidenziate nullità inerenti allo svolgimento della vendita14 o siano opponibili le nullità inerenti alla vendita e quelle del decreto di trasferimento15. 5. CONTENUTO DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO Il decreto deve contenere: ‐ l’intestazione dell’ufficio giudiziario, con menzione del numero di cronologico e di repertorio; ‐ gli estremi identificativi della procedura: numero R.G.E., generalità del creditore procedente o del surrogante, generalità dell’escusso; ‐ il riferimento al provvedimento di delega al professionista delegato; 10
Cass. n. 2643/1980. In tal senso, anche Cass. n. 7233/ 1985. 12
Cass. n. 4899/1980. 13
Cass. n. 1299/1977. 14
Come nel caso contemplato nell’art. 2929 c.c. relativo alla collusione con il creditore procedente. 15
Secondo Cass. n.13824/2010: ”La regola contenuta nell'art. 2929 cod. civ., secondo il quale la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita e l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente o all'assegnatario, non trova applicazione quando la nullità riguardi proprio la vendita o l'assegnazione, sia che si tratti di vizi che direttamente la concernano, sia che si tratti di vizi che rappresentino il riflesso della tempestiva e fondata impugnazione di atti del procedimento esecutivo anteriori ma ad essi obbligatoriamente prodromici”. 11
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‐ il richiamo al verbale di vendita con indicazione della sua data e del prezzo di aggiudicazione; ‐ l’eventuale dichiarazione di nomina, nel caso di aggiudicazione per persona a nominare ex art. 583 c.p.c.; ‐ l’attestazione dell’avvenuto versamento del prezzo e l’indicazione delle relative modalità; ‐ in caso di contratto di finanziamento in forza del quale è stata erogata una parte del prezzo versato dall’aggiudicatario, se stipulato con garanzia ipotecaria di 1° grado sul bene trasferito (nuovo testo dell’art. 585, terzo comma, c.p.c.), la menzione del contratto medesimo e l’ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari del divieto di trascrivere il decreto se non unitamente all’iscrizione di ipoteca; ‐ in caso di autorizzazione all’assunzione del debito, la menzione di essa con l’indicazione dell’importo per il quale è stata concessa e/o per il quale la garanzia ipotecaria viene mantenuta, nonché l’eventuale autorizzazione al pagamento ridotto del creditore ipotecario aggiudicatario ex art. 585, secondo comma, c.p.c.; ‐ in caso di credito fondiario, la menzione dell’avvenuto versamento diretto del prezzo, o di parte del prezzo, al creditore fondiario e l’indicazione della quietanza rilasciata dal creditore fondiario; ‐ le esatte generalità dell’esecutato e dell’aggiudicatario (codice fiscale) con la precisazione, in caso di matrimonio, del regime patrimoniale prescelto; ‐ gli estremi identificativi del bene ceduto, compresi i dati catastali ed almeno tre confini, con la descrizione del diritto espropriato (piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà etc.) e dell’entità (per l’intero o pro quota). Vi deve essere corrispondenza tra la descrizione del bene risultante dall’atto di pignoramento e dalla relativa nota di trascrizione e le indicazioni nell’avviso di vendita e nel decreto di trasferimento. L’art. 586 c.p.c. , difatti, recita testualmente che : “ … trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita” ; ‐ gli elementi inerenti al regime fiscale dell’atto ovvero il richiamo alle agevolazioni fiscali chieste (menzione della richiesta di agevolazione prima casa o di altra agevolazioni, quale ad esempio piccola proprietà contadina) da parte dell’aggiudicatario, la menzione dell’esercizio dell’opzione per il regime Iva da parte dell’esecutato16, la dichiarazione che il bene è soggetto al vincolo dei Beni Culturali e fruisce delle agevolazioni fiscali connesse, etc.; ‐ l’ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli. Ai fini della cancellazione delle stesse il decreto di trasferimento deve indicare i seguenti dati: -
la conservatoria presso cui la formalità è pubblicata; -
il tipo di formalità (trascrizione di pignoramento, iscrizione di ipoteca volontaria, iscrizione di ipoteca giudiziale ecc); 16
Trattasi di indicazione non necessaria nel decreto di trasferimento poiché, in sede di tassazione, l’Agenzia delle Entrate richiede apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio sottoscritta dall’aggiudicatario. 9
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la data di iscrizione/trascrizione della formalità; -
i numeri di Registro Generale e di Registro Particolare; -
il soggetto a favore del quale ed a carico del quale la formalità è stata iscritta/trascritta (relativo codice fiscale); -
il titolo in forza del quale è avvenuta la trascrizione/iscrizione (ad es. “in forza di mutuo a rogito Notaio ….. del ….., rep…., racc,…..”). Le ipoteche devono essere cancellate anche se l’iscrizione è stata effettuata nei confronti non dell’esecutato ma di un suo dante causa o avente causa. Ovviamente il decreto di trasferimento non può che ordinare la cancellazione delle formalità nei limiti in cui le stesse colpiscono l’immobile trasferito e i diritti dell’esecutato. E’ pertanto opportuno che nell’ordine di cancellazione venga sempre adottata la formula “limitatamente agli immobili trasferiti”; ‐ l’ingiunzione, al debitore ed al custode e a chiunque lo detenga, di rilasciare l’immobile venduto in favore dell’acquirente; ‐ l’indicazione dell’ultimo titolo di provenienza; ‐ la specificazione che l’immobile è trasferito a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, anche in relazione alla vigente normativa urbanistica ed edilizia e sue modificazioni ed integrazioni, con tutte le pertinenze, accessori, frutti, oneri, ragioni e azioni, eventuali servitù attive e passive; ‐ la specificazione che, in presenza di opere abusive, ricorrendone i presupposti di legge, la relativa sanabilità da parte dell’aggiudicatario è perseguibile ai sensi della Legge n. 47/1985 e successive modifiche ed integrazioni e della Legge 326 del 24 novembre 2003, presentando domanda di permesso in sanatoria delle opere abusive entro 120 gg. dalla notifica del decreto di trasferimento. Ove il decreto di trasferimento riguardi terreni, salvo che gli stessi siano pertinenze di edifici censiti al nuovo catasto edilizio urbano e abbiano superficie inferiore ai 5000 mq, deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 D.P.R. n. 380, 6 giugno 200117. La mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica rende nullo il decreto di trasferimento. Il D.lgs. n. 192/2005, modificato ad opera del D.lgs. n. 311/2006, prevedeva anche l’obbligo della allegazione del certificato di qualificazione energetica a tutti gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso: la sanzione della nullità prevista da tale norma si riferiva anche al decreto di trasferimento emesso in sede esecutiva. 17
Recante il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. In merito, cfr. artt. 591 bis c.p.c. e 173 quater disp. Att. c.p.c.; L. n. 47/1985. 10
Le modifiche introdotte dalla L. n. 133/2008 hanno comportato la soppressione di tale obbligo. Si rimanda, pertanto, alle disposizioni previste dalle rispettive leggi regionali. 6. ADEMPIMENTI SUCCESSIVI L’art 586, terzo comma, c.p.c. sancisce che il decreto di trasferimento costituisce titolo per la trascrizione della vendita nei pubblici registri immobiliari ( artt. 2643 e 2896 c.c.) e titolo esecutivo per il rilascio (artt. 474 e 605 e ss. c.p.c. e art. 164 disp. Att). Ai sensi dell’art. 591 bis, secondo comma, n. 11, c.p.c., il delegato provvede “alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazione di atti volontari di trasferimento, all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 586”. 6.1. TRASCRIZIONE E VOLTURA Non appena avuta notizia dell’emissione del decreto di trasferimento il delegato provvederà a richiedere in Cancelleria le seguenti copie autentiche del decreto: —
una copia autentica per la registrazione; —
una copia autentica per uso “ trascrizione e voltura”; —
due o più copie autentiche ove ritenga opportuno la formale notifica del provvedimento all’esecutato e/o all’aggiudicatario (ad esempio nel caso in cui debba notificare per consentire all’aggiudicatario la sanatoria delle irregolarità edilizie); —
una copia spedita in forma esecutiva e altra conforme a quella esecutiva per l’intimazione al rilascio. Il delegato provvede quindi sollecitamente e, comunque, nell’eventuale termine indicato nell’ordinanza di delega, alla trascrizione del decreto, con l’eventuale CDU allegato, e alla voltura catastale che avviene in via automatica al momento della trascrizione. In caso di accesso al credito bancario, il contratto di mutuo viene rogato dal Notaio prescelto dall’aggiudicatario contestualmente al versamento del saldo prezzo e all’emissione del decreto di trasferimento da parte del G.E., nel quale sarà necessario dare atto del versamento mediante finanziamento bancario e sarà ordinato al Conservatore dei Registri Immobiliari di provvedere alla 11
trascrizione del decreto e alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli, contestualmente all’iscrizione di ipoteca in favore dell’istituto mutuante. Copia autentica del contratto di mutuo andrà depositata agli atti del fascicolo d’ufficio della procedura. Il professionista delegato dovrà coordinarsi con il Notaio rogante nella fase relativa alla trascrizione del decreto di trasferimento e all’iscrizione dell’ipoteca (generalmente tale attività è svolta dal Notaio, il quale, per iscrivere ipoteca in favore della Banca deve necessariamente provvedere alla contestuale trascrizione del decreto di trasferimento, mentre agli annotamenti di cancellazione provvederà il professionista delegato). 6.2. REGISTRAZIONE Il decreto, firmato dal G.E. e pubblicato dalla cancelleria con un numero di cronologico ed un numero di repertorio, viene trasmesso in copia autentica all’Agenzia delle Entrate per la registrazione, nel termine fisso di 20 giorni decorrenti dalla data in cui lo stesso viene annotato nel relativo repertorio della cancelleria18. Risultando assente nella attuale disciplina la previsione di un termine entro cui la cancelleria deve comunicare al professionista delegato l’avvenuto deposito del decreto di trasferimento, si rende opportuno un costante ‐ e virtuoso ‐ coordinamento tra quest’ultimo e l’ufficio. Qualora la trasmissione del decreto venga curata dal Cancelliere ne deve essere data comunicazione al delegato. Il delegato, a seguito della consegna del decreto all’Agenzia delle Entrate o della comunicazione del Cancelliere dell’avvenuta trasmissione, provvede a verificare la liquidazione dell’imposta da parte dell’Agenzia delle Entrate e procede al versamento della stessa prelevando le somme occorrenti dal libretto della procedura. L’aggiudicatario verserà insieme al saldo prezzo anche l’ammontare delle imposte che il delegato avrà avuto cura di farsi determinare preventivamente dall’Agenzia delle Entrate. L’importo sarà versato alla procedura e sarà poi prelevato al momento del pagamento dell’F23. Dal punto di vista operativo, il delegato deve comunicare all’aggiudicatario unitamente all’importo del saldo prezzo, anche l’ammontare delle imposte che questi deve versare; il che impone innanzitutto la verifica del regime di imponibilità della vendita (ossia se l’immobile è assoggettato ad IVA o ad imposta di registro) e la simulazione del carico impositivo, da effettuare eventualmente con l’ausilio degli addetti dell’Agenzia delle Entrate. 18
In proposito occorre evidenziare come, a seconda della prassi in uso nei vari Tribunali, la trasmissione è curata o direttamente dal Cancelliere oppure dal delegato. 12
A seguito della trasmissione della quietanza comprovante l’avvenuto versamento, l’Agenzia delle Entrate provvede alla restituzione del decreto alla cancelleria o al delegato. 6.3. COMUNICAZIONI Come già precisato il decreto di trasferimento è atto del Giudice dell’esecuzione, pertanto non sussiste a carico del delegato alcun onere di comunicazione. Si ritiene consigliabile per evidenti ragioni di opportunità che il delegato effettui la comunicazione all’aggiudicatario: ‐ per informarlo di essere divenuto proprietario del bene aggiudicatogli; ‐ al fine del decorso dei termini previsti dalla legge urbanistica per esercitare la facoltà di cui all’art. 46 D.P.R. n. 380/2001 e successive modifiche ed integrazioni (in questo caso è obbligatoria la notifica nelle forme previste dal c.p.c.); ‐ per gli adempimenti fiscali conseguenti all’aggiudicazione19. E’ altresì opportuno, pur se non obbligatorio, che il delegato informi il debitore esecutato dell’avvenuta vendita ed inoltre che informi il custode dell’avvenuta emissione del decreto di trasferimento anche al fine dell’eventuale consegna dei beni all’aggiudicatario20. Sono invece prescritte dall’art. 591 bis, secondo comma, n. 11, c.p.c. le comunicazioni “ a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento”. Le dette comunicazioni sono poste a carico sia della parte alienante, sia della parte acquirente, sia a carico del pubblico ufficiale rogante. Va opportunamente evidenziato che, a seguito dell’emanazione dell’art. 5 comma 4 del D.L. n.70 del 13 maggio 2011, convertito con modificazioni dalla L. n. 106/2011, è stato abolito l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. n. 58/78. Secondo l’interpretazione prevalente, poi, non sussiste per il delegato l’obbligo di effettuare la comunicazione alla Soprintendenza nel caso di beni vincolati. Tale comunicazione, infatti, è posta dalla legge a carico della parte acquirente.
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Cfr., CNDC, Commissione Esecuzioni immobiliari, Gli adempimenti fiscali del professionista delegato alle vendite,, luglio 2010. 20
Cfr., CNDC, Commissione Esecuzioni immobiliari, Funzioni e compiti del custode giudiziario di beni immobili pignorati, giugno 2010. 13
7. CANCELLAZIONI Con il termine “effetto purgativo” si indica che la vendita forzata estingue i diritti di prelazione e tutti i gravami e vincoli che gravano sul bene trasferito, al fine di consentire all’aggiudicatario di entrare nella disponibilità di un bene privo di trascrizioni di atti pregiudizievoli. Il D.L. 14 maggio 2005, n. 35, convertito in L. n. 80/ 2005, ha aggiunto al primo comma dell’art. 586 c.p.c. un ulteriore periodo che impone al G.E. di ordinare, con il decreto di trasferimento, la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento che ha incardinato la procedura, risolvendo così il dubbio, esistente in epoca anteriore alla riforma, se dovessero essere cancellate le formalità pregiudizievoli successive alla trascrizione del pignoramento. In merito ad alcuni casi particolari, in dottrina e giurisprudenza, risulta non pacifica la possibilità dell’ordine giudiziale di cancellare la trascrizione del sequestro conservativo e, ove necessario, dei privilegi. In assenza di una norma specifica, le domande giudiziali non possono essere cancellate, non solo quando precedono il pignoramento, ma anche quando siano successive alla trascrizione del pignoramento e dunque inefficaci in virtù della previsione dettata dall’art. 2919 c.c.. Inoltre, sembra anche si possa escludere la cancellazione della trascrizione del preliminare di cui all’art. 2645 bis c.c, ancorchè divenuto inefficace ai sensi dell’art. 2775 bis, terzo comma, c.c., nonché del fondo patrimoniale21. Lo scopo del presente documento non consente di effettuare ulteriori approfondimenti su tali tematiche che, peraltro, verranno affrontate in specifiche trattazioni pubblicate a corredo del lavoro. 8. RILASCIO Il decreto di trasferimento deve contenere l’ingiunzione, al debitore e al custode, di rilasciare l’immobile venduto in favore dell’acquirente. Il soggetto passivo del rilascio è colui che detiene o ha il possesso effettivo dell’immobile che può non essere il debitore esecutato. L’esecuzione per consegna e rilascio del bene ha oggetto la liberazione dell’immobile. Tale ordine di consegna‐rilascio ha efficacia erga omnes e consente al nuovo acquirente di eseguirlo nei confronti di qualsiasi terzo si trovi nella materiale disponibilità del bene. L’ordine di rilascio contenuto obbligatoriamente nel decreto di trasferimento, costituisce il titolo esecutivo per il rilascio ed è valido salvo che il terzo sia titolare di un diritto opponibile al procedente, vale a dire 21
CAMPESE, L’espropriazione forzata immobiliare, Milano, 2005, 431, ritiene ammissibile la cancellazione del fondo patrimoniale. 14
quando il terzo sia titolare di un diritto autonomo e opponibile ( ad es. quando il conduttore abbia trascritto il suo titolo anteriormente al pignoramento, oppure quando la locazione abbia data certa anteriore al pignoramento) e azionabile mediante opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. ovvero mediante opposizione di terzo in via ordinaria ex art. 404 c.p.c.. Particolare caso è l’occupazione abusiva o possesso sine titulo: è evidente che l’efficacia erga omnes del rilascio comporti l’obbligo di consegna. 9. ESITI DEL DECRETO TRASFERIMENTO Una volta emanato con tutte le specificazioni evidenziate nei precedenti paragrafi, il decreto può essere rettificato ed integrato purché non vi sia alcuna controversia in ordine alla identificazione del bene trasferito22. Il decreto, inoltre, può essere revocato o modificato fino a quando non ha avuto esecuzione. Ondivago l’orientamento circa l’esatta indicazione del momento a partire dal quale decorre l’esecuzione. Secondo una prima impostazione l’esecuzione si configura a decorrere dalla trascrizione del decreto presso i Pubblici Registri Immobiliari, mentre secondo un diverso orientamento il momento in cui il decreto ha avuto esecuzione decorre dal momento del deposito del decreto in cancelleria, ovvero dal momento in cui venga registrato. 10. NORMATIVA EDILIZIA E URBANISTICA In merito alla questione relativa alla rilevanza in materia urbanistico ‐ edilizia, la disciplina è regolata dall’art. 46 del più volte citato D.P.R. n. 380/ 2001. La norma dispone che gli atti tra vivi stipulati in forma pubblica o privata ed aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove non siano indicati per esteso gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. La nullità non inficia, però, gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari sia individuali che concorsuali (comma 5): si prevede che, nei casi in cui si trovi in condizione per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario ha la facoltà di presentare domanda di sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità. La sanzione dell’incommerciabilità, prevista generalmente per gli immobili abusivi, non si estende alle ipotesi in cui si debba procedere alla vendita forzata. 22
In tal senso, Cass. n. 7749/1992. 15
Il principio su cui si basa la norma è quello di tutelare i creditori ma non chi ha commesso l’abuso23. In pratica l’aggiudicatario può proporre domanda in sanatoria dell’immobile abusivo, sempreché questo risulti sanabile in base ai criteri stabiliti dalle singole leggi di sanatoria24. La situazione urbanistico‐edilizia dell’immobile deve risultare dalla perizia del consulente tecnico, chiamato a redigere la stima, il quale deve chiaramente evidenziare, non solo che l’immobile sia sanabile, ma anche il costo per poter beneficiare della sanatoria. Tali condizioni vanno inoltre evidenziate nell’avviso di vendita, ove occorrerà fare menzione di tutte le notizie utili per ricostruire agevolmente la situazione urbanistica dell’immobile. In tal senso la giurisprudenza ha affermato che, nelle ipotesi in cui nell’avviso di vendita non siano stati evidenziati i gravami e lo stato giuridico effettivo dell’immobile, deve riconoscersi all’aggiudicatario il diritto di far valere la garanzia di evizione nonché le garanzie di cui all’art. 1489 c.c. secondo le regole di diritto comune25. La vendita forzata incontra di fatto una sola deroga, vale a dire l’esclusione della garanzia per i vizi ex art. 2922, primo comma, c.c.. Risulta quindi possibile per l’aggiudicatario agire ex art. 1489 c.c. per aver acquistato un immobile risultato abusivo, senza che tale difformità fosse stata evidenziata e quindi fosse conoscibile dall’aggiudicatario al momento dell’acquisto. 11. OPPOSIZIONE AL DECRETO DI TRASFERIMENTO L’art 591 bis, settimo comma, c.p.c. stabilisce che, avverso il decreto di trasferimento emesso dal G.E. dell’esecuzione a seguito all’esito di una procedura delegata, è esperibile l’opposizione di cui all’art. 617 c.p.c. Il termine dell’opposizione decorre dalla legale conoscenza dell’atto e non dal suo deposito in cancelleria. La giurisprudenza26 ha rilevato che è onere del debitore esecutato rilevare l’erronea indicazione dei dati catastali del decreto di trasferimento e chiederne la rettifica, in quanto soggetto a ricevere tutti gli atti della procedura. 23
Cfr. Trib. Roma 23.12.2005; in dottrina, (FONTANA) – VIGORITO, Le procedure esecutive dopo la riforma: le vendite immobiliari, Milano 2007, 320. 24
Al riguardo, R.D.L. 30/12/1923 n.3267; L. n. 1497/1939; L. n. 431/1985. 25
DE STEFANO, Il nuovo processo di esecuzione, Milano, 2006, 757, secondo il quale: “… la giurisprudenza ha riconosciuto all’aggiudicatario di far valere la garanzia ex art.1489 c.c. qualora l’immobile aggiudicato sia gravato da diritti reali non apparenti né indicati negli atti della procedura, senza che l’aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale dell’immobile …”. 26
Cass. n. 12420/2008. 16
12. ULTIME NOVITA’ In merito alla applicabilità dell’ art. 19, comma 14 , D.L. n. 78/2010 convertito in L. n. 122/2010 in tema di conformità catastale, l’orientamento maggioritario ne esclude l’applicabilità al decreto di trasferimento che non è soggetto a nullità ove non contenga la dichiarazione di conformità catastale, come previsto dalla normativa per gli atti pubblici. 17
ALLEGAT0 Fac simile di decreto di trasferimento TRIBUNALE DI _________ ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI DECRETO DI TRASFERIMENTODI IMMOBILE Il Giudice delle Esecuzioni Immobiliari_________________________. ( R.E. R.G....., promossa da:___________________, contro: …………………………………………………………….. (inserire dati anagrafici, residenza e codice fiscale o P. Iva); letti gli atti della procedura e, in particolare, il verbale di vendita redatto in data __________, dal quale risulta l’aggiudicazione provvisoria (vendita con incanto) al Sig. __________________ per il prezzo di €. _________________________ dell’immobile di seguito descritto, costituente il lotto unico; accertato che è stato interamente versato, in data ___________, il residuo del prezzo di aggiudicazione nelle forme e nei termini stabiliti, come risulta dal verbale redatto dal Cancelliere e dall’attestazione bancaria e dal libretto bancario esibito dal custode ________________; ritenuto che l’aggiudicazione è divenuta definitiva e che, pertanto, occorre provvedere al trasferimento del bene a favore dell’acquirente (vendita senza incanto); visti gli artt. 574‐586 c.p.c. e 164 disp. Att. c.p.c.; TRASFERISCE al Sig. _____________________ nato a ___________________ il ________________ residente a _____________________ in Via _____________________________ n°___, C.F. __________________________ il quale ha dichiarato di essere coniugato con nato a _________________ il _________________ C.F.________________ e di essere in regime di comunione e/o separazione di beni (indicare)_____________________________ di essere residenti in_________________ Via _____(indicare il luogo di residenza)_________________ 18
per il prezzo di €. ________________(in lettere)______________ , nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, a corpo e non a misura, con gli accessori e dipendenze, servitù attive e passive, nonchè con i diritti proporzionali sulle parti dell’edificio che devono ritenersi comuni a norma di legge ed eventuale regolamento di condominio, senza alcuna garanzia per evizione, molestie e pretese di eventuali conduttori, il seguente bene costituente il lotto unico:_______________ I suddetti terreni ricadono in zona agricola normale, come si evince dall’allegato certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune di _______________ in data_______________________________________________________ (1) AVVERTE L’acquirente predetto, ai sensi e per gli effetti dell’art. 17 Legge 28 febbraio 1985 n.47, e successive modifiche, che ,in presenza di eventuali difformità delle unità immobiliari oggetto del trasferimento rispetto all’eventuale progetto autorizzativo del Comune di _________________, ha 120 (centoventi) giorni di tempo a far data dal presente decreto, per la presentazione della domanda di sanatoria al Comune competente; ORDINA Al Direttore dell’Ufficio del Territorio e Conservatoria dei Registri Immobiliari di _________________ di procedere a: 1. la cancellazione, limitatamente all’immobile sopra descritto, della trascrizione relativa al seguente pignoramento eseguito in__________________; ‐ pignoramento trascritto il ______________ ai nn. ____________________ c..f.____________‐; 2. la cancellazione, limitatamente all’immobile sopra descritto delle seguenti iscrizioni ipotecarie: -
iscrizione eseguita in ____________________ il _________________ ai nn._________ cod. fiscale -
‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ INGIUNGE All’esecutato_________ (nominativo) e a qualunque possessore a suo nome ed a qualunque titolo, di rilasciare l’immobile nella piena e libera disponibilità dell’acquirente Sig. _______________________________________. Si dà atto che il predetto acquirente con istanza depositata in Cancelleria il _____________________ che si allega al presente atto, chiede di poter usufruire delle agevolazioni fiscali, di cui alla L. 28/12/95 N.549, art. 1, comma 131 e successive modificazioni e proroghe, trovandosi nelle condizioni richieste(2); 19
DISPONE La comunicazione alla locale autorità di P.S. ai sensi della L. n. 191/78 (3). Il presente decreto di trasferimento costituisce titolo per la trascrizione nei Registri Immobiliari ed è titolo esecutivo per il rilascio __________________lì_________________ IL CANCELLIERE IL GIUDICE DELL’ESECUZIONE (_________________) (______________________________) N.B. (1) Inserire il periodo solo se trattasi di terreni. Il certificato di destinazione urbanistica va allegato al decreto di trasferimento e deve essere valido (durata certificato un anno dalla sua emissione). (2) Inserire il periodo solo se richieste agevolazioni fiscali per 1a Casa. (3) Inserire il periodo solo se dovuta la comunicazione alle autorità di P.S. (da effettuarsi solo se trattasi di vendita di fabbricati entro 48 ore dalla firma del decreto). 20