TRIBUNALE DI TREVISO
Sezione Fallimenti ed Esecuzioni Immobiliari
STIMA GIUDIZIALE
Dei beni immobili di proprietà di
Magnati Vincenzo
Nell’esecuzione immobiliare n° 12/10 promossa contro la stessa dalla Società Gestione Crediti BP
SPA con sede in Lodi, in qualità di mandataria con rappresentanza della B.P.N
AVANTI IL G.E. DOTT. A. M. FABBRO
Il sottoscritto Geom. Pitzalis Maurizio, iscritto al n° 2249 del Collegio dei Geometri della Provincia di
Treviso, nominato Consulente Tecnico d’Ufficio, con nomina del 06-02-2014, dal G.E. dr. A.M.
FABBRO, udienza fissata il 16-07-2014 davanti al Giudice dr. A.M. FABBRO:
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Dopo aver svolto le opportune indagini presso:
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L’UTE di Treviso, Sez. II e IV;
-
L’Ufficio Tecnico del Comune di Conegliano;
-
Gli esperti immobiliari e i tecnici operanti nella zona.
SOPRALLUOGO
A seguito dell’incarico ricevuto il C.T.U. accordatosi con l’incaricato dell’istituto Vendite
Giudiziarie nominato custode dell’immobile, comunicava al signor Magnati Vincenzo mediante
lettera raccomandata del 21-03-2014, sopralluogo agli immobili per il giorno 23-04-2014; la stessa
lettera veniva inviata via mail per conoscenza anche all’incaricato dell’Istituto Vendite Giudiziarie,
che ne dava ricevuta di ricevimento.
Venivano così iniziate le operazioni peritali mediante controllo dei locali, rilievo delle dimensioni
degli stessi, rilievo di tutte le caratteristiche degli impianti serramenti pavimenti, e delle finiture in
genere, nonché un adeguato rilievo fotografico.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI
Identificazione Catastale
Ditta:
MAGNATI VINCENZO nato a SAN PAOLO DI CIVITATE il 04/05/1950
C.F.: MGNVCN50E04I072F
Comune di Conegliano
Sezione E foglio 6 mappale 2162 sub 27 abitazione
Via Antonio Rosmini – S1-T-1- Cat. A/2 - cl. 2 - vani 7,5 - R.C. € 755,32
Sezione E foglio 6 mappale 2162 sub 29 garage
Via Antonio Rosmini – S1 - Cat. C/6 - cl. 6 - 33 m2 R.C. € 162,59
Sezione E foglio 6 mappale 2162 sub 28 area scoperta esclusiva di m2 280,00
Il tutto con le corrispondenti quote di comproprietà dell’area coperta del fabbricato e delle parti e
impianti comuni così come stabilito dall’ art. 1117 e seguenti del C.C.
L’unità immobiliare confina:
lato nord con il mappale 1027, lato est con i sub 24-25; lato sud con i sub 41-4, lato ovest con il mappale
2115.
PROVENIENZA
Gli immobili sono pervenuti alla ditta attuale in forza dell’atto di compravendita del notaio Piglione
Francesco di Torino, stipulato in data 11/11/2008 – rep. 60024- trascritto a Treviso in data
01/12/2008 ai n.ri 46184/28896
CONDOMINIO
l’unita immobiliare è inserita all’interno del condominio denominato “Campolongo 2000”; detto
condominio e provvisto di regolamento condominiale e delle tabelle millesimali (allegate).
Per quanto riguarda la situazione del dare –avere, alla data del 22-04-2014 risultano ancora da
versare € 14.219,45, come risulta dalla lettera inviata dall’amministratore con posta certificata.
(dichiarazione allegata)
SERVITÙ ESISTENTI E COSTITUITE
ACCERTAMENTO A SENSI DELL’ART. 46 DEL D.P.R. n. 380/2001
Il fabbricato è stato autorizzato tramite gli atti seguenti:
-
Concessione edilizia prot. 48445 del 27-05-1999;
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Variante al permesso di costruire prot. 24995/EP del 30-10-2000;
-
D.I.A. prot. 14722/EP del 27-03-2001;
-
D.I.A. prot. 31501/SU del 02-07-2002.
Il 22/07/2002 prot. 35559 del 25-07-2002 è stata presentata domanda di agibilità, l’ufficio tecnico
del comune ha rilasciato il certificato di agibilità n. 80 del 05-08-2002 prot. 37348/SV.
Dalle indagini effettuate è possibile confermare che l’unità immobiliare ed il fabbricato
corrispondono ai permessi ed ai progetti edilizi approvati dal comune di Conegliano, tuttavia è stata
edificata una tettoia sul lato ovest senza le necessarie autorizzazioni, e da un esame della normativa
vigente non è sanabile e dovrebbe essere demolita.
Esistono servitù costituite con atto del 31/03/2003 al n. 53945 di repertorio Notaio Forte di Treviso,
e servitù di parziale edificazione costituita con atto di compravendita in data 29/04/1999 al n. 45212
di repertorio Notaio Baravelli di Treviso
STATO DI OCCUPAZIONE
Dalle indagini effettuate l’immobile risulta occupato con contratto di affitto di natura transitoria
sottoscritto in data 31-10-2008 e registrato a Conegliano il 03-04-2013 al n. 1241 serie 3/a
.(allegato)
ATTESTAZIONE ENERGETICA
Il fabbricato non risulta provvisto della certificazione energetica (ACE) ne l’attestato di prestazione
energetica (APE) previste dall’attuazione delle Direttive Europee n. 2002/91/CE e 2006/32/CE e
2010/31/UE- D.Lgl 115 del 30/05/2008 – della Legge n. 113 del 06/08/2008 e del Regolamento di
cui al D:P:R: 02/04/2009 n. 59 – D.Legge 4 giugno 2013, n.63; presumibilmente l’edificio
presenta le caratteristiche della CLASSE E.
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
L’immobile oggetto di valutazione è costituito da una porzione di bifamigliare che si sviluppa su tre
piani di cui uno interrato, composti da una cantina e un garage al piano interrato, abitazione ai piani
terra e primo, l’unità immobiliare è provvista di area scoperta ad uso esclusivo.
L’unita immobiliare fa parte di un condominio denominato “CAMPOLONGO 2000”
Il condominio dispone di un’area scoperta ad uso comune a tutte le unità immobiliari del
condominio adibita ad accesso alle unità e parcheggio, e di una area di manovra per l’accesso alle
autorimesse interrate.
La struttura del fabbricato è composta da un telaio in pilastri e solai in C.A., tamponamenti delle
pareti sono costituiti da doppia muratura da cm 12 con intercapedine di materiale isolante da cm 4 e
una camera d’aria sempre di cm. 4, tuttavia non è stato possibile verificare sul posto la stratigrafia
della muratura.
L’abitazione risulta cosi composta: Entrata cucina, soggiorno- pranzo Wc di servizio, al piano terra,
tre camere un bagno, e una terrazza lungo il perimetro ovest e nord, al piano primo, due locali di
deposito in comunicazione con il garage al piano interrato.
Il garage interrato ha una superficie utile di m2 32.00.
Porte e finestre esterne in legno con vetrocamera, serramento esterno con scuri in legno, porte
interne il legno “tamburate”.
I’impianto di riscaldamento di tipo autonomo con radiatori, caldaia “Rhoss” installata internamente
nel wc di servizio, funzionante a gas metano prelevato dalla rete, non sono disponibili ne il libretto
di manutenzione ne il libretto di impianto.
I pavimenti sono in ceramica su tutti i vani.
Lo stato di manutenzione generale dell’unità di abitazione è da considerarsi buono, con materiali
impiegati di discreta qualità, l’esterno invece necessita il rifacimento delle pitture.
Data la posizione nelle immediate vicinanze del centro abitato, l’abitazione risulta ben servita, sia
da parcheggi pubblici, sia da negozi primari (alimentari ecc.) dai mezzi di trasporto pubblico.
Secondo il vigente Piano Regolatore Generale l’immobile ricade in
Zone di mantenimento di tipo C1.1
Sono le zone che il piano prevede di mantenere allo stato di fatto. È ammesso il mantenimento della
volumetria esistente. È consentita altresì la demolizione e ricostruzione in loco. In tal caso dovranno
essere rispettati i seguenti parametri:
Altezza massima del fronte (Hf): M 9,50
Gli interventi di ristrutturazione edilizia ed urbanistica dovranno essere orientati a mantenere
inalterata
la tipologia esistente nel tessuto urbano della macrozona e del contesto interessato.
Gli interventi di ristrutturazione urbanistica, che comportino una modifica della destinazione d’uso,
dovranno essere orientati a riqualificare la tipologia esistente, mantenendo inalterato il tessuto urbano
della macrozona e del contesto interessato. Tali interventi sono ammessi solo nel caso in cui l’indice
fondiario di progetto, conseguente alla ricostruzione, anche con sagoma e destinazione d’uso diversa
della volumetria preesistente, sia inferiore all’indice fondiario proprio della macrozona, aumentato del
20%. Interventi diversi sono subordinati a preventivo strumento urbanistico attuativo o programma
integrato, garantendo una percentuale di convenzionamento pari al 40% della volumetria eccedente a
quella ammessa ai sensi del precedente capoverso, qualora assoggettata a cambio di destinazione. In
tali casi è richiesta altresì una dotazione di aree per servizi (Pu) pari ad almeno il 45% del fondo, da
realizzare anche in aree marginali adiacenti, purché idonee e funzionali.
In sede di strumento attuativo è comunque ammessa la previsione di un incremento fino a metri 3
dell’altezza del fronte, rispetto a quella massima prevista per la zona.
Nel caso in cui l’ambito di intervento interessi una superficie inferiore a 2.000 mq. è ammesso
l’intervento diretto convenzionato. In quest’ultima ipotesi è altresì possibile, in alternativa alla
dotazione di aree a standard, il ricorso alla monetizzazione, qualora motivata dalla impossibilità di
ricavare in loco aree adeguate e razionali, per forma, ubicazione e dimensione.
CALCOLO SUPERFICIE UTILE
SUPERFICIE
m2
TIPO DI SUPERFICIE
RAPPORTO
MERCANTILE
SUPERFICIE
RAGGUAGLIATA (m2 )
87.00
Abitazione
1.00
87.00
14.00
Terrazzo a sbalzo
0.30
4.20
3.50
Terrazze coperte (logge)
0.40
1.40
23.00
Non residenziale (cantina)
0.37
8.51
32.00
Garage
0.50
16.00
1.8
Non residenziale P.T.
0.37
0.66
71
Area scoperta esclusiva a giardino
0.09
6.39
209
“
0.01
2.09
Totale m2
126.25
VALUTAZIONE
Sulla base di quanto sopra esposto, valutate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, sia del
fabbricato , sia dell’abitazione;
-
tenuto conto della destinazione urbanistica
-
tenuto conto che l’abitazione non è a disposizione dell’esecutato
-
tenuto conto della posizione prossima al centro abitato, servita di parcheggio pubblico, scuole
banche e supermercato
-
tenuto conto dello stato di manutenzione discreto, delle finiture utilizzate
-
tenuto conto di altre compravendite di beni simili a quello in oggetto, e considerando le aggiunte e
le detrazioni in base all’età e alle altre caratteristiche intrinseche (età, materiali da costruzione
finiture, manutenzione) ed estrinseche ( ubicazione del fabbricato e dotazione di servizi dell’area,
zona urbanistica attuale e potenziale, viabilità, ecc.) si stima che il valore, sia:
m2 126.25
€1500,00/ m2
Valore € 189.375,000
Considerando che il mercato immobiliare si trova in una situazione negativa, si potrebbe
considerare una riduzione del 8% che ne diminuirebbe il valore a € 174.225,00
(centosettantaquattromiladuecentoventicinque/00)
Nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatami, rassegno la presente relazione, ribadendo le
conclusioni alle quali sono giunto e restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento dovesse
necessitare.
Conegliano, 26/05/2014
Il C.T.U.
Geom. Maurizio Pitzalis
ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
CONSERVATORIA RR.II.
Iscrizioni
Data
Reg.
Gen.
Reg.Part.
Titolo
21/01/2004
2744
692
Ipoteca volontaria
16/06//2009
22715
4971
Ipoteca giudiziale
06/11/2009
41504
9503
Ipoteca giudiziale
Data
Reg.
Gen.
Reg.Part.
Titolo
18/01/2010
1650
1123
13/07/2010
25356
15640
Creditore
Diritto Reale
Quota
Proprietà
1/1
Proprietà
1/1
Proprietà
1/1
Creditore
Diritto Reale
Quota
Atto esecutivo
cautelare
B.P.N. S.p.a.
Proprieta
1/1
Atto esecutivo
cautelare
Condominio
“Campolongo
2000”
Proprietà
1/1
B.N.L.
S.p.a.
B.P.N.
S.p.a.
Banca Sai
S.p.a
Debitore
Trascrizioni
Debitore