“Si precisa che il fabbricato, di cui fanno parte le unità in oggetto, NON è munito di ascensore come
erroneamente riportato dal perito a pagina n. 6”
All’Ill.mo Signor Giudice DOTT. G. PICCIAU
G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare N° 308/ 2011
promossa da
ITALFONDIARIO SPA
contro
... ARGA FLORIN E VARGA SIMONA IOANA
V
(UDIENZA 24.09.2012)
Nella causa di esecuzione immobiliare promossa da ITALFONDIARIO SPA contro,
...
VARGA FLORIN E VARGA SIMONA IOANA il Giudice delle esecuzioni nominava
C.T.U. lo scrivente ING. ANDREA CAMPELLI, con studio in Piacenza - Via Mandelli n°
4 e fissava l’udienza per il giuramento in data 08.03.12 .
In detto giorno, il sottoscritto C.T.U. si presentava avanti al Giudice e, dopo aver
prestato il giuramento di rito, gli era affidato il seguente incarico di :
- esaminare l’atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la
relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell’estratto di catasto,
nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato
nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza o
inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e
segnalare al Giudice la situazione;
- ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una
relazione scritta contenente:
1. l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali,
verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni
catastali ai dati indicati nell’atto di pignoramento e le eventuali
regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la
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proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei
comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto);
l’indicazione degli estremi dell’atto di provenienza e la cronistoria dei
passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del
pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;
3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato
da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o
altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l’eventuale esistenza di
diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2c.c.),
con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data
antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione,
data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l’eventuale disdetta,
data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio ,
esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato ;
4. l’attestazione circa esistenza di formalità, vincoli , oneri anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente (ad
esempio spese relative all’anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp.
att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine
edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico,
ed in particolare :

domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre
trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento;

atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti
all’edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione;
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
il regime patrimoniale della famiglia ed l’esistenza di convenzioni
matrimoniali, se l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di
matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della
casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell’eventuale
trascrizione;

altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù,
uso, abitazione);
5. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati dalla procedura o che, comunque, risulteranno non
opponibili
all’acquirente
(tra
cui
iscrizioni,
pignoramenti,
sequestri
conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per
la loro cancellazione;
6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché
dell’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione
o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla
normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie;
7. l’attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia
dell’immobile;
8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio
dell’immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n˚ 37/2008, e l’esistenza
dei relativi certificati e libretti di uso;
9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa
frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si
propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un
abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in
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ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui
valori catastali, dell’assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e
non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare,
10. l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore,
comporti o meno il pagamento dell’IVA da parte dell’aggiudicatario,
trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all’esercizio dell’attività
compiuta dall’esecutato;
11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibiltà di
comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso,
ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull’alienazione
separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota
(tenendo conto, altresì, della maggiore difficoltà di vendita per le quote
indivise), ovvero sulla necessità di alienare l’intero bene;
12. l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per
ripristinare
la
funzionalità
compromessa
ovvero
per
evitare
una
compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori;
13. l’allegazione o la redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno
4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell’esterno e
2 scatti dell’interno);
14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti
un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata e un file
contenentele fotografie.
Il Consulente Tecnico d’Ufficio:
 verificata l’idoneità dei documenti agli atti ;
 effettuati sopralluoghi i giorni 26.04.2012 (solo a esterni immobile e per ricerca esecutata)
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e 17.05.2012 presso i beni oggetto del pignoramento, posti in Castel San Giovanni (PC)
via Ugo Foscolo n° 7, accompagnato dalla moglie dell’esecutato, ...Varga Floarea Maria ;
 esperiti gli accertamenti presso l’Agenzia del Territorio-Ufficio Provinciale, presso
il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza e presso l’Ufficio Catastale;
 esperiti gli accertamenti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Castel San
Giovanni il giorno 17 05 2012 ,
è in grado di rassegnare la seguente relazione peritale .
IMMOBILI PIGNORATI RELATIVI ALL’ESECUZIONE IN OGGETTO E LORO
INDIVIDUAZIONE CATASTALE
Piena proprietà di abitazione ed autorimessa in condominio , poste in Comune di Castel
San Giovanni via Ugo Foscolo n° 7 , così censite al Catasto Fabbricati dello stesso
...
Comune in capo a Varga
Florin e Varga Simona Ioana per ½ indiviso ciascuno :
-
foglio 26 mapp.10 sub.11 P.2
-
foglio 26 mapp.10 sub.5
Cat.A/2 Cl.3 5,5 vani R.298,25 ;
P.T Cat.C/6 Cl.5 mq 12
R.40,90;
DESCRIZIONE DEI BENI
Sono oggetto dell’esecuzione un appartamento ed un’autorimessa , ubicati in un
edificio a destinazione residenziale posto nella periferia ovest di Castel San Giovanni .
La zona in cui è posto l’immobile è prevalentemente residenziale , in un contesto di
vecchia realizzazione (anni ‘60/70) con tipologia a villette o piccole palazzine ; è un
contesto tranquillo , con facile accesso al centro storico di Castel San Giovanni , ma
scarsamente fornita di negozi ed altri servizi .
Il fabbricato di cui fa parte l’unità pignorata è stato edificato nei primi anni ’70 ed è
composto di quattro piani fuori terra , dei quali il piano terra con autorimesse e cantine
ed i piani superiori destinati ad abitazioni in appartamenti, oltre ad un sottotetto .
La struttura è prevalentemente in muratura , con orizzontamenti in laterocemento .
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Le pareti esterne sono tinteggiate . Il fabbricato è munito di ascensore .
L’unità pignorata è posta al piano terzo fuori terra e comprende : soggiorno, cucina ,
due camere, bagno , due balconi ed una piccola cantina al piano terra .
I pavimenti sono in ceramica nella zona giorno e bagno , in legno nelle due camere da
letto ; le finestre sono in ferro e vetro semplice (ancora quelle originali), con tapparelle
in PVC. Le porte interne , in legno tamburato, sono di recente posa. Anche il bagno è
stato rcentemente ristrutturato .
La sua consistenza è la seguente :
abitazione : mq 85 ; balconi : mq 24 ;
cantina : mq 8 .
L’autorimessa , di superficie interna circa 12 mq , è posta al piano terra ,
facilmente accessibile , ma idonea solo per auto di media dimensione .
PROVENIENZA
...
I beni pignorati sono pervenuti agli esecutati Varga
Florin e Varga Simona Ioana ,
per ½ indiviso ciascuno in regime di comunione legale , da ...Sommariva Caterina a
seguito di atto dott. Amedeo Fantigrossi del 17 nov. 2005 rep. 98442/17757
trascritto il 25.11.2005 ai nn. 19135/12243.
...
A Sommariva
Caterina l’immobile è pervenuto per edificazione su area acquistata
tramite atto dott. Tagliaferro del 28.12.72 rep.43389/12051 trascritto a Piacenza il
26.01.73 ai nn.1987/1873 .
Dall’esame della documentazione agli atti e dalle ricerche fatte dallo scrivente ,
risulta pertanto verificata la continuità dei passaggi nel ventennio .
STATO DI POSSESSO DEI BENI
...
Alla visita era presente persona che si è presentata come Varga
Floarea Maria ,
moglie dell’esecutato ...Varga Florin . Gli immobili pignorati sono oggi utilizzati da
...
Varga
Florin e dalla Floarea Maria .
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REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE
...
...
Varga Florin dichiarava successivamente allo scrivente di essere divorziato da Varga
Simona Ioana e di essere coniugato alla ...Simona Floarea Maria . Lo scrivente verificava
...
...
presso l’uffico anagrafe di Castel San Giovanni che Varga
Florin risultava ivi coniugato
a ...Varga Floarea Maria come da matrimonio contratto in Oradea (Romania) il
12.03.2010; peraltro , tale stato non era certificabile in quanto solo dichiarato dal ....
Varga
....Florin e non supportato da atto registrato .
...
Quanto a Varga
Simona Ioana , era residente a San Nicolò di Rottofreno, via Emilia
Ovest n° 41 ; perlatro, dal 08.06.2012, la stessa risultava trasferita in Romania, indirizzo
ignoto .
ONERI DI NATURA CONDOMINIALE, RIGUARDANTI SPESE RELATIVE ALLA GESTIONE
DEGLI ANNI SCORSI .
La sig.ra ...Varga Floreana Maria , interpellata in merito alla gestione condominiale
dell’immobile, dichiarava di non esserne a conoscenza .
...
Lo scrivente chiedeva quindi informazioni alla sig.ra Tosca
Teodora Maria , residente al
piano primo dello stesso immobile; la stessa affermava che non vi era alcun amministratore
del condominio e che lei pagava unicamente le proprie utenze domestiche .
Lo stato delle parti comuni del fabbricato erano testimonianza della mancanza di
manutenzione programmata dello stesso .
FORMALITÀ
Sugli immobili oggetto della presente esecuzione sono iscritte e trascritte le
seguenti formalità:
- Iscrizione del 25.11.2005 ai nn.19136/4652 atto dott. Amedeo Fantigrossi del
17.11.2005 rep 98443/17758 – ipoteca volontaria per € 195.000,00 a garanzia di
...
mutuo, a favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza SPA , contro Varga
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...
Florin e Varga Simona Ioana per ½ ciascuno dei beni pignorati .
- Trascrizione del 31.10.2011 ai nn. 15208/10343 atto giudiziario 04.10.2011 rep.
2654/2011 verbale pignoramento immobili a favore di Cassa di risparmio di Parma
...
e Piacenza SPA contro Varga
Florin e Varga Simona Ioana per ½ ciascuno dei
beni pignorati .
Lo scrivente ha effettuato ispezione ipotecaria in data 01.06.2012 , dalla quale non
risultano ulteriori iscrizioni o trascrizioni a carico dei beni pignorati .
CONFORMITÀ NORME URBANISTICHE
L’edificio che comprende le unità pignorate fu edificato a seguito di Licenza Edilizia
n° 22 del 20.03.1973 e successiva variante n° 42 del 17.09.1974 (quat’ultima
riguardante unicamente il sottotetto).
A valle di questi permessi , è stato rilasciato dal Comune di Fiorenzuola d’Arda il
certificato di abitabilità n° 22/73 in data 25 marzo 1977 .
Rispetto al progetto allegato ai permessi abilitativi , l’unità abitativa pignorata
differisce per avere collegata una camera in più (tolta all’unità sub.10 adiacente ) e
per un ampliamento del balcone ovest di circa 6 mq ; questo ampliamneto di balcone
è esteso a tutti i tre piani con residenza . Tale difformità può essere sanata con una
semplice SCIA .
Le planimetrie catastali allegate alla denuncia di variazione del 1985 , sono
comunque conformi allo stato di fatto .
Si ritiene che sia necessario presentare presso il competente ufficio comunale una
SCIA in sanatoria per regolarizzare la situazione ; per questa si valuta un costo
indicativo di € 4.000,00 , comprensivi di oneri comunali .
Si dichiara dunque la conformità edilizia dell’autorimessa, mentre per l’abitazione
tale conformità è condizionata alla presentazione della pratica di regolarizzazione
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di cui sopra .
ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’unità residenziale è priva di attestazione di certificazione energetica; sulla scorta della
D.A.L. regione E.R. 156/2008 e s.m.i., non si è provveduto a redigere tale documento .
CONFORMITA’ IMPIANTISTICA
L’unità residenziale è dotata dei seguenti impianti : elettrico, di riscaldamento (autonomo
...
con caldaia a gas di rete) ed idrosanitario. In merito, la sig.ra Varga
Maria dichiarava di
non essere in possesso dei relativi certificati di conformità, né del libretto caldaia .
VALUTAZIONE
L’immobile che contiene i beni pignorati è posto nella periferia ovest della città di
Castel San Giovanni ; è comunque facilmente accessibile il centro storico della
stessa. Il quartiere è prevalentemente residenziale, di scarso valore
urbanistico, ma nel complesso, abbastanza ben tenuto ; è privo di servizi e
di aree pubbliche a verde .
Il fabbricato comprendente le unità pignorate, si propone in tale contesto
urbanistico con un disegno progettuale piacevole pur se datato, ma si
evidenzia anche per la sua trasandatezza e mancata manutenzione delle parti
esterne che manifestano evidenti segni di degrado .
Sarebbe quindi necessario un sollecito intervento degli esterni del fabbricato;
intervento che potrebbe incidere sulle unità pignorate per circa 150 €/mq .
Tenuto conto dei prezzi correnti in Castel San Giovanni per immobili similari,
pari a circa 800,00 €/mq per le abitazioni in condominio e 10.000,00 € a corpo
per le autorimesse, tenuto conto di quanto esposto nella descrizione dei beni,
considerate pure le necessarie opere di manutenzione delle parti comuni
dell’edifcio che, come detto sopra, si ritiene possano incidere per un minimo di
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150 €/mq , si stimano i beni esecutati come segue :
Appartamento : mq 85,00 x €/mq 650,00 = € 55.250,00
Balconi
: mq 24,00 x €/mq 325,00 = € 7.800,00
Cantina
: mq 8,00 x €/mq 160,00 = € 1.280,00
Autorimessa
: a corpo ………………
Sommano
€ 8.000,00
€ 72.330,00
Da questo valore si deduce il costo per la sanatoria edilizia pari ad € 4.000,00 e quindi
il valore per la vendita è quindi fissato in 72.330,00 – 4.000,00 = € 68.330,00 che si
arrotonda in € 68.000,00 (diconsi euro sessantottomila/00)
N.B.: i beni in oggetto non costituiscono bene strumentale degli esecutati ;
la vendita non comporterà pertanto l’applicazione dell’IVA da parte dell’aggiudicatario.
DIVISIBILITA’ DI UNITA’ PIGNORATA IN QUOTA PARTE
I beni pignorati, per loro morfologia e destinazione non si prestano ad essere venduti
separatamente, senza che ne derivi deprezzamento ; infatti , la vendita dell’unità
abitativa senza l’autorimessa ridurrebbe notevolmente l’appetibilità della stessa .
EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO
Le unità immobiliari pignorate non presentano pericolo per la pubblica incolumità.
Le stesse , al loro interno, non presentano neppure situazioni di degrado , la cui
trascuratezza possa provocare danni irreversibili agli stessi . Le parti comuni , pur
con segni di degrado , non presentano pericolo immediato per la sicurezza .
E’ pero necessario far verificare le fessure sul muro perimetrale , al piano primo ,
evidenziate dalla foto 3 , al fine di controllare se le stesse interessano
significativamente elementi strutturali .
RELAZIONE PER LA VENDITA
Piena proprietà di abitazione ed autorimessa in condominio , poste in Comune di Castel
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San Giovanni via Ugo Foscolo n° 7 , così censite al Catasto Fabbricati dello stesso
...
Comune in capo a Varga
Florin e Varga Simona Ioana per ½ indiviso ciascuno :
-
foglio 26 mapp.10 sub.11 P.2
Cat.A/2 Cl.3 5,5 vani R.298,25 ;
confina in circondario con vano scala comune , con unità sub.10 e con area
soprastante area scoperta ;
-
foglio 26 mapp.10 sub.5
P.T Cat.C/6 Cl.5 mq 12
R.40,90;
confina in circondario con unità sub.6 , vano scala comune , area scoperta comune.
Valore: € 68.000,00 (diconsi euro sessantottomila/00)
CONCLUSIONI
Il valore stimato in € 68.000,00 (diconsi euro sessantottomila/00) risulta essere il
valore complessivo della piena proprietà dei beni stimati, posti in Comune di Castel
Sdan Giovanni (PC) , via Ugo Foscolo n° 7 e composti da :
- appartamento in condominio , al piano secondo , terzo fuori terra ;
- autorimessa posta al piano terra ,
oggetto della Esecuzione Immobiliare n° 308/2011, promossa da. Italfondiario spa
contro, ...Varga Florin e Varga Simona Ioana
Il C.T.U., in relazione all’incarico ricevuto ed agli adempimenti previsti, dichiara
che la presente relazione, chiusa il giorno 02 luglio 2012 , prima del suo deposito
presso la Cancelleria Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Piacenza , è
stata trasmessa a mezzo raccomandata A.R. o E.MAIL , unitamente alla richiesta
di liquidazione nota spese , ai seguenti soggetti interessati :
- creditore procedente: ITALFONDIARIO SPA
c/o Avv. Mauro Sonzini – largo S. Ilario 12 - 29121 Piacenza (PC)
- proprietà esecutata :
...
VARGA FLORIN
Via Ugo Foscolo n° 7 - 29015 Castel San Giovanni (PC)
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- proprietà esecutata :
...
VARGA SIMONA IOANA
Via Emilia Ovest 41 San Nicolò -29010 Rottofreno (PC)
(non inviata per sopravvenuto espatrio della stessa in
Romania – indirizzo ignoto)
Chiusa la presente relazione in Piacenza, addì 02 luglio 2012
Il C.T.U.
Ing. Andrea Campelli
...
Allegati:
...
- estratto di mappa Catasto Terreni Comune di Castel San Giovanni , foglio 26 ;
...
- visura storica per immobile e planimetrie catastali delle unità urbane pignorate;
- planimetria dell’abitazione con modifiche rispetto al progetto approvato ;
- documentazione fotografica ;
- permesso di agibilità della costruzione .
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