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1
• Introduzione:
La casa è un bene primario e la percezione di questo suo ruolo è concretamente
vissuta da ciascuno di noi ogni giorno, indipendentemente dal fatto che si viva in
un piccolo monolocale o in una grande villa.
Proprio partendo da questo assunto, la società G.P. Costruzioni s.a.s. ha ritenuto
opportuno di predisporre questo breve vademecum intitolato “Libretto d’uso e
manutenzione dell’ immobile” ponendosi l’obiettivo di definire le linee guida generali
per ottimizzare l’utilizzo dell’immobile, di monitorare
al meglio il patrimonio edilizio e di gestire in maniera efficiente i servizi
di manutenzione programmata dell’edificio.
E’ un lavoro destinato innanzi tutto agli operatori che vi potranno
raccogliere tutte le informazioni relative all’immobile, alle imprese
che vi hanno operato, ai progettisti che sono intervenuti in modo da
avere tutte le notizie indispensabili riunite insieme, complete e aggiornate
e quindi immediatamente fruibili in caso di necessità. Ma il libretto
è anche uno strumento di appoggio indispensabile per i futuri fruitori
dell’immobile, che necessitano di indicazioni fondamentali per una
corretta manutenzione edile ed impiantistica.
La prima parte del libretto di manutenzione riguarda i dati
anagrafici dell’unità immobiliare comprendenti concessioni, autorizzazioni,
collaudi, le indicazioni circa i progettisti e le imprese esecutrici
dei lavori con la possibilità di allegare le planimetrie dell’edificio.
Una seconda sezione del libretto si occupa invece delle
specifiche dei vari aspetti di natura prettamente tecnica dell’opera,
quali per esempio la stratificazione delle murature, la scelta dei materiali
per la copertura, le indicazione circa i serramenti utilizzati, ecc…
Proseguendo, all’interno della terza parte, vengono inseriti le
norme ed il piano di manutenzione riguardanti la proprietà immobiliare,
che i fruitori devono applicare per garantire un corretto ciclo di vita a
tutte le varie componenti.
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•
I dati dell’immobile:
La casa è un prodotto complesso e unico, è progettata e realizzata con
cura ed attenzione nei singoli particolari e nei diversi materiali, nasce
dal lavoro congiunto di tecnici, imprese e fornitori.
QUESTA SEZIONE CONTIENE L’ANAGRAFICA DELL’UNITA’ IMMOBILARE
al suo interno verranno riportati oltre ai dati tecnici dell’immobile,
anche i nominativi di coloro che hanno progettato ed eseguito l’edificio,
garantendo in questo modo una raccolta completa e dettagliata
delle informazioni relative all’immobile che in futuro potranno essere
molto utili per i fruitori dell’abitazione.
UNITA’ IMMOBILIARE
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Superficie commerciale mq………………………...numero dei vani……………
Numero posti auto coperti………………..
Numero posti auto scoperti……………….
Terreno di pertinenza mq………………….
CONCESSIONI – AUTORIZZAZIONI – COLLAUDI
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Permesso di costruire nr……………………….del…………………………
Data inizio lavori…………………..Data ultimazione lavori……………….
Denuncia delle strutture……………………………………………………..
Pratica nr……………………….del………………………………………….
Certificato di collaudo strutturale:…………………………………………..
Certificato di di agibilità nr………………………………..del………………
Autorizzazione/Assensi allo scarico ………………………………………..
Certificato di agibilità …………………...in data……………………………..
Accatastamento presso il Catasto Terreni del comune di…………………
Censuario di………………………….. ……………………………………..
al foglio……………………….mapp………….
Accatastamento presso il Catasto Fabbricati del comune di………………
Censuario di………………………….. ………………………….…………
al foglio……………………….mapp………….
sub…………………………
Classe……………….rendita catastale…………………………………….
Certificazione energetica eseguita da:…...……………………………….
…………………………………………………in data……………………..
Dichiarazione conformità impianto elettrico rilasciata da: ………………..
…………………………………………………in data ..……………………..
Dichiarazione conformità impianto gas rilasciata da: ……………………..
…………………………………………………in data..………………………
Dichiarazione conformità impianto idrotermosanitario rilasciata da:……..
…………………………………… In data………………………….
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• I dati dell’immobile:
PROGETTISTI
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Progetto architettonico ad opera di:
……………………………………………………………………………………………
Iscritto all’Albo di:
……………………………………………………………………………………………
Progetto contenimento energetico ad opera di:
……………………………………………………………………………………………
Iscritto all’Albo di:
……………………………………………………………………………………………
Progetto strutturale ad opera di:
……………………………………………………………………………………………
Iscritto all’Albo di:
……………………………………………………………………………………………
Progetto impianto elettrico ad opera di:
……………………………………………………………………………………………
Progetto impianto idrico sanitario/riscaldamento ad opera di:
……………………………………………………………………………………………
Tecnico pratiche catastali:
……………………………………………………………………………………………
Iscritto all’Albo di:
……………………………………………………………………………………………
Tecnico collaudatore delle strutture:
……………………………………………………………………………………………
Iscritto all’Albo di:
……………………………………………………………………………………………
Certificazione energetica ad opera di:
……………………………………………………………………………………………
Direttore dei Lavori:
……………………………………………………………………………………………
Iscritto all’Albo di:
……………………………………………………………………………………………
Direttore di cantiere:
……………………………………………………………………………………………
Iscritto all’Albo di:
……………………………………………………………………………………………
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• I dati dell’immobile:
IMPRESA ESECUTRICE DELLE OPERE
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Impresa esecutrice delle opere edili:
……………………………………………………………………………………………
Impresa esecutrice dell’impianto idro sanitario/riscaldamento:
……………………………………………………………………………………………
Impresa esecutrice dell’impianto elettrico:
…………………………………………………………………………………………….
ALTRE DITTE IMPIEGATE
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Serramenti:
……………………………………………………………………………………………
Ceramiche e rivestimenti
……………………………………………………………………………………………
Parquet:
……………………………………………………………………………………………
Fabbro:
……………………………………………………………………………………………
Pitture:
……………………………………………………………………………………………
Lattonerie:
……………………………………………………………………………………………
Altre:
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………...
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• I dati dell’immobile:
ALLEGATI



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







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A1 - Progetti architettonici esecutivi del fabbricato
A2 - Progetti strutturali del fabbricato
A3 - Schema rete fognaria
A4 - Schema impianto idrico sanitario riscaldamento
A5 - Schema impianto elettrico
A6 - Schede catastali
A7 - Copia autorizzazione edilizia
A8 - Copia certificato di agibilità
A9 - Copia denuncia delle strutture
A10 - Copia certificato di collaudo
A11 - Copia certificazione di conformità degli impianti
A12 - Copia certificazione energetica dell’edificio
A13 - Libretti di uso e manutenzione dell’immobile
A14 - Scheda tecnica prodotti
A15 - Documentazione fotografica in DVD
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SCHEDE TECNICHE DEI PRODOTTI:
IN QUESTA SECONDA SEZIONE VENGONO RACCOLTE LE
INFORMAZIONIRELATIVE AGLI ELEMENTI EDILIZI
E ALLA TIPOLOGIADEI MATERIALI CHE LI COSTITUISCONO
E’ fondamentale per il fruitore dell’immobile conoscere le varie tipologiedi
prodotti e materiali
impiegati per garantire il corretto utilizzo e la futura manutenzione.
Le schede tecniche allegate sono numerate dalla nr. 01 alla nr. 18
SCHEDE TECNICHE ALLEGATE: (solo quelle spuntate nell’elenco)
STRUTTURA
 01. Platea di fondazione areata
 02. Strutture verticali
 03. Strutture orizzontali/copertura
MURATURE PORTANTI ESTERNE/INTERNE
 04. Pareti Carbon ED SYSTEM
 05. Finitura esterna pareti
IMPERMEABILIZZAZIONI
 06. Impermeabilizzazione superfici piane e muri contro terra
 07. Impermeabilizzazioni superfici inclinate di copertura
MURATURE DIVISORIE INTERNE
 08. Murature interne portanti
 09. Murature interne divisorie
 10. Finitura pareti interne
SERRAMENTI
 11. Serramenti esterni (finestre/porte finestre)
 12. Fori finestra coibentati
 13. Portoncino d’ingresso blindato
 14. Basculante/ portone sezionale
IMPIANTO ELETTRICO
 15. Impianto fotovoltaico
IMPIANTO IDRICO TERMO–SANITARIO
 16. Pannelli solari
 17. Condizionamento
 18. Impianto VMC (ventilazione meccanica controllata)
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• Programma manutenzione dell’immobile:
La casa è un bene che deve essere mantenuto e curato secondo delle tempistiche
e attraverso specifici interventi, che permettono all’immobile di mantenersi
funzionale, integro e ne prevengono il degrado.
ALL’INTERNO DI QUESTA SEZIONE SONO INDICATI PER OGNI SINGOLA
PROPRIETA’, GLI ELEMENTI EDILIZI E GLI IMPIANTI CHE LA COSTITUISCONO,
LE TIPOLOGIE DI INTERVENTO E LA RELATIVA TEMPISTICA NECESSARIA PER
GARANTIRE L’EFFICIENZA.
Si consiglia di farne tesoro affinché l’immobile mantenga il valore nel corso
del tempo.
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N.B. tutte le altre opere di manutenzione che non
dovessero essere riportate nel presente manuale,
restano a discrezione e giudizio del cliente, e
dovranno venir dettate dalle norme del comune
buon senso.
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Manuale tecnico per l’utilizzo delle ECO residenze G.P.
Costruzioni
PREMESSA:
Le residenze costruite dalla G.P. Costruzioni s.a.s., sono realizzate con il
sistema costruttivo Carbon ED SYSTEM in EPS (polistirolo espanso), per
garantire standard sismici, energetici ed acustici di prim’ordine. Questo
sistema costruttivo si basa su un doppio pannello-cassero in polistirolo con
all’interno il calcestruzzo ed il ferro strutturale. Le abitazioni costruite con
questi sistemi non discostano nell’utilizzo da una qualsiasi altra casa se non
in un particolare, il fissaggio di oggetti alle murature.
Con questo non vogliamo assolutamente dire che non si possano
appendere oggetti alle murature, ANZI, ma semplicemente vi illustremo
come va fatto, suggerendovi alcune tecniche e alcuni tipi di tasselli in base
al carico che dovrete appendere.
Nelle abitazioni tradizionali, solitamente non si presta chissà quale
attenzione alla scelta del tassello da utilizzare, e anche se sbagliato, di
solito si raggiunge comunque lo scopo.
Quando però le pareti sono rivestite in cartongesso, non si può procedere
con le tecniche tradizionali, ma bisogna procedere con determinate
accortezze, che riporteremo qui di seguito.
Nel nostro sistema Possiamo procedere in tre modi:
1. Utilizzare tasselli che sfruttino la resistenza del cartongesso
2. Utilizzare tasselli che sfruttino la resistenza del calcestruzzo
3. Avvitare i nostri oggetti direttamente ai supporti plastici annegati
all’interno della muratura
Vediamo i prodotti più indicati per le vari soluzioni:
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• Tasselli per cartongesso:
Fischer PD
Adatto per fissare: quadri, lampade, cornici, piccole mensole a muro, porta asciugamani,
armadietti leggeri con specchio, guide per tende, interruttori elettrici
Massima resistenza allo strappo: da 50 a 75 kg per tassello.
Scheda tecnica: http://www.fischeritalia.it/static/prodotti/fissaggi_leggeri/CGLeg_PD.pdf
Fischer GK
Adatto per fissare: quadri, lampade, cornici, battiscopa, guide per tende, interruttori elettrici
Massima resistenza allo strappo: da 45 a 75 kg per tassello.
Scheda tecnica: http://www.fischeritalia.it/static/prodotti/fissaggi_leggeri/CGLeg_GK-GKS.pdf
Fischer HM-S
Adatto per fissare: pensili leggeri, guide per tende, guide per pensili cucina
Massima resistenza allo strappo: da 45 a 100 kg per tassello.
Scheda tecnica: http://www.fischeritalia.it/static/prodotti/fissaggi_leggeri/CGLeg_HM-S.pdf
• Tasselli per calcestruzzo lunghezza minima 13 cm:
Friulsider TUP3
Adatto per fissare: mensole, pensili, cornici, tendaggi pesanti, climatizzatori split, cappa
Massima resistenza allo strappo: 110 kg per tassello.
Scheda tecnica: http://www.friulsider.com/upload/docs/1/708_TUP3+rev02.pdf
Fischer SXRL
Adatto per fissare: carichi pesanti, mensole pesanti, scaldabagno a parete
Massima resistenza allo strappo: 250 kg per tassello.
Scheda tecnica: http://www.fischeritalia.it/wp-content/uploads/2013/12/FIITKAT2014_sxrl.pdf
Fischer Thermax 12/16
Adatto per fissare: PER ESTERNI antenne paraboliche, insegne, climatizzatori, tende da sole, parapetti
Massima resistenza allo strappo: da 60 a 200 kg per tassello.
Scheda tecnica: http://www.fischeritalia.it/wp-content/uploads/2013/12/FIITKAT2014_thermax-12-16.pdf
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L’ultima soluzione che vi suggeriamo è questa:
Avvitare i vostri oggetti direttamente sui tasselli plastici affogati
all’interno delle murature (sia perimetrali che tramezze divisorie.)
COME SI FA’
Le nostre murature hanno affogate nel loro interno dei tasselli plastici della
dimensione di 6 cm x 12 cm h, che si ripetono ad interassi di 20 cm in
orizzontale, e 30 cm in verticale.
Individuare la posizione di questi tasselli è molto semplice, al piano terra,
un po’ meno ai piani superiori.
Sarà infatti sufficiente misure dagli angoli 10 cm in orizzontale, e 20 dal pavimento, per
individuare l’interasse del primo tassello plastico(20 cm da terra e non 30, perché bisogna
sottrarre i 10 cm di massetto).
Da quest’interasse sarà poi sufficiente spostarsi con le misure precedentemente viste, (20 passo
orizzontale, 30 passo verticale), per individuare tutti i tasselli nella parete.
Se questi, risulteranno essere in aree idonee al posizionamento delle viti di fissaggio, srà
sufficiente utilizzare una normale vite da legno, lunga almeno 5 cm, per fissare direttamente i
nostri oggetti senza ausilio di tasselli.
Naturalmente non sarà sempre possibile utilizzare questa tecnica, perché delle volte il
distanziatore plastico non cadrà nel punto desiderato, ma dalla nostra esperienza in almeno il
40% dei casi sarà possibile sfruttare quest’accorgimento.
Suggeriamo di fare una prova di avvitamento in un punto poco visibile, per verificare se
abbiamo individuato correttamente la posizione dei nostri supporti plastici.
Per cercare i distanziatori si parte sempre dagli angoli interni, , e non si oltrepassa mai la metà
parete ( la posa delle murature parte dagli angoli, e poi si unisce al centro muro, spesso in
corrispondenza di un infisso, quindi dove si unisce, non essendo tutte le murature con misure a
modulo 20 cm, è possibile che l’interasse cambi).
Nel caso delle tramezze, se la misura si prende dal lato interno degli angoli, vale lo stesso
principio, se dal lato esterno ai 10 cm orizzontali, vanno aggiunti altri 10 cm dello spessore della
tramezza. Consigliamo anche di non appendere mai carichi pesanti sulle tramezze, (per quelli
utilizzare le pareti perimetrali), a meno che non specificatamente previsti rinforzi in fase
progettuale (come per i sanitari sospesi in bagno, che vanno previsti in fase di costruzione).
Ai livelli superiori è sconsigliata l’uso di questa tecnica, perché lo spessore di solaio varia a
seconda del progetto, ed rende vano il principio di misurare i 20 cm da terra come partenza
dell’ interasse verticale.
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SERRAMENTI ESTERNI ALLOGGI
Periodicità manutenzione: Annuale o dopo ogni evento eccezionale.
-Ripristino della chiusura dell’anta in caso di falsa
-manovra anta / ribalta:
Talvolta può succedere che si sganci la ferramenta
di contenimento dell’anta durante l’apertura a ribalta
e la finestra rimanga agganciata solo nel cardine inferiore,
Non si tratta di un grave problema e si può sistemare
immediatamente la situazione riagganciando l’anta nella
cerniera superiore con i seguenti passaggi:
1) impugnare la maniglia della finestra orientata verso l’alto
e tirare con il dito verso di voi il dispositivo di falsa manovra,
(indicato nel cerchio della foto a destra) contemporaneamente spingere l’anta in prossimità della cerniera superiore
in modo da riportarla nella sua sede originale.
2) mantenendo trattenuto il dispositivo di falsa manovra ruotare
la maniglia a 90° in posizione di apertura normale
3) rilasciare il dispositivo di falsa manovra e chiudere l’anta.
4) Ruotando la maniglia verso il basso la cerniera superiore rimarrà
perfettamente trattenuta nella sua sede e si potrà utilizzare
normalmente la finestra.
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SERRAMENTI ESTERNI ALLOGGI
Verifiche e lubrificazioni della ferramenta di chiusura e sospensione
Il controllo dello stato di usura e la corretta lubrificazione
delle parti mobili costituisce una manutenzione di primaria
importanza per il mantenimento della funzionalità e della
sicurezza del serramento. La lubrificazione deve
riguardare tutte le parti mobili (cerniere, incontri e aste di
chiusura, aste di scorrimento, fermi a scatto - vedi
disegno) e si potrà eseguire utilizzando vaselina tecnica,
olio spray o l’olio teflonato per la catena delle biciclette
operando come indicato nelle fotografie a fianco.
La manutenzione descritta è consigliata con cadenza
annuale, o più frequentemente nei casi in cui si rilevino
difficoltà di manovra o chiusura.
Pulizia e manutenzione delle parti vetrate
Le etichette di identificazione del prodotto devono essere
tolte, utilizzando come solventi solamente acetone ed
alcool, escludendo tassativamente l’impiego di strumenti
taglienti e/o abrasivi (coltelli, taglierini,spugne abrasive, ecc ).
I vetri in sé non necessitano di particolari manutenzioni
ma bensì di una pulizia periodica che si effettua
normalmente con acqua, saponi, detergenti neutri,
specifici prodotti disponibili sul mercato.
Questo manuale di istruzione, uso e manutenzione consegnato all’acquirente a fine
lavori, è lo strumento adatto per avere le esatte indicazioni
sull’utilizzo dei serramenti, per un controllo attivo dell’aerazione della
casa e per la salubrità degli ambienti.
Ecco le varie regolazioni dell’infisso:
Chiuso
Aperto
Apertura ribalta
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Microventilazione
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NOTE:
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