TRIBUNALE DI PIACENZA
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
relazione per la valutazione di stima
nel procedimento esecutivo n. 100/2012 R.G.E.
relativo all'immobile sito in
Monticelli d'Ongina (PC), frazione di San Nazzaro,
via Granelli 43
NCEU di Piacenza – Comune di Monticelli d'Ongina (PC), fol. 23,part. 63,sub 2
Promosso da:
BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A.
nei confronti di:
CHEBBI FOUED
...
Giudice dell'Esecuzione: Dott. Giovanni Picciau
FRANCESCO CHIAPPINI, ingegnere in Piacenza – via Scalabrini 26
1
INDICE
1 – introduzione
2 – descrizione
3 – conformità degli impianti
4 – consistenze
5 – istruttoria urbanistica
6 – dati catastali e confini
7 – intestazioni
8 – atto di pignoramento
9 – oneri condominiali
10 – provenienza – relazione ventennale
11 – iscrizioni, trascrizioni ed atti concernenti la procedura
12 – stato di possesso del bene ed eventuali locazioni
13 – servitù
14 – regime coniugale
15 – IVA
16 – opere da eseguirsi con urgenza sul bene
17 – valutazione
18 – allegati
2
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pag
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Accettato l'incarico conferitomi il 10/08/2012 e giurato il 18/09/2012 (cfr. all. 1 e 2),
ho proceduto all'acquisizione della documentazione necessaria al suo
espletamento, compiendo le indagini ed i sopralluoghi necessari.
1 - INTRODUZIONE
L’immobile oggetto della stima è situato a San Nazzaro, una frazione di
Monticelli d'Ongina, 20 km da Piacenza, 14 km da Cremona e 22 km da
Fiorenzuola d'Arda.
Monticelli d'Ongina è un paese di circa 5.500 abitanti nei pressi della sponda
destra del Po.
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San Nazzaro conta circa 700 abitanti; è una vecchia frazione sulla sponda destra
del Po.
2 - DESCRIZIONE
Al civico 43 di via Granelli, all'angolo con via Carini, è presente una parte di
costruzione che in precedenza faceva parte di un unico rustico con i caseggiati
che si trovano più a ovest
L'unità può avere accesso sia da via Carini che dal cortile interno con accesso da
via Granelli.
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Dalla corte ha anche accesso un'altra unità immobiliare, civico 43/A, sub 1.
La parte estrema della costruzione, confinante con l'angolo delle via Carini e
Granelli, fa parte del sub 1 e non compete all'immobile oggetto della presente
stima.
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L'ingresso, centrale rispetto alla disposizione dall'abitazione, vede le scale di
fronte, a sinistra il bagno e a la cucina, a destra la prima di due stanze.
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Qui di seguito si riporta un rilievo dello stato di fatto realizzato ad hoc.
Si evidenzia come lo stato di fatto non coincida con la piantina catastale: nel
locale a piano terra indicato come “sgombero” sulla piantina catastale è
stato realizzato un vano scale che da accesso al primo piano, un piccolo
bagno ed una cucina. Queste realizzazioni appaiono molto vecchie,
presumibilmente ante 1967. La piantina catastale è stata realizzata nel
1940.
Le condizioni dell'abitazione sono estremamente povere.
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Il bagno ha un rivestimento in piastrelle fino ad un metro d'altezza, pavimento in
graniglia; la doccia non ha un piatto in ceramica, e lo scarico è direttamente nel
pavimento. C'è una finestra.
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La cucina ha un ingresso anche da via Carini attraverso una porta con vetri, che
è anche l'unica apertura aero illuminante della casa.
Di fronte alla cucina ci sono due stanze non disimpegnate una dall'altra, con le
finestre su via Carini.
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Salendo le scale si trovano altre due stanze sopra alle precedenti, anch'esse con
finestre su via Carini.
La porta d'ingresso è in allumino anodizzato oro e vetri, i pavimenti sono in
parte in piastrelle, in parte in vecchie tavelle di cotto ed in parte in piastrelle di
graniglia. Lo zoccolino non è presente, le pareti sono intonacate al civile e
tinteggiate, la cucina è priva di rivestimenti. I serramenti esterni sono a persiane
in legno laccato al primo piano; al piano terra sono presenti solo inferriate. Le
finestre in pino laccato hanno un vetro singolo, le porte in legno laccato. Al
piano superiore il soffitto è piano, e presuppone l'esistenza di un solaio morto
che divide le stanze dal tetto in coppi. La casa non ha cantina.
Per quanto riguarda le parti esterne, la facciata su via Carini è intonacata e non
tinteggiata, il lato sull'angolo fra via Carini e via Granelli ha in mattoni pieni in
vista senza intonaco, e la piccola facciata sul cortile interno è in parte intonacata
e tinteggiata. Il tetto è in coppi e la lattoneria e in cattive condizioni. Il cortile è
pavimentato couna battuta di cemento
L'impianto termico è costituito da caldaia pensile a gas metano posizionata nel
sottoscala e termosifoni in ghisa. L'abitazione è servita dalla rete di distribuzione
di gas metano. Non esiste impianto di condizionamento. L'impianto elettrico non
è dotato di interruttore differenziale.
Tutte le finiture sono in condizioni pessime. Gli impianti sono funzionanti.
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3 – CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI
A seguito degli accertamenti svolti, si elenca qui di seguito lo stato delle
certificazioni di conformità degli impianti:
• impianto di distribuzione del gas metano: certificato di conformità non
reperito
• impianto termico: certificato di conformità non reperito; libretto di
manutenzione della caldaia non reperito
• impianto elettrico: certificato di conformità non reperito
4 – CONSISTENZE
Ho misurato la pianta dell'edificio ed ho ponderato le superfici risultanti ai sensi
della norma UNI 10750, completando i criteri mancanti con le indicazioni
contenute nell'allegato C del DPR n. 138/98, ottenendo i risultati riportati nella
seguente tabella:
(cfr. allegato 3)
largh
2 camere a piano terra
2 camere al primo piano
ingresso, scala, wc, cucina
scala al primo piano
cortile comune
cortile comune
cortile comune
totali
lungh
superfici
parziali
superfici
coeff.
superfici
commerc
parziali
m
m
mq
mq
7,00
7,00
5,10
2,00
13,00
4,00
3,00
6,00
6,00
5,00
3,50
6,00
7,00
7,00
42,00
42,00
25,50
7,00
78,00
28,00
21,00
mq
116,50
1,00
116,50
127,00
243,50
0,05
6,35
122,85
5 - ISTRUTTORIA URBANISTICA
− Edificazione ante 1° settembre 1967
6 - DATI CATASTALI E CONFINI
Bene sito a Monticelli d'Ongina (PC), Località San Nazzaro, via Granelli 43
(angolo via Carini):
Catasto Fabbricati di Piacenza - Comune di Monticelli d'Ongina:
- fol. 23 p.lla 63 sub. 2 (Cat. A/4) .
(cfr. allegati 4, 5, 6)
L'immobile è confinante in circondario con via Carini, via Granelli, sub 836, sub
60, salvo altro o come in fatto.
7 - INTESTAZIONI
- ...CHEBBI Foued, nato a Sidi Alouane (Tunisia) il 26 aprile 1984 c.f. ...CHB FDO
...
84D26 Z352 X, residente nel Comune di Monticelli d'Ongina (PC), frazione San
Nazzaro, via Granelli 43/A.
(cfr. allegato 7, 11, 12)
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8 - ATTO DI PIGNORAMENTO
Il pignoramento riguarda la piena proprietà dell'intero bene, di proprietà
dell'intestato, proprietario per 1 / 1.
(cfr. allegato 22, 27, 28, 37, 38, 42)
9 - ONERI CONDOMINIALI
Non esiste un condominio di fatto. L'area comune antistante l'abitazione, fra
l'abitazione stessa e via Granelli, è comune ai subalterni 1 e 2. Da un'indagine
presso il proprietario non sono emersi debiti condominiali.
10 - PROVENIENZA – Relazione ventennale
• atto di vendita per Notaio Luciano Lenzi in data 30 novembre 1969 rep.
23960/4202, trascritto a Piacenza il 9 dicembre 1969 ai nn. 8507/6742, a
...
seguito del quale CAMMI
Maria, nata a Rottofreno (PC) il 5 agosto 1897,
...
PICCOLI Carlo, nato a Castell'Arquato (PC) il 27 febbraio 1932 e
...
PICCOLI Zolene o Zoleme, nata a Fiorenzuola d'Arda il 4 aprile 1927
...
vendevano, tra l'altro, ai signori MEZZADRI
Dina, nata a Caorso (PC) il
...
4 agosto 1905 e MEZZADRI Primo, nato a Caorso (PC) il 5 aprile 1913 il
bene in oggetto;
...
• successione in morte di MEZZADRI
Primo, sopra generalizzato,
deceduto senza lasciare testamento in data 15 dicembre 2000, alla quale
venivano a succedere in ragione di 1/2 ciascuna la coniuge superstite
...
MOLINAROLI Oriele, nata a Fiorenzuola d'Arda (PC) il 18 giugno 1919
...
...
c.f. MLN
RLO 19H58 D611 X e la figlia MEZZADRI
Carla, nata a
...
Caorso (PC) il 9 febbraio 1955 c.f. MZZ CRL 55B49 B643 B; il tutto
come da denuncia di successione registrata a Voghera al n. 3 vol. 627/1 e
trascritta a Piacenza il 15 maggio 2002 ai nn. 5998/4255; con la
precisazione che nell'asse ereditario cadeva la piena proprietà in ragione
di 1/2, tra l'altro del bene in oggetto; (cfr. allegato 8, 17)
• successione in morte di ...MOLINAROLI Oriele, sopra generalizzata,
deceduta senza lasciare testamento in data 4 gennaio 2001, alla quale
...
veniva a succedere la figlia MEZZADRI Carla, sopra generalizzata;il
tutto come da denuncia di successione registrata a Voghera al n. 5 vol.
627/1, trascritta a Piacenza il 15 maggio 2002 ai nn. 5999/4256; con la
precisazione che nell'asse ereditario cadeva, tra l'altro la piena proprietà in
ragione di 1/4 del bene in oggetto; (cfr. allegato 9, 18)
• atto di vendita per Notaio Manfredo Ferrerio di Piacenza in data 24
gennaio 2003 rep. 75405/9612, debitamente registrato e trascritto a
Piacenza il 31 gennaio 2003 ai nn. 1743/1401, a seguito del quale
...
MEZZADRI Dina e MEZZADRI Carla, sopra generalizzate, vendevano
tra l'altro la piena proprietà del bene in oggetto al signor ...BOVERI
...
Giovanni, nato a Gropparello (PC) il 24 agosto 1943 c.f. ...BVR GNN
...
43M24 E196 H; (cfr. allegato 10, 13, 15, 16)
12
•
atto di vendita per Notaio Carlo Brunetti di Piacenza in data 6 novembre
2003 rep. 21049/5174, debitamente registrato e trascritto a Piacenza il 20
...
novembre 2003 ai nn. 16623/11508, a seguito del quale il signor BOVERI
...
Giovanni, sopra generalizzato vendeva la piena proprietà del cespite in
oggetto al signor ...CHEBBI Foued, sopra generalizzato. (cfr. allegato 11, 12, 14)
Si precisa che nel ventennio non è garantita la continuità delle iscrizioni, in
quanto non ancora trascritta l'accettazione tacita dell'eredità dei signori
...
MEZZADRI PRIMO e MOLINAROLI ORIELE
(cfr. allegato 22, 27, 28, 3441).
11 - ISCRIZIONI, TRASCRIZIONI ED ATTI CONCERNENTI LA
PROCEDURA
• ipoteca volontaria iscritta a Piacenza in data 20 novembre 2003 ai nn.
16625/2478 per Euro 140.000,00 a favore della "BANCA NAZIONALE
DEL LAVORO S.P.A." con sede in Roma c.f. 00651990582, e contro il
....
signor CHEBBI
Foued, sopra generalizzato, a garanzia della restituzione
di un mutuo di Euro 70.000,00 concesso con atto per Notaio Carlo
Brunetti di Piacenza in data 6 novembre 2003 ai nn. 16625/3478; (cfr.
allegato 19)
•
ipoteca legale iscritta a Piacenza in data 16 gennaio 2009 ai nn. 904/94
per Euro 21.321,62 a favore della "EQUITALIA EMILIA NORD S.P.A.
con sede in Parma c.f. 00989820345, e contro il signor ...CHEBBI Foued,
sopra generalizzato, a garanzia della restituzione della somma di Euro
10.660,81 a seguito dell'atto amministrativo in data 17 dicembre 2008 rep.
102106/85; (cfr. allegato 20)
• ipoteca legale iscritta a Piacenza in data 15 marzo 2010 ai nn. 3926/669
per Euro 35.138,64 a favore della "EQUITALIA EMILIA NORD S.P.A.
...
con sede in Parma c.f. 00989820345, e contro il signor CHEBBI
Foued,
sopra generalizzato, a garanzia della restituzione della somma di Euro
17.569,32 a seguito dell'atto amministrativo in data 4 marzo 2010 rep.
101360/85; (cfr. allegato 21)
• verbale di pignoramento immobili trascritto a Piacenza in data 4 maggio
2012 ai nn. 4890/3642, a favore della "BANCA NAZIONALE DEL
LAVORO" con sede in Roma c.f. 09339391006 e contro il signor
...
CHEBBI
Foued, sopra generalizzata, a seguito dell'atto giudiziario del
Tribunale di Piacenza in data 20 febbraio 2012 rep. 330. (cfr. allegato 22)
12 – STATO DI POSSESSO DEL BENE ED EVENTUALI LOCAZIONI
L'immobile è attualmente in uso a ...CHEBBI EZZEDINE, nato a Bradaa
...
(Tunisia) il 25/01/1959, fratello di CHEBBI
FOUED. Si Noti che con atto Dott.
Carlo Brunetti del 6/11/2003 ...Chebbi Ezzedine acquistava l'appartamento al
...
foglio 23, mappale 63 sub 1, e contemporaneamente Chebbi
Foued acquistava
l'appartamento al foglio 23, mappale 63 sub 2. Durante le mie numerose visite i
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due ...Chebbi sostengono di abitare e essere proprietari dei due subalterni
invertiti. Ho spiegato loro la reale situazione di diritto. (cfr. allegati 45, 46)
13 - SERVITU’
Non rilevate
14 - REGIME CONIUGALE
....
Chebbi
Foued è coniugato nel regime patrimoniale previsto dalle leggi della
Tunisia. (cfr. allegato 48)
15 - IVA
Non essendo il bene strumentale all'esercizio dell'attività compiuta
dall'esecutato, il trasferimento dell'immobile non comporterà in pagamento
dell'IVA
16 – OPERE DA ESEGUIRSI CON URGENZA SUL BENE
Non si presentano opere urgenti da eseguirsi.
17 - VALUTAZIONE
Questa valutazione ha lo scopo d’indicare il valore più probabile di vendita del
bene in un ragionevole arco di tempo.
La zona di Monticelli d'Ongina non è particolarmente ricercata dal punto di vista
residenziale. Ancor meno la frazione di San Nazzaro. Questo immobile è
collocato alla periferia nord della frazione, al limitare della sponda del Po.
Lo stato della casa è scadente: la mancanza di coibentazione dei muri rende la
casa fredda e umida d'inverno, i serramenti vecchi a vetro singolo non aiutano
certo la coibentazione generale dell'edificio. Gli impianti sono funzionanti, ma
senza alcuna traccia di certificazione o manutenzione da lunga data. La
disposizione delle stanze non è funzionale.
La dimensione dell'appartamento è peraltro è ottimale per una famiglia.
Ritengo che il futuro acquirente di questo immobile cerchi una soluzione
estremamente abitativa economica, e per questo procederà ad una
ristrutturazione leggera, per contenere i costi.
Oggi nei pressi di Monticelli d'Ongina sono in vendita villette a schiera ad un
prezzo di circa 1.100 euro/mq, e ritengo che, data la situazione del mercato
immobiliare oggi, il prezzo sia anche leggermente trattabile. La frazione di San
Nazzaro ha prezzi certamente più bassi.
Alla luce di quanto esposto e considerati i costi necessari per una ristrutturazione
leggera dell'immobile in oggetto, valuto che l'immobile in questione, messo sul
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mercato in condizioni normali senza procedure esecutive e non locato, valga
30.000,00 euro.
Tenendo conto della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno
anziché sui valori catastali, dell'assenza di garanzia per vizi occulti e della natura
esecutiva e non contrattuale della vendita, indico un abbattimento forfettario
ulteriore del 20% del valore del bene.
Stimo pertanto che oggi l'immobile oggetto della presente
perizia, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, valga
24.000,00 euro.
Stima chiusa in Piacenza il 08.01.2013
Francesco Chiappini, ingegnere in Piacenza
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