Università degli Studi di Udine
CdL in Architettura
Corso di Tecnica e Pianificazione Urbanistica - prof. S. CACCIAGUERRA
LE NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
DI UN PRGC
ing. Erica Bosco
Lezione del 26 ottobre 2007
1
Premessa
Il progettista di spazi
per l’uomo ha a
disposizione 3
contenitori a cui
attingere per giungere
alla composizione
ottimale della
proposta progettuale
nelle diverse scale di
intervento
1. conoscenza della realtà;
2. conoscenza dei fenomeni e
delle tecniche necessarie per
organizzarli e regolarli;
3. esigenze, aspettative e regole
in base alle quali i diversi soggetti
si aspettano che i progetti e i
processi trasformativi siano
pensati e avvengano.
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Le norme e consuetudini nascono dalla condizione culturale e sociale,
dal portato storico e dalle leggi che la civiltà si è data e vuole rispettare.
Il paniere delle regole attinge:
- alle regole naturali di tipo fisico, chimico, biologico;
- alle regole della organizzazione spaziale e funzionale;
 NON variabili
 Variabili
- alle regole comportamentali di origine sociale.
Queste ultime, ma anche quelle precedenti, possono risultare definite in forma
scritta, a carattere univoco e con valenza giuridica.
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COS’È UNA NORMA?
1. Definizione da dizionario:
“Regola che guida la condotta dell’uomo e la sua attività pratica mediante
precetti o divieti. Precetto cui attenersi, criterio.”
2. In gergo urbanistico (S. Moroni, 1999):
 piano urbanistico inteso come “strumento pubblico di regolazione ed
intervento costituito da un insieme di norme (coerenti e congiuntamente
finalizzate) che si configurano in un sistema indirizzato a disciplinare
comportamenti di soggetti pubblici e privati per quanto riguarda la
relazione tra questi stessi soggetti e lo spazio fisico in una determinata
area geografica.”
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FUNZIONE DELLA NORMA URBANISTICA
Indirizzare e disciplinare comportamenti di
soggetti pubblici e privati in relazione ad
uno spazio territoriale determinato
La norma non si riferisce direttamente ai
soggetti, ma alle AZIONI che questi
possono esercitare sullo spazio
Le NTA specificano gli interventi previsti da
un PRG precisando le indicazioni
quantitative e qualitative della zona
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NTA del PRG
Le Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.):
- integrano le diverse previsioni di azzonamento;
- definiscono le modalità e le procedure di attuazione della disciplina urbanistica del
PRG con riferimento all’uso del suolo e dei manufatti edilizi e ai vari interventi.
La comprensione e l’uso della Normativa devono essere immediati!
Di fondamentale importanza:
- l’unicità della norma, ovvero l’espressione di regole esaustive per quanto riguarda
le definizioni, le prescrizioni, le modalità di attuazione e gli interventi possibili;
- terminologie chiare ed univoche;
- l’introduzione di tutte le definizioni e i riferimenti diretti.
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NTA del PRG
Le N.T.A.:
- chiariscono le modalità con cui soggetti realizzano il progetto di P.R.G.;
- definiscono quali siano i diritti, i doveri e le procedure da seguirsi da parte dei
diversi soggetti, attivi e passivi;
- stabiliscono:
- le tipologie degli atti progettuali necessari a documentare le
trasformazioni previste; i modi tecnici, amministrativi richiesti per
elaborarli;
- le procedure che si devono seguire per:
- ottenere i necessari nulla osta;
- convenire le eventuali pattuizioni;
- verificare l’aderenza degli atti agli iter burocratici
prescritti e
delle realizzazioni ai progetti assentiti.
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PRG vigente di Udine
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NORMATIVA DI RIFERIMENTO – cenni
1. Normativa nazionale
L. 1150/’42 Legge Urbanistica;
L. 765/’67 Legge Mancini
D.M. 1444/’68 Limiti inderogabili da osservarsi per la
redazione di strumenti urbanistici;
L. 457/’78 Norme per l’edilizia residenziale;
D.P.R. 327/’01 Testo Unico dell’Esproprio;
D.P.R. 380/’01 Testo Unico dell’Edilizia;
D.L. 42/’04 Codice dei beni culturali e del paesaggio;
ecc.
2. Normativa regionale
PURG
Piano urbanistico regionale generale;
LR 5/’07
Riforma dell’urbanistica e
dell’attività edilizia e del paesaggio;
disciplina
ecc.
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STRUTTURA DELLE NTA
[1] DISPOSIZIONI GENERALI
Oggetto, obiettivi ed elaborati del piano; rapporti delle NTA; definizioni,
parametri ed indici; classificazione delle destinazioni d’uso e delle categorie
d’intervento.
[2] ATTUAZIONE
Strumenti di attuazione e gestione del piano.
[3] NORME DI ZONA
Zone urbanistiche di progetto – zone territoriali omogenee.
[4] NORME TRANSITORIE E FINALI
Deroghe, decadenza, norme particolari.
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DISPOSIZIONI GENERALI
Indice o
parametro
(grandezza)
1.1 DISPOSIZIONI GENERALI
E’ una qualsiasi limitazione imposta ad un lotto da uno
strumento urbanistico - edilizio per disciplinarne l’uso.
L’indice esprime un rapporto.
Parametri
urbanistici
Parametri
edilizi
Indici
Superficie territoriale
Superficie fondiaria
Superficie coperta
Superficie utile
Volume, N. di piani,
Altezza fabbricati
Distacchi o distanze da
confini, strade, edifici
Fabbricabilità territoriale
Fabbricabilità fondiaria
Rapporto di copertura
Densità territoriale
Densità fondiaria 11
1.2 DISPOSIZIONI GENERALI
CATEGORIE DI INTERVENTO
Interventi aventi rilevanza
urbanistica
Interventi aventi rilevanza
edilizia
Sono quelli volti a modificare in modo
sostanziale lo stato fisico e funzionale dei
fabbricati, e cioè gli interventi di:
Sono quelli attuati sul patrimonio edilizio esistente
rivolti a mantenere e migliorare lo stato fisico e
funzionale dei fabbricati e quegli interventi nuovi non
aventi rilevanza urbanistica, e cioè:
- nuova realizzazione -
- manutenzione ordinaria e straordinaria -
- ampliamento -
- restauro -
- ristrutturazione urbanistica -
- conservazione tipologica -
- ristrutturazione edilizia -
- risanamento conservativo -
- interventi di rilevanza urbanistico e
ambientale -
- nuovi interventi non aventi rilevanza
urbanistica 12
1.3 DISPOSIZIONI GENERALI
DESTINAZIONI D’USO
Destinazione
d’uso
L’insieme degli usi e delle attività ammesse nei siti o
negli edifici esistenti o da costruire.
Residenza
Attività commerciali
Attività terziarie
Attività produttive
Attività d’interesse
pubblico
Attività agricole
Attività direzionali
Impianti infrastrutturali
e trasporto
Attività ricettive
Si distingue tra D.U. principale e complementare/compatibile.
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ATTUAZIONE
Interventi diretti
Sono quelli realizzabili direttamente senza
titolo abilitativo (nel caso della
manutenzione ordinaria o degli interventi
soggetti a DIA) o sulla base del titolo
abilitativo richiesto (autorizzazione e
concessione edilizia) dalla normativa
nazionale o regionale in materia ed il cui
rilascio e formazione non risultano
subordinati alla preventiva approvazione di
uno strumento urbanistico esecutivo.
Interventi indiretti
Sono quelli subordinati all’approvazione di
strumenti urbanistici attuativi, di iniziativa
pubblica o privata.
PPA, PEEP, PIP, PdR,
Piano di Lottizzazione,
Programma Integrato di Intervento, etc.
Ambiti Unitari di Intervento
Parti di territorio comunale che per le loro
caratteristiche tipologiche, formali e funzionali
debbono essere considerate unitariamente
sotto il profilo della progettazione sotto quello
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della esecuzione. ( -> Comparto)
3.1 NORME DI ZONA
NORME DI ZONA
Riferimenti
normativi
Zone Territoriali Omogenee
Zona A – edilizia storica
Zona B – edilizia residenziale consolidata
Zona C – edilizia residenziale di
espansione
Zona D – produttiva
- DM_1444/1968
- PUR (PURG FVG 1978)
Zona E – agricola
Zona F (S) – per attrezzature e servizi di
interesse generale
Zona G – turistico/ricettiva
Zona H – commerciale
Zona I - direzionale
Altro
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Zona Territoriale Omogenea – A –
3.2 NORME DI ZONA
Definizione
Parti del territorio comunale interessate da agglomerati
urbani che rivestono carattere storico, artistico o di pregio
ambientale e le aree a queste circostanti che, per talune
delle predette caratteristiche, possono considerarsi ad
esse assimilate o complementari.
Destinazione d’uso
Residenziale, terziaria, commerciale, direzionale, ricettiva,
attività culturali, professionali, di servizio ovvero quelle
artigianali non nocive o moleste.
Modalità di
attuazione
Diretta: tramite titolo abilitativo per interventi indicati dalle
leggi in materia.
Indiretta: tramite Piano Particolareggiato Attuativo (PPA)
nelle aree in cui tale strumento è previsto dal PRG (ad es.
AUI, Comparti).
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3.2 NORME DI ZONA
Sottozone e tipi di
intervento
In base alle caratteristiche morfologiche della zona A,
vengono definite delle sottozone (PURG):
A1 – immobili soggetti a restauro conservativo;
A2 – immobili soggetti a conservazione tipologica;
A3 – immobili soggetti a ristrutturazione;
A4 – immobili soggetti a demolizione con ricostruzione;
A5 – immobili soggetti a demolizione senza ricostruzione;
A6 – aree libere edificabili;
A7 – aree libere inedificabili.
Indici e parametri
Vengono definiti indici e parametri in base al tipo di
intervento previsto, facendo un distinguo tra le modalità di
attuazione diretta/indiretta.
Indice di fabbricabilità fondiaria max, indice di fabbr. territoriale (se con
PPA), rapporto max di copertura, altezza max, distacco min. dalla strada,
distacco dai confini, distacco tra edifici.
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Zona Territoriale Omogenea – B –
3.3 NORME DI ZONA
Definizione
Le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate,
diverse dalle zone A. Si considerano parzialmente edificate
le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non
sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria
della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore
ad 1,5 mc/mq.
Destinazione d’uso
Principale: residenziale.
Complementare: attività commerciali, artigianali, ricettive e
di servizio, studi professionali, uffici, autorimesse di uso
pubblico o privato ecc.
Modalità di
attuazione
Diretta: tramite titolo abilitativo.
Indiretta: quando previsto da PRG, tramite Piano
Particolareggiato Attuativo.
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3.3 NORME DI ZONA
Sottozone
In base al riconoscimento morfologico del tessuto urbano,
la zona "B" può essere suddivisa in sottozone in relazione
alla tipologia edilizia, alla diversa densità edilizia e ai
diversi indici volumetrici previsti. Ad esempio:
B1 – Edificazione di tipo puntuale, semintensiva costituita
da case mono/bifamiliari;
B2 – Edificazione in linea, intensiva costituita da case a
schiera;
B3 – Edificazione intensiva sia puntuale che in linea.
Indici e parametri
Vengono definiti indici e parametri distinguendo tra le
modalità di attuazione diretta/indiretta.
Indice di fabbricabilità fondiaria, indice di fabbr. territoriale (se PPA),
superficie minima di intervento (se PPA), rapporto di copertura, volume,
distacco dalla strada, distacco dai confini, distacco tra edifici, parcheggi
stanziali e di relazione.
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Zona Territoriale Omogenea – C –
3.4 NORME DI ZONA
Definizione
Le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi
residenziali o a prevalente destinazione residenziale, che
risultino inedificate o nelle quali l’edificazione preesistente
non raggiunga i limiti di cui alla zona omogenea B (quindi
inferiore al 12,5% della superficie fondiaria di zona).
Destinazione d’uso
Principale: residenziale.
Complementari: attività di servizio, terziarie, studi
professionali ed uffici, commerciali, artigianali purché non
produttrici di inquinamenti, le attrezzature pubbliche o di
uso pubblico.
Modalità di
attuazione
La realizzazione di qualsiasi intervento è subordinata
all’approvazione di un piano particolareggiato attuativo.
Indici e parametri
I parametri e gli indici sono da assumere come base per la
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redazione del PPA.
Zona Territoriale Omogenea – D –
3.5 NORME DI ZONA
Definizione
Le parti del territorio destinate ad insediamenti industriali
ed artigianali.
Destinazione d’uso
Principale: industriale
Complementari: attrezzature tecnologiche, laboratori di
ricerca, magazzini, depositi, silos, rimesse, edifici ed
attrezzature ricreative e/o sociali, uffici, mostre, edifici per
la commercializzazione di oggetti e articoli assemblati o
manipolati in loco, attrezzature per il trasporto e la
logistica, residenziale solo se inerente alla funzione di
custodia dell’immobile
Modalità di
attuazione
Gli interventi di ristrutturazione, demolizione con
ricostruzione e ampliamento si realizzano mediante:
Intervento diretto: solo ove sono presenti le urbanizzazioni
primarie e secondarie;
Intervento indiretto: piano attuativo, negli altri casi (e per la
realizzazione di nuovi insediamenti – Piano Insediamenti
Produttivi ).
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3.5 NORME DI ZONA
Sottozone
Il PURG prevede 5 sottozone tra loro differenti per ambito
di interesse e tipologia dell’insediamento.
Esempio - PRGC di Udine:
D1: corrispondente alla parte del territorio destinata agli
agglomerati industriali di interesse regionale;
D2: corrispondente alla parte del territorio destinata agli
insediamenti artigianali ed industriali (zona di espansione);
D3: corrispondente alle parti del territorio interessate da
insediamenti industriali ed artigianali esistenti o destinate
alla loro integrazione (zona di completamento).
Vi è un’ulteriore suddivisione in base alla grandezza
dell’impianto (medio/grande - piccolo).
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Zona Territoriale Omogenea – E –
Definizione
Destinazione d’uso
Modalità di
attuazione
3.6 NORME DI ZONA
Le parti del territorio destinate ad usi agricoli e forestali.
Principale: agricola e forestale.
Complementare: tutte le opere funzionali all’attività agricola
e forestale destinate agli usi necessari allo svolgimento di
tali attività, ivi compresi gli impianti tecnici e tecnologici,
della produzione agricola e delle strutture aziendali e delle
infrastrutture tecniche e di difesa del suolo.
Può essere ammessa la funzione residenziale, se
compatibile con l’uso agricolo del territorio e finalizzata al
soddisfacimento delle esigenze abitative del conduttore.
In genere intervento diretto (alle volte può essere richiesto
anche un piano di sviluppo aziendale).
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3.6 NORME DI ZONA
Sottozone
Il PURG prevede 6 sottozone tra loro differenti per ambito
di interesse (alta montagna, boschi, silvo-zootecnico,
agricolo-paesaggistico, di preminente interesse agricolo, di
interesse agricolo).
Zona agricola produttiva
Sono consentiti nuovi insediamenti solo se connessi o compatibili
con l’uso agricolo del territorio.
Zona agricola inedificabile
E’ tassativamente esclusa ogni nuova edificazione.
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Zona Territoriale Omogenea – F –
Definizione
3.7 NORME DI ZONA
Le parti del territorio destinate ad attrezzature e servizi
pubblici o di uso pubblico.
Il PURG attua una distinzione in base all’ambito di interesse
delle attrezzature: regionale/comprensoriale e di quartiere.
Destinazione d’uso
Attrezzature sociali, assistenziali, sanitarie, scolastiche,
culturali, religiose, impianti sportivi e ricreativi, uffici pubblici,
attrezzature ed impianti tecnologici relativi alle aziende
elettriche, telefoniche, dell'erogazione dell'acqua e del gas,
dei trasporti pubblici, autorimesse, ecc.
Modalità di
attuazione
Diretta: tramite titolo abilitativo per interventi indicati dalle
leggi in materia.
Indiretta: tramite Piano Particolareggiato Attuativo (PPA)
nelle aree in cui tale strumento è previsto dal PRG.
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4. NORME FINALI E TRANSITORIE
NORME FINALI E TRANSITORIE
1. Deroghe alle norme.
2. Disposizioni paesistiche del PRG.
3. Rapporto con gli strumenti urbanistici previgenti all’adozione del PRG.
4. Norme particolari: distribuzione carburanti, impianti di telecomunicazione
e di telefonia mobile, di autodemolizione, etc.
5. Limiti derivanti da altre normative su: zone sismiche, impianti di
depurazione, cimiteri, servitù aeronautiche, beni tutelati, etc.
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NOTE
La regolazione urbanistica fissa diversi usi per le diverse parti del territorio
determinando qualità e valori differenziali, che creano delle forti differenziazioni sia
attuali che potenziali tra le aree.
Nell’attuazione delle trasformazioni urbanistiche si sono manifestate delle difficoltà,
che hanno evidenziato l’inadeguatezza degli attuali Strumenti Urbanistici:
– sono troppo rigidi e statici;
– non riescono a rispondere in un contesto economico profondamente
mutato alle esigenze e necessità dei principali soggetti.
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ASSETTO PREFERIBILE
Assetto preferibile del territorio: assetto che determina il massimo benessere
insediativo.
La determinazione dell’assetto preferibile dovrebbe essere frutto di una
concezione organica e partecipata, in cui si pone l’interesse della comunità e le
sue esigenze in posizione prioritaria e si considera l’intervento dell’operatore
privato attraverso un suo coinvolgimento attivo in funzione dell’utilità collettiva.
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NEGOZIAZIONE URBANISTICA
I nuovi strumenti di negoziazione urbanistica sembrano i più adatti ad assicurare
che l’interesse del privato sia in sinergia con l’interesse collettivo, e consentono di
giungere alla conseguente accettazione e condivisione del progetto da parte dei
diversi soggetti.
Tali strumenti, permettono cioè di comporre l’interesse differenziato, rispetto al
territorio, delle diverse componenti sociali in gioco, che tendono a perseguire
obiettivi spesso non del tutto sinergici e talvolta in contrasto tra loro.
Gli strumenti di negoziazione urbanistica si inseriscono in un contesto di
pianificazione funzionalmente integrata e sono volti a realizzare, in un contesto di
assoluta trasparenza, una collaborazione tra i soggetti pubblici e privati, per una
definizione consensuale e concordata del futuro assetto del territorio.
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PEREQUAZIONE URBANISTICA
Per perequazione urbanistica si intende il risultato che si ottiene adottando
accorgimenti progettuali e normativi che consentano di assicurare gli stessi vantaggi
e le stesse prerogative di valorizzazione urbanistica (diritti edificatori ma anche
relativi oneri) a tutti gli enti patrimoniali ricadenti in un certo ambito (identificabile con
il Comparto ex lege 1150/42) ed interessati dall’intervento trasformativo,
indipendentemente dalle specifiche destinazioni d’uso assegnate alle singole aree.
In questo modo si rende indifferente per i proprietari la collocazione spaziale delle
aree da destinare a servizi (cui si ricollega il vincolo di inedificabilità) all’interno del
comparto.
Tutti i proprietari beneficiano di una quota, in proporzione alle singole entità
fondiarie, della potenzialità volumetrica assegnata all’intero comparto sotto forma di
indice territoriale; tale volumetria edificatoria totale viene quindi aggregata entro
“aree di concentrazione” ed in seguito le aree destinate al soddisfacimento degli
standard urbanistici vengono gratuitamente cedute al Comune.
La Pubblica Amministrazione può così acquisire un cospicuo patrimonio fondiario
senza fare ricorso all’espropriazione.
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PROGRAMMI COMPLESSI
I programmi complessi sono degli strumenti di pianificazione finalizzati a sostenere
“politiche di qualificazione urbana”.
Affrontano problemi connessi a: manutenzione del patrimonio residenziale,
miglioramento della vivibilità degli insediamenti, necessità di limitare l’ulteriore
consumo di territorio da urbanizzare, ecc.
Tra tali strumenti si ricordano:
- i programmi di riqualificazione urbana (ex lege 179/1992, art. 2);
- i programmi integrati di intervento (ex lege 179/1992, art. 16);
- i programmi di recupero urbano (ex lege 493/1993, art. 11).
Essi si caratterizzano perché perseguono degli obiettivi di riqualificazione non
attraverso degli interventi singoli e disarticolati tra loro ma attraverso un insieme
complesso di azioni, che consente più agevoli variazioni della pianificazione
comunale generale vigente.
In tali interventi, che presentano una molteplicità di obiettivi, c’è la possibilità di
coinvolgere una pluralità di soggetti pubblici e privati con una relativa vasta gamma
di risorse finanziarie.
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ACCORDO DI PROGRAMMA
L’accordo di programma è stato introdotto dalla L. 142/1990.
E’ finalizzato alla definizione e attuazione di opere o di interventi di interesse
pubblico ed è previsto per gli interventi che richiedono per la loro completa
realizzazione l’azione integrata e coordinata di una pluralità di soggetti pubblici
(Regione, Enti locali, Amministrazioni statali,…).
Qualora l’accordo di programma venga adottato con decreto del Presidente della
Regione, esso determina le eventuali conseguenti variazioni degli strumenti
urbanistici e sostituisce, con l’assenso del Comune interessato, i permessi di
costruire.
Anche quando si opera attraverso l’accordo di programma, si deve comunque
garantire la partecipazione dei cittadini all’attività pianificatoria, assicurata nei
procedimenti ordinari di formazione o modificazione dei PRG attraverso la pubblicità
dei provvedimenti di adozione e la possibilità di presentare osservazioni.
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STU
“Le Città metropolitane e i Comuni, anche con la partecipazione della Provincia e della
Regione” possono costituire società per azioni “per progettare e realizzare interventi di
trasformazione urbana, in attuazione degli strumenti urbanistici vigenti”. (L. 127/1997)
L’iniziativa della costituzione della STU è affidata esclusivamente a Città metropolitane e
Comuni, è consentito però l’ingresso anche di Regioni e Province.
Gli azionisti privati invece devono essere scelti tramite procedure di evidenza pubblica, ad
eccezione dei proprietari delle aree interessate dall’intervento di trasformazione che
possono diventare soci della STU in esito di una trattativa privata.
Le STU:
- elaborano il progetto;
- acquisiscono le aree e gli immobili interessati dall’intervento;
- provvedono alla trasformazione, in conformità alle previsioni dello strumento urbanistico
generale vigente, attraverso attività di urbanizzazione, di edificazione di opere pubbliche,
di recupero del patrimonio edilizio esistente, di realizzazione di nuovo insediamenti
residenziali o produttivi;
- procedono alla commercializzazione di tutte le aree trasformate e di tutti gli immobili
realizzati, poiché in nessun caso possono mantenerne la proprietà.
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PROJECT FINANCING
Il project financing (introdotto dalla L. Merloni ter 415/1998) è uno strumento per la
realizzazione di opere pubbliche con risorse parzialmente o totalmente private.
Si prevede che ogni anno determinati soggetti, definiti promotori, presentino alle
amministrazioni proposte per la realizzazione di opere di pubblica utilità, il cui progetto è
già stato approvato, tramite contratti di concessione e con risorse totalmente o
parzialmente a carico dei promotori stessi.
Le Amministrazioni, verificando l’assenza di ostacoli alla realizzazione, valutano la
fattibilità delle proposte sotto diversi profili, oltre che sotto il profilo urbanistico e
costruttivo, anche sotto quello della qualità progettuale, del rendimento, del costo di
gestione, delle tariffe da applicare, del contenuto della bozza di convenzione ecc.
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CONCLUSIONI
Giovandosi dei nuovi strumenti della negoziazione urbanistica, il PRG, nelle fasi di messa
a punto e aggiornamento, può essere costantemente e continuamente messo a fuoco,
mai limitando libertà di iniziativa e proposizione dei privati.
I soggetti privati tramite tali nuovi strumenti possono intervenire direttamente e
propositivamente nel procedimento di formazione dello strumento urbanistico.
Attraverso un accordo tra soggetti pubblici e privati si possono così definire proposte
urbanistiche di più concreta attuazione, perseguendo obiettivi di efficacia urbanistica e
realizzando il disegno urbano con la migliore allocazione possibile delle funzioni sia
pubbliche che private sul territorio.
Utilizzando tali strumenti si concretizzeranno quindi le trasformazioni in cui c’è un
interesse del privato in sinergia con l’interesse pubblico e collettivo, ovvero quelle in cui gli
interessi dei diversi soggetti in gioco non sono in contrasto tra loro.
In questo senso i nuovi strumenti della negoziazione possono essere considerati come
strumenti per verificare, garantire ed assicurare che gli interessi della collettività e dei
singoli siano sufficientemente considerati e rispettati.
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