LA FISCALITA’ DIRETTA
ED INDIRETTA NEI
TRASFERIMENTI DI
IMMOBILI: I RIFLESSI
IN UNICO 2007
VITERBO – 08 GIUGNO 2007
Angelo Vaccaro e
Giovanni Angelini
LE IMPOSTE INDIRETTE NEI
TRASFERIMENTI IMMOBILIARI
Agevolazioni e novità
Angelo Vaccaro e Giovanni Angelini
Viterbo 08 giugno 2007
2
La tassazione dei trasferimenti immobiliari
INTERVENTI NORMATIVI
DECRETO LEGGE 223 del 4 luglio 2006 convertito in LEGGE 248 del 4 agosto 2006
SOSTANZIALI MODIFICHE NELL’IMPOSIZIONE INDIRETTA:
TASSAZIONE, ACCERTAMENTO, ADEMPIMENTI
DECRETO LEGGE 262 del 3 ottobre 2006 convertito in LEGGE 286 del 24 novembre 2006
SUCCESSIONI E DONAZIONI
IMPOSTA SOSTITUTIVA DAL 12,50% AL 20%
LEGGE 296 del 27 dicembre 2006 - FINANZIARIA 2007
VALUTAZIONE CATASTALE IN ATTI OVE SOLO IL CESSIONARIO E’ PERSONA FISICA
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LEGGE 296 del 27 dicembre 2006 - FINANZIARIA
2007




Comma 292: regolamenta ai fini Iva il c.d.
“periodo transitorio” 4 luglio – 11 agosto 2006
per quelle che sono gli effetti delle norme poi
non convertite in legge;
Comma 306: estensione dell’imposta di registro
1% a particolari casistiche;
Commi 307 e 309: valutazione automatica
catastale degli immobili acquistati da persone
fisiche anche presso imprese;
Commi 330 e 331, modifiche all’art. 10, punti 8 e
8-bis del Dpr 633/72.
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INTERVENTI DI PRASSI




Risoluzione n. 91/E dell’ 8 maggio 2007
(cessione di immobile non ultimato);
Circolare n. 12/E del 1 marzo 2007 (ulteriori
chiarimenti sul D.L. 223/06);
Circolare n. 11/E del 16 febbraio 2007 (risposte
ai quesiti rivolti in occasione di Telefisco 2007 de
Il Sole 24 Ore – in particolare par. 4.4. “Iva nel
periodo di vigenza del D.L. 223/06”);
Circolare n. 27/E del 4 agosto 2006 (primi
chiarimenti sul D.L. 223/06)
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Tipologia delle operazioni


Locazioni immobiliari
(prestazioni di servizi)
Vendite immobiliari
(cessioni di beni)
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La tassazione dei trasferimenti
immobiliari – IVA Nuova formulazione e riorganizzazione del
comma 1, dell’art. 10 del DPR 633/72, ai
numeri:
 8: Locazioni;
 8 bis: cessione di fabbricati abitativi;
 8 ter: cessione di fabbricati strumentali.
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Locazioni
- natura del bene immobile -

Fabbricati abitativi =
categoria catastale A (tranne A/10 Uffici)

Immobili strumentali per natura =
categorie catastali A/10 – B – C – D – E
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Locazioni di fabbricati abitativi
Iva: Esenzione (regola), in caso di
locazione di fabbricati abitativi da soggetto IVA
nei confronti di qualsiasi conduttore
Registro: 2% dei canoni locativi
(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8
così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8)
(DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 5, numero 1, lett. b)
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Locazioni di fabbricati abitativi
Iva - prima eccezione alla regola della
esenzione: in caso di locazione di fabbricati abitativi
effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa
convenzionata

Iva: 10% (art. 127-duodevicies tab. A parte III DPR
633/72)

Registro: 168 in misura fissa.
(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8
così modificato dall’art. 1 co. 330, lett. a), L. 296/2006
(DPR 131/86, art. 40, comma 1)
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Locazioni
di immobili strumentali per natura
IVA - ULTERIORI ECCEZIONI ALLA REGOLA DELLA ESENZIONE:
A.
Obbligo di imponibilità IVA ad aliquota 20% se il conduttore è:


B.
un soggetto IVA a detrazione limitata (</= al 25%)
un soggetto non IVA (privato)
Facoltà di imponibilità IVA ad aliquota 20% su opzione da parte
del locatore
IN OGNI CASO E’ DOVUTO IL TRIBUTO DI REGISTRO
NELLA MISURA DELL’1% DEL CANONE ANNUO
(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8
così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8)
(DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 5, numero 1, lett. a/bis
così modificata dalla Legge 248, art. 35, comma 10)
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Cessioni
- natura del bene immobile 
Fabbricati abitativi =
categoria catastale A (tranne A/10 Uffici)

Immobili strumentali per natura =
categorie catastali A/10 – B – C – D – E
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Cessioni
- qualità del cedente 
Impresa costruttrice o impresa che
ha effettuato interventi ex art. 31,
lett. c), d), e) Legge 457/1978
variabile temporale: linea di discrimine fissata in 4 anni

Altre imprese
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Cessioni di fabbricati abitativi
La cessione di fabbricati abitativi effettuata da impresa
costruttrice (o che ha ristrutturato) nei confronti di
qualsiasi altro soggetto è sempre considerata
imponibile IVA, purché avvenga entro 4 anni da
ultimazione **, con applicazione delle aliquote
proprie, soggetta alle altre imposte indirette in misura
fissa
** = oppure già concessi in locazione (vedi slide n. 10)
(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-bis
così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8)
(DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b)
(D.Lgs 347/90, Tariffa, articolo 1, note)
(D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 2)
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Cessioni di fabbricati abitativi
… segue …
Le aliquote IVA applicabili a tali fattispecie:
IVA 4% prima casa
IVA 10% fabbricato non di lusso o ristrutturato
IVA 20% fabbricato di lusso (DM 2.8.1969)
in tutti i casi la cessione è soggetta alle altre imposte
indirette in misura fissa
(Registro
(Ipotecaria
(Catastale
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euro 168)
euro 168)
euro 168)
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Cessioni di fabbricati abitativi
La cessione di fabbricati abitativi effettuata da imprese diverse
(non costruttrici o ristrutturatrici), oppure oltre i 4 anni
da ultimazione lavori * * , nei confronti di qualsiasi soggetto
è sempre considerata esente IVA, con applicazione delle altre
imposte indirette:
Prima casa: Registro 3% (Ipotecaria e catastale 168 + 168)
Altri casi:
Registro 7% (Ipotecaria 2% + catastale 1%)
** = oppure già concessi in locazione (vedi slide n. 10)
(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-bis
così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8)
(DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 1, commi 2 e 5, nota II bis)
(D.Lgs 347/90, Tariffa, articolo 1)
(D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1)
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Cessioni di immobili strumentali
La cessione di immobili strumentali effettuata da impresa costruttrice
(o ristrutturatrice) nei confronti di qualsiasi soggetto è sempre
considerata imponibile IVA, purché avvenga entro 4 anni da
ultimazione, e soggetta alle altre imposte indirette:
(Registro in misura fissa euro 168)
(Ipotecaria con aliquota 3%)
(Catastale con aliquota 1%)
(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-ter
così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8)
(DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b)
(D.Lgs 347/90, Tariffa parte prima, articolo 1, numero 1 bis
così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis)
(D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1
così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis)
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Cessioni di immobili strumentali
A. Obbligo di imponibilità IVA se il cessionario è:


un soggetto IVA a detrazione limitata (</= al 25%)
un soggetto non IVA (privato)
B. Facoltà di imponibilità IVA su opzione da parte del cedente
IN OGNI CASO SONO DOVUTE LE ALTRE IMPOSTE INDIRETTE:
(Registro in misura fissa euro 168)
(Ipotecaria con aliquota 3%)
(Catastale con aliquota 1%)
(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-ter
così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8)
(DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b)
(D.Lgs 347/90, Tariffa parte prima, articolo 1, numero 1 bis
così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis)
(D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1
così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis)
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Cessioni di immobili strumentali
In carenza di opzione e al di fuori dei casi di imponibilità
legali, la residua fattispecie di esenzione IVA è
soggetta alle altre imposte indirette:
(Registro in misura fissa euro 168)
(Ipotecaria con aliquota 3%)
(Catastale con aliquota 1%)
(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-ter
così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8)
(DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b)
(D.Lgs 347/90, Tariffa parte prima, articolo 1, numero 1 bis
così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis)
(D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1
così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis)
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Riepilogo sistematico
Operazioni immobiliari che danno luogo
solo a fattispecie di esenzione IVA in
termini oggettivi =
LOCAZIONI
DI FABBRICATI ABITATIVI
(fatta eccezione per le locazioni effettuate entro quattro anni
da ultimazione lavori, in ambito di edilizia residenziale convenzionata,
con durata almeno quadriennale = in tal caso IVA 10%)
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Riepilogo sistematico
Operazioni immobiliari che danno luogo, in
presenza di determinati presupposti, solo a
fattispecie di imponibilità IVA =
-
-
per tutti i fabbricati, le cessioni effettuate da parte di
impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 4 anni**
da ultimazione lavori;
solo per fabbricati strumentali, cessioni e locazioni
nei confronti di:
 un soggetto IVA a detrazione limitata (</= al 25%)
 un soggetto non IVA (privato)
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Riepilogo sistematico
Cessioni di fabbricati, da parte di impresa
costruttrice o ristrutturatrice, trascorsi 4
anni da ultimazione lavori =
il superamento della soglia temporale
fa venir meno l’imponibilità legale,
con il seguente distinguo:


per i fabbricati abitativi la cessione diventa
esente (salvo la eccezione di legge)
per gli immobili strumentali al cedente rimane
la carta dell’opzione … …
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Riepilogo sistematico
… … INFATTI
Possibilità di opzione per imponibilità IVA in
luogo della esenzione =
SPETTA SOLO IN CASO DI OPERAZIONI
LEGATE AD IMMOBILI STRUMENTALI
(SIA LOCAZIONI SIA CESSIONI)
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La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Riepilogo sistematico
Riguardo all’imposizione indiretta, e solo per
quanto concerne gli immobili strumentali, le
somme da aggiungere riguardano:


per le locazioni la novità è rappresentata dal
tributo di registro (1%)
per le cessioni la novità è rappresentata dalle
imposte ipotecarie (3%) e catastali (1%)
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24
La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Circolare n. 27 del 4 agosto 2006
nel penultimo capoverso del punto 2.1, in materia di immobili strumentali, si afferma:
“Per le cessioni degli immobili in argomento, l’imposta di registro è applicabile in modo
uniforme, nella misura fissa di euro 168, sia per le cessioni assoggettate ad IVA che per
quelle esenti dall’imposta. In attuazione del principio di alternatività IVA / Registro,
previsto dall’art. 40 del DPR 131 del 1986, considerato che in entrambe le ipotesi si
tratta di operazioni che rientrano nell’ambito applicativo dell’IVA.”
Nell’ultimo capoverso del paragrafo 2.2, che tratta delle locazioni di immobili strumentali, si afferma ancora:
“Per quanto concerne l’imposta di registro, anche per le locazioni di immobili strumentali, al
pari di quanto stabilito per le cessioni dei medesimi fabbricati, l’imposta si applica in
modo uniforme, ma in misura proporzionale, indipendentemente dal regime di esenzione
o di imponibilità ad IVA al quale la locazione è soggetta. A seguito delle modifiche
apportate … …. è infatti previsto ....... la applicazione dell’imposta nella misura dell’1%,
come stabilito dalla lettera a-bis), inserita nella 5 della tariffa, parte prima.”
DISATTESO IL PRINCIPIO DI ALTERNATIVITA’
FRA IVA E REGISTRO (ART. 40 - DPR 131/86)
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CASI SVILUPPATI
CASO NR 1
Caso nr 1. Cessione di fabbricato quando:
 La cessione è esente ai sensi dell’art. 10, comma
1, n. 8 bis (es perché oltre 4 anni ultimazione o
interventi L 457/78 lett a) e b) art. 31) o perché
posta in essere da altra impresa;
 Ha come acquirente una società di
“compravendita di beni immobili” (cod Atecofin
70.12.0);
 la società acquirente dichiara in atto di voler
ritrasferire il bene entro 3 anni
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26
Segue Caso nr 1: Imposte
applicabili



Registro 1 % (art 1, c.1, n 6 della Tariffa
parte prima allegata al DPR 131/86);
Ipotecaria €168 (art. 1, nota, della Tariffa
allegata al DPR 347/90);
Catastali € 168 (art 10, comma 2, DPR
347/90)
Angelo Vaccaro e Giovanni Angelini
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Segue Caso nr 1.: Conseguenze in
caso di mancato ritrasferimento.


Ove non si realizzi la condizione del
ritrasferimento entro 3 anni:
imposte di registro, ipotecaria e catastale
sono dovute in misura ordinaria
soprattassa del 30% oltre a interessi di
mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del
D.P.R. 131/86.
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COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART.
1 CO. 497 DELLA L. 266/2005
- originario ambito di applicazione 


Oggetto della cessione: fabbricati ad uso
abitativo e relative pertinenze;
Oggetto della agevolazione: imposte di
registro, ipotecarie e catastali sul valore
catastale dell’immobile anziché sul prezzo
Venditore e Acquirente: entrambi persone
fisiche fuori dall’esercizio di attività
commerciali artistiche o professionali
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COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1
CO. 497 DELLA L. 266/2005
- modifiche apportate con art. 1, co. 309
della L 296/2006 



Oggetto della cessione: invariato
Oggetto della agevolazione: invariato
Acquirente: invariato
Venditore: casistica ampliata (v.
slides successiva)
Angelo Vaccaro e Giovanni Angelini
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30
COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1
CO. 497 DELLA L. 266/2005
- modifiche apportate con art. 1, co. 309
della L 296/2006 -
Dal lato del venditore, può figurare, indistintamente:
 un privato persona fisica;
 una società semplice;
 un ente non commerciale;
 un soggetto non residente privo di una stabile
organizzazione in Italia;
 un’impresa, individuale o collettiva, diversa da quelle di
cui n. 8 bis dell’art 10 del DPR 633/72
 La stessa impresa, individuale o collettiva, di cui n. 8-bis
art 10 DPR 633/72, con cessione dopo i 4 anni;
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31
COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1
CO. 497 DELLA L. 266/2005
- condizioni per fruire della agevolazione Quando:
 Ne sia fatta espressa richiesta da parte
dell’acquirente al momento dell’atto;
 Che nell’atto,stesso, sia indicato il prezzo
realmente pattuito.
Angelo Vaccaro e Giovanni Angelini
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32
COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1
CO. 497 DELLA L. 266/2005
- Esclusioni La predetta agevolazione NON si applica:
 quando alla compravendita si applica l’Iva;
 Quando dal lato dell’acquirente ho sì una
persona fisica ma questa agisca
nell’esercizio di una attività commerciale
artistica o professionale (es il collega
professionista che si vuol comprare lo
studio)
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ULTERIORI CASI
Risoluzione 122/E del 01 giugno
2007
Quesito: mutuo superiore al corrispettivo in
quanto parte delle somme sono destinate
a ristrutturazione.
Risposta: va bene (!!) ma occorre fornire la
prova documentata.
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ULTERIORI CASI
Risoluzione 102/E del 17 maggio 2007
Quesito: vendita immobili SCIP*, mediante asta
pubblica, a privati. Si applicano le regole della
compravendita agevolata** (valutazione
automatica)?
Risposta: No, se per asta pubblica. Sì in caso di
esercizio di opzione da parte del titolare.
•
•
* SCIP = Società Cartolarizzazioni Immobili Pubblici
** si vedano slides precedenti (29-33)
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“NORME ESTINTE”
Nel n.8, co 1, art 10 DPR 633/72 (Locazioni) non vi
è più la previsione che comprendeva nell’alveo
delle operazioni imponibili iva “le locazioni di
immobili destinati ad uso civile abitazione locati
dalle imprese che li hanno costruiti per la
rivendita”.
Di conseguenza tali operazioni sono divenute
esenti.
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