L A M A N OV R A M O N T I
Mercoledì 21 Dicembre 2011
Mercoled
35
Proprietari immobiliari alle prese con la tracciabilità dei pagamenti da mille euro in su
Affitti, libretti postali da rifare
Spazio a strumenti nominativi o alla fideiussione bancaria
DI
L
ANTONIO CICCIA
a tracciabilità dei pagamenti da mille euro in su
non mette fuori gioco le
cauzioni degli affitti.
Se in genere si ricorre a libretti
al portatore, non è l’unico sistema
utilizzabile. E quindi per costituire la cauzione di importo pari
o superiore a mille euro ci sono
valide alternative. Dal libretto
nominativo alla fideiussione bancaria. E per i libretti già esistenti
con saldo superiore bisogna regolarizzare e sostituire la cauzione
con altre forme consentite dalla
legge. Vediamo come sistemare la
questione, e quindi come regolarizzare i libretti già consegnati e
diventati illegittimi con la manovra Monti. Il problema, tra l’altro,
si era già posto in relazione alla
diminuzione del limite a 5 mila
euro e poi a 2.500 euro.
Il libretto al portatore è uno
strumento che serve per conservare la somma di denaro
fruttifera. Il libretto nella prassi
viene consegnato al locatore, che
lo restituisce a fine locazione.
Tuttavia il libretto non è altro
che lo strumento utilizzato per
consegnare il denaro. I libretti
al portatore sono disciplinati ai
fini antiriciclaggio dall’articolo 49
del decreto legislativo 231/2007.
In base a questa disposizione il
saldo dei libretti non può essere
pari o superiore a 2.500 euro, e
la cifra è abbassata a 1.000 euro
dal decreto legge «salva Italia».
Peraltro, stando al decreto Monti la violazione alle disposizioni
sul saldo del libretto commessa
nel periodo dal 6 dicembre 2011
al 31 gennaio 2012 non costituisce infrazione sanzionabile.
Lo diventerà al momento della
scadenza del termine e bisogna
prepararsi, innanzitutto regolarizzando i libretti. Ma se l’importo
eccede la soglia di mille euro, si
può innanzi tutto pensare a un
libretto nominativo. Il conduttore,
dunque, apre un libretto, anziché
al portatore, intestandolo a nome
del locatore. Al momento della
finita locazione il locatore non
dovrà restituire il libretto, ma
dovrà riconoscere al conduttore
l’importo della cauzione e degli
interessi maturati.
Un’altra soluzione potrebbe
essere quella della fideiussione,
cioè della garanzia personale pre-
stata da un terzo. Esistono alcuni
istituti di credito che hanno un
prodotto apposito per garantire il
proprietario. Di regola la fideiussione è applicabile a tutte le tipologie di contratto di locazione e la
durata è collegata alla lunghezza
del contratto d’affitto. Ad esempio
un prodotto di questo tipo è stato
studiato dalla Confedilizia per i
suoi soci. La fideiussione svincola
dall’obbligo di versare una somma di denaro (a volte si tratta di
importi di una certa onerosità per
le tasche dell’inquilino) e può coprire per importi anche superiori
alle tre mensilità. Altre possibilità consistono nel puro versamento della somma della cauzione al
proprietario, che ne diventa proprietario (come tra l’altro previsto
dalle disposizioni del codice civile
sul contratto di deposito).
Naturalmente deve trattarsi di
versamenti conformi alla normativa antiriciclaggio. Si deve, infatti, ricordare che è vietato il trasferimento di contanti oltre la soglia
di legge, che con il decreto Monti
è portata a mille euro. Quindi la
cauzione potrà essere versata con
un assegno, circolare o bancario,
con clausola di intrasferibilità; e
di tutto ciò si dovrà dare conto nel
contratto di locazione, che preciserà l’obbligo di restituzione della
somma a carico del proprietario a
fine locazione. Se in relazione al
contratto di locazione esistente,
vi è stata consegna di un libretto
con saldo superiore alla soglia,
il libretto potrà essere sostituito
con altro libretto nominativo o
con le altre forme viste sopra.
Il libretto al portatore con saldo
superiore a quello di legge già
esistenti devono essere estinti dal
portatore o il loro saldo deve essere ridotto a una somma non eccedente il predetto importo entro il
31 marzo 2012. Bisogna comunque fare attenzione al fatto che la
legge prevede che in caso di trasferimento di libretti di deposito
bancari o postali al portatore, il
cedente deve comunicare, entro
30 giorni, alla banca o a Poste Italiane Spa, i dati identificativi del
cessionario, l’accettazione di questi e la data del trasferimento.
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PERTINENZE, NOVITÀ DAL 2012
Garage e cantine, ristrutturazioni in autonomia
Il 36% su unità diverse dalle residenziali e a prescindere da interventi sull’immobile principale
P
ertinenze, dal 2012 via libera
al 36% in maniera autonoma.
Chi deve ristrutturare il garage o
la cantina deve aspettare l’anno
nuovo per avere i benefici fiscali. Torna
infatti l’agevolazione fiscale per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio
anche su unità diverse da quelle residenziali ed a prescindere dagli interventi effettuati sull’unità stessa. Rebus sul limite
di spesa in caso di interventi sia sull’unità
residenziale che sulla pertinenza se autonomamente accatastata.
La nuova disposizione di cui all’articolo
16-bis del Tuir, con cui si inserisce a regime la detrazione del 36% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio,
nel confermare, in sostanza, l’assetto già
noto, fatta eccezione per la non previsione
di una diversa «tempistica» di rateazione
per i soggetti anziani (pertanto è previsto
un unico metodo di rateazione decennale), presenta una novità interessante per
quanto concerne le pertinenze, che dovrà
essere adeguatamente analizzata in sede
interpretativa da parte dell’amministrazione finanziaria.
Fino al 30 settembre 2006 gli interventi
di recupero erano agevolati sia se riferiti
all’unità residenziale, sia che riguardassero le relative pertinenze, anche in via
autonoma. Inoltre, se gli interventi in
questione erano effettuati contemporaneamente sull’unità residenziale e sulla
pertinenza, autonomamente accatastate,
i limiti di spesa (all’epoca peraltro riferiti
ai contribuenti aventi diritto e non ad immobile), erano da conteggiare in maniera
separata (in pratica, in presenza di un solo
avente diritto e autonomo accatastamento, si aveva una soglia di 48 mila euro per
l’immobile abitativo e un’ulteriore soglia
di 48 mila per la pertinenza). A seguito
delle modifiche normative intervenute
con la manovra estiva del 2006, la detrazione «in via autonoma» per la pertinenza è stata eliminata (almeno per quanto
concerne la posizione dell’Agenzia delle
entrate). In particolare, è necessario riferirsi alla risoluzione 124 del 2007 laddove
è precisato che a decorrere dal 1° ottobre
2006, atteso il riferimento normativo del
limite di spesa «alla singola abitazione»,
la detrazione non è più fruibile per le
spese sostenute in riferimento alle pertinenze autonomamente accatastate. La
stessa presa di posizione è stata ribadita
con la risoluzione n. 167 del 2007 e con la
risoluzione n.181 del 2008, ancorché in
occasione delle proroghe dal 2007 in poi
il legislatore abbia nuovamente fatto riferimento alle unità immobiliari in senso
generico e non «alla singola abitazione».
Ad ogni buon conto, secondo l’amministrazione finanziaria, lo scenario riguardante
le pertinenze è il seguente:
• fino al 30 settembre 2006, nel caso di
abitazione e pertinenza separatamente
accatastate, il limite di spesa è riferito in
maniera separata ad ogni singola unità
immobiliare;
• dal 1° ottobre 2006 e fino al 31 di-
cembre 2011, il limite di 48 mila è riferibile solo alla abitazione. La pertinenza
può essere oggetto di interventi solo se è
accatastata unitamente all’abitazione e
in tal caso comunque il limite di 48 mila
euro è «complessivo». Non può invece più
aversi l’agevolazione nel caso di intervento di ristrutturazione in maniera autonoma sulla pertinenza separatamente
accatastata.
Sul punto interviene il nuovo articolo
16-bis del Tuir, che disciplina l’agevolazione dal prossimo 1° gennaio 2012. La
norma è chiara per quanto riguarda la
tipologia degli immobili oggetto dell’agevolazione: la lettera b) del comma 1 chiaramente precisa che per quanto riguarda gli «immobili privati» gli interventi
agevolati possono essere effettuati «sulle
singole unità immobiliari residenziali di
qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze». Le pertinenze,
pertanto, sono nuovamente agevolabili e
non sembra ci siano dubbi sulla circostanza che possano essere direttamente oggetto di interventi di recupero, a prescindere
dall’effettuazione di interventi sull’immobile di riferimento. Chi deve effettuare dei
lavori sulle pertinenze ha convenienza ad
attendere il prossimo 1° gennaio, dal momento che fino al 31 dicembre l’agevola-
Colosimo lascia il gabinetto Mipaaf
Antonello Colosimo lascia la poltrona di capo di gabinetto presso il ministero
delle politiche agricole. A dare l’annuncio lo stesso ministro, Mario Catania, a cui
Colosimo «aveva assicurato la sua disponibilità per un periodo temporale limitato,
e solo dopo forti insistenze». Colosimo era stato nominato capo di gabinetto Mipaaf
dall’ex ministro alle politiche agricole, Saverio Romano.
zione non opera, salvo che i lavori oltre a
riguardare la pertinenza siano effettuati
anche sull’immobile.
Ciò posto, la norma è però equivoca
nello stabilire il limite di spesa. Testualmente, l’alinea del comma 1 del nuovo
articolo 16-bis in questione ci dice che la
detrazione spetta fino a un ammontare
complessivo delle spese «non superiore a
48 mila euro per unità immobiliare», mentre non è effettuata alcuna precisazione
circa le pertinenze. La domanda spontanea concerne l’esatto significato della
locuzione utilizzata. In sincerità sembra
che l’intento del legislatore sia stato di
ribadire che una volta effettuati i lavori il
limite di spesa sia da riferire alla singola
unità immobiliare autonomamente accatastata e dunque se i lavori sono effettuati
direttamente sulla pertinenza è evidente
che il limite di spesa resta fisso a 48 mila
euro. Il problema però si pone nel caso
di lavori che sono effettuati sia sull’unità
immobiliare che sulla relativa pertinenza
autonomamente accatastata proprio in
quanto il mancato «richiamo» anche delle pertinenze si presta a degli equivoci,
che dovranno essere chiariti dall’amministrazione finanziaria. In particolare è
necessario comprendere se il limite di 48
mila euro è vincolante, ossia debba intendersi nel senso che comunque non sia
possibile calcolare la detrazione oltre tale
ammontare (quasi a voler intendere quale
blocco «unico» l’immobile e la pertinenza),
ovvero è riferito a ogni «autonomo accatastamento» e dunque come nel passato
in tale circostanza il contribuente ha un
doppio limite di 48 mila euro.
Maurizio Tozzi
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