Prof. avv. Alberto Levi
Geom. Elia Pizzi
IL NUOVO CONDOMINIO
I profili giuridici
PIACENZA
17 settembre 2014
La legge di riforma del condominio
I principali nuclei tematici da affrontare.
• La natura giuridica del condominio
• La valorizzazione della qualità di dominus del singolo
• Il nuovo profilo dell’amministratore di condominio
• Il sito internet
La legge di riforma del condominio
Segue:
• I requisiti soggettivi dell’amministratore
• Le modalità di funzionamento dell’assemblea
• Il regolamento di condominio
• L’unità immobiliare
• La mediazione
La natura giuridica del condominio
La natura ibrida.
Diritti di proprietà su res communes di quanti
siano al contempo proprietari esclusivi di
singole «unità immobiliari».
La natura giuridica del condominio
La derivazione dell’istituto del condominio
da quello della comunione dei diritti reali.
Tre tipi di comunione:
incidentale, forzosa.
volontaria,
La natura giuridica del condominio
La comunione, con riferimento alle parti
comuni del condominio, è forzosa.
Un comproprietario non può chiedere agli altri lo
scioglimento della comunione.
Il diritto di quota sulla cosa comune non può essere
alienato separatamente dall’unità immobiliare.
La natura giuridica del condominio
La centralità dell’art. 1102 del codice civile.
Comma 1.
«Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,
purché non alteri la destinazione e non impedisca agli altri
partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A
tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni
necessarie per il migliore godimento della cosa».
La natura giuridica del condominio
La scelta del legislatore.
A differenza di quanto avviene in altri
ordinamenti giuridici, il condominio non è
dotato di personalità giuridica.
La mediazione
L’art. 71 quater disp. att. c.c.
Il contenuto della norma.
«Per controversie in materia di condominio…, si
intendono quelle derivanti dalla violazione o
dall’errata applicazione delle disposizioni del libro
III, titolo VII, capo II, del codice e… delle presenti
disposizioni per l’attuazione del codice».
La mediazione
L’art. 71 quater disp. att. c.c.
La sentenza della Corte costituzionale del
24 ottobre 2012.
La trasversalità delle fonti del
condominio
• Il codice civile e le disposizioni di attuazione
• La normativa comunitaria
• La normativa regionale
• Le fonti regolamentari
La gerarchia delle fonti del diritto
Art. 1 delle disposizioni preliminari al codice
civile (1942)
Sono fonti del diritto:
1) la legge
2) i regolamenti
3) le norme corporative
4) gli usi
La gerarchia delle fonti
Le ulteriori tappe:
Costituzione
Trattato di Roma
La gerarchia delle fonti
Costituzione
Decreti legge
Decreti legislativi
Leggi regionali
La gerarchia delle fonti
Art. 117 Cost.
Materie
1) di competenze esclusiva dello stato
2) di competenza ripartita Stato/Regioni
3) di competenza esclusiva Regioni
La gerarchia delle fonti
Il principio gerarchico
La fonte di grado superiore prevale sulla
fonte di grado inferiore.
La gerarchia delle fonti
Il principio cronologico
La fonte posteriore nel tempo prevale su
quella anteriore, dello stesso livello.
Le parti comuni
L’art. 1117 del codice civile.
 Dominium pieno della singola unità immobiliare
 Comproprietà delle cose comuni (pro quota)
Le parti comuni
L’esplicita menzione:
 della facciata (l’annosa questione dei balconi)
 delle aree destinate a parcheggio (irrilevanza della
caratura millesimale)
 degli impianti di ricezione radiotelevisiva e di flussi
telematici
Le modificazioni delle destinazioni
d’uso
L’art. 1117 ter del codice civile.
 Il limite dei quattro quinti dei partecipanti e dei
quattro quinti del valore dell’edificio.
 La necessità di un’esigenza condominiale.
Le modificazioni delle destinazioni
d’uso
 La modificazione è un concetto differente
rispetto all’innovazione.
 Le modificazioni vietate (stabilità, sicurezza,
decoro architettonico del fabbricato).
 Le tutele in termini di iter procedimentale.
I diritti dei partecipanti sulle parti
comuni
L’art. 1118 del codice civile.
 La conferma del criterio della proporzionalità tra il
valore della singola U.I. e la partecipazione alla
comunione delle cose comuni.
I diritti dei partecipanti sulle parti
comuni
distacco dall’impianto
riscaldamento.
 Il

centralizzato
di
Il limite dei notevoli squilibri di funzionamento e
degli aggravi di spesa per gli altri condomini.
 Il concorso alle spese del condomino distaccato.
 Il problema dell’eventuale divieto assoluto di
distacco previsto dal regolamento contrattuale.
L’indivisibilità
L’art. 1119 del codice civile.
 La necessità della concorde volontà di tutti i
condomini.
 La conferma del fatto che la divisione non può
rendere più incomodo l’uso della cosa.
 La determinazione della quota in denaro, nel caso in
cui vi sia un condomino non interessato.
Le innovazioni
L’art. 1120 del codice civile.
 Il primo comma è rimasto immutato.
 La nuova maggioranza per le innovazioni di cui al
secondo comma.
 Il filtro per l’eventuale pretestuosità della richiesta.
Gli impianti di videosorveglianza
sulle parti comuni
L’art. 1122 ter del codice civile.
 Gli impianti in questione
un’innovazione di utilità sociale.
sono
considerati
 Iter procedurale di cui all’art. 1120, comma 3, del
codice.
 I limiti del Garante della privacy.
Manutenzione e sostituzione delle
scale e degli ascensori
L’art. 1124 del codice civile.
 L’espresso riferimento agli ascensori.
 Il criterio di ripartizione delle spese: deflazione del
contenzioso.
La nomina dell’amministratore
L’art. 1129 del codice civile.
Si passa da 4 a 16 commi.
Conferma dell’art. 1106 del codice.
La nomina dell’amministratore
Obbligo
di
dell’amministratore.
pubblicità
dei
dati
Determinazione del compenso: essentialia negotii
(comma 14).
La nomina dell’amministratore
Le garanzie specifiche nei confronti dei condomini.
La polizza assicurativa (commi 3 e 4).
Il conto corrente condominiale e la trasparenza della
relativa rendicontazione periodica (comma 7).
La durata del mandato (comma 10).
La nomina dell’amministratore
La revoca del mandato (comma 11).
Il concetto di giusta causa.
La riconsegna della documentazione.
Le attribuzioni dell’amministratore
L’art. 1130 del codice civile.
La
novella
della
cadenza
convocazione dell’assemblea.
Gli adempimenti fiscali.
L’anagrafe condominiale.
I registri.
annuale
della
Le attribuzioni dell’assemblea
L’art. 1135 del codice civile.
Attribuzioni dell’assemblea dei
condomini
L’art. 1135 del codice civile.
Il fondo speciale.
L’anticipazione delle spese da parte
dell’amministratore.
Il condominio e la vivibilità urbana.
La costituzione dell’assemblea
e la validità delle delibere
L’art. 1136 del codice civile.
Prima convocazione (costituzione): due terzi del
valore dell’intero edificio e maggioranza dei
partecipanti al condominio.
Seconda convocazione (costituzione): un terzo del
valore dell’intero edificio e maggioranza degli
intervenuti.
La costituzione dell’assemblea
e la validità delle delibere
L’art. 1136 del codice civile.
Prima convocazione (validità delibere): almeno metà
del valore dell’intero edificio e maggioranza degli
intervenuti.
Seconda convocazione (validità delibere): almeno
un terzo del valore dell’intero edificio e maggioranza
degli intervenuti.
La costituzione dell’assemblea
e la validità delle delibere
L’art. 1136 del codice civile.
Maggioranza di cui al comma 4 (validità delibere):
almeno metà del valore dell’intero edificio e
maggioranza degli intervenuti.
Maggioranza di cui al comma 5 (validità delibere):
almeno i due terzi del valore dell’intero edificio e
maggioranza degli intervenuti.
La costituzione dell’assemblea
e la validità delle delibere
Il problema della regolarità della
convocazione.
Il verbale: scrittura privata.
L’impugnazione delle deliberazioni
dell’assemblea
L’art. 1137 del codice civile.
La legittimazione degli astenuti.
La perentorietà del termine di impugnazione.
Gli effetti della impugnazione sulla esecuzione della
delibera.
I furti agevolati dai ponteggi
Corte Cass. 28 gennaio 2013, n. 1890
Il condominio non è responsabile, né è responsabile
l’impresa, quando il condomino che ha subito il furto
ha partecipato alla delibera che escludeva l’impianto
antifurto per ragioni di contenimento delle spese.