IN CASO DI MANCATO RECAPITO INVIARE A UFFICIO BOLOGNA CMP PER LA RESTITUZIONE AL MITTENTE CHE SI IMPEGNA A VERSARE LA DOVUTA TASSA PERIODICO DELLA COOPERATIVA MURRI SPEDIZIONE IN A.P. 70% FILIALE DI BOLOGNA
OGNI SOCIO
MURRI
E’ IL NUMERO
UNO
BILANCIO SOCIALE ESERCIZIO 2009
w w w . murri . i t
GRUPPO DI LAVORO PER IL
BILANCIO SOCIALE
Componenti gli organi sociali
(in carica dal 2008)
Sante Ghiacci
Roberto Landuzzi
Clara Lenzi
Francesca Majonchi
Steven Ormerod
Paolo Piacentini
Vittorio Scagliarini
Massimo Semprini
Andrea Serrau
Alfredo Vespi
Maria Viviani
Consiglio di Amministrazione
Adolfo Soldati - Presidente
Paolo Motta - Vice presidente
Giuliano Amadori
Tiziano Guizzardi
Michela Barattini
Valeria Bortolotti
Elisa Conticelli
Andrea Denicolò
Claudio Leonini
Sonia Parisi
Federica Protti
Mauro Raparelli
Bruno Romagnoli
Partecipanti ai lavori
Adolfo Soldati - Presidente
Franco Corradi - Amministrazione
Stefano Farneti - Direttore tecnico
Alfio Privitera - Qualità, CED e commerciale
Per
Daniela Longo
Mario Viviani
Delegazione sociale
Vittorio Scagliarini - Presidente
Paolo Buldrini
Sante Ghiacci
Roberto Landuzzi
Clara Lenzi
Francesca Majonchi
Steven Ormerod
Paolo Piacentini
Massimo Semprini
Andrea Serrau
Alfredo Vespi
Maria Viviani
Collegio Sindacale
Luciano Poli - Presidente
Beatrice Conti - sindaco effettivo
Claudio Mengoli - sindaco effettivo
Cristina Bonfiglioli - sindaco supplente
Roberto Calari - sindaco supplente
Controllo contabile
Roberto Picone
Revisione di bilancio
Uniaudit spa
INDICE
LETTERA DEL PRESIDENTE
4
Parte prima
5
L’IDENTITÀ
Missione
Storia della cooperativa
Assetto istituzionale e organizzativo
Mercato e prospettive
7
7
7
9
10
IL VALORE AGGIUNTO
11
I SOCI E LA PARTECIPAZIONE
Coinvolgimento e assegnazioni
Convenienza
Servizi
Qualità dell’abitare
13
16
18
20
21
LE RELAZIONI SOCIALI
Dipendenti
Fornitori
Ambiente e Comunità
Movimento cooperativo
25
25
26
26
27
Parte seconda
29
UN’INTRODUZIONE
SUI PATRIMONI INTANGIBILI
Situazione del mercato
e indirizzi strategici di Murri
Linee di sviluppo
31
32
33
IL CAPITALE UMANO
Risorse umane per l’attività caratteristica
Risorse umane per la governance
36
36
38
IL CAPITALE STRUTTURALE
Organizzazione
Marchi e strumenti dell’innovazione
Architettura e qualificazione estetica
39
39
39
41
IL CAPITALE RELAZIONALE
Fornitori e partner
Pubblica Amministrazione
Università e ricerca
Cooperazione
Comunicazione
43
43
43
45
46
46
3
Lettera del Presidente
Questo bilancio sociale manifesta due particolarità principali e apparentemente contrastanti: da un
lato è un documento indirizzato all’innovazione (soprattutto rappresentata dalla “sezione intangibili”,
una delle più recenti acquisizioni della dottrina della rendicontazione sociale), dall’altro lato è un
documento che espone i risultati di un anno difficile, durante il quale il mercato in cui la Cooperativa
opera ha reso evidente tutta la sua crisi, che peraltro si sta prolungando anche nell’anno in corso,
proponendo dilemmi e difficoltà che parevano ormai dimenticate.
In una situazione come questa, è necessario allora ribadire con la massima forza i principi:
• una cooperativa è a tutti gli effetti un’impresa che agisce sul mercato e che ne registra tutti
i caratteri e le contingenze e che deve contrastarne le debolezze con il proprio impegno
imprenditoriale;
• una cooperativa deve compiere tutti gli sforzi che corrispondano ai suoi obiettivi mutualistici, che
perseguano dunque gli interessi dei soci nella salvaguardia del patrimonio intergenerazionale;
• una cooperativa ha il dovere di informare con la stessa cura i soci e tutti gli interlocutori interessati
sia quando i risultati e le prospettive sono brillanti, sia quando le difficoltà esistono e le prospettive
appaiono più incerte.
Proprio questo è ciò che si è tentato di fare con questo bilancio sociale, sforzandoci - semmai fosse
possibile - di essere più precisi ed esaurienti di prima, senza negare dunque i problemi, ma cercando
con pervicacia di individuare soluzioni che ne siano il superamento.
La crisi economica è grande e non ha bisogno di essere illustrata, ma per quanto riguarda il mercato
immobiliare possiamo dire con certezza che si tratta di “una crisi dentro la crisi”. Come è successo
altre volte nella storia, il mercato immobiliare amplifica gli effetti delle crisi generali, facendo
diventare vere e proprie meraviglie i momenti positivi e vere e proprie tragedie quelli negativi.
Le imprese come Murri non hanno mai cercato il massimo profitto nei momenti delle vacche grasse,
ma si sono sforzate di equilibrare con equità i diversi interessi in campo. Non c’è mai stato dunque un
momento di vera e propria meraviglia e non c’è oggi nessuna tragedia da registrare.
Non saremmo però esaurienti e sinceri se non osservassimo che il mercato da un fiume in piena si
è trasformato in un rigagnolo e che in questo rigagnolo le acque non sempre sono buone, nel senso
che quella franca e limpida competizione che abbiamo sempre auspicato non solo non si è realizzata,
ma sta toccando proprio in questo momento la sua fase più critica, come diremo meglio all’interno di
questo bilancio.
In ogni caso la Cooperativa Murri sta sviluppando tutte le sue capacità per rispondere alla crisi e per
individuare nuove vie di difesa e di sviluppo. Lo fa secondo due criteri principali:
• per quanto riguarda la sua veste imprenditoriale, con la ricerca di tutte le azioni che pongano a
salvaguardia i risultati economici, che sviluppino nuove opportunità, che garantiscano soci, fornitori
e comunità nei loro essenziali diritti e interessi;
• per quanto riguarda la sua veste sociale e cooperativa, con un ulteriore sforzo di maggiore
partecipazione e di attenta governance, mettendo sempre in prima fila la figura del socio, al quale
si richiede di intervenire per quanto possibile a sostegno delle iniziative e degli obiettivi della
cooperativa.
In questo momento - ma il ragionamento varrà sicuramente anche per il prossimo futuro - è
assolutamente essenziale manifestare ancor di più una forte coscienza cooperativa, con il coraggio di
cambiare per mantenere fissi e rispettati i valori.
L’innovazione e la capacità d’adattarsi non sono fattori che possano valere solo per i giorni buoni,
così come la partecipazione e la mutualità realizzata. A noi dunque il compito di informare con
totale trasparenza soci e interlocutori, che da parte loro - se Murri rappresenta un valore - possono
efficacemente concorrere a migliorare le cose con il loro consiglio, con i loro pareri, con i loro stimoli.
IL PRESIDENTE
Adolfo Soldati
4
PARTE prima
L’identità
Murri rappresenta una tra le più grandi realtà della
cooperazione d’abitanti dell’Emilia-Romagna, con
una base sociale di oltre 24.700 soci.
Nel 2009, la Cooperativa ha realizzato un valore
della produzione di 17,4 milioni di euro e il
patrimonio netto ha superato i 30,5 milioni di
euro. La crisi economico-finanziaria mondiale e del
settore, che già nel corso del 2008 aveva visto un
calo dell’utile della Cooperativa, ha influenzato
il risultato anche dell’utile netto del 2009 con un
risultato di euro 27.840.
A partire da questo scenario, Murri, oltre a
confermare la scelta di privilegiare la qualità
complessiva degli interventi, ha avviato una
riflessione più ampia che non si limita all’attività
tradizionale di costruzione di nuova edilizia
residenziale:
• coerentemente con un approccio attento ai temi
della sostenibilità, si è attrezzata per lavorare
alla riqualificazione del patrimonio edilizio
esistente, dando vita ad una E.S.CO. (Energy
Service Company) per svolgere interventi di
efficientamento energetico sul costruito;
• sta inoltre operando nel Comune di Bologna
per la messa a punto di un sistema di incentivi
teso a favorire l’attuazione di interventi di
riqualificazione energetica sul costruito, nonché
per la realizzazione, su di un terreno di proprietà
della Cooperativa, di un parco fotovoltaico;
• infine, considerando le difficoltà nell’accesso
all’acquisto delle abitazioni, la Cooperativa sta
valutando l’avvio di interventi per la locazione
con possibilità di riscatto.
Missione
Il testo della Missione della Cooperativa è frutto di
un’ampia riflessione sul suo ruolo e su quello del
socio: Murri è una cooperativa di abitanti e vuole
crescere quale protagonista della cultura e della
politica dell’abitare, in un rapporto dialogico con il
socio. Nella Cooperativa cresce dunque l’impegno
ad ascoltare le esigenze della base sociale, anche
al fine di accrescere le capacità della Cooperativa
stessa di anticiparne le nuove domande.
Missione
Il nostro obiettivo è garantire ai soci la proprietà e
la disponibilità di alloggi al miglior prezzo e con la
migliore qualità.
Per questo motivo interpretiamo la nostra azione
cooperativa nella ricerca continua del risparmio,
della qualità e del benessere per ciò che riguarda
l’acquisto della casa e la sua conduzione.
La nostra azione si sostanzia nel:
• approntare servizi puntuali e diffusi,
• esercitare trasparenza e informazione,
• realizzare progetti abitativi coerenti con il loro
contesto,
• svolgere una politica della casa volta alla
realizzazione ed alla evoluzione della
bioarchitettura,
• sviluppare concezioni innovative e progressive del
prodotto, organizzando esigenze, consapevolezza
e cultura dell’abitare,
• concorrere allo sviluppo del movimento
cooperativo ed esserne attori sul terreno culturale
e della Responsabilità Sociale d’Impresa.
Visione
Siamo un’azienda snella e presidiamo la nostra
missione avendo il controllo delle funzioni
strategiche per quanto riguarda: progettazione,
direzione dei lavori e attività commerciale.
Per lo sviluppo della nostra attività caratteristica
presidiamo come leve strategiche:
• l’area finanziaria, migliorando la redditività
del risparmio sociale e selezionando prodotti
finanziari specifici;
• l’area immobiliare, reperendo aree da valorizzare
dal punto di vista urbanistico per svilupparvi
programmi edilizi specifici.
Il nostro volume di produzione cresce in maniera
continua ed equilibrata e propone prodotti realizzati
esclusivamente in bioarchitettura, espandendo il
concetto di “qualità per tutti”.
Un network di società esterne completa ed
arricchisce il prodotto/servizio che offriamo.
Siamo una cooperativa socialmente responsabile
e lo evidenziamo con il bilancio sociale, la qualità
del prodotto e la qualità del rapporto con i soci, la
convenienza, la bioarchitettura e la ricerca sociale.
Siamo un riferimento specifico per la cultura e la
politica del prodotto attraverso una informazione ed
una comunicazione adeguata e diffusa.
Storia della cooperativa
In questo paragrafo è raffigurata la storia della
Cooperativa, attraverso la sintetica presentazione
delle tappe principali dalla costituzione ad oggi.
1963 Costituzione della Cooperativa
Augusto Murri
Dieci persone si ritrovano al n° 6 di Via D’Azeglio a
Bologna per costituirsi in cooperativa d’abitazione.
Lo scopo è di poter utilizzare i fondi che in
quel periodo vengono concessi alle cooperative
d’abitazione - i c.d. Fondi Gescal - per costruire
alloggi a vantaggio dei propri soci. Le prime
realizzazioni avvengono nel quartiere Mazzini tra la
fine degli anni ‘60 e l’inizio degli anni ‘70.
1977 Inizio dell’edilizia autofinanziata
Diminuendo i finanziamenti agevolati, la
Cooperativa deve adattare la propria strategia,
continuando a realizzare alloggi di edilizia
convenzionata, ma senza poter contare sul
7
finanziamento agevolato.
della riforma del diritto societario cooperativo.
1978 Prime unificazioni cooperative
Si completa anche il processo di ristrutturazione
societaria delle società del gruppo Murri: la
Cooperativa detiene un’unica partecipazione di
controllo nella società Progetto Murri Srl, società
immobiliare e di servizi dotata di un patrimonio
netto superiore a 5 milioni di euro, costituita con
l’obiettivo di coadiuvare la Cooperativa nello
svolgimento della propria attività caratteristica.
Tramite Progetto Murri detiene importanti
partecipazioni in altre società tutte strumentali
all’attività caratteristica, come ad esempio la
partecipazione al 50% in Fiord s.r.l.
Inizia il processo di formazione della cosiddetta
cooperativa a larga base sociale, grazie
all’unificazione con le Cooperative Palazzetti di
San Lazzaro, Fontana, Arno, Primavera e la Chiesa
Nuova di S. Ruffillo. Le dimensioni raggiunte
permettono di estendere la zona di intervento dal
quartiere Mazzini e zone circostanti ad una parte
considerevole della provincia di Bologna.
Il cambiamento è sottolineato anche dall’estensione
della ragione sociale che raggiunge la più
ampia definizione di Cooperativa Edificatrice
Comprensoriale Murri.
1980 Inizio dell’edilizia a libero mercato
Inizia all’interno della Cooperativa un lungo
dibattito che porterà a realizzare sia alloggi
recuperati (cioè raccolti dal patrimonio edilizio
esistente, quindi riadattati), sia alloggi di edilizia
a libero mercato. Nel caso dei recuperi, il primo
rilevante intervento viene avviato in via Frassinago
a Bologna.
1985 Unificazione con la Cooperativa Volpi
Iniziano i massicci investimenti in terreni, allo
scopo di preparare le successive edificazioni. Nello
stesso anno la Cooperativa Murri si unisce alla
Cooperativa Volpi.
1990 Unificazione con la Cooperativa La Fornace
L’unificazione permette una svolta nella capacità
ormai acquisita di realizzazione degli interventi,
con la possibilità di uscire dall’area bolognese e
realizzare alloggi all’esterno di essa e della stessa
regione Emilia Romagna.
1994 Ulteriore espansione
La Cooperativa si espande, attraverso
l’incorporazione di ben sette cooperative: il suo
raggio di attività spazia dalle Marche al Veneto.
1997 Avvio delle pratiche
di rendicontazione sociale
La Cooperativa avvia l’attività di redazione del
bilancio sociale e contestualmente produce la prima
formalizzazione della missione aziendale.
2000 Sviluppo della bio-edilizia
La Cooperativa inizia ad investire in maniera
rilevante sul versante della bio-edilizia,
approfondendone le tecniche costruttive anche
attraverso rapporti strutturati con l’Università di
Bologna e i principali centri di ricerca a livello
nazionale.
2003 Focalizzazione sulle province
di Bologna e Rimini
2005 Iscrizione all’albo delle cooperative a
mutualità prevalente e potenziamento del
servizio di personalizzazione degli alloggi
La Cooperativa si iscrive all’Albo Nazionale delle
Cooperative a Mutualità Prevalente di cui all’art.
2512 c.c. al n. A104187.
La Cooperativa migliora il proprio servizio di
personalizzazione degli alloggi.
2006 Avvio del processo di revisione
della governance
La Cooperativa avvia al proprio interno la
riflessione sul rinnovo della governance e rivede
i meccanismi della rappresentanza e della
partecipazione della base sociale, realizzando
anche la revisione di Statuto e regolamenti.
Contestualmente inizia il lavoro di revisione di
missione e visione sì da adattarle alla nuova
concezione dell’impresa, del suo governo e
del sistema delle relazioni con i soci e tutti gli
stakeholder.
2007 Decennale del bilancio sociale
A dieci anni di distanza dalla sua introduzione,
Murri conferma l’impegno nelle politiche di
responsabilità sociale per implementare la relazione
col socio e tutti gli stakeholder, migliorare la
conduzione dell’impresa, sviluppare i temi della
progettazione e realizzazione eco-compatibile.
2008 Adeguamento al D.Lgs. 231/2001
Il Consiglio di Amministrazione della Cooperativa
delibera l’adozione del proprio Modello di
organizzazione, gestione e controllo ai sensi del
Decreto 231 e nomina l’Organismo di Vigilanza
con il compito di controllare il funzionamento
e l’osservanza del Modello stesso e di curarne
l’aggiornamento.
2009 Incorporazione di Progetto Murri
La Cooperativa Murri incorpora Progetto Murri Srl,
società immobiliare e di servizi dotata di un patrimonio
netto superiore a 5 milioni di euro, nell’ottica di una
semplificazione organizzativa della propria attività.
Ad oggi, la strategia di espansione territoriale,
che in passato non sempre ha prodotto risultati
apprezzabili, rimane limitata al territorio della
provincia di Bologna e Rimini.
2004 Adeguamento statutario e completamento
del processo di ristrutturazione societaria
del Gruppo Murri
La Cooperativa modifica la ragione sociale in
“Cooperativa Murri” e aggiorna lo Statuto a seguito
8
LEGACOOP
ABITANTI
La Cooperativa aderisce
alla Lega Nazionale delle
Cooperative e Mutue e fa
parte sia dell’Associazione
Nazionale che Regionale
delle Cooperative di
Abitanti.
Murri è iscritta all’Albo
Nazionale delle Società
Cooperative Edilizie al n.
08/037/006/79.
Assetto istituzionale
e organizzativo
Una cooperativa di abitazione manifesta dal punto di vista istituzionale esigenze di governance particolari,
derivanti dalla natura stessa dello scambio mutualistico: i soci realizzano un unico scambio mutualistico
con la Cooperativa (la casa, infatti, si compra una volta sola). Per queste ragioni, Murri si è impegnata nel
ricercare forme di partecipazione che permettano un rapporto costante tra la Cooperativa e i soci.
Assemblea dei Soci
Organi per il controllo contabile
È il massimo organo istituzionale cui spettano le
decisioni strategiche sulla vita della Cooperativa
e la nomina, ogni tre anni, dei Consiglieri di
amministrazione. I soci Murri si riuniscono
in Assemblea almeno una volta l’anno per
l’approvazione del bilancio d’esercizio. Sono
previste Assemblee di Bilancio separate nelle aree
territoriali dove la Cooperativa opera.
Il controllo contabile può essere esercitato da un
revisore contabile o da una società di revisione.
Detti organi verificano la regolare tenuta della
contabilità sociale e la corretta rilevazione delle
scritture contabili e dei fatti della gestione.
In Murri queste funzioni sono state attribuite
dal 2004 alla società di revisione che certifica
il bilancio d’esercizio. A partire dallo stesso
momento la funzione di controllo contabile è stata
attribuita ad un revisore diverso dalla società di
revisione.
Consiglio di Amministrazione
È l’organo investito dei più ampi poteri per
la gestione ordinaria e straordinaria della
Cooperativa. Ai Consiglieri spetta l’elezione del
Presidente e del Vice Presidente. Il Presidente
è investito anche della funzione di Direttore
Generale.
Collegio sindacale
Nominato dall’Assemblea, controlla
l’amministrazione della Cooperativa, vigila a
norma dell’art. 2403 c.c. sull’osservanza delle
leggi e dello statuto, sul rispetto dei principi
di corretta amministrazione con particolare
riferimento all’adeguatezza dell’assetto
organizzativo, amministrativo e contabile adottato
dalla società e sul suo corretto funzionamento.
STRUTTURA ISTITUZIONALE E ORGANIGRAMMA AZIENDALE
ASSEMBLEA SOCI
DELEGAZIONE
SOCIALE
COLLEGIO
SINDACALE
COMMISSIONE
ELETTORALE
ORGANISMO
DI VIGILANZA 231
PRESIDENTE
VICEPRESIDENTE
CONTROLLO
DI GESTIONE
DIRETTORE GENERALE
AREA DI SUPPORTO
SEGRETERIA,
CED,...
AREA
AMMINISTRATIVA
AREA BOLOGNA
E PROVINCIA
(DIRETTORE TECNICO)
SOCI
AREA
ROMAGNA
PRODUZIONE
PROGETTAZIONE
FINANZA
COMMERCIALE
PRODUZIONE
COMMERCIALE
RICERCA-SVILUPPO
È incaricata di formare le liste dei soci
che si candidano a formare il Consiglio di
Amministrazione e la Delegazione Sociale. La
Commissione è eletta dall’Assemblea dei soci,
in un anno diverso da quello in cui si rinnovano
il Consiglio di Amministrazione e la Delegazione
Sociale. Resta in carica tre anni.
Delegazione sociale
È un organismo di partecipazione intermedio fra
la base sociale e il Consiglio di Amministrazione
della Cooperativa, con la finalità di promuovere gli
interessi sociali. Viene nominata dalla Assemblea
ed elegge tra i suoi membri il Presidente. Tra i
suoi compiti vi è anche la redazione del bilancio
sociale.
Modello organizzativo ex D.Lgs. 231/2001
CONTROLLO
CONTABILE
CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE
Commissione elettorale
RICERCA-SVILUPPO
Il D.Lgs. 8 giugno 2001 n. 231 introduce
nell’ordinamento italiano la responsabilità
amministrativa delle persone giuridiche, delle società
e delle associazioni prive di personalità giuridica
quale conseguenza di determinati fatti-reato compiuti
nell’interesse o a vantaggio dell’ente dai legali
rappresentanti, dai soggetti in posizione apicale o da
persone sottoposte alla loro direzione o vigilanza.
Il Decreto individua altresì una specifica forma di
esonero dalla responsabilità, data principalmente dal:
• aver adottato ed efficacemente attuato modelli
di organizzazione e di gestione idonei a prevenire
reati della specie di quelli indicati dalla norma;
• aver affidato ad un organismo interno, dotato
di autonomi poteri d’iniziativa e di controllo, il
compito di vigilare sul funzionamento e l’osservanza
del modello, nonché di curarne l’aggiornamento.
Murri ha realizzato il percorso di adeguamento
alle indicazioni della norma contestualmente
all’avvio della revisione nella propria governance.
La Cooperativa è infatti sensibile all’esigenza di
assicurare condizioni di correttezza e di trasparenza
nella conduzione degli affari e delle attività aziendali,
a tutela della posizione propria, delle aspettative dei
propri soci e del lavoro dei propri dipendenti.
Il lavoro si è sviluppato in diverse fasi, improntate ai
principi della documentazione e della verificabilità
9
di tutte le attività svolte, così da consentire la
comprensione e la ricostruzione di ogni atto
e operazione realizzata, nonché la coerenza
con i dettami del Decreto. Infine il modello è
stato approvato ed adottato dal Consiglio di
Amministrazione con delibera del 19 giugno 2008,
con cui contestualmente si è deliberato di attribuire
il ruolo di Organismo di Vigilanza ad un organo
costituito in forma collegiale.
Nel corso del biennio 2008-2009, l’Organismo di
Vigilanza ha proceduto a sovrintendere al Modello e
a realizzare le opportune verifiche, evidenziando al
Consiglio di Amministrazione l’esito di queste attività
e proponendo alcuni miglioramenti ulteriori.
Mercato e prospettive
Il perdurare della situazione di crisi economica pone
importanti problemi al settore immobiliare, già
dal 2007. Le incertezze provocate dalle crisi sulla
tenuta dei livelli occupazionali e dei redditi delle
famiglie, le restrizioni nella erogazione del credito al
consumo, precludono ad ampi strati di popolazione
la possibilità di intraprendere nuovi investimenti
immobiliari.
Il crollo dei prezzi dell’usato ha bloccato anche
il mercato di sostituzione che, di fatto, era la
componente più interessante del passato ciclo edilizio
positivo.
Già da queste poche sottolineature si capisce come
ci si trovi dentro ad una situazione che presenta non
poche incognite per il futuro.
La Cooperativa Murri non si è fatta cogliere
impreparata da tale situazione: ha ridotto la propria
produzione per non essere appesantita da un eccesso
di invenduto e ha ridotto i propri costi per avere un
equilibrio gestionale più agevole, in previsione di
sviluppare minori volumi di produzione.
Ma i risultati più significativi li ha conseguiti sul
versante del rafforzamento finanziario, con il
sostanziale azzeramento dell’indebitamento a breve
nei confronti delle banche, con le quali si è invece
operato un programma di consolidamento che
consenta di avere una copertura finanziaria a lungo
termine sugli interventi.
Notevole è pure il dato delle disponibilità liquide
della Cooperativa, che si aggirano sui 12 milioni
di euro, continuando a garantire una politica di
prudenza.
La logica adottata dunque privilegia l’oculatezza negli
interventi edilizi da realizzare, selezionando quelli che
possano avere un buon livello di appetibilità anche
nella situazione di crisi in atto.
La Cooperativa dispone altresì di una buona
dotazione di aree edificabili:
- a Bologna, nel quartiere Fossolo e nei due poli di
espansione dell’ex Mercato Ortofrutticolo e del
Lazzaretto;
- a Castenaso e a San Lazzaro di Savena (BO),
- a Rimini, ove è presente nel P.E.E.P. di Gaiofana e
con le aree di Bellaria e a Torre Pedrera.
In queste aree si potranno realizzare dei prodotti
immobiliari di qualità elevata consolidando la
leadership sul versante della bioarchitettura e della
qualità energetica degli edifici.
Si è inoltre attrezzata per migliorare la ricchezza dei
capitolati e la qualità dei servizi di personalizzazione,
che consentono ai soci di trovare tutte le soluzioni
più avanzate che riguardano le finiture, gli arredi, la
domotica e gli impianti.
10
Non ci si è però limitati ad innovare e investire nella
attività tradizionale di costruzione di nuova edilizia
residenziale. Coerentemente con un approccio attento
ai temi della sostenibilità, Murri si è attrezzata per
lavorare alla riqualificazione del patrimonio edilizio
esistente, dando vita ad una E.S.CO. (Energy Service
Company) per svolgere interventi di efficientamento
energetico sul costruito.
Si è inoltre avviato un interessante confronto con
l’Amministrazione Comunale di Bologna (in modo
particolare col settore tecnico), per la messa a punto
di un sistema di incentivi teso a favorire l’attuazione
di interventi di riqualificazione energetica sul
costruito.
Sempre col Comune di Bologna si è avviato il
confronto per realizzare su di un terreno di proprietà
della Cooperativa, un parco fotovoltaico che a regime
potrà fornire 4 Megawatt di energia all’anno, prodotta
da fonti rinnovabili.
Questo progetto prevede il coinvolgimento di
Cooperative del settore agricolo, per installare i
pannelli fotovoltaici non a terra ma sul tetto di serre
dedicate alla coltivazione di ortaggi, così da non
sprecare terreno agricolo fertile e produttivo.
Su questo progetto, che sarà gestito direttamente
dalla Cooperativa, si potrà lanciare anche una
emissione di prestito sociale vincolato, per tutti i
soci che vogliono investire nella green-economy,
con rendimenti molto interessanti e garantiti dal
patrimonio e dall’esperienza della Cooperativa.
Attività nell’esercizio
La Cooperativa, nel corso dell’esercizio, ha effettuato
investimenti significativi esclusivamente nel proprio
settore caratteristico. Gli acquisti di aree sono
ammontati infatti a 4.838.093 euro, mentre i costi
diretti sostenuti per la realizzazione degli interventi
edilizi sono ammontati ad oltre 8.097.166 euro.
Di fronte alle difficoltà generali del mercato
immobiliare, la Cooperativa ha continuato a
perseguire l’obiettivo di rafforzare la propria solidità
strutturale. Sotto l’aspetto della sicurezza economica
e finanziaria ha dunque puntato al contenimento
dei costi fissi e generali e degli oneri finanziari.
A questa si è integrata l’adozione di una struttura
finanziaria elastica, ma al contempo più consolidata,
dotandosi di forme di finanziamento le meno onerose
possibili ma che sono caratterizzate anche da una
notevole stabilità nel tempo. Tale ristrutturazione del
debito è stata realizzata anche grazie alla garanzia
costituita dalla notevole consistenza immobiliare
posseduta. Infine la strategia di impiego della liquidità
ha privilegiato l’aspetto della sicurezza e della
disponibilità delle proprie risorse.
Nel corso del 2009, è stato terminato l’intervento di
Zola Predosa (ZP3) composto di 56 unità immobiliari,
mentre sono proseguiti i lavori per la realizzazione
dell’intervento di Bologna (SA5) e si sono avviati i
lavori del cantiere, sempre in Bologna (SA6), per la
realizzazione complessiva di 70 alloggi.
Nell’area di Rimini e Provincia, sono stati ultimati i
lavori dell’intervento in Rimini, località Porta Urbana
(RI2), composto di 33 alloggi, e sono proseguiti i
lavori dell’intervento a Rimini località Gaiofana (area
P.E.E.P. - RI6) di 34 alloggi.
Nel corso dell’esercizio sono state trasferite in
proprietà complessivamente 92 unità immobiliari per
un corrispettivo di oltre 19 milioni euro.
IL VALORE AGGIUNTO
Il calcolo e la distribuzione del valore aggiunto hanno lo scopo, rispettivamente, di misurare la capacità
della Cooperativa di generare valore e di individuare le modalità attraverso cui tale valore viene ripartito fra
gli interlocutori di riferimento, descrivendo in maniera sintetica i rapporti economici fra l’impresa e i suoi
principali referenti.
Il valore aggiunto presentato in tabella, è tratto direttamente dal prospetto di conto economico del bilancio
di esercizio, le cui poste costitutive sono state opportunamente riclassificate secondo le indicazioni
metodologiche del GBS.
Prospetto di determinazione del Valore Aggiunto Globale Netto
A) Valore della produzione*
B) Costi intermedi della produzione
2008
2009
21.088.260
17.404.876
-16.202.066
-13.364.899
4.886.194
4.093.977
-89.442
115.087
4.796.752
4.155.064
-121.131
- 162.583
4.675.621
3.992.481
VALORE AGGIUNTO CARATTERISTICO LORDO
C) Componenti accessorie e straordinarie
VALORE AGGIUNTO GLOBALE LORDO
- Ammortamento della gestione per gruppi omogenei di beni
VALORE AGGIUNTO GLOBALE NETTO
*Per il 2009 i ricavi derivanti dalle vendite e dalle assegnazioni immobiliari nei confronti dei soci sono stati pari all’83,25% del totale dei ricavi delle
vendite e delle prestazioni, confermando la natura a mutualità prevalente della Cooperativa ai sensi dell’art. 2512 c.c.
Prospetto di RIPARTO del Valore Aggiunto Globale Netto
Al lavoro
Alla Pubblica Amministrazione
Ai finanziatori
2008
%
2009
%
2.034.476
43,5
1.876.185
47,0
190.700
4,1
398.840
10,0
1.103.304
23,6
1.007.510
25,2
Ai soci
782.400
16,7
506.185
12,7
Alla collettività
299.881
6,3
105.604
2,6
Al Movimento cooperativo
121.612
2,7
71.152
1,8
All'azienda
143.248
3,1
27.005
0,7
4.675.621
100,0
3.992.481
100,0
VALORE AGGIUNTO GLOBALE NETTO
DISTRIBUZIONE DEL VALORE AGGIUNTO NETTO
O NEL NEL
2009 2009
FINANZIATORI
25,2%
PUBBLICA
AMMINISTRAZIONE
10,0%
LAVORO
47,0%
SOCI
12,7%
COLLETTIVITÀ
2,6%
MOVIMENTO
COOPERATIVO
1,8%
AZIENDA
0,7%
11
Di seguito il significato di ciascuna voce di riparto
del valore aggiunto netto.
Risorse destinate al personale
Esprime le voci di costi che costituiscono elemento
reddituale diretto, immediato o differito (salari,
stipendi, TFR), o indiretto (oneri sociali) per il
personale dipendente.
Risorse destinate alla Pubblica Amministrazione
E’ riferita al complesso delle Amministrazioni
statali e locali ed è costituita dalle voci di
imposizione diretta ed indiretta, al netto dei
contributi agevolativi esplicitamente erogati dalle
Amministrazioni stesse.
Risorse destinate ai finanziatori
E’ costituita dal complesso degli oneri finanziari
sostenuti nell’esercizio nei confronti di tutti
i soggetti creditori della Cooperativa, con
l’esclusione dei soci. Comprende dunque gli oneri
finanziari (gli interessi pagati) a lungo e a breve
termine.
Risorse destinate ai soci
Comprende sia gli interessi passivi corrisposti ai
soci sul prestito sociale sia i costi sostenuti per
le varie attività sociali, come la pubblicazione
del periodico della Cooperativa, la realizzazione
del bilancio sociale, le varie iniziative di svago e
culturali.
12
Risorse destinate alla comunità
Racchiude tutte le risorse destinate alla comunità,
sotto forma di donazioni ad associazioni,
contributi a manifestazioni culturali e ricreative,
sponsorizzazioni culturali e sportive, attività
solidaristiche.
Risorse destinate al movimento cooperativo
Comprende sia i versamenti obbligatori per legge
(3% dell’utile d’esercizio) che la Cooperativa
effettua nei confronti del fondo mutualistico
per la promozione cooperativa (Coopfond) sia le
contribuzioni associative erogate a livello locale e
nazionale.
Risorse destinate all’azienda
E’ costituita dall’aumento del patrimonio netto
dovuto all’accantonamento a riserva indivisibile
dell’intero utile di bilancio, detratta la quota del
3% da versare a Coopfond.
I SOCI E LA
PARTECIPAZIONE
Al termine del 2009 la base sociale della Cooperativa è costituita da oltre 24.700 soci.
Evoluzione della base sociale 2005 - 2009
2005
2006
2007
2008
2009
Soci entrati
292
335
249
131
156
Soci usciti
171
171
110
150
117
24.414
24.578
24.717*
24.698**
24.737**
Soci al 31/12
* di cui 27 persone giuridiche - ** di cui 32 persone giuridiche
Il numero di nuovi entrati è direttamente correlato all’interesse e alla possibilità dell’acquisto di una casa.
In una fase come quella attuale di riduzione della capacità d’investimento degli individui, è comprensibile da
un lato l’inversione di tendenza avutasi nel 2008 con un saldo negativo tra soci entrati e usciti, dall’altro la
lenta ripresa nel numero di soci entrati nel 2009.
EVOLUZIONE DELLA BASE SOCIALE 2005 - 2009
28.000
450
400
335
26.000
292
25.000
24.414
24.578
24.717
24.698
249
171
24.737
171
22.000
110
150
156
131
117
200
150
100
50
21.000
20.000
300
250
24.000
23.000
350
ENTRATE E USCITE
SOCI AL 31/12
27.000
0
2005
2006
SOCI AL 31/12
2007
SOCI ENTRATI
2008
2009
SOCI USCITI
Il dato sull’anzianità d’iscrizione conferma l’elevato grado di affezionamento dei soci alla Cooperativa, anche
dopo l’ottenimento della casa in proprietà.
Soci per anzianità sociale al 2009
Fasce
Da meno di 1 anno
Da 1 a 5 anni
N.
%
154
0,6
934
3,8
Da 5 a 10 anni
2.388
9,7
Da 10 a 15 anni
2.707
11,0
Da 15 a 20 anni
5.451
21,9
Da 20 a 30 anni
7.885
31,9
Da più di 30 anni
Totale
5.218
21,1
24.737
100,0
13
Di seguito le statistiche relative alle classi di età e la zona geografica di residenza dei soci iscritti alla
Cooperativa al 31.12.2009 (escluse le persone giuridiche).
SOCI PER ETà E ZONA GEOGRAFICA AL 2009
Classi di età
Romagna - Marche
Bologna -Provincia
Totale
2007
2008
2009
2007
2008
2009
2007
2008
2009
616
494
343
1.062
876
627
1.678
1.372
970
34-46 anni
2.112
1.913
1.892
4.628
4.454
4.594
6.740
6.370
6.486
47-60 anni
2.191
2.001
2.105
5.365
5.431
5.493
7.556
7.441
7.598
> 60 anni
1.363
1.349
1.459
7.353
8.155
8.192
8.716
9.515
9.651
Totale
6.282
5.757
5.799
18.408
18.916
18.906
24.690
24.666
24.705
< 34 anni
I soci persone fisiche nel 2009 sono per il 32,7% donne (8.081) e per il 67,3% uomini (16.624).
Di seguito invece sono presentate le statistiche riguardanti i soli soci entrati nell’ultimo triennio, in base al
genere, l’età e la zona geografica d’appartenenza.
SOCI AMMESSI NELL’ANNO PER GENERE - TREND 2007 - 2009
300
SOCI
250
DONNE
200
UOMINI
145
150
100
74
74
50
104
0
2007
57
82
2008
2009
Soci ammessi per classi di età e zona geografica 2007 - 2009
Classi di età
Romagna - Marche
Bologna - Provincia
Totale
2007
2008
2009
2007
2008
2009
2007
2008
2009
< 34 anni
20
10
8
85
27
56
105
37
64
34-46 anni
13
6
3
61
50
40
74
56
43
47-60 anni
3
1
2
32
19
27
35
20
29
> 60 anni
4
1
0
31
17
20
35
18
20
40
18
13
209
113
143
249
131
156
Totale
Le adesioni nel 2009 confermano la tendenza degli ultimi esercizi: i nuovi soci della Cooperativa Murri sono
soprattutto giovani. Oltre il 41% del totale dei nuovi iscritti, infatti, ha un’età inferiore a 34 anni. Se poi
si sommano le prime due fasce d’età rappresentate in tabella, i giovani rappresentano oltre il 68% degli
ingressi nell’anno.
Infine, i soci ammessi negli ultimi tre esercizi per attività professionale svolta.
14
Soci ammessi per professione: 2007 - 2009
Professione
2007
N.
2008
%
N.
2009
%
N.
%
Lavoratori dipendenti
135
54,22
80
61,0
81
51.9
Lavoratori autonomi
52
20,88
15
11,5
29
18,6
Pensionati
26
10,44
19
14,5
16
10,2
Studenti
21
8,43
9
6,9
21
13,5
Casalinghe
7
2,81
2
1,5
5
3,2
Non occupati
3
1,20
0
0,0
4
2,6
N.D.
5
2,01
6
4,6
0
0
249
100,0
131
100,0
156
100,0
Totale
Prestito sociale
I soci iscritti da più di tre mesi possono depositare in Cooperativa i loro risparmi, fino ad un importo
massimo pari per il 2009 a 66.700 euro. Tale prestito è rimborsabile a vista e produce al socio un tasso di
interesse netto equivalente o superiore a quello dei titoli di Stato. I soci che lo desiderano hanno inoltre la
possibilità di vincolare per uno o due anni a tassi più vantaggiosi il proprio prestito sociale.
Al socio viene rilasciato un libretto di risparmio su cui si registrano le operazioni eseguite sul prestito. I tassi
di interesse applicati vengono pubblicati sul giornalino della Cooperativa.
La raccolta del prestito sociale si attesta a fine 2009 ad oltre 20,8 milioni di Euro, in aumento rispetto al
precedente periodo, nonostante il calo degli interessi praticati: apprezzabile è dunque la fiducia dei soci
nella Cooperativa.
Prestito sociale 2007 - 2009
Principali andamenti
2007
2008
2009
N° soci prestatori al 31/12
1.507
1.410
1.373
22.175.374
20.679.496
20.854.558
14.715
14.666
15.189
519.687
651.210
393.446
Ammontare prestito sociale al 31/12
Valore medio del prestito per socio
Interessi corrisposti sul prestito sociale
TASSI DI INTERESSE SUL PRESTITO SOCIALE DA aPRILE 2009
Livello del deposito
2.500,00
Tasso lordo
Tasso netto
1,20
0,96
1,40
1,12
A partire da
260,00 fino a
A partire da
2.500,01 fino a
A partire da
15.000,01 fino a
30.000,00
1,80
1,44
A partire da
30.000,01 fino a
63.550,00
2,00
1,60
15.000,00
Il tetto del risparmio sociale per ogni singolo libretto, è nelle cooperative di abitanti più elevato di
quello consentito per le cooperative di consumo, pertanto in Murri è stata istituita una quarta fascia con
rendimento ancora più elevato per i depositi che superino i 30.000,00 euro e fino al massimo consentito per
legge.
15
Attività sociali
La tabella descrive - indicandone i relativi costi in euro - le attività che la Cooperativa realizza a favore
dei soci, ovvero tutti i momenti e gli strumenti attivati per informare la base sociale e coinvolgerla oltre al
momento istituzionale dell’Assemblea.
ELENCO DELLE Attività sociali (importi
Attività sociali (momenti ludici e culturali)
)
2007
2008
2009
9.586
7.418
5.041
Attività per realizzazione bilancio sociale
22.105
33.762
33.706
Premi attribuiti ai soci in Assemblea
16.120
11.244
6.241
Pubblicazione periodico informativo “Murri News”
86.954
78.560
67.543
134.765
130.984
112.531
Totale
Di seguito il dettaglio delle iniziative organizzate nel corso del 2009, che hanno coinvolto i soci e altri
soggetti appartenenti alle comunità di riferimento. Ovviamente la logica del contenimento dei costi ha
prevalso anche nell’organizzazione delle attività sociali; così l’impegno all’oculatezza ha prodotto la
diminuzione nel numero delle iniziative sociali rispetto al passato, pur tuttavia mantenendo il carattere
pluralistico delle manifestazioni.
• Domenica 22 marzo, gara di briscola con 32 coppie di giocatori.
• Domenica 19 aprile, gara di pesca alla trota al Lago S. Martino.
• Dal 3 al 6 maggio, viaggio a Baveno sul lago Maggiore con oltre 90 partecipanti.
• Dal 10 al 13 dicembre, viaggio a Maribor e Budapest con 96 partecipanti tra soci, parenti e amici.
• Domenica 11 ottobre, camminata ecologica Lungo Savena.
Coinvolgimento e assegnazioni
La partecipazione istituzionale alla gestione della Cooperativa da parte dei soci avviene tramite le
Assemblee, generali e separate, e tramite riunioni tra gruppi di soci, queste ultime legate alle decisioni
relative ai singoli programmi edilizi.
Nel corso del 2009 si è tenuta un’assemblea generale dei delegati e due separate dei territori provinciali di
riferimento della Cooperativa (Bologna e Rimini), per l’approvazione del bilancio d’esercizio.
assemblee e riunioni
2007
2008
2009
N° assemblee generale dei delegati soci
3
1
1
N° assemblee separate
6
2
2
13
11
11
N° riunioni delegazione sociale
8
5
7
N° riunioni di presentazione degli interventi (soci prenotatari)
2
5
5
N° riunioni informative per soci assegnatari (tecniche, commerciali, di servizi)
9
9
2
N° riunioni CdA
Il canale ufficiale di presentazione dei bandi ai soci è il giornalino aziendale Murri News. Per ogni intervento
avviato nell’anno, si tengono riunioni di presentazione con i soci interessati. Stilata la graduatoria, si
tengono le riunioni con i soci prenotatari per illustrare loro l’intervento, nello specifico del progetto, dei
tempi di realizzazione, del capitolato, ecc. Seguono eventuali incontri di approfondimento dei singoli soci
prenotatari con gli uffici commerciali della Cooperativa. Ci sono, inoltre, le visite guidate ai cantieri - in
media 2 visite per ogni assegnatario - per il coinvolgimento del socio nella fase realizzativa. Ultima fase è
costituita dagli incontri per la personalizzazione degli alloggi: mediamente 3 per assegnatario.
16
IL PERCORSO PER LA PRENOTAZIONE E L’ASSEGNAZIONE DELL’ALLOGGIO
Il percorso che porta il socio alla prenotazione dell’alloggio e, successivamente, all’assegnazione è molto
semplice e trasparente ed è disciplinato da appositi regolamenti interni:
• Per ogni programma di intervento edilizio la Cooperativa Murri emette uno specifico bando di prenotazione.
• Il socio viene informato tempestivamente dell’apertura del bando attraverso il Giornalino MURRI NEWS o
visitando il sito internet della Cooperativa (www.murri.it), oppure contattando gli uffici commerciali della
Cooperativa.
• Normalmente il bando rimane aperto due mesi, nel corso dei quali i soci prenotatari vengono inseriti in
graduatoria in base alla loro anzianità di iscrizione alla Cooperativa. I soci che si iscrivono successivamente a
questo periodo, vanno in coda, nell’ordine in cui si iscrivono al bando stesso.
• All’atto dell’iscrizione al bando i soci prenotatari devono versare una quota di iscrizione di 10.400 euro, sulla
quale percepiscono un interesse identico a quello della prima fascia del prestito sociale.
• Le graduatorie sono pubbliche e sono esposte presso le sedi della Cooperativa.
• Quando il progetto di concessione degli edifici messi a bando viene approvato dalla Commissione Edilizia del
Comune, e quando è stata espletata la gara d’appalto e vengono assegnati i lavori e fissati i relativi costi, i
soci iscritti sono chiamati, in ordine di graduatoria di iscrizione temporale, per la scelta dell'alloggio.
• Per i soci che diventano assegnatari, il versamento della prenotazione transita nel conto alloggio e, dalla
data di assegnazione, non produce più interessi attivi per i soci. Il socio che per qualsiasi causa si ritiri dalla
prenotazione, ha diritto, invece, alla restituzione immediata delle somme versate.
• Nel caso specifico di interventi in edilizia convenzionata il percorso d’assegnazione prevede le stesse tappe
summenzionate, salvo la necessaria approvazione finale rilasciata dal Comune entro il cui territorio è stato
realizzato l’intervento. Il Comune dunque verifica, a conclusione della raccolta delle adesioni, il rispetto dei
termini previsti dalla convenzione edilizia.
La Cooperativa può realizzare immobili appaltandone direttamente la costruzione; altresì può gestire
l’assegnazione di abitazioni realizzate da imprese terze, alcune delle quali collegate alla Cooperativa.
Nel 2009 sono state accolte le domande di assegnazione di 44 soci relative all’assegnazione di alloggi e
accessori.
ANDAMENTO DELLE ASSEGNAZIONI 2005 - 2009
2005
2006
2007
2008
2009
8
10
40
3
8
93
85
67
43
36
101
95
126
46
44
di cui immobili della Cooperativa
67
67
107
43
43
di cui immobili di terzi (società del Gruppo)
34
28
19
3
1
Assegnazioni avvenute in Romagna - Marche
Assegnazioni avvenute in Provincia di Bologna
Totale assegnazioni avvenute nell’anno
Di seguito, il dato relativo ai rogiti avvenuti nell’anno, il cui andamento risente dei cicli produttivi
pluriennali e dei loro naturali momenti di maturazione.
ANDAMENTO DEI ROGITI 2005 - 2009
Numero rogiti
2005
2006
2007
2008
2009
150
131
109
121
72
17
Bandi in essere nel 2009
MAR.01R
Intervento
N. alloggi
Previsione
inizio lavori
Soggetto
realizzatore
Marzabotto loc. Medelana
40
01/01/2012
Società Oros
NA.09
Bologna Via del Lazzaretto
11
30/09/2010
Murri
CS.18
Castenaso (BO) pressi Via Bargello
18
30/09/2010
Coop Costruzioni
NA.10
Bologna ex. Mercato Ortofrutticolo
116
01/10/2009
Società Valdadige
Bologna Via Da Bagnomarino
20
01/04/2009
Impresa Zucchini
Bellaria (RN) via Orazio
30
01/03/2011
Murri
BP.01
BEA.1C
Il LIBRETTO CASA
Da diversi anni Murri fornisce ai propri soci
assegnatari, il “libretto casa”, una carta di
identità che permette di conoscere a fondo
l’edificio, di curarlo e mantenerlo con la minima
spesa e la massima resa, garantendo in ogni
momento la sicurezza e la qualità abitativa.
Questo manuale d’uso per la casa è una guida
alla gestione dell’edificio e dell’appartamento;
esso contiene gli elementi di identificazione
dell’edificio: la sua collocazione nel territorio, i
dati relativi alla sua costruzione, una descrizione
generale del contesto in cui si inserisce
l’intervento, una illustrazione delle tipologie e
delle tecnologie costruttive dell’involucro edilizio,
fino alle informazioni sulle imprese e sulle ditte
produttrici dei materiali impiegati.
Allo scopo di far conoscere all’utente la propria
casa, e ancora più da vicino l’alloggio in essa
contenuto, sia per quel che riguarda le parti
“a vista” che quelle “nascoste”, indica quelle
parti dell’edificio e dell’alloggio che si ritiene
debbano essere oggetto di ricorrenti operazioni
di mantenimento: finiture (infissi esterni ed
interni, pavimentazioni e rivestimenti) e impianti
tecnologici. Per esse viene fornita una scheda
che, oltre alla descrizione delle opere, fornisce
istruzioni per l’uso e la manutenzione. La scheda
illustra dettagliatamente l’elemento a cui si
riferisce, la sua composizione (materiali, posa,
ecc.), il suo funzionamento, i controlli e le
operazioni manutentive che l’utente può effettuare
direttamente, e quelle per le quali è necessario
avvalersi di personale specializzato. Inoltre, per
gli impianti, vengono indicati gli installatori che
produrranno le certificazioni obbligatorie.
L’ultima parte del manuale è dedicata alla
personalizzazione dell’alloggio; essa fornisce i
dati catastali e dimensionali di ogni appartamento
e delle sue pertinenze (cantina e autorimessa)
e la relativa pianta quotata. Inoltre un Rilievo
fotografico allegato consente di rilevare, in fase di
costruzione dell’edificio, le pareti attrezzate degli
impianti di cucina e dei bagni, costituendo così
una documentazione delle componenti nascoste
dell’alloggio.
Convenienza
Murri è da anni impegnata sul tema della
convenienza e dell’accessibilità del prezzo degli
appartamenti.
Per misurare la convenienza dei propri interventi
e quindi la capacità di corrispondere all’obiettivo
mutualistico di offrire ai soci prodotti immobiliari
a condizioni di miglior favore, negli anni
precedenti si è sempre riportato il confronto tra
i prezzi della Cooperativa e quelli di mercato. Si
tratta di un’operazione che - allo stato attuale
delle cose non è possibile per queste cause principali:
1.Modifiche nella struttura dell’offerta: in questo
momento molte imprese stanno vendendo
sottocosto e, rispetto ad esse, i prezzi di Murri
apparirebbero non competitivi. Il comportamento
di queste imprese è prodotto da cause differenti.
La prima, e probabilmente più rilevante, è
data dal fatto che alcune di queste sono in
affanno finanziario anche per l’insufficiente
dotazione patrimoniale e preferiscono risolvere
i problemi finanziari di immediata urgenza
invece di compiere più attente valutazioni di
tipo economico. Significa, appunto, che stanno
18
“svendendo”. Un’altra ragione - opposta alla
prima - è legata a comportamenti di più lungo
periodo e in particolare ai margini speculativi
che componevano i prezzi nel periodo in cui il
mercato assorbiva facilmente qualsiasi offerta.
La riduzione dei prezzi di queste imprese è
appariscente proprio perché prima i prezzi erano
fortemente speculativi.
2.La rigidità dei prezzi di Murri: dato che Murri
non ha mai seguito la via speculativa, non
esistono margini sensibili di riduzione dei
prezzi, se non si vuole mettere a repentaglio
il patrimonio sociale e i diritti dei fornitori.
In altri termini Murri non intende seguire
nessuna via che manifesti - anche lievemente
- una propensione all’avventura. Ciò significa
ovviamente che rispetto ad un mercato
impazzito i prezzi di Murri possono apparire non
competitivi.
3.Le modifiche legislative: in particolare quella
che riguarda la certificazione energetica ha
prodotto fortissime differenze tra abitazioni
nuove (che devono dunque essere a monte
in regola con la normativa) e abitazioni
vecchie. Ciò comporta dunque una immediata
differenza tra i prezzi delle due categorie, che si
ripercuotono tuttavia generalmente sul mercato.
La cosa diviene ancora più sensibile per le
imprese che agiscono solamente sul nuovo, come
Murri.
Questi sono i tre motivi fondamentali per cui un
confronto tra i prezzi, in una situazione come
questa, non ha alcun senso, semmai fosse possibile
disporre realmente dei prezzi medi e correnti.
Ciò comporta ovviamente diverse riflessioni, che
meritano almeno di essere accennate:
• la prima è che tra gli immobili (e tra i loro
prezzi) si sta allargando la forbice in ragione
della qualità (che poi significa che a un più
basso prezzo di partenza corrispondono costi di
manutenzione, ripristino e conduzione molto
più alti);
• la seconda è che i prezzi sono spesso apparenti,
che cioè indicando solo il valore d’acquisto e
non si ha un’idea di quello che veramente costa
l’immobile al suo proprietario; sono però quei
prezzi che appaiono sul mercato;
• la terza è che se il mercato si scompone e
si frantuma chi ne risente di più - almeno
nell’immediato - sono le imprese serie, quelle
che non hanno lucrato alti margini speculativi,
e ciò è tanto più vero se l’impresa, come Murri,
opera unicamente nel mercato del nuovo
enfatizzando i fattori qualitativi.
Dunque per quest’anno non si propone un secco
confronto economico, che rischierebbe d’essere
assolutamente fuorviante. È preferibile invece
proporre - soprattutto ai soci - una valutazione
sulle politiche aziendali di Murri, che certamente
possono anche modificarsi, però sempre nel
rispetto della qualità, della garanzia per soci e
fornitori, della salvaguardia del patrimonio.
Nel momento in cui il mercato non sia più convulso
e frammentato come è oggi e nel momento in cui
i confronti possano realmente essere significativi,
si riprenderà a produrre e proporre il confronto
dei prezzi, sperando per altro che ciò avvenga
presto, dato che significherebbe l’uscita (o l’inizio
dell’uscita) dalla crisi.
PREZZI MURRI 2009
Nome del programma
(
Prezzo Murri
al Mq di SLV)*
CSL.02 Casalecchio di Reno (Bo)
2.608
SG.09 San Giorgio di Piano (Bo)
2.200
CG.02 Castel Guelfo di Bologna (Bo)
1.944
ZP.01 Zola Predosa (Bo)
2.792
SA.05 Bologna
3.466
SA.06 Bologna
3.466
* Il prezzo è espresso in Euro al Mq di superficie lorda vendibile.
Si riportano anche i prezzi medi al mq, al netto di eventuali conguagli per opere di urbanizzazione, per gli
interventi in edilizia convenzionata in corso di realizzazione.
Interventi in edilizia convenzionata 2007 - 2009
Esercizio
Nome del programma
Prezzo Murri (
al Mq) di Superficie complessiva*
2007
RI.2 Rimini
1.900
2008
RI.6 Rimini - Località Gaiofana
1.800
2009
RI.6 Rimini - Località Gaiofana
1.800
* Prezzi al netto di eventuali conguagli per le opere di urbanizzazione
19
Servizi
La qualità del prodotto Murri deriva, oltre che dai requisiti intrinseci di progettazione e costruzione, da tutta
una serie di componenti aggiuntive di assistenza e di servizio ai soci, di seguito descritte.
Servizi commerciali
Murri dispone di due uffici commerciali localizzati nelle sedi della Cooperativa (Bologna e Rimini) con
un totale di 4 addetti a disposizione dei soci, che in alcuni casi svolgono servizio anche direttamente sui
cantieri.
Le informazioni sui cantieri della Cooperativa e sui bandi vengono diffuse attraverso il giornalino Murri News
inviato a tutti i soci, e attraverso il sito internet www.murri.it.
Le informazioni più dettagliate su ogni singolo intervento sono contenute nelle brochure distribuite dagli
uffici commerciali, che contengono alcune viste in 3D dell’intervento finito, gli schemi di aggregazione con la
localizzazione di ogni singolo alloggio e/o accessorio, le piante arredate a colori, le piante non arredate in bianco
e nero in scala 1:100 di ogni singolo alloggio e una sintesi del capitolato costruttivo. Naturalmente, a corredo della
brochure, vi è anche un elenco prezzi completo di ogni singolo alloggio e/o accessorio, con relative metrature.
Servizi commerciali
2009
N. uffici commerciali
2
N. addetti ai servizi commerciali
4
N. copie Giornalino “Murri news”
97.500
Sito internet contatti:
158.033
di cui visite*
22.722
Posta elettronica (e-mail cui si è risposto)
147
Materiale informativo: Pianta in scala 1:100 a colori e arredate; viste 3D; sintesi capitolato costruttivo
*Per visite s’intende la navigazione prolungata del sito e l’apertura di più di una pagina e per contatto la semplice apertura dell’home-page
Servizi di personalizzazione degli alloggi
Il materiale illustrativo offerto ai soci è la base per il servizio varianti di personalizzazione operante in
Cooperativa, dove tecnici e disegnatori sono a disposizione dei soci per personalizzare gli alloggi e fornirne
in tempo reale i relativi supporti grafici, realizzati in scale 1:50.
La Cooperativa Murri ha inoltre organizzato, in accordo con l’azienda specializzata Telamon, due showroom
(Bologna e Rimini), dove i soci possono trovare le scelte di capitolato e le varianti per quanto riguarda
pavimenti, rivestimenti, arredo bagno e rubinetteria, nonché le cucine.
Servizi personalizzazione alloggi
2007
2008
2009
122
190
107
Piante
in scala 1:50
Piante
in scala 1:50
Piante
in scala 1:50
2 (Bologna, Rimini)
2 (Bologna, Rimini)
2 (Bologna, Rimini)
N. incontri per la personalizzazione dell’alloggio
Materiale informativo
N. showroom
Servizi finanziari
Per anni la Cooperativa ha fatto la scelta di non
attivare direttamente mutui sulla costruzione
degli interventi, per consentire ai soci di scegliere
liberamente l’Istituto Bancario e il tipo di mutuo
da stipulare. Recentemente però sono aumentate
le eccezioni a tale regola. Così per il 2009 la
Cooperativa ha stipulato direttamente con la
Banca delle Marche un mutuo per un intervento,
che sarà poi frazionabile e accollabile dai soci che
lo desiderino al momento del rogito e a condizioni
particolarmente vantaggiose.
Per agevolare i soci assegnatari, inoltre, la
Cooperativa stipula con alcuni Istituti Bancari
20
delle convenzioni per mutui individuali, con
condizioni vantaggiose che consentano loro
di avere opportunità di scelta sui tassi di
interesse, sulla durata e sulle spese accessorie. Le
convenzioni con le banche sono illustrate ai soci
al momento dell’assegnazione dell’alloggio con
approfondimenti in apposite riunioni o con incontri
individuali.
La Cooperativa assiste i soci in tutto l’iter
burocratico pertinente il mutuo e per eventuali
pre-finanziamenti, fornendo alla banca tutta la
documentazione necessaria ed occorrente, fino alla
stipula del contratto di mutuo.
Servizi finanziari
2007
2008
2009
Istituti convenzionati
11
9
7
N. mutui stipulati dai soci con banche convenzionate
32
26
0
30
23
//
2
3
//
2009
%
%
Totale rogiti
72
100,0
Totale rogiti con mutuo
40
55,6
di cui in Area Bologna
di cui in Area Romagna - Marche
rogiti 2009
100,0
di cui mutui convenzionati
0
0
di cui mutui non convenzionati
3
7,5
di cui mutui con accollo ai soci
37
92,5
Istituti convenzionati 2009
CARISBO SPA
B.N.L. BANCA NAZIONALE DEL LAVORO
B.P.E. BANCA POPOLARE EMILIA ROMAGNA
UGF BANCA SPA
BANCA DI BOLOGNA
UNICREDIT BANCA SPA
BANCA DELLE MARCHE
La Cooperativa Murri si occupa di edilizia
eco-sostenibile dal 1997, ovvero da quando ha
preso avvio la riflessione sui temi della “qualità
dell’abitare”.
Questi anni d’esperienza sono ripercorsi di seguito
attraverso la scansione dei principali momenti
che hanno prodotto lo sviluppo della tecnica nella
progettazione e realizzazione eco-compatibili.
QUALITà DELL’ABITARE
IL PERCORSO DELLA SOSTENIBILITÀ
1997
Murri partecipa insieme con un gruppo di cooperative
al progetto “Qualità dell’abitare” organizzato da
Legacoop Bologna nell’ambito del programma
“Cooperare per Bologna”. Il progetto è finalizzato alla
creazione di un comparto insediativo ecocompatibile,
attraverso lo studio di soluzioni tipologiche innovative
e l’adozione di tecnologie e materiali ambientalmente
compatibili. Il progetto si sviluppa a partire dagli
indirizzi e dalle normative proposte in quegli anni dalla
Regione Emilia-Romagna e dal Comune di Bologna in
materia ambientale.
Murri assume l’obiettivo di mettere in pratica tali
orientamenti attraverso la qualità della progettazione e
l’adeguamento dei capitolati. Infatti il gruppo di lavoro
analizza e propone soluzioni sui temi della riduzione
dei consumi (energia, acqua) e del miglioramento della
qualità ambientale (natura e benessere). Le soluzioni
individuate vengono poi applicate da Murri negli
interventi realizzati nel Quartiere Savena, in Viale Lenin.
A ciò si aggiunge un personale impegno della
Cooperativa sul tema del benessere dell’abitare, che
unisce all’impegno nell’edilizia ecocompatibile anche
quello del contenimento dei costi. Si legge infatti nel
bilancio sociale di quell’anno “Murri si è organizzata
con una propria struttura di progettazione e direzione
lavori al fine di realizzare insediamenti residenziali
di qualità per i soci, con particolare riferimento alla
salute e al benessere degli utenti. E’ convinzione che
l’obiettivo di benessere dell’abitare possa essere in
primo luogo perseguito attraverso una particolare
attenzione da parte del progettista e successivamente
garantito, in fase realizzativa, da un’attenta vigilanza
dei lavori. Le recenti realizzazioni della Cooperativa
Murri sono costituite da edifici e alloggi con buone
condizioni di fruibilità degli spazi pur con contenimento
delle superfici e quindi dei costi di costruzione”.
1999
Murri firma la convenzione con il D.A.P.T. (Dipartimento
di Architettura e di Pianificazione Territoriale) presso
la Facoltà di Ingegneria dell’Università di Bologna
con cui si impegna a contribuire economicamente alla
realizzazione di ricerche (attraverso borse di studio e
tesi di laurea) su temi di interesse della Cooperativa.
La Cooperativa dunque, affida al Dipartimento lo
studio di temi d’interesse per lo sviluppo dell’edilizia
ecocompatibile e introduce importanti innovazioni
tecniche nella progettazione di nuovi interventi.
Contestualmente la Cooperativa intraprende un intenso
lavoro di organizzazione di convegni e seminari, viaggi
21
studio, corsi di formazione, e acquisisce al proprio
interno le basi culturali necessarie per sviluppare e
applicare veramente la bioarchitettura attraverso la
diffusione di un nuovo approccio culturale nel Consiglio
di Amministrazione, tra i Tecnici e tra gli addetti del
Commerciale.
2000
La Cooperativa introduce un articolato sistema di
autocertificazione basato su tre diversi livelli di
approfondimento dei criteri di sostenibilità. Lo studio,
ancora una volta frutto della collaborazione con il
D.A.P.T., diviene lo strumento per verificare le scelte
progettuali e realizzative.
2001 - 2004
Il sistema dei marchi viene perfezionato attraverso
l’applicazione.
Murri adotta nel tempo la scelta di assegnare
preventivamente i marchi agli interventi edilizi, sì da
orientare le scelte progettuali e del capitolato.
2005
L’ultima borsa di studio realizzata in convenzione
con il D.A.P.T. esamina pregi e difetti del sistema
di autocertificazione adottato dalla Cooperativa,
verificando le prestazione garantite rispetto ai
requisiti del Regolamento edilizio tipo della Regione
Emilia-Romagna. Il sistema dei marchi viene dunque
“aggiornato”.
Il sistema di autocertificazione degli interventi,
costituito da tre marchi riconoscibili, prevede un
livello di qualità a crescere. Gli interventi dotati del
2° marchio garantiscono anche tutte le prestazioni
del 1° marchio. Gli interventi dotati del 3° marchio
garantiscono anche tutte le prestazioni del 1° e del 2°
marchio.
Quadrifoglio:
Primo livello
di autocertificazione
MATERIALI
Si garantiscono prestazioni riguardanti esclusivamente
l’utilizzo di materiali ecocompatibili.
In particolare si garantisce:
• l’uso di materiali presenti in componenti, impianti,
finiture, arredi fissi ed elementi tecnici privi di
emissioni dannose alla salute degli utenti quali ad
esempio gas radon, sostanze aeriformi e polveri
nocive;
• l’attenzione alla salubrità ed all’inattaccabilità
da agenti biologici degli elementi di finitura
superficiale;
• l’orientamento verso l’utilizzo di materiali riciclabili
o riciclati;
• l’ottimale isolamento acustico delle facciate esterne
e delle pareti di separazione tra alloggi;
• l’ottimale isolamento acustico al rumore da
calpestio nei solai divisori tra alloggi;
• l’orientamento verso la scelta di intonaci, pitture e
murature con ottime caratteristiche traspiranti: una
casa che respira garantisce una migliore salubrità
degli ambienti.
22
Il marchio garantisce il rispetto del livello di
prestazione previsto dai seguenti requisiti volontari
del Regolamento Edilizio tipo della Regione Emilia
Romagna:
• RV 9.1 Controllo delle emissioni nocive nei materiali
delle strutture, degli impianti e delle finiture;
• RV 9.2 Asetticità;
• RV 9.3 Riciclabilità dei materiali da costruzione.
Coccinella:
Secondo livello
di autocertificazione
MATERIALI, IMPIANTI
Oltre a garantire quanto già contenuto nel marchio
“materiali”, certifica l’intervento ecosostenibile anche
per la parte impiantistica.
In particolare si garantisce:
• la realizzazione di impianto elettrico che limita
i campi elettromagnetici dannosi per la salute
all’interno dell’alloggio;
• l’uso di sistemi per la riduzione dei consumi di
acqua potabile;
• l’attenzione al recupero delle acque meteoriche per
usi compatibili;
• l’utilizzo di sistemi per il controllo automatico della
temperatura dell’aria nell’alloggio per garantire il
benessere termico riducendo, allo stesso tempo, i
consumi energetici;
• l’utilizzo di pannelli solari per la produzione di
acqua calda sanitaria;
• l’utilizzo di pannelli fotovoltaici per la produzione
di energia elettrica per il fabbisogno degli spazi
comuni condominiali.
Il marchio garantisce il rispetto del livello di
prestazione previsto dai seguenti requisiti volontari
del Regolamento Edilizio tipo della Regione Emilia
Romagna:
• RV 8.1 Riduzione del consumo di acqua potabile;
• RV 8.2 Recupero, per usi compatibili, delle acque
meteoriche provenienti dalle coperture;
• RV 7.3 Dotazione di impianti per aumentare il
benessere e il senso di sicurezza.
Girasole:
Terzo livello
di autocertificazione
MATERIALI, IMPIANTI, ENERGIA
“materiali” e “materiali, impianti”, si interviene in
sede progettuale, attraverso scelte che si basano
su una approfondita “analisi del sito”, che ha lo
scopo di definire le risorse disponibili e gli aspetti da
salvaguardare nel luogo in cui è collocato l’intervento
(in particolare gli “agenti fisici caratteristici del
sito”: clima igrotermico e precipitazioni, disponibilità
di risorse rinnovabili, disponibilità di luce naturale,
clima acustico, campi elettromagnetici). In base a
questa analisi e applicando le strategie progettuali più
opportune è possibile utilizzare al meglio le condizioni
bioclimatiche del luogo di intervento, al fine di
contenere i consumi energetici e garantire condizioni di
benessere agli abitanti all’interno degli alloggi.
In particolare si garantisce:
• il raggiungimento di un ottimale livello di
illuminamento degli ambienti interni;
• l’attenzione all’ottimizzazione dell’apporto
energetico da soleggiamento invernale, con
conseguente contenimento dei consumi
energetici per il riscaldamento, attraverso un
corretto orientamento dell’alloggio, un idoneo
posizionamento e dimensionamento delle finestre,
l’utilizzo di sistemi solari passivi;
• l’orientamento verso l’impiego di strategie
di raffrescamento naturale nella stagione
surriscaldata, con possibilità di non utilizzare
sistemi di climatizzazione e conseguente riduzione
dei consumi energetici, attraverso una specifica
progettazione del verde, opportune scelte
distributive e di esposizione dell’alloggio, l’utilizzo
di elementi schermanti ed ombreggianti delle
superfici finestrate;
• l’orientamento verso l’impiego di strategie per la
protezione dai venti invernali e lo sfruttamento
delle brezze estive;
• la realizzazione di pacchetti di muratura dotati di
elevata inerzia termica, in modo da controllare
adeguatamente le oscillazioni di temperatura
all’interno dell’alloggio;
• l’utilizzo di impianti di riscaldamento ad alto
rendimento, la realizzazione di pacchetti di
muratura ad elevato isolamento termico, l’utilizzo
di serramenti di adeguate prestazioni.
Il marchio garantisce il rispetto del livello di
prestazione previsto dai seguenti requisiti volontari
del Regolamento Edilizio tipo della Regione Emilia
Romagna:
• PV 1 Prerequisito “Analisi del sito”;
• RV 6.2 Controllo dell’apporto energetico da
soleggiamento invernale;
• RV 6.1 Controllo dell’apporto energetico da
soleggiamento estivo;
• RV 6.4 Protezione dai venti invernali;
• RV 6.5 Ventilazione naturale estiva;
• RV 6.6 Uso dell’inerzia termica per la
climatizzazione estiva;
• RV 6.3 Risparmio energetico nel periodo invernale.
2005 - 2006
La certificazione energetica rappresenta l’ulteriore
frontiera di sperimentazione della Cooperativa, iniziata
ben prima dell’introduzione obbligatoria per legge. Le
prime esperienze sul tema del risparmio energetico
in Murri risalgono agli anni Settanta/Ottanta con i
programmi di sperimentazione finanziati dalle Leggi
n. 457/78 e n. 94/82. Nel 2002 con il D.A.P.T., la
Cooperativa conduce un’analisi per capire l’approccio
adoperato e gli eventuali errori commessi sino a quel
momento e individuare così soluzioni correttive. In
particolare, per arrivare a formulare la proposta di
certificato energetico per gli edifici, Murri parte dalle
indicazioni della direttiva 2002/91/CE e svolge una
ricerca sulle modalità di attuazione della certificazione
energetica nei vari paesi dell’Unione Europea e sulle
sperimentazioni avviate in Italia (Provincia Autonoma
di Bolzano; Comune di Carugate - Milano).
Gli obiettivi che si pone con l’autocertificazione
energetica sono due:
• rendere disponibile ancor prima del recepimento
italiano della Direttiva Europea, un documento
in grado di rappresentare in modo oggettivo le
caratteristiche energetiche degli edifici e dei
relativi impianti;
• migliorare la trasparenza del mercato immobiliare,
consentendo ai soci di conoscere in anticipo
le prestazioni energetiche degli edifici della
Cooperativa.
Per gli edifici, di cui Murri prevede la certificazione
energetica, vengono dunque garantite prestazioni
che consentono una riduzione dei consumi energetici,
evidenziate sul certificato attraverso il simbolo del
“fiocco di neve”. Il certificato riporta i dati essenziali
per riconoscere il fabbisogno energetico dell’abitazione,
facendo, per il calcolo del consumo energetico,
riferimento alla verifica della Legge 10/91 ed ai
parametri del D.Lgs. 192/2005, che rende obbligatorio
il certificato energetico per dimostrare i consumi
effettivi per il riscaldamento, ma rimanda a successivi
decreti attuativi la definizione del modello di calcolo
e la classificazione energetica degli edifici. In questa
fase transitoria, la Cooperativa ha optato per una
certificazione energetica che assume la classificazione
del fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento
adottata dalla Provincia di Bolzano, con il Certificato
Casa-Clima, che utilizza come unità di misura
consigliata il KWh/m 2 anno.
Il certificato energetico della Cooperativa Murri è così
articolato:
• dati generali dell’edificio (con individuazione di
tipologia, volume lordo riscaldato, superficie netta
riscaldata);
• indice termico dell’edificio (indicatore energetico
riferito alla categoria di consumo);
• alcuni dati sul fabbisogno energetico (fabbisogno
energetico annuo per il riscaldamento, energia
recuperata per l’uso di sistemi solari attivi,
produzione totale corrispondente di anidride
carbonica);
• numero del certificato, data del suo rilascio e firme
(del proprietario e del certificatore).
L’evoluzione successiva della normativa tanto nazionale
(D. Lgs. 311/2006, D.P.R. 2 Aprile 2009 n° 59, D.M. 26
Giugno 2009) quanto regionale dell’Emilia-Romagna
(D.A.L. 156/08 e successive modifiche ed integrazioni)
ha oggi prodotto un Sistema di Classificazione della
Prestazione Energetica degli edifici definita dal valore
dell’indice di ENERGIA PRIMARIA complessiva (EPtot)
espresso in KWh/m 2 anno.
Attualmente dunque, per l’area di Bologna, un edificio
che rispetta la norma in materia di risparmio energetico
si colloca indicativamente in classe C nel sistema
regionale (60 KWh/m 2 anno < EPtot < 90 KWh/m 2
anno).
Il simbolo del “fiocco di neve” è dunque oggi
apposto da Murri sui suoi interventi abitativi per
indicare l’impegno nella realizzazione di immobili che
mediamente sono al di sopra della classe energetica
richiesta dalla norma, in quanto per lo più in classe B
(40 KWh/m 2 anno < EPtot < 60 KWh/m 2 anno)
e in taluni casi addirittura in classe A
(EPtot < 40 KWh/m 2 anno).
23
2006
Murri ottiene l’iscrizione al “Registro delle Cooperative
per lo sviluppo dell’Edilizia Sostenibile” di Legacoop
Abitanti, l’Associazione Nazionale delle Cooperative
d’Abitanti.
2008
Murri realizza un seminario di studio dal titolo “La
casa del Sole” che rappresenta l’avvio del progetto di
costituzione di una E.S.Co. (Energy Service Cpmpany),
ovvero di una società per l’efficienza energetica atta
ad intervenire sul patrimonio edilizio esistente al fine
di realizzare la compressione dei consumi energetici,
l’impiego di risorse energetiche rinnovabili, eccetera.
2009
Prendono avvio i due interenti in via Marx a Bologna
con certificazione energetica in classe A. In corso
d’anno viene costituita la E.S.Co. (Energy Service
Cpmpany) che diventerà operativa nel 2010.
Impegno per la qualità
La Cooperativa ha conseguito ormai dal 2002 la certificazione di qualità UNI EN ISO 9001/2000 al fine di dimostrare
la propria capacità di fornire abitazioni che soddisfino e accrescano la soddisfazione dei soci. Dal 2003 la Cooperativa
Murri ha perfezionato la certificazione di Qualità, estendendola alle attività di progettazione interna degli interventi ed
ai servizi professionali di impresa.
Ogni anno la Cooperativa si sottopone alle verifiche semestrali per il mantenimento della certificazione e il
miglioramento continuo del sistema. Ad oggi la Cooperativa è certificata qualità relativamente a “Progettazione
ed erogazione di servizi d’acquisizione aree immobiliari e fabbricati ad uso civile abitativo, gestione organizzativa
ed amministrativa dei contratti d’appalto con le imprese costruttrici, progettazione architettonica e gestione della
progettazione strutturale, assistenza alla personalizzazione degli alloggi ed assegnazione a favore dei soci. Erogazione
di servizi finanziari e informativi ai soci”.
Estetica
L’esperienza maturata nel c.d. mercato di sostituzione, ovvero quella parte della domanda volta al miglioramento della
propria residenza, ha consentito alla Cooperativa di elevare complessivamente la qualità delle proprie realizzazioni sul
versante tecnologico-estetico: la casa, il progetto, l’ambiente urbano, i particolari costruttivi, le parti comuni, vengono
rivisitati e riprogettati pensando anche alla loro funzione estetica.
Ciò ha portato a concepire un concorso nazionale di arte per spazi urbani, il MurriPublicArt , con lo scopo di diffondere
la cultura artistica negli spazi urbani privati e pubblici facendo uscire le opere d’arte dai musei e dalle gallerie per
calarle nel contesto del quotidiano. In questo modo si favorisce l’immagine di un’arte “amica” che possa concorrere al
miglioramento della vita quotidiana e diventi un bene fruibile direttamente da tutti i cittadini.
Giunto nel 2008 alla sua sesta edizione, il concorso ha visto una sospensione nel 2009, in considerazione della
condizione generale vissuta e dell’impegno assunto dalla Cooperativa nella riduzione dei costi complessivi.
EDIZIONI MURRIPUBLICART
2003
Primo premio: Aldo Mondino - Iniziazione
Secondo premio: Dario Brevi - Fori per la città
Paolo Icaro e Roberta Martufi - Vite senza fine
2004
Primo premio: Tino Stefanoni - Senza titolo
Primo premio parimerito: Flavio Favelli - Broccato
Segnalati: Gaetano Di Gregorio - Big exit
Michele de Marchi - Water, Air, Earth, Fire
2005
Primo premio: Marco Lodola - Ballerina
Premio giovani: Nat Wilms e Lucia Candeloro
2006
Primo premio: Enrica Borghi - Stella di vetro
Premio Accademia Belle Arti: Giovanna Orrù - Arga
Maryam Vafaei Nejad - The light and the night
2007
Primo premio: Franco Passalacqua, per il progetto “Totem”
Premi riservati agli studenti delle Accademie di Belle Arti e dei DAMS:
Marta Scanu con il progetto “Crisalidi”
Alessandra Montanari ed Elisa Laraia con il progetto “Life goes on”
2008
Primo premio: Stefano Cagol - “Game is life”
Premi riservati agli studenti delle Accademie di Belle Arti e dei DAMS:
Yukiko Nagai con il progetto “Le piccole impronte colorate”
Judith Holstein con il progetto “Il labirinto e i 4 elementi”
In continuità con quanto già realizzato gli anni scorsi, l’opera vincitrice dell’edizione del 2008, “Game is
life” di Stefano Cagol, è stata collocata nell’intervento Murri di Via Marx (SA5) a Bologna.
24
LE RELAZIONI
SOCIALI
In questa parte del bilancio sociale sono sinteticamente descritte le principali relazioni che la Cooperativa
intrattiene con i suoi diversi stakeholder.
Dipendenti
Il personale della Cooperativa deve disporre delle conoscenze e capacità necessarie per svolgere in modo
corretto e qualificato la propria attività. Per questo sono richieste conoscenze, esperienza e consapevolezza
del proprio ruolo, perché ciascuno contribuisce al raggiungimento degli obiettivi nell’ambito della gestione
della qualità e del rispetto delle esigenze dei soci.
Di seguito i principali indicatori che descrivono le risorse oggi impiegate in Murri.
Dipendenti per categoria e genere nel 2009
Uomini
Donne
Totale
Dirigenti
2
0
2
Quadri
3
1
4
Impiegati
6
12
18
11
13
24
Totale
Dipendenti per età e genere
2008
2009
Uomini
Donne
Totale
Uomini
Donne
Totale
1
3
4
2
3
5
> 45 anni
10
13
23
9
10
19
Totale
11
16
27
11
13
24
31 - 45 anni
Dipendenti per anzianità aziendale e genere
2008
2009
Uomini
Donne
Totale
Uomini
Donne
Totale
Meno di 2 anni
0
0
0
1
0
1
2 - 10 anni
2
1
3
2
1
3
> 10 anni
9
15
24
8
12
20
11
16
27
11
13
24
Totale
Nel corso del 2009 si è assistito all’uscita di quattro dipendenti, una ad inizio dell’anno, una a metà anno
e due alla fine del 2009; altresì è stato assunto un geometra di pluriennale esperienza, che in precedenza
lavorava con Murri con un rapporto di collaborazione.
25
forNITORI
I fornitori della Cooperativa sono costituiti prevalentemente da imprese di costruzione cui sono affidati in
appalto i lavori di realizzazione degli interventi edilizi e le relative opere di urbanizzazione.
Vi sono poi i fornitori dei servizi tecnici quali i professionisti abilitati alla progettazione architettonica, alla
progettazione e direzione lavori delle strutture portanti, alla progettazione degli impianti, agli adempimenti
per la sicurezza, all’elaborazione dei rilievi geologici, topografici, agli accatastamenti, ai collaudi ed alle
analisi e valutazioni ambientali, con particolare riguardo al contenimento dei consumi energetici e alle
valutazioni ambientali.
Tipologie di fornitori 2007 - 2009
2007
Fornitori totali
di cui imprese di costruzioni (appaltatori)
di cui studi di progettazione
2008
2009
N.
Volume
d’attività
N.
Volume
d’attività
N.
Volume
d’attività
22
10.986.349
25
9.090.271
20
5.796.757
5
10.688.883
4
8.687.850
3
5.477.533
17
297.466
21
402.421
17
319.224
Fornitori cooperativi
2007
2008
2009
2
1
1
4.553.156
4.088.522
2.820.849
N. di fornitori (appaltatori) cooperativi
Volume di attività ( )
Ambiente e Comunità
Le risorse, sotto forma di donazioni, sponsorizzazioni sportive e contributi di vario tipo nei confronti della
comunità nel 2009 hanno superato l’ammontare di 100 mila euro.
La Cooperativa è stata impegnata in alcune importanti manifestazioni culturali aperte alla cittadinanza, come
la manifestazione “Vene Creative - Pensieri per la città sostenibile” e il convegno organizzato da Nomisma “Il
caso Bologna” sul mercato della casa a Bologna.
La voce donazioni indica il contributo elargito da Murri per la ricostruzione dell’Abruzzo a seguito del
terremoto dell’aprile 2009.
Risorse destinate alla comunità
Donazioni
Iniziative, manifestazioni e sponsorizzazioni culturali
Sponsorizzazioni sportive
Totale
26
2007
2008
2009
2.254
10.731
8.211
134.611
231.100
95.313
31.407
58.050
2.079
168.272
299.881
105.603
Movimento cooperativo
Il versamento del 3% dell’utile al Fondo Mutualistico per la Promozione e lo Sviluppo della Cooperazione
istituito da Legacoop (Coopfond), è stato per il 2009 piuttosto ridotto a causa della diminuzione dell’utile.
I contributi associativi versati a Legacoop e all’Associazione settoriale (Legacoop Abitanti) sono stati nel
2009 pari a 70 mila euro.
Risorse al movimento cooperativo
2007
2008
2009
3% utile esercizio
44.516
4.430
625
Contributi associativi
77.589
117.182
70.317
122.105
121.612
70.942
Totale
L’elemento distintivo delle imprese cooperative da ogni altra forma d’impresa è rappresentato dalla
destinazione a riserva degli utili prodotti. Ciò serve ad incentivare e sviluppare la cooperativa, garantendo il
rispetto del “patto intergenerazionale”, sinonimo di impegno verso le generazioni future e di solidarietà.
andamento delle riserve dell’ultimo decennio
Anno
Utile Netto*
Riserva
straordinaria indivisibile
Riserva
legale ordinaria
Totale riserva
ordinaria e
straordinaria
1999
1.232.752
14.678.066
3.124.903
17.802.968
2000
1.432.799
15.627.284
3.371.453
18.998.738
2001
917.869
16.730.540
3.658.013
20.388.553
2002
583.211
17.437.299
3.841.587
21.278.886
2003
766.663
17.886.371
3.958.229
21.844.600
2004
783.169
18.400.035
4.188.228
22.588.263
2005
1.780.478
18.924.759
4.423.179
23.347.938
2006
1.853.488
20.117.679
4.957.322
25.075.001
2007
1.483.863
21.359.516
5.513.368
26.872.884
2008
147.678
22.353.705
5.958.527
28.312.232
2009
27.840
22.452.649
6.002.831
28.455.480
*Ogni anno il 3% dell’utile netto viene versato al Fondo mutualistico per la promozione e lo sviluppo della Cooperazione, come previsto dalla legge.
27
PARTE SECONDA
UN’INTRODUZIONE
SUI PATRIMONI INTANGIBILI
Già da tempo le discipline aziendali si sono
sforzate di descrivere e misurare i patrimoni
intangibili delle imprese. Ci si riferisce - tanto
per darne un’idea - alla qualità delle risorse
umane, alle licenze e i brevetti, al complesso delle
relazioni con fornitori, clienti, eccetera. Questi
patrimoni non hanno un vero e proprio valore
economico (non sono infatti quasi mai cedibili
isolatamente), ma hanno grande influsso sulle
performance dell’impresa.
Prima della rendicontazione sociale, notevoli
sforzi di descrizione e razionalizzazione sono stati
compiuti dall’economia aziendale (la ragioneria),
poi dalle discipline organizzative. È stato da
queste elaborazioni che ha cominciato a formarsi
una dottrina, il cui prodotto più conosciuto è la
classificazione di questi patrimoni in tre principali
categorie:
1.patrimoni intangibili umani, la quantità e
la qualità delle persone che costituiscono
l’organizzazione,
2.patrimoni intangibili strutturali, il complesso
delle procedure e delle conoscenze codificate
(come per esempio i brevetti, le licenze, le
concessioni, ecc), l’organizzazione, le pratiche
di controllo, eccetera,
3.patrimoni intangibili relazionali, ovvero le
relazioni commerciali e sociali dell’impresa.
Si tratta di fattori che inevitabilmente ogni
impresa possiede, ma in misura differente ed è
proprio questa differenza che fa la differenza, nel
senso che in un mercato che premia l’inventiva, la
capacità di relazione, la qualità delle persone, la
competizione avviene proprio con l’investimento
su questi fattori e dunque con la capacità di
gestire con efficacia questi patrimoni.
La dottrina e la pratica non potevano non
affrontare questa tematica, ed infatti il GBS
(associazione tra i cultori del bilancio sociale)
lo ha fatto con una elaborazione specifica 1 che
- dopo quasi due anni di lavoro - ha stabilito i
principi di tenuta della rendicontazione sociale
degli asset intangibili, arrivando nella primavera
del 2009 alla presentazione di un documento di
ricerca apposito.
In quel documento c’è un concetto fondamentale:
ciò su cui è necessario interrogarsi (e che bisogna
poi rendicontare) non è la dotazione assoluta
di intangibili (cioè tutti i patrimoni intangibili
posseduti), ma la dotazione che serve all’impresa
per raggiungere i propri obiettivi strategici.
Vuol dire, in parole povere, che la rendicontazione
non deve fare l’inventario di tutto quello che
c’è, ma solo di quello che serve. Un’impresa
potrebbe anche avere grandi dotazioni di
intangibili sotto forma di persone competenti, di
brevetti e licenze, di relazioni sociali, eccetera,
ma tutto ciò potrebbe non avere alcun valore
se queste dotazioni non servono alla strategia
- imprenditoriale e sociale - che si intende
perseguire.
Per fare un esempio semplicissimo: se l’impresa
dispone di molti ingegneri elettronici ma la sua
strategia ora richiede altri profili (mettiamo:
ingegneri chimici), ecco che gli ingegneri
elettronici non possono più essere considerati una
risorsa, ma addirittura - in determinate condizioni
- un costo senza contropartita.
Lo stesso esempio può essere fatto su di un altro
piano (quello tipicamente cooperativo): se una
cooperativa ha tanti tecnici - anche bravi - ma la
sua base sociale non partecipa, o non è abbastanza
cosciente e impegnata per sostenere l’impresa,
quei bravi tecnici sono certamente una risorsa
importante, ma non sufficiente a garantire lo
sviluppo della cooperativa.
GBS (Gruppo Bilancio Sociale), La rendicontazione sociale degli
intangibili, Documento di ricerca n. 8, Giuffrè Editore, 2009.
1
La struttura generale
della sezione “Intangibili”
Quello che segue è il modello riassuntivo della
rendicontazione degli intangibili secondo il documento di ricerca n. 8 del GBS.
Il senso è questo:
• Per rendicontare gli intangibili sono necessari
due grandi riferimenti: le linee essenziali della
strategia d’impresa e la sua visione sociale
(“il suo contributo alla produzione di capitale
sociale”);
• Gli intangibili da rendicontare nel bilancio
sociale non sono tutti, ma solamente quelli
ritenuti più necessari al perseguimento della
strategia e coerenti con la visione sociale di
riferimento;
• Le mosse essenziali ai fini della rendicontazione
sociale degli intangibili sono dunque:
- La descrizione sintetica delle linee strategiche,
- L’individuazione degli asset intangibili più
direttamente a essa collegati.
31
La struttura generale della sezione
“Intangibili”
Primo percorso analitico-interpretativo
(premesse descrittive generali)
VISIONE DI RIFERIMENTO
(patto sociale generale)
capitale sociale
Oggetti, pratiche e relazioni sociali
che promuovono l’efficienza e la qualità
di funzionamento di una comunità
ELEMENTI COSTITUTIVI
IL CAPITALE SOCIALE
Apporti delle istituzioni alla produzione
di “oggetti, pratiche e relazioni”
Secondo percorso analitico-interpretativo
(rendicontazione sociale degli intangibili)
esiti dell’attività d’impresa
(rendicontazione sociale)
gestione degli intangibili
Variazione nello stock e nei flussi (processi)
identificazione degli intangibili
funzionali alla strategia
Stock e flussi (processi)
strategia d’impresa
(economico-sociale)
Il documento del GBS sostiene dunque che:
a)i n un mercato dove lo sviluppo è legato sempre
di più alla conoscenza, alla inventiva e alle
capacità umane non si può non descrivere e
discutere di questi patrimoni;
b)q uesti stessi patrimoni - così legati ai fattori
umani - sono necessariamente anche una
espressione e una misura della sensibilità e della
responsabilità sociale dell’impresa, e dunque
devono essere trattati nel bilancio sociale;
c)per rendicontare i patrimoni intangibili bisogna
prima di tutto avere le idee chiare rispetto ai
bisogni dell’impresa e alle sue prospettive.
Solamente con questo importante passaggio
sarà possibile verificare se la dotazione di asset
intangibili è sufficiente, se le azioni che sono
state compiute nel periodo possono essere
considerate positive e infine cosa bisogna fare,
quali obiettivi definire e perseguire.
Ecco dunque che per aprire la sezione riguardante
gli intangibili è necessario fissare gli obiettivi
strategici rispetto ai quali poi misurare i patrimoni
intangibili, e le azioni da compiere per rafforzarli.
32
Situazione del mercato e
indirizzi strategici di Murri
Bisogna considerare che la cooperativa avvia
la sua pratica di rendicontazione sociale degli
intangibili in un momento di gravissima crisi di
mercato.
Ciò comporta - dal punto di vista della strategia
da disegnare e perseguire - due tendenze
contrastanti:
• da un lato, è necessario razionalizzare
fortemente i costi, riducendo gli impegni e gli
investimenti per salvaguardare la gestione e
difendere innanzitutto i patrimoni accumulati
(che - non va dimenticato - sono patrimoni
cooperativi, a disposizione dei soci attuali e
futuri e complessivamente della collettività);
• dall’altro lato, è proprio nei momenti di massima
tensione che bisogna modificare le abitudini,
i criteri di lettura dell’attività economica e
le modalità d’approccio al mercato; in cui
- in sostanza - bisogna modificare i criteri
imprenditoriali tradizionali, introducendo quelle
innovazioni da cui è possibile avviare un nuovo
ciclo di sviluppo.
Si tratta, come si capisce, di esigenze che si
contraddicono l’una con l’altra, esigenze che non
possono essere occultate, a pena di gravi rischi.
Bisogna dunque cercare il punto di equilibrio che
affronti le questioni più urgenti per la salvaguardia
dell’impresa (il controllo dei costi), ma che
contemporaneamente non riduca le prospettive
di crescita e di adattamento a un mercato che anche nel momento in cui vi sarà la ripresa - non
sarà certo né della dimensione né della qualità di
quello che abbiamo conosciuto in questi anni.
Si tratta dunque per Murri di adattare certamente
la sua strategia: quella imperniata negli ultimi
anni sul binomio “qualità e socialità” deve
tener conto (ancor più di quanto è normalmente
necessario) del principio di “economicità”.
Linee di sviluppo
Per quanto in modo molto semplificato, le priorità
e gli indirizzi strategici a cui fare riferimento per
la rendicontazione degli intangibili di Murri sono
queste:
a.Efficienza crescente dell’impresa
Il primo obiettivo è il controllo dei costi e lo
sviluppo di ogni economia possibile.
b.Leadership qualitativa nella soddisfazione
degli interessi evolutivi dei soci (qualità,
personalizzazione, prezzo, servizio)
Questo punto rappresenta la conferma
dell’indirizzo strategico principale che la
Cooperativa ha perseguito con successo in
questi anni: confermare e rafforzare la propria
posizione di impresa socialmente orientata
che realizza gli interessi e i desideri dei soci
relativamente all’abitare. Ciò si manifesta
soprattutto nella qualità degli alloggi, sia
relativamente alle loro caratteristiche strutturali
che relativamente al loro uso e conduzione.
c.Analisi delle possibilità di diversificazione
Una delle possibili risposte alle difficoltà, ma
anche una delle anticipazioni di un mercato
modificato dalla crisi, è di analizzare e poi
avviare ogni iniziativa che aumenti la possibilità
di servire gli interessi dei soci e degli utenti.
Ciò dovrà avvenire anche con l’individuazione
di nuove possibilità di produzione, di
organizzazione dei bisogni, di svolgimento di
nuovi servizi.
d.Mutualità interna intesa come qualificazione e
rinnovamento del gruppo dirigente
precedentemente: a bisogni sociali e umani
crescenti (delle persone, delle famiglie e delle
comunità) è necessario offrire risposte di tipo
tecnico, di inventiva, di fantasia imprenditoriale
crescenti.
Come si vede, Murri non intende affatto ripiegarsi
nella crisi del mercato, né attendere solamente
che i tempi e le prospettive migliorino, ma intende
contribuire fattivamente al superamento delle
difficoltà, certamente riducendo e controllando i
rischi, per garantire tutti gli interlocutori riguardo
ai risultati economici e alla salvaguardia del
patrimonio.
Le due figure che seguono sintetizzano sia i
lineamenti strategici che la visione sociale di
riferimento e rappresentano la base sulla quale
si sono poi sviluppati i ragionamenti più specifici
sui patrimoni intangibili. La prima riassume gli
indirizzi strategici che sono stati appena illustrati.
Quella successiva richiama invece l’orizzonte più
valoriale e sociale all’interno del quale si muove la
Cooperativa.
Si deve notare che tra strategia imprenditoriale
e strategia sociale vi è stretta attinenza, talché
alcuni degli obiettivi praticamente coincidono.
Non v’è da stupirsi di questa condizione, che
ormai è riconosciuta come tipica e ricorrente nelle
imprese dell’economia contemporanea. Tanto meno
v’è da stupirsi se si tiene conto che si sta parlando
di una cooperativa, ove - a maggiore ragione - i
confini tra fatti economici e fatti sociali sfumano
drasticamente, arrivando spesso a essere una cosa
sola.
Per quanto riguarda la sua natura cooperativa,
Murri è intenzionata a proseguire sulla strada
del rinnovamento e della qualificazione del
proprio gruppo dirigente, con un’attenzione
particolare ai giovani, che già dall’anno scorso
rappresentano uno dei target principali della sua
attività e dei suoi impegni.
e.Mutualità esterna intesa come collaborazioni
qualificate con grandi partner cooperativi
Il dispiegarsi della cooperazione all’esterno
dei confini dell’impresa è interpretato da
Murri soprattutto come maggior forza delle
relazioni intercooperative, in modo da integrare
le capacità complessive del movimento.
Perché ciò non si limiti a un’istanza di tipo
politico, è necessario che dai rapporti tra
partner cooperativi si possano sviluppare
concreti programmi, per il vantaggio dei soci e
complessivamente dell’ambiente sociale.
f. Qualificazione in ricerca e sviluppo per un
ambiente più vivibile e un contributo alle
politiche pubbliche ambientali
L’ultimo impegno strategico è una conferma:
la qualificazione del mercato e dell’ambiente
sociale attraverso un rinnovato impegno in
ricerca. Vale al proposito quanto già detto
33
Lineamenti strategici di Murri in sintesi
Secondo percorso analitico-interpretativo
(rendicontazione sociale degli intangibili)
Primo percorso analitico-interpretativo
(premesse descrittive generali)
VISIONE DI RIFERIMENTO
(patto sociale generale)
capitale sociale
Oggetti, pratiche e relazioni sociali
che promuovono l’efficienza e la qualità
di funzionamento di una comunità
ELEMENTI COSTITUTIVI
IL CAPITALE SOCIALE
Apporti delle istituzioni alla produzione
di “oggetti, pratiche e relazioni”
esiti dell’attività d’impresa
(rendicontazione sociale)
gestione degli intangibili
Variazione nello stock e nei flussi (processi)
identificazione degli intangibili
funzionali alla strategia
Stock e flussi (processi)
strategia d’impresa
(economico-sociale)
a.Efficienza crescente dell’impresa
b.Leadership qualitativa nella soddisfazione degli
interessi evolutivi dei soci
(qualità, personalizzazione, prezzo, servizio)
c.Analisi delle possibilità di diversificazione
d.Mutualità interna intesa come qualificazione e
rinnovamento del gruppo dirigente
e.Mutualità esterna intesa come collaborazioni
qualificate con grandi partner cooperativi
f. Qualificazione in ricerca e sviluppo per un
ambiente più vivibile e un contributo alle
politiche pubbliche ambientali
Visione sociale di riferimento in sintesi
Secondo percorso analitico-interpretativo
(rendicontazione sociale degli intangibili)
Primo percorso analitico-interpretativo
(premesse descrittive generali)
VISIONE DI RIFERIMENTO
(patto sociale generale)
34
capitale sociale
Oggetti, pratiche e relazioni sociali
che promuovono l’efficienza e la qualità
di funzionamento di una comunità
ELEMENTI COSTITUTIVI
IL CAPITALE SOCIALE
Apporti delle istituzioni alla produzione
di “oggetti, pratiche e relazioni”
esiti dell’attività d’impresa
(rendicontazione sociale)
gestione degli intangibili
Variazione nello stock e nei flussi (processi)
identificazione degli intangibili
funzionali alla strategia
Stock e flussi (processi)
strategia d’impresa
(economico-sociale)
a.Riqualificazione della città e dell’abitare
b.Contributo all’elaborazione di un modello di
mutualità nella grande cooperativa d’utenza
c.Qualificazione del mercato immobiliare
Ciò che segue poi - rappresentato dall’ultima figura - è lo sviluppo di questi argomenti, cioè la griglia che
guiderà la rendicontazione degli asset intangibili.
Detta in modo molto semplice: per realizzare quegli obiettivi strategici e per affrontare le contingenze è
necessario disporre di determinate competenze, di soluzioni organizzative, di sistemi di relazione, ed è
proprio ciò che sarà descritto - e in parte valutato - di seguito in questa sezione. Essa è stata realizzata
con il contributo prioritario della Delegazione Sociale, a cui spetta la redazione del bilancio sociale. Va
sottolineato inoltre che molti degli spunti e delle proposte-ipotesi che seguono rappresentano contributi
diretti e originali dei giovani soci che da due anni sono stati nominati nella Delegazione.
Intangibili:
lo schema di rendicontazione 2010
Secondo percorso analitico-interpretativo
(rendicontazione sociale degli intangibili)
Primo percorso analitico-interpretativo
(premesse descrittive generali)
VISIONE DI RIFERIMENTO
(patto sociale generale)
capitale sociale
Oggetti, pratiche e relazioni sociali
che promuovono l’efficienza e la qualità
di funzionamento di una comunità
ELEMENTI COSTITUTIVI
IL CAPITALE SOCIALE
Apporti delle istituzioni alla produzione
di “oggetti, pratiche e relazioni”
esiti dell’attività d’impresa
(rendicontazione sociale)
gestione degli intangibili
Variazione nello stock e nei flussi (processi)
identificazione degli intangibili
funzionali alla strategia
Stock e flussi (processi)
strategia d’impresa
(economico-sociale)
Capitali umani
1.Risorse umane per l’attività caratteristica
2.Risorse umane per la governance
Capitali strutturali
1.Organizzazione
2.Marchi e strumenti dell’innovazione
3.Architettura e qualificazione estetica
Capitali relazionali (rapporti con)
1.Fornitori e partner
2.Pubblica amministrazione
3.Università e ricerca
4.Cooperazione
5.Comunicazione
35
IL CAPITALE
UMANO
I capitali umani rappresentano la qualità e la quantità delle persone che costituiscono l’organizzazione.
I percorsi di sviluppo seguiti all’interno della Cooperativa Murri si riferiscono a due principali ambiti:
• la qualificazione professionale di coloro che lavorano in Cooperativa attraverso l’acquisizione delle
competenze necessarie allo sviluppo del business e dell’organizzazione;
• il ruolo dei giovani componenti gli organi sociali, in un’ottica di sviluppo dei futuri dirigenti cooperativi.
Risorse umane per l’attività
caratteristica
Ciò richiede dunque:
La Cooperativa ha predisposto negli anni percorsi
di formazione che permettano al personale
tecnico impiegato di acquisire esperienza e abilità
conformi all’esigenza di “gestire la qualità”: ciò
significa conoscere e interpretare correttamente
le esigenze del socio e assicurare che il prodotto
e il servizio offerti risultino adeguati alle sue
aspettative.
Altresì le risorse impiegate devono supportare il
socio in ogni fase del processo di acquisizione
dell’immobile e dunque, oltre ad una elevata
specializzazione, devono dimostrare la capacità di
“essere multitasking”.
1.tecnici con conoscenze specifiche - in ambito
di bio-edilizia e risparmio energetico - quali
garanzia di sviluppo del core business secondo
gli standard assunti da Murri e “momento di
verifica e controllo” dei fornitori (progettisti e
costruttori);
2.personale interno in grado di accompagnare
il socio nelle molteplici fasi del processo “di
soddisfazione dello scambio mutualistico” con la
Cooperativa (atto d’acquisto della casa).
Titolo di studio dei dipendenti nel 2009
Uomini
Donne
Totale
Scuola dell’obbligo
0
1
1
Scuola Media Superiore
8
12
20
Laurea
3
0
3
Totale
11
13
24
Per la fase della progettazione architettonica comunemente viene adoperato proprio personale dipendente,
laddove per quella progettuale di struttura ci si affida a tecnici esterni. Per assicurare comunque il rispetto
della normativa sul lavoro, in termini di sicurezza e qualità, Murri si avvale di propri tecnici di cantiere, che
operano quali supervisori dei lavori in esecuzione.
36
RISORSE TECNICHE IMPIEGATE AL 2009
Qualifica tecnica
Ruolo
ambito d’attività
Territorio
di riferimento
Esperienza
maturata
1 Ingegnere
Direttore Tecnico e
Capo Area Bologna
Bologna e Rimini
Da 28 anni in Murri
1 Architetto
Capo Area Rimini
Rimini
25 anni d’esperienza
nel settore, di recente
ingresso in Murri
1 Architetto
Responsabile
progettazione
e direzione lavori
(Direttore Artistico)
Bologna e Rimini
25 anni d’esperienza,
di cui 10 in Murri
2 Bologna
Da oltre 25 anni
in Murri
1 Rimini
10 anni d’esperienza
nel settore, di recente
ingresso in Murri
Bologna
Due da 25 anni in
Murri, il terzo
da 5 anni in Murri
Tecnici di cantiere e
direzione lavori
3 Aeometri
Disegnatori - Ufficio
elaborazione
progettuale e varianti
3 Diplomati
istituto d’arte
Il Direttore Tecnico e il Responsabile della
Progettazione hanno frequentato il Master
Universitario in Architettura Sostenibile
organizzato dal Dipartimento di Architettura
e Pianificazione Territoriale (DAPT), Facoltà di
Ingegneria, dell’Università di Bologna. Inoltre
sono membri del Consiglio Direttivo della sezione
di Bologna dell’INBAR - Istituto Nazionale di
Bioarchitettura.
Il rapporto con il socio “attraversa” tutte le
attività interne, impegnando in via continuativa
le diverse funzioni, dall’amministrazione al
commerciale. Il personale impiegato in queste
funzioni svolge - a vari livelli - il ruolo di
“accompagnatore” del socio, dall’ingresso nella
base sociale alla soddisfazione del proprio bisogno,
col perfezionamento dell’atto di acquisto.
PERSONALE DEGLI UFFICI COMMERCIALE E AMMINISTRATIVO AL 2009
Area amministrativa
Territorio di riferimento
1 Responsabile amministrazione
e finanza e gestione fiscale
Bologna e Rimini
2 Addetti alla contabilità
Bologna e Rimini
1 Addetto alla tesoreria
Bologna e Rimini
1 Addetto al controllo di gestione
Bologna e Rimini
1 Sostituto di tesoreria
(addetto di segreteria)
Bologna e Rimini
Area Commerciale
4 Addetti commerciali
Territorio di riferimento
3 Bologna - 1 Rimini
Attività
Tenuta contabile,
rapporti con i fornitori,
rapporti di natura finanziaria,
controllo di gestione e rapporto
“amministrativo” col socio,
dall’iscrizione a socio
alla gestione
del prestito sociale.
Attività
Front line col socio: illustrazione,
spiegazione e contrattazione per
l’acquisto dell’immobile, nonché
per l’assistenza - assieme col
personale tecnico - nelle attività di
personalizzazione, sino al rogito.
37
Risorse umane per la governance
Una cooperativa di abitanti manifesta particolari esigenze di governance, derivanti dalla natura stessa dello
scambio mutualistico.
Una governance efficace è strettamente connessa alla capacità degli organi societari di garantire la
realizzazione della democrazia cooperativa. In quest’ottica vanno intesi il Consiglio di Amministrazione,
quale organo di governo dell’impresa, e la Delegazione Sociale, quale manifestazione delle diverse
componenti presenti nella base sociale e garanzia del rispetto del patto intergenerazionale.
COMPOSIZIONE DEGLI ORGANI SOCIALI AL 31.12.2009
Fasce d’età
Delegazione sociale
Consiglio di Amministrazione
Meno di 25
2
0
Da 26 a 30
1
0
Da 31 a 35
2
2
Da 36 a 40
1
1
Da 41 a 50
1
1
Da 41 a 50
0
5
Da 61 e 70
3
4
Oltre 70
2
0
12
13
Genere
Delegazione sociale
Consiglio di Amministrazione
Uomini
9
8
Totale
Donne
3
5
Totale
12
13
Delegazione sociale
Consiglio di Amministrazione
Studente
Professione
2
0
Lavoratore dipendente
2
6
Libero professionista
3
3
Pensionato
5
4
12
13
Totale
38
IL CAPITALE
STRUTTURALE
Per capitali strutturali si intendono le modalità di funzionamento strutturate, ricorrenti, tipiche di
un’organizzazione, che ne determinano l’efficienza ovvero l’efficacia comparata. In altre parole si intendono
l’organizzazione, il coordinamento, i brevetti, le competenze codificate, il sistema di controllo, eccetera.
Organizzazione
Dal 2008 la Cooperativa ha avviato un processo di razionalizzazione interna, necessario per adeguare
l’organizzazione alla condizione in atto nel mercato immobiliare. In questo senso va considerata la riduzione
nei costi del personale e delle spese generali realizzata nel 2009 rispetto all’esercizio precedente: questo
impegno è da considerare la base per ulteriori risparmi futuri.
RIDUZIONE DEI COSTI: CONFRONTO 2008 - 2009
2008
2009
Var. 09 - 08 (%)
Spese generali, esclusi gli ammortamenti
1.452.377
1.092.609
-24,8%
Costi per il personale*
2.198.814
2.001.367
-8,9%
* Nei costi per il personale oltre alle voci di remunerazione diretta e indiretta dei lavoratori (come da distribuzione del Valore
Aggiunto) sono considerati anche i cosiddetti costi accessori (es. rimborsi Km, costi per la formazione, ecc.).
Il calo nelle spese generali è frutto dell’impegno nella riduzione ad esempio dei costi per il marketing e la
pubblicità, le utenze, le manutenzione, le consulenze.
Di seguito l’andamento degli impiegati in Cooperativa, nel raffronto 2008 - 2009.
Dipendenti per categoria
2008
2009
Dirigenti
2
2
Quadri
6
4
Impiegati
19
18
Totale
27
24
Marchi e strumenti
dell’innovazione
Il contesto ambientale ed economico in cui la
Cooperativa si trova oggi ad operare rende
necessario contenere le spese, senza però rinunciare
a perseguire il benessere del socio e quello
collettivo. Ecco perché Murri realizza alloggi di
qualità e persegue costantemente il suo impegno
nella ricerca e nell’innovazione, anche attraverso
collaborazioni esterne:
1.Edilizia ecosostenibile in via Marx a Bologna: è
proseguita la realizzazione di alloggi in classe A
e ciò rappresenta l’occasione per la Cooperativa
di verificare il percorso fatto sino ad ora nello
sviluppo e nel pensiero ecosostenibile.
2.Nascita del marchio ABITARE QUALITA’: dal
2001 Murri è stata promotrice e tra i principali
attori nel promuovere e condurre il percorso
delle Cooperative di Abitanti sul tema della
sostenibilità. Snodatosi per l’Italia nel corso di
numerose iniziative, questo percorso si è concluso
con il Seminario promosso da Legacoop Abitanti
a Caltanissetta nei giorni del 6 e 7 maggio 2010,
durante il quale è stato presentato il marchio
Abitare Qualità.
3.Recupero energetico del patrimonio esistente:
coerentemente con un approccio attento ai temi
della sostenibilità Murri ha dato vita ad una
E.S.CO. (Energy Service Company) per svolgere
interventi di efficientamento energetico sul
costruito, assieme con altri due autorevoli partner
Cooperativi (la Cooperativa a proprietà indivisa
DOZZA e il Consorzio Cooperative Costruzioni).
Le prime iniziative riguardano l’installazione di
39
pannelli fotovoltaici sui tetti degli edifici della
Cooperativa Dozza e la realizzazione e gestione
di impianti di cogenerazione sugli interventi
di nuova costruzione di Murri e delle società
collegate. Murri ha altresì avviato un interessante
confronto con l’Amministrazione Comunale di
Bologna (in modo particolare col settore tecnico),
per la messa a punto di un sistema di incentivi
teso a favorire l’attuazione di interventi di
riqualificazione energetica sul costruito.
4.Serre fotovoltaiche: nel 2010 Murri ha avviato la
progettazione di serre fotovoltaiche in un’area
di circa 8 ettari in via Cadriano, destinata a
diventare il più grande parco fotovoltaico di
Bologna. La particolarità di questa installazione è
che non occuperà il terreno agricolo rendendolo
inutilizzabile. L’energia prodotta verrà venduta a
ENEL beneficiando di un prezzo incentivato.
Obiettivo della Cooperativa per il prossimo futuro
è verificare e validare il sistema di marchi di cui
si è dotata dal 2000, alla luce dei nuovi “requisiti
di qualità minima energetico-ambientale”
resi obbligatori dall’adesione al registro delle
Cooperative per l’Edilizia Sostenibile.
APPLICAZIONE DEI MARCHI
Applicazione dei marchi: interventi avviati nel 2002
Quadrifoglio
SA3 Comune di Bologna, viale Lenin (29 alloggi)
Coccinella
SV3 Comune di Bologna, via Masia (46 alloggi, 98 autorimesse)
Girasole 2005
OZ7 Comune di Ozzano dell’Emilia, via Galvani (20 alloggi)
Applicazione dei marchi: interventi avviati nel 2003
Girasole 2005
OZ8 Comune di Ozzano dell’Emilia (12 villette)
Applicazione dei marchi: interventi avviati nel 2004
Girasole 2005
SI13 Comune di San Lazzaro (4 ville)
Quadrifoglio
RI3 Comune di Rimini (12 alloggi)
Applicazione dei marchi: interventi avviati nel 2005
CSL2 - Comune di Casalecchio di Reno
località San Biagio V. Micca (34 alloggi)
Coccinella + fiocco
di neve
Girasole 2005
SL12 - Comune di san Lazzaro
località Idice via Castiglia (11 villette indipendenti)
Girasole 2005
SL12 - Comune di san Lazzaro - località Idice via Castiglia (40 alloggi)
Quadrifoglio
AR8 - Funo di Argelato S.P. Galliera (39 alloggi, 18 negozi, 15 uffici)
Applicazione dei marchi: interventi avviati nel 2006
Coccinella + fiocco di neve
ZP3 Comune di Zola Predosa, pressi via Risorgimento (56 alloggi)
Quadrifoglio + fiocco di neve
CG2 Comune di Castel Guelfo di Bologna, via Stradone (62 alloggi)
Quadrifoglio + fiocco di neve
SG9 Comune di San Giorgio di Piano, pressi di via Bandiera (14 alloggi)
Applicazione dei marchi: interventi avviati nel 2008
Girasole + fiocco di neve
SA5 Comune di Bologna, via Marx (40 alloggi)
Quadrifoglio + fiocco di neve
R16 Rimini, località Gaiofana, via Montescudo (34 alloggi)
Applicazione dei marchi: interventi avviati nel 2009
Girasole + fiocco di neve
SA6 Comune di Bologna, via Marx (N.50 alloggi)
La tabella sull’applicazione dei marchi tiene distinti gli interventi precedenti le modifiche del 2005 da quelli successivi; in special modo con la dicitura
“Girasole 2005” si intende evidenziare l’applicazione del marchio “materiali, impianti e bioclimatica”. Laddove invece verrà adoperato il solo marchio
“Girasole” si tratterà dei contenuti rivisti e aggiornati a partire dal 2005.
40
Intento di Murri è riconfermarsi, nel rapporto con i soci abitanti, quale “accompagnatore” verso una casa di
qualità: la qualità nell’abitare infatti non deve essere appannaggio solo di chi progetta e di chi costruisce, ma
anche di chi abita. L’educazione all’ “abitare di qualità” dovrà dunque diventare ancor più uno degli obiettivi
primari della Cooperativa.
Architettura
e qualificazione estetica
L’architettura è una materia studiata e ricercata
e dunque in questi termini deve rientrare sotto
il concetto di “estetica”. Altresì è importante
parlare di “buona architettura”, basata cioè su
principi di verità, armonia e riconoscibilità.
Per queste ragioni è fondamentale che progettisti
e costruttori condividano le scelte della
Cooperativa, promuovendo la riconoscibilità del
prodotto Murri.
La Cooperativa distingue due fasi rilevanti
nell’ambito della progettazione, legate alla
presenza o meno di personale interno dipendente.
Infatti, per la fase della progettazione
architettonica comunemente viene adoperato
proprio personale dipendente, laddove per quella
progettuale di struttura ci si affida a tecnici
esterni. Ad ogni modo, si può affermare che il
progetto è sempre “vincolato” alle direttive e
alle verifiche in fase realizzativa poste dalla
Cooperativa, in particolare rispetto a tre parametri
che gli alloggi Murri devono rispettare:
• tipologia,
• arredabilità,
• vivibilità.
Da non sottovalutare inoltre il “mecenatismo”
di Murri: la collezione d’opere d’arte della
Cooperativa è frutto anche dell’investimento su
giovani artisti, alimentata anche attraverso il
concorso “Murri PublicArt”, evento ideato dalla
stessa Cooperativa.
Presso la sede della Cooperativa, è proseguita
l’implementazione della collezione d’arte
contemporanea sul tema della casa e dei
paesaggi urbani. Al 2009 la Cooperativa conta
complessivamente 40 opere, il cui costo iscritto a
bilancio sui prezzi d’acquisto è di oltre 332 mila
euro.
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Collezione Murri al 2009
Anno d’acquisto
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
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Artista
Titolo dell’opera
Tipologia
Sugyama Isao
Santuario 117
Scultura
Gagliardino Enzo
Senza titolo
Dipinto
Gagliardino Enzo
Senza titolo
Dipinto
George Lilanga
Senza titolo
Dipinto
Aldo Mondino
Iniziazione
Scultura
Weng Fen
Birds eye view - Shenzen
Fotografia
Weng Fen
Birds eye view - Haikou
Fotografia
Giacomo Costa
Paesaggio n° 17
Fotografia
Giacomo Costa
Studio di particolari n°1
Fotografia
Jackson Nkumanda
Capetown
Opera tridimensionale
Pozzati Concetto
La casa dell’artista
Dipinto
Costantino Stefanoni
Senza titolo
Dipinto
Marcello Jori
Paesaggio Urbano
Tela
Aldo Mondino
Due torri
Opera tridimensionale
Marco Lodola
Ballerina
Scultura luminosa
Luciano Leonardi
La gelosia
Olio su tavola
R.G. Gschwantner
0 degrees
Tecnica mista
Immo Jodice
Napoli
Fotografia
Immo Jodice
Venezia
Fotografia
Emilio Tadini
Fiaba
Olio su tela
Marco Lodola
Senza titolo
Scultura Luminosa (da parete)
Giacomo Costa
Veduta 21
Fotografia
Kiwuthi Mbuno
Mbanga na tumili
Pastello a cera su cartoncino
Kiwuthi Mbuno
Nyumbani Kwane
Pastello a cera su cartoncino
Vincenzo Rusciano
Dark room # I
Tecnica mista
Vincenzo Rusciano
Dark room # II
Tecnica mista
Willie Bester
Mnu Khanya Ndaba
Tecnica mista
Passalacqua Franco
Totem
Alluminio dipinto
Passalacqua Franco
Compost city
Olio e cera su tela
Marco Lodola
Danza città
Scultura Luminosa
Marco Lodola
Danza città sagomata
Scultura
Boris Mikhailov
Senza titolo
Fotografia
Anastasia Khoroshilova
Baltyisk
Fotografia
David Bowis
Oblivion
Olio su tela
Donald Baechler
House 2008
Tecnica mista
Graziano Pompili
“Abitare il tempo”
Scultura in marmo
Sugyama Isao
Santuario 221
Scultura
Luciano Leonardi
Paesaggio, rocce rosse
Dipinto
Luciano Leonardi
Finestra in un interno
Acquerello
Sebastian Mahon
Ville Moranesse
Olio su tela
IL CAPITALE
RELAZIONALE
Il capitale relazionale rappresenta lo strumento per svolgere tutte le attività della Cooperativa nelle quali
sono necessarie relazioni (mediate o meno) basate su fiducia, credibilità, autorevolezza e rispetto. Il capitale
relazionale è dunque una “struttura di base” del funzionamento dell’impresa.
La Cooperativa crea e modifica il proprio capitale relazionale durante tutte le interazioni dirette o indirette
con i soci e gli stakeholder. Queste interazioni si possono genericamente suddividere in:
• relazioni professionali, ovvero attività relazionali che la Cooperativa ha nel corso dello svolgimento della
propria attività specifica (progettazione, realizzazione, assegnazione degli alloggi);
• comunicazione, ovvero attività relazionali che la Cooperativa intraprende allo scopo di comunicare
l’esistenza, la validità, il valore e il senso della propria attività;
• influsso, ovvero attività relazionali che la Cooperativa compie come esito secondario di altre interazioni,
verso interlocutori non primariamente chiamati in causa. Questo avviene in quanto molte delle attività
d’interazione si svolgono in maniera pubblica, quindi possono essere recepite anche da chi non ne è
direttamente destinatario.
Questi tre insiemi vanno intesi come parzialmente sovrapposti.
In generale questo significa che le azioni che creano capitale relazionale per la Cooperativa avvengono sia
in situazioni “controllate”, ovvero in cui Murri agisce direttamente, sia in situazioni in cui l’azione della
Cooperativa è indiretta o semplicemente mediata, in cui è più difficile controllare puntualmente l’esito
finale.
Fornitori e partner
I fornitori rappresentano un tramite fondamentale
a garanzia della qualità offerta ai soci. E’ dunque
fondamentale l’affidabilità degli stessi e la
capacità di collaborazione.
I criteri di valutazione e selezione rappresentano
la modalità principale attraverso cui Murri
individua le imprese di costruzione e i fornitori dei
servizi tecnici.
La maggior parte delle imprese di costruzione
utilizzata dalla Cooperativa è radicata nei
territori delle province di intervento. Anche gli
artigiani, subappaltatori delle stesse imprese,
sono preventivamente valutati ed accettati dalla
Cooperativa secondo criteri di esperienza e
capacità produttiva, dando la preferenza a coloro
che operano nello stesso territorio provinciale al
fine di avere maggiori garanzie di disponibilità e
rapidità nell’esecuzione di eventuali interventi di
ripristino dopo l’ultimazione dei lavori. Lo stesso
discorso vale per i fornitori dei servizi tecnici.
Secondo quanto previsto nel Sistema di
Gestione della Qualità, tutti i fornitori sono
preventivamente valutati allo scopo di verificare
la loro capacità di fornire prodotti o servizi in
conformità alle necessità della Cooperativa.
Successivamente vengono eseguiti controlli
periodici (con cadenza annuale) sui fornitori, per
verificare il mantenimento dei requisiti minimi
di accettazione e la capacità di risolvere gli
eventuali problemi emersi durante il rapporto di
fornitura.
Altra importante relazione, funzionale alla
realizzazione di adeguati standard qualitativi
è quella con i partner. Un esempio consolidato
è quello della relazione con Telamon che ha
permesso a Murri di migliorare e ampliare il
servizio di personalizzazione dell’alloggio,
arrivando a fornire gli alloggi con una cucina di
alta gamma compresa nel prezzo.
Sempre in quest’ottica è orientato il progetto di
verifica della posa dei materiali e delle finiture
degli alloggi, orientato a sviluppare attente e
puntuali verifiche sui lavori eseguiti dalle imprese
di costruzioni per analizzarli “con gli occhi di chi
compra casa”.
Pubblica amministrazione
Quando si tratta di relazioni con la Pubblica
Amministrazione occorre considerare due aspetti
principali: le relazioni dirette alla realizzazione
dell’attività core (costruzione degli immobili)
e quelle più generalmente legate alle politiche
sociali e di responsabilità sociale sui territori di
presenza dell’impresa. I due momenti ovviamente
non sono sempre completamente scindibili,
anzi tendono ad alimentarsi a vicenda, nella
considerazione più generale che il socio della
Cooperativa è al contempo abitante e cittadino.
I momenti principali in cui si esplicita l’attività
con la Pubblica Amministrazione per la
realizzazione degli interventi immobiliari sono
principalmente due:
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1.le attività di programmazione degli Enti Locali, ovvero i momenti in cui le amministrazioni pianificano l’uso
del territorio e lo sviluppo urbanistico, lavorando di concerto con i principali attori del territorio, dunque
con le imprese, i proprietari delle aree, eccetera. Murri partecipa al confronto con gli Enti Locali, portando
sia un apporto di tipo tecnico (conoscenza ed esperienza maturate) sia di sviluppo sociale (conoscenza
delle esigenze del cittadino).
2.le attività dirette alla costruzione degli immobili, dunque la progettazione e realizzazione secondo i
parametri urbanistici e architettonici posti dagli Enti Locali.
Enti Locali con cui si è collaborato nel corso del 2009
Provincia di Bologna
Provincia di Rimini
Comune di Bologna:
• Via Marx: definizione progettuale per la
realizzazione di un terzo lotto da avviare,
• Via del Lazzaretto: confronto per la definizione
progettuale dell’intervento,
• Zona dell’ex Mercato Ortofrutticolo: confronto per
la definizione progettuale dell’intervento.
Comune di Bellaria Igea Marina:
definizione dell’accordo urbanistico ex art. 18 L.R.
20/2000 per l’inserimento nel POC (piano operativo
comunale) dell’area di proprietà della Cooperativa.
Comune di Castenaso:
definizione dell’accordo urbanistico ex art. 18 L.R.
20/2000 per l’inserimento nel POC (piano operativo
comunale) dell’area di proprietà della Cooperativa.
Comune di Riccione:
definizione dell’accordo urbanistico ex art. 18 L.R.
20/2000 per l’inserimento nel POC (piano operativo
comunale) dell’area di proprietà della Cooperativa.
Comune di San Lazzaro:
avvio della trattativa per definizione dell’accordo
urbanistico ex art. 18 L.R. 20/2000 per l’inserimento
nel POC (piano operativo comunale) dell’area di
proprietà della Cooperativa in località Idice e Mura
San Carlo.
Comune di Castel Maggiore:
approvazione del Piano Particolareggiato per il
comparto realizzativi di via Matteotti.
Comune di Marzabotto:
approvazione della variante urbanistica in Località
Medelana per il trasferimento della potenzialità
edificatoria in area diversa, finalizzato alla riduzione
dell’impatto ambientale.
Comune di Castel Guelfo:
definizione del Piano Particolareggiato.
Esistono, s’è detto, anche tutte le relazioni legate alle politiche sociali e di responsabilità sociale
dell’impresa, che producono i loro effetti positivi sulle comunità di riferimento e dunque anche nelle
politiche degli Enti Locali. Murri, in quanto cooperativa di abitanti a larga base sociale, rappresenta uno
degli “strumenti” in grado di dare risposta alle esigenze abitative presenti sul territori; si pone altresì come
soggetto che vuole “dare rappresentanza e voce agli abitanti”, anche verso le Amministrazioni Locali. In
tale senso è interpretabile l’impegno assunto dalla Cooperativa nella direzione di ampliare i propri ambiti di
intervento sul territorio, e dunque i canali di confronto aperti con gli Enti Locali sui temi de:
1.l’impegno nella riqualificazione energetica del patrimonio abitativo esistente,
2.il progetto per la realizzazione di serre fotovoltaiche a Bologna,
3.l’avvio di interventi abitativi a proprietà indivisa con possibilità di riscatto.
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Università e ricerca
Da molti anni, Murri ha maturato la consapevolezza che, per garantire condizioni di salubrità e benessere
agli utenti, le abitazioni devono essere realizzate con tecnologie e materiali bio-compatibili.
Murri è stata la prima tra le cooperative di abitanti in Italia ad occuparsi attivamente dei temi dell’edilizia
bioecologica e del risparmio energetico, attraverso investimenti mirati in ricerca, convegni, viaggi studio,
formazione. Inoltre ha attivato da anni una convenzione con il Centro Studi “Progettazione Edilizia
Ecocompatibile” del D.A.P.T. (Università di Bologna) attraverso contributi mirati a sostegno dell’attività del
Dipartimento.
TEMI OGGETTO DELLE RICERCHE SVOLTE IN COLLABORAZIONE CON IL D.A.P.T.
Anno Accademico
Titolo Borsa di Studio/Tesi di Laurea
1999 - 2000
Il quartiere sostenibile.
Criteri per la valutazione in fase di progetto del grado di biocompatibilità ed
ecosostenibilità ambientale degli interventi edilizi, a scala insediativa e architettonica.
1999 - 2000
Comportamento ambientale delle pareti verticali esterne degli edifici residenziali.
Analisi sistematica, criteri e metodi di valutazione delle prestazioni.
1999 - 2000
Materiali per l’edilizia biologica: scelte progettuali ed esecutive.
2000 - 2001
Proposta per il recupero dell’insediamento storico del Casamento di Medelana.
2000 - 2001
Comportamento ambientale degli infissi esterni verticali negli edifici residenziali.
Analisi sistematica, metodi e criteri di valutazione dei requisiti connotanti il
comportamento tecnologico, derivanti dalle esigenze di benessere luminoso, termico e
acustico.
2001 - 2002
La certificazione degli edifici ecologici.
Definizione di criteri di autocertificazione per una Cooperativa d’abitanti (2 volumi).
2002 - 2003
Progettazione sostenibile di un ambito urbano: metodologie e applicazioni.
2002 - 2003
Ecosostenibilità dei materiali da costruzione: applicazione di una nuova metodologia di
valutazione progettuale.
2002 - 2003
Valutazione progettuale della compatibilità bioecologica delle vernici nei trattamenti
di superficie delle costruzioni.
2002 - 2003
Controllo energetico e termico delle chiusure verticali degli edifici residenziali.
Applicazione di un codice di calcolo in regime non stazionario.
2004 - 2005
Ecosostenibilità delle costruzioni: analisi dei fattori progettuali di un nuovo edificio in
Bologna.
2004 - 2005
La certificazione energetica degli edifici.
Definizione di criteri di autocertificazione per una Cooperativa d’Abitanti.
2007 - 2008
Uso sostenibile della risorsa idrica: problemi e metodi per il risparmio in ambiente
domestico.
Recupero e trattamento per usi compatibili delle acque meteoriche.
2009 - 2010
Studio del Piano Particolareggiato del Comune di Castel Guelfo: revisione della
distribuzione degli edifici e del loro orientamento per la riduzione dei consumi
energetici.
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Cooperazione
Murri ha assunto da tempo l’impegno alla
diffusione della “cultura del costruire secondo i
principi della bioedilizia” all’interno di Legacoop
Abitanti, l’Associazione delle cooperative
di abitanti (già ANCAb). Infatti ha messo a
disposizione di tutte le cooperative aderenti il
marchio “La tua casa naturalmente”, presentato
al SAIE nell’ottobre 2005, quale marchio di
certificazione energetica ambientale del settore.
Legacoop Abitanti ha intrapreso negli anni
un percorso di studio e diffusione parallelo a
quello di Murri, fino a giungere alla creazione
del “Registro delle Cooperative per lo sviluppo
dell’Edilizia Sostenibile”. L’Associazione,
nell’iscrivere le cooperative richiedenti, attesta
il rispetto e l’adesione degli obiettivi fissati
nel Codice Concordato Legacoop Abitanti e,
conseguentemente rilascia il marchio donatole da
Murri.
Per l’iscrizione al Registro è necessario aderire
ad un insieme di regole condivise che puntano
ad un approccio sostenibile nella realizzazione
di un intervento edilizio, e di una metodologia
di approccio alla progettazione che favorisce
la coniugazione della tradizione culturale ed
operativa delle cooperative di abitanti ai principi
esposti, in coerenza con i propri valori, per fornire
risposte di qualità ai propri soci.
Coerentemente a tale percorso, la Cooperativa
Murri ha ottenuto l’iscrizione al registro nel 2006.
Nel 2009, l’Associazione ha arricchito il percorso
fissando per le cooperative iscritte al registro
“l’impegno a realizzare tutti gli alloggi assegnati
dalla cooperativa rispettando il percorso e il
livello di qualità minimo descritto dal marchio
prestazionale di certificazione energeticoambientale”. Il marchio dunque - oggi trasformato
in “Abitare Qualità” - diviene un “marchio di
processo”, che indica il rispetto dei requisiti
prestazionali del Codice quale modus operandi
delle cooperative aderenti.
Comunicazione
Per ragionare delle attività di comunicazione pare utile suddividere le stesse in sottoinsiemi di riferimento in
base ai soggetti cui sono dirette, e in particolare per una cooperativa in:
1.comunicazione diretta ai soci: libretto casa, bilancio sociale, assemblee, incontri di presentazione dei
bandi, Murri News, attività sociali, eccetera.
2.comunicazione diretta all’esterno: advertising, sito internet, sponsorizzazioni, esposizioni fieristiche,
MurriPublicArt, eventi pubblici, eccetera.
Per Murri, soprattutto in questo periodo, comunicare è necessario anche per superare le difficoltà derivanti
dalla crisi del mercato immobiliare, attraverso la promozione della propria proposta immobiliare. Assume
inoltre rilievo la comunicazione interna, intesa non solo come flusso informativo dall’impresa verso il socio,
ma anche dalla base sociale verso la Cooperativa, quale strumento per cogliere i mutamenti sociali e le
nuove esigenze cui la Cooperativa è chiamata a rispondere.
Elenco dei canali di comunicazione adoperati da Murri nel 2009
Giornalino Murri News
Bilancio sociale
Sito internet
Radio e TV locali
Giornali - quotidiani ed. provincia
Pubblicazioni su riviste specialistiche
Cartellonistica
Partecipazioni ed organizzazioni ad eventi pubblici
Opuscoli informativi
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L’attuale congiuntura impone altresì una
razionalizzazione dei costi anche in ambito di
comunicazione e marketing.
Escludendo l’opzione di ridurre la propria
visibilità in senso “quantitativo”, che ridurrebbe
semplicemente le possibilità di promuovere
l’operato della Cooperativa, si può pensare ad un
cambiamento di “ricetta” che consenta di:
1.legare più strettamente le attività di
comunicazione, interna ed esterna, ai compiti e
ai valori della Cooperativa;
2.raggiungere potenziali nuovi soci attraverso
canali a loro familiari, ma nuovi per la
Cooperativa;
3.aumentare lo scambio di idee e prospettive con
la base sociale.
Si potrebbe dunque partire da un potenziamento
della presenza della Cooperativa sul web, essendo
alcune attività di comunicazione digitale pressoché
a costo zero, perchè basate su canali gratuiti.
Inoltre, la struttura della comunicazione digitale
permetterebbe di implementare facilmente
strumenti che consentono, sia ai soci che alla
collettività, di fornire il proprio punto di vista
sullo specifico della Cooperativa.
Alcuni esempi in tal senso paiono:
• attivare profili Murri sui principali social
network;
• attivare sul sito Murri strumenti che permettano
la partecipazione diretta degli utenti (forum,
blog);
• diffondere i contenuti del Murri News anche
attraverso siti terzi (siti per comunicati stampa
gratuiti ecc.);
• creare una mailing list dei soci (per territorio),
da utilizzare per aumentare la visibilità delle
attività della Cooperativa non solo di tipo
istituzionale, ma anche ricreativo.
MURRI
Bilancio sociale esercizio 2009
A cura di DTN consulenza
Grafica e impaginazione: Officina Immagine
Stampa: Galeati Industrie Grafiche
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COOPERATIVA MURRI PIAZZA CADUTI DI SAN RUFFILLO, 5 - 40141 BOLOGNA - T. 051 6221811 F. 051 6221895
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