IIIª SEZIONE CIVILE.
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TRIBUNALE DI SALERNO III SEZ. CIVILE.
Ufficio Esecuzioni Immobiliari.
Al Giudice Dell’Esecuzione.
Iscrizione al Ruolo Generale Esecuzione n°. 73/2011
Conferimento Incarico in data: 20/09/2011.
Il C.T.U: Arch. Sica Alfonso res.Via Dei Greci 64/E (SA). Tel
e Fax. 089/271006.
Le Parti in Causa :
Creditore Procedente o surrogante (mutuante): Credito
Emiliano S.P.A.
Procuratore : Avv.to Rossana Volpe
Domiciliata: Corso Garibaldi n. 235 (Sa).
Tel. 089/ 233213
Contro :
Debitore Esecutato o mutuatario: Sig.ra Omissis.
Immobile Pignorato: Appartamento ubicato nel Comune di
Montecorvino Rovella (SA), in Via Nebulana n. 25. Fraz.
Nuvola.
Fig. 1
2
STESURA DELLA RELAZIONE.
Illustrissimo Dott. G. E. della IIIª sezione del Tribunale di Salerno, ufficio esecuzioni
Immobiliari.
PREMESSA :.
Con ordinanza pronunciata in data 20/09/2011, la S. V . I. in qualità di giudice
dell’esecuzione immobiliare del Tribunale di Salerno, III° Sez. Civile, nominava il
sottoscritto Arch. Alfonso Sica quale ausiliare del giudice dell’esecuzione, nella procedura
Esecutiva Immobiliare N. 73/2010 onde espletare l’incarico in oggetto della vertenza tra le
parti in causa:
Creditore Procedente o surrogante (mutuante): Credito Emiliano S. P. A., con sede presso
la via Emilia S. Pietro n. 4 – 42100 Reggio Emilia (RE)
Contro il Debitore esecutato: La sig.ra Omissis.
Pertanto lo scrivente Arch. Sica Alfonso con studio nella propria residenza, presso la via
Dei Greci 64/E Salerno, ed iscritto all’Ordine degli architetti P. P. C. della provincia di
Salerno, con numero 1815, effettuò il rito di giuramento, e in tale circostanza, gli fu
richiesto di rispondere ai quesiti più in avanti elencati, concedendogli 45 giorni per il
deposito della consulenza in cancelleria, precipuamente in data 2 Febbraio 2012.
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA.
Fase del primo sopralluogo:
Le operazioni di consulenza ebbero inizio il giorno 22 del mese di Settembre dell’anno
2011, nel momento di ritiro del fascicolo in cancelleria, in cui presa visione degli atti in
esso contenuti, lo scrivente inviò nella giornata 24 del settembre 2011 gli avvisi di
sopralluogo alle parti, preparando il verbale di ingresso, per il giorno 18 Ottobre 2011 alle
ore 10.00, e luogo presso l’Immobile oggetto della vertenza, e del pignoramento, ossia alla
via Nebulana, fraz. Nuvola al n. 25 in Montecorvino Rovella (SA).
Il giorno 3 Ottobre recandomi sul luogo ove programmato il sopralluogo, questo per fare
adeguati accertamenti presso l’ufficio comunale di Montecorvino Rovella, al comando di
polizia municipale, su mia richiesta fui accompagnato a frazione Nuvola, presso via
Nebulana, al civico 25 da un agente di Polizia municipale, che abitando proprio in quella
via, mi consentì l’accesso all’edificio, quindi vedere l’ingresso, la corte, e trovare l’inquilina
che all’attuale tiene il possesso dell’immobile staggito.
Pertanto la sig.ra Omissis, mi ha rilasciato il numero di cellulare del sig. Omissis legato
con l’esecutata da vincolo di matrimonio.
Lo scrivente preso contatto con il sig. Omissis, ebbe da quest’ultimo subito una richiesta,
ossia un avviso di sopralluogo con raccomandata AR, ma con l’effettivo recapito, ossia alla
via Omissis, per il giorno 31 Ottobre 2011.
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Subito dopo, nello stesso pomeriggio del 3 Ottobre, inviai un Fax di correzione della data
di sopralluogo all’avv. Rossana Volpe, procuratore del Credito Emiliano SPA, col motivo,
di avvenuta trattativa con debitore esecutato.
Alla data di sopralluogo del 31 Ottobre 2011, alle ore 9.00, sul luogo erano presenti i
sigg.ri :
Omissis, studente in legge, quale mio collaboratore.
Il sig.re Omissis.
Il sottoscritto Omissis C. T. U, nella procedura in oggetto della seguente relazione.
Per dare inizio al mandato conferitomi procedetti ad ispezionare l’area dall’esterno,
facendo delle fotografie lungo la via Nebulana, al civico attuale n. 25, ove ubicato
l’immobile residenziale staggito, continuando con delle foto sulla corte interna, ove allocata
una fontana ornamentale funzionante, di fattura compresa tra la fine dell’ottocento e il
primo novecento, continuando con altre foto all’interno dell’appartamento, ed effettuando
delle misurazioni.
Eseguiti tutti gli accertamenti del caso, al fine di ottenere una panoramica maggiormente
affidabile onde ottemperare al mandato conferitomi, annotai che :
”L’edificio, ha una interessante storicità, che si palesa, sia nella corte interna (fig. 3), che
nella fattura strutturale e decorativa di facciata, interessante ripeto risulta la corte interna,
ove affacciano altri appartamenti, compreso il cespite di cui la seguente relazione,
evidenzio che di interesse è l’ingresso che apre su un androne sul quale presenzia una
volta a botte dipinta ad affresco( fig. 2), denotanti motivi che fanno capire la pregnante
realtà di un passato che è rappresentativo della storia del luogo.”
Pertanto dichiarai chiuso il sopralluogo alle ore 9.30, facendo firmare il verbale a tutti gli
astanti convenuti in quella sede, compreso lo scrivente C.T.U.
DESCRIZIONE DEI LUOGHI E DEI FATTI.
Il referente immobiliare di cui tratta la procedura esecutiva immobiliare con iscrizione al
ruolo generale 73/2010, riguarda un cespite a tipologia residenziale, facente parte di un
edificio d’epoca storica passata, chiamato palazzo Pizzuti la cui fattura originaria
appartiene agli anni antecedenti al 1 Settembre 1967, con un impianto di fondazione
architettonica base, con data ricadente nel secolo XVIII, con precisione nell’anno 1756,
per iniziativa di Don Nunziante Pizzuti (figg. 4 e 11)
L’ubicazione dell’immobile insiste nel comune di Montecorvino Rovella, in provincia di
Salerno, presso la via Nebulana, fraz. Nuvola al n. 25, e che il fabbricato di cui fa parte
l’immobile, per l’esecuzione dei lavori di riparazione dell’edificio, ovviamente danneggiato
dal sisma del 1980, andato quasi tutto distrutto, fu rilasciata dal comune di Montecorvino
Rovella, in data 30/01/1990 concessione/autorizzazione edilizia n. 215, prot. n. 4811.
“Si riporta dall’ultimo atto notarile, che successivamente per il cespite trasferito, non sono
mai intervenuti provvedimenti sanzionatori ai sensi delle vigenti leggi urbanistiche.
Demografia del comune di Montecorvino Rovella, di cui l’immobile: Abitanti: 12.650
circa.
Fig. 3
Fig. 2
4
Fig. 4
MANDATO.
Risposta del C.T.U ai quesiti preposti.
QUESITO 1-2-3.
1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la
documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o
è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o Inidoneità e restituisca gli atti
senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle
operazioni;
2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione
è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta
documentazione e completa ed idonea, proceda esperto a redigere in via
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preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la
documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa
di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda,
limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12;
per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea;
Il bene pignorato in oggetto, che sarà in dettaglio specificato in avanti, risulta documentato
negli atti del fascicolo in mio possesso, esiste una documentazione catastale, visure al
2010, presenzia il contratto di finanziamento del mutuo stipulato tra le parti, ossia creditore
mutuatario e debitore mutuante, in riferimento al bene pignorato, ossia un cespite ubicato
nel comune di Montecorvino Rovella, presso la via Nebulana, frazione Nuvola al civico 25,
in Provincia di Salerno.
Nonostante ciò io C.T.U. ho effettuato una ulteriore integrazione dei documenti necessari,
per un’affidabile valutazione immobiliare, richiedendo uno stralcio planimetrico della zona
con la ubicazione dell’appartamento (foto 11), di impianto meccanografico risalente
all’anno 1974, di cui se ne riporta negli allegati Sezione A al il grafico vettoriale, nonché il
planimetrico in scala 1: 200 dell’appartamento (fig. 6), con le rispettive funzioni nell’invaso,
in legittimità con la categoria catastale A3 (abitazioni tipo economiche), classe 2, di cui in
antecedenza all’anno 2005 era cat. A/6 (abitazione rurale), classe 4. (vedesi allegato in
Sez. A)
Si riporta invece, la risposta del catasto sull’ ultima visura richiesta dallo scrivente,
dell’effettivo mancato aggiornamento, inerente l’ultima compravendita, infatti all’ultima
visura catastale da me fatta stampare, non si riporta l’ultima trascrizione a favore della
signora Omissis, da atto di notar Raimondo Malinconico, stipulato in data 19/01/2006,
trascritto a Salerno il 3/2/2006 ai nn. 6598/3673.
Mi ripeto, nel documento rilasciato dal Notaio Fabrizio Corrente, si riferisce di un rogito di
compravendita, a vantaggio dell’esecutata, redatto in data 19/01/2006 con atto per Notar
Malinconico Raimondo, con ufficio in Salerno, al corso Garibaldi n. 194, trascritto il
03/02/2006 ai nn. 6598/3673, tra gli alienanti che trasferirono il diritto, ossia la sig.ra
Omissis, per la quota di 2/8 di proprietà, il sig.re Omissis, per la quota di 3/8 di proprietà, e
la sig.ra Omissis, per la quota di 3/8 di proprietà, a favore della compratrice acquirente la
sig.ra Omissis, di tale atto non risulta ancora voltura catastale, quest’ultima richiesta dallo
scrivente al notaio Malinconico Raimondo in data 03/10/2011, di cui se ne allega nella
Sezione B, la ricevuta di pagamento di € 69,62, quietanza n. 44636 del 03/10/2011, quale
domanda di voltura. Nel quesito specifico si parlerà della risposta rilasciata dall’ufficio
Catastale, alla istanza postagli.
Nella stessa tornata di compravendita il notar Malinconico, rogante rappresentò quale
ufficiale, il trasferimento contro la sig.ra Omissis e a favore del sig.re Omissis coniuge
dell’alienante i diritti in ragione di ½ di piena proprietà inerente un appartamento facente
parte del fabbricato ubicato nello stesso comune omonimo, presso la via Campania
fabbricato B. Ossia presso la residenza ove fu inviato dal sottoscritto il primo avviso di
sopralluogo, che per mancanza di destinatario, la raccomandata ritornò al mittente, ossia
al CTU.
Si è capito dai dati anagrafici che i coniugi Omissis, sono emigrati in Roma, precisamente
nel comune di Guidonia Montecelio, la data è leggibile nei certificati di residenza, posti tra
gli allegati, in Sez. B.)
Tornando al cespite in oggetto, esso è sottoposto a Vincolo dei B. A. A. S. seguito da Atto
di Avveramento di condizione Sospensiva, consistente nel mancato esercizio della
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Prelazione da parte del Ministero Degli Enti Territoriali aventi diritto in sua sostituzione,
stipulato sempre con atto a Rogito Malinconico in Salerno del 25 Settembre 2006,
annotato in data 17 Ottobre 2006 ai nn. 54843/6205 ai RR.II di Salerno.
Nell’art. 6) dell’atto di compravendita si recita:
“”L’Immobile riportato al quadro B di detta nota, unitamente all’intero edificio di cui
fa parte, è soggetto a vincolo storico-artistico che è stato instaurato con decreto del
Ministero della Pubblica Istruzione del 02/01/1956, ai sensi della legge 01/06/1939 al
n. 1089.
Pertanto il presente atto resta sottoposto a condizione sospensiva nella pendenza
del termine previsto dalla citata legge, per l’eventuale esercizio del diritto di
prelazione da parte del competente MINISTERO DEI BENI CULTURALI E
AMBIENTALI.
Pertanto gli alienati venditori, trasferenti il diritto, insieme agli acquirenti
compratori, acquisitori del diritto, dovranno provvedere al più presto a notificare al
MINISTERO DEI BENI CULTURALI E AMBIENTALI, nonché alla SOPRINTENDENZA
AI B. A. A. S. di Salerno ed Avellino le condizioni della presente vendita.
Ancora: In data 17/10/2006 ai nn. 6205/707 si annota cancellazione condizione
sospensiva.””
Riferiamo che: “Il Ministero alle belle arti avrebbe diritto di prelazione su tutti i beni
vincolati, per cui va fatta attenzione ai valori dichiarati, che siano veritieri, come
dovrebbero sempre essere. Trascorsi i 60 gg. si constata la non avvenuta prelazione e si
perfeziona la compravendita.
Gli
immobili
di
interesse
storico
o
artistico
godono
di
un
particolare
regime
fiscale
agevolato.
Affinché un fabbricato sia considerato "di interesse storico o artistico" è necessario che
l'immobile sia sottoposto a vincolo ai sensi dell'art.3 della legge 1 giugno 1939, n.1089, e
successive modificazioni (decreto Legislativo 29 ottobre 1999, n. 490).
Gli uffici catastali accertano questi fabbricati secondo le loro caratteristiche ordinarie, e
non tengono quindi conto del vincolo storico o artistico; il classamento di questi fabbricati è
perciò
uguale
a
quello
di
tutti
gli
altri
immobili.
Tuttavia la legge prevede che, ai fini fiscali, il valore imponibile venga calcolato sulla base
di una rendita catastale determinata applicando la tariffa d'estimo più bassa ("di minore
ammontare") tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è situato
il
fabbricato.
In altre parole, qualsiasi sia il classamento attribuito dal catasto ad immobili di interesse
storico o artistico, ai fini ICI si deve ricalcolare la rendita catastale utilizzando la tariffa più
bassa presente, per le categorie del gruppo A, nel quadro tariffario della zona censuaria in
cui ricade l'immobile.
In proposito, l’art. 61 del D.Lgs. n. 42/2004, oggi vigente, stabilisce che il Ministero possa
esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della denuncia con cui
l’alienante comunica ad esso i dati identificativi del bene, i nominativi e il domicilio delle
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parti, nonché gli elementi essenziali del contratto (si noti che il termine di 60 giorni previsto
dal primo comma dell’art. 61 del D.Lgs. n. 42/2004 diventa di 180 giorni quando la
denuncia sia stata omessa o presentata tardivamente).
QUESITO 4.
Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l’immobile
pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di
pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul
medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e;
L’oggetto della compravendita di cui si parla, riguarda un appartamento insistente nel
comune di Montecorvino Rovella, Frazione Nuvola, alla via Nebulana n. 25, censito in
Catasto Fabbricati al foglio 32, particella o mappale 174, partita 930, Sub 11, Cat. A/3,
vani 2, 5, altezza interna dei vani principali ml. 2.35, il bagno accessorio diretto h. ml. 2.15.
Tutto su Piano Rialzato, Rendita Catastale € 258, 23, per una sup. cat. riportata negli atti,
di mq. 58.00.
L’appartamento confina Omissis.
L’edificio che ospita l’immobile, risulta vincolato come già accennato dalla
Amministrazione Soprintendenza B. A. A. S., pertanto l’edificio esibisce valenze a
carattere storico-artistico, dichiarando i relativi segni storici della cultura architettonica del
luogo.
L’edificio é realizzato in muratura ordinaria, con data di costruzione storica anno 1760
circa, per iniziativa di Don Nunziante Pizzuti, con l’annessa cappella della SS. Annunziata,
e dolorosa Beata Vergine, in cui fu seppellito il 14 Aprile 1764 il suo onorabile fondatore.
Il fabbricato ha una copertura a falde, e risulta ricostruito dopo il danneggiamento del
sisma del 1980, perdendo l’edificio, evidentemente segni storici di impianto originario,
comunque tale realtà è dottrina del restauro conservativo e non stilistico. Infatti lo stesso
stemma araldico della famiglia, che era inserito in una nicchia, andò perduto, insieme alle
stanze affrescate.
Gli esterni e gli interni saranno ulteriormente valutati in seguito, attraverso parametri
estrinseci ed intrinseci.
Non risultano altre procedure esecutive gravanti sull’appartamento in oggetto della
procedura, come espresso dalla stessa Certificazione di Pignoramento del notaio Fabrizio
Corrente, e confermato dalle formalità da me richieste all’agenzia del territorio, inserite
negli allegati di Sezione B.)
La cappella annessa a
palazzo Pizzuti.
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Fig. 5
Fig. 8
Fig. 7
La cappella annessa a
palazzo Pizzuti.
Fig. 9
Fig. 6
Per quanto possa riguardare la attuale condizione catastale degli intestati, come già
anticipato, alla presentazione della richiesta voltura da parte del notaio Malinconico
Raimondo, rogante nella compravendita del 19 Gennaio 2006, trascritto in data 3 Febbraio
2006 ai nn. 6598/3673, richiesta voltura in data 3 Ottobre 2011, di cui risposta al
sottoscritto: attività di voltura sospesa per mancato allineamento dei trascritti pregressi,
circa alcuni passaggi che ora riportiamo:
In data 27/08/1999 con atto per Notar Bruno Parisi, trascritto il 10/09/1999 ai nn.
26783/20476, Omissis, vende a Omissis, che si dichiarava in regime di comunione dei
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beni con la coniuge Omissis la quota di ½ di proprietà dell’appartamento oggetto del
pignoramento, ossia 500/1000, gli altri 500/1000 erano già di proprietà del Omissis, avuti
dalla Madre.
La corte Interna: e l’ingresso al
cespite.
Fig. 10
Stralcio planimetrico della
zona.
Fig. 11
Pertanto i germani Omissis, figli di Omissis, dichiaravano che l’immobile in oggetto era
pervenuto loro tramite successione ereditaria dalla madre Omissis, denuncia di
successione reg.ta a Montecorvino Rovella il 4 Gennaio 1941 n. 9 vol. 104; tale denunzia
di successione non risulta tuttora ancora trascritta.
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In data 12/02/2004 muore il sig.re Omissis, il quale aveva regolato la propria successione
con testamento olografo (scritto a mano) del 23/07/2003 pubblicato con verbale per Notar
Maria Francesca Sanseverino il 5 Maggio 2004, in favore dei nipoti Omissis).
Pertanto la relativa denunzia di successione presentata presso l’ufficio del registro di
Salerno in data 07/06/2004 e classificata al n. 91, Vol. 1277/1, trascritta il 03/04/2006 ai
nn. 18734/11088 riporta come chiamati all’eredità, oltre i riferiti nipoti, anche il coniuge
Omissis. Beni dichiarati: Quota di 750/1000 appartamento in Montecorvino Rovella, via
Nebulana, in Catasto Fabbricati al foglio 32, p.lla 174, sub 11, cat. A/6, vani 2,5.
Che il coniuge Omissis, in ogni caso, rinuncia all’eredità in morte di Omissis con atto
del notaio Raimondo Malinconico del 22/11/2005 rep. 59415.
In data 19/01/2006 con atto del Notar Malinconico Raimondo, con ufficio in Salerno, al
corso Garibaldi n. 194, successivamente trascritto il 03/02/2006 ai nn. 6598/3673, i
seguenti alienanti trasferirono il diritto di proprietà, ossia la sig.ra Omissis, per la quota di
2/8 di proprietà, il sig.re Omissis, per la quota di 3/8 di proprietà, e la sig.ra Omissis, per la
quota di 3/8 di proprietà, a favore dell’ acquirente la sig.ra Omissis
Pertanto gli allineamenti vanno effettuati sul periodo che va dall’anno 1999 inerente
l’acquisto del sig. Omissis in comunione dei beni con la sig. Omissis, all’anno 2004 morte
del sig. Omissis, con relativa successione olografa rilasciata dal de cuius, all’anno 2005
con rinuncia dell’eredità da parte della sig. Omissis, ma sempre proprietaria del suo ¼,
ossia 250/1000.
Gli esterni.
Da un’indagine sul luogo, si accerta la presenza di opere di urbanizzazione primarie e
secondarie seppur modeste.
La zona non manca di un’adeguata rete impiantistica, che è parte essenziale delle opere
di urbanizzazione primaria.
Ovviamente la via Nebulana in frazione Nuvola scarseggia in parcheggi auto, non è
possibile sostare o parcheggiare lungo la stessa strada, e ciò rende penalizzante il
raggiungimento all’abitazione. Per quando riguarda i servizi terziari (uffici amministrativi,
attività commerciali, servizio sanitario, ecc…) per servirsene, occorre raggiungere il centro
o quasi, o in più, per una distanza di un chilometro e forse più.
L’edificio è ubicato in un realtà periferica, che in tempi brevi si collega al centro cittadino,
luogo che dimostra con le sue cortine una valenza storica, ciò é presente in quegli spazi
che coinvolgono coloro che vi transitano, indietro nel tempo, seppur a svantaggio delle
necessità e delle abitudini attuali.
Al piano terra di palazzo Pizzuti, all’oggi funziona un’attività di ristorazione.
L’edificio rifatto nel secolo scorso si articola all’oggi verticalmente su i seguenti livelli:
“Piani interrati, ossia cantinole, Piano terra con la corte di servitù, un rialzato verso
l’appartamento in oggetto, e un numero di due piani fuori terra, e sottotetto.
Fig. 12
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Fig. 13
Fattori estrinseci .
Fig. 14
Come già anticipato, l’appartamento allocato a livello rialzato è parte di un edificio di
costruzione della seconda metà del secolo XVIII, situato in una zona direi periferica
rispetto al polo centrale della cittadina Montecorvino Rovella, ma non degradata, edificio
annesso alla cappella della SS. Annunziata, ove trovò riposo eterno il suo onorabile
fondatore.
L’edificio, palazzo Pizzuti, ricade in un ambito che orograficamente potrebbe definirsi zona
collinare, indi con una discreta tranquillità, discreta salubrità dell’aria, modesto livello
sociale, limitatamente collegata con mezzi di trasporto pubblico, scarsa disponibilità di
parcheggio, qualità edilizia storica, con epoca di costruzione edilizia risalente come già
accennato tra la fine del settecento, con variazioni epocali successive, fino alla
ricostruzione conservativa post- sismica dell’Irpinia del 1980, attraverso la legge 219 del
14/05/1981.
I collegamenti pubblici di questo ambito con il centro della cittadina si possono considerare
limitati ai mezzi privati, ma posti all’esterno del nucleo storico.
Il clima è quello delle zone poste ad un livello medio dal mare dell’Italia Meridionale, ove la
stagione invernale si presenta con una temperatura direi più bassa.
Per usufruire del terziario, si necessita lo spostamento verso l’ingresso alla via Nebulana,
di frazione Nuvola, ovviamente migrando verso il centro della cittadina.
Fattori intrinseci.
La tipologia edilizia del fabbricato è di una abitazione in condominio, ove le finiture edilizie
sono residuo dell’edificio storico dopo il consolidamento post sismico del 1980.
Pur non vantando di un ascensore interno di condominio, l’appartamento, a cui ci si arriva
vincendo un dislivello di ml 1.00 circa, tramite una rampa a gradini e non a scivolo, quindi
a svantaggio delle barriere architettoniche, non risulta eccessivamente penalizzato dal
rialzo dal piano campagna.
L’edificio consta di interrati, di un rialzato che riguarda l’immobile in oggetto, due piani
superiori e sottotetto con copertura dotata di percentuale di pendenza falda e percentuale
di pendenza d’esercizio.
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Data la forma ad L in planimetria dell’edificio, che sul prospetto principale, con il lato lungo
ha un’altezza che gioca su tre livelli, all’opposto il lato breve, che incassa l’immobile
pignorato, ha un’altezza decisamente inferiore, fermandosi al primo impalcato dell’edificio
sulla strada omonima (Via Nebulana n. 25) .
L’edificio a cui si accede da un portone in legno incassato in un vano circoscritto da
materiali litoidi, ossia marmi, con fattura dichiaratamente modanata, di stile settecentesco,
geometricamente su arco ribassato, che anticipa la volta a botte interna, con un vano in
cui era dipinto lo stemma araldico, ora perduto nel tempo.
Fig. 15
Fig. 16
Fig. 17
Non evidenzio peculiari elementi di servitù attive e passive, che non siano quelli
condominali, come del resto esulo aggiuntivi vincoli di natura pubblica o privata, oltre
quello inerente la Soprintendenza B. A. A. S.
Gli interni.
L’Appartamento consta della seguente disposizione interna:
“Attraverso il passaggio di un cortile comune, che mena verso Nord, ci si indirizza
attraverso una rampa a gradini, del numero di 5 alzate, verso un ballatoio o pianerottolo,
che da ingresso al cespite, che apre verso una stecca di tre vani disposti in regime lineare
e influenzati da passaggi obbligati nel suo interno.”
 Il Vano di ingresso in attuale ha la funzione di ambiente cucina, e ingresso, costeggiando
sulla destra entrando una apertura a finestra, che da sulla corte.
La superficie, al netto degli spessori murari del vano ingresso-cucina, risulta di mq. 15. 50,
con un’altezza di ml. 2.40, misura inferiore a quella richiesta per l’agibilità (h. ml. 2.70)
 Il Vano verso Sud confinante con il bagno, a cui si accede attraverso un’apertura ricavata
nel muro di spina, presenta una superficie netta di mq. 25.00, con un’altezza di ml. 2.40.
 Il vano adibito a servizio igienico, con riferimento nel muro di ambito, confinante con altra
proprietà, ha la finestra in esso ricavata, dichiarando il vano, una ridotta superficie netta di
mq. 5.00, per un’altezza di ml. 2.20.
“Ad una valutazione metrica si ottiene una superficie totale netta di mq. 45.50 a cui vanno
addizionati la metà degli spessori murari confinanti e l’intero spessore murario delle mura
non confinanti, per una superficie Lorda commerciale di mq. 65.50.”
La Fontana:
Prodotto del
primo
Novecento.
13
Fig. 18
Fig. 20
Fig. 19
Gli Interni
Fig. 21
QUESITO 5.
Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere
l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquistato la
proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
L’immobile pervenne alla debitrice esecutata Omissis da atto di compravendita redatto in
data 19 gennaio 2006, trascritto il 3 Febbraio 2006, davanti al notaio Malinconico
Raimondo, atto seguito da mancato avveramento di condizione sospensiva da parte della
SOPRINTENDENZA ai B. A. A. S, con rogito notarile effettuato tra le parti in causa:
Alienanti la proprietà:
La sig.ra Omissis, moglie di Omissis, alla quale pervennero i 2/8 di proprietà, ossia quella
parte di consistenza dell’immobile oggetto del pignoramento, acquistato dal marito
Omissis, con regime matrimoniale di comunione dei beni, nell’anno 1999, per una quota di
½ dell’immobile. Pertanto la quota di ½ andrà ripartita tra i due coniugi, nella misura di ¼ e
¼ , ossia i 2/8 = 0.25, o anche i 250/1000 = 0.25, che risulta in eguale ¼ = 0.25, soluzione
dell’immobile di proprietà della sig. Omissis avendo egli rinunciato alla successione di
morte del Omissis.
Quest’ultimo trasferirà con testamento olografo (scritto a mano) le quote dell’immobile in
oggetto, nella misura di ½ + ¼ = ¾ = 0.75, ossia 500/1000 avuti dalla madre e 250/1000
dalla sorella (500 + 250= 750/1000 = 0.75), quest’ultima misura di proporzione in quote
sarà posseduta dai nipoti dopo la successione di morte rilascita da Omissis.
I nipoti:
14
Omissis 3/8 = 0.375, 0ssia 375/1000 = 0.375.
Omissis 3/8 = 0.375, Ossia 375/1000 = 0.375.
Fig. 22
Dalle formalità richieste all’ Agenzia del territorio non risultano altri acquisti mortis causa
non trascritti, si presenta tra gli allegati Sezione B la visura ipotecaria richiesta.
QUESITO 6.
Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove
sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei
medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la
formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in
denaro.
Quesito non inerente alla condizione morfologica dell’immobile e quantomeno all’intestata
esecutata che risulta l’unica proprietaria dell’immobile.
QUESITO 7.
Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del
titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare
dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in
data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della
durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio
15
fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali
(quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del
cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione
del pignoramento.
Dal sopraluogo effettuato, ho potuto verificare, che l’immobile risulta all’oggi ceduto in
locazione con un regolare contratto di fitto dal 01/01/2009 con scadenza al 30/06/2010, e
un successivo contratto di quattro anni dal 01/07/2011 al 01/07/2015, alla sig.ra Omissis,
che da sola ha il possesso regolare dell’immobile.
Purtroppo l’inquilina non era presente il 31 Ottobre 2011 al sopralluogo. Comunque si
inserisce L’ELENCO atti del registro dei negozi giuridici per gli anni 2009-2011, negli
allegati Sez. B. Si specifica che l’ultimo contratto di locazione risulta registrato a Tivoli,
pertanto non è stato possibile averne copia.
QUESITO 8.
Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo
l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali
convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa
annotazione;
Dall’estratto per riassunto dal Registro degli atti di matrimonio, effettuata a margine
dell’atto di matrimonio in data 05/03/2008, richiesta in data 05/05/2010, si certifica che:
Omissis e Omissis hanno contratto matrimonio in data Quindici Giugno Duemila, in Roma.
Dalle annotazioni Marginali si recita:
“La dichiarazione resa nell’atto di matrimonio contro scritto dagli sposi hanno scelto il
regime della separazione dei beni, in atto in data 21/12/2007 n. 15939 in rogito del notaio
Roberto Orlando in distretto notarile di Salerno dove gli sposi hanno stipulato convenzioni
matrimoniali, con Fondo Patrimoniale, in annotazione effettuata a margine dell’atto di
Matrimonio, in data 05/03/2008, firmato l’Ufficiale di Stato Civile, Omissis.”
Si fa presente che la proprietà del bene costituito in Fondo Patrimoniale, anche dopo la
cessazione del fondo patrimoniale medesimo, resterà di proprietà della signora Omissis.
L’amministrazione dei beni costituiti in fondo patrimoniale spetta congiuntamente ad
entrambi i coniugi, nel rispetto del disposto dell’art. 169 del C. C. per ogni e conseguente
effetto di legge nascente.
QUESITO 9.
Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli
derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o quelli
connessi con il carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili.
Indichi, in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione
(es. spese condominiali ordinarie; le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma
non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli
16
ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le
domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in
corso e di che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti e i
provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e,
quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le
eventuali obbligazioni propter rem (sulla cosa);
I Contenuti ed effetti del vincolo Storico artistico gravanti sull’immobile, oggetto del
pignoramento, si possono così sintetizzare, rendendo comprensibile il potere del vincolo
stesso:
- divieto di demolire, rimuovere, modificare o restaurare le opere senza l'autorizzazione del
Ministero; divieto di adibirle ad usi non compatibili con il loro carattere storico ed artistico,
oppure tali da recare pregiudizio alla loro conservazione e integrità (artt. 21-22-35);;
- facoltà del Ministero di provvedere direttamente alle opere necessarie per assicurare la
conservazione ed impedire il deterioramento, con obbligo dei privati a rimborsare allo stato
la
spesa
sostenuta.
(artt.
37-38-44);
- obbligo da parte dei proprietari, possessori o detentori, di sottoporre i progetti delle opere
di qualunque genere che intendano eseguire alla Soprintendenza al fine di ottenere la
preventiva
autorizzazione.
(art.
23);
- facoltà del Ministero di prescrivere le distanze, le misure e le altre norme dirette ad
evitare che sia messa in pericolo l'integrità delle cose vincolate, ne sia danneggiata la
prospettiva o la luce o siano alterate le condizioni di ambiente e di decoro (art. 49);
- inalienabilità delle cose vincolate appartenenti allo Stato o ad altro ente o istituto pubblico
salvo autorizzazione del Ministro della Pubblica Istruzione. (artt. 23-24)
- obbligo del privato o detentore della cosa vincolata a denunziare ogni atto di
trasmissione parziale o totale della proprietà o della detenzione al Ministero, con diritto di
prelazione di quest'ultimo nel caso di alienazione a titolo oneroso (artt. 55-57);
- facoltà di esproprio per ragioni di pubblica utilità da parte del Ministero a favore delle
Regioni, Province, dei Comuni o di altro ente o istituto legalmente riconosciuto (art. 99).
A riguardo dei vincoli condominiali, ci si rimanda espressamente agli artt. del codice civile
e di procedura civile, riguardante le opere che trattano le spese o oneri comuni su
interventi di manutenzione straordinaria o ordinaria a carico del condominio, attraverso
riparto millesimale e le opere che riguardano le spese o oneri non comuni e indi del
singolo condomino.
Nonché i proporzionali diritti di condominio alle parti comuni dell’edificio, tali ritenute per
legge (ex art. 1117 c. c.) e per destinazione.
La richiesta del sottoscritto a un condomino di palazzo Pizzuti, circa la presenza di un
amministratore del fabbricato, mi è stato risposto che non esiste, in quanto c’è un
interesse corale tra le famiglie che occupano l’edificio, sia per la pulizia, sia per la
manutenzione e sia per le utenze in comune.
17
Comunque mi è stato riferito che a riguardo dell’immobile in questione, il proprietario non
si è mai interessato a nessuna necessità in comune, e che comunque non esiste nessun
contraddittorio tra il condominio e la sig.ra Omissis e ne verso il marito Omissis.
A titolo teorico riportiamo che le spese annue condominiali, ripartite in un numero di 12
rate annuali, a cui vanno aggiunte delle spese non previste, inerenti la gestione del
fabbricato, ossia impianti e vari, vanno in una forbice compresa tra il 10-15 %.
Che la percentuale delle spese da detrarre sul reddito prodotto da un immobile, si assume
nell’ordine del 40% e anche oltre, con un riparto così elencato:




5% spese condominiali gravanti sul proprietario.
5% incidenza annua lavori straordinari.
25% tasse.
5% altre.
A riguardo di somme dovute, inerenti la spesa condominiale, quali rate scadute, passate, e
attuali, il sottoscritto non ha ottenuto dal condomino nessuna morosità legalmente
riconosciuta, questo per lasciato detto da una signora del condominio, proprietaria di
immobili nell’edificio Pizzuti.
Continuando ad una risposta al quesito postomi, circa le spese annue di gestione e
manutenzione, ne ricaviamo una percentuale compresa tra il 10-15% del reddito lordo, ove
il reddito lordo prodotto dall’immobile è calcolabile utilizzando i valori dell’Agenzia del
Territorio che sono inseriti tra gli allegati Sezione B), con un valore di circa € 4.00/mq (€
3.10/mq) mensile di locazione, ovviamente tenendo in considerazione la condizione
dell’immobile, la sua fattura storico-artistica, e la distribuzione funzionale degli spazi
interni.
Avendo valutato una superficie commerciale lorda di mq.65.50, e una sup. catastale di mq.
58.00, se ne deduce un valore di reddito lordo mensile: V = 65.50 mq X € 4.00/mq.,
avremo che:
V = € 262,00 mensile. Reali da locazione registrata = € 250,00 mensile.
In cui andrebbe valutata una percentuale del 15% di uscite fisse mensili per un valore di €
40,00 inerenti spese condominiali gravanti sul proprietario, incidenza annua lavori
straordinari, e altre spese impreviste al fabbricato.
A tale valore va aggiunta una percentuale del 25% su tasse da reddito, per un valore di €
65,00 al mese.
Ovviamente il valore delle tasse e proporzionale alla locazione registrata.
Comunque si può dichiarare che sulla proprietà può gravare una cifra di € 50,00
mensile, oltre le tasse su reddito prodotto.
Nella fattispecie avremo: Locazione posta in € 250,00 mensile X 12 mesi = Reddito
Lordo Annuo in € 3000,00 X 40% Tasse e spese varie= Reddito Netto: € 1200,00.
Si riferisce quanto mi è stato certificato dall’ufficio tributi di Montecorvino Rovella,
che negli ultimi quattro anni non risulta pagata l’imposta comunale sull’immobile
(ICI), che spettava al proprietario, ossia alla sig.ra Omissis, per una somma di €
190,00 Annue (€ 760,00 totali, a cui vanno addizionate le more, per una cifra di €
965,00 totale). La certificazione è inserita tra gli allegati Sez. B).
Mentre la tassa sui rifiuti urbani ossia la TARSU, che non risulta pagata
dall’inquilina, ossia la sig.ra Omissis, anch’essa dovrà essere liquidata, per i soli
18
anni della locazione. Ovviamente per gli anni in cui l’immobile poteva risultare sfitto,
con le utenze non attivate, la TARSU non andrebbe versata.
QUESITO 10.
Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominale,
gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non
opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti,
trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti
(cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative
cancellazioni;
Da certificazione rilasciata dal notaio Fabrizio Corrente, iscritto nel ruolo del Collegio dei
Distretti Notarili riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola, residente in Napoli con lo studio
alla via Chiatamone 6/G, esaminati i registri del Catasto e della Conservatoria dei R. R. II.
Ispezionabili ai sensi del D. L. 7/2005 convertito con legge 43/2005, fatte salve le
osservazioni in questa certificazione svolte, alla data di trascrizione del sopra riportato
pignoramento
Rilascia, e Certifica che:
Si osserva quanto alla remota provenienza ultraventennale, che nessuna trascrizione di
atto di acquisto, inter vivos o mortis causa, è stata rinvenuta relativamente alla
consistenza in parola in favore di Omissis, e Omissis ai nn. 26783/20476, di cui sopra, è
emerso tuttavia che Omissis e Omissis hanno dichiarato che quanto da essi venduto, è a
loro pervenuto per successione dalla madre Omissis, deceduta l’11 maggio 1938 (den.
Succ. reg,ta a Montecorvino Rovella il 4 gennaio 1941 n. 9 vol. 104);
In data 27/08/1999 con atto per notar Bruno Parisi, trascritto il 10/09/1999 ai nn.
26783/20476, Omissis, vende a Omissis, la quota di ½ di proprietà di:
– Appartamento in Montecorvino Rovella, Fraz. Nuvola, via Nebulana n. 25, in
Catasto Fabbricati al foglio 32, p.lla 174, sub 11, Cat. A/6, vani 2,5.
Si osserva che, pur trattandosi di immobile di interesse culturale, non risulta in atto la
presenza di alcuna condizione sospensiva né risulta annotata a margine della trascrizione
alcuna formalità di cancellazione di condizione sospensiva.
In data 12/02/2004 muore l’ intestato Omissis, coniugato in regime di comunione legale di
beni con Omissis, il quale Omissis aveva regolato la propria successione con testamento
olografo del 23/07/2003 pubblicato con verbale per notar Maria Francesca Sanseverino il
05/05/2004, in favore dei nipoti Omissis nati a Montecorvino Rovella.
Negli atti del fascicolo risulta depositata la lettura del verbale di pubblicazione di
testamento, firmato in data 23/07/2003 da Omissis.
La denuncia di successione presentata presso l’Ufficio Del Registro Di Salerno in data
07/06/2004 e classificata al n. 91, vol. 1277/1, trascritta il 03/04/2006 ai nn. 18734/11088
riporta come chiamati all’eredità oltre i riferiti nipoti, anche il coniuge Omissis.
Beni dichiarati:
– Quota di 750/1000 appartamento in Montecorvino Rovella, via Nebulana, in Catasto
Fabbricati al foglio 32, p.lla 174, sub. 11, Cat. A/6, vani 2,5.
19
–
Che il coniuge Omissis, in ogni caso, rinunzia all’eredità in morte di Omissis con
atto per Notar Raimondo Malinconico del 22/11/2005 rep. 59415.
In data 19/01/2006 con atto del Notar Malinconico Raimondo, con ufficio in Salerno, al
corso Garibaldi n. 194, successivamente trascritto il 03/02/2006 ai nn. 6598/3673, gli
alienanti trasferirono il diritto, ossia la sig.ra Omissis il 18/12/1924, per la quota di 2/8 di
proprietà, il sig.re Omissis, per la quota di 3/8 di proprietà, e la sig.ra Omissis, per la quota
di 3/8 di proprietà, a favore della compratrice acquirente la sig.ra Omissis, coniugata dall’
11 Giugno 2000 con Omissis.
Pertanto esiste un’iscrizione in data 04/04/2007 ai nn. 18212/4355 – Ipoteca volontaria per
Euro 200.000,00 a garanzia di un capitale di Euro 100.000,00 a favore CREDITO
EMILIANO CREDEM, con sede in Reggio Emilia e contro Omissis. Atto per Notar Paolo
Salaris del 21/03/2007. Grava su:
- Appartamento in Montecorvino Rovella, via Nebulana, 25, in Catasto Fabbricati al
foglio 32, p.lla 174, sub 11, Cat. A/3, vani 2,5, p.T. Durata 30 anni.
QUESITO 11.
Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per
soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite
almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando
eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo
incrociato;
Come ho già affermato, ho fatto richiesta presso l’Agenzia Del Territorio della provincia di
Salerno, di aggiornate visure storiche, nelle quali risultano gli intestati prima della
compravendita.
Si inserisce tra gli allegati Sezione B), l’atto di compravendita, e la ricevuta della voltura
richiesta.
QUESITO 12.
Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la
destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione
urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6/6/01 n. 380, nonché le notizie di
cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28/03/85 n. 47, e succ. mod.; in
caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46,
comma 1, del citato T.U.; ovvero di cui all’art. 40 comma 2, della citata L. 47/85,
faccia di tanto l’esperto menzione del riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario
potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46,
comma 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, comma 6, della citata L. 47/85;
quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono;
Nell’atto di compravendita a riferimento dell’art. 5) si scrive che i venditori consapevoli
delle responsabilità civili e penali che si assumevano nel rendere false e mendaci
20
dichiarazioni, si espressero per gli effetti della vigente normativa urbanistica, nei seguenti
termini:
Il fabbricato di cui fa parte l’immobile, per l’esecuzione dei lavori di riparazione
dell’edificio, ovviamente danneggiato dal sisma del 1980, fu rilasciata dal comune di
Montecorvino Rovella, in data 30/01/1990 concessione/autorizzazione edilizia n. 215, prot.
n. 4811, per legge n. 219/1981.
“Si riporta dall’ultimo atto notarile, che successivamente per il cespite trasferito, non son
mai intervenuti provvedimenti sanzionatori ai sensi delle vigenti leggi urbanistiche.”
Per quanto riguarda l’attuale situazione, lo scrivente recandosi presso l’ufficio di
urbanistica del comune di Montecorvino Rovella, ha ottenuto le informazioni, che
confermano la regolarità già espressa, facendosi rilasciare uno stralcio di
aerofotogrammetria della zona di interesse e una certificazione che attesti la condizione
negativa su possibili provvedimenti sanzionatori.
Infatti il giorno 24/10/2011, mi è pervenuto un Fax dall’ufficio di urbanistica del comune di
Montecorvino Rovella, che attesta la condizione già espressa, che sull’immobile di cui la
Procedura esecutiva Immobiliare r.g 73/2010, non sussistono richieste di Condoni,
Concessioni, DIA, o SCIA, che possano inficiare la condizione del cespite staggito, e ne
morosità per aver omesso richieste di titoli abilitativi, prima dell’ Inizio Lavori.
Comunque l’edificio di cui l’immobile, ricade in zona avente la seguente destinazione:
 Secondo il P. d. F (Programma di fabbricazione), vigente: Zona “B2”- “Residenziale
di Completamento”, con indice di edificabilità fondiaria mc/mq 3.00, distacco dai
confini ml. 5.00 e dai fabbricati ml. 10.00 ed in rapporto all’altezza ½ e 1/1,
rispettivamente, altezza max mt. 11.00.
 Secondo il P. R. G. adottato con Delibera di Consiglio Comunale n. 03 del 27- 022003: zona “B1 – SATURA”. Altre notizie sono nella certificazione comunale,
inserita tra: gli allegati Sezione B) troviamo la certificazione dell’urbanistica
dell’omonimo comune, nella relazione fig. 23.
Si aggiunge a titolo informativo che in base all’art. 46 L del D.P.R 380/2001 (T.U) per le
esecuzioni immobiliari e le relative vendite, al comma 5 si prescrive che l’aggiudicatario
dell’immobile dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 gg. dalla
notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria.
Infatti l’edificio, che risulta costruito in epoca antecedente all’anno 1967, per l’art. 31,
comma 5 della legge 47/85, per le opere ultimate antecedentemente al 1° Settembre 1967
per le quali era richiesta, ai sensi dell’art. 31, comma 1 della legge 17/08/1942, n°. 1150, e
dei regolamenti edilizi comunali, il rilascio della licenza di costruzione, i soggetti di cui ai
commi primo e terzo del presente articolo conseguono la concessione in sanatoria previo
pagamento, a titolo di oblazione, della somma determinata a norma dell’art. 34 della
presente legge.
21
Fig. 24
Fig. 24
Fig. 23
QUESITO 13.
Fig. 25
Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di
riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di
atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al
principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una
migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli
adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la
manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed
oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per assenza
di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la
necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi.
Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola
quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise.
L’Immobile che ci apprestiamo a valutare, è inserito in un sistema urbanistico di una
cittadina di ridotte dimensioni, oltremodo legata ad una Frazione, ossia La Nuvola che
lungo la via Nebulana ripercorre le stratificazioni della storia del luogo, in un’area
periferica, ove lo stretto legame con l’area in oggetto e l’edificio in categoria A6,
nell’impianto meccanografico catastale al 1987, quale abitazione Rurale, trova la sua
nuova destinazione in A3 di tipo economico, negli anni appartenenti la fine del XX secolo.
E’ indiscussa la condizione storica e artistica dell’edificio, che ovviamente contiene
l’appartamento oggetto del pignoramento, come è fuori luogo ogni valutazione che non
22
consideri l’importanza delle componenti estrinseche e intrinseche dell’edificio e indi
dell’appartamento in esso allocato, seppur al piano rialzato.
Dal calcolo analitico delle influenze Ascendenti, che fanno aumentare il saggio di
capitalizzazione con influenze negative sul valore immobiliare, e dal calcolo delle influenze
Discendenti, che fanno diminuire il saggio di capitalizzazione con influenze positive sul
valore del’immobile, si è dedotto un saggio di capitalizzazione che risulta del 4%, che in
dottrina estimativa, va a riconoscersi in un’ampia forbisce tra il 2% e il 6% di saggio, ove
per esperienza di teorici estimatori (De Rossi, Forte, ecc..) si ritiene di capitalizzare al 3%
per immobili di fattura positiva, e nell’ordine del 4% per immobili di fattura non molto
positiva.
La scelta dell’ordine del 4%, e non del 2% o 3%, quale saggio di capitalizzazione, ci viene
confermato anche dall’analisi sulle influenze discendenti, infatti l’immobile presenta
diverse penalizzazioni, tra tutte la attuale locazione, o anche la mancanza di parcheggi
vicino al cespite, ecc…, ma il vantaggio di appartenere ad un edificio di spessore storico,
ha indirizzato la valutazione estimativa verso un saggio di capitalizzazione che da
all’immobile la giusta valutazione per la possibile vendita all’asta pubblica.
Ecco un chiarimento a riguardo delle influenze che possono apportare positività al valore
dell’immobile, o apportare negatività sul valore dello stesso.
Per influenze ascendenti si considerano quelle caratteristiche capaci di elevare il saggio di
capitalizzazione e di conseguenza incidere in modo negativo (diminuzione) sul valore
dell’immobile. Tra le principali influenze ascendenti dobbiamo ricordare: la necessità di
interventi di straordinaria manutenzione, la difficoltà di locare un immobile, la previsione di
probabili espropri, la notevole età dell’edificio, l’ubicazione periferica del medesimo, le
dimensioni sub-ordinarie del cespite.
Le influenze discendenti sono quelle caratteristiche capaci di diminuire il saggio di
capitalizzazione e di conseguenza incidere in modo positivo (aumentano) sul valore
dell’immobile. Tra le principali influenze discendenti vanno ricordate: le particolari
destinazioni che non richiedono messa a norma o eccessive manutenzioni, la
realizzazione di nuove infrastrutture pubbliche incidenti in modo favorevole sull’immobile
(nuove strade, stazioni ferroviarie ecc…), l’ubicazione centrale dell’immobile, la facilità di
locazione, la svalutazione della moneta, pregi architettonici dell’edificio.
I Metodi di valutazione Utilizzati:
I.
Stima Sintetico Comparativa: Dall’ ”Osservatorio del Mercato
Immobiliare” curato dall’Agenzia del Territorio, ove si possono
rilevare le quotazioni medie di mercato attribuite per Comune,
fascia/zona, destinazione, e tipologia:
Risultato interrogazione
Provincia:
Anno 2010
Salerno
23
Semestre: 2.
Comune: Montecorvino Rovella,
Fascia/Zona: Centrale/Strada Bellizzi-Montecorvino Rovella, Via Nuvola Rovella, Via S.
Maria della Pace, Via Pugliano, etc…….
Tipologia Prevalente: Abitazione Di Tipo Economico.
Destinazione: Residenziale.
Fig. 26
Fig. 27
–
–
Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N), ovvero
Lorda (L).
Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta
(N), ovvero Lorda (L).
La superficie netta e lorda della presente valutazione può ragionevolmente essere
utilizzata, per forma/dimensioni senza una peculiare difficoltà, data la forma alquanto
regolare, sia dei vani interni che delle sedi murarie in posto.
Avendo computato una superficie catastale da rogito notarile di mq. 58.00 per vani 2,5, e
una superficie commerciale lorda di mq 65.50, AVREMO:
Metodo Sintetico Comparativo: “Valore in condizione Normale Dell’Immobile”
Dall’0sservatorio Del Mercato Immobiliare, evidenziato nella fig. 26, per abitazioni di tipo
economico A/4 troviamo, nello stato conservativo “NORMALE” un valore di mercato in
€/mq compreso tra € 700,00/mq e € 1.000,00/mq.
Valore complessivo dell’Immobile nella condizione Normale, quindi non di fatiscenza,
valutato da calcolo nella seguente misura:
Valore normale unitario = Val. OMI MIN +[ (Val OMI MAX – Val OMI MIN) X K ]
In cui = K: (K1 + 3 X K2) / 4.
24
Dove:
K1 (Taglio superficie)
fino a 45 mq………………………………1.0
Oltre 45 mq fino a 70 mq………………..0.8
Oltre 70 mq fino a 120 mq………………0,5
Oltre 120 mq fino a 150 mq……………..0.3
Oltre 150 mq………………………………0.0
K2 (Livello di piano)
Piano seminterrato……………………….0.0
Piano Terreno…………………………….0.2
Piano Primo……………………………….0.4
Piano Intermedio…………………………0.5
Piano Ultimo………………………………0.8
Piano Attico……………………………….1.0.
Valutati sul nostro immobile avremo =
K: (0.8 + 3 X 0.5) / 4
K = 0.575.
Valore Normale Unitario = € 700,00 + [(€ 1000,00 - € 700,00) X 0.575]
Valore Unitario Normale = € 872,50 / mq.
Correzione tipologia edilizia OMI (1.00) abit. Tipo Economico.
Valore Unitario Normale = (€ 872,50,00/mq) / 1.00.
Vun = € 872,50/mq.
Avremo un valore normale definitivo di:
Vn = € 872,50/mq X 65.50 mq
Vn = € 57.149,75.
Vn = 57.000,00 in C.T.
Si Porta a:
Il Valore V1= € 57.000,00 ((dico Cinquantasettemila/00))
Si nota che il primo valore dato all’immobile, secondo il metodo sintetico comparativo, a
norma dell’art 1, comma 307, legge 27 Dicembre 2006, n. 296, si discosta con il valore
dichiarato nell’atto di compravendita stipulato nel 2006 tra le parti, innanzi al Notaio
Malinconico Raimondo, ossia € 70.000,00.
Si capisce che il valore e di bare teorica, su modelli matematici, che è diverso dal costo,
in quanto quest’ultimo si propone al momento della vendita che è soggetto anche a valore
affettivi, personali, di momento.
II.
Sintetico Comparativo, corretto con i coefficienti globali di
adeguamento.
25
Ovviamente il valore dell’immobile così espresso, riferisce la condizione NORMALE del
cespite sottoposto alla valutazione, che può non tenere conto di diverse affezioni ricadenti
sull’appartamento, pertanto porgendo un coefficiente globale di adeguamento del valore, o
anche coefficiente di differenziazione che può essere di apprezzamento o di
deprezzamento, avremo un’ attualizzazione del valore in €/mq più realistica anche ai fini
della vendita, cosi evidentemente daremo un valore più attendibile ed attualizzato di
mercato e di trattativa privata, effettivamente dichiarato.
Considerati tutti i valori estrinseci ed intrinseci, nonché le fattezze interne dell’immobile, i
possibili legami con la storia dell’edificio, la dimensione dei vani funzionali, le difficoltà di
trovare i servizi terziari sotto casa, che è stato utilizzato un coefficiente globale di
adeguamento nella misura del punto 0.86, onde correggere e garantire ogni possibile
corrispondenza ad un prezzo, concretizzando ogni eventuale supposizione peritale, da
giudizio incaricato.
Nel contesto estimativo dovendo comunque procedere all’identificazione di un valore
unitario si è ritenuto applicare i seguenti coefficienti:




Coefficiente Posizionale della Zona: 0.98.
Coefficiente Funzionale della Zona: 0.98.
Coefficiente Estetico della Zona: 1.05.
Coefficiente Sociale della Zona: 1.00.
“Coefficiente Globale della Zona= 0.98 X 0.98 X 1.05 X 1.00. Tot. = 1.00”




Coefficiente Funzionale dell’Edificio: 0.90.
Coefficiente Estetico dell’Edificio: 1.20.
Coefficiente Sociale dell’Edificio: 1.05.
Coefficiente di Conservazione dell’Edificio: 0.95.
Coefficiente dell’Edificio= 0.90 X 1.20 X 1.05 X 0.95. Tot = 1.08





Coefficiente funzionale dell’Abitazione: 0.95.
Coefficiente Estetico dell’Abitazione: 0.95.
Coefficiente Posizionale dell’Abitazione: 0.80.
Coefficiente Dimensionale dell’Abitazione: 1.10.
Coefficiente Conservazione dell’Abitazione: 1.00.
Coefficiente dell’Abitazione= 0.95 X 0.95 X 0.80 x 1.10 X 1.00. Tot = 0.80.
Riassunto dei Coefficienti:
1) Coefficiente Complessivo della Zona: 1.00.
2) Coefficiente Complessivo dell’Edificio: 1.08.
3) Coefficiente Complessivo dell’Appartamento: 0.80.
Moltiplicando i tre coefficienti sopra ordinati, avremo il definitivo parametro correttivo di
adeguamento nell’ordine di misura: C: 1.00 X 1.08 X 0.80.
26
Cc= 0.86.
Il Secondo valore dell’immobile, attraverso il Metodo Sintetico Comparativo risulta essere:
Dalle OMI: Min = € 700,00/mq. Max = € 1.000,00/mq Valore Medio € 850,00/mq
V= (€ 850,00/mq X 0.86= € 731,00/mq) X 65,50 mq.
V= € 47.880,50.
V2= In cifra tonda: € 50.000,00. ((DicoEuroCinquantamila/oo))
III.
Stima Per Capitalizzazione Dei redditi (Analitica).
Fig. 28
La stima per capitalizzazione dei redditi è senz’altro una delle metodologie di valutazione
più usate. La sua validità è riconosciuta da sempre e viene comunemente utilizzata per
conoscere il grado di redditività desumibile da un determinato immobile.
Determinazione del valore dell’Immobile:
V= Locazione mensile dichiarata € 250,00 X 12 Mesi : € 3.000,00 all’anno.
Tasso di capitalizzazione scelto un valore intermedio tra 2% e 6%, ossia 4, in quanto in
dottrina estimativa immobiliare, si ritiene capitalizzare con un valore del 3% per immobili di
ottimo valore e capitalizzare con un valore del 4% per immobili di valore intermedio.
Avremo : V3= 3.000,00/0.04.
V3= 75.000,00.
Potremmo ridurre tale valore del 40%, in quanto sul valore di reddito annuo prodotto
dall’immobile, va sottratto il 40% di spese sostenuto, e ottenere il seguente valore:
V3= 75.000,00 X 0.60 = € 45.000,00, ma in teoria va sostenuto il valore di:
V3 = € 75.000,00 (DicoEuroSettantacinquemila/00in C.T.).
27
IV.
Stima Sintetico Comparativa: Dal ” Mercato Immobiliare Delle
Agenzie Di Intermediazione.”
L’Ultima valutazione sull’appartamento oggetto del pignoramento, ci viene rilasciata dalla
risultante di almeno tre Agenzie private Immobiliari, sul possibile valore offerto al mercato,
per tipologie di appartamenti con allocazione nello stesso comune, con caratteristiche
quasi analoghe e pregi e vizi similari.
1) Dalla richiesta effettuata dallo scrivente ad una agenzia del posto, ossia la
TecnoRete, che non ha voluto lasciare certificazione sulla valutazione
dell’appartamento, dopo la mia dettagliata illustrazione, sostenne spiegando che
l’immobile non garantisce una facilità di sosta veicolare, l’edificio non ha un
ascensore, ha i servizi terziari un po’ decentrati, anche se ha il vantaggio di essere
parte di un edificio storico e di parte del centro storico di Montecorvino Rovella.
Pertanto la TECNORETE.IT Studio di Montecorvino Rovella si pronunciò con un
valore massimo di € 70.000,00, per un valore di €1.080,00/mq.
29 M. Rovella,
Del resto dal fascicoletto rilasciatomi dall’agente immobiliare, inerente laFig.
zona
M. Pugliano, S. Tecla, Pagliarone, e S. Vito, i valori su immobili con prestazioni diverse e
più funzionali, i valori in €/mq si aggirano tra gli € 1200/mq e € 1300/mq circa, per edifici
d’epoca.
2) Dalla lettura e consultazione su un opuscolo borsino dell’Immobiliare Attico,
edizione Salerno e Provincia, alla voce Montecorvino Rovella, - Loc. Gauro, si
legge: Appartamento al piano primo composto da 3 vani, cucina e doppi servizi.
Ristrutturato. Corrispondente a mq. 84.00 netti e a mq 95.00 lordi, con superficie
pareti di mq. 270.00. Valore di offerta € 110.000,00.
Fig. 30
28
Si ottiene un valore in €/mq di: € 1158,00/mq.
Pertanto l’Immobiliare ATTICO con Studio in Salerno e Provincia, offre per
appartamenti con caratteristiche superiori all’immobile oggetto del pignoramento,
un valore di commercio in € 1.158,00/mq circa. Se ne deduce, che il valore in
abbondanza ipotizzato dalla TECNORETE di € 1.080,00 su mq, per un valore
dell’immobile di € 70.000,00, appare non discostarsi eccezionalmente.
3) Dalla lettura delle proposte, offerte dalla TECNOCASA, troviamo: Montecorvino
Rovella mq. 65.00, appartamento 3 vani in palazzo d’epoca con corte. Ristrutturato.
Ottime rifiniture. € 68.000,00. Valore in €/mq di € 1.046,00 su mq.
Pertanto l’Immobiliare TECNOCASA con Studio in Salerno e Provincia, offre per
appartamenti con caratteristiche superiori all’immobile, oggetto del pignoramento,
un valore di commercio in € 1.046,00/mq circa. Se ne deduce, che il valore in
abbondanza ipotizzato dalla TECNORETE di € 1.080,00 su mq, e il valore ipotizzato
dall’ATTICO di € 1.046,00/mq, appare quasi concorde.
Dalle tre Compagnie Immobiliari otteniamo i possibili valori in €/mq, che comunque non
sono perfettamente calzanti con il cespite in pignoramente, oltre la zona che e quella di
Montecorvino Rovella, troviamo delle eterogeneità sulle condizioni abitative.
Tuttavia data la difficoltà di trovare condizioni perfettamente similari, ci limitiamo a fare
delle valutazioni incrociate e di media sulle tre agenzie immobiliari:
La TECNORETE € 1.080,00/mq.
La ATTICO € 1.158,00/mq.
La TECNOCASA € 1.046,00/mq.
La Media = € 1.080,00/mq + € 1.158,00/mq + € 1.046,00/mq = ((€3.284,00/mq)) / 3:
V4 = € 1.095,00/mq Scegliamo V4 = € 1.000,00/mq.
Si ottiene, un valore dell’Appartamento facente parte di Palazzo Pizzuti, in zona Nuvola,
via Nebulana civico 25, al piano rialzato, con superficie netta mq. 58.00 e sup. lorda mq.
65.50 un valore commerciale ottenuto con il metodo sintetico comparativo, su agenzie
immobiliari della provincia di Salerno, una cifra di:
V4 = € 65.500,00.
V4= € 1.000,00/mq X mq. 65.50.
V4 = € 65.000,00
Giunti alla conclusione della possibile valutazione dell’appartamento,
ottenuta attraverso tre metodi di stima, e quattro valori diversi tra loro,
applichiamo una media aritmetica e indi traiamo il valore risultante che
auspichiamo sia quello più attendibile per la vendita all’asta.
29
Valore Normale metodo sintetico comparativo OMI…. € 57.000,00.
Valore corretto con i coefficienti globali……………….. € 50.000,00.
Valore metodo analitico capitalizzazione reddito…… € 75.000,00.
Valore metodo sint.co Comparativo Agenzie Imm.ri… € 65.000,00
Totale dei quattro Valori……………… ……………………((€ 247.000,00)) / 4
VALORE ULTIMO DELL’IMMOBILE € 60.000,00.
VALORE IN C.T. € 60.000,00. ((DicoEuroSessantamila/00))
Sarebbe possibile anche una valutazione per Rendita Catastale € 258, 23 X 100 = €
25.823,00, a cui si può aggiungere una percentuale tra il 10% e il 20% per il valore
effettivo, ossia € 25.823,00 X 20% = € 25.823,00 + 5.165,00; V = € 30.988,00;
DAREMO UN VALORE COMMERCIALE DA RENDITA CATASTALE DI: € 31.000,00.
30
CONCLUSIONI E SINTESI:
La valutazioni del bene immobiliare staggito :
Nel rassegnare la presente relazione, porgo i miei ringraziamenti al Giudice
dell’esecuzione immobiliare per la fiducia accordatami, sperando di aver svolto in modo
esauriente il mandato conferitomi e ribadisco le conclusioni alle quali sono giunto sulla
perizia de quo:
La necessità di avere più notizie possibili sul bene da valutare ha condotto lo scrivente a
richiedere presso gli uffici competenti il rilascio di alcuni documenti come possibile carta di
identità del referente da valutare.
L’oggetto della compravendita di cui si parla, riguarda un appartamento insistente nel
comune di Montecorvino Rovella, Frazione Nuvola, alla via Nebulana n. 25, censito in
Catasto Fabbricati al foglio 32, particella o mappale 174, partita 930, Sub 11, Cat. A/3,
vani 2, 5, altezza interna dei vani principali ml. 2.35, il bagno accessorio diretto h. ml. 2.15.
Tutto su Piano Rialzato, Rendita Catastale € 258, 23, per una sup. cat. riportata negli atti,
di mq. 58.00.
L’appartamento confina Omissis, salvo altri.
L’edificio che ospita l’immobile, risulta vincolato come già accennato dalla
Amministrazione Soprintendenza B. A. A. S., pertanto l’edificio esibisce valenze a
carattere storico-artistico, dichiarando i relativi segni storici della cultura architettonica del
luogo.
31
L’immobile pervenne alla debitrice sig.ra Omissis, coniugata dall’ 11 Giugno 2000 Omissis
da atto di compravendita redatto in data 19 gennaio 2006, trascritto il 3 Febbraio 2006,
davanti al notaio Malinconico Raimondo, atto seguito da mancato avveramento di
condizione sospensiva della Soprintendenza.
Dal sopraluogo effettuato, ho potuto verificare, che l’immobile risulta all’oggi ceduto in
locazione con un regolare contratto di fitto dal 01/01/2009 con scadenza al 30/06/2010, e
un successivo contratto di quattro anni dal 01/07/2011 al 01/07/2015, alla sig.ra Omissis,
che da sola ha il possesso regolare dell’immobile.
Purtroppo l’inquilina non era presente il 31 Ottobre 2011 al sopralluogo, si inserisce
L’ELENCO atti del registro dei negozi giuridici per gli anni 2009-2011, negli allegati Sez. B.
L’ultimo contratto di locazione risulta registrato a Tivoli, pertanto non è stato possibile
averne copia.
Sulla base dei conteggi eseguiti e delle considerazioni sopra esposte, si esprime pertanto il
parere che il più probabile valore di mercato da attribuire all’immobile con caratteristiche
storiche e di epoca in argomento, risulta pari a € 60.000,00 (diconsiEuroSessantamila/00).
Si fa comunque presente che tale giudizio di stima, che attribuisce all’immobile in esame il
valore sopra riportato, ha carattere puramente previsionale non rappresentando il prezzo di
vendita dell’immobile che è sempre il risultato di una trattativa tra le parti, che può
concretizzarsi in una somma che può essere anche sensibilmente diversa dal valore di
stima, in relazione al particolare e contingente momento economico.
Tale valore sopra determinato risulta valido nella ipotesi che l’immobile:
– sia libero da persone e cose;
– E scevro da oneri deserti di qualsiasi genere e natura.
Si evidenzia la presenza di una locazione in atto, che può portare ad un abbattimento
variabile dal 5% al 20%, che in questo caso può essere stimato nella misura di
abbattimento del 5%.
Ovviamente oltre la presenza di tributi ICI nella misura di € 1.000,00 andati deserti,
anche se non risultano altre incongruenze su formalità che potrebbero contrastare con la
procedura in oggetto, come è del resto riportato dal notaio Fabrizio Corrente, nella
Certificazione di Pignoramento inerente al ventennio.
Dichiaro un valore ultimo in cifra Tonda di € 60.000,00 (DicoEuroSessantamila/00 in
C.T.) questo per la maggiore opportunità di vendita nella esecuzione immobiliare.
Il C.T.U.
Salerno……./………./…………...
Arch. Alfonso Sica.
32
GLI ALLEGATI ALLA RELAZIONE, CON CONCLUSIONE
E SINTESI:
SEZIONE A) GRAFICI =
N°.
N°.
N°.
N°.
N°.
N°.
N°.
1………….Stralcio Planimetrico Catastale Della Zona.
2………….Planimetria Catastale Dell’Immobile.
3………….Stralcio Di P. R. G.
4………….Tavola Fotografica Esterni.
5………….Tavola Fotografica Interni.
6………….Tavola Grafici Stato Di Fatto.
7………….Planimetria con riferimenti scatti fotografici.
SEZIONE B) DOCUMENTI VARI =
N°. 1…………..
N°. 2…………
Sospensivo.
N°. 3…………..
N°. 4…………..
Verbale di Sopralluogo.
Rogito Notarile Dell’Immobile E mancato Avveramento
Visura Catastale Dell’Immobile.
Visura Storica Catastale Dell’Immobile.
33
N°.
N°.
N°.
N°.
N°.
N°.
N°.
5…………..
6…………..
7…………..
8…………..
9…………..
10…………
11…………
Documenti Anagrafici Dell’Esecutato.
Estratto Di Matrimonio Dell’Esecutato.
Formalità Agenzia Del Territorio. (Visura Ipotecaria)
Certificazione Comunale Urbanistica.
Certificazione Comunale Tributi.
OMI. (Osservatorio Mercato Immobiliare).
Elenco Atti del Registro: Locazioni del 2009-2011.
E’ Stata Consegnata in Cancelleria del Tribunale Una cartella
contenente:
 Un File della relazione in formato Word.
 Un File della relazione in formato PDF.
 Un File della relazione in formato sola Presentazione Power Point.
 Una Cartella contenente foto dell’immobile: Interno-Esterno.
34