Fondi pensione e
investimenti immobiliari:
le problematiche di
responsabilità sociale
Prof. Claudio Cacciamani – [email protected]
Dott.ssa Federica Ielasi – [email protected]
Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia
I criteri di asset allocation di un
fondo pensione

La scelta dell’asset allocation di un fondo pensione
rappresenta il momento in cui l’organo amministrativo
seleziona quale mix di attività meglio si adatta agli
obiettivi di rendimento e rischio del fondo e all’insieme di
vincoli imposti alle scelte d’investimento.

Le decisioni assunte devono tenere in considerazione i
principali obiettivi dell’investimento:



la massimizzazione della performance;
la minimizzazione del rischio;
la liquidità del portafoglio.
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Le finalità dell’investimento
immobiliare nei fondi pensione

L’introduzione di investimenti immobiliari nel portafoglio
di un fondo pensione può consentire di migliorare il
rendimento medio ponderato degli assets e di incidere
positivamente sul grado di rischio complessivo di
portafoglio.

L’investimento immobiliare consente infatti di ottenere
buone performance nel medio-lungo periodo. Esso
rappresenta inoltre un’importante opportunità in termini
di diversificazione del portafoglio, risultando non
perfettamente correlato al resto del mercato.
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I cicli del mercato immobiliare:
un trend positivo
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Le finalità dell’investimento
immobiliare nei fondi pensione

L’ingresso nel mercato real estate può consentire a un
fondo pensione di migliorare il grado di correlazione tra
le scadenze degli impegni assunti con i sottoscrittori e
quelle medie ponderate del portafoglio.

L’investimento nel comparto immobiliare può
consentire di stabilizzare nel tempo i proventi del fondo
e di salvaguardare il valore reale dell’attivo investito.

L’ingresso nel comparto real estate può infine garantire
una migliore solvibilità nei confronti degli associati.
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L’investimento immobiliare come
asset class

Definita l’opportunità di realizzare un investimento
immobiliare, il fondo pensione deve stabilire la quota
parte del portafoglio complessivo da destinare al
mercato real estate e successivamente definire la
specifica composizione interna del portafoglio
immobiliare.

Il fondo deve quindi valutare l’opportunità di investire
nei diversi mercati geografici e nei singoli comparti
immobiliari.
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6
L’investimento immobiliare come
asset class

Particolarmente complessa risulta la valutazione del rischio dei
singoli immobili. Occorre infatti definire:




Il rischio contesto;
Il rischio conduttore;
Il rischio bene endogeno.
La valutazione del rischio, condotta attraverso il modello RER,
consente di considerare congiuntamente:




la città in cui il bene risulta localizzato;
l’ubicazione dell’asset all’interno del contesto urbano;
gli aspetti dimensionali del bene;
i fattori qualitativi dell’asset;
 i caratteri di fungibilità del bene;
 il grado di affidabilità e la forza contrattuale del conduttore attuale o
potenziale del fabbricato.
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Come valutare il rischio
immobiliare?
Immobile adibito a uso commerciale sito in Milano
Rischio conduttore
10
10
8
Rischio
massimo
6
4
Rischio
immobile
3
2
0
5
7
10
Rischio endogeno
10
Rischio contesto
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8
L’investimento immobiliare come
asset class

Nella selezione del singolo investimento immobiliare il fondo
pensione non dovrebbe perseguire il solo obiettivo della
massimizzazione del rapporto rischio-rendimento, bensì quello della
massimizzazione dei benefici ottenibili nel complesso;

Occorrerà quindi realizzare una valutazione di tipo:


Strategico;
Tecnico;
 Di mercato;
 Finanziario;

e… “Socialmente
responsabile”.
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9
La composizione degli immobili
per destinazione d’uso

La destinazione d’uso degli assets immobiliari
può essere distinta in sei classi:
 uffici/direzionale;
 logistica/produzione;
 commerciale;
 residenziale;
 ricettivo/leisure;
 investimenti
“socialmente responsabili”.
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10
Cosa è etico nell’immobiliare?

Non esistono criteri etici universalmente accettati;

I criteri con cui si scelgono gli investimenti socialmente
responsabili sono comunque soggettivi.

Occorre che l’organo amministrativo del fondo pensione
sia trasparente, indicando chiaramente i criteri di
sostenibilità adottati nella selezione degli investimenti.
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Gli investimenti immobiliari
“etici”

Investimenti immobiliari di natura “etica” possono essere legati ad
attività destinate alla collettività locale e a impieghi su iniziative
sociali. Tali immobili possono risultare destinati a promuovere e
tutelare:







Le associazioni no-profit e il volontariato
L’arte e il tempo libero
La cultura e la ricerca
La salute
La famiglia
I vincoli di sostenibilità non pregiudicano il rapporto rischio /
rendimento di portafoglio.
La figura seguente mostra l’andamento di due indici sostenibili
(DJSI e FTSE$Good Europe) e di due indici generalisti (STOXX e
FTSE Developed Europe): le performance nel tempo sono
assolutamente analoghe.
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Quale performance per gli
investimenti etici?
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I fondi immobiliari “etici”

In Italia si stanno sviluppando le prime iniziative di investimento
istituzionale nel comparto degli immobili “socialmente responsabili”;

Tra queste è possibile citare i fondi immobiliari “etici”;

Investietico (Bipiemme Real Estate): primo fondo immobiliare “etico”
in Italia (secondo la nuova classificazione di Assogestioni adottata
dal luglio 2003);

Nextra Sgr (gruppo Banca Intesa): in progetto fondo immobiliare
etico specializzato nel settore dell’housing sociale;

Si tratta delle prime esperienze nel nostro Paese.
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I fondi immobiliari “etici”

Più significativo e intenso è lo sviluppo dei fondi comuni di
investimento “etici” nei Paesi anglosassoni;

Nel Regno Unito, Morley Fund Management ha lanciato nel 2001 un
fondo per investire in progetti di riqualificazione di aree periferiche
nelle città inglesi;

Negli USA, CalPERS investe in progetti immobiliari etici, quali
costruzioni di case per famiglie a basso reddito;

Occorre quindi confrontarsi con le iniziative estere, più consolidate
rispetto a quelle italiane.
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Gli investimenti immobiliari
“etici”: quali vantaggi?

Gli investimenti immobiliari “etici” possono consentire di
incrementare il grado di stabilità dei rendimenti del
fondo.

Essi possono incontrare le esigenze degli associati che
hanno il desiderio di una più responsabile gestione del
denaro investito.

Gli investimenti “socialmente responsabili” realizzati dai
fondi pensione possono inoltre sopperire alla sempre più
limitata distribuzione pubblica delle risorse.
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Gli investimenti immobiliari
“etici”: quali vantaggi?

Gli investimenti “socialmente responsabili” attuati
da un fondo pensione possono contribuire a
incrementare la competitività di un distretto
territoriale.

L’attrattività di un’area dipenderà con sempre
maggior intensità anche da aspetti qualitativi,
come la presenza nel distretto di asili,
poliambulatori, palestre…
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Gli investimenti immobiliari
“etici”: quali vantaggi?

Le strategie proattive a livello territoriale
risultano finalizzate a soddisfare i bisogni dei
soggetti che si desidera attrarre e trattenere nel
distretto;

Si tratta in particolare di incrementare le
“risorse” presenti nell’area, quali:
 Capitale
umano
 Capitali da investire
 Turismo
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Gli investimenti immobiliari
“etici”: quali vantaggi?

In tale contesto, immobiliare e urbanistica
possono costituire i fattori abilitanti dello
sviluppo di un’area territoriale.

Progetti real estate di qualità, attenti agli aspetti
socio-ambientali, soprattutto se connessi a
iniziative in campo tecnologico, culturale e a
infrastrutture di trasporto, possono rafforzare i
fattori chiave di attrattività di un territorio.
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Quale corporate governance nei
fondi pensione?
Tre possibili alternative:
1.
2.
3.
Organi di amministrazione che assumono la
decisione in merito all’investimento etico in piena
autonomia.
Organi di amministrazione che istituiscono
all’interno di fondi multicomparto anche linee etiche,
lasciando all’associato la libera scelta.
Organi di amministrazione che richiedono agli
associati di esprimere la propria volontà,
realizzando scelte successive secondo regole
proporzionali o di maggioranza.
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Gli investimenti immobiliari
“etici”

VANTAGGI




Soddisfazione dei bisogni
degli associati propensi
all’investimento etico;
Vantaggi per l’economia
nel suo complesso;
Non comportano sacrifici in
termini di rendimento;
Coerente con il ruolo svolto
dai fondi pensione e con lo
spirito collettivistico degli
stessi.

SVANTAGGI




Difficoltà nella definizione
di “etico” nell’immobiliare;
Ulteriore vincolo da
considerare nell’asset
allocation;
Minore diversificazione di
portafoglio;
Limitate esperienze in
Italia. Occorre confrontarsi
con le esperienze estere.
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Problemi aperti!!!
Rimane ancora un problema di tassazione
sfavorevole degli investimenti immobiliari etici

Anticipo dell’IVA?

Riconoscimento di problemi di solvibilità di eventuali
locatari, quali sgravi economici avere?

Iniziative a più lento periodo di messa a regime, quali
incentivi tributari e fiscali?
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22
…per concludere…
Le case sono fatte per viverci,
non per essere guardate!
Francis Bacon, Saggi
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