Manovra Finanziaria 2007 e Decreto
“Visco-Bersani”
Misure d’interesse per il settore delle
costruzioni
ANCE VICENZA
Sezione Costruttori Edili dell’Associazione Industriali
della Provincia di Vicenza
14 marzo 2007
pag. 1
Provvedimenti
 Legge 27 dicembre 2006, n.296 (Finanziaria 2007)
 D.L. 3 ottobre 2006, n.262 (convertito
modificazioni in L. 24 novembre 2006, n.286)
con
 D.L. 4 luglio 2006, n. 223 (convertito con
modificazioni in L. 4 agosto 2006, n.248)
pag. 2
Sintesi delle misure
A.
Reverse charge nel settore edilizio
(art. 35, c. 5-6 ter, L.248/2006 e art.1, c. 44-45, L.296/2006)
B.
Compensazioni Imposte e Contributi
(art.1, c. 30-32, L.296/2006)
C.
Nuovo regime Iva/Registro per compravendite e locazioni di immobili
(art. 35, c. 8-10 sexies, L.248/2006 e art.1, c. 292 e c. 330-331, L.296/2006)
D.
Ritenute sui corrispettivi dovuti ai condomini
(art. 1, c. 43, L.296/2006)
E.
Mantenimento del Registro all’1% per trasferimenti di immobili in
programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata
(art. 36, c. 15, L. 248/2006 e art.1, c. 306, L.296/2006)
pag. 3
Sintesi delle misure
F.
Disposizioni in materia di pagamenti delle Pubbliche Amministrazioni
(art.2, c. 9, L.286/2006)
G.
Determinazione del valore normale degli immobili ai fini degli
accertamenti fiscali
(art. 35, c.2-4 e c. 23 bis, L.248/2006 e art.1, c. 307, L.296/2006)
H.
Proroga delle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie
(art. 1, c. 387-388, L.296/2006)
I.
Agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici
(art. 1, c. 344-352, L.296/2006)
L.
Responsabilità solidale appaltatore/subappaltatore per ritenute fiscali,
previdenziali e contributive sui redditi di lavoro dipendente
(art. 35, c. 28-34, L.248/2006)
pag. 4
Sintesi delle misure
M.
Tassazione plusvalenze realizzate da privati con la cessione di aree
edificabili
(art. 1, c. 310, L.296/2006)
N.
Estensione della regola del “prezzo-valore” alle cessioni effettuate da
imprese
(art. 1, c. 309, L.296/2006)
O.
Modifiche alle regole di determinazione del valore delle rimanenze delle
opere ultrannuali
(art. 36, c. 20-21, L.248/2006 e art.1, c.70, L.296/2006)
P.
Esclusione dell’ammortamento per aree su cui insistono fabbricati
strumentali
(art. 36, c. 7-8, L.248/2006 e art.2, c.18, L.286/2006)
Q.
Introduzione dell’imposta di scopo per la realizzazione di opere pubbliche
(art. 1, c.145-151, L.296/2006)
pag. 5
“Reverse charge” nel settore edilizio
• Art.35, commi 5-6 ter, Legge 4 agosto 2006, n. 248
• Art.1, commi 44-45 e comma 308, Legge 27 dicembre 2006, n.296
pag. 6
A. “Reverse charge” nel settore edilizio
Art.35, c. 5, legge 248/2006
 Introduce nel settore dell’edilizia il meccanismo dell’inversione
contabile (“reverse charge”) in base al quale il versamento dell’IVA non
è più eseguito dal subappaltatore, ma dall’appaltatore (già tenuto al
pagamento dell’imposta)
Art.1, c. 44-45, legge 296/2006
 Conferma l’applicazione del “reverse charge” nel settore edile a
decorrere dal 1° gennaio 2007
 Estende il meccanismo anche alle cessioni di materiali e prodotti
lapidei, direttamente provenienti da cave e miniere, effettuate
successivamente all’autorizzazione da parte degli Organi comunitari
pag. 7
A. “Reverse charge” nel settore edilizio
AMBITO APPLICATIVO
Il meccanismo si applica:
 per le prestazioni di servizi, compresa la prestazione di
manodopera, rese nel settore edile;
 nei rapporti tra:
 subappaltatore e appaltatore principale (impresa di
costruzione o ristrutturazione);
 subappaltatore ed eventuali altri subappaltatori (C.M.
27/E/2006)
Il regime dell’inversione contabile non si applica alle prestazioni
rese direttamente, in forza di contratti d’appalto, nei confronti di
imprese di costruzione o di ristrutturazione (C.M. 37/E/2006)
pag. 8
A. “Reverse charge” nel settore edilizio
AMBITO APPLICATIVO (C.M. 37/E/2006)
Per “settore edile” si intende:
 Le attività di “Costruzioni”, identificate dalla “SEZIONE F” della tabella di
classificazione delle attività economiche ATECOFIN 2004
45.11.0
Demolizione di edifici e sistemazione del
terreno
45.32.0
Lavori di isolamento
45.33.0
Installazione di impianti idralico-sanitari
45.12.0
Trivellazioni e perforazioni
45.21.1
Lavori generali di costruzione di edifici
45.34.0
Altri lavori di installazione
45.21.2
Lavori di ingegneria civile
45.41.0
Intonacatura
45.22.0
Posa in opera di coperture e costruzione di
ossature di tetti di edifici
45.42.0
Posa in opera di infissi
45.43.0
Rivestimento di pavimenti e di muri
45.23.0
Costruzioni di autostrade, strade, campi di
aviazione e impianti sportivi
45.44.0
Tinteggiatura e posa in opera di vetri
45.24.0
Costruzione di opere idrauliche
45.45.0
Altri lavori di completamento degli edifici
45.25.0
Altri lavori speciali di costruzione
45.31.0
Installazione di impianti elettrici e tecnici
45.50.0
Noleggio di macchine ed attrezzature per
la costruzione o la demolizione, con
manovratore
pag. 9
A. “Reverse charge” nel settore edilizio
AMBITO APPLICATIVO (C.M. 37/E/2006)
Per “settore edile” si intende:
 Le attività di “Costruzioni”, identificate dalla “SEZIONE F” della tabella di
classificazione delle attività economiche ATECOFIN 2004
 Sono incluse tutte le tipologie di lavori edili, pubblici e privati, inerenti a:
- costruzione di alloggi, edifici adibiti ad uffici, negozi, edifici pubblici, edifici agricoli ecc.,
- costruzione di opere del genio civile come autostrade, strade, ponti, gallerie, strade ferrate,
campi di aviazione, porti e altre opere idrauliche, la costruzione di sistemi di irrigazione e di
fognatura, impianti industriali, condotte e linee elettriche, impianti sportivi ecc.,
- lavori di manutenzione, restauro e ristrutturazione di edifici e opere;
- lavori di ampliamento e di modifica di edifici e opere;
- lavori di costruzione di edifici e strutture prefabbricate in cantiere e anche le costruzioni
temporanee.
 Sono tenuti all’applicazione del “reverse charge” i subappaltatori che svolgono anche
se in via non esclusiva o prevalente attività identificate dai codici della “SEZIONE F”
pag. 10
A. “Reverse charge” nel settore edilizio
AMBITO APPLICATIVO (C.M. 37/E/2006)
Per “prestazioni di servizi, compresa la manodopera, rese da subappaltatori” si intendono:
 Prestazioni rese in forza di
 contratti di subappalto
 contratti d’opera, di cui all’art.2222 Codice Civile, nei confronti dell’appaltatore
AMBITO APPLICATIVO (C.M. 37/E/2006)
 Il “reverse charge” NON si applica nei casi di:
forniture di beni con posa in opera
prestazioni d’opera intellettuale rese da professionisti
società consortili
rapporti posti in essere all’interno di consorzi ed altre strutture associative simili
pag. 11
A. “Reverse charge” nel settore edilizio
AMBITO APPLICATIVO – SCHEMA DI SINTESI
Affida lavori in appalto
Appaltatore
Affida lavori in subappalto
Subappaltatore
SI “reverse”
Affida lavori in subappalto
Subappaltatore
SI “reverse”
Subappaltatore
Appaltatore
NO “reverse”
Committente
pag. 12
A. “Reverse charge” nel settore edilizio
PROCEDURA di FATTURAZIONE (C.M. 37/E/2006)
 il subappaltatore fattura i lavori all’appaltatore senza addebito
dell’Iva e con l’indicazione della norma che lo esenta
dall’applicazione dell’imposta (art.17, c.6, del DPR 633/1972);
 l’appaltatore integra la fattura ricevuta, con l’indicazione
dell’aliquota e della relativa imposta dovuta e la registra sia nel
registro delle fatture emesse (di cui all’art.23 del DPR 633/1972), sia
in quello degli acquisti (di cui all’art.25 del citato DPR 633/1972).
pag. 13
A. “Reverse charge” nel settore edilizio
EFFETTI
Il meccanismo determina un’eccedenza di crediti IVA in capo al
subappaltatore
Art.35, c. 6-bis, legge 248/2006
 Estesa la facoltà di
richiedere il rimborso
(annuale o infrannuale) del
credito IVA
Art.35, c. 6-ter, legge 248/2006
 Consentita la compensazione
infrannuale
 Elevato, da 516.456,90 a 1.000.000 di
euro, il limite di compensazione (e di
rimborso- C.M. 37/E/2006) annuale per
i subappaltatori con volume d’affari
dell’anno precedente costituito per
almeno l’80% da prestazioni
dipendenti da contratti di subappalto
pag. 14
A. “Reverse charge” nel settore edilizio
Art.1, c. 308, legge 296/2006
 Prevede l’emanazione di specifici Decreti del Ministro
dell’Economia e delle Finanze, con i quali saranno individuati i
contribuenti a cui verrà riconosciuto il diritto al rimborso del credito
IVA in via prioritaria entro 3 mesi dalla richiesta.
pag. 15
A. “Reverse charge” nel settore edilizio
CASI PRATICI
 Fornitura con posa in
opera di pavimenti
Orientamento ANCE
NO “reverse”
Trattasi di cessione di beni con prestazione accessoria, diversa dal
contratto di subappalto e dalla mera prestazione d’opera
 Nolo a caldo
NO “reverse”
Trattasi di prestazione di servizi diversa dal contratto di subappalto, anche
se il prestatore utilizza il codice attività 45.50.0
 General contractor
NO “reverse”
Trattasi di soggetto destinatario di funzioni proprie dell’Ente appaltante
che affida i lavori a terzi mediante contratti d’appalto e non di subappalto
 ATI
NO “reverse”
Il “reverse charge” potrebbe trovare applicazione solo nel caso in cui
l’impresa associata affidi l’esecuzione dei lavori a impresa terza o altra
impresa associata
pag. 16
Compensazione imposte e contributi
• Art.1, commi 30-31, Legge 27 dicembre 2006, n.296
pag. 17
B. Compensazione imposte e contributi
Art.1, c. 30, legge 296/2006
 Introduce l’obbligo di comunicazione preventiva all’Agenzia delle Entrate,
in caso di compensazione dei crediti fiscali e contributivi di importo
superiore a € 10.000
I titolari di partita IVA, prima di effettuare compensazioni di cui al D. Lgs.
241/1997, per importi superiori a € 10.000, devono comunicare in via telematica
all’Agenzia delle Entrate l’importo e la tipologia dei crediti, entro il 5° giorno
precedente a quello in cui intendono effettuare la compensazione.
La mancata comunicazione da parte dell’Amministrazione finanziaria al
contribuente entro il 3° successivo a quello di comunicazione vale come
silenzio assenso
Art.1, c. 31, legge 296/2006
 Rinvia la determinazione delle modalità operative all’emanazione di un
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate
pag. 18
Nuovo regime IVA/Registro per compravendite e
locazioni di immobili
• Art.35, commi 8-10 sexies, Legge 4 agosto 2006, n. 248
• Art.1, comma 292 e commi 330-331, Legge 27 dicembre 2006, n.296
pag. 19
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1)
Cessione
a. Abitazioni
b. Immobili strumentali per natura
2) Locazione
a. Abitazioni
b. Immobili strumentali per natura
3) Leasing
pag. 20
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.a Cessione di abitazioni
Art.35, comma 8, lett.a), legge 248/2006
 Sostituisce il n.8 bis dell’art.10, comma 1, del D.P.R. 633/1972 (operazioni esenti da
IVA)
Sono esenti da IVA le cessioni di fabbricati e di singole unità immobiliari a
destinazione abitativa, ad eccezione dei casi in cui ricorrono le seguenti 2 condizioni:
1.cedente è l'impresa costruttrice, o quella che vi ha eseguito (anche tramite
affidamento in appalto) interventi incisivi di recupero (restauro e risanamento
conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica);
2. la cessione è effettuata entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o
di recupero
pag. 21
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.a Cessione di abitazioni
Art.1, comma 330, lett.b), legge 296/2006
 Modificando ulteriormente il n.8 bis dell’art.10, comma 1, del D.P.R. 633/1972,
estende l’applicazione dell’IVA alle cessioni di abitazioni precedentemente locate
nell’ambito di programmi di edilizia residenziale convenzionata
Sono, pertanto, imponibili IVA le cessioni di fabbricati e di singole unità immobiliari a
destinazione abitativa, effettuate oltre i 4 anni dall’ultimazione dei lavori, nel caso in cui
ricorrono le seguenti 2 condizioni:
1. cedente è l'impresa costruttrice, o quella che vi ha eseguito (anche tramite
affidamento in appalto) interventi incisivi di recupero (restauro e risanamento
conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica);
2. l’abitazione è stata, entro i 4 anni dall’ultimazione dei lavori, locata per periodi non
inferiori a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata.
pag. 22
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.a Cessione di abitazioni
Impresa cedente
Impresa che lo ha
costruito o Impresa
che lo ha ristrutturato
(art. 31, lett. c, d, e,
legge 457/1978)
Tutte le altre imprese
Entro i 4 anni
dall’ultimazione
Oltre i 4 anni
dall’ultimazione
Abitazioni
locate in edilizia
convenzionata (1)
Altre abitazioni
Imponibili IVA(2)
Esenti IVA
Imponibili IVA
Esenti IVA
di cui agli artt.17-18, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380
(2) a condizione che la locazione sia effettuata entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori e abbia una durata superiore
ai 4 anni
(1)
pag. 23
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.a Cessione di abitazioni
AMBITO OGGETTIVO (C.M. 27/E/2006)
Per “fabbricati abitativi” si intendono:
 Fabbricati classificati o classificabili nel Gruppo catastale A, con esclusione di
quelli classificati nella Categoria A/10 (Uffici e studi privati)
AMBITO SOGGETTIVO (C.M. 27/E/2006)
Per “impresa costruttrice” si intende:
 Impresa che realizza direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri
 Impresa che si avvale di imprese terze per l’esecuzione dei lavori
Per “impresa che esegue interventi incisivi di recupero” si intende:
 Impresa che realizza direttamente i lavori con organizzazione e mezzi propri
 Impresa che affida i lavori a terzi mediante contratto d’appalto
pag. 24
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.a Cessione di abitazioni
DETRAIBILITA’ DELL’IVA
L‘esenzione da IVA della cessione comporta:
 l'indetraibilità dell'imposta pagata in relazione a tutti i costi sostenuti
dall'impresa per la costruzione, l'acquisto ed il recupero del fabbricato
abitativo;
 l’applicazione del PRO-RATA di detraibilità, pari al rapporto tra
operazioni imponibili e la somma delle operazioni imponibili e di quelle
esenti (art.19, comma 5, e art.19 bis, commi 1-2, D.P.R. 633/1972)
pag. 25
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.a Cessione di abitazioni – Rettifica della detrazione
Per quanto riguarda le abitazioni possedute al 4 luglio 2006 e non locate, per le quali è stata già
detratta l’IVA sull’acquisto/costruzione/ristrutturazione, l’art.35, comma 9, della legge 248/2006
prevede che non operi la rettifica nei seguenti casi:
Rettifica della detrazione
Impresa
Impresa che lo ha costruito o
ristrutturato (art. 31, lett. c, d ed e
della legge 457/1978)
Tutte le altre imprese
(ossia le immobiliari di
compravendita)
Non sono scaduti i 4
anni dall’ultimazione
NO Rettifica
(1)
Sono scaduti i 4 anni
dall’ultimazione
NO Rettifica
ai sensi dell'art.19bis2 DPR
633/1972
NO Rettifica
ai sensi dell'art.19bis2 DPR 633/1972
(1)
Al momento della cessione o della locazione in esenzione IVA, l'impresa opererà la rettifica, con
riferimento all’Iva detratta relativamente ai costi sostenuti per la costruzione, l'acquisto e il recupero
del predetto fabbricato, ai sensi dell'art. 19bis2, c. 4 del DPR 633/1972.
pag. 26
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.a Cessione di abitazioni – Disciplina transitoria
Art.1, comma 292, legge 296/2006
 Regola il regime fiscale delle cessioni di immobili effettuate tra il 4 luglio 2006
(data di entrata in vigore del D.L. 223/2006) ed il 12 agosto 2006 (data di entrata in
vigore della legge di conversione 248/2006), ossia in vigenza delle originarie
disposizioni del D.L. 223/2006 che non state convertite in legge
Sotto il profilo fiscale, sono validi:
 i contratti, stipulati tra il 4 luglio ed il 12 agosto 2006, aventi ad oggetto la
cessione di abitazioni costruite o ristrutturate da non più di 5 anni, ai quali è
stata applicata l’IVA.
pag. 27
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.b Cessione di immobili strumentali per natura
Art.35, comma 8, lett.a), legge 248/2006
 Inserisce il n.8 ter all’art.10, comma 1, del D.P.R. 633/1972 (operazioni esenti da IVA)
Sono esenti da IVA le cessioni di fabbricati, o porzioni di fabbricati strumentali che
per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali
trasformazioni ad eccezione di quelle effettuate, alternativamente:
 dalle imprese costruttrici, o che vi hanno eseguito (anche tramite affidamento in
appalto) interventi incisivi di recupero, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori;
 nei confronti di soggetti passivi Iva con pro-rata pari od inferiore al 25%;
 nei confronti di soggetti non esercenti attività d'impresa, arte o professione;
 da cedenti che, nel relativo atto, hanno espressamente manifestato l'opzione per
l'imposizione Iva.
pag. 28
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.b Cessione di immobili strumentali per natura
AMBITO OGGETTIVO (C.M. 27/E/2006)
Per “fabbricati strumentali che per loro caratteristiche non sono suscettibili di
diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni ” si intendono:

Fabbricati strumentali per natura (art.43, comma 2, DPR 917/1986) classificati o
classificabili:
 nella Categoria A/10 (uffici e studi privati),
 nel Gruppo B (unità immobiliari per uso di alloggio collettivo),
 nel Gruppo C (unità immobiliari a destinazione ordinaria, commerciale e varie),
 nel Gruppo D (opifici ed in genere fabbricati costruiti per le speciali esigenze di
un'attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea
alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni),
 nel Gruppo E (altre unità immobiliari che, per le singolarità delle loro
caratteristiche, non siano raggruppabili in classi)
pag. 29
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.b Cessione di immobili strumentali per natura obbligatoriamente soggetta ad IVA
AMBITO SOGGETTIVO-cedente (C.M. 27/E/2006)
Per “impresa costruttrice” si intende:
 Impresa che realizza direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri
 Impresa che si avvale di imprese terze per l’esecuzione dei lavori
Per “impresa che esegue interventi incisivi di recupero” si intende:
 Impresa che realizza direttamente i lavori con organizzazione e mezzi propri
 Impresa che affida i lavori a terzi mediante contratto d’appalto
pag. 30
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.b Cessione di immobili strumentali per natura obbligatoriamente soggetta ad IVA
AMBITO SOGGETTIVO-acquirente (C.M. 27/E/2006)
Per “soggetto passivo IVA con PRO-RATA pari o inferiore al 25% ” si intende:
 Soggetto che svolge in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il
diritto alla detrazione d’imposta in percentuale pari od inferiore al 25%.
La percentuale di detrazione è ricavabile:
 provvisoriamente dal pro-rata dell’anno precedente,
 presuntivamente, nelle ipotesi in cui non sia possibile fare riferimento
al pro-rata del periodo d’imposta precedente.
Nell’atto, l’acquirente deve dichiarare se la propria percentuale di detraibilità
superi o meno il 25%.
Se, al termine del periodo di imposta in cui è avvenuta la cessione, il pro-rata non
supera il 25%, l’acquirente deve comunicarlo al cedente per l’assoggettamento
dell’operazione ad IVA, sempreché la stessa non sia già stata assoggettata ad
imposta in via opzionale
pag. 31
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.b Cessione di immobili strumentali per natura obbligatoriamente soggetta ad IVA
AMBITO SOGGETTIVO-acquirente (C.M. 27/E/2006)
Per “soggetto che non agisce nell’esercizio d’impresa, arte o professioni” si intende:
 Soggetto (consumatore finale) che non ha diritto ad esercitare la detrazione
dell’imposta in via di rivalsa.
Nell’atto, l’acquirente deve dichiarare di non agire nell’esercizio di impresa arte o
professione.
In tale definizione rientrano:
 Enti non commerciali
 Enti che svolgono sia attività rilevante ai fini IVA che attività esclusa
dall’ambito di applicazione dell’imposta, per gli acquisti effettuati in
relazione allo svolgimento della attività non commerciale.
pag. 32
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.b Cessione di immobili strumentali per natura soggetta su opzione ad IVA
AMBITO SOGGETTIVO (C.M. 27/E/2006)
Il cedente facoltativamente può comunque optare per l’imposizione ad IVA
delle cessioni di fabbricati strumentali per natura.
In tal caso, l’opzione:
 va dichiarata nell’atto di vendita
ha effetto per le sole cessioni contemplate nell’atto stesso
pag. 33
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.b Cessione di immobili strumentali per natura
Impresa cedente
Impresa che lo
ha costruito o
che lo ha
ristrutturato (art.
31, lett. c, d ed e
della legge
457/1978)
Entro i 4 anni
dall’ultimazione
Imponibili IVA
Oltre i 4 anni dall’ultimazione
Imponibili IVA
se alternativamente :
- l'acquirente è:
1. soggetto passivo IVA con pro-rata ≤ 25%
2. privato non esercente impresa, arti o
professioni
-il venditore nell'atto manifesta opzione per
imposizione IVA
Esenti IVA
Sempre
Imponibili IVA
Tutte le altre
imprese
se alternativamente :
- l'acquirente è:
1. soggetto passivo IVA con pro-rata ≤ 25%
2. privato non esercente impresa, arti o professioni
-il venditore nell'atto manifesta opzione per imposizione IVA
Esenti IVA
pag. 34
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.b Cessione di immobili strumentali per natura - Aliquote
TASSAZIONE OPERAZIONI IMPONIBILI IVA
 Si applicano le aliquote IVA già vigenti:
 10% per uffici e negozi facenti parte di fabbricati a prevalente destinazione
abitativa, ceduti dalle imprese costruttrici e per i fabbricati o porzioni di fabbricato
ristrutturato;
 20% per tutti gli altri casi
 L’Imposta di Registro si applica in misura fissa, pari a 168 euro
 Le Imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura proporzionale rispettivamente
pari al 3% e all'1% (4% complessivamente).
TASSAZIONE OPERAZIONI ESENTI IVA
 L’Imposta di Registro si applica in misura fissa, pari a 168 euro
 Le Imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura proporzionale rispettivamente
pari al 3% e all'1% (4% complessivamente).
pag. 35
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.b Cessione di immobili strumentali per natura
DETRAIBILITA’ DELL’IVA
L‘esenzione da IVA della cessione comporta:
 l'indetraibilità dell'imposta pagata in relazione a tutti i costi sostenuti
dall'impresa per la costruzione, l'acquisto ed il recupero del fabbricato;
 l’applicazione del PRO-RATA di detraibilità, pari al rapporto tra
operazioni imponibili e la somma delle operazioni imponibili e di quelle
esenti (art.19, comma 5, e art.19 bis, commi 1-2, D.P.R. 633/1972)
pag. 36
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.b Cessione di immobili strumentali per natura – Rettifica detrazione
Per gli immobili strumentali per natura posseduti al 4 luglio 2006 e
non locati (per i quali è stata già detratta l’IVA
sull’acquisto/costruzione/ristrutturazione), la rettifica opera solo
all’atto del trasferimento del bene in esenzione dall’imposta (art.35,
comma 9, legge 248/2006).
Pertanto, la rettifica non opera nel caso di:
• cessione obbligatoriamente soggetta ad IVA;
• cessione soggetta ad IVA su opzione.
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C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.b Cessione di immobili strumentali per natura – Rettifica detrazione
Rettifica della detrazione
Impresa
Impresa che lo ha costruito
o ristrutturato (art. 31, lett.
c, d ed e della legge 457/1978)
Tutte le altre imprese
Non sono scaduti i 4
anni dall’ultimazione al
4 luglio 2006
Sono scaduti i 4 anni dall’ultimazione
al 4 luglio 2006
NO Rettifica
NO Rettifica
ai sensi dell'art.19bis2 DPR 633/1972 a condizione
che venditore nel primo atto successivo all'entrata
in vigore della legge di conversione manifesti
opzione per imposizione Iva
NO Rettifica
ai sensi dell'art.19bis2 DPR 633/1972 a condizione che venditore nel primo
atto successivo all'entrata in vigore della legge di conversione manifesti
opzione per imposizione Iva
In caso di mancata opzione per l’imposizione IVA della cessione, opererà la rettifica,
con riferimento all’Iva detratta relativamente ai costi sostenuti per la costruzione,
l'acquisto e il recupero del predetto fabbricato, ai sensi dell'art. 19bis2, comma 4, del
DPR 633/1972.
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C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
1.b Cessione di immobili strumentali per natura – Disciplina transitoria
Art.1, comma 292, legge 296/2006
 Regola il regime fiscale delle cessioni di immobili effettuate tra il 4 luglio 2006 (data di
entrata in vigore del D.L. 223/2006) ed il 12 agosto 2006 (data di entrata in vigore della
legge di conversione 248/2006), ossia in vigenza delle originarie disposizioni del D.L.
223/2006 che non state convertite in legge
Sotto il profilo fiscale, sono validi:
 i contratti, stipulati tra il 4 luglio ed il 12 agosto 2006, aventi ad oggetto la cessione di
fabbricati costruiti o ristrutturati da non più di 5 anni, ai quali è stata applicata l’IVA;
 i contratti stipulati tra il 4 luglio ed il 12 agosto 2006, aventi ad oggetto la cessione di
fabbricati costruiti o ristrutturati da più di cinque anni, ai quali è stata applicata
l’imposta di registro (aliquota 7%) e le imposte ipotecaria e catastale (3% complessivo)
Anche per questi contratti è riconosciuta al cedente la possibilità di optare per
l’applicazione dell’IVA, dandone comunicazione nella dichiarazione annuale per l’anno
2006. In caso di opzione, le imposte si applicano nella misura stabilita dalla legge 248/2006
(registro a € 168 e ipotecaria e catastale al 4% complessivo), con possibilità di compensare
il registro già pagato con le maggiori ipotecarie e catastali dovute.
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C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
2.a Locazione di abitazioni
Art.35, comma 8, lett.a), legge 248/2006
 Sostituisce il n.8 dell’art.10, comma 1, del D.P.R. 633/1972 (operazioni esenti da IVA)
Sono sempre esenti da IVA le locazioni di fabbricati, e relative pertinenze, a destinazione abitativa
Art.1, comma 330, lett.a), legge 296/2006
 Modificando ulteriormente il n.8 dell’art.10, comma 1, del D.P.R. 633/1972, estende
l’applicazione dell’IVA alle locazioni di abitazioni effettuate nell’ambito di programmi di
edilizia residenziale convenzionata
Sono, pertanto, imponibili IVA le locazioni di fabbricati abitativi effettuate:
 nell’ambito di piani di edilizia convenzionata;
 da parte dell’impresa costruttrice, o quella che vi ha eseguito (anche tramite affidamento in
appalto) interventi incisivi di recupero (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione
edilizia e urbanistica);
 entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori;
 a condizione che il contratto abbia durata non inferiore a 4 anni.
pag. 40
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
2.a Locazione di abitazioni
Locazione di abitazioni
EDILIZIA CONVENZIONATA (1)
Impresa Locatrice
Impresa che lo ha
costruito o che lo ha
ristrutturato
Tutte le altre imprese
Entro i 4 anni
dall’ultimazione
Oltre i 4 anni
dall’ultimazione
Imponibili IVA (2) :
IVA 10% e Registro € 67
Esenti IVA:
Registro 2%
Esenti IVA:
Registro 2%
EDILIZIA NON CONVENZIONATA
Tutte le imprese
(1)
(2)
Esenti IVA:
Registro 2%
di cui agli artt.17-18, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380
a condizione che la locazione abbia una durata non inferiore a 4 anni
pag. 41
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
2.a Locazione di abitazioni
REGISTRAZIONE
 i contratti stipulati a partire dal 4 luglio 2006:
 obbligo di registrazione in termine fisso (30 giorni dalla data di stipulazione)
 la registrazione avviene alternativamente:
1. in via telematica (obbligatoriamente per locatori in possesso di almeno 100 unità
immobiliari – art.5, comma 3, D.P.R. 404/2001)
2. presso l’ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate
 il pagamento deve essere effettuato, alternativamente:
1. tramite F24 telematico, in caso di registrazione telematica
2. tramite F23 negli altri casi
 il pagamento può avvenire, alternativamente:
1. annualmente, sull’ammontare del corrispettivo relativo a ciascuna annualità
2. in un’unica soluzione, sul corrispettivo determinato per l’intera durata del
contratto, con il riconoscimento di una riduzione dell’imposta (pari alla metà del
tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità)
pag. 42
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
2.a Locazione di abitazioni
REGISTRAZIONE (C.M. 27/E/2006)
 i contratti di locazione in corso alla data del 4 luglio 2006, che passano dal
regime Iva al registro (abitazioni locate dalle imprese che le hanno costruite per
la vendita) dovevano essere obbligatoriamente registrati in via telematica, da 1°
novembre ed entro il 18 dicembre 2006, con le modalità stabilite con
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 14 settembre 2006.
L’omissione della registrazione comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa dal
120% al 240% dell’imposta dovuta (art.69, D.P.R. 131/1986)
pag. 43
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
2.a Locazione di abitazioni
AMBITO OGGETTIVO (C.M. 27/E/2006)
Per “fabbricati abitativi” si intendono:
 Fabbricati classificati o classificabili nel Gruppo catastale A, con esclusione di
quelli classificati nella Categoria A/10 (Uffici e studi privati)
PERTINENZE (C.M. 33/E/2006)
In presenza di un unico atto, la locazione della pertinenza segue lo stesso regime della
locazione del bene principale (art. 12 del DPR 633/1972).
In generale, in caso di un unico atto di locazione dell’abitazione con la relativa
pertinenza, i corrispettivi sono esenti da IVA ed assoggettati ad imposta di registro al
2%.
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C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
2.a Locazione di abitazioni
DETRAIBILITA’ DELL’IVA
L‘esenzione da IVA della locazione comporta:
 l'indetraibilità dell'imposta pagata in relazione a tutti i costi sostenuti
dall'impresa per la costruzione, l'acquisto ed il recupero del fabbricato
abitativo;
 l’applicazione del PRO-RATA di detraibilità, pari al rapporto tra
operazioni imponibili e la somma delle operazioni imponibili e di quelle
esenti (art.19, comma 5, e art.19 bis, commi 1-2, D.P.R. 633/1972)
pag. 45
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
2.a Locazione di abitazioni
Per le abitazioni possedute e locate al 4 luglio 2006 (per le quali è stata già detratta l’IVA
sull’acquisto/costruzione/ristrutturazione), l’art.35, comma 9, della legge 248/2006 prevede
che la rettifica opera con le seguenti modalità:
Rettifica della detrazione
Impresa
Non sono scaduti i 4 anni
dall’ultimazione
Sono scaduti i 4 anni dall’ultimazione
Impresa che lo ha
costruito per la
successiva vendita
SI Rettifica (1)
NO Rettifica
ai sensi dell'art.19bis2 DPR 633/1972
Tutte le altre imprese
NO Rettifica (2)
(1)
Opera la rettifica della detrazione secondo la regola del pro-rata prevista art.19bis2,
comma 4, del D.P.R. 633/1972.
(2)
La rettifica non opera in quanto, anche in base alle previgenti disposizioni, la locazione
era esente da Iva e soggetta ad Imposta di registro con aliquota del 2%.
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C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
2.b Locazione di immobili strumentali per natura
Art.35, comma 8, lett.a), legge 248/2006
 Sostituisce il n.8 dell’art.10, comma 1, del D.P.R. 633/1972 (operazioni esenti da IVA)
Sono esenti da IVA le locazioni di fabbricati, o porzioni di fabbricati strumentali
che per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza
radicali trasformazioni ad eccezione di quelle effettuate, alternativamente:
nei confronti di soggetti passivi Iva con pro-rata pari od inferiore al 25%;
nei confronti di soggetti non esercenti attività d'impresa, arte o professione;
da locatori che, nel relativo atto, hanno espressamente manifestato l'opzione per
l'imposizione Iva.
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C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
2.b Locazione di immobili strumentali per natura
AMBITO SOGGETTIVO-locatario (C.M. 27/E/2006)
Per “soggetto passivo IVA con PRO-RATA pari o inferiore al 25% ” si intende:
 Soggetto che svolge in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla
detrazione d’imposta in percentuale pari od inferiore al 25%.
La percentuale di detrazione è valutata inizialmente al momento della stipula del contratto di
locazione, ed è ricavabile:
 provvisoriamente dal pro-rata dell’anno precedente,
 presuntivamente, nelle ipotesi in cui non sia possibile fare riferimento al
pro-rata del periodo d’imposta precedente.
Nel contratto, il locatario deve dichiarare se la propria percentuale di detraibilità superi o
meno il 25%. Se, al termine del periodo di imposta in cui è avvenuta la stipula del contratto
di locazione rilevi che il proprio pro-rata sia non superiore al 25%, deve comunicarlo al
locatore per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA, sempreché l’operazione non sia già
stata assoggettata ad imposta in via opzionale
pag. 48
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
2.b Locazione di immobili strumentali per natura
Locazione di fabbricati strumentali per natura
(compresa la locazione finanziaria)
Impresa Locatrice
Regime IVA
Imposta di Registro
Esenzione
1%
Imponibilità
Tutte
se alternativamente :
- il locatario è:
1. soggetto passivo IVA con pro-rata ≤ 25%
2. privato non esercente impresa, arti o professioni
- il locatore nell'atto manifesta opzione per imposizione IVA
1%
OBBLIGO DI REGISTRAZIONE (C.M. 27/E/2006)
 i contratti stipulati a partire dal 4 luglio 2006:
 registrazione in termine fisso (30 giorni dalla data di stipulazione)
 i contratti di locazione in corso alla data del 4 luglio 2006:
 registrazione telematica dei dati del contratto, da effettuare dal 1° novembre ed entro il 18
dicembre 2006, con le modalità stabilite con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle
Entrate del 14.09.2006.
pag. 49
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
2.b Locazione di immobili strumentali per natura
OPZIONE IVA

contratti in corso alla data del 4 luglio 2006 :
 opzione IVA in sede di registrazione telematica entro il 18 dicembre 2006 (indicazione del
codice 06, per leasing di immobili strumentali, codice 10 per locazione di immobili
strumentali). L’opzione ha efficacia dal 4 luglio 2006 (art.35, c.10 quinquies, Legge
248/2006).

contratti stipulati dal 4 luglio al 12 agosto 2006:
 opzione IVA con le stesse modalità previste per i contratti in corso al 4 luglio 2006,
ossia in sede di registrazione telematica entro il 18 dicembre 2006 (C.M. 33/E/2006);
 ovvero, opzione da comunicare in dichiarazione annuale IVA relativa al periodo
d’imposta 2006 (art.1, comma 292, legge 296/2006). In tal caso, il Registro si applica all’1%.

contratti stipulati dal 12 agosto 2006:
 opzione IVA da effettuare nel contratto di locazione.
pag. 50
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
2.b Locazione di immobili strumentali per natura
DETRAIBILITA’ DELL’IVA
L‘esenzione da IVA della locazione comporta:
 l'indetraibilità dell'imposta pagata in relazione a tutti i costi sostenuti
dall'impresa per la costruzione, l'acquisto ed il recupero del fabbricato;
 l’applicazione del PRO-RATA di detraibilità, pari al rapporto tra
operazioni imponibili e la somma delle operazioni imponibili e di quelle
esenti (art.19, comma 5, e art.19 bis, commi 1-2, D.P.R. 633/1972)
pag. 51
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
2.b Locazione di immobili strumentali per natura
Rettifica della detrazione
Tutte le imprese
NO Rettifica
ai sensi dell'art.19bis2 DPR 633/1972 a condizione che, nel primo
atto stipulato dopo il 12 agosto 2006, il locatore manifesti opzione
per imposizione Iva (C.M. 12/E/2007)
Nell’ipotesi che il locatore non opti per l’imposizione IVA, opererà la rettifica della
detrazione ai sensi dell’art.19bis2 del D.P.R. 633/1972 comma 4, secondo la regola del
pro-rata (ai sensi dell’art.19, comma 5, del medesimo D.P.R. 633/1972)
pag. 52
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
3. Locazione finanziaria (Leasing)
Art.35, comma 8, lett.a), legge 248/2006
 Sostituisce il n.8 dell’art.10, comma 1, del D.P.R. 633/1972 (operazioni esenti da IVA)
Sono assoggettate allo stesso regime delle locazioni :
1. abitazioni sempre esenti
2. immobili strumentali per natura esenti, ad eccezione di quelle effettuate:
• nei confronti di soggetti passivi Iva con pro-rata pari od inferiore al 25%;
• nei confronti di soggetti non esercenti attività d'impresa, arte o professione;
• da locatori che, nel relativo atto, hanno espressamente manifestato l'opzione per
l'imposizione Iva.
pag. 53
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
3. Locazione finanziaria (Leasing)
TASSAZIONE CANONI DI LEASING PER IMMOBILI ABITATIVI
 L’Imposta di Registro si applica in misura proporzionale, pari a 2%
TASSAZIONE CANONI DI LEASING PER IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA
1. OPERAZIONI ESENTI DA IVA

L’Imposta di Registro si applica in misura proporzionale, pari a 1%
2.
OPERAZIONI IMPONIBILI IVA

Rimangono invariate le aliquote IVA vigenti

L’Imposta di Registro si applica in misura proporzionale, pari a 1%
pag. 54
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
3. Locazione finanziaria (Leasing)
TASSAZIONE RISCATTO IMMOBILI ABITATIVI
1. OPERAZIONI ESENTI DA IVA

L’Imposta di Registro si applica in misura proporzionale, pari a 7%

Le Imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura proporzionale, rispettivamente
pari al 2% e all’1% (3% complessivamente)
2.
OPERAZIONI IMPONIBILI IVA

Rimangono invariate le aliquote IVA vigenti

L’Imposta di Registro si applica in misura fissa, pari a 168 euro

Le Imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna
(336 euro complessivamente)
pag. 55
C. Nuovo regime IVA/Registro per cessioni e locazioni immobiliari
3. Locazione finanziaria (Leasing)
TASSAZIONE RISCATTO IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA
1.
OPERAZIONI ESENTI DA IVA

L’Imposta di Registro si applica in misura fissa, pari a 168 euro

Le Imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura proporzionale, rispettivamente pari al
1,5% e all’0,5% (2% complessivamente dal 1° ottobre 2006)
2.
OPERAZIONI IMPONIBILI IVA

Rimangono invariate le aliquote IVA vigenti

L’Imposta di Registro si applica in misura fissa, pari a 168 euro

Le Imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura proporzionale, rispettivamente pari al
1,5% e all’0,5% (2% complessivamente dal 1° ottobre 2006)
In sede di riscatto, l’art. 35, comma 10sexies della legge 248/2006 riconosce all’acquirente la
possibilità di scomputare dalle imposte ipotecarie e catastali dovute l’imposta di registro
pagata sui canoni
pag. 56
Ritenute sui corrispettivi
dovuti dai condomini
• Art.1, comma 43, Legge 27 dicembre 2006, n.296
pag. 57
D. Ritenute sui corrispettivi dovuti dai condomini
Art.1, c. 43, legge 296/2006
 Inserisce l’art.25-ter al D.P.R. 600/1973 “Ritenute sui corrispettivi dovuti dal
condominio all’appaltatore”
Viene introdotto l’obbligo per il Condominio di operare, in qualità di
sostituto d’imposta, una ritenuta del 4% a titolo d’acconto dell’imposta sul
reddito dovuta dal percipiente, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative
a contratti d’appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di
terzi, effettuate nell’esercizio d’impresa.
La ritenuta deve essere operata anche se i corrispettivi costituiscono redditi
derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente (“Redditi diversi”,
art.67, comma 1, lett.i, D.P.R. 917/1986).
pag. 58
D. Ritenute sui corrispettivi dovuti dai condomini
AMBITO SOGGETTIVO (C.M. 7/E/2007)
 “Condominio in quanto tale”, a prescindere dalla nomina, obbligatoria o
facoltativa, dell’amministratore ed indipendentemente dalla veste giuridica di
quest’ultimo (persona fisica, società di persone o di capitali)
Sono OBBLIGATI ad effettuare la ritenuta anche:
 il “Supercondominio”, presente nell’ambito di un complesso immobiliare
composto da più edifici, dove sono presenti cose, servizi ed aree comuni;
 il “Condominio parziale” , nell’ipotesi di gestione separata di un bene, destinato
al servizio e/o godimento di una sola parte dell’edificio in condominio.
SOGGETTI ESCLUSI
 Comunioni ereditarie su immobili;
 Comunioni pro-indiviso.
pag. 59
D. Ritenute sui corrispettivi dovuti dai condomini
AMBITO OGGETTIVO (C.M. 7/E/2007)
 Per “Contratti d’appalto di opere o servizi”, si intendono:
 Tutti i contratti che comportano l’assunzione di un’obbligazione avente ad
oggetto la realizzazione, dietro corrispettivo, di un’opera o servizio, nonché
l’assunzione diretta, da parte del prestatore d’opera, del rischio connesso con
l’attività svolta senza vincolo di subordinazione
CONTRATTI INTERESSATI
 Contratti d’appalto di opere o servizi;
 Contratti d’opera;
 Contratto di servizio energia
CONTRATTI ESCLUSI
 Fornitura di beni con posa in opera;
 Contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas, di assicurazione,
di trasporto e di deposito
pag. 60
D. Ritenute sui corrispettivi dovuti dai condomini
DECORRENZA (C.M. 7/E/2007)
 Corrispettivi pagati dal 1° GENNAIO 2007, INDIPENDENTEMENTE:
 dalla data di effettuazione della prestazione;
 dalla data di emissione della fattura;
 dall’importo del corrispettivo
MODALITA’ OPERATIVE
 VERSAMENTO delle ritenute operate entro il giorno 16 del mese successivo
(versamento diretto o tramite F24);
 Indicazione dei dati delle ritenute nella DICHIARAZIONE dei SOSTITUTI
D’IMPOSTA (Mod. 770), da presentare entro il 31 marzo di ogni anno;
 Rilascio CERTIFICAZIONE UNICA attestante l’ammontare delle somme
corrisposte, la relativa causale e l’ammontare delle ritenute operate.
pag. 61
Mantenimento del Registro all’1% per trasferimenti
di immobili in programmi prevalentemente di
edilizia residenziale convenzionata
• Art.36, comma 15, Legge 4 agosto 2006, n. 248
• Art.1, comma 306, Legge 27 dicembre 2006, n.296
pag. 62
E. Trasferimenti in attuazione di Programmi di edilizia abitativa
convenzionata
Art.33, c. 3, legge 388/2000
 Dal 1° gennaio 2001:
Introdotta l’applicazione dell’imposta di Registro all’1% e delle imposte Ipotecaria
e Catastale in misura fissa (€168 ciascuna) ai trasferimenti di immobili (aree e
fabbricati) compresi in aree soggette a Piani urbanistici particolareggiati,
regolarmente approvati e comunque denominati, a condizione che l’utilizzazione
edificatoria dell’area avvenga entro i 5 anni successivi
Art.36, c. 15, legge 248/2006
 Dal 4 luglio 2006:
Il regime agevolativo resta in vigore solo per i trasferimenti di immobili in piani
urbanistici particolareggiati, diretti all'attuazione dei programmi prevalentemente
di edilizia residenziale convenzionata pubblica,
comunque denominati,
realizzati in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei
prezzi di cessione e dei canoni di locazione.
pag. 63
E. Trasferimenti in attuazione di Programmi di edilizia abitativa
convenzionata
Art.1, c. 306, legge 296/2006
 Dal 1° gennaio 2007:
Esteso il regime agevolativo ai trasferimenti di immobili in piani urbanistici
particolareggiati, diretti all'attuazione di tutti i programmi prevalentemente
di edilizia residenziale convenzionata, di iniziativa sia pubblica che privata,
comunque denominati, realizzati in accordo con le amministrazioni comunali
per la definizione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione.
Piani urbanistici
Particolareggiati
(1° gen. 2001-3 lug. 2006)
Programmi edilizia
residenziale
convenzionata pubblica
(4 lug. 2006-31 dic. 2006)
Programmi edilizia
residenziale
convenzionata
(dal 1° gen. 2007)
pag. 64
E. Trasferimenti in attuazione di Programmi di edilizia abitativa
convenzionata
AMBITO APPLICATIVO
Per “beni immobili” si intendono (C.M. 26.01.2001, n.6/E):
 Aree;
 Fabbricati
Per “piano particolareggiato” si intende (C.M. 30.01.2002, n.9/E e C.M. 31.01.2002, n.11/E):
 Piano di iniziativa pubblica;
 Piano di iniziativa privata (es. piano di lottizzazione) attuativo del PRG
Per “programma prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata” si intende
(Artt.17-18, D.P.R. 6 giugno 2001, n.380):
 Programma, a prevalente destinazione residenziale, di iniziativa pubblica o privata, in
attuazione del quale l’operatore privato fruisce dell’esonero dal pagamento della quota
parte del contributo concessorio relativo al costo di costruzione, a fronte del
convenzionamento sui prezzi di vendita e sui canoni di locazione
pag. 65
Disposizioni in materia di pagamenti delle
Pubbliche Amministrazioni
• Art.2, comma 9, Legge 24 novembre 2006, n.286
pag. 66
F. Disposizioni in materia di pagamenti delle PP.AA.
Art.2, c. 9, legge 286/2006
 Inserisce l’art.48 bis D.P.R. 602/1973 (Disposizioni sui pagamenti delle
pubbliche amministrazioni)
Le Pubbliche Amministrazioni e le società a prevalente partecipazione pubblica, prima
di procedere al pagamento a qualsiasi titolo di importi superiori a € 10.000, hanno
l’obbligo di verificare se il beneficiario del suddetto pagamento sia moroso rispetto al
versamento derivante dalla notifica di 1 o più cartelle di pagamento, per un ammontare
complessivo pari almeno a tale importo.
In caso affermativo:
 non procedono al pagamento
segnalano la circostanza all'agente della riscossione competente per territorio, ai
fini dell'esercizio dell'attivita' di riscossione delle somme iscritte a ruolo
pag. 67
F. Disposizioni in materia di pagamenti delle PP.AA.
Le modalità di attuazione di tale disposizione verranno stabilite con
Regolamento del Ministro dell’Economia e delle Finanze
In sede di emanazione del Regolamento attuativo, occorre garantire:
 la tempestività nei tempi di verifica circa l’eventuale “morosità” dei
soggetti destinatari dei pagamenti;
 la limitazione della sospensione del pagamento all’importo della
cartella;
 l’esclusione dell’operatività della sospensione, qualora il soggetto
destinatario dei pagamenti abbia contestato la cartella di pagamento
presso le competenti sedi amministrative o giurisdizionali.
pag. 68
Determinazione del “valore normale” degli immobili
ai fini degli accertamenti fiscali
• Art.35, commi 2-4 e comma 23 bis, Legge 4 agosto 2006, n. 248
• Art.1, comma 307, Legge 27 dicembre 2006, n.296
pag. 69
G. “Valore normale” degli immobili ai fini degli accertamenti fiscali
Art.35, c. 2, legge 248/2006
 Modifica l’art. 54, comma 3 del D.P.R. 633/1972, ampliando i poteri di
rettifica delle dichiarazioni IVA
L’ufficio, in caso di cessione di beni immobili e relative pertinenze, può
rettificare direttamente la dichiarazione annuale IVA se il corrispettivo
dichiarato risulta inferiore al “valore normale” del bene.
pag. 70
G. “Valore normale” degli immobili ai fini degli accertamenti fiscali
Per “valore normale del bene” si intende:
 «Prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della
stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo
stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata
effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi»
(art.14, c.3 D.P.R. 633/1972)
Art.35, c. 23 bis, legge 248/2006
Introduce una presunzione nella determinazione del “valore normale”
per i trasferimenti di beni immobili soggetti ad IVA, finanziati con mutui
fondiari o finanziamenti bancari
Valore normale ≥ Ammontare del mutuo o finanziamento erogato
pag. 71
G. “Valore normale” degli immobili ai fini degli accertamenti fiscali
Art.35, c. 4, legge 248/2006
Abroga l’art. 15 del D.L. 41/1995 (convertito con modificazioni nella
legge 85/1995)
DISCIPLINA PREVIGENTE
L’art. 15 del D.L. 41/1995 (convertito con modificazioni nella legge
85/1995) escludeva la rettifica ai fini IVA del corrispettivo delle cessioni di
fabbricati classificati o classificabili nei gruppi A, B e C, se lo stesso fosse
stato indicato in atto almeno pari al valore catastale (rendita, rivalutata del
5% e moltiplicata per i coefficienti catastali variabili a seconda della
tipologia degli immobili, ai sensi dell’art. 52, c. 4-5 D.P.R. 131/1986)
pag. 72
G. “Valore normale” degli immobili ai fini degli accertamenti fiscali
Art.35, c. 3, legge 248/2006
 Integra l’art. 39, c.1, del D.P.R. 600/1973 in materia di accertamento delle Imposte sui
Redditi
Gli Uffici possono rettificare direttamente il reddito d’impresa se il “valore
normale” dei beni immobili ceduti risulti superiore al corrispettivo dichiarato, senza
dover preventivamente dimostrare l’incompletezza, falsità o inesattezza degli elementi
indicati in dichiarazione ovvero l’irregolare tenuta delle scritture contabili.
Per “valore normale del bene” si intende:
 «Prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della
stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo
stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui i beni o servizi
sono stati acquistati o prestati, e, in mancanza, nel tempo e nel luogo più
prossimi» (art. 9, c.3, D.P.R. 917/1986)
pag. 73
G. “Valore normale” degli immobili ai fini degli accertamenti fiscali
Art.1, c. 307, legge 296/2006
Rinvia ad uno specifico Provvedimento del Direttore dell’Agenzia
delle Entrate l’individuazione periodica dei criteri utili alla
determinazione del “valore normale” dei fabbricati, ai fini
dell’accertamento nell’ambito dell’IVA, dell’imposta di registro e delle
imposte dirette
pag. 74
Proroga delle agevolazioni fiscali per le
ristrutturazioni edilizie
• Art.1, commi 387-388, Legge 27 dicembre 2006, n.296
pag. 75
H. Proroga delle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie
Detrazione IRPEF per le spese di recupero delle abitazioni
Art.1, c. 387, lett. a), legge 296/2006
 Viene prorogata per il 2007 la detrazione IRPEF del 36% per le spese di
recupero delle abitazioni
 Viene confermato che il limite massimo di spese detraibili pari a 48.000
Euro è riconosciuto per unità immobiliare (e non più per ciascun
comproprietario o detentore - modifica introdotta dall’art.35, c. 35-quater,
legge 248/2006 a decorrere dal 1° ottobre 2006)
Art.1, c. 388, legge 296/2006
 Viene confermato che l’obbligo di indicazione in fattura del costo della
manodopera impiegata per l’esecuzione dell’intervento di recupero
(introdotto dall’art.35, c. 10-20, legge 248/2006 a decorrere dal 4 luglio 2006)
EFFICACIA DELLE DISPOSIZIONI
1°gennaio 2007 - 31 dicembre 2007
pag. 76
H. Proroga delle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie
Proroga dell’IVA al 10% per le manutenzioni delle abitazioni
Art.1, c. 387, lett. b), legge 296/2006
 Viene prorogata per il 2007 l’IVA al 10% per gli interventi di manutenzione
ordinaria e straordinaria delle abitazioni
Art.1, c. 388, legge 296/2006
 Viene previsto l’obbligo di indicazione in fattura del costo della
manodopera impiegata per l’esecuzione dell’intervento
EFFICACIA DELLE DISPOSIZIONI
1°gennaio 2007 - 31 dicembre 2007
pag. 77
H. Proroga delle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie
Proroga dell’IVA al 10% per le manutenzioni delle abitazioni
BENI SIGNIFICATIVI
In presenza di lavori con utilizzo di beni significativi, l’aliquota ridotta
al 10% si applica anche per l’acquisto di tali beni, sino a concorrenza
del valore della manodopera e degli altri materiali utilizzati.
BENI SIGNIFICATIVI
(D.M. 29 dicembre 1999)
(1) ascensori e montacarichi;
(2) infissi interni ed esterni;
(3) caldaie;
(4) videocitofoni;
(5) apparecchiature di condizionamento e
riciclo dell’aria;
(6) sanitari e rubinetteria da bagno;
(7) impianti di sicurezza
pag. 78
Aliquote IVA per interventi di recupero edilizio
Tipologia
d’intervento
Vecchio riferimento
normativo
Nuovo riferimento
normativo
Aliquote IVA
Manutenzione
ordinaria edifici
residenziali
Art.31, comma 1, lett. a)
della Legge 457/1978
Art.3, comma 1, lett. a)
del DPR 380/2001
10%
(1° ott. 2006-31 dic. 2007)
Manutenzione
straordinaria edifici
residenziali
Art.31, comma 1, lett. b)
della Legge 457/1978
Art.3, comma 1, lett. b)
del DPR 380/2001
10%
(1° ott. 2006-31 dic. 2007)
Manutenzione
straordinaria edifici
residenziali pubblici
Art.31, comma 1, lett. b)
della Legge 457/1978
Art.3, comma 1, lett. b)
del DPR 380/2001
10%
Risanamento e
restauro conservativo
Art.31, comma 1, lett. c)
della Legge 457/1978
Art.3, comma 1, lett. c)
del DPR 380/2001
Ristrutturazione
edilizia
Art.31, comma 1, lett. d)
della Legge 457/1978
Art.3, comma 1, lett. d)
del DPR 380/2001
Ristrutturazione
urbanistica
Art.31, comma 1, lett. e)
della Legge 457/1978
Art.3, comma 1, lett. f)
del DPR 380/2001
(n.127-duodecies, Parte III,
Tabella A del DPR 633/1972)
10%
(n.127-quaterdecies, Parte III,
Tabella A del DPR 633/1972)
10%
(n.127-quaterdecies, Parte III,
Tabella A del DPR 633/1972)
10%
(n.127-quaterdecies, Parte III,
Tabella A del DPR 633/1972)
pag. 79
H. Proroga delle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie
Acquisto abitazioni all’interno di edifici interamente ristrutturati da imprese
La proroga non riguarda la detrazione spettante per l’acquisto di unità
abitative all’interno di edifici interamente ristrutturati da imprese di
costruzione, o da cooperative edilizie, che provvedono anche alla successiva
vendita o assegnazione.
CONDIZIONI
 intervento sull’intero fabbricato iniziato dopo il 01-01-1998 ed ultimato
entro il 31 dicembre 2006;
 intervento rientri tra quelli di cui all’art.3, comma 1, lett. c) e d), D.P.R.
380/2001 (restauro e risanamento conservativo; ristrutturazione edilizia);
 acquisto (rogito) entro il 30 giugno 2007;
 dal 4 luglio 2006, indicazione del costo della manodopera impiegata per
l’intervento
pag. 80
Agevolazioni per la riqualificazione energetica degli
edifici
• Art.1, commi 344-352, Legge 27 dicembre 2006, n.296
pag. 81
I. Agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici
Art.1, c. 344-347, legge 296/2006
 Introduce una detrazione d’imposta per le spese di riqualificazione
energetica di edifici esistenti, sostenute entro il 31 dicembre 2007
Viene riconosciuta una detrazione dall’imposta lorda pari al 55% delle spese
documentate, sostenute e rimaste a carico del contribuente, con riferimento a
specifici interventi di riqualificazione energetica, per un importo massimo di
detrazione variabile in funzione della tipologia dei lavori, da ripartire in 3 quote
annuali costanti.
pag. 82
I. Agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici
Art.1, c. 348, legge 296/2006
 Rinvia alle modalità attuative stabilite dal D.M. 41/1998, e successive
modifiche, per la detrazione del 36% per gli interventi di recupero, con il
rispetto di 2 ulteriori condizioni:
asseverazione dell’intervento da parte di un tecnico abilitato, che
risponde civilmente e penalmente della stessa;
certificazione energetica dell’edificio (art.6 del D.Lgs. 192/2005) se
introdotta dalla Regione o dall’Ente locale, o, negli altri casi, “attestato di
qualificazione energetica” dell’edificio, predisposto ed asseverato da un
professionista abilitato (le spese per la certificazione energetica, o per
l’attestato, rientrano tra le spese detraibili).
Art.1, c. 349, legge 296/2006
 Rinvia, per le specifiche disposizioni attuative, al decreto del Ministro
dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro dello sviluppo
economico, emanato il 19 febbraio 2007 (G.U. n.47 del 26.02.2007).
pag. 83
I. Agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici
SOGGETTI BENEFICIARI (art.2, D.M. 19 febbraio 2007)
 Persone fisiche, enti e soggetti di cui all’art.5 TUIR – DPR 917/1986 (società
semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice, imprese familiari) non
titolari di reddito d’impresa, che sostengono le spese per gli interventi di
riqualificazione energetica su edifici esistenti, su parti di edifici, o su unità
immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o
detenuti
 Soggetti titolari di reddito d’impresa, che sostengono le spese per gli
interventi di riqualificazione energetica su edifici esistenti, su parti di edifici, o
su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali,
posseduti o detenuti
La detrazione del 55% si applica alle spese effettivamente sostenute entro il 31
dicembre 2007 per l’esecuzione degli interventi
Per i soggetti titolari di reddito d’impresa, la detrazione compete per le spese
sostenute nel periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2007
pag. 84
I. Agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici
INTERVENTO
Riqualificazione energetica di edifici
esistenti, che conseguano un valore
limite di fabbisogno di energia
primaria annuo per la climatizzazione
invernale inferiore di almeno il 20%
rispetto ai valori riportati nell’Allegato
C, del D.M. 19 feb. 07
SPESE DETRAIBILI
DETRAZIONE
MASSIMA
Tutte le spese (comprese quelle di seguito indicate) sostenute per
interventi che complessivamente consentono di ottenere un valore
limite di fabbisogno di energia primaria annuo per la
climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20% rispetto ai
valori riportati nell’Allegato C del D.M. 19 febbraio 2007
100.000 euro
(art.1, c. 344, legge 296/2006)
Interventi su edifici esistenti, parti di
edifici esistenti o unità immobiliari,
riguardanti strutture opache verticali,
strutture opache orizzontali (coperture
e pavimenti), finestre comprensive di
infissi
(art.1, c. 345, legge 296/2006)
Interventi su elementi opachi costituenti l’involucro edilizio,
comprensivi delle opere provvisionali e accessorie, attraverso:
 fornitura e posa in opera di:
• materiale coibente, per migliorare le caratteristiche termiche
delle strutture esistenti,
• materiali ordinari, anche necessari alla realizzazione di ulteriori
strutture murarie a ridosso di quelle preesistenti, per migliorare le
caratteristiche termiche delle strutture esistenti;
 demolizione
e
ricostruzione
dell’elemento
costruttivo
interessato dall’intervento.
60.000 euro
Interventi su finestre, comprensive degli infissi , attraverso:
 fornitura e posa in opera di una nuova finestra comprensiva di
infisso;
 integrazioni e sostituzioni dei componenti vetrati esistenti.
pag. 85
I. Agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici
INTERVENTO
SPESE DETRAIBILI
Installazione di pannelli solari per la
produzione di acqua calda per usi
domestici o industriali e per la
copertura del fabbisogno di acqua
calda in piscine, strutture sportive,
case di ricovero e cura, istituti
scolastici ed università
Interventi su impianti di climatizzazione invernale e/o
produzione di acqua calda attraverso:
 fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature termiche,
meccaniche, elettriche ed elettroniche, nonché delle opere
idrauliche e murarie necessarie per la realizzazione a regola
d’arte di impianti solari termici organicamente collegati alle
utenze anche in integrazione con impianti di riscaldamento
DETRAZIONE
MASSIMA
60.000 euro
(art.1, c. 346, legge 296/2006)
Interventi di sostituzione di impianti
di climatizzazione invernale con
impianti
dotati
di
caldaie
a
condensazione e contestuale messa a
punto del sistema di distribuzione
(art.1, c. 347, legge 296/2006)
Interventi su impianti di climatizzazione invernale e/o
produzione di acqua calda attraverso:
 smontaggio e dismissione, anche solo parziale, dell’impianto di
climatizzazione invernale esistente;
 fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature termiche,
meccaniche, elettriche ed elettroniche, delle opere idrauliche e
murarie necessarie per la sostituzione, a regola d’arte, di impianti
di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a
condensazione.
30.000 euro
pag. 86
I. Agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici
ADEMPIMENTI (art.4, D.M. 19 febbraio 2007)
 Documenti da acquisire:
A.
Asseverazione tecnico abilitato: rispondenza dell’intervento ai requisiti
richiesti, fissati negli Allegati C e D del D.M. 19 feb. 2007
B.
Attestato di certificazione/qualificazione energetica: in osservanza delle
procedure approvate dalle Regioni o dai Comuni (in mancanza l’attestato è
predisposto in base allo schema di cui all’Allegato A del D.M. 19 feb. 2007)
C.
Scheda informativa relativa agli interventi: contenente i dati elencati
nell’Allegato E al D.M. 19 feb. 2007
 Documenti da inviare:
Entro 60 giorni dalla fine lavori e, comunque, non oltre il 29 febbraio 2008, invio
all’ENEA (tramite Internet www.acs.enea.it o per posta a mezzo raccomandata) di:

Copia dell’attestato di certificazione/qualificazione energetica

Scheda informativa degli interventi realizzati
pag. 87
I. Agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici
ADEMPIMENTI (art.4, D.M. 19 febbraio 2007)

Modalità pagamento delle spese:

Soggetti non titolari di reddito d’impresa:
bonifico bancario o postale

Soggetti titolari di reddito d’impresa:
nessuna specifica modalità di pagamento obbligatoria
pag. 88
I. Agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici
Art.1, c. 351, legge 296/2006
 Riconosce un contributo pari al 55% degli extra costi sostenuti per conseguire il
risparmio energetico nelle nuove costruzioni
CONDIZIONI
Interventi di realizzazione di nuovi edifici o complessi di edifici:
 di volumetria complessiva superiore ai 10.000 metri cubi,
 avviati entro il 31 dicembre 2007 e terminati nei 3 anni successivi,
 che consentano un risparmio di fabbisogno energetico primario annuo per metro
quadro almeno del 50% (rispetto ai valori riportati nell’allegato C, numero 1, Tabella
1, D.Lgs. 192/2005), nonché del fabbisogno di energia per il condizionamento estivo e
l’illuminazione.
Art.1, c. 352, legge 296/2006
 Rinvia, per le condizioni e le modalità di accesso e di erogazione del contributo e per
la determinazione di valori limite relativi al fabbisogno di energia per il
condizionamento e l’illuminazione, ad un decreto del Ministro dell’Economia e delle
Finanze, di concerto con il Ministro dello Sviluppo Economico.
pag. 89
Responsabilità solidale appaltatore/subappaltatore
per ritenute fiscali, previdenziali e contributive sui
redditi di lavoro dipendente
• Art.35, commi 28-34, Legge 4 agosto 2006, n. 248
• Art.1, comma 911, Legge 27 dicembre 2006, n.296
pag. 90
L. Responsabilità solidale per ritenute fiscali e previdenziali
Art.35, c. 28-34, legge 248/2006
 Viene introdotta la responsabilità solidale a carico dell’appaltatore per gli
adempimenti del subappaltatore riguardanti:
 l’effettuazione ed il versamento delle ritenute fiscali sui redditi di
lavoro dipendente;
 il versamento dei contributi previdenziali dei dipendenti;
 il versamento dei contributi assicurativi obbligatori per gli infortuni
sul lavoro e le malattie professionali dei dipendenti
AMBITO APPLICATIVO
Il principio si applica ai contratti di appalto e subappalto di opere, forniture e
servizi conclusi da imprese (soggetti IVA) e, in ogni caso, da società (soggetti
IRES), dallo Stato e dagli Enti pubblici.
SONO ESCLUSI DALLA RESPONSABILITA’ I COMMITTENTI NON
ESERCENTI ATTIVITA’ COMMERCIALE
pag. 91
L. Responsabilità solidale per ritenute fiscali e previdenziali
LIMITE QUANTITATIVO
Gli importi dovuti per la responsabilità solidale non possono eccedere
l’ammontare del corrispettivo dovuto dall’appaltatore al subappaltatore
OPERATIVITA’ DELLA RESPONSABILITA’
Per evitare la responsabilità solidale, l’appaltatore deve verificare, acquisendo
la relativa documentazione prima di effettuare il pagamento, che gli
adempimenti a carico del subappaltatore, relativi all’opera o il servizio
affidatogli (effettuazione e versamento delle ritenute fiscali sui redditi di
lavoro dipendente e versamento dei contributi previdenziali e assicurativi),
sono stati correttamente eseguiti da quest’ultimo
Sino a quando il subappaltatore non esibisce la documentazione, l’appaltatore
può sospendere il pagamento del corrispettivo
pag. 92
L. Responsabilità solidale per ritenute fiscali e previdenziali
ADEMPIMENTI COMMITTENTE
Il committente deve procedere al pagamento del corrispettivo all’appaltatore
solo dopo avergli richiesto la documentazione attestante il corretto
assolvimento degli adempimenti a suo carico, pena l’applicazione di una
sanzione che varia da 5.000 a 200.000 euro se gli adempimenti connessi
all’opera o al servizio oggetto d’appalto non siano stati correttamente
adempiuti dall’appaltatore e dagli eventuali subappaltatori
pag. 93
L. Responsabilità solidale per ritenute fiscali e previdenziali
DOCUMENTAZIONE
La documentazione necessaria ad attestare l’assolvimento degli adempimenti
fiscali/contributivi/previdenziali da parte dell’appaltatore e del subappaltatore
verrà individuata da un Decreto interministeriale, da emanare entro 90 giorni
dalla data di entrata in vigore della legge 248/2006
EFFICACIA DELLE DISPOSIZIONI
Il principio della responsabilità solidale troverà applicazione per i contratti
d’appalto e di subappalto stipulati successivamente all’adozione del Decreto
interministeriale che individuerà la documentazione necessaria
LIMITE TEMPORALE
La responsabilità solidale è limitata a 2 anni dalla cessazione dell’appalto, così
come previsto dalla “legge Biagi” (art.29, c.2, D.Lgs. 276/2003, come modificato
dall’art.1, comma 911, legge 296/2006)
pag. 94
Tassazione delle plusvalenze realizzate da privati
con la cessione di aree edificabili
• Art.2, comma 21, Legge 24 novembre 2006, n. 286
• Art.1, comma 310, Legge 27 dicembre 2006, n.296
pag. 95
M. Tassazione plusvalenze da cessione di aree edificabili
PRINCIPIO DI TASSAZIONE SEPARATA
Il comma 496 dell’articolo unico della legge finanziaria 2006 (L.266/2005) ha
introdotto la possibilità, in deroga alle disposizioni dell’art. 67, comma 1, lett. b,
del TUIR DPR 917/1986, di applicare un’imposta sostitutiva dell’Irpef pari al
12,50% sulle plusvalenze realizzate, dai privati non esercenti attività commerciale,
con la vendita di:
immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni;
aree edificabili.
Art.2, c. 21, legge 286/2006
 Innalza l’aliquota dell’imposta sostitutiva dal 12,50% al 20%, a decorrere dal
3 ottobre 2006 (data di entrata in vigore del D.L. 262/2006)
Art.1, c. 310, legge 296/2006
 Elimina la possibilità di applicare il regime sostitutivo alle plusvalenze
realizzate con la cessione di aree edificabili, a decorrere dal 1° gennaio 2007
pag. 96
M. Tassazione plusvalenze da cessione di aree edificabili
PRINCIPIO DI TASSAZIONE SEPARATA
L’imposta sostitutiva del 20% è applicabile, dal 1° gennaio 2007, alle plusvalenze
realizzate, dai privati non esercenti attività commerciale, con la vendita di:
 aree agricole acquistate da meno di 5 anni, con esclusione di quelle acquistate
per successione (fattispecie esclusa da tassazione IRPEF);
 aree agricole ricevute per donazione, quando siano trascorsi meno di 5 anni dalla
data di acquisto da parte del donante (plusvalenza pari alla differenza tra il
corrispettivo di cessione ed il costo d’acquisto sostenuto dal donante);
 fabbricati acquistati o costruiti da meno di 5 anni, ad esclusione di quelli
acquistati per successione e le unità immobiliari adibite ad abitazione principale
(fattispecie escluse da tassazione IRPEF);
 fabbricati ricevuti per donazione, quando siano trascorsi meno di 5 anni dalla
data di acquisto da parte del donante, con esclusione delle unità adibite ad
abitazione principale (plusvalenza pari alla differenza tra il corrispettivo di
cessione ed il costo d’acquisto o di costruzione sostenuto dal donante).
pag. 97
M. Tassazione plusvalenze da cessione di aree edificabili
EVOLUZIONE NORMATIVA
• Immobili acquistati da
meno di 5 anni
• Aree edificabili
12,50%
(1° gen. 06 – 2 ott. 06)
• Immobili acquistati da
meno di 5 anni
• Aree edificabili
20%
(3 ott. 06 – 31 dic. 06)
• Immobili acquistati da
meno di 5 anni
20%
(dal 1° gen. 07)
MODALITA’ OPERATIVE
L’imposta sostitutiva viene applicata su richiesta del cedente, resa al notaio rogante, il
quale provvede all’applicazione ed al versamento della stessa e comunica all’Agenzia
delle Entrate i dati relativi alla cessione, secondo le modalità definite con il
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 12 gennaio 2007.
pag. 98
Estensione della regola del “prezzo-valore” alle
cessioni effettuate da imprese
• Art.1, comma 309, Legge 27 dicembre 2006, n.296
pag. 99
N. Estensione del “prezzo-valore” alla cessione da imprese
PRINCIPIO DI SEPARAZIONE
TRA VALORE IMPONIBILE FISCALE E VALORE COMMERCIALE
La legge finanziaria 2006 (art.1, c.497, L.266/2005) consente all’acquirente (in
deroga all’art.43 del DPR 131/1986) di dichiarare nel rogito il prezzo di vendita
effettivo dell’abitazione, senza che lo stesso assuma rilevanza ai fini fiscali.
L’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale si applicano comunque sul
valore catastale delle medesime abitazioni cedute (Rendita Catastale rivalutata del
5% x Coefficienti catastali propri degli immobili abitativi: 110 o 120 a seconda che
l’immobile costituisca o meno una “prima casa” per il soggetto acquirente).
CONDIZIONI ORIGINARIE (1° gennaio 2006- 31 dicembre 2006)
 sia cedente che acquirente persona fisica non esercente attività
commerciale;
 cessione avente ad oggetto fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze.
pag. 100
N. Estensione del “prezzo-valore” alla cessione da imprese
Art.1, c. 309, legge 296/2006
 Estende la possibilità di applicare tale regime anche all’acquisto di abitazioni
cedute da imprese, a decorrere dal 1° gennaio 2007
CONDIZIONI ATTUALI (dal 1° gennaio 2007)
 L’acquirente deve essere una persona fisica non esercente attività commerciali,
artistiche o professionali (sono escluse le compravendite tra imprese);
 la cessione deve avere ad oggetto fabbricati ad uso abitativo e relative
pertinenze (sono quindi esclusi, ad esempio, i negozi, gli uffici e gli edifici
industriali).
EVOLUZIONE NORMATIVA
CONDIZIONE SOGGETTIVA:
Cedente e acquirente devono
essere entrambi persone fisiche
CONDIZIONE SOGGETTIVA:
Solo l’acquirente deve essere
persona fisica
(1° gen. 06 – 31 dic. 06)
(dal 1° gen. 07)
pag. 101
N. Estensione del “prezzo-valore” alla cessione da imprese
ADEMPIMENTI
 l’acquirente deve richiedere al notaio rogante, in sede di atto, l’applicazione
della regola
OBBLIGO DI INDICAZIONE DEL CORRISPETTIVO
Per le cessioni cui si applica la regola del “prezzo-valore”, le parti hanno comunque
l’obbligo di indicare, nell’atto, il prezzo di vendita effettivamente pattuito.
In caso di occultamento (totale o parziale) del corrispettivo pattuito:
 le imposte sono dovute sull’intero corrispettivo pattuito;
 si applica la sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza tra
l’imposta dovuta e quella già applicata
pag. 102
N. Estensione del “prezzo-valore” alla cessione da imprese
ACCERTAMENTI – Imposte sul reddito
Cedenti persone fisiche
Esclusione della rettifica delle dichiarazioni
IRPEF sulla base di “presunzioni semplici”
(art.38, comma 3, D.P.R. 600/1973)
Cedenti imprese
Possibilità di rettificare il reddito d’impresa
se il “valore normale” delle abitazioni
cedute risulti superiore al corrispettivo
dichiarato (art.39, comma 1, lett.d, ultimo
periodo, D.P.R. 600/1973).
pag. 103
N. Estensione del “prezzo-valore” alla cessione da imprese
ACCERTAMENTI – Imposta di registro
Cessioni con regola
“prezzo-valore”
Esclusione della rettifica automatica del
valore dichiarato nell’atto se ritenuto
inferiore al valore venale dell’immobile
ceduto (art.52, comma 1, D.P.R. 131/1986)
In tutti gli altri casi (ad esempio cessione di negozi, uffici o anche di
abitazioni in cui parte acquirente è un’impresa), per evitare la rettifica
automatica del valore dichiarato nell’atto (ai sensi dell’art.52, comma 1, D.P.R.
131/1986), non è più sufficiente indicare nel rogito il “valore catastale”
dell’immobile (art.52, comma 5-bis, D.P.R. 131/1986, introdotto dall’art.35, comma 23ter, legge 248/2006).
pag. 104
Modifiche alle regole di determinazione del valore
delle rimanenze delle opere ultrannuali
• Art.36, commi 20-21, Legge 4 agosto 2006, n.223
• Art.1, comma 70, Legge 27 dicembre 2006, n.296
pag. 105
O. Determinazione del valore fiscale delle Rimanenze
Art.36, comma 20, legge 248/2006
 Abroga il comma 3 dell’art.93, del TUIR D.P.R. 917/1986 in tema di
determinazione del valore fiscale delle rimanenze di opere, forniture e
servizi di durata ultrannuale
Il valore delle opere di durata ultrannuale, in corso di realizzazione al
termine dell’esercizio, fatta in base ai corrispettivi pattuiti, non può più
essere ridotto nella misura del 2% (4%, se eseguite all’estero) per rischio
contrattuale.
DECORRENZA
La disposizione si applica a decorrere dal periodo d’imposta in corso alla
data del 4 luglio 2006.
pag. 106
O. Determinazione del valore fiscale delle Rimanenze
Art.1, comma 70, legge 296/2006
 Abroga il comma 5 dell’art.93, del TUIR D.P.R. 917/1986 in tema di
determinazione del valore fiscale delle rimanenze di opere, forniture e servizi di
durata ultrannuale
DISCIPLINA PREVIGENTE
In deroga al principio generale (valutazione in
base ai corrispettivi), le opere di durata
ultrannuale, in corso di realizzazione al
termine dell’esercizio, potevano essere
valutate
a
costo,
su
autorizzazione
dell’Amministrazione Finanziaria
DISCIPLINA VIGENTE
Le opere di durata ultrannuale in
corso di realizzazione al termine
dell’esercizio devono essere valutate
a corrispettivi, senza più possibilità
di deroga.
DECORRENZA
La disposizione si applica alle opere di durata ultrannuale la cui esecuzione ha
inizio dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2006
(periodo d’imposta 2007).
pag. 107
Esclusione dell’ammortamento per aree su cui
insistono fabbricati strumentali
• Art.36, commi 7-8, Legge 4 agosto 2006, n. 248
• Art.2, comma 18, Legge 24 novembre 2006, n. 286
pag. 108
P. Indeducibilità ammortamento terreni
Art.36, c. 7, legge 248/2006
 Rende fiscalmente indeducibile il costo delle aree su cui insistono
fabbricati strumentali e di quelle che ne costituiscono pertinenza.
Originariamente il costo delle aree doveva essere determinato con apposita
perizia di stima e comunque non inferiore al 20% del costo complessivo
(30% per i fabbricati industriali)
Art.2, c. 18, legge 286/2006
 Riscrive la disposizione, eliminando l’obbligo di perizia di stima;
 Estende il principio anche ai fabbricati strumentali acquisiti in leasing;
 Fornisce, a livello normativo, la definizione dei “fabbricati industriali”.
DECORRENZA
Le disposizioni si applicano a decorrere dal periodo d’imposta in corso alla
data del 4 luglio 2006, anche con riferimento ai fabbricati strumentali acquistati
o acquisiti in periodi d’imposta precedenti.
pag. 109
P. Indeducibilità ammortamento terreni
Art.36, c. 7, legge 248/2006 (nuovo testo)
Nel calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo dei fabbricati
strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree.
COSTO DELLE AREE
 Se acquistate autonomamente:
COSTO D’ACQUISTO
 Se non acquistate autonomamente (acquisto fabbricato comprensivo di area
sottostante o pertinenziale):
MAGGIORE TRA
 Valore esposto in bilancio
 20% del costo complessivo (fabbricato più area), o
30% in caso di fabbricati industriali
pag. 110
P. Indeducibilità ammortamento terreni
AMBITO SOGGETTIVO (C.M. 1/E/2007)
 Tutti i titolari di reddito d’impresa, a prescindere dai principi di redazione del
bilancio adottati (nazionali o internazionale) e compresi i soggetti in contabilità
semplificata.
AMBITO OGGETTIVO (C.M. 28/E/2006 e C.M. 1/E/2007)
Per “fabbricati strumentali ” si intendono:
 Tutti gli immobili strumentali (per natura e per destinazione - art.43, comma 2,
DPR 917/1986) che costituiscono fabbricati che sono, o che devono essere, iscritti in
catasto, a destinazione ordinaria (Gruppi A, B, C), speciale (Gruppo D) e
particolare (Gruppo E);
 Impianti e macchinari infissi al suolo, a condizione che realizzino una struttura
che, nel suo complesso, costituisca un’unità immobiliare iscrivibile nel catasto
urbano.
Sono esclusi gli IMPIANTI ed i MACCHINARI, anche se infissi al suolo, che NON
costituiscono unità immobiliari ISCRIVIBILI IN CATASTO
pag. 111
P. Indeducibilità ammortamento terreni
AMBITO OGGETTIVO (C.M. 1/E/2007)
Per “fabbricati industriali ” si intendono:
 Fabbricati destinati alla produzione e trasformazione di beni, a prescindere dalla
classificazione catastale.
Sono esclusi pertanto i FABBRICATI destinati ad ATTIVITA’ COMMERCIALI (es.
negozi, locali destinati a deposito o allo stoccaggio di merci)
La destinazione va verificata:
 per i fabbricati acquistati dal 2006:
PERIODO D’IMPOSTA DI ENTRATA IN FUNZIONE
 per i fabbricati acquistati prima del 2006:
PERIODO D’IMPOSTA PRECEDENTE A QUELLO IN CORSO AL 4 LUGLIO 2006
Sono irrilevanti i successivi cambiamenti di utilizzo (anche se a seguito di variazioni
catastali)
pag. 112
P. Indeducibilità ammortamento terreni
MODALITA’ OPERATIVE (C.M. 1/E/2007)
1. Fabbricati acquistati dal 2006
A) ACQUISTO IN PROPRIETA’
2. Fabbricati acquistati prima del 2006
3. Acquisto area e successiva costruzione
B) ACQUISTO IN LEASING
pag. 113
P. Indeducibilità ammortamento terreni
A) ACQUISTO IN PROPRIETA’
1. Fabbricati acquistati dal 2006
COSTO AREA
Maggiore tra:
 valore esposto nel bilancio relativo all’anno
d’acquisto;
 20%, o 30%, del costo complessivo d’acquisto
VALORE AMMORTIZZABILE FABBRICATO
COSTO D’ACQUISTO COMPLESSIVO
(fabbricato + area)
-
VALORE AREA
Il calcolo va effettuato una volta sola (nell’anno d’acquisto), per cui tutte le successive
vicende riguardanti il fabbricato (spese incrementative, rivalutazioni etc.) non influenzano il
valore dell’area
pag. 114
P. Indeducibilità ammortamento terreni
A) ACQUISTO IN PROPRIETA’
2. Fabbricati acquistati prima del 2006
COSTO AREA
Maggiore tra:
 valore esposto nell’ultimo bilancio approvato prima del 4 luglio 2006 (bilancio
2005);
 20%, o 30%, del costo complessivo risultante dallo stesso bilancio, al netto dei
costi incrementativi capitalizzati e delle rivalutazioni
Per “costi incrementativi capitalizzati” si intendono (C.M. 1/E/2007):
 Spese sostenute per interventi di manutenzione, riparazione, ammodernamento,
trasformazione e ampliamento, portate ad incremento del costo del fabbricato.
Sono esclusi i costi sostenuti per il COMPLETAMENTO di fabbricati acquistati al
“rustico”.
pag. 115
P. Indeducibilità ammortamento terreni
A) ACQUISTO IN PROPRIETA’
2. Fabbricati acquistati prima del 2006
VALORE FABBRICATO
COSTO COMPLESSIVO BILANCIO 2005
(fabbricato + area)
-
VALORE AREA
VALORE RESIDUO DA AMMORTIZZARE
VALORE FABBRICATO
(al netto dell’area)
-
TOTALE AMMORTAMENTI
DEDOTTI
pag. 116
P. Indeducibilità ammortamento terreni
A) ACQUISTO IN PROPRIETA’
3. Acquisto area e successiva costruzione
COSTO AREA
 Costo d’acquisto risultante nell’atto
VALORE AMMORTIZZABILE FABBRICATO
COSTO SOSTENUTO PER LA COSTRUZIONE
Il principio non opera in caso di acquisto dell’area e del fabbricato sovrastante, con
corrispettivi distinti.
In questo caso, il valore dell’area è pari al maggiore tra:
 valore indicato nell’atto;
 20%, o 30% del costo complessivo dell’immobile (fabbricato + area)
pag. 117
P. Indeducibilità ammortamento terreni
A) ACQUISTO IN PROPRIETA’
3. Acquisto area e successiva costruzione
CASI PARTICOLARI
Area di risulta
VALORE FABBRICATO AMMORTIZZABILE
Costo sostenuto per la costruzione
Area con rudere
VALORE FABBRICATO AMMORTIZZABILE
Costo sostenuto per la costruzione
pag. 118
P. Indeducibilità ammortamento terreni
B) ACQUISTO IN LEASING
1. Contratti stipulati dal 2006
QUOTA CAPITALE AREA
20%, o 30%, della quota capitale complessiva
QUOTA CAPITALE FABBRICATO (deducibile)
QUOTA CAPITALE COMPLESSIVA
(fabbricato + area)
-
QUOTA CAPITALE AREA
La quota capitale del canone di competenza dell’esercizio è pari al RAPPORTO tra:
 costo sostenuto dalla società concedente al netto del prezzo di riscatto
 numero di giorni del contratto di leasing moltiplicato per il numero di giorni del periodo d’imposta
pag. 119
P. Indeducibilità ammortamento terreni
B) ACQUISTO IN LEASING
1. Contratti stipulati prima del 2006
QUOTA CAPITALE AREA
20%, o 30%, della quota capitale complessiva
QUOTA CAPITALE FABBRICATO
QUOTA CAPITALE COMPLESSIVA
(fabbricato + area)
-
QUOTA CAPITALE AREA
-
QUOTE DEDOTTE ESERCIZI
PRECEDENTI
RESIDUA QUOTA CAPITALE DEDUCIBILE
QUOTA CAPITALE FABBRICATO
pag. 120
Introduzione dell’imposta di scopo per la
realizzazione di opere pubbliche
•Art.1, commi 145-151, Legge 27 dicembre 2006, n.296
pag. 121
Q. Imposta di scopo per realizzazione opere pubbliche
Art.1, comma 145, legge 248/2006
 Introduce, a decorrere dal 1° gennaio 2007, la possibilità per i Comuni di deliberare, con
proprio Regolamento, l’istituzione di un’imposta di scopo a parziale finanziamento di
opere pubbliche appositamente individuate
Art.1, comma 150, legge 248/2006
 Con l’istituzione dell’imposta si può finanziare al massimo il 30% dell’ammontare della
spesa dell’opera pubblica da realizzare
OPERE INTERESSATE
 Opere per il trasporto pubblico urbano;
 opere viarie, con esclusione della manutenzione straordinaria e ordinaria di quelle esistenti;
 opere particolarmente significative di arredo urbano e di maggior decoro dei luoghi;
 opere di risistemazione di aree dedicate a parcheggi e giardini;
 opere di realizzazione di parcheggi pubblici;
 opere di restauro;
 opere di conservazione dei beni artistici e architettonici;
 opere relative a nuovi spazi per eventi e attività culturali, allestimenti museali e biblioteche;
 opere di realizzazione e manutenzione straordinaria dell’edilizia scolastica.
pag. 122
Q. Imposta di scopo per realizzazione opere pubbliche
Art.1, commi 147-148, legge 248/2006
 L’imposta è:
 determinata applicando alla base imponibile ICI un’aliquota massima dello 0,5
per mille;
 dovuta, in relazione alla stessa opera, per un periodo massimo di 5 anni;
 disciplinata in base alle disposizioni vigenti in materia di ICI.
Art.1, comma 151, legge 248/2006
 Nel caso di mancato inizio dell’opera entro 2 anni dalla data prevista dal progetto
esecutivo, i Comuni sono tenuti a rimborsare quanto versato dai contribuenti entro i
2 anni successivi
Art.1, comma 146, legge 248/2006
 Nel Regolamento comunale deve essere determinata:
 l’opera da realizzare e l’ammontare della spesa da finanziare;
 l’aliquota dell’imposta e riduzioni o esenzioni per categorie di soggetti (reddito
inferiore a 20.000 euro o che già godono di agevolazioni ICI sulla prima casa);
 le modalità di versamento dell’imposta.
pag. 123