Prestazioni di garanzia nell’edilizia principale Società Svizzera degli Impresari-Costruttori
Principi della Società Svizzera degli Impresari-Costruttori
Prestazioni di garanzia
nell’edilizia principale
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Società Svizzera degli Impresari-Costruttori
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Prestazioni di garanzia nell’edilizia principale Società Svizzera degli Impresari-Costruttori
Indice
Principi (panoramica) 2
Raccomandazioni 3
Un’esigenza comune, interessi diversi 3
Le regole della norma SIA 118 sono sufficienti 4
Il sistema delle garanzie secondo la norma SIA 118 5
Rischi particolari 6
La garanzia 7
Forme di garanzie 8
Vantaggi e svantaggi delle garanzie 9
I 10 principi per un’equa applicazione 10
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Il settore della costruzione… Posizione della Società Svizzera degli Impresari-Costruttori del 20 luglio 2012
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Prestazioni di garanzia nell’edilizia principale Società Svizzera degli Impresari-Costruttori
Principi (panoramica)
Osservazione preliminare
Il presente opuscolo descrive le questioni
particolari dell’uso ordinario e straordinario delle prestazioni di garanzia nel
settore della costruzione. La Società Svizzera degli Impresari-Costruttori prende
posizione con i dieci principi seguenti.
Principi 1–10
Principio 1
Le garanzie previste nella norma SIA 118 sono sufficienti per la stragrande
maggioranza dei casi
Principio 2
La garanzia è un caso eccezionale
Principio 3
Importo solitamente non superiore al cinque percento
Principio 4
La garanzia dipende da un’accurata analisi del rischio
Principio 5
La garanzia di buona esecuzione deve essere ridotta con l’avanzamento della costruzione
Principio 6
La garanzia di buona esecuzione inizia con la stipula del contratto e vale fino
all’ultimazione della costruzione
Principio 7
Nessuna garanzia d’offerta
Principio 8
Tra i partner di un consorzio, le garanzie sono ripartite proporzionalmente
Principio 9
Sono ammesse garanzie alternative
Principio 10
Garanzia del committente di adempimento del contratto
Prestazioni di garanzia nell’edilizia principale Società Svizzera degli Impresari-Costruttori
Raccomandazioni
La Società Svizzera degli Impresari-Costruttori SSIC fa le seguenti raccomandazioni:
• Nei casi normali sono sufficienti i collaudati mezzi di garanzia della norma
SIA 118, ossia trattenuta (art. 149) e
fideiussione solidale (art. 181).
• Nei casi eccezionali possono essere
giustificate garanzie supplementari. • L a Società Svizzera degli ImpresariCostruttori si oppone all’impiego di
garanzie astratte.
Un’esigenza comune,
interessi diversi
Tutte le parti coinvolte in un’opera edile mirano al corretto adempimento contrattuale, seppure per interessi diversi:
• da un lato, il committente vuole essere sicuro che l’impresario da lui incaricato sia in grado di consegnare
l’opera ordinata conformemente alle
disposizioni qualitative, finanziarie e
temporali;
• dall’altro lato, l’impresario desidera
collaborare con una committenza com-
petente (direzione lavori), che adempia ai propri obblighi finanziari entro
le scadenze concordate.
Per ridurre i rischi finanziari, le parti
possono servirsi di svariate forme di garanzia. Il presupposto è che tali prestazioni di garanzia siano giustificate sul
piano economico e accettabili per entrambe le parti (principio dei «fair balance of competing interests»).
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Prestazioni di garanzia nell’edilizia principale Società Svizzera degli Impresari-Costruttori
Le regole della norma
SIA 118 sono sufficienti
La norma SIA 118 – sebbene abbia natura di diritto privato e sia pertanto applicabile solo se espressamente concordata
dalle parti – si è affermata nel corso di
decenni poiché tiene conto, nel giusto
equilibrio, dei diversi interessi della committenza e dell’impresario. La norma
contiene infatti agli articoli 149 e seg.
(trattenuta) e 181 e seg. (fideiussione solidale), due strumenti equilibrati e opportuni a garanzia dei rischi del committente. In generale, i pagamenti parziali
per l’esecuzione dei lavori, la trattenuta,
la fideiussione o la garanzia sono strumenti ormai affermatisi da anni.
Quando tutti sono
responsabili, nessuno è
responsabile.
Friedrich Dürrenmatt
Prestazioni di garanzia nell’edilizia principale Società Svizzera degli Impresari-Costruttori
Il sistema delle garanzie
secondo la norma SIA 118
Regole secondo la norma SIA 118
Aggiudicazione
Stipula del
contratto
Collaudo
Scadenza del
periodo di reclamo
Fideiussione solidale
Acconto
Trattenute in contanti
Il concetto di «garanzia»
La garanzia si basa sull’art. 111 CO (Promessa della prestazione di un terzo) ed è
uno strumento di protezione. «Chi promette ad altri la prestazione di un terzo è,
se questa non segue, tenuto al risarcimento del danno che ne deriva.»
Suggerimenti pratici
Soluzioni alternative alle garanzie
• Concordare una modalità di pagamento di acconti vantaggiosa
• Concordare modalità di pagamento vantaggiose
• Concordare una pena convenzionale (eventualmente anche bonus)
• Concordare l’estinzione di ipoteche a favore di artigiani e imprenditori
• Far valere il diritto di trattenuta
• Far valere il diritto di compensazione
• Diritto ai provvedimenti di conservazione delle prove
Acconto
I pagamenti in acconto, secondo l’art.
144 e segg. della norma SIA 118, sono
compensi versati dal committente all’impresario. Essi sono dovuti prima del collaudo dell’opera e hanno natura provvisoria, poiché devono essere dedotti dal
compenso complessivo dell’impresario.
Trattenuta
Si tratta di una garanzia del committente per l’adempimento dell’impresario
fino al collaudo, conformemente all’art.
149 della norma SIA 118.
Fideiussione solidale
Una fideiussione non può che sussistere
per un’obbligazione principale giuridicamente valida, di cui segue la sorte in
termini di esistenza, entità e natura cogente. Secondo l’art. 492 CO, la fideiussione è un contratto unilateralmente
vincolante con il quale il fideiussore promette al creditore di farsi garante per
l’adempimento di un’obbligazione principale valida. Nel caso di una fideiussione solidale secondo l’art. 496 CO, il fideiussore può essere perseguito prima del
debitore principale e prima della realizzazione dei pegni immobiliari, purché il
debitore principale sia in ritardo nella
prestazione e sia stato invano diffidato
o la sua insolvenza sia notoria.
L’art. 181 della norma SIA 118 definisce
la fideiussione solidale, per offrire al
committente una garanzia dopo il collaudo a copertura della responsabilità
dell’impresario per eventuali difetti.
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Rischi particolari
Qualora il committente individui rischi
particolari, i consueti strumenti di garanzia potrebbero risultare insufficienti. Tali
rischi particolari possono essere:
Rischi tecnici (specifici dell’opera),
come:
• proposte particolari o varianti dell’impresario;
• nuove procedure e nuovi prodotti su
proposta dell’impresario.
Rischi finanziari o di economia
aziendale, come:
• s carsa solvibilità dell’impresario o
dell’esecutore della costruzione;
• scarsa solvibilità del terzo garante.
Solo dopo un’attenta analisi dei rischi
può dirsi giustificata l’eventuale scelta
di una copertura particolare. In merito,
si consigliano i seguenti documenti:
• F oglio informativo SIA 2020 «Sicherheitsleistungen des Unternehmers
im Werkvertrag» (Prestazioni di garanzia dell’impresario nel contratto
d’appalto) pubblicato nel 2001. Il foglio informativo precisa che in generale gli strumenti di garanzia citati
nella norma SIA 118 sono sufficienti,
tuttavia, in casi eccezionali, possono
essere adottati anche altri mezzi.
• KBOB «Leitfaden zur Festlegung von
finanziellen Sicherheiten bei Werkleistungen» (Guida per la determinazione delle garanzie finanziarie nei contratti d’appalto), raccomandazioni
pubblicate nel luglio 2012 (www.
kbob.admin.ch). Queste raccomanda-
zioni si basano esplicitamente sul
presupposto che le regole della norma SIA 118 tengano ampiamente
conto delle esigenze di committente
e impresario.
Fammi vedere come
costruisci e ti dirò chi sei.
Christian Morgenstern
Prestazioni di garanzia nell’edilizia principale Società Svizzera degli Impresari-Costruttori
La garanzia
La Società Svizzera degli Impresari-Costruttori respinge l’impiego di garanzie
per la costruzione.
Nel caso in cui il committente voglia comunque servirsene, deve svolgere un’accurata analisi dei rischi; valgono i dieci
principi indicati alla fine di questa pubblicazione.
Concetto di garanzia
Nel CO, la «Garanzia» non è stabilita in
modo esplicito; la pratica giurisprudenziale fa pertanto riferimento all’art. 111
CO (Promessa della prestazione di un
terzo). Con un contratto di garanzia, il
garante (banca o assicurazione) promette al beneficiario (ad esempio il committente) di eseguire un pagamento in suo
favore alla «prima richiesta» (first demand) di un determinato importo, nel
caso in cui un terzo (ad esempio l’impresario) non adempia alla sua prestazione
o non la esegua conformemente al contratto. In breve: «prima pagare, poi litigare.»
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Prestazioni di garanzia nell’edilizia principale Società Svizzera degli Impresari-Costruttori
Forme di garanzia
in cui l’offerente revochi la propria
offerta senza averne diritto. Nel diritto svizzero una simile garanzia
non è necessaria e genera inutili costi
aggiuntivi, poiché un offerente deve
rispondere dei danni causati all’ordinante dalla revoca anticipata della
propria offerta.
Nel settore della costruzione, esistono
tra l’altro le seguenti forme di garanzia:
• G
aranzia d’offerta (bid bond), con
cui la parte che pubblica il bando per
una commessa o un contratto d’appalto richiede all’offerente di prestare, durante la fase d’offerta, una particolare garanzia in forma di una
somma di denaro precedentemente
stabilita. La somma è dovuta nel caso
• G
aranzia di buona esecuzione con
entrambe le forme, ossia garanzia di
Vari tipi di garanzie
Bando
Stipula del contratto
Collaudo
Scadenza della garanzia
Garanzia del committente di
adempimento del contratto
Garanzia Garanzia di buona
d’offerta esecuzione in senso stretto
Garanzia per i difetti
Garanzia di buona esecuzione in senso lato
prestazione (garanzia di buona esecuzione in senso stretto) e garanzia
per i difetti.
Nota: la garanzia di buona esecuzione in senso lato comprende sia la garanzia di buona esecuzione durante
la realizzazione dell’opera, sia quella
dopo il collaudo entro il termine del
periodo di reclamo dei difetti.
– G
aranzia di prestazione (garanzia
di buona esecuzione in senso stretto, la cosiddetta «performance
bond»), con cui l’appaltante mira
ad assicurare mediante un terzo il
rischio dell’inaccurata esecuzione
del contratto da parte dell’impresario. Tale terzo è tenuto a pagare
una determinata somma al verificarsi di un evento precedentemente definito.
– Garanzia per i difetti, con cui l’appaltante (ordinante o committente) richiede la garanzia che l’opera
da consegnare o realizzare presenti effettivamente le caratteristiche
concordate.
• G
aranzia dell’ordinante (committente) di adempimento del contratto,
con cui questi garantisce il prezzo
d’acquisto o il compenso per l’opera,
in particolare nel caso di realizzazione, appositamente per lui, di prodotti particolari.
Prestazioni di garanzia nell’edilizia principale Società Svizzera degli Impresari-Costruttori
Vantaggi e svantaggi
delle garanzie
Garanzie dal punto di vista del
committente
Vantaggi
• rapida disponibilità di mezzi finanziari per il proseguimento dei lavori;
• strumento di disciplina nei confronti
delle aziende esecutrici.
Svantaggi
• le garanzie hanno un prezzo e generano un rincaro della costruzione;
• le garanzie limitano il numero di offerenti o sono generalmente difficili
da ottenere.
Garanzie dal punto di vista
dell’impresario
Vantaggi
• le garanzie rappresentano un elemento concorrenziale, poiché non
tutte le imprese ricevono da una banca o da un’assicurazione una garanzia astratta
Svantaggi
• lo spessore economico-finanziario di
un’impresa diventa un criterio di aggiudicazione sproporzionato rispetto
alla capacità tecnica dell’offerente;
• per le banche, la garanzia è un «credito aperto». La somma garantita è
conteggiata nel limite di credito. Il
Suggerimenti
Decidersi per un tasso moderato (ad esempio del 5 % invece del 12 %) permette di ridurre i costi della
costruzione.
Esempio: costruzione da realizzare di CHF 50 mio.
1) Tasso di garanzia = 5 %
Tipo di garanzia
a) Garanzia di prestazione
b) Garanzia per i difetti
(20 % della garanzia)
Importo
Tasso
Durata
Premio globale
CHF 2’500’000.–
0.45 %
3 anni
CHF 33’750.–
CHF 500’000.–
0.45 %
5 anni
CHF 11’250.–
CHF 3’000’000.–
CHF 45’000.–
2) Tasso di garanzia = 12 %
Tipo di garanzia
Importo
Tasso
Durata
Premio globale
a) Garanzia di prestazione
CHF 6’000’000.–
0.45 %
3 anni
CHF 81’000.–
b) Garanzia per i difetti
CHF 1’200’000.–
0.45 %
5 anni
CHF 27’000.–
(20 % della garanzia)
CHF 7’200’000.–
CHF 108’000.–
margine di manovra dell’impresa a
livello finanziario ne risulta conseguentemente limitato, talvolta notevolmente;
• sussiste il pericolo di un ricorso abusivo o non corretto alle garanzie;
• l’impresa si assume il rischio di solvibilità del committente per la durata
dell’esecuzione del contratto d’appalto.
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10 principi per un’equa
applicazione
Principio 1
Le garanzie previste nella norma SIA 118 sono
sufficienti per la stragrande maggioranza dei casi
Nella maggior parte dei contratti d’appalto per la realizzazione di prestazioni
di carattere edile è sufficiente il sistema descritto nella norma SIA 118,
che prevede l’acconto, la trattenuta e in particolare la fideiussione solidale.
Principio 2
La garanzia è un caso eccezionale
Nell’eventualità che risulti necessaria una garanzia, è in primo luogo da
preferire una forma simile alla fideiussione. Si deve ricorrere alla garanzia solo
in presenza di determinati eventi definiti precedentemente. La decisione in
merito al ricorso alla garanzia può essere presa soltanto dal massimo responsabile della committenza. In casi particolarmente rischiosi, in via eccezionale
può essere opportuna un garanzia pura (astratta) (ossia «alla prima richiesta»
= first demand guarantee), sebbene solo come garanzia di esecuzione e di
carattere regressivo (piano di pagamenti chiaro).
Prestazioni di garanzia nell’edilizia principale Società Svizzera degli Impresari-Costruttori
Principio 3
Importo solitamente non superiore al cinque percento
In linea con la prassi internazionale, l’importo delle garanzie è solitamente
limitato al cinque percento, in casi eccezionali può arrivare al massimo al dieci
percento della somma del contratto d’appalto.
Principio 4
La garanzia dipende da un’accurata analisi del rischio
La questione dell’opportunità di una garanzia e del suo importo deve essere
valutata caso per caso (in riferimento all’opera specifica) dopo un’accurata
analisi del rischio ed eventualmente dopo una procedura di prequalifica. I rischi
determinati in via eccezionale e dopo approfondita analisi possono essere:
1. rischi tecnici (specifici dell’opera), come:
• proposte particolari o varianti dell’impresario;
• nuove procedure e nuovi prodotti su proposta dell’impresario.
2. rischi finanziari o di economia aziendale, come:
• solvibilità dell’esecutore della costruzione;
• solvibilità del terzo garante.
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Prestazioni di garanzia nell’edilizia principale Società Svizzera degli Impresari-Costruttori
Principio 5
La garanzia di buona esecuzione deve essere ridotta
con l’avanzamento della costruzione
Le garanzie devono essere ridotte man mano che progredisce la costruzione e
proporzionalmente alla riduzione del rischio, sulla base di un piano precedentemente stabilito (regressione). Ultimata la costruzione, la garanzia deve essere
trasformata in una fideiussione solidale fino alla scadenza del periodo di reclamo
dei difetti, ossia, in applicazione della norma SIA 118, per due anni o, in casi
eccezionali per lavori molto importanti, cinque anni.
Principio 6
La garanzia d’esecuzione inizia con la stipula del
contratto e vale fino all’ultimazione della costruzione
Il terzo garante (responsabilità solidale o garanzia alla prima richiesta) deve
presentare in fase di aggiudicazione una dichiarazione in cui si impegna
a prestare la garanzia richiesta per l’impresario, qualora venga in essere un
contratto d’appalto. La garanzia ha validità solo a partire dalla stipula
del contratto d’appalto e al massimo fino all’ultimazione della costruzione.
Prestazioni di garanzia nell’edilizia principale Società Svizzera degli Impresari-Costruttori
Abbiamo l’onere dei nostri
sbagli ma non l’onore delle
nostre prestazioni.
Dag Hammarskjöld
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Principio 7
Nessuna garanzia d’offerta
Tutti gli offerenti che partecipano a un bando d’appalto in Svizzera, sono
soggetti al diritto contrattuale svizzero e sono tenuti a rispondere in caso di
violazione degli obblighi precontrattuali. Pertanto, per il diritto svizzero, la
garanzia d’offerta (bid bond) è superflua.
Principio 8
Tra i partner di un consorzio, le garanzie sono
ripartite proporzionalmente
Nell’ambito di una comunità di lavoro (o consorzio), vale il principio della
responsabilità proporzionale alle quote.
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Principio 9
Sono ammesse garanzie alternative
Nel bando, il committente deve ammettere soluzioni di garanzia alternative.
In questo caso, l’offerente deve presentare un piano completo e adeguato di
garanzie, a protezione del committente contro i rischi (risk management).
Principio 10
Garanzia del committente di adempimento
del contratto
Normalmente il committente (ordinante) non deve prestare alcuna garanzia al
mandatario, a meno che sussista un grave pericolo di insolvenza.
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Il settore della costruzione…
• r iconosce, se provate, la necessità di
garanzie per i partecipanti alla costruzione
• auspica che le prestazioni di garanzia
siano determinate in modo molto specifico, equilibrato e solo dopo un’analisi dei rischi completa e trasparente,
sulla base di aspetti di economia nazionale e aziendale
• sostiene la soluzione prevista nella
norma SIA 118, che in generale soddisfa sufficientemente le necessità di
garanzia di tutte le parti
• insiste sulla natura eccezionale delle
garanzie pure (astratte) che non devo-
no essere richieste arbitrariamente,
ma devono essere limitate al tempo
necessario per l’esecuzione dei lavori
e avere carattere regressivo chiaramente definito
• si oppone fermamente ai committenti che richiedono garanzie esagerate,
sfruttando il potere contrattuale
• richiede al committente, in presenza
di un elevato rischio di insolvenza, di
prestare prima dell’inizio della costruzione una garanzia di adempimento
del contratto a copertura dei costi per
un eventuale mancato o tardivo pagamento.
I due principali valori di una
ditta non figurano mai a
bilancio, la sua reputazione
e il suo capitale umano.
Henry Ford
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