IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN
ITALIA: LO SCENARIO
Claudio Cacciamani
Università di Parma, Facoltà di Economia
Pag. 1
Il settore delle costruzioni in Italia
INVESTIMENTI IN COSTRUZIONI
Milioni di euro a prezzi 2000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1951
1956
1961
1966
1971
Costruzioni
1976
abitazioni
1981
1986
1991
1996
2001
2006
altre costruzioni
Elaborazione Ance su dati Istat
Pag. 2
Il settore delle costruzioni in Italia
INVESTIMENTI IN COSTRUZIONI e PIL
(n.i. 1970=100)
220
200
180
160
140
120
100
80
1970
1974
1978
1982
1986
Pil
1990
1994
1998
2002
2006(*)
Investimenti in costruzioni
(*) Stima Ance per gli investimenti in costruzioni
Elaborazione Ance su dati Istat
Pag. 3
Il settore delle costruzioni in Italia
Un sostegno crescente all’economia del Paese
1995
2005
8,9%
9,7%
agli investimenti fissi
44,7%
47,2%
all’occupazione dell’industria
23,1%
27,6%
7,6%
8,5%
al pil
all’occupazione dei settori economici
Pag. 4
Il settore delle costruzioni in alcuni paesi europei
Investimenti in costruzioni
Incidenza % sul Pil - 2003
15,2%
Spagna
Austria
12,9%
Portogallo
11,9%
Olanda
11,7%
Norvegia
11,6%
11,0%
Finlandia
Germania
Gran Bretagna
9,8%
9,5%
Danimarca
9,2%
Francia
9,1%
Italia
8,8%
Elaborazione Ance su dati Ocse
Pag. 6
Il settore delle costruzioni in alcuni paesi europei
Investimenti in costruzioni in alcuni paesi europei
Incidenza % sul PIL 2003
Danimarca
Francia
Germania
Austria
Gran Bretagna
Italia
Olanda
Portogallo
Spagna
Finlandia
Norvegia
abitazioni
altre costruzioni
Totale
costruzioni
4,2
3,7
5,7
4,5
3,7
4,7
5,9
n.d.
6,7
5,0
n.d.
5,0
5,4
4,1
8,4
5,8
4,0
5,8
n.d.
8,5
5,9
n.d.
9,2
9,1
9,8
12,9
9,5
8,8
11,7
11,9
15,2
11,0
11,6
Elaborazione ANCE su dati OCSE
Pag. 7
Continua la crescita degli investimenti in costruzioni in Italia
Investimenti in costruzioni e PIL in Italia
Variazioni % in quantità
Anni
Investimenti in
costruzioni
PIL
1999
2,6
1,9
2000
6,4
3,6
2001
4,1
1,8
2002
4,8
0,3
2003
1,4
0,0
2004
0,9
1,1
2005
2006
0,5
1,1(°)
0,0
1,6(°°)
2006/1998
23,8
10,7
(°) Stima Ance; (°°) RPP per il 2007
Elaborazione Ance su dati Istat
Pag. 8
Le costruzioni trainano l’occupazione
L’occupazione nelle costruzioni, nell’agricoltura, nell’industria,
nei servizi e nell’economia in Italia
Variazioni % Primi 9 mesi 2006/Primi nove mesi 1998
27,2
16,9
11,9
5,8
-0,5
Agricoltura Industria in Costruzioni
senso
stretto
-10,8
Totale
industria
Totale
servizi
Totale
occupati
Elaborazione Ance su dati Istat – Rilevazione continua delle forze di lavoro
Pag. 9
La segmentazione del mercato
MERCATO
PRIMARIO
IL
MERCATO
(DELL’EDILIZIA)
MERCATO
SECONDARIO
(IMMOBILIARE)
•
•
DEGLI INVESTIMENTI
DELLO SPAZIO
Mercato Primario: luogo in cui si incontrano domanda e offerta relative alla
costruzione di immobili nuovi o alla ristrutturazione e conversione di quelli
esistenti;
Mercato Secondario: l’insieme delle negoziazioni tra venditori ed acquirenti di
beni già esistenti. Si suddivide in:
 Mercato degli investimenti: in cui si scambia la proprietà degli immobili.
 Mercato dello spazio: in cui si scambia l’utilizzo degli immobili;
Fonte: SDA Bocconi 2004
Pag. 10
Mercato primario
Investimenti in costruzioni per prodotto (euro correnti)
2000
milioni
2006
%
milioni
%
Abitazioni
51.965
50,6
75.757
52,6
Nuove
24.763
24,1
36.758
25,5
Manutenzione straordinaria
27.202
26,5
38.999
27,1
50.761
49,4
68.125
47,3
Private
Pubbliche
27.809
22.952
27,1
22,3
37.294
30.831
26,0
21,4
Costruzioni
102.726
100,0
143.882
100,0
Costruzioni non residenziali
composizione %
2006
2000
Costruzioni non
residenziali
pubbliche
22,3%
Costruzioni non
residenziali
pubbliche
21,4%
Nuovo
24,1%
Nuovo
25,5%
Abitazioni
52,6%
Abitazioni
50,6%
Costruzioni non
residenziali
private
27,1%
Manutenzione
straord.
26,5%
Costruzioni non
residenziali
private
26,0%
Manutenzione
straord.
27,1%
Elaborazione Ance su dati Istat
Pag. 11
Mercato primario
Investimenti in costruzioni in Italia
Variazione % in quantità
2006
milioni di euro
2002
2003
2004
2005
2006(°)
143.882
4,8
1,4
0,9
0,5
1,1
.abitazioni (*)
75.757
4,4
2,8
4,8
2,2
1,7
- nuove (*)
36.758
5,9
4,3
4,5
2,5
1,7
- manutenzione straordinaria (*)
38.999
3,0
1,5
5,0
2,0
1,7
.non residenziali (*)
68.125
5,2
0,0
-3,0
-1,3
0,3
- private (*)
37.294
- pubbliche (*)
30.831
8,4
1,0
-1,7
2,5
-7,8
3,5
-1,1
-1,5
0,6
0,0
COSTRUZIONI
(*) Stima su Conti Economici Nazionali
(°) Preconsuntivi Ance
Elaborazione Ance su dati Istat
Pag. 12
Mercato primario
AGEVOLAZIONI FISCALI PER LE SPESE DI RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE
- Numero di comunicazioni inviate dai contribuenti
371.084
349.272
358.647
319.249
342.396
313.537
273.909
240.413
1998
254.989
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Elaborazione Ance su dati Agenzia delle Entrate
Pag. 13
Grado di utilizzo dello strumento agevolativo per regione
N.ro di comunicazioni di ristrutturazione/abitazioni occupate
Valori in %
35,0
30,9
30,0
25,7
25,1
25,0
20,7
15,0
20,1
20,0
20,0
15,9
14,6
14,2
15,8
14,5
Italia=13,0
9,3
10,0
10,2
6,3
5,0
5,6
3,0
7,3
4,2
3,0
4,3
Sardegna
Sicilia
Calabria
Basilicata
Puglia
Campania
Molise
Abruzzo
Lazio
Marche
Umbria
Toscana
Emilia Romagna
Liguria
Friuli V. G.
Veneto
Trentino A. A.
Lombardia
Valle D'Aosta
Piemonte
0,0
Elaborazione Ance su dati Agenzia delle Entrate e Istat
Pag. 14
La manovra per il 2007
Manovra di finanza pubblica per l’anno 2007
Risorse per nuove infrastrutture (1) – milioni di euro
Risorse a legislazione vigente*
Consistenza dei capitoli
secondo la Tabella F
2005
2006
2007
4.472
3.648
3.648
13.247
10.256
10.579
-
Articolato**
Totale Manovra
Variazione in termini nominali
Variazione in termini reali***
17.720
- 10,6%
- 13,9%
-
3.703
13.904
17.929
- 21,5%
- 23,8%
+ 28,9%
+ 25,9%
(1) Al netto dei finanziamenti per la rete ferroviaria Alta Velocità/Alta Capacità
* Nel 2007 le risorse a legislazione vigente si suppongono costanti rispetto al 2007
** Tra le risorse disposte con l'articolato del disegno di legge vengono ricompresi i 500
milioni di euro del soppresso Fondo centrale di garanzia per le autostrade e le ferrovie
metropolitane, destinati alla prosecuzione degli interventi dell'Anas sulla Salerno-Reggio
Calabria
*** Deflatore del settore delle costruzioni: 3,9% per il 2005, 3,0% per il 2006, 2,4% per
il 2008
Elaborazione Ance su Legge Finanziaria 2008
Pag. 15
Infrastrutture: aumentano le risorse
Risorse disponibili per nuove infrastrutture
Milioni di euro 2007
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Elaborazione Ance su dati Bilancio dello Stato – Vari anni
Pag. 16
Infrastrutture: i finanziamenti della Legge Obiettivo
Quadro dei finanziamenti disponibili per le opere approvate dal Cipe
Milioni di euro
Importo
Costo interventi approvati dal CIPE
(A)
Risorse disponibili (B)
di cui:
Fondo Legge Obiettivo
Altre risorse disponibili
Risorse da reperire (A-B)
di cui:
Risorse pubbliche
Mercati finanziari
Project Financing/Privati/autofinanziamento
%
83.043
100,0%
38.430
46,3%
8.923
29.507
10,7%
35,5%
44.613
53,7%
27.254
7.465
32,8%
9,0%
9.893
11,9%
Elaborazione Ance su dati pubblici
Pag. 17
La finanza di progetto in Emilia Romagna
Italia
Importo in milioni di euro
2005
I sem. 2006
Procedura
Bandi opere pubbliche
Numero
Importo
Numero
Importo
31.667
31.505
16.713
14.280
5.073
184
2.348
Totale gare di project financing
316
Incid. % gare PF/gare OOPP
1,0
16,1
16,4
1,1
Emilia Romagna
Importo in milioni di euro
2005
Procedura
I sem. 2006
Numero
Importo
1.754
1.753
956
968
Totale gare di project financing
12
94
19
134
Incid. % gare PF/gare OOPP
0,7
5,4
2,0
13,8
Bandi opere pubbliche
Numero
Importo
Elaborazione Ance su dati Infoplus ed Infopieffe
ANCE EMILIA ROMAGNA
Pag. 18
Mercato immobiliare: Residenziale
Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree
metropolitane
3.500
Periodo 1
Periodo 2
Periodo 3
Periodo 4
3.000
Prezzi al mq.
2.500
2.000
1.500
1.000
500
Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma
II 05
I 04
II 02
I 01
II 99
I 98
II 96
I 95
II 93
I 92
II 90
I 89
II 87
I 86
II 84
I 83
II 81
I 80
II 78
I 77
II 75
I 74
II 72
I 71
II 69
I 68
II 66
I 65
0
Prezzi m edi
Pag. 19
Mercato immobiliare: Residenziale
Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree
metropolitane a confronto con il tasso d’inflazione
3.500
25
Periodo 1
Periodo 2
Periodo 3
Periodo 4
3.000
20
Prezzi al mq.
2.500
15
2.000
1.500
10
1.000
5
500
0
Prezzi m edi
II 05
I 04
II 02
I 01
II 99
I 98
II 96
I 95
II 93
I 92
II 90
I 89
II 87
I 86
II 84
I 83
II 81
I 80
II 78
I 77
II 75
I 74
II 72
I 71
II 69
I 68
II 66
I 65
0
Inflazione
Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma
Pag. 20
Mercato immobiliare: Residenziale
Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree
metropolitane a confronto con i tassi d’interesse e d’inflazione
3.500
25
Periodo 1
Periodo 2
Periodo 3
Periodo 4
3.000
20
Prezzi al mq.
2.500
15
2.000
1.500
10
1.000
5
500
0
Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma
Prezzi m edi
Inflazione
II 05
I 04
II 02
I 01
II 99
I 98
II 96
I 95
II 93
I 92
II 90
I 89
II 87
I 86
II 84
I 83
II 81
I 80
II 78
I 77
II 75
I 74
II 72
I 71
II 69
I 68
II 66
I 65
0
Interessi su m utui
Pag. 21
Mercato immobiliare: Residenziale
Prezzi medi reali delle abitazioni nelle 13 aree urbane
(var. % annuali dei prezzi di ottobre di ciascun anno)
2001
2002
5,5
7,1
2003
8,1
2004
7,9
2005
5,1
COMPRAVENDITE DI UNITA' IMMOBILIARI AD USO
ABITATIVO IN ITALIA - Migliaia
2006
762
4,5
762
804
833
681
Fonte: Nomisma
427
Rendimenti medi lordi annui delle abitazioni nelle 13
aree urbane (valori % riferiti ad ottobre di ciascun
anno, abitazioni usate)
2001
2002
2003
2004
2005
2006
6,3
5,7
5,6
5,5
5,3
5,0
Fonte: Nomisma
2001
2002
2003
2004
2005
I sem. 2006
Elaborazione ANCE su dati Agenzia del Territorio
Pag. 22
Mercato immobiliare: Residenziale
INDICE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI
1997- 2005
(variazioni % in termini nominali)
Canada
Belgio
52
71(*)
Italia
Danimarca
81
83
Olanda
87
USA
91
Svezia
103
Francia
112
Australia
118
Spagna
156
Gran Bretagna
Irlanda
167
212
Nomisma, nell’ultimo rapporto di
novembre 2006, indica per l’anno in
corso una stazionarietà dei valori di
scambio.
(*) Per il Belgio i prezzi fanno riferimento al
periodo 1997 - 2004
Fonte: The Economist
Pag. 23
Mercato immobiliare: Residenziale
Tassi di interesse a lungo termine in alcuni paesi
Tassi d'interesse a lungo termine
13
Avvio dell'Unione
Monetaria Europea
12
Entrata in vigore
dell'Euro
11
10
9
8
7
6
5
4
1994
1995
1996
Germania
1997
1998
1999
Francia
2000
2001
Italia
2002
2003
apr.
2004
UK
Elaborazione Ance su dati Banca d'Italia e statistiche nazionali
Pag. 24
Mercato immobiliare: Residenziale
Consistenze di fine periodo
in % del PIL
Andamento dei prestiti alle famiglie - Anno 2003
50
40
30
20
10
0
1997
2003
1997
Italia
2003
Germania
1997
2003
Francia
1997
2003
Spagna
1997
2003
Area Euro
Elaborazione Ance su dati Banca d'Italia
Nel 2003 la consistenza del credito erogato dalle banche alle famiglie per
l’acquisto di abitazioni era pari al 10,9% del Pil, a fronte del 31,4% dell’area
euro (del 46,3% della Germania e del 37,1% della Spagna).
Pag. 25
Mercato immobiliare: Residenziale
100,0
Distribuzioni richieste di mutuo per tipologia di tasso
18,0
80,0
60,0
37,7
18,5
38,0
18,8
29,9
16,8
18,7
17,4
26,5
20,0
44,3
43,5
20,2
65,8
54,8
75,3
69,7
Distribuzioni erogazioni di mutuo per tipologia di tasso
14,7
15,0
36,0
37,8
35,8
27,5
49,3
47,2
46,8
51,5
1° sem.
2002
2° sem.
2002
1° sem.
2003
2° sem.
2003
17,4
80,0
60,0
40,0
51,3
10,1
11,6
13,1
100,0
17,8
16,1
14,5
14,0
14,5
14,2
68,2
69,4
71,3
1° sem.
2004
2° sem.
2004
1° sem.
2005
21,0
40,0
20,0
0,0
0,0
1° sem.
2002
2° sem.
2002
1° sem.
2003
Tasso variabile
2° sem.
2003
1° sem.
2004
Tasso fisso
2° sem.
2004
1° sem.
2005
Tasso misto
Tasso variabile
Tasso fisso
Tasso misto
Fonte: Mutui OnLine
Pag. 26
Mercato immobiliare: Residenziale
Redditi medi familiari(*)
Valori in euro
Indici base 1989=100
1989
16.905
100,0
1991
19.204
113,6
1993
20.515
121,4
1995
22.160
131,1
1998
25.086
148,4
2000
26.385
156,1
2001
27.760
164,2
2002
28.469
168,4
2003(°)
29.408
174,0
2004(°)
30.320
179,4
2005(°)
31.100
184,0
(*) Al netto di imposte e contributi
(°) Stime Ance ottenute rivalutando il reddito medio dell’anno 2002, di fonte
Banca d’Italia, sulla base delle variazioni del reddito disponibile delle
famiglie stimate dall’Isae per gli anni dal 2003 al 2005.
Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Isae
Pag. 27
Mercato immobiliare: Residenziale
Prezzi medi delle abitazioni nelle grandi aree urbane
Valori in euro riferiti ad una abitazione di mq. 105
Abitazioni nuove
Valore
Indice base
1989=100
Abitazioni usate
Valore
Abitazioni da
ristrutturare
Indice base
1989=100
Valore
Indice base
1989=100
1989
121.590
100,0
95.655
100,0
70.560
100,0
1991
163.695
134,6
131.460
137,4
98.910
140,2
1993
169.155
139,1
138.075
144,3
107.625
152,5
1995
167.895
138,1
136.290
142,5
105.210
149,1
1998
159.915
131,5
127.890
133,7
97.125
137,6
2000
184.065
151,4
147.945
154,7
114.135
161,8
2001
195.090
160,4
156.502
163,6
120.697
171,1
2002
214.148
176,1
171.465
179,3
132.772
188,2
2003
235.358
193,6
188.842
197,4
147.367
208,9
2004
258.562
212,7
208.142
217,6
163.285
231,4
2005(°)
279.657
230,0
225.750
236,0
173.038
245,2
(°) Stime Ance ottenute rivalutando i prezzi dell’anno 2004 sulla base della variazione
tendenziale registrata nel I° semestre 2005.
Elaborazione Ance su dati Nomisma
Pag. 28
Mercato immobiliare: Residenziale
Annualità di reddito impegnate dalle famiglie per far fronte al
pagamento della quota contanti e delle rate di mutuo
Espresse con riferimento al livello di reddito percepito nell’anno di acquisto
Acquisto di abitazione nuova
quota
contanti
rate di
mutuo
(15)
1989
3,60
1991
Acquisto di abitazione usata
Totale
quota
contanti
rate di
mutuo
(15)
9,07
12,67
2,83
4,26
10,75
15,01
1993
4,12
9,98
1995
3,79
1998
Acquisto di abitazione da
ristrutturare
Totale
quota
contanti
rate di
mutuo
(15)
Totale
7,14
9,97
2,09
5,27
7,36
3,42
8,64
12,06
2,58
6,50
9,08
14,10
3,37
8,15
11,52
2,62
6,35
8,97
8,88
12,67
3,08
7,21
10,29
2,37
5,56
7,93
3,19
4,98
8,17
2,55
3,98
6,53
1,94
3,03
4,97
2000
3,49
5,50
8,99
2,80
4,42
7,22
2,16
3,41
5,57
2001
3,51
5,40
8,91
2,82
4,33
7,15
2,17
3,34
5,51
2002
3,76
5,61
9,37
3,01
4,49
7,50
2,33
3,48
5,81
2003
4,00
5,62
9,62
3,21
4,51
7,72
2,51
3,52
6,03
2004
4,26
6,01
10,27
3,43
4,84
8,27
2,69
3,80
6,49
2005
4,50
6,14
10,64
3,63
4,96
8,59
2,78
3,80
6,58
Elaborazione Ance
Pag. 29
Mercato immobiliare: Residenziale
Famiglie per titolo di godimento dell'abitazione di residenza - %
1981
1991
1997
2002
2003
Affitto e subaffitto
35,2
25,4
22,0
18,7
18,5
Proprietà, usufrutto,
riscatto
59,2
67,9
71,3
75,2
75,2
5,6
6,7
6,7
6,1
6,3
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Uso gratutito
Totale
Elaborazione Ance su dati Istat: per gli anni 1981 e 1991 elaborazione su
dati censuari; per gli anni successivi indagine sui consumi delle famiglie
Pag. 30
Mercato immobiliare: Residenziale
ALLOGGI IN AFFITTO SUL TOTALE DELLE ABITAZIONI (%) - 2002
60%
Germania
47%
Olanda
42%
Francia
Austria
41%
Svezia
41%
40%
Danimarca
Finlandia
32%
Regno Unito
32%
28%
Belgio
28%
Portogallo
26%
Lussemburgo
20%
Grecia
Italia
19%
16%
Irlanda
Spagna
10%
Elaborazione Ance su dati Banca Centrale Europea
Pag. 31
Mercato immobiliare: Residenziale
SITUAZIONE ABITATIVA DELLE FAMIGLIE IN AFFITTO
– 2002 -
reddito m edio
familiare (*)
(valori in euro)
affitto m edio
Incidenza %
affitto/reddito
Classi di reddito netto
familiare netto (euro)
n. famiglie
in affitto
- fino a 10.000
1.003.424
2.192
6.563
33,4
- da 10.000 a 20.000
1.642.950
3.613
14.510
24,9
- da 20.000 a 30.000
792.084
3.905
24.105
16,2
- da 30.000 a 40.000
423.231
4.223
34.056
12,4
- oltre 40.000
252.311
5.641
59.379
9,5
TOTALE
4.114.000
3.511
(*)
Al netto di imposte e cont ributi
Elaborazione Ance su dati Banca d'Italia, Istat, Nomisma
19.182
18,3
Pag. 32
Mercato immobiliare: Residenziale
INCIDENZA DELL'AFFITTO SUL REDDITO FAMILIARE – 2002 Classi di reddito netto
familiare netto (euro)
-
fino a 10.000
da 10.000 a 20.000
da 20.000 a 30.000
da 30.000 a 40.000
oltre 40.000
TOTALE
Incidenza % affitto/reddito
Libero mercato
Attuale
grandi
città
città
intermedie
148,0
107,8
33,4
66,9
48,8
24,9
40,3
29,4
16,2
28,5
20,8
12,4
16,4
11,9
9,5
18,3
50,6
36,9
Elaborazione Ance su dati Banca d'Italia, Istat, Nomisma
Pag. 33
Le tendenze demografiche
Dal 1996 al 2005 il numero delle famiglie è
aumentato di circa 160.000 unità l’anno
(+1% medio annuo)
Famiglie
MA
il numero medio di componenti è sceso da
2,9 a 2,6.
Over 65: Nel 2005 un italiano su cinque (19.5%)
Nel 2040 un italiano su tre (32%)
Invecchiamento
Dipendenza strutturale:
22% nel 1990
29% nel 2005
58% nel 2040
Gli stranieri residenti in Italia al 1° gennaio 2005 sono circa
2.400.000 (4,1% della popolazione residente).
Il 52,6% degli stranieri ha un’età compresa tra 18 e 39 anni ed
un ulteriore 20,9% ha meno di 18 anni.
Immigrazione
Pag. 34
Le grandi città si svuotano verso l’hinterland
Variazioni % della popolazione residente tra il 1991 e il 2001
nelle province dei grandi comuni per tipologia di comune (a)
Province
Torino
Genova
Milano
Verona
Venezia
Bologna
Firenze
Roma
Napoli
Bari
Palermo
Catania
Messina
Comune
capoluogo
-10,1
-10,1
-8,3
-1,0
-9,2
-8,2
-11,7
-6,8
-5,9
-7,5
-1,7
-6,0
8,8
Prima
corona
0,4
-0,9
-1,6
12,4
1,8
2,8
-2,8
11,8
4,5
4,6
18,0
9,5
3,5
Seconda
corona
4,7
-2,0
1,0
10,5
4,2
14,8
6,4
14,1
14,5
5,3
7,2
9,6
0,9
Altri comuni
della provincia
2,1
-1,7
7,1
3,2
4,2
9,3
4,5
12,0
2,2
4,3
-3,1
-0,3
-1,7
Totale
provincia
-3,2
-7,7
-0,8
4,9
-1,3
0,9
-3,5
-1,6
1,4
1,9
0,9
1,8
2,4
Fonte: Istat, Censimento generale della popolazione e delle abitazioni
(a) Si definiscono comuni della "prima corona" quelli confinanti con il capoluogo; comuni
della "seconda corona" quelli confinanti con i comuni della prima corona; altri comuni
tutti i restanti comuni della provincia.
Pag. 35
….qualcosa negli ultimi anni è cambiato
Variazioni % 2005/2001
Province
Comune
capoluogo
Altri comuni
della provincia
Totale
provincia
Torino
4,2
3,2
3,6
Genova
1,8
1,2
1,6
Milano
4,4
4,4
4,4
Verona
2,4
6,4
5,2
Venezia
-0,4
4,4
2,8
Bologna
0,9
5,8
3,8
Firenze
3,3
3,9
3,7
Roma
0,1
10,9
3,4
Napoli
-2,0
2,3
0,9
3,4
2,0
2,3
Palermo
-2,2
3,6
0,4
Catania
-2,6
4,0
2,1
Messina
-2,1
-0,2
-0,9
Modena
2,8
5,6
4,8
Parma
7,3
5,0
6,0
10,7
7,8
8,7
Bari
Reggio Emilia
Elaborazione Ance su dati Istat
Pag. 36
Gli spostamenti quotidiani nei grandi comuni
Gli spostamenti quotidiani nei grandi comuni
Comuni
Torino
Genova
Milano
Verona
Venezia
Bologna
Firenze
Roma
Napoli
Bari
Palermo
Catania
Messina
Totale
Popolazione in spostamento per motivi di studio o
di lavoro
Popolazione residente
in spostamento
All'interno dello In entrata nel
In uscita dal
%
stesso comune
comune
comune
352.517
263.793
542.571
107.251
108.538
145.145
139.446
1.228.538
350.282
125.975
284.409
116.604
101.692
3.866.761
178.407
40.760
436.097
56.912
62.222
90.220
102.319
214.352
183.804
73.199
44.797
74.982
17.096
1.575.167
68.840
9.987
87.985
20.214
17.414
34.854
28.286
46.309
35.675
12.473
8.507
10.348
4.356
385.248
48,7
44,9
50,2
50,3
46,5
48,5
47,1
50,1
38,4
43,7
42,7
40,5
42,1
46,7
Elaborazione Ance su Istat - Censimento 2001
Pag. 37
Caratteristiche generali del mercato immobiliare
Tipologia di beni immobili
Residenziale
Single Family
Multi Family
Industriale
Commerciale
Terziario
Non Residenziale
A destinazione specifica
Heavy Industrial
Light Industrial
Piccola Distribuzione
Grande Distribuzione
Direzionale
Uffici
Hotel, Motel, Residence
Ricreativi (centri
sportivi, country club,
multisala)
Istituzionali (ospedali,
università, case di
riposo)
Fonte: SDA Bocconi 2004
Pag. 38
Mercato secondario
Volume d’affari da transazioni immobiliari (miliardi di euro)
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004 (*)
2005 (°)
mld
%
mld
%
mld
%
mld
%
mld
%
mld
%
mld
%
mld
%
mld
%
Residenziale
50,0
79,5
52,0
80,9
53,5
81,9
60,9
83,3
74,9
83,9
79,0
81,8
84,8
81,9
89,5
81,8
92,8
81,8
Commerciale
4,3
6,8
4,0
6,2
4,3
6,6
4,3
5,9
5,4
6,0
5,8
6,0
6,2
6,0
6,5
5,9
6,9
6,1
Terziario
3,2
5,1
3,4
5,3
3,3
5,1
3,7
5,1
4,5
5,0
5,5
5,7
5,9
5,7
6,2
5,7
6,5
5,7
Industriale
2,7
4,3
2,5
3,9
2,4
3,7
2,4
3,3
2,7
3,0
3,9
4,0
4,1
4,0
4,2
3,8
4,0
3,5
Turistico
2,7
4,3
2,4
3,7
1,8
2,8
1,8
2,5
1,8
2,0
2,4
2,5
2,6
2,5
3,0
2,7
3,1
2,7
62,9
100,0
64,3 100,0
65,3
100,0
73,1 100,0
89,3
100,0
96,6
100,0
109,4 100,0
113,4
100,0
Totale
(*) Stima
(°) Previsione
103,6 100,0
Fonte: Scenari Immobiliari, settembre 2004
Pag. 39
Mercato immobiliare
Composizione % del volume d'affari
4,3
4,3
5,1
6,8
3,7
3,9
5,3
6,2
2,8
3,7
5,1
6,6
2,5
3,3
5,1
5,9
2
3
5
6
2,5
4
5,7
6
2,5
4
5,7
6
2,7
3,8
5,7
5,9
2,7
3,5
5,7
6,1
79,5
80,9
81,9
83,3
83,9
81,8
81,9
81,8
81,8
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004(*)
2005(°)
Residenziale
Commerciale
Terziario
Industriale
Turistico
Elaborazione Ance su dati Scenari Immobiliari, settembre 2004
Pag. 40
Mercato immobiliare nei principali Paesi UE
Segmentazione del mercato immobiliare nei
principali Paesi UE - 2000.
3%
Ita lia
84%
6%
5% 2%
3%
F ra n c ia
59%
11%
16%
12%
6%
59%
G e rm a n ia
R e g n o U n ito
R e s id e nzia le
41%
C o m m e rc ia le
14%
19%
9%
Ind us tria le
16%
4%
27%
3%
Te rzia rio
Turis m o
Fonte: Scenari Immobiliari 2001
Pag. 41
Mercato immobiliare: Commerciale
Prezzi medi reali dei negozi nelle 13 aree urbane
(var. % annuali dei prezzi di ottobre di ciascun anno)
2001
2002
2003
2004
2005
2006
5,4
5,4
5,8
6,7
4,3
4,1
Fonte: Nomisma
COMPRAVENDITE DI UNITA' IMMOBILIARI AD USO
COMMERCIALE(*) IN ITALIA - Migliaia
250
200
150
100
Rendimenti medi lordi annui dei negozi nelle 13 aree
urbane (valori % riferiti ad ottobre di ciascun anno)
50
2001
2002
2003
2004
2005
2006
8,5
8,4
8,3
8,1
7,9
7,7
Fonte: Nomisma
0
2001
2002
2003
2004
2005
I sem.
2006
(*) Uffici, centri commerciali, negozi e laboratori, capannoni , industrie, ecc.
Elaborazione ANCE su dati Agenzia del Territorio
Pag. 42
Mercato immobiliare: Uffici
Prezzi medi reali degli uffici nelle 13 aree urbane
(var. % annuali dei prezzi di ottobre di ciascun anno)
2001
2002
2003
2004
2005
2006
4,3
6,1
6,5
6,1
4,5
3,8
Fonte: Nomisma
Rendimenti medi lordi annui degli uffici nelle 13 aree
urbane (valori % riferiti ad ottobre di ciascun anno)
2001
2002
2003
2004
2005
2006
6,3
6,2
6,0
5,8
5,6
5,4
Fonte: Nomisma
Pag. 43
I fondi immobiliari
La crescita dei fondi immobiliari italiani
59
51
13.151,0
30
40
30
11.854,9
22
5.000,0
50
35
10.000,0
60
18
16
8.084,2
14
4.414,1
3.393,5
3.899,7
31/12/2002
30/06/2003
8.378,9
20
5.524,6
Numero fondi
Patrimonio (milioni euro)
15.000,0
10
0,0
0
31/12/2003
Patrimonio
30/06/2004
31/12/2004
30/06/2005
31/12/2005
30/06/2006
numero fondi
Elaborazione Ance su dati Assogestioni (2006)
 I fondi immobiliari non arrestano la loro crescita: il numero dei fondi è cresciuto
di tre volte e mezzo nel confronto con giugno del 2003. Il patrimonio gestito è
aumentato, nello stesso periodo, raggiungendo i 13.151 milioni di euro (+237%).
Pag. 45
I fondi immobiliari
Investim. per destinaz d'uso
(in % sul totale)
Fondi immobiliari: Portafoglio immobili per
destinazione d’uso
80
67,5
56,8
60
40
20
12,7 14,4
1,4 3,8
2
1,7
3,3
5,2
2,4 2,5
1,4
9,3
14,9
n.d.
0
30/06/2005
30/06/2006
Elaborazione Ance su dati Assogestioni (2006)
Pag. 46
I fondi immobiliari chiusi di diritto italiano destinati al pubblico dei
risparmiatori
Fondo
Tipologia
Durata
(anni)
Data
quotazione
Fondo
Tipologia
Durata
(anni)
Data
quotazione
Valore Immob.Globale –
Rreef Fondimmobiliari
ordinario
15
29/11/199
Fondo Alpha – Fimit
App.pubblico
15
04/07/2002
Securfondo – Beni Stabili
Gestioni
Ordinario
15
05/02/2001
Caam RE Italia – Caam RE Italia
Ordinario
15
03/06/2002
Unicredito Immobiliare
Uno – Pioneer I.M.
Ordinario
15
04/06/2001
Caam RE Euroapa- Caam RE
Italia
Ordinario
15
17/11/2003
Bnl Portfolio Immobiliare
Bnl Fondi Immobiliari
Ordinario
10
02/01/2002
Portfolio Imm-Crescita – Bnl
Fondi Immobiliari
Ordinario
7
01/07/2003
Polis – Polis Fondi
Ordinario
12
20/04/2001
Investietico – Aedes – Bpm Real
Estate
Ordinario
10
01/11/2004
Piramide Globale – Rreef
Fondimmobiliari
Ordinario
15
26/11/2002
Immobilium 2001 - Beni Stabili
Gestioni
Ordinario
15
29/10/2003
Estense Grande Distribuzione –
Bnl Fondi Immobiliari
Ordinario
10
03/08/2004
Pag. 47
I fondi immobiliari chiusi di diritto italiano destinati al pubblico dei
risparmiatori
Fondo
Tipologia
Durata
(anni)
Data
quotazione
Fondo
Tipologia
Durata
(anni)
Data
quotazione
Invest Real Security –
Beni Stabili Gestioni
Ordinario
10
24/01/2005
Obelisco – Investire
Immobiliare
Ordinario
10
14/06/2006
Fondo Beta – Fimit
App.pubblico
8
24/10/2005
Atlantic 1 – First Atlantic RE
App.privato
7
07/06/2006
Caravaggio –
Sorgente
Ordinario
8
16/05/02005
Imm.Dinamico – Bnl Fondi
Immobiliari
Ordinario
15
Non quotato
Tecla fondo uffici –
Pirelli Re
App.privato
7
04/03/2004
Dolomit – Rreef
Fondimmobiliari
Ordinario
8
Non quotato
Europa Imm. N.1 –
Vegagest
Ordinario
10
04/12/2006
Mediolanum Real Estate –
Mediolanum Gestione Fondi
Ordinario
16
Non quotato
Olinda fondo shops –
Pirelli Re
App.privato
7
09/12/2004
Fondo Delta - Fimit
Ordinario
8
Non quotato
Berenice fondo uffici
– Pirelli Re
App.privato
7
19/07/2005
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