INDAGINE SULLA DOMANDA ABITATIVA
ai fini della promozione dello Sviluppo Locale e dell'Edilizia Abitativa
Presentazione dei risultati
Siena, 17 dicembre 2007
Programma della giornata
Presentazione e motivazioni
Metodologia e tempi
Restituzioni ed elaborazioni dei dati
Conclusioni
Interazioni con le politiche abitative del RU
Presupposti, motivazioni e finalità
Centralità del tema dell’abitare nel nuovo PS
Conoscenza del settore immobiliare nel territorio dello SMaS,
necessaria per sviluppare le norme e gli interventi del
Regolamento Urbanistico nonché capire l’evoluzione del Patto
dell’Abitare
Conoscenza
tipologia di
domanda e
contenere il
del dinamismo del mercato ed analisi della
domanda abitativa, verificando l’allineamento tra
offerta e individuando gli elementi in grado di
disagio abitativo
Formazione di un “Osservatorio sulle Politiche Abitative”, da
sviluppare al fine di individuare le interconnessioni tra l’intervento
pubblico e il mercato immobiliare, anche nei confronti dello sviluppo
territoriale.
Metodologia seguita
1
Elaborazione questionario - scheda ad hoc
2
Perimetrazione dell’ambito territoriale di riferimento
(dalle zone alle 15 macrozone)
3
Selezione del campione statistico
4
Redazione delle schede, attraverso un Panel di
operatori qualificati
5
Imputazione ed elaborazione dati, previa verifica
della competenza territoriale
6
Relazione conclusiva e presentazione
I dati utilizzati
497 Schede relative all’indagine sulla domanda
abitativa
Informazioni dirette fornite dalle Agenzie per
l’Indagine ristretta
Dati ISTAT/IRPET sui redditi, i consumi delle
famiglie e la povertà
Dati del Comune di Siena (Ufficio Statistica,
Siena Casa)
Dati delle altre Amministrazioni Comunali dello
SMaS (PS)
Caratteristiche del campione
Il nucleo familiare medio è di 2,5 componenti,
con un’età media del capofamiglia di 44 anni
Il 95% dei rispondenti è di nazionalità italiana
Il capofamiglia è prevalentemente impiegato
(45%), professionista/imprenditore (19%), e
artigiano/commerciante (11%)
Il nucleo è prevalentemente bireddito, con figli
conviventi di età tra i 6 e i 14 anni
I figli conviventi sono studenti (69%),
impiegati (17%). I disoccupati sono oltre il 5%
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Analisi del campione
(dettaglio sulla residenza)
Comune di residenza dei rispondenti (totale schede: 497)
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
SMaS
Sovicille
Siena
Monteroni
Monteriggioni
Castelnuovo
Asciano
Fuori SMaS
Non risponde
0%
Analisi del campione: focus sul capoluogo
Indagine sulla Domanda Abitativa - Zone di residenza all'interno del Comune di Siena
Altri Smas
20%
Siena comune
11%
Siena periferia
5%
Altri non SmAS
7%
Siena
57%
Siena nord periferia nord
12%
Siena prima periferia appena fuori le mura
11%
Siena centro interno alle mura
10%
Siena sud - periferia sud
8%
Non risponde
15%
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Siena territorio aperto
1%
Analisi del campione: ragione principale di ricerca della casa
Indagine sulla domanda abitativa. Ragione principale di ricerca della casa
fine contratto di affitto
3%
vicinanza parenti/amici
3%
Altri sommati
7%
affitto attuale alto
5%
desiderio casa propria
38%
desiderio di
indipendenza
5%
vicinanza scuola/
lavoro
6%
variazione del gruppo
familiare
14%
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
avere più spazio
19%
Analisi del campione: ragione secondaria di ricerca della casa
Indagine sulla domanda abitativa. Ragione secondaria di ricerca della casa
variazione familiare
fine contratto di affitto
2%
1%
troppo
inquinamento
tessuto sociale non
4%
gradito
4%
Altro:
1%
trasporti pubblici più
comodi
11%
avere più spazio
11%
quartiere più
prestigioso
5%
desiderio casa
propria
7%
vicinanza scuola /
lavoro
11%
edificio di migliore
qualità
8%
affitto attuale troppo
alto
8%
negozi e servizi più
comodi
9%
desiderio di
indipendenza
9%
vicinanza
parenti/amici
9%
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Fuori SMaS
Caratteristiche dell’abitazione cercata
La casa cercata è in proprietà (oltre 90%). Solo nel centro
storico di Siena le Agenzie rilevano un incremento delle
richieste di affitto.
Il livello di piano è indifferente (41%), con il piano terra molto
richiesto fuori dal capoluogo.
La tipologia edilizia prevalente è la palazzina (45%), con
richiesta di casolari nel territorio aperto.
Il numero medio di stanze richiesto è 4 con doppi servizi (il
60% li considerano essenziali).
La pezzatura media è più grande della media nazionale, circa
90 mq per i centri abitatiti, circa 110 mq nel territorio aperto.
La caratteristica maggiormente ricercata è la luminosità.
Terrazzi, giardino e possibilità di parcheggio ottengono buoni
punteggi, ma disomogenei sul territorio.
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Caratteristiche dell’abitazione cercata:
Comune di Siena
Confronto tra Indagine sulla Domanda Abitativa ed Indagine ristretta
Siena
Caratteristiche maggiormente
richieste / offerte
Domanda potenziale (dati da
Schede sulla Domanda Abitativa)
centro interno alle
mura
Luminosità
/vista
prima periferia
nord
sud
territorio aperto
Luminosità
Luminosità
Luminosità
Luminosità
Parcheggio
Parcheggio /
box
Parcheggio
Parcheggio
Box
Appartamenti
indipendenti
Piano alto
Box/garage
Domanda (da Agenzie)
Terrazzo
Box/Garage
Posto auto
Offerta (da Agenzie)
Box
Giardino
Giardino
Giardino
Garage
Appartamenti semi
indipendenti
Cantina
Box
Box
terreno
Appartamenti
bui
Piano alto
Garage
Piani
intermedi
Cantina
Cantina
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007
Abitazione cercata: budget stanziato
Budget
Superficie
media
Euro/mq
N° casi
nd
65
100
95
87
89
91
83
116
80
nd
3.800
2.800
2.500
4.600
3.700
3.600
2.800
4.200
2.900
nd
5
34
5
50
125
77
40
15
8
Asciano
Castelnuovo
Monteriggioni
Monteroni
Siena centro - interno alle mura
Siena nord - periferia nord
Siena prima periferia - appena fuori le mura
Siena sud - periferia sud
Siena territorio aperto
Sovicille
nd
nd
200.000 300.000
160.000 900.000
200.000 270.000
130.000 1.000.000
70.000 1.000.000
120.000 850.000
50.000 500.000
220.000 900.000
170.000 300.000
Media
tronca
nd
245.000
275.000
240.000
400.000
324.000
330.000
232.000
490.000
230.000
Siena (dato medio)
SMaS (eccetto Siena)
50.000 1.200.000
125.000 900.000
338.000
257.000
90
87
3.800
3.000
370(**)
50(***)
50.000 1.200.000
330.000
75-100
2.500 - 4.700
420
Comune e zona
Totale complessivo
Minimo
Massimo
(**) il numero di casi osservati per il Comune è maggiore della somma delle sottozone, in quanto alcuni clienti potenziali hanno indicato solo il
Comune senza specificare la sottozona
(***) il numero di casi osservati per tutto lo SMaS è maggiore della somma dei Comuni, in quanto alcuni clienti potenziali hanno indicato solo
"SMaS" senza specificazioni ulteriori
Le celle barrate indicano gli ambiti statisticamente non significativi,
a causa dell’esiguo numero di osservazioni. Sono stati comunque elaborati per completezza di indagine.
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Abitazione cercata: consistenza
Domanda potenziale (dati da Schede
sulla Domanda Abitativa)
Domanda (da
Agenzie)
Offerta (da
Agenzie)
Range di
variazione
Range di
variazione
N° casi
Comune e zona (***)
Asciano
Castelnuovo
Monteriggioni
Monteroni
Siena
Sovicille
Centri abitati
Territorio aperto
Centri abitati
Territorio aperto
Centri abitati
Territorio aperto
Centri abitati
Territorio aperto
Centro - interno alle mura
Nord - periferia nord
Prima periferia - appena fuori le mura
Sud - periferia sud
Territorio aperto
Centri abitati
Territorio aperto
Superficie
minima
Superficie
massima
Superficie
media
40
90
65
5
40
200
100
34
50
105
95
5
30
35
40
30
40
200
250
250
200
250
87
89
91
83
116
50
125
77
40
15
45
80
68
8
50-70
90-110
80-85
120-150
60-80
100-110
70-80
80-90
90-100
70-100
70-150
60-100
110-150
45-70
100-150
95-100
100-120
100
100
90-100
80-100
100-120
60-100
90-150
60-100
100-130
(***) I dati relativi a tutti i Comuni eccetto Siena sono restituiti cumulativamente. Le celle in grigio debbono essere considerate statisticamente non significative,
stante l'esiguità dei dati
Indagine sulla
Domanda Abitativa
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007
Indagine
ristretta
-10
-20
-30
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007
Monteriggioni territorio aperto
Siena territorio aperto
Castelnuovo centri abitati
Siena prima periferia - appena
fuori le mura
Siena sud - periferia sud
Monteroni territorio aperto
20
Monteroni centri abitati
Siena centro - interno alle mura
Monteriggioni centri abitati
Sovicille centri abitati
Siena nord - periferia nord
Sovicille territorio aperto
Castelnuovo territorio aperto
Abitazione cercata: consistenza
Confronto tra domanda (da Indagine sulla Domanda Abitativa) ed
offerta
Indagine sulla domanda abitativa. Scostamento tra offerta e domanda
potenziale, in termini di mq
60
50
40
30
Sottozone di sostanziale allineamento
10
0
Abitazione cercata: budget medio per sottozone
Indagine sulla domanda abitativa - Budget medio stanziato
SMAS (eccetto Siena)
Siena (tutto il Comune)
Siena territorio aperto
Siena centro - interno alle mura
Siena prima periferia - appena fuori le mura
Budget medio
Siena nord - periferia nord
Monteriggioni
Castelnuovo
Monteroni
Siena sud - periferia sud
Sovicille
0
100000
200000
300000
euro totali
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
400000
500000
600000
Abitazione cercata: budget unitario per sottozone
Indagine sulla domanda abitativa - Budget unitario (euro/mq)
SMAS (eccetto Siena)
Siena (tutto il Comune)
Siena centro - interno alle mura
Siena territorio aperto
Castelnuovo
Siena nord - periferia nord
Siena prima periferia - appena fuori le mura
Sovicille
Siena sud - periferia sud
Monteriggioni
Monteroni
0
500
1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000
euro/mq
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Abitazione cercata: domanda ed offerta
Domanda da Indagine
domanda abitativa
Castelnuovo
Monteriggioni
Monteroni
Siena
Sovicille
Centri abitati
Territorio aperto
Centri abitati
Superficie
media
Euro/mq
65
3.800
100
Territorio aperto
Centri abitati
95
Territorio aperto
2.800
2.500
Domanda da Indagine
ristretta
Offerta da Indagine ristretta
Range di
variazione
Range di
variazione
(euro/mq)
Range di
variazione
Range di
variazione
(euro/mq)
50-70
2.500 - 3.400
45-70
3.300 - 4.000
90-110
2.800 - 3.000
100-150
3.400 - 3.800
80-85
3.200 - 3.500
95-100
3.800 - 4.000
150
3.800 - 4.000
100
4.500 - 5.000
60-80
2.400 - 2.900
100
3.000 - 3.300
100-110
2.500 - 3.000
100
3.000 - 3.100
Centro - interno alle mura
87
4.600
70-80
4.500 - 5.000
90-100
5.500 - 6.000
Nord - periferia nord
89
3.700
80-90
4.000 - 4.500
80-100
5.000
Prima periferia - appena fuori le mura
91
3.600
90-100
3.500 - 4.300
100-120
4.500 - 4.700
Sud - periferia sud
83
2.800
70-100
2.500 - 4.200
60-100
3.000 - 4.600
Territorio aperto
116
4.200
70-150
3.500 - 5.500
90-150
4.400 - 5.700
80
2.900
60-100
2.500 - 3.500
60-100
2.500 - 3.700
110-150
2.500 - 3.300
100-130
3.200 - 3.700
Centri abitati
Territorio aperto
Dati statisticamente poco significativi
(poche osservazioni)
Indagine sulla
Domanda Abitativa
Indagine
ristretta
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007
Abitazione cercata: consistenza
Confronto tra domanda (da Indagine ristretta) ed offerta
Indagine sulla domanda abitativa - Scostamento tra la disponibilità della clientela a pagare (quale
risulta dall'Indagine ristretta) e l'offerta (euro)
Sovicille centri abitati
Siena territorio aperto
Siena sud - periferia sud
Siena prima periferia - appena fuori
le mura
Siena nord - periferia nord
Siena centro - interno alle mura
Monteroni centri abitati
Disponibilità a
pagare
Monteriggioni centri abitati
Scostamento
offerta/domanda
Castelnuovo centri abitati
-200.000
-100.000
0
Fonte: Indagine ristretta, 2007
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
Abitazione cercata: modalità di finanziamento
Indagine sulla domanda abitativa - Modalità finanziamento
Vendita terreni + mutuo
0,2%
Vendita altra abitazione ed (eventuale) mutuo per la differenza
3,8%
26,5%
Vendita abitazione attuale ed (eventuale) mutuo per la differenza
Risparmi+mutuo+vendita abitazione attuale
Risparmi+mutuo+vendita abitazione altra
3,8%
1,3%
30,0%
Risparmi accumulati+mutuo
5,6%
Risparmi accumulati
28,7%
Accensione mutuo
0%
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Vendita
Siena centro - interno alle
mura
Siena prima periferia appena fuori le mura
Le
tendenze
in atto
Siena nord - periferia nord
Siena sud - periferia sud
Siena territorio aperto
Siena
Fonte: Indagine ristretta, 2007
Locazione
Conclusioni sintetiche
La domanda è concentrata sul capoluogo (circa 85%)
La domanda potenziale proviene principalmente dal capoluogo
e da Monteriggioni (5 schede ogni 100 abitanti e 13 ogni 1.000
unità abitative)
Asciano e Monteroni presentano una domanda statica (rapporti
1/100 e 3/1.000).
Motivazioni principali di ricerca dell’abitazione molto concrete
ed oggettive e non dovute a particolari disagi territoriale. Tutte
le voci correlate al disagio territoriale complessivamente
incidono per meno dell’8%.
Si rimarca un sostanziale radicamento nella zona di attuale
localizzazione,
con
un
importante
effetto
attrattivo
rappresentato dal centro e dalla prima periferia del capoluogo
Importanti segnali di crescita per la periferia nord di Siena, che
interessa anche il territorio limitrofo di Monteriggioni
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007
Il disagio abitativo: definizione
DISALLINEAMENTO TRA DOMANDA ED OFFERTA
 Quantitativo: non sono presenti sul mercato beni in quantità
sufficiente a soddisfare la domanda.
 Qualitativo: i beni offerti sul mercato non soddisfano la
domanda e rimangono invenduti.
 Economico: il livello del prezzo è talmente elevato da non
permettere alla domanda di entrarvi, neanche per soddisfare il
fabbisogno o consumo autonomo.
Il disagio abitativo (economico): Siena
 In Toscana, la spesa media mensile risulta pari a 2.450 euro, con
un’incidenza delle spese per abitazione pari a circa 738 euro
 La soglia di povertà, secondo l’ISTAT, è data da una spesa media
mensile pari a 970,34 euro (+3,6% rispetto al 2005), per una famiglia
composta da due persone
 Per una famiglia di 2,35 persone (dato regionale), la spesa media della
famiglia povera è, quindi, pari a 1.140 euro
 Considerando costante la percentuale di spesa destinata all’abitazione
(30,1%), si ottiene una capacità di spesa mensile per la casa della
famiglia povera pari a circa 343 euro
Fonte: elaborazioni su dati IRPET/ISTAT, 2007
Il disagio economico: Siena
La capacità di spesa per abitazione
Famiglia media: circa 221.000 euro (pari a circa 740 euro mensili)
Famiglia povera: circa 103.000 euro (pari a circa 340 euro mensili)
Le famiglie “povere”
Famiglie povere a Siena: circa 1.100
L’intervento pubblico standard
Domande assegnazione ERP: 813 (di cui 65 soddisfatte)
Domande sostegno affitto: 296 (+ 30%) di cui 216 in fascia A (+ 44%)
Fonte: elaborazioni su dati Comune di Siena Ufficio Casa, Ufficio Statistica e IRPET/ISTAT, 2007
Il disagio economico: Siena
Indagine sulla domanda abitativa - Budget medio per sottozone, budget a disposizione della
famiglia media e della famiglia povera
SMAS (eccetto Siena)
Siena (tutto il Comune)
Siena territorio aperto
Siena centro - interno alle mura
Siena prima periferia - appena fuori le mura
Siena nord - periferia nord
Monteriggioni
Castelnuovo
Monteroni
Budget della famiglia media
Siena sud - periferia sud
Sovicille
Budget della famiglia povera
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
Fonte: elaborazioni su dati IRPET/ISTAT, 2007 e Indagine sulla Domanda Abitativa
600.000
Il disagio abitativo a Siena: conclusioni
 Disagio quantitativo: scarso
 Disagio qualitativo: non significativo e soprattutto relativo
alla dimensione degli immobili (vedi disagio economico)
 Disagio economico: apprezzabile con possibile trend in
aumento, soprattutto per le localizzazioni centrali
ma sempre e soprattutto:
NOTEVOLMENTE INFERIORE ALLA MEDIA NAZIONALE
Disagio e fabbisogno abitativo: stima
Premesso che la determinazione del fabbisogno potenziale e reale è fondata, oltre
che sull’analisi del mercato immobiliare, anche su l’elaborazione di altri dati
(soprattutto di tendenza) in specifici modelli previsionali, in via sintetica ed
approssimativa si può stimare per il Comune di Siena
un disagio economico per di circa 3 milioni di euro all’anno o 75 milioni
di euro di programma speciale per l’abitazione
un fabbisogno potenziale di circa 750 unità immobiliari di cui circa 350
di ERP e circa 400 a canone moderato
…..ovviamente da non risolvere in un anno…..ma con una politica per la
casa di lungo periodo ed anche attraverso la pianificazione territoriale
Gli strumenti a disposizione dell’Amministrazione
Aumentare le risorse per le politiche abitative
Costruire una base dati (Osservatorio sulle Politiche Abitativa) ed
una consultazione condivisa da tutte le Parti Sociali
Ricercare forme di contribuzione innovativa:
case a canone moderato
fondi immobiliari etici
riorganizzazione di gestori del patrimonio edilizio
riconversione del patrimonio immobiliare ERP
contributo di solidarietà sulle nuove costruzioni
iniziative di Housing Sociale
partnership con privato attraverso azioni di perequazione urbanistica