IL RATING IMMOBILIARE
Carlo Frittoli
Perché il rating immobiliare?
Fideiussioni
agli Acquirenti
Crisi Finanziaria
BasileaDue
Cosa é il rating immobiliare?
RATING
IMMOBILIARE
Investitori
Banche
% di DEFAULT
dell’OPERAZIONE
DIMENSIONAMENTO
del RISCHIO
Fideiussori
Fornitori
Acquirenti
Gli effetti del rating
Investitori
maggiore sicurezza
Fornitori
Acquirenti
Banche
migliori capacità valutative
Fideiussori
AUMENTARE il peso degli ASPETTI ECONOMICI
RIDURRE l’importanza delle GARANZIE PATRIMONIALI
La scala valutativa
AAA
AA
A
Rischio molto basso,
operazione affidabile
BBB+
BBB
Rating
BB
B
CCC+
Rischio contenuto ma volatile,
operazione da monitorare
Rischio consistente, operazione
affidabile solo con cautele
CCC
CC
C
Rischio elevato,
operazione non affidabile
Le probabilità di default
Classi
valutazione
% di default S.&P.
% di default Certa
AAA
v > 4,50
p < 0,05%
p < 0,000002%
AA
4,00 < v < 4,50
0,05% < p < 0,10%
0,002% < p < 0,000002%
A
3,50 < v < 4,00
0,10% < p < 0,20%
0,002% < p < 0,10%
BBB+
3,30 < v < 3,50
0,20% < p < 0,40%
0,10% < p < 0,40%
BBB
3,10 < v < 3,30
0,40% < p < 0,70%
0,40% < p < 0,70%
BB+
2,90 < v < 3,10
0,70% < p < 1,20%
0,70% < p < 1,20%
BB
2,70 < v < 2,90
1,20% < p < 2,00%
1,20% < p < 2,00%
L’utilizzo concreto
Compagnia di
Assicurazioni
Società
specializzata
innalzamento
dell’affidabilità
RATING
IMMOBILIARE
fideiussione
assicurativa
Banche
Le professionalità in gioco
Competenze
Finanziarie
Competenze
Immobiliari
PROMOTORE
IMMOBILIARE
Competenze
Tecniche
Competenze
Assicurative
Il problema delle fideiussioni
finanziamento
PROMOTORE
IMMOBILIARE
BANCA
fideiussioni
il profilo
di rischio
dell’impresa
con BASILEA 2
finanziamenti e fidejussioni
fanno aumentare…
i tassi
di interesse di
TUTTO
l’indebitamento
La premessa per la competitività
PROMOTORE
IMMOBILIARE
finanziamento
COMPAGNIA
ASSICURATRICE
BANCA
In vista di Basilea 2
 I rapporti fra Banche e il settore immobiliare stanno per cambiare
 Una Compagnia Assicuratrice può :
focalizzare il proprio giudizio sulle caratteristiche dell’operazione
fornire polizze fidejussorie che non aumentano l’esposizione bancaria
offrire soluzioni che non incidono sul livello dei tassi di interesse
rafforzare la fiducia delle Banche verso l’operatore
L’interazione con la valutazione aziendale
RATING
IMMOBILIARE
% di default
immobiliare
% di default
dell’operazione
RATING
AZIENDALE
% di default
aziendale
RATING della
OPERAZIONE
IMMOBILIARE
Il rating evolutivo
VALUTAZIONE PRELIMINARE
AFFIDABILITÀ
ACCOMPAGNAMENTO DELL’ INIZIATIVA
LA VALUTAZIONE
PRELIMINARE
Componenti della valutazione preliminare
RATING
IMMOBILIARE
RISCHIO DI
MERCATO
( 7 parametri )
RISCHIO
ECONOMICO
FINANZIARIO
( 4 parametri )
RISCHIO TECNICO
DELL’OPERATORE
( 4 parametri )
Componenti della valutazione preliminare
RATING
IMMOBILIARE
Rischio di
mercato
Rischio
economico
finanziario
Rischio tecnico
dell’operatore
Il rischio di mercato
L’indagine sul campo
Analisi del
mercato
immobiliare
Residui
di nuove
costruzioni
Rilevazione
dei cantieri
concorrenti
Prospezione
dinamica
competitiva
Il rischio di mercato
I parametri valutativi
1
binomio “ubicazione / tipologia edilizia”
2
congruità del prezzo
3
potenzialità commerciali
4
5
saturazione della domanda in zona
6
7
qualità progettuale
adeguatezza dimensionale
rispondenza tipologica al mercato
Componenti della valutazione preliminare
RATING
IMMOBILIARE
Rischio di
mercato
Rischio
economico
finanziario
Rischio tecnico
dell’operatore
Il rischio economico/finanziario
Gli strumenti
ANALISI
ECONOMICA
STATICA
ANALISI
DINAMICA
del RISCHIO
Il rischio economico/finanziario
Gli elementi
 preventivazione dei costi
 stima dei ricavi
 valutazione delle tempistiche
Il rischio economico/finanziario
I parametri valutativi
1
analisi economica statica
2
analisi dinamica del rischio
3
analisi tecnico/progettuale
4
frazionabilità dell’intervento
Componenti della valutazione preliminare
RATING
IMMOBILIARE
Rischio di
mercato
Rischio
economico
finanziario
Rischio tecnico
dell’operatore
Il rischio tecnico dell’operatore
Gli strumenti
 questionario conoscitivo
 colloqui preliminari
Il rischio tecnico dell’operatore
I parametri valutativi
1
capacità tecnica
AREA PROGETTAZIONE
AREA
GESTIONALE
AREA
COMMERCIALE
Il rischio tecnico dell’operatore
I parametri valutativi
2
collocazione territoriale
3
anzianità di mercato
4
interventi recenti
L'ACCOMPAGNAMENTO
DELLA INIZIATIVA
L’accompagnamento dell’iniziativa
ASSISTENZA
TECNICA
MONITORAGGIO
MERCATO
MONITORAGGIO
OPERAZIONE
L’accompagnamento dell’iniziativa
ASSISTENZA
TECNICA
validazione del progetto
validazione delle opere
assistenza sui materiali
L’accompagnamento dell’iniziativa
MONITORAGGIO
MERCATO
rilevazione dei nuovi cantieri
evoluzione della domanda immobiliare
prezzi e ritmi di assorbimento
L’accompagnamento dell’iniziativa
MONITORAGGIO
OPERAZIONE
andamento di vendite / incassi
assistenza commerciale
ottimizzazione dei flussi finanziari
verifica dei pagamenti
GLI OBIETTIVI nell'ADOZIONE
del RATING IMMOBILIARE
I vantaggi sul mercato
Per l’Operazione:
 maggiore FIDUCIA dagli Acquirenti
 accelerazione delle VENDITE
 anticipazione degli INCASSI
 FIDELIZZAZIONE della clientela
I vantaggi economici
1. Riduzione del rischio commerciale
 anticipazione di 6 mesi delle vendite
1,50%
2. Accelerazione dei flussi finanziari
 anticipazione di 6 mesi degli acconti
1,20%
 anticipo di 3 mesi degli accolli-mutuo
0,90%
3. Aumento del M.O.L.
 varianti sul 50% degli alloggi
1,00%
4. Soddisfazione dei clienti
 passaparola = minori costi commerciali
0,30%
4,90%
I vantaggi di “know-how”
Per l’ Operatore / Operazione:
 analisi e monitoraggio del MERCATO
 indagine sulla CONCORRENZA
 PREVISIONI sulla dinamica competitiva
I vantaggi sul mondo finanziario
Per l’ Operatore :
 TRASPARENZA dell’immagine aziendale
 maggiore AFFIDABILITÀ per le Banche
 maggiore CREDIBILITÀ per Investitori
Perché il rating immobiliare è affidabile?
Giudizio parametrico oggettivo
emesso da un soggetto terzo
Valutazione sul singolo Intervento
e non sul Bilancio Aziendale
Appendice 1
Le fideiussioni in edilizia
Le fideiussioni e l’edilizia
Tipologia
Grado di rischio
Provvisorie appalti pubblici
Basso
Definitive appalti pubblici
Basso
Rimborsi I.V.A.
Basso
Oneri urbanizzazione
Basso
Sovvenzioni e contributi
Medio/alto
Dilazioni pagamento all’erario
Medio/alto
Performance bond
Alto
Anticipi (ex D.Lgs. 122/05)
Alto
I fideiussori – vantaggi e svantaggi
Soggetti
Banche
Compagnie di assicurazione
Finanziarie iscritte nell’elenco
speciale di cui all’art. 107 del
T.U.B.
Finanziarie iscritte nell’elenco
speciale di cui all’art. 106 del
T.U.B.
Vantaggi
Garanzie a prima richiesta
Svantaggi
Incidono sui livelli di
esposizione in centrale rischi
Aumento il costo dell’intero
indebitamento
Non incidono sui livelli di
esposizione in centrale rischi
Poca elasticità per i rischi
medio-alti
Non aumento il costo
dell’intero indebitamento
Tempi lunghi di risposta per i
rischi medio-alti
Non incidono sui livelli di
esposizione in centrale rischi
Garanzie per soli importi
limitati
Non aumento il costo
dell’intero indebitamento
Fideiussori non sempre graditi
dai soggetti garantiti
Non incidono sui livelli di
esposizione in centrale rischi
Garanzie per soli importi
limitati
Non aumento il costo
dell’intero indebitamento
Fideiussori non sempre graditi
dai soggetti garantiti
Le fideiussioni sugli anticipi
Soggetti
Banche
Compagnie di assicurazione
Finanziarie iscritte nell’elenco
speciale di cui all’art. 107 del
T.U.B.
Finanziarie iscritte nell’elenco
speciale di cui all’art. 106 del
T.U.B.
Vantaggi
Unico soggetto finanziatore
Svantaggi
Incidono sui livelli di
esposizione in centrale rischi
Aumento il costo dell’intero
indebitamento
Non incidono sui livelli di
esposizione in centrale rischi
Difficoltà a reperire garanzie
di importi elevati
Non aumento il costo
dell’intero indebitamento
Tempi lunghi di risposta
anche per importi poco elevati
Non incidono sui livelli di
esposizione in centrale rischi
Garanzie per soli importi
limitati
Non aumento il costo
dell’intero indebitamento
Fideiussori non sempre graditi
dai soggetti garantiti
Soggetti non riconosciuti idonei al rilascio di tali garanzie dallo
stesso D.Lgs. 122/05
Le fideiussioni sugli anticipi
Esistono due modalità di erogazione:
Polizze singole: viene rilasciata una polizza per ciascun acquirente
Vantaggi e svantaggi:
L’erogazione a singole polizze:
─ prevede un affidamento generale iniziale che come tale è mutevole nel
tempo essendo legato alla valutazione annuale dei bilanci delle
società;
─ le tempistiche di emissione delle polizze non garantiscono la
contemporaneità della consegna della polizza alla sottoscrizione del
rilascio;
─ è possibile che venga posto un limite sulla somma massima garantita
in rapporto al valore dell’immobile venduto;
─ le polizze vengono pagate al rilascio.
Le fideiussioni sugli anticipi
Polizza unica: per ogni intervento edilizio viene rilasciata una singola polizza e per
ciascun acquirente viene rilasciata una appendice di applicazione alla polizza
generale
Vantaggi e svantaggi:
L’erogazione a polizza unica:
─ la garanzia non è soggetta a revisione annuale sui dati aggiornati di
bilancio;
─ le tempistiche di emissione delle appendici di applicazione alla polizza
garantiscono la contemporaneità della consegna della polizza alla
sottoscrizione del rilascio;
─ non viene mai posto un limite sulla somma massima garantita in
rapporto al valore dell’immobile venduto;
─ il non utilizzo di parte della garanzia non viene rimborsato.
Appendice 2
Testo di polizza singola
a garanzia degli anticipi
Appendice 3
Testo di polizza unica
a garanzia degli anticipi
con relativa appendice