COMUNE DI VILLAFRANCA DI VERONA
Area Economico-Finanziaria e Tributaria
Unità Patrimonio
centralino: 0456339111
Corso Garibaldi, 24 - 37069 Villafranca di Verona
telefax: 0456339106
Ufficio I.C.I.: 0456339184 – 0456339193 - 0456339163
VALUTAZIONE TECNICO – ESTIMATIVA
TERRENO EDIFICABILE
COMMERCIALE/DIREZIONALE
POSTO TRA VIA BORGOBELLO E VIA
MONTE BALDO IN LOC.CALZONI DI
DOSSOBUONO
Indice
1. OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE ........................................ - 3 2. UBICAZIONE ................................................................................. - 3 3. DESCRIZIONE ............................................................................... - 4 4. PROPRIETÀ ................................................................................... - 5 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO..................................................... - 5 6. DATI CATASTALI ........................................................................... - 7 7. SITUAZIONE LOCATIVA .................................................................. - 11
8. VINCOLI E ONERI GIURIDICI .......................................................... - 11
9. VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE........................................................ - 11
10. NOTE .......................................................................................... - 12
11. CONCLUSIONE E INDICAZIONI ....................................................... - 12
ALLEGATI........................................................................................... - 14
1
SCHEDA RIASSUNTIVA
Scopo della valutazione:
Secondo quanto disposto dal comma 1 dell’art. 58 della L. n. 133/2008,
tramite una preliminare ricognizione del patrimonio l’Ente, ha predisposto un
elenco di immobili suscettibili di dismissione e/o valorizzazione in quanto
ritenuti non strumentali all’esercizio delle funzioni istituzionali.
Successivamente, tali immobili sono stati inseriti nel Piano delle
Alienazioni e Valorizzazioni, tra i quali quello in oggetto, approvato con
deliberazione consiliare n.3 del 22.01.2009.
Epoca di riferimento della valutazione:
maggio 2015
Data di ultimazione della valutazione:
maggio 2015 (epoca in cui viene
redatta la presente perizia e a cui si riferisce la medesima al fine di collocare
storicamente il valore a cui si è giunti all’interno delle fluttuazioni del mercato
immobiliare e per tenere conto di avvenimenti che possono influenzare la
valutazione stessa).
Indirizzo:
Via Borgobello e Via Monte Baldo s.n.c. – loc.Calzoni di
Dossobuono.
Descrizione:
trattasi di un’area di forma trapezoidale pianeggiante,
disposta in prossimità della rotonda tra Via BorgobelloVia Monte Baldo e la SS n.62 della “CISA” (V.fig.1).
Data di trasformazione urbanistica :
novembre 2014 (V.delibera C.C.)
Consistenza:
la superficie complessiva dell’area è mq 8093,00 catastali
Proprietà:
Comune di Villafranca di Verona
Attuale uso:
area dismessa (verde pubblico)
Identificativi catastali: foglio 11 particelle 1354-1318 (V. fig. n. 2-3 )
2
1. OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE
La Legge di conversione dello 06.08.2008 n°133 del D.L. 25.06.2008
n°112 ad oggetto”Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico e la
semplificazione, la competività, la stabilizzazione della funzione pubblica e la
perequazione tributaria” all’art. 58 e seguente prevede la valorizzazione e
dismissione del patrimonio immobiliare pubblico non più strumentali alle
funzioni istituzionali dell’Ente.
In base a tali disposizioni, in previsione di una sua probabile alienazione
con asta pubblica mediante offerte segrete alla pari o in aumento rispetto al
prezzo a base d’asta o inserendo il terreno in un appalto integrato come
controvalore per la realizzazione di opera pubblica la presente stima ha lo
scopo di determinare il più probabile valore di mercato dell’immobile in oggetto
in funzione dei suddetti fini .
2. UBICAZIONE
Il compendio immobiliare in esame è posto a sud della frazione
Dossobuono (frazione posta a nord del territorio comunale, è la più importante
sia demograficamente ed economicamente del Comune di Villafranca di
Verona), lungo la direttrice Mantova –Verona ( S.S.n.62 della “CISA”) e in
prossimità degli svincoli che immettono all’ Aeroporto “Catullo” di VeronaVillafranca ed agli accessi alle autostrade A22 del Brennero, della A4 MilanoVenezia, delle tangenziali in direzione del Lago di Garda, di Verona e Vicenza e
infine della bretella in Variante alla SS n°62 denominata “Grezzanella”.
Inoltre, lo stesso è posto in prossimità della nuova zona a prevalente
destinazione commerciale/direzionale di Dossobuono, sede di rinomate aziende
anche internazionali e risulta ottimamente servito, da un punto di vista
viabilistico essendo delimitato su tutti i lati da strade : SS n.62 della CISA-Via
Borgobello- Via Monte Baldo.
3
3. DESCRIZIONE
L’area confina a nord e a est con la zona artigianale/industriale di
Dossobuono, ad ovest con quella commerciale/direzionale di Dossobuono e a
sud con area agricola.
Non esistono sui beni in oggetto, vincoli paesaggistici-architettonicimilitari o aeronautici ovvero servitù, elettrodotti/oleodotti aerei o interrati (ad
eccezione di tubazione di media portata della Rete Gas Morenica costituita da
una condotta in acciaio DN 125 e posata a una profondità di circa 1.00 m. dal
piano campagna, posta sul lato sud-est (V.fig.12) o altri diritti reali di
godimento.
Da verifiche effettuate d’Ufficio tramite la consultazione del portale
dell’Agenzia delle Entrate, i predetti mappali non sono a tutt’oggi, oggetto di
procedure ipotecarie o concorsuali in atto.
Tale area risulta inserita in un’area già totalmente urbanizzata data la
presenza di immobili direzionali – artigianali - commerciali. In tale contesto si
evidenzia la mancata presenza di attività industriali o artigianali insalubri o
pericolose.
L’impianto planimetrico è trapezoidale
L’area si sviluppa su una superficie catastale di complessivi mq.
8.093,00; la stessa non è in alcun modo recintata .
In prossimità del lotto sono presenti le reti tecnologiche primarie
(acquedotto-fognatura-linea
elettrica-telefonica-gas)
a
cui
andrà
successivamente collegarsi il futuro fabbricato.
Su tale area, a memoria di quest’Ufficio, non sono state effettuate
indagini geologiche/geotecniche (escluse quelle effettuate per la realizzazione
dei fabbricati limitrofi) ovvero analisi chimiche del terreno, non essendo lo
stesso oggetto in passato, di interventi edilizi o di un suo utilizzo a deposito o a
movimentazione terra.
( V.fig. n.1-3)
4
4. PROPRIETÀ
Le aree oggetto della presente stima provengono dai seguenti atti notarili
di convezione e alienazione a firma:
•
notaio Paladini Eduardo in Verona, rep. 163538 del 12.06.2000 reg. a
VR il 19.06.2000 al n°
2619
e trascritto alla CC.RR.II. di VR il
15.06.2000 al n° 23019 RG e n° 15590 R.P.- n° 23020 RG e n° 15591
R.P..-. n° 23021 RG e n° 15592 R.P..-. n° 23022 RG e n° 15593 R.P.n° 23023 RG e n° 15594 R.P. di cui si allega copia
•
notaio Porceddu Cilione Marco in Verona, rep. 44415
del 25.03.2003
reg. a VR il 19.06.2000 al n° 2619 e trascritto alla CC.RR.II. di VR il
13.02.2003 al n° 5894 RG e n° 3542 R.P. di cui si allega copia
Si evidenzia che all’art.13 della convenzione urbanistica notaio Paladini
Eduardo in Verona, rep. 163538 del 12.06.2000, è stato costituito vincolo non
aedificandi a favore del Comune di Villafranca di Verona, da cancellarsi all’atto
di trasferimento di detto bene e non considerato nella presente stima essendo
lo stesso superato dalla variante urbanistica adottata con delibere del C.C.
n.44 e n. 55 del 2009 sotto indicate.
Per quanto concerne la servitù di oleodotto militare, citata sempre
nell’art.13 di cui sopra, si precisa che la stessa non riguarda i terreni in oggetto
(V.nota trascrizione Prefetto di Verona rep.1640/13 del 18.7.1997 e brano
catastale di cui alla fig.3 ).
5. INQUADRAMENTO URBANISTICO
Tale area è oggetto delle delibere del Consiglio Comunale (esecutive):
- n°44 del 16.07.2009 ad oggetto “Variante al PRG comunale relativa ad alcuni
immobili compresi nel Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni Immobiliari del
Comune di Villafranca di Verona”;
- n°55 del 29.09.2009 ad oggetto “Approvazione della Variante al PRG
comunale relativa ad alcuni immobili compresi nel Piano delle Alienazioni e
Valorizzazioni Immobiliari del Comune di Villafranca di Verona”;
A seguito di quanto sopra indicato, la vigente Variante al Piano
Regolatore Generale (la cui trasposizione cartografica effettuata ai sensi della
5
lett. “i” comma 4 dell’art.50 della LRV n.61/’85, è stata approvata con delibera
del C.C. n.79 del 18.12.2009) individua l’area interessata, in Z.T.O. D/2 Asp
Speciale-zone commerciali o direzionali, le cui Norme Tecniche di Attuazione,
allegate al fascicolo Relazione Generale e Norme di Attuazione della citata
variante, prevedono una cubatura massima realizzabile pari a mc.12.000,00
che corrisponde ad un indice fondiario pari a 1,48 (1,5 mc/mq); tale volume
corrisponde ad una superficie lorda (fuori terra) di (12.000,00/h
lorda
4.50
m)=mq. 2666,66 (arrotondati a circa mq 2600,00).
Con la Deliberazione del Consiglio Comunale n. 4/2014 del 20.02.2014 è
stato adottato il Piano di Assetto del Territorio (P.A.T.) del Comune di
Villafranca di Verona, ai sensi della L.R.V. n° 11/2004.
Dagli elaborati del PAT risulta che l’area in oggetto ricade:
Tav. 1 - Carta dei Vincoli e della Pianificazione Territoriale: vincolo
sismico-classe 3 (art.11); fascia di ricarica degli acquiferi (art.13); Piano
rischio Aeroportuale (art.25); Fascia di rispetto stradale (art.21).
Tav. 2 - nell’ATO n.7
e nell’ambito di cui all’art. 41 delle Norme
Tecniche del PAT: Aree di urbanizzazione consolidata prevalentemente
produttive.
Tav.
3
–
Carta
delle
Fragilità:
compatibilità
geologica-area
idonea(art.30);area a rischio rinvenimenti archeologici (art.32);
Tav. 4 a : ambito A.T.O. n.7
Tav. 4 b-Carta delle trasformabilità: aree di urbanizzazione consolidata
prevalentemente
produttive(art.41);Aree
idonee
per
interventi
diretti
al
miglioramento della qualità urbana e territoriale(art.44); così come indicato
nell’ allegato certificato di destinazione urbanistica rilasciato dall’Ufficio
Urbanistica del Comune di Villafranca di Verona il 27.5.2015 prot.13818.
6. DATI CATASTALI
Il complesso risulta così censito
all'Agenzia delle Entrate, Ufficio
Provinciale di Verona – Territorio-Catasto Terreni del Comune di Villafranca di
Verona:
6
FOGLIO
PARTICELLA
11
1354
11
1318
QUALITA
’
Sem.irr.
arb.
Sem.irr.
arb.
CLASSE
2
2
Totale
CONSISTENZA R.DOMIN. R. AGRARIO
Ha
00.67.45
51,56
36,58
00.13.48
10,30
7,31
00.80.93
Tali particelle derivano dal tipo di frazionamento allegato alla
convenzione urbanistica del P. d. L. denominato “Calzoni” in Via Monte BaldoDossobuono depositato presso codesti Uffici .
7. SITUAZIONE LOCATIVA
Non esiste nessuna locazione in essere.
8. VINCOLI - ONERI GIURIDICI – SPESE –TRIBUTI IRRIGUI
- domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
nessuna
- convenzioni matrimoniali e provv.d’assegnazione :
nessuna
- atti di asservimento urbanistico:
nessuno
- spese ordinarie annue di gestione dell’immobile:
nessuna
- spese straordinarie di gestione dell’immobile:
nessuna
•
PRESUPPOSTI DELLA VALUTAZIONE
Ai fini della valutazione delle aree edificabili può essere adottato sia il
procedimento diretto, basandosi su un criterio di stima che ne determini il
valore di mercato (diretto comparativo in base a prezzi noti,reperibili sul
mercato), che indiretto, facendo riferimento al valore di trasformazione.
Si premette che la valutazione dell’ immobile in oggetto, fuoriesce dall’
ordinarietà della stima per una serie di fattori che vanno dalla dimensione del
bene, dalla destinazione urbanistica dello stesso di modesta
, a seguito di scelte politiche in merito alla pianificazione urbanistica del
territorio,
si
è
privilegiato
l’insediamento
di
attività
produttive
7
artigianali/industriali (classificate in ZTO D1) rispetto al terziario/commerciale
(classificate in ZTO D2) e conseguentemente dei dati assai esigui a cui fare
riferimento dato che nella maggior parte delle aree aventi tale specifica
destinazione
(D2
commerciale-direzionale)
non
sono
state
edificate
ad
eccezione di quella adiacente al bene oggetto della presente valutazione dove
gli edifici esistenti sono stati realizzati ai fini produttivi dagli stessi acquirenti
del terreno.
Per tale motivo avendo a disposizione i valori di terreni desunti da atti di
compravendita non recenti (V.tabella sottostante) e come unico riferimento
risulta il valore di terreni ricadenti in tale tipologia urbanistica determinato ai
fini ICI-IMU del Comune di Villafranca di Verona.
Prezzo
Comparabile
Comparabile
Comparabile
Comparabile
e
Immobilia
Marani
Immobiliare
Immobiliare
caratteristiche
2000
-Villafranca
Iride
Roby
-Dossobuono-
di Vr-
-Villafranca
(Dossobuono-
atto rep.84018
atto rep
di Vr-
atto rep
del4.10.2001
424126 del
atto rep
80268 del
i.f.:2.00mc/mq
5.3.2002
89154 del
31.7.2001
i.f.:3.00mc/mq
10.5.2004
i.f.:2.00mc/mq i.f.:2.00mc/mq
Prezzo/mq
188.63
249.94
202.99
105.26
data
2001
2002
2004
2001
297,00
344,00
297,00
297,00
Valori
delibera
ICI/IMU
anno 2015
Considerato che detti valori non sono più attuali si utilizzerà il metodo di
stima per valore di trasformazione o indiretta .
Come parametri di valutazione sono stati esaminati i dati , puramente,
indicativi, di beni aventi le stesse caratteristiche e ubicati nella stessa zona,
riguardanti contrattazioni avvenute concretamente sul mercato in questi ultimi
8
tempi ovvero da valori reperiti su articoli e giornali divulgati da agenzie di
intermediazione immobiliare o pubblicata su giornali specialistici direttamente
dai privati e precisamente:
1.
banca dati dell’O.M.I. – Osservatorio Mercato Immobiliare (2° semestre
2014-V.fig.9)
2.
annunci economici vari, pubblicati sull’inserto settimanale allegato al
quotidiano L’Arena
3.
costo di costruzione , desunti da "Costi per tipologie edilizie-La
valutazione economica dei progetti in fase preliminare" di andrea bassi edito da
Maggioli Editore anno 2014
4.
saggi di interesse medio di capitalizzazione e tassi interessi per mutui a
tasso variabile desunti dalla Banca d’italia (V.fig. 10)
Quanto sopra al fine di individuare un valore unitario che soddisfi in ogni
caso
una
duplice
necessità:
l’una
assicurare
il
“giusto
ristoro”
all’Amministrazione Comunale e l’altra rendere “appetibile” la trasformazione
del bene oggetto di stima da parte degli offerenti.
Stima per valore di trasformazione o analitico
La stima con il metodo di valutazione secondo il valore di trasformazione
del bene, ha per base il valore di mercato di costruzioni ultimate che abbiano
una tipologia simile o quanto meno confrontabile
con quella realizzabile
sull’area oggetto della stima. Definito il valore medio di mercato del fabbricato
realizzabile sull’area da valutare (Vm), si procede alla determinazione analitica
sia dei costi (ΣK) che andrebbero sostenuti per l’urbanizzazione dell’area che
quelli necessari per realizzare la costruzione oltre agli oneri concessori, le
spese tecniche ed infine il profitto dell’imprenditore. Il valore di stima dell’area
(Va) risulterà pertanto determinato applicando la seguente formula che tiene
conto del fatto che, per passare dalla situazione di area edificabile a quella di
edilizia realizzata, occorre un certo numero di anni (n) e un investimento di
capitali che, se utilizzato in modo diverso, avrebbe reso un certo saggio®
9
all’investitore, comparabile alla remunerazione di investimenti ordinari a medio
termine:
Va= [Vm-(ΣK+Ip+P)]/(1+r)n
Va: valore attuale dell'area
Vm: valore del fabbricato trasformato
ΣK: costi di costruzione+spese tecniche+oneri concessori
Ip: interessi passivi per anticipazione capitali tasso 3,84%
P :profitto lordo spettante all'imprenditore
r : saggio netto di investimenti
n : tempo intercorrente per la costruzione/ l'alienazione
dell'immobile
specificando che:
valore commerciale dell'immobile da realizzare: tale
valore,che riferito alla specifica zona oggetto di esame e per il
2^ semestre dell'anno 2014 corrisponde a € 1800+1600/2=€
1700,00/mq, è stato determinato attigendo dalle tabelle dei
valori O.M.I. (Osservatorio Mercato Immobiliare) gestito
dall'Agenzia del Territorio, che fornisce una banca dati delle
quotazioni immobiliari e delle locazioni sull'intero territorio
nazionale attraverso la cooperazione con strutture ed
organizzazioni quali la Federazione Agenti Immobiliari
Professionisti,l'Associazione italiana Consulenti Immobiliari
etcc...,
Oneri concessori: riferite al solo contributo di urbanizzazione
secondaria dovuto pari a € 15,58/mq+costo di costruzione pari
ad € 211,66/mq*3%
Costo costruzione: costo di costruzione dell'immobile
utilizzando la tipologia di fabbricati realizzabili su tali aree i cui
costi sono desunti da "Costi per tipologie edilizie-La valutazione
economica dei progetti in fase preliminare" di andrea bassi
edito da Maggioli Editore anno 2014, corrisponde ad €
832,74/mq
Contributi concessori :costo costruzione DM 10 maggio
1977: € 245,46/mq; Tabella OO.UU. - Commercio/Direzionale
:€ 49,40/mq)
10
9. VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE
Nel processo di
dall’individuare
valutazione di un bene, non si può prescindere
alcune
discostarne il valore
caratteristiche
estrinseche
o
intrinseche
tali
da
da altri beni presenti sul mercato, assumendo quelle
caratteristiche proprie da renderlo unico e singolare.
A tal fine, si interviene nel processo di valutazione applicando al valore
“normale” definito,
una serie di valori correttivi, necessari ad valorizzare o
sminuire le caratteristiche proprie del bene che, mentre per gli edifici le cui
innumerevoli caratteristiche tipologiche e costruttive ne rendono necessaria
l’applicazione al fine di correggere le quotazioni medie di mercato, per i terreni,
risultano di minore applicazione .
Per quanto sopra esposto si evidenziano alcune caratteristiche peculiari
di detta area che la rendono unica nel suo genere e precisamente:
visibilità
collegamenti viari con importanti arterie provinciali e regionali
servizi logistici di primaria importanza
possibilità di insediamento di attività secondarie in zona fascia di rispetto
stradale (V.art.11 Norme Tecniche Attuazione attuale PRG art.21 NTA del
P.A.T.);
caratteristiche queste che ci inducono ad un incremento del 10% del valore di
mercato preso a riferimento,€ 1700,00(millesettecento /mq) ;oltre alla seppur
modesto incremento del mercato immobiliare valutabile nella percentuale del
3%, ci consentono di utilizzare ai fini estimativi, come valore finale di mercato,
il prezzo di € 1930,00/mq(millenovecentotrenta/00). .
Riassumendo nella seguente tabelle tutti i parametri di cui alla
precedente formula:
11
-indice fondiario: mc/mq
volume da edificare commerciale/direzionale
superficie edificabile
superficie territoriale dell'ambito del PdL
superficie fondiaria utile
1,50
12.000,00
2.730,00
8.093,00
8.093,00
costo costruzione: (€ 832,74 * 2600 mq edificabili+5%*superfici
accessorie+incluso mq. 160 alloggio per custode)
spese tecniche: 9%
oneri concessori (OO.UU+Costo Costruzione):
margine operativo dell'imprenditore al lordo di imposte ed oneri
di gestione 10%
Interessi passivi per anticipazione capitali :
Σ da 1 a 3 *
3
(1+3,55%) - Σ da 1 a 3
valore commerciale dell'immobile realizzabile (€1950 *mq
2730):
ricavo totale
10.
2.273.380,20
204.604,22
154.965,17
227.338,02
290.481,45
5.268.900,00
2.118.130,94
NOTE
Va
evidenziata
l’insussistenza
di
fattori
negativi
sfavorevoli,
non
direttamente apprezzabili, che potrebbero influire sul valore del bene, come ad
esempio la presenza nelle vicinanze di impianti industriali non più ammessi
dalla normativa vigente, anche connesse alla presenza di fonti inquinanti per i
terreni e le falde acquifere (presenza di serbatoi interrati, depuratori non
monitorati, depositi di carburante o altre sostanze chimiche, etc.).
11.
CONCLUSIONE E INDICAZIONI
Alla luce di quanto emerso dal processo valutativo sopra descritto è
possibile indicare il più probabile valore di mercato dell’immobile in esame,
nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, che corrisponde a:
Valore area a mq
€ 308,55
12
con un valore complessivo del compendio in oggetto di € 2.497.111,63
arrotondato a € 2.500.000(duemilionicinquecentomila/00)
Villafranca di Verona
lì, 20 maggio 2015.
geom. Pietro Marzio Biasi
geom.Alessandro Voltolini
13
ALLEGATI
- Ortofoto -
14
- particolare -
15
Fig. n.2
Foglio 11 (ex E/III)
16
Fig. n.3
17
18
19
20
Fig.4
- Brano della Variante al Piano Regolatore Generale sc.1/5000-
21
- Brano Variante al Piano Regolatore Generale sc.1/2000-
22
23
24
25
26
27
28
29
Fig.5
30
31
- Piano Assetto del Territorio - P.A.T. ( delibera C.C. n.4/2014 del 20.02.2014 )
Fig.n.6
-Tav.1 - Vincoli Pianificazione Territoriale-
32
-Tav.2 – Invarianti -
33
-Tav.3 - Fragilità-
34
- Tav.4 a - A.T.O. -
35
TAV 4 b - Trasformabilità
36
Fig. n.7
37
Fig. n.8
38
Fig.n.9
39
40
Fig.n.10
41
Fig.11
42
1
5
2
4
8
6
7
3
9
10
1
-coni ottici-
43
-1-
-2-
44
-3-
-4-
45
-5-
-6-
46
-7-
-8-
47
-9-
-10-
48
-11-
Fig.12
49
50
51
52