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Procedura esecutiva n° 563/09 tra B.N.L. s.p.a. + 1 (creditori) contro Omissis
+ 1 (debitori)
Ill.mo Giudice dell’esecuzione
dott. Alessandro Brancaccio
III Sezione Civile
Tribunale di Salerno
Io sottoscritto ing. Massimiliano Paolillo sono stato nominato dalla S.V., esperto per la stima di
immobili nella procedura esecutiva in epigrafe il 10 maggio 2011 prestando il giuramento di
rito e ricevendo il seguente
MANDATO
1)
Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione
prevista dall'articolo 567 c.p.c. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea,
riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra attività,
ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni;
2)
Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
3)
Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è
necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via
preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è
mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla
relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni,
secondo i quesiti postigli da 4 a 12;
4)
Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l’immobile
pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento
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e l'eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo: in tal
caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.;
5)
precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l'unico
proprietario, producendo anche l'atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà;
segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
6)
valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano
i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la
specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle
singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro;
7)
Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del
titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare
dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in
data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della
durata, la data di scadenza dell'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata
o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali
usufrutto, uso, abitazione, servitù ecc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite,
indicando, anche per questi ultimi, l'eventuale anteriorità alla trascrizione del
pignoramento;
8)
Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo
l'estratto dell'atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali
convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa
annotazione;
9)
Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli
derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o quelli
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connessi con il suo carattere di carattere storico artistico, ovvero di natura
paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l'importo annuo delle spese fisse di
gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese
straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali
scadute e non pagate negli ultimi anni anteriori alla data della perizia; le eventuali
cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte
siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti
di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi
ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni
propter rem;
10)
Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili
all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di sequestri conservativi , ecc.),
indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o
privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;
11)
acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per l'immobile e per
soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite
almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell'incarico, segnalando
eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all'esito di accurato controllo
incrociato;
12)
Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la
destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione
urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie
di cui all’art.46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in
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caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di cui all’art.46
comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, comma 2, della citata L.47/85,
faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario
potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art.46, co. 5
del citato T.U. e di cui all’art.40, co. 6, della citata L.47/85; quantifichi, poi, le
eventuali spese di sanatoria e di condono;
13)
Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro
(quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici
di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine
di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione
dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le
correzioni della stima considerati per lo stato d'uso e la manutenzione dell'immobile,
per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili
dalla procedura, l'abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti
nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali
rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la
valutazione dell'intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di
vendita per le quote indivise.
14)
Corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatici (e
segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “.pdf” per
Adobe Acrobat) – di una planimetria di riepilogo o descrizione finale in cui
sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, comune di
ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati :per i
terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i
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fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al
numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno),
l'attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l'eventuale stato
di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di
occupazione, le regolarità edilizio – urbanistiche, l'abitabilità e l'agibilità, il valore
del bene da porre a base d'asta;
15)
Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui
al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi,
comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
Le operazioni peritali sono iniziate con la fissazione per il 24.05.2011 del primo accesso sui
luoghi di causa comunicato alle parti debitrici, a mezzo raccomandata a.r., e, a mezzo e-mail,
alla parte creditrice a quella intervenuta ed al custode avvocato Pietro Bellaiuto.
Mi sono recato presso l'immobile oggetto di stima il giorno stabilito, dove ho rinvenuto il
custode giudiziario avvocato Pietro Bellaiuto e la signora Omissis, madre dei debitori; è stata
presente anche la mia collaboratrice ingegnere Omissis. Le operazioni sui luoghi si sono
estrinsecate nel rilievo metrico e fotografico necessario alla compiuta descrizione dello stato
dei luoghi.
Con tale accesso le operazioni peritali sui luoghi di causa sono terminate, ma sono proseguite
con ulteriori accessi presso gli Uffici del Comune di Montecorvino Rovella ed Eboli, l’Agenzia
del Territorio di Salerno e presso la Conservatoria dei RR.II. di Salerno allo scopo di rinvenire
tutta la documentazione utile a rispondere compiutamente ai quesiti proposti.
RISPOSTE AI QUESITI PROPOSTI
1)
Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione
prevista dall'articolo 567 c.p.c. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea,
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riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra
attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni;
Gli immobili pignorati consistono in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è
necessaria. In particolare ritengo che quella presente agli atti di causa sia idonea.
2)
Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
Come già detto, ritengo la documentazione ex art. 567 c.p.c. idonea, per cui è possibile
procedere alla risposta ai quesiti da 4 a 12
3)
Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è
necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via
preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è
mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla
relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni,
secondo i quesiti postigli da 4 a 12;
La situazione oggetto della presente relazione non corrisponde al caso previsto del quesito, per
cui è possibile procedere alla risposta ai quesiti successivi per tutti gli immobili oggetto della
procedura esecutiva.
4)
Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente
l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di
pignoramento e l'eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul
medesimo: in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.;
L'immobile oggetto della procedura esecutiva è censito al Catasto fabbricati del Comune di
Montecorvino Rovella al Foglio 15 n° 606, categoria A/7 (abitazioni in villini) classe 1, vani
11,5, rendita euro 2.019,35, regolarmente intestato ai debitori, ciascuno in ragione di 1/2.
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L'immobile nel suo complesso (fabbricato ed area scoperta di pertinenza) confina su tutti i lati
con altre proprietà, salvo sul lato Est dove si trova il vialetto privato di accesso alla proprietà
Omissis dalla strada pubblica sul quale i debitori godono della servitù di passaggio pedonale e
carrabile.
L'immobile oggetto della procedura esecutiva si trova alla frazione S.Martino di Montecorvino
Rovella, in particolare al corso Vittorio Emanuele: si tratta di una frazione del territorio
comunale di Montecorvino Rovella che si sviluppa lungo la strada provinciale che collega
Bellizzi con Montecorvino Rovella; in particolare la villetta oggetto dell'esecuzione è
accessibile a mezzo di un vialetto che attraversa alcune proprietà private fino al fondo dei
debitori all'interno del quale vi è il fabbricato. La strada privata termina proprio con l'accesso al
fondo dei debitori.
La villetta è costituita da un fabbricato che si estende su più piani fuori terra circondato su tutti
i lati dall'area scoperta di pertinenza: l'accesso avviene attraverso un cancello metallico con
apertura a battente.
Il fabbricato si estende su due piani fuori terra, un livello sottotetto ed un piano seminterrato; la
struttura portante del fabbricato è in cemento armato e tutti i piani in elevazione sono destinati
ad abitazione, mentre quello seminterrato è destinato a deposito ed autorimessa.
L'area scoperta della villetta oggetto dell'esecuzione si presenta in mediocri condizioni di
manutenzione; le dimensioni dei viali non consentono la circolazione degli autoveicoli per tutta
l'estensione dell'area scoperta, in particolare non è accessibile la parte Ovest dell'area scoperta.
Per quanto riguarda il fabbricato nel suo complesso il piano rialzato è destinato a zona giorno,
il primo piano a zona notte, mentre il sottotetto appare utilizzato in modo saltuario, ma si
presenta anch'essa in discrete condizioni; infine il seminterrato è caratterizzato da altezza molto
ridotta (circa 180 cm) ed è accessibile dall'esterno a mezzo di una piccola rampa carrabile in
pendenza con un cancello metallico con apertura a battente. Tutti i livelli sono collegati
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internamente con delle scale; a tutti i livelli fuori terra vi sono ampie aree scoperte, in
particolare il balcone al primo piano lo circonda quasi completamente.
In ogni caso il fabbricato ha delle caratteristiche architettoniche piuttosto interessanti, in
particolare l'ampio locale soggiorno al piano rialzato con una parete curva ed una scala con
gradini a sbalzo di buon pregio.
Lo stato di conservazione del fabbricato nel suo complesso è discreto, come mostrano le foto
allegate alla presente relazione, in particolare le condizioni dell'interno sono più che discrete,
mentre quelle delle facciate esterne sono appena sufficienti; inoltre il fabbricato presenta buone
caratteristiche di luminosità, esposizione, nonché facilità di aerazione naturale di tutti gli
ambienti.
Complessivamente l'area coperta del fabbricato è di circa 350 mq oltre a circa 150mq di
balconi o terrazze; l'area scoperta di pertinenza è invece di circa 365 mq.
I dati catastali corrispondono con quelli riportati nell'atto di pignoramento, inoltre non vi sono
attualmente altre procedure esecutive aventi ad oggetto l'immobile.
Per ulteriori informazioni sulle dimensioni dell'immobile e sullo stato di conservazione
rimando ai grafici ed alle foto allegate alla presente relazione.
5)
precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere
l'unico proprietario, producendo anche l'atto in virtù del quale ha acquisito la
proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
Il bene oggetto della presente procedura esecutiva è pervenuto ai debitori a mezzo di atto per
notaio Matteo Fasano del 01.12.1998 repertorio 14382: con tale atto i fratelli Omissis
acquistarono in parti uguali la villetta oggetto della procedura dai loro genitori Omissis; essi, a
loro volta, avevano acquistato il terreno sul quale hanno edificato la villetta dalla signora
Omissis con atto per notaio Luisa D'Agostino del 28.04.1977 repertorio 79380.
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In definitiva i debitori sono gli unici proprietari, ciascuno in ragione di 1/2, come risulta anche
dall'atto di acquisto che allego alla presente relazione, insieme a quello con cui i signori
Omissis hanno acquistato il terreno edificabile.
6)
valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove
sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei
medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità,
la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in
denaro;
In questo caso l'immobile è effettivamente in comproprietà tra i fratelli Omissis, ma non
occorre procedere alla divisione dell'immobile essendo esecutati entrambi i fratelli, ciascuno
per la propria quota di proprietà; in sostanza l'esecuzione riguarda tutto l'immobile, benché la
sua proprietà sia in comune tra due soggetti.
7)
Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del
titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare
dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in
data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza
della durata, la data di scadenza dell'eventuale disdetta, l'eventuale data di
rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di
diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù ecc.) che delimitino la piena
fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l'eventuale anteriorità alla
trascrizione del pignoramento;
Dalla certificazione dell'Ufficio Anagrafe del Comune di Montecorvino Rovella risulta che
l'immobile oggetto dell'esecuzione è posseduto dai debitori che vi risiedono insieme con i
genitori Omissis; infatti nel corso dell'accesso sui luoghi di causa ho riscontrato tale
circostanza, tanto che alle operazioni è stata presente proprio la signora Omissis.
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8)
Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo
l'estratto dell'atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali
convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa
annotazione;
La debitrice Omissis è ancora nubile, per cui la risposta al presente quesito si restringe sul solo
Omissis che, invece, è coniugato.
Come dall'estratto dell'atto di matrimonio che allego alla presente relazione il signor Omissis
ha contratto matrimonio in Eboli con la signora Omissis il 22.09.2002; in tale occasione gli
stessi scelsero il regime di separazione dei beni, che non è stato modificato da allora.
Infine voglio segnalare che all'epoca dell'acquisto dell'immobile da parte dei fratelli Omissis,
entrambi non erano coniugati.
9)
Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli
derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o quelli
connessi con il suo carattere di carattere storico artistico, ovvero di natura
paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l'importo annuo delle spese fisse di
gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese
straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese
condominiali scadute e non pagate negli ultimi anni anteriori alla data della
perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause
con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni
matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti
contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del
pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem;
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Dall'esame della documentazione rinvenuta presso i pubblici uffici ho riscontrato l'esistenza di
due oneri che resteranno a carico dell'acquirente dell'immobile: essi sono entrambi riportati
nell'atto di acquisto del terreno da parte dei coniugi Omissis del 28.04.1977.
All'articolo 2 la venditrice si obbligò a destinare a strada una striscia del terreno di sua
proprietà, eccedente quello venduto, di larghezza pari a 3,50 metri fino alla strada pubblica,
concedendo agli acquirente ed agli aventi causa il “diritto di passaggio pedonale e carraio da
esercitarsi nel modo più ampio e senza alcuna limitazione”; inoltre gli acquirenti si
impegnarono, per se e per gli aventi causa, “a concorrere, in proporzione al valore
dell'appezzamento di terreno acquistato, alle spese di costruzione della strada sull'indicata
striscia di terreno, nonché a quelle di manutenzione della strada stessa”.
All'articolo 3 gli acquirenti si obbligarono, per se e per gli aventi causa, “a non demolire il
muretto, con sovrastante rete metallica, di confine tra l'appezzamento in oggetto e la proprietà
Salerno”; a tal proposito ho riscontrato che il muretto e la recinzione metallica erano ancora
presenti al momento dell'accesso.
10)
Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque
risulteranno non opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni
di sequestri conservativi , ecc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i
creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative
cancellazioni;
Dalle indagini svolte non risultano atti relativi ai vincoli oggetto del presente quesito.
11)
acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per l'immobile e per
soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite
almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell'incarico, segnalando
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eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all'esito di accurato controllo
incrociato;
Ho acquisito la visura e la planimetria catastale attualmente agli atti dell'Agenzia del Territorio
riscontrando la correttezza delle indicazioni riportate in riferimento agli intestati dell'unità
immobiliare e la congruenza della planimetria catastale con la consistenza dei piani in
elevazione; ovviamente il piano seminterrato non è riportato nella suddetta planimetria
catastale.
Ho acquisito, inoltre, la visura ipotecaria per l'immobile e per soggetto: dalla visura per
immobile in forma sintetica, che allego alla presente relazione, ho riscontrato la presenza di
altri atti oltre quelli già richiamati ed oggetto dell'atto di pignoramento immobiliare; si tratta
della nota di iscrizione n° 4751/36719 del 02.12.1998 successivamente cancellata con
annotazione n° 22 del 07.01.2004 e della nota di iscrizione n° 20055/69864 del 22.12.2006, che
ho acquisito in forma estesa ed allego alla presente relazione.
Tale nota a favore dell'E.T.R. Esazione tributi s.p.a. contro il debitore Omissis con la quale si
iscrive ipoteca legale sull'immobile oggetto dell'esecuzione per un importo di euro 10.981,46; a
seguito di tale nota il soggetto a favore è intervenuto nella presente procedura.
Ho acquisito, inoltre, anche la visura ipotecaria relativa ad Omissis, genitore dei debitori e
precedente proprietario dell'immobile: da questa visura ho riscontrato, tra l'altro, la presenza di
due note di iscrizioni successivamente cancellate e la nota di trascrizione di un pignoramento
immobiliare anch'esso successivamente cancellato.
12)
Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la
destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione
urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le
notizie di cui all’art.46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e
Procedura esecutiva n° 563/09 tra BNL spa + 1 (creditore) contro Omissis + 1 (debitore)
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succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di
cui all’art.46 comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, comma 2, della
citata L.47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che
l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di
cui all’art.46, co. 5 del citato T.U. e di cui all’art.40, co. 6, della citata L.47/85;
quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono;
Per verificare la regolarità urbanistica dell'immobile ho effettuato delle ricerche presso il
competente ufficio del Comune di Montecorvino Rovella, rinvenendo gli atti autorizzativi che
hanno contraddistinto l'immobile oggetto dell'esecuzione e che mi consentono di ricostruirne la
storia urbanistica.
L'edificazione della villetta è iniziata in forza della concessione edilizia n° 150 del 08.08.1980
rilasciata dal Comune di Montecorvino Rovella ai coniugi Omissis: dall'esame della
documentazione, in particolare dei grafici di progetto, ho verificato che essi sono
sostanzialmente difformi con quanto rilevato sui luoghi di causa, come è possibile osservare
dal confronto tra i suddetti grafici di progetto e quelli allegati alla presente relazione; inoltre
non ho rinvenuto nella documentazione alcun atto relativo all'agibilità del fabbricato.
Le difformità riscontrate sono state, però, sanate con il successivo permesso di costruire n° 51
del 16.06.2010 rilasciato dal Comune di Montecorvino Rovella ai fratelli Omissis, debitori
della presente procedura, almeno per quanto riguarda i piani in elevazione: infatti tale permesso
consentiva ai debitori di frazionare la villetta in due unità immobiliari distinte; nella
documentazione tecnica presentata al Comune per l'istruttoria tecnica, il tecnico progettista ha
riportato quale stato attuale dei luoghi l'esatta consistenza della villetta, almeno con riferimento
ai piani in elevazione; pertanto il Comune di Montecorvino Rovella, concedendo il permesso di
costruire n° 51/2010, ha esaminato le difformità esistenti, le ha ritenute conformi con le
disposizioni urbanistiche vigenti, sanando di fatto le irregolarità urbanistiche esistenti. Per
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quanto riguarda il piano seminterrato, esso è stato riportato dal progettista come vuoto tecnico
inaccessibile, indicando correttamente le dimensioni dello stesso, ma non sono stati riportati i
vani che ne consentono l'accesso dall'esterno e del piano rialzato.
Allo stato attuale i lavori autorizzati con il suddetto permesso di costruire non sono stati ancora
realizzati.
In definitiva l'immobile è pienamente legittimo per quanto riguarda la volumetria, sia quella in
elevazione che interrata; risultano illegittimi urbanisticamente le aperture che consentono
l'accesso al piano seminterrato ed il cambio di destinazione d'uso da vuoto tecnico ad
autorimessa – deposito.
Tali opere sono state realizzate, con ogni probabilità, all'epoca della realizzazione del
fabbricato (entro 1990), per cui è possibile accedere, ai sensi della normativa vigente in
materia, in particolare dell'articolo 46 comma 5 del Testo Unico per l'edilizia, alla sanatoria
edilizia dell'abuso realizzato.
Per ottenere la sanatoria edilizia l'acquirente dovrà sostenere complessivamente un onere
economico stimabile in euro 6.000,00, dove sono compresi i seguenti costi: oblazione con
interessi legali, oneri concessori (urbanizzazione e costo di costruzione), spese tecniche e oneri
vari aggiuntivi (diritti di segreteria, marche da bollo e simili). Terrò conto di tale onere nella
valutazione dell'immobile che svolgerò nella risposta al successivo quesito.
13)
Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di
riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di
atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al
principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una
migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli
adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d'uso e la
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manutenzione dell'immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed
oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l'abbattimento forfettario per
assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali
insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel
caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell'intero e della sola
quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise.
Innanzitutto voglio specificare che intendo illustrare due soluzioni differenti per la vendita
dell'immobile: una con l'intero immobile riunito in un unico lotto ed un'altra in cui l'immobile
viene suddiviso in due lotti meglio precisati in seguito. La soluzione in lotto unico ha l'evidente
vantaggio di essere già pronta all'uso, ma determina un lotto di valore alto, aperto ad una platea
di acquirenti più esigua anche perché il lotto avrebbe delle caratteristiche poco attinenti alle
principali richieste della domanda immobiliare. La divisione in due lotti di valore minore ha
una maggiore attrazione commerciale, dà migliori occasioni di vendita, ma necessita della
realizzazione delle opere edili di divisione.
Prima di effettuare il calcolo del valore degli immobili oggetto della vertenza intendo illustrare
il metodo che utilizzerò; il valore attuale degli immobili sarà determinato servendomi del
metodo sintetico di stima: tale metodo si fonda sulla comparazione con il valore di beni
analoghi a quello oggetto di stima in modo da determinare, in funzione di un’unità di
consistenza dell’immobile (vano, m2, m3, ecc.), il valore unitario che moltiplicato per la
consistenza dell’immobile espressa nell'unità considerata ci dà il valore del bene. Per ottenere i
dati di confronto da cui determinare il valore unitario, effettuo delle indagini presso operatori
del mercato immobiliare della zona (agenzie immobiliari), professionisti e studi notarili,
confrontandoli anche con quelli rinvenibili presso L'Osservatorio del Mercato Immobiliare
O.M.I. i cui dati sono disponibili sul sito dell'Agenzia del Territorio, www.agenziaterritorio.it.
I dati ottenuti sono stati trattati con il metodo estimativo dei punti di merito che si basa sul
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confronto tra beni analoghi aventi diverse caratteristiche intrinseche (luminosità, esposizione,
ecc.) ed estrinseche (posizione, servizi presenti, ecc.) assegnando ad ogni caratteristica
considerata un valore numerico così da ottenere per ogni immobile un punteggio e poter
confrontare i dati in possesso. In tale modo è possibile omogeneizzare i dati recepiti dalle
indagini e determinare il valore cercato. Alcuni dati utilizzati, in particolare quelli relativi alle
agenzie immobiliari, sono liberamente disponibili in internet sui principali motori di ricerca di
annunci immobiliari.
Analizzando i dati di mercato, come indicato in premessa, ho riscontrato che, a sostanziale
parità di caratteristiche estrinseche dell'area in cui sorge l'immobile, i valori unitari della
superficie utile di immobili a destinazione residenziale
sono contenuti in un intervallo
variabile all'incirca tra i 1.000,00 ed i 1.400,00 euro/mq; in particolare la parte alta
dell'intervallo considerato si riferisce ad appartamenti in parco o condominio, mentre quella più
bassa è per le soluzioni indipendenti con superfici residenziali maggiori.
Nel caso specifico dell'immobile oggetto della procedura esecutiva, tenendo conto della
posizione ed accessibilità (buona), delle condizioni di manutenzione (buone), luminosità
(discrete), aerazione dei locali (discreto), ritengo corretto un valore unitario della superficie
utile pari a 1.250,00 euro/mq. Ritengo tale valore costante per entrambi i piani in elevazione.
Per determinare la superficie di calcolo ho ritenuto opportuno considerare la superficie utile del
piano rialzato e del primo piano in ragione della loro superficie effettiva; quella del piano
sottotetto in ragione del 60% della sua superficie effettiva, per tenere conto dell'altezza ridotta
di parte della superficie e della difficoltà di accesso; inoltre computo le superfici scoperte dei
balconi di tutti i piani in elevazione in ragione del 20% della loro superficie effettiva e quella
scoperta di pertinenza che circonda il fabbricato in ragione del 5% della sua superficie
effettiva, per tenere conto delle condizioni mediocre e della notevole estensione; infine
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computo la superficie del piano seminterrato in ragione del 40% della sua superficie effettiva,
in considerazione della ridotta altezza del locale.
In ragione delle condizioni di calcolo appena illustrate, si ha che superficie di calcolo
dell'immobile è pari a 111,11 + 75,99 + 0,60 · 43,43 + 0,20 · (48,00 + 80,31 + 14,66) + 0,05 ·
364,50 + 0,40 · 122,11 ≈ 309 mq
Pertanto il valore del lotto unico costituito dall'intera consistenza dell'unità immobiliare
oggetto dell'esecuzione, tenendo conto del costo già determinato per la sanatoria edilizia del
piano seminterrato è di 1.250,00 · 309 – 6.000,00 = 380.250,00 euro.
A questo punto illustro le modalità di suddivisione dell'immobile in due lotti: per fare ciò
prendo spunto dal progetto già approvato dal Comune di Montecorvino Rovella che prevedeva,
appunto, la divisione in due unità immobiliari distinte.
Mi attengo al progetto già approvato anche perché è immediatamente esecutivo e non comporta
la necessità di contemplare ulteriori spese tecniche ed amministrative. In ogni caso considero
anche il piano seminterrato che non è stato contemplato dal progettista, sempre tenendo conto
del costo da sostenere per la sanatoria edilizia.
Il lotto n° 1 è costituito dall'intero piano rialzato (tavola n° 4), dalla porzione dell'area scoperta
individuata nella tavola n° 7 e dalla porzione del piano seminterrato individuata, invece, nella
tavola n° 8. Al piano rialzato si trova anche la scala di accesso al primo piano che potrebbe
essere demolita ovvero utilizzata diversamente (elemento di arredo).
Il lotto n° 2 è costituito dal primo piano e del piano sottotetto (tavole n° 5 bis e 6), dalla
porzione dell'area scoperta individuata nella tavola n° 7 e dalla porzione del piano seminterrato
individuata sempre nella tavola n° 8.
Per il lotto n° 2 occorre considerare il costo necessario per la realizzazione della scala esterna
in progetto che consente l'accesso indipendente al primo piano, nonché le opere per la
realizzazione del solaio per chiudere il vuoto della scala interna che conduce attualmente dal
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piano rialzato al primo piano. Il costo della scala esterna è stimabile in 5.000,00 euro, mentre
quello della chiusura del vuoto è stimabile in euro 2.000,00.
Utilizzando gli stessi criteri di determinazione della superficie di calcolo e lo stesso valore
unitario, pari a 1.250,00 euro al mq, posso procedere alla determinazione del valore dei due
lotti.
La superficie di calcolo del lotto n° 1 è pari a 111,11 + 0,20 · 48,00 + 0,05 · 157 + 0,40 · 63,80
≈ 154 mq, per cui il valore del lotto n° 1 è di 1.250,00 · 154 – 3.000,00 = 189.500,00 euro
Invece la superficie di calcolo del lotto n° 2 è pari a 84,21 + 0,60 · 43,43 + 0,20 · (80,31 +
14,66) + 0,05 · 207,50 + 0,40 · 38,80 ≈ 155 mq, per cui il valore del lotto n° 2 è di 1.250,00 ·
155 – 3.000,00 – 7.000,00 = 183.750,00 euro
Nel calcolo ho ripartito in parti uguali il costo per la regolarizzazione edilizia del piano
seminterrato, già considerato in precedenza.
Infine preciso che l'assegnatario del lotto n° 1 godrà della servitù di passaggio sulla porzione di
area scoperta assegnata al lotto n° 2 per accedere all'unico accesso carrabile per il piano
seminterrato. Pertanto gli assegnatari dei due lotti cureranno la manutenzione e ricostruzione
del manto stradale ripartendo la spesa in parti uguali, stante il valore quasi analogo dei due
lotti.
Tengo a precisare che per procedere alla vendita in lotti separati occorrerà procedere anche al
frazionamento catastale dell'unica unità immobiliare oggi esistente, in conformità con i lotti
progettati.
14)
Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporto informatici (e
segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “.pdf” per
Adobe Acrobat) – di una planimetria di riepilogo o descrizione finale in cui
sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, comune di
ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati :per
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i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura;
per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno,
al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di
interno), l'attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene,
l'eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo
gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio – urbanistiche, l'abitabilità
e l'agibilità, il valore del bene da porre a base d'asta;
Riporto di seguito la descrizione finale del lotto unico che ho appena definito.
Lotto unico
Il lotto è costituito da una villetta con area di pertinenza circostante censito in un'unica unità
immobiliare al Catasto fabbricati del Comune di Montecorvino Rovella al Foglio 15 n° 606,
categoria A/7 (abitazioni in villini) classe 1, vani 11,5, rendita euro 2.019,35, regolarmente
intestato ai debitori, ciascuno in ragione di 1/2.
L'immobile nel suo complesso (fabbricato ed area scoperta di pertinenza) confina su tutti i lati
con altre proprietà, salvo sul lato Est dove si trova il vialetto privato di accesso alla proprietà
Omissis dalla strada pubblica sul quale i debitori godono della servitù di passaggio pedonale e
carrabile. Esso è rappresentato graficamente nelle tavole allegate alla relazione di consulenza e
si estende su due piani fuori terra, sottotetto e seminterrato. I proprietari attuali sono i debitori
Omissis, ciascuno in ragione della metà, a seguito dell'atto per notaio Matteo Fasano del
01.12.1998. L'immobile è occupato dalla famiglia dei debitori, è legittimo urbanisticamente,
salvo il cambio di destinazione abusivo del piano seminterrato (legittimamente vuoto tecnico)
ed è privo del certificato di abitabilità. Il valore del lotto è di 380.250,00 euro.
A questo punto riporto la descrizione finale dei due lotti individuati.
Lotto n° 1
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Porzione della villetta con area di pertinenza attualmente censita in un'unica unità immobiliare
al Catasto fabbricati del Comune di Montecorvino Rovella al Foglio 15 n° 606, categoria A/7
(abitazioni in villini) classe 1, vani 11,5, rendita euro 2.019,35, regolarmente intestata ai
debitori, ciascuno in ragione di 1/2.
L'immobile nel suo complesso (fabbricato ed area scoperta di pertinenza) confina su tutti i lati
con altre proprietà, salvo sul lato Est dove si trova il vialetto privato di accesso alla proprietà
Omissis dalla strada pubblica sul quale i debitori godono della servitù di passaggio pedonale e
carrabile. Il lotto è individuato nelle tavole 4 – 7 – 8 allegate alla relazione di consulenza e
comprende il piano rialzato e porzione del seminterrato. I proprietari attuali sono i debitori
Omissis, ciascuno in ragione della metà, a seguito dell'atto per notaio Matteo Fasano del
01.12.1998. L'immobile è occupato dalla famiglia dei debitori, è legittimo urbanisticamente,
salvo il cambio di destinazione abusivo del piano seminterrato (legittimamente vuoto tecnico)
ed è privo del certificato di abitabilità. Il valore del lotto è di 189.500,00 euro.
Lotto n° 2
Restante porzione della villetta con area di pertinenza attualmente censita in un'unica unità
immobiliare al Catasto fabbricati del Comune di Montecorvino Rovella al Foglio 15 n° 606,
categoria A/7 (abitazioni in villini) classe 1, vani 11,5, rendita euro 2.019,35, regolarmente
intestata ai debitori, ciascuno in ragione di 1/2.
L'immobile nel suo complesso (fabbricato ed area scoperta di pertinenza) confina su tutti i lati
con altre proprietà, salvo sul lato Est dove si trova il vialetto privato di accesso alla proprietà
Omissis dalla strada pubblica sul quale i debitori godono della servitù di passaggio pedonale e
carrabile. Il lotto è individuato nelle tavole 5 bis – 6 – 7 – 8 allegate alla relazione di
consulenza e comprende il primo piano, il sottotetto e porzione del seminterrato. I proprietari
attuali sono i debitori Omissis, ciascuno in ragione della metà, a seguito dell'atto per notaio
Matteo Fasano del 01.12.1998. L'immobile è occupato dalla famiglia dei debitori, è legittimo
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urbanisticamente, salvo il cambio di destinazione abusivo del piano seminterrato
(legittimamente vuoto tecnico) ed è privo del certificato di abitabilità. Il valore del lotto è di
183.750,00 euro.
15)
Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di
cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei
luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.
Ho proceduto nel corso dei sopralluoghi ad effettuare il rilievo fotografico che allego in parte
alla presente relazione.
Cava de’ Tirreni, agosto 2011
Il C.T.U.
(Ing. Massimiliano Paolillo)
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