TRIBUNALE di NAPOLI
V Sezione Civile - Espropriazioni
RELAZIONE DI CONSULENZA
TECNICA D’UFFICIO
Procedura di espropriazione
N° 688/06 R.G.E. promossa da:
Condominio Via Zenone di Elea, 49 Napoli
contro
OMISSIS
G.E. dott. Giorgio Sensale
c.t.u. arch. Claudia Cardone
-
Depositato Presso la Cancelleria
Del Tribunale di Napoli
V Sez. Civile espropriazione
Fanno parte di questa relazione gli allegati A – B- C- D- E- F- G- H- e la nota spese e
competenze e supporto informatico.
1
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
ill.mo sig. G.E. dott. Giorgio Sensale
della V Sez. Espropriazione del Tribunale di Napoli
Premessa
Il Giudice dell’esecuzione, dott. Sensale, dopo il giuramento di rito del
C.T.U. ( art. 161 disp. Att. c.p.c.) visto l’art. 173 bis disp. Att. c.p.c.,affida
all’esperto, arch. Claudia Cardone – Via S. Pertini,11 – 80010 – Villaricca –
Na – il seguente incarico :
1) verifichi,prima di ogni altra attività, la completezza della
documentazione di cui all’art. 567, 2° comma c.p.c. ( estratto del catasto e
certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato
effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure
certificato notarile attestante le risultanze delle visura catastali e dei registri
immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore
pignorante quelli mancanti o inidonei;
2)predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e
delle trascrizioni pregiudizievoli ( ipoteche, pignoramenti sequestri,
domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove
non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la
corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica
( solo per i terreni ) di cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380,
dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte
dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta;acquisisca copia
del titolo d’acquisto in favore del debitore oppure del suo dante
causa,ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis ( se
non risultante dalla documentazione agli atti)
3) descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando
dettagliatamente: comune, località, via, numero civico,scala, piano,
interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie ( calpestabile ) in mq,
confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di
parti comuni ( lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria,
riscaldamento ecc.);
4) accerti la conformità tra trascrizione attuale del bene ( indirizzo ,
numero civico, piano, interno, dati catastali e confini ) e quella contenuta
nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità : a) se i dati
indicati in pignoramento non hanno identificato l’immobile e non consentono
la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono
erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel
pignoramento, pur non corrispondendo
a quelli attuali, hanno in
precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia
catastale del compendio pignorato;
5) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per
l’aggiornamento del catasto provvedendo, in casi di difformità o mancanza
di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed
all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;
6) indichi, l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
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7) indichi, la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o
concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità.
In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa
urbanistica e della normativa edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia
degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in
base agli art. 46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma
6° della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ( e successive modifiche);
8) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda,
in quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo all’identificazione dei
relativi confini e ( solo previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione) alla
redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione
estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
9) dica, qualora l’immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia
divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli
lotti ( procedendo ove necessario all’identificazione dei nuovi confini ed alla
redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi
debitamente approvati dall’ufficio tecnico erariale ) indicando il valore di
ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e
prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario,
alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità
eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c. dall’art.
846 c.c. e dalla Legge 3 giugno 1940, n. 1078,
10) accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo
legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha
data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano
registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione
e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai
sensi dell’art. 12 del D.l. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in Legge 18
maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla
procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio
o se sia ancora pendente il relativo giudizio;
11) ove, l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del
debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa
coniugale;
12) indichi, l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici,
storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità;
accerti, l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale ( segnalando
se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o
risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di diritti
demaniali ( di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli
eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
13) determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione
del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima
considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla
procedura i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al
coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del
pignoramento ( l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta
opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione
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se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del
pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento
successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se
trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in
questo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà).
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Risposte ai quesiti contenuti nel mandato
Il mandato conferitomi dall’ill.mo G.E. dott. Giorgio Sensale si riferisce
all’immobile qui di seguito descritto.
** Appartamento in Pianura- Napoli – in Via Zenone di Elea, n. 49
( già Traversa VI Campanile ) piano I, interno 4.
Riportato nel N.C.E.U. di Napoli al foglio 10, p.lla 596, sub 5 Sez. PIA
1)Verifica, completezza della documentazione di cui all’art.567, 2°
comma c.p.c. ––
2)Predisposizione sulla base dei documenti in atti dell’elenco delle
iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli.
Da documenti in atti certificazione Notaio Carlo Tafuri iscritto al
ruolo dei distretti riuniti di Napoli Nola e Torre Annunziata, con
studio alla Piazza Nicola Amore e Certificazione Notarile Sostitutiva
ai Sensi dell’Art. 567 c.p.c. – Notaio dott. Guido Ferrara- Arce (Fr)
Via stazione n.1- si desume che :
L’appartamento in Pianura – Napoli- Via Zenone di Elea, 49 già VI Traversa
Campanile sito al primo piano, distinto col n. interno 4.
In N.C.E.U. Sez. PIA – foglio 10 – p.lla 596 – sub 5 - è stato acquistato da
OMISSIS con atto Pietro Rosanova del 09/11/1978, Trascritto ai Numeri
18079/14728 – 29/11/1978.
In detto atto per errore materiale, OMISSIS fu indicato come nato il “1941”
anziché “1951” e la relativa rettifica fu pubblicata il 20/04/1979 ai n.ri
5659.
L’immobile oggetto di procedura risulta intestato a OMISSIS nato a Napoli il
22.01.1951 e a OMISSIS nata a Napoli il 15.10.1952.
PREGIUDIZIEVOLI CONTRO
Iscrizione Ipoteca volontaria:
36869/14884 – 18.10.2005 Atto di Petrillo del 14.10. 2005
ipoteca volontaria a favore UNIPOL BANCA SPA contro OMISSIS per £.
200.000.000, di cui £. 100.000.000 per capitale rimborsabile in anni 20,
gravante sull’immobile in oggetto.
Trascrizione Contro:
18744/8843 pignoramento immobiliare del 02/05/2007 eseguito il
18/04/2007 a favore di UNIPOL BANCA S.p.A. con sede in Bologna.
Trascrizioni Contro :
23975/10932 – 30.5.2006 Pignoramento notificato il 6.5.2006
Ad istanza Condominio di Via Zenone di Elea – Napoli Contro OMISSIS,
gravante sull’immobile oggetto, per quota di ½.
Inoltre fa parte del fascicolo oggetto di procedura l’Atto d’intervento :
GEST LINE Direzione e Coordinamento di Riscossione S.p.A., con sede in
Napoli , alla Via R. Bracco n. 20 in persona del Direttore Generale dott.
Marco Rossini,rappresentato e difeso dall’avv. Francesco Forzati e presso il
suo studio selettivamente domiciliato in Napoli, alla via Toledo n. 256- che
propone intervento in danno di OMISSIS ad istanza di Condominio di Napoli
Via Zenone di Elea per un complessivo credito di € 2.819,59.
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Dalla nota di trascrizione si evince che l’immobile oggetto di procedura è
identificabile in N.C.E.U. con i seguenti dati:
Comune di Napoli, Sezione PIA, foglio 10, particella 596, Sub5, Vani
5,5, Indirizzo Via Zenone di Elea n.49 (già traversa VI Campanile)
piano 1- interno 4.
L’ immobile suddetto risulta di proprietà :
L’appartamento suddetto risulta intestato a OMISSIS nato a Napoli il
22.01.1951 e a OMISSIS nata a Napoli il 15.10.1952.
Acquisizione della planimetria catastale – vedi allegati B –
La planimetria catastale dell’appartamento è stata acquisita presso gli uffici
dell’Agenzia del Territorio dal c.t.u. in data 08/03/2007 e consente
l’identificazione dell’immobile oggetto di procedura.
Planimetria catastale : Catasto Fabbricati – Sez. PIA – Foglio 10 – P.lla 596
-Sub 5 -.
3)Descrizione, previo accesso degli immobili pignorati.
VEDI Allegati <H> Allegati <A> .
GENERALITA’
L’ immobile oggetto di procedura si trova in Napoli, al quartiere Pianura, in Via
Zenone di Elea 49.
Per chi non conosce il quartiere non è facile identificarsi tra le strade di
Pianura.
Strada Vicinale Campanile, in Pianura, ha lungo il suo asse una serie di
traverse, una di queste è Via Zenone di Elea, già VI Traversa Campanile.
Il civico 49 identifica l’ultimo edificio, in fondo alla strada, di Via Zenone di
Elea.
I tralicci dell’Enel presenti in Via Zenone di Elea costituiscono un elemento di
identificazione dei luoghi.
Comune – località:
Appartamento in Napoli,quartiere Pianura Via Zenone di Elea – già VI Traversa
Campanile Comune – località Via, numero, scala, piano:
L’appartamento oggetto di procedura si trova in Napoli,quartiere Pianura Via
Zenone di Elea – già VI Traversa Campanile – civico n. 49 -.
L’appartamento oggetto di procedura si identifica con l’int.4, al piano primo L’edificio è servito da un’ unica scala Caratteristiche interne ed esterne:
Il civico 49 identifica l’ultimo edificio di Via Zenone di Elea, in fondo alla strada,
sulla destra di chi cammina con le spalle a via Vicinale Campanile.
Via Zenone di Elea è una traversa chiusa a cui si accede da via Vicinale
Campanile.
Il palazzo di cui fa parte l’appartamento oggetto di procedura ha una struttura
portante in c.a.- realizzato probabilmente in data antecedente al 1978; come
dichiarato nell’istanza di condono edilizio dal debitore OMISSIS.
Il portone dell’edificio è in ferro e vetro con apertura automatica.
L’edificio non ha portiere ma è fornito di citofono vecchio tipo ( a differenza dei
più moderni videocitofoni).
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L’atrio è pavimentato con lastre di marmo.
Le cassette della posta sono collocate nell’ingresso del palazzo.
L’edificio è fornito di ascensore.
Dotazioni di impianti del fabbricato : Idrico, Elettrico, Fognario, Telefonico.
Le scale che conducono ai piani superiori sono pavimentate con marmo.
VEDI Allegati <A > Allegati < H > Superficie Calpestabile = 93,00 mq
Balcone = 23,10 mq
Box/ ripostiglio = 2,10 mq
L’appartamento oggetto di procedura è costituito da :
-Ingresso.
-Salone / Soggiorno, questo ambiente è servito da balcone che affaccia sul
cortile box auto.
-Corridoio lungo il quale sono predisposti i diversi ambienti.
-Cucina servita da balcone che affaccia sul cortile box auto.
-Bagno.
-Due stanze da letto.
- Ampia balconata con Box/ripostiglio.
-Termoautonomo – Aria Condizionata -Impianto idrico sanitario funzionante.
-Impianto elettrico funzionante.
-Bussole interne legno e vetro.
-Infissi esterni, con cassonetto e rullo avvolgibile, protetti da inferriate.
-Tipo di pavimentazione prevalente, per lo più maioliche.
-Altezza interna m 2,90.
Il computo della superficie coperta viene effettuato con i seguenti criteri :
100% delle superfici calpestabili; 100% delle superfici pareti divisorie interne
( non portanti); 50% delle superfici pareti interne e perimetrali – per cui si
considera ai fini della stima una Sc :
Sc = 106,00 mq
Balconata più Box/ripostiglio = 25,20 mq
Confini appartamento sub 5 – int. 4 - :
- Con vano scale
- Con int. 5
- Con int. 3
- Affaccio balconata su cortile box auto.
Dati catastali attuali < VEDI ALLEGATI B >
Comune di Napoli, Sezione PIA, foglio 10, particella 596, Sub5, Vani 5,5,
Indirizzo Via Zenone di Elea n.49 (già traversa VI Campanile) piano 1- interno
n.4. I dati catastali acquisiti dal c.t.u. trovano riscontro nei documenti in atti.
Eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi,
soffitte comuni, locali, portineria, riscaldamento.)
Per quanto è stato possibile accertare si possono considerare parti comuni, le
scala,l’atrio,l’ascensore.
L’edificio è sprovvisto di portineria.
L’appartamento int. 4 al primo piano ha caldaia autonoma ed è fornito di
condizionatori. Vedi Allegato <H> Foto n.16 e Foto n. 1 Vedi Allegati < F > –
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Tabella millesimale inviata con Fax dall’amministratore del condominio Avv. Ivo
Morano >
4)Conformità tra la descrizione attuale del bene ( indirizzo, numero
civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel
pignoramento.
I dati indicati nella nota di trascrizione coincidono con lo stato attuale.
L’indirizzo dei beni oggetto di procedura allo stato attuale è Via Zenone di Elea
n. 49 ( già VI traversa Campanile) – Napoli- Pianura Il numero civico è allo stato attuale il n.49.
L’interno, per l’appartamento oggetto di procedura, è il n. 4 come nella nota di
trascrizione del pignoramento.
Il piano è per l’appartamento, il primo piano come indicato nella nota di
trascrizione del pignoramento.
I dati catastali sono allo stato attuale in N.C.E.U. :
Comune di Napoli, Sezione PIA, foglio 10, particella 596, Sub5, Vani 5,5,
Indirizzo Via Zenone di Elea n.49 (già traversa VI Campanile) piano 1- interno
n.4.
I dati catastali acquisiti dal c.t.u. trovano riscontro nei documenti in atti.
I confini riportati nella certificazione notarile sostitutiva ai sensi dell’art. 567
c.p.c. – Notaio dott. Guido Ferrara- consentono l’individuazione del bene.
I dati indicati nella nota di trascrizione dei beni pignorati non sono erronei e
consentono l’individuazione del bene.
5)Ove necessario eseguire le variazioni per l’aggiornamento del
catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea
planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed
all’accatastamento
delle
unità
immobiliari
non
regolarmente
accatastate.
La planimetria dell’immobile oggetto di procedura è stata acquisita presso gli
Uffici dell’Agenzia del Territorio in data 08/03/2007 con i seguenti dati catastali
:Comune di Napoli, Sezione PIA, foglio 10, particella 596, Sub5, Vani
5,5, Indirizzo traversa VI Campanile -n.49 - oggi via Zenone di Elea
piano 1- interno n. 4In Visura catastale l’ immobile al 08/03/2007 è intestato a :
1. OMISSIS nata a Napoli il 15/10/1952.
2. OMISSIS nato a Napoli il 22/01/1951.
La planimetria dell’appartamento è in ditta : Mele Antonio nato a Napoli il
01/12/1949 - Via Campanile VI tr. priv. I dati catastali allo stato attuale consentono l’individuazione del bene.
6)Utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale.
L’ immobile oggetto di procedura fa parte del condominio di Via Zenone di Elea
n. 49 – Pianura – Na - ricadente nella zona < Bb > ( Sottozona Bb –
Espansione recente ) del P.R.G. del Comune di Napoli – Tav. 6 – foglio 12 -.
Specificazione : Tav. 8 –Foglio 12 -.
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7)Conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o
concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di
agibilità.
– VEDI ALLEGATI C –
Da ricerche effettuate presso gli archivi degli uffici Edilizia Privata del Comune
di Napoli non risultano permessi di costruire, concessioni e licenze edilizie e
certificati di agibilità per l’edificio in Via Zenone di Elea n. 49 ( già VI trav.
Campanile ) Pianura, Napoli.
Costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa
urbanistica – edilizia – Tipologia degli abusi riscontrati – illecito sanato
– sanabile – artt. 46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40,
comma 6° della l. 28 febbraio 1985, 47 (e successive modifiche).
VEDI ALLEGATI <C> < E > -:
L’immobile oggetto di procedura fa parte di un intero fabbricato costruito
senza licenza/concessione edilizia.
Esiste per suddetto fabbricato e per tutte le sue unità abitative domanda di
condono edilizio .
Il debitore OMISSIS è titolare della pratica di condono edilizio n. 12245/0 del
01/86 per l’abuso commesso in Napoli, via VI Traversa Campanile - civico 49 cap. 80126 Pianura.
Gli uffici tecnici del Comune di Napoli, per l’istanza di condono suddetta, non si
sono espressi in merito agli oneri versati e non hanno ancora rilasciato
concessione in sanatoria- ( Permesso in sanatoria ).
La planimetria catastale dell’appartamento oggetto di procedura coincide con
lo stato attuale; tranne per piccole modifiche :
- l’eliminazione del ripostiglio in fondo al corridoio,
- l’eliminazione del tramezzo salone /soggiorno,
- la realizzazione del box/ripostiglio sul balcone.
Per tali modifiche va applicato l’ex art. 26 Legge n. 47 del 1985 – Opere
interne oggi sostituito dagli Art. 6(L) – Art. 22 (L) – Art. 37 (L)- D.P.R. 6
giugno 2001 n. 380.
Art. 46 (L), comma 5° D.P.R. 6 giugno 2001 – n.380 – Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti
derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi
nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria dovrà presentare domanda di permesso in
sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria.
In merito agli artt. 46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001- n. 380, per
l’immobile oggetto di procedura è proponibile istanza per il rilascio del
permesso di costruire in sanatoria.
Art. 40, comma 6° L. 47 28/02/85 : ............la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni
dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data
anteriore all’entrata in vigore della presente legge.
In particolare per l’art. 40, comma 6° della Legge 28 febbraio n. 47 i crediti
sono successivi al 28 febbraio 1985, come da documenti in atti.
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8)E’ possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti.
9)Giudizio di indivisibilità – artt. 577 c.p.c. dall’art. 846 c.c. e dalla l. 3
giugno 1940 n. 1078.
Questi quesiti fanno riferimento alla minima unità colturale e cioè all’estensione
di terreno necessaria e sufficiente per il lavoro di una famiglia agricola e quindi
all’impossibilità di frazionamenti che non rispettino la minima unità colturale;
non riguardano l’immobile oggetto di procedura.
Comunque, l’appartamento oggetto di procedura non è divisibile in più parti.
10) 11) Immobile libero o occupato – titolo legittimante il possesso o
la detenzione del bene –
Immobile occupato dal coniuge o dall’ex coniuge.
Vedi allegati <C>
L’immobile oggetto di procedura è di proprietà :
- OMISSIS nata a Napoli il 15/10/1952.
- OMISSIS nato a Napoli il 22/01/1951.
L’appartamento suddetto fu venduto da Mele Antonio nato a Napoli il
01/12/1949 a OMISSIS con atto Pietro Rosanova del 09/11/1978, Trascritto ai
Numeri 18079/14728 – 29/11/1978.
OMISSIS sono coniugi in regime di comunione legale dei beni.
Da indagini svolte presso l’Agenzia delle Entrate Napoli 1 per quanto è stato
possibile accertare non risultano registrati contratti di locazione che riguardano
l’immobile oggetto di procedura.
Durante il sopralluogo del 07/05/2007 la signora OMISSIS ha dichiarato :che
l’appartamento oggetto di procedura
è attualmente occupato dalla sua
famiglia e che non esistono contratti di locazione o provvedimenti di
assegnazione al coniuge relativi all’immobile oggetto di procedura.
VEDI ALLEGATI <G >.
12) Vincoli artistici, storici, condominiali alberghieri di inalienabilità o
indivisibilità.
L’immobile oggetto di procedura, per quanto è stato possibile accertare, non è
sottoposto a eventuali vincoli.
L’edificio di cui fa parte l’appartamento oggetto di procedura è assoggettato
alla presenza di tralicci dell’ ENEL – Vedi foto n. 1 Allegati H Oneri di natura condominiale.
Dai documenti in atti risultano oneri di natura condominiale per l’unità
immobiliare int. 4, primo piano, in via Zenone di Elea n. 49 (già VI trav.
Campanile); si presuppone che in caso di vendita questi resteranno a carico
dell’acquirente.
Vedi Allegati <F > - A.R. c.t.u. e Fax Avv. Ivo Morano ( Condominio Via
Zenone di Elea, n. 49)
Esistenza di diritti demaniali ( di superficie o servitù pubbliche ) o usi
civici – oneri di affrancazione o riscatto .Non esistono diritti demaniali per gli immobili oggetto di procedura.
L’edificio di cui fa parte l’immobile oggetto di procedura è vincolato dalla
presenza di tralicci dell’ ENEL – Vedi foto n. 1 Allegati H –
13) Valore degli immobili.
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Fra i vari metodi per giungere alla determinazione del valore di mercato, si è
scelto quello comparativo, diretto detto anche di stima sintetica.
Questo metodo consiste nel comparare i beni immobili da valutare con quelli di
prezzi noti Euro/mq.
Effettuate le opportune valutazioni e considerazioni, analizzando poi le
condizioni statico-manutentive dell’epoca di costruzione, lo stato di
conservazione, l’ubicazione, l’esposizione e tutte le relative condizioni
intrinseche ed estrinseche per la stima si considera un prezzo di €/mq
2.200,00, il più probabile valore di mercato sarà :
Sc = mq 106,00 X €/mq 2.200,00 = € 233.200,00
Balconata = mq 25,20 X 0,25 ( coeff. Correttivo sup. scoperta) X €/mq2.200,00=
€ 13.860
Per cui si attribuisce all’immobile il più probabile valore di mercato
pari a € 247.000,00.
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Conclusioni.
L’immobile oggetto di procedura consiste:
** Appartamento in Pianura- Napoli – in Via Zenone di Elea, n. 49 ( già Traversa VI Campanile ) piano I, interno 4.
Riportato nel N.C.E.U. di Napoli al foglio 10, p.lla 596, sub 5 Sez. PIA
L’appartamento in Pianura – Napoli- Via Zenone di Elea, 49 già VI Traversa
Campanile sito al primo piano, distinto col n. interno 4 è stato acquistato da
OMISSIS con atto Pietro Rosanova del 09/11/1978, Trascritto ai Numeri
18079/14728 – 29/11/1978.
In detto atto per errore materiale, OMISSIS fu indicato come nato il “1941”
anziché “1951” e la relativa rettifica fu pubblicata il 20/04/1979 ai n.ri 5659.
L’immobile oggetto di procedura risulta intestato a OMISSIS nato a Napoli il
22.01.1951 e a OMISSIS nata a Napoli il 15.10.1952.
OMISSIS sono coniugi in regime di comunione legale dei beni.
PREGIUDIZIEVOLI CONTRO
Iscrizione Ipoteca volontaria:
36869/14884 – 18.10.2005 Atto di Petrillo del 14.10. 2005
ipoteca volontaria a favore UNIPOL BANCA SPA contro OMISSIS per £.
200.000.000, di cui £. 100.000.000 per capitale rimborsabile in anni 20,
gravante sull’immobile in oggetto.
Trascrizione Contro:
18744/8843 pignoramento immobiliare del 02/05/2007 eseguito il
18/04/2007 a favore di UNIPOL BANCA S.p.A. con sede in Bologna.
Trascrizioni Contro :
23975/10932 – 30.5.2006 Pignoramento notificato il 6.5.2006
Ad istanza Condominio di Via Zenone di Elea – Napoli Contro OMISSIS,
gravante sull’immobile oggetto, per quota di ½.
Inoltre fa parte del fascicolo oggetto di procedura l’Atto d’intervento :
GEST LINE Direzione e Coordinamento di Riscossione S.p.A., con sede in
Napoli , alla Via R. Bracco n. 20 in persona del Direttore Generale dott.
Marco Rossini,rappresentato e difeso dall’avv. Francesco Forzati e presso il
suo studio selettivamente domiciliato in Napoli, alla via Toledo n. 256- che
propone intervento in danno di OMISSIS ad istanza di Condominio di Napoli
Via Zenone di Elea per un complessivo credito di € 2.819,59.
Dalla nota di trascrizione si evince che l’immobile oggetto di procedura è
identificabile in N.C.E.U. con i seguenti dati:
Comune di Napoli, Sezione PIA, foglio 10, particella 596, Sub5, Vani
5,5, Indirizzo Via Zenone di Elea n.49 (già traversa VI Campanile)
piano 1- interno 4.
I dati indicati nella nota di trascrizione dei beni pignorati non sono erronei e
consentono l’individuazione del bene.
In Visura catastale l’ immobile al 08/03/2007 è intestato a :
3. OMISSIS nata a Napoli il 15/10/1952.
4. OMISSIS nato a Napoli il 22/01/1951.
La planimetria dell’appartamento è in ditta : Mele Antonio nato a Napoli il
01/12/1949 - Via Campanile VI tr. priv. - I dati catastali allo stato attuale
consentono l’individuazione del bene.
Comune – località Via, numero, scala, piano:
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L’appartamento oggetto di procedura si trova in Napoli,quartiere Pianura Via
Zenone di Elea – già VI Traversa Campanile – civico n. 49 -.
L’appartamento oggetto di procedura si identifica con l’int.4, al piano primo L’edificio è servito da un’ unica scala –
L’immobile oggetto di procedura fa parte di un intero fabbricato costruito
senza licenza edilizia.
Esiste per suddetto fabbricato e per tutte le sue unità abitative domanda di
condono edilizio .
Il palazzo di cui fa parte l’appartamento oggetto di procedura ha una struttura
portante in c.a. - realizzato probabilmente in data antecedente al 1978; come
dichiarato nell’istanza di condono edilizio dal debitore OMISSIS.
Descrizione numero vani ed accessori :
- Ingresso -3 vani – cucina – bagno- corridoio – ampia balconata Confini appartamento sub 5 – int. 4 - :
- Con vano scale
- Con int. 5
- Con int. 3
- Affaccio balconata su cortile box auto.
Si attribuisce all’immobile il più probabile valore di mercato pari a
€ 247.000,00.
Descrizione dettagliata delle operazioni svolte:
Il sottoscritto arch. Claudia Cardone domiciliato in Villaricca –Na – via Sandro
Pertini, 11 Tel/fax 081/8942876 nell’udienza del giorno 23/01/2007 è stato
incaricato C.T.U. per la procedura in epigrafe.
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La S.V.I. aveva concesso 45 giorni prima della prossima udienza del
14/06/2007 per la consegna della relazione tecnica di stima, pertanto la
scadenza era fissata per il giorno 30 aprile 2007.
La prossima udienza è fissata per il 14/06/2007.
Giuramento di rito e copie fascicolo in tribunale nei giorni : 23 gennaio 2007 27/03/2007-24/04/07 - 22/05/07 - 04/06/07 Studio fascicolo e individuazione dell’immobile oggetto di procedura: 19/03/07
Indagini preliminari sui luoghi oggetto di procedura
Certificati di residenza e stato civile 01/03/2007 – 27/02/07 Il sottoscritto C.T.U. si è recato presso il catasto ( agenzia del territorio nei
giorni): 08/03/2007
Indagini svolte presso gli uffici tecnici del Comune di Napoli :15/03/07 –
02/02/2007 –12/02/07 - 08/03/07 – 21/03/07 Indagini svolte presso gli uffici dell’agenzia dell’entrate e le conservatorie nei
giorni: 14/02/07 – 26/04/07 -.
Sopralluoghi in data: 07/05/2007 – 21/05/07 previo avviso alle parti
interessate con raccomandata A/R.
IN SINTESI :
Il c.t.u. aveva fissato un sopralluogo in data 30/03/07 – Vedi allegati <F > previo avviso alle parti interessate con A.R.
Il creditore procedente, l’ avv. Ivo Morano, Amministratore del Cond. In via
Zenone di Elea n. 49 ( già VI trav. Via Vicinale Campanile) con fax del
26.03.2007 comunicava al sottoscritto c.t.u. l’esistenza di concrete trattative
per una definizione bonaria della vertenza avendo l’esecutato provveduto a
versare parte dell’importo dovuto; per questo motivo chiedeva il differimento
del suddetto sopralluogo.
L’accesso del 30/03/07 non ebbe luogo.
In data 27/03/07 il c.t.u. chiese al G.E. dott. Sensale “sospensione dei termini
di consegna della relazione di consulenza”. In data 03/04/2007 lo studio legale Cappuccio comunicava con fax al c.t.u. il
deposito dell’atto di intervento nell’esecuzione immobiliare R.G.E. 688/06 per
il creditore Unipol Banca s.p.a. sollecitando il deposito della perizia in vista
dell’udienza del 14/06/07. – Vedi Allegati <F > In data 07/05/07 viene fissato altro sopralluogo previo avviso alle parti.
Il giorno 07/05/07 sul posto – in via Zenone di Elea 49 – Pianura – Na – era
presente la signora OMISSIS che accoglieva il c.t.u. al portone d’ingresso del
civico n. 49.
La signora OMISSIS non era nella possibilità di consentire l’accesso
all’immobile pignorato, per gravi problemi di salute del marito OMISSIS, ma
era tuttavia disposta a consentire il sopralluogo per il giorno 21 maggio2007
alle ore 16,30. – Vedi Allegati <G > Nessuno dei creditori, avvisato con lettera A.R., era presente sul luogo oggetto
di procedura.
La signora OMISSIS ha dichiarato nel verbale del 07/05/07:
-che l’appartamento oggetto di procedura è occupato dalla sua famiglia
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-Che non esistono contratti di locazione o provvedimenti di assegnazione al
coniuge relativi all’immobile, in via Zenone di Elea n.49 ( già VI trav. Via
Vicinale Campanile) Pianura – Na- primo piano – int. 4-Che è disponibile a qualsiasi trattativa con il creditore o con gli interventori.
-Che sull’appartamento non ci sono vincoli condominiali.
Il giorno 21 maggio 2007 ha avuto luogo l’accesso all’immobile oggetto di
procedura, nessuno dei creditori, avvisato con lettera A.R., era presente sul
luogo oggetto di procedura.
Il C.T.U. rimane a disposizione per eventuali chiarimenti.
ELENCO ALLEGATI : A- B – C – D – E – F – G- H- I –
A – Planimetrie e Grafici
B – Visure e planimetrie catastali
C – Copie Concessioni
D – Richieste presso gli uffici competenti
E – Copie Contratti e/o pratiche Condono/Antiabusivismo
F – Comunicazioni
G – Verbali sopralluoghi
H – Relazione fotografica.
Adeguata e dettagliata descrizione del bene in triplice copia, per la
successiva allegazione all’ordinanza di vendita ed al decreto di
trasferimento.
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L’immobile oggetto di procedura consiste:
** Appartamento in Pianura- Napoli – in Via Zenone di Elea, n. 49
( già Traversa VI Campanile ) piano I, interno 4.
Riportato nel N.C.E.U. di Napoli al foglio 10, p.lla 596, sub 5 Sez. PIA
L’appartamento in Pianura – Napoli- Via Zenone di Elea, 49 già VI Traversa
Campanile sito al primo piano, distinto col n. interno 4 - è stato acquistato da
OMISSIS con atto Pietro Rosanova del 09/11/1978, Trascritto ai Numeri
18079/14728 – 29/11/1978.
In detto atto per errore materiale, OMISSIS fu indicato come nato il “1941”
anziché “1951” e la relativa rettifica fu pubblicata il 20/04/1979 ai n.ri 5659.
L’immobile oggetto di procedura risulta intestato a OMISSIS nato a Napoli il
22.01.1951 e a OMISSIS nata a Napoli il 15.10.1952.
OMISSIS sono coniugi in regime di comunione legale dei beni.
PREGIUDIZIEVOLI CONTRO
Iscrizione Ipoteca volontaria:
36869/14884 – 18.10.2005 Atto di Petrillo del 14.10. 2005
ipoteca volontaria a favore UNIPOL BANCA SPA contro OMISSIS per £.
200.000.000, di cui £. 100.000.000 per capitale rimborsabile in anni 20,
gravante sull’immobile in oggetto.
Trascrizione Contro:
18744/8843 pignoramento immobiliare del 02/05/2007 eseguito il
18/04/2007 a favore di UNIPOL BANCA S.p.A. con sede in Bologna.
Trascrizioni Contro :
23975/10932 – 30.5.2006 Pignoramento notificato il 6.5.2006
Ad istanza Condominio di Via Zenone di Elea – Napoli Contro OMISSIS,
gravante sull’immobile oggetto, per quota di ½.
Inoltre fa parte del fascicolo oggetto di procedura l’Atto d’intervento :
GEST LINE Direzione e Coordinamento di Riscossione S.p.A., con sede in
Napoli , alla Via R. Bracco n. 20 in persona del Direttore Generale dott.
Marco Rossini,rappresentato e difeso dall’avv. Francesco Forzati e presso il
suo studio selettivamente domiciliato in Napoli, alla via Toledo n. 256- che
propone intervento in danno di OMISSIS ad istanza di Condominio di Napoli
Via Zenone di Elea per un complessivo credito di € 2.819,59.
Dalla nota di trascrizione si evince che l’immobile oggetto di procedura è
identificabile in N.C.E.U. con i seguenti dati:
Comune di Napoli, Sezione PIA, foglio 10, particella 596, Sub5, Vani
5,5, Indirizzo Via Zenone di Elea n.49 (già traversa VI Campanile)
piano 1- interno 4.
I dati indicati nella nota di trascrizione dei beni pignorati non sono erronei e
consentono l’individuazione del bene.
In Visura catastale l’ immobile al 08/03/2007 è intestato a :
5. OMISSIS nata a Napoli il 15/10/1952.
6. OMISSIS nato a Napoli il 22/01/1951.
La planimetria dell’appartamento è in ditta : Mele Antonio nato a Napoli il
01/12/1949 - Via Campanile VI tr. priv. –
I dati catastali allo stato attuale consentono l’individuazione del bene.
Comune – località Via, numero, scala, piano:
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L’appartamento oggetto di procedura si trova in Napoli,quartiere Pianura Via
Zenone di Elea – già VI Traversa Campanile – civico n. 49 -.
L’appartamento oggetto di procedura si identifica con l’int.4, al piano primo L’edificio è servito da un’ unica scala –
L’immobile oggetto di procedura fa parte di un intero fabbricato costruito
senza licenza/concessione edilizia.
Esiste per suddetto fabbricato e per tutte le sue unità abitative domanda di
condono edilizio .
L’edificio di cui fa parte l’appartamento oggetto di procedura ha una struttura
portante in c.a. - realizzato probabilmente in data antecedente al 1978; come
dichiarato nell’istanza di condono edilizio dal debitore OMISSIS.
Descrizione numero vani ed accessori :
- Ingresso -3 vani – cucina – bagno- corridoio – ampia balconata –
termoautonomo Confini appartamento sub 5 – int. 4 - :
- Con vano scale
- Con int. 5
- Con int. 3
- Affaccio balconata su cortile box auto.
Si attribuisce all’immobile il più probabile valore di mercato pari a
€ 247.000,00.
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