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comune:
provincia:
Sanremo
Imperia
INDAGINE URBANISTICA TERRITORIALE
ubicazione :
Via Barabino
committente :
progettista :
Arch. Andrea Borro
Arch. Roberto Rodriguez
titolo :
RELAZIONE TECNICA
data :
tavola :
novembre 2009
rev. n° :
PROPRIETA' DISEGNI:
DAM-24
A
A norma di legge il presente disegno non potrà essere riprodotto, nè consegnato a terzi, nè utilizzato per scopi
diversi da quello di destinazione senza l'autorizzazione scritta di questo studio tecnico che ne detiene la proprietà.
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La proposta di variante in questione trova spunto dalla necessità, da
parte della Pubblica Amministrazione (Comune di Sanremo), di reperire
risorse economiche atte a realizzare impianti sportivi pubblici, nonché dalla
necessità di veder smantellare, entro breve tempo, l’impianto sportivo
esistente in Via Privata Barabino in quanto lo stesso non è di proprietà del
Comune di Sanremo, versa in condizioni di manutenzione pessime, non è in
regola con le norme di sicurezza sugli impianti sportivi ed inoltre sorge su
un’area attualmente classificata come esondabile.
Relativamente all’area di Via Privata Barabino è opportuno evidenziare
che la stessa rientra nella zona di P.R.G. Vigente definita Bc2 “zona di
completamento” e, tra l’altro, ai sensi del Piano di Bacino approvato con
Deliberazione del Consiglio Provinciale n. 6 del 30/01/2003 e successiva
variante n. 153 del 03/03/2004, riguardante la difesa idraulica ed
idrogeologica, relativamente alle norme relative alle fasce fluviali, insiste in
AIN-TRZ (Aree Inondabili, fasce d’inondabilità e riassetto fluviale - Fascia a pericolosità idraulica molto elevata dell’evento di piena), è necessario
assumere azioni e misure di Protezione Civile al fine della salvaguardia delle
persone.
Relativamente all’impianto sportivo esistente (TAV. B1) sul terreno di cui
sopra ed alle strutture annesse prefabbricate si ritiene opportuno ripercorrere
l’iter storico della sua esistenza. Tutto nasce dalla carenza di impianti sportivi
nelle scuole presenti nel quartiere delle Foce, tuttora inesistenti, cosicché il
Comune di Sanremo (D.G. n. 1684 del 26/04/1982) in convenzione con
l’Amministrazione Provinciale (D.G. n. 1203 del 04/05/1982) e la Parrocchia
di San Rocco (all'epoca proprietaria dell'area) decisero che la Provincia di
Imperia ed il Comune di Sanremo avrebbero costruito una palestra, completa
di strutture, infrastrutture ed arredamento assumendone, a proprio carico, le
spese di gestione, manutenzione ordinaria e straordinaria. La durata della
convenzione veniva fissata in 15 anni decorsi i quali la Parrocchia diventava
proprietaria dell’intero manufatto quale corrispettivo per l’intera costruzione.
Ad oggi non potendo la Parrocchia mantenere la struttura ha ritenuto
necessario cedere l’intera area addivenendo alla proposta attuale.
A seguito di numerose riunioni tra il Comune di Sanremo e la proprietà
dell’area di Via Privata Barabino, sulla quale sorge l’impianto da smantellare,
si è pervenuti all’attuale proposta di variante sintetizzabile, per quanto
concerne gli interventi edilizi, come segue:
1.
costruzione di un edificio residenziale in Via Privata Barabino,
sull’area ove attualmente sorge l’impianto sportivo, previa messa in sicurezza
dell’area stessa e di quella a valle di proprietà del Comune di Sanremo,
attraverso la riarginatura del Torrente, mediante l’ampliamento dell’alveo
(TAV. B2-B3-B4);
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2.
costruzione di un impianto sportivo (palestra) nell’area di Pian di
Poma funzionalmente connesso alla costruenda pista di atletica leggera,
nell’area compresa tra la pista di atletica, l’area della pista ciclo-pedonale e la
Villa Helios (TAV. C1-C2-C3-C4).
L’attuazione dei punti precedenti necessita
conseguente approvazione di una variante al P.R.G.
della
redazione
e
La stessa trova riscontro nel punto 4 lettera b dell’articolo 6 della L.R.
30/1992, il quale stabilisce che anche per i Comuni soggetti a revisione di
P.R.G., come nel caso del Comune di Sanremo, si possano apportare delle
varianti allo stesso Strumento Urbanistico Generale, sempre che sussistano
“comprovate esigenze di interesse pubblico”, variante che possiede i requisiti
dal momento che è finalizzata alla riperimetrazione di un’area esondabile e
alla realizzazione di un servizio di carattere collettivo e generale qual’è un
impianto sportivo pubblico.
Per la variante proposta, vista la situazione urbanistica del Comune di
Sanremo nonché i suoi contenuti, si ritiene che l’approvazione sia di
competenza della Regione Liguria.
DEFINIZIONE TECNICA CONSISTENZA DELLE VARIANTI AL P.R.G.
Per l’attuazione del punto 1, che è indubbiamente fondamentale per la
sostenibilità economica dell’accordo, in quanto finalizzato a rivalutare l’area
privata di Via Privata Barabino e l’area di proprietà Comunale a valle della
stessa, necessita redigere ed approvare la seguente variante di P.R.G.
tecnicamente definibile e consistente nella:
realizzazione di “sotto-Zona Bc2/1” per nuova edificazione residenziale
(TAV. A1-A2-A3).
Nel dettaglio l’oggetto della Variante è un terreno sul quale insiste una
struttura a telaio in ferro con copertura in PVC destinata a palestra e tre
manufatti precari adibiti a spogliatoio e magazzini annessi all’impianto
sportivo censiti rispettivamente: il terreno al catasto terreni del Comune di
Sanremo al foglio 39 mapp. 108 (mq 46) – mapp. 320 (mq 304) – mapp. 359
(mq 31) – mapp. 358 (mq 33) – mapp. 105 (mq 1407) della superficie di mq
1821; nonché al catasto urbano del Comune di Sanremo al foglio 39 mappali
358 C/2 mq 30 – mappale 359 C/2 mq 25.
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Il compendio immobiliare rientra nella Zona Bc2 – Capo Pino – definita
dalle N.d.A. del P.R.G. come “zona per insediamenti residenziali o
assimilabili” (TAV. A1). Essa comprende la parte di ponente del quartiere
Foce tra Capo Pino ed il centro del quartiere, disposta a valle della Via
Aurelia e dell’area di Pian di Poma. Trattasi di un contesto urbano
caratterizzato da un’edilizia prevalentemente residenziale, con edifici
multipiano costituiti da condomini risalenti agli Anni Sessanta e Settanta e da
alcune edificazioni commerciali e terziarie, in particolare nella zona di
intervento sono ubicati servizi generali comunali e sovra-comunali quali
l’Agenzia delle Entrate (insediato nell’ex cinema Orfeo) il centro commerciale
della COOP Liguria (ex sede FIAT). La viabilità principale è l’asse est – ovest
dell’Aurelia con penetrazione specifica a fondo cieco.
Il ricorso alla variante è indispensabile perché, in oggi, essendo la zona
in assenza di una specifica strumentazione urbanistica attuativa è possibile
operare unicamente sulle volumetrie esistenti con interventi che non vanno
oltre la ristrutturazione edilizia, oltre la possibilità del mutamento di
destinazione d’uso esclusivamente da “abitazione” ad altra destinazione
ammissibile e non viceversa e comunque nella misura non superiore al 25%
della superficie lorda dell’edificio.
E’ quindi evidente che un intervento di nuova costruzione residenziale,
previa demolizione delle strutture esistenti, risulta inammissibile nell’ambito
della Zona Bc2 se non con l’individuazione di una apposita sotto-Zona che
consenta tale operazione.
Questa è la motivazione per cui si rende necessario attuare un’apposita
“sotto-Zona Bc2/1” (TAV. A1 ).
Del resto tale iniziativa non contrasta certamente con l’indirizzo generale
di pianificazione del P.R.G. che, come precedentemente rilevato, classifica
all’articolo 22 delle relative N.d.A. le Zone Bc come “residenziali di
completamento” e quindi in grado di ricevere ulteriori carichi insediativi di tipo
abitativo.
Ora, detto quanto sopra, uno degli aspetti più importanti è la definizione
della consistenza volumetrica del futuro fabbricato residenziale che si intende
realizzare, previa demolizione delle strutture esistenti, ovvero la
quantificazione del parametro edilizio urbanistico indice di fabbricabilità
territoriale (It) da assegnare alla nuova sotto-Zona Bc2/1. Questo non può
che essere in linea con quello in oggi presente nel contesto urbano
circostante e limitrofo. Al fine di determinarne il valore è stata effettuata
un’accurata indagine analitica su un intorno significativo del tessuto urbano,
ovvero sul comparto definito dalla Via Privata Barabino, Corso Matuzia fino
all’ex Area Sati, il cimitero della Foce e la pista ciclo-pedonale a sud (TAV.
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A2). Essendo che nell’area in questione, oltre ad essere insediati edifici
residenziali, si trovano anche edifici destinati al terziario, si è presa in
considerazione anche quest’insieme di edifici, ad esclusiva destinazione
residenziale, prospettanti sulla Via Privata Barabino ma facenti parte della
Zona di P.R.G. definita T1. Detti fabbricati sono costituiti da monoblocchi. Il
loro profilo tipologico edilizio si configura in palazzine o condomini con
appartamenti parzialmente abitati stabilmente e per la restante parte
saltuariamente, con una altezza massima di 6 piani f.t., con copertura piana
sui quali insiste l’attico. Ogni fabbricato ha proprie aree verdi pertinenziali agli
alloggi ubicati al piano terra con vegetazione essenzialmente di tipo a siepe
costituita da arbusti. Generalmente ogni fabbricato è dotato di un piano
interrato destinato a garage pertinenziale agli alloggi.
Il campione esaminato si estende per l’esattezza su una superficie di
15.598 mq comprendenti 21 fabbricati principali (TAV. A2). I dati più
importanti per la determinazione dell’indice di fabbricabilità territoriale, quali il
numero di piani fuori terra (non è stato contato il piano attico), la superficie e
l’altezza di ognuno di essi (non contando il piano attico), le volumetrie dei
fabbricati (non contando il piano attico) e le relative superfici fondiarie nonché
la superficie territoriale complessiva, sono stati tutti riassunti in un’apposita
Tabella, completata con documentazione fotografica dei singoli edifici (TAV.
A2).
L’indice di fabbricabilità territoriale del circostante comparto urbano è
stato calcolato come riportato in Tabella computi di indagine urbanistica
territoriale risultando pari a 7,50 mc/mq (99.642,00 mc / 15.598,00 mq).
Pur analizzando, come detto precedentemente, il campione prospettante
sulla Via Privata Barabino ma in Zona di P.R.G. T1 ed analizzando gli stessi
dati del comparto precedente, l’indice di fabbricabilità territoriale è, come
riportato in Tabella fabbricati limitrofi computi di indagine urbanistica
territoriale, 8,38 mc/mq (25.599,00 mc / 2.659,00 mq) (TAV. A2).
A seguito dell’analisi emersa in merito all’aspetto urbanistico, sarebbe più
che corretto assegnare alla nuova “sotto-Zona Bc2/1” un “It” (corrispondente
in questo specifico caso allo “If”) corrispondente con il valore presente in
zona.
Detto quanto sopra e ritenendo che l’Accordo necessiti di una riduzione,
anche alla luce della modalità attuativa, prevista nel Permesso di Costruire
Convenzionato, tale Indice Territoriale, viene proposto pari a 2,99 mc/mq.
La proposta tiene conto degli aspetti edilizi, ambientali e vegetazionali
riscontrati nell’intorno, cosicché la nuova volumetria viene impostata su un
unico edificio. Le tavole B2-B3-B4 indicano il posizionamento della nuova
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volumetria e l’ingombro massimo al piano terra entro cui potrà variare il suo
sedime. Lo sviluppo verticale, previa realizzazione di un piano pilotis al fine di
definire l’imposta del fabbricato all'incirca alla quota della Via Privata
Barabino, è previsto articolato superiormente su 4 piani più attico con
copertura piana, mentre inferiormente sono previsti due piani, completamente
interrati, ad uso autorimessa.
Per tutte le aree esterne non impegnate dall’edificazione, dagli accessi
carrabili e dai percorsi pedonali, è prevista una sistemazione a giardino con
dotazione di vegetazione a pregio.
La nuova “sotto-Zona Bc2/1” ricade in ambito TU (Tessuto Urbano)
dell’Assetto Insediativo del P.T.C.P. (TAV. A1). Detta classificazione viene
applicata alle parti di territorio caratterizzato da un’edilizia prevalentemente
residenziale, con edifici multipiano ed alcuni episodi volumetricamente
consistenti. Ovvero a quella parte di territorio costituente il vero tessuto
cittadino. Pertanto la nuova edificazione non è soggetta a specifica disciplina
di P.T.C.P.
Secondo l’Adozione della Variante di Salvaguardia Costiera del P.T.C.P.
(Deliberazione della Giunta Regionale n. 940 del 10/07/2009 come modificata
con D.G.R. n. 1006 del 24/07/2009) la nuova “sotto-Zona Bc2/1” ricade in
ambito SU. Tale classificazione viene applicata alle parti di territorio
caratterizzato da un particolare pregio paesistico-ambientale e l’intervento in
oggetto dovrà prediligere la qualità ambientale della struttura urbana attuale.
Per quanto riguarda gli Assetti Vegetazionale e Geomorfologico del
P.T.C.P. la nuova “sotto-Zona Bc2/1” rientra rispettivamente in Ambiti
COL-IDS e MO-B (TAV. A1) per i quali non esistono indicazioni ostative, né
particolari problemi per la realizzazione dell’intervento.
Inoltre, come già detto, la nuova edificazione è compresa in Ambito n. 3
“San Francesco” del Piano di Bacino riguardante la difesa idraulica ed
idrogeologica assoggettata alle disposizioni AIN-TRZ per il qual è necessaria
una riperimetrazione della fascia attraverso la realizzazione di una nuova
arginatura che tenga conto dell’ampliamento dell’alveo del Torrente -.
La nuova “sotto-Zona Bc2/1”, per quanto concerne vincoli specifici rientra
nella perimetrazione di tutela delle bellezze naturali soggetta al disposto di
cui al D.M. 14/04/1952.
Specificatamente, l’area oggetto di intervento è soggetta al Vincolo di
Rispetto Cimiteriale di cui al R.D. 27/07/1934 n. 1265 ed al D.P.R. n. 285 del
10/09/1990. Le N.d.A. del P.R.G. Vigente non dettano alcuna disposizione in
materia ma si limitano a richiamare le leggi sanitarie del 1934 e del 1990, le
quali tendono ad assicurare condizioni di igiene e di salubrità mediante la
conservazione di una “cintura sanitaria” intorno al cimitero, a garantire la
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tranquillità e il decoro dei luoghi di sepoltura, a consentire futuri ampliamenti
del cimitero. Questi aspetti appaiono oggettivamente derogabili in quanto tra
l’ubicazione stessa del cimitero e l’area oggetto di Variante esistono fabbricati
adibiti a residenza, a garage e ad attività produttive oltre, aspetto non
secondario, il Torrente.
Per l’attuazione del punto 2, che risulta essere l’obbiettivo principale
dell’accordo, occorre fare riferimento allo schema di assetto urbanistico della
zona “L4 - Pian di Poma” del vigente P.R.G. (TAV. C4), per il quale necessita
redigere ed approvare una variante al S.A.U. stesso consistente nella
variazione di destinazione d'uso dell'Ambito 5, da parco urbano attrezzato a
parco urbano attrezzato ed impianti sportivi, al fine di ospitare impianti ed
attrezzature connesse all'attività sportiva.
1.
DESTINAZIONE ATTUALE: parco urbano attrezzato
2.
DESTINAZIONE IN VARIANTE: parco urbano attrezzato a
parco urbano attrezzato ed impianti sportivi.
La variante in questione consentirebbe di delocalizzare, nell'Ambito 5 del
S.U.A. di Pian di Poma, quella struttura sportiva di interesse collettivo in fase
di sostituzione in Via Barabino, riqualificando anche le aree adibite al calcio e
creando un polo sportivo, unitamente alla pista di atletica in fase di
costruzione.
L'intervento della struttura sportiva polifunzionale, prevede la
realizzazione di una palestra coperta, con dimensioni tali da poter permettere
la pratica dello sport del basket e della pallavolo compresi i servizi annessi
quali: spogliatoi, segreteria, servizi pubblici. Sono previsti anche i servizi
necessari al corretto funzionamento degli impianti calcistici consistenti negli
spogliatoi per due squadre, in servizi per gli arbitri, un magazzino e servizi
pubblici per gli spettatori. Inoltre è stato previsto un circolo sportivo per le
attività collaterali.
L'impianto è stato dimensionato per ospitare un pubblico di circa 180
spettatori con relativi posti a sedere oltre agli accessi per i portatori di
handicap.
L'area di progetto è situata in un terreno pressochè pianeggiante con
intorno uno skyline di pregio ambientale e da valorizzare sotto il profilo
infrastrutturale e del verde pubblico. Per questo motivo è stata fatta la scelta
di inserire al di sotto del profilo naturale del terreno buona parte della struttura
(Quota di imposta del campo circa mt. 3,60 al di sotto del profilo naturale del
terreno – Altezza massima fuori terra circa mt. 5,00).
Queste scelte unitamente al tipo di struttura architettonica hanno
permesso di mantenere la visione unitaria con i servizi della costruenda pista
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di atletica unitamente alla pressochè inalterata percezione visiva verso mare
da chi transita sulla soprastante Aurelia.
Gli elementi che caratterizzano il progetto, visto quanto sopra, sono l'uso
del legno lamellare e del vetro rendendo permeabile la vista riguardo al corpo
centrale nonchè l'uso della muratura per il corpo adibito a servizi a sud
dell'impianto, il quale potrà ospitare sulla copertura piana un'importante
impianto fotovoltaico in modo da rendere l'intera struttura autonoma sotto il
punto di vista energetico.
Dall'osservazione del planovolumetrico si possono leggere le differenti
attività ed è possibile individuarne la gerarchia: il volume maggiore in vetro è
destinato all'attività sportiva agli accessi ed ai posti a sedere, presenta una
pianta rettangolare; il volume minore in muratura a sud ospita i servizi.
Il piano terra è al di sotto del piano di campagna consentendo alla
gradinata dei posti a sedere di inserirsi nel terreno naturale con riferimento
alle antiche cavee.
L'area gioco misura 19,00 mt. X 32,00 mt. quale campo regolamentare
per il basket, all'interno di questa area è possibile organizzare in modo
polifunzionale, attraverso la tracciatura, campi da gioco con colore differente,
quali pallavolo, pallamano, ecc.. Sarà pavimentata in legno e avrà una
altezza libera media pari a 7,50 mt. all'intradosso della trave di copertura (H.
min. 7,00 mt. - H. max 8,00 mt.). Intorno vi sono le idonee fasce di rispetto
piane e libere da qualsiasi ostacolo.
Le attività collaterali e di servizio, già citate, sono: spazi per il pubblico,
spogliatoio atleti, spogliatoio giudici, spogliatoio personale, pronto soccorso,
deposito attrezzi.
Stesse destinazioni sono previste pertinenziali ai campi da calcio, oggi
fatiscenti, oltre al circolo sportivo.
Il progetto prevede l'ecosostenibilità facendo ricorso a tecniche di
bioclimatica e all'utilizzo di energie rinnovabili, prevedendo tecnologie attive e
passive per il controllo climatico in estate e inverno. La copertura vetrata
permette di essere chiusa in inverno, schermata e aperta d'estate. Nel
periodo freddo funzionerà da collettore solare, l'energia verrà accumulata
dalle masse termiche presenti (pavimento, aria, vetrate e pareti) e
successivamente trasmessa con un sistema di ventilazione ai locali di
servizio. Nei periodi caldi il sistema di raffrescamento naturale avviene per
ventilazione innescata dall'effetto di aspirazione che si crea con l'apertura
delle vetrate, l'aria calda della zona sud, innesca un movimento convettivo
che richiama all'interno l'aria fresca che si trova nella parte nord, creando un
movimento ascensionale di termocircolazione.
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Si ritiene sfruttare gli apporti solari, posizionando sulla copertura del
corpo adibito a servizi dei pannelli fotovoltaici e solari termici, integrati con il
rivestimento previsto e con inclinazione tale da poter consentire un buon
apporto solare nei periodi invernali ed estivi.
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