Arch. Paola Bazzaro
Via Dora Baltea, 15
10015 - Ivrea (TO)
tel./fax: 0125-63.59.73 cell.: 348-82.68.999
C.F. BZZPLA72D53E379O - P.I. 00156798886
[email protected]
TRIBUNALE ORDINARIO DI IVREA
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
!
SEGNALAZIONI
RILEVANTI PER IL G.E.
Esecuzione immobiliare N. 106/2013
Promossa da:
UNICREDIT SPA
(Avv. Fabrizio BENINTENDI e Avv. Simona FERRI)
Contro:
MONDUZZI Romana
G.E. Dott. Augusto SALUSTRI
Oggetto:
Relazione estimativa su immobile pignorato sito in Caluso (TO)
Ivrea, lì 05.12.2014
l’Esperto nominato
(arch. Paola BAZZARO)
1
Arch. Paola Bazzaro
Via Dora Baltea, 15
10015 - Ivrea (TO)
tel./fax: 0125-63.59.73 cell.: 348-82.68.999
C.F. BZZPLA72D53E379O - P.I. 00156798886
[email protected]
INDICE
PREMESSA E QUESITO…………………………… …………………………………………………………….……….……….2
OPERAZIONI PERITALI……………………………………………………………..…………………………….……….……….2
PUNTI N. 1 e N. 2 - IDENTIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI E ATTI DI PROVENIENZA….………………….3
DATI CATASTALI ………… ………………………………………………..………..…………………………………..….……...3
COERENZE………………………………………………..………..………………………………………………………….……..3
STORICO CATASTALE ………………………………………………..………..……………………………………...………..…4
ATTI DI PROVENIENZA E CRONISTORIA DEI PASSAGGI DI PROPRIETA’ NEL VENTENNIO ANTERIORE ALLA
TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO………………………………………………………………………………………….5
PUNTO N. 3 - SPECIFICAZIONI RIGUARDANTI IL PIGNORAMENTO………………………..………………………….…5
PUNTO N. 4 - DESCRIZIONE DEI BENI…………………………………………………………………….……………….…...5
DIFFORMITA’ TRA STATO DEI LUOGHI E RISULTANZE CATASTALI ….……………………………………...………..…5
PUNTO N. 5 - STATO DI POSSESSO E LOCATIVO DEI BENI……………………………….………………….……………7
PUNTO N. 6 - FORMALITA’, VINCOLI, ONERI A CARICO DELL’ACQUIRENTE……………….…………………….…...7
PUNTO N. 7 - FORMALITA’, VINCOLI E ONERI DA CANCELLARE DALLA PROCEDURA E NON OPPONIBILI
ALL’ACQUIRENTE ……………………………………………………………………………………………………….…………7
PUNTO N. 8 - VERIFICA REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE…………………………………….……8
CONFRONTO TRA STATO DEI LUOGHI E OPERE CONCESSIONATE ..…………………….…………………………….8
COSTI EVENTUALI SANATORIE……………………………………………...…………………….…………………………….9
PIANO REGOLATORE E NORME DI ATTUAZIONE…………………………………….……….…….………………………..9
PUNTO N. 9 - GIUDIZIO DI STIMA E VALORE A BASE D’ASTA…………………………………………………..………...9
PUNTO N. 10 - TRASFERIMENTO IMMOBILE EVENTUALMENTE SOGGETTO A PAGAMENTO DELL’IVA.………10
PUNTO N. 11 - EVENTUALE DIVISIBILITA’ DEI BENI…………………………………………………………………….….10
PUNTO N. 12 - EVENTUALI OPERE DA ESEGUIRE CON URGENZA SUL BENE……………………………………….10
PREDISPOSIZIONE TESTO PER PUBBLICITÀ’……………………………………………………………………….….…...11
PREDISPOSIZIONE SUPPORTO INFORMATICO (CD-ROM)………………………………………………………….….…12
ELENCO ALLEGATI…………………..…………………………………………………….…….……………………..…….….13
PREMESSA E QUESITO
La sottoscritta BAZZARO Paola, architetto con Studio Professionale in Ivrea (TO), Via Dora Baltea, 15,
iscritta all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Torino al n.6041
e all’Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il Tribunale di Ivrea, convocata nell’udienza del
27.03.2014 riceveva incarico, prestava giuramento di rito e le veniva assegnato il quesito consultabile presso
la Cancelleria del Tribunale, al cui contenuto si rimanda considerandolo parte integrante della presente
relazione.
OPERAZIONI PERITALI
La scrivente, avvisata preventivamente l’Esecutata sig.ra MONDUZZI Romana tramite raccomandata con
ricevuta di ritorno del 07.04.2014, veniva informata telefonicamente il giorno 09.04.2014 dalla stessa sulla
circostanza che l’immobile in questione era occupato da anni dal padre Augusto Monduzzi e dai suoi figli
sigg.ri Giacchero in forza di un contratto di comodato d’uso.
2
Arch. Paola Bazzaro
Via Dora Baltea, 15
10015 - Ivrea (TO)
tel./fax: 0125-63.59.73 cell.: 348-82.68.999
C.F. BZZPLA72D53E379O - P.I. 00156798886
[email protected]
In data 14.04.2014 la sottoscritta avvisava via posta ordinaria la sig.ra Monduzzi circa la data effettiva di
effettuazione del sopralluogo e ne inviava copia anche all’occupante sig. Augusto Monduzzi; effettuava così
in data 29.04.2014 il tentativo di accesso all’immobile senza ottenere risposta dall’occupante suonando al
campanello dell’abitazione; contattava telefonicamente immediatamente la debitrice sig.ra MONDUZZI
Romana ma riceveva risposta dal marito di lei, sig. POLIMENI Roberto, che la informava che la moglie non
aveva avuto contatti né sentito il padre o i figli al riguardo e che la moglie in quel momento si trovava al
lavoro.
Il giorno successivo 30.04.2014 la sottoscritta aggiornava il G.E. Dott. Augusto SALUSTRI al quale rivolgeva
rispettosa istanza per ricevere istruzioni; in data 02.05.2014 il G.E. nominava custode del bene pignorato
l’Istituto Vendite Giudiziarie di Torino, ordinando la liberazione dell’immobile.
Il giorno 26.05.2014 la sottoscritta riceveva comunicazione dall’I.V.G tramite posta elettronica circa i
numerosi tentativi di accesso all’immobile non andati a buon fine (assenza o non risposta degli occupanti al
recapito indicato).
Il giorno 22.09.2014 la sottoscritta riceveva comunicazione dall’I.V.G. tramite posta elettronica inerente la
data di primo accesso dell’Ufficiale Giudiziario stabilito per il giorno 22.10.2014 ma successivamente veniva
contattata telefonicamente dal funzionario dell’I.V.G. geom. Pavone e avvisata di avere concordato con gli
occupanti la data per il sopralluogo stabilito per il giorno 03.10.2014 alle ore 10,00 così come è di fatto
avvenuto.
PUNTO N. 1 E N. 2 - IDENTIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI E ATTI DI PROVENIENZA
Con Atto di pignoramento del 19.07.2013 Repertorio 1599, trascritto il 16.10.2016 Registro Particolare 5616
Registro Generale 7408, è stata sottoposto a pignoramento l’immobile sito nel Comune di Caluso (TO),
via Piave 13, censito in Catasto Fabbricati al F. 4, p. 239, sub. 2, categoria A/3, vani 5,5 di cui è
proprietaria per la quota di 1/1 la sig.ra MONDUZZI Romana, nata a Imola (BO) il 24/03/1957, c.f.: MND
RMN 57C64 E289I.
DATI CATASTALI (Allegato 1- Documentazione catastale)
Unità immobiliare sita nel Comune di Caluso (TO), censita in Catasto Fabbricati al F. 9, n. 239, sub.
2, via Piave n. 13, Piani S/T-1/2, Categoria A/3, Classe 2, Vani 5,5 Rendita Euro 235,76.
L’immobile corrisponde in Catasto Terreni alla particella n. 238 (si veda il successivo paragrafo
“STORICO CATASTALE”).
(Allegato 1- b1: Visura per immobile particella n. 239).
COERENZE:
Dalle risultanze della Relazione Notarile depositata in tribunale in data 17.03.2014 a firma del Dott.
Benvenuto GAMBA Notaio in Torino, iscritto presso il Collegio Notarile di Torino e Pinerolo,
l’immobile confina con via Piave e le proprietà mappali 238, 253 e 1473.
Dalle risultanze della mappa in C.T. l’immobile pignorato risulta ancora indicato con il n. 238 e risulta
confinante con via Piave e con i mappali nn. 1343, 1475, 253.
(Allegato 1- a: Estratto di mappa).
Si rileva che:
→ i certificati catastali risultano correttamente intestati alla sig.ra MONDUZZI Romana;
→ l’immobile pignorato censito al C. F. al Foglio 9, n. 239, sub. 2 non risulta allineato con la
mappa al C.T., dove corrisponde alla particella n. 238;
→ Nella Relazione Notarile l’u.i. oggetto di pignoramento risulta confinare con il n. 1473,
anzichè con il n. 1475 riportato sulla mappa al C.T.;
→ sulle schede catastali, sull’Atto di Pignoramento e sulla Relazione Notarile l’u.i. viene
erroneamente riportata al n° civico 13 anche se attualmente l’accesso alla u.i. si trova al
civico 15.
3
Arch. Paola Bazzaro
Via Dora Baltea, 15
10015 - Ivrea (TO)
tel./fax: 0125-63.59.73 cell.: 348-82.68.999
C.F. BZZPLA72D53E379O - P.I. 00156798886
[email protected]
STORICO CATASTALE
1. Alla data dell'impianto meccanografico del catasto fabbricati (30.06.1987) l'immobile risultava
identificato al F. 9, n. 238, graffata con la n. 239 sub. 2 e la n. 240 sub. 1, Categoria A/4,
Classe 1, Vani 7;
(Allegato 1 b2: Visura storica per immobile particella n. 238;
Allegato 1 b3: Visura storica per immobile particella n. 239).
2. Con frazionamento del 31.01.1995 (tipo mappale n. 1671/1995 in atti dal 01/01/1997 Notifica n.
11061/97COLL), il suindicato immobile veniva soppresso, dando origine alle n° 2 unità
immobiliari censite in Catasto Fabbricati al Foglio 9, p. 240, sub. 1 e al F. 9, p. 239, sub. 2,
oltre ad androne carraio e corte interna quali beni comuni non censibili identificati al Foglio 9, p.
239 int “a”.
(Allegato 1- c1: Elaborato planimetrico scala 1:500;
Allegato 1- c2: Ingrandimento elaborato planimetrico scala 1:200;
Allegato 1- d1: Planimetria scala 1:200 particella n. 239, sub. 2
Allegato 1- d2: Planimetria scala 1:200 particella n. 240, sub.1).
E’ stato necessario estendere l’indagine sull’archivio informatizzato anche al mappale n. 240
graffato fino al 31.01.1995 ai nn. 238 e 239.
Agli atti informatizzati l’immobile è censito in C.F. al Foglio 9, n. 240 sub. 6 graffato con il n. 1416
sub. 1, di Categoria A/2, Classe 1, Vani 7.
Tale immobile risulta nato per fusione n. 101473 .1/2004, protocollo n. TO0516101 del
12.11.2004. La scheda comprende anche il cortile quivi censito al Foglio 9, n. 240, sub. 5, ex
corte comune ai nn. 239 e 240, e un Estratto di mappa N.C.T. alla scala 1:1000 dove lo stesso
cortile risulta individuato con il n. 239.
(Allegato 1- d6: Planimetria particella n.240 sub. 6 graffata con la n. 1416, sub. 1 - scala 1:200)
Agli atti informatizzati sono state reperite anche altre planimetrie relative allo stesso immobile ma
con diverse indicazioni:
a) C. F., Foglio 9, p. 240, sub. 2, presentata in data 22.12.2000 che risulta apparentemente
incompleta, ma ricalca la planimetria all’Allegato 1d2 della u.i. censita in data 31.01.1995
con l’aggiunta di n° 1 locale adibito a ripostiglio collocato sul mappale n. 1416 confinante a
sud;
(Allegato 1- d3: Planimetria particella n.240 sub. 2 - scala 1:200)
b) C. F., Foglio 9, p. 240, sub. 3, presentata in data 14.06.2001, che risulta quasi illeggibile;
(Allegato 1- d4: Planimetria particella n.240 sub. 3 - scala 1:200)
c) C. F., Foglio 9, p. 240, sub. 4, presentata in data 14.06.2001, che risulta quasi illeggibile.
(Allegato 1- d5: Planimetria particella n.240 sub. 4 - scala 1:200)
L’immobile censito al n. 240, sub. 6 graffato con il n. 1416, sub. 1 risulta venduto a terzi dalla
sig.ra MONDUZZI Romana in data 10.04.2006 con atto rogito PRESBITERO Aldo di Ivrea
Repertorio 28303.
(Allegato 1- b4 – Visura storica per immobile particella n. 240)
4
Arch. Paola Bazzaro
Via Dora Baltea, 15
10015 - Ivrea (TO)
tel./fax: 0125-63.59.73 cell.: 348-82.68.999
C.F. BZZPLA72D53E379O - P.I. 00156798886
[email protected]
ATTI DI PROVENIENZA E CRONISTORIA DEI PASSAGGI DI PROPRIETA’ NEL VENTENNIO
ANTERIORE ALLA TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO
Come da risultanze della Relazione Notarile, il bene oggetto di pignoramento é pervenuto in capo alla
esecutata “con atto rogito Forni Antonio di Caluso in data 18 dicembre 1989 repertorio numero 10666,
trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ivrea il 13 gennaio 1990 ai numeri 384/336, dai signori
Cordero Piero e Moccia Adalgisa”.
L’atto di compravendita risulta anteriore al ventennio dalla data di trascrizione del pignoramento
(16.10.2013).
L’immobile risultava di proprietà dei sig.ri CORDERO Piero, per la quota di 2/3, e della sig.ra MOCCIA
Adalgisa, per la quota di 1/3, fino alla data del 18 dicembre 1989 alla quale é stato venduto alla sig.ra
MONDUZZI Romana con atto di compravendita trascritto il 13.01.1990.
I sig.ri CORDERO Piero e MOCCIA Adalgisa lo avevano in proprietà dal 05.01.1988, data della morte di
CORDERO Luigi.
Fino al 05.01.1988 ne erano stati proprietari i sig.ri CORDERO Luigi e CORDERO Piero per la quota di ½
rispettivamente.
(Allegato 5 – Visure ipotecarie integrative della Relazione Notarile depositata
e documentazione ipocatastale)
PUNTO N. 3 - SPECIFICAZIONI RIGUARDANTI IL PIGNORAMENTO
Il pignoramento riguarda:
“i beni di proprietà del debitore nonché ogni altro diritto reale di cui è titolare e dei quali la Banca
istante fornisce la seguente descrizione: di proprietà di MONDUZZI ROMANA, c.f. MND RMN 57C64
E289I per la quota di 1/1, in Comune di Caluso, Via Piave 13: immobile censito al Catasto Fabbricati
di Torino, sez. dist. di IVREA al fg. 9, part. 239, sub. 2, cat. A/3, 5,5 vani”.
Dalle ricerche svolte circa lo stato civile della debitrice, questa risulta essere coniugata.
PUNTO N. 4 - DESCRIZIONE DEI BENI
L’immobile oggetto della presente relazione è ubicato nel Comune di Caluso (TO), comune piemontese di
circa 7.500 abitanti collocato in Canavese, sul versante meridionale esterno della morena che chiude l'Anfiteatro
morenico di Ivrea, centro abitato di origini pre-romane a vocazione vitivinicola.
L’immobile oggetto di pignoramento è collocato sulla via Piave che collega il centro urbano con la
circonvallazione dell’abitato.
**************************************
L’unità immobiliare oggetto di pignoramento è una porzione di fabbricato in linea a tre piani fuori terra oltre
un piano interrato, con affaccio su via Piave, dotato di scala interna di distribuzione, realizzato
presumibilmente a fine Ottocento-inizio Novecento e interclusa tra altre u.i. a destinazione d’uso
residenziale.
L’U.I. è ubicata in via Piave n° 15 (il numero civico 13 è erroneamente riportato sulle schede catastali
secondo una numerazione ormai desueta) ed è accatastata come abitazione di tipo economico (A/3): essa é
composta da un locale al piano interrato adibito a cantina; un locale adibito ad autorimessa al piano terreno
(ex androne carraio comune) e un locale ingresso di accesso al vano scale; due locali al piano primo adibiti a
cucina e soggiorno serviti da scala interna, e un bagno; due camere e un bagno al piano secondo.
Dalle risultanze degli archivi catastali l’unità immobiliare risulta così composta:
- al piano interrato (S): cantina;
5
Arch. Paola Bazzaro
Via Dora Baltea, 15
10015 - Ivrea (TO)
tel./fax: 0125-63.59.73 cell.: 348-82.68.999
C.F. BZZPLA72D53E379O - P.I. 00156798886
[email protected]
-
al piano terreno (P. T.): androne carraio comune; ingresso e vano scale;
al piano primo (P. 1): cucina, soggiorno, bagno;
al piano secondo (P. 2): n° 2 camere, bagno.
(Allegato 1- d1: Planimetria particella n.239 sub. 2 - scala 1:200)
L’edificio ha struttura verticale portante in muratura di mattoni pieni intonacati sulle due facce.
Gli orizzontamenti, presumibilmente piani, risultano occultati da un controsoffitto a pannelli modulari presente
sia al piano 2° che 3° f.t..
L’accesso al sottotetto non abitabile avviene tramite scaletta in ferro.
La copertura lignea con manto in coppi é caratterizzata da una scarsa ermeticità agli agenti atmosferici ed é
oggetto di degrado causato dalla presenza di volatili.
Il fronte principale dell’edificio si trova orientato a nord, direttamente su via Piave.
Il fronte sud si affaccia su un cortile interno ad uso esclusivo della u.i. confinante (censita al Foglio 9, p. 240
sub. 6 graffata con la n. 1416 sub. 1) ed è dotato di terrazza in cemento armato (parzialmente rivestita con
guaina impermeabilizzante) al 2° fuori terra e di balcone ligneo al piano 3° fuori terra.
La facciata su via Piave risulta interamente intonacata al civile, salvo il portale di ingresso alla autorimessa
dove la struttura portante metallica é a vista così come parte del paramento murario.
Si notano macchie di umidità da risalita sullo zoccolo e sulla parte inferiore dei muri perimetrali.
L’u.i. si eleva di un piano al di sopra delle u.i. confinanti sui lati est ed ovest, e quivi l muri perimetrali esterni
risultano intonacati per lo più al rustico.
La facciata a sud risulta intonacata ai piani terreno e al piano 2° f.t. mentre il piano 3° f.t. presenta i mattoni a
vista.
L’ingresso principale alla u.i. é dall’androne carraio confinante.
Tale ingresso pedonale comunica direttamente con l’autorimessa della u.i., provvista di accesso carraio su
via Piave.
Il portale dell’autorimessa è provvisto di un semplice cancello in ferro e legno.
Dall’autorimessa si accede al vano scale di servizio ai n° 3 piani fuori terra e a n° 1 piano interrato dove è
collocata la cantina.
La scala interna disimpegna due locali principali per piano posti alla destra e alla sinistra della scala.
L’unità immobiliare è dotata di impianto di riscaldamento a gas metano (la caldaia è posizionata nell’ingresso
al piano terreno) con terminali di erogazione in alluminio.
L’impianto elettrico è di vecchia concezione, presumibilmente risalente agli anni Sessanta del Novecento.
I serramenti sono lignei con doppi vetri e sono dotati di imposte lignee.
I pavimento del piano 1° e 2° f.t. sono rivestiti con piastrelle di gres o di graniglia.
(Allegato 2: Documentazione fotografica)
DIFFORMITA’ TRA STATO DEI LUOGHI E RISULTANZE CATASTALI:
Il confronto tra le schede catastali aggiornate al 31.01.1995 e la situazione riscontrata ha evidenziato le
seguenti difformità :
- P. T: chiusura dell’androne carraio comune sul lato sud dello stesso, ricavando uno spazio a uso
esclusivo dell’u.i destinato ad autorimessa;
P. 1: presenza di una semplice finestra anziché di una porta-finestra di accesso diretto dal
soggiorno alla terrazza.
(Allegato 1- e: Difformità tra stato dei luoghi e risultanze catastali - scala 1:200
Prima di procedere alla vendita ai sensi del D.L. n° 78 del 31.05.2010, art. 19, comma 14, dovrà essere
effettuato l’aggiornamento catastale conformemente allo stato di fatto, sanando la situazione descritta al
punto 2 e allineando correttamente il C.F. al C.T..
6
!
Arch. Paola Bazzaro
Via Dora Baltea, 15
10015 - Ivrea (TO)
tel./fax: 0125-63.59.73 cell.: 348-82.68.999
C.F. BZZPLA72D53E379O - P.I. 00156798886
[email protected]
PUNTO N. 5 - STATO DI POSSESSO E LOCATIVO DEI BENI
L’unità immobiliare oggetto di pignoramento risulta occupata dal padre della debitrice, sig. Augusto
MONDUZZI e dai figli della signora MONDUZZI Romana, sig.ri Giacchero.
Dal colloquio telefonico con la signora MONDUZZI Romana risulta che i sig.ri Monduzzi e Giacchero
occupano da tempo l’immobile a titolo di comodato d’uso.
PUNTO N. 6 - FORMALITA’, VINCOLI, ONERI A CARICO DELL’ACQUIRENTE
Con Relazione Notarile depositata in tribunale in data 17/03/2014 il Dott. Benvenuto GAMBA Notaio in
Torino, iscritto presso il Collegio Notarile di Torino e Pinerolo, effettuato a tutto il 5 febbraio 2014 l’esame
ventennale della proprietà e libera disponibilità dell’immobile in oggetto, rilasciava la dichiarazione che si
riporta integralmente:
“A seguito di detto esame il sottoscritto certifica e garantisce che l’immobile sopra indicato risulta di
piena proprietà della signora Monduzzi Romana soprageneralizzata, senza alcun vincolo, onere,
peso, privilegio di qualsiasi genere, ipoteca e, comunque, iscrizione o trascrizione, e trascrizioni di
preliminari contratti di cui ai numeri 1), 2), 2) et 4) dell’articolo 2463 del Codice Civile, che possa
pregiudicare la libera disponibilità, all’infuori delle seguenti formalità eseguite alla Conservatoria dei
Registri Immobiliari di Ivrea e precisamente […]. (si veda il successivo PUNTO N. 7).
PUNTO N. 7 - FORMALITA’, VINCOLI E ONERI DA CANCELLARE DALLA PROCEDURA E NON
OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE
Le formalità pregiudizievoli delle quali dovrà essere ordinata la cancellazione nel Decreto di Trasferimento
risultano le seguenti:
ISCRIZIONI:
1) Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo per Tribunale di Torino del 01.10.2011, Rep.
n. 14249, iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Ivrea in data 12.06.2012 ai nn° 4241/354
a favore di UNICREDIT S.P.A., con sede in Roma, titolare del codice fiscale 00348170101
sull’immobile sito nel Comune di Caluso (TO), censito al Foglio 9 n. 239 sub. 2 per il diritto di
proprietà per la quota di 1/1,
contro MONDUZZI Romana, nata ad Imola (BO) il 24 marzo 1957 codice fiscale: MND RMN 57C64
E289I.
TRASCRIZIONI:
1) Atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento immobili del 19.07.2013 Rep. n. 1599,
trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Ivrea in data 16.10.2013 ai nn° 7408/5616,
a favore di UNICREDIT S.P.A., con sede in Roma, titolare del codice fiscale 00348170101,
sull’immobile sito nel Comune di Caluso (TO), censito al Foglio 9 n. 239 sub. 2 per il diritto di
proprietà per la quota di 1/1,
contro MONDUZZI Romana, nata ad Imola (BO) il 24 marzo 1957 codice fiscale: MND RMN 57C64
E289I.
Alla data odierna il costo ipotetico dei diritti per la cancellazione delle precisate formalità è il seguente:
- € 262,00 per trascrizione relativa ai pignoramenti;
- € 18.000,00 x 0,5% + 35,00 + 59,00 relativamente all’ipoteca giudiziale = circa € 184,00
oltre agli onorari dovuti per la predisposizione della nota, la presentazione all'Agenzia del Territorio e il
successivo ritiro delle copie
7
Arch. Paola Bazzaro
Via Dora Baltea, 15
10015 - Ivrea (TO)
tel./fax: 0125-63.59.73 cell.: 348-82.68.999
C.F. BZZPLA72D53E379O - P.I. 00156798886
[email protected]
La visura di aggiornamento compiuta dalla scrivente in capo all’esecutata in data 13.10.2014 non ha
evidenziato ulteriori formalità
(Allegato 5 - Visure ipotecarie integrative della Relazione Notarile depositata
e documentazione ipocatastale).
PUNTO N. 8 - VERIFICA REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE
Dagli accertamenti espletati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Caluso (TO), presso gli archivi comunali
relativamente bene immobile pignorato risultano le seguenti pratiche edilizie presentate a nome della sig.ra
MONDUZZI Romana:
1) Concessione n°1 del 08.02.1990 (Reg. N° 303) avente per oggetto la “Volturazione di concessione n°
123 del 12.06.1989 e n° 186 del 21.07.1989 presentata a nome del sig. CORDERO Piero alla nuova
proprietaria sig.ra MONDUZZI Romana residente in Caluso, via Piave, 15”.
(Allegato 4 - a: Concessione n° 1/1990)
2) Concessione n° 99 del 08.06.1990 (Reg. N° 12) avente per oggetto la “Variante in corso d’opera alla
concessione n° 123/89 volturata con concessione n° 1/90 a nome della sig.ra MONDUZZI Romana
residente in Caluso, via Piave, 15.
La variante riguardava:
- al P. T.: l’apertura di un nuovo passaggio carraio di accesso da via Piave al cortile interno del
fabbricato realizzando un androne carraio dotato di portone in legno su via Piave;
- al P. 1: riqualificazione del bagno già esistente con accesso esterno dal terrazzo (con
ampliamento e rinforzo dei muri perimetrali) oltre ad adeguamenti delle finestre e porte esterne
sul fronte sud.
(Allegato 4 - b: Concessione n° 99/1990)
Presso l’Ufficio Tecnico è stata altresì rinvenuta la Concessione n° 123 del 12.06.1989 presentata dal
precedente proprietario sig. CORDERO Piero alla quale si richiama la n° 99/1990 presentata dalla Esecutata
e che ne costituisce una variante.
Tale pratica originale del 1989 riguardava “Opere di ristrutturazione parziale” che comprendevano:
- al P. T.: la demolizione di un tramezzo tra cucina e camera per la realizzazione di un unico
locale;
- al P. 1: la demolizione del bagno con accesso dalla terrazza e la realizzazione di un nuovo
bagno interno, oltre ad adeguamenti delle finestre e porte esterne sul fronte sud;
- al P. 2: la realizzazione di un nuovo bagno interno riposizionando i divisori interni.
(Allegato 4 - b’ – Concessione n°123/1989)
3) D.I.A. n° 418 dell’11.01.2006 a nome della proprietaria sig.ra MONDUZZI Romana avente per oggetto la
“Costruzione di un muro di tamponamento in blocchi in cls splittati legati con malta di calce idraulica a
separazione dell’androne carraio dal cortile. Non sono previste vedute e/o luci. Sostituzione di
serramento, interno proprietà: da finestra apribile con persiane “a luce” a finestra in vetrocemento con
apertura “ a vasistas […]”.
(Allegato 4 –c: DIA n° 418/2006)
CONFRONTO TRA STATO DEI LUOGHI E OPERE CONCESSIONATE:
In seguito al sopralluogo la scrivente ha riscontrato la sostanziale corrispondenza tra lo stato dei luoghi del
bene de quo e le opere concesse con pratica n° 99/1990 e n°418/2006 a meno di:
- P. T: non ancora avvenuta sostituzione della finestra a due battenti rivolta sul cortile a sud
nell’ingresso-vano scale con finestra a vasistas come previsto dalla D.I.A. n° 418
8
Arch. Paola Bazzaro
Via Dora Baltea, 15
10015 - Ivrea (TO)
tel./fax: 0125-63.59.73 cell.: 348-82.68.999
C.F. BZZPLA72D53E379O - P.I. 00156798886
[email protected]
-
dell’11.01.2006.
P. 1: apertura di un nuovo passaggio di comunicazione diretto tra la cucina e il bagno al P. 1,
con trasformazione della precedente porta di accesso dalla terrazza in finestra alta.
COSTI EVENTUALI SANATORIE
Richiamate le considerazioni fatte ai punti precedenti in merito all’attività edilizia svolta in difformità dai
provvedimenti autorizzativi e/o comunicazioni di intervento, le opere difformi potranno ottenere il permesso in
sanatoria con una spesa presunta di circa €. 3.000,00 (comprensiva di opere edili per i ripristini o pratiche
edilizie, oblazione, doppio degli oneri, eventuali imprevisti, ecc…).
Al riguardo si richiama l’art. 36 (accertamento di conformità) del D.P.R. 6 giugno 2001 N° 380 come
modificato dal D.Lgs 301/02 (ex Legge 28/02/1985 n° 47 art. 13), sottolineando che, l’istanza di
dichiarazione in sanatoria, deve essere presentata a cura dell’aggiudicatario, entro e non oltre 120
(centoventi) giorni dalla notifica del decreto emesso dall’Autorità Giudiziaria così come dettato dall’art.
46 comma 5 del disposto sopra richiamato.
Si precisa che la sottoscritta ha tenuto conto dei suddetti costi nella determinazione del valore a base d’asta.
PIANO REGOLATORE E NORME DI ATTUAZIONE
Il Comune di Caluso è dotato di un:
1. Piano regolatore generale intercomunale (P.R.G.I.) approvato con DGR n.69-34761 del
23.01.1990, e successiva integrazione approvata con DGR n. 199-35711 del 27.02.1990;
2. Progetto definitivo della Prima Variante del P.R.G.C. approvato con DGR n. 6-3484 del
16.07.2001;
3. varianti parziali ex art. 17 comma 5 della L.R.56/77, l’ultima delle quali, attualmente in vigore, è la
Variante Parziale n. 9 approvata con deliberazione del Consiglio Comunale n. 64 del 28.11.2013.
L’area oggetto di interesse ricade nella D.U. 5 del Capoluogo, area R10.2r con destinazione d’uso
residenziale, classe di intervento di RISTRUTTURAZIONE di cui al riferimento III, Capo 3, art. 4, comma B
delle N.d.A., in area SUEr di recupero, con gli indici riportati sul C.D.U.
(Allegato 3: Estratto P.R.G.C., N.d.A. e Certificato di Destinazione Urbanistica)
Il bene non risulta provvisto di Attestato di Certificazione Energetica da produrre prima dell’atto di vendita. Il
costo per la redazione dell’ACE ammonta a circa Euro 300,00 oltre ad IVA ed oneri di legge.
PUNTO N. 9 - GIUDIZIO DI STIMA E VALORE A BASE D’ASTA
La scrivente, nella stima del valore venale del bene pignorato per la piena proprietà per la quota di 1/1, ha
provveduto ad adottare, per ragioni di opportunità e prudenza, almeno due criteri di stima (sintetica e
analitica), giungendo a esprimere il giudizio di stima come media dei valori così ottenuti.
Compiuti gli opportuni accertamenti e verifiche, constatati i prezzi mediamente praticati in libero mercato per
immobili similari, raffrontati con quelli di beni trasferiti recentemente e reperiti da indagine effettuata in loco,
fatte le dovute proporzioni, tenuti presenti la consistenza e le peculiarità dell’oggetto di stima nel suo
complesso e consideratane l’ubicazione e lo stato di conservazione, ritiene di assegnare al bene, quale più
probabile valore di mercato:
€/mq 500,00
Le superfici lorde sono state dedotte dalle planimetrie catastali ed omogeneizzate come di seguito indicato:
P INT:
Cantina: mq 31,10 x 0,5
= mq 15,55
x €/mq 500,00
= € 7.775,00
9
Arch. Paola Bazzaro
Via Dora Baltea, 15
10015 - Ivrea (TO)
tel./fax: 0125-63.59.73 cell.: 348-82.68.999
C.F. BZZPLA72D53E379O - P.I. 00156798886
[email protected]
PT:
Autorimessa: mq 42,4 x 0,5
= mq 21,20
PT:
Ingresso e vano scale: mq 25,80 x 1
P1:
Cucina, bagno, soggiorno: mq 62,10 x 1
Terrazza: mq 21,30 x 0,3
= mq 6,39 (arrotondato a mq 6,40)
P2:
n° 2 camere, disimpegno e bagno: mq 56,05 x 1
-
x €/mq 500,00
= € 10.600,00
x €/mq 500,00
= € 12.900,00
x €/mq 500,00
= € 31.050,00
x €/mq 500,00
= € 3.200,00
x €/mq 500,00
= € 28.025,00
balcone: mq 4 x 0,3
= mq 1,20
x €/mq 500,00
=€
Totale = mq 188,30
x €/mq 500,00
= € 94.150,00
600,00
Tenendo conto dei costi per sanatorie/ripristini, applicando un abbattimento forfetario pari al 10% rispetto al
valore venale reale dei beni vista la natura esecutiva e non contrattuale della vendita e l’assenza di garanzia
per eventuali vizi occulti, si ottengono i seguenti valori:
Sanatorie/ripristini – 3.000,00
Abbattimento forfetario: - 10%
€ 94.150,00 – 3.000,00 =
€ 91.150,00 – 10% =
€ 91.150,00
€ 82.035,00
Diritti in capo all’esecutato:
Piena proprietà per la QUOTA DI 1/1
€ 82.035,00 x 1 =
€ 82.035,00
VALORE A BASE D’ASTA arrotondato a
= € 82.000,00
PUNTO 10. TRASFERIMENTO IMMOBILE EVENTUALMENTE SOGGETTO A PAGAMENTO DELL’IVA
Per quanto concerne il trasferimento dei beni non si ha l’applicazione dell’ IVA in quanto si tratta di fabbricato
non strumentale all’esercizio dell’attività compiuta dalla Esecutata.
PUNTO N. 11 - EVENTUALE DIVISIBILITA’ DEI BENI
Trattandosi di una unica unità immobiliare è stato costituito un Lotto Unico.
PUNTO 12 – EVENTUALI OPERE DA ESEGUIRE CON URGENZA SUL BENE
Il bene appare in discreto stato di conservazione e per quanto è stato possibile verificare, non risultano
necessarie opere di manutenzione da eseguire con urgenza.
10
Arch. Paola Bazzaro
Via Dora Baltea, 15
10015 - Ivrea (TO)
tel./fax: 0125-63.59.73 cell.: 348-82.68.999
C.F. BZZPLA72D53E379O - P.I. 00156798886
[email protected]
PREDISPOSIZIONE TESTO PER PUBBLICITA’
TRIBUNALE ORDINARIO DI IVREA
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Immobiliare R.G. 106/2013
LOTTO UNICO
Comune di Caluso (TO), Catasto Fabbricati F. 9, n. 239, sub. 2, via Piave n. 15, Piani S/T-1/2,
Categoria A/3, Classe 2, Vani 5,5, Rendita Euro 235,76.
Piena proprietà per la quota di 1/1
VALORE A BASE D’ASTA € 82.000,00 (EURO OTTANTADUEMILA/00)
L‘immobile è ubicato in Caluso (TO), comune canavesano di circa 7.500 abitanti a vocazione vitivinicola.
L’u.i. è una porzione di fabbricato tradizionale in linea a tre piani fuori terra oltre un piano interrato, con
affaccio su via Piave, servito da scala interna, risalente presumibilmente a inizio Novecento.
L’accesso avviene direttamente da via Piave, attraverso l’autorimessa, o dall’androne carraio adiacente
attraverso l’ingresso pedonale ivi posizionato, al numero civico 15.
L’immobile risulta accatastato come abitazione di tipo economico A/3 così composta:
- al piano seminterrato: cantina;
- al piano terreno: autorimessa; ingresso e vano scale;
- al piano primo: cucina, soggiorno, bagno;
- al piano secondo: n° 2 camere, bagno.
L’edificio è realizzato in muratura mista portante intonacata sulle due facce e orizzontamenti piani.
E’ dotato di serramenti in legno a doppi vetri.
La copertura é lignea con manto in coppi.
Il fronte principale si trova orientato a nord, direttamente su via Piave.
Il fronte sud si affaccia su un cortile ad uso esclusivo di un’altra proprietà ed è provvisto di terrazza al P.1 e
balcone ligneo al P. 2..
L’unità immobiliare è dotata di impianto di riscaldamento a gas metano e radiatori in alluminio.
COERENZE: l’immobile pignorato confina con via Piave e con i mappali al Foglio 9, nn. 1343, 1475, 253.
11
Arch. Paola Bazzaro
Via Dora Baltea, 15
10015 - Ivrea (TO)
tel./fax: 0125-63.59.73 cell.: 348-82.68.999
C.F. BZZPLA72D53E379O - P.I. 00156798886
[email protected]
PREDISPOSIZIONE SUPPORTO INFORMATICO
La presente relazione viene depositata, così come richiesto, corredata da 2 CD-ROM contenenti la relazione
peritale, le planimetrie dei beni e le fotografie, oltre a copia priva del nominativo e dei dati sensibili del
debitore. Si provvede inoltre a trasmettere copia della presente relazione al creditore procedente tramite
invio di posta elettronica certificata, come dallo stesso autorizzata, nonché al debitore.
Con la presente relazione di perizia, la scrivente ritiene di aver assolto al mandato ricevuto, rimanendo a
disposizione dell’Ill.mo G.E. per ogni eventuale chiarimento.
Ivrea, lì 05.12.2014
L’Esperto nominato
(arch. Paola BAZZARO)
12
Arch. Paola Bazzaro
Via Dora Baltea, 15
10015 - Ivrea (TO)
tel./fax: 0125-63.59.73 cell.: 348-82.68.999
C.F. BZZPLA72D53E379O - P.I. 00156798886
[email protected]
ELENCO ALLEGATI
1. DOCUMENTAZIONE CATASTALE
a: Estratto di mappa
b-1: Visura per immobile particella n. 239.
b-2 : Visura storica per immobile particella n. 238
b-3: Visura storica per immobile particella n.239
b-4: Visura storica per immobile particella n. 240
c-1: Elaborato planimetrico particella 239 scala 1:500;
c-2: Ingrandimento elaborato planimetrico particella 239 scala 1:200;
d-1: Planimetria particella n.239 sub. 2 - scala 1:200
d-2: Planimetria particella n.240 - scala 1:200
d-3: Planimetria particella n.240, sub. 2 - scala 1:200
d-4: Planimetria particella n.240 sub. 3 - scala 1:200
d-5: Planimetria particella n.240 sub.4 - scala 1:200
d-6: Planimetria particella n.240 sub. 6 graffata con la n. 1416, sub. 1 - scala 1:200
1-e: Difformità tra stato dei luoghi e risultanze catastali - scala 1:200
2. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
3. ESTRATTO P.R.G.C., N.D.A. E CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA
4. PRATICHE EDILIZIE
a - Concessione n° 1/1990
b - Concessione n° 99/1990;
b’ – Concessione n°123/1989
c – DIA n° 418/2006
5. VISURE IPOTECARIE INTEGRATIVE DELLA RELAZIONE NOTARILE DEPOSITATA E
DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE
a –Atto di compravendita rogito Forni Antonio di Caluso del 18.12.1989 repertorio numero 10666,
trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ivrea il 13.01.1990 ai numeri 384/336, a
favore di MONDUZZI Romana contro i signori CORDERO Piero e MOCCIA Adalgisa;
b – Ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo del 01.10.2011 repertorio numero 14249 iscritto alla
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ivrea il 12.06.2012 ai numeri 4241/354 contro MONDUZZI
Romana;
c – Ispezione ipotecaria aggiornata al 13.10.2014 della sig.ra MONDUZZI Romana
d – Ispezione ipotecaria aggiornata al 15.10.2014 del sig. CORDERO Piero.
13