Aniello Salvati
Ingegnere
TRIBUNALE DI SALERNO
Terza sezione civile
Ufficio esecuzioni immobiliari
ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 294/2011
PERIZIA DI STIMA
Mercato San Severino, 03-09-2012
L’esperto incaricato
Ing. Aniello Salvati
1
Studio tecnico: via Vinc. Alfano n° 21 – 84085 – Mercato San Severino (Sa) – p.ta iva 02484670654
Tel. 089826457 - Cell. 3473843753
Aniello Salvati
Ingegnere
Ill.mo G.E. Dr. Alessandro Brancaccio
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI SALERNO
Terza sezione civile
Ufficio esecuzioni immobiliari
Oggetto:
esecuzione
immobiliare
n. 294/2011
promossa
dalla
DEUTSCHE BANK SPA con sede in Milano, Piazza del Calendario n° 3,
contro OMISSIS
SOMMARIO
1. Premessa e quesiti
2. Risposta ai quesiti 1,2 e 3 ed ispezione ipotecaria
3. Operazioni peritali (ispezione sui luoghi)
4. Risposta al quesito 4 (dati catastali immobile pignorato e descrizione)
5. Risposta al quesito 5 (precisare la provenienza del bene al debitore)
6. Risposta al quesito 6 (valutare la possibilità di una divisione dei beni)
7. Risposta al quesito 7 (stato di possesso del bene)
8. Risposta al quesito 8 (indicare il regime patrimoniale del debitore)
9. Risposta al quesito 9 (formalità, vincoli ………. a carico dell’acquirente)
10. Risposta al quesito 10 (formalità, vincoli...…non a carico dell’acquirente)
11. Risposta al quesito 11 (acquisire e depositare visure ipotecarie e catast.)
12. Risposta al quesito 12 (regolarità edilizia, urbanistica,….………..)
13. Risposta al quesito 13 (determinazione valore e criteri di stima,…….….)
14. Riepilogo
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Aniello Salvati
Ingegnere
RELAZIONE TECNICA
1) PREMESSA E QUESITI
L’ill.mo sig. Giudice delle esecuzioni immobiliari del Tribunale di Salerno, dr.
Alessandro Brancaccio in data 07-05-2012 conferiva incarico allo scrivente ing.
Aniello Salvati con studio in Mercato San Severino alla via Vinc. Alfano n° 21,
iscritto all’Ordine degli Ingegneri di Salerno e a quello dei Consulenti Tecnici
presso il Tribunale di Salerno, ponendo i seguenti quesiti: (All. n. 1)
1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la
documentazione prevista dall’art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia,
manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e
restituisca gli atti senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la
prosecuzione delle operazioni;
2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione
è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via
preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la
documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa
di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda,
limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12;
per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:
4) identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente
l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati
nell’atto di pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure
esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali,
relazionando al g.e.;
5) precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere
l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito
la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
6) valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove
sussistano i presupposti predisponga un progetto di divisione in natura dei
medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari delle loro
generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli
ipotetici conguagli in denaro;
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7) dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi,
dal titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare
dell’occupante con particolare riferimento alla esistenza di contratti
registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la
data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta,
l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in
corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù,
etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per
questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento;
8) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo
producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza
di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la
data della relativa annotazione;
9) riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi
compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria
dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di
natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l’importo annuo delle
spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le
eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le
eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande
giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in
corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di
assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a
questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali
obbligazioni propter rem);
10) riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque
risulteranno non opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie,
trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.),
indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca
o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;
11) acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e
per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed
integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento
dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse
all’esito di accurato controllo incrociato;
12) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché
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l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi
la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di
destinazione urbanistica di cui all.’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n.
380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della
L. 28-2-1985 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale
da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero
di cui all’art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto
menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà,
ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46,
comma 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, comma 6, della citata L. 47/85;
quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono;
13) determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine
della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo
elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie
immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe
caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più
vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni,
lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le
correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la manutenzione
dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri
giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per
assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali
insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi.
Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della
sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote
indivise.
14) corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto
informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows
Microsoft, nonché “pdf” per Adobe Acrobat) – di una planimetria e di
riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto,
indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o
località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio,
alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio,
alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al
numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale proprietario e,
comunque, il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di
comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato
di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità,
il valore del bene da porre a base d’asta;
15) estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le
specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente –
dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli
interni.
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Ancora, il Giudice dell’esecuzione ricorda all’esperto che egli, per legge, deve
altresì procedere alla stima entro e non oltre il termine del 45° giorno
antecedente l’udienza di determinazione delle modalità di vendita indicata nel
decreto/ordinanza che lo ha nominato, comunicando, entro il detto termine, la
relazione ai creditori ed la debitore – e a quest’ultimo anche se non costituito –
e con invito a fargli pervenire eventuali note entro il 15° giorno antecedente
l’udienza stessa; e, nel caso in cui tali note gli siano fatte pervenire, egli dovrà
presenziare a quest’ultima per rendere i chiarimenti necessari.
Invita, altresì l’esperto ad allegare all’originale della perizia da depositare in
Cancelleria l’attestazione di aver proceduto ai suddetti invii.
2) RISPOSTA AI QUESITI 1, 2 e 3
Per i quesiti di cui ai punti 1, 2 e 3, considerato che i beni pignorati consistono
esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è
necessaria, il C.T.U ha effettuato le necessarie ispezioni presso il Servizio di
Pubblicità Immobiliare degli Uffici dell’Agenzia del Territorio di Salerno (All.
n° 5 e 8)
che hanno confermato quanto attestato dall’ avv. Alfonso Ajello notaio
in Milano nel certificato notarile dell’ 08-07-2011 depositato in cancelleria in
data 14-07-2011.
3) OPERAZIONI PERITALI
3a - Ispezioni sui luoghi
Per rispondere agli altri quesiti, l’esperto, previa comunicazione alle Parti con
Raccomandata A/R (All. n. 2), in data 20/06/2012 si è recato, con un suo
collaboratore, l’ing. Gennaro PIERRI da Fisciano, sui luoghi oggetto di stima
(appartamento sito in Salerno alla via Pasubio, n. 12, località Mariconda).
E’ presente sui luoghi Omissis, rispettivamente figlio e moglie del signor
Omissis, che consentono all’esperto l’accesso nell’immobile, mentre resta
assente la parte procedente
sebbene regolarmente avvisata. Lo scrivente
effettua un rilievo fotografico e delle misure sia dell’appartamento pignorato sia
del ripostiglio al piano sottotetto, pertinenza esclusiva dell’appartamento.
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E’ stato redatto regolare verbale di sopralluogo che si allega alla presente
relazione (All. n. 3).
L’appartamento, come si evince dalle foto, è regolarmente abitato, dallo stato di
famiglia del signor Omissis (All. n. 4) si evince che il nucleo familiare che vi
risiede è formato da 6 persone.
4
–
INDAGINI
PRESSO
L’AGENZIA
DEL
TERRITORIO
DI
SALERNO
Dalle visure catastali allegate (All. n. 5) i beni immobili oggetto della presente
relazione di stima siti nel Comune di Salerno in Via Pasubio n° 12, località
Mariconda, sono intestati a:
Omissis
e sono riportati in:
Catasto Fabbricati al foglio 39, p.lla 742, sub 4, categ. A/4, piano 2°, int. 4,
6,5 vani, rendita catastale 469,98 €. .
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Unità immobiliare dal 01-08-2001
DATI
IDENTIFICATIVI
Foglio
Part
Sub
39
742
4
(All. n. 5)
DATI DERIVANTI
DA
DATI DI CLASSAMENTO
Zona
Cens.
2
Cat.
Classe
Consistenza
A/4
3
6,5 vani
Rendita
469,98 €.
ISTRUMENTO
(ATTO PUBBLICO)
del 10-07-2001 n.
16103.1/2001 in atti
dal 01/08/2001
Via Pasubio n. 12 piano: 2 interno: 4;
Indirizzo
Bene comune censibile dal 01-02-2001
DATI
IDENTIFICATIVI
(All. n. 5)
DATI DERIVANTI
DA
DATI DI CLASSAMENTO
Foglio
Part
Sub
Zona
Cens.
Cat.
Classe
Consistenza
39
742
4
2
A/4
3
6,5 vani
Rendita
910.000
Lire
VARIAZIONE
TOPONOMASTICA
del 01-02-2001 n.
850.1/2001 in atti dal
01-02-2001
(protocollo n. 41363)
Via Pasubio n. 12 piano: 2 interno: 4;
Indirizzo
Situazione dell'unità immobiliare dal 02-11-2000
DATI
IDENTIFICATIVI
(All. n. 5)
DATI DERIVANTI
DA
DATI DI CLASSAMENTO
Foglio
Part
Sub
Zona
Cens.
Cat.
Classe
Consistenza
39
742
4
2
A/4
3
6,5 vani
Rendita
COSTITUZIONE del
910.000
Lire
Indirizzo
Annotazioni
02-11-2000
n. 5378.1/2000 in atti
dal
02/11/2000 (protocollo
n. 275955)
Via Pasubio n. 12 piano: 2 interno: 4;
classamento proposto (D.M. 701/94)
8
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Situazione degli intestati dal 10-07-2001 (All. n. 5)
N
1
DATI ANAGRAFICI
CODICE FISCALE
Omissis
Omissis
ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 10-07-2001
Trascrizione n. 16103.1/2001 in atti dal 01/08/2001
Repertorio n.: 6155 Rogante NAPOLITANO ELEONORA Sede SAN VALENTINO TORIO
COMPRAVENDITA (Passaggi intermedi da esaminare)
DATI DERIVANTI DA
Situazione degli intestati dal 02-11-2000
N
DIRITTI E ONERI REALI
Proprietà per 1/1
(All. n. 5)
DATI ANAGRAFICI
COMUNE DI SALERNO con
sede in Salerno
DIRITTI E ONERI REALI
CISACUNO PER I
80000330656
PROPRI DIRITTI fino al
1
28/01/1987
CISACUNO PER I
SANTUARIO PONTIFICIO DI
00293960639
PROPRI DIRITTI fino al
2
POMPEI con sede in POMPEI
28/01/1987
COSTITUZIONE del 02-11-2000 n. 5378.1/2000 in
atti dal 02-11-2000 (protocollo n. 275955)
DATI DERIVANTI DA
Situazione degli intestati dal 28-01-1987
N
1
(All. n. 5)
DATI ANAGRAFICI
COMUNE DI SALERNO con
sede in Salerno
DATI DERIVANTI DA
CODICE FISCALE
CODICE FISCALE
00263650657
DIRITTI E ONERI REALI
Proprietà fino al 01-02-2001
SENTENZA (ATTO DELL'AUTORITA' GIUDIZIARIA) del 28-01-1987 n. 21990.1/2001in atti dal
01/02/2001 (protocollo n. 41363) Repertorio n.: 2289
Rogante: CORTE CASSAZIONE Sede: ROMA
SENTENZA CORTE DI CASSAZIONE
(PREALLINEAMENTO)
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Aniello Salvati
Ingegnere
STRALCIO CATASTALE DEL FOGLIO N° 39 DI SALERNO (All. n. 5)
Particella n° 742
Chiesa Madonna del Rosario
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10
Aniello Salvati
Ingegnere
PLANIMETRIA CATASTALE DELL’IMMOBILE PIGNORATO (All. n. 5)
appartamento
11
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Ingegnere
Gli identificativi catastali (comune, foglio, particella e subalterno)
sopra
riportati corrispondono con quelli riportati nell’atto di pignoramento.
L’intestazione in catasto dell’immobile:
“Omissis, proprietaria per 1/1”
non corrisponde con quanto riportato nell’atto di pignoramento immobiliare:
“Omissis, proprietario per 1/2”
“Omissis, proprietario per 1/2”
E’ corretto quanto riportato nell’atto di pignoramento immobiliare, perché
essendo deceduta in data 10-03-2009 la signora Omissis, per successione (All. n.
6)
la proprietà dell’immobile pignorato è passata ai due figli, unici eredi,
Omissis, ciascuno dei quali è diventato proprietario della quota pari a 1/2
dell’immobile pignorato.
Confini dell’appartamento che si trova al primo piano (catastalmente secondo):
a nord-est con via Pasubio, a nord-ovest con scala, pianerottolo e appartamento
int. 3, a sud-ovest con area pubblica che separa da via Carso e a sud-est con
area pubblica che separa da un altro condominio.
Confini del ripostiglio che si trova al piano sottotetto identificato con il numero
int. 4: a nord-est con via Pasubio, a nord-ovest con ripostiglio int. 2, a sud-ovest
con corridoio comune di accesso e a sud-est con ripostiglio int. 6.
L’appartamento pignorato si trova al di sopra del piano rialzato, per tale motivo
primo piano; per il catasto il piano rialzato corrisponde al piano primo, di
conseguenza quello al di sopra è il piano secondo.
L’orientamento riportato sulla planimetria catastale non è esatto, quello corretto
è riportato sulla tavola “Rilievo dello stato dei luoghi” (All. n. 7 ); quanto
rilevato corrisponde, praticamente, a quanto riportato sulla planimetria
catastale.
Dalle visure ipotecarie fatte (All. n. 8 ) si evince che su tali beni pignorati non
gravano altre procedure esecutive.
4a – Rilievo dello stato dei luoghi e descrizione degli immobili pignorati
Gli immobili pignorati, appartamento e ripostiglio di pertinenza come riportati
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STRALCIO AEROFOTOGRAMMETRICO
COMUNE DI SALERNO QUARTIERE MARICONDA
Caserma
Carabinieri
Parco del
Mercatello
Mar Tirreno
Via Raffaele
Mauri
Scuola
dell’infanzia
primaria di via Pasubio
Via Picenza
e
Foglio 39 p.lla 742
Parco Pubblico
Chiesa Madonna
del Rosario
i
a
N
i
a
13
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FOTO DELLA ZONA DA GOOGLE
Parco del Mercatello
Mar Tirreno
Via Picenza
Scuola dell’infanzia e
primaria di via Pasubio
Via Raffaele
Mauri
Parco
Pubblico
Foglio 39 p.lla 742
Chiesa
Madonna
del Rosario
N
14
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All. n. 7
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nell’allegata planimetria catastale (All. n. 5 ), fanno parte del condominio, di
forma rettangolare (circa 20 m. X 10 m.), sito in Via Pasubio n° 12, località
Mariconda, del Comune di Salerno e sono identificati in catasto con i seguenti
dati: foglio 39, particella 742, sub 4, cat. A/4, 6,5 vani, rendita 469,98 €..
Detti beni sono di proprietà:
Omissis
perché ereditati dalla mamma, sig.ra Omissis, giusta dichiarazione di
successione (All. n. 6 ) n. 485 vol. 9990/10, presentata presso l’ufficio del
Registro di Salerno il 10-03-2010, trascritta il 19-03-2010, registro particolare
8436 registro generale 11329; alla signora Omissis i suddetti beni erano
pervenuti in virtù dell’atto di compravendita (All. n. 9) rep. n° 6155 del 10-072001 stipulato a Salerno dalla dottoressa Eleonora NAPOLITANO, Notaio in
San Valentino Torio, trascritto il 26-07-2001, registro particolare 16103 registro
generale 20665, dal Comune di Salerno. Dalle visure ipotecarie allegate (All. n.
8)
si evince che non ci sono altre procedure esecutive gravanti sui beni oggetto
della presente perizia.
Da via Pasubio (foto nn. 2 e 3) si accede al condominio col numero civico 12
che, come si evince dallo stralcio catastale allegato (All. n. 5 ), non ha corte di
pertinenza. Il condominio confina a nord-est con via Pasubio, a nord-ovest con
area pubblica che separa da un altro condominio, a sud-ovest con area pubblica
che separa da via Carso e a sud-est con area pubblica che separa da un altro
condominio.
Le strade via Pasubio e via Carso hanno una carreggiata formata da due comode
corsie e sono dotate di marciapiede; l’illuminazione serale e notturna di tale
zona è assicurata dall’impianto pubblico esistente (foto nn. 1 e 6).
Come si evince dallo stralcio aerofotogrammetrico di “pag. 13” intorno al
condominio troviamo: la Scuola Primaria e dell’Infanzia, la Chiesa della
Madonna del Rosario, Parco Pubblico confinate con via Carso, la Caserma dei
Carabinieri, il Parco Pubblico del Mercatello e il Mar Tirreno che in linea d’aria
si trova a una distanza di circa 600 m. .
16
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Aniello Salvati
Ingegnere
L’inizio dei lavori per la costruzione di questo condominio è anteriore al 1°
settembre 1967, come si evince dall’atto di acquisto (All. n. 9 ) della signora
Omissis.
Tale condominio con una pianta di forma rettangolare (20 m. X 10 m. circa) si
sviluppa in altezza su cinque livelli, i primi quattro sono destinati ad abitazioni
(due per ogni piano per un totale di otto abitazioni) mentre all’ultimo piano ci
sono i ripostigli.
La struttura portante verticale (pilastri e travi) di questo immobile potrebbe
essere completamente in calcestruzzo cementizio armato,
avendo rilevato
durante il sopralluogo la presenza di un pilastro fra “soggiorno” e “letto 2”,
oppure potrebbe trattarsi di una struttura mista (calcestruzzo cementizio armato
e muratura portante); la struttura portante delle scale è in calcestruzzo
cementizio armato mentre i solai sono del tipo latero-cementizio.
La facciata esterna del condominio interessato, in buone condizioni (foto nn. 1, 2,
3, 4, 5 e 6),
è stata ristrutturata nel corso dell’anno 2005.
Per raggiungere l’appartamento pignorato attraverso il portone, civico n° 12 su
via Pasubio, bisogna raggiungere il primo piano (catastalmente secondo) di
questo condominio non dotato di ascensore; una volta sul pianerottolo, con le
spalle verso le scale, la porta sulla sinistra (foto. n° 7) permette l’accesso al
suddetto appartamento. Una volta all’interno, come si evince dal rilievo dello
stato dei luoghi (All. n. 7), superato il piccolo ingresso (foto n° 8) ci si trova in
un unico grande ambiente soggiorno-cucina (foto nn° 9, 10 e 11); da questo grande
ambiente si accede direttamente a tre camere da letto (foto nn° 12, 13 e 14) e al
bagno (foto n° 16) e attraverso
un piccolo disimpegno (foto nn° 17 e 18) alla
quarta camera da letto (foto n° 15) e all’unico balcone (foto nn° 4 e 19).
In tutti gli ambienti, balconi o finestre, assicurano l’areazione e l’illuminazione
in maniera naturale.
Le condizioni generali dell’appartamento all’interno, come si evince dalle foto
allegate, sono buone in quanto ristrutturato radicalmente da qualche anno;
durante i lavori di ristrutturazione gli infissi interni sono stati sostituiti mentre
gli infissi esterni, in legno con vetri, sono stati riparati; gli infissi esterni sono
protetti con persiane.
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Aniello Salvati
Ingegnere
L’appartamento è pavimentato con piastrelle di ceramica (40 cm. X 40 cm.
circa) di colore chiaro, le pareti del bagno e dell’angolo adibito a cucina sono
rivestite con piastrelle di ceramica; le pareti degli altri ambienti sono rifinite
con pittura di colore chiaro.
Impianti esistenti e funzionanti: elettrico (con citofono e segnale per la
televisione), idraulico e di riscaldamento; la fornitura dell’acqua potabile è
assicurata dall’acquedotto comunale e lo scarico dei reflui avviene nella
pubblica fognatura; una caldaia autonoma a metano (foto n° 19) assicura la
produzione di acqua calda per cucina, bagno e per l’impianto di riscaldamento.
L’altezza libera all’interno dell’appartamento è pari a 3,10 m..
Per raggiungere il ripostiglio bisogna portarsi, attraverso il vano scale, al piano
sottotetto (foto nn° 20 e 21); giunti sul pianerottolo del piano sottotetto bisogna
accedere al disimpegno sulla sinistra (foto n° 20), la seconda porta sulla sinistra
(foto n° 21)
permette l’accesso a questo locale. Trattasi di un piccolo vano di
forma rettangolare (3,00 m. X 2,10 m circa) utilizzabile come deposito è
pavimentato con piastrelle e ha le pareti rifinite con pittura di colore chiaro.
Il ripostiglio ha un’altezza minima di 1,50 m. e un’altezza massima di 2,60 m..
Dati metrici:
balcone
6,38 mq. X 0,33 = 2,11 mq.
ripostiglio
6,30 mq. X 0,30 = 1,89 mq.
letto 1
12,91 mq.
letto 2
12,55
“
letto 3
12,91
“
bagno
3,82
“
letto 4
8,82
“
30,00
“
balc.
2,11
“
ripos.
1,89
“
ingr.
sogg.
cuc.
dis.
Totale
85,01 mq.
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Aniello Salvati
Ingegnere
5 – PRECISARE LA PROVENIENZA DEL BENE AL DEBITORE
L’immobile pignorato:
 appartamento sito in Salerno, via Pasubio n° 12, piano primo
(catastalmente secondo), distinto dal numero interno 4, composto di 4
vani ed accessori, ingresso-soggiorno-cucina, bagno e ripostiglio,
confinante a nord-est con via Pasubio, a nord-ovest con scala,
pianerottolo e appartamento int. 3, a sud-ovest con area pubblica che
separa da via Carso e a sud-est con area pubblica che separa da un altro
condominio; costituisce pertinenza dell’unità abitativa, il piccolo
ripostiglio al piano sottotetto, distinto con il n. 4, che confina a nord-est
con via Pasubio, a nord-ovest con ripostiglio int. 2, a sud-ovest con
corridoio comune di accesso e a sud-est con ripostiglio int. 6;
riportato nel Catasto Fabbricati al Foglio 39, Particella 742, sub 4, Categoria
A/4, consistenza 6,5 vani;
è di proprietà
Omissis
perché ereditato dalla mamma, sig.ra Omissis, giusta dichiarazione di
successione (All. n. 6) n. 485 vol. 9990/10, presentata presso l’ufficio del
Registro di Salerno il 10-03-2010, trascritta il 19-03-2010, registro particolare
8436 registro generale 11329;
alla signora Omissis il suddetto bene era pervenuto in virtù dell’atto di
compravendita (All. n. 9) rep. n° 6155 del 10-07-2001 stipulato a Salerno dalla
dottoressa Eleonora NAPOLITANO, Notaio in San Valentino Torio, trascritto
il 26-07-2001, registro particolare 16103 registro generale 20665, dal Comune
di Salerno.
6 – VALUTARE LA POSSIBILITA’ DI UNA DIVISIONE DEI BENI
Pur essendoci comproprietà, il pignoramento di cui all’oggetto interessa il
100% del bene (appartamento e relativo ripostiglio di pertinenza) quindi non
c’è la necessità di una divisione dei beni.
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Ingegnere
7 – POSSESSO DEL BENE, EVENTUALE TITOLO SE OCCUPATO DA
TERZI, ECC.
Al momento del sopralluogo erano presenti la signora Omissis, rispettivamente
moglie e figlio dell’esecutato sig. Omissis; la signora Omissis, in tale
circostanza, ha fatto presente che l’immobile è occupato dal suo nucleo
familiare. Infatti lo stato di famiglia (All. n. 4) rilasciato dal Comune di Salerno
in data 01-08-2012
CERTIFICA CHE
la seguente composizione familiare di Omissis
risulta essere iscritta in VIA PASUBIO n. 12
Omissis
Poiché il possessore dell’immobile pignorato signor Omissis è proprietario solo
del 50% dello stesso, ho verificato in data 10-09-2012 presso l’Agenzia delle
Entrate di Salerno che, tuttavia, non esiste un contratto di affitto con Omissis
che giustifichi il possesso, di fatto, dell’altro 50%.
Non ci sono diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che
delimitino la piena fruibilità del cespite di cui all’oggetto.
8 – REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE, SE CONIUGATO
I
due
debitori
Omissis,
come
si
evince
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Ingegnere
dai certificati (ESTRATTO PER RIASSUNTO DAI REGISTRI DEGLI ATTI DI
MATRIMONIO)
allegati (All. n. 10) sono coniugati.
Il signor Omissis e
la signora Omissis,
hanno contratto matrimonio in Salerno in data 10-08-1975;
poiché “alla data del rilascio del certificato (08-08-2012) non esistono
annotazioni inerenti al regime patrimoniale” vuol dire che sono “in comunione
dei beni”.
Il signor Omissis,
e
la signora Omissis,
hanno contratto matrimonio in Salerno in data 08-07-1978;
poiché “alla data del rilascio del certificato (31-08-2012) non esistono
annotazioni inerenti al regime patrimoniale” vuol dire che sono “in comunione
dei beni”.
9 – FORMALITA’, VINCOLI OD ONERI, ANCHE DI NATURA
CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE, CHE RESTERANNO A
CARICO DELL’ACQUIRENTE
Dalla ispezione ipotecaria effettuata (All. n. 8) non risultano formalità, vincoli
od oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente.
Dagli stralci delle tavole dei vincoli allegate
(All. n. 11)
si evince che il
fabbricato sito in Via Pasubio n° 12 del Comune di Salerno ricade nella “Fascia
fluviale B3” (pericolo moderato) delle aree a pericolosità idraulica.
Alla richiesta dell’esperto
(All. n. 12)
l’avv. Omissis, in qualità di
Amministratore del Condominio sito in Salerno, Via Pasubio n° 12, ha così
risposto (All. n. 13):
1.
L’importo annuo delle quote condominiali ordinarie è pari ad euro 351,15
da versare in sei rate bimestrali dell’importo di euro 59,00 ciascuna;
2.
Non risultano, allo stato, spese straordinarie deliberate e non ancora scadute;
3.
I signori Omissis in base al piano consuntivo regolarmente approvato per la
sola gestione ordinaria, risultavano debitori per l’anno 2009 di euro 582,74.
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Per l’anno 2010, come da bilancio consuntivo regolarmente approvato e per
la sola gestione ordinaria, il debito ammontava ad euro 957,80.
Per l’anno 2011, come da bilancio consuntivo regolarmente approvato, per
la gestione ordinaria, risultano debitori dell’importo di euro 1.322,29.
A tale importo vanno aggiunte le quote relative all’anno 2012 pari ad euro
236,00 ( 59,00 per 4 bimestri – gennaio/ agosto), risultando così debitori
complessivamente dell’importo di euro 1.558,29.
Si evidenzia che, relativamente a lavori straordinari di rifacimento della
facciata eseguiti ed ultimati nell’anno 2005, i signori Omissis risultano
debitori dell’importo di euro 8.847,57, come da bilancio consuntivo
approvato con delibera del 28 luglio 2006.
A fronte di tale posizione debitoria è stato richiesto ed emesso dal
Tribunale di Salerno decreto ingiuntivo di pagamento per l’importo di euro
6.397,11 ( n. 1794/2006 R.G. 4687/2006), munito di clausola esecutiva,
con atto di precetto notificato in data 2.7.2012 per l’importo complessivo di
spese legali di euro 7.944,18.
Per il residuo importo di euro 2.450,46 (8.847,57 – 6.397,11), in
riferimento ai lavori di manutenzione straordinaria, è stata affidata la
pratica di recupero giudiziario ad avvocato di fiducia.
Per le quote condominiali ordinarie scadute e non pagate e pari ad euro
1.558,29 ( sub 3) è stata affidata la pratica di recupero giudiziario del
credito ad avvocato di fiducia.
Alla luce di quanto sopra esposto, i signori Omissis, in qualità di
comproprietari di un’unità immobiliare nel condominio sito in Salerno alla
via Pasubio 12 risultano debitori dell’importo complessivo di euro
11.952,93 (7.944,18+2.450,46+1.558,29).
L’ispezione ipotecaria effettuata permette di affermare che non ci sono:
a)convenzioni matrimoniali;
b) provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro i debitori
e conseguenti obbligazioni.
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10 – FORMALITA’, VINCOLI OD ONERI, ANCHE DI NATURA
CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE, CHE SARANNO
CANCELLATI O NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE
Dalle ispezioni ipotecarie effettuate presso “L’Ufficio Provinciale di Salerno
Servizio di Pubblicità Immobiliare” in data 22-05-2012 e 27-07-2012, allegate
alla presente (All. n. 8) nel periodo dal 27-07-2012 al 10-07-2001 risulta che gli
immobili pignorati (appartamento e ripostiglio di pertinenza) hanno formato
oggetto delle seguenti formalità pregiudizievoli:
1) ipoteca legale accesa in data 26-07-2001 ai numeri 20666/3474 a favore
del Comune di Salerno codice fiscale 80000330656 e contro Omissis per
lire 55.821.968 pari a 28.829,64;
per cancellare questa ipoteca bisogna sostenere una spesa di 280,00 €..
2) ipoteca volontaria accesa in data 01-08-2005 ai numeri 38034/8308 a
favore della Banca Monte dei Paschi di Siena spa codice fiscale
00884060526 e contro
Omissis per
euro
120.000,00
a garanzia
dell’obbligazione assunta nei confronti dell’Istituto dai signori Omissis e
Omissis;
per cancellare questa ipoteca bisogna sostenere una spesa di 80,00 €..
3) ipoteca giudiziale accesa in data 06-07-2009 ai numeri 30704/3650 a
favore della “Deutsche Bank S.P.A.” con sede in Milano, codice fiscale
01340740156 e contro Omissis per euro 30.000,00;
per cancellare questa ipoteca bisogna sostenere una spesa di 290,00 €..
4) pignoramento
immobiliare trascritto in data
23-06-2011
ai numeri
24707/18509 a favore della “Deutsche Bank S.P.A.” con sede in
Milano, codice fiscale
01340740156
e contro
Omissis e
Omissis
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Ingegnere
per cancellare questo pignoramento bisogna sostenere una spesa di 300,00
€..
11 – DEPOSITARE
CATASTALI
AGGIORNATE
VISURE
IPOTECARIE
E
Si allegano alla presente le visure catastali (All. n. 5) e le visure ipotecarie (All.
n. 8);
le visure ipotecarie sono state fatte per immobile e per soggetto, queste
ultime in forma sintetica e integrale, ma non coprono il ventennio antecedente
la data di conferimento dell’incarico in quanto il Comune di Salerno ha avuto la
proprietà dell’immobile dal momento della costruzione (lavori iniziati prima del
1° settembre 1967, come dichiarato nell’atto di compravendita allegato) fino al
giorno della cessione 10-07-2001; mancano, ovviamente, le visure per soggetto
“Comune di Salerno” per il periodo dal 10-07-2001 al 07-05-1992. Poiché la
particella interessata n° 742 deriva dalla particella n° 395 dello stesso foglio
per un frazionamento del 28-07-2000 n. 4210.1/2000 (prot. n. 702945), come si
evince dall’allegata (All. n. 5) visura storica per immobile al catasto terreni
“Salerno fg. 39 p.lla 742” , ciò significa che la particella 742 del foglio 39 del
Comune di Salerno compare in atti dal 28-07-2000. Poiché l’immobile
pignorato già esisteva ciò significa che prima del 28-07-2000 insisteva sulla
particella n° 395 dello stesso foglio. Per tale motivo, lo scrivente,
ha
provveduto a fare una visura ipotecaria (All. n. 8) dal 13-11-1990 al 07-09-2012
per immobile “Salerno fg. 39 particella n. 395” che, ovviamente, ha avuto esito
negativo.
Facendo un controllo incrociato delle visure è emerso che l’intestazione in
catasto dell’immobile pignorato:
“Omissis, proprietaria per 1/1”
non corrisponde con quanto si ricava dalle visure ipotecarie:
“Omissis, proprietario per 1/2”
“Omissis, proprietario per 1/2”
E’ corretto quanto si ricava dalle visure ipotecarie, perché essendo deceduta in
data 10-03-2009 la signora Omissis, per
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successione (Nota di Trascrizione del 19-03-2010 reg.gen. 11329 reg. part.
8436) la proprietà dell’immobile pignorato è passata ai due figli, unici eredi,
Omissis, ciascuno dei quali è diventato proprietario della quota pari a 1/2
dell’immobile pignorato.
12 – VERIFICA DELLA REGOLARITA’ URBANISTICA
EDILIZIA
ED
Premesso che il Comune di Salerno ha costruito il condominio sito in via
Pasubio 12 con l’immobile pignorato, che in data 10-07-2001 vende con atto
(All. n. 9)
rep. 6155, stipulato in Salerno dal Notaio Eleonora Napolitano, alla
signora Omissis, che acquista il suddetto immobile; in tale atto a pag. 4 il
rappresentante del Comune di Salerno, avvocato Antonio Piscitelli, dichiara ai
fini urbanistici “che le opere relative alla realizzazione del fabbricato in cui è
ricompresa l’unità immobiliare dedotta in contratto sono state iniziate in data
anteriore al 1° settembre 1967”.
Al fine di verificare la regolarità edilizia
dei beni in oggetto, lo scrivente si è recato più volte presso l’ufficio tecnico del
comune di Salerno, precisamente in data 24-07-2012, 26-7-2012 e in data 3107-2012. La ricerca della concessione edilizia è stata vana. Per l’immobile
pignorato, costruito dal Comune di Salerno, probabilmente non è stata mai
rilasciata la concessione edilizia; in quel periodo (1967) il Comune per costruire
“si accontentava” della delibera (di Consiglio o di Giunta Comunale) di
approvazione del progetto (prassi all’epoca diffusa visto che il 2° comma
dell’art. 40 della Legge 47 del 1985 prevede “Per gli edifici di proprietà
comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di
edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il
progetto è stato approvato o l'opera autorizzata”).
Poiché l’Archivio delle Concessioni Edilizie del Comune di Salerno e
l’Archivio Storico dello stesso Comune si trovano nel medesimo immobile,
precisamente nell’ex Monastero di San Lorenzo sito in Via de Renzi del
Comune di Salerno, allora l’esperto ha provato a rintracciare la delibera di
approvazione del progetto: esiste una delibera del Consiglio Comunale di
Salerno, precisamente la n. 244 del 19-11-1956 (All. n. 14), avente per oggetto
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“Legge speciale per la costruzione di case popolari nei comuni alluvionati del
Salernitano”, con tale delibera il Comune approva i progetti, redatti dall’Ufficio
Tecnico Municipale, per la costruzione delle case popolari. I progetti approvati
con tale delibera sono divisi in lotti: lotto I (4 fabbricati per complessivi 48
alloggi), lotto II (4 fabbricati per complessivi 48 alloggi), lotto III (2 fabbricati
per complessivi 40 alloggi), lotto IV(8 fabbricati per complessivi 48 alloggi) ,
lotto XIII (4 fabbricati per complessivi 56 alloggi), lotto XIV (3 fabbricati per
complessivi 48 alloggi), lotto XV (4 fabbricati per complessivi 64 alloggi), lotto
XVI (2 fabbricati per complessivi 52 alloggi), lotto XVII (6 fabbricati per
complessivi 48 alloggi) e lotto XVIII (3 fabbricati per complessivi 56 alloggi).
Lo scrivente ha preso visione, altresì, delle cartelle dei progetti dei lotti: I, II,
III, XIII, XIV, XV, XVI e XVIII, riscontrando che l’immobile pignorato non
appartiene a questi lotti. C’è una differenza tra i lotti della delibera che sono
dieci e quelli visionati (disponibili) che invece sono otto.
Ovviamente la ricerca di un atto così datato (circa 50 anni) non è cosa semplice.
Il C.T.U. non avendo trovato presso l’archivio del Comune di Salerno il titolo
abilitativo originario non può esprimere un giudizio sulla regolarità edilizia
urbanistica del bene pignorato.
Il condominio residenziale con l’appartamento di cui sopra ricade in zona
omogenea “B: parti del territorio totalmente o parzialmente edificate”
del
vigente “Piano Urbanistico Comunale” del Comune di Salerno, come si evince
dallo stralcio della tavola della zonizzazione (All. n. 15) in cui è consentita la
“Destinazione Abitativa”.
Per l’immobile pignorato non esiste, agli atti del Comune, dichiarazione di
agibilità.
13 – DETERMINAZIONE DEL VALORE E INDICAZIONE DEL
CRITERIO DI STIMA ADOTTATO
Lotto unico:
appartamento costituente porzione del fabbricato in Salerno alla via Pasubio
n° 12, al piano primo (catastalmente secondo), interno 4, composto da quattro
vani ed accessori (ingresso-soggiorno-cucina, bagno e ripostiglio), confinante
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a nord-est con via Pasubio, a nord-ovest con scala, pianerottolo e appartamento
int. 3, a sud-ovest con area pubblica che separa da via Carso e a sud-est con
area pubblica che separa da un altro condominio.
Costituisce pertinenza esclusiva del suddetto alloggio il piccolo ripostiglio al
piano sottotetto del medesimo fabbricato, identificato anch’esso con il numero
interno 4, confina a nord-est con via Pasubio, a nord-ovest con ripostiglio int. 2,
a sud-ovest con corridoio comune di accesso e a sud-est con ripostiglio int. 6.
L’intera consistenza descritta è rilevata nel Catasto Fabbricati del Comune di
Salerno con i seguenti dati catastali: Foglio 39, Particella 742, Sub 4, via
Pasubio n. 12, piano 2, interno 4, categoria A4, vani 6,5, R.C. €. 469,98.
L’esperto ha assunto presso le agenzie immobiliari (All. n. 16) (L’Immobiliare –
Salerno Città – Incontro immobiliare – Scudiero – Tecnocasa) presenti a
Salerno su via Trento numerose informazioni su libere e recenti contrattazioni
di vendita, di locazioni di immobili analoghi per ubicazione, tipologia
costruttiva, epoca di edificazione. L’esperto ha consultato la “Banca dati delle
quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio” (All. n. 17).
La procedura estimativa adottata nella presente perizia si basa sulla
determinazione del valore attuale del bene ottenuto moltiplicando il valore di
mercato, come sopra individuato, per la Superficie Convenzionale
dell’immobile, corretto con opportuni coefficienti riduttivi e/o amplificativi che
tengono, in debita considerazione, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche
dell’immobile oggetto di stima al fine di una più calibrata determinazione del
relativo valore.
Le considerazioni di cui sopra portano ad attribuire un valore unitario per
l’immobile pignorato pari a 2.150 €./mq..
Per l’applicazione del criterio estimativo si è determinata a pag 18 la Superficie
Convenzionale (S.C.), pari a 85,01 mq., ottenuta sommando alla Superficie
Utile (S.U.) dell’alloggio il 33% della superficie del balcone e il 30% della
superficie del ripostiglio.
Pertanto il valore di mercato è:
Val. Merc. = 85,01 mq. X 2.150 €./mq. = 182.771,00 €.
al valore così determinato vengono applicate le seguenti correzioni:
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1. + 8% per lo stato d’uso e la manutenzione;
2. 00% per lo stato di possesso;
3. – 2% per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili;
4. – 2% per abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi
occulti;
5. – 3% per eventuali spese condominiali insolute;
6. 00% per necessità di bonifica da rifiuti.
Quindi il valore ultimo di mercato risulta essere:
Val. Ult. = 182.771,00 €. + (1% di 182.771,00) = 184.599,00 €.
in cifra tonda 184.600,00 €. (diconsi Euro centottantaquattromilaseicento/00).
14 – RIEPILOGO
Lotto unico
Appartamento costituente porzione del fabbricato in Salerno alla via Pasubio
n° 12, al piano primo (catastalmente secondo), interno 4, composto da quattro
vani ed accessori (ingresso-soggiorno-cucina, bagno e ripostiglio), confinante
a nord-est con via Pasubio, a nord-ovest con scala, pianerottolo e appartamento
int. 3, a sud-ovest con area pubblica che separa da via Carso e a sud-est con
area pubblica che separa da un altro condominio.
Costituisce pertinenza esclusiva del suddetto alloggio il piccolo ripostiglio al
piano sottotetto del medesimo fabbricato, identificato anch’esso con il numero
interno 4, confina a nord-est con via Pasubio, a nord-ovest con ripostiglio int. 2,
a sud-ovest con corridoio comune di accesso e a sud-est con ripostiglio int. 6.
L’intera consistenza descritta è rilevata nel Catasto Fabbricati del Comune di
Salerno con i seguenti dati catastali: Foglio 39, Particella 742, Sub 4, via
Pasubio n. 12, piano 2, interno 4, categoria A4, vani 6,5, R.C. €. 469,98.
Gli attuali proprietari di questo immobile sono:
“Omissis, proprietario per 1/2”;
E
“Omissis, proprietario per 1/2”;
perché ereditato dalla mamma, sig.ra Omissis, giusta dichiarazione di
successione
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Studio tecnico: via Vinc. Alfano n° 21 – 84085 – Mercato San Severino (Sa) – p.ta iva 02484670654
Tel. 089826457 - Cell. 3473843753
Aniello Salvati
Ingegnere
n. 485 vol. 9990/10, presentata presso l’ufficio del Registro di Salerno il 10-032010, trascritta il 19-03-2010, registro particolare 8436 registro generale 11329;
alla signora Omissis il suddetto bene era pervenuto in virtù dell’atto di
compravendita
rep. n° 6155 del 10-07-2001 stipulato a Salerno dalla
dottoressa Eleonora NAPOLITANO, Notaio in San Valentino Torio, trascritto
il 26-07-2001, registro particolare 16103 registro generale 20665, dal Comune
di Salerno.
Le iscrizioni e le trascrizioni gravanti su questo immobile sono:
1) ipoteca legale accesa in data 26-07-2001 ai numeri 20666/3474 a favore
del Comune di Salerno codice fiscale 80000330656 e contro Omissis per
lire 55.821.968 pari a 28.829,64;
per cancellare questa ipoteca bisogna sostenere una spesa di 280,00 €..
2) ipoteca volontaria accesa in data 01-08-2005 ai numeri 38034/8308 a
favore della Banca Monte dei Paschi di Siena spa codice fiscale
00884060526 e contro
Omissis per
euro
120.000,00
a garanzia
dell’obbligazione assunta nei confronti dell’Istituto dai signori Omissis e
Omissis;
per cancellare questa ipoteca bisogna sostenere una spesa di 80,00 €..
3) ipoteca giudiziale accesa in data 06-07-2009 ai numeri 30704/3650 a
favore della “Deutsche Bank S.P.A.” con sede in Milano, codice fiscale
01340740156 e contro Omissis per euro 30.000,00;
per cancellare questa ipoteca bisogna sostenere una spesa di 290,00 €..
4) pignoramento
immobiliare trascritto in data
23-06-2011
ai numeri
24707/18509 a favore della “Deutsche Bank S.P.A.” con sede in
Milano, codice fiscale 01340740156 e contro Omissis e Omissis;
per cancellare questo pignoramento bisogna sostenere una spesa di 300,00
€..
L’appartamento in oggetto è occupato dal nucleo familiare del sig. Omissis,
proprietario del 50% dello stesso.
L’immobile è commerciabile perché i lavori relativi alla realizzazione del
fabbricato di cui è parte sono stati iniziati in data anteriore al 1° settembre 1967;
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Aniello Salvati
Ingegnere
il C.T.U. non avendo trovato presso l’archivio del Comune di Salerno il titolo
abilitativo originario non può esprimere un giudizio sulla regolarità edilizia
urbanistica del bene pignorato.
Per il bene di cui sopra non esiste, agli atti del Comune, dichiarazione di
agibilità.
Valore dell’appartamento da porre a base d’asta:
184.600,00 €. (diconsi Euro centottantaquattromilaseicento/00).
Tanto si doveva per l’incarico conferitomi.
Completano l’elaborato di stima i seguenti allegati richiamati in relazione
All. 1 copia incarico
All. 2 invito alle parti per il sopralluogo
All. 3 verbale di sopralluogo
All. 4 Stati di Famiglia dei sig. Omissis
All. 5 documentazione reperita presso l’UTE
All. 6 Successione della sig.ra Omissis
All. 7 rilievo dello stato dei luoghi
All. 8 documentazione reperita presso Servizi di Pubblicità Immobiliare
All. 9 Atto di compravendita Omissis /Comune di Salerno
All. 10 Estratti di matrimonio
All. 11 Stralci dei vincoli (da Internet)
All. 12 Richiesta all’Amministratore del Condominio
All. 13 Risposta dell’Amministratore del Condominio
All. 14 Delibera Consiglio Comunale di Salerno del 1956
All. 15 Stralcio della zonizzazione del P.U.C. di Salerno (da Internet)
All. 16 Periodico di informazioni e annunci immobiliari
All. 17 Quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate
L’esperto incaricato
Ing. Aniello Salvati
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