Comune di Vedano Olona Comune di Lozza “PIANO ATTUATIVO DI INIZIATIVA PRIVATA RELATIVO ALL’ AMBITO DI TRASFORMAZIONE “LOCALITÀ FONTANELLE” - AREA G - EX CARTIERA DEL COMUNE DI VEDANO OLONA E ALL’AMBITO DI TRASFORMAZIONE B/SU – COMUNE DI LOZZA” Relazione tecnica Indice 1 Ubicazione del comparto. Descrizione dello stato di fatto dell’area di intervento ................................................................................................................. 3 2 Strumenti urbanistici di riferimento ................................................................. 4 2.1 Piano di governo del Territorio - P.G.T Comune di Vedano Olona ................... 4 2.2 Piano di governo del Territorio - P.G.T Comune di Lozza .................................. 8 3 Situazione catastale............................................................................................ 9 4 Situazione delle urbanizzazioni in zona......................................................... 10 5 Criteri di progettazione .................................................................................... 11 7 Provvedimenti a favore di persone con ridotta o impedita capacità motoria.................................................................................................................... 17 8 Parcheggi pertinenziali ..................................................................................... 17 9 Aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico ..................................... 18 10 Opere di urbanizzazione primaria al servizio degli insediamenti ........... 19 11 Regolamento Attuativo .................................................................................. 19 12 Elenco tavole Piano Attuativo ....................................................................... 21 Allegato A. Visure catastali ................................................................................. 23 Allegato B. Cronoprogramma ............................................................................. 24 2 1 Ubicazione del comparto. Descrizione dello stato di fatto dell’area di intervento L’ambito oggetto di intervento, si estende per una superficie territoriale di circa 60.000 mq, è localizzato a cavallo tra il Comune di Vedano Olona e il Comune di Lozza, nel sito dell’ex cartiera Sottrici. Edificata durante gli anni sessanta su un’area che in precedenza non aveva accolto insediamenti produttivi, risulta posizionata tra la strada Statale n 233 “Varesina”, il fiume Olona, che scorre con direzione NO-SE lungo il confine ovest del sito, e il torrente Quadronna. L’area oggetto della presente relazione occupa una superficie catastale complessiva di 58.785 mq, dei quali 51.667 mq ricadono nel territorio del comune di Vedano Olona, mentre i restanti 8.170 mq ricadono nel territorio del comune di Lozza. Inquadramento aerofotogrammetrico dellArea H 3 2 Strumenti urbanistici di riferimento 2.1 Piano di governo del Territorio - P.G.T Comune di Vedano Olona Il Comune di Vedano Olona ha approvato il Piano di Governo del Territorio (PGT), come nuovo strumento urbanistico del Comune di Vedano O., con Delibera di Consiglio Comunale n. 38 del 28 novembre 2012, divenuto efficace con pubblicazione sul BURL n.17 del 24 aprile 2013. Il Piano di Governo del Territorio (PGT), all’interno dell’elaborato PR1- Azzonamento - del Piano delle Regole, individua l’ambito di intervento, come nuovo Ambito di Trasformazione AREA G, disciplinato dalla scheda Ambito di Trasformazione – Area G, contenuta nell’elaborato A14 – Schede delle aree di trasformazione del Documento di Piano. Stralcio Elaborato PR 1 - Piano delle Regole – Azzonamento 4 Elaborato PR 1 - Piano delle Regole - Azzonamento 5 Stralcio Elaborato PR1 - Piano delle Regole – Legenda azzonamento 6 Stralcio Elaborato A14 – Documento di Piano – Scheda Ambito di Trasformazione G 7 2.2 Piano di governo del Territorio - P.G.T Comune di Lozza Il Comune di Lozza ha approvato il Piano di Governo del Territorio (PGT), come nuovo strumento urbanistico del Comune di Lozza, con Delibera di Consiglio Comunale n. 7 del 26 giugno 2012, divenuto efficace con pubblicazione sul BURL n.46 del 14 novembre 2012. Il Piano di Governo del Territorio (PGT), all’interno dell’elaborato 3 - Azzonamento - del Piano delle Regole, individua l’ambito di intervento, come nuovo Ambito di Trasformazione B/SU2, disciplinato dalla scheda Ambito di Trasformazione – Area G, contenuta nell’elaborato A14 – Schede delle aree di trasformazione del Documento di Piano. Stralcio Elaborato 1 C – Documento di Piano – Scheda Ambito di Trasformazione B/SU2 8 Elaborato 3 - Piano delle Regole - Azzonamento 3 Situazione catastale. Il Soggetto Attuatore, risulta essere proprietario degli appezzamenti di terreno edificabile siti in Comune Amministrativo di Vedano Olona distinte al Catasto 9 Terreni al foglio 4 mappale 2045, e delle aree poste in Comune di Lozza distinte al Catasto Terreni al foglio 3 mappale 1100. I mappali di proprietà sono stati individuati con appositi retini colorati, nell’allegata tavola “A_02 Rilievo area e individuazione catastale dell’ambito”. L’ Allegato A presente in coda al documento, contiene le copie delle visure catastali interessate. 4 Situazione delle urbanizzazioni in zona L’ambito di intervento, è inserito in un sistema di sottoservizi esistenti ai quali sarà allacciata la nuova rete prevista in progetto. I principali servizi si snodano lungo la dorsale della SP Varesina 233, dalla rotatoria del Ponte di Vedano. La rete fognaria - Collettore Consortile Fiume Olona - risulta essere allocata in prossimità della rotatoria di Lozza-terminale Pedemontana, costeggiando il lato sud ovest dell’ambito di intervento. Verrà utilizzata questa dorsale per la rete di scarico previsto nell’intervento, e la proposta progettuale sarà messa al vaglio dell’Ente gestore - Consorzio Fiume Olona. La linea elettrica di media tensione è presente interrata sul lato nord est della SP Varesina 233, con un attacco esistente all’interno dell’ambito di intervento, in una cabina di media tensione. La proposta progettuale prevede di utilizzare come punto di smistamento, la cabina ad oggi già esistente. Nella porzione sud-est dell’ambito, insiste la vecchia cabina Gas Metano a servizio della precedente attività produttiva, servita dalla rete SNAM. La rete di progetto prevede il riutilizzo della cabina esistente, per lo smistamento della rete interna a servizio degli edifici. La rete di pubblica di illuminazione non risulta essere attualmente presente lungo la SP Varesina 233, salvo nel nodo di Lozza in prossimità della rotatoria di esistente. 10 Le reti idrica e telefonica sono limitrofe al perimetro di intervento e precisamente sottostante la SP Varesina 233, pertanto il loro completamento può essere realizzato senza particolari criticità. Con l’attuazione dell’intervento, è prevista la realizzazione di una nuova rotatoria in prossimità del punto di accesso all’ambito di intervento, a supporto della viabilità principale SP Varesina 233. All’interno dell’ambito verrà realizzata una viabilità interna di servizio, sotto la quale verrà posato il pacchetto dei sottoservizi (GAS, elettrico, fognatura chiara e scura, telefonia, video sorveglianza e acqua potabile). 5 Criteri di progettazione L’ambito di intervento, interessa l’ex area industriale dismessa - Ex Cartiera Sottrici – localizzata tra i territori comunali di Vedano Olona e quello di Lozza. La proposta progettuale consiste nella realizzazione di un complesso avente funzioni commerciali. Tale progetto è collocato nella zona Nord-Ovest della città di Vedano Olona al confine con il comune di Lozza, sul quale ricade una parte del complesso in progetto. Nello specifico l’intervento ricade su due aree distinte: la prima corrispondente all’area dell’Ex Cartiera Sottrici, in parte individuata come Area G dal PGT del Comune di Vedano Olona, e in parte come Area B/SU2 dal PGT del Comune di Lozza. Gli strumenti urbanistici vigenti, prevedono una Superficie Lorda di Pavimento (SLP) massima ammissibile, pari a mq 15.000 insistenti sul Comune di Vedano Olona, e di circa 3.670 mq di SLP insistenti sul Comune di Lozza, quindi complessivamente pari a mq 18.670. La proposta progettuale si limita a sviluppare una SLP complessiva pari a mq 15.563. È previsto l’abbattimento dell’edificio produttivo principale e la realizzazione, sullo stesso sedime, di un nuovo punto vendita di prodotti tecnici per la costruzione e la ristrutturazione della casa, con vendita sia all’ingrosso che al dettaglio, per una SLP complessiva di circa mq 9.406, identificato come Edifico 11 1; la realizzazione di un nuovo edificio a destinazione commerciale per una SLP complessiva di circa mq 3.000, identificato come Edifico 2 posto al piano primo, con i parcheggi coperti al piano terra; la ristrutturazione degli edifici localizzati nella porzione nord-ovest dell’ambito, utilizzati nella precedente attività produttiva, come deposito-stoccaggio di prodotti finiti e uffici, che saranno riconvertiti a funzione commerciale e ristorazione, per una SLP complessiva di circa mq 3.157, identificati come Edifici 3-4-5. L’intero sviluppo di progetto, prevede una SLP complessiva di circa mq 15.563. Gli edifici con funzioni commerciali, avranno una superficie complessiva di vendita (SdV) di circa 9.500 mq, di cui circa 5.300 mq destinata alla vendita di prodotti tecnici per la costruzione e la ristrutturazione della casa, e il restante 4.100 mq circa al commercio tradizionale di tipo non alimentare. La nuova distribuzione plani volumetrica prevede tre blocchi di edifici commerciali, dotati dei servizi necessari per la piena autonoma funzionalità. La parte centrale dell’area è occupata dall’edificio più importante per dimensioni e destinazione funzionale (Edificio 1), il cui fronte principale si affaccia sulla SP Varesina 233, mentre la parte retrostante manterrà la linea del sedime dell’attuale edificio (corrispondente alla precedente attività produttiva excartiera). Un nuovo edificio sarà realizzato nelle aree sud-est (Edificio 2), in prossimità della nuova viabilità di accesso all’area, proveniente dalla SP Varesina 233, allineato con l’edificio principale prima descritto. Gli ultimi due edifici sono collegati tra loro da una tettoia, dove avverrà l’afflusso della clientela proveniente dal parcheggio posto al piano -1, recuperando gli spazi interrati esistenti. Gli stessi edifici saranno ricavati dalla ristrutturazione della palazzina uffici e del capannone depositi della precedente attività produttiva, situati a nord ovest, a cavallo tra il Comune di Lozza e Vedano Olona. Tutti gli edifici avranno la garanzia di accesso funzionali e dedicati, in grado di favorire l’immissione e l’uscita al singolo ambito, con eventuali spazi interni di accumulo viabilistico. La composizione architettonica dell’intervento prevede quattro edifici a blocco, aventi caratteristiche commerciali-terziarie, con annessa area logistica di carico e 12 scarico merci, ed ampie aree attrezzate a parcheggio pubblico con affaccio diretto all’ingresso principale dell’edificio, e da aree verdi. Gli edifici hanno altezza massima fuori terra di circa 15 mt. Esclusivamente per l’edificio centrale è prevista la realizzazione di un parcheggio in copertura. A_04 Planivolumetrico generale di progetto 13 L’ambito risulta essere confinato su due lati, dalla presenza di due corsi d’acqua. Il Fiume Olona si snoda da nord-ovest verso sud-est, e il Torrente Quadronna in direzione nord-sud. Il progetto è stato sviluppato definendo la quota di imposta degli edifici in grado di garantire la protezione degli stessi dal rischio idraulico come illustrato nello Studio di compatibilità idraulica, e a questo proposito il proponente si impegna ad attuare tutte le eventuali opere di protezione necessarie. L’accessibilità ai comparti in esame risulta direttamente sostenuta dallo svincolo denominato ‘Ponte di Vedano’, alla confluenza tra la SP ex SS233 Varesina e le SP57 della Selvagna e SP3; il nodo risulta costituito da due rotatorie a raso, di recente realizzazione rispetto alla preesistente rotatoria ovale, e dal viadotto in attraversamento lungo la direttrice della SP 57 – Tangenziale di Varese. L’intervento in corso di realizzazione del lotto Pedemontana – Tangenziale di Varese ne prevede il completamento mediante la realizzazione, oltre che delle opere principali di itinerario, anche delle rampe di svincolo che dalle due rotatorie esistenti vengono a costituire due salti di montone in direzione nord e in direzione sud. Il sistema infrastrutturale esistente verrà ulteriormente integrato, con la realizzazione di una terza rotatoria a raso, dedicata a garantire gli accessi al comparto commerciale dalla SP Varesina 233, in grado di supportare la previsione di Grande Strutture di Vendita. Il Piano prevede inoltre la realizzazione di un sistema di piste ciclopedonali individuate e prescritte dall’Amministrazione all’interno della Scheda Ambito di Trasformazione G – Documento di Piano, in accordo con la Provincia di Varese. 14 04 Planimetria di progetto della viabilità e sistema ciclo pedonale L’intervento potrà essere sviluppato per sub ambiti autonomi, dotati delle necessarie opere di urbanizzazioni, atte a garantire il pieno funzionamento del sub ambito in oggetto. 15 6 Il piano economico 16 7 Provvedimenti a favore di persone con ridotta o impedita capacità motoria Al fine di garantire la corretta osservanza delle disposizioni previste dalla L. 13/1989 e dal Regolamento di Attuazione D.M. LL.PP. 236/1989 e dalla L.R. 6/1989 in materia di superamento delle barriere architettoniche anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria si riportano di seguito i criteri generali da osservare per la definizione dei progetti esecutivi degli edifici e degli spazi esterni. Per quanto riguarda gli spazi esterni sarà garantita la utilizzabilità diretta delle attrezzature dei parcheggi e di eventuali altri servizi posti all’esterno nonché di percorsi in piano fino agli accessi degli edifici. Tali percorsi saranno antisdrucciolevoli e le eventuali differenze di livello tra i vari elementi costituenti la pavimentazione dovranno essere contenuti in modo da non costituire ostacolo. Per quanto riguarda gli edifici si avrà cura di garantire che le unità ambientali e loro componenti soddisfino il requisito dell’accessibilità. In particolare la disposizione e le caratteristiche degli arredi dovranno garantire la possibilità di un agevole transito e movimento anche a persone su sedia a ruote. Nelle unità immobiliari e negli spazi esterni sarà installata, in posizione agevolmente visibile, la necessaria segnaletica in grado di garantire una adeguata informazione sull’esistenza degli accorgimenti previsti per l’accessibilità e l’orientamento delle persone con ridotte o impedite capacità motorie. 8 Parcheggi pertinenziali In materia di parcheggi i riferimenti normativi sono la Legge 122/89 art. 2 comma 2, e la L.R. 12/2005 art. 66, specificati all’interno del P.G.T. di Vedano Olona, nelle Norme del Piano delle Regole dall’art.11, comma 2, che cita come “…negli interventi edilizi di nuova edificazione e negli interventi di ristrutturazione edilizia comportanti la demolizione del fabbricato e la sua ricostruzione su altro sedime, si devono prevedere spazi per parcheggi privati di pertinenza nella misura minima di mq 1 per ogni mc 10 di costruzione, in ottemperanza alle 17 disposizioni della legge 122/89, fatto salvo quanto previsto dal regolamento edilizio e quanto più oltre specificato. Per la verifica di detta dotazione, il volume di riferimento, per qualsiasi destinazione d’uso, si ottiene moltiplicando la SLP per l’altezza virtuale di 3,00 mt. …Per le altre destinazioni diverse dalla residenza, i parcheggi di pertinenza dovranno rimanere compresi all’interno di un raggio di m 150,00 (centocinquanta metri) dal fabbricato del quale costituiscono pertinenza…”. In applicazione di quanto sopra sono state individuate le seguenti superfici da destinare a parcheggio, così come riportata sulla tavola A_05 Indici urbanistici e verifiche dotazione aree a servizi: Parcheggi pertinenziali minimi richiesti: 1/10 volume (h virtuale m 3,00) = = mq 15.563 x m 3,00 /10 = mq 4.669; Parcheggi pertinenziali previsti in progetto: mq 7.796,17 > mq 4.669. 9 Aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico Ai sensi dell’art. 46, comma 1, lett. a), della L.R. n. 12/2005, l’Operatore si impegna ad asservire gratuitamente all’uso pubblico con il consenso del Comune, le aree destinate a standard urbanistico. Lo strumento urbanistico vigente (P.G.T.) del Comune di Vedano Olona, prevede nell’elaborato A14 - Documento di Piano - Scheda Ambito di Trasformazione G, il reperimento all’interno dell’ambito del piano attuativo, una dotazione di aree a servizi minima parcheggi pubblici e verde, pari al 200% della Superficie Lorda di Pavimento (Slp). Standard minimi richiesti: Slp mq 15.563 x 200% = mq 31.126; Standard previsti in progetto: mq 36.226,64 > mq 31.126. Come si evince dalla tabella di verifica degli indici riportata sulla tavola A_05 Indici urbanistici e verifiche dotazione aree a servizi, emergono le restanti verifiche urbanistiche: 18 Rapporto di copertura: mq 17.125,84 / mq 59.610 = mq/mq 28,72 %. Verde drenante: Minimo richiesto: mq 59.610,62 x 15% = mq 8.941,59 Verde Previsto: mq 15.423,31 > mq 8.941,59. 10 Opere di urbanizzazione primaria al servizio degli insediamenti E’ prevista la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria per viabilità, parcheggi standard asserviti all’uso pubblico, reti sotto servizio in progetto, interne al comparto come da elaborato “A_12 Computo metrico parcheggi e verde standard asserviti all’uso pubblico” e dall’elaborato “C10 Stima sommaria dei lavori. 11 Regolamento Attuativo Oltre a quanto previsto nelle Norme di P.G.T., vengono introdotte le seguenti ulteriori prescrizioni allo scopo di ottenere un contesto edilizio omogeneo compatibilmente con le esigenze delle attività che si insedieranno. Ai sensi dell’art. 14, comma 12, della L.R. n. 12/2005, in sede di progettazione esecutiva saranno consentite, senza richiedere l’approvazione di apposita variante al presente atto, eventuali modificazioni planivolumetriche a condizione che le stesse non alterino le caratteristiche tipologiche di impostazione previste negli elaborati grafici, di seguito elencati, non incidano sul dimensionamento globale degli insediamenti e non diminuiscano la dotazione di aree per servizi pubblici e di interesse pubblico. La manutenzione di tutte le opere in suolo e sottosuolo a stretto servizio del’edificato, delle reti idriche di elettrificazione, relativamente alle aree a parcheggio asservite ad uso pubblico, resterà in carico ai Lottizzanti e loro aventi causa a qualsiasi titolo. 19 L’apertura, la chiusura e l’uso dei parcheggi sia pubblici che privati potrà essere oggetto di specifico regolamento da definirsi in accordo tra i Lottizzanti, e loro aventi causa a qualsiasi titolo, e l’Amministrazione. 20 12 Elenco tavole Piano Attuativo Ambito “Località Fontanelle” - Area G - Ex Cartiera – Vedano Olona Ambito B/SU 2 – Comune di Lozza COMUNE DI VEDANO OLONA - COMUNE DI LOZZA A_01 Inquadramento territoriale e analisi del contesto urbano Varie A_02 Rilievo area e individuazione catastale dell’ambito A_03 Stralcio P.G.T. Vedano Olona - Stralcio P.G.T. Lozza A_04 Planivolumetrico generale di progetto 1: 500 A_05 Indici urbanistici e verifiche dotazione aree a servizi 1:1.000 A_06 Cessioni e asservimenti di aree 1:1.000 A_07.0 Edificio 1. Schemi piante di progetto 1: 200 A_07.1 Edificio 1. Schemi prospetti e sezioni di progetto 1: 200 A_08.0 Edificio 2. Schemi piante di progetto 1: 200 A_08.1 Edificio 2. Schemi prospetti e sezioni di progetto 1: 200 A_09.0 Edificio 3 – 4 – 5 . Schemi piante di progetto 1: 200 A_09.1 Edificio 3 – 4 – 5 . Schemi prospetti e sezioni di progetto 1: 200 A_10 Viste prospettiche A_11 Skyline A_12.1 Edificio 1. Dettagli di facciata 1: 50 A_12.2 Edificio 2. Dettagli di facciata 1: 50 1:1.000 21 A_12.3 Edificio 3 – 4 - 5. Dettagli di facciata 1: 50 A_13 Reti sottoservizi esistenti 1:1.000 A_14 Reti sottoservizi di progetto 1:1.000 A_15 Sezioni tipo e particolari parcheggio Varie A_16 Computo metrico parcheggi standard asserviti all’uso pubblico e viabilità interna A_17 Individuazione aree a bosco classificate nel Piano di Indirizzo Forestale - P.I.F. B_01 Schema di convenzione B_02 Rilievo fotografico B_03 Zonizzazione acustica B_04 Valutazione previsionale clima acustico B_05 Relazione tecnica e cronoprogrammi lavori B_06 Atti di proprietà B_07 Norme tecniche di attuazione B_08 Quadro economico B_09 Relazione geologica e geotecnica B_10 Studio di sostenibilità idrologico-idraulica 1:1.000 1:2.000 22 Allegato A. Visure catastali 23 - Urbana Sezione 4 Foglio 5054 2045 Sub Cens. Zona Zona Micro 10 VIA VARESINA piano: T-1-S1; Particella DATI IDENTIFICATIVI Foglio: 4 Particella: 2045 Provincia di VARESE D/1 Categoria Partita Classe - Consistenza DATI DI CLASSAMENTO Comune di VEDANO OLONA ( Codice: L703) Mod.58 844 VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 02/04/2004 n . 63245 .1/2004 in atti dal 02/04/2004 (protocollo n . VA0151226) VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA DATI DERIVANTI DA Visura n.: T183554 Pag: 1 Euro 124.756,36 Rendita Situazione degli atti informatizzati al 25/06/2013 Visura per immobile Fine * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria Visura telematica Unità immobiliari n. 1 Mappali Terreni Correlati Sezione - Foglio 9 - Particella 2045 Tributi erariali: Euro 0,90 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 COMPAGNIA DEL TURISMO S.R.L. con sede in MILANO 04609630969* (1) Proprieta` per 1/1 DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 28/10/2005 Voltura n . 12962 .1/2005 in atti dal 25/07/2011 (protocollo n . VA0341785) Repertorio n .: 9537 Rogante: GUERRA SIMONA Sede: CINISELLO BALSAMO Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA INTESTATO Indirizzo Notifica 1 N. Unità immobiliare Catasto Fabbricati Dati della richiesta Ufficio Provinciale di Varese - Territorio Servizi Catastali Data: 25/06/2013 - Ora: 14.58.03 - Urbana Sezione 3 Foglio 1100 Sub Cens. Zona Zona Micro D/1 Categoria STRADA STATALE 233 piano: S-1-T; Particella DATI IDENTIFICATIVI Foglio: 3 Particella: 1100 Provincia di VARESE Classe - Consistenza DATI DI CLASSAMENTO Partita Comune di LOZZA ( Codice: E707) Mod.58 575 Euro 23.271,03 L. 45.059.000 Rendita Situazione degli atti informatizzati al 25/06/2013 Visura per immobile CLASSAMENTO del 30/01/1992 n . 1/1992 in atti dal 24/03/1999 (PF 98) DATI DERIVANTI DA Visura n.: T182768 Pag: 1 Fine * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria Visura telematica Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 COMPAGNIA DEL TURISMO S.R.L. con sede in MILANO 04609630969* (1) Proprieta` per 1/1 DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 28/10/2005 Nota presentata con Modello Unico n . 18115 .1/2005 in atti dal 07/11/2005 Repertorio n .: 9537 Rogante: GUERRA SIMONA Sede: CINISELLO BALSAMO Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA INTESTATO Indirizzo Notifica 1 N. Unità immobiliare Catasto Fabbricati Dati della richiesta Ufficio Provinciale di Varese - Territorio Servizi Catastali Data: 25/06/2013 - Ora: 14.55.33 Allegato B. Cronoprogramma 24 25