SETTEMBRE 2013 Edizione 2-2013 Immobilia SVIT Ticino | www.svit.ch/svit-ticino
ABITAZIONI
SECONDARIE:
Legge e ordinanza in consultazione
Pagina 4
editoriale Alberto Montorfani
immobilia Edizione 2-2013
SETTEMBRE 2013
Edizione 2-2013 Immobilia SVIT Ticino | www.svit.ch/svit-ticino
ABITAZIONI
SECONDARIE:
Legge e ordinanza in consultazione
Pagina 4
Editoriale
Centro commerciale
Polaris, Chiasso
(fotomengani)
Indice
Alberto Montorfani
«Abbiamo potuto aggiungere qualificati interventi di esperti locali su temi rilevanti per l’economia immobiliare.»
A che punto siamo con la nuova Legge sulle residenze secondarie, dopo la bocciatura da parte del TF dell’ordinanza
del Consiglio Federale? – Come viene tassata la provvigione
di intermediazione nel caso di un immobile situato fuori cantone? – Come allestire una «check-list» fiscale quando si è
confrontati con varie ipotesi di vendita di un immobile di proprietà di una persona giuridica? – E come comportarsi con le
nuove disposizioni IVA sul consumo proprio?
Il secondo numero di Immobilia Ticino non può certo essere
classificato fra le riviste «leggere», da scorrere dal parrucchiere o prima di entrare in studio dal dentista. Ma consideriamo che si tratta di un «best of» di interessanti articoli già
pubblicati dall’edizione principale di Immobilia, ai quali abbiamo potuto aggiungere qualificati interventi di esperti locali
su temi rilevanti per l’economia immobiliare.
Consideriamo anche che la periodicità della nostra nuova rivista non è mensile, come quella delle sorella maggiore, ma abbiamo almeno quattro mesi per «digerirla» prima della prossima. E costituirà un valido repertorio di riferimento cui
rivolgersi, anche in futuro, ricordandoci la cura e il dettaglio
espressi nei temi trattati.
04Legge e ordinanza in consultazione
Dopo la decisione del TF, si è resa necessaria
una nuova proposta legislativa sottoposta
alla procedura di consultazione fino al prossimo
20 ottobre.
06Non è tutto oro quello che luccica
La verifica degli immobili dal punto di vista strutturale ed economico è un compito centrale ma
molto impegnativo per gli esperti immobiliari.
08Riserve circa la modifica della prassi
A fine 2012 l’AFC ha presentato la bozza di modifica dell’Info IVA04 concernente il settore Edilizia. Nella procedura di consultazione, la SVIT
esprime riserve circa la modifica della prassi riguardante l’imposizione del consumo proprio nel
settore edilizio.
10L’acquisto dal punto di vista fiscale
La redditività di un immobile va valutata non solo
dal punto di vista economico-aziendale,
bensì anche sotto il profilo fiscale.
12L’assoggettamento delle provvigioni
Nei rapporti intercantonali vi è incertezza se le
provvigioni da mediazione immobiliare
debbano essere tassate nel luogo di domicilio o
in quello di situazione dell’immobile. Le
opinioni della dottrina divergono da quelle del
TF. E i Cantoni che strada hanno intrapreso?
16La transazione sotto il profilo dell’IVA
L’acquisto dell’immobile conviene? Questa è la
domanda a cui deve rispondere la Investment SA
nel nostro esempio. Il rendimento futuro dipende
anche dal tipo di transazione immobiliare e dalle
rispettive conseguenze in materia di IVA.
SVIT Ticino
E per chi amasse particolarmente il «taglio» più leggero, c’è
anche il rendiconto, con foto, della nostra recente spumeggiante assemblea annuale!
Di nuovo, buona lettura.
Alberto Montorfani
Presidente SVIT Ticino
18Una serata davvero speciale
L’assemblea annuale ordinaria di SVIT Ticino si
è tenuta quest’anno il 23 maggio alla ­Madonna
del Sasso di Orselina, un luogo ricco di storia e
tradizione, un gioiello del nostro territorio riscoperto da molti partecipanti grazie alla visita guidata con Frate Agostino.
20Corsi per assistenti SVIT
Lo scorso 7 giugno si è svolto l’esame di chiusura della prima edizione del corso per Assistenti
SVIT in amministrazione di stabili locativi.
22 La Formazione SVIT Ticino
22 Impressum
immobilia Maggio 2013 | 3
politica immobiliare ABITAZIONI SECONDARIE
Legge e ordinanza in consultazione
Dopo la decisione del TF, si è resa necessaria una nuova proposta legislativa
sottoposta alla procedura di consultazione fino al prossimo 20 ottobre.
Appariva comunque evidente che
all’Ordinanza del Consiglio Federale del
22 agosto 2012 sarebbe seguita una proposta legislativa duratura che è stata appunto sottoposta alla procedura di consultazione sino al 20 ottobre 2013. La
proposta legislativa si compone di due
avanprogetti relativi alla nuova Legge
Federale sulle abitazioni secondarie e
alla relativa Ordinanza, che, sottoposte
congiuntamente alla procedura di consultazione, permettono dunque di raccogliere tutte le opinioni interessate.
Prima di esaminare i principali aspetti dei due testi legislativi, occorre sottolineare che non è stato facile tradurre
il principio costituzionale in una Legge
di facile comprensione ed applicazione,
con dunque uno scenario futuro di carattere giurisprudenziale che permetterà anche di definire meglio determinati concetti.
Molte le eccezioni. Esaminando pertanto
(Foto: M. Cereghetti)
Gianmaria Mosca* La decisione del TF. In data 11 marzo 2012
Popolo e Cantoni svizzeri hanno approvato come noto una profonda limitazione costituzionale delle residenze secondarie nei
Comuni ove viene superata la percentuale del 20% di abitazioni di vacanza. Come
recepito recentemente dal Tribunale Federale, il dettato costituzionale per la sua
chiarezza ed immediatezza è già entrato in
vigore nel momento in cui è stato appunto
approvato dalla sovranità popolare e cantonale Svizzera.
4 | immobilia Settembre 2013
Questa decisione ha dunque inciso in diversi Cantoni ove si reputava che la limitazione dovesse entrare in vigore soltanto dal
1° gennaio 2013, soprattutto ove la competenza a rilasciare licenze edilizie è demandata principalmente ai soli Comuni (differentemente dal Cantone Ticino ove sussiste
comunque una competenza cantonale). In
questo senso anche l’Ordinanza provvisoria
del Consiglio Federale del 22 agosto 2012,
che prevedeva l’entrata in vigore delle nuove norme per il 1° gennaio 2013, è stata
smentita dal potere giudiziario.
la proposta di Legge Federale, occorre
menzionare immediatamente che l’art.
2 dell’avanprogetto si concentra sulla
definizione di abitazione e di abitazione primaria, ritenuto che tutti gli oggetti
che non ricadono nell’elenco dell’art. 2
dell’avanprogetto legislativo devono essere considerati residenze secondarie.
Personalmente non mi sono mai piaciute
le definizioni negative in campo legislativo, preferendo che la Legge dica esattamente in positivo quali siano le residenze secondarie toccate dal provvedimento
restrittivo. Ai sensi quindi del progetto
legislativo, sono abitazioni le unità abitative dotate di cucina, di accesso proprio e di una struttura edile: pertanto,
con una roulotte possiamo muoverci a
piacimento.
L’abitazione primaria si contraddistingue poi per la presenza di almeno
una persona iscritta con domicilio principale nel luogo di situazione dell’immobile, entrando così in considerazione un
concetto anagrafico che alle nostre latitudini non svolgeva abitualmente un ruolo determinante. L’art. 2 dell’avanprogetto legislativo specifica poi che sono
considerate abitazioni primarie anche le
abitazioni occupate per scopi di lavoro,
le abitazioni collegate ad un’altra abitazione nel medesimo edificio, le abitazioni destinate all’affitto a lungo termi-
ne, le abitazioni destinate al personale di
un’impresa o che costituiscono dépendances per alberghi od istituti.
Ogni Comune è quindi tenuto ad allestire un inventario delle abitazioni primarie, mentre la Confederazione fissa
per ogni Comune la quota delle abitazioni secondarie sullo stesso territorio.
Vale dunque il principio che se in
un Comune viene superata la soglia del
20% di residenze secondarie non possono essere autorizzate nuove residenze di
dell’11 marzo 2012 sia stato approvato
un piano regolatore speciale, come nel
caso di Andermatt. Decisamente più importante appare l’eccezione a beneficio
del diritto acquisito, ritenuto che le abitazioni costruite secondo il diritto anteriore all’11 marzo 2012 sono libere nell’uso abitativo, fatte però salve le limitazioni
d’uso esistenti o future secondo il diritto
Cantonale o Comunale.
Pertanto, dovrebbe essere chiaramente indicato che la nuova norma co-
I rustici ticinesi possono dunque essere
trasformati anche fuori dalle zone edificabili,
purché siano degni di protezione»
vacanza, salvo per le eccezioni specificatamente previste dalla Legge. Una prima
eccezione viene indicata all’art. 7 I lett.
«b» dell’avanprogetto qualora l’abitazione venga sfruttata a scopi turistici da parte dello stesso proprietario che abita nello stesso edificio, oppure nell’ambito di
una struttura ricettiva organizzata o nel
caso che venga offerta sul mercato internazionale. Ritenuto che le caratteristiche
di questa eccezione dovranno essere oggetto di precisazioni da parte del Consiglio Federale, queste abitazioni secondarie in deroga potranno essere oggetto di
limitazioni d’uso.
I Comuni e i Cantoni possono tra l’altro delimitare nella loro pianificazione
territoriale zone assegnate a tale funzione turistica. Un’altra eccezione viene prevista per nuove abitazioni secondarie in edifici tutelati qualora tali edifici
non vengano pregiudicati nel loro valore
e una loro conservazione non possa essere altrimenti garantita. Questa norma si
riferisce evidentemente ai rustici ticinesi che possono dunque essere trasformati anche fuori dalle zone edificabili, purché siano degni di protezione.
Una terza eccezione legislativa viene
prevista a favore delle residenze secondarie nel caso che prima della votazione
stituzionale non ha effetto retroattivo. A
questo proposito, il Consiglio Federale nel suo avanprogetto stabilisce due
varianti fissando un’alternativa più restrittiva concernente appunto le abitazioni già esistenti alla data della votazione dell’11 marzo 2012.
Terminato dunque l’elenco delle eccezioni, l’avanprogetto di Legge Federale stabilisce l’obbligatorietà di un’autorizzazione edilizia per il cambiamento
di destinazione e la possibilità per i Cantoni e per i Comuni di adottare le misure necessarie per impedire abusi. In
caso poi di problemi relativi all’uso turistico di un’abitazione in un commune eccedente la percentuale del 20% di
residenze secondarie, la Legge prevede anche una tassa di compensazione a
carico del proprietario. Nelle misure di
applicazione del principio costituzionale, vengono poi garantite alle Autorità
designate nei singoli Cantoni le più ampie facoltà di intervento e di esecuzione
per obbligare i proprietari a rispettare i
principi legislativi. In questo caso trattasi
evidentemente di misure estremamente
coercitive che, non essendo precisamente regolate dall’avanprogetto legislativo,
mettono nelle mani delle Autorità amministrative facoltà estremamente incisive.
Le Autorità possono evidentemente
anche intervenire per ottenere il ripristino della situazione legale. Conseguentemente, una prima impressione scaturente dall’avanprogetto del Consiglio
Federale permette di concludere che i
due principali obbiettivi, che personalmente ritenevo fondamentali nell’applicazione del principio costituzionale, ossia la irretroattività e la tutela dei rustici
ticinesi, rimangono ancorati nel provvedimento legislativo, sempre ovviamente
che le Camere si allineino all’avanprogetto stabilito dal Consiglio Federale.
Quest’ultimo ha presentato anche il progetto di Ordinanza sulle abitazioni secondarie che si limita però a precisare
la possibilità di menzionare a Registro
Fondiario una limitazione d’uso ad abitazione primaria e a specificare esecutivamente i principi indicati nella Legge. In
considerazione della proposta legislativa articolata, la necessità di un’Ordinanza Federale potrebbe anche essere messa in discussione.
Il futuro. In conclusione, il panorama
immobiliare Svizzero conoscerà oltre
alle norme sulla LAFE anche disposizioni imperative ed incisive per le residenze secondarie che incideranno notevolmente sull’attività edilizia ed economica
in generale. Appare difficile pensare che
le Camere alleggeriranno in maniera rilevante le disposizioni legislative che a
loro volta dipendono da un principio costituzionale chiaro, con dunque a mio
giudizio la probabilità che l’avanprogetto del Consiglio Federale venga sostanzialmente accolto. Constateremo quindi
gli sviluppi di questo iter legislativo nel
corso dei prossimi mesi, con probabile
entrata in vigore della Legge per il 1° luglio 2014. *Avv. Dr. Gianmaria Mosca
Membro del Consiglio Direttivo della CATEF
immobilia Settembre 2013 | 5
ECONOMIA IMMOBILIARE IMMO CHECK – ANALISI IMMOBILIARE, PARTE 1
Non è tutto oro quello che luccica
La verifica degli immobili dal punto di vista strutturale ed economico è un compito centrale
ma molto impegnativo per gli esperti immobiliari. Nella prima parte della serie di analisi immobiliari, gli autori esaminano l’acquisto di immobili sotto il profilo economico-aziendale.
CALCOLO DELLA REDDITIVITA IN BASE ALL’INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
in CHF e %
Momento
Anni
Entrate
Uscite
Cashflow
2012
0
-
–40 920 000
-40 920 000
Fattore
4.519%
1.000000
Valore attuale
2013
1
4 000 000
–400 000
3 600 000
0.956764
3 444 351
2014
2
4 000 000
–400 000
3 600 000
0.915398
3 295 432
-40 920 000
2015
3
4 000 000
–400 000
3 600 000
0.875820
3 152 951
2016
4
4 000 000
–400 000
3 600 000
0.837953
3 016 631
2 565 515
2017
5
4 000 000
–800 000
3 200 000
0.801724
2018
6
4 000 000
–400 000
3 600 000
0.767060
2 761 417
2019
7
4 000 000
–400 000
3 600 000
0.733896
2 642 025
2020
8
4 000 000
–400 000
3 600 000
0.702165
2 527 795
2021
9
4 000 000
–400 000
3 600 000
0.671807
2 418 504
2022
10
4 000 000
–800 000
3 200 000
0.642761
2 056 834
2023
11
4 000 000
–400 000
3 600 000
0.614970
2 213 893
2024
12
4 000 000
–400 000
3 600 000
0.588382
2 118 174
2025
13
4 000 000
–400 000
3 600 000
0.562943
2 026 593
2026
14
4 000 000
–400 000
3 600 000
0.538603
1 938 972
2027
15
10 000 000
–800 000
9 200 000
0.515316
4 740 910
66 000 000
–48 120 000
17 880 000
11.725562
0
Totale
Affare o fiasco? Ciò che a prima vista sembra un affare molto promettente, ad un attento esame può rilevarsi un abbaglio (foto: photocase.com).
DIETER KNAPP ED ESTHER NOTZ* IL MIRAGGIO DEL RENDIMENTO. Ripagare il
credito con le entrate derivanti dai canoni di locazione, aumentare il rendimento,
risparmiare al contempo sulle imposte e
vendere dopo vent’anni con un notevole aumento di valore? Chi sogna un investimento di questo tipo farebbe bene
a chiarire attentamente tutti gli aspetti giuridici, fiscali ed economici prima
dell’acquisto. Non tutti gli immobili, infatti, garantiscono un investimento sicuro e redditizio, come mostra l’esempio
seguente relativo ad un centro commerciale.
La redditività è espressa dal rapporto tra output e input e contribuisce al raggiungimento del risultato. I due parametri
più comuni nel settore immobiliare sono il
reddito lordo e il reddito netto. Il reddito
lordo è dato dal rapporto tra il reddito locativo annuo e i costi di investimento per
l’immobile. Il reddito netto, invece, tiene
conto di spese quali imposte, interessi,
costi di manutenzione dell’immobile, ecc.
Chi si lascia incantare da prospettive di
rendimento a breve termine e tassi bassi
per l’acquisto di un immobile e decide solo sulla base della situazione attuale, corre
grossi rischi. Un errore frequente: le entrate correnti derivanti dalle pigioni vengono considerate come una fonte di introiti per intero. Eventuali negligenze oppure
6 | immobilia Settembre 2013
accantonamenti omessi o insufficienti per
la manutenzione possono costare caro in
un secondo momento. La mancanza di
manutenzione porta ad un cambiamento degli inquilini e le conseguenze sono
un’elevata fluttuazione e pagamenti irregolari. Per mantenere la capacità locativa,
in questi casi sono necessari risanamenti
generali molto costosi.
investimento, la dottrina prevede sostanzialmente metodi di calcolo statici (analisi del momento) e dinamici (analisi del
periodo). Il valore di rendimento dinamico – IRR (Internal Rate of Return, tasso
interno di rendimento) – mostra, diversamente dal metodo di calcolo statico,
come un importo di denaro investito in
precedenza si trasforma successivamen-
Il valore di un immobile è determinato dalla
somma attualizzata dei suoi redditi futuri.»
Anche gli ampliamenti e le trasformazioni edilizie possono ridurre notevolmente la finanziabilità e il rendimento degli
immobili.
In conclusione: anche per gli oggetti che oggi assicurano un buon profitto,
i rendimenti possono assottigliarsi molto
rapidamente. È fondamentale confrontare
diversi tipi di immobili tra loro e valutare
attentamente lo stato attuale dell’oggetto.
VALUTARE LA REDDITIVITÀ CON LA MASSIMA
PRECISIONE. Per valutare un progetto di
te in un rendimento. Questo partendo dal
presupposto che sussistono versamenti
e prelevamenti, in altre parole viene effettuata una ponderazione del rendimento conseguito con il capitale impiegato.
Di conseguenza, il rendimento dinamico dipende dal momento in cui avvengono le entrate o le uscite. I vantaggi
dell’IRR sono:
–La base di riferimento è costituita
dall’intero ciclo di vita dell’immobile,
incl. la fase preparatoria (costi della
transazione, provvigione del mediato-
re, costi notarili, imposta sul passaggio di proprietà ecc.) e la fase di liquidazione o di smantellamento (spese di
demolizione)
– L’incidenza variabile nel tempo dei pagamenti in entrata e uscita viene considerata mediante il calcolo dell’interesse composto. Vale il principio che una
somma di denaro oggi vale di più della
stessa somma domani.
– È possibile fare previsioni affidabili a
lungo termine.
in questo caso dal valore del fondo (stimato in 6 milioni di franchi) alla fine della durata locativa risp. di utilizzazione.
I singoli flussi di cassa vengono calcolati al momento in cui viene sostenuto
l’investimento (anno 0). I pagamenti precedenti questa data vengono capitalizzati al momento dell’investimento, mentre i
pagamenti successivi vengono attualizzati
alla data di riferimento. Come base decisionale per questo progetto di investimento viene considerato l’IRR. L’IRR corri-
RENDIMENDO IMMOBILIALE: UNA CHIMERA? Il
Il denaro disponibile oggi vale di
più dei flussi di cassa futuri.»
seguente esempio concreto mostra che
l’analisi e la valutazione economica dei
progetti di investimento sono di fondamentale importanza nel management finanziario.
A prima vista l’acquisto del centro
commerciale messo in vendita dalla Textile SA per 40 milioni di franchi appare molto vantaggioso alla Investment SA. Grazie
alle entrate pari a 4.0 milioni di franchi
derivanti dalle pigioni annue, l’immobile promette un reddito lordo del 10%.
L’attuale proprietaria ha realizzato il centro commerciale dodici anni fa a partire
dall’ex edificio commerciale e dai precedenti magazzini e stabilimenti produttivi, per un valore contabile di 45 milioni di
franchi. Oggi nel centro commerciale operano diverse società e fornitori di servizi
che dispongono di contratti di locazione
con durata fissa di 10 anni, con un eventuale diritto di proroga di 5 anni. Inoltre,
due dei tre appartamenti compresi nella
struttura sono locati a uso privato.
Ad una più attenta analisi, l’immobile
presenta un quadro completamente diverso per la Investment SA. Oltre ai costi normali per la transazione pari a CHF 920 000
(imposta sul passaggio di proprietà, tassa
sull’iscrizione a registro fondiario inclusa la provvigione del mediatore), vanno
tenuti in considerazione i costi d’esercizio annui di CHF 400 000. Inoltre, ogni 5
anni occorre sostenere costi di manutenzione del centro commerciale pari a circa CHF 400 000.
Poiché nel caso in esame la Investment
SA può prevedere flussi di cassa disponibili per una durata locativa massima di 15
anni, va considerato un cosiddetto valore
residuo. Questo valore rappresenta di regola la «rendita perpetua» di un cash flow
rappresentativo per il futuro e composto
sponde al tasso di interesse per il quale
il valore ad oggi di un dato flusso di movimenti di cassa sia uguale a zero, ovvero il tasso di interesse con il quale, scontando i flussi di cassa futuri, si ottenga
esattamente il capitale investito di 40.92
milioni di franchi (incluse le spese per la
transazione).
Il rendimento calcolato per il centro
commerciale tiene dunque conto dei flussi
di liquidità: l’incasso di tutti i canoni di locazione dovuti e il ricavo della liquidazione sotto forma di prezzo fondiario alla fine
della durata di utilizzazione come entrate
nonché, come uscite, la somma investita
inclusi i costi di transazione. Gli ammortamenti calcolatori e gli interessi calcolatori non vengono presi in considerazione,
perché non rappresentano flussi di cassa.
IRR, UN INDICATORE IMPORTANTE DEL RISCHIO
DI INVESTIMENTO. Per valutare il rischio
di investimento vale la seguente regola:
– Quanto più alto è l’IRR, tanto più basso è il rischio dell’investimento.
– Quanto più basso è l’IRR, tanto più elevato è il rischio.
Nel caso in esame l’IRR, che riflette gli
interessi del capitale legato all’investimento, è del 4,519%. Nel caso del centro commerciale, il reddito lordo a prima vista molto promettente del 10% può
dunque dissolversi molto velocemente. Più complesso, ma non meno effica-
ce, è il confronto dell’IRR con la redditività netta, che può variare in funzione
del grado di autofinanziamento dell’investimento, portando a valutazioni più
sfumate. L’IRR è infine da confrontare
con il tasso di interesse applicato dalla
banca finanziatrice, nel nostro esempio
il 5,2% che, essendo superiore all’IRR
manifesta chiaramente l’elevato rischio
dell’investimento proposto. Per un confronto ancora più preciso il tasso d’interesse bancario andrebbe aumentato dal-
la percentuale annua di ammortamento
del prestito che l’ente finanziato richiede. Come accennato in precedenza, si vede qui che l’attuale livello degli interessi
gioca un ruolo molto importante, perché l’IRR va valutato nel contesto e non
in termini assoluti. Per andare sul sicuro,
la Investment SA dovrebbe dunque farsi un quadro completo prima di decidere
in via definitiva, in quando il rendimento
è condizionato notevolmente anche dagli aspetti fiscali e dai rischi. Il nocciolo
della questione è questo: l’acquisto del
centro commerciale offre eventualmente altri vantaggi che rendono consigliabile l’operazione nonostante l’IRR insufficiente? – La risposta è data nella seconda
parte di «immo check» nella prossima
edizione. * Dieter Knapp ED
Esther Notz
Gli autori sono partner di Kendris AG,
un’impresa svizzera indipendente che offre
servizi fiduciari e di family office, consulenze giuridiche e fiscali a livello nazionale e internazionale, art management, contabilità
e outsourcing per clienti privati e commerciali. www.kendris.com
immobilia Settembre 2013 | 7
NR. 8 | AUGUST 2013
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SEITE 4
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DIRITTO IMMOBILIARE
IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO
Riserve circa la modifica della prassi
A fine 2012 l’AFC ha presentato la bozza di modifica dell’Info IVA04 concernente il settore
Edilizia. Nella procedura di consultazione, la SVIT esprime riserve circa la modifica della
prassi riguardante l’imposizione del consumo proprio nel settore edilizio.
provocano notevoli incertezze giuridiche
nel settore e in molti casi portano ad una
tassazione persino maggiore dell’imposta abolita sul consumo proprio nel settore edile.
La SVIT si augura pertanto la sostituzione di questa vecchia prassi. Tuttavia,
anche la prassi proposta oggi, basata sul
momento della conclusione del contratto, presenta degli aspetti arbitrari. Ai fini della qualificazione (di diritto civile)
di un contratto di compravendita di un
fondo, infatti, non può avere alcuna rilevanza il fatto che il contratto venga sottoscritto prima o dopo l’inizio dei lavori.
«La SVIT chiede che come criterio di
distinzione venga considerato il momento del trasferimento di vantaggi e rischi.»
TRASFERIMENTO DI VANTAGGI E RISCHI. La
Vendita di posteggi: soggetta all’IVA oppure no?
(Foto: photocase.com).
Red. VECCHIA DISPUTA SULLA DELIMITAZIONE. La
legge sull’IVA (LIVA) entrata in vigore il
1º gennaio 2010 segna l’abolizione del
consumo proprio nel settore edilizio. Il
legislatore mette in conto consciamente anche una perdita d’imposta valutata all’epoca tra i 30 e 35 milioni di franchi. Il settore immobiliare pensa che una
particolarità svizzera sia dunque relegata al passato.
Purtroppo, con la prassi pubblicata a
fine marzo 2010 (info IVA concernente
la prassi 01) emerge invece che l’Amministrazione federale delle contribuzioni
(AFC) ha definito nuovi criteri di delimitazione per le vendite di fondi sottoscritte prima dell’ultimazione delle opere, che comportano un’imposizione delle
vendite fondiarie. I criteri scelti arbitrariamente – acconto > 30% – modifiche
del progetto – costi aggiuntivi > 5% –
SVIT ritiene che sarebbe opportuno, ai
fini della distinzione tra vendita di fondi
esclusa dall’imposta e fornitura imponibile in esecuzione di un contratto d’appalto, considerare come determinante
solamente il momento in cui avviene il
passaggio di vantaggi e rischi. La SVIT
invita quindi l’AFC ad assumere quale
criterio di distinzione tra forniture imponibili in virtù di un contratto d’appalto e vendite di fondi escluse dall’imposta
il momento del trasferimento di vantaggi e rischi.
La SVIT chiede che
come criterio di distinzione
venga considerato il
momento del trasferimento
di vantaggi e rischi.»
Infatti, nella pratica succede in continuazione che committenti privati concludono contratti di compravendita per unità
condominiali prima dell’inizio dei lavori, al fine di finanziarie il loro progetto
di costruzione. L’Associazione suggerisce di ricorrere alla prassi in vigore sotto la vLIVA sul consumo proprio nel settore edilizio.
IL CONCETTO DI OGGETTO. L’AFC prevede
una definizione del concetto di oggetto
che comprende tutte le parti indipendenti delle opere quali ad esempio le singole unità di PPP o i singoli posteggi di un
garage. A tal proposito la SVIT contesta
che i posteggi debbano essere considerati oggetti in senso proprio solo quando non vengono alienati insieme ad una
casa unifamiliare o ad unità di piano. In
particolare bisogna evitare che il posteggio venduto congiuntamente e l’effettivo
oggetto di vendita vengano qualificati in
modo diverso ai fini dell’IVA. I garage
che vengono realizzati per più case unifamiliari o plurifamiliari devono essere
trattati come unità.
Conformemente all’info IVA sulla prassi, il principio per la
delimitazione tra fornitura fondiaria imponibile e fornitura
fondiaria esclusa da imposta è il seguente:
Se si edificano nuove costruzioni e/o nuovi oggetti o si trasformano costruzioni e/o oggetti destinati alla vendita,
nell’ambito dell’alienazione occorre distinguere tra prestazione esclusa dall’imposta a norma dell’articolo 21 capoverso 2 numero 20 LIVA e prestazione imponibile a norma
dell’articolo 18 capoverso 1 in combinato disposto con l’articolo 3 lettera d numero 2 LIVA.
Se viene venduto un fondo sul quale l’alienante edifica una
nuova costruzione o realizza una trasformazione (cifra 4.6)
e prima dell’inizio dei lavori viene stipulato il relativo contratto di compravendita o precontratto (data determinante:
data del rogito) ai sensi dell’articolo 216 capoversi 1 e 2 CO
e/o un contratto d’appalto (data determinante: data della stipulazione) ai sensi dell’articolo 363 CO, si tratta di una
fornitura fondiaria imponibile.
In tutti gli altri casi si tratta di una fornitura fondiaria esclusa dall’imposta.
CERCHIA DI PERSONE INTERESSATE. Secondo
la bozza, vengono sottoposti alla nuova
regolamentazione tutti gli alienanti di costruzioni e/o oggetti nuovi o trasformati, a prescindere dal fatto che eseguano o no prestazioni proprie nell’ambito
dell’edificazione o della trasformazione. La SVIT obietta in proposito che la
prassi dovrebbe essere applicata solo se
l’alienante fornisce prestazioni proprie.
Se il terreno su cui sorge la costruzione e/o gli oggetti edificati o trasformati appartiene a terzi o all’acquirente medesimo, non occorre distinguere tra forniture fondiarie escluse
dall’imposta e forniture fondiarie imponibili. La vendita delle
costruzioni e/o degli oggetti edificati o trasformati costituisce sempre una fornitura fondiaria imponibile.
Per garantire una valutazione corretta, si deroga a questa
regola nel caso in cui l’alienante del terreno (terzo) e l’impresa edile (impresa generale, investitore) sono persone
strettamente vincolate (art. 3 lett. h LIVA). In tal caso, l’alienante del terreno e della costruzione e/o dell’oggetto (ad
es. impresa edile o investitore) sono trattati come unità e
per la delimitazione tra fornitura fondiaria esclusa
dall’imposta e fornitura fondiaria imponibile valgono gli
stessi criteri che sarebbero applicabili nel caso in cui l’alienante del terreno e della costruzione e/o dell’oggetto fossero la stessa persona.
immobilia Settembre 2013 | 9
ECONOMIA IMMOBILIARE IMMO CHECK – ANALISI IMMOBILIARE, PARTE 2
L’acquisto dal punto di vista fiscale
La redditività di un immobile va valutata non solo dal punto di vista economico-aziendale,
bensì anche sotto il profilo fiscale. La seconda parte di «immo check» analizza le questioni
fiscali in relazione all’acquisto, mantenimento e alienazione di un immobile.
personalmente dall’azionista di maggioranza e soprattutto per il 15% proveniente dal fratello dello stesso, persona vicina).
Per quanto riguarda la banca di Berlino
che concede il finanziamento per il pagamento del prezzo di acquisto e il fratello
dell’azionista di maggioranza residente a
Berlino, in quanto investitori in Svizzera
questi soggetti sono limitatamente imponibili, qualora i loro crediti siano assicurati da un pegno immobiliare sull’oggetto
acquistato. In questo caso tutti i proventi
realizzati con il finanziamento dai due investitori stranieri sono sottoposti all’imposizione svizzera (imposte cantonali e
comunali pari al 14%, imposte federali
dirette del 3% sui proventi lordi). Al riguardo vanno osservati gli obblighi di dichiarazione e di notifica degli investitori
stranieri in Svizzera.
CONSEGUENZE FISCALI GENERALI DELL’ALIENAZIONE. L’utile in capitale ottenuto dall’a-
Nell’alienazione di immobili, i bassi costi di investimento incidono sull’imposta sugli utili immobiliari
(TUI in Ticino), per la quale vengono applicate regolarmente aliquote maggiori rispetto all’ordinaria
imposta sull’utile (jala / photocase.com)
OLIVIER WEBER & EVELINE WILDMAN* ACQUISTO DI UN IMMOBILE DI PRODUZIONE. La
Textile SA con sede a Dietikon ZH vuole
alienare il suo ex immobile di produzione.
L’attuale valore contabile è di 45 milioni di
franchi. La Investment SA con sede a Berna è interessata all’acquisto dell’immobile
e sottopone alla Textile SA un’offerta per
40 milioni di franchi. Il prezzo di vendita
sarà finanziato con mezzi di terzi nel modo seguente: il 50% da una banca svizzera, il 30% da una banca estera con sede a
Berlino e il 15% da un cittadino tedesco
residente a Berlino (fratello dell’azionista
di maggioranza della Investment SA). Il restante 5% viene finanziato con mezzi propri della Investment SA.
Sostanzialmente si tratta di un immobile adibito a sede principale, che quindi è
anche il domicilio fiscale della Textile SA. I
redditi locativi ammontano a circa 4,0 milioni di franchi, dedotti i costi di esercizio
di circa CHF 400 000. Nell’ambito della
10 | immobilia Settembre 2013
chiusura dei conti secondo il diritto commerciale della Textile SA, i ricavi e i costi vengono imputati al conto economico
e devono essere considerati per il calcolo
dell’utile netto imponibile. In mancanza di
collegamenti extracantonali, l’intero utile
netto della Textile SA viene tassato presso
la sede principale di Dietikon ed è sottoposto ad una pressione fiscale stimata del
21,42% circa (sull’utile ante imposte; dati aggiornati al 2012). L’imposta sul capitale dello 0,18% (dati aggiornati al 2012)
viene applicata sul capitale proprio e non
sul valore dell’immobile.
FINANZIAMENTO CON CAPITALE DI INVESTITORI STANIERI. Per la Investment SA tutti
i costi di capitale relativi al finanziamento
con capitale di terzi sono oneri giustificati dall’uso commerciale e possono essere
dedotti dall’utile netto (salvo l’applicazione dell’art. 65 LIFD «Interessi sul capitale proprio occulto» per i capitali garantiti
lienazione a titolo oneroso di un immobile
è in linea generale assoggettato all’imposta. Nei Cantoni con sistema monistico (tra
cui ZH e TI), le persone giuridiche devono corrispondere l’imposta cantonale sugli utili da alienazione della sostanza immobiliare in luogo dell’imposta ordinaria,
mentre nei Cantoni con sistema dualistico
(ad es. SG) si applica solamente l’imposta sull’utile. Il sistema monistico dell’imposizione dell’utile in capitale assoggetta
il plusvalore (differenza tra il ricavo della
vendita e i costi di investimento) all’imposta sugli utili immobiliari (TUI), a prescindere dal fatto che l’immobile appartenesse
a una persona fisica o giuridica.
Per gli immobili facenti parte del patrimonio commerciale di persone fisiche
o giuridiche, gli ammortamenti recuperati sono sottoposti inoltre all’imposta ordinaria sul reddito o sull’utile. Tuttavia,
l’importo dovuto a titolo di TUI può essere dedotto.
CONSEGUENZE FISCALI DELL’ESEMPIO CONCRETO. Nella nostra fattispecie, i proven-
ti della vendita di 40 milioni di franchi non
coprono il valore contabile attuale di 45 milioni di franchi. L’alienazione dell’immobile al prezzo di 40 milioni di franchi grava
il conto economico della Textile SA di una
perdita di 5 milioni di franchi, che viene rilevata a conto economico nell’ambito della
chiusura ordinaria dei conti e viene consi-
L’OPINIONE
«POSSIBILI
CONSEGUENZE»
derata ai fini fiscali. Se le entrate d’esercizio ordinarie non coprono questa perdita
nell’anno dell’alienazione, la perdita rimanente può essere scalata dagli utili realizzati fino a sette periodi fiscali successivi.
Con un prezzo di compravendita di 40
milioni di franchi, per la Investment SA c’è
il rischio latente che, in occasione di una
successiva rivendita dell’immobile, l’utile da plusvalore comporti un’imposta su-
La scelta della forma della transazione – asset deal
o share deal – è di fondamentale importanza anche
per l’acquirente, in particolare per quanto riguarda le
conseguenze fiscali a lungo termine.»
Per quanto concerne l’acquirente, va
detto che gli attivi acquisiti tramite «asset deal» al prezzo di 40 milioni di franchi devono essere messi a bilancio dalla
Investment SA. In caso di un’alienazione
successiva dell’immobile da parte della
Investment SA si conteggerebbero minori
costi di investimento per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari (TUI) rispetto
alla Textile SA. Ciò va a svantaggio dell’Investment SA, in quanto le aliquote dell’imposta sugli utili immobiliari (TUI) sono
di norma maggiori a quelle dell’imposta
sull’utile comunale e cantonale (la parità
di aliquota tra imposta cantonale sull’utile
e TUI si ottiene con una durata di proprietà minima tra i 12 ed i 13 anni). Inoltre, anche il potenziale di ammortamento a livello dell’imposta sull’utile è limitato a causa
del minore prezzo di acquisto. Di conseguenza, l’asset deal (cessione di azienda
o ramo d’azienda) risulta svantaggioso rispetto ad uno share deal (cessione di partecipazione) anche per la Investment SA
(per informazioni sulla differenza tra asset
deal e share deal cfr. la sezione «Approfondimento»). Con uno share deal, infatti,
l’attuale valore contabile della Textile SA
di 45 milioni di franchi verrebbe rilevato
dalla Investment SA così come i relativi
costi d’investimento e gli ammortamenti
potenzialmente maggiori – se l’offerta del
prezzo di acquisto di 40 milioni di franchi
viene considerata come valore di mercato – sarebbero sottoposti all’imposta ordinaria sull’utile.
CONCLUSIONE. Per la Textile SA, l’aliena-
zione dell’immobile ad un valore inferiore
a quello contabile non comporta un’imposizione a livello di imposte cantonali, comunali e federali dirette. Gli attivi vengono
eliminati e la perdita può essere riportata
fiscalmente a nuovo.
gli utili immobiliari (TUI) maggiore (a seconda dei movimenti di mercato in vista
di un ricavo di vendita realizzabile in futuro). Anche sotto il profilo fiscale, l’acquisto dell’immobile conviene solo entro
una certa misura. Per una decisione definitiva rimandiamo tuttavia alla terza parte
della nostra analisi «immo check» dedicata agli aspetti giuridici e alle questioni relative all’imposta sul valore aggiunto.
ASSET DEAL VS. SHARE DEAL
Asset deal e share deal sono due forme di acquisizione
d’azienda. Lo share deal è possibile solo per le società di
capitali, poiché l’acquisto si riferisce alle azioni della
società (inglese shares). Nell’asset deal, la transazione
si perfeziona con l’acquisto degli attivi (inglese assets)
dell’azienda.
Un asset deal offre all’acquirente rischi fiscali limitati, obblighi di due diligence ridotti, i costi di finanziamento possono
essere dedotti dai ricavi d’esercizio correnti e un eventuale
plusvalore dell’immobile può essere ammortizzato fiscalmente. Gli utili contabili realizzati sono sottoposti all’imposta federale diretta. A livello delle imposte cantonali e comunali, l’utile da plusvalore viene gravato dall’imposta sugli
utili immobiliari (TUI) e gli ammortamenti recuperati sono
sottoposti all’imposta cantonale sull’utile. Al successivo trasferimento dell’utile da alienazione all’azionista mediante la
distribuzione dei dividendi, l’azionista è tenuto inoltre a pagare l’imposta sul reddito. Questa doppia imposizione economica viene alleviata con l’applicazione dell’imposizione
parziale dei redditi sui dividendi ed eventualmente anche
l’imposta preventiva può essere rimborsata all’azionista.
Se l’azionista della Textile SA che detiene le quote nel suo
patrimonio privato potesse scegliere tra asset deal e share
deal, dovrebbe optare per uno share deal, poiché in questo
modo otterrebbe un utile in capitale esente dall’imposta.
* Olivier Weber
& Eveline Wildman
Oliver Weber è partner ed Eveline Wildman
è Senior Manager presso Kendris AG,
un’impresa svizzera indipendente che offre
servizi fiduciari e di family office, consulenze giuridiche e fiscali a livello nazionale e internazionale, art management, contabilità
e outsourcing per clienti privati e commerciali. www.kendris.com
(Foto: M. Cereghetti)
Libero Galli* – Con lo share deal Investment SA acquista
le azioni della Textile
SA, l’effetto fiscale sul
venditore è corretto.
– I maggiori costi di investimento e gli eventuali
ammortamenti superiori legati all’immobile
restano presso Textile
SA e non si trasferiscono presso Investment
SA; nel conto economico di quest’ultima non
avranno alcun riflesso.
– Data l’importante perdita di valore è possibile che l’ufficio di revisione di Textile SA
chieda una svalutazione del bene al fine di
esporre a bilancio valori reali a tutela delle
pretese dei terzi.
– Il prezzo di compravendita delle azioni Textile
SA sarà determinato da
diversi fattori tra i quali
anche il valore degli attivi della società e quindi dai dati contabili e
dalle riserve occulte
presenti su di essi; considerando solo l’immobile, dato che il valore
di mercato è di 40 Mio,
questo sarà il valore
massimo considerato
da Investment SA per
la trattativa, al di là del
valore contabile esposto a bilancio di 45 Mio,
pertanto dopo l’acquisto delle azioni Textile
SA non vi sarà alcun
ammortamento da
considerare nei conti di
Investment SA sulla
partecipazione in quanto il prezzo di acquisto
–
–
–
–
sarà quello reale di
mercato.
Un eventuale ammortamento successivo
della partecipazione
sarà fiscalmente ammesso solo nel caso di
una durevole perdita di
valore della società
partecipata (continue
ed importanti perdite
d’esercizio).
Con l’acquisizione di
tutta la Textile SA si dovrà far fronte alla gestione ordinaria ma
completa della società
figlia, con le problematiche di un’eventuale
attività aziendale completamente diversa da
quella di Investment
SA; in caso di gestione
fallimentare l’immobile
potrà essere aggredito
dai creditori.
In caso di successiva
vendita dell’immobile
resta il problema di cosa fare con il resto
dell’attività di Textile
SA, rispettivamente
non è così facile trovare
un acquirente che per
acquistare il solo immobile sia disposto a
ritirare tutta l’azienda.
E’ vero che con l’asset
deal il minor valore del
costo di investimento
può generare utili maggiori nella vendita successiva dell’immobile
con maggiori imposte
TUI ma le maggiori imposte sono legate ad
un evidente prezzo di
vendita superiore al
precedente prezzo
d’acquisto. *LIBERO GALLI
Libero Galli è esperto in finanza e controlling e ha ottenuto
il MAS SUPSI in Tax Law.
immobilia Settembre 2013 | 11
Diritto immobiliare mediazione immobiliare
L’assoggettamento delle provvigioni
Nei rapporti intercantonali vi è incertezza se le provvigioni da mediazione immobiliare
debbano essere tassate nel luogo di domicilio o in quello di situazione dell’immobile. Le
opinioni della dottrina divergono da quelle del TF. E i Cantoni che strada hanno intrapreso?
(tinalein / photocase.com)
Samuele Vorpe* Introduzione. La sentenza del 5 mag-
gio 2012 della Camera di diritto tributario del Tribunale di appello del Canton ­Ticino (pubblicata in RtiD II-2012 N.
11t) è stata l’occasione per affrontare un
tema, mai passato di moda, concernente la controversa questione dell’assoggettamento all’imposta nei rapporti intercantonali delle provvigioni conseguite
da una persona fisica o giuridica con la
propria attività di mediazione immobiliare. Infatti, la Camera tributaria ha dovuto giudicare se una società con sede nel
12 | immobilia Settembre 2013
Canton Zugo, ma con amministrazione
effettiva nel Canton Zurigo, il cui scopo consiste nell’acquisto, nella vendita,
nell’edificazione e nell’amministrazione di immobili in Svizzera, fosse da assoggettare limitatamente all’imposta nel
Canton Ticino, come sostenuto dall’autorità fiscale ticinese, in considerazione
della sua attività svolta quale intermediaria nell’ambito di un’operazione immobiliare realizzata con un immobile sito nel
Canton Ticino.
L’autorità fiscale spiegava che secondo la giurisprudenza del Tribunale Fe-
derale il diritto di imporre le provvigioni per la mediazione immobiliare spetta
esclusivamente al Cantone di situazione dell’immobile. La società contestava questa tesi perché la Legge federale
sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (di seguito
LAID) non statuisce un assoggettamento nel Cantone di situazione dell’immobile per le provvigioni conseguite da un
mediatore con domicilio o sede in un altro Cantone. La Camera tributaria è stata
dunque chiamata in causa per decidere
su un caso di doppia imposizione inter-
cantonale in quanto la società si è trovata
a pagare delle imposte sulle provvigioni
conseguite sia nel Cantone in cui si trova l’amministrazione effettiva (Zurigo),
sia nel Cantone di situazione dell’immobile (Ticino). Questa sentenza dà lo spunto per esaminare il diritto impositivo delle provvigioni da attività di mediazione
immobiliare nei rapporti intercantonali.
Il diritto di assoggettare all’imposta le
provvigioni da mediazione immobiliare. La
LAID stabilisce due diverse tipologie di
assoggettamento limitato nel Cantone, a
dipendenza di dove sia situato il domicilio fiscale del soggetto – sia esso persona fisica o giuridica – che intrattiene con
il Cantone un legame di tipo economico.
Da un lato, quando il soggetto ha il
proprio domicilio fiscale all’estero o in un
Cantone diverso da quello con il quale vi
intrattiene un legame economico, esso
viene assoggettato limitatamente alla parte di reddito e di sostanza (risp. di utile e di
capitale per le persone giuridiche) riferita
al Cantone nel quale si possono ritrovare
i seguenti tre criteri di assoggettamento:
esistenza (i) della sede di un’impresa, (ii)
di uno stabilimento d’impresa o (iii) di un
immobile. L’eventuale doppia imposizione che ne potrebbe conseguire viene evitata con il sistema dell’esenzione secondo le norme di collisione elaborate dalla
giurisprudenza del Tribunale Federale. Si
parla in questo caso di un assoggettamento limitato nei «rapporti intercantonali e
internazionali», i.e. tra un Cantone e un
altro Cantone, risp. tra un Cantone e uno
Stato estero. Dall’altro, quando il soggetto ha il proprio domicilio fiscale al di fuori
della Svizzera, ma consegue in un Cantone un determinato tipo di provento, esso
viene assoggettato alla fonte. Si parla in
questo caso di un assoggettamento limitato nei «rapporti internazionali», i.e. tra
un Cantone e uno Stato estero.
L’art. 21 cpv. 2 lett. b LAID prevede
che le persone giuridiche con sede o amministrazione effettiva all’estero sono assoggettate limitatamente all’imposta se
fungono da intermediarie in operazioni in immobili situati in un Cantone. Per
contro l’art. 4 cpv. 1, ultima frase LAID,
che concerne le persone fisiche, ha una
portata molto più ampia, poiché non vi rientrano soltanto quelle persone che fungono da intermediarie in operazioni in
immobili situati in Cantone senza domicilio o dimora fiscali in Svizzera (come
tra l’altro previsto per le persone giuridiche), ma anche quelle il cui domicilio
o dimora fiscali si situa in un altro Cantone della Svizzera, diverso da quello di
situazione dell’immobile.
Si pone quindi la domanda a sapere
se questo risultato costituisca effettivamente la volontà del legislatore oppure
diche. La risposta sarebbe negativa e la
dottrina parla di un’inesattezza («Ungenauigkeit»), di un errore manifesto («erreur manifeste») e comunque di una svista («Versehen») del legislatore.
La maggior parte dei Cantoni ha corretto questa incongruenza legislativa decidendo per un assoggettamento limitato delle persone fisiche che agiscono in
qualità di mediatori in operazioni immo-
La LAID stabilisce
due diverse tipologie di
assoggettamento limitato
nel Cantone.»
se, invece, si tratti di una svista o di un errore legislativo. In quest’ultima evenienza la svista, che determina un’evidente difformità legislativa, riguarderebbe il
campo di applicazione delle persone fisiche o delle persone giuridiche? Pertanto
ci si chiede se nei rapporti intercantonali le provvigioni da mediazione immobiliare debbano essere assoggettate all’imposta nel luogo di domicilio del soggetto
che le ha conseguite oppure in quello di
situazione dell’immobile.
Il pensiero unanime della dottrina: l’art.
4 cpv. 1, ultima frase LAID è una svista legislativa! La dottrina unanime è dell’av-
viso che, in assenza del criterio riguardante il possesso di un immobile nel
Cantone, i redditi conseguiti dalle persone che servono da intermediarie nel
commercio di immobili o che vi esercitano tale commercio dovrebbero essere assoggettati ad imposta nel Cantone
di situazione dell’immobile soltanto nei
rapporti internazionali, cioè quando la
persona fisica non ha domicilio o dimora
fiscale in Svizzera. Come risulta dall’art.
21 cpv. 2 LAID, la dottrina ritiene che
per le persone fisiche tale assoggettamento andava collocato all’art. 4 cpv. 2
LAID, essendo applicabile appunto soltanto nelle relazioni internazionali.
La dottrina si domanda quindi se il legislatore abbia voluto istituire un nuovo
domicilio fiscale secondario nel diritto fiscale intercantonale per le persone fisiche e non, invece, per le persone giuri-
biliari soltanto nei rapporti internazionali. Ad esempio, a partire dal periodo
fiscale 2001, il Canton Ticino ha modificato la propria legislazione, nel senso di
rinunciare all’assoggettamento dei mediatori immobiliari residenti in un altro
Cantone, anche quando si tratta di persone fisiche.
Il pensiero del Tribunale federale: no,
l’art. 21 cpv. 2 lett. b LAID è una svista legislativa! Sorprendentemente il Tribunale
Federale, nonostante il pensiero unanime
della dottrina che riteneva un errore legislativo l’assoggettamento anche nei rapporti intercantonali delle persone fisiche
che servono da intermediarie nel commercio di immobili o se vi esercitano tale
commercio, ha deciso altrimenti. Infatti,
l’Alta Corte, con una sentenza dell’8 gennaio 2002 (pubblicata in ASA 71 416=StR
57/2002 184=Locher/Locher, Doppelbesteuerungspraxis § 7, I B, n. 46), ha considerato corretta la disposizione prevista
dall’art. 4 cpv. 1, ultima frase LAID ed ha
applicato lo stesso principio nei rapporti intercantonali anche alle persone giuridiche, sebbene l’art. 21 cpv. 2 LAID contempli tale assoggettamento soltanto nei
rapporti internazionali, e cioè quando una
persona giuridica non dispone della sede
o dell’amministrazione effettiva in Svizzera.
Nel merito del contratto di mediazione,
il Tribunale Federale constatava che la
rimunerazione del mediatore immobiliare è di principio proporzionale al prezimmobilia Settembre 2013 | 13
Diritto immobiliare mediazione immobiliare
zo di vendita dell’immobile, sicché vi è
una stretta connessione fra la provvigione e l’immobile venduto tramite l’opera
del mediatore. Il proprietario che pattuisce una simile rimunerazione rinuncia
ad una parte del valore del suo immobile che egli destina a beneficio dell’intermediario.
Parimenti l’intermediario ottiene, con
il contratto di mediazione, una parte del
valore del bene immobiliare realizzando
così un guadagno in stretta connessione con l’immobile. Questo legame non
viene soppresso per il solo fatto che l’intermediario non è proprietario dell’immobile venduto, dato precisamente che
egli partecipa alla sua vendita e ne dispone in parte, perlomeno economicamente.
Egli consegue così un guadagno in stretto rapporto con l’immobile, anche se beneficia soltanto di un diritto personale
derivante dal contratto d’intermediazione ed anche se, come per il commerciante di immobili, si tratta pure in parte della
rimunerazione per la sua attività personale. Per il resto, il commerciante che
effettua personalmente i lavori e le prestazioni offerte da un intermediario viene imposto per la totalità del suo guadagno al luogo di situazione dell’immobile.
Non si vede cosa potrebbe giustificare
che un’attività identica venga imposta o
al luogo di situazione dell’immobile o alla
sede del contribuente a seconda che essa venga svolta da un commerciante o da
un intermediario immobiliare.
La decisione del Tribunale Federale, e
non poteva essere altrimenti, ha causato
grande malumore, poiché con argomenti
oltremodo carenti l’Alta Corte si è scontrata con la dottrina unanime, creando
un’ulteriore complicazione del diritto fiscale intercantonale. Numerose sono state infatti le critiche rivolte dalla dottrina
alla sentenza citata.
Una panoramica sulla situazione nei diversi Cantoni. L’assoggettamento all’im-
posta delle provvigioni da mediazione immobiliare presenta una situazione
tutt’altro che armonizzata tra i diversi
Cantoni. Nei rapporti intercantonali e internazionali, otto Cantoni (AG, FR, GE,
GR, LU, OW, UR e VS) conoscono un assoggettamento delle persone fisiche che
fungono da intermediarie nelle operazioni immobiliari, conformemente a quan14 | immobilia Settembre 2013
to stabilito dall’art. 4 cpv. 1, ultima frase
LAID, mentre per le persone giuridiche
i Cantoni che possiedono una loro base
legale sono tre (FR, GR, LU) senza che,
in questo caso, vi sia una simile disposizione nell’art. 21 cpv. 1 LAID. Per contro,
diciotto Cantoni (Ticino incluso) assoggettano soltanto nei rapporti internazionali le provvigioni da mediazioni immobiliari quando queste sono conseguite da
una persona fisica e sono pertanto in contrasto con la LAID, mentre nel caso delle persone giuridiche i Cantoni che applicano questo assoggettamento soltanto
nei rapporti internazionali, come previsto
dall’art. 21 cpv. 2 lett. b LAID, sono invece ventitré (Ticino incluso).
Tra rischi di doppia imposizione e rischi di
doppia non imposizione. Questa disarmo-
nizzazione delle norme cantonali accresce notevolmente il rischio di imbattersi
in una doppia imposizione intercanto-
norme di collisione del Tribunale Federale, al Cantone di situazione dell’immobile, che a sua volta non tassa la provvigione poiché non dispone della relativa
base legale per un assoggettamento limitato nei rapporti intercantonali.
Considerando che le norme di collisione hanno valore assoluto e che, nelle
relazioni intercantonali, la doppia imposizione virtuale è vietata, il risultato finale è una non imposizione delle provvigioni da mediazione immobiliare. Infatti, la
doppia imposizione non ammessa esiste
già quando un Cantone tassa un oggetto
(i.e. la provvigione da mediazione immobiliare) la cui imposizione è riservata, secondo le norme di collisione del Tribunale Federale, ad un altro Cantone, anche
se quest’ultimo non fa uso del proprio diritto impositivo perché non dispone della
relativa base legale per farlo; (ii) un ulteriore caso si presenta pure quando il
Cantone di situazione dell’immobile non
L’Alta Corte ha parificato, molto discutibilmente,
l’attività di commerciante di immobili a titolo
professionale con quella del mediatore immobiliare.»
nale effettiva, (i) quando il Cantone di
domicilio assoggetta ad imposizione il
reddito conseguito, così come il Cantone di situazione dell’immobile, oppure
(ii) quando il Cantone di domicilio non
prevedendo espressamente l’esenzione
delle provvigioni derivanti da operazioni immobiliari siti fuori Cantone, tassa la
relativa provvigione la cui imposizione è
riservata, secondo le norme di collisione del Tribunale Federale, all’altro Cantone, che a sua volta tassa la provvigione
poiché dispone della relativa base legale
per un assoggettamento limitato nei rapporti intercantonali.
Ma vi è anche il rischio di imbattersi in una doppia imposizione virtuale che determina paradossalmente una
non imposizione, (i) quando il Cantone
di domicilio, non prevedendo espressamente l’esenzione delle provvigioni derivanti da operazioni immobiliari fuori
Cantone, tassa la relativa provvigione la
cui imposizione è riservata, secondo le
tassa perché non dispone della relativa
base legale per farlo, mentre il Cantone di domicilio del mediatore assoggetta invece ad imposizione le provvigioni
da mediazione immobiliare come redditi da attività commerciale. In questa
evenienza, il contribuente potrebbe pure a mio parere appellarsi alla controversa giurisprudenza del Tribunale Federale che stabilisce un diritto d’imposizione
esclusivo delle provvigioni al luogo di situazione dell’immobile. Ci troveremmo
quindi di fronte alla medesima situazione vista sopra, che comporta un vuoto
d’imposizione.
La decisione del 5 maggio 2002 della Camera tributaria. Nella sentenza del 5 mag-
gio 2012, la Camera tributaria ha dato
ragione alla contribuente (la società) poiché il Canton Ticino non dispone della
relativa base legale nella propria legislazione tributaria per poter avvalersi della giurisprudenza del Tribunale Federa-
le. Infatti, il Cantone che intende far uso
di una facoltà di imposizione attribuitagli dalla giurisprudenza, relativa al divieto di doppia imposizione, deve introdurre un’apposita base nel diritto cantonale
che gli permetta di imporre le provvigioni – nelle relazioni intercantonali – al luogo di situazione dell’immobile.
commerciante di immobili a titolo professionale ricade già nel campo di applicazione dell’art. 21 cpv. 1 lett. c LAID,
in quanto proprietario giuridico dell’immobile.
Considerazioni sulla decisione dell’8
gennaio 2002 del Tribunale federale –
La fondatezza dello stretto legame tra
provvigione e immobile. Entrando nel me-
ne se è l’acquirente ad incaricare una persona che abbia a trovare un immobile secondo quanto convenuto nel mandato. In
tal caso la provvigione non viene elargita
dall’alienante che è proprietario dell’immobile, ma dall’acquirente ed è, di regola, calcolata sul prezzo di acquisto dell’immobile. L’alienante non ha rinunciato ad
una parte dell’utile a favore del mediatore, poiché quest’ultimo viene rimunerato
dall’acquirente. Il guadagno è certamente
in stretta connessione con l’immobile, ma
non vi è identità dal punto di vista economico, come sostenuto dal Tribunale Federale, tra alienante e mediatore in quanto
non c’è una partecipazione all’utile da parte di quest’ultimo che si arricchisce piuttosto grazie all’acquirente.
Ammettiamo poi il caso in cui il venditore dell’immobile invece di conseguire
un utile immobiliare consegue una perdita
perché il costo d’investimento è superiore
a quanto ricavato. Benché ci sia una perdita, il venditore è comunque tenuto a versare una provvigione per l’attività del mediatore immobiliare. Come trattare in questo
caso tale provento? Il venditore non è assoggettato alla tassazione sugli utili immobiliari poiché non c’è nessun utile da
imporre, però al contempo il mediatore
sul ricavo (e non sul guadagno) dispone
di un diritto personale fondato sul contratto di mediazione. Sul piano economico è
difficilmente spiegabile una sua partecipazione all’utile (che di fatto non esiste).
rito della decisione dell’Alta Corte si deve osservare che nel fissare il prezzo
di vendita del suo immobile, l’alienante che ha dato mandato ad un mediatore immobiliare tiene generalmente conto
dell’importo che rischia di dover pagare
a quest’ultimo. L’importo della rimunerazione va dunque, almeno parzialmente, ad aggiungersi al prezzo di vendita
dell’immobile. Il mediatore immobiliare
consegue una rimunerazione che costituisce chiaramente una partecipazione
all’utile della vendita. È quindi indiscutibile che vi sia una stretta connessione
fra rimunerazione e immobile.
Non si può parificare l’attività del mediatore con quella del commerciante
immobiliare. L’Alta Corte ha parificato,
molto discutibilmente, l’attività di commerciante di immobili a titolo professionale – che, quale proprietario giuridico
dell’immobile, è imponibile al luogo di
situazione dell’immobile – con quella del
mediatore immobiliare che non è affatto il proprietario dell’immobile, nemmeno economicamente. La LAID, all’art. 12
cpv. 2 lett. a, stabilisce infatti che l’alienazione economica consiste in tutti quei
«negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell’alienazione sul potere di disporre di un fondo». Il
mediatore non acquisisce affatto la posizione di proprietario economico, in
quanto non acquista il potere di disporre di un fondo neppure economicamente. È per contro il mandante che rimunera il successo del mediatore immobiliare
(«Erfolgslohn») con una percentuale del
prezzo di vendita (ma anche d’acquisto
se il mandante è l’acquirente) dell’immobile.
Nondimeno, il Tribunale Federale si
è forse dimenticato di considerare che il
Vi è sempre identità dal profilo economico tra il proprietario dell’immobile e il
mediatore? Problematica è poi la questio-
Eccessiva frammentazione della sovranità fiscale. Criticabile inoltre la deci-
sione del Tribunale Federale soprattutto
da un punto di vista sostanziale. Infatti,
le persone fisiche e giuridiche che fungono da mediatrici in operazioni immobiliari sono sovente attive in più Cantoni
e il rischio di sconfinare dal loro domicilio fiscale primario è senz’altro quotidiano. La decisione di conferire maggior
peso al Cantone di situazione dell’immobile, determina di conseguenza un’ecces-
siva frammentazione della sovranità fiscale poiché il mediatore si potrebbe trovar
confrontato con svariati casi di assoggettamento limitato e sarebbe quindi tenuto a presentare la relativa dichiarazione
d’imposta, attestando pure le relative spese. Pure problematica sarebbe la modalità
di tassazione con l’imposta sugli utili immobiliari invece che con quella ordinaria.
Come uscire da questa situazione disarmonizzata? Questa situazione di incertez-
za può però essere risolta solo con un intervento del legislatore volto a modificare la
LAID e che estenda l’assoggettamento limitato nei rapporti intercantonali per le persone giuridiche che conseguono delle provvigioni per le loro attività derivanti dalla
mediazione immobiliare. In tal caso si tratterebbe di spostare la lett. b dell’art. 21 cpv.
2 LAID nel cpv. 1 del medesimo articolo di
legge che tratta i rapporti intercantonali e
internazionali. In questo modo la giurisprudenza del Tribunale Federale verrebbe codificata dal legislatore federale.
L’altra soluzione, a mio parere più corretta, sarebbe quella di spostare l’assoggettamento limitato nei rapporti internazionali per le persone fisiche che conseguono
delle provvigioni per le loro attività derivanti dalla mediazione immobiliare. In questo caso si dovrebbe spostare l’ultima frase
dell’art. 4 cpv. 1 LAID nel cpv. 2 del medesimo articolo che tratta i rapporti internazionali. In questo altro modo la giurisprudenza
del Tribunale Federale verrebbe soppiantata dal legislatore federale. Sarebbe pure
opportuno spostare anche la medesima disposizione dall’art. 4 cpv. 1 lett. c all’art. 5
cpv. 1 LIFD.
Si risolverebbe tra l’altro anche la situazione di incertezza che continua a sussistere nei rapporti intercantonali riguardante
la disarmonizzazione delle leggi cantonali che conduce a casi di doppia imposizione effettiva, ma anche a casi di non imposizione delle provvigioni immobiliari.
Per maggiori informazioni:
Vorpe Samuele, L’assoggettamento delle provvigioni da mediazione immobiliare nei rapporti intercantonali, in: RtiD
I-2013, pagg. 609-657.
*Samuele Vorpe
Responsabile del Centro di competenze tributarie della SUPSI
immobilia Settembre 2013 | 15
ECONOMIA IMMOBILIARE IMMO CHECK – ANALISI IMMOBILIARE, PARTE 3
La transazione sotto il profilo dell’IVA
L’acquisto dell’immobile conviene? Questa è la domanda a cui deve rispondere la
Investment SA nel nostro esempio. Il rendimento futuro dipende anche dal tipo di
transazione immobiliare e dalle rispettive conseguenze in materia di IVA.
tecipazioni). A seconda del tipo di transazione scelto, variano le possibilità di
configurazione dell’IVA.
1. ASSET DEAL. Nella vendita di un immo-
bile tramite asset deal, dal punto di vista
dell’imposta sul valore aggiunto esistono
tre possibilità, ognuna delle quali comporta opportunità e rischi diversi per il
compratore e il venditore.
VARIANTE A: «SENZA OPZIONE – TRANSAZIONE
ESCLUSA DALL’IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO». Se le parti non optano per l’imposi-
Il tipo di transazione dipende anche dalle conseguenze in materia di IVA (foto: phocase.com).
ANDREAS BLÄTTlER & ANDREAS GROSSENBACHER* INDICE DI RENDIMENTO NASCOSTO. La Texti-
le SA detenuta al 100% dalla TexHolding AG vuole alienare il suo ex immobile di produzione alla Investment SA.
Poiché tutte e tre le società sono registrate come contribuenti IVA, nell’ambito della verifica fiscale è necessario chiarire anche gli aspetti relativi all’imposta
sul valore aggiunto. L’IVA, la cui aliquota ammonta attualmente all’8%, non si
applica sull’utile, bensì sul volume della transazione immobiliare. Nell’ambito
delle considerazioni sul reddito, l’imposta sul valore aggiunto rappresenta pertanto un indice di rendimento nascosto
da non sottovalutare.
Nei calcoli del rendimento usati comunemente, le entrate presunte vengono contrapposte alle spese come i costi
16 | immobilia Settembre 2013
della transazione, tassi d’interesse, costi di manutenzione e imposte (generalmente le imposte sull’utile e sul capitale).
Solo in una seconda analisi ci si accorge
che le opportunità e i rischi legati all’I-
zione volontaria, i proventi della vendita sono esclusi dall’imposta sul valore
aggiunto. Con questa variante, il compratore acquista l’immobile senza rischi
sotto il profilo dell’IVA derivanti dal passato. Per il futuro egli ha la totale libertà
di scelta e può, ad esempio, optare per
l’imposizione della locazione e far valere la deduzione dell’imposta precedente
sugli investimenti dopo l’acquisto.
Dal canto suo il venditore, poiché l’operazione è esclusa dall’imposta, deve
procedere alla correzione della deduzione dell’imposta precedente fatta valere finora in funzione del valore attuale
dell’immobile. Tale correzione va effettuata per i 20 anni precedenti, in altre parole bisogna tenere conto di un ammortamento del 5% per ogni anno di utilizzo,
e ciò rappresenta per lui un’imposizione
definitiva (tassa occulta).
VARIANTE B: «CON OPZIONE PER L’IMPOSIZIONE – MEDIANTE CHIARA INDICAZIONE DELL’IVA». Nell’ambito dell’imposizione vo-
lontaria della transazione immobiliare
L’imposta sul valore aggiunto
rappresenta un indicatore di rendimento
nascosto, da non sottovalutare.»
VA sono rilevanti nelle transazioni immobiliari e dovrebbero essere analizzati
più attentamente.
Le transazioni immobiliari possono
essere di due tipi: «asset deal» (acquisto
di attivi) o «share deal» (acquisto di par-
(opzione), il venditore versa l’IVA sul
prezzo di vendita e la trasferisce sull’acquirente.
Il compratore può, in virtù dell’utilizzo futuro dell’immobile che dà diritto
alla deduzione dell’imposta precedente,
APPROFONDIMENTO
L’IVA NEL
SETTORE
IMMOBILIARE
chiedere la restituzione dell’IVA come
imposta precedente al momento dell’acquisto, tuttavia corre il rischio latente di
un futuro cambiamento di destinazione d’uso per 20 anni. Nelle trattative sul
prezzo di acquisto, il vantaggio del venditore in termini di IVA illustrato qui di
seguito e/o il rischio latente in materia
di IVA che corre l’acquirente potrebbero essere considerati da parte quest’ultimo come fattori rilevanti ai fini del prezzo d’acquisto.
Dato che l’operazione è imponibile,
non è necessaria la correzione dell’imposta precedente da parte del venditore. Se in passato non ha potuto far valere interamente la deduzione dell’imposta
precedente sugli investimenti, ora può
recuperare la deduzione sul loro valore
attuale (sgravio fiscale successivo). Il ricavo derivante dalla deduzione dell’imposta precedente recuperata aumenta il
profitto del venditore.
ne dell’utilizzo precedente. – Anche con
questa procedura, il venditore non deve effettuare la correzione dell’imposta
precedente in ragione del trasferimento imponibile, tuttavia non può far valere lo sgravio fiscale successivo (cfr. variante B).
VARIANTE C: «PROCEDURA DI NOTIFICA».
CONCLUSIONE. Nel nostro esempio, la so-
Un’ulteriore opportunità nell’ambito
dell’imposizione volontaria è offerta dalla procedura di notifica. Nella vendita ordinaria di un immobile la sua applicazione è volontaria, mentre è obbligatoria
per una cessione d’azienda (incl. immobili). Tale variante sostituisce il versamento dell’IVA da parte del venditore e la
deduzione dell’imposta precedente per il
compratore.
La principale differenza rispetto alla
variante B sta nel fatto che il compratore
rileva dal venditore le basi di calcolo, le
quote e la durata di utilizzo dell’immobile
determinanti ai fini dell’IVA. Per questo
motivo, prima dell’acquisto l’acquirente deve verificare tutti i dettagli relativi
all’utilizzo precedente, alla documentazione e alla dichiarazione dell’immobile, ovvero deve assicurarsi il diritto di
accedere a tali documenti e informazioni sull’immobile.
Il vantaggio sostanziale per l’acquirente rispetto alla variante B è che, nel
caso di una futura modifica di utilizzazione (correzione dell’imposta precedente), si può tenere conto dell’utilizzo
precedente da parte del venditore e la
correzione dell’imposta precedente avviene solo su una base ridotta. Tuttavia,
nella pratica questo vantaggio è legato al rischio relativo alla documentazio-
luzione migliore sotto il profilo dell’IVA
per la Textile SA è la vendita «Con opzione per l’imposizione – mediante chiara indicazione dell’IVA» (variante B), che
consente lo sgravio fiscale successivo.
All’acquirente conviene l’acquisto «Senza opzione – transazione esclusa dall’imposta sul valore aggiunto» (variante A),
poiché l’immobile può essere rilevato
senza rischi latenti per quanto concerne l’IVA. 2. SHARE DEAL. Il trasferimento immobilia-
re sotto forma di vendita delle azioni della Textile SA alla Investment AG sarebbe
esclusa dall’imposta per la Tex Holding
AG. In caso di alienazione di una partecipazione preponderante, il venditore non
deve effettuare la correzione dell’imposta precedente. Poiché tutti i rischi e le
opportunità dell’immobile in materia di
IVA vengono trasferiti al compratore, è
consigliabile una «due diligence» sull’IVA, affinché il compratore sia a conoscenza di tutte le opportunità e i rischi
rilevanti ai fini del prezzo d’acquisto per
gestire le trattative contrattuali.
* Andreas Blättler &
Andreas Grossenbacher
Gli autori sono Directors presso Kendris AG,
un’impresa svizzera indipendente che offre
servizi fiduciari e di family office, consulenze
giuridiche e fiscali a livello nazionale e internazionale, art management, contabilità e
outsourcing per clienti privati e commerciali.
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La verifica delle diverse varianti di transazione fa
parte di una pianificazione completa dell’imposta
sul valore aggiunto.
Per la pianificazione
dell’imposta sul valore aggiunto nel quadro
di una transazione immobiliare è importante
conoscere il funzionamento dell’IVA.
Stando al concetto dell’IVA, la vendita immobiliare non è sottoposta di
per sé all’imposta sul valore aggiunto. Tuttavia, le
imposte precedenti fatte
valere prima dell’alienazione sugli investimenti vanno corrette, ovvero
la deduzione dell’imposta precedente va annullata almeno in parte. La
correzione si basa sul valore attuale dell’immobile e comprende i 20 anni
precedenti. La pressione
fiscale fondamentalmen-
te indesiderata nel settore imprenditoriale (la
cosiddetta «tassa occulta») può essere evitata
per gli oggetti di reddito
non utilizzati privatamente mediante l’imposizione volontaria della vendita immobiliare. In
particolare è importante
ricordare che i documenti commerciali relativi
agli immobili vanno conservati per almeno 25
anni. Le varianti di transazione sotto il profilo
dell’IVA illustrate nell’articolo qui a fianco vanno
considerate come parte integrante di una pianificazione complessiva dell’imposta sul valore
aggiunto che tiene conto sia del passato che del
futuro. immobilia Settembre 2013 | 17
SVIT Ticino assemblea annuale
Una serata davvero speciale
L’assemblea annuale ordinaria di SVIT Ticino si è tenuta quest’anno il 23 maggio alla
­Madonna del Sasso di Orselina, un luogo ricco di storia e tradizione, un gioiello del nostro
territorio riscoperto da molti partecipanti grazie alla visita guidata con Frate Agostino.
Fra Agostino, una guida d'eccezione in un gioiello del nostro Ticino (fotogarbani.ch).
Alberto Montorfani* Tre momenti di una serata davvero speciale. Ottanta partecipanti all’intensa se-
rata di giovedì 23 maggio hanno dapprima svolto il loro compito istituzionale di
associati, hanno poi goduto della bellissima e curata visita al rinnovato Santuario della Madonna del Sasso, ed hanno
infine partecipato, in un quadro e un panorama veramente speciale, ad una cena preparata e servita con professionalità e classe dal ristorante dell’Albergo
Villa Orselina.
Obiettivi e prospettive di una associazione in crescita. Oltre quaranta i soci che
hanno diligentemente partecipato alla
parte istituzionale della serata. Dopo il
saluto del presidente di SVIT Ticino, Alberto Montorfani, la parola è passata a
Peter Krummenacher «ministro delle finanze» di SVIT Svizzera, che ha portato
il saluto del comitato centrale dell’asso18 | immobilia Settembre 2013
ciazione e rimarcato la particolare dinamicità della sezione ticinese. Attraverso
la proiezione di un video è stata riassunta la variata e importante attività di SVIT
Svizzera in campo editoriale, formativo,
politico e in favore della professionalità
degli operatori dell’economia immobiliare in Svizzera.
Più associati e tante iniziative. Prima
dell’esame e dell’approvazione formale
dei conti, presentati dal cassiere Marco
Piozzini, il presidente ha avuto modo di
ripercorrere per grandi capitoli la ricca
attività della sezione SVIT ticinese, che
nell’anno scorso si è concentrata in particolare sulla formazione, sull’editoria e
sui servizi ai soci. Una vitalità che si è
espressa anche in un sensibile incremento di associati: ben 12 sono stati accolti
dall’assemblea, ricevendo l’attestato di
affiliazione al termine della parte ufficiale. Ora SVIT Ticino conta 115 soci su un
totale di ca. 250 fiduciari immobiliari registrati nel Cantone.
Formazione per un settore sempre più
professionale. L’offerta formativa si è
arricchita nel corso dell’ultimo anno di
una serie di corsi dedicati ai collaboratori delle fiduciarie e agenzie immobiliari del Cantone. Oltre al collaudato corso di preparazione all’Attestato Federale
di Gestore immobiliare sono ora proposti anche i quattro corsi per «Assistente
SVIT» in Amministrazione di proprietà
per piani, stabili locativi, contabilità e in
commercializzazione immobiliare.
Per la prima volta in italiano sarà anche offerto, a partire da quest' autunno,
il corso di preparazione all’esame federale per l’Attestato in commercializzazione immobiliare che, insieme all’Attestato di gestore, costituisce uno dei titoli di
studio riconosciuti dalla Legge cantonale sui fiduciari par l’ottenimento dell’au-
torizzazione cantonale all’esercizio della professione di fiduciario immobiliare.
Legge sui fiduciari. Proprio l’importan-
za della nuova Legge sulle professioni
fiduciarie ha portato SVIT a rafforzare
e ad incrementare gli strumenti per favorire la professionalità degli operatori e per scoraggiare l’attività abusiva nel
campo dei servizi immobiliari, purtroppo ancora troppo presente. La SVIT partecipa all’azione lanciata recentemente
dalla FTAF, associazione che raggruppa
tutte le associazioni di fiduciari a livello
cantonale, per la segnalazione all’Autorità di vigilanza delle situazioni di abusività riscontrate sul territorio, impegnandosi a dare riscontro delle misure che
saranno adottate.
Soci e amici di SVIT Ticino.
Informazione per i professionisti e per
il pubblico. La professionalità e l’infor-
mazione, sia all’interno dell’associazione che verso il pubblico, sono state le
preoccupazioni all’origine di due significative iniziative che hanno preso avvio
nell’anno in corso. Dapprima la felice iniziativa, nata dalla collaborazione con Immoscout24 e Il Caffè, delle tre edizioni
annuali di «Immobest», inserto che dopo
i primi tre numeri si è già assicurato l’interesse degli operatori e degli inserzionisti per l’intero prossimo anno!
Inoltre, dopo un lungo periodo di preparazione, ha visto la luce, proprio in
occasione dell’Assemblea di Orselina, il
primo numero della rivista ufficiale di
SVIT «Immobilia», edita da SVIT Ticino
e tutta in italiano. Anche questa rivista,
destinata ai soci e agli operatori professionisti del settore, uscirà tre volte l’anno e sarà trasmessa gratuitamente ai soci e a coloro che ne faranno richiesta al
segretariato. Completano l’armamentario della comunicazione le pagine sempre aggiornate del sito di SVIT Ticino e
la newsletter mensile ricevuta da oltre
400 contatti attivi nel ramo.
I neo diplomati gestori immobiliari con Alberto Montorfani, Antonio Canavesi e Werner Leuzinger.
Il congresso immobiliare, un evento che
ha lasciato il segno. Nato nel segno del-
la collaborazione fra le associazioni professionali attive nel ramo immobiliare, il
Congresso immobiliare del 5 marzo sulla sostenibilità ha conosciuto un successo ben al di là delle più rosee aspettative:
con oltre 200 partecipanti il Congresso,
I nuovi soci di SVIT Ticino
immobilia Settembre 2013 | 19
SVIT Ticino assemblea annuale esame
Corsi per
assistenti SVIT
incentrato sul concetto di sostenibilità,
ha tracciato una linea di riflessione che
le associazioni si sono impegnate a riprendere e a fare propria nella loro attività al servizio del nostro territorio e patrimonio immobiliare. Più di 400 hanno
poi partecipato all’evento unico e speciale della conferenza pubblica di Bertrand
la vivace e spettacolare visita al Santuario appena restaurato, che mostra in tutto il suo splendore la bellezza delle opere
lignee, marmoree, pittoriche, decorative ed edili di un luogo tanto ricco di storia e di affetto per tutti i ticinesi, terminando nella bellissima e antica biblioteca
del convento, vero gioiello sia per la sua
SVIT partecipa all’azione lanciata dalla
FTAF per la segnalazione all’Autorità di vigilanza
delle situazioni di abusività.»
Piccard, che ha stupito il mondo con le
sue audaci imprese aeronautiche, e che
sta in questo momento incantando l’America, attraversata da Ovest a Est dal
suo Solar Impulse.
Impegno politico per un territorio sempre più fragile. Non poteva certo essere
tralasciata la menzione al momento politico particolarmente delicato che vive il
settore immobiliare, momento in cui i risultati delle votazioni popolari e la promulgazione di nuove leggi sembrano voler mettere freni e condizioni eccessive
all’attività di un settore che si vuole al
servizio dell’economia, del benessere e
del turismo. Non tutto il male vien per
nuocere, ha ricordato il presidente a questo riguardo; l’esito delle consultazioni
popolari può anche essere visto come un
monito che una società sempre più urbanizzata e densificata lancia in favore
di un maggior riguardo verso quell’unico patrimonio, che ha contribuito a fare
la fortuna della nostra nazione e del nostro Cantone, e che proprio le nostre attività, così strettamente legate al territorio e alla sua valorizzazione, potrebbero
contribuire a mettere in pericolo. È giunto il momento di spingere oltre la nostra
riflessione sui rischi e sulle opportunità
a questo riguardo, anche per dovere verso le nostre future generazioni.
Visita al Santuario e alla biblioteca del
convento. Al termine della parte ufficia-
le il gruppo, che si è arricchito degli accompagnatori e ospiti, ha seguito attento
20 | immobilia Settembre 2013
struttura, completamente in legno pregiato e realizzata come un delicato incastro di soppalchi e scaffali, che ospita
una ricca quantità di opere che risalgono fino agli albori della stampa, a testimonianza di quanto ricca e viva fosse la
preoccupazione degli ordini religiosi e
della Chiesa nella cura e nella conservazione delle opere culturali di cui beneficiava, e beneficia ancora oggi, una intera comunità.
I nuovi diplomati: tenacia e slancio verso il futuro. Nel corso della sontuosa ce-
na servita all’Albergo Villa Orselina sono
stati infine ringraziati e premiati gli undici neo diplomati all’Attestato Federale di gestore immobiliare, ottenuto dopo
un percorso di due anni di studi intensi,
e che potranno ora servire al meglio la
forte domanda di posti qualificati in un
settore che gode alle nostre latitudini di
una buona, se non ancora ottima salute: Tiziano Antonini, Delia Bandel-Martucci, Irene Châalal-Schmucki, Claudio
Cestone, Donata Ferrari, Matteo Lambertini (secondo miglior risultato, media
4.8), Manuela Magnanini, Tiziana Mantaci, Miriam Piscopo (secondo miglior
risultato, media 4.8), Francesco Rocca e
Smeralda Schiavetti (che ha ottenuto il
miglior risultato finale; media 4.9).
*Alberto
Montorfani
Presidente SVIT Ticino
Lo scorso 7 giugno si è svolto l'esame di chiusura della prima edizione del corso per Assistenti
SVIT in amministrazione di stabili locativi.
Dopo 6 intensi mesi di formazione, 27 partecipanti
hanno superato l'esame e ottenuto il certificato SVIT:
– Belometti Mara
– Bianchi Flavia
– Bollati Claudia
– De Angelis Giuliana
– Ferrari Laura
– Ferrari Cindy
– Fontanella Stefania
– Foti Vanessa
– Grimani Da Fonseca Camoesa Luana
– Hartmann Ursina
– Luppi Giuseppe
– Martianova Guidicelli Nadejda
– Marzini Annamaria
– Mengoni Filippo
– Mete Sabrina
– Mettel Silvia
– Milanovic Milka
– Panzeri Cometta Laura
– Persico Nicole
– Ramundo Isaura
– Rizzi Paolo
– Rocchi Laura
– Rodoni Paola
– Rutner Giada
– Tomic Ana
– Vinka Simona
– Viscusi Antonella
Sabrina Mete, Silvia Mettel e Paola Rodoni hanno inoltre ottenuto il titolo di Collaboratore SVIT dell'amministrazione, rilasciato a chi supera con successo gli esami dei corsi per assistenti SVIT in amministrazione di
PPP, contabilità immobiliare e amministrazione di stabili locativi, In libreria
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IN LIBRERIA:
«CUSTODI»
di G.Moccetti
Una rete di professionisti al servizio
dell‘economia immobiliare
E‘ una iniziativa di Svit Ticino, alla quale saranno invitati ad aderire tutti i
soci dell‘associazione, il progetto, ormai sulla linea di partenza, che intende
collegare, in una piattaforma internet agile e concreta, i fiduciari immobiliari
Svit con i migliori consulenti, fornitori e artigiani dell‘edilizia e dei servizi
immobiliari in Ticino.
Il funzionamento sarà oltremodo semplice: i fiduciari potranno invitare ad
aderire alla rete Business Class i loro consulenti, fornitori e artigiani di fiducia, che potranno così, grazie a questa „raccomandazione“, e se ne accetteranno le condizioni di adesione, rendersi visibili all‘intera rete dei fiduciari
approfittando così di contatti, possibilità di sottoporre offerte, ottenere
incarichi e appalti, il tutto in modo diretto e facilitato dagli strumenti previsti
e disponibili in rete!
Un libro sui custodi. È una delle ultime novità editoriali ticinesi, che potrebbe risultare molto ­interessante a chi, come gli amministratori immobiliari, con i custodi ci ha a che
fare quotidiana­mente.
E attenzione: i fiduciari che usufruiranno delle prestazioni dei fornitori
„collegati“ potranno anche esprimere il loro giudizio sulla qualità dei servizi
ottenuti. In questo modo Business Class permetterà di mantenere sotto
costante controllo il soddisfacimento della clientela. Un modo intelligente e
concreto per promuovere la qualità dei servizi in un mercato spesso minacciato da operatori che mancano di garanzie e di professionalità. E premiare
così i migliori.
Nella pubblicazione edita da Giampiero Casagrande il giovane giornalista Giacomo Moccetti ha realizzato un ritratto della città di Lugano
attraverso gli occhi e le parole dei portinai, che
ogni giorno si trovano confrontati con la variegata gamma di tipi umani che frequentano palazzi e condomini. I racconti di questi custodi, perlopiù stranieri, svelano una realtà in cui spesso si
trovano confrontati con problematiche che non
gli competerebbero da contratto, ma alle quali
non si sottraggono, intervenendo in difficili situazioni dove, con la quotidiana normalità si intreccia con problematiche legate all’integrazione, alla solitudine della vita cittadina, fino al disagio e
alla delinquenza. I portinai in questo libro si rivelano così non solo come attenti osservatori della
nostra realtà, ma come veri e propri custodi del
territorio, fungendo in alcune occasioni addirittura da collante sociale tra le diverse componenti che frequentano i palazzi e la città. Una lettura
quantomeno interessante per riscoprire da vicino la professione e l’umanità dei nostri più stretti collaboratori. Moccetti Giacomo: «Custodi. Una città europea vista dagli
stranieri – Il caso di Lugano». Ossola Carlo (Pref.), Doninelli
Luca (Postf.). Giampiero Casagrande Editore, Pubblicazione: 08/2013.
immobilia Settembre 2013 | 21
ImmobilIA CORSI SVIT TICINO Impressum
La formazione SVIT Ticino
Workshop e seminarI
Incontri di formazione e perfezionamento per operatori e professionisti del
settore immobiliare. Temi e problematiche di attualità, affrontate con relatori
di grande esperienza e in grado di
trasmettere un alto livello di conoscenze.
I prossimi appuntamenti:
– La RC professionale del fiduciario
immobiliare – Seminario, 7 ottobre
2013, Bellinzona
– Previdenza e proprietà – Workshop,
novembre 2013
Corsi per assistenti SVIT
I corsi per assistenti si rivolgono a coloro che si avvicinano per la prima volta al
settore immobiliare e che vogliono prepararsi acquisendo le necessarie conoscenze di base, a persone già attive nel
settore immobiliare ma che non dispongono ancora delle necessarie conoscenze di base o interessate a rinfrescare le proprie conoscenze di base.
I prossimi corsi in programma:
Assistente in commercializzazione
immobiliare
Gennaio – maggio 2014
Martedì, ore 17.00 – 20.15
Assistente in contabilità
immobiliare:
Febbraio – giugno 2014
Assistente in amministrazione
di stabili locativi:
Ottobre 2014 – marzo 2015
Corsi per l’ottenimento
dell’attestato federale
Gli attestati federali in gestione immobiliare e comercializzazione immobiliare sono titoli di studio riconosciuti
dall’art. 11 cpv 2 LFid (Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario) per
l’ottenimento dell’autorizzazione cantonale di fiduciario immobiliare.
Rammentiamo che in Ticino le attività
di fiduciario commercialista, immobiliare e finanziario svolte per conto di terzi
a titolo professionale sono soggette ad
autorizzazione in virtù della legge del 1
dicembre 2009, entrata in vigore il 1 luglio 2012, e del relativo regolamento
d’applicazione.
I prossimi corsi:
Corso per l’ottenimento
dell’attestato federale in
commercializzazione immobiliare
Settembre 2013 – novembre 2014
Corso completo
Corso per l’ottenimento
dell’attestato federale in
gestione immobiliare
Novembre 2015 – febbraio 2017
Lezioni una sera alla settimana e il sabato tutto il giorno
Pubblicazione
Edizione immobilia SVIT Ticino
Tiratura
400 esemplari
Editore
SVIT Ticino
Casella postale 1221, 6830 Chiasso
Tel. 091 921 10 73, Fax 091 695 03 34
www.svit.ch/svit-ticino,
[email protected]
Redazione
SVIT Ticino
Stampa
E-Druck AG, PrePress & Print
Lettenstrasse 21, 9009 St.Gallen
Telefono 071 246 41 41
www.edruck.ch, [email protected]
Impaginazione
E-Druck AG, PrePress & Print
Martina Pichler
Ivo Cathomen
Riproduzione autorizzata previa citazione della fonte. In merito ai manoscritti
non richiesti non viene effettuata alcuna
corrispondenza. Annunci, PR e novità
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