TRIBUNALE DI LATINA
Cancelleria Fallimentare
Procedimento Fallimentare n° 34/2011 R.G.F.
“Jecko S.r.l. in liquidazione"
Giudice Delegato (GD): Dott. Amatore Roberto
CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
RELAZIONE TECNICA
Indice
Capitoli:
1 - PREMESSA
2 - SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
3 - INDIVIDUAZIONE E CONSISTENZA DEI BENI
3.1 - BENI IMMOBILI
3.2 - BENI MOBILI
4 - DESCRIZIONE DEI BENI
4.1 - BENI IMMOBILI
4.2 - BENI MOBILI
5 - DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEI BENI
5.1 - BENI IMMOBILI
5.2 - BENI MOBILI
6 - CONCLUSIONI
Appendici:
A-
VERBALE DI SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
DEL 27, 28 e 29 MAGGIO 2011
B-
RILIEVO FOTOGRAFICO
C-
RILIEVO DELL’UNITA’ IMMOBILIARE SITA A CASATENOVO
(LC) ED INDIVIDUATA CATASTALMENTE IN C.F. – SEZ. CAS AL
FOGLIO N° 8, PARTICELLA N° 5955
Allegati:
1 - ATTO DI COMPRAVENDITA REP. N° 12112 DEL 04/11/2005 A
ROGITO DOTT. CONTI CARLO, NOTAIO IN MONZA (MI)
2 - CONTRATTO DI LOCAZIONE STIPULATO IL 01/03/2007 TRA LA
JECKO S.r.l. E LA SINTER S.r.l.
3 - VISURE STORICHE PER IMMOBILE DEL 23/05/2011 RIFERITE
ALL’UNITA’
IMMOBILIARE
CASATENOVO ED
UBICATA
IN
COMUNE
DI
IDENTIFICATA RISPETTIVAMENTE IN C.T.
AL FOGLIO N° 1, PARTICELLA N° 5955, ED IN C.F. – SEZIONE CAS
AL FOGLIO N° 8, PARTICELLA N° 5955
4 - ESTRATTO DI MAPPA DEL 16/06/2011 RIFERITO ALL’UNITA’
IMMOBILIARE UBICATA IN COMUNE DI CASATENOVO ED
IDENTIFICATA AL FOGLIO N° 108, PARTICELLA N° 5955, ED
ELABORATO
PLANIMETRICO
CATASTALE
DEL
16/06/2011
RIFERITO ALL’UNITA’ IMMOBILIARE UBICATA IN COMUNE DI
CASATENOVO ED IDENTIFICATA IN C.F. – SEZIONE CAS AL
FOGLIO N° 8, PARTICELLA N° 5955
5 - RICHIESTA DI INFORMAZIONI DEL 20/06/2011 PRESENTATA AL
COMUNE DI CASATENOVO DAL CURATORE FALLIMENTARE
6 - DELEGA CONFERITA ALL’ING. CARLIN VALERIO PER LE
OPERAZIONI DI SOPRALLUOGO
7 - CONCESSIONE EDILIZIA N° 32/1989, CONCESSIONE EDILIZIA IN
VARIANTE N° 42/1991 E CONCESSIONE EDILIZIA IN VARIANTE N°
49/1991
8 - TAVOLE N° 2 E N° 3 DEL PROGETTO ALLEGATO ALLA
CONCESSIONE EDILIZIA IN VARIANTE N° 49/1991
9 - REGOLAMENTO COMUNALE APPROVATO CON DELIBERAZIONE
DI CONSIGLIO COMUNALE N° 96 DEL 11/05/1983 C.S.M.I.
10-VERBALI DI INVENTARIO DEL 27, 28 E 29 MAGGIO 2011 E DEL 24
E 25 GIUGNO 2011.
1 - PREMESSA
Con Sentenza n° 34 del 14/04/2011 è stato dichiarato il fallimento della Jecko
S.r.l. in liquidazione e nominata la Dott.ssa Marangon Emma in qualità di
Curatore Fallimentare (CF).
A seguito dell’acquisizione al fallimento dei beni mobili ed immobili di
proprietà dell’azienda fallita ed in esito a specifica istanza rivolta dal CF, il
GD, con provvedimento del 06/05/2011 del quale si è avuta conoscenza in data
19/05/11, ha autorizzato la nomina del sottoscritto Ing. Rossi Paolo per la stima
di tutti i beni della Jecko S.r.l. in liquidazione, elencati nelle premesse della
sopra citata istanza del CF così come di seguito riportati:
1. di un fabbricato uso artigianale di via S. Francesco 9 Casatenovo (LC)
affittato parzialmente a SINTER SRL con sede in Milano V.le Jenner 69/3
CF 12979430159: ….
2. Attrezzature, mobili, macchinari ed un autocarro;
3. un magazzino materie costituito da beni per la costruzione e vendita
apparecchiature elettriche ed elettroniche, costruzione vendita ed istallazione
di sistemi di auto motiv per controllo sicurezza e logistica.
I beni mobili di cui ai punti 2 e 3 sono conservati presso il bene immobile di
cui al punto 1.
2 - SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
A seguito dell'incarico ricevuto, il CTU ha proceduto dapprima al reperimento
ed esame degli atti sopra richiamati, oltre che dell’atto di provenienza del bene
immobile in capo alla società fallita (Allegato 1) e del contratto di locazione
alla Sinter S.r.l. (Allegato 2), provvedendo inoltre alla verifica della attuale
situazione catastale inerente l’immobile acquisito al fallimento, effettuando le
necessarie visure presso l’Agenzia del Territorio (Allegato 3) e riscontrando
l'invarianza della stessa rispetto a quanto risultante dagli atti esaminati.
Sono stati inoltre richiesti e ritirati l’estratto di mappa e la planimetria catastale
(Allegato 4) e la documentazione dalla quale risultano le iscrizioni e
trascrizioni nel ventennio relative a tutti i possessori dei beni risultanti dai
certificati storici catastali, emergendo da quest’ultima le seguenti formalità
pregiudizievoli gravanti sul bene immobile:
- iscrizione di ipoteca volontaria del 10/11/2005, R.P. n° 3997, R.G. n°
20006, a favore della Banca di Credito Cooperativo di Lesmo Soc. Coop. a r.l.
e contro Jecko S.r.l.;
- iscrizione di ipoteca legale del 12/02/2010, R.P. n° 511, R.G. n° 1997, a
favore della Equitalia Esatri S.p.A. e contro Jecko S.r.l.;
- trascrizione di verbale di pignoramento immobili del 16/09/2010, R.P. n°
9053, R.G. n° 13882, a favore della Banca di Credito Cooperativo di Lesmo
Soc. Coop. e contro Jecko S.r.l. in liquidazione;
- trascrizione di sentenza dichiarativa di fallimento del 22/06/2011, R.P. n°
6047, R.G. n° 9118, a favore della Massa dei creditori del Fallimento Jecko
S.r.l. In liquidazione e contro Jecko S.r.l. in liquidazione.
Con nota del 20/06/2011 a cura del CF (Allegato 5) è stata rivolta istanza al
Comune di Casatenovo (LC) per ottenere le informazioni e la documentazione
ritenute necessarie sotto l’aspetto edilizio ed urbanistico; il Comune non ha mai
formalmente riscontrato la suddetta richiesta, ma in data 24/06/2011 è stato
comunque consentito l'accesso agli atti per la visione degli atti inerenti il
complesso immobiliare de quo ed il ritiro di copia della documentazione utile.
Nel frattempo, in data 27, 28 e 29 maggio 2011, in esito a quanto in precedenza
comunicato con nota fax dal CF, è stato compiuto dall’Ing. Carlin Valerio,
tecnico appositamente delegato dal CTU (Allegato 6), il sopralluogo presso
l’immobile acquisito al fallimento, al quale ha presenziato sia il CF Dott.ssa
Marangon Emma sia il Custode Giudiziario del bene Sig.ra Confalonieri
Patrizia, che hanno consentito l’accesso ai luoghi per l’esecuzione delle
operazioni peritali; di ciò è stato redatto apposito verbale congiunto con il CF
(Appendice A).
Durante il sopralluogo, oltre ad effettuare il rilievo fotografico (Appendice B) e
metrico (Appendice C), si è proceduto tra l’altro alla verifica generale della
situazione attuale degli immobili.
In ordine alla legittimità edilizia, l’immobile appartiene ad un complesso
edilizio artigianale più ampio realizzato con Concessione Edilizia (CE) n° 32
del 21/06/1989 e successive CE in variante n° 42 del 08/05/1991 e n° 49 del
01/06/1991 (Allegato 7), tutte e tre rilasciate alla Cooperativa Edile Lavoratori
Autonomi S.r.l.. L’attuale conformazione dei luoghi è sostanzialmente
conforme alla rappresentazione planimetrica risultante dalle Tavole n° 2 e n° 3
del progetto allegato all’ultima CE n° 49/1991 (Allegato 8), a meno di lievi
variazioni interne, non essenziali, e quindi tali da non costituire abusi edilizi,
consistenti nell’aver realizzato:
al piano terra, un box in struttura metallica in adiacenza del montacarichi (lato
S) ed una zona uffici con pareti modulari in alluminio sul lato E prospiciente la
strada di ingresso, oltre che una serie di divisori ambientali mobili con tende a
nastri verticali in pvc morbido nella zona laboratorio e magazzino;
al primo piano, una partizione precaria con pannelli in policarbonato
trasparente per ricavare un piccolo ambiente separato accanto al montacarichi
(angolo SW) ed una partizione più estesa con pannelli sandwich per rendere
autonomo l'ampio locale all'angolo NE che è stato ceduto in locazione alla
Sinter S.r.l..
Dal confronto con la rappresentazione planimetrica catastale (Allegato 4)
emerge la medesima situazione sopra rappresentata con l’aggiunta di ulteriori
difformità rappresentate da una diversa distribuzione dei vani nella zona
interna degli uffici sul lato N al piano terra e dalla mancanza dei fori sul solaio
al primo piano in corrispondenza del montacarichi e della zona antistante il
portone carrabile industriale.
Preliminarmente alla vendita occorrerà dunque apportare le necessarie
variazioni planimetriche catastali per poter rendere la dichiarazione di
conformità ex art. 29, comma 1-bis, della L. n° 52/1985 c.s.m.i..
Non risultano invece rilasciati certificati di agibilità né ulteriori pratiche
inerenti eventuali successivi lavori di ristrutturazione e/o manutenzione
eseguiti sull'immobile.
Il lotto di terreno sul quale è stato realizzato l’insediamento artigianale ricade
all’interno dell’area di cui al Piano per gli Insediamenti Produttivi (PIP)
approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale (DCC) n° 34 del
07/02/1983. Tale lotto è stato ceduto in diritto di superficie per 99 anni dal
Comune di Casatenovo alla Cooperativa Edile Lavoratori Autonomi S.r.l. con
atto Rep. n° 50957 del 30/09/1988 a rogito Dott. Carlisi Filippo, Notaio in
Casatenovo (LC), ai sensi degli artt. 27 e 35 della L. n° 865/1971 c.s.m.i. ed in
ossequio alle disposizioni di cui al Regolamento Comunale approvato con
DCC n° 96 del 11/05/1983 c.s.m.i. (Allegato 9). Quest’ultimo disciplina la
cessione degli immobili in diritto di superficie (art. 11), a soggetti in
possesso dei requisiti prescritti (art. 5); il trasferimento dovrà comunque
avvenire previa autorizzazione del Comune ed al prezzo determinato
secondo le indicazioni riportate all’art. 11.
3 – INDIVIDUAZIONE E CONSISTENZA DEI BENI
3.1 – BENI IMMOBILI
Dall’esame della documentazione e sulla base degli accertamenti compiuti in
sede di sopralluogo, si individua di seguito il bene immobile oggetto di stima,
con l’indicazione della natura del diritto e delle eventuali relative quote.
Lotto di terreno di estensione pari a 1.046 mq, in diritto di superficie per
99 anni (termine il 29/09/2097) sull’intero, con sovrastante capannone
artigianale a due piani fuori terra di superficie coperta pari a circa 869
mq, facente parte di un complesso edilizio più ampio, sito a Casatenovo (LC)
in via S. Francesco n° 9, composto da una zona laboratorio/magazzino (595 mq
circa) e da una zona zona uffici/servizi (217 mq circa) al piano terra ed un
unico ambiente adibito a deposito (704 mq circa) al primo piano, del quale
attualmente una porzione estesa circa 205 mq è divisa con pannelli smontabili a
delimitazione di un locale ceduto in locazione, per una superficie netta
complessiva di circa 1.516 mq (superficie lorda complessiva pari a circa 1.590
mq), con annessi diritti in quota parte millesimale pari a 175,23/1000 sulle
pertinenze costituite dalla viabilità di accesso, dai parcheggi e dall’area a
verde, confinante con particelle n° 5956, 5957, 5958, salvo altri. Il terreno è
censito in C.T. al foglio n° 1, particella n° 5955, Ente Urbano, Superficie
1.406 mq, mentre il fabbricato è identificato in C.F. – Sezione CAS al foglio
n° 8, particella n° 5955, Categoria D/1, Rendita Catastale Euro 18.264,00.
Il diritto di superficie sul bene immobile sopra individuato risulta attualmente
appartenere alla Jecko S.r.l., in virtù di atto di compravendita Rep. n° 12112
del 04/11/2005 a rogito Dott. Conti Carlo, Notaio in Monza, registrato a Monza
il 08/11/2005 al n° 12422-15, trascritto a Lecco il 10/11/2005, R.P. n° 11674,
R.G. n° 20005.
3.2 – BENI MOBILI
I beni mobili oggetto di stima, conservati tutti presso il capannone artigianale
sopra identificato, sono quelli elencati nei verbali di inventario redatti dal CF
Dott.ssa Marangon Emma con l’assistenza del Cancelliere addetto al Tribunale
di Lecco Sig. Salvo Francesco nei giorni 27, 28 e 29 maggio 2011 e nei giorni
24 e 25 giugno 2011 (Allegato 10) che qui si intendono integralmente
richiamati seppur non riportati.
4 - DESCRIZIONE DEI BENI
4.1 – BENI IMMOBILI
Si riporta di seguito la descrizione dei beni immobili, riferendo anche circa
l’attuale stato di occupazione degli stessi. La descrizione, a livello
planimetrico, fa riferimento al rilievo riportato in Appendice C, secondo quanto
riscontrato durante il sopralluogo.
Il capannone fa parte, insieme ad un altro capannone, di un fabbricato più
ampio il quale a sua volta, insieme ad altri fabbricati, compone un complesso
immobiliare realizzato nell’ambito del PIP del Comune di Casatenovo, al quale
si accede dal civico n° 9 di via S. Francesco (Foto 01-02).
L’edificio, realizzato interamente con struttura portante in cemento armato
precompresso (cap), si sviluppa su due piani fuori terra (Foto 02-03); le pareti
esterne sono costituite da elementi verticali in c.a.p. con facciata esterna rifinita
in graniglia (Foto 03), sui quali sono ricavate le finestre a nastro in alluminio e
vetro (Foto 03-04-05-06); la copertura è garantita da elementi orizzontali in
c.a.p. alternati a lucernai, idoneamente coibentati ed impermeabilizzati sulla
superficie esterna superiore. L’unità immobiliare in questione è situata sul lato
N del fabbricato e presenta tre lati su quattro liberi mentre il quarto (lato S) è
quello di divisione dall’altro capannone (Foto 03-04-05-06). Perimetralmente
all’immobile esiste un marciapiede che lo separa dalla strada comune di
accesso lungo il lato longitudinale E (Foto 03-04) e dalla fascia pertinenziale di
verde sugli altri due lati N ed W (Foto 05-06). L’immobile de quo, allacciato
alle reti pubbliche dell’acquedotto, della fognatura, dell’energia elettrica e del
gas metano, si presenta esternamente in buono stato di conservazione, pur
iniziando a manifestarsi fenomeni di incuria dovuti alla recente sospensione di
ogni attività ivi svolta e quindi al relativo inutilizzo dei relativi locali.
Il capannone presenta un unico ingresso carrabile costituito da un grande
portone industriale metallico, con porta pedonale inglobata, apribile a soffietto
(Foto 07), posto all’estremità S del fronte strada e che consente l’accesso
direttamente nel magazzino. Vi sono inoltre, sempre sul fronte strada, due porte
di ingresso pedonali che immettono direttamente nella zona uffici e servizi al
piano terra, con zona antistante protetta con un capolino in plexiglas (Foto 04).
Sul fronte longitudinale opposto (lato W) a quello degli ingressi vi sono altre
tre porte in alluminio che rappresentano comunque prioritariamente delle vie di
fuga dal laboratorio/magazzino in caso di pericolo.
Le poche partizioni interne stabili al piano terra sono realizzate, nella zona
servizi ed a delimitazione dei due corpi scala e del vano montacarichi con
tramezzi in muratura rifiniti con intonaco e tinteggiatura civile (Foto 08-0910), nella zona ingresso ed uffici lato N con elementi modulari in vetro (Foto
10-11-12), nella zona uffici lato E con pannelli mobili in alluminio e vetro
(Foto 13-14); nell’area S del capannone è stata inoltre creata una divisione tra
due zone utilizzando degli elementi a tenda verticali in pvc (Foto 15-16). Al
piano superiore lo spazio è strutturato come unico grande deposito, anche se
attualmente una zona è stata chiusa con pannelli sandwich a delimitazione di
una porzione di superficie ceduta in locazione alla Sinter S.r.l. (Foto 17-18-1920), mentre un’altra piccola area vicino al montacarichi è stata delimitata con
pannelli sottili in policarbonato semplicemente sorretti da scaffalature
metalliche
(Foto
21).
Il
pavimento
è
in
resina
industriale
nel
laboratorio/magazzino al piano terra e nell’intero primo piano, in parquet
laminato nella zona uffici ed in ceramica (comprese le pareti fino ad una
altezza di circa 2,00 m) nei bagni; l’altezza interna utile è di circa 3,00 m al
piano terra e variabile da circa 3,00 m a circa 4,00 m al primo piano in
considerazione del fatto che la copertura poggia su travi piene a sezione
triangolare. I pochi infissi interni sono costituiti da porte in alluminio con
pannelli in vetro e/o laminato.
A livello impiantistico è presente l’impianto elettrico, l’impianto di adduzione
idrica e di scarico a servizio dei bagni, l’impianto di riscaldamento con
radiatori in alluminio nei servizi e con fan-coil negli uffici, entrambi
funzionanti ad acqua calda prodotta da una caldaia autonoma posta all’interno
del magazzino al piano terra ed alimentata dalla rete pubblica del gas metano;
vi sono inoltre ulteriori climatizzatori d'aria nella zona uffici ed una Unità di
Trattamento Aria (UTA) interna a servizio del laboratorio/magazzino. Sono
presenti infine l’impianto antincendio ed un impianto di distribuzione aria
compressa generata da un compressore installato sulla corte retrostante e
protetto da una pensilina (Foto 22).
All’interno l’immobile si presenta nel complesso in buone condizioni, anche se
iniziano a manifestarsi dei fenomeni di incuria dovuti alla recente sospensione
di ogni attività ivi svolta e quindi al relativo inutilizzo dei locali, con segnali di
infiltrazione di umidità lungo la parte inferiore delle pareti nei servizi e su
alcune zone controsoffittate al piano superiore.
L’immobile risulta attualmente inutilizzato, fatta eccezione per la porzione di
area al primo piano evidenziata in Appendice C che, insieme al corpo scala di
accesso ed ai limitrofi vano sottoscala e servizio igienico al piano terra, sono
stati ceduti in locazione alla Sinter S.r.l. con scrittura privata del 01/03/2007
registrata il 16/03/2007 al n° 1611 Mod. 3 (scadenza del contratto prevista per
il 28/02/2013).
4.2 – BENI MOBILI
Si riepilogano qui i beni mobili raggruppati per categorie omogenee,
rimandando all'inventario in Allegato 10 per l'elenco dettagliato ed esaustivo.
A margine delle prime due categorie si riporta fin d’ora il valore presunto
medio di ogni bene in modo da fornire la necessaria informazione in caso di
vendita autonoma dei singoli beni, con l’avvertenza che trattasi di un valore
medio indicativo assunto come riferimento per la stima a corpo effettuata al
successivo capitolo 5, e che il valore di un singolo bene può discostarsi di
molto, in più o in meno, a seconda del relativo stato di conservazione rispetto
alla media.
Arredamento
Si tratta di beni più o meno usati, alcuni in buone condizioni e riutilizzabili,
altri deteriorati e destinati alla dismissione, se non già accantonati (Foto 12-2324-25).
1 Appendiabiti
(00,00)
18 Armadi alti
(150,00)
6 Armadi bassi
(80,00)
3 Vetrinette / Chassis espositivi
(10,00)
17 Scrivanie / Tavoli
(100,00)
6 Scrivanie / Tavoli con cassettiera
(150,00)
8 Cassettiere
(30,00)
25 Sedie
(10,00)
8 Poltrone / Poltroncine
(30,00)
2 Vaschette porta documenti
(0,00)
4 Trespoli
(0,00)
9 Cestini
(0,00)
Attrezzature e Macchinari
Tale categoria viene suddivisa in due sub-categorie: la prima ricomprende
cespiti generici che possono essere riutilizzati anche in contesti, produttivi e
non, diversi da quello dell'attività svolta nell'immobile, mentre la seconda
riguarda cespiti specifici che possono trovare reimpiego unicamente
nell'ambito di una attività produttiva analoga, quantomeno per tipologia di
produzione, a quella esercitata dalla Jecko S.r.l. (Foto 14-19-20-21-24-25-2627-28-29-30-31-32-33-34-35-36-37-38-39-40-41-42-43-44-45-46-47-48).
Sub-categoria 1
1 Furgone Hyundai H1 targato BW160EF 144.341 Km
(1.000,00)
1 Muletto Yale 2002 Portata 1 ton completo di carica batteria
(2.000,00)
1 Transpallets manuale
(200,00)
1 Nastro trasportatore
(200,00)
1 Compressore 2004 Capacità 500 lt
(1.000,00)
25 Armadi / Scaffalature metalliche alte
(200,00)
19 Tavoli / Banchi da lavoro con / senza cassettiera
(100,00)
2 Cassettiere in metallo
210 Vaschette porta materiali
3 Condizionatori d'aria
1 Stufetta elettrica portatile
(20,00)
(1,00)
(100,00)
(0,00)
1 Aspirapolvere
(50,00)
6 Gruppi di continuità / Alimentatori /Stabilizzatori
(50,00)
13 Personal Computers fissi completi di Monitor
(50,00)
3 Personal Computers portatili
(50,00)
1 Hard Disk esterno
(0,00)
4 Stampanti laser / getto d'inchiostro
(50,00)
1 Stampante per etichette
(50,00)
1 Plotter
(200,00)
1 Forno
(50,00)
1 Frigorifero
(50,00)
1 Bilancia elettronica
(300,00)
3 Oscilloscopi
(300,00)
2 Amperometri
(50,00)
2 Multimetri
(50,00)
1 Distruggi documenti
(20,00)
4 Telefoni
(20,00)
2 Switch
(0,00)
4 Router
(20,00)
2 Calcolatrice / Agenda elettronica
(0,00)
1 Ventilatore
(0,00)
2 Visori
1 Lavagna magnetica
(50,00)
(0,00)
3 Trapani a colonna
(100,00)
1 Mola
(100,00)
3 Saldatori stagno
(20,00)
2 Aspiratori elettrici di vapori
(50,00)
14 Utensili aria compressa (pistole, trapani, ecc.)
(20,00)
Utensili manuali da lavoro in quantità (cacciaviti, martelli, chiavi inglesi,
pinze, forbici, ecc.)
1 Trabattello
2 Scalette metalliche
(forfait 500,00)
(100,00)
(20,00)
4 Lampade a piantana e/o da tavolo con / senza lente di ingrandimento (20,00)
14 Plafoniere a soffitto / a parete
Sub-categoria 2
(20,00)
1 Camera schermata 215x220x240h con doppio ingresso
(25.000,00)
1 Camera climatica
(10.000,00)
1 Banco test
4 Tavoli / Banchi da lavoro con / senza cassettiera
49 Carrelli da lavoro
1 Tendireggia
3 Macchine serigrafiche
1 Macchina tampografica
2 Macchine smd
1 Rifilatrice
2 Comunicatori
3 Generatori di segnale
2 MPLAB ice 2000
4 Analizzatori
1 Tavolo vibrante
1 Simulatore
1 Tester
13 Stampi in acciaio per prodotti vari, completi di matrici
3 Bobine di lamierino
Materiale di consumo
Materiale vario di cancelleria
4 Cartucce toner per stampanti
16 Lampade neon
Prodotti di igiene vari
Bobina stagno 1 Kg
Viti, bulloni, dadi e rondelle di varie misure, per circa 250 Kg
Spezzoni di cavo elettrico in rame per circa 200 Kg
Materiale elettronico di scarto in notevole quantità
Semilavorati (Magazzino)
Componenti elettronici vari (transistors, diodi, resistenze, condensatori,
fusibili, microchip, circuiti integrati, relè, led, ecc.) (vari q,li)
Batterie in confezione (varie migliaia)
Profilati, gusci, contenitori, cuffie, inserti passacavi, tappi, staffe, lamine,
minuteria, serrature, spinotti, pulsanti, componenti vari, in plastica e/o metallo,
da assemblare per la costruzione di radiocomandi, dispositivi di allarme,
rilevatori di presenza e sensori volumetrici (vari q.li)
Contenitori in plastica e/o cartone per confezionamento prodotti finiti (vari q.li)
Cavi semplici e/o cablati (vari q.li)
Schede per circuiti elettronici stampati di varie tipologie e misure (vari q.li)
Schede supporto SIM (vari Kg)
Accendisigari (vari Kg)
Materiale vario per confezionamento (etichette, graffette, nastri, ecc.) (vari q.li)
Prodotti finiti (Magazzino)
tele/radio comandi (varie centinaia)
sistemi di allarme completi di fonti di alimentazione (batterie) oppure di
dispositivi di collegamento alle stesse (spine, accendisigari, ecc.) (varie
centinaia)
rilevatori di presenza e sensori volumetrici (varie centinaia).
5 - DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEI BENI
5.1 – BENI IMMOBILI
Criteri di stima
L’immobile verrà valutato a prezzo di mercato, con l’attribuzione allo stesso
del più probabile prezzo realizzabile in una libera contrattazione di
compravendita. La stima verrà eseguita con il criterio sintetico-comparativo,
utilizzando i parametri unitari più diffusi, vale a dire, nella fattispecie, il mq di
superficie lorda.
La stima viene effettuata tenendo conto della localizzazione, della dimensione
e dell’utilizzo dell’immobile, della destinazione dell'area, dei vincoli,
dell’accessibilità, della presenza di servizi pubblici nelle vicinanze, dello stato
di realizzazione e conservazione delle opere, degli impianti di servizio presenti,
delle eventuali spese connesse con la regolarizzazione edilizia di opere
abusive presenti, se sanabili, con la realizzazione di lavori e/o impianti
necessari per ottenere l’autonomia funzionale degli immobili, e con ulteriori
adempimenti tecnico-amministrativi previsti dalla normativa vigente.
Determinazione del valore del bene immobile
- Sulla base di accurate indagini bibliografiche e di mercato;
- con riferimento a beni di caratteristiche costruttive e/o produttive similari;
- accertata la regolarità urbanistico – edilizia delle opere;
- visti i valori dell’O.M.I. forniti dall’Agenzia del Territorio per la zona in
questione, risalenti al 2° semestre 2010 e riferiti alla destinazione edilizia
monitorata analoga ovvero più attinente;
si ritiene congruo attribuire ai beni di cui trattasi un valore unitario attuale di
mercato, corrispondente al diritto di piena proprietà per l'intero, comprensivo
del valore delle pertinenze ed accessori esclusivi e/o comuni, pari a 700,00
€/mq.
Sulla scorta di tale valore unitario si determina come segue in via presuntiva il
Valore commerciale attuale virtuale (Vcv) del bene, corrispondente al
diritto di piena proprietà sull'intero:
Vcv:
1.590 mq x 700,00 €/mq
=
€ 1.113.000,00
Poiché il diritto sul bene non coincide con la piena proprietà ma corrisponde al
diritto di superficie per 99 anni (fino al 29/09/2097) sull'intero, il
corrispondente Valore commerciale attuale reale (Vcr) del bene viene
determinato applicando un coefficiente di riduzione del 15% sul valore della
piena proprietà:
Vcr =
Vcv x 0,85
=
€ 946.050,00
Tale stima è comunque condizionata dai vincoli derivanti dalle prescrizioni
imposte dalla Convenzione stipulata in origine con il Comune e dal
Regolamento comunale descritti in precedenza.
In sede di procedimento giudiziario (fallimentare, esecutivo, ecc.) la vendita
può essere operata in deroga al prezzo fissato dal Comune ai sensi dell'art. 11
della Convenzione e quindi può essere ricavato un importo maggiore, a tutela
del maggior interesse dei creditori, ma è importante evidenziare che, al di fuori
dell'ambito giudiziario e quindi in regime di libero mercato, il futuro acquirente
ritornerà ad essere soggetto alla determinazione del prezzo di vendita da parte
del Comune. La deroga non si ritiene invece applicabile per quanto riguarda i
requisiti soggettivi che devono possedere i potenziali acquirenti, come
prescritti dal Regolamento e richiamati nella Convenzione (imprese
artigianali).
5.2 – BENI MOBILI
Arredamento Uffici / Servizi e Laboratorio / Magazzino
Si tratta di beni che in astratto potrebbero potenzialmente essere venduti
singolarmente;
ciò
risulterebbe
comunque
oltremodo
complesso
e
richiederebbe un notevole impegno in termini temporali per il CF, e dunque,
anche per ragioni di economicità del procedimento, oltre che per minimizzare i
tempi di vendita, si ipotizza una alienazione dei beni a corpo e la stima verrà
pertanto effettuata a corpo. Considerato che trattasi di beni usati, alcuni dei
quali già dismessi, si ritiene congruo un valore di mercato attuale
complessivo per gli stessi, a corpo, pari ad Euro 6.540,00.
Attrezzature e Macchinari per Uffici / Servizi e Laboratorio / Magazzino
Sub-categoria 1
Valgono le stesse considerazioni sopra esplicate per i beni costituenti
l'arredamento dell'immobile. Considerato anche in tal caso che trattasi di beni
usati, alcuni dei quali già dismessi o comunque non più funzionali all'uso, si
ritiene congruo un valore di mercato attuale complessivo per gli stessi, a
corpo, pari ad Euro 17.070,00.
Sub-categoria 2
Si tratta di beni specifici, in particolare macchinari ed attrezzature,
appositamente commissionati, realizzati ed impiegati per la produzione propria
della Jecko S.r.l; beni tra l'altro di rilevante valore, se si pensa alla camera
schermata ed agli stampi in acciaio completi di matrice.
Per tali cespiti valgono inoltre le seguenti ulteriori considerazioni, strettamente
correlate ai semilavorati ed ai prodotti finiti e da intendersi valide anche per
quest'ultimi:
- l'entità della stima assume coerenza laddove si individui un ipotetico e
potenziale soggetto interessato all'acquisto che svolga necessariamente una
attività analoga a quella della Jecko, o quantomeno che immetta sul mercato
prodotti simili;
- insieme ai cespiti, dovrà essere acquistato il complesso immateriale delle
conoscenze e delle abilità operative necessarie per lo svolgimento dell'attività
(know-how), ivi compresi i diritti ed i brevetti esistenti;
- i beni prodotti erano costituiti da sistemi elettronici antifurto, di allarme, ecc.,
e quindi in ogni caso da apparati e dispositivi elettronici che, per loro natura,
trattandosi di un settore tecnologico in continuo sviluppo, diventano ben presto
obsoleti e non più commercializzabili in quanto superati da nuove tecnologie;
- gli stessi beni finiti vengono realizzati sempre più spesso in paesi stranieri in
via di sviluppo che riescono a fornire un prodotto finito di pari qualità a prezzi
molto concorrenziali sul mercato internazionale a causa del bassissimo costo
della manodopera, non paragonabile con quello italiano.
Quanto sopra considerato restringe drasticamente la nicchia di mercato alla
quale rivolgersi, e quindi il numero di soggetti eventualmente interessati
all'acquisizione dei cespiti, portando dunque ad abbassare prudenzialmente la
stima ed a ritenere congruo un valore di mercato attuale complessivo per gli
stessi, a corpo, pari ad Euro 40.000,00, con la precisazione che il valore può
diventare molto probabilmente nullo nella facile eventualità che non si
individui un soggetto interessato.
Materiale di consumo
Si tratta di beni generici non vendibili singolarmente e comunque di valore
complessivo irrisorio rispetto agli altri beni mobili. Probabilmente le somme
maggiori potrebbero essere introitate dalla vendita del materiale metallico e dei
cavi di rame ai centri di raccolta, ma altrettanto probabilmente il conferimento
del materiale di scarto ai centri di smaltimento e/o recupero, in quantità
ingente, costituirebbe un costo che compenserebbe le entrate, ragione per cui si
ritiene di attribuire a tali beni un valore di mercato attuale complessivo, a
corpo, nullo.
Semilavorati e Prodotti finiti (Magazzino)
Premesso quanto già interamente considerato per i beni di cui alla subcategoria 2 delle Attrezzature e Macchinari per Uffici / Servizi e Laboratorio /
Magazzino, e rilevato inoltre che trattasi di beni giacenti in magazzino dalla
data di cessazione dell'attività e quindi ormai da qualche anno, si ritiene che sia
abbastanza arduo riuscire a piazzarli sul mercato. Ciò nonostante, dato atto che
molti dei semilavorati potrebbero essere comunque riutilizzati in altri ambiti, si
può valutare l'insieme dei beni come stock unico ed attribuire agli stessi un
valore di mercato attuale complessivo, a corpo, pari ad Euro 6.390,00.
Riepilogo
Il valore complessivo di tutti i beni mobili presenti nell'immobile ed
individuati nei verbali di inventario in Allegato 10 ammonta ad Euro
70.000,00.
6 – CONCLUSIONI
Con riferimento al contenuto dell'incarico, si può concludere sintetizzando
quanto segue.
Il Valore attuale commerciale del complesso immobiliare, per il diritto di
superficie fino al 29/09/2097 sull'intero, è pari ad Euro 946.050,00. Per i
criteri di stima adottati si rimanda al capitolo 5.
Il Valore attuale complessivo di tutti i beni mobili presenti nell'immobile ed
individuati nei verbali di inventario in Allegato 10 ammonta ad Euro
70.000,00. Per le considerazioni a base della stima si rimanda al capitolo 5.
Latina, 18 agosto 2011
IL C.T.U.
Dott. Ing. Paolo Rossi