Le convenzioni urbanistiche
nella pianificazione esecutiva
Dott. Tommaso STUFANO
Corso di formazione
“Pianificazione territoriale e convenzioni urbanistiche”
7 novembre 2007
CONVENZIONI URBANISTICHE
Le criticità degli anni ’80:



Spesso i titoli concessori nascenti dal piano urbanistico
venivano rilasciati ancor prima di stipulare la relativa
convenzione.
Quasi sempre l’importo della cauzione dedotto
contrattualmente in convenzione si rivelava fortemente
insufficiente a garantire l’esecuzione coattiva degli obblighi
dell’operatore edilizio.
In alcuni casi al rogito della convenzione da parte del
Segretario Comunale non seguivano i frazionamenti
catastali, le trascrizioni presso la Conservatoria dei RR.II. e
neppure le volturazioni catastali.
1^ ABILITA’
richiesta al Segretario Comunale (connessa al suo ruolo
storico di Ufficiale Rogante)

PRESIDIARE, CONTROLLARE E DIRIGERE IL
PROCESSO DI CONTRATTUALIZZAZIONE DEI
PATTI NEGOZIALI SUSSUNTI NEL PIANO
URBANISTICO ESECUTIVO

Il rogito della Convenzione in altri termini è solo un “pezzo” di questo
processo che può dirsi concluso solo con il presidio ed il buon esito degli
altri adempimenti conseguenti:
registrazione dell’atto pubblico;
trascrizione presso la Conservatoria dei RR.II.;
frazionamenti catastali indotti dagli accordi negoziali;
volturazione catastale delle nuove aree acquisite;
inserimento dei beni immobili nei relativi elenchi inventariali (beni
demaniali e/o patrimonio indisponibile).





ROGITO
Può il Segretario Comunale rogare in forma pubblico-amministrativa la
convenzione annessa ad un piano urbanistico attuativo ?
SI
art. 97, 4° comma, lett. c), del TUEL
Il Segretario … “può rogare tutti i contratti nei quali l’ente è parte ed
autenticare scritture private ed atti unilaterali nell’interesse dell’ente”
Vista l’impostazione normativa, la stessa risposta va data anche per altre
“convenzioni urbanistiche” (atti di asservimento urbanistico, convenzioni di
confine, trasformazione diritto di superficie in diritto di proprietà, etc.)
ADEMPIMENTI SUSSEGUENTI AL ROGITO
Le problematiche derivano tutte dal livello di organizzazione e di
dotazione organica dell’ente di appartenenza
ufficio
contratti
sportello
decentrato
del catasto
Diversamente
abilità
del personale
UTC
SOLUZIONE DINAMICA
CONVENZIONE URBANISTICA
A ROGITO DEL
SEGRETARIO COMUNALE
ATTO NOTARILE PER I
TRASFERIMENTI
IMMOBILIARI
PRELIMINARE
ATTO DEFINITIVO
DIRITTI DI ROGITO
vedi
materiale
didattico
QUAL E’ IL VALORE DELLA
CONVENZIONE
URBANISTICA ?
INDICATORE
GARANZIA
CONTRATTUALE
La garanzia contrattuale dedotta in convenzione deve coprire (a
differenza del passato!) tutti gli impegni della parte privata e pertanto
rappresenta il vero “valore” del contratto
2^ ABILITA’
richiesta al Segretario Comunale (connessa al ruolo più
innovativo della figura professionale)



SAPER ANALIZZARE CRITICAMENTE LE NORME
PATTIZIE DI UNO SCHEMA CONVENZIONALE
URBANISTICO;
SAPER NEGOZIARE LA MAGGIOR UTILITA’ PER L’ENTE;
SAPER MEDIARE TRA L’INTERESSE D’IMPRESA DEL
PRIVATO E L’INTERESSE DELL’ENTE A CONCRETIZZARE
LA PROPRIA “IDEA DI CITTA’”.
Attenzione: non si lavora sulla convenzione, come per la 1^ abilità (rogito),
ma si lavora sullo schema di convenzione allegato alla proposta di piano
attuativo (… forse anche prima che lo stesso venga proposto!).
PUNTI DI RIFERIMENTO
CONVENZIONE URBANISTICA
doppio scenario
URBANISTICA CONTRATTATA
URBANISTICA NEGOZIATA
P.L. – P.I.P. – P.R. – etc.
P.I.I. – P.R.U./C.R.U. –
P.R.U.S.S.T. - S.T.U. – etc.
art. 46
L.R. n. 12/2005
art. 93
L.R. n. 12/2005
anello di congiunzione
art,. 46, 1° co., lett. c),
L.R. n. 12/2005
CASSETTA DEGLI ATTREZZI
CONVENZIONE URBANISTICA
doppio scenario
URBANISTICA CONTRATTATA
URBANISTICA NEGOZIATA
P.L. – P.I.P. – P.R. – etc.
P.I.I. – P.R.U./C.R.U. –
P.R.U.S.S.T. - S.T.U. – etc.
art. 46
L.R. n. 12/2005





elaborati tecnici piano attuativo;
elaborati tecnici strumento urbanistico generale;
POP triennale;
provvedimenti OO.UU. e costi costruzione;
piani strategici e progetti industriali di eventuali
società partecipate.
art. 93
L.R. n. 12/2005







elaborati tecnici piano attuativo;
elaborati tecnici strumento uranistico generale;
POP triennale;
provvedimenti OO.UU. e costi costruzione;
piani strategici e progetti industriali di eventuali
società partecipate.
documento di inquadramento della P.I.;
linee programmatiche di mandato.
3^ ABILITA’
richiesta al Segretario Comunale (connessa ad un ruolo
estremamente dinamico della figura professionale)

SAPER
REDIGERE
UNA
CONVENZIONE
URBANISTICA PONENDOSI COME PREZIOSO
PUNTO DI MEDIAZIONE TRA INTERESSI DIVERSI
(PUBBLICI E PRIVATI), ESIGENZE DIVERSE
(AMMINISTRATIVE ED IMPRENDITORIALI) E
CULTURE DIVERSE (GIURIDICA E TECNICA).
Attenzione: si lavora con una “propria” cassetta di attrezzi, senza che
esista ancora uno schema di convenzione, se non i punti di riferimento delle
proprie esperienze.
IL MERCATO DELLE PROFESSIONI NON OFFRE
ANCOR OGGI UNA FIGURA UNIVOCA DI
RIFERIMENTO PER LA REDAZIONE DI UNA
CONVENZIONE URBANISTICA
Le competenze professionali necessarie sono molteplici:
 preparazione giuridico civilistica;
 conoscenze tecnico-urbanistiche-edilizie;
 competenze notarili;
 conoscenza delle procedure amministrative.
Si tratta di un terreno fertile, di un “humus” in cui il Segretario Comunale
può mettere a dimora le proprie competenze “generaliste”, sfruttandole
sia per funzioni di vero “Direttore Generale”, sia (eventualmente) per
collaborazioni (previamente autorizzate dal proprio Sindaco) con altri Enti
Locali o persino operatori privati (purché non operanti nella propria sede
di Segreteria).
IL CONTENUTO DELLA CONVENZIONE
URBANISTICA

Come già detto in occasione della 2° abilità, il doppio scenario
(urbanistica CONTRATTATA e urbanistica NEGOZIATA) può essere
ricondotto ad unità, in quanto (per effetto dell’art. 46, 1° comma, lett.
c) della L.R. n. 12/2005) anche il contenuto di una convenzione di
piano attuativo (P.L. – P.I.P. – P.R. – etc.) può risultare fortemente
destrutturato, potendo recepire “altri accordi convenuti tra i contraenti”
per la concretizzazione delle programmazioni comunali.

Ciò non di meno, è possibile individuare anche nella più destrutturata
convenzione annessa ad un piano di urbanistica negoziata, se non un
contenuto standard, almeno una
TRAMA CONTENUTISTICA
TRAMA CONTENUTISTICA

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EPIGRAFE
PARTE MOTIVA (premesse)
PARTE PATTIZIA (articolato)
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attuazione del piano;
volumetria edificabile;
destinazione d’uso
aree a standard
standard qualitativo
urbanizzazione primaria
esecuzione opere di urbanizzazione
impegni reciproci
garanzie
norme finali e transitorie
EPIGRAFE
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formule notarili;
legittimazione dell’Ufficiale Rogante;
data e sede;
esatta identificazione delle parti;
legittimazione delle persone fisiche;
citazione di eventuali allegati che
rappresentanza;
legittimano
la
PARTE MOTIVA

E’ la parte della convenzione che spesso viene sottovalutata, mentre
risulta essenziale per la fluidità stessa dell’atto.
MEGLIO DIRE QUALCOSA IN PIU’, CHE QUALCOSA IN MENO
perché tutti i “precedenti” che si trascurano nelle premesse risulteranno
poi necessari nell’articolato, dove c’è invece esigenza di patti agili e
chiari per il senso complessivo dell’accordo.
Elencazione contenuti a titolo esemplificativo:
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precedenti storici e documentali;
atti di provenienza delle proprietà;
esatta individuazione catastale delle aree;
motivazioni di fatto e di diritto;
aggancio alle programmazioni comunali;
certificazioni urbanistiche;
pareri prodromici;
approvazioni deliberative;
esatta identificazione degli atti richiamati;
esatta identificazione degli allegati;
PARTE PATTIZIA – attuazione del
piano
Si tratta in parole povere dell’oggetto della convenzione.
Vanno richiamati:
 tutti gli elaborati tecnici del piano;
 le aree occupate dal comparto urbanistico;
 l’individuazione del “soggetto attuatore”;
 l’eventuale efficacia infradecennale del piano;
 le eventuali articolazioni in stralci funzionali (ambiti unitari
di intervento);
 le eventuali iterazioni fra volumi privati e opere di
urbanizzazione.
PARTE PATTIZIA
edificabile
–
volumetria
Viene definito il limite di volumetria edificabile con le
eventuali articolazioni tra destinazioni d’uso diverse e
(eventualmente) tra i diversi ambiti di intervento.
 La norma pattizia in altri termini stabilisce i limiti entro cui
potranno essere successivamente rilasciati i titoli edilizi per
l’edificazione.
 La norma richiama e temporizza gli eventuali atti notarili
che devono seguire alla convenzione.

PARTE PATTIZIA – destinazioni
d’uso


In questo articolo si sviluppano eventuali relazioni tra le
diverse destinazioni d’uso ammesse.
L’articolo disciplina altresì le eventuali successive varianti
alle destinazioni d’uso ammesse.
PARTE PATTIZIA – aree a standard
L’articolo deve essere dedicato a delineare esattamente la
cessione delle aree a standard così come localizzate dal
piano urbanistico.
 Vengono disciplinati i tempi per la stipula dei successivi atti
notarili, anche a seguito di spesso inevitabili frazionamenti
catastali.
 Viene affrontata – se del caso – il tema della
“monetizzazione”.

PARTE PATTIZIA
qualitativo
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
–
standard
Lo standard qualitativo è una invenzione della nuova urbanistica
negoziata.
In pillole non è uno standard che si sviluppa su aree, ma è uno standard
che si individua su un fabbricato (esistente o futuro) in termini di S.L.P..
Non esiste una vera e propria norma per lo standard qualitativo, ma la
sua esistenza può in un certo senso desumersi dall’art. 9, 3° co., della
L.R. n. 12/2005.
In altri termini esso può definirsi sinteticamente come un maggiore peso
negoziale che l’Amministrazione richiede al soggetto attuatore per
interventi connotati da una più elevata rendita fondiaria e alla quale
viene direttamente agganciata la realizzazione di un nuovo servizio
pubblico o del suo potenziamento.
La fantasia …. la fa da padrona.
L’unico limite esistente è la realizzazione dell’accordo.
PARTE PATTIZIA – urbanizzazione
primaria
Nella norma convenzionale vanno individuate esattamente
le aree che devono essere cedute per l’urbanizzazione
primaria.
 In genere è lo stesso “Documento di inquadramento della
programmazione integrata” che già dispone al riguardo,
soprattutto per esigenze di “ricucitura” del tessuto urbano e
sviluppo dei servizi pubblici.
 Saranno inevitabili i più opportuni frazionamenti catastali
per la cessione delle aree (ad es. nuove strade).

PARTE PATTIZIA – esecuzione
opere di urbanizzazione






L’articolo contrattuale va dedicato alle opere di urbanizzazione
primaria e secondaria che il soggetto attuatore è tenuto a costruire.
Il relativo elenco e il relativo importo si ricavano dagli atti progettuali
del piano attuativo.
Occorre verificare il computo metrico delle opere per capire se il
relativo parametro sia o meno congruo.
Un indicatore di congruità può essere ricavato dai valori di
aggiudicazione degli appalti comunali.
La tendenza è quella di sovrastimare il valore delle opere per
“scomputare” il più possibile dei contributi concessori edilizi.
Si scomputano solo gli OO.UU. e non il contributo per costo di
costruzione.
PARTE PATTIZIA – impegni reciproci
Vanno declinati tutti gli impegni del Comune e del soggetto
attuatore non diversamente compresi negli altri articoli
della convenzione:





iniziative e tempi per i successivi adempimenti tecnici e/o
amministrativi;
supervisione UTC;
spese progetti esecutivi e collaudi a carico del soggetto attuatore;
eventuali servitù prediali;
…… etc..
CIO’ CHE NON VIENE DISCIPLINATO PUO’ DIVENTARE
UN PROBLEMA INTERPRETATIVO O UN CONTENZIOSO
IN FASE ESECUTIVA
PARTE PATTIZIA – garanzie

Occorre assolutamente evitare il tipico errore degli anni ’80, quando la
cauzione, per una malintesa analogia, veniva assimilata a quella degli
appalti pubblici (5 – 10%).

La garanzia deve coprire finanziariamente tutti gli obblighi del
soggetto attuatore sino al collaudo finale delle opere di
urbanizzazione e dello standard qualitativo.

Devono essere disciplinati:
i casi di prelievo dal fondo cauzionale;
l’obbligo di reintegro della cauzione;
la rinuncia alle opposizioni giudiziali/stragiudiziali;
l’esonero da responsabilità per i prelievi operati dal Comune nei casi
di inadempimento;
la riduzione proporzionale della cauzione a seguito di collaudi parziali
di opere di urbanizzazione;
in caso di fideiussione, la clausola di esclusione dal beneficio di cui
all’art. 1944, 2° co., codice civile;
…… etc..

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PARTE PATTIZIA – norme finali e
transitorie

Non si può dare un contenuto tipico: le esigenze sono connesse a quanto
dedotto in contratto.

In genere può inserirsi:
clausola pattizia in base alla quale il Comune potrebbe essere
facultato a sospendere i lavori di edificazione, il rilascio dei titoli
concessori o eventualmente le licenze d’uso in casi gravi di
inadempienza indipendentemente dall’utilizzo della cauzione;
la competenza arbitrale per controversie interpretative e/o esecutive;
il rinvio a particolari normative regolamentari del Comune;
le clausole obbligatorie da inserire negli atti di alienazione dei singoli
lotti a terzi;
la rinuncia a diritti di ipoteca legale;
…… etc..
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