Allegato A
EPN0273
12° REPARTO INFRASTRUTTURE
- Comando P.zza 1° Maggio, 28 – 33100 UDINE
Tel. 0432-504341-2-3 Fax 0432-414050
RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA
Alloggio codice EPN0273
Via Umberto I, 67 - SPILIMBERGO (PN)
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Allegato A
EPN0273
Indice
1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE
2. UBICAZIONE
3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE
4. DATI CATASTALI
5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI
6. SUPERFICIE CONVENZIONALE
7. SITUAZIONE LOCATIVA
ALLEGATI
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Scheda riassuntiva
Data sopralluogo:
06 ottobre 2011
Indirizzo:
Via Umberto I, 67 – SPILIMBERGO (PN)
Descrizione:
Alloggio al quinto piano di una palazzina di sei piani
fuori terra di complessivi 10 alloggi. Il piano terra è
occupato da garage, depositi e da vani tecnici. Il
fabbricato ha struttura portante in cemento armato e
tetto a falde con coppi.
Data di costruzione dell’edificio:
1967
Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: ///
Consistenza unità immobiliare:
141 mq.
Attuale uso unità immobiliare:
libero.
Identificativi catastali:
FOGLIO
PART.
SUB.
Z.C.
CAT.
CLASSE
CONSISTENZA
PARTITA
RENDITA
23
1389
19
U
A/2
3
6,5 vani
654,61 €
23
1389
59
U
C/6
5
9 mq.
24,63 €
23
1389
39
U
C/2
5
9 mq.
18,59 €
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1.
OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE
Con riferimento alle attività previste dall’art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010
“Regolamento per l’attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l’acquisto e la
ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all’art. 2, comma 629,
della Legge 24/12/2007 n. 244” e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle
caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato,
dell’unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa EPN0273) sita al quinto
piano del fabbricato ubicato in Provincia di Pordenone, nel Comune di Spilimbergo, in Via
Umberto I, civ. n°67.
2.
UBICAZIONE
Ubicazione e accessibilità
L’edificio, in cui è ubicata l’unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona semicentrale nell'ambito del quadrante nord-est del Comune di Spilimbergo. L'edificio in oggetto
appartiene ad un complesso di n.2 fabbricati, tutti in gestione all'Amministrazione Difesa (foto
1). A tale complesso si accede da una strada secondaria che parte da Via Umberto I e conduce a
tali alloggi. L’area in questione è delimitata da una recinzione con ringhiera in ferro su un
muretto in calcestruzzo. Il complesso confina a nord con edifici civili, a sud ed ovest con
fabbricati in gestione all’A.D. e a est con Via Umberto I.
Foto 1: particolare dal quale si evince che l'edificio in oggetto appartiene ad un
complesso di n.2 fabbricati, tutti in gestione all'Amministrazione Difesa.
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I principali servizi pubblici compresa la stazione degli autobus sono facilmente raggiungibili
anche senza l’impiego di mezzi pubblici o privati, in quanto il centro cittadino si trova ad una
distanza di circa 300m. (fig. 1).
La viabilità è favorita da un buono stato manutentivo stradale.
Il contesto urbano in cui si colloca l’edificio è tipicamente residenziale, caratterizzato da
un’edilizia di medio pregio (foto 2).
La zona è dotata di tutti i servizi essenziali quali istituti bancari, attività commerciali di ogni
tipo, mercato rionale settimanale, scuole pubbliche quali materne, elementari e medie, asili
nido, farmacie, ospedale, ufficio postale, luoghi di culto.
Di rilievo la vicinanza al centro storico e all’ospedale civile, il quale dista circa 600m.
dall’edificio.
L’unità immobiliare in questione non presenta particolari caratteristiche di panoramicità.
Confini
L’area di sedime dell'edificio confina a nord con edifici civili, a sud ed ovest con fabbricati in
gestione all’Amministrazione Difesa e ad est con Via Umberto I. Il manufatto è ubicato in lotto
pianeggiante ad un' ottima distanza di rispetto dagli edifici circostanti, in quanto dotato di una
discreta area verde di pertinenza (foto 3).
Fig. 1 - Mappa di SPILIMBERGO, da cui si evince la posizione di prossimità del
fabbricato alle principali vie di comunicazione.
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Foto 2 – Particolare fotografico relativo al contesto urbanistico di medio pregio,
costituito in prevalenza da edifici pluripiano di destinazione residenziale.
Foto 3 – particolare relativo all’area verde degli alloggi di Via Umberto I, 67.
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3.
DESCRIZIONE
Caratteri generali e tipologici
L’edificio in cui è ubicata l’unità immobiliare, posto all’interno di un comprensorio di n.2 edifici,
presenta pianta regolare ed è composto da un unico corpo di fabbrica con n.6 piani fuori terra
collegati da un vano scala con accesso da Via Umberto I n.67.
Si compone di:
 Piano terra occupato da garage pertinenziali, depositi pertinenziali e vani tecnici (foto4);
 Dal primo fino al quinto piano, con destinazione alloggiativa;
 Piano copertura, con sottotetto destinato a lavanderia/stenditoio comune;
 Piano interrato, con locale caldaia.
L’edificio è dotato di un’area verde condominiale comune. L’area in questione è delimitata da una
recinzione con ringhiera in ferro su un muretto in calcestruzzo (foto 5).
Foto 4 - Particolare fotografico dal quale si evince che il piano terra e’ occupato dai garage e depositi di pertinenza
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Foto 5 - Particolare fotografico del muro di recinzione perimetrale dell’edificio.
Struttura e finiture dell’edificio
L’edificio ha struttura portante in cemento armato, tamponature esterne ed interne in muratura. La
copertura è a falde con coppi e un solaio in latero-cemento. Una parte della facciata esterna è
ricoperta da un rivestimento in piastrelle di ceramica, la restante parte è intonacata, la tinteggiatura
risulta degradata in alcune parti, inoltre nei balconi sono presenti fenomeni di carbonatazione con
espulsione del copriferro (foto 6 e 7), nel complesso la facciata esterna risulta in uno stato non
scadente.
Foto 6 - Particolare fotografico dal quale si evince lo stato conservativo delle facciate esterne del fabbricato.
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Foto 7 - Particolare fotografico dal quale si evince fenomeni di carbonatazione con espulsione del copriferro.
Infissi esterni in legno con vetro semplice e avvolgibile in materiale plastico, entrambi si presentano
in scadente condizioni (foto 8).
Nell’edificio è presente un corpo scala in buone condizioni realizzati in cemento armato, con
rivestimento in marmo, ringhiera in ferro e passamano in legno, nella parte laterale del corpo scala è
presente il vano ascensore (foto 9).
Il piano sottotetto è diviso in due aree comuni destinati a stenditoio e lavatoio, i locali presentano
diverse infiltrazioni di acqua provenienti dalla copertura (foto 10).
Foto 8 - Particolare fotografico dell’infisso in legno con vetro semplice.
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Foto 9 - Particolare fotografico corpo scale e vano ascensore.
Foto 9 - Particolare fotografico del piano sottotetto è diviso in due aree comuni destinati a stenditoio e lavatoio
Struttura e finiture dell’unità immobiliare
L’unità immobiliare è ubicata al quinto piano della palazzina ed è costituita da 8 locali:
soggiorno, tre camere, cucina, ripostiglio, bagno e corridoio/ingresso. L’alloggio è dotato di
due balconi (in cucina e nel soggiorno). Per la distribuzione dei vani, vedasi planimetria in
Allegato 3.
Le pavimentazioni si presentano in buone condizioni, sono in travertino nel soggiorno e
ingresso/corridoio, in piastrelle di ceramica in cucina, ripostiglio e bagno, parquet nelle camere
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da letto. (vds. foto. 1, 2, 3 e 4 dell’Allegato 1 alla presente relazione).
I tramezzi sono intonacati e tinteggiati.
Gli infissi interni si presentano in condizioni non scadenti e sono realizzati in legno tamburato
con vetrata (in cucina, soggiorno e corridoio), le restanti porte sono ad anta cieca. La porta di
ingresso è in legno, rinforzata (foto 5, 6 dell’Allegato 1).
Infissi esterni in legno con vetro semplice e avvolgibile in materiale plastico, entrambi si presentano
in scadenti condizioni.
All’alloggio corrisponde un locale deposito di pertinenza, per la cui descrizione si rimanda la
precedente paragrafo 3 - Caratteri generali e tipologici. Inoltre ogni unità immobiliare è
provvista di box auto di pertinenza.
Impianti tecnologici dell’edificio
L’edificio è dotato degli impianti di seguito descritti:
 impianto elettrico parti comuni;
 impianto di riscaldamento centralizzato unico per le due palazzine del comprensorio di Via
Umberto 67 e 69, con un’unica caldaia a gas presente nella palazzina di Via Umberto I, 67, (foto
7 e 8 dell’Allegato 1);
 impianto citofonico;
 ascensore.
Impianti tecnologici dell’unità immobiliare
L’unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti:




impianto elettrico non adeguato alla normativa vigente (foto 9 dell’Allegato 1);
impianto idrico-sanitario;
impianto citofonico;
impianto di riscaldamento centralizzato.
Stato manutentivo dell’edificio
 Prospetti esterni: sono presenti alcuni segni di degrado nella tinteggiatura e nell’intonaco esterno
dei balconi, comunque nel complesso la superficie deteriorata risulta inferiore al 10% della
complessiva;
 Impianto elettrico, citofonico: l’impianto elettrico esistente non rispetta la normativa vigente in
materia. L’impianto citofonico è esistente e funzionante.
 Copertura: si presenta in condizioni scadenti dovute alla presenza di numerose infiltrazioni di
acqua piovana nel piano sottotetto;
 Scale e parti comuni: il corpo scala interno, l’ingresso e le restanti parti comuni (marciapiedi,
atrio esterno e vialetti condominiali) si presentano in condizioni non scadenti;
 l’impianto di riscaldamento centralizzato (comune ai due edifici di via Umberto I 67 e 69) è in
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condizioni scadenti, in quanto benché dotata di caldaia centralizzata di recente installazione, la
rete di distribuzione presenta una vetustà a seguito della quale sono necessari radicali interventi di
manutenzione straordinaria.
 Ascensore: in condizioni non scadenti in quanto dotato di documentazione redatta da tecnico
abilitato e comprovante l’accertamento dei requisiti per il mantenimento in esercizio
dell’impianto.
Tabella riepilogativa stato manutentivo/conservativo elementi costitutivi
dell’edificio
SCADENTE
NON SCADENTE
x
Prospetti esterni
Impianto elettrico, citofonico
x
Copertura
x
x
Scale, e parti comuni
Impianto di riscaldamento centralizzato
x
x
Ascensore
Tenuto conto degli elementi sopra descritti, lo stato manutentivo dell’edificio si può riassumere con
la tabella di seguito riportata:
Stato manutentivo/conservativo buono
Stato manutentivo/conservativo normale
Stato manutentivo/conservativo pessimo
X
Stato manutentivo dell’unità immobiliare
 Pavimenti: le pavimentazioni si presentano in buono stato, sono in travertino nel soggiorno e
ingresso/corridoio, in piastrelle di ceramica in cucina, ripostiglio e bagno, parquet nelle
camere da letto. Le superfici che necessitano interventi di sostituzione sono inferiori al 30%
della superficie totale;
 pareti e soffitti:risultano in buono stato di conservazione in quanto le parti che necessitano il
rifacimento hanno una superficie inferiore al 30% della superficie totale;
 infissi esterni: in legno con vetro semplice e avvolgibile in materiale plastico, entrambi si
presentano in scadenti condizioni, dovuto al fatto che oltre metà della dotazione presente non
garantisce un’adeguata tenuta agli agenti atmosferici.
 infissi interni: si presentano in condizioni non scadenti. Sono realizzati in legno tamburato
con vetrata (in cucina, soggiorno e corridoio), le restanti porte sono ad anta cieca. La porta
di ingresso è in legno, rinforzata. Gli infissi che necessitano la sostituzione sono meno del
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50% della dotazione presente;
 impianto elettrico: non rispondente alla normativa vigente;
 impianto idrico sanitario e servizi igienici: in scadenti condizioni in quanto lo stato di vetustà
dell’intera rete di distribuzione impone dei radicali interventi di manutenzione straordinaria;
 impianto termico: in scadenti condizioni in quanto lo stato di vetustà dell’intera rete di
distribuzione impone dei radicali interventi di manutenzione straordinaria;
Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell’unità
immobiliare
SCADENTE
NON SCADENTE
Pavimenti
x
Pareti e soffitti
x
x
Infissi esterni
x
Infissi interni
Impianto elettrico
x
Impianto idrico-sanitario e servizi igienici
x
Impianto termico
x
Tenuto conto degli elementi sopra descritti, lo stato manutentivo dell’edificio si può riassumere con
la tabella di seguito riportata:
stato ottimo
unità immobiliare
nuova, recentissima o
ristrutturata
unità immobiliare 120 anni
unità immobiliare 2140 anni
unità immobiliare
oltre 40 anni
stato buono
stato mediocre
stato pessimo
x
Servitù attive e passive
Nessuna servitù attiva e passiva riconosciuta.
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4.
DATI CATASTALI
L’immobile risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di PORDENONE
– Comune di SPILIMBERGO come riportato nella visura catastale allegata alla presente relazione
(vds. Allegato 2 e 3 – estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure).
5.
INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI
Secondo il PRGC vigente, l’immobile ricade in zona B2 residenziale sature ad alta densità.
6.
SUPERFICIE CONVENZIONALE
La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma
della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998
n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti.
Tabella riepilogativa consistenza
Superficie catastale unità immobiliare (m2)
141 mq.
Eventuale superficie catastale box di pertinenza
dell’unità immobiliare (m2)
12 mq.
Eventuale superficie catastale posto auto
coperto di pertinenza dell’unità immobiliare
(m2)
Eventuale superficie catastale posto auto
scoperto di pertinenza dell’unità immobiliare
(m2)
Eventuale superficie catastale deposito (m2)
//
//
11 mq.
(Allegato 3 – planimetrie catastali dell’unità immobiliare oggetto di valutazione)
7.
SITUAZIONE LOCATIVA
Di seguito la situazione locativa del bene al momento della valutazione.
Usuario/Conduttore
Scadenza atto di
concessione
Canone annuo (€)
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ALLEGATI
Allegato 1 – documentazione fotografica;
Allegato 2 – estratto di mappa e relative visure;
Allegato 3 – planimetrie catastali dell’unità immobiliare oggetto di valutazione.
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