TEORIA E METODOLOGIA ESTIMATIVA
METODOLOGIA ESTIMATIVA
PREMESSA DEFINITORIA:
 L’estimo è la disciplina che ha la
finalità di fornire strumenti
metodologici per la valutazione
di beni per i quali non sussiste
un apprezzamento univoco.
Gaetano Di Stefano
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METODOLOGIA ESTIMATIVA
 VALORE: quantum di moneta che, a giudizio
dell’estimatore, potrà essere scambiata con
altri beni (previsione);
 PREZZO:
quantità di moneta realmente
scambiata con un bene (fatto storico)
 COSTO: somma delle spese che sostiene un
imprenditore per produrre un bene
Gaetano Di Stefano
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Campi di applicazione
dell’estimo
 Beni privati (valutazioni microestimative)





Compravendite
Successioni ereditarie
Diritti
Piani e progetti privati
Stime dei danni
Gaetano Di Stefano
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Campi di applicazione dell’estimo
 Beni pubblici (valutazioni macroestimative)

Investimenti pubblici (piani e progetti pubblici)

Stime dei danni ai beni ambientali
Gaetano Di Stefano
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Suddivisione della disciplina
ESTIMO GENERALE
fornisce gli strumenti metodologici di base
per l’applicazione della disciplina estimativa
ESTIMO SPECIALE
applica la metodologia estimativa a
casi concreti di valutazioni
Gaetano Di Stefano
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CONTESTI ESTIMATIVI
 Le valutazioni prendono origine da fatti diversi.
Conoscere l’origine della stima è fondamentale per
collocare la valutazione nel contesto più coerente.
ORIGINE DELLE STIME
a) FATTI PRIVATI
 conflittuali (contesto estimativo = perizia)
 non conflittuali (contesto economico = parere)
b) FATTI PUBBLICI (contesto pubblicistico)
Gaetano Di Stefano
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TIPOLOGIE DI VALORI
(Criteri estimativi)
In ambito privato, il valore di un bene può essere stimato
sulla base di diversi criteri (aspetti economici):
 “un bene ha un valore perché il mercato glielo
attribuisce”: criterio del valore di mercato (Vm).
 “un bene vale perché per realizzarlo si è dovuta
sostenere una spesa”: criterio del valore di costo
(Vk).
Gaetano Di Stefano
8
… segue tipologie di valori


“un bene vale perché può essere trasformato in
qualcosa di utile”: criterio del valore di
trasformazione (Vt).
“un bene vale perché parte complementare di un
bene intero”: criterio del valore complementare
(Vc).
Gaetano Di Stefano
9
… segue tipologie di valori


“un bene vale perché consente di ottenere un
reddito”: criterio della capitalizzazione del
reddito (Vr).
il valore del bene deriva dal fatto che “sul mercato
esistono beni che hanno la stessa utilità”: criterio
del valore di surrogazione (Vs)
Gaetano Di Stefano
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POSTULATI ESTIMATIVI
 Il prezzo è ,di




Gaetano Di Stefano
norma, il fondamento di ogni
stima;
La previsione è il carattere immanente della
valutazione;
Il valore dipende dallo scopo della stima;
Il giudizio di stima è ordinario;
Il giudizio di stima è comparativo
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IL CONCETTO DI ORDINARIETA’
Le Scuole di pensiero:
 ATTUALISTI (il valore del bene è connesso alle
condizioni attuali)
 SUSCETTIVISTI (il valore del bene è connesso
alle potenzialità possedute – highest and best value)
 NORMALISTI (il valore del bene è connesso alle
condizioni di utilizzo normali [ordinarie, medie] con la
possibilità di riportarlo alle condizioni reali attraverso
le aggiunte e le detrazioni al valore ordinario)
Gaetano Di Stefano
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segue: IL CONCETTO DI ORDINARIETA’
Attualisti: stima del valore attuale
Valore reale = valore attuale
Suscettivisti: stima del valore potenziale
Valore reale = valore potenziale
Normalisti: stima del valore ORDINARIO
Valore reale = valore ordinario + aggiunte - detrazioni
Gaetano Di Stefano
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L’istogramma delle frequenze
frequenze
Casi
Costi
frequenze
classe
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
490
450
370
600
510
540
500
480
580
510
410
550
1
2
3
4
2
0-400
401-450
451-500
501-550
551-600
MEDIANA
505
MEDIA
499
MODA
510
Costi
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IL METODO DI STIMA
Definizione
“ il metodo di stima rappresenta il processo logico che guida
il perito nella formulazione del giudizio di valore”.
Il metodo estimativo è UNICO ed è
fondato
sulla
COMPARAZIONE
(confronto).
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LEGGE DI JEVONS
Principio di indifferenza (Jevons):
'... quando una merce è di qualità uniforme e
perfettamente omogenea, qualsiasi porzione può
essere usata indifferentemente invece di un'altra
porzione uguale; in un medesimo mercato ed in
medesimo momento, tutte le porzioni debbono quindi
essere scambiate secondo il medesimo rapporto'.
Jevons H.A., 'Theory of Political Economy, Londra, 1871.
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segue
Beni simili, compravenduti e/o realizzati in
ambiti spaziali e temporali omogenei e in epoca
più o meno recente, devono avere lo stesso
valore.
Vx  PRZ y
Gaetano Di Stefano
17
segue
BENE SIMILE: è un bene che presenta tutte le
caratteristiche identiche a quello da valutare,
FATTA ECCEZIONE DI UNA (parametro
estimativo).
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Parametri
TECNICI
misurabili con strumenti e esprimibili
in unità di misura tecniche o unitarie (mq, mc, posto
auto, posto letto, posto alunno, punto luce, ecc.)
ECONOMICI
esprimibili in unità di moneta
(canoni, redditi, produzioni, ecc.)
Gaetano Di Stefano
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ADATTAMENTO DELLA
LEGGE DI JEVONS
Vx : px  PRZ y : p y
Vx =
Gaetano Di Stefano
PRZ y
py
da cui:
 px
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Applicazione
Beni simili
1
2
3
TOTALI
SUBJECT
(x)
PRZ di c/v
(€)
319.000,00
328.000,00
284.000,00
931.000 ,00
Parametro
(mq)
110,00
113,00
98,00
321 ,00
???
108,00
931.000, 00
Vx 
108, 00 = € 313.200,00
321, 00
Gaetano Di Stefano
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PROCEDURE ESTIMATIVE
Definizione:
Le procedure di stima rappresentano i modi
attraverso i quali viene condotta la valutazione di
un bene.
PROCEDURE
 DIRETTE (sintetiche)
 INDIRETTA (analitica-ricostruttiva)
 ECONOMETRICHE (statistico-inferenziali)
Gaetano Di Stefano
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segue: PROCEDURE ESTIMATIVE
Procedure dirette:
 a vista
 storiche
 per confronto diretto (monoparametriche)
 per valori unitari (tipici)
Gaetano Di Stefano
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segue: PROCEDURE ESTIMATIVE
Procedura indiretta o analitico-ricostruttiva:
 per capitalizzazione del reddito
Procedure statistico-inferenziali:
 pluriparametriche uniequazionali (regressione
lineare semplice e multipla)
 pluriparametriche pluriequazionali (Sales
Comparaison Approach)
Gaetano Di Stefano
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Ricapitolando…
Il procedimento di stima
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Gaetano Di Stefano
Definire il quesito e lo scopo della stima
Scegliere il criterio di stima
Raccogliere i dati
Applicare il metodo
Individuare la procedura di stima più
appropriata
Effettuare le elaborazioni di calcolo
Presentazione della Relazione di stima
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