BANCA DATI PATRIMONIO
gestione integrata del patrimonio
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
1
OBIETTIVO STRATEGICO
Patrimonio
Organizzazione
Strategia sviluppo
di strumenti di
conoscenza e
metodologie
operative
Elaborazione a cura di
Utenti
Notevole mole da gestire:
Informazioni,
dati, documenti tecnici-amministrativi,
elaborati grafici
Federcasa - 25 gennaio 2011
2
COSTITUZIONE DEL GRUPPO DI LAVORO
Il Sistema Integrato di Gestione del Patrimonio SIGeP nasce per consentire il
processo di condivisione e gestione della conoscenza e dei processi all’interno
dell’Ente. ATC crea un Gruppo di Lavoro per progettare il sistema
Analisi continua del know how e degli strumenti a supporto
Know How e
processi
SIGeP
Strumenti
Sistema Integrato di
Gestione del Patrimonio
GdL metodologia
Getica
sistemi informatici
Il processo è continuo: razionalizzazione ed ingegnerizzazione
di ogni nuova esigenza funzionale dell’Ente.
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
3
ANALISI FLUSSO: ASSEGNAZIONE
Patrimonio
SIGeP
Applicativo
Gestionale
Costruito
Acquistato
Utenti ERP
Gestito
in Convenzione
con altri Enti
Utenti NON
ERP
(Privati)
Commissione Commissione Cambi/
Assegnazione Emergenza Scambi
Alloggi
Abitativa
Lettera Assegnazione
Codifica Unità
Dati metrici
Info “catastali”
SIGeP MAP - Elaborati grafici
SIGeP – Documentale
SIGeP – Patrimonio
SIGeM – Gestione Manutentiva
Unità
Immobiliare
ERP/ NON
ERP
SW Disponibilità
Contratto
(documento + allegati)
Anagrafe Utenza
contiene descr.
spaziale
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
4
ANALISI FLUSSO: GESTIONE
SIGeP integra all’interno dei principali processi operativi dell’Ente i dati e le
informazioni mancanti per consentire una più agevole e corretta gestione del
patrimonio e degli utenti ATC.
Anagrafica
Utenti
Bollettazione
(canone e spese)
Canone
Spese manutenzione
ordinaria
Contratto
(documento + allegati)
Spese manutenzione
straordinaria
Applicativo
Gestionale
Applicativo
Gestionale
Documenti fisici
cartelle alloggio
Elaborazione a cura di
SIGeP
SIGeP Documentale
Contratti “on line”
Federcasa
Federcasa - 25 gennaio 2011
SIGeP
SIGeP Patrimonio
SIGeP Piano Investimenti
SIGeM – Gestione
Manutentiva
5
ANALISI FLUSSO: CESSAZIONE CONTRATTO
Anagrafica
Utenti
Chiusura Contratto
Sfratto
Stipula Contratto
…enne anni
di vita del
contratto….
Disdetta
Ufficio legale
gestione del contenzioso
Servizio Tecnico
Manutentivo Patrimonio
alloggi di risulta
Alienazione Patrimonio
Applicativo
Gestionale
SIGeP
SIGeP Patrimonio
SIGeP Piano Investimenti
SIGeM – Gestione Manutentiva
Valore del bene e manutenzione straordinaria
Applicativo
Gestionale
SIGeP
SIGeP Patrimonio
SIGeP Documentale
Cartelle Alloggio
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
Nota: in attesa dell’atto non
vengono attribuite le spese
ne del canone ne di
manutenzione straordinaria
6
ANALISI FLUSSO: DISPONIBILITA’ UNITA’ ABITATIVE
Servizio Tecnico Manutentivo
Patrimonio
Gestione
alloggi di
risulta
Patrimonio
Verbale di
consistenza in
sopralluogo
congiunto
Addebito danni/
stato
conservazione
alloggio se è
assegnabile o se
richiede
adeguamento
Applicativo
Gestionale
Unità
Immobiliare
ERP/ NON
ERP
SW Disponibilità
SIGeP
SIGeP Patrimonio
SIGeP Piano Investimenti
SIGeM – Gestione Manutentiva
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
7
CRITICITA’ EMERSE DALLE ANALISI
L’attività del GdL ha fatto emergere una serie di criticità circa la
conoscenza, la diffusione e la gestione dei dati inerenti il
patrimonio.
CAUSE TECNICHE
Carenze negli strumenti informatici di supporto, esempio:
• software che non dialogano fra loro
• applicativi locali che non dialogano con le basi dati centrali
Mancanza di informazioni, esempio:
• dati gestiti su applicativi o fogli di lavoro locali (non disponibili
centralmente e non condivisi)
• dati patrimoniali mancanti (cfr. dati rilevati censimento)
CAUSE
METODOLOGICHE
Difficoltà alla standardizzazione delle informazioni, esempio:
• differenti codifiche del patrimonio (es. Barriere Arch., Ispesl-CPI)
• utilizzo di terminologie non normalizzate (es. Barriere Arch.)
Non corretto utilizzo degli strumenti informatici, esempio:
• implementazione “artigianale” di applicativi locali con
moltiplicazione di dati e funzionalità, in assenza di analisi iniziale (es.
Ascensori, Centrali termiche)
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
8
CRITICITA’ EMERSE DALLE ANALISI
CAUSE
ORGANIZZATIVE
Difficoltà di scambio delle informazioni, esempio:
• processi complessi per gestire lo scambio e la condivisione dei dati
presenti su applicativi locali (es. Catastini, Amianto, Millesimi, ecc.)
Incoerenze nell’attribuzione dei ruoli, esempio:
• esigenza di doppi caricamenti di dati eseguiti da uffici diversi (es.
dati vendite, dati amministratore, ecc.)
• circolazione e duplicazione di informazioni tra i funzionari
(mediante e.mail, lettere, ecc.), anziché condivisione di dati
Il GdL ha coinvolto settori e uffici, ha promosso lo scambio di
informazioni, il confronto sulle procedure organizzative, l’attività
di analisi per l’individuazione delle criticità esistenti e delle
possibili soluzioni.
Elaborazione a cura di
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9
NECESSITA DI STRUMENTI DI CONOSCENZA
Le perdite d’informazioni riguardanti il patrimonio e gli utenti
creano difficoltà e spesso inefficienze nella gestione quotidiana
delle attività.
ogni direzione oggi
è un’ isola di informazioni e
di processi
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
10
I
STRUMENTI DI
CONOSCENZA:
SVILUPPO DEGLI APPLICATIVI
Elaborazione a cura di
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11
CONFIGURAZIONE INIZIALE
Applicazioni Locali
Applicazioni Aziendali
Banca dati
Ufficio Immobili
-Sw Uf. ImmobiliBanca dati
Ufficio Tecnico
-Autocad/Office-
SIGeP - Dati
Patrimonio
Integrazione in
SIGeP
Sist. Inf. Territoriale
degli applicativi
locali
Condomini
Ascensori
-AccessCentrali
Termiche
-Access-
Contabilità
Gestionale
Schede
Tecniche C.T.
-AccessFabbisogno
Manutentivo
-AccessPiano
Investimenti
-Access-
Portale
Sito Intranet
PORTALE
SIGeP Documentale
Amianto
-Access / SQLFoglio di Lavoro
Vari
-Excel-
Elaborazione a cura di
SIGeP ex UNI10951
Sistema Integrato di Gestione del Patrimonio
(Metodologie Operative e Sistemi Informatici)
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12
RAZIONALIZZAZIONE DELLE INFORMAZIONI POST ANALISI
Cartografia e
catastini
SICEFIN –
INFO CESP
SIGeP
Analisi non prevista in fase
di pianificazione attività
File Millesimi
Ascensori
Sist. Inf. Territoriale
Condomini
Barriere
Architettoniche
SIGeP - MAP
Utenze
Acqua-Enel
Contabilità
Gestionale
Centrali
Termiche
Portale
Sito Intranet
PORTALE
SIGeP Patrimonio
Amianto
SIGeP Documentale
CPI - ISPESL
SIGeP Censimento
SIGeP Centrali Termiche
SIGeP Piano Investimenti
Fabbisogno
Manutentivo
Piano
Investimenti
Elaborazione a cura di
SIGeM Gestione
Manutentiva
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13
Applicativi centrali
Censiment
o Alberi
Sicurezza
33%
Fabbisogn
o
manutenti
vo
33%
ISPESL
Centrali
Termiche
Ascensori
Barriera
architetton
ica
23%
STATO AVANZAMENTO
SVILUPPO APPLICATIVI
Elaborazione a cura di
80% 80%
77%
33% 33%
Utenze
acqua
Condomini
33%
Archivio
document
ale
INFO CESP
33%
80% 77%
Amianto
87%
Tavole
grafiche
100%
Piano
Investimen
ti
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
AVANZAMENTO SVILUPPO STRUMENTO DI CONOSCENZA
70%
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14
II
STRUMENTI DI
CONOSCENZA:
MAPPATURA DEL PATRIMONIO
Elaborazione a cura di
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15
PROGETTAZIONE FLUSSO ATTIVITA’ SUL CAMPO
GRUPPO DI LAVORO
Schede per
rilevamento dati
Ingegnerizzzazione
processo e definizione
linee guida
Analisi dati
Aggregazione ed
elaborazione dati
IT
Sviluppo applicativo per il
rilievo – SIGeP Censimento
Call Center
Ricognizione
sul campo
Patrimonio
Campagna di
comunicazione
Supporto al processo di
censimento
Elaborazione a cura di
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16
RICOGNIZIONE SUL CAMPO
PATRIMONIO OGGETTO DI RILIEVO
624
EDIFICI
739
Comune di Torino
4%
CIT
Altri Comuni
oggetto del rilievo
1.077
EDIFICI
2.833
SCALE
in amministrazione
esterna non oggetto
del rilievo
ATC
COMPLESSI
oggetto del rilievo
oggetto del rilievo
10%
25%
61%
31.197
UNITA‘
IMMOBILIARI (U.I)
oggetto del rilievo
Distribuzione proprietà prevalente delle U.I.
negli edifici oggetto di rilievo
68 %
% Successo
Elaborazione a cura di
21.305
U.I Rilevate
661 Complessi
1521 Edifici
9.825
32%
U.I non censite al secondo
passaggio
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17
NUMERI
GRUPPO
di LAVORO
 oltre 200 giorni uomo di analisi struttura
data base, elaborazione schede e
procedure di rilievo, formazione
 oltre 5.700.000 di dati elaborati
manualmente
IT
 oltre 200 giorni uomo di sviluppo
 oltre 20.000.000 righe di codice scritto
Squadre
di rilievo
 15 squadre di rilievo impegnate sul campo
 6 mesi di lavoro full time festivi inclusi
 oltre 5.700.000 di dati rilevati
Call Center
 15.000 telefonate ricevute nei 4 mesi della
ricognizione sulle unità immobiliari
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
18
III
STRUMENTI DI
CONOSCENZA:
IMPLEMENTAZIONE
Elaborazione a cura di
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19
IMPLEMENTAZIONI
1
Censimento alberi
Elaborazione a cura di
Rilievo delle
caratteristiche specifiche
degli alberi e delle relative
anomalie
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20
IMPLEMENTAZIONI
2
Classificazione e
archiviazione
informatizzata della
documentazione
tecnicoamministrativa
legata alla gestione
del patrimonio
immobiliare –
cartelle alloggio
Archivio
Documentale
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
21
IMPLEMENTAZIONI
3
Progetto
Sicurezza
Elaborazione a cura di
Rilievo specialistico
dei dati inerenti i
principali aspetti di
sicurezza relativi al
patrimonio
immobiliare
PROGETTO
SICUREZZA
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22
IMPLEMENTAZIONI
4
Implementazione informazioni
anagrafiche e gestionali di dettaglio
SIGeP
INFORMAZIONI DI RITORNO
Disponibilità dati anagrafici di base
(sistema di classificazione
ex UNI 8290)
Manutenzione
programmata
GESTIONE E
CONTROLLO
Gestione operativa servizi di
manutenzione
Controllo della manutenzione
STRATEGIA DI
MANUTENZIONE
Definizione di prestazioni richieste, priorità di
intervento, tipo di manutenzione
(a guasto, preventiva, ecc.)
(ex UNI 10604)
SIGeM
PIANO DI MANUTENZIONE
Programmazione nel tempo degli interventi
Pianificazione degli investimenti
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
Strutturazione Sistema Informativo per
la Gestione della Manutenzione
(ex UNI 10951)
23
IMPLEMENTAZIONI
5
Verifica sugli elementi strutturali che
compongono il sistema edilizio
Struttura di elevazione verticale
 Struttura portante
Chiusura superiore
 Coperture
Ricognizione
statica
degli edifici
Struttura di elevazione
orizzontale  Solai
Struttura di elevazione
inclinata  Scale
FASCICOLO DEL
FABBRICATO
Struttura di fondazione
 Fondazioni
Elaborazione a cura di
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24
ELABORAZIONE DATI:
esempio
Elaborazione a cura di
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25
AMBITI DI RILEVAZIONE
COMPLESSO
EDIFICIO
SCALA
UNITA’ IMMOBILIARE
Elaborazione a cura di
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26
DATI RILEVATI PER AMBITO
pertinenze di complesso
servizi/dotazioni di complesso
spazi esterni
aree verdi e aree grigie
allestimenti esterni
partizione esterna verticale (recinzioni, cancelli)
COMPLESSO partizione esterna orizzontale (passerelle)
partizione esterna inclinata (scale esterne)
impianti comuni del complesso
centrali tecnologiche comuni
barriere architettoniche
UNITA’ IMMOBILIARE
sicurezza incendi
pertinenze di U.I.
impianti elettrici comuni
servizi/dotazioni di U.I.
impianti di U.I.
barriere architettoniche
sicurezza incendi
impianto elettrico
impianto a gas inferiore inferiore a 35 kW
partizione interna inclinata (scala)
finiture interne orizzontali (pianerottoli,
gradini)
finiture interne verticali (pareti vani
scala)
chiusura verticale (infissi vano scala)
impianti comuni vano scala
barriere architettoniche
impianti elettrici comuni
Elaborazione a cura di
EDIFICIO
SCALA
Federcasa - 25 gennaio 2011
pertinenze di edificio
servizi/dotazioni di edificio
struttura di elevazione (struttura portante, solai)
chiusura superiore (coperture)
chiusura verticale (pareti esterne, infissi)
partizione esterna orizzontale (balconi)
impianti comuni di edificio
centrali tecnologiche comuni
barriere architettoniche
sicurezza incendi
27
ELABORAZIONI
EDIFICIO
Sistema di scomposizione del sistema edilizio
(tratto da Norma UNI 8290-1:1981)
Struttura di elevazione verticale  Struttura portante
Chiusura superiore  Coperture
Struttura di elevazione orizzontale
Solai
Chiusura verticale  Pareti perimetrali,
serramenti esterni
Partizione esterna orizzontale  Balconi
Elaborazione a cura di
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28
ELABORAZIONI: esempio
ELEMENTO ANALIZZATO: Strutture portanti verticali
I grafici evidenziano le tipologie strutturali caratterizzanti il patrimonio, i materiali ed il
relativo stato conservativo.
Stato conservativo generale
Tipologia strutturale
38%
57%
13%
29%
4%
1%
buono discreto
1%
4%
scarso
non rilevabile
Materiali
53%
0.1%
7% 1%
33%
mista
muratura portante
59%
prefabbricato
struttura intelaiata (travi e pilastri)
non rilevabile
Elaborazione a cura di
mattoni/blocchi
acciaio
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CLS armato
non rilevabile
29
ELABORAZIONI: esempio
ELEMENTO ANALIZZATO: Serramenti esterni
I grafici rappresentano le diverse tipologie di serramenti esterni, di vetri e lo stato
conservativo generale dei serramenti stessi.
Stato conservativo generale
26%
5%
Materiale serramenti
69%
43%
48%
buono
discreto
scarso
Tipologia di vetro
56%
2%
7%
0.3%
alluminio
legno
ferro
semplice
Elaborazione a cura di
44%
0.3%
PVC
Federcasa - 25 gennaio 2011
vetro-camera
retinato
altro
30
ELABORAZIONI: esempio
ELEMENTO ANALIZZATO: Finiture esterne (facciate)
I grafici rappresentano le diverse tipologie di finiture esterne (facciate) ed il relativo stato
conservativo.
Stato conservativo generale
26%
Tipologia di finitura esterna
1%
8%
47%
4%
65%
0.2%
buono
discreto
Degrado facciate
scarso
insufficiente
Degrado facciate
2%
36%
11%
in aderenza (intonaco)
cappotto termico
parete ventilata
elemento costruttivo a vista
pannelli prefabbricati
altro
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
31
ELABORAZIONI: esempio
ELEMENTO ANALIZZATO: Facciate
I grafici rappresentano lo stato conservativo relativo alle principali tipologie di finiture
esterne.
Stato conservativo facciate in
pannelli prefabbricati
Stato conservativo facciate con
materiale costruttivo a vista
23%
26%
73%
2%
75%
1%
buono
discreto
Pannelli prefabbricati
Elaborazione a cura di
scarso
buono
discreto
scarso
Materiale costruttivo a vista
Federcasa - 25 gennaio 2011
32
ELABORAZIONI: esempio
ELEMENTO ANALIZZATO: Facciate
I grafici rappresentano lo stato conservativo relativo alle principali tipologie di finiture
esterne.
Stato conservativo facciate con
finitura in aderenza (intonaco)
30%
69%
29%
2%
16%
buono
Stato conservativo facciate con
cappotto termico
52%
discreto
scarso
2%
insufficiente
buono
In aderenza (intonaco)
Elaborazione a cura di
discreto
scarso
Cappotto termico
Federcasa - 25 gennaio 2011
33
ELABORAZIONI
IMPIANTI DI COMPLESSO, EDIFICIO, SCALA, UNITA’ IMMOBILIARE
Sistema di scomposizione del sistema edilizio
(tratto da Norma UNI 8290-1:1981)
Impianto di distribuzione gas
 Impianti gas per uso domestico
Impianto di climatizzazione
 Centrali termiche, caldaie autonome
Impianto idrosanitario
Centrali idriche, autoclavi
Impianto elettrico
Impianto di messa a terra
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
34
ELABORAZIONI: esempio
ELEMENTO ANALIZZATO: Centrali idriche-autoclavi
Rappresentazione del numero di complessi e di edifici in possesso di centrale idrica
autoclave
Complessi
90
Percentuale di complessi
con
centrale
idrica
autoclave
12%
Percentuale di edifici con
centrale idrica autoclave
Edifici
Elaborazione a cura di
163
Federcasa - 25 gennaio 2011
15%
35
ELABORAZIONI: esempio
ELEMENTO ANALIZZATO: Centrale termica o di riscaldamento
Rappresentazione del numero di edifici in possesso di centrale termica e di
teleriscaldamento
Percentuale di edifici
con centrale termica:
Centrale termica
Centrale di teleriscaldamento
Totale centrali presenti:
Elaborazione a cura di
383
150
533
Federcasa - 25 gennaio 2011
36%
Percentuale di edifici
con
centrale
di
teleriscaldamento:
14%
50%
36
ELABORAZIONI: esempio
ELEMENTO ANALIZZATO: Riscaldamento autonomo- centralizzato
Rappresentazione del numero di unità immobiliari in relazione alla tipologia di
riscaldamento presente
Presenza Impianto di
riscaldamento autonomo
Presenza Impianto di
riscaldamento centralizzato
Assenza impianto di riscaldamento
centralizzato ed autonomo
Elaborazione a cura di
6.529
31%
13.759
65%
1.002
5%
Federcasa - 25 gennaio 2011
37
ELABORAZIONI: esempio
ELEMENTO ANALIZZATO: Produzione di acqua calda sanitaria
Rappresentazione del numero di complessi e di edifici in possesso di centrali per la
produzione di acqua calda sanitaria
Complessi
18
Edifici
16
Percentuale di complessi
con centrale produzione
acqua calda
2,4%
Percentuale di edifici con
centrale produzione
acqua calda
1,5%
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
38
ELABORAZIONI: esempio
ELEMENTO ANALIZZATO: Produzione di acqua calda sanitaria
Rappresentazione del numero di unità immobiliari in relazione alla tipologia di produzione di
acqua calda sanitaria presente
Presenza Impianto di produzione
acqua calda Autonomo
16.770
Presenza Impianto di produzione
acqua calda Centralizzato
2.803
Assenza di impianto di produzione
acqua calda sia autonomo che
centralizzato
1.732
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
79%
13%
8%
39
ELABORAZIONI: esempio
ELEMENTO ANALIZZATO: Apparecchi a gas per uso domestico o similari (<35
KW)
Rappresentazione del numero di caldaiette e scaldacqua presenti nelle unità immobiliari e
numero medio per edificio
Caldaiette
Scaldacqua
6.673
Media per
edificio
Distribuite su
594 EDIFICI
11
7.901
Media per
edificio
Distribuite su
870 EDIFICI
9
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
40
ELABORAZIONI: esempio
VERIFICA ACCESSIBILITA’ E PARAPETTI
COMPLESSO, EDIFICIO, SCALA, UNITA’ IMMOBILIARE
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
41
ELABORAZIONI: esempio
ELEMENTO ANALIZZATO: Accessibilità
Rappresentazione del numero di complessi,edifici,scale in cui è stata rilevata
l’accessibilità senza legarla all’ambito spaziale di livello gerarchico superiore.
Percentuale sul totale
delle unità
Numero di Complessi con ingresso
e percorsi accessibili
627
Numero di Edifici con ingressi
accessibili
705
65%
1.072
38%
Numero di Scale con ingressi
accessibili
Numero di Scale con ascensore
accessibile
Elaborazione a cura di
85%
332
Federcasa - 25 gennaio 2011
12%
42
ACCESSIBILITA’ UNITA’ IMMOBILIARI: esempio
ELEMENTO ANALIZZATO: Accessibilità
Rappresentazione del numero di unità immobiliari in cui è stata rilevata l’accessibilità o
l’adeguabilità
Percentuale sul totale
delle unità
Numero di Unità immobiliari con
ingresso accessibile
4.321
Numero di Unità immobiliari con
ingresso, disimpegni e bagno
accessibili
450
2%
2.335
10%
Numero di Unità immobiliari con
ingresso, disimpegni accessibili e
bagno adeguabile
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
20%
43
ELABORAZIONI: esempio
ELEMENTO ANALIZZATO: Accessibilità
Complessi TOTALI
La verifica dell’accessibilità su tutti i livelli è stata eseguita
490
con procedimento a cascata partendo
ACCESSIBILI
NON ACCESSIBILI
274
dall’accessibilità dei complessi.
216
Edifici
787
595
NON ACCESSIBILI
ACCESSIBILI
192
Scale
1676
ACCESSIBILI
216
NON ACCESSIBILI
1.460
Unità immobiliari
3.209
168
ACCESSIBILI
ADEGUABILI
Elaborazione a cura di
NON ACCESSIBILI
1.244
1.797
La verifica dell’accessibilità a cascata esclude
tutti i casi di accessibilità parziale ad esempio
sono escluse u.i. immobiliari direttamente
accessibili dall’esterno ma collegate
funzionalmente a scale non accessibili.
Federcasa - 25 gennaio 2011
44
Ringrazia per l’attenzione
Elaborazione a cura di
Federcasa - 25 gennaio 2011
45