Achille ALBERICO ingegnere
C.da Campiglione 20 63900 FERMO
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TRIBUNALE DI FERMO
Fallimento n°33 / 2011 di:
•
Xxx Xxx s.a.s. di Xxx Xxx & C. società in accomandita semplice,
con sede in Sant’Elpidio a Mare (FM) via Castellano 1518 C.F. xxxxxxxx
e di:
Xxx Xxx xxxxxxxxxxxxxx
Curatore : dott. Simone BRANCOZZI
Oggetto : stima del compendio immobiliare di proprietà dei falliti e
precisamente:
Lotto n° 1
Diritti di proprietà pari a ½ dell’intero, spettanti a Xxx Xxx, in comproprietà col
coniuge Xxx, su una porzione di fabbricato sita in Sant’Elpidio a Mare (FM),
frazione Castellano, via Castellano 1562 e costituita da garage e cantina al
piano seminterrato, alloggio al piano 1° e mansarda al piano 2° oltre a spazio
di terra a giardino di esclusiva pertinenza, porzione di una palazzina costituita
da 4 alloggi ed accessori. Nel N.C.E.U. di Sant’Elpidio a Mare foglio 28
particelle:
n° 310 sub 13 garage di 56 mq
n° 310 sub 10 abitazione di 5 vani al piano 2° o mansarda
n° 310 sub 18 abitazione di 6 vani al piano 1° con cantina al p.S1°
n° 512 area urbana di 217 mq a giardino
Lotto n° 2
Proprietà Xxx sas costituita da un fabbricato tipo villa da cielo a terra,
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con spazio di terra circostante, elevato di 2 piani f.t. oltre il piano
seminterrato, col piano 1° allo stato grezzo, sito in Sant’Elpidio a Mare
(FM), frazione Castellano, via Montale 161.
Nel N.C.E.U. di Sant’Elpidio a Mare foglio 27 particelle:
n° 488 sub 3 garage di 186 mq
n° 488 sub 4 area urbana di 55 mq
n° 488 sub 5 abitazione in corso di costruzione (piano 1°)
n° 488 sub 6 villa (cat.A/7) di 9 vani (piano terra e seminterrato)
Lotto n° 3
Proprietà Xxx sas costituita da un appezzamento di terra non fabbricabile di
4.000 mq ad uso deposito attrezzature edili, sito in Comune di Porto
Sant’Elpidio (FM) con accesso da traversa di via Mar Baltico. Nel N.C.T. di
Porto Sant’Elpidio foglio 1 particelle:
• nn° 94 277 di 3.670 + 330 = 4.000 mq
Lotto n° 4
Proprietà Xxx sas costituita da un appezzamento di terra di 2.505 mq sito in
Comune di Sant’Elpidio a Mare, lungo la strada Monturanese, area inserita nel
Piano Regolatore Generale con destinazione Area Progetto Residenziale n°
10 la cui fabbricabilità è subordinata all’approvazione di un piano di
lottizzazione da convenzionarsi col Comune di Sant’Elpidio a Mare. Nel N.C.T.
di Sant’Elpidio a Mare foglio 60 particelle:
• nn° 57733860861862863864865866 di 2.505 mq
Incarico
Con comunicazione del 11.07.11 il sig. Curatore dr. Simone Brancozzi
nominava lo scrivente stimatore di beni immobili. Successivamente venivano
eseguiti più sopralluoghi agli immobili caduti nel fallimento e da staggire
nonché rilievi presso l’Agenzia del Territorio di Fermo (ex Conservatoria RR
II), presso il Catasto e presso l’ufficio tecnico del Comune di Porto Sant’Elpidio
e di Sant’Elpidio a Mare per la richiesta e ritiro dei certificati di destinazione
urbanistica relativi ai lotti nn° 3 e 4 nonché per la verifica della rispondenza
dello stato di fatto dei fabbricati con l’ultimo progetto approvato.
Note del perito All’attualità esistono le seguenti particelle catastali, intestate
ai falliti,a parere dello scrivente perito non staggibili:
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a) intestate a Xxx Xxx
Nel N.C.E.U. di Sant’Elpidio a Mare foglio 28 particelle:
n° 310 sub 5 alloggio piani terra e S1° di 7,5 vani per 1/3 o 8/24
n° 310 sub 6 garage di 28 mq per 1/3 o 8/24
n° 511508509 aree urbane di 393+35+46 mq a giardino per 3/8 o 9/24
Le quote indicate sono quelle riportate nei certificati catastali ma devono
essere considerate in comproprietà con la moglie Xxx, come meglio
specificato nella provenienza proprietà del lotto n° 1. L’intera palazzina fu
costruita dai proprietari Xxx Xxx, xxxxxxxxx. Con atto di divisione del
15.05.1981 a rogito notaio Pietro Caserta e trascritto al n° 2146 del 27.05.81 i
comproprietari si assegnarono una porzione di fabbricato mentre l’alloggio
lato ovest piano terra denunziato all’UTE con scheda 4917/12.12.79 e vari
spazi di terra a corte restavano in comunione tra le parti dividenti.
Attualmente la porzione di fabbricato è posseduta da xxxxxxxx che la abita
con la propria famiglia.
Sintetica disamina della situazione
Tale unità immobiliare posseduta da xxxxxxxx ed ha avuto il seguente iter giudiziario:
Tribunale di Fermo 1° grado : in data 17.06.2000 emetteva sentenza non definitiva con la
quale si riconosceva la validità del compromesso di vendita dell’unità immobiliare a favore
di xxxx, padre di xxxxxx, disponendo la prosecuzione del giudizio ai soli fini della esatta
individuazione degli estremi catastali del bene. Quindi, con sentenza definitiva datata
06.05.2005, il Tribunale di Fermo emetteva sentenza definitiva con la quale accertava gli
esatti estremi dell'immobile del quale si dichiarava l'intervenuto acquisto in capo alla parte
attrice xxxxxxxxx.
xxxxxxxmoriva il 27.11.2005 lasciando più eredi.
Corte d’Appello di Ancona : con sentenza n. 525/09 del 05.05.2009, depositata il 02.09.2009,
RG. 691/2006; rep. 876, notificata in data 05.03.2010, avente per oggetto accertamento
diritto di proprietà, si pronunciava in riforma delle sentenze del 17.06.2000 e 06.05.2005 del
Tribunale di Fermo, revocava le statuizioni del primo Giudice inerenti il presunto
trasferimento dell’immobile….ed ordinava a xxxxxxx il rilascio in favore degli appellanti Xxx
Xxx e xxxxxxxx, del bene immobile per cui è causa, libero da persone e cose.
Corte Suprema di Cassazione : Sesta Sezione Civile – 2 , con provv. n° 11031 / 11 del
19.05.2011…..cassa la sentenza impugnata (domanda avanzata dal Fallimento di xxx e xxxXxx
(?? è Xxx) nei confronti di xxxxxxx) e la rigetta.
Note dello scrivente : negli atti della diatriba con la xxxxxx si fa riferimento al fallimento di
xxxxx e x Xxx (dovrebbe essere Xxx e non xxx). Comunque sia dai certificati ipotecari nulla
risulta a carico di Xxx Xxx
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(p. esempio trascrizione della sentenza di fallimento) ed in particolare esiste ipoteca
volontaria iscritta al n° 350 del 03.03.2011 della C.RR.II. di Fermo a carico del Xxx Xxx, non
iscrivibile se il soggetto fosse già stato dichiarato fallito.
Se si decidesse comunque di staggire la quota posseduta apparentemente dal
fallito Xxx Xxx la stima relativa viene eseguita dopo la stima dei 4 lotti, a
pagina 16.
b) Intestata alla Xxx Xxx s.a.s.
Nel N.C.T. di Sant’Elpidio a Mare foglio 25:
• particella 1153 di 670 mq Trattasi di parte di via U. Terracini, con slargo a
parcheggio auto, di accesso sia alle unità immobiliari di un fabbricato costruito
dalla società fallita e con unità immobiliari tutte vendute costituite da 4 villette a
schiera per 8 alloggi, oltre che al proprietario del lotto o particella 185. Nella
planimetria catastale allegata non risulta riportato il tratto iniziale di via U.
Terracini, che lo scrivente ha tracciato a matita. Il mancato trasferimento della
particella 1153 agli acquirenti degli 8 alloggi, quale inizialmente solo strada
privata ed ora via U. Terracini, è stato giustificato dalla ditta fallita nel fatto che
la stessa doveva costruire altri alloggi sul lotto o particella 185 e solo alla fine
avrebbe trasferito tale particella. Invece tale intenzione naufragò e la particella
non fu mai trasferita. Ora dovrà essere trasferita al Comune di Sant’Elpidio a
Mare in quanto quella che doveva essere una strada privata è di fatto
diventata una via pubblica o via U. Terracini
DESCRIZIONE E STIMA DEI LOTTI
Lotto n° 1
Diritti di proprietà pari a ½ dell’intero, spettanti a Xxx Xxx, su una porzione di
fabbricato sita in Sant’Elpidio a Mare (FM), frazione Castellano, via Castellano
1562 e costituita da garage e cantina al piano seminterrato, alloggio al piano
1° e mansarda al piano 2° oltre a spazio di terra a giardino di esclusiva
pertinenza, porzione di una palazzina costituita da 4 alloggi ed accessori. Nel
N.C.E.U. di Sant’Elpidio a Mare foglio 28 particelle:
n° 310 sub 13 garage di 56 mq
n° 310 sub 10 abitazione di 5 vani al piano 2° o mansarda
n° 310 sub 18 abitazione di 6 vani al piano 1° con cantina al p.S1°
• n° 512 area urbana di 217 mq a giardino
Provenienza proprietà
•
con atto notaio Adalberto Danielli del 29.12.77 rep. n° 28223/6508
trascritto presso la ex Conservatoria RR II di Fermo al n°456 del
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27.01.78 Xxx Xxx per 3/8, xxxxxx per 3/8 e xxxxxxx per 2/8 acquistano
il lotto fabbricabile foglio 28 particella 310 di
1.210 mq da xxxxxxxxx
su tale area fu costruito un fabbricato di 4 alloggi di cui 2 provvisti di
sottotetto o mansarda.
Con atto di divisione del 15.05.1981 a rogito notaio Pietro Caserta e
trascritto al n° 2146 del 27.05.81 presso la ex Conservatoria RR.II. di Fermo
ora Agenzia del Territorio, premesso che l’acquisto dell’area è avvenuto con le
seguenti quote, così come ridabite in atto:
xxxxxxx per 6/24 o 2/8 Coniugi xxxxx e xxxxxxx per 9/24 o 3/8 totali Coniugi
Xxx Xxx e xxxxxxxx per 9/24 o 3/8 totali Le parti accettano la divisione e si
assegnano: xxxxxxx appartamento lato est piano terra denunziato all’UTE con
scheda 4915/12.12.79 e spazio di terra di 40 mq nel NCT particella 335
xxxxxxxxxx appartamento lato est piano 1° e sottotetto piano 2° denunziato
all’UTE con scheda 4916/12.12.79 e spazio di terra di 171 mq nel NCT
particella 333
Xxx Xxx e xxxxxxxx appartamento lato ovest piano 1° e sottotetto piano 2°
denunziato all’UTE con scheda 4918/12.12.79 e spazio di terra di 217 mq
nel NCT particella 338 (ora 512)
L’alloggio lato ovest piano terra denunziato all’UTE con scheda
4917/12.12.79 e vari spazi di terra restavano in comunione tra le parti
dividenti.
Confini strada Castellano E xxxxpiazzetta di lottizzazione via pubblica senza
nome Dati catastali Nel N.C.E.U. di Sant’Elpidio a Mare (FM) la porzione di
fabbricato da staggire ed intestata a Xxx Xxx per ½ e xxxxx per ½ è distinta al
foglio 28 dalle particelle:
n° 310 sub 13 cat. C/6, classe 3 ,garage di 56 mq, p.S1°, r.c. 101,23 €
n° 310 sub 10 cat. A/2, classe 3, alloggio di 5 vani al piano 2° o
mansarda, r.c. 196,25
n° 310 sub 18 cat. A/2, classe 4, alloggio di 6 vani al piano 1° e cantina
al p.S1°, r.c. 275,79
n° 512 area urbana di 217 mq a giardino
Possesso L’intera porzione di fabbricato è posseduta dai coniugi
comproprietari Xxx Xxx e Xxx Xxx, che la abitano unitamente alla loro famiglia.
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Consistenza e caratteristiche Trattasi di porzioni di un fabbricato di civile
abitazione di 3 piani fuori terra oltre il seminterrato destinato a 4 alloggi,
compreso due mansarde, ed accessori, edificato nel 197778 con strutture in
cemento armato su fondazioni continue in travi rovesce in c.a., solai in
laterocemento gettati in opera, tamponatura a doppia parete di laterizio con
interposto isolante, tetto a falde con copertura in coppi. Esternamente è rifinito
a mattoncini a faccia vista. Le condizioni di stabilità sono sufficienti. E’ stata
riscontrata una lesione sulle muratura per probabile cedimento fondale. I
pavimenti sono in ceramica, pareti intonacate e tinteggiate infissi esterni in
douglas protetti da serrandine avvolgibili in PVC. La mansarda possiede gli
impianti tecnologici, compreso quello termico a metano, in comune
coll’alloggio al piano sottostante.
La porzione da staggire si compone di:
alloggio al piano 1° composto da sala, cucina, due camere ripostiglio e
bagno della superficie lorda di 101 mq oltre a balcone lato sud di 22 mq e
cantinola al piano seminterrato di 6 mq
mansarda al piano 2° della superficie lorda compreso vano scala di 127
mq circa e con altezza da 2,90 m al colmo fino a 0,60 m angolo NO, composta
da 2 letto, soggiorno cucina e WC, con accesso da pianerottolo piano 1°,
adiacente all’ingresso dell’alloggio piano 1°
garage al pS1° di 56 mq
giardino di esclusiva pertinenza di 217 mq catastali La superficie
commerciale viene determinata pari a quella lorda dell’alloggio e quella
sfruttabile della mansarda, pari al 70% dell’intero, più la metà di quella dei
balconi più la metà di quella del garage e della cantinola più 1/10 della
superficie del giardino di esclusiva pertinenza, corrispondente a: 101 +
0,70x127 + 22/2 + 6/2 + 217/10 = 226 mq in cifra tonda
Regolarità urbanistica La porzione di fabbricato in oggetto è stata condonata
positivamente sia per il cambio di destinazione dei locali sottotetto a mansarda
e sia per la realizzazione dei locali garage e cantina al piano seminterrato. Il
Comune di Sant’Elpidio a Mare verificati tutti gli elaborarti tecnici depositati ed
i pagamenti delle oblazioni e oneri concessori tutti, ha rilasciato la
Concessione Edilizia in Sanatoria n° 37/96, riferimento condono n° 1267 prot.
4356 del 01.04.86.
Criterio di stima e stima
Lo scrivente esegue una stima venale a prezzo per mq di superficie. Nella
determinazione del prezzo unitario per mq lo scrivente terrà conto
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dell’appetibilità dell’immobile, dei prezzi di vendita degli alloggi a nuovo similari
nell’ambito comunale, della vetustà di 35 anni delle strutture e delle rifiniture.
Fatte tutte le considerazioni del caso lo scrivente ritiene congruo quale prezzo
da staggire quello unitario di 800,00 €/mq.
Il più probabile prezzo da staggire è di:
226 mq x 800,00 €/mq = 180.800,00 €, la quota spettante al fallito Xxx Xxx è
di ½ dell’intero corrispondente al valore di 90.400,00 € che in cifra tonda si
considera:
90.000,00 € novantamila/00
Lotto n° 2
Proprietà Xxx sas costituita da un fabbricato tipo villa da cielo a terra,
con spazio di terra circostante, elevato di 2 piani f.t. oltre il piano
seminterrato, col piano 1° allo stato grezzo, sito in Sant’Elpidio a Mare
(FM), frazione Castellano, via Montale 161.
Nel N.C.E.U. di Sant’Elpidio a Mare foglio 27 particelle:
n° 488 sub 3 garage di 186 mq
n° 488 sub 4 area urbana di 55 mq
n° 488 sub 5 abitazione in corso di costruzione (piano 1°)
•
n° 488 sub 6 villa (cat.A/7) di 9 vani (piano terra e seminterrato)
Provenienza proprietà
con atto notaio Antonio Testa del 16.12.97 rep. n° 126785/12286
registrato a Macerata il 29.12.97 al n° 3133 e trascritto alla ex Conservatoria
RR II di Fermo il 09.01.98 al n° 136 Xxx quale socio accomandatario della
ditta Xxx Xxx s.a.s. acquista il lotto fabbricabile n°1, foglio 27 particelle 317319337 di 1.187 mq da xxxxxxxx
su tale area fu costruito una villa
Confini via Eugenio Montale, xxxxxx Sstrada Castellano,strada CastellanoCascinare Dati catastali Nel N.C.E.U. di Sant’Elpidio a Mare (FM) il fabbricato
da staggire è intestato a Xxx Xxx s.a.s. è distinto al foglio 27 dalle particelle:
n° 488 sub 3 cat. C/6 classe 2, garage di 186 mq pS1°, r.c. 278,58 €
n° 488 sub 4 area urbana di 55 mq
n° 488 sub 5 abitazione in corso di costruzione (piano 1°)
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n° 488 sub 6 cat.A/7 classe 2, villa di 9 vani (p.T e S1°), r.c. 766,94
Possesso
Il fabbricato è posseduto Xxx e famiglia.
Consistenza e caratteristiche
Trattasi di porzioni di un fabbricato tipo villa di 2 piani fuori terra oltre il
seminterrato edificato nel 20022006 con strutture in cemento armato su
fondazioni continue in travi rovesce in c.a., solai in laterocemento gettati in
opera, tamponatura a doppia parete di laterizio con interposto isolante, tetto
a falde con copertura in coppi. Esternamente è rifinito a mattoncini a faccia
vista. Le condizioni di stabilità sono buone. I pavimenti sono in listoni di
parquet, pareti intonacate e tinteggiate infissi esterni in douglas protetti da
persiane in legno ove presenti. Il tutto con elevato grado di rifinitura. Sono
presenti tutti gli impianti tecnologici civili. Il piano primo raggiungibile con
scala interna è totalmente allo stato grezzo risultano eseguiti soltanto
l’intonacatura interna delle pareti e la posa in opera degli infissi esterni.
Si compone di:
alloggio al piano terra di tre camere, cucina e tinello oltre a due bagni e
porticato esterno. La superficie lorda è di 195 mq circa per una superficie utile
abitabile (al netto murature) di 178 mq, oltre al porticato di 46 mq circa e
terrazzo di 98 mq
alloggio grezzo al piano 1° di 168 mq lordi circa per una superficie utile
abitabile (al netto murature) di 142 mq, oltre a terrazzi per 46 mq circa
garage al pS1° di 186 mq
locali ripostiglio cantine al piano seminterrato di 106 mq
Regolarità urbanistica Il fabbricato è stato costruito conformemente alla
Concessione Edilizia n° 101 / 2002 rilasciata il 30.08.2002 dal Responsabile
Urbanistica del Comune di Sant’Elpidio a Mare, e successiva variante n° 101/
a/2003 rilasciata il 16.06.2003. Con comunicazione del 26.01.04 del
Responsabile Urbanistica del Comune di Sant’Elpidio a Mare si autorizzava la
ditta proprietaria Xxx Xxx di Xxx a disdire la polizza fidejussoria in quanto
erano state tutte pagate le rate degli oneri concessori.
Criterio di stima e stima Lo scrivente esegue una stima venale a prezzo per
mq di superficie differenziando quella attualmente abitabile e rifinita dal resto
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da completare e/o accessori quali il garage e le cantine al piano S1°.
Nella determinazione del prezzo unitario per mq lo scrivente terrà conto della
notevole appetibilità dell’immobile, dei prezzi di vendita degli alloggi a nuovo
similari nell’ambito comunale, della vetustà di circa 5 anni delle strutture e
delle rifiniture degli ampi spazi circostanti piantumati nonché della posizione
dominante. Fatte tutte le considerazioni del caso lo scrivente ritiene congruo
quale prezzo da staggire quello unitario di: 1.800,00 €/mq per la zona rifinita
piano terra di 195 mq 750,00 €/mq per gli accessori e la zona non rifinita di
46+98+168+46+186+106 = 650 mq
Il più probabile prezzo da staggire è di:
195 mq x 1.800,00 €/mq + 650 mq x 750,00 €/mq = 838.500,00 € che in cifra
tonda si considera:
840.000,00 € ottocentoquarantamila/00
Lotto n° 3
Proprietà Xxx Xxx s.a.s. costituita da un appezzamento di terra non
fabbricabile di 4.000 mq ad uso deposito attrezzature edili, sito in Comune di
Porto Sant’Elpidio (FM) con accesso da traversa di via Mar Baltico. Nel N.C.T.
di Porto Sant’Elpidio foglio 1 particelle:
•
nn° 94 277 di 3.670 + 330 = 4.000 mq
Provenienza proprietà
con atto notaio Antonio Testa del 14.02.02 rep. n° 145190/14747
registrato a Macerata il 21.02.02 al n° 636 e trascritto alla ex Conservatoria
RR II di Fermo il 21.02.02 al n° 816 Xxx quale socio accomandatario della
ditta Xxx Xxx s.a.s. acquista da xxxxxx un appezzamento di terreno di 4.000
mq foglio 1 particelle 94 e 277. Nell’atto risulta allegato il certificato di
destinazione urbanistica da cui risulta la non fabbricabilità del lotto, per vincolo
zona archeologica soggetta al vincolo Dlgs 490 del 29.10.00 (ex legge
01.06.39 n° 1089) Villa Bezzi e terreni circostanti.
Confinixxxxx, xxxxxxx, xxxxx, traversa via Mar Baltico
Dati catastali Nel N.C.T. di Porto Sant’Elpidio (FM) l’appezzamento di terra è
intestato a Xxx Xxx s.a.s. è distinto al foglio 1 dalle particelle:
n° qualità classe mq RD RA
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94
277
Sem. irriguo arb.
Sem. irriguo arb.
Classe 2
Classe 2
3.670
330
4.000
26,54
2,39
28,93
22,74
2,05
24,79
Possesso
L’appezzamento di terra è posseduto dalla Xxx Xxx s.a.s.
ad uso deposito attrezzature edili.
Consistenza e caratteristiche
Appezzamento di terra perfettamente rettangolare e sito in zona dominante
ovest di Porto Sant’Elpidio, con ottime probabilità di edificazione alla
decadenza del vincolo.
Ottima è l’esposizione. Giacitura in lieve declino.
Destinazione urbanistica
L’allegato certificato di destinazione urbanistica, compilato il 22.09.2011, è
analogo a quello allegato all’atto di acquisto: il vincolo di inedificabilità
permane.
Criterio di stima e stima
Lo scrivente esegue una stima venale a prezzo per mq di superficie
dell’appezzamento di terra ad uso deposito attrezzi edili ma anche con una
certa potenzialità edificatoria alla eliminazione del vincolo.
Per tali motivi lo scrivente ritiene congruo il valore unitario di 15,00 €/mq.
Il più probabile prezzo da staggire è di:
4.000 mq x 15,00 €/mq = 60.000,00 €
60.000,00 € sessantamila/00
Lotto n° 4
Proprietà Xxx Xxx s.a.s. costituita da un appezzamento di terra di 2.505 mq
sito in Comune di Sant’Elpidio a Mare, lungo la strada Monturanese, area
inserita nel Piano Regolatore Generale con destinazione Area Progetto
Residenziale n° 10 la cui fabbricabilità è subordinata all’approvazione di un
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
piano di lottizzazione da convenzionarsi col Comune di Sant’Elpidio a Mare.
Nel N.C.T. di Sant’Elpidio a Mare foglio 60 particelle:
• nn° 57733860861862863864865866 di 2.505 mq Provenienza proprietà con
atto notaio Cesare Vacaturo del 11.03.2009 rep. n° 8581/2751 trascritto alla
ex Conservatoria RR II di Fermo il 09.04.09 al n° 1875 Xxx quale socio
accomandatario della ditta Xxx Xxx s.a.s. acquista da xxx + altri un
appezzamento di terreno inserito nel PRG di Sant’Elpidio a Mare (FM) di 2.505
mq foglio 60 particelle nn° 57733860861862863864865866
Confini Strada provinciale Monturanese, strada comunale Pozzetto, immobili
in catasto particelle foglio 60 nn° 55,854,858,849, salvi altri
Dati catastali Nel N.C.T. di Sant’Elpidio a Mare (FM) l’appezzamento di terra è
intestato a Xxx Xxx s.a.s. è distinto al foglio 60 dalle particelle:
n° qualità classe mq RD RA
57 Sem arb 2 50 0,25 0,31 733 Pascolo arb U 435 0,45 0,22 860 Sem arb 2 1.220 5,99
7,56 861 Sem arb 2 40 0,20 0,25 862 Sem arb 2 56 0,27 0,35 863 Sem arb 2 144 0,71
0,89 864 Sem arb 2 80 0,39 0,50 865 Seminativo 4 415 1,50 2,14 866 Seminativo 4 65
0,23 0,34
2.505 9,99 12,56
Possesso
L’appezzamento di terra è posseduto dalla Xxx Xxx s.a.s.
Consistenza e caratteristiche Appezzamento di terra di forma irregolare e sito
sottostrada provinciale ed esposto prevalentemente a sud est con ottime
possibilità di edificazione. Ottima è l’esposizione e l’amenità. La giacitura è in
lieve declivio verso la strada comunale Pozzetto da cui, dopo l’edificazione,
sarà possibile l’accesso ai fabbricati.
Destinazione urbanistica Dall’allegato certificato di destinazione urbanistica si
evince che trattasi di una area inserita nel Piano Regolatore Generale con
destinazione Area Progetto Residenziale n° 10 la cui fabbricabilità è
subordinata all’approvazione di un piano di lottizzazione da convenzionarsi col
Comune di Sant’Elpidio a Mare. All’attualità tale lotto non è fabbricabile se
prima non vengono realizzate le opere di urbanizzazione primaria e/o
comunque una convenzione col Comune che interessi anche i lotti limitrofi ad
ovest.
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Criterio di stima e stima Lo scrivente esegue una stima venale a prezzo per
mq di superficie dell’appezzamento di terra considerandolo fabbricabile ed
abbattendo il relativo prezzo unitario del 40% per tener conto del
perfezionamento da compiere per rendere edificabile il lotto.
Per tali motivi lo scrivente ritiene congruo il valore unitario di 100,00 €/mq x (1
– 0,40) = 60,00 €/mq
Il più probabile prezzo da staggire è di:
2.505 mq x 60,00 €/mq = 150.300,00 € che in cifra tonda si considera
150.000,00 € centocinquantamila / 00
Unità immobiliare posseduta da xxx Diritti di proprietà pari a 8/48 dell’intero, spettanti a
Xxx Xxx, su una porzione di fabbricato sita in Sant’Elpidio a Mare (FM), frazione Castellano, via
Castellano 1562 e costituita da garage e cantina al piano seminterrato, alloggio al piano terra
oltre a diritti di proprietà pari a 9/48 su spazio di terra a giardino o corte di esclusiva
pertinenza, porzione di una palazzina costituita da 4 alloggi ed accessori. Nel N.C.E.U. di
Sant’Elpidio a Mare foglio 28 particelle:
n° 310 sub 5 alloggio piani terra e S1° di 7,5 vani
n° 310 sub 6 garage di 28 mq
• n° 511-508-509 aree urbane di 393+35+46 = 474 mq a corte
Provenienza proprietà
con atto notaio Adalberto Danielli del 29.12.77 rep. n° 28223/6508 trascritto presso la
ex Conservatoria RR II di Fermo al n°456 del 27.01.78 Xxx Xxx per 3/8, xxx per 3/8 e xxxxper
2/8 acquistano il lotto fabbricabile foglio 28 particella 310 di 1.210 mq da xxxxxx
su tale area fu costruito un fabbricato di 4 alloggi di cui 2 provvisti di sottotetto o
mansarda.
Con atto di divisione del 15.05.1981 a rogito notaio Pietro Caserta e trascritto al n°
2146 del 27.05.81 presso la ex Conservatoria RR.II. di Fermo ora Agenzia del Territorio,
premesso che l’acquisto dell’area è avvenuto con le seguenti quote, così come ridabite in
atto:
xxxxxxxxxper 6/24 o 2/8 Coniugi xxxxxxxxxxx per 9/24 o 3/8 totali Coniugi Xxx Xxx e Xxx
Xxx per 9/24 o 3/8 totali
Le parti accettano la divisione e si assegnano: xxxxxx appartamento lato
est piano terra denunziato all’UTE con scheda 4915/12.12.79 e spazio di
terra di 40 mq nel NCT particella 335 xxxxxxxxx appartamento lato est
piano 1° e sottotetto piano 2° denunziato all’UTE con scheda
4916/12.12.79 e spazio di terra di 171 mq nel NCT particella 333 Xxx Xxx
e Xxx Xxx appartamento lato ovest piano 1° e sottotetto piano 2°
denunziato all’UTE con scheda 4918/12.12.79 e spazio di terra di 217 mq
nel NCT particella 338 (ora 512) L’alloggio lato ovest piano terra
denunziato all’UTE con scheda 4917/12.12.79 e vari spazi di terra
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restavano in comunione tra le parti dividenti alle quote indicate dai
certificati catastali
Confini N-strada Castellano E-xxx S-piazzetta di lottizzazione O-via pubblica senza nome
Dati catastali
Nel N.C.E.U. di Sant’Elpidio a Mare foglio 28 particelle:
n° 310 sub 5 alloggio cat. A/3 cl.4 piani terra e S1° di 7,5 vani , r.c. 263,39 €
n° 310 sub 6 garage cat. C/6 cl.3 di 28 mq , r.c. 50,61 €
n° 511-508-509 aree urbane di 393+35+46 = 474 mq a corte
Possesso L’intera porzione di fabbricato è posseduta da xxxxxxx e famiglia
Consistenza e caratteristiche Trattasi di porzioni di un fabbricato di civile abitazione di 3 piani
fuori terra oltre il seminterrato destinato a 4 alloggi, compreso due mansarde, ed accessori,
edificato nel 1977-78 con strutture in cemento armato su fondazioni continue in travi rovesce
in c.a., solai in laterocemento gettati in opera, tamponatura a doppia parete di laterizio con
interposto isolante, tetto a falde con copertura in coppi. Esternamente è rifinito a mattoncini
a faccia vista. Le condizioni di stabilità sono sufficienti. I pavimenti sono in ceramica, pareti
intonacate e tinteggiate infissi esterni in douglas protetti da serrandine avvolgibili in PVC.
Sono presenti tutti gli impianti tecnologici, compreso quello termico a metano indipendente.
La porzione da staggire si compone di:
alloggio al piano terra composto da sala, cucina, tre camere e bagno della superficie
lorda di 128 mq oltre a balcone lato sud di 22 mq e cantinola-taverna al piano seminterrato di
16 mq circa
garage al pS1° di 28 mq
• corte di esclusiva pertinenza di 474 mq catastali La superficie commerciale viene
determinata pari a quella lorda dell’alloggio la metà di quella dei balconi più la metà di quella
del garage e della taverna, corrispondente a : 128 + 22/2 + 16/2 = 147 mq in cifra tonda
Regolarità urbanistica Per tale porzione di fabbricato Xxx Xxx presentò condono
edilizio prot. 4355 del 01.04.86, pratica di condono n° 1266/86, ma la Concessione Edilizia in
Sanatoria non è stata mai rilasciata nonostante siano state evase tutte le richieste del
Comune di Sant’Elpidio a Mare. In particolare nel fascicolo si rinvengono:
il progetto e planimetrie catastali modificate –documentazione tecnica completa
n° 4 ricevute di oblazioni ed oneri concessori pagati (1°,2° e 3° rate oblazione + oneri
concessori) per l’importo di £.418.560+433.000+461.000+1.374.000 = £. 2.686.560
a parere dello scrivente mancano, per il rilascio della Concessione in Sanatoria, sia le
foto dell’unità immobiliare condonata, richieste ma non rinvenute nella cartella, che la marca
da bollo da apporre alla Concessione Edilizia.
Criterio di stima e stima
Lo scrivente esegue una stima venale a prezzo per mq di superficie.
Nella determinazione del prezzo unitario per mq lo scrivente terrà conto dell’appetibilità
dell’immobile, dei prezzi di vendita degli alloggi a nuovo similari nell’ambito comunale, della
vetustà di 35 anni delle strutture e delle rifiniture. Fatte tutte le considerazioni del caso lo
scrivente ritiene congruo quale prezzo da staggire quello unitario di 800,00 €/mq per i
fabbricati e 15 €/mq per la corte scoperta esclusiva..
Il più probabile prezzo da staggire è di:
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147 mq x 800,00 €/mq = 117.600,00 € oltre a 474 mq x 15,00 €/mq = 7.110,00 €, la quota
spettante al fallito Xxx Xxx è di: 8/48 x 117.600,00 = 19.600,00 € + 9/48 x 7.110,00 = 1.333,00
€ corrispondente al valore di 19.600,00 + 1.333,00 = 20.933,00 € che in cifra tonda si
considera
21.000,00 € -ventunomila/00
RICAPITOLAZIONE DELLA STIMA DEI LOTTI
lotto
Quota da staggire
prezzo da staggire
1 – alloggio
con mansarda garage
e giardino in S.E.M.
50% spettanti a Xxx
Xxx
100% spettanti alla
2 – villa in S.E.M. in parte al grezzo
ditta fallita
3 – terreno non fabbricabile in
100% spettanti alla
Porto Sant’Elpidio uso deposito
ditta fallita
100% spettanti alla
4 – lotto inserito nel PRG di S.E.M.
ditta fallita
5 –
corte in
garage e
alloggio,
S.E.M.
posseduta da xxx
Quota
di
90.000,00
840.000,00
60.000,00
150.000,00
1.140.000,00
8/48 sul
fabbricato e 9/48 sulla
corte
spettanti a
Xxx Xxx
21.000,00
Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli da cancellare
A carico
della società fallita e del fallito Xxx Xxx e gravanti sui lotti stimati da
staggire esistono le seguenti formalità pregiudizievoli, da cancellare :
iscrizione n°
165 Ip.
Volontaria
ISCRIZIONI
data
a favore
iscritta per
27.02.95 B. N. Agricoltura spa £.180.000.000
(sorte 100.000,00)
Durata 5 anni
Annotamento
02.06.95 Erogazione
a saldo
note
A carico di M. Xxx e R. Xxx
su particella F. 28 n° 310
sub 9 successivamente
divenuta 310 sub 18 del
lotto n° 1
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464 Ip.
Volontaria
B. N. Agricoltura spa
Durata 5 anni
Annotamento
11.07.96 Erogazione
a saldo
22.11.04 Banca delle Marche
spa Durata 25 anni
£. 200.000.000
A carico di M. Xxx e R. Xxx
(sorte 100.000,00) su particella F. 28 n° 310
sub 10 del lotto n° 1
1266 Ip.
Volontaria
07.07.09
Banca delle Marche
spa Durata 8 anni
1.000.000,00 €
(500.000,00)
1267 Ip.
Volontaria
07.07.09
Banca delle Marche
spa Durata 15 anni
400.000,00 €
(200.000,00)
93
Ip.Giudiziale
122
Ip.Giudiziale
22.01.10
Degano Silvia
n.16.03.77 Macerata
Groupama
Assicurazioni spa
32.000,00 €
(15.043,06)
20.000,00 €
(13.944,04)
350 Ip.
Volontaria
03.03.11
280.000,00 €
(219.328,53)
541 Ip.
Giudiziale
05.04.11
F.lli Simonetti spa
Durata 1 anno e 10
mesi
Trastullo Sandro e C.
srl
551 Ip.
Giudiziale
06.04.11
2546 Ip.
Volontaria
iscrizione n°
585
Ip.Giudiziale
31.05.96
28.01.11
1.200.000,00 €
(600.000,00)
130.000,00 €
(94.102,52)
Trastullo Sandro e C. 60.000,00 €
srl
(32.472,24)
Seguita ISCRIZIONI
data
a favore
iscritta per
11.04.11 Banca della Provincia 75.000,00 €
di Macerata spa
(49.780,83)
A carico di M. Xxx e R. Xxx
e Xxx sas su lotto n° 1 e
lotto n° 2
A carico di M. Xxx e R. Xxx
e Xxx sas su lotto n° 1 e
lotto n° 2
A carico di M. Xxx e R. Xxx
e Xxx sas su lotto n° 1 e
lotto n° 2
A carico di Xxx sas su lotto
n° 4
A carico di Xxx sas su
porzione lotto n° 2 (p.488
sub 6) ed altro immobile
A carico di M. Xxx e R. Xxx
e Xxx sas su lotti nn° 1 – 2
4
A carico di M. Xxx su lotto
n° 1 compreso immobile
posseduto da xxxxx
A carico di Xxx sas su lotti
nn° 2 – 3 4 ed altro
immobile, compreso F. 25
p.1153 o via Terracini parte
note
A carico di M. Xxx , Xxx
sas e xxxXxx sui lotti nn° 1
– 2 – 3 4 Compreso: immobile posseduto da
xxxxx area F. 25 p.1153 o
via Terracini parte, F. 25
particella 565, terreno di
proprietà di xxxxxxxx Xxx, in
S.E.M.
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744
Ip.Giudiziale
TRASCRIZIONI
trascrizione
n°
05.05.11 3 D di Del Prete sas
data
150.000,00 €
(112.380,20)
A carico di M. Xxx e Xxx
sas sui lotti nn° 1 – 2 – 3 4
Compreso: immobile
posseduto da xxxxxxi, area
F. 25 p.1153 o via Terracini
parte,
natura
Nessuna trascrizione pregiudizievole da cancellare alla data del 04.01.2012
255
19.01.11
Trascrizione di interesse : Mutamento denominazione sociale
Atto notaio Moscetta del 10.01.11 rep.104063/12613 da : Xxx Xxx
sas di Xxx xxxxxxxxxx: Xxx Xxx sas di Xxx Xxx & C Stesso codice
fiscale 01371440445 Con trasferimento alla nuova sas degli immobili
o lotti 234, compreso F.25 p.1153 di 670 mq in S.E.M. o via
Terracini parte
Prospetto per il manifesto d’asta
Lotto n° 1
Diritti di proprietà pari a ½ dell’intero, spettanti a Xxx Xxx, su una porzione di fabbricato sita in
Sant’Elpidio a Mare (FM), frazione Castellano, via Castellano 1562 e costituita da garage e cantina al
piano seminterrato, alloggio al piano 1° e mansarda al piano 2° oltre a spazio di terra a giardino di
esclusiva pertinenza. Confini Nstrada Castellano ECastellucci Spiazzetta di lottizzazione Ovia pubblica
senza nome Dati catastali Nel N.C.E.U. di Sant’Elpidio a Mare (FM) la porzione di fabbricato da staggire,
intestata a Xxx Xxx per ½ e per ½, è distinta al foglio 28 dalle particelle:
n° 310 sub 13 cat. C/6, classe 3 ,garage di 56 mq, p.S1°, r.c. 101,23 €
n° 310 sub 10 cat. A/2, classe 3, alloggio di 5 vani al piano 2° o mansarda, r.c. 196,25
n° 310 sub 18 cat. A/2, classe 4, alloggio di 6 vani al piano 1° e cantina al p.S1°, r.c. 275,79
n° 512 area urbana di 217 mq a giardino
Regolarità urbanistica
Il Comune di Sant’Elpidio a Mare ha rilasciato la Concessione Edilizia in Sanatoria n° 37/96,
riferimento condono n° 1267 prot. 4356 del 01.04.86.
prezzo da staggire: 90.000,00 € novantamila/00
Lotto n° 2
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Proprietà Xxx Xxx sas costituita da un fabbricato tipo villa da cielo a terra, con spazio di terra circostante,
elevato di 2 piani f.t. oltre il piano seminterrato, col piano 1° allo stato grezzo, sito in Sant’Elpidio a Mare
(FM), frazione Castellano, via Montale 161. Confini Nvia Eugenio Montale E xxxx Sstrada Castellano Ostrada CastellanoCascinare Dati catastali Nel N.C.E.U. di Sant’Elpidio a Mare (FM) il fabbricato da
staggire è intestato a Xxx Xxx sas ed è distinto al foglio 27 dalle particelle:
n° 488 sub 3 cat. C/6 classe 2, garage di 186 mq pS1°, r.c. 278,58 €
n° 488 sub 4 area urbana di 55 mq
n° 488 sub 5 abitazione in corso di costruzione (piano 1°)
n° 488 sub 6 cat.A/7 classe 2, villa di 9 vani (p.T e S1°), r.c. 766,94 Regolarità urbanistica Il
fabbricato è stato costruito conformemente alla Concessione Edilizia n° 101 / 2002 rilasciata il
30.08.2002 e successiva variante n° 101/ a/2003 rilasciata il 16.06.2003, con oneri concessori tutti
corrisposti.
prezzo da staggire : 840.000,00 € ottocentoquarantamila/00
Lotto n° 3
Proprietà Xxx Xxx s.a.s. costituita da un appezzamento di terra non fabbricabile di
4.000 mq ad uso deposito attrezzature edili, sito in Comune di Porto Sant’Elpidio (FM) con accesso da
traversa di via Mar Baltico. Confini xxx, xxxx, xxxx, traversa via Mar Baltico Dati catastali Nel N.C.T. di
Porto Sant’Elpidio (FM) l’appezzamento di terra è intestato a Xxx Xxx
s.a.s. è distinto al foglio 1 dalle particelle:
n° qualità classe mq RD RA
94
277
Sem. irriguo arb.
Sem. irriguo arb.
Classe 2
Classe 2
3.670
330
4.000
26,54
2,39
28,93
22,74
2,05
24,79
Prezzo da staggire : 60.000,00 € sessantamila/00
Lotto n° 4
Proprietà Xxx Xxx s.a.s. costituita da un appezzamento di terra di 2.505 mq sito in Comune di
Sant’Elpidio a Mare, lungo la strada Monturanese, area inserita nel Piano Regolatore Generale con
destinazione Area Progetto Residenziale n° 10 la cui fabbricabilità è subordinata all’approvazione di un
piano di lottizzazione da convenzionarsi col Comune di Sant’Elpidio a Mare. Confini Strada provinciale
Monturanese, strada comunale Pozzetto, immobili in catasto particelle foglio 60 nn° 55,854,858,849,
salvi altri Dati catastali Nel N.C.T. di Sant’Elpidio a Mare (FM) l’appezzamento di terra è intestato a Xxx
Xxx s.a.s. è distinto al foglio 60 dalle particelle:
n° qualità classe mq RD RA
57 Sem arb 2 50 0,25 0,31 733 Pascolo arb U 435 0,45 0,22 860 Sem arb 2 1.220 5,99 7,56 861 Sem
arb 2 40 0,20 0,25 862 Sem arb 2 56 0,27 0,35 863 Sem arb 2 144 0,71 0,89 864 Sem arb 2 80 0,39
0,50 865 Seminativo 4 415 1,50 2,14 866 Seminativo 4 65 0,23 0,34
2.505 9,99 12,56
Prezzo da staggire : 150.000,00 € centocinquantamila/00
Eventuale lotto n° 5 Diritti di proprietà pari a 8/48 dell’intero, spettanti a Xxx Xxx, su una
porzione di fabbricato sita in Sant’Elpidio a Mare (FM), frazione Castellano, via Castellano
1562 e costituita da garage e cantina al piano seminterrato, alloggio al piano terra oltre a
diritti di proprietà pari a 9/48 su spazio di terra a giardino o corte di esclusiva pertinenza,
porzione di una palazzina costituita da 4 alloggi ed accessori. Confini N-strada Castellano
E-Castellucci S-piazzetta di lottizzazione O-via pubblica senza nome Dati catastali Nel N.C.E.U.
di Sant’Elpidio a Mare foglio 28 particelle:
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n° 310 sub 5 alloggio cat. A/3 cl.4 piani terra e S1° di 7,5 vani , r.c. 263,39 €
n° 310 sub 6 garage cat. C/6 cl.3 di 28 mq , r.c. 50,61 €
n° 511-508-509 aree urbane di 393+35+46 = 474 mq a corte Possesso L’intera
porzione di fabbricato è posseduta da terzi Regolarità urbanistica Inoltrato condono edilizio
prot. 4355 del 01.04.86, pratica di condono n° 1266/86, pagati oblazioni ed oneri concessori e
presentata tutta la documentazione tecnica. Pratica da perfezionare per il rilascio della
Concessione in Sanatoria.
Prezzo da staggire : 21.000,00 € ventunomila/00
Fermo 09.01.2012
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009