Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
COMUNE DI ROCCA PRIORA
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
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INDICE
PREMESSA ..................................................................................................................................................... 5 METODOLOGIA DI LAVORO.................................................................................................................... 7 FASE 1- COSTRUZIONE DELLO STATO DI FATTO E DI DIRITTO ............................................... 11 1.1. L’Inquadramento territoriale e lo stato dei luoghi ........................................................................ 13 1.2. Lo stato della strumentazione urbanistica ..................................................................................... 16 1.3. Gli usi del suolo ............................................................................................................................. 44 1.4. Le infrastrutture a rete esistenti ..................................................................................................... 45 1.5. La consistenza edilizia ................................................................................................................... 47 1.6. La dotazione delle aree pubbliche (secondo D.M. 1444/68) ......................................................... 49 FASE 2 - IL PROGETTO DI VARIANTE ................................................................................................. 51 1.7. Le motivazioni della variante e la metodologia di lavoro ............................................................. 53 1.8. Gli obiettivi generali della Variante Speciale ................................................................................ 55 1.9. Gli obiettivi specifici e le azioni di piano....................................................................................... 58 1.10. Il dimensionamento del Piano Particolareggiato Esecutivo.......................................................... 61 1.11. La localizzazione e il dimensionamento delle attrezzature e degli spazi pubblici ......................... 65 1.12. Infrastrutture a rete: ipotesi progettuali ........................................................................................ 67 1.13. La previsione sommaria di spesa ................................................................................................... 71 3
Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
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del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
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PREMESSA
Come previsto dalla legge 28/80, “I comuni del Lazio sono tenuti a procedere, mediante apposite ed
organiche iniziative: al rilevamento delle costruzioni abusive esistenti nel territorio del comune; alla
individuazione dei nuclei edilizi abusivi sorti in contrasto con le destinazioni di zona previste dagli
strumenti urbanistici generali ovvero con le norme di legge nazionali o regionali comportanti,
anteriormente all' approvazione dello strumento urbanistico generale, limiti di edificabilità; alla
individuazione dei nuclei edilizi abusivi che, ancorché non in contrasto con le destinazioni di zona
previste negli strumenti urbanistici generali, siano sorti senza la preventiva approvazione dello
strumento attuativo ovvero in violazione di altre norme di attuazione stabilite negli strumenti
urbanistici. La individuazione dei nuclei edilizi abusivi di cui al primo comma consiste nella
perimetrazione delle parti del territorio occupate da costruzioni abusive nonché delle aree inedificate
da destinare ad edilizia residenziale e a recupero degli standard urbanistici.”
Il fenomeno dell’abusivismo rappresenta certamente uno degli aspetti più problematici del comune
di Rocca Priora poiché le tre leggi nazionali di sanatoria degli abusi edilizi hanno consentito di
legittimare in tutto il territorio circa 19.000 vani realizzati per la maggior parte nell’area con
destinazione agricola del PRG vigente.
Nel 1988 l’Amministrazione Comunale per affrontare la problematica dell’edilizia sorta
spontaneamente adotta ai sensi della legge 47/1985 e delle leggi regionali n. 28/1980 e 76/1976 una
prima perimetrazione dei nuclei abusivi (Deliberazione di Consiglio Comunale n. 160 del
18.07.1988); con successiva deliberazione di Consiglio Comunale n. 45 del 07.03.1989 vengono
esaminate e contro dedotte le osservazioni presentate alle perimetrazioni dei nuclei abusivi.
L’edificato spontaneo investe l’intero territorio comunale e sembra prescindere sia dalla vocazione
agricola-forestale sia dall’espansione del centro abitato consolidato dando luogo alla perimetrazione
di dieci nuclei abusivi. Nel 2007 il Consiglio Comunale con Deliberazione n. 18 del 13.03.2007 adotta
la perimetrazione definitiva dei nuclei abusivi e con Deliberazione n. 84 del 11.12.2007 approva le
nuove perimetrazioni prendendo atto ed esaminando le osservazioni pervenute.
La presente relazione costituisce uno degli elaborati fondamentali della Variante Speciale del Nucleo
3 – “Piani di Caiano” ai sensi della 28/80 per il recupero urbanistico degli insediamenti abusivi (ex
lege 47/85) e rappresenta un elemento di supporto alla comprensione degli obiettivi e delle finalità
dello strumento pianificatorio. Si articola in due parti: la prima inerente le analisi e le interpretazioni
dello stato di fatto, la seconda riguardante il progetto di piano, nell’intento di promuovere un processo
di razionalizzazione e di recupero urbanistico.
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
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I rilievi e le analisi, costituenti la prima parte della presente relazione, sono stati propedeutici
all’acquisizione, da parte dell’ Amministrazione Comunale, di tutti gli elementi necessari al governo
del suo territorio e hanno costituito le basi per l’individuazione di un nuovo strumento urbanistico
esecutivo, in variante rispetto al precedente, ponderato ed elaborato nell’ottica di fornire ai cittadini
regole certe, prospettive di crescita concrete, equità di trattamento, e allo stesso tempo flessibilità
nell’ adeguamento delle strutture, esistenti o di nuovo impianto, pubbliche o private, in un’ottica di
interesse condiviso.
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del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
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METODOLOGIA DI LAVORO
Nel rispetto di quanto già predisposto dall’Amministrazione Comunale con l’approvazione delle
perimetrazioni nel 2007, l’analisi e gli studi necessari a redigere il progetto dello strumento esecutivo
relativo al Nucleo 3 - “Piani di Caiano” si è basata su due principi oggettivi di valutazione di base:
1. I criteri di carattere urbanistico generale, contenuti nella legge 28/80 all’art 4 e relativi a:
a) la rilevanza socio - economica dei singoli insediamenti, soprattutto con riferimento alla loro
utilizzazione per usi di residenza stabile o per usi produttivi;
b) la possibilità di un razionale inserimento dei singoli insediamenti nel territorio e nell' organismo
urbano, così come configurato nello strumento urbanistico vigente;
c) la compatibilità con eventuali vincoli di varia natura esistenti nel territorio (rispetto idrogeologico
- paesistico - archeologico ed altri) ivi compresi quelli di cui alle leggi regionali 2 luglio 1974, n. 30
e 25 ottobre 1976, n. 52.
Inoltre la successiva legge regionale 12/2004 “Disposizioni in materia di definizione di illeciti edilizi”
all’art 9 ribadisce le indicazioni della legge 28/80 stabilendo che “il recupero urbanistico provvede a
un razionale inserimento territoriale e urbano in particolare in rapporto alle infrastrutture viarie e di
trasporto, a un’adeguata urbanizzazione primaria e secondaria e alla disciplina per l’edilizia esistente
e il suo eventuale completamento nel rispetto dei vincoli”.
2. La situazione di uso e di assetto degli edifici e delle loro aree di pertinenza. Sono cioè stati
valutati quei complessi edilizi, anche numericamente non rilevanti, ma per i quali risulta evidente lo
stato di compromissione attuale dell’area e la conseguente perdita dell’originale carattere rurale.
Dalla predisposizione di tutti gli studi necessari alla elaborazione della fase di analisi scaturisce il
vero e proprio progetto di piano basato sulle risultanze delle analisi fatte e impostato sulle idee cardine
e le suggestioni progettuali provenienti dall’osservazione del territorio, del suo utilizzo e dello stato
di diritto dei suoli. La valutazione delle risorse e delle problematiche presenti sul territorio,
l’identificazione degli obiettivi da perseguire e la definizione delle strategie possibili costituiscono la
indispensabile premessa per l’elaborazione del progetto relativo al Nucleo 3 - “Piani di Caiano”.
FASE DI ANALISI
Per verificare la rispondenza del nucleo individuato al Principio 1: criteri di carattere urbanistico
generale a), b) e c) indicati dalla legge 28/80 e ribaditi dalla legge 12/2004, sono state predisposte
diverse tavole di inquadramento territoriale e di verifica di congruenza con le previsioni del PTPR;
in particolare gli elaborati individuati sono:
Elaborato 01.
Inquadramento Territoriale - (Codice: RP_NA3_01)
Individuazione del perimetro dell’area oggetto di Variante Speciale ai sensi della L.R. 28/80 così
come approvata dalla Delibera di C.C. n. 84 del 11 - 12 – 2007 e analisi delle relazioni con il contesto
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
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urbano che la circonda e con il territorio dell’intero comune. Sono stati utilizzati diversi supporti
cartografici: aerofotogrammetrico, mappa catastale e foto aerea ed è stata analizzata l’accessibilità al
nucleo attraverso il sistema infrastrutturale esistente e quello in corso di programmazione, si è valutata
la distanza del nucleo rispetto al tessuto consolidato di Rocca Priora e quindi le possibili relazioni tra
il nuovo insediamento, anche in termini di presenza di infrastrutture e opere di urbanizzazione, e il
centro urbano.
Elaborato 02.
Sistema dei vincoli e dei valori ambientali - (Codice: RP_NA3_02)
Analisi della Variante Speciale in riferimento alla strumentazione urbanistica sovraordinata al fine di
verificarne la compatibilità. In questo elaborato viene valutata la localizzazione del nucleo rispetto
alle prescrizioni del Piano Territoriale Paesistico Regionale, adottato il 25 luglio 2007, e rispetto alla
presenza di vincoli di differente natura ritenuti incompatibili con la presenza del nucleo abitativo.
Tale valutazione è necessaria per individuare le aree trasformabili e distinguerle da quelle di
particolare interesse storico-artistico-paesaggistico da tutelare e valorizzare.
La legge regionale 28/80 precisa inoltre che “non possono essere oggetto di varianti gli spazi che lo
strumento urbanistico destina a finalità pubbliche, qualora ne risulti pregiudicata la realizzazione di
essenziali attrezzature e impianti pubblici, non altrove ubicabili”.
In relazione a questo punto specifico si è valutata quindi la congruenza tra la localizzazione del nucleo
e le previsioni, in termini di zonizzazione funzionale, contenute nello strumento urbanistico generale;
in particolare è stata predisposto il seguente elaborato:
Elaborato 03.
Confronto con la pianificazione vigente - (Codice: RP_NA3_03)
Studio delle aree interessate dalla Variante Speciale in rapporto al Piano Regolatore Generale vigente
e al Documento Preliminare di Indirizzo adottato il 15 Dicembre del 2012 con Delibera di Consiglio
Comunale n. 97. In questo elaborato si evidenziano le incongruenze o meno con le destinazioni d’uso
previste dallo strumento urbanistico generale vigente e la coerenza con le strategie del Documento
Preliminare di Indirizzo adottato.
Per verificare invece la rispondenza del nucleo individuato al Principio 2: La situazione di uso e di
assetto degli edifici e delle loro aree di pertinenza sono state elaborate diverse analisi rispetto alla
consistenza edilizia degli edifici esistenti (tavola 04), all’uso del suolo delle aree (tavola 05), agli
standard urbanistici esistenti e relativo stato di attuazione (tavola 06), alle infrastrutture a rete (tavola
07). Gli elaborati sono di seguito brevemente descritti:
Elaborato 04.
Consistenza edilizia - (Codice: RP_NA3_04)
Quantificazione dei vani esistenti attraverso l’analisi della consistenza edilizia avvenuta tramite
sopralluogo e sovrapposizione con la cartografia (aerofotogrammetrico). Ogni edificio è identificato
da un codice al quale corrisponde una volumetria.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
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Elaborato 05.
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Uso del suolo - (Codice: RP_NA3_05)
Analisi conoscitiva dello stato dei luoghi, attraverso il disegno degli usi del suolo, effettuato dopo
accurato sopralluogo. Le tavole grafiche sono corredate da un’adeguata documentazione fotografica
che, oltre a testimoniare il carattere della tipologia edilizia prevalente all’interno del nucleo, evidenzia
la consistenza del secondo criterio assunto per l’individuazione dei nuclei abusivi, e cioè lo stato di
compromissione attuale dell’area e la perdita dell’originale carattere rurale e la conseguente
opportunità di considerare i nuclei come aree urbanizzate.
Elaborato 06.
Analisi degli standard urbanistici e stato di attuazione - (Codice: RP_NA3_06)
Individuazione di tutti gli standard presenti all’interno del perimetro della variante speciale, verifica
del loro stato di attuazione e quantificazione della dimensione in rapporto agli abitanti presenti.
Questo tipo di analisi è stata arricchita da scatti fotografici.
Elaborato 07.
Analisi delle infrastrutture a rete esistenti - (Codice: RP_NA3_07)
Studio delle infrastrutture a rete presenti, come viabilità, rete fognaria, rete idrica e rete
dell’illuminazione pubblica con approfondimenti mediante sezioni stradali per i tratti di maggiore
criticità.
Il risultato di questa prima fase di studio e analisi ha portato alla individuazione delle aree
trasformabili, ossia quelle aree suscettibili di trasformazione urbanistica rispetto al loro stato di
utilizzazione attuale, al loro stato di attuazione rispetto allo strumento urbanistico generale e al regime
vincolistico.
FASE DI PROGETTO
Sono di seguito sinteticamente descritti gli elaborati fondamentali che costituiscono l’apparato
tecnico per la redazione del progetto del Nucleo 3 - “Piani di Caiano”:
Elaborato 08.
Zonizzazione su mappa catastale - (Codice: RP_NA3_08)
Individuazione dell’area oggetto di Variante Speciale ai sensi della L.R. 28/80 e individuazione su
base catastale degli usi di tutte le aree presenti all’interno del perimetro del piano con particolare
attenzione ai lotti fondiari residenziali ed al sistema dei servizi pubblici e privati.
Elaborato 09.
Disciplina esecutiva - (Codice: RP_NA3_9)
Delimitazione dei comparti fondiari residenziali di nuova edificazione, sagome di massimo
ingombro, quota di imposta dei fabbricati, distacchi dai confini, e superfici pubbliche. In questo
elaborato vengono specificati i dati metrici di dettaglio dei singoli lotti liberi di nuova edificazione e
delle aree a concentrazione edilizia oggetto di compensazione.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
Elaborato 10.
COMUNE DI ROCCA PRIORA
Localizzazione degli standard su mappa catastale - (Codice: RP_NA3_10)
Individuazione delle aree idonee alla localizzazione di standard su base catastale e relativa
quantificazione in rapporto agli abitanti.
Elaborato 11.
Infrastrutture a rete di progetto - (Codice: RP_NA3_11)
Definizione dello schema della rete stradale, della rete di pubblica illuminazione, della rete idrica e
di quella fognaria. Approvata la Variante Speciale è previsto l’approfondimento a livello esecutivo.
Elaborato 12.
Planimetria esemplificativa - (Codice: RP_NA3_12)
Definizione dell’immagine globale indicativa dell’intero intervento con il fine di evidenziare il suo
rapporto con il contesto urbano limitrofo e con il paesaggio e rappresentarne una vision.
Elaborato 13.
Tipi edilizi - (Codice: RP_NA3_13)
Scelta delle tipologie, di carattere assolutamente indicativo, che compongono la proposta progettuale
della Variante Speciale.
Sono parte integrante del progetto di piano la presente relazione e le Norme Tecniche di Attuazione;
di seguito sono sinteticamente e brevemente descritti i documenti D1e D2:
D01.
Relazione tecnica e previsione di spesa - (Codice: RP_NA3_D01)
Nella relazione tecnica generale del piano vengono descritti i criteri generatori ed informatori del
progetto, le finalità e gli obiettivi; vengono riportati i principali dati tecnici, metrici e la previsione
approssimativa della spesa per la realizzazione delle urbanizzazioni primarie.
D02.
Norme tecniche di attuazione - (Codice: RP_NA3_D02)
Le norme tecniche di attuazione, assieme ai disegni di progetto, rappresentano la parte prescrittiva
del piano alla quale si affida il compito di regolare i comportamenti dei soggetti che intervengono sul
territorio per modificarlo definendo i principi e le modalità di attuazione delle previsioni della
Variante Speciale. E’ dunque fondamentale che tali norme siano il più possibile chiare, trasparenti e
non suscettibili di alcuna forma di interpretazione che possa dare adito a incertezze e difficoltà di
applicarle.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
COMUNE DI ROCCA PRIORA
FASE 1- COSTRUZIONE DELLO STATO DI FATTO E DI DIRITTO
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
L’Inquadramento territoriale e lo stato dei luoghi
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
1.1. L’INQUADRAMENTO TERRITORIALE E LO STATO DEI LUOGHI
Il territorio su cui insiste l’area d’intervento, se lo si vuole localizzare a grande scala, ricade
nell’ambito dei Castelli Romani, più in particolare definito dallo studio fatto dalla Provincia di Roma
“sottosistema dei Colli Albani”. Scendendo di scala, il territorio in esame si localizza all’interno del
Comune di Rocca Priora, il quale è caratterizzato da tre sistemi fondamentali che hanno dato luogo
all’attuale configurazione del tessuto edificato:
-
il primo sistema è quello caratterizzato dalla presenza della consolare Tuscolana, una strada
che dall’epoca dei Romani affianca la via Appia e collega i castelli romani alla città di Roma,
lungo la quale si sono formati nel tempo tessuti a bassa densità di tipo diffuso che hanno
compromesso l’intera valle Latina.
-
il secondo sistema è quello che più contraddistingue il comune, ossia i rilievi con i boschi, i
quali dividono nettamente la parte della valla Latina e del centro storico, dalla località
prevalentemente residenziale di Colle di Fuori.
-
il terzo sistema, probabilmente il più importante, è quello che fa riferimento al rilievo
montuoso dove è sorto il centro storico di Rocca Priora, da cui è possibile controllare
visivamente tutte le vallate, verso i monti tiburtini, prenestini e verso Rocca di Papa.
Inquadramento territoriale del comune di Rocca Priora – in neretto tratteggiato l’area del nucleo abusivo
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
L’Inquadramento territoriale e lo stato dei luoghi
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
L’area del nucleo abusivo in questione è situata in località Piani di Caiano.
Il nucleo abusivo n.3 denominato “Piani di Caiano” è situato a sud della via Tuscolana;
l’insediamento si è sviluppato sulla via Tuscolana su assi viari di tipo locale che da questa si sono
originati a grappolo verso sud dando luogo successivamente alla formazione di un altro asse matrice
dell’insediamento: la Via Mediana. L’area oggetto di variante è posta proprio a confine con il Comune
di Rocca di Papa e un bosco piuttosto esteso divide il suo centro urbano dalla località dei piani di
Caiano. Questo tessuto presenta le caratteristiche dei nuclei abusivi, ovvero case residenziali su
singolo lotto, nessuna presenza di aree pubbliche e strade con sezione inadeguata, spesso a fondo
cieco, inoltre non sono presenti quasi mai i marciapiedi. Lungo la via Tuscolana all’interno del nucleo
sono presenti piccole realtà produttive.
I cittadini residenti in questa località per spostarsi e raggiungere i servizi principali utilizzano
prevalentemente mezzi di tipo privato, quindi automobile, percorrendo soprattutto la via Tuscolana e
le due strade che giungono in paese, ovvero via del Buero e via dell’Arenatura.
ROCCA DI PAPA
Inquadramento territoriale - particolare dell’area e toponomastica
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
L’Inquadramento territoriale e lo stato dei luoghi
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
Il nucleo abusivo di Piani di Caiano sorge su un’area prevalentemente pianeggiante, se la si rapporta
con i diversi dislivelli presenti nel Comune di Rocca Priora.
Studio delle principali curve di livello e individuazione dell’area del nucleo abusivo in giallino rigato
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
L’Inquadramento territoriale e lo stato dei luoghi
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
1.2. LO STATO DELLA STRUMENTAZIONE URBANISTICA
La lettura della successione storica dei vari piani e programmi che hanno regolato l’evoluzione
urbanistica della realtà di Rocca Priora è finalizzata alla costruzione di un bilancio tra quanto è stato
previsto e quanto è stato attuato nell’ottica di mettere in evidenza le dinamiche che hanno guidato la
trasformazione del territorio e quindi tracciare le principali linee secondo cui costruire il progetto del
nucleo. Di seguito vengono analizzati i principali strumenti che hanno contribuito alla configurazione
urbanistica attuale del Nucleo 3 – “Piani di Caiano”, tralasciando i differenti atti che non hanno avuto
seguito o che non hanno costituito fondamentali cambiamenti o trasformazioni territoriali per il
nucleo in esame.
Il territorio del comune di Rocca Priora è il risultato, come avviene per la maggior parte dei comuni
italiani, della sovrapposizione di molti e differenti strumenti di pianificazione che si sono susseguiti
nel tempo e che hanno strutturato il territorio restituendogli la morfologia odierna: il primo
regolamento edilizio risale al 1931 e vi si fa riferimento fino al 1954, anno in cui viene adottato un
Piano Regolatore, in realtà mai approvato, con il relativo Regolamento Edilizio, quest’ultimo in
vigore fino alla fine degli anni ottanta.
Nel 1974 viene redatto il nuovo Piano Regolatore Generale con lo scopo di “armonizzare lo
sviluppo sociale ed economico, con il mantenimento degli aspetti genuini della vita del paese, senza
distruggere i valori ambientali che caratterizzano il territorio”; il PRG viene adottato con
deliberazione del Commissario Regionale ad acta n. 66 e pubblicato per i prescritti 30 giorni dal
10.09.1976. Sul B.U.R.L. n. 16 del 10.06.1982 è stata pubblicata la deliberazione della Giunta
Regionale n. 633 del 09.02.1982 con la quale si approva con raccomandazioni, prescrizioni e stralci
il P.R.G. del Comune di Rocca Priora.
Nel 1988 viene adottata ai sensi della legge 47/1985 e delle leggi regionali n. 28/1980 e 76/1976 una
prima perimetrazione dei nuclei abusivi (Deliberazione di Consiglio Comunale n. 160 del
18.07.1988); con successiva deliberazione di Consiglio Comunale n. 45 del 07.03.1989 vengono
esaminate e controdedotte le osservazioni presentate alle perimetrazioni dei nuclei abusivi. L’edificato
spontaneo investe l’intero territorio comunale dando luogo alla perimetrazione di dieci nuclei abusivi.
Nel 2007 il Consiglio Comunale con Deliberazione n. 18 del 13.03.2007 adotta la perimetrazione
definitiva dei nuclei abusivi e con Deliberazione n. 84 del 11.12.2007 approva le nuove perimetrazioni
prendendo atto ed esaminando le osservazioni pervenute.
Alla vicenda urbanistica del comune di Rocca Priora si affianca la questione vincolistica che incide
fortemente sulla trasformabilità delle aree soprattutto se si fa riferimento al Piano di Assetto del Parco
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Lo stato della strumentazione urbanistica
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
dei Castelli Romani adottato con Delibera di Consiglio Direttivo n. 23 del 21 Maggio 2009 e relativo
alla perimetrazione “allargata” dell’area naturale protetta individuata con Deliberazione n. 1/1998 dal
Commissario regionale ad acta. Tralasciando le varie interpretazioni date alla legittimità o meno della
Delibera con la quale si adotta il Piano di Assetto, quest’ultimo introduce nel territorio di Rocca Priora
una serie di vincoli di inedificabilità su aree inserite invece negli strumenti urbanistici sopra descritti
rendendone di fatto “complessa” l’attuazione.
LA PIANIFICAZIONE COMUNALE VIGENTE
Il Piano Territoriale Paesistico
Il comune di Rocca Priora ricade nel Piano Territoriale Paesistico n. 9 – Castelli Romani – approvato
con D.G.R. n. 4480 del 30.07.1999, ai sensi dell’art. 20, comma 2 della L.R. 24 del 06.07.1998 e
pubblicato sul B.U.R. del 30.10.1999, che disciplina il grado di trasformabilità delle aree sottoposte
a tutela.
L’ambito territoriale 9 si configura come un sistema territoriale di interesse paesistico, nel quale il
Piano Paesistico stesso indica i territori già sottoposti a vincolo ai sensi della legge 1497 del 1939, i
territori di cui all’art n°1 della legge 431 del 1985, i territori che si ritiene di dover disciplinare ai fini
della razionale tutela delle aree adiacenti vincolate. I Comuni che costituiscono l'ambito territoriale
n. 9 sono: Albano Laziale, Ariccia, Capranica Prenestina, Castel Gandolfo, Castel S. Pietro, Cave,
Ciampino, Colonna, Frascati, Gallicano nel Lazio, Genazzano, Genzano di Roma, Grottaferrata,
Lanuvio, Lariano, Marino, Monte Compatri, Monte Porzio Catone, Nemi, Palestrina, S. Vito
Romano, Rocca di Cave, Rocca Priora, Velletri, Zagarolo, in attuazione del Piano Paesistico redatto
ai sensi delle leggi 431/1985 e 1487/1939 e del regolamento di quest’ultima, approvato con R.D.
1357/1940.
Dall’analisi della Tavola E1/3 del PTP si nota la presenza su tutto il territorio comunale del vincolo
di inedificabilità temporanea della legge 431/85 e del vincolo paesaggistico ex legge 1497/39. Su una
piccolissima parte dell’area in oggetto - a nord - ricade il vincolo ex lege 1089/39 relativo ai fiumi,
torrenti e corsi d’acqua iscritti negli elenchi di cui al testo unico approvato regio decreto 1775/37 e
sulla via Tuscolana è presente l’area di buffer ex lege 1089/39 “attualmente non vincolata da D.D.
M.M.”
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Lo stato della strumentazione urbanistica
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
Riporto su cartografia del PTP ambito 9 e osservazioni relative dell’area del nucleo abusivo – elaborato E1/3
Dall’analisi della Tavola E3/3 del PTP si rileva che l’area del Nucleo n. 3 – “Piani di Caiano” ricade
in 3 zone di piano paesistico, di seguito descritte:
RPR2: Aree edificate sature e di completamento
In tali zone si applicano le norme di tutela paesaggistica previste dagli strumenti urbanistici
attualmente vigenti; le coperture saranno preferibilmente a tetto con coppi alla romana; i comuni
dovranno inoltre predisporre uno o più progetti unitari di sistemazione degli spazi urbani
RPR6: Zone compromesse – Aree di insediamento diffuso a basa densità, “ordinato secondo
una rete viaria definita
In tali zone valgono le norme stabilite dagli strumenti urbanistici vigenti e dalla legge 47/85, nel
rispetto della normativa di “area” (porzione di territorio, circondata da perimetro e dotata di sigla di
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Lo stato della strumentazione urbanistica
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
identificazione, riportata sulle tavole E3 ed E4) e di “lotto” (porzione di “area” sulla quale può essere
richiesta la concessione edificatoria prescritta dal piano Paesistico)
RPR14 Zona a pascolo su terreni geologicamente stabili
In dette zone è ammessa la costruzione di abbeveratoi, volubri (invaso, generalmente circolare, per
la raccolta dell'acqua piovana per il bestiame), ricoveri e rimesse per il bestiame brado, fienili,
realizzati per iniziativa pubblica o privata sempreché su un progetto documentato con i relativi
fabbisogni ed approvato dall’Ente a cui è attribuito i demani, ovvero dal Comune o, per i territori
montani, dalla competente comunità montana, da ubicarsi comunque col rispetto della situazione
ambientale. Sono ammessi con la medesima procedura, rifugi per il personale di sorveglianza, per
cubatura non superiore a 240 mc. Tali manufatti dovranno essere schermati sui 4 lati con la messa a
dimora delle essenze riportate nella tabella 1 alle famiglie A3/B3; A4/B4.
Riporto su cartografia del PTP ambito 9 e osservazioni relative dell’area del nucleo abusivo – elaborato E3/3
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Lo stato della strumentazione urbanistica
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COMUNE DI ROCCA PRIORA
Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
Il Piano Territoriale Paesistico Regionale
La Giunta Regionale Lazio, con atti n. 556 del 25 luglio 2007 e n. 1025 del 21 dicembre 2007, ai
sensi dell’art. 21, 22, 23 della Legge Regionale sul Paesaggio n. 24/98, ha approvato il nuovo Piano
Territoriale Paesistico Regionale (PTPR) che disciplina le modalità di governo del paesaggio,
indicando le relative azioni volte alla conservazione, valorizzazione, al ripristino o alla creazione di
paesaggi. Il PTPR si occupa della ricognizione del territorio, considerato mediante l’analisi delle
caratteristiche storiche naturali, estetiche e delle loro interrelazioni e la conseguente definizione dei
valori paesaggistici da tutelare, recuperare, riqualificare e valorizzare.
Il PTPR è costituito dai seguenti elaborati principali:
Tavola A – Sistemi e ambiti di Paesaggio: contengono l’individuazione territoriale degli
ambiti di paesaggio, le fasce di rispetto dei beni paesaggistici, le aree e punti di visuale, gli
ambiti di recupero e valorizzazione del paesaggio.
Tavola B – Beni Paesaggistici: contengono la descrizione dei beni paesaggistici di cui art
134 comma 1 lettera a), b), c), d) del codice
Tavola C – Beni del Patrimonio naturale e culturale: contengono la descrizione del quadro
conoscitivo dei beni che pur non appartenendo a termine di legge ai beni paesaggistici,
costituiscono la loro organica e sostanziale integrazione.
Tavola D- Osservazioni: contengono i criteri di valutazione per l’esame delle osservazioni
comunali preliminari alla pubblicazione del PTPR e le controdeduzioni medesime con i
relativi stralci cartografici.
Per quanto concerne la tavola A - Sistemi e ambiti di Paesaggio il nucleo ricade quasi interamente,
ad esclusione di piccole aree, in una tipologia di paesaggio fortemente urbanizzato; si tratta della
categoria “Paesaggio degli insediamenti urbani” di cui di seguito:
−
Paesaggio degli insediamenti urbani
Paesaggio degli insediamenti urbani normato dall’art.27 delle NTA. Il Paesaggio degli insediamenti
urbani è costituito da ambiti urbani consolidati di recente formazione.
Il riferimento per l’individuazione del paesaggio degli insediamenti urbani sono le aree rilevate dalla
Carta dell'Uso del Suolo della Regione Lazio nelle classi di uso relative alle superfici artificiali Ambiente urbanizzato, in particolare l'insediamento residenziale e l'insediamento produttivo con
percentuale di occupazione del suolo superiore al 30%, attraverso una rivisitazione in corrispondenza
delle classi del tessuto residenziale sparso in relazione anche del grado di trasformazione del
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Lo stato della strumentazione urbanistica
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territorio, nonché in relazione alla presenza di particolari tessuti storici o con particolari qualità
naturalistica o geomorfologia individuati con altre tipologie di paesaggio.
La tutela è volta alla riqualificazione degli ambiti urbani e, in relazione a particolari tessuti viari o
edilizi, al mantenimento delle caratteristiche, tenuto conto delle tipologie architettoniche nonché delle
tecniche e dei materiali costruttivi ed alla valorizzazione dei beni del patrimonio culturale e degli
elementi naturali ancora presenti, alla conservazione delle visuali verso i paesaggi di pregio adiacenti
e/o interni all'ambito urbano anche mediante il controllo dell'espansione, il mantenimento di corridoi
verdi all'interno dei tessuti e/o di connessione con i paesaggi naturali e agricoli contigui.
Alcune aree di esigue dimensioni e, soprattutto, comunque fortemente urbanizzate sono al contrario
individuate dal PTPR come aree di tipo naturale: la maggior parte di queste aree in realtà non
possiedono le caratteristiche del territorio naturale in quanto vi si localizzano diversi fabbricati,
completamente accessibili e infrastrutturati. Di seguito si riportano le due categorie che troviamo
all’interno del nucleo:
−
Paesaggio naturale di cui all’articolo 21 delle NTA
Il paesaggio naturale è costituito dalle porzioni di territorio caratterizzate dal maggiore valore di
naturalità per la presenza dei beni di interesse naturalistico nonché di specificità geomorfologiche e
vegetazionali anche se interessati dal modo d’uso agricolo. Tale paesaggio comprende principalmente
le aree nelle quali i beni conservano il carattere naturale o seminaturale in condizione di sostanziale
integrità. La tutela è volta alla valorizzazione dei beni ed alla conservazione del loro valore anche
mediante l’inibizione di iniziative di trasformazione territoriale pregiudizievoli alla salvaguardia.
−
Paesaggio naturale di continuità di cui dall’art.23 delle NTA.
Il Paesaggio naturale di continuità è costituito da porzioni di territorio che presentano elevato valore
di naturalità, anche se parzialmente edificati o infrastrutturati. Possono essere collocati all’interno o
in adiacenza dei paesaggi naturali e costituirne irrinunciabile area di protezione; in altri casi tali
paesaggi sono inseriti all’interno o in adiacenza a paesaggi degli insediamenti urbani o in evoluzione
costituendone elemento di pregio naturalistico da salvaguardare.
La tutela per tali territori è volta alla valorizzazione della funzione di connessione dei paesaggi con i
quali concorre a costituire complessi paesaggistici unitari. Nel caso di continuità con il paesaggio
naturale l’obiettivo è la protezione, fruizione e valorizzazione del paesaggio naturale stesso e, in linea
subordinata, la conservazione dei modi d’uso agricoli tradizionali.
In ambiente urbano la tutela è volta alla salvaguardia dei valori naturalistici che si conservano nel
tessuto urbano. In tali territori si possono prevedere interventi di recupero dei valori naturalistici del
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paesaggio. Subordinatamente a valutazione di inserimento paesistico tali aree possono essere
realizzati infrastrutture e/o servizi strettamente necessari a garantire la fruizione dei beni e delle aree
di interesse naturalistico.
Su una piccolissima parte ad ovest del nucleo, nella zona de “Le Muracce” troviamo un’area di buffer
relativa alla fascia di rispetto dei corsi d’acqua; inoltre un tratto della Via Tuscolana ha le
caratteristiche dei punti di visuale e la Via del Buero, nella sua parte finale all’incrocio con la Via
Tuscolana, ha la sua parte finale compresa nell’area di buffer relativa ai punti di visuale che incide su
una piccola parte del perimetro del nucleo.
Per quanto concerne la Tavola B – Beni Paesaggistici
Insiste su tutta l’area il vincolo dichiarativo “Beni di insieme: vaste località con valore estetico
tradizionale, bellezze panoramiche di cui all’articolo 136 del decreto legislativo 42/2004.
Per quanto riguarda i vincoli ricognitivi di legge sull’area si trovano le seguenti categorie:
−
Protezione dei corsi delle acque pubbliche
Ai sensi dell'articolo 142 co1, lettera c), del Codice sono sottoposti a vincolo paesistico i fiumi, i
torrenti ed i corsi d'acqua iscritti negli elenchi di cui al testo unico delle disposizioni di legge sulle
acque ed impianti elettrici, approvato con regio decreto 11 dicembre 1933, n. 1775, e le relative
sponde o piede degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna, di seguito denominata fascia di
rispetto (è interessata una piccola parte a Nord dell’area).
−
Protezione delle aree boscate
Ai sensi dell'articolo 142 co1, lettera g), del Codice, sono sottoposti a vincolo paesistico i territori
coperti da foreste e da boschi, ancorché percorsi o danneggiati dal fuoco, e quelli sottoposti a vincolo
di rimboschimento come definiti dall'articolo 2, commi 2 e 6, del decreto legislativo 18 maggio 2001,
n. 227. Si considerano boschi:
a)i terreni di superficie non inferiore a 5.000 metri quadrati coperti da vegetazione forestale arborea
e/o arbustiva, a qualunque stadio di età, di origine naturale o artificiale, costituente a maturità un
soprassuolo continuo con grado di copertura delle chiome non inferiore al 50 per cento;
b)i castagneti da frutto di superficie non inferiore a 5 mila metri quadrati, di origine naturale o
artificiale, costituente a maturità un soprassuolo continuo con grado di copertura delle chiome non
inferiore al 50 per cento;
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c)gli appezzamenti arborati isolati di qualunque superficie, situati ad una distanza, misurata fra i
margini più vicini, non superiore a 20 metri dai boschi di cui alla lettera a) e con densità di copertura
delle chiome a maturità non inferiore al 20 per cento della superficie boscata.
La superficie delle aree boscate non concorre al fine del calcolo della cubatura per costruire al di fuori
di esse e non contribuisce alla determinazione del lotto minimo previsto dagli strumenti urbanistici.
−
Area di interesse archeologico già individuate – beni lineari con fascia di rispetto di cui
all’articolo 13 co 3 lett. a della L.R. 24/98 (ml_0117).
Insiste poi sulla via Tuscolana il vincolo ricognitivo di piano di “beni lineari, testimonianza dei
caratteri identitari archeologici e storici e relativa fascia di rispetto di 100 metri” di cui all’articolo 13
co 3 lett. a della L.R. 24/98 (tl_0319).
Inoltre a ridosso del perimetro del nucleo, ad est, è presente un bene tipizzato - ricognitivo di piano
- “beni lineari, testimonianza dei caratteri identitari archeologici e storici e relativa fascia di rispetto
di 100 metri” di cui all’articolo 13 co 3 lett. a della L.R. 24/98 (tp058_1695).
Per quanto concerne la Tavola C – Beni del Patrimonio naturale e culturale
Il territorio del nucleo fa parte del sistema insediativo contemporaneo ed, in particolare, la categoria
è quella del Tessuto Urbano (dalla Carta dell’Uso del Suolo del 1990); alcune aree di esigue
dimensioni ricadono inoltre in diverse categorie di beni del patrimonio naturale e culturale del PTPR
tra cui:
−
Pascoli, rocce, aree nude
−
Viabilità antica (fascia di rispetto di 50 ml)
−
Tessuto urbano
All’interno del nucleo troviamo anche la categoria degli ambiti prioritari per i progetti di
conservazione, recupero, riqualificazione, gestione e valorizzazione del paesaggio regionale (art. 143
D.lvo 42/2004), in particolare sulla Tuscolana:
−
Percorsi panoramici
Per quanto concerne la Tavola D – Osservazioni;
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Nell’area in oggetto ricade una unica osservazione al PTP vigente che investe tutta l’area del
perimetro del nucleo e che è stata accolta parzialmente. L’approvazione, anche solo parziale,
dell’osservazione ha modificato le prescrizioni di diverse aree all’interno del perimetro.
Stralcio della tavola A del PTPR – Sistemi ed ambiti del
paesaggio
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del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
\
Stralcio della tavola B del PTPR – Beni paesaggistici
\\
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Stralcio della tavola C del PTPR – Beni del patrimonio
naturale e culturale
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Stralcio della tavola D del PTPR – Proposte comunali di modifica dei PTP vigenti
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Il Piano Territoriale Provinciale Generale
Il Piano Territoriale Provinciale Generale (PTPG) è stato adottato dal Consiglio Provinciale in data
24/07/2009 con Delibera n.35 ed inoltrato alla Regione Lazio per l’approvazione in data 03/08/2009
per completare la procedura di approvazione con la Conferenza di co-pianificazione tecnica e con la
sottoscrizione dell’Accordo di Pianificazione da parte dei presidenti di Regione e Provincia, ratificata
dal Consiglio Provinciale in data 12/01/2010. Con l’adozione e l’approvazione divengono operanti le
norme di salvaguardia e con la pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio, la
Provincia assumerà la pienezza dei compiti in materia urbanistica già esercitati dalla Regione ed in
particolare, i compiti di indirizzo e valutazione degli strumenti urbanistici comunali in fase di generale
rinnovamento e impegnati nell’adeguamento entro 3-5 anni alla legge urbanistica regionale. Il Piano
è stato impostato nella prospettiva della Città metropolitana di Roma, come delineato dal recente
provvedimento sul federalismo fiscale e ne anticipa e promuove la possibile configurazione. È il
risultato di un prolungato e complesso percorso tecnico-scientifico e partecipativo, avviato nel 2004.
Il Piano Territoriale Provinciale Generale tutela e promuove i caratteri ed i valori del territorio
provinciale e ne indirizza i processi di trasformazione e di sviluppo, in coerenza con le nuove direttive
regionali e nei limiti del campo di interessi provinciali.
SIC 40
Relazione
Tecnica
e Previsione
di Spesa
Lo stato
della strumentazione
urbanistica
Stralcio della
tavola
TP2 del PTPG
della Provincia
di Roma
e legenda
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del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
Particolare della tavola TP2 del
PTPG della Provincia di Roma
e legenda
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del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
Dallo stralcio della tavola TP2 si evince che l’area in oggetto ricade nella proposta di ampliamento
del Parco dei Castelli Romani - APR31.
La maggior parte del territorio del Nucleo n.3 ricade nella Componente Primaria della REP. La CP è
caratterizzata da ambiti di interesse prevalentemente naturalistico, è formata da “aree core”, “aree
buffer” e “aree di connessione primaria”. Il nucleo n.3 ricade per la maggior parte nelle “aree di
connessione primaria” (connessione lineare e landscape mosaic) che comprendono prevalentemente
vaste porzioni del sistema naturale, seminaturale e agricolo, il reticolo idrografico, le aree di rispetto
dei fiumi, dei laghi e della fascia costiera e i sistemi forestali.
La restante parte del nucleo ricade nelle componenti secondarie. La Componente Secondaria (CS)
della REP include aree ed ambiti che costituiscono elementi indispensabili per il conseguimento
dell’effettiva funzionalità della rete ecologica. La Componente Secondaria caratterizzata in
prevalenza da ambiti della matrice agricola, svolge una prevalente funzione di connessione ecologica
tra gli elementi della componente primaria della REP ed i sistemi agricolo ed insediativo. La CS è
formata dai “nastri verdi” e dagli “elementi di discontinuità”. I “nastri verdi” corrispondono al
Territorio Agricolo Tutelato, contiguo sia alla matrice naturalistica che a quella insediativa, con
elevata valenza di discontinuità urbanistica, essenziali per garantire la funzionalità ecologica della
REP. Gli “elementi di discontinuità”, caratterizzati da ambiti poco estesi, in parte interessati dal
sistema agricolo ed in parte elementi di discontinuità del sistema insediativo, sono essenziali per
garantire la funzionalità della REP in situazioni di elevata antropizzazione.
Per quanto riguarda il sistema della mobilità ai Piani di Caiano si riscontra la presenza della rete di II
livello (via Tuscolana) la quale risulta essere anche una strada panoramica.
E’ inoltre fondamentale notare che il territorio del nucleo di Piani di Caiano è individuato all’interno
del Sistema Insediativo Morfologico del PTPG ed è ricompreso all’interno dell’ambito di diffusione
insediativa in cui riordinare l’insediamento.
Il Piano di Assetto del Parco dei Castelli Romani
Il Parco regionale dei Castelli romani è stato istituito con L.R. n. 2 del 13 gennaio 1984, in conformità
con le direttive L.R. n. 46 del 28 novembre 1977 “Costituzione di un sistema di parchi regionali e
delle riserve naturali”. Esso è pertanto parte integrante del sistema delle aree protette regionali. Da
oltre un ventennio, sono stati posti in essere differenti tentativi di dotare quest’area di un coerente
piano di assetto che mettesse al primo posto le esigenze della tutela dello straordinario patrimonio
culturale, artistico e naturalistico presente nell’area. La stessa legge istitutiva afferma che scopo del
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Lo stato della strumentazione urbanistica
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
parco è quello “di tutelare l’integrità delle caratteristiche naturali e culturali del vulcano laziale dei
monti Albani”.
Oggi, dopo un iter di costruzione tanto complesso quanto incerto dal punto di vista della effettiva
cogenza degli strumenti individuati, si fa riferimento al Piano di Assetto del Parco dei Castelli Romani
adottato con Delibera di Consiglio Direttivo n. 23 del 21 Maggio 2009 e relativo alla perimetrazione
“allargata” dell’area naturale protetta individuata con Deliberazione n. 1/1998 dal Commissario
regionale ad acta. Tralasciando le varie interpretazioni date alla legittimità o meno della Delibera con
la quale si adotta il Piano di Assetto, quest’ultimo introduce nel territorio di Rocca Priora una serie
di vincoli di inedificabilità su aree inserite invece negli strumenti urbanistici comunali rendendone di
fatto “complessa” l’attuazione.
Il Piano di assetto del Parco regionale dei Castelli Romani (di seguito “Piano”), redatto in conformità
della legge n. 394/1991 e dell’articolo 26 della legge regionale n. 29/1997, persegue la finalità della
tutela dei valori ambientali, naturalistici, paesistici e storicoculturali del territorio come indicato nella
legge istitutiva del Parco, legge regionale 2/1984.
In particolare, gli indirizzi del Piano sono volti al raggiungimento dei seguenti obiettivi:
- tutela e recupero dell’integrità dell’ambiente naturale, contraddistinto da particolari caratteristiche
qualitative e di biodiversità;
- tutela e ricostruzione dell’equilibrio idrico del bacino dei Castelli romani;
- tutela dell’identità culturale del territorio, contraddistinto da una straordinaria stratificazione storica
e artistica;
- tutela dell’integrità fisica dei luoghi, salvaguardando le aree in dissesto e in frana;
- riqualificazione dei siti urbanizzati da realizzarsi attraverso il minimo consumo di suolo, sia nelle
parti storiche che nelle parti di recente edificazione.
Il Piano, ai sensi del comma 1 dell’articolo 26 legge regionale 29/1997, prevede:
a) la perimetrazione definitiva dell'area naturale protetta (individuata con deliberazione n. 1/1998 del
Commissario regionale ad acta e riportata nella Tavola 12 ST del Piano);
b) le destinazioni di uso pubblico o privato dell'area naturale protetta e le relative norme di attuazione
con riferimento alle varie aree;
c) i diversi gradi e tipi di accessibilità veicolare e pedonale, prevedendo in particolare percorsi, accessi
e strutture idonee per i disabili, i portatori di handicap e gli anziani;
d) i sistemi di attrezzature e servizi per la funzione sociale dell'area naturale protetta, quali: musei,
centri di visita, uffici informativi, aree di campeggio e attività agrituristiche;
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
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e) gli indirizzi ed i criteri per gli interventi sulla flora, sulla fauna, sui paesaggi e sui beni naturali e
culturali in genere;
f) l'organizzazione generale del territorio e la sua articolazione in zone caratterizzate da forme
differenziate di tutela, godimento ed uso.
Inoltre il Piano, ai sensi dell’articolo 7 della legge istitutiva del parco, legge regionale 2/1984,
contiene, oltre alla proposta di perimetrazione definitiva, le previsioni e gli eventuali progetti per:
a) l'assetto forestale dei boschi soggetti ad utilizzazione selvi-colturale;
b) il risanamento dei laghi e l'eventuale utilizzazione degli stessi anche ai fini acqua colturali, didattici
scientifici e turistici;
c) lo sviluppo e l'incentivazione delle attività agricole, zootecniche ed artigianali;
d) la razionalizzazione delle attività turistiche e lo sviluppo del turismo sociale.
Stralcio del Piano di Assetto del Parco dei Castelli Romani
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Dalla tavola si evince che gran parte dei Piani di Caiano rientra nei tessuti urbani saturi e/o di
completamento con alcune aree intercluse di paesaggio agricolo Intracalderico e una area di
trasformazione urbanistica ad est del nucleo in prossimità del perimetro. Per quanto riguarda il
“Paesaggio agricolo intracalderico”, si tratta di un paesaggio agricolo degradato e aggredito dalla
pressione residenziale, con caratteri di residualità ma con connotazioni paesistiche tradizionali che il
Piano intende conservare e riqualificare, anche riducendo la pressione residenziale e incentivando
interventi di miglioramento e riqualificazione paesaggistica da parte dei privati; in tali aree non è
ammessa la costruzione di edifici residenziali se non per le effettive necessità di conduzione di
aziende agricole, ai sensi della legge regionale n. 38/99. La dimensione aziendale per la realizzazione
di manufatti rurali è fissata, salva diversa dimostrazione sulla base di piano di sviluppo aziendale in
10 ettari di terreno indiviso ricadente nell’ambito della sottozona. L’indice massimo territoriale non
può superare 0,001 mc/mq.
Una piccolissima parte dell’area all’interno del perimetro, localizzata a sud-est e in aderenza al
perimetro stesso, ricade in “Aree boscate”. Sono aree boscate quelle di cui all’art. 4 della legge
regionale 39/2002. Sono inoltre aree boscate sottoposte a vincolo paesistico, ai sensi dell'articolo 142
lettera g) del Decreto Legislativo 42/2004, i territori coperti da foreste e da boschi, ancorché percorsi
o danneggiati dal fuoco, e quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento. Le aree boscate sono gestite
secondo gli specifici “Criteri per l’utilizzazione del patrimonio forestale nel territorio del Parco dei
Castelli romani” di cui al precedente articolo 7 comma 8. Nelle aree boscate è ammessa: l’apertura
dei sentieri pedonali di visita, di piccole aree di sosta, la installazione dei sistemi di monitoraggio o
di prevenzione degli incendi, le opere di scavo, manutenzione e restauro delle preesistenze
archeologiche ed artistiche. Un’altra piccolissima parte del territorio rientra nei “Fiumi e territori
contermini ai fiumi, torrenti e corsi d’acqua pubblici con fascia di rispetto di 150 m”.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
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LA PIANIFICAZIONE COMUNALE VIGENTE
Il P.R.G. vigente
Il Piano Regolatore Generale vigente di Rocca Priora, redatto nel 1976 dai progettisti ing. M.
Monteduro, arch. M. Tavoletti, arch. M. Morlacchi e arch. E. Ciciani, viene dimensionato assumendo
come prima stima una popolazione residente di 4.600 abitanti (dati Istat del 1976); tenuto conto
successivamente della volumetria realizzata abusivamente, la stima viene riportata a 8.000 abitanti
I punti principali sui quali si basa la costruzione del PRG sono i seguenti:

piano di minima;(riferito al dimensionamento)

ipotesi di sviluppo demografico riferito ad un arco temporale non superiore ai dieci anni;

incremento della popolazione ipotizzato non superiore al 30% di quella esistente; (il 30 % di
8.000=2.400 per un totale di popolazione prevista in dieci anni di 10.400 abitanti);

Interventi di ristrutturazione delle zone compromesse;

la verifica delle zone già insediate e quelle di futura espansione della rispondenza degli
standard del D.M. 1444/68.
All’interno del territorio del nucleo di Piani di Caiano sono presenti differenti destinazioni d’uso dei
suoli alle quali corrispondono le seguenti zone territoriali omogenee:
−
zona G Aree private a verde – Sottozona G1
−
zona S Attrezzature di servizio – Sottozona S1
−
zona H Zone agricole – Sottozona H1 e Sottozona H2
−
zona V Zona a verde – Sottozona V2
Zona G - AREE PRIVATE A VERDE di cui all’articolo 6 delle N.T.A
Sottozona G1 - parco privato vincolato.
Nei parchi privati vincolati deve essere conservata l'attuale consistenza edilizia o relativa
sistemazione a verde con esclusione di nuove costruzioni. Nelle sottozone G1 sono consentiti soltanto
gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. In caso di demolizione è consentita la
ricostruzione rispettando le volumetrie, le superfici coperte e le altezze massime esistenti e risultanti
da progetti regolarmente approvati
Zona H – AGRICOLA di cui all’articolo 9 delle N.T.A
Tale zona comprende la parte del territorio comunale destinato esclusivamente ad attività agricole e
zootecniche cui si intende conservare sia tale funzione, sia il suo aspetto caratteristico.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
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La zona H è distinta in due sottozone: H1 e H2.
Sottozona H1
Nella sottozona H1 sono consentite soltanto le costruzioni di tipo rurale necessarie alla conduzione
agricola. Tali costruzioni isolate non dovranno sorgere su lotti di superficie inferiore a 20.000 mq,
possono avere una cubatura massima di 0,03 mc/mq e un'altezza alla gronda non superiore a ml 3,50
e altezza massima assoluta (al colmo) di m 7,00. Le copertura dovranno essere a tetto con pendenza
non maggiore del 35%. Il pavimento del piano terreno dovrà essere sopraelevato dal suolo di almeno
cm 30.Per cubatura utile si intende quella riferita ai piani fuori terra. Il rilascio della licenza di
costruzione è condizionata, previo parere degli ispettori agrari provinciali, alla qualifica di
imprenditore agricolo, singolo od associato dal richiedente, nonché alla accertata corrispondenza
delle opere da costruire con le esigenze della produzione del fondo. La destinazione d'uso degli edifici
e dei complessi produttivi sarà trascritta prima del rilascio della licenza di costruzione.
In caso di mutamento della destinazione il Comune annulla la licenza concessa e provvede a norma
dell'art. 41 della legge Urbanistica 17/8/1942 n. 1150 e successive modificazioni. Compete al Sindaco
l'accertamento delle opere da edificare necessarie alle esigenze di produzione del fondo.
E' facoltà dell'Amministrazione Comunale concedere un aumento dell'indice di fabbricabilità fino
allo 0,10 mc/mq qualora si dimostri la necessità di disporre di maggior cubatura per soli impianti di
conservazione e lavorazione dei prodotti agricoli e zootecnici e complessi produttivi a carattere
artigianale, purché venga escluso l'uso abitativo; e comunque la percentuale di superficie fondiaria
da destinarsi non dovrà superare il 10% dell'intera area (territoriale).
Sottozona H2
La sottozona H2 riguarda il territorio agricolo compreso in ambiti che richiedono una particolare
salvaguardia per motivi di difesa idraulica, paesistica e di difesa da inquinamenti atmosferici e da
rumori. In tale sottozona sono consentite soltanto le costruzioni necessarie per la conduzione agricola,
con una cubatura massima di 0,01 mc/mq; su lotti minimi di 50.000 mq, con altezza massima non
superiore a m. 7,00 per gli edifici residenziali. Per aziende agricole o consorzi o cooperative agricole
di superficie continua di almeno 25 ha è consentita l'edificazione di una cubatura di 0,01 mc/mq da
destinare interamente ad attrezzature non strettamente necessarie alla conduzione agricola del fondo,
ma utile alla conservazione, lavorazione e commercializzazione dei prodotti. Essi debbono costituire
un unico complesso integrato, con le seguenti destinazioni di uso:
a) impianti di conservazione e lavorazione di prodotti agricoli e zootecnici;
b) mercati o mostre mercato di prodotti agricoli e zootecnici o di prodotti artigianali connessi
alla produzione del fondo. Tale accorpamento è consentito alle seguenti condizioni:
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
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costituzione di un consorzio obbligatorio che gestisca unitariamente il fondo, se trattasi di più
proprietari, o stipula di atto d'obbligo per se e per i propri aventi causa a qualsiasi titolo a
conservare l'unitarietà del fondo, se trattasi di unico proprietario; la costruzione del complesso
sia concentrata in un'area ristretta e continua (di superficie non superiore al 5% del lotto);
c) che le diverse proprietà non vengano recintate in modo da non impedire la continuità colturale
e funzionale del lotto medesimo.
Nelle sottozone H1 e H2, per gli edifici preesistenti, sono consentiti soltanto gli interventi di
manutenzione ordinaria e straordinaria; la demolizione e ricostruzione è consentita entro i limiti
di cubatura.
Zona. S - ATTREZZATURE DI SERVIZIO di cui all’articolo 10 delle N.T.A
Detta zona è riservata alle costruzioni per attrezzature di servizio di interesse pubblico comprendenti:
servizi scolastici, culturali, religiosi, sanitari, assistenziali, commerciali, ricreativi, amministrativi,
etc. Per esse è obbligatorio, ai fini del rilascio della licenza edilizia il nulla - osta della Sovrintendenza
ai Monumenti del Lazio. E' obbligatorio altresì, il rispetto assoluto dell'alberatura, qualora esistente.
In tal caso non possono essere abbattuti gli alberi al di fuori del perimetro delle costruzioni.
Sottozona S1 - Appartengono a detta sottozona costruzioni di primaria importanza: ospedali di
diverso ordine, scuole di istruzione superiore, sedi di edifici comunali o d'interesse pubblico,biblioteche, teatri, cinema, autoparchi pubblici, stazioni per autocorriere. Appartengono altresì, a
detta sottozona costruzioni o aree pubbliche di importanza locale a servizio delle residenze quali: asili
nido, scuole d'obbligo, edifici per il culto, mercati rionali, centri sociali, unità sanitarie locali,
assistenziali, culturali, amministrative, parcheggi. Per tali edifici il volume massimo realizzabile
(compreso l’eventuale esistente) non dovrà superare i 2 mc/mq di superficie fondiaria e la sagoma
delle costruzioni dovrà essere contenuta nella inclinata 1/1, calcolata dai confini di proprietà e dal
ciglio del le strade e delle piazze fronteggianti la costruzione o da altri edifici esistenti.
Zona. V - VERDE di cui all’articolo 11 delle N.T.A
Sottozona V2: verde privato organizzato
Questa sottozona è prevalentemente destinata alla costruzione di impianti sportivi di proprietà privata.
In tale zona il piano si attua per intervento diretto su di una superficie minima per intervento di 10.000
mq. I progetti dovranno uniformarsi ai seguenti criteri:
a) una superficie di almeno 3/5 dell'intera estensione del ter reno deve essere destinata ad
attività sportive;
b) per gli impianti sportivi al coperto: la superficie edifica ta non deve essere superiore ad
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Lo stato della strumentazione urbanistica
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COMUNE DI ROCCA PRIORA
Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
1/20 della superficie totale, la restante superficie libera deve essere riservata a parcheggi,
viali di accesso nella misura necessaria e zone verdi, pertinenti esclusivamente l'impianto,
l'altezza delle costruzioni non deve superare i m. 6 misurati dai confini non deve essere
inferiore a due volte l'altezza massima della costruzione;
c) per gli impianti all'aperto, le costruzioni accessorie dello impianto - quali spogliatoi,
servizi per il pubblico, abitazione per-il custode, biglietterie, gradinate, non devono
coprire un'area maggiore di 1/50 della superficie totale; l'altezza delle costruzioni
accessorie non deve superare i ml 3,70 misurati dal piano di campagna alla linea di
gronda; il distacco dai confini non deve essere inferiore a due volte la massima altezza
della costruzione misurata dal piano di campagna al punto più alto della copertura;
d) per la determinazione delle aree da destinare a parcheggio dovranno essere tenuti presenti
i seguenti dati di proporzionamento: 5 mq per ogni mq di superficie coperta.
I proprietari delle aree dovranno cedere al Comune le aree relative alla urbanizzazione primaria
Tali zone si suddividono rispetto alla superficie territoriale cosi come segue:
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Lo stato della strumentazione urbanistica
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
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Riporto su cartografia del PRG vigente e degli strumenti attuativi
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Lo stato della strumentazione urbanistica
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
Il Documento preliminare di indirizzo
L’avvio della redazione di una variante al PRG del comune di Rocca Priora è stata determinata da
diversi fattori: innanzitutto il tempo trascorso, ossia trenta anni dall’approvazione del PRG vigente,
che rendono lo strumento pianificatorio generale attualmente vigente del 1982 inadeguato rispetto
alla nuova realtà socio economica; la seconda motivazione è il susseguirsi, e al tempo stesso il
sovrapporsi, di differenti strumenti di pianificazione attuativa in variante al PRG vigente quali il Piano
Particolareggiato della zona B, le varianti del 1985, le varianti speciali dei nuclei sorti
spontaneamente e i patti delle colline romane e la conseguente necessità di costruire un quadro
sostenibile delle trasformazioni possibili anche nei confronti della necessaria e conseguente
infrastrutturazione; la terza motivazione è l’accavallarsi dei diversi strumenti di pianificazione
sovraordinata, (PTP, PTPR, Piano di assetto del Parco dei Castelli Romani e PTPG) che se da un lato
determinano una possibile salvaguardia del territorio, dall’altro devono essere certamente trasformati
in una reale opportunità per la valorizzazione di un territorio ricco di importanti risorse ambientali.
I temi che il Documento Preliminare di Indirizzo, adottato con Del. C.C. n.97 del 15-12-2012, affronta
per il territorio di Rocca Priora riguardano aspetti territoriali, ambientali, economici, sociali e politici
e si occupa di dare risposte nei confronti di tematiche fondamentali poste alla base dei ragionamenti
strategici, quali la salvaguardia dell’ambiente, la valorizzazione del territorio, l’utilizzo della risorsa
“centro storico” ai fini anche turistici ed occupazionali, la dotazione di nuovi servizi di qualità
attraverso l’utilizzo della tecnica perequativa, la promozione dell’agricoltura multifunzionale nelle
aree rurali e la riqualificazione dei nuclei abusivi come occasione per ricostruire una città organizzata;
proprio quest’ultimo tema assume una particolare importanza per il territorio comunale vista l’estesa
presenza di abitazioni abusive.
Dall’analisi della relazione generale allegata al Documento Preliminare di Indirizzo si evince come
la nuova geografia di quello che viene definito con il termine di “insediamento diffuso” e che
corrisponde all’edificazione spontanea del comune di Rocca Priora testimoni una tendenza della
popolazione verso una nuova forma del vivere; questa nuova geografia dell’insediamento, come nella
maggior parte dei casi, è entrata in conflitto con la strumentazione urbanistica e con le sue norme
dando luogo al fenomeno dell’abusivismo. Da una parte è fuor di dubbio il fatto che questo conflitto
abbia provocato una grande quantità di costruzioni fuori norma, poi sanate, dall’altra va sottolineato
come proprio il rifiuto di una istanza diffusa e l’assenza totale di regole specifiche abbia prodotto
danni a volte irreparabili.
Dall’analisi del Documento Preliminare di Indirizzo emerge l’esigenza di “intervenire” in queste zone
che hanno ormai perso la caratteristica di zona agricola; il “non intervenire”, oltre che portare a
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Lo stato della strumentazione urbanistica
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COMUNE DI ROCCA PRIORA
Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
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situazioni di grave disagio per la popolazione, creerebbe difficoltà all’Amministrazione Comunale in
quanto la costruzione realizzata abusivamente, successivamente sanata, è a tutti gli effetti legittimata
e pertanto l’amministrazione si troverebbe costretta a realizzare le opere di urbanizzazione primaria
e secondaria. La mancanza di intervento, in tali situazioni, genererebbe quindi ulteriori problematiche
per l’AC che non sarebbe in grado di offrire risposte neanche ai proprietari delle aree libere che,
ovviamente, si aspettano un diritto a edificare poiché, pur essendo rimasti nella legittimità, hanno
visto il cambio delle destinazioni d’uso delle aree confinanti o limitrofe alle loro. Per queste aree il
piano, nel rispetto delle perimetrazioni dei nuclei abusivi approvate, prevede la realizzazione di una
sorta di asse attrezzato lungo il quale localizzare i principali servizi pubblici e privati e di una nuova
polarità urbana che assuma il ruolo di centro di aggregazione e di incontro per la popolazione della
valle Latina. -Parte integrante del Documento Preliminare di Indirizzo è il piano struttura, ovvero la tavola
denominata “Proposta di piano e direttive di sviluppo”; le principali linee guida indicate per lo
sviluppo del nucleo n.3 sono individuabili nelle seguenti azioni:


Nuclei abusivi

Riqualificazione dell’area

Individuazione dei siti da destinare all’adilizia residenziale sociale
Viabilità di progetto e/o da potenziare

Ricucitura della maglia stradale

Asse attrezzato dei nuclei abusivi

Aree per servizi di prima necessità

Nuova polarità Urbana (parco urbano, polo di arte musica e spettacolo, attività commerciali,
attività direzionali, attività turistico ricettive)
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Lo stato della strumentazione urbanistica
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
Il Documento Preliminare di Indirizzo – stralcio dell’elaborato 10
I nuclei spontanei
Il fenomeno dell’abusivismo rappresenta sicuramente uno degli aspetti più problematici del comune
di Rocca Priora poiché le tre leggi nazionali di sanatoria degli abusi edilizi hanno consentito di
legittimare circa 19.000 vani realizzati per la maggior parte nell’area agricola del PRG vigente.
Per affrontare tale problematica l’Amministrazione Comunale ha perimetrato le edificazioni sorte
spontaneamente in 10 nuclei distinti.
Nel 2007 il Consiglio Comunale con Deliberazione n. 18 del 13.03.2007 ha adottato la
perimetrazione definitiva dei nuclei abusivi e con Deliberazione n. 84 del 11.12.2007 ha approvato
le nuove perimetrazioni prendendo atto ed esaminando le osservazioni pervenute
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Lo stato della strumentazione urbanistica
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
I 10 nuclei perimetrati evidenziano 4 differenti tipologie di strutture insediative:
-
A. aree caratterizzate da tessuto edilizio consolidato e compatto, a maglia irregolare con
ridotte e disgregate frequenze di spazi inedificati;
-
B. aree caratterizzate da tessuto edilizio consolidato, maglia di lottizzazione regolare,
saturazione pressoché totale degli spazi liberi, a destinazione prevalentemente residenziale o
artigianale/commerciale;
-
C. aree caratterizzate da edificazione sparsa, maglia di lottizzazione regolare, frequenza di
spazi inedificati di ridotta dimensione;
-
D. aree caratterizzate da edificazione sparsa, maglia irregolare, commistione funzionale,
disgregazione del sistema degli spazi connettivi.
Il nucleo n.3 mette in evidenza la struttura insediativa C (aree caratterizzate da edificazione sparsa,
maglia di lottizzazione regolare, frequenza di spazi inedificati di ridotta dimensione).
Il recupero di tale nucleo sorto spontaneamente assume il significato di un vero e proprio “restauro
urbanistico”. Questa categoria di strategia di recupero si configura come una operazione complessa,
tesa al raggiungimento di importanti obiettivi:
-
riequilibrio degli scompensi indotti sul territorio dall’insediarsi di nuclei edilizi non
programmati;
-
ristrutturazione urbanistica del territorio interessato dagli insediamenti abusivi;
-
adeguamento delle condizioni abitative degli insediamenti ai livelli necessari attraverso il
rispetto degli standards urbanistici;
-
razionalizzazione della viabilità;
-
eventuale aumento del peso insediativo nell’ipotesi di ridurre i costi d’impianto e di gestione
relativi alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
-
modifica delle destinazioni urbanistiche relativamente alle zone compromesse al fine di creare
condizioni di compatibilità urbanistica delle costruzioni abusive;
-
legalizzazione del patrimonio edilizio abusivo attraverso il rilascio del titolo abilitativo a
sanatoria con acquisizione dei diritti legati alla proprietà della casa (allaccio a rete);
-
miglioramento della qualità della vita dell’intero insediamento attraverso interventi sul tessuto
edilizio e sul tessuto locale con ricadute positive sul tessuto sociale.
Il Documento Preliminare di Indirizzo suggerisce la redazione di strumenti urbanistici attuativi
calzanti con le diverse situazioni locali; nella fattispecie ritiene che l’operazione di recupero e
risanamento del nucleo potrà avvenire attraverso la ristrutturazione urbanistica.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Lo stato della strumentazione urbanistica
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
Nei suddetti strumenti di gestione urbanistica dovrà essere privilegiato il principio della perequazione,
della monetizzazione dello standard e tutte le modalità dell’”urbanistica concertata”, come disposto
dalle vigenti norme di compartecipazione alla gestione del territorio tra pubblico e privato e tutela
dello “jus aedificandi” dei proprietari dei suoli.
La volumetria totale presente nel nucleo è 254.141 mc con una superficie territoriale di 1.227.056
mq. Dalla Relazione del documento preliminare di indirizzo si evince che le aree libere prive di
edificazioni all’interno del nucleo corrispondono a circa 45 ha.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Lo stato della strumentazione urbanistica
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del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
1.3. GLI USI DEL SUOLO
Il nucleo 3 – “Piani di Caiano” – è situato al di fuori del centro urbano di Rocca Priora, nella periferia
a Sud, ed è delimitato su due lati dalle strade Via Tuscolana e Via dei Principi. Trovandosi a valle, il
territorio è in gran parte pianeggiante e non presenta particolari criticità dal punto di vista orografico.
L’edificato del nucleo è strutturato su quattro principali strade: la via Tuscolana che attraversa il paese
e lo collega ai paesi limitrofi; la via Mediana, spina dorsale del nucleo totalmente priva di marciapiedi
pedonali; la via dei Principi, limite del nucleo che segna il confine con Rocca di Papa, attualmente
strada urbana di quartiere utilizzata solo dai residenti, a tratti neanche agibile poiché non interamente
asfaltata; la via Anagnina Rocca di Papa che collega la via Tuscolana, all'altezza della parrocchia di
San Giuseppe Artigiano, alla via Mediana, costituendo l'arteria principale che viaggia trasversalmente
alle tre strade di cui sopra.
Il tessuto urbano dell'intero nucleo è generalmente omogeneo: l'edificato è costituito da ville, dotate
tutte di ampio giardino e arretrate rispetto al filo stradale, alternate a comprensori privati; gli edifici
in genere presentano due piani fuori terra, mansarda e seminterrato. Le aree che posso essere
considerate libere sono vasti lotti lasciati a pascolo, o lotti minori, risultanti da frazionamenti
funzionali all'edificazione.
Fatta eccezione per qualche episodio presente su via Tuscolana, i servizi in questa zona sono del tutto
assenti; più confortante è la situazione delle attività commerciali: è presente un piccolo polo
commerciale di attività comunque di vicinato, all'incrocio tra via Mediana e via Tuscolana, ed altre
attività sono dislocate lungo la via Tuscolana.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Gli usi del suolo
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del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
1.4. LE INFRASTRUTTURE A RETE ESISTENTI
L’area in esame è caratterizzata da quattro arterie principali di comunicazione che possono essere
classificate o di tipo D-URBANA DI SCORRIMENTO o di tipo E-URBANA DI QUARTIERE
secondo il D.Lgs. 30 aprile 1992, n.285 (Nuovo Codice della Strada) e secondo il D. Min.
Infrastrutture Trasporti 5 novembre 2001, n. 6792 (Progettazione del corpo stradale) anche se allo
stato di fatto non sono state realizzate esattamente secondo quanto richiesto dalla normativa in
questione. Tali vie di accesso all’area sono:
 Via Tuscolana (tipo D): limite settentrionale del nucleo, strada ad alto scorrimento che
attraversa il paese e lo collega ai paesi limitrofi; è composta da un’unica carreggiata con due
corsie di marcia di larghezza pari a circa 3.50 metri l’una.
 Via della Mediana (tipo E): spina dorsale del nucleo, ha una larghezza tale da consentirne un
eventuale potenziamento, ma è totalmente priva di marciapiedi pedonali; è caratterizzata da
un’unica carreggiata a due corsie. Le due corsie di marcia hanno una larghezza media di 33,5 metri.
 Via dei Principi (tipo E): limite del nucleo che segna il confine con Rocca di Papa; è una
strada urbana di quartiere utilizzata solo dai residenti, a tratti neanche agibile poiché non
interamente asfaltata;
 Via Anagnina Rocca di Papa (tipo E): collega la via Tuscolana, all'altezza della parrocchia di
San Giuseppe Artigiano, alla via Mediana, costituendo l'arteria principale. Presenta un primo
tratto stretto e a bassa visibilità, per poi allargarsi dopo l'incrocio con via del Centro Sportivo
tanto da poter consentire un traffico locale agevole. Attualmente è ad una carreggiata a doppio
senso di marcia con larghezza media di 7 metri circa.
Via Anagnina Rocca di Papa e Via della Mediana si possono considerare i due assi principali che
dividono il Nucleo 3.
Le restanti strade del nucleo fanno parte della viabilità locale a servizio degli insediamenti abitativi.
Sono quindi classificate strade di tipo F, ad uso pubblico, destinate alla circolazione dei pedoni, dei
veicoli e degli animali.
Per quanto riguarda le reti dell’illuminazione pubblica, energia elettrica e telefonia, esse sono presenti
per lo più su tutta l’area in esame, ma in modo disuniforme.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Le infrastrutture a rete esistenti
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del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
Il Nucleo 3, Piani di Caiano, è servito da una rete fognaria di recente progettazione. Infatti, la rete
fognaria del Comune di Rocca Priora fa parte del progetto che interessa anche i Comuni di Marino,
Grottaferrata, Rocca di Papa, Palestrina, San Cesareo e Montecompatri.
In linea generale è possibile suddividere la rete fognaria in due bacini di reti scolanti, quello
occidentale verso l’impianto di depurazione di Grottaferrata e quello orientale verso l’impianto di
depurazione di San Cesareo con il centro di Rocca Priora a fare da ideale spartiacque.
All’interno di ciascuna rete è possibile individuare una dorsale principale che collega Rocca Priora ai
due depuratori oltre a diversi tratti secondari che raccolgono i contributi provenienti dalle diverse aree
e confluiscono alle due dorsali.
L’area in esame è servita da una serie di collettori e reti fognarie che raggiungono tutte le abitazioni
della zona e si ricollegano all’impianto di depurazione esistente.
Tutta l’area in esame è fornita da un acquedotto che passa per via Anagnina Rocca di Papa e attraversa
tutta l’area, e da reti di distribuzione idrica a servizio di tutte le abitazioni. La rete idrica in questione
è gestita da ACEA ATO 2.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Le infrastrutture a rete esistenti
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del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
1.5. LA CONSISTENZA EDILIZIA
Oltre agli aspetti formali, in questo lavoro di analisi ci si è occupati di valutare con una adeguata
attendibilità i pesi insediativi presenti all’interno del nucleo 3 - “Piani di Caiano”. Per raggiungere
questo obiettivo sono stati censiti, sulla base dello studio delle volumetrie esistenti, tutti gli edifici
presenti. Si è provveduto alla costruzione di un sistema informativo in grado di associare ad ogni
edificio la relativa volumetria, dedotta dallo studio su aerofotogrammetrico e dal rilievo sul campo.
Dall’analisi delle volumetrie è stato possibile elaborare un insieme di dati che hanno aiutato a meglio
comprendere la situazione esistente nelle aree del centro urbano e che hanno permesso un
dimensionamento coerente con i luoghi.
Attraverso la messa a punto, e conseguentemente l’uso, del sistema informativo, oggi utilizzato in
molte discipline di tipo tecnico come mezzo fondamentale di comunicazione e gestione di qualsiasi
strumento pianificatorio, sia esso di tipo analitico/descrittivo oppure di tipo prescrittivo, è stato
possibile individuare con notevole dettaglio e sufficiente precisione l’attuale assetto del territorio;
questo fornisce un supporto fondamentale alla progettazione, in quanto avvalendosi degli studi
informatici per aggiornare di volta in volta i dati relativi al territorio in riferimento alle modifiche che
esso subisce si è in grado di progettarne le trasformazioni con una forte aderenza alle necessità del
luogo.
Stralcio dell’elaborato relativo alla consistenza edilizia – in rosso tratteggiato l’area del nucleo abusivo
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
La consistenza edilizia
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del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
Sopra è riportato uno stralcio della tavola relativa alla consistenza edilizia e, come è possibile vedere,
ciascun edificio all’interno del perimetro è stato individuato e catalogato tramite un codice univoco.
Dall’analisi fatta si evince che il nucleo abusivo presenta un’edificazione estensiva caratterizzata da
villini ad un piano più mansarda disposti in maniera regolare lungo le strade principali del nucleo: la
via Mediana, via dei Principi e due strade che partono dalla via Tuscolana me che rimangono a fondo
cieco.
La volumetria complessiva che deriva dai calcoli è pari a 254.141 mc, di cui gli abitanti esistenti
risultano essere pari a 3.177 e sviluppano un fabbisogno di 57.182 mq di standard minimo di
legge calcolato in base al D.M.1444/68.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
La consistenza edilizia
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
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1.6. LA DOTAZIONE DELLE AREE PUBBLICHE (SECONDO D.M. 1444/68)
Dalle analisi dei pesi insediativi presenti nel Nucleo 3 denominato “Piani di Caiano” e dalla
successiva elaborazione del Sistema Informativo relativamente alla volumetria esistente è stato
possibile elaborare un insieme di dati che hanno aiutato a meglio comprendere la situazione attuale
della dotazione di aree pubbliche all’interno del perimetro.
La prima operazione svolta è consistita nel rilievo diretto: questo ha permesso di controllare in prima
istanza l’attuazione delle previsioni urbanistiche generali, in particolar modo relativamente alle aree
pubbliche. La seconda operazione si è invece concentrata sui dati elaborati informaticamente e sullo
studio di tali dati confrontati con le previsioni delle aree pubbliche e loro attuazione in termini
quantitativi.
Il PRG vigente del Comune di Rocca Priora destina a standard alcune aree che ricadono
all’interno della perimetrazione del nucleo abusivo per una superficie di 50.235 mq, a tutt’oggi
completamente inattuate. Il problema che spinge l’Amministrazione Comunale a procedere con la
variante speciale è dovuto al fatto che all’interno del perimetro del nucleo non ricade alcuna area
destinata all’edificazione residenziale ma in realtà, dalla consistenza edilizia, si evince che sull’area
del nucleo 3 – “Piani di Caiano” insistono 254.141 mc, ovvero 3.177 abitanti teorici che
necessiterebbero di circa 57.000 mq di superficie a standard. Pertanto, da tale studio si evince che
per soddisfare il fabbisogno di standard degli abitanti insediati nel nucleo n.3 occorrerebbe attuare
i 50.235 mq già previsti dal PRG vigente e reperirne altri 7.000 mq circa.
Di seguito è riportato uno stralcio dell’elaborato grafico relativo allo stato di attuazione degli
standard, in azzurro le aree a standard inattuate ricadenti all’interno del nucleo abusivo.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
La dotazione delle aree pubbliche (secondo D.M. 1444/68)
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del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
Stralcio dell’elaborato relativo allo stato di attuazione degli standard
Lo standard previsto dalla legge (D.M.1444/68) è pari a 18 mq ad abitante, suddiviso in 9 mq verde,
4.5 mq istruzione, 2.5 mq servizi collettivi e 2 mq parcheggio. Considerando che lo standard attuato
è di 0 mq ad abitante, la variante speciale L.R. 28/80 è assolutamente indispensabile per reperire le
aree pubbliche necessarie e soprattutto per attuarle. Oltre al discorso delle aree pubbliche, bisogna
considerare anche quegli spazi pubblici che non rientrano nello standard, come le strade e i
marciapiedi, che in questa zona non risultano essere adeguate all’insediamento, sia dal punto divista
dimensionale che qualitativo. Analizzando infatti le strade pubbliche presenti si nota che la sezione
stradale è variabile e mancano i marciapiedi.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
La dotazione delle aree pubbliche (secondo D.M. 1444/68)
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FASE 2 - IL PROGETTO DI VARIANTE
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
La dotazione delle aree pubbliche (secondo D.M. 1444/68)
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
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La dotazione delle aree pubbliche (secondo D.M. 1444/68)
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
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1.7. LE MOTIVAZIONI DELLA VARIANTE E LA METODOLOGIA DI LAVORO
L’esigenza di redigere la Variante Speciale del nucleo abusivo 3 – “Piani di Caiano” nasce da
molteplici fattori, primo fra tutti il lasso di tempo intercorso tra il primo atto con cui
l’Amministrazione Comunale ha avviato il processo di recupero urbanistico dei nuclei di edilizia ex
abusiva sanata, ossia la perimetrazione del 2007 ed oggi: otto anni.
Durante questo intervallo temporale trascorso le necessità e le potenzialità del territorio sono cambiate
e, soprattutto, le esigenze della cittadinanza hanno subito delle evoluzioni; si sono attivate, inoltre,
attese di completamenti edificatori sulle aree libere, conflitti sull’andamento dei perimetri.
Inoltre la parziale attuazione dello strumento generale vigente ha prodotto una forte dicotomia tra ciò
che era previsto sulla carta e ciò che è stato attuato: tutte le aree destinate ad ospitare attrezzature
pubbliche di servizio alla residenza non sono state realizzate, provocando non solo una carenza di
standard per la popolazione ma anche una perdita di identità per il quartiere stesso, che si vede
caratterizzato da vuoti urbani, parti di territorio incolte in stato di abbandono e degrado.
E’ inoltre da sottolineare il differente carattere che la residenza è andata assumendo con il passare
degli anni: il territorio dell’intero comune, e, conseguentemente l’area dei Piani di Caiano, è diventato
un centro residenziale vicino alla Capitale piuttosto appetibile in quanto ad accessibilità e vicinanza;
questo fattore, insieme al minor costo degli affitti e delle vendite rispetto a Roma, ha comportato un
continuo aumento della domanda di alloggi a cui è seguita la modalità dell’abitare che da pendolare
si è trasformata in stanziale. In questo quadro così modificato i servizi alla residenza diventano
fondamentali e indispensabili e la mancata realizzazione di aree destinate ad ospitarli diviene una
grave carenza per il nucleo urbano stesso.
Da quanto sopra esposto deriva la necessità di prevedere un nuovo strumento urbanistico che regoli
le trasformazioni del territorio e che sia in grado di fornire norme e prescrizioni certe per la parte del
territorio inattuata.
La metodologia di lavoro è caratterizzata dall’uso informatico dei dati rilevati sul campo, dei
documenti inerenti la strumentazione urbanistica vigente e delle elaborazioni relative al progetto di
variante.
Il lavoro di analisi e confronto tra quanto previsto sull’area dai vari strumenti urbanistici vigenti e
quanto realmente attuato si è articolato sostanzialmente in due fasi:
-
la prima caratterizzata dall’elaborazione di diversi rilievi eseguiti sul campo, attraverso i quali
si è verificato lo stato dei luoghi e si è avviata una ricognizione delle aree pubbliche previste
e non ancora attuate;
-
la seconda costituita dall’acquisizione delle informazioni necessarie a comprendere lo stato di
attuazione della strumentazione vigente e dall’informatizzazione dei dati. Da tale complessa
elaborazione si sono evinti una serie di elementi relativi allo stato d’attuazione delle
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Le motivazioni della variante e la metodologia di lavoro
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
previsioni, sia private che pubbliche, dello strumento urbanistico generale, dando luogo a
diverse riunioni durante le quali si sono discussi i termini generali entro cui operare e le ipotesi
organizzative e di indirizzo con le quali procedere.
Il lavoro del progetto di variante, condotta attraverso l’utilizzo delle analisi fatte e dei dati
informatizzati che rappresentano con molta precisione lo stato di attuazione delle previsioni e il
quadro territoriale attuale di riferimento, ha dato luogo alla individuazione delle aree chiave del
nucleo la cui trasformazione è in grado di attivare processi di recupero e rigenerazione dell’area con
ricadute fortemente positive in termini di identità locale dell’intero nucleo; tali aree strategiche si
configurano all’interno di un quadro di coerenza con le previsioni localizzative e il dimensionamento
del quadro della pianificazione generale.
Il progetto di variante fissa i criteri tecnici/urbanistici e le regole con il fine di raggiungere una qualità
urbanistico-ambientale del territorio dei piani di Caiano.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Le motivazioni della variante e la metodologia di lavoro
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COMUNE DI ROCCA PRIORA
Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
1.8. GLI OBIETTIVI GENERALI DELLA VARIANTE SPECIALE
La finalità principale della Variante Speciale del Nucleo 3 consiste nel recupero urbanistico del
territorio di Piani di Caiano attraverso una organizzazione unitaria capace di omogeneizzare l’intero
ambito.
Il territorio oggetto del piano presenta delle caratteristiche di forte complessità in quanto, oltre ad
esprimere le normali e ovvie problematiche di un nucleo sorto spontaneamente e non pianificato con
la conseguente mancata attuazione degli standard previsti dal Piano Regolatore Generale vigente a
causa dell’ impossibilità per l’amministrazione comunale di espropriare le aree e le ormai superate e
inattuali previsioni urbanistiche, rintraccia la presenza di volumetrie esistenti che sono state
regolarmente condonate secondo quanto previsto dalle varie leggi sul condono edilizio e che non sono
state, però, mai computate o considerate esistenti da nessuno strumento pianificatorio.
L’obiettivo della variante è di considerare tutte le suddette volumetrie prendendo atto della loro
consistenza edilizia garantendo per tali aree gli standard necessari a soddisfare il fabbisogno di servizi
e prevedendone il recupero urbanistico.
La Variante quindi, oltre a regolare le trasformazioni del territorio sia per quanto riguarda ciò che già
è stato realizzato sia per quanto concerne le aree che ancora hanno possibilità edificatorie o all’interno
delle quali le previsioni dei precedenti strumenti urbanistici non risultano attuate, svolge una
operazione più complessa in quanto si pone come finalità principale quella di integrare le differenti
situazioni presenti trasformandole in opportunità di riqualificazione: attraverso una organizzazione
unitaria capace di omogeneizzare l’intero ambito il progetto di Variante individua nella disposizione
spazio-volumetrica delle aree di nuova edificazione, rappresentate dai “Comparti”, la possibilità di
realizzare un organismo urbano funzionalmente equilibrato e attrezzato.
Produrre un piano utile ed efficace vuol dire riconoscere i limiti che sono propri dell’azione
urbanistica: essa deve analizzare e valutare le tendenze e le problematiche economiche e culturali
della società e farsi interprete delle trasformazioni fisiche del territorio. La Variante si propone
l’obiettivo di raggiungere il futuro assetto del comprensorio di Piani di Caiano mediante l’egualitario
trattamento della proprietà privata e la cessione gratuita delle aree a standard, prevedendo le
trasformazioni dell’esistente in rapporto ai diversi soggetti attuatori, ai costi ed ai tempi di
realizzazione delle previsioni di piano.
Il progetto della Variante si configura all’interno di uno scenario piuttosto nuovo in cui la
pianificazione urbanistica si sta muovendo da qualche anno, ossia un diverso clima culturale nel quale
operano i due grandi attori della vicenda urbanistica: pubblico e privato. In questa ottica il principio
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Gli obiettivi generali della Variante Speciale
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
della perequazione, utilizzato fortemente da questo piano, non si riferisce soltanto ad una mera tecnica
di pianificazione ma anche ad un modo di pensare il territorio e la sua trasformazione.
Diversi fattori, alla base degli strumenti urbanistici di nuova generazione, concorrono all’utilizzo del
meccanismo attuativo di tipo perequativo all’interno della presente Variante Speciale:
-
L’applicazione del principio di giustizia distributiva, proprio di altri settori della vita sociale
ed economica (perequazione fiscale o tributaria, dei salari o degli stipendi), anche all’urbanistica:
l’equa ripartizione di onori ed oneri tra proprietari rispetto all’applicazione del sistema classico dello
zoning inteso come distribuzione ordinata sul territorio delle diverse funzioni urbane pone fine alla
discriminazione tra proprietari causata dalla natura vincolistica delle previsioni di spazi da riservare
alle opere collettive;
-
Il passaggio da un’urbanistica per provvedimenti ad un’urbanistica per accordi. In particolare
la legge 241/90 introduce nell’ordinamento il principio del ricorso agli accordi tra amministrazioni
(art.15) e a quelli tra potere pubblico e privato (art.11);
-
La marginalizzazione dell’istituto espropriativo nell’ambito delle normali scelte di
pianificazione urbanistica in quanto oneroso, generatore di conflitti, di difficile attuazione e scisso
dalla realizzazione delle opere private; il dinamismo della pianificazione va in conflitto con la
separatezza delle azioni (mancanza di coordinamento tra AC e privati);
-
La forte riconsiderazione del ruolo del privato come soggetto attivo e non passivo (non solo
nella materia urbanistica ma anche in altre discipline: basti pensare al principio introdotto dalla nuova
legge costituzionale n.3/2001 della sussidiarietà orizzontale art.118) in grado di svolgere un ruolo
pianificatorio (realizzazione delle opere di urbanizzazione e cessione volontaria delle aree in cambio
di volumetria).
La tecnica urbanistica della perequazione, utilizzata nella Variante Speciale, prevede che il piano
attribuisca un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà che possono concorrere alla
trasformazione urbanistica di uno o più ambiti del territorio prescindendo dall’effettiva localizzazione
della capacità edificatoria delle singole proprietà e dalla imposizione di vincoli d’inedificabilità ai
fini di una dotazione di spazi da riservare alle opere collettive.
Questo significa che i proprietari indistintamente partecipano in misura uguale alla distribuzione dei
valori e degli oneri derivanti dalla pianificazione ai fini della trasformazione. In tal modo
l’Amministrazione Comunale può disporre senza ricorrere all’esproprio (quindi senza oneri) di un
cospicuo patrimonio fondiario pubblico come conseguenza diretta dell’attuazione del “piano
perequativo”.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Gli obiettivi generali della Variante Speciale
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
Mediante l’attuazione delle previsioni indicate all’interno dei comparti il territorio, oggi fortemente
carente dal punto di vista della dotazione di servizi pubblici per la collettività, riacquisterebbe quel
carattere prettamente urbano costituito dalla mixitè funzionale di spazi dedicati non solo alla
residenza ma anche ad altre attività ad essa connesse, primi tra tutti i servizi pubblici, le aree verdi,
quelle di parcheggio e le attrezzature per l’istruzione.
Inoltre l’organizzazione degli spazi, dei “vuoti” e dei “pieni”, internamente alle aree di nuova
edificazione, consente la ricucitura e la razionalizzazione delle parti già realizzate.
Il progetto di Variante risponde ai seguenti obiettivi generali già delineati nel Documento Preliminare
di Indirizzo:
- riequilibrio degli scompensi indotti sul territorio dall’insediarsi di nuclei edilizi non
programmati;
- ristrutturazione urbanistica del territorio interessato dagli insediamenti abusivi;
- adeguamento delle condizioni abitative degli insediamenti ai livelli necessari attraverso il
rispetto degli standard urbanistici;
- razionalizzazione della viabilità;
- eventuale aumento del peso insediativo nell’ipotesi di ridurre i costi d’impianto e di gestione
relativi alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
- modifica delle destinazioni urbanistiche relativamente alle zone compromesse per creare
condizioni di compatibilità urbanistica delle costruzioni abusive in vista della futura sanatoria
edilizia;
- legittimazione del patrimonio edilizio abusivo attraverso il rilascio del titolo abilitativo a
sanatoria con acquisizione dei diritti legati alla proprietà della casa (allaccio a rete);
- miglioramento della qualità della vita dell’intero insediamento attraverso interventi sul tessuto
edilizio e sul tessuto locale con ricadute sul miglioramento del tessuto sociale.
Il Documento Preliminare di Indirizzo individua la redazione di uno strumento urbanistico attuativo in
linea con le caratteristiche locali per attuare gli obiettivi generali delineati.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Gli obiettivi generali della Variante Speciale
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
1.9. GLI OBIETTIVI SPECIFICI E LE AZIONI DI PIANO
La struttura insediativa della zona è caratterizzata da una frammentazione disomogenea e in parte
disordinata dei tessuti, tipica dei luoghi che hanno subito il fenomeno dell’urbanizzazione spontanea
nelle aree agricole. L’area infatti si presenta come un piccolo nucleo abitato caratterizzato da una
matrice spontanea, circoscritto dalla campagna residua, in continuità però con la zona del Buero che
risulta divisa dal Nucleo 3 esclusivamente dalla via Tuscolana. La tipologia dell’insediamento, sorto
tra la via Mediana e la via Tuscolana, è prevalentemente quella di un tessuto di ville mono-bifamiliari.
All’intensa attività edilizia non si è accompagnata fino a questo momento un’adeguata distribuzione
di strutture, servizi, spazi verdi, attrezzature ricettive, per lo sport e il tempo libero.
La frammentarietà dei caratteri propri delle costruzioni presenti, che, il più delle volte, mostrano
un’incompletezza del disegno di suolo ed una mancanza di un sistema riconoscibile di spazi pubblici
e di luoghi significativi, non rappresenta l’unica problematica della zona.
L’accessibilità al quartiere è fortemente compromessa dalla rete viaria esistente, dal momento che
non è riscontrabile una vera gerarchia della viabilità in quanto via Mediana, asse principale del
quartiere, presenta la stessa sezione stradale di strade che servono solo poche abitazioni.
L’impianto della viabilità all’interno del territorio in esame è strutturato secondo una maglia piuttosto
irregolare ed è prevalentemente di servizio alla residenza, tale viabilità si sviluppa maggiormente a
pettine dalle due vie principali: Via Tuscolana e via Mediana. Gli spostamenti all’interno del quartiere
avvengono principalmente con l’automobile. Nell’area si riscontra inoltre una forte carenza di
marciapiedi e zone destinate al pedone.
La difficoltà dei collegamenti stradali, la disomogeneità dell’edificato, la carenza di attività
commerciali che possano soddisfare le esigenze quotidiane dei residenti ed in ultimo la mancanza di
una “rete” di spazi pubblici attrezzati, come aree verdi e parcheggi, fa sì che il quartiere si presenti
oggi come marginale rispetto al tessuto urbano, sociale ed economico del Comune di Rocca Priora.
Dalle analisi dei pesi insediativi presenti nel Nucleo 3 denominato “Piani di Caiano” e dalla
successiva elaborazione del Sistema Informativo relativamente alla volumetria esistente è stato
possibile elaborare un insieme di dati che hanno aiutato a meglio comprendere la situazione attuale
della dotazione di aree pubbliche all’interno del piano; dai dati desunti dai rilievi effettuati sull’area
si evince infatti che la quantità di superficie destinata a standard è di 50.235 mq, e che ne sono stati
attuati 0 mq.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Gli obiettivi specifici e le azioni di piano
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
La variante intende raggiungere i seguenti obiettivi specifici:
1.
Migliorare l’accessibilità dell’area
2.
Valorizzare il sistema ambientale
3.
Dare identità e fornire una nuova immagine di città
4.
Garantire il reperimento di aree pubbliche di qualità
Tali obiettivi vengono sviluppati dalle seguenti azioni:
1.
Migliorare l’accessibilità dell’area
a.
Realizzazione di una viabilità basata sul concetto della “rete” e delle “alternative”
prevedendo piccoli tratti di nuova viabilità necessari a dare continuità alla rete stradale
esistente che in alcune sue parti verrà ristrutturata e adeguata
b.
Dotazione di nuovi parcheggi diffusi su tutto il nucleo
c.
Realizzazione di parcheggi pubblici fruibili e ben distribuiti all'interno
dell'insediamento, con particolare attenzione alla progettazione di quelli disposti sul
nuovo asse attrezzato costituito dalla Via Mediana
d.
Realizzazione di una mobilità alternativa basata sul concetto di "rete ciclo-pedonale"
2.
Valorizzare il sistema ambientale
a.
Mantenimento e salvaguardia delle aree boscate e dei corridoi ecologici esistenti, con
particolare attenzione alla progettazione del nuovo parco urbano che attraversa il
nucleo trasversalmente e che costituisce una delle azioni irrinunciabili del progetto di
variante
b.
Realizzazione di parchi pubblici e privati che garantiscano la connessione ambientale
tra le grandi aree boscate e naturali presenti nel territorio del nucleo e nelle aree
limitrofe
c.
Mantenimento di una elevata percentuale di suolo permeabile anche all'interno delle
superfici destinate all'edificabilità privata
d.
Valorizzazione e recupero delle aree verdi private esistenti
3.
Dare identità e fornire una nuova immagine di città
a.
Riqualificazione dell’intero nucleo abusivo
b.
Creazione di nuove piazze/centralità di quartiere
c.
Realizzazione di un nuovo polo di attività miste localizzato alla porta nord del nucleo
in prossimità della via Tuscolana
d.
Creazione di un asse attrezzato, corrispondente con la Via Mediana
e.
Realizzazione di servizi pubblici di qualità in grado di soddisfare i nuovi insediamenti
e, allo stesso tempo, incrementare le superfici pubbliche a disposizione dei cittadini
del quartiere senza costi aggiuntivi per l’amministrazione Comunale
f.
Incremento di edifici residenziali strettamente necessari al reperimento delle aree
pubbliche di qualità attraverso lo strumento della perequazione
g.
Realizzazione di residenze progettate con i criteri dell'eco-sostenibilità
h.
Realizzazione di insediamenti a bassa densità che meglio si integrano con il contesto
urbanizzato di filtro tra città e campagna entro cui si localizza l’intervento
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Gli obiettivi specifici e le azioni di piano
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
4.
Garantire il reperimento di aree pubbliche di qualità
a.
Realizzazione di servizi pubblici di qualità in grado di soddisfare i nuovi insediamenti
e, allo stesso tempo, incrementare le superfici pubbliche a disposizione dei cittadini
del quartiere senza costi aggiuntivi per l’amministrazione Comunale
b.
Creazione di aree destinate a servizi di prima necessità
E’ possibile ricondurre le azioni di piano ai quattro sistemi principali: Sistema del verde, Sistema
delle attività e dei servizi, Sistema delle residenze, Sistema della mobilità:




Per quanto riguarda il Sistema del Verde le azioni individuate riguardano principalmente la
valorizzazione e la salvaguardia delle aree verdi, il mantenimento e la creazione di corridoi
ecologici.
Per quanto riguarda il Sistema delle attività e dei servizi le azioni individuate riguardano
principalmente l’aumento della dotazione degli spazi comuni di qualità del quartiere e la
creazione di un asse attrezzato per il nucleo abusivo.
Per quanto riguarda il Sistema delle residenze le azioni individuate riguardano
essenzialmente la realizzazione di insediamenti necessari al reperimento delle aree pubbliche
di qualità attraverso lo strumento della perequazione e la riqualificazione dell’intero nucleo
abusivo.
Per quanto riguarda il Sistema della mobilità le azioni individuate riguardano principalmente
la realizzazione di piccoli tratti di nuova viabilità necessari a dare continuità alla rete stradale
esistente, la realizzazione di parcheggi pubblici fruibili e la realizzazione di una rete di
percorsi ciclopedonali.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Gli obiettivi specifici e le azioni di piano
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
1.10.
IL DIMENSIONAMENTO DEL PIANO PARTICOLAREGGIATO
ESECUTIVO
L’analisi dei pesi insediativi presenti nel Nucleo 3 denominato “Piani di Caiano” contestualmente
all’elaborazione del Sistema Informativo in grado di combinare i dati relativi ad ogni edificio censito
con l’effettiva volumetria ad esso associata hanno costituito il punto di partenza per la valutazione
della consistenza edilizia esistente e quindi, successivamente, della previsione di incremento di
volumetria e individuazione dei relativi standard.
La variante speciale prevede un incremento di cubatura di 111.547 mc pari a 1.336 nuovi abitanti
fronte del reperimento delle aree necessarie per dotare l’intero nucleo dello standard di legge.
Attraverso la tecnica della perequazione l’Amministrazione Comunale, a fronte dell’incremento di
volumetria suddetto è in grado di soddisfare la necessità di standard di servizio sia per le residenze
già realizzate sia per quelle di nuova edificazione e di garantire una superficie procapite di standard
di 21 mq/ab.
I principali dati quantitativi che caratterizzano la variante speciale sono i seguenti:
-
Superficie territoriale 1.227.056 mq.
-
Indice di fabbricabilità territoriale IFT: 0,35 mc/mq nelle zone Rc e nei comparti CS e C
-
Abitanti teorici 4.513 (gli abitanti esistenti corrispondono a 3.177 e la variante prevede
1.336 nuovi abitanti, di cui 978 nei Comparti Strategici e nei Comparti, si tratta
dunque di un incremento pari a circa il 40% rispetto agli abitanti esistenti)
-
Volumetria generale di progetto pari a 111.547 mc articolati nel modo seguente:
28.604 mc nelle zone Rc
82.943 mc nei Comparti Strategici “CS” e nei Comparti “C” all’interno delle zone Rn.
Le principali zone che il piano individua sono le seguenti:

Zona Rc – aree prevalentemente residenziali di completamento

Zona Rn – aree prevalentemente residenziali di nuova edificazione

Comparto CS1 – Comparto Strategico

Comparto CS2 – Comparto Strategico

Comparto CS3 – Comparto Strategico

Comparto CS4 – Comparto Strategico

Comparto CS5 – Comparto Strategico

Comparto CS6 – Comparto Strategico
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Il dimensionamento del Piano Particolareggiato Esecutivo
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”

Comparto C1 – Comparto

Comparto C2 – Comparto

Comparto C3 – Comparto

Comparto C4 – Comparto

Comparto C5 – Comparto

Comparto C6 – Comparto

Zona Spr – aree per attrezzature di servizio di interesse generale pubblico/privato

Zona Vpr – aree per verde di interesse generale pubblico/privato

Zona Vprv – aree per verde privato vincolato

Zona S – aree pubbliche per attrezzature di servizio e interesse collettivo

Zona P – aree per parcheggi pubblici

Zona Vp – aree pubbliche per il verde attrezzato

Zona Va – verde di arredo stradale

Zona destinata alla viabilità pubblica
Nelle zone Rc (aree prevalentemente residenziali di completamento), già prevalentemente edificate,
è previsto il completamento edilizio dei volumi residenziali esistenti e/o previsti; comprende
l’insieme delle aree che presentano una maglia viaria di riferimento ed un processo di edificazione a
carattere prevalentemente residenziale con la presenza anche di aree inedificate intercluse di piccola
entità planimetrica.
Le zone Rn (aree prevalentemente residenziali di nuova edificazione) comprende le aree inedificate
dove la variante speciale intende concentrare l’edificazione edilizia al fine di una ricucitura organica
dell’intero nucleo; tali aree sono ricomprese all’interno dei Comparti Edificatori Strategici (CS) e
all’interno dei Comparti (C).
I Comparti Strategici CS individuano porzioni del territorio piuttosto estese e di rilevante importanza
all’interno del nucleo; si tratta di aree di trasformazione urbanistica di natura strategica, per
localizzazione e funzioni previste, con previsioni di edificazione integrata pubblico-privata, attuate
tramite Permesso di Costruire convenzionato secondo quanto stabilito all’art 28-bis del D.P.R. n.
380/2001 e s.m.i.. I Comparti Strategici per dimensioni e localizzazione sono idonei a determinare
con la loro attuazione la trasformazione urbanistica, la riqualificazione dell’intero nucleo e il
reperimento degli standard da destinare a servizi pubblici, di cui al Decreto Interministeriale 1444/68,
in cessione gratuita alla Pubblica Amministrazione per una percentuale di superficie variabile a
seconda del Comparto Strategico di riferimento, pur conservando la volumetria realizzabile
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Il dimensionamento del Piano Particolareggiato Esecutivo
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
COMUNE DI ROCCA PRIORA
dell’intera area ceduta. Il volume edificabile ad uso privato è ripartito tra tutti i proprietari
indipendentemente dalla destinazione pubblica o privata ed in misura proporzionale alle singole
superfici di proprietà, secondo quanto previsto dalla tecnica perequativa fortemente utilizzata e
perseguita da questo piano.
All’interno dei comparti strategici il piano localizza le zone destinate all’edificazione Rn e le zone
destinate agli standard, queste ultime possono comprendere il verde pubblico Vp, i servizi S, i
parcheggi P e la viabilità.
I Comparti C individuano porzioni del territorio che comprendono aree inedificate di media entità
planimetrica ricomprese nell’ambito dove si è compiuto il processo di frazionamento fondiario e
quelle contermini all’edificato; la finalità cui puntano è la ricucitura organica del nucleo. I Comparti
possono essere attuati con Permesso di Costruire convenzionato secondo quanto stabilito all’art 28bis del D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i.. All’interno dei Comparti la quantità di cessione prevista varia ma
è comunque piuttosto inferiore rispetto a quella prevista nei Comparti Strategici.
Nelle zone Spr (aree per attrezzature di servizio di interesse generale pubblico/privato) è prevista la
localizzazione di attrezzature di servizio pubbliche/private che comprendono attrezzature turisticoricettive, commerciali, sportive, direzionali, assistenziali, sanitarie, scolastiche o comunque attività a
queste assimilabili.
Le zone Vpr (aree per verde di interesse generale pubblico/privato) sono aree in cui devono essere
conservate le alberature, l'esistente consistenza edilizia e la relativa sistemazione a verde; non è
possibile in tali aree l’edificabilità residenziale, fatta eccezione per opere a carattere pertinenziale di
edifici esistenti, aventi limitata consistenza e rivolte ad una migliore fruizione del verde. Tuttavia in
tali aree è consentita la realizzazione di attrezzature sportive, culturali e per il tempo libero come
chioschi, bar, piccoli ristoranti, impianti tecnici e servizi igienici, purché resti dominante la
destinazione a verde.
Le zone Vprv (aree per verde privato vincolato) sono prevalentemente aree boschive ove è vietata
qualsiasi nuova costruzione e opere di qualsiasi genere, al di fuori del rimboschimento, di opere di
sistemazione vegetazionale e faunistiche e della eventuale recinzione.
Le zone S (aree pubbliche per attrezzature di servizio e interesse collettivo) sono le aree destinate alla
creazione di attrezzature di interesse collettivo (sociali religiose, sanitarie, amministrative) e
attrezzature scolastiche (asili nido, scuole materne, scuole dell’obbligo) secondo quanto indicato e
prescritto dal DM 1444/68.
Le zone P (aree per parcheggi pubblici) sono quelle destinate alla realizzazione di parcheggi di uso
pubblico, nell’ambito dei quali è consentita soltanto la costruzione di piccole attrezzature per il
migliore godimento del servizio di parcheggio (guardiole per custodi, impianti di distribuzione
carburante).
Le zone Vp (aree pubbliche per il verde attrezzato) sono destinate alla creazione di spazi pubblici
verdi secondo DM 1444/68. Tali aree dovranno essere sistemate a giardino, con la messa a dimora di
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Il dimensionamento del Piano Particolareggiato Esecutivo
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
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alberature a basso e/o alto fusto, fruttifere ed ornamentali e dovranno essere trasformate per la
creazione di parchi di interesse locale.
Le zone Va (verde di arredo stradale) sono le aree destinate a verde per arredo urbano e devono essere
oggetto di progettazione esecutiva con studio di particolari e di elementi di arredo vero e proprio
(panchine, fontanelle ed altro.
La zona destinata a viabilità pubblica individua le aree destinate alle strade carrabili.
Per la localizzazione e l’organizzazione interna dei vari Comparti si faccia riferimento agli elaborati
denominati “Zonizzazione su mappa catastale” - (Codice: RP_NA3_08) e “Disciplina Esecutiva” (Codice: RP_NA3_09).
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
Il dimensionamento del Piano Particolareggiato Esecutivo
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
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1.11.
LA LOCALIZZAZIONE E IL DIMENSIONAMENTO DELLE
ATTREZZATURE E DEGLI SPAZI PUBBLICI
La definizione di “standard” è d’etimo inglese e significa stendardo, bandiera; ma anche modello,
campione, tipo, misura. La parola si trova anche nel vocabolario italiano con una gamma di significati
che ricalcano quelli inglesi e li arricchiscono; sono infatti interessanti alcune definizioni di standard
come: “insieme di elementi che identificano un processo, un sistema, un gruppo di organismi e simili”
oppure “valore significativo di una certa grandezza, ricavato come media di valori consuntivi o come
valore statisticamente più probabile fra quelli verificatisi”. La lettura delle varie definizioni mette in
evidenza il carattere multiplo (in quanto insieme di elementi), processuale (in quanto la
standardizzazione corrisponde ad processo continuo di fissazione di gradi misurabili e riconoscibili
di uniformità, accuratezza ed eccellenza) ed empirico (in quanto media di valori consuntivi) negando
approcci statici tendenti a conferirgli un valore assoluto. Importato dalla tecnica dell’ingegneria civile
lo standard nella traduzione legislativa urbanistica ha perso gli originari caratteri condizionali
proponendosi come mera misurazione quantitativa; la legge stabilisce la quantità di spazio da
destinare alle attrezzature necessarie alla vita associata, spazio inteso come superficie di terreno ed
espresso in mq per abitante. La discussione che si è aperta ormai da molti anni sull’utilità o meno
dello standard inteso in termini esclusivamente quantitativi ha portato alla determinazione di vari
spunti legislativi che alcune regioni hanno colto più di altre declinando il concetto di standard in
termini decisamente innovativi individuando alcune procedure, quali la perequazione e la
compensazione o addirittura la esecuzione diretta da parte dei privati al fine di garantire oltre alla
quantità la qualità degli spazi da destinare alla collettività.
In riferimento alla situazione del nucleo in questione le criticità riscontrate riguardano sia le quantità
degli standard rilevati sia la loro qualità: in parole semplici gli standard sono insufficienti e anche
poco fruibili.
I problemi quindi sono due: quantità e qualità; il primo emerge dall’analisi dello strumento
urbanistico vigente e il secondo dall’osservazione della effettiva fruibilità degli standard previsti.
Il problema relativo alla QUANTITA’ di standard riguarda la dotazione che il Prg vigente ha previsto
e quanto è stato realmente attuato; andando a “misurare” le aree destinate allo standard ed incrociando
i dati desunti dallo strumento generale con quelli verificati dal sopralluogo e quelli disegnati
informaticamente, risulta che le aree pubbliche esistenti non siano sufficienti alla dotazione di
standard previsto dalla legge. Altro aspetto fondamentale è che tra gli standard attuati dal piano sono
state computate delle aree che da D.M. 1444/68 non sono definite propriamente come tali.
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
La localizzazione e il dimensionamento delle attrezzature e degli spazi pubblici
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
COMUNE DI ROCCA PRIORA
Il problema relativo alla QUALITA’ degli standard riguarda la reale fruibilità delle aree pubbliche
previste; dal rilievo dello stato di fatto, indipendentemente dalle previsioni dello strumento generale,
risulta una superficie di standard realmente utilizzata dai cittadini piuttosto inferiore a quella minimo
prevista dalla legge.
L’attuazione parziale del Prg vigente e le trasformazioni avvenute da allora sul territorio hanno
prodotto una forte dicotomia tra ciò che era previsto sulla carta e ciò che è stato realmente attuato:
diverse aree destinate ad ospitare attrezzature pubbliche di servizio alla residenza non sono state
realizzate, provocando non solo una carenza di standard per la popolazione ma anche una perdita di
identità per il quartiere stesso, che si vede caratterizzato da vuoti urbani, parti di territorio incolte in
stato di abbandono e degrado.
Sia nelle aree interne al perimetro del nucleo che nelle aree immediatamente limitrofe risulta una
totale assenza di spazi pubblici destinati alla collettività.
La Variante individua delle aree strategiche posizionate lungo la Via Mediana, che diventa il nuovo
asse stradale di servizio all’intero insediamento e assume caratteristiche di importanza fondamentale
per la collettività: aree per attrezzature collettive alla porta dell’insediamento, un grande parco
centrale che attraversa trasversalmente il nucleo ed altre aree destinate a servizi dislocate sulle
viabilità principali.
Complessivamente nei comparti di progetto circa il 50 % della superficie totale viene ceduta
all’amministrazione comunale; sottraendo la superficie delle strade pubbliche, la quantità di
standard che viene garantita dall’attuazione dei comparti è di 94.962 mq.
Complessivamente rispetto alla totale assenza di standard la variante garantisce quindi una superficie
totale di 94.962 mq corrispondente ad una dotazione procapite di 21 mq.
Al fine di acquisire tali aree la Variante opera in regime perequativo prevedendo l’acquisizione di
aree pubbliche attraverso la cessione gratuita delle aree.
Nella localizzazione degli spazi pubblici la Variante si è preoccupata di individuare in maniera
bilanciata il loro peso all’interno del perimetro del nucleo.
Il progetto di Variante prevede una localizzazione razionale delle superfici pubbliche all’interno del
piano. Tale disposizione delle aree pubbliche è tuttavia suscettibile di variazioni in quanto la scelta
puntuale delle attrezzature pubbliche sarà operata dall’amministrazione comunale in relazione alle
precise esigenze programmatiche.
Per la localizzazione e il dimensionamento degli standard si faccia riferimento all’elaborato
denominato “Localizzazione degli standard su mappa catastale” - (Codice: RP_NA3_10).
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
La localizzazione e il dimensionamento delle attrezzature e degli spazi pubblici
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Variante Speciale ai sensi della L.R.28/80
del “Nucleo n.3 – Piani di Caiano”
1.12.
INFRASTRUTTURE A RETE: IPOTESI PROGETTUALI
Secondo quanto è emerso dal sopralluogo effettuato, il nucleo 3, o Piani di Caiano, andrebbe
migliorato dal punto di vista della viabilità, andando a rafforzare quelli che sono i due assi principali
del nucleo, ossia Via Anagnina Rocca di Papa e Via della Mediana. Sarebbe opportuno aggiungere
un asse, per rendere più scorrevole il traffico locale, individuato in Viale della Galassia, che si riparte
da via Tuscolana tramite una rotatoria e che però risulta chiusa all’incrocio con Via della Mediana.
Se la strada è di proprietà privata, ad esclusivo servizio del condominio Piani di Caiano, bisognerebbe
chiedere che venga resa ad uso pubblico.
Inoltre, a servizio dei nuovi comparti CS1 e CS2, si prevede la realizzazione di due nuove strade
(Tracciato D e Tracciato E, elaborato “Infrastrutture a rete di progetto” - (Codice RP_NA9_11a),
caratterizzate da una larghezza di 9 metri con un marciapiede laterale unico da 1,5 metri, e banchine
da 0,25 cm; mentre per i comparti CS3 e CS4 è prevista la realizzazione di una strada di larghezza 10
metri con i marciapiedi di larghezza 1,25 metri su entrambi i lati (Tracciato F e Tracciato G, elaborato
“Infrastrutture a rete di progetto” - (Codice RP_NA9_11b).
Il comparto CS5 risulta già servito da una strada che però risulta però troppo stretta e poco agibile.
Sarà quindi ampliata e portata ad una larghetta totale di 9 metri con un marciapiede laterale unico da
1,5 metri, e banchine da 0,25 cm (Tracciato H elaborato “Infrastrutture a rete di progetto” - (Codice
RP_NA9_11a).
Le strade di nuova progettazione saranno dotate, per quanto possibile con la tipologia realizzata, di
una rete di pubblica illuminazione, e se necessario di energia elettrica e telefonia.
La rete fognaria verrà progettata in base ai servizi e alle abitazioni previste all’interno dei singoli
comparti e si collegheranno a quelle già esistenti, così come pure la rete idrica.
Per quanto riguarda la rete della pubblica illuminazione, come è stato già anticipato, essa è presente
su tutta l’area ma in maniera disuniforme. Sarebbe opportuno uniformare il tutto, sia dal punto di
vista del paesaggio che del decoro urbano, con pali di uguale dimensione, individuata nell’altezza di
6 metri.
I tralicci dei pubblici servizi, telefonia ed elettricità, andrebbero interrati per la sicurezza ma anche
per una questione di decoro urbano.
Anche sulle nuove strade di progetto sarà realizzata la linea della pubblica illuminazione.
E’ inoltre possibile prevedere dei marciapiedi sulle due arterie principali.
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Via Anagnina Rocca di Papa risulta idonea alla loro realizzazione, per una larghezza minima di 1,5
metri su entrambi i lati, su tutto il suo sviluppo tranne che nell’ultimo tratto che si raccorda con la
Via Tuscolana in quanto troppo stretto.
Su via della Mediana è possibile realizzare i marciapiedi tranne che su alcuni tratti dove bisognerebbe
eventualmente chiedere l’esproprio di una parte di terreno, oppure intervallarli con una serie di
elementi parapedonali.
Molto importante è anche la sistemazione delle fermate dei mezzi di trasporto pubblico, soprattutto
per garantire la sicurezza dei cittadini. Ove possibile bisognerebbe inserire dei golfi di fermata.
Le strisce di delimitazione della fermata dei veicoli in servizio di trasporto pubblico collettivo di linea
sono costituite da una striscia longitudinale gialla discontinua, posta ad una distanza minima di 2,70
m dal marciapiede o dalla striscia di margine continua, e da due strisce trasversali gialle continue che
si raccordano perpendicolarmente alle precedenti; nel caso di golfi di fermata le strisce trasversali
possono non essere tracciate. La larghezza delle strisce è di 12 cm. La zona di fermata è suddivisa in
tre parti: la prima e l'ultima di lunghezza pari a 12 m, necessarie per l'effettuazione delle manovre di
accostamento al marciapiede e di reinserimento nel flusso di traffico da parte del veicolo; la zona
centrale deve avere una lunghezza minima pari alla lunghezza, maggiorata di 2 m, del veicolo più
lungo che effettua la fermata.
La prima e l'ultima parte possono essere evidenziate mediante tracciamento di una striscia gialla a zig
zag. Sulla pavimentazione all'interno della zona di fermata deve essere apposta l'iscrizione BUS.
Nelle zone di fermata è vietata la sosta dei veicoli.
Lungo le strade extraurbane, dove le fermate degli autobus, dei filobus e degli scuolabus possono
costituire intralcio o pericolo per la circolazione, per la ristrettezza della carreggiata stradale, si
devono prevedere, di massima, apposite piazzole di fermata fuori della carreggiata.
Le piazzole di fermata devono avere una larghezza minima di 3 m in corrispondenza della fermata e
una lunghezza minima di 12 m. Inoltre, dovranno essere provviste di raccordi di entrata e uscita di
lunghezza minima 30 m. Le piazzole di fermata devono essere completate da un marciapiede o
apposita isola rialzata, opportunamente attrezzati, per la sosta dei passeggeri in attesa.
Si è notato inoltre la carenza di una valida rete di convogliamento e smaltimento delle acque
meteoriche. Sul primo tratto di via della Mediana, che parte da via Tuscolana fino all’incrocio con
Via Anagnina Rocca di Papa, andrebbe rafforzata con l’aggiunta di una serie di griglie di scolo e di
raccolta. Necessita invece di un progetto più approfondito il secondo tratto di via della Mediana e Via
Anagnina Rocca di Papa.
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Infine, per la sicurezza stradale andrebbe sistemata la segnaletica orizzontale su tutte le arterie del
nucleo.
All’interno del nucleo sono state ipotizzate inoltre una serie di zone dove potrebbero essere realizzati
dei nuovi parcheggi a servizio soprattutto delle nuove aree a concentrazione edilizia.
Infatti la problematica della sosta investe inevitabilmente la circolazione dei veicoli all’interno delle
città; è fondamentale quindi la creazione di luoghi destinati al ricovero degli autoveicoli in sosta, che
rivestono una valenza funzional-spaziale di sempre maggiore importanza all’interno dello sviluppo
urbanistico-architettonico delle città.
Per poter ottimizzare la progettazione e realizzazione dei parcheggi è di fondamentale importanza
analizzare le tipologie di realizzazione del singolo posto auto che discende dalle dimensioni di
ingombro dell’autovettura stessa e dei relativi spazi di manovra. La difficoltà della manovra dipende
sia dalla larghezza dello stallo che dalla profondità dello spazio di manovra antistante. La diversa
disposizione che può adottare il posto auto nei confronti della corsia di accesso al posto auto stesso
caratterizza la tipologia delle disposizioni e dei moduli base di cui si compongono i parcheggi.
L’angolo di inclinazione dello stallo nei confronti del senso di marcia della corsia di accesso può
essere di 0° (posteggi a nastro, paralleli al senso di marcia della corsia di accesso); di 90° (posteggi a
pettine, perpendicolari al senso di marcia della corsia di accesso); di 30°, 45° o 60° (posteggi a dente
di sega, inclinati in modo vario rispetto al senso di marcia della corsia di accesso).
Tali differenziazioni comportano la possibilità di variare architettonicamente il disegno del piano di
parcamento del parcheggio risparmiando spazio a parità di autovetture o aumentando il numero di
posti disponibili a parità di spazio fruibile. Le principali differenze a parità di numero di posti auto
sono:
-
-
Dimensione totale del parcheggio: il parcheggio più economico dal punto di vista dello spazio
necessario è quello a pettine, seguito, con un incremento del 25%, da quello a nastro. I
posteggi a dente di sega hanno uno scarto percentuale tra loro di circa il 10% ed occupano
meno spazio più grande è l’angolo di inclinazione rispetto alla corsia di accesso;
Velocità e facilità di manovra, ossia come si entra e come si esce dal posto auto: si è riscontrato
che il posto auto perpendicolare al senso di marcia all’interno della corsia è quella più
problematico dal punto di vista della manovra e quindi dei tempi di utilizzo; in questo senso i
parcheggi più funzionali sono quelli a dente di sega.
Nella progettazione e realizzazione di un luogo di sosta va tenuto in considerazione anche l’impatto
sul paesaggio; è di fondamentale importanza schermare il più possibile l’area a parcheggio, o
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comunque creare una separazione psicologica, una schermatura delle aree destinate alla circolazione
delle automobili e dei pedoni da quelle destinate alla sosta dei veicoli.
La separazione può avvenire tramite elementi decorativi naturalistici con siepi, muretti, avvallamenti
del terreno, cambiando la pavimentazione e via dicendo.
All’interno del parcheggio la disposizione degli stalli rispetto alle corsie di percorrenze può essere
segnalata in vari modi; la pavimentazione in asfalto delle strade può essere sostituita da gettate di
cemento grezzo o colorato, blocchetti di cemento prefabbricati di vario colore, pietra a spacco, ciottoli
di fiume, ghiaia, erba e piante in genere.
Le linee di divisione degli stalli sono ottenibili tramite la colorazione della superficie o inserendo
nella pavimentazione blocchetti o pietre di colore diverso.
Da non dimenticare poi l’importanza dell’arredo verde; le essenze arboree sono fondamentali per
mascherare le automobili, per il mantenimento del microclima, per la creazione di un movimento, per
l’attenuazione delle temperature estive e anche come barriere cromatiche e architettoniche.
Inoltre, secondo il D.M. 14 giugno 1989, n.236, nelle aree di parcheggio devono comunque essere
previsti, nella misura minima di 1 ogni 50 o frazione di 50, posti auto di larghezza non inferiore a m
3,20,
e
riservati
gratuitamente
ai
veicoli
al
servizio
di
persone
disabili.
Detti posti auto, opportunamente segnalati, sono ubicati in aderenza ai percorsi pedonali e nelle
vicinanze dell'accesso dell'edificio o attrezzatura.
Due ipotesi di parcheggi sono riportate nell’elaborato “Infrastrutture a rete di progetto” - (Codice
RP_NA9_11c).
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1.13.
LA PREVISIONE SOMMARIA DI SPESA
Applicando i prezzi ricavati dal Tariffario R.L. 2007 e da analisi e indagini di mercato i costi sommari
per le opere di urbanizzazione primaria previste all'interno del Piano risultano essere i seguenti:
OPERE STRADALI
Movimenti di materie
Sovrastruttura
Marciapiedi
Cigli
Segnaletica
Sistemazione a verde
TOTALE OPERE STRADALI
FOGNATURE ACQUE NERE
Tubazioni in polietilene corrugato
Pozzetti di ispezione e/o salto
Impianto di depurazione e/o sollevamento
TOTALE ACQUE NERE
FOGNATURE ACQUE CHIARE
Tubazioni in polietilene corrugato
Pozzetti di ispezione e/o salto
Caditoie stradali
TOTALE ACQUE CHIARE
€ 3.252.128,90
€ 909.831,67
€ 933.927,67
€ 328.204,12
€ 42.375,72
€ 87.244,13
39,14%
10,95%
11,24%
3,95%
0,51%
1,05%
€ 5.553.712,21
€ 377.227,01
€ 86.413,24
€ 337.343,98
4,54%
1,04%
4,06%
€ 800.984,23
€ 901.522,70
€ 164.517,51
€ 183.628,13
10,85%
1,98%
2,21%
€ 1.249.668,34
RETE IDRICA
Tubazioni in polietilene
Pozzetti di diramazione, sfiato, scarico etc.
TOTALE RETE IDRICA
€ 255.916,12
PUBBLICA ILLUMINAZIONE
€ 361.439,98
4,35%
€ 87.244,13
1,05%
€ 208.555,02
€ 47.361,10
RETE TELEFONICA ELETTRICA E DEL
GAS
TOTALE GENERALE PER LAVORI
Relazione Tecnica e Previsione di Spesa
2,51%
0,57%
€ 8.308.965,00 100,00%
La previsione sommaria di spesa
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