Affitto di azienda
Articolo 2561 - USUFRUTTO DELL’AZIENDA
[1] L’usufruttuario dell’azienda deve esercitarla sotto la ditta che la
contraddistingue.
[2] Egli deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e
in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli
impianti e le normali dotazioni di scorte.
[3] Se non adempie a tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla
gestione dell’azienda, si applica l’articolo 1015.
[4] La differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio e al
termine dell’usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori
correnti al termine dell’usufrutto.
Definizione di azienda
2555. Nozione. — 1. L'azienda è il
complesso dei beni organizzati
dall'imprenditore (c. 2082 ) per l'esercizio
dell'impresa
AFFITTO DI AZIENDA
DEFINIZIONI :
LOCAZIONE
CONCESSIONE TEMPORANEA IN
GODIMENTO (1571 C.C.) DIETRO
CORRISPETIVO
OGGETTO
COSA PRODUTTIVA
AFFITTO
1615 - 1654
DESTINAZIONE ECONOMICA
CURA DELLA GESTIONE
DIRITTO AI FRUTTI E UTILITA’
INTERESSE DELLA
PRODUZIONE
CARATTERISTICHE ESSENZIALI
AFFITTANTE :
OBBLIGO DI CONSEGNA AZIENDA
OBBLIGO DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA
DIRITTO DI CONTROLLO
DIRITTO DI CONSEGUIMENTO CANONE
AFFITTUARIO :
OBBLIGO DI CURARE LA GESTIONE
OBBLIGO DI CORRESPONSIONE CANONE
OBBLIGO DI MANUTENZIONE ORDINARIA
FORMA DEL CONTRATTO
ANTE 4.9.93
PER IMPRESE SOGGETTE A REGISTRAZIONE
FORMA SCRITTA “AD PROBATIONEM”
DI FATTO OBBLIGATORIA
POST 4.9.93
(L. 310/93)
FINALITA’
PUBBLICITA’
2556 II c. C.C.
PER IMPRESE SOGGETTE A REGISTRAZIONE
FORMA SCRITTA
AD SUBSTANTIAM
O
AD PROBATIONEM
PUBBLICITA’ PASSAGGIO DELLA GESTIONE
Forma del contratto
2556 - Imprese soggette a registrazione.
1. Per le imprese soggette a registrazione (c. 2195,
2200) i contratti che hanno per oggetto il trasferimento
della proprietà o il godimento dell'azienda devono
essere provati per iscritto (c. 2725), salva l'osservanza
delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei
singoli beni che compongono l'azienda (c. 1350) o per
la particolare natura del contratto (c. 162, 782, 1543).
2. I contratti di cui al primo comma, in forma pubblica o
per scrittura privata autenticata, devono essere
depositati per l'iscrizione nel registro delle imprese, nel
termine di trenta giorni, a cura del notaio rogante o
autenticante.
DIVIETO DI CONCORRENZA
FINALITA’
SOGGETTO OBBLIGATO
TUTELA AFFITTUARIO
CONCEDENTE
DURATA : SINO A SCADENZA CONTRATTO
DEROGABILITA’ / IMPLEMENTAZIONE
Divieto di concorrenza
2557. Divieto di concorrenza.
1. Chi aliena l'azienda deve astenersi, per il periodo di
cinque anni dal trasferimento, dall'iniziare una nuova
impresa che per l'oggetto, l'ubicazione o altre
circostanze sia idonea a sviare la clientela dell'azienda
ceduta (c. 2125, 2229 ss., 2596).
…
4. Nel caso di usufrutto (c. 2561) o di affitto (c. 2562)
dell'azienda il divieto di concorrenza disposto dal primo
comma vale nei confronti del proprietario o del locatore
per la durata dell'usufrutto o dell'affitto.
OBBLIGO DI CONSERVAZIONE
DELL’ EFFICIENZA
OBBLIGO GENERALE :
CONSERVAZIONE EFFICACIA AZIENDA/RAMO
INVENTARIO INIZIALE
CONGUAGLIO IN
DENARO
INVENTARIO FINALE
DEROGABILE
OBBLIGO DI CONSERVAZIONE
DELL’ EFFICIENZA
AFFITTO = CONCESSIONE TEMPORANEA IN GODIMENTO
NON C’E’ TRASFERIMENTO
DI PROPRIETA’
IMPUTAZIONE
QUOTE DI
AMMORTAMENTO
AFFITTUARIO
AFFITTANTE
OBBLIGO DI
CONSERVAZIONE
EFFICACIA
Successione nei contratti
CONTRATTI
(2558 C.C.)
REGOLA GENERALE
CONDIZIONI : -
SUBINGRESSO
STIPULATI ANTERIORMENTE AL TRASFERIMENTO
INERENTI L’ATTIVITA’
NON PERSONALI
NON COMPLETAMENTE ESEGUITI
Successione nei contratti
2558. Successione nei contratti.
1. Se non è pattuito diversamente, l'acquirente
dell'azienda subentra nei contratti (c. 1406) stipulati per
l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano
carattere personale (c. 2112, 2610; l. aut. 132) (1).
2. Il terzo contraente può tuttavia recedere dal
contratto (c. 1373) entro tre mesi dalla notizia del
trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in
questo caso la responsabilità dell'alienante.
3. Le stesse disposizioni si applicano anche nei
confronti dell'usufruttuario e dell'affittuario per la durata
dell'usufrutto e dell'affitto
CREDITI (2559 C.C.)
RAPPORTI OBBLIGATORI SORTI DA CONTRATTI
PERFEZIONATI DA UNA PARTE
AUTOMATICA
CESSIONE CREDITI
SOLO PER DISPOSIZIONE
CONTRATTUALE
DEROGA
DEBITI (2560 C.C.)
ACCOLLO AUTOMATICO
NO
DISPOSIZIONE CONTRATTUALE
RESPONSABILITA’ SOLIDALE
PER DEBITI
INERENTI
ANTERIORI
RISULTANTI DALLE SCRITTURE CONTABILI
RAPPORTI DI LAVORO (2112 C.C.)
SE TRASFERIMENTO COMPLESSO FUNZIONALE DEI BENI
CONTINUITA’ RAPPORTI DI LAVORO
MANSIONI
QUALIFICHE
RETRIBUZIONI
ANZIANITA’
PREAVVISO
RESPONSABILITA’ SOLIDALE
DEROGA 2560, II c., C.C.
PROCEDURA LIBERATORIA 410 - 411 CPC
RETROCESSIONE AZIENDA
TUTELA CONTRATTUALE
Diritti dei lavoratori
2112. Mantenimento dei diritti dei lavoratori in caso di
trasferimento d'azienda.
1. In caso di trasferimento d'azienda (c. 2556), il rapporto di
lavoro continua con il cessionario ed il lavoratore conserva
tutti i diritti che ne derivano (c. 2558).
2. Il cedente ed il cessionario sono obbligati, in solido (c.
1292 ss.), per tutti i crediti che il lavoratore aveva al tempo
del trasferimento. Con le procedure di cui agli artt. 410 e 411
del codice di procedura civile il lavoratore può consentire la
liberazione del cedente dalle obbligazioni derivanti dal
rapporto di lavoro.
3. Il cessionario è tenuto ad applicare i trattamenti economici
e normativi previsti dai contratti collettivi nazionali, territoriali
ed aziendali vigenti alla data del trasferimento, fino alla loro
scadenza, salvo che siano sostituiti da altri contratti collettivi
applicabili all'impresa del cessionario. L'effetto di sostituzione
si produce esclusivamente fra contratti collettivi del
medesimo livello.
… segue 2112 Mantenimento dei diritti dei lavoratori in caso di
trasferimento d'azienda.
4. Ferma restando la facoltà di esercitare il recesso ai sensi della
normativa in materia di licenziamenti, il trasferimento d'azienda non
costituisce di per sé motivo di licenziamento. Il lavoratore, le cui
condizioni di lavoro subiscono una sostanziale modifica nei tre mesi
successivi al trasferimento d'azienda, può rassegnare le proprie
dimissioni con gli effetti di cui all'art. 2119, primo comma.
5. Ai fini e per gli effetti di cui al presente articolo si intende per
trasferimento d'azienda qualsiasi operazione che, in seguito a
cessione contrattuale o fusione, comporti il mutamento nella titolarità di
un'attività economica organizzata, con o senza scopo di lucro,
preesistente al trasferimento e che conserva nel trasferimento la
propria identità a prescindere dalla tipologia negoziale o dal
provvedimento sulla base del quale il trasferimento è attuato ivi
compresi l'usufrutto o l'affitto di azienda (c. 2561, 2562). Le
disposizioni del presente articolo si applicano altresì al trasferimento di
parte dell'azienda, intesa come articolazione funzionalmente autonoma
di un'attività economica organizzata, identificata come tale dal cedente
e dal cessionario al momento del suo trasferimento.
6. Nel caso in cui l'alienante stipuli con l'acquirente un contratto di
appalto la cui esecuzione avviene utilizzando il ramo d'azienda oggetto
di cessione, tra appaltante e appaltatore opera un regime di solidarietà
di cui all'art. 1676
Procedura trasferimento di azienda in cui siano occupati più di 15
lavoratori
A decorrere dal 1º luglio 2001, l'art. 2, d.lg. 2 febbraio 2001, n. 18, così dispone: «All'art. 47
della l. 29 dicembre 1990, n. 428, i commi 1, 2, 3 e 4 sono sostituiti dai seguenti: “1. Quando si
intenda effettuare, ai sensi dell'art. 2112 del codice civile, un trasferimento d'azienda in cui
sono complessivamente occupati più di quindici lavoratori, anche nel caso in cui il trasferimento
riguardi una parte d'azienda, ai sensi del medesimo art. 2112, il cedente ed il cessionario
devono darne comunicazione per iscritto almeno venticinque giorni prima che sia perfezionato
l'atto da cui deriva il trasferimento o che sia raggiunta un'intesa vincolante tra le parti, se
precedente, alle rispettive rappresentanze sindacali unitarie, ovvero alle rappresentanze
sindacali aziendali costituite, a norma dell'art. 19 della l. 20 maggio 1970, n. 300, nelle unità
produttive interessate, nonché ai sindacati di categoria che hanno stipulato il contratto collettivo
applicato nelle imprese interessate al trasferimento. In mancanza delle predette
rappresentanze aziendali, resta fermo l'obbligo di comunicazione nei confronti dei sindacati di
categoria comparativamente più rappresentativi e può essere assolto dal cedente e dal
cessionario per il tramite dell'associazione sindacale alla quale aderiscono o conferiscono
mandato. L'informazione deve riguardare: a) la data o la data proposta del trasferimento; b) i
motivi del programmato trasferimento d'azienda; c) le sue conseguenze giuridiche, economiche
e sociali per i lavoratori; d) le eventuali misure previste nei confronti di questi ultimi. || 2. Su
richiesta scritta delle rappresentanze sindacali o dei sindacati di categoria, comunicata entro
sette giorni dal ricevimento della comunicazione di cui al comma 1, il cedente e il cessionario
sono tenuti ad avviare, entro sette giorni dal ricevimento della predetta richiesta, un esame
congiunto con i soggetti sindacali richiedenti. La consultazione si intende esaurita qualora,
decorsi dieci giorni dal suo inizio, non sia stato raggiunto un accordo. || 3. Il mancato rispetto,
da parte del cedente o del cessionario, degli obblighi previsti dai commi 1 e 2 costituisce
condotta antisindacale ai sensi dell'art. 28 della l. 20 maggio 1970, n. 300. || 4. Gli obblighi
d'informazione e di esame congiunto previsti dal presente articolo devono essere assolti anche
nel caso in cui la decisione relativa al trasferimento sia stata assunta da altra impresa
controllante. La mancata trasmissione da parte di quest'ultima delle informazioni necessarie
non giustifica l'inadempimento dei predetti obblighi”».
Affitto di azienda
MANTENIMENTO DELLA STRUTTURA AZIENDALE
IL CONDUTTORE
[1] NON PU0’ MODIFICARE LA DESTINAZIONE ECONOMICA.
[2] DEVE ESSERE CONSERVATA LA NATURALE DOTAZIONE DI
SCORTE.
[3]
DEVE GARANTIRE IL MANTENIMENTO
DELL’ORGANIZZAZIONE E DEGLI IMPIANTI.
EFFICIENTE
Quindi, deve effettuare le manutenzioni
ordinarie necessarie per mantenere la
funzionalità degli impianti.
Affitto di azienda
MANUTENZIONI STRAORDINARIE
A CARICO DI CHI?
TESI CONTRAPPOSTE TRA CHI SOSTIENE L’APPLICAZIONE
DELL’ARTICO 2561, COMMA 2, C.C. E CHI APPLICA
L’ARTICOLO 1621 C.C. IN MATERIA DI LOCAZIONE
Opportunità che le spese siano poste a
carico del locatore o del conduttore con
regolamentazione in contratto.
Affitto di azienda
EFFICIENZA DEGLI IMPIANTI
MANTENERE INALTERATO IL COMPLESSO
AZIENDALE INTESO NELLA SUA GLOBALITA’
Sostenimento
delle
spese necessarie per la
sostituzione e il rinnovo
degli impianti
Immissione di nuovi
beni in luogo di quelli
non più idonei
INVENTARIO INIZIALE
TRASFERIMENTO C.N
AFFITTANTE
AFFITTUARIO
RESTITUZIONE C.N
INVENTARIO FINALE
Affitto di azienda
DEROGA DELL’ART. 2561, C. 2, C.C.
EFFETTI DELLA DEROGA
Gli
interventi
di
manutenzione sono a
carico del proprietario
Il
canone
può
includere una quota
ideale imputabile al
deperimento dei beni
Non si procede a
conguagli imputabili al
deperimento dei beni al
termine del contratto
Affitto di azienda
DEROGA DELL’ART. 2561, C. 2, C.C.
E’ POSSIBILE DEROGARE ALL’OBBLIGO
DI SOSTITUZIONE DEI BENI?
Se
derogo,
no
differenze quantitative
in inventario
1)
La
deroga
sembra contrastare
con la figura di
imprenditore
che
assume
il
conduttore
Anche in questa ipotesi,
meglio precisare con
clausole contrattuali
Affitto di azienda
DIFFERENZE INVENTARIALI
Qualitative:
In relazione al deperimento e deterioramento dei beni
per effetto dell’uso fattone dal conduttore, e di cui egli
avrà tenuto conto mediante accantonamento di quote di
ammortamento (per ricostituzione beni in affitto);
Quantitative:
• imputabili ai beni sostituiti e mancanti
all’inventario iniziale
• imputabili ai beni “in più” e presenti
all’inventario iniziale
rispetto
rispetto
Affitto di azienda
DIFFERENZE INVENTARIALI
Caso 1 – nessuna dismissione e nessuna addizione
A fine affitto saranno restituiti i medesimi beni A e B assunti all’inizio; la
differenza inventariale sarà solo di natura qualitativa, e imputabile al
deperimento dei beni predetti, dovuta all’uso fattone dal conduttore. In tale
ipotesi, come detto in precedenza, la somma che copre la differenza
qualitativa è dovuta se non è intervenuta deroga al c. 2 dell’articolo 2561
C.C.
Caso 2 – bene A dismesso e non sostituito – bene B mantenuto
In questo caso avremo una differenza quantitativa imputabile alla
dismissione del bene A, non sostituito, e una qualitativa imputabile al bene
B.
- Segue -
Affitto di azienda
DIFFERENZE INVENTARIALI
Caso 3 – bene A dismesso e sostituito con un bene C mantenuto
In questo caso avremo una differenza quantitativa imputabile alla
dismissione del bene A, ma che dovrà essere quantificata in funzione del
valore del nuovo bene C. In sostanza non è detto che, per effetto di tale
sostituzione, e solo riguardando questa, sia il conduttore a dover
corrispondere una somma al concedente. Resta fermo quanto già detto a
proposito della differenza qualitativa imputabile al bene B. Sulla scorta di
questi esempi si potranno articolare anche altre ipotesi più complesse.
Affitto di azienda
DIFFERENZE INVENTARIALI
La differenza inventariale è data quindi da una somma algebrica di
valori derivanti:
1. dal deperimento dei beni concessi in godimento per effetto
dell’uso
perdita a valore e non a quantità
2. dalle dismissioni (e mancate reintegrazioni) dei beni presenti a
inizio affittanza eliminati dal processo produttivo per scelte del
conduttore
decremento di quantità (e valore)
3. dalle immissioni nel processo produttivo di beni assenti a inizio
affittanza per scelte del conduttore
incremento di quantità (e valore)
RISULTATO ECONOMICO DI FINE AFFITTO
DIFFERENZA
INVENTARIALE
= CONGUAGLIO
DIFFERENZA
INVENTARIALE
= CONGUAGLIO
=
QUOTE AMM.
IMPUTATE
AFFITTUARIO
>
QUOTE AMM.
IMPUTATE
AFFITTUARIO
NESSUN R.E.
R.E.N. AFFITTUARIO
R.E.P. AFFITTANTE.
DIFFERENZA
INVENTARIALE
= CONGUAGLIO
<
QUOTE AMM.
IMPUTATE
AFFITTUARIO
R.E.N. AFFITTANTE
R.E.P. AFFITTUARIO
Affitto di azienda
GIURISPRUDENZA DELLA CASSAZIONE
La CASSAZIONE afferma che:
• l’avviamento dell’azienda, costituendone una qualità essenziale,
non può farsi rientrare tra le consistenze che costituiscono, invece,
elementi materiali o immateriali della sua struttura, e non fruisce,
perciò, dell’indennizzo previsto dall’ultimo comma dell’art. 2561 c.c.
solo per gli incrementi di queste ultime prodotti dall’usufruttuario o
dall’affittuario (sentenza 1007 del 20.3.1976);
• nell’affitto di azienda la differenza tra le consistenze di inventario
all’inizio e al termine del rapporto di affitto è regolata in denaro sulla
base dei valori correnti al termine dell’affitto. Ai fini di detta verifica è
necessario, pertanto, l’esistenza in concreto di un inventario iniziale
(sentenza 993 del 28.1.2002);
• la differenza tra consistenze d’inventario all’inizio e alla fine del
rapporto devono essere valutate non solo con riferimento all’aspetto
quantitativo ma anche in relazione ai mutamenti qualitativi.
Affitto di azienda
FONDO ACCANTONAMENTO
DIFFERENZE DI INVENTARIO
L’affittuario, in assenza di deroga al comma 2 dell’art. 2561, ha
l’obbligo di reintegrare il proprietario per la perdita di valore che i
beni subiscono per effetto dell’uso in corso di affitto.
Il fondo che è alimentato da dette quote può essere definito “Fondo
ricostituzione beni in affitto” o “Fondo accantonamento differenze
inventariali”. La sua determinazione avviene facendo riferimento ai
coefficienti di ammortamento, ma tale scelta ha un significato
esclusivamente parametrico. A fine affitto, l’importo complessivo
accantonato al fondo potrà coincidere o meno con la differenza
inventariale determinata a quel momento.
Affitto di azienda
FONDO AMMORTAMENTO BENI IN AFFITTO
E DIFFERENZE INVENTARIALI
1. fondo uguale alla differenza inventariale: non si sono avute
differenze quantitative (non si sono verificate immissioni o
dismissioni); il deperimento è stato calcolato correttamente;
2. fondo superiore alla differenza inventariale: si sono avute
differenze quantitative, dovute essenzialmente a immissioni di beni
nuovi che aumentano il valore finale dell’azienda; più probabilmente
si può ipotizzare che il deperimento sia stato sovrastimato;
eventualmente si pone, più che altro per completezza, una possibile
combinazione dei due fattori;
3. fondo inferiore alla differenza inventariale: si sono avute
differenze quantitative, dovute essenzialmente a dismissioni di
beni presenti a inizio affitto che riducono il valore finale dell’azienda;
il deperimento è stato sottostimato; combinazione dei due fattori.
Affitto di azienda
DIFFERENZE QUALITATIVE
Si propone il seguente esempio:
• l’azienda, al momento dell’inizio dell’affitto, è composta da un solo
bene, in relazione al quale si configurano i seguenti valori contabili:
costo storico:
100
ammortamenti dedotti dal proprietario
50
valore netto del bene
50
• il conduttore, in corso di affitto, stima che la perdita di valore
derivante dall’uso sia di 20 e per quote deduce, tramite
ammortamenti, un identico valore;
• a fine affitto la situazione è quella riassunta nella tabella seguente:
Costo storico
Proprietario
Conduttore
100
Ammortamenti
Valore Netto
50
50
20
30
Affitto di azienda
DIFFERENZE QUALITATIVE
La differenza inventariale – qualitativa è di 20, imputabile al deperimento
dei beni per effetto dell’uso. Questo è il valore che il comma 4 dell’articolo
2561 vuole sia restituito al proprietario. Il valore dei beni all’inizio dell’affitto
era di 50, e questo è l’importo che il conduttore deve sostanzialmente
restituire al proprietario. Poiché al termine dell’affitto il bene esiste ancora,
ancorchè con un valore inferiore, la restituzione della somma di 50 avviene:
• per 30 mediante la restituzione del bene di pari valore;
• per 20 corrispondendo una somma di denaro, che è stata accantonata
mediante quote di ammortamento.
In altri termini si può anche sostenere che il conduttore, all’inizio dell’affitto,
assume nei confronti del proprietario un debito di restituzione pari al valore
netto dei beni oggetto dell’affitto; al termine del contratto il pagamento di
questo debito avviene in forma mista: parte in natura (valore residuo dei
beni a fine affitto) e parte in denaro (somma corrispondente agli
accantonamenti).
- segue -
Affitto di azienda
DIFFERENZE QUALITATIVE
All’estremo, se il bene fosse completamente ammortizzato, e il suo
valore fosse pari a zero, il conduttore avrebbe accantonato altri 30, e
avrebbe corrisposto al concedente solo una somma di denaro, pari a
50.
Se si deroga al disposto del comma 2 dell’articolo 2561, significa che le
parti convengono che la perdita di valore dei beni imputabile all’uso
deve gravare in capo al proprietario. Da ciò deriva che il conduttore non
effettua accantonamenti per la ricostituzione dei beni in affitto e questo,
dal punto di vista fiscale, significa che non può dedurre quote di
ammortamento. In questo caso, comunque, il conduttore non dovrà
corrispondere al proprietario alcuna somma, peraltro con esclusivo
riferimento alle differenze inventariali qualitative.
Affitto di azienda
DIFFERENZE QUANTITATIVE: FONDO
INFERIORE ALLA DIFFERENZA INVENTARIALE
Proprietario
Costo storico
F. Ammortamento
Valore Netto
Bene A
100
20
80
Bene B
200
30
170
TOTALI
300
50
250
Conduttore
Valore inizio
affitto
Ammortamenti
Bene A
80
50
Bene B
170
40
130
0
TOTALI
250
90
130
30
Dismission
e bene B
Valore
netto
30
Affitto di azienda
FONDO INFERIORE ALLA DIFFERENZA
INVENTARIALE
_____________________________________________________________
Diversi
a
Cassa
220
Fondo differenze inventariali
90
Sopravvenienze passive
130
_______________________________________________________
Il proprietario dovrà eseguire le seguenti scritture contabili:
_______________________________________________________
Diversi
a
Diversi
290
Cassa
220
F. Ammortamento bene B
70
F. ammortamento bene A
50
F. ammortamento bene B
40
Bene B
200
_______________________________________________________
Affitto di azienda
CESSIONE DI UN BENE DELL’AZIENDA
AFFITTATA
Si ipotizza questa situazione:
• È presente un fondo ammortamento del locatore;
• Il conduttore, prima di cedere il bene, ha accantonato
ulteriori quote al fondo reintegro;
• Non è prevista deroga all’art. 2561, c.c..
I valori sono i seguenti:
-
Costo storico del bene nell’attivo del locatore: 100
Fondo ammortamento del locatore: 20
Quote accantonate dal conduttore: 30
Corrispettivo di cessione del bene: 70
Affitto di azienda
CESSIONE DI UN BENE DELL’AZIENDA
AFFITTATA
SCRITTURE DEL CONDUTTORE (presa in carico del bene)
BENI DI TERZI IN AFFITTO
a
TERZI PER F. AMMORTAMENTO
TERZI PER VALORE NETTO BENI IN AFFITTO
DIVERSI
20
80
100
La voce “terzi per valore netto beni in affitto” è il debito del conduttore
che deve essere assolto nei confronti del locatore al termine del
contratto. Tale debito potrà essere saldato o con i beni o con differenze
in denaro qualora i beni non siano sufficienti.
Affitto di azienda
CESSIONE DI UN BENE DELL’AZIENDA
AFFITTATA
SCRITTURE DEL CONDUTTORE
ACCANTONAMENTO PER
AMMORTAMENTO
a
CASSA
a
Per rilevazione quota di ammortamento
Per cessione del bene da parte del conduttore
FONDO ACCANTONAMENTO
DIFFERENZE D’INVENTARIO 30
DIVERSI
DEBITO V/LOCATORE
SOPRV. ATTIVA
50
20
70
Affitto di azienda
CESSIONE DI MERCE DELL’AZIENDA AFFITTATA
SCRITTURE DEL CONDUTTORE
ACCANTONAMENTO PER
DIFFERENZE DINVENTARIO
Per consumo delle scorte iniziali
a
FONDO ACCANTONAMENTO
DIFFERENZE D’INVENTARIO
Il metodo presuppone che le scorte affittate siano rilevate tra i conti
d’ordine; il prelevamento dei beni per la vendita e le conseguenti
contabilizzazioni hanno sostanzialmente il significato di far transitare il
valore del bene dal sistema degli impegni e rischi alla contabilità generale.
Con la rilevazione proposta, il debito, ossia la parte del fondo che si
accende a fronte dei prelevamenti, sarà esattamente pari alle scorte
consumate e che dovranno entrare nel calcolo delle differenze inventariali.
Affitto di azienda
CESSIONE DI UN BENE DELL’AZIENDA
AFFITTATA
In definitiva, nello stato patrimoniale del conduttore, è presente un debito
complessivo di 80 pari alla somma tra 30 (corrispondenti alle quote
accantonate al fondo reintegro) e 50 (che rappresentano il valore residuo
del bene al momento della cessione).
In astratto, si può dire che le risorse finanziarie necessarie per il
pagamento di tale debito si sono così formate:
- per 30 grazie agli accantonamenti al fondo reintegro;
-- per 50 dalla vendita del bene.
-Nella sostanza nulla cambia se invece del conto “Debito vs locatore” si
utilizza ancora il conto “Fondo accantonamento differenze di inventario”.
Affittante
Affittuario
Attivo
Crediti
Magazzino
Macchinari
Fabbricati
Totale attivo
1.000
3.000
15.000
50.000
69.000
500
2.500
5.500
27.000
35.500
Passivo
Banche
Fornitori
Altri debiti
Fondo amm.to macch.
Fondo amm.to fabbr.
Capitale Sociale
Riserve disponibili
Totale passivo
7.000
8.000
5.000
5.000
20.000
15.000
9.000
69.000
1.500
2.000
1.000
5.000
5.000
6.000
15.000
35.500
Valori iniziali
Attivo
Crediti
Magazzino
Macchinari
Fabbricati
Totale attivo
Passivo
Fornitori
Altri debiti
Fondo amm.to macch.
Fondo amm.to fabbr.
Capitale netto trasferito
Totale passivo
Inventari
Valori finali
Variazioni
1.000
3.000
15.000
50.000
69.000
800
4.200
16.000
50.000
71.000
-200
1.200
1.000
0
8.000
5.000
5.000
20.000
31.000
69.000
7.500
4.500
8.150
24.000
26.850
71.000
-500
-500
3.150
4.000
-4.150
Capitale netto trasferito iniziale rivalutato
Capitale netto recepito finale rivalutato
Conguaglio in denaro
37.200
27.000
10.200
1
2
Situazione patrimoniale iniziale affittuario
Attivo
Crediti
Magazzino
Macchinari
Fabbricati
Totale attivo
500
2.500
5.500
27.000
35.500
1.500
5.500
20.500
77.000
104.500
Passivo
Banche
Fornitori
Altri debiti
Fondo amm.to macch.
Fondo amm.to fabbr.
Patrimonio c/affittante
Capitale Sociale
Riserve disponibili
Totale passivo
1.500
2.000
1.000
5.000
5.000
0
6.000
15.000
35.500
1.500
10.000
6.000
10.000
25.000
31.000
6.000
15.000
104.500
Prospetto di rilevazione delle differenze di chiusura
Affittante
Variazione del patrimonio
Conguaglio
Sopravvenienza attiva
Affittuario
Quote ammort.to imputate
Variazione poste patrimoniali
Conguaglio dovuto
Sopravvenienza passiva
-7.150
10.200
3.050
7.150
non rileva
10.200
-3.050
Situazione patrimoniale finale affittuario
Attivo
Crediti
Magazzino
Macchinari
Fabbricati
Totale attivo
Passivo
Banche
Fornitori
Altri debiti
Debito Vs affittante
Fondo amm.to macch.
Fondo amm.to fabbr.
Patrimonio c/affittante
Capitale Sociale
Conguaglio dovuto
Riserve disponibili
Patrimonio dell'affittuario
Totale passivo
Iniziale
Var. ramo
1.500
-200
5.500
1.200
20.500
1.000
77.000
0
104.500
1.500
10.000
6.000
0
10.000
25.000
31.000
6.000
0
15.000
21.000
104.500
0
-500
-500
10.200
3.150
4.000
-4.150
-10.200
Finale
1.300
6.700
21.500
77.000
106.500
1.500
9.500
5.500
10.200
13.150
29.000
26.850
6.000
-10.200
15.000
10.800
106.500
Affitto di azienda
ASPETTI FISCALI
Imposte indirette: IVA o imposta di registro
1. Il locatore mantiene la qualifica di imprenditore: imposta fissa di
registro (art. 40 DPR 131/86) e IVA imponibile per affitto azienda
commerciale (art. 3 DPR 633/72)
2. Il locatore non mantiene la qualifica di imprenditore: non rileva
per le società (contra Cassazione 5 febbraio 1996, n. 943):
operazione fuori campo IVA e imposta di registro proporzionale (3%). Si
ha una sospensione dell’attività di impresa
3. cessione di beni in corso di contratto: C.M. 154/E del 2002 – gli
obblighi IVA competono al soggetto cui è ascrivibile l’atto di vendita.
Evitare vendita di beni mobili registrati e di immobili.
4. Differenze inventariali: le somme non sono imponibili IVA in quanto
aventi natura risarcitoria
Affitto di azienda
ASPETTI FISCALI
Imposte dirette
1. Il locatore mantiene la qualifica di imprenditore: il canone
partecipa alla formazione del reddito d’impresa,
2. Il locatore non mantiene la qualifica di imprenditore: i canoni
costituiscono redditi diversi tassati secondo il criterio di cassa:
a) I redditi diversi ex art. 67, comma 1, lett. h) sono pari alla differenza tra
corrispettivi percepiti e spese inerenti alla loro produzione (art. 71,
comma 2, tuir).
b) Spese inerenti = notaio, imposte e spese di manutenzione se gravano sul
proprietario
Affitto di azienda
ASPETTI FISCALI
Imposte dirette
Cessione da parte del locatore che ha perso la qualifica di
imprenditore dell’azienda affittata: il corrispettivo dà luogo a redditi
diversi al netto del costo non ammortizzato.
La plusvalenza non è rateizzabile ma è possibile una percezione rateale
del corrispettivo che determina una proporzione del costo non
ammortizzato al corrispettivo percepito in ciascun periodo di imposta.
Tassazione separata per l’impresa individuale (ex)? dubbi
Art. 17, comma 1, lett. g): “plusvalenze, compreso il valore di
avviamento, realizzate mediante cessione a titolo oneroso di aziende
possedute da più di cinque anni…”
Art. 17, comma 3: per i redditi indicati alle lettere da g) a n del
comma 1) non è richiesto l’esercizio di una impresa commerciale.
Affitto di azienda
ASPETTI FISCALI
Spese di manutenzione
Manutenzione ordinarie e spese incrementative: su beni propri o
su beni di terzi?
Regime ordinario
1) Beni propri
Manutenzione ordinaria e straordinaria: deducibilità con plafond del 5%.
Spese incrementative:capitalizzazione sul costo del bene
2) Beni di terzi: manutenzione ordinaria e straordinaria: deducibilità
nell’esercizio di sostenimento
3) Spese incrementative: ammortamento nella minor tempo tra durata
residua del contratto e periodo in cui si reputa che tali spese esplichino
la loro utilità.