Rigenerare ristrutturando
e ricostruendo per una nuova
qualità dell’abitare
INDICE
Premessa .................................................................................................................. 2
1. Elementi di inquadramento ................................................................................... 3
2. Gli edifici abitativi ................................................................................................. 5
2.1 - Gli interventi conservativi in presenza dell’utenza .......................................... 5
2.2. - Gli interventi di sostituzione, previo allontanamento dell’utenza .................... 6
2.3. - Strumenti operativi e gestionali: modalità flessibili e differenziate ............... 10
3. Gli edifici scolastici ............................................................................................. 11
3.1. La dimensione del tema ................................................................................ 11
3.2. Safety and security ....................................................................................... 12
3.3. Efficienza energetica..................................................................................... 12
3.4. Benessere e comfort ..................................................................................... 13
3.5. Categorie di intervento ammesse e loro caratteristiche discriminanti ............ 13
3.6. Il processo decisionale .................................................................................. 14
4. Gli edifici alberghieri ........................................................................................... 15
5. I capannoni industriali ......................................................................................... 17
PREMESSA
La crisi economica che il paese sta attraversando assume una veste e un rilievo specifico per il
settore edilizio, e d’altra parte proprio il settore edilizio può svolgere, come in altre occasioni, un
ruolo anticiclico importante per superare la recessione, a patto che sappia ri-orientare in modo
sostanziale il proprio campo di intervento.
Per far uscire il settore delle costruzioni dalla crisi che attraversa occorre che esso si misuri con le
principali patologie del patrimonio edilizio italiano, che riguardano la sua ampiezza ridondante, il
suo livello mediamente basso di qualità ed efficienza dovuto all’invecchiamento, il suo forte
contributo ai consumi energetici, la sua dispersione e frammentazione che provoca eccessivo
consumo di suolo e penalizza le possibilità di sistemi di mobilità sostenibile; patologie in larga
misura ascrivibili ad un regime immobiliare basato sulla rendita.
Queste patologie vanno combattute non in termini ideologici, ma con azioni concrete dirette al
contenimento del consumo di suolo, disincentivando l’ulteriore espansione delle città e paesi, e
spostando l’attenzione, le risorse e gli investimenti verso la riqualificazione urbana e la
rigenerazione del patrimonio costruito invecchiato.
Un processo di ri-orientamento del settore e dell’edilizia residenziale in particolare, in grado di
affrontare seriamente, come in parte sta avvenendo, il tema dell’efficienza energetica del
patrimonio edilizio e della riduzione dei consumi energetici in tutto il settore civile.
In Emilia-Romagna si aggiunge, ancor più dopo i pesanti danni prodotti dal terremoto di questi
giorni, il tema dell’adeguamento strutturale del patrimonio edilizio in seguito alla riclassificazione
sismica del territorio regionale.
Un insieme di motivazioni diverse, tutte prepotentemente all’ordine del giorno (freno al consumo di
suolo, risparmio energetico, riduzione delle emissioni in atmosfera, miglioramento strutturale
antisismico degli edifici) estendono il tema della riqualificazione urbana dagli insediamenti dismessi
o comunque obsoleti a tutto il patrimonio edilizio di vecchia data, ossia al patrimonio in uso: da
politica mirata a determinate particolari situazioni si passa alla politica generale; ovvero a forti,
necessarie, politiche di governo territoriale.
Alla progressiva estensione delle motivazioni e del campo di intervento corrisponde anche una
innovazione lessicale: nei documenti più recenti è entrato in uso il termine “rigenerazione
urbana” a cui si è diffusamente attribuito questo significato più ampio: il PTR esprime l’obiettivo
della “rigenerazione del sistema insediativo per renderlo competitivo”.
Visto da un altro punto di vista, quello dello sviluppo economico in generale, la rigenerazione
urbana rappresenta la politica per sostenere il settore delle costruzioni e riconvertirlo per
lavorare a favore della sostenibilità ambientale e territoriale.
CNA Emilia Romagna avvalendosi di Studi Tecnici (Tecnicoop e Studio Ti) con il patrocinio della
Regione Emilia Romagna e l’attenzione di UNIPOL Banca e l’APPI hanno avviato da oltre un anno
un lavoro di studio e di ampio confronto con tutti gli attori pubblici e privati che interagiscono con le
dinamiche dell’importante settore delle costruzioni, per approdare con alcune analisi e proposte di
intervento, che qui si avanzano, verso l’affermazione di un’edilizia sostenibile.
1. ELEMENTI DI INQUADRAMENTO
Il lavoro di circa un anno ha chiarito che la rigenerazione urbana può svilupparsi attraverso più
percorsi progettuali e operativi complementari.
Si sono evidenziate problematiche e potenzialità di intervento diverse in relazione a diverse
tipologie di edifici:
-
edifici residenziali, e fra questi quelli a proprietà unica e quelli particolare problematici a
proprietà frazionata;
-
edifici privati per attività terziarie e fra questi il tema particolarmente importante in
questa regione degli edifici alberghieri;
-
edifici pubblici per servizi, in particolare il vasto patrimonio di edilizia scolastica;
-
capannoni per attività produttive.
Inoltre le modalità di intervento comprendono un range di possibilità da valutare in relazione
concrete situazioni, la cui scelta dipende da molte variabili, non solo di natura tecnica, poiché
rivestono un ruolo discriminante le possibilità o meno di usufruire di detrazioni fiscali e di incentivi
di natura urbanistica.
A) interventi conservativi in presenza dell’utenza, su singoli edifici o componenti o porzioni
degli stessi. Può suddividersi in sottocasi significativi:
a1) intervento conservativo ‘leggero’ (livello 1). Può riguardare gli impianti e l’involucro e non
modifica la sagoma planivolumetrica, come definita dalla R.E.R. (non sono considerate
modifiche della sagoma l’ispessimento dell’involucro o la realizzazione di nuove
canalizzazioni esterne), né incrementa le Superfici utili. L’obiettivo dell’intervento è riferito
essenzialmente al risparmio energetico e all’auto-generazione energetica da fonti
rinnovabili.
Dal punto di vista normativo l’intervento è generalmente inquadrabile come Manutenzione
Straordinaria, Potrebbe ricadere nella Ristrutturazione Edilizia qualora comprenda modifica
della dimensione delle finestre.
a2) intervento conservativo ‘leggero’ (livello 2). Con disagi ancora sopportabili da parte
dell’utenza, può contemplare l’incremento delle Superfici Utili all’interno della sagoma,
attraverso la trasformazione di superfici accessorie, coma la chiusura di logge o la
rifunzionalizzazione di sottotetti.
Gli obiettivi dell’intervento riguardano il risparmio energetico e l’auto-generazione
energetica da fonti rinnovabili, ma anche l’incremento dell’abitabilità e con essa del valore
commerciale dell’immobile.
Dal punto di vista normativo, la rifunzionalizzazione di sottotetti prima non abitabili, la
chiusura di logge, la modifica delle finestrature o realizzazione di controfacciate
configurano un intervento di Ristrutturazione Edilizia.
a3) intervento conservativo ‘pesante’ (livello 3) In casi particolari l’intervento conservativo
potrebbe contemplare, sempre con disagi sopportabili da parte dell’utenza, l’ampliamento
della sagoma e con essa del numero di unità immobiliari. Comprende il caso in cui siano
possibili ampliamenti in pianta, ma anche l’ipotesi, al momento sperimentale, di
sopraelevazione di edifici in linea con portali a secco staticamente indipendenti.
Gli obiettivi dell’intervento riguardano il risparmio energetico e l’auto-generazione
energetica da fonti rinnovabili, ma anche l’incremento del numero di unità immobiliari e
dell’utenza e, con ciò, del valore commerciale dell’immobile.
Dal
punto
di
vista
normativo si configura come ampliamento, ossia Nuova Costruzione (con ciò che consegue
in materia di rispetto delle distanze minime).
B) interventi su singoli edifici previo allontanamento dell’utenza: tali interventi potranno
essere di ristrutturazione completa o di sostituzione (demolizione e ricostruzione), sulla base di
un confronto tecnico-economico delle due soluzioni:
Le finalità si allargano a comprendere il miglioramento o l’adeguamento sismico e, nel caso di
edifici privati, un significativo incremento del valore commerciale dell’immobile.
b1)intervento conservativo di ristrutturazione previo allontanamento dell’utenza. Tutte le
possibilità di intervento di cui sopra possono attuarsi con minori vincoli in fase di cantiere
nel caso in cui si possa operare ad edificio temporaneamente vuoto. Questa modalità può
riguardare in particolare le tipologie edilizie non abitative, nelle quali più facilmente è
possibile una temporanea sospensione dell’attività, quali alberghi, scuole, altri edifici per
servizi. Può riguardare anche gli edifici abitativi, ma per essi, qualora sia stato possibile
superare lo scoglio dello svuotamento, appare maggiormente probabile che convenga
passare alla soglia di intervento successiva, ossia alla demolizione e ricostruzione.
Gli obiettivi dell’intervento riguardano il risparmio energetico e l’auto-generazione
energetica da FER, ma anche il miglioramento sismico e, nel caso di edifici privati,
l’incremento del valore commerciale dell’immobile. Normativamente l’intervento si configura
come Ristrutturazione Edilizia se resta all’interno della sagoma preesistente; ovvero come
ampliamento (ossia Nuova Costruzione) se comporta ampliamento della sagoma.
b2) intervento di demolizione e ricostruzione, ossia sostituzione, che si deve supporre
incentivato dalla possibilità di incremento volumetrico.
Gli obiettivi dell’intervento riguardano la realizzazione di un edificio con elevate prestazioni
energetiche ed antisismico; e il sostanziale incremento del valore commerciale
dell’immobile.
C) interventi alla scala di insediamento, cioè su gruppi di edifici. le finalità si allargano
ulteriormente a riguardare non solo il pieno adeguamento dal punto di vista energetico e
sismico, ma anche il miglioramento della qualità urbana del contesto (dotazioni, immagine
urbana, verde urbano).
Questa terza possibilità sarà data solo in porzioni urbane particolari, sulla base di specifiche
condizioni e possibilità individuate dai Comuni in sede di strumenti urbanistici. Questa peraltro
è anche la modalità di intervento necessaria laddove la mancanza delle distanze legali fra le
costruzioni rendono ancora più difficile intervenire su singoli edifici, al di la dell’adeguamento
degli impianti o dell’involucro.
Infine, un ulteriore nodo da fissare preliminarmente è che le soluzioni su cui lavorare devono
operare dentro alla città costruita o ai suoi sviluppi già programmati, senza comportare consumo
di ulteriore suolo vergine.
2. GLI EDIFICI ABITATIVI
Gli edifici abitativi costituiscono il cuore del problema della rigenerazione, sia per l’entità del
patrimonio (oltre 1.300.000 alloggi in regione costruiti fra il 1946 e il 1991), sia per le particolari
problematiche di intervento dovute alla difficoltà di liberare provvisoriamente l’immobile dall’utenza,
sia alla struttura prevalentemente polverizzata della proprietà.
2.1 - Gli interventi conservativi in presenza dell’utenza
Per quanto riguarda gli edifici residenziali di proprietà privata, gli interventi ‘leggeri’ sono stati finora
l’unica strada praticata e, in mancanza di novità sul piano delle detrazioni fiscali (allargamento
delle detrazioni al caso della demolizione e ricostruzione) e degli incentivi urbanistici (incrementi di
volume), restano tuttora la sola strada effettivamente praticabile.
E le difficoltà a concordare fra tutti i condomini forme di intervento più radicali e complesse farà sì
che, anche laddove si concretizzassero le attese modifiche delle norme fiscali e urbanistiche,
resterà prevedibilmente la modalità di intervento più ampiamente praticata.
Riguardo a questi interventi in presenza dell’utenza, sarebbe tuttavia fondamentale ottenere uno
spostamento da interventi molto parziali (sugli infissi o sugli impianti) ad interventi più organici,
facendo precedere la progettazione ed esecuzione delle opere da una diagnosi completa delle
condizioni dell’edificio (dal punto di vista energetico, acustico, strutturale), in modo da identificare
un insieme di opere che massimizzi il rapporto fra i costi e i reali miglioramenti ottenibili.
Occorrerebbe quindi che l’accesso alle detrazioni fiscali fosse reso più stringente, condizionandolo
alla preliminare esecuzione della diagnosi e alla dimostrazione del raggiungimento di un
sostanziale miglioramento delle prestazioni complessive.
Da un punto di vista tecnico e procedurale, le problematiche di questi interventi ‘leggeri’ sono note
e non presentano difficoltà concettuali: le esigenze da sottolineare riguardano ancora una volta la
completezza della diagnosi, e poi l’utilizzo delle tecniche e dei materiali più appropriati che il
mercato mette a disposizione.
2.2. - Gli interventi di sostituzione, previo allontanamento dell’utenza
Le difficoltà da affrontare
E’ nota la difficoltà di convincere gli utenti a spostarsi.
L’utenza non è di per sé propensa ad intervenire radicalmente sulla propria residenza, e meno
ancora, in generale, a spostarsi in altra zone. I limiti dell’edilizia esistente sono noti, ma non
percepiti di per sé come stimolo al cambiamento. Il “cambio casa” è motivato solitamente da fattori
di dimensione familiare, più raramente di lavoro. Lo sforzo richiesto (economico, psicologico e
familiare) è tale da limitare i casi all’estrema necessità.
La grande rigidità che caratterizza il mercato immobiliare italiano della residenza, che non ha pari
in Europa, inizia solo adesso ad essere scalfita dalla differenziazione qualitativa del patrimonio
edilizio.
Il prezzo degli alloggi non è ancora sufficientemente differenziato in funzione delle caratteristiche
energetiche, antisismiche e di dotazione di servizi.
I problemi da superare sono:
-
economici: la proposta deve essere conveniente. E’ fondamentale che gli interventi di
rigenerazione urbana con aumento volumetrico siano contemplati dal Decreto Sviluppo del
22 giugno 2012 n. 83. Come abbiamo avuto modo di scrivere, gli incentivi del 50%
chiediamo siano previsti nel caso di abbattimento e ricostruzione solamente per la
volumetria preesistente e non per l’incentivo volumetrico;
-
finanziari: ci devono essere pacchetti di offerta ad hoc per la copertura dell’investimento;
-
operativi: gli utenti non devono inventarsi niente e non si devono sforzare a gestire: ci deve
essere un gestore dell’operazione che si occupa di tutto;
-
sociali di insediamento: (cambiare zona) la nuova collocazione deve avere caratteristiche
almeno analoghe a quella precedente in termini di qualità urbana: vicinanza ai trasporti,
presenza di servizi, verde, paesaggio ecc.;
-
di flessibilità: la gamma delle esigenze è estremamente varia, ed è difficile che una sola
proposta di nuova collocazione soddisfi tutti i condomini;
-
infine normativi: vi sono in molte situazioni problematiche dovute alle distanze fra pareti
finestrate fra gli edifici che consentono solo interventi conservativi oppure di ristrutturazione
anche integrale ma entro al sagoma preesistente, ossia senza ampliamenti, a meno di
operare attraverso piani Particolareggiati, o modificando l’articolo 9 del D.M. 1444 del 2
aprile 1968, consentendo agli edifici una deroga qualora siano rigenerati, cioè abbattuti e
ricostruiti (anche con aumento volumetrico in altezza) al fine di aver fabbricati antisismici,
antiacustici e non energivori. Pertanto si propone di lavorare per una modifica del D.M.
1444 all’art. 9 con queste integrazioni:
Punto 1) Rientrano in questo ambito le ristrutturazioni previste dal D.P.R. 6 giugno 2001 n.
380, che passino dalla demolizione e relative ricostruzioni dei fabbricati anche
con soprelevazioni qualora rientrino in piani di recupero e riconversione urbana.
Punto 2) Non sono riconducibili a nuove costruzioni le ristrutturazioni con demolizione e
relativa ricostruzione in conformità del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380.
Punto 3) Sono ammesse distanze inferiori ai precedenti commi nel caso di piani di
riconversione urbana.
Tra tutti i problemi elencati, uno dei più limitanti è probabilmente la zona, cioè l’abbandono di un
quartiere in cui si sono spesso stratificati legami, relazioni, abitudini che non si vogliono cambiare.
Nel caso che si opti per percorso di trasferimento definitivo, la necessità di una confrontabilità
positiva fra l’area di partenza e l’area di trasferimento implica che non è pensabile avviare il
processo con una sola area ’polmone’, sia perché implicherebbe un’eccessiva lentezza del
processo, sia per la più limitata appetibilità dell’area stessa rispetto all’insieme dei tessuti urbani da
rigenerare. Questo significa poter disporre di un patrimonio di possibili aree ‘polmone’, in zone o
quartieri diversi, per soddisfare domande differenziate e ad ampio raggio.
Nel caso che si preveda il trasferimento provvisorio, non si avrebbe questo problema, ma si
avrebbe il disagio del doppio trasloco.
Le difficoltà sono paragonabili a quelle che si affrontarono negli anni 70 per avviare il recupero del
centro storico di Bologna. All’inizio la strada sembrava impossibile: recuperare era percepito come
più costoso che demolire e ricostruire; il centro era considerato meno appetibile delle zone di
nuova urbanizzazione; i limiti della piccola proprietà frazionata sembravano insperabili. Poi furono
messi a punto modelli culturali, politici ed urbanistici che portarono alla convenienza economica.
Poi il mercato è stato influenzato dall’operazione urbanistica e culturale. Si sono innescati processi
di “appetibilità” e “convenienza” che sono risultati coerenti con gli obiettivi urbanistici perseguiti e
che hanno modificato .
Allo stato attuale la questione si sposta sulla riqualificazione del tessuto costruito delle periferie. La
sfida è di elaborare un modello di intervento che rilanci le periferie da punto di vista qualitativo e
culturale, e che renda appetibile l’intervento in aree considerate di seconda categoria o comunque
dove non vale la pena investire risorse.
Più dettagliatamente si danno diverse casistiche :
•
i tessuti compatti delle prime periferie dei centri maggiori, urbanizzate negli anni 50-60,
dove è molto difficile la densificazione (ed anche la stessa cantierizzazione pone problemi
operativi): i premi in volume potrebbero dover essere spostati altrove;
•
i quartieri degli anni dal 70-80-90 nei centri maggiori (le città degli standards) dove è più
facile reperire aree polmone e densificare il costruito, e gli edifici cominciano a presentare
limiti qualitativi;
•
gli insediamenti degli stessi anni nei centri minori, caratterizzati da edilizia molto meno
densa, ma anche da valori immobiliari più bassi.
La disponibilità di aree per l’avvio del processo
Il Comune potrebbe disporre di aree da mettere a disposizione per questi processi
fondamentalmente in due modi:
-
in ambiti già programmati per nuovi insediamenti o trasformazioni urbane, acquisendo
l’area gratuitamente nel quadro di una perequazione urbanistica che incorpori non solo
l’obiettivo (obbligatorio) dell’Edilizia Sociale ma anche quello della rigenerazione del
patrimonio edilizio obsoleto;
-
nei quartieri degli anni ’80 –’90 dove sia presente una dotazione ampia di aree pubbliche a
verde, ritagliano fra queste in modo ragionato qualche lotto edificabile in più, con l’obiettivo
di una oculata densificazione e arricchimento dei servizi.
Il modello procedurale
Il tema su cui focalizzare l’attenzione per verificare la possibilità dimettere a punto procedure
innovative è quindi quello degli interventi pesanti su interi stabili, liberati dal vincolo dell’utenza, che
possono portare a edifici completamente nuovi e quindi convenienti sotto il profilo della qualità,
della sicurezza e della componente economica.
Possono ipotizzarsi più modelli di intervento; una prima ipotesi prevede:
1. la disponibilità (offerta dal Comune o altro ente a costo zero o prossimo allo zero) di
un’area ‘polmone’ (lotto A) sulla quale realizzare una nuova costruzione, che deve essere
caratterizzata da localizzazione “nel quartiere”; di dimensione idonea per un intervento
“medio” (10-15 alloggi);
2. avviso pubblico per la raccolta di manifestazioni di interesse all’operazione: coinvolgimento
delle associazioni dei proprietari e degli amministratori di condominio;
3. contatti fra tutti quelli potenzialmente interessati e selezione del partner (proprietà unica o
condominio: edificio B): la platea è molto ampia (tutti gli edifici residenziali di dimensione
simile (non necessariamente identica) alla costruzione realizzabile nel lotto ‘polmone’; ma
la condizione stringente, e che ridurrà drasticamente le disponibilità, è lo svuotamento di un
intero edificio;
4. progettazione ‘profittevole’ e ‘finalizzata’ del nuovo edificio nel lotto A: su misura per le
esigenze di ciascuno dei proprietari dell’edificio B: ciascuno può richiedere un taglio
dell’alloggio uguale o più grande o più piccolo di quello di cui oggi dispone, secondo le
proprie esigenze;
5. costruzione del nuovo edificio; trasloco di tutti gli utenti dall’edifico B al nuovo edificio A;
6. demolizione del vecchio edificio B, e restituzione dell’area liberata al Comune o chi per lui,
per avviare una nuova operazione simile;
7. agli utenti traslocati dovrebbe anche essere data la possibilità, se lo preferiscono, di un
secondo trasloco per tornare nel lotto B di partenza, una volta che su questo sia stato
costruito un nuovo edificio per svuotarne un altro lotto C.
Una seconda ipotesi che potrebbe fornire aspetti vantaggiosi rispetto alla prima, prevede
l’intervento di un investitore che realizzi un complesso edilizio con caratteristiche economiche e di
remunerazione paragonabili a quella di alloggi ERS in affitto, da affittare temporaneamente alle
famiglie da spostare. Quest’ipotesi prevede:
1. la disponibilità (offerta dal Comune o altro ente a costo zero o prossimo allo zero) di
un’area ‘polmone’;
2. intervento in tale area da parte di un investitore istituzionale ( o soggetto privato disposto
alle medesime condizioni, scelto con procedura di evidenza pubblica) per la realizzazione
di una nuova costruzione o meglio un complesso di costruzioni, finalizzate ad essere
utilizzate a rotazione per interventi di rigenerazione urbana (‘edificio-parcheggio’);
2. avviso pubblico per la raccolta di manifestazioni di interesse all’operazione: coinvolgimento
delle associazioni dei proprietari e degli amministratori di condominio;
3. contatti fra tutti quelli potenzialmente interessati e selezione del o degli edifici da rigenerare
(proprietà unica o condominio): la platea è molto ampia; ma la condizione stringente, e che
ridurrà drasticamente le disponibilità, è lo svuotamento di un intero edificio;
4. trasloco di tutti gli utenti dal vecchio edificio al nuovo ‘edificio parcheggio’ e pagamento del
canone di affitto per il periodo di permanenza;
5. demolizione e ricostruzione del vecchio edificio sulla base di una progettazione ‘profittevole’
e ‘finalizzata’ del nuovo edificio: su misura per le esigenze di ciascuno dei proprietari, ossia
con taglio dell’alloggio uguale o più grande o più piccolo di quello di cui prima disponeva;
realizzazione di alloggi in più da vendere per coprire in parte il costo dell’intervento,
ottenibili sia grazie ad un incremento volumetrico concesso dallo strumento urbanistico, sia
grazie alla probabile tendenziale riduzione della dimensione degli alloggi per i proprietari;
6. ritorno degli utenti nell’edifico ricostruito, vendita degli alloggi in più, e riavvio del processo
coinvolgendo un altro edificio; il volume dell’intervento attuabile in ogni ciclo è dato dalla
dimensione del complesso edilizio ‘parcheggio’.
La convenienza tecnica ed economica
Nella rigenerazione per sostituzione il miglioramento tecnico è rappresentato da:
•
efficienza energetica invernale (risparmio);
•
efficienza energetica estiva (benessere e risparmio);
•
sicurezza sismica;
•
acustica (benessere nelle relazioni tra vicini);
•
presenza di ascensore, prima eventualmente mancante e assenza di barriere
architettoniche;
•
dotazione di box auto, prima eventualmente mancanti.
La proposta agli utenti deve essere conveniente. La convenienza va costruita in termini di:
•
incentivi volumetrici: non meno del + 30% messo a disposizione dell’operazione per
compensare in parte i costi; nel caso di tessuti urbani costituiti da edifici bassi e a bassa
densità ( es. casette da due/tre piani fuori terra) l’incremento volumetrico potrebbe essere
anche del 50% o più, con un significativo miglioramento del conto economico);
•
riduzione dei costi di gestione: consumi energetici;
•
riduzione dei costi di manutenzione rispetto alla condizione attuale.
Facendo l’ipotesi che si possa ottenere dal Governo:
-
la deducibilità fiscale aumentata al 50% estesa ed estesa ad un tetto di 96.000 euro per
alloggio, come proposto, ferma restando la rateizzazione della deduzione in 10 anni;
-
l’estensione della deducibilità fiscale agli interventi che si configurano come demolizione e
ricostruzione;
occorre mettere a punto un conto economico che porti ad una spesa per alloggio, ossia per
famiglia, tendenzialmente non superiore a 100.000 euro, e alla predisposizione di forme di
finanziamento per tale cifra con rientro su 10 anni, in modo tale da equilibrarsi con il risparmio
fiscale.
2.3. - Strumenti operativi e gestionali: modalità flessibili e differenziate
Per la gestione degli interventi occorre un soggetto, una ‘agenzia’, ad elevata flessibilità e capacità
operativa.
Senza uno strumento gestionale appropriato la rigenerazione ha poche speranze di successo. Al
di là della componente economico-finanziaria del processo, pur fondamentale, appare altrettanto
cruciale la componente culturale – gestionale: l’interazione con l’utenza, la capacità di trasmettere
la percezione delle convenienze, la capacità di mediazione e ricomposizione fra le esigenze
diverse di diversi condomini, l’aiuto a risolvere problemi pratici ovvero a sopportare i disagi in vista
di un migliore modello di abitare.
L’ipotizzata ‘agenzia’ non può essere di tipo privato, perché il mercato da solo non si orienta nella
direzione auspicata. Parimenti, per quanto il ruolo dell’ente pubblico sia fondamentale, l’agenzia
non può essere solo pubblica, per i noti e innumerevoli limiti di flessibilità che tale modello
comporta.
Sono da studiare soluzioni miste, pubblico-private. Deve essere valorizzato il coinvolgimento delle
associazioni dei proprietari e non va sottovalutata la funzione degli amministratori di condominio,
che potrebbero operare come stimolo o come freno a seconda del ruolo attribuito. Occorre
immaginare forme di premialità appetibili per quegli Amministratori di condominio che si attivano e
convincono il condominio all’operazione.
Per avere possibilità di successo, le proposte che l’agenzia presentano agli utenti-clienti devono
essere sufficientemente articolate in modo da poter incontrare diverse esigenze.
E’ necessario poter disporre di un ventaglio di proposte differenti:
•
dal punto di vista tipologico: possibilità di offrire al posto di un alloggio grande uno più
piccolo, oppure due piccoli (uno per se e l’altro da affittare o vendere); all’inverso possibilità
di passare da un alloggio piccolo ad uno più grande curando l’ottenimento del prodotto
finanziario per sostenere il maggior costo, ecc.;
•
dal punto di vista della localizzazione del nuovo immobile: nello stesso quartiere, in altra
zona più lontana, ecc.;
•
dal punto di vista procedurale: un solo trasloco nel nuovo edificio, oppure, con ritorno nella
zona originaria;
•
dal punto di vista del tipo di intervento: se non si ottiene il consenso sulla forma di
intervento più complessa con svuotamento dell’immobile, occorre ritornare all’intervento
‘leggero’ ma organico, da farsi in presenza dell’utenza.
Solo disponendo di tutta la gamma di alternative tecniche, supportate dalla valutazione costibenefici, si può sperare di convincere l’intero condominio, altrimenti bloccato dalla diversificazione
delle esigenze e dal sistema delle relazioni interpersonali.
3. GLI EDIFICI SCOLASTICI
3.1. La dimensione del tema
Il tema della rigenerazione degli edifici scolastici riveste un ruolo di primo piano negli attuali
sviluppi della ricerca scientifica e del progetto di architettura, investendo aspetti legati
all’incremento delle prestazioni offerte dai manufatti edilizi e dai sistemi impiegati, all’evoluzione
delle opzioni tecnologiche a disposizione dei progettisti, all’introduzione di nuovi paradigmi dal
punto di vista dell’estetica e del linguaggio architettonico.
L’attuale patrimonio edilizio destinato in maniera prevalente o esclusiva ad uso scolastico consta di
circa 43.000 unità (cfr. M. Citterio, G. Fasano “Indagine sui consumi degli edifici pubblici
(direzionale e scuole) e potenzialità degli interventi di efficienza energetica”, ENEA-MiSE, febbraio
2009), distribuite su tutto il territorio nazionale, in cui operano circa 9 milioni di persone, risultando
una realtà non trascurabile nelle politiche di sviluppo socio-economico.
L’edificio scolastico è un spazio fisico sicuramente tra i più vissuti dopo l’abitazione, nel quale si
muovono e convivono con modalità e tempi diversi diverse tipologie di utenti per i quali è
necessario garantire la necessità di vivere in un luogo sicuro, dove devono esser gestiti i rischi
legati alla sicurezza alla salute e all’igiene. Tale tema diventa particolarmente sensibile nel nostro
paese caratterizzato da un parco immobiliare obsoleto e poco performante dal punto di vista
energetico in rapporto alla relativa mitezza del clima.
In particolare, in questa sede ci si concentra sul ruolo che può essere ricoperto dalla
programmazione di interventi di retrofit tecnologico, intesi come strumenti operativi che
garantiscano l’adeguamento delle strutture alle variate condizioni ambientali e climatiche e
propongano soluzioni progettuali che possono inserirsi ed integrarsi nei processi manutentivi che
interessano gli immobili garantendo al tempo stesso l’implementazione delle prestazioni dell’edifico
in chiave energetica e il mantenimento degli obiettivi di fruibilità e conservazione del valore del
sistema edificio.
La programmazione di interventi di retrofit tecnologico può diventare l’occasione per organizzare e
sistematizzare i processi di manutenzione delle scuole, molto spesso intesi come insieme di
interventi disomogenei e dispendiosi per emergenze e riparazioni, per farli diventare occasione di
riprogettazione della qualità globale degli ambienti e delle strutture.
L’obiettivo finale è quello di rendere gli edifici scolastici – con particolare riferimento alle
problematiche prevalentemente riscontrabili, in varia forma, negli edifici costruiti fra il 1950 e il
1990 – coerenti con i principi di efficienza energetica e sostenibilità, individuati dalla normativa
vigente garantendo il più alto livello di prestazione energetico rispetto al rapporto costi/benefici e il
raggiungimento degli obiettivi sociali, formativi e di biocompatibilità, che una scuola moderna deve
soddisfare.
3.2. Safety and security
Uno dei dati più rilevanti è l’età del patrimonio edilizio scolastico, con oltre il 55% degli immobili
costruito prima del 1974, anno in cui entrano in vigore i primi provvedimenti per le costruzioni che
insistono in area sismica. Un patrimonio che, ad oggi, è divenuto di difficile gestione per gli enti
proprietari (Comuni e Province), per le diffuse difficoltà di reperimento di finanziamenti, faticano a
far fronte ai necessari interventi di manutenzione straordinaria (si valuta un impegno economico a
livello nazionale di 8 Miliardi di euro (fonte CRESME 2010)). Di conseguenza, nonostante
l’incremento delle certificazioni (statiche e igienico-sanitarie) riscontrato nel biennio 2007-2008
possiamo leggere una situazione diffusa che è ancora lontana dai parametri normativi in materia di
sicurezza e salubrità dei luoghi di lavoro introdotti dal D.Lgs. 626 del 1994.
3.3. Efficienza energetica
Gran parte dell’attuale parco scolastico è nato nel trentennio 1950-1980, in assenza di normative
sul risparmio energetico negli edifici. Le scuole realizzate nel decennio successivo sono state
progettate secondo i criteri definiti dalla legge 373/76 sufficienti forse negli anni ‘80 ma
assolutamente insufficienti per gli standard attuali. A partire dal 1991 con l’emanazione della Legge
10/91, “Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale
dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia“ le scuole, come
tutti gli edifici pubblici nuovi o in ristrutturazione, avrebbero dovuto integrare il risparmio energetico
e l’utilizzo di fonti rinnovabili negli edifici. La mancata applicazione della norma in tutto il territorio
nazionale ha portato ad un parco edilizio scolastico di gran lunga lontano dagli standard qualitativi
della media europea, con un consumo medio per edificio scolastico di 100 kWh/m2 all’anno per il
solo riscaldamento degli ambienti.
Attualmente i consumi energetici complessivi delle scuole italiane corrispondono ad oltre
1.600.000 TEP all’anno di cui il 70% circa per il riscaldamento e il restante 30% per i consumi di
energia elettrica (cfr. M. Citterio, G. Fasano, op. cit.). Peraltro, all’elevato livello dei consumi per il
funzionamento delle strutture scolastiche viene contrapposta una efficace politica di gestione
energetica fatta di interventi sporadici e puntuali che finiscono per modificare l’equilibrio termoigrometrico complessivo, con effetti a volte anche negativi sul comfort degli utenti, e con un
impiego di risorse energetiche maggiore di quello necessario e un notevole spreco di denaro.
Anche in questo caso il reperimento di risorse economiche è un nodo cruciale, ma gli interventi di
ristrutturazione statica possono divenire l’occasione per contestuali investimenti aggiunti in
efficienza energetica, riducendone drasticamente i tempi di ritorno.
3.4. Benessere e comfort
Negli interventi di retrofit energetico l’efficienza energetica non può essere valutata isolatamente
ma deve necessariamente misurarsi con la più generale sostenibilità dell’edificio che va visto come
un sistema attivo, che si integri in maniera adeguata con l’ambiente e nel quale gli utenti ritrovino
soddisfacenti condizioni di benessere e di funzionalità. In particolare le azioni connesse all’attività
di insegnamento e apprendimento richiedono un elevato livello di vivibilità degli ambienti. E’
evidente quanto sia richiesto un corretto livello di comfort per gli adulti in relazione allo svolgimento
di qualsiasi attività in ambiente confinato, a maggior ragione l’attenzione deve essere anche
maggiore nel caso di studenti che svolgono attività didattiche.
Ciò nonostante i temi del benessere termoigrometrico, della qualità dell’aria, dell’illuminazione e
del comfort acustico, per quanto definiti in modo chiaro dalla normativa, vengono trattati
frequentemente come accessori rispetto al tema energetico. D’altro canto la quantità di energia
dedicata al loro raggiungimento non sarà per nulla trascurabile e le soluzioni dovranno essere
compatibili con le caratteristiche complessive degli edifici. E’ quindi evidente che l’intervento di
retrofit tecnologico dovrà essere l’esito di un approccio complesso e multi scalare in grado di
integrare le diverse componenti progettuali.
3.5. Categorie di intervento ammesse e loro caratteristiche discriminanti
Gli interventi finalizzati alla rigenerazione degli edifici scolastici possono essere conservativi o di
sostituzione e possono coinvolgere tutto il manufatto edilizio e relativi impianti ovvero sue parti. E’
possibile individuare alcune soglie fondamentali di intervento, discriminate prevalentemente non
tanto da fattori tecnici quanto dalle condizioni e possibilità in rapporto alla gestione, nonché dalle
disposizioni urbanistiche ed è necessario tener presente che qualsiasi tipo di intervento dovrà
svolgersi esclusivamente durante la stagione estiva per garantire la continuità dell’attività didattica,
ovvero prevedere soluzioni-parcheggio.
L’analisi costi/benefici costituisce il parametro principale in base al quale definire il tipo di
intervento, di retrofit o sostitutivo, commisurando la scelta non solo in relazione all’innalzamento
della prestazione energetica, ma anche alla stessa convenienza dell’investimento pubblico sul
lungo periodo. Il contributo di tale analisi non dovrà però limitarsi ad una lettura meramente
utilitaristica (la maggiore o minore redditività dell’intervento), ma coinvolgere nella determinazione
del criterio di sostenibilità tutti gli obiettivi economici, sociali e ambientali. Questo per poter tener
conto dei costi esterni evitati, e in taluni casi generati dalle diverse tecnologie (si pensi ai costi di
formazione extra per il personale che dovrà gestire impianti troppo complessi), ma soprattutto dei
benefici di valore aggiunto diretti (un risparmio in termini di energia primaria nell’ordine del 20% ed
un flusso di cassa generato pari a circa il 23% della spesa ante intervento (cfr. Citterio, Fasano
op.cit.)a cui vanno aggiunte le possibilità offerte da meccanismi come quelli del conto energia), e
indiretti. Questi ultimi, seppur di difficile valutazione non possono essere trascurati perché
riguardano il miglioramento della qualità ambientale degli edifici che normalmente accompagna un
intervento di retrofit. Un investimento in efficienza energetica ha un impatto diretto sull’8% dei costi
complessivi dell’edificio (costi di costruzione e costi energetici e di manutenzione), ma produce un
effetto indiretto molto importante anche su quell’80%, rappresentato dai costi per il personale,
perché, contribuendo sostanzialmente a migliorare le condizioni di lavoro e di studio, permette di
migliorare la produttività.
La fase di indagine e la costruzione di simulazioni di scenario costituiranno i pilastri del progetto di
fattibilità, consentendo di fare i conti con la necessaria e, spesso, dura coerenza tra obiettivi e
finanziamenti, dalla quale non si può prescindere.
D’altro canto se è vero che livelli di efficienza e di sicurezza sismica pieni si ottengono solo, o
comunque meglio, con nuove edificazioni è possibile riconoscere nell’esperienza nazionale e
internazionale interventi significativi di retrofit energetico che, seppur con interventi maggiormente
conservativi, riescono a innalzare il livello di prestazione energetica coniugandolo con esiti
morfologici e spaziali di buon livello.
3.6. Il processo decisionale
Gli interventi di adeguamento degli edifici esistenti richiedono un processo decisionale complesso,
che parte dalla lettura della specificità del caso in oggetto, e procede fino alle decisioni operative
da prendere.
La tipizzazione degli interventi non può infatti prescindere dalla estrema diversificazione
dell’edilizia scolastica esistente, da mettere poi in relazione con la molteplicità delle esigenze
legate alle diverse utenze (scuole materne, scuole dell’obbligo, scuole secondarie) e i vincoli
operativi in essere.
Soggetti del processo sono la proprietà, il progettista, l’impresa, gli enti preposti alle autorizzazioni
e gli erogatori dei finanziamenti.
Le fasi del processo possono essere sintetizzate come segue:
a) individuazione degli obiettivi dell’intervento (ad es. migliorare la prestazione energetica,
migliorare le condizioni d’uso, adeguare alle norme vigenti, ridurre i consumi, adeguare il
confort ambientale alle esigenze della didattica, ampliare gli spazi fruiti attivamente, ecc);
b) analisi e diagnostica dell’immobile, da eseguire mediante la lettura dei documenti, il rilievo
dell’esistente e l’analisi mediante strumenti tecnici adeguati, come descritta in precedenza;
c) progettazione preliminare di una o più modalità di intervento (da quello conservativo
“leggero” fino alla sostituzione), da individuare in funzione degli obiettivi, dello stato
dell’edifici, delle condizioni normative. Individuazione dei differenti costi e benefici delle
singole opere. La selezione della o delle modalità di intervento dovrà tenere conto inoltre
delle condizioni di cantierizzazione che il sito offre e delle interferenze/condizionamenti che
la continuità didattica impone;
d) valutazione economica dell’investimento ipotizzato, sulla base del rapporto costi/benefici e
della valutazione del tempo di ritorno degli investimenti;
e) decisione finale del tipo di intervento, progettazione definitiva ed esecuzione delle opere.
Nell’analisi dei costi degli interventi di recupero occorre considerare tutti gli oneri, ivi compreso le
spese tecniche e amministrative e gli oneri finanziari che in alcuni casi possono incidere in modo
sensibile sul totale.
4. GLI EDIFICI ALBERGHIERI
Nella regione Emilia Romagna sono 8.800 le strutture ricettive alberghiere attive. La grande
maggioranza, circa l’85%, è stata costruita prima degli anni Ottanta e i due terzi del patrimonio
ricettivo è rappresentato da alberghi di piccole dimensione con una classificazione media-bassa.
Dopo la dura crisi delle mucillagini del 1989, sulla Costa si è registrata una stagione significativa di
investimenti tesi alla ristrutturazione e riqualificazione ricettiva, alzando molto il livello di qualità dei
servizi offerti. Un processo importante avvenuto grazie a sostanziosi contributi pubblici (Legge
Carraro/Vizzini) sia in conto capitale che in conto interessi. Negli ultimi anni la fase di
miglioramento incrementale delle strutture alberghiere ha rallentato, non solo per problemi collegati
alla ridotta facilità di agevolazioni finanziarie, ma anche per aspetti fisici, dove sono esauriti gli
spazi e le aree di sedime potenzialmente idonee all’ampliamento strutturale (volumi tecnici e
ricettività).
Oggi siamo di fronte ad un impasse del settore alberghiero. Si riducono i margini d’impresa, calano
gli investimenti di riqualificazione, non riescono ad incidere le agevolazioni, a volte veri e propri
incentivi volumetrici, che le diverse normative comunali (RUE, POC, Piani di Comparto, Accordi di
Programma ecc.) prevedono.
Ecco perché, rispetto al tema generale della rigenerazione non si può, allo stato attuale, che
evidenziare le soluzioni di massima sulle quali procedere basate sullo studio fatto, che ha coinvolto
come caso/modello un hotel di Rimini a tipologia medio alta, e sulla ricognizione degli strumenti
urbanistici locali propedeutici alla riqualificazione.
Gli interventi finalizzati alla rigenerazione dei vecchi alberghi possono di norma svolgersi in
assenza di utenza attraverso la temporanea sospensione dell’attività e (quindi da svolgersi durante
la stagione invernale, almeno per quanto riguarda la fascia costiera); possono essere conservativi
o di sostituzione e possono coinvolgere tutto il manufatto edilizio e relativi impianti ovvero sue
parti.
Si individuano alcune soglie fondamentali di intervento, discriminate prevalentemente non tanto da
fattori tecnici quanto dalle condizioni e possibilità in rapporto alla gestione, nonché dalle
disposizioni urbanistiche.
L’albergo che è stato assunto come campione per lo studio effettuato ricade in Comune di Rimini
(vedi documento precedente) e nell’impianto normativo dei nuovi strumenti urbanistici (PSC e
RUE) recentemente adottati dal Comune ma non ancora vigenti. Gli obiettivi del PSC sono la
qualificazione di tutta la fascia turistica e la qualificazione e ammodernamento dell’apparato
alberghiero, favorendo in particolare gli interventi di sostituzione al fine di ottenere la qualificazione
degli edifici dal punto di vista dell’efficienza energetica e della risposta sismica, contenendo in linea
di massima gli incrementi della densità edilizia. Con l’utilizzo di strumenti quali i POC, attribuisce
poi ai proprietari che intendono dismettere le loro strutture alberghiere una quota di diritti edificatori
da trasferire negli ambiti per nuovi insediamenti urbani, definendone la localizzazione e le modalità
di realizzazione; l’entità dei diritti edificatori attribuibili nei singoli casi verrà commisurata all’entità
dell’area che viene liberata e o del volume non ricostruito ed alla destinazione d’uso che sarà
prescelta nell’ambito del nuovo insediamento.
Gli interventi di ammodernamento degli edifici possono essere considerati più o meno appetibili a
seconda dei diversi punti di vista. La scelta fra le suddette soglie di intervento dipende dalle
possibilità operative e normative, ma anche, e soprattutto, dagli obiettivi dell’investitore:
-
all’investitore privato interessa contenuto un tempo di ritorno dell’investimento; per tale
ragione, preferirà interventi che abbiano il più breve tempo di rientro;
-
al proprietario dell’immobile potrebbe invece interessare un investimento che non superi
una certa entità (ad es. in percentuale del valore dell’immobile); per tale ragione è utile
poter ordinare gli interventi anche per costo rapportato alla superficie dell’immobile;
-
le politiche di riqualificazione energetica prevedono un abbattimento della CO 2; all’Ente
pubblico o all’investitore istituzionale può interessare maggiormente l’intervento che
garantisce una maggiore riduzione di CO2 per unità di capitale impiegato.
Il progetto di fattibilità rappresenta l’architrave di ogni investimento alberghiero. E’ lo strumento
principe con il quale si tenta di prevedere su base logica e razionale fino a che punto l’intuizione
imprenditoriale o l’opportunità di investimento abbiano serie possibilità di trasformare in prodotti
turistici di successo. Un progetto di fattibilità supportato da serie e rigorose analisi statistiche e
funzionali consente di evitare sia di costruire cattedrali nel deserto, confondendo i desideri con la
realtà, sia di cercare facili scorciatoie alla necessaria, a volte dura coerenza tra obiettivi e
investimenti dalla quale son si può prescindere.
Tra i principali obiettivi degli strumenti urbanistici comunali di tutti i comuni della Riviera troviamo
insieme alla qualificazione di tutta la fascia turistica attraverso progetti di valorizzazione
ambientale, anche la qualificazione e ammodernamento dell’apparato alberghiero, attraverso
l’accorpamento delle unità locali, la dismissione delle strutture più obsolete, la riduzione della
densità complessiva, l’incremento dei servizi alla clientela.
A tale proposito importanti interventi sono già stati realizzati a Cervia che prevedono appunto
l’accorpamento di più unità alberghiere con soluzioni molto interessanti.
Progettare un albergo, quindi, che sia ex novo o da sottoporre ad una profonda ristrutturazione, a
volte tale da consentire di rimetterlo sul mercato con caratteristiche del tutto originali rispetto alla
precedente realtà, richiede un approccio metodologico analogo a quanto accade in tutti gli altri
settori industriali. Vediamo i parametri principali cui deve rispondere un progetto di fattibilità nel
settore alberghiero.
La location determina tipo e categoria dell’albergo
Il mercato determina le opportunità da cogliere
I flussi determinano le dimensioni dell’albergo
La categoria determina l’ammontare dell’investimento finanziario
I servizi: quantità e qualità dei servizi offerti determinano l’articolazione del business
I materiali: la scelta determina la coerenza dell’investimento
Le tecnologie: la scelta determina l’efficienza della gestione
Per la buona riuscita di tali iniziative progettuali complesse, di lunga durata, vengono fissate le
frazioni temporali delle fasi di progetto e le relazioni di precedenza logica e successione temporale
che intercorrono tra le diverse attività del progetto. Contemporaneamente viene eseguita una
dettagliata e completa valutazione economica dei costi per l’esecuzione dell’opera. Il riesame dei
dati raccolti porta alla stesura di un piano di intervento a tempi e costi definiti e certi.
Le proposte devono fornire gli strumenti idonei che consentano l’applicazione delle diverse logiche
decisionali.
5. I CAPANNONI INDUSTRIALI
Una particolare problematica, nell’ambito della rigenerazione urbana, è da attribuirsi agli edifici
industriali, e più in generale alle aree produttive.
La consapevolezza del processo di obsolescenza che sta caratterizzando questa categoria di
fabbricati è stata resa acuta dai recenti eventi sismici del 20 e 29 maggio, che hanno evidenziato,
in forma difficilmente prevedibile, la grande vulnerabilità dei prefabbricati in cemento armato,
anche di quelli costruiti secondo le norme all’epoca vigenti. Vulnerabilità che si trasforma in molti
casi in pericolosità, e che nelle zone prossime agli epicentri ha portato a effetti tragici.
E’ in atto in tutta la regione un proliferare di interventi urgenti di messa in sicurezza provvisoria,
nella zona colpita resi obbligatori dalla normativa d’emergenza, ma anche fuori dalla zona colpita,
spinti dalla volontà degli operatori di tutelare la pubblica sicurezza, cioè la salvaguardia della
propria attività e della vita umana stessa, contro l’eventualità del ripetersi di eventi analoghi.
E’ stato un vero e proprio shock, che si aggiunge ai problemi in essere che affliggono questo tipo
di insediamenti.
E’ noto infatti che i capannoni industriali sono stati da sempre realizzati secondo criteri di massima
economicità, tenendo in scarsa considerazione la qualità generale. Gli imprenditori li hanno
considerati come uno strumento di produzione, al pari delle loro attrezzature e molto spesso al di
sotto di queste. In moltissimi casi il valore dei macchinari e delle merci contenute supera il valore
immobiliare del contenitore stesso. La logica che ha caratterizzato gli investimenti è in sostanza
quella dell’ammortamento di un bene nell’ambito del bilancio aziendale, logica peraltro difficilmente
contestabile all’interno di una economia di mercato caratterizzata da forte competizione.
Sappiamo quale sia l’efficienza energetica di un edificio tamponato con pannelli in cls alleggerito,
spessore 20 cm, realizzato prima dell’entrata in vigore delle recenti normative (L.331/162 e DCR
156). Rispetto agli standard attuali, le trasmittanze caratteristiche degli involucri di questi tipo
possono essere mediamente cinque o sei volte inferiori nelle pareti, e di poco migliori nelle
coperture. Praticamente assenti gli isolamenti verso il terreno. Vi è poi il problema dei manti di
copertura, prevalentemente in “Eternit”, che sono stati solo parzialmente bonificati dalla presenza
dell’amianto, ancora presente in dosi massicce.
Infine, la qualità delle aree industriali, a parte le più recenti realizzazioni, è in genere di basso
livello: viabilità con scarsa manutenzione, verde degradato, servizi carenti e in molti casi
inesistenti. Le aree produttive sono molto spesso dei ‘non luoghi’, che per lo più sono stati messi in
sicurezza dal punto di vista degli inquinamenti (scarichi, depurazione, rifiuti), e questo non è di
poco conto, ma che presentano un’immagine urbana scadente, non più adeguata.
Già prima del terremoto, a causa della crisi economica, si erano innescati processi di abbandono
per cessazione di attività o per delocalizzazione. In alcune aree gli edifici vuoti si avvicinano
quantitativamente ad un terzo del totale. In questo quadro già critico, gli eventi sismici stanno
spingendo in maniera impellente verso la necessità del rinnovo e della rigenerazione.
Le prime elaborazioni tecniche sull’adeguamento antisimico delle strutture prefabbricate stanno
infatti ponendo forti dubbi sull’efficacia degli interventi di messa in sicurezza dei capannoni che non
siano considerati nella sola ottica dell’urgenza e della provvisorietà. Se risulta possibile prevenire
rovinosi crolli in caso di terremoto, con interventi di integrazione delle strutture relativamente
modesti e rapidi, completamente differente risulta il raggiungimento di standard di sicurezza
considerati accettabili, che raggiungano cioè il 60% del livello di sicurezza di un nuovo edificio
realizzato secondo le norme vigenti. Tale è infatti lo standard che il recente decreto prescrive per il
ripristino e l’adeguamento degli edifici produttivi nelle zone colpite da sisma.
Anche in questo campo, come per l’efficienza energetica, siamo lontanissimi dagli standard attuali.
Non è raro che un prefabbricato realizzato prima del 2003/2005, cioè della classificazione sismica,
abbia valori di sicurezza nell’ordine del 10-15% di quanto richiesto dalla normativa tecnica del
2008. Anche i pochi capannoni realizzati tra il 2005 e il 2009, cioè con le norme del 1996 (a giugno
2009 è entrata in vigore la nuova normativa dopo il terremoto dell’Aquila), riescono difficilmente a
raggiungere i valori richiesti del 60% rispetto al nuovo.
Questa nuova prospettiva pone delle nuove sfide alle quali occorre dare risposta con urgenza. E’
necessario un salto culturale di tutti gli operatori, dai progettisti ai costruttori, dagli imprenditori agli
enti pubblici, per affrontare in maniera nuova la rigenerazione delle aree produttive.
In materia di aree industriali, siamo passati nell’arco di un tempo brevissimo da una focalizzazione
dell’attenzione sulle APEA (le aree produttive ecologicamente attrezzate), essenzialmente riferite a
nuove urbanizzazioni che poi non trovano domanda insediativa, all’urgenza di adeguare e
trasformare quelle esistenti. Ci stiamo rendendo conto che la problematica ambientale ed
energetica che rappresenta il tema centrale delle APEA, lungi da essere superata, deve essere
però affiancata da politiche che contrastano il degrado e l’abbandono, incentivando ad investire sul
rinnovamento.
All’adeguamento degli edifici produttivi esistenti, che resterà l’opzione prevalente per gli operatori
nelle zone meno colpite dal terremoto, si dovranno affiancare interventi di demolizione e
ricostruzione, utilizzando allo scopo contenitori produttivi dismessi in localizzazioni prossime a
quella di origine. Si dovranno incentivare anche prospettive di ricomposizione fondiaria, sempre
coinvolgendo edifici vuoti, al fine di superare quelle condizioni di assetto che limitano la
funzionalità, come il taglio inadeguato dei lotti, la viabilità insufficiente o poco razionale ecc. Se si
trova la disponibilità di un contenitore vuoto in zona vicina a quella dell’edificio da rinnovare e da
mettere a norma, l’opzione della demolizione e ricostruzione risulta spesso vincente in termini di
tempi e di costi, rispetto a quella dell’adeguamento di un manufatto già ampiamente ammortizzato.
Un nuovissimo strumento in questa direzione, tutto da sperimentare ma di estremo interesse ad
una prima lettura, è rappresentato dall’art. 12 del nuovo D.L. sulla “crescita del paese”, che
prevede un piano nazionale dedicato alla riqualificazione delle aree urbane degradate,
sperabilmente applicabile anche alle aree produttive.